1、奥运村项目定位方案（下部）北京中原房地产经纪有限公司 产品定位产品定位V V2Part 1普通豪宅普通豪宅34产品标准定位产品标准定位产品核心诉求偏自住型 森林公园中电品牌 人性、宜居特性自然、舒适特性安全、高智能性产品核心诉求精致的景观精致的景观+生态开发生态开发+建筑风格建筑风格5产品定位产品定位精致的景观表现三重景观体系三重景观体系 “有可行者，有可望者，有可居者，有可行者，有可望者，有可居者，”宋宋郭熙郭熙林泉高致林泉高致 6产品定位产品定位第一重景观观景观景是是社区和社会社区和社会的自然联系纽带的自然联系纽带观奥林匹克公园观奥林匹克公园观城市夜景观城市夜景观鸟巢观鸟巢观天际观天际 12、 17产品定位产品定位观景之规划布局观景之规划布局q 短薄板点式布局短薄板点式布局 q 建筑朝向，偏东南建筑朝向，偏东南1818度度短薄板设计，满足视觉空间的流动性及通透性点式布局，灵活多样，形成多景观带，让建筑更具自然性建筑偏东南18度，既保证良好的采光面，又最大化吸收奥林匹克景观资源8产品定位产品定位观景之建筑表现观景之建筑表现q 多阳台设计多阳台设计 q 顶层退台设计顶层退台设计u多阳台设计 客厅、主卧景观阳台；餐厅、厨房工作阳台。u顶层退台9产品定位产品定位q大面积飘窗设计大面积飘窗设计u 附加增值空间，增加室内附送面积610u设计要点 飘窗台与房间的开间相同，能全面提升室内空间 为增3、加效果，建议飘窗进深约1m观景之户型表现观景之户型表现10产品定位产品定位第二重景观造景造景人与自然人与自然的交流是一种自然和谐的体现。的交流是一种自然和谐的体现。这里我们不仅希望社区的环境能够形成与奥林匹克的共生，同时也是居住者的一种居游场所，恪守的产品原则就是将自然和谐的居住理想推向极致。2 2其它设计建议其它设计建议造景之首要条件造景之首要条件q 交通规划全面人车分流交通规划全面人车分流u小区停车直接进入地下u实现小区内零车辆干扰11其它设计建议其它设计建议造景之景观体系造景之景观体系q多中心多主题景观序列多中心多主题景观序列u 景观序列 建立鲜明、动态，能准确表达项目形象内涵的 景观序4、列u 以不同主题形态组织各景观空间，相互呼应，辐射全区 形式：自然景观、人文景观、道路、配套.形态：大/小、高/低、主/次、虚/实、开放/私密.12其它设计建议其它设计建议造景之景观理念造景之景观理念q生态景观生态景观丰富的植被配置，灵活的水体形态，通过巧妙的构图，组成了完整的生态景观体系。树常青，花常在。水常流，鸟常鸣。13其它设计建议其它设计建议造景之景观内涵造景之景观内涵q文脉景观文脉景观是雕刻的历史记忆，是传统的建筑符号，是民间的建造材料文化的积淀，文明的传承，用心，方能体验。14其它设计建议其它设计建议造景之景观理念造景之景观理念q活动景观活动景观是飞珠溅玉，是声色光影。是游乐设施，5、是休闲广场。心动。活动。生动。15其它设计建议其它设计建议造景之景观理念造景之景观理念q细节景观细节景观阴沟排水细节阴沟排水细节草地井盖草地井盖道路井盖道路井盖明沟排水细节明沟排水细节园路井盖园路井盖排水沟，井盖，这些也是景观？是，也不是，是景观更是爱与关怀16其它设计建议其它设计建议造景之核心要素造景之核心要素q水之灵性水之灵性是泉眼无声惜细流宁静在每一栋屋前均有虬形水系环绕。在每一个楼间都有一抹清浅的水池。以线和面的形式造景“静”17其它设计建议其它设计建议造景之核心要素造景之核心要素q水之灵性水之灵性是大珠小珠落玉盘活泼在小区的入口在会所的门前在房前屋后在不经意的拐角处。以核心的形式造景6、。“动”1819产品定位产品定位台地台地是意式的浪漫造景之核心要素造景之核心要素q山之稳重山之稳重坡地坡地是中式的柔美20产品定位产品定位造景之核心要素造景之核心要素q林之静谧林之静谧中国士大夫向以树木寄情物镜情境意境三境一体21产品定位产品定位第三重景观借景借景人与建筑人与建筑的关系决定了居住人群的结构与生的关系决定了居住人群的结构与生活的形态，不同的建筑形体与功能提供了不同的生活的形态，不同的建筑形体与功能提供了不同的生活方式。同时建筑本身的丰富性与形体感也是住区活方式。同时建筑本身的丰富性与形体感也是住区多重景观的一种展现。多重景观的一种展现。3 322产品定位产品定位借景之入户花园借景7、之入户花园每一户都设计有入户花园绿色场所的布置始终贯穿整个空间概念23产品定位产品定位借景之精装阳台借景之精装阳台精装意境阳台精装意境阳台在南向、东向设计大尺度景观长廊和意境阳台进深2.0米以上，以半开敞和全开敞式“一廊一世界，一台一天地”的自然精神足不出户即可品鉴悠悠阳光和森林公园送来的新鲜空气景观长廊景观长廊2324产品定位产品定位生态开发生态开发核心理念核心诉求功能价值点技术手段生态开发生态开发环保、健康领跑者的社会责任节能的、绿色的生产模式运用高科技智能化降低能耗索取对生态环境的迫害围绕光、电、水、空气、色彩对环保节能的帮助，引用相关高科技技术精装修一步到位，避免二次污染原材料统一采购8、，集约化高效能的资源利用让建筑像植物一样亲和让建筑像植物一样亲和25产品定位产品定位环保健康环保健康 1 1生态开发26产品定位产品定位环保健康环保健康q空气调节系统空气调节系统1、采用传统的技术成熟的中央空调系统在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，在过渡季节提供空调用冷冻水 最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。3、新风系统要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气。27产品定位产品定9、位环保健康环保健康q 废弃物生化处理技术废弃物生化处理技术采用中央吸尘、食物垃圾处理器和可回收分类垃圾周转箱在源头上真正做到垃圾处理的减量化、资源化和无害化。残余物可做为有机肥料供小区绿化花卉施肥。残余物可做为有机肥料供小区绿化花卉施肥。28产品定位产品定位环保健康环保健康q 生活直饮水入户生活直饮水入户q 软化水入户软化水入户直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，避免管道堵塞。29产品定位产品定位环保健康环保健康q 卫生间同层排水系统卫生间同层排水系统同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内10、连接到主排水立管上 系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40以上，综合费用降低33左右。同层排水隔层排水30产品定位产品定位环保健康环保健康q 静音处理系统静音处理系统2 2、外墙系统、外墙系统通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。外墙和屋面采用聚氨酯保温材料进一步降低能耗3 3、LOWLOWE E三层双中空玻璃三层双中空玻璃传热系数比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，节能性能大大优于前两者。1 1、楼板隔音技术、楼板隔音技术在承重楼板上铺设弹性垫层，再在上面做楼面层的办法，减轻荷载对楼板的撞击力 31产品定位产品定位智能化系统智能化系统 2 2生态开发生态开发32产品定位11、产品定位智能化系统智能化系统q 电梯自动化电梯自动化1、电梯自动化 候梯时间超越国家规定的住宅标准45秒，提升至30秒 智能化呼梯功能和IC卡识别系统2、车库管理自动化（坡道融雪自动化）车辆出入监控、停泊引导系统 采用埋地发热电缆及相应融雪控制装置q 车库管理自动化车库管理自动化33产品定位产品定位智能化系统智能化系统q 楼宇自控系统楼宇自控系统q 电视接收系统电视接收系统3、楼宇自控系统 对整座大楼机电设备进行智能控制，使相关设备精确运行，创造舒适理 想的居住环境，并且通过调控，节省能源。4、电视接收系统 设置多幅直径的电视接收天线，预留升级功能 可接收国内外数百个电视频道34产品定位品定位12、智能化系统智能化系统q火灾报警系统火灾报警系统q电子保安系统电子保安系统5、火灾报警系统公共部分、电梯厅走道、室内客厅、卧室均布置火灾报警装置和喷淋厨房设置天然气泄漏报警装置6、电子保安系统设置视频监控系统、手动报警系统、巡更系统、双监探测系统等，24小时不间断监控楼内安全，部分重要房间（高层区或顶层的电梯厅）为顶级业主特别设置红外线、微波保护，防止无关人士意外闯入。35产品定位产品定位智能化系统智能化系统q 家居智能化系统家居智能化系统住户报警控制总机家电自动化书房宽带上网厨房天然气泄漏报警可视或非可视对讲红外探测器家庭电子商务平台紧急按钮家居安防7、“中电”移动家居系统36产品定位产品定位13、精装修精装修 3 3生态开发生态开发成功案例精装修标准呈现以下特征成功案例精装修标准呈现以下特征1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质；4、可感知的精细做工5、恰当家私配饰为项目增值 q 设计原则设计原则精装修精装修产品定位产品定位37品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)室内装修室内装修标准品牌标准品牌门户门采用德国霍曼“三防”子母门，其余内门装设高级木门，并配HOPEECO或BESTKO门锁窗德国SCHUCO（旭格）铝合金断热型材，14、高级进口SCHUCO（旭格）五金件，钢化中空玻璃窗。厅室地面石材及实木地板、墙面为意大利ARTE（雅帝）壁纸天花为多乐士或立邦乳胶漆，局部优质石膏板吊顶。厨房地面铺砌AZULEV或同档次高级防滑地砖，墙面贴SALONI或同档次高级磁砖，吊顶采用防水石膏板，德国POGGEN POHL组合橱柜（含有不锈钢洗涤盆及冷、热、直饮水龙头，垃圾处理器），蒙特利台面，配原装进口SMEG嵌入式三头灶具、抽油烟机、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机，SMEG微波炉、嵌入式烤箱。卫生间玻璃淋浴房配HANSGROHE淋浴塔或KOHLER（科勒、汉斯格雅）花洒，KOHLER（科勒）按摩浴缸配MOEN（摩恩）花洒、龙头；KOHL15、ER（科勒）双面盆、双件卫生洁具等。次卫生间：地面铺砌高级优质石材或高级优质防滑地砖，墙面采用高级优质石材或高级优质磁砖，吊顶采用优质防水石膏板，配KOHLER（科勒）高级洁具。q 国际品牌集优敬献国际品牌集优敬献精装修精装修产品定位产品定位38品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)入户门曼特、德国霍曼、LG、三星窗进口品牌（德国），玻璃建议采用钢化中空加LOW-E墙面壁纸德国爱雨福特品牌、ENIVOWALL壁纸、爱尔福特漆美国威尔斯帕涂料、ICI乳胶漆、立邦漆地板实木富尔马.富林、北美枫情、南美枫情复合圣16、象、柏高、世友地砖 防滑砖马可波罗、冠军、诺尔贝通体砖马可波罗、冠军、诺尔贝波化砖马可波罗、冠军、诺尔贝墙砖马可波罗、TOTO海洁特、马赛克整体橱柜德国Format、韩国汉森灶台西门子、美的、LIBSI产品定位产品定位39品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)抽油烟机意大利ZANUSSI、德国西门子电磁炉意大利ZANUSSI、德国西门子洗菜盆意大利ZANUSSI、韩国汉森、汉威淋浴房斯帝雅、诺凡尔、美加华浴缸美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马坐便器美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马（可选自动坐便）洗面盆美国科勒17、德国高义、澳大利亚科马龙头美国科勒、德国高义、澳大利亚科马花洒美国科勒、德国高义、澳大利亚科马开关面板西门子、松下、西蒙中央空调三菱、约克、麦克维尔可视对讲法国罗格朗、韩国SAMSUNG、日本爱锋产品定位产品定位4041q 多主题风格满足个性需求多主题风格满足个性需求欧式古典风格欧式古典风格地中海风格地中海风格现代简约风格现代简约风格现代前卫风格现代前卫风格新古典风格新古典风格新中式风格新中式风格产品定位产品定位精装修精装修42q 可感知的精雕细琢可感知的精雕细琢产品定位产品定位精装修精装修石材洗手台的细节石材洗手台的细节 石材、木套线踢脚处的交接处理石材、木套线踢脚处的交接处理 式样繁多的18、地面拼花式样繁多的地面拼花不同颜色的乳胶漆不同颜色的乳胶漆 43q 大师的手笔亲手打造大师的手笔亲手打造产品定位产品定位精装修精装修谁能够真正把握细节，没有什么比让大师来打造这一豪宅盛宴更具发言权的了44产品定位产品定位新古典主义风格新古典主义风格建筑风格现代艺术风格现代艺术风格q 新古典主义风格建筑新古典主义风格建筑充分利用细节，彰显项目的内敛而高贵的品质感，实现建筑风格景观化的宗旨。建筑风格建筑风格 1 1产品定位产品定位4546产品定位产品定位 2 2 现代艺术风格建筑现代艺术风格建筑通过高质感的现代化材料和表现含蓄、典雅的色彩打造现代简约风格的高尚建筑。与鸟巢、水立方浑然一体。q 现代19、技术与人文精神的有机融合现代技术与人文精神的有机融合47 建筑材料建议建筑材料建议q 石材石材产品定位产品定位材料的准确把握能有效提升建筑品质珍贵稀缺的建材是项目首选，如洞石、黑金沙花岗岩等 48产品定位产品定位户型亮点设计丰富的室内空间丰富的室内空间u 错层u顶层复式u奥园景观第一排高厅49产品定位产品定位升级功能空间升级功能空间 主卧室优化：三居室以上至少有一个全套房主卧 双主卧设计：三居室以上两个主卧和客厅在南向 情景空间设计：四居室以上需要有衍生空间 明厨明卫：边单元户型实现明厨明卫户型亮点设计50会所建议会所建议 q 会所面积预设会所面积预设会所功能设置锁定消费者需求女主人和小朋友使20、用频次最高，且是会所需要满足的核心人群重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用多种收费多种收费模式模式品牌嫁品牌嫁接接功能设置功能设置消费者消费者需求需求名称名称面积面积（MM2 2）功能预设功能预设SPASPA（思妍丽档次）（思妍丽档次）800女子SPA，美容等儿童早教开发儿童早教开发（伊顿档次）（伊顿档次）400幼儿游戏，培训咖啡餐吧咖啡餐吧（雕刻时光档次）（雕刻时光档次）200餐饮，咖啡小百货小百货（7-117-11档次）档次）100百货小型健身，小型健身，休闲休闲300（台球，壁球，室内21、高尔夫，健身房，棋牌室等）其它其它200合计合计2000产品定位产品定位q 会所外包商及商家品牌推荐会所外包商及商家品牌推荐产品定位产品定位51q 五星级标准服务五星级标准服务物业服务物业服务 产品定位产品定位“贴心贴心2424小时小时”物业服务重塑高档家居归属感物业服务重塑高档家居归属感建议物业公司于销售伊始进入，知名物业公司增强客户信心；建议未来物业提供代交各类费用、代买食品、代为停车、入户清洁、设备维修、公共场所清洁等等细致用心的服务。52Part 2高端豪宅高端豪宅5354产品标准定位产品标准定位与普通豪宅比较，高端豪宅的最核心标准是什么？一定要有一定要有1000010000平米以上的22、大湖景观？平米以上的大湖景观？一定要有一定要有80008000平米以上的精装修？平米以上的精装修？一定要有一定要有100100平米以上的客厅？平米以上的客厅？一定要有世界最尖端的科技？一定要有世界最尖端的科技？55其实，高端豪宅最核心的标准只有一个态度决定一切！度决定一切！态度是一种度是一种诉求！求！态度是本案高端豪宅的唯一度是本案高端豪宅的唯一标准！准！它，是高端豪宅它，是高端豪宅产品的最高品的最高纲领！态 度产品标准定位产品标准定位56本案高端豪宅态度（产品标准）关键词：自信自信自如自如尊重尊重用心用心产品标准定位产品标准定位后奥运中国建筑艺术诉求国士胸怀的的起居空间诉求人与自然交融的场所23、精神诉求七星级标准的细节雕琢和服务57关键词一：关键词一：自自 信信是一种极具感染力的情感传达，建筑风格是最直接的情感传递符号什么样的风格才能代言后奥运中国之自信精神？58建筑风格建议建筑风格建议本案的豪宅态度就是要呼唤当代中国建筑思潮的信心。如缘溪堂的“中国红”如银泰中心的“花窗”他们都不是严格意义上的传统中式建筑但一定是当代中国的建筑当代中国建筑风格59建筑材料建议建筑材料建议大面积使用高远红外热辐射反射率、可见光反射率低于11的LOW-E三层双中空玻璃，让空间通透的同时，也让生活多了些飘逸。窗60建筑材料建议建筑材料建议从一块石材，小中见大。在立面构成上，选择如与钻石孪生于同一地层的“津24、巴布韦黑”，或者是“中国紫金红”，但一定是直接来自独立矿场区。石61建筑材料建议建筑材料建议涂料是表现立面细节最好的材料，相比普通涂料，建议选择更具质感和光泽的金属漆，不仅在感官上带来与众不同的奢适享受，在功能上也加抗污染，让建筑显得辉煌且历久弥新。漆62关键词二：关键词二：自自 如如是一种很私人的情感体验，在私密的空间里更容易被感知什么样的空间才能表达国士生活的悠雅精神？全景观无阻隔社区全景观无阻隔社区每一个楼座底部均设置高达5米以上全架空的通透大堂；让房子犹如从绿地上自然生长起来让业主在社区任何一个场所都能彻底被绿意包围通透大堂通透大堂63秩序的阶级空间秩序的阶级空间全部三梯两户，彻底主佣25、分道三梯两户，主佣分道三梯两户，主佣分道主人入户门连接玄关和客厅佣人入户门连接厨房和工作间64大尺度生活空间大尺度生活空间注重主人空间，大主卧，大主卫，大客厅3.5米标准层高大主卧，具备独立更衣间、大主卧，具备独立更衣间、卫生间、书房、观景阳台；卫生间、书房、观景阳台；大主卫，实现卫浴分离；大主卫，实现卫浴分离；大客厅，可与餐厅结合大客厅，可与餐厅结合客厅面积不小于80平米65全景观视野空间全景观视野空间客厅和主卧的最大景观面南向及东向设置，做到互不遮挡，户户有景270度观景阳台充分利用森林资源，同时还可以眺望城市天际线，俯瞰奥运场馆，共同锻造高端全景居所客厅外挑全采景主卧全采景66全采光通透26、空间全采光通透空间三面采光，南北通透明厨明卫270度观景阳台明厨 明卫67丰富的活性空间丰富的活性空间利用顶层复式的优势，设计挑高客厅，挑高双层阳台利用东侧观景的优势，最东一排边单元设计客厅，双层挑高平层圆厅、错层设计，增加空间的趣味性、增添居住情趣复式客厅挑高复式客厅挑高高厅高厅双层阳台双层阳台68利用顶层复式的优势，设计挑高客厅，挑高双层阳台利用东侧观景的优势，设计挑高客厅，挑高双层阳台平层圆厅、错层设计，增加空间的趣味性、增添居住情趣圆厅圆厅错层错层丰富的活性空间丰富的活性空间69自我的衍生空间自我的衍生空间品酒吧 兴趣工作室艺术品收藏室 大四居及复式适用71关键词三：关键词三：尊尊 重27、重是一种开放的态度，在与外界的相互沟通中更容易被感知人与自然，情、境交融的境界景观如何塑造？精装意境阳台精装意境阳台在南向、东向设计大尺度景观长廊和意境阳台进深2.0米以上，以半开敞和全开敞式“一廊一世界，一台一天地”的自然精神足不出户即可品鉴悠悠阳光和森林公园送来的新鲜空气景观长廊景观长廊72顶层复式退台式设计设置烧烤区和酒吧等休闲空间设计设置私家天际泳池水立方外，又是另一处清凉盛景私家天际泳池，自在畅游天际私家天际泳池，自在畅游天际烧烤区烧烤区/酒吧，可与朋友聚会，与家人共欢酒吧，可与朋友聚会，与家人共欢7374源于别墅又高于别墅的城市豪宅造园理念实现柯布西耶“宁静独处，而又天天与人交往”28、的居住理想以多重院落营造距离感守望着中国名门望族流传千年的院落情结不是同一层面的单调行进，而是复合多元的立体空间。师法自然，尊重环境，随形就势，从心所欲。共院私院75私院私院空间的建立，既方便与邻居来往于社区之间，又可建立自己的世外桃源。私院设计要贴合心灵的尺度，为业主添加几分隐逸的情致，动静间畅享人生。私院的地坪高差要高于共院园路地坪2.0米以上76共院共院旨在建立良好的邻里圈子，邻里间的交流空间，不仅区隔了私院的私有空间，又增添了邻里之间的归属感和亲切感。共院设计要贴合建筑的尺度。公院的地坪可以是下沉式的。77关键词四：关键词四：用用 心心项目细部建议项目细部建议是一种关爱的态度，在硬件和29、软件很不起眼的细节中更容易被感知硬件硬件软件软件七星级物业服务七星级物业服务室内精装修表现室内精装修表现室外景观细部处理室外景观细部处理建筑构造、设备、材料建筑构造、设备、材料78石材洗手台的细节石材洗手台的细节 石材、木套线踢脚处的交接处理石材、木套线踢脚处的交接处理 式样繁多的地面拼花式样繁多的地面拼花不同颜色的乳胶漆不同颜色的乳胶漆 精细的精细的室内精装修细节室内精装修细节价格标准：实际价格70007000元元市场报价1 1万元万元79人性的人性的园林景观细节园林景观细节阴沟排水细节阴沟排水细节草地井盖草地井盖道路井盖道路井盖明沟排水细节明沟排水细节园路井盖园路井盖80健康的健康的建筑设30、施细节建筑设施细节隔音楼板隔音楼板同层排水同层排水进水铜管进水铜管中央热水中央热水软化水软化水附加值附加值生态智能生态智能隐性的隐性的科技设备细节科技设备细节中电智能融合通信系统在智能家居领域的运用中电智能融合通信系统在智能家居领域的运用 中电公路治安卡口系统在小区车辆管理领域的运用中电公路治安卡口系统在小区车辆管理领域的运用 81七星级的细致服务弯腰弯腰70度，度，是最高尚的迎宾礼仪，而这些只为国士而备是最高尚的迎宾礼仪，而这些只为国士而备温暖的微笑、70度弯腰、360度服务一举一动，谨为阁下82城市别墅城市别墅中电为后奥运当代中国富豪谱写的中电为后奥运当代中国富豪谱写的居住理想居住理想 831、3Part 3规划探讨规划探讨84在进行方案规划时，已充分考虑了各项规划条件和经济指标方案比选方案比选在进行方案规划时，已尽可能考虑了户型面积的实现可能性8586方向一方向一优势优势主力保证两梯两户、南北通透，户型设计均好性强、舒适度高，可考虑东偏18度观景。问题问题园林用地面积稍小，中间户型仅双面采光。特色特色龙行水系，园林沿步道延展，配合园林小品，与区位气质贴合。政策用房政策用房：独立交通，以微坡地形与商品房分割，保证特定用房与商品房的独立性主力纯板楼设计，两梯两户，车行出入口位于北侧，与主入口分离，保证社区内的人车分流入口位于林萃路，保证均好性，主入口位于南侧，与会所结合。2000平米会32、所位于东侧，兼作售楼处、景观广场所有水景均深入楼间，形成参与式的景观体系北侧部分小面积设计，补足容积率规划设计方案示意 产品定位产品定位87规划设计方案示意 产品定位产品定位88景观规划设计示意 产品定位产品定位楼前水系楼前水系 坡地景观坡地景观 静态水景静态水景 动态水景动态水景 楼间景观楼间景观 楼间景观楼间景观 园路景观园路景观 注:此设计为示意,仅供参考8990方向二方向二优势优势园林用地充裕，内部景观设计余地更大。问题问题两梯三户设计，中户无法通透，且与两侧户室有视距影响。特色特色如意型园林设计，体现吉祥如意的寓意。政策用房：独立交通，保证特定用房与商品房的独立性两梯三户设计，全部三33、面采光车行出入口位于北侧，与主入口分离，保证社区内的人车分流主入口位于林萃路，距社区南北两端距离大致相等，保证均好性2000平米会所与主入口结合，并独立成景楼王位于中间，楼间距最大、依赖内部景观，所有户型三面采光、南北通透北侧部分小面积设计，补足容积率91方向二方向二92方向二方向二推荐方案一示意的规划设计方向方案选择方案选择94VIVI 价格定位价格定位95评估方法评估方法价格评估采用成本法、市场法、需求验证相结合的方式价格评估采用成本法、市场法、需求验证相结合的方式成本法成本法市场法市场法需求法需求法确定价格底限确定价格均值确定价格高点以建造房地产所需要的各项费用之和为主要依据，然后扣除折34、旧，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的估价方法。通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。通过对客户进行访问调查，确定客户对区域价格的判断，主要用于判断客户在正常市场情况下愿意承受的价格高点。96方法说明方法说明德尔菲法德尔菲法又名专家意见法，是依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，团队成员之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，以反复的填写问卷，以集结问卷填写人的共识及搜集各方意见，可用来构造团队沟通流程，应对复杂任务难题的技术。专家选择：业内资深人士8位，中原项目组成员2位。财务测算假定财35、务测算假定土地成本：按公开市场信息计算。建设、装修成本：按市场一般水平估算。税费成本：按公开水平估算，但由于土地增值税避税普遍，统一按最低的30%估算。财务成本：按总融资额10%估算，假定建设期费用均来自融资，土地成本均不融资。销售收入：安置房按3000元/平米，商品房按估价的低值。Part 1普通豪宅普通豪宅97成本法评估成本法评估98一一土地费用土地费用201880.00 201880.00 139000 139000 14524 14524 元元/平米平米1地价196000.00 139000 14100.7 元/平米2契税5880.00 139000 423.0 元/平米二二前期工程费36、前期工程费1483.96 1483.96 139000 139000 107 107 元元/平米平米三三基础设施配套费基础设施配套费1904.00 1904.00 119000 119000 160 160 元元/平米平米四四建安工程费建安工程费31137.54 31137.54 139000 139000 2240 2240 元元/平米平米五五装修费用装修费用47600.00 47600.00 119000 119000 4000 4000 元元/平米平米六六营销及财务费用营销及财务费用25150.71 25150.71 139000 139000 1809 1809 元元/平米平米七七不可37、预见费不可预见费3091.56 3091.56 139000 139000 222 222 元元/平米平米九九销售税费销售税费23781.75 23781.75 139000 139000 1711 1711 元元/平米平米1 两税一费23567.50 139000 1696 元/平米2印花税214.25 139000 15 元/平米为保证得到为保证得到25%25%的税前利润率，售价必须达到的税前利润率，售价必须达到3100031000元元/平米平米市场法评估市场法评估德尔菲法评估德尔菲法评估99参照项目参照项目地段地段交通交通 自然或自然或人文资源人文资源配套配套设施设施未来未来规划规划基地38、基地条件条件整体整体规划规划产品产品设计设计景观景观环境环境创新创新附加值附加值品牌品牌物业物业服务服务得分得分权重权重15%15%10%10%10%10%5%5%10%10%5%5%10%10%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%100%100%国奥村141010410597845490世茂奥临花园116526497925470大湖公馆116526496925469荣尊堡159658376524474本案本案 14109310310101054593若产品打造成功，较国奥村品质略高，在区域内将处于领先水平若产品打造成功，较国奥村品质略高，在区域内将处于领先水平市场法市场法价格判断39、价格判断100毛坯价格毛坯价格3 3万元万元/平米，精装修价格平米，精装修价格3.53.5万元万元/平米平米参照项目参照项目 得分得分 最新成交均价（元最新成交均价（元/平米）平米）国奥村9029119世茂奥临花园7023300大湖公馆6921240荣尊堡7425231本案本案 933034530345注：所有价格均为毛坯成交价格，因实际签约有滞后性，此价格低于目前市场价格注：所有价格均为毛坯成交价格，因实际签约有滞后性，此价格低于目前市场价格需求法判断需求法判断101专家评判专家评判“3.5万元应该问题不大，很快国奥村就可能把价格涨到4万左右，到时候只要跟着他们卖就行，更何况你们卖的晚，更高40、的价格都有可能”“3.5万元带装修的价格还在心理范围内，从目前二手情况看，周边供不应求，只要产品真好，尤其外地投资客肯定会买”3.53.5万元万元/平米的单价受到认同，可能上探平米的单价受到认同，可能上探4 4万元万元/平米平米客户评判客户评判“3.5万元还可以，4万也不是不行，关键是东西要真的好”该调查已表明品质将比国奥村有所提升该调查已表明品质将比国奥村有所提升价格确定价格确定102精装修精装修3.53.5万元万元4 4万元万元/平米平米普通豪宅普通豪宅 工作内容工作内容前期产品设计、营销准备前期产品设计、营销准备第一阶段第二阶段强销期强销期强销期强销期入市期入市期入市期入市期准备期准备期41、准备期准备期第三阶段 根据客户、市场分析，及时调整策略加强圈层营销及业内传播 产品定位 户型设计、配比 立面、园林设计配套设计（车库、会所等）营销策略（推广策略销售道具准备、价格策略）渠道推广（网络、论坛等）售楼处样板间亮相掀起高潮 搞调性活动展开 部分纸媒软硬广告发布 工作内容工作内容有效执行营销策略有效执行营销策略2009.10-2010.82010.9-2010.102010.10-2011.8第四阶段 口碑效应、形象巩固 实现实景园林呈现 利用具体事件、市场状态调整活动方向2011.8-2011.12持续期持续期持续期持续期工作内容工作内容及时调整补充营销策略及时调整补充营销策略工作内42、容及时调整补充营销策略营销安排安排103104分项分项 指标指标 单位指标单位指标 总收入422500万元经营利润86925 万元6524元税前成本利润率27.85%税后利润45635 万元3283元税后成本利润率14.62%财务指标财务指标静态指标静态指标动态指标动态指标评价指标评价指标税前税前财务净现值（i=10%）44683.4 财务内部收益率(FIRR)14.22%投资回收期（动态）2.46年 测算明细Part 2高端豪宅高端豪宅105成本法评估成本法评估106为保证得到为保证得到25%25%的税前利润率，售价必须达到的税前利润率，售价必须达到3100031000元元/平米平米一一土地43、费用土地费用201880.00 201880.00 139000 139000 14524 14524 元元/平米平米1地价196000.00 139000 14100.7 元/平米2契税5880.00 139000 423.0 元/平米二二前期工程费前期工程费1558.85 1558.85 139000 139000 112 112 元元/平米平米三三基础设施配套费基础设施配套费1904.00 1904.00 119000 119000 160 160 元元/平米平米四四建安工程费建安工程费34556.94 34556.94 139000 139000 2486 2486 元元/平米平米五五44、装修费用装修费用83300.00 83300.00 119000 119000 7000 7000 元元/平米平米六六营销及财务费用营销及财务费用32178.20 32178.20 139000 139000 2315 2315 元元/平米平米七七不可预见费不可预见费3553.78 3553.78 139000 139000 256 256 元元/平米平米九九销售税费销售税费30386.25 30386.25 139000 139000 2186 2186 元元/平米平米107按照高级豪宅打造，本案产品价值将跳出市场，创造区域标杆按照高级豪宅打造，本案产品价值将跳出市场，创造区域标杆市场法评估45、市场法评估德尔菲法评估德尔菲法评估参照项目参照项目地段地段交通交通 自然人自然人文资源文资源配套配套设施设施未来未来规划规划基地基地条件条件整体整体规划规划产品产品设计设计景观景观环境环境创新附创新附加值加值开发商开发商品牌品牌物业物业服务服务得分得分权重权重15%15%10%10%10%10%5%5%10%10%5%5%10%10%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%100%100%国奥村1210849597945486世茂奥临花园86526497925467大湖公馆86526496925466荣尊堡159658376524474盘古大观1510105102761053588本案46、本案 1110739310101054587市场法市场法价格判断价格判断108毛坯毛坯3.63.6万元万元/平米，精装修平米，精装修4.64.6万元万元/平米平米参照项目参照项目 得分得分 最新成交均价（元最新成交均价（元/平米）平米）国奥村8629119世茂奥临花园6723300大湖公馆6621240荣尊堡7425231盘古大观8863000本案本案 9035932需求法判断需求法判断109需求出现明显分歧，可能面临客群收窄的问题需求出现明显分歧，可能面临客群收窄的问题专业人士专业人士“4.5万元可能有风险，因为价格比国奥村贵，要是又是期房，又是高层，很可能就是给国奥村拉价格。除非晚卖，纯现47、房发售，东西真的好”“4.5万元有点贵，已经是其它房子的两倍了，除非市场特别好”“关键还是产品，你们要是能把产品做到极致，区域又没什么竞争，加上体量不大，销售还是没什么问题，但是附近没有酒店是个问题”客户评判客户评判“东西要是真好，成了你们说的板块标杆，肯定会买，但不知道行不行”该调查已表明品质将按板块内绝对的标杆打造该调查已表明品质将按板块内绝对的标杆打造价格确定价格确定110精装修精装修4.54.5万万5 5万元万元/平米平米高端豪宅高端豪宅 工作内容工作内容前期产品设计、营销准备前期产品设计、营销准备第一阶段第二阶段强销期强销期强销期强销期入市期入市期入市期入市期准备期准备期准备期准备期48、第三阶段 根据客户、市场分析，及时调整策略加强圈层营销及业内传播 产品定位 户型设计、配比 立面、园林设计配套设计（车库、会所等）营销策略（推广策略销售道具准备、价格策略）渠道推广（网络、论坛等）售楼处样板间亮相掀起高潮 搞调性活动展开 部分纸媒软硬广告发布 工作内容工作内容有效执行营销策略有效执行营销策略2009.10-2011.82011.9-2011.102011.10-2012.8第四阶段 口碑效应、形象巩固 实现实景园林呈现 利用具体事件、市场状态调整活动方向2012.8-2012.12持续期持续期持续期持续期工作内容工作内容及时调整补充营销策略及时调整补充营销策略工作内容及时调整补49、充营销策略营销安排营销安排111最好现房实景发售，必须准现房、景观呈现发售，样板间设在楼内最好现房实景发售，必须准现房、景观呈现发售，样板间设在楼内112分项分项 指标指标 单位指标单位指标 总收入541500万元经营利润152636万元 10981元税前成本利润率42.54%税后利润80134万元5765 元税后成本利润率22.33%财务指标财务指标静态指标静态指标动态指标动态指标评价指标评价指标税前税前财务净现值（i=10%）65597.8财务内部收益率(FIRR)11.29%投资回收期（动态）3.23测算明细Part 3方案比较方案比较113方案比较方案比较114利润：净利润偏低，但回款50、快，内部收益率高普通豪宅普通豪宅高端豪宅高端豪宅利润：净利润高，但回款慢，内部收益率低操作：常规操作，难度低，易把握操作：实景发售，对工程水平要求极高风险：时间短、风险低口碑：立足于区域市场的精致项目，更多依靠区域价值风险：时间长、风险高，但有可能随市场发展获得更高利润口碑：引领市场的真正豪宅品牌立足于普通豪宅是最容易实现的基础，高端豪宅则有更大空间，主要取决于公司战略比较结论比较结论115高端豪宅对品牌贡献更大，但普通豪宅较容易操作，更加稳妥高端豪宅对品牌贡献更大，但普通豪宅较容易操作，更加稳妥内容内容普通豪宅普通豪宅高端豪宅高端豪宅品牌效应利润水平操作难度市场风险回款速度 项目总结项目总结51、116VIIVII立足王者风范，挑战更多可能立足王者风范，挑战更多可能主题主题+积累积累 复合开发模式复合开发模式117118以舒适大宅生活为产品诉求，围绕大型公园进行价值提升，将公园的生态理念全方以舒适大宅生活为产品诉求，围绕大型公园进行价值提升，将公园的生态理念全方位引入，形成公园大宅的稀有形象位引入，形成公园大宅的稀有形象产品开发原则产品开发原则观景：楼体面向景观、大量设计观景台、飘窗、角窗三重景观体系三重景观体系舒适生活舒适生活户型：双主卧设计，全面采光造景：内部园林与外景呼应，主力节点围绕动线展开，水景入户空间：3.33.5米层高，增加错层设计借景：入户花园、景观阳台设计设施：中央空调与地暖并行，实用的智能化设计服务：贴心的物业服务生态理念生态理念设施：使用保障健康的设备设施装修：绿色材料，舒适、环保、内敛风格：与周边环境融合协调，形成地标却不过分突出结束结束 谢谢谢谢The End Thanks for your attentionThe End Thanks for your attention中中 国国 电电 子子奥奥 运运 村村 项项 目目 组组北京朝阳门外大街20号联合大厦10层电话：01065952188传真：01065885619网址：http:/邮编：100020119