1、二级市场策划品控中心祥域结案报告2文化遗产区中的国际“6S”住宅3目 录第一部分：项目区域第二部分：项目地块第三部分：项目定位第四部分：项目产品第五部分：营销推广第六部分：客户分析第七部分：成果汇报41第第 一一 部部 分分 项目区域5一、项目区域情况分析1、项目区位成都市地图至天府广场约15分钟车程天府广场天府广场 本项目位于上风上水的城西2-3环间的金沙片区，区域位置优势明显。62、区域交通n地块周边道路状况较为理想n金凤路、黄忠路、青羊大道、三环路及羊西线通达度和便捷度较高n地块距金沙遗址公园约800米，三环路约600米，距青羊大道约200米。三环路苏坡路清江西路金凤路金沙遗址路黄忠路蜀2、汉路青羊大道黄苑街星河街黄苑街同怡路金阳路金沙遗址摸底河公园800米米200米米600米米地铁二号线地铁二号线地铁二号线地铁二号线黄忠站黄忠站一、项目区域情况分析73、区域配套 应有尽有一、项目区域情况分析82第第 二二 部部 分分 项目地块91、项目背景二、项目地块情况分析 本项目由青羊房产与成都国顺商贸有限公司两家开发商共同打造。且由恒一公司与中原地产联合代理。中原地产服务的对象为成都国顺商贸有限公司，国顺商贸有限公司共有房源552套。青羊房产青羊房产国顺商贸国顺商贸备注：本报告以下如无特别说明所有销售推广数据均指成都国顺商贸与中原地产业绩。102、地块基本资料地块一地块一地块二地块二占地3、面积：63.69亩建筑面积：18万平米总户数：996户容积率：4.68住宅密度：16.92住宅绿地率：25.58机动车位：955个总 层 数：住宅261层，商住楼22层地块红线图二、项目地块情况分析11东金凤路和华府金沙售楼中心西蜀源路和华府金沙项目所在地南成黄路、创美家居和西单商场北金沙住宅楼和皇陵公园3、项目四至二、项目地块情况分析124、地块周边情况应有尽有二、项目地块情况分析133第第 三三 部部 分分 项目定位14三、项目定位1、片区形象定位金沙片区传承千年文化的高尚居住片区成都的人居“高地”01年，金沙遗址被发现。短短8年，无论是已成为“中国文化遗产标志”的太阳神鸟，演出超过8004、场并走出国门的音乐剧金沙，还是已经建成开放的“金沙遗址博物馆”，金沙将成都在世界文化历史中的地位再次拔高。依托于上风上水的城西以及三千年文明的金沙遗址公园，优美的自然环境、浓厚的历史文化底蕴、便捷的交通、日益完善的生活配套设施，金沙成为了成都主城区最适宜居住的地方，成为成都高尚人居的代言者。住在金沙成为了成都居住的一张名片。金沙遗址公园、摸底河体育公园、两河森林公园、青羊绿舟公园等众多大公园环抱，五大公园和一条河流围绕着这个高档居住区，金沙的稀缺就更显得珍贵。152、项目市场定位金沙门户地标 品质地标项目的高端品质是立足于金沙的城市价值而来的，建筑、园林、空间所有的规划设计及建设全部都以金沙的5、价值高度为准绳，精工细作，力图与之相品配；金沙遗址曾经发现了当时的贵族住宅建筑遗迹，天赋地脉，上风上水的贵胄之地，岂能造就平庸？必然要求我们项目品质的高端化；金沙居住文明代表当时新贵阶层的崛起和璀璨，这与项目所倡导的国际品质居住理念形成呼应，一脉相承。金沙虽被誉为成都的居住“高地”，但片区内尚无真正符合这一美誉的高品质楼盘出现，本项目的出现将打破金沙片区无品质楼盘这一尴尬局面。三、项目定位163、项目客户定位有鉴赏力的少数人新资产阶层/中产阶层中上游或中上阶层 客户定位描述 钱多闲少/未来财富积累更看好35-45岁为主要年龄段，年富力强职业身份多为老板级别或高管阶层所处行业的跨度较大，但基本上6、为知识技术密集型家庭观念较为传统文化素养较高/社交网络广泛，阅历丰富低调内敛谨慎，不事张扬眼光独到，鉴赏能力强拥有自己的立场，非人云亦云理性的消费心态，善于财务或数理分析处于中产阶层中上游，摆脱脆弱根基但并非收入金字塔的塔尖人士（所谓富豪阶层）远比小资成熟，显出历练之后的沉稳善于把优雅融在骨子里，把生活泛艺术化对消费价格的敏感度低，但对“贵得其所”的涵义理解透彻三、项目定位173、项目客户定位客户群体细分文艺界人士（含部分电视媒体的从业者）、建筑或房地产相关业内人士（含部分媒体从业者、专业设计师、资深广告从业者等）、私营业主或企业家、合伙人、企业负责人、外企高管阶层、金融领域买家、专业知识人士7、等客户置业经验二次及二次以上置业占绝大部分，并且作为第一居所。客户地域分布成都本地人群为主，部分二级城市及外省客户，少量外籍客户三、项目定位184、项目物业定位三、项目定位高品质、舒适性电梯物业金沙虽被誉于成都居住“高地”，但区域内并无真正意义上的高品质楼盘出现。项目的各项经济指标可以看出本项目是高容积率、低密度、低绿化产品。二类住宅用地技术经济指标二类住宅用地技术经济指标商业金融用地兼容商业金融用地兼容二类住宅用地技术经济指标二类住宅用地技术经济指标一一.规划建设净用地面积：规划建设净用地面积：24654.4724654.47一一.规划建设净用地面积：规划建设净用地面积：6756.426758、6.42二二.规划总建筑面积：规划总建筑面积：144095144095二二.规划总建筑面积：规划总建筑面积：3382433824（一）地上建筑面积：（一）地上建筑面积：119090119090（一）地上建筑面积：（一）地上建筑面积：2906429064（二）地下建筑面积及层数：（二）地下建筑面积及层数：2500525005（二）地下建筑面积及层数：（二）地下建筑面积及层数：47604760三三.住宅户（套）数：住宅户（套）数：10121012户（套）户（套）三三.住宅户（套）数：住宅户（套）数：184184户（套）户（套）建筑面积 180的户（套）数：12户（套）建筑面积 180的户（套）数：9、/90建筑面积 180的户（套）数：354户（套）90建筑面积 180的户（套）数：8户（套）60 建筑面积 90的户（套）数：646户（套）60 建筑面积 90的户（套）数：176户（套）四四.容积率：容积率：4.784.78四四.容积率：容积率：4.304.30五五.建筑密度：建筑密度：16.92%16.92%五五.建筑密度：建筑密度：44.38%44.38%六六.绿地率：绿地率：25.58%25.58%六六.绿地率：绿地率：20.23%20.23%七七.机动车位：机动车位：678678辆辆七七.机动车位：机动车位：170170辆辆八八.非机动车位：非机动车位：14521452辆辆八八.非10、机动车位：非机动车位：530530辆辆九九.人均居住用地指标：人均居住用地指标：8.218.21/人人九九.人均居住用地指标：人均居住用地指标：8.218.21/人人195、项目形象定位文化价值与产品的结合金沙遗址通过政府的打造和其自身的文化价值，将逐渐成为成都的新名片，甚至是成都一个唯一可以灌以“国际化”的人文名片。本案将营造一种全新的地产开发理念，文化地产，塑造独有文化价值与气质内涵。项目气质成熟、稳重、内敛成熟：稳重：隐射金沙片区的市政配套建设已基本成熟；隐射金沙片区的古老而神秘的文化内涵；对接目标客户群体的年龄 对接目标客户群体的性格 内敛：隐射金沙片区的博大精深的文化积淀；对接目标客11、户群体的品味 三、项目定位金沙首席高品质人文居住社区205、项目总体定位中国文化遗产区 国际6S住宅 本项目是着眼新生代财富阶层生成的时代背景，将艺术融入生活，讲究形体变化的韵律，增强层次感、动感和光影变化；在千年金沙门户高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，书写一个阶层不动声色的优雅。本项目率先于国内引入国际先进的开发模式文化地产理念，将视界挑高，对品质的挑剔更为苛刻，充分利用金沙延绵三千多年的城市文脉深厚底蕴和不可复制不可再生的稀缺性，最大化地增加其附加值，将社区筑建成屹立于大都市中文化遗产区之上的集约化、复合型国际6S住宅。Society 整体规划的社会性 Saving 建筑设12、计的环保性 Share 园林景观的独享与共享 Snug 户型设计的舒适性 Safety 智能安防系统的安全性 Satisfaction 物业服务的满意度 三、项目定位216、项目案名含义案名敲定小插曲：项目原案名为“御景金沙”，后因项目定位改变更名为“祥域”，将文化进行到底。三、项目定位227、项目主体推广语项目文化内涵：在高處立，著平處望，向闊處行，存上等心，結中等緣，享下等福，以平和之心面對生活。在高处立 向阔处行三、项目定位234第第 四四 部部 分分 项目产品24四、项目产品分析1、项目总平-住宅总平图分析：项目地块整体规则，呈长方形状，朝向为南偏西约29度，总用地63亩左右，净用地约13、47亩，地块长轴方向跨度约237米，短轴方向跨度约135米。分为两个地块，一为二类住宅用地（位于地块北部），二为商业金融业用地兼容二类住宅用地（位于地块南部）。本案规划总平面呈中心对称布局，由6幢楼体组合而成，围而不合，东西贯通。6幢建筑围绕核心的中央园林景观，并合理设置住宅、商业、商务办公、配套用房和交通、绿化广场及景观用地，中间穿透，内外有景，又很好的提升了临街商业价值，达到个体、整体的协调统一。中心对称布局 围而不合 东西贯通 25四、项目产品分析1、项目总平-商业本案的临街商业部分（23F）主要沿成黄路分布，金凤路和蜀源路分布有临街裙楼商业（4F）。本案的办公物业分布在4#楼与6#楼的14、522层（位置如图所示）。黄色透明色块为二类住宅用地，粉色透明色块为商业金融业用地兼容二类住宅用地。二类住宅用地住宅建筑面积比例：84.34%，商业建筑面积：15.66%。商业金融业用地兼容二类住宅用地住宅建筑面积比例：49.42%，商业建筑面积：50.58%。临街商业以及办公的土地使用年限为40年，并且不能通气。10000的完善商业配套 262、建筑风格 祥域国际6S住宅正是着眼新生代财富阶层生成的时代背景，在以成都的完美演绎ART-DECO风格的人文内涵，将艺术融入生活，讲究形体变化的韵律，增强层次感、动感和光影变化；在千年金沙门户高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，书写一个阶15、层不动声色的优雅。祥域，不光是在一个区域，甚而将是整个城市的摩登符号之一。建筑风格：ART-DECO建筑风格的每次复兴都和新社会阶层的崛起密切相关，摩登的形体赋予古老的、贵族的气质，代表了一种向上的欣欣向荣的力量，成为世界上众多国际大都会一致的选择。四、项目产品分析272、建筑风格四、项目产品分析283、景观园林 社区内部打造了约8000平米的阔景中庭景观，不仅体现均好性，追求整体效果，还注重细节的变化，如乔、灌、花、草的复合生态搭配，通过植物改善环境质量，营造空间，体现四季变换。其葱郁、生态、舒适，并不亚于任何一个城市公园。祥域的景观园林不仅仅是一般项目普通意义上的生活环境改造，而是去创造在16、金沙文化背景下的生活与自然的有机结合，并且由内而外的与金沙片区深厚的文化底蕴相契合，祥域给予大众的将是有内涵、有长远生活情节、令人耳目一新的精彩世界。项目景观主题：萃取金沙文化元素为成都人设计独特又令人印象深刻的景观四、项目产品分析293、景观园林四、项目产品分析304、户型分析-标准层1、2、3、5号楼：此楼型为两梯四户，各栋楼在保证户型基本均为南北朝向同时，户户临景，主打89和133平米二房、三房舒适型户型。尤其是5号楼位置最佳，正对中庭，为本项目的将军楼。1、3号楼旁的商住楼为22层，布局不影响住宅景观视线，临清江西路交通广力斗很便利。两梯四户89-133户型均为南北朝向 四、项目产品分17、析314、户型分析-标准层4、6号楼：两梯五户90-141部分户型18层以上可看见金沙遗址公园 此楼型布局呈蝶型，不仅可以最大限度的增加建筑面积，而且在景观视线设计上也大道了户户观景的效果。大多数户型能看见中庭景观，背向中庭一面可看见皇陵公园，甚至在18层以上见金沙遗址公园。梯户比为两梯五户，较大限度使户型朝向为正南或西南方向，整个建筑布局的具有景观的均好性。四、项目产品分析324、户型分析-户型配比面积区间套数比例合计70-8010210.24%99680-9042242.37%110-12010210.24%120-130121.20%130-14034034.14%140-15040.418、0%160-17020.20%180以上121.20%套型套数套数所占比两室254套26%三室710套其中单卫的274套71%跃层32套3%合计（套）996按面积区间区分：按套型区分：由此可见本案的主力户型为套三，次主力户型为套二；主力面积区间为8090（既有套二也有套三）；次主力面积区间为130140；跃层与底层带地下室共有32套，面积范围在130191之间。四、项目产品分析33C5:三室两三室两厅单卫厅单卫，89.62 豪华宽景客厅，独特飘窗设计，阳光与风景的家园，一家人的欢乐之地客厅与次卧共享风景露台，超值空间，别有情趣独立主人空间，宽敞明亮，飘窗设计，或品茗或小憩，多了一分别致情怀餐厨19、区紧密相连，厨房卫生间共享生活阳台，便利惬意，井然有序精致趣味书房，独立思考空间4、户型分析-C5四、项目产品分析344、户型分析-C7C7:三室两三室两厅厅双双卫卫，133.55 大面宽，短进深，南北通透，双厅双房均可直面中庭景观7.2米宽景双厅设计，超大观景露台，开扬空间增大生活尺寸纯粹主人空间，尊享浪漫落地飘窗及两层挑高空中花园，将更多风景与阳光引入室内独立绿色书房，灵动思考空间，转角飘窗让自然与你同在四、项目产品分析354、户型分析-A1A1:三室两三室两厅厅两两卫卫，136.76 户型全明设计，兼顾布局美观与功能结构，空间结构方正规则、实用精致约4.2米大开间客厅，约3米大面宽落地窗20、，约8平米阔景露台将室外风景敞入室内豪华主卧套房彰显尊贵，双面采光和通风及转角飘窗显品位此为合并户型四、项目产品分析364、户型分析-A2A2：两室两：两室两厅单卫厅单卫，90.64 空间结构方正规则，得房率较高，实用精致的同时尽享舒适、美观的享受约4米宽大开间客厅，带超7平米宽景露台花园，室外的园林景观纳入室内厨房自带约6平米生活阳台，可以当作洗衣间、储藏室，功能设置更体贴四、项目产品分析374、户型分析-A3A3：三室两：三室两厅厅双双卫卫，140.98户型全明设计，兼顾布局美观与功能结构，空间结构方正规则，实用性强；约7情趣入户花园，尊贵气派从回家开始，玄关设计，有效保障生活私密性；约421、米宽大开间客厅，带约7宽景阳台，采光通风，室外的园林景观纳入室内；超大主卧套房（卧室区、卫生间、衣帽间）彰显尊贵礼遇；双面采光和通风，转角情趣飘窗更显品味。四、项目产品分析384、户型分析-A4A4：两室两：两室两厅单卫厅单卫，91.09 动静分区，视听、休息动线清晰流畅，保障各自功能不受干扰，人性居住观照点滴显露；约4米宽大开间客厅，大面积落地窗便于采光与通过风，富有生活韵味；厨房自带6生活阳台，可以当做洗衣间、储藏室，功能设置更体贴；次卧转角情趣飘窗设计，让阳光的味道在每一个角落里弥漫；主卧更有约11大视角露台花园与客厅连通，彰显尊贵礼遇和品质生活。四、项目产品分析394、户型分析-A5A22、5：三室两三室两厅厅双双卫卫，119.39情趣式空间布局，方正规划中富有变化，洋溢错落美感，兼顾美观与功能结构约4.2米宽大开间客厅，大面宽落地窗和约4米面宽露台将园林纳入，富有情趣超大主卧套房，约11大视角露台花园(奇数层赠送)彰显尊贵礼遇和品位此为合并户型四、项目产品分析404、户型分析-B1B1：两：两室两室两厅厅单单卫卫，89.99入户即花园，户户大面朝南，中庭精华唯此独享；厨房仅依入户花园，自然承接餐厅、客厅，出入自由；动线分明，干湿分区，明厨明卫，生活、休闲互不干扰；卧室超大飘窗，延伸心的空间尺度，更具超凡视野；约10超大观景阳台，除了景致清风，也可转换功能书房；四、项目产品分析423、14、户型分析-B2B2：三：三室两室两厅厅双双卫卫，138.53绝佳位置，三千年金沙胜景登高尽揽；入户即花园，4.5米超阔尺度大客厅，身自由、心自由；客厅全南向落地窗，中庭美景尽收其中；动线分明，干湿分区，明厨明卫，生活、休闲互不干扰；主卧独立卫生间、独立衣橱设计，个性空间，私密生活；主卧270落地大飘窗，景致、阳光无法阻挡。此为合并户型四、项目产品分析424、户型分析-小结套型平面强调大开间、短进深的格局规划，确保居住的享受性与舒适度。户内均以面积宽大的起居厅为中心，设置次卧、客卧、观景、厨卫等功能空间。力争达到科学的家居动线及超高使用率。户型设计中将主要的居住空间置于套型南侧采光面，北侧24、主要布置厨卫等餐储功能空间。大开间、短进深 房间功能完全 舒适性佳 四、项目产品分析435、样板间（A1）-现代田园四、项目产品分析445、样板间（A3）-醇红港蓝四、项目产品分析455、样板间（A5）-现代中式四、项目产品分析465、样板间（B1）-现代简约四、项目产品分析475、样板间（B2）-现代欧式四、项目产品分析486、项目用材四、项目产品分析类别用材造价优点外立面协进牌通体砖72元/吸水性低，更加耐久、美观围墙花岗石、铁花栏杆咖啡钻3000元/造型独特、耐久，美观，材质更加厚实小区大门立面：加州金麻预计大门造价百万以上入户大堂外立面皇室啡、劈开砖其市场价格为1000多元/（不含人工25、费）充分显示出了祥域的霸气与尊贵入户大堂内部装修大堂墙面：澳大利亚进口砂岩吊顶：金箔 吊灯：进口埃及水晶灯9个挑高5.9米五星级入户大堂，每个入户大堂造价均在百万以上标准电梯厅二次装修共225个标准大堂，总投资在300万元以上一般楼盘的标准电梯厅都不会进行二次装修电梯东芝牌电梯住宅电梯速度为1.75m/s，额定载重为1050KG保温外墙外保温53元/其一，节能50，其二，避免了内保温容易出现的开裂、空鼓、发囊等质量问题可视系统NEC彩色可视对讲系统2000元/套液晶显示屏，每套产品均为原厂订制门禁系统配置安防系统配置入户门兴事发1400元/樘采用的为防火防盗钢制门，比防火门及防盗门造价高，厚度26、厚，安全性强门窗、玻璃断桥彩铝、部分双层中空LOW-E低辐射玻璃550元/（窗）245元/（玻璃）其密封性及隔音性高于塑钢窗阳台栏杆铁花栏杆+钢化夹胶玻璃栏杆380元/其能起到美观，耐久，安全的作用一户一表非一户一表用材较为奢侈，成本投入较大 497、项目价值体系四、项目产品分析价值一：地段成都居住“高地”507、项目价值体系四、项目产品分析价值二：配套应有尽有517、项目价值体系四、项目产品分析价值三：产品投入高，用材较奢525第第 五五 部部 分分 营销推广53五、项目营销推广1、项目营销节点售楼部正式开放祥域一期开盘参加秋交会感恩系列活动祥域二期开盘07.8.407.9.2207.10027、7.1107.12.1608.8实体样板间开放2阶段1阶段起航期重创期08.9.408.1008.1209.4.1809.9.2409.11.29祥域鉴定纪参加秋交会达州巡展祥域三期开盘住宅全部清盘盛大交房3阶段4阶段5阶段修炼期登峰期完美谢幕期07.8-07.1107.12-08.408.5-08.1008.11-09.609.7-09.11542、阶段策略-按推货策略分阶段一期二、三期主推广语在高处立，向阔处行阶段推广主题大都市里的文化遗产区，一个城市可遇而不可求祥域，一脉承千年大都市里的文化遗产区，可遇而不可求的居住文明品质封冠 傲视金沙国际6S住宅，生活在文化遗产区之上终结期房时代踞金28、沙门户，Art Deco 建筑语言演绎城市摩登符号祥域领舞金沙准现房时代祥域 金沙物业价值标杆推广重点在项目实景未呈现前，祥域主推项目地段在项目实景逐步呈现之际，祥域主推项目品质推广形式平面媒体、户外、电视、活动平面媒体、户外、电台、短信、活动推广调性一期：讲地段 二、三期：讲品质五、项目营销推广552、阶段策略-按推广策略阶段时间推广策略推广主题成果起航期07.8-07.11（3个月）平面媒体为主、房交会、感恩活动大都市里的文化遗产区，可遇而不可求的居住文明 151套1.06亿1.7万方50套0.36亿0.56万方重创期07.12-08.4（5个月）二期开盘国际6S住宅，生活在文化遗产区之上29、 19套0.16亿0.24万方4套0.03亿0.05万方修炼期08.5-08.10（6个月）赶工程进度，样板间开放、房交会、鉴定纪活动、平面媒体为主、户外广告祥域，一脉承千年 60套0.4亿0.69万方10套0.06亿 0.11万方登峰期08.11-09.6（8个月）达州巡展、平面媒体、灯杆广告、短信，电台品质封冠 傲视金沙 278套1.8亿3.17万方35套0.22亿0.4万方完美谢幕期09.7-09.11（3个月）灯杆广告无10套0.11亿0.16万方3套0.04亿0.05万方 项目推广方式主要以平面媒体为主，配合户外、活动、短信、电台等。五、项目营销推广563、项目媒体投放分析类型一期二30、期、三期费用合计（万元）比例备注平面媒体126.4130.19256.5929.33%商报、华西、居周刊、成都楼市、读城、飞越等户外171.12200371.1242.43%户外大牌、公交站台、灯杆等电台0330.34%模型制作11.2011.21.28%沙盘等物料制作43.361861.367.01%户型图、手提袋、DM单、触摸屏等网站制作1.4601.460.17%活动89.889.810.27%开盘、房交会、鉴定纪其他35.234580.239.17%费用合计 388.77 485.99874.76100.00%本项目总体推广费用为874.76万元，由于营销推广费用由两家开发商共同承担，31、因此，成都国顺的推广费用为437.38万元，比例为1.25%五、项目营销推广574、项目广告表现形式-平面媒体一期二期五、项目营销推广584、项目广告表现形式-户外一期二期五、项目营销推广594、项目广告表现形式-道旗、灯杆一期二期五、项目营销推广605、项目现场包装售楼部绿化带工地围墙五、项目营销推广616、项目重大营销事件1、2007年秋季房交会1）活动目的借房交会各界人士集中，展示项目形象，提升项目的市场知名度；快速积累客户，为项目二期开盘打下基础；通过房交会集中将客户吸引至现场，使客户体验现场氛围及项目示范区；留下客户基础信息，以供客户分析，指导定价及推销策略。2）活动效果房交会登记有32、效客户220组（客户自行留下的电话号码完整及能辨认的为有效客户）；登记客户中，60对90120平米左右房源意向性较大。客户主要关注点在项目的区位、地段、品质和价格。五、项目营销推广626、项目重大营销事件2、祥域感恩回报系列活动1）活动主题 立域金顶,感恩天下；至尊祥域 玩转金沙2）活动目的 业主联谊，口碑营销；推动祥域品牌建设及销售3）活动效果 整个系列活动大概有600多组客户参加，均取得良好效果，这对于项目的口碑传播和形象塑立将起到很大的促进作用。峨眉山登顶峨眉山登顶参观金沙博物馆参观金沙博物馆观看金沙音乐剧观看金沙音乐剧五、项目营销推广636、项目重大营销事件3、百名地产营销总监祥域鉴定33、纪1）活动主题 金沙品质擂台 祥域品质一朝加冕2）活动目的 为祥域造势，在市场上引起广泛关注度，促进成交3）活动效果 当天参与活动的所有来宾、媒体加工作人员共120名左右，活动效果较为理想，为项目后期平面媒体的炒作提供了不少素材。4）活动特色 本次活动邀请了在成都较为知名“巴蜀鬼才”魏明伦及经济学家李蔚，通过他们角度像大众介绍及推荐祥域。5）活动费用 本次活动费用为15.2万元五、项目营销推广646、项目重大营销事件4、祥域达州巡展1）活动主题 房管局主办“居住成都-走进达州”2）活动目的 促进成都楼盘在达州成交3）活动效果 本次活动，活动当期成交2套，后期成交2套，总共成交4套房源。4）活动34、费用 3万条短信：2600元+活动物料及其他3万元=3.266万五、项目营销推广656、项目重大营销事件5、祥域08秋季房交会1）活动效果当月共成交23套房源2）活动费用 3万条短信：2600元+活动物料及其他3万元=3.266万五、项目营销推广666第第 六六 部部 分分 客户分析67六、项目客户分析1、来访客户分析客户知晓本案途径 从统计数据可以看出：成交客户知晓本项目的方式主要是附近楼盘路过、朋友介绍、报媒及户外。682、成交客户分析客户年龄层次及家庭结构 成交客户中年龄主要分布在25-28岁阶段的新锐白领阶层客户，占28.6%；其次为40-44岁阶段的成功人士阶层客户，占17.1%；再35、次为20-25岁阶段的新起阶层客户，占14.3%。成交客户中家庭状况为三口之家最多，占总体45.7%,其次为单身客户占总体42.9%。六、项目客户分析69客户居住范围 成交客户主要以成都五城区及高新区的客户为主，占总体60%；其次依次是四川省内客户，占总体占31.4%。2、成交客户分析六、项目客户分析70客户职业分析 成交客户职业以职员为主，占28.6%；其次为私营企业，占17.1%；公务员和高层管理客户所占比例较少。2、成交客户分析六、项目客户分析71 本项目客户主要用于长久居住，占85.7%；而选择本项目做为过度居住的客2.9%。2、成交客户分析购房目的分析六、项目客户分析72客户关注点 36、从数据可以看出：成交客户购买本案最为重要三点依次是：价格、地段和户型。2、成交客户分析六、项目客户分析737第第 七七 部部 分分 成果分析74七、成果汇报1、项目各月成交情况月均销售量：体量：0.25万方/月 套数：22套/月 金额：1460万元/月 从下表可看出，祥域销售情况最好的时候是07年9月一期开盘以及08.12-09.6。75七、成果汇报销售周期：2年（07.9.22-09.9.24）销售套数：517套（国顺总套数552套，开发商内部35套）销售金额：3.41亿创佣：341万元销售体量：5.95万方祥域总体销售均价：5891元/（其中：一期为6351元/；二期为5476元/；三期为37、6221元/）2、成果汇报76二、成功点：1、三期开盘时机掌握佳，为开发商创造了利润最大化2、要积极走出售楼部，寻找新的客源3、在市场情况不理想的情况下，可更多挖掘项目卖点，提升产品一、难点：1、两个开发商，并且是双代理，在营销推广与销售上诸多不便2、KFS看似牛逼，实则预算少之又少3、合并户型较多，销售难度增大三、不足之处：1、二期开盘时间及价格预判错误，未及时做出调整2、项目操作稳扎稳打，虽然顺利谢幕，但是项目市场知名度并不高3、经验分享七、成果汇报77总结1.阶段策略及时调整2.对市场的预判3.对产品的大力投入优秀的团队，与发展商充分的沟通关键节点的把握，及时的策略调整执行力！本项目的成功10的营销技巧的营销技巧90的辛勤汗水的辛勤汗水78没有“英雄”的个人，只有“卓越”的团队！感谢领导和同事的支持，祥域项目组全体同仁鞠躬！感谢领导和同事的支持，祥域项目组全体同仁鞠躬！【销售经理】邓怡、何虎、郑先惠廖琨、牟兰、邢一寒【策划团队】【营运二部总经理营运二部总经理】黄栋黄栋【营销总监】胡泽龙、胡泽龙、陈跃陈跃华华【销售团队】秦第禹、王郡玲、张珂、智然、罗兰、吴丹、邵娟、胡振、江伟、彭丽珊、陈良平、蒋勇、张青蓝、藏霞、刘恋、张媚娟、孔诺、龙莉79