1、1：市场分析定位：规划建议：产品建议：地块条件分析区域概述 地块条件分析住宅 公寓、酒店 写字楼 商业重点问题总结整体规划建议住宅 公寓、酒店 写字楼 商业北北京京天天津津石石家家庄庄中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区，是华北地区的中心城市之一，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。石家庄城市化的进程还将不断加速，成为具有国际化色彩的新城市中心。区域概述区域概述“河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市 ”城市定位城市定位区域概述区域概述空间布局空间布局“一城三区三组团一城三区三组团”l滹太新区建设行政、会展、文化、教育、2、总部经济、休闲居住等项目。l西部新区以体育休闲、旅游度假、会议博览、高档社区等为主要建设内容。l南部山前工业区谋划南部山前工业区。l正定新区推进商贸、文化、旅游设施建设，打造具有古城文化特色的新型商贸片区。新华区新华区裕华区裕华区桥桥东东区区桥西区桥西区长安区长安区开发区开发区泛桥泛桥西区西区泛桥泛桥东区东区石家庄市城区图铁路入地铁路入地石家庄站石家庄站区域概述区域概述中心城区行政区划中心城区行政区划l区域环境区域环境：裕华区生态环境良好，路网体系、公共设施配套优越，城区绿化率、人均绿地高（世纪、希望绿洲公园、裕华路和槐安路两侧绿化带）。l未来规划：未来规划：承担全市总体规划中重点发展居住、教3、育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸流通等城市功能。本案城市核心区城市核心区城市核心区城市核心区二环二环二环二环一环一环一环一环区域概述区域概述裕华区概述裕华区概述城城市市综综合合体体主要技术指标条件（假设）主要技术指标条件（假设）占地面积17.04万平米容积率 3.5建筑面积（地上）59.64万平米建筑控制规模74.55万平米建筑面积（地下）建筑面积（地下）建筑面积（地下）建筑面积（地下）14.9114.9114.9114.91万平米万平米万平米万平米建筑控制高度150米商业部分指标（假设）商业部分指标（假设）商业比例30%写字楼17.89万平米公寓、酒店商业、商铺地块条件分析地块条件分析项4、目经济指标假设条件项目经济指标假设条件物业类型：物业类型：A A、住宅、住宅 B B、公寓、酒店、公寓、酒店 CC、写字楼、写字楼 D D、商业（铺）、商业（铺）住宅部分比例住宅部分比例55-60%55-60%（假设）（假设）住宅约35.78万平米客户需求客户需求由“自用”逐渐转变为“投资”。客群范围范围及特征特征均发生了根本性变化。自用自用投资投资序号序号项目名称项目名称区域区域容积率容积率占地（）占地（）总建面（）总建面（）本案裕华区3.517.04万约60万1 1金正缔景城桥西区3.920.5万66万2 2中宏汇景国际长安区412.8万52万3万象天成桥西区6.52.7万17.5万4 45、先天下长安区2.318万42万5 5万达广场裕华区3.9739.58万157万6 6开元环球中心长安区11.61.5万17万7 7中央悦城裕华区 约3.6约5.5万20万8 8滨江尚城国际桥东区3.432万110万9 9勒泰中心桥东区6.56.15万62.36万大规模综合体大规模综合体大规模综合体大规模综合体本案地型规整，规模大，属于石家庄市少有的大型综合体项目地块条件分析地块条件分析石家庄主要综合体项目石家庄主要综合体项目建筑面积（）建筑面积（）产品组合配比产品组合配比序号序号项目名称项目名称总建面总建面写字楼写字楼商业商业酒店酒店公寓公寓住宅住宅住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼酒店酒店纯商业纯6、商业1 1金正缔景城66万约4万约19万约2万约5万37万56%7%6%3%28%2 2中宏汇景国际52万5万9万15万23万44%29%10%17%3 3万达广场157万20万28.5万4.2万26万80万43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4 4万象天成17.5万2.6万8万2.4万2.5万14.4%14.8%13.7%45.7%5 5先天下42万8万22万12万29%19%52%6 6开元环球中心17万7万2.5万6万1.5万9%41%35%5%7 7中央悦城20万约4万9万约7万35%2%45%8 8勒泰中心62.36万10万25.8万6万6万15万10%16%17、0%41%地块条件分析地块条件分析l住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目。l商业比例：万象、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体项目。各项目产品组合配比各项目产品组合配比本案住宅超过50%，且体量约35万，是以住宅为主体的城市综合体项目。住宅为主体的城市综合体项目。住宅为主体的城市综合体项目。住宅为主体的城市综合体项目。本案商业体量约18万，属中等规模商业集群。中等规模商业集群。中等规模商业集群。中等规模商业集群。商业规模：超大型商业集群在50万平米以上，大型商业集群30万左右；中型商业集群20万左右。地块条8、件分析地块条件分析各项目商业物业类型配比各项目商业物业类型配比项目项目建筑面积（）建筑面积（）序号序号项目名称项目名称写字楼写字楼纯商业纯商业酒店酒店公寓公寓总计总计1 1万达广场20万28.5万4.2万26万78.7万2 2勒泰中心10万25.8万6万6万47.8万3 3先天下8万22万无无30万4 4金正缔景城约4万约19万约2万约5万30万5 5中宏汇景国际5万9万无15万29万6 6万象天成2.6万8万2.4万2.5万17.5万7 7开元环球中心7万2.5万6万1.5万17万8 8中央悦城约4万无9万无13万城市核心区域内城市核心区域内/大规模大规模/居住型居住型综合体综合体地块条件分9、析地块条件分析本案的整体性特征本案的整体性特征地块四至：北临裕华路；南临旅游局宿舍；西邻育才路；东临体育大街；项目处于裕华区西北部，距市中心较近。地块形状相对方正，周边路网发达，交通便捷，环境无污染。地块条件分析地块条件分析项目四至项目四至StrengthsStrengths优势：优势：OpportunitiesOpportunities机会机会ThreatsThreats威胁：威胁：WeaknessesWeaknesses劣势劣势S1 地理位置优势突出；S2 临近河北师大，人文环境优越；S3 周边服务性配套较多，有利于吸引高端客户；S4 市政配套设施完善，科教文卫设施一应俱全；S4 开发商品10、牌实力雄厚；W1 旧职工宿舍、住宅影响社区整体品质；W2 主路噪音污染影响居住舒适度；W3 交通流线问题，影响项目通达性；交通流线问题，影响项目通达性；交通流线问题，影响项目通达性；交通流线问题，影响项目通达性；W4 生活性商业配套相对匮乏；O1 经济危机影响渐弱，提供宏观基本层面保证；O2 泛CBD区域向东南发展趋势；O3 政府加大基础设施投入力度；O4 发展商品牌建设；T1 潜在项目持续入市，加剧市场的竞争；T2 房产市场仍面临调整可能，市场不可预期性变化多；T3 项目运营周期久，长线运营风险高。借助优势条件借助优势条件强化区域价值强化区域价值拔高项目形象拔高项目形象增加产品卖点增加产品卖11、点提升项目预期提升项目预期突破市场竞争突破市场竞争地块条件分析地块条件分析SWOT分析分析：市场分析定位：规划建议：产品建议：地块条件分析区域概述 地块条件分析住宅 公寓、酒店 写字楼 商业住宅 公寓、酒店 写字楼 商业重点问题总结整体规划建议市场分析定位市场分析定位住宅部分住宅部分经济面经济面政策面政策面人均GDP：27873元；11.2%贷款基准利率（五年）：5.94%;24.1%人均可支配收入：14789元；12.0%人均GDP:21969元；10.0%；贷款基准利率（五年）6.84%/11.8%人均可支配收入：11495元；14.5%人均GDP:25066元；14.1%贷款基准利率（五12、年）7.83%/14.5%人均可支配收入：13205元；14.9%降息：居民首次购买普通/改善型住房执行贷款基准利率0.7倍；降低开发商自有资金比例国六条：90/70指标颁布；规范房地产市场交易秩序；提高存款准备金率；提高存贷款利率。严格房地产企业级个人贷款审批；上调土地使用税；上调存款准备金率；上调存贷款利率。（万平米）住宅市场住宅市场06-09石市商品房供求走势石市商品房供求走势人均GDP：30939元；11%贷款基准利率（五年）：5.94%;人均可支配收入：16859元；14.0%降息：降低首付比例和个贷利率减税：减免土地增值税、印花税、契税等营造良好开发环境。【数据来源】：石家庄住房保13、障和房产管理局最近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在90-140平米区间；140平米以上的大户型供给量在09年有明显增加。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局住宅市场住宅市场06-09年商品房供给面积分类年商品房供给面积分类登记销售（需求量）的主力面积区间与市场供应基本一致，集中在90140平米之间；140平米以上大户型需求一直比较稳定。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局住宅市场住宅市场06-09年登记销售（实际需求）分类年登记销售（实际需求）分类住宅市场住宅市场06-09年商品房销售价格走势年商品房销售价格走势l房地产价格长期落后与全国平均水平；l06年以来房价稳步上涨14、，增幅在7%12%左右；l石家庄投资、投机需求有限，因此在08年房价没有大幅下跌，仅涨幅有所回落；【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局l与本案定位相似、以住宅为主定位相似、以住宅为主定位相似、以住宅为主定位相似、以住宅为主的综合体项目综合体项目综合体项目综合体项目；l石家庄09 10年较有市场影响力的在售楼盘（主流楼盘主流楼盘主流楼盘主流楼盘 ）；住宅市场住宅市场住宅样本项目选择住宅样本项目选择项目名称项目名称住宅建面住宅建面（万平米）（万平米）容积容积率率住宅物业类型住宅物业类型主力户型主力户型面积区间面积区间单价（元单价（元/）套价（元）套价（元）0909年销售情况年销售情况金正 缔景15、城（三期）373.9高层 126-1706700/54006090万三期持续销售，目前剩余房源有限，多为偏大偏小户型汇景国际233.2高层100-1386300/48004866万销售情况良好，基本售罄，仅余180以上大户型若干。万达广场（未售）高层预计7800恒大城（未售）高层预计8000左右蓝郡18.61.68洋房、联排、小高、高层 洋：160-167联：230-260小：150-160高：90-95洋：6500/5500联：17000/11000小：6500/5000高：预计6000洋：88万联：210万小：75-80万高：54-57万洋房售罄；联排销售60套左右，剩余20套；小高销售情16、况良好；高层售卡3月开盘国际城（四期）202.5多层小高、高层120-180预计售价6000以上新公爵（一期）3.52洋房150-16010000/7500130-140万开盘以来伴随市场回暖，销售良好名门华都（一期）382.5高层140-1806500/450063-81万一期大户型销售良好第五大道（一期）高层58-18011000/850050-153万一期销售一般，精装修不被认可远见（未售）273.1高层预计售价6500以上锦麟92.1洋房、小高层140-170小：5700/5000洋：6500/6000小：90万洋：102万一期推出180套房源，转签130套，销售率72%阿尔卡迪亚（一17、期）233.48高层90-1416200/460042-66万09年3月4500元起价销售情况良好，伴随市场回暖，多次调价。现一期所剩房源不多剑桥春雨（二期）503.49高层130-169沿街：5500 内部：650070-110万09年9月开盘，因只可一次性付款，销售速度一般住宅市场住宅市场住宅样本项目选择住宅样本项目选择【数据来源】：河北中原市场研究部住宅市场住宅市场1 1、主力户型面积区间、主力户型面积区间面积区间主要在90180平米之间单价区间主要在5000-6500元之间套价格区间主要在48-100万元之间2 2、主力户型单价区间、主力户型单价区间3 3、主力户型套价区间、主力户型套18、价区间住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场样本90-150卖点样本160-200卖点汇景国际108平米/2室1厅l双阳卧室，采光良好l干湿分离，起居生活分区明确金正缔景城186平米/4室2厅l带独立工人房设计l面积利用合理，无浪费面积。名门华都149平米/3室2厅l主次卧均带独立卫生间，空间私密性强l错层设计，茶室赠送。l三个开间朝南，采光良好路劲蓝郡182平米/4室2厅l高层薄板，户型进深：带空中花园及阳光室l错层设计，中西厨设计。阿尔卡迪亚150平米/3室2厅2卫l户型方正通透；l南向三开间，采光面较大。l主卧及客厅开间在4米以上天山新公爵200平米4室2厅下跃l洋房独立入户，跃层设计l大开间19、，南北通透，三阳台，采光好l下沉式多功能厅，空间感强l花架、阳台等多赠送面积，附加值高4 4、主力户型卖点分析、主力户型卖点分析住宅市场住宅市场5 5、主力户型主力户型卖点总结卖点总结l客厅、餐厅开间：4.2米甚至更大；l主卧开间在3.9米或以上，带独立书房、卫生间、衣帽间；l高层薄板，南北通透，大开间，采光好；l室内花园设计；l两梯两户设计；l保姆梯设计，保姆间独立入户,独立保姆间；l多层项目大都存在赠送面积，提高项目性价比，个别高层项目如名门华都也存在1015面积的赠送l客厅开间：3.9米4.2米；l餐厅3.9米开间；l主卧开间在3.9米或以上，三室户型带独立卫生间；l个别户型有错层设计，20、赠送面积；l多方正、南北通透户型，采光良好；l个别户型南向三开间，主卧及客厅开间在4米以上；l干湿分离，各功能分区明确；90-150160-20009年石家庄住宅市场供销两旺，供给量与需求量均为历史最高水平；房价伴随成交活跃稳步上涨；客户购房时更看重的因素依次为价格，地理位置，户型，交通；地缘性客户仍是各个区域内购房的中坚力量；目前高端住宅市场在售项目户型区间主要以90-150平米户型为主。户型中规中矩，创新较少；160-200平米以上户型在各项目所占比例较少，以160-200平米区间为主，鲜有更大面积户型。总价较高，问津者大都是多次置业，改善型居住需求为主，相对理性，对产品特点及性价比较为关21、注；住宅市场住宅市场住宅市场总结住宅市场总结住宅定位住宅定位城市首创城市首创 绿色绿色/奢享级奢享级 空中别院空中别院设计方向：设计方向：花园空中化花园空中化 /院落空中化院落空中化 /奢华享受化奢华享受化 达到目的：达到目的：遵循“绿色环保”理念，符合政府要求的同时，走在地产发展的道路前沿；通过产品的创新与亮点整合，提升产品竞争力；提升产品品质，提高附加值；市场分析市场分析商业部分商业部分52341新百东购20002000年前年前石家庄老核心区，随着东购、军创国际、世纪饭店、中华商务等项目建设焕发青春20002000年年北国2000年自北国开业以来成为毫无争议的核心商圈，区内商业氛围浓厚，写22、字楼和高档住宅项目聚集区。广安CBD20032003年年2003年自财富大厦、美东国际、官鲤、中宏汇景国际等一批项目的建设以来成为新的板块热点，致力打造石家庄CBD。伴随后期世贸酒店与先天下的相继开业成为石家庄新的热点商圈，发展前景看好。怀特20042004年年2004年建设的怀特国际商城是石家庄裕华区的区域商业中心，随着槐安路高架桥的通车，以及市广电中心、怀特古文化茶城，世纪公园等建设，区域居住氛围浓厚，高端居住楼盘聚集区域。裕西广场20062006年年裕西商务广场由裕园广场、省艺术中心和万象天成组成，区域内金正缔景城、联邦名都、金世界等项目的建设竣工，成为桥西区居住生活热点区域。石家庄核心23、区商圈发展历程石家庄核心区商圈发展历程纯商业部分纯商业部分新百东购商圈、北国商圈、广安CBD及先天下商圈共同构成了石家庄的城市商业金廊。石家庄的城市商业金廊。石家庄主要商圈分布石家庄主要商圈分布纯商业部分纯商业部分军创国际新百广场东购中华商务北国商城西美美东国际世贸皇冠世纪大饭店先天下裕园广场万象天成省艺术中心中铁商务河北剧场万隆国际本案本案国际大厦新百东购新百东购北国北国CBD、先天下、先天下新百、东购新百、东购 先天下先天下北国北国建华建华怀特怀特益友益友石家庄重要商圈分布石家庄重要商圈分布l城市级核心商圈：城市级核心商圈：均分布于城中心“一环内”，中山路沿线；l区域型商圈：区域型商圈：分24、布于城市各个行政片区内，主要通过大型购物中心或专业市场类商业形成聚集效应。l小规模商圈：小规模商圈：零散分布于市区内，一般通过超市、小型商业街等形成商业集群。特征总结特征总结北人集团一统天下北人集团一统天下裕西裕西广安广安CBD纯商业部分纯商业部分商业整体市场特征总结商业整体市场特征总结l城市级商业体地理位置优越地理位置优越，辐射范围广辐射范围广，市场占有率高市场占有率高，顾客认可（排他）性强顾客认可（排他）性强。l本土本土商业集团商业集团具备极强影响力、规模性优势。具备极强影响力、规模性优势。辐射范围、集客力较强的外来大型购物中心、商场、超市成功案例十分有限。当前除万达、百盛外尚无外来知名品25、牌商家进驻。而外来超市如：易初莲花、华润万家、世纪联华等经营情况不佳。l尚无成熟、特色型商业街或步行街出现。尚无成熟、特色型商业街或步行街出现。但已有部分综合体项目开始进行规划。纯商业部分纯商业部分1 1、商业经营、操作风险较大；、商业经营、操作风险较大；2 2、商业招商环节不可控因素多；、商业招商环节不可控因素多；3 3、与发展商销售回款目的背离。、与发展商销售回款目的背离。集中商业决策参考因素集中商业决策参考因素不建议不建议（谨慎）（谨慎）决策决策地块周边商业简述地块周边商业简述l体育大街：体育大街：东西一环属城市主干路，交通便利性强。商业形象展示效果好。大型娱乐（KTV、洗浴）、大型餐饮26、业态已形成一定聚集效应。纯商业部分纯商业部分师大北院师大北院凯撒凯撒皇宫皇宫神话神话威尼斯威尼斯水城水城l育才街：育才街：道路狭窄，但交通便利。沿街底商以中小型服装、餐饮业态为主，商业氛围成熟，品味感较强烈。金山饺子服饰店皇城皇城老妈老妈海参馆纯商业部分纯商业部分地块周边商业小结地块周边商业小结l地块周边多为服务型配套，多为餐饮、洗浴、KTV；档次较高，经营成熟，有稳定的消费人群。l地块北临河北师大、西邻省军区，人文气息浓厚，有助于特色商业打造，提升商业品味。l依托现有资源的集聚效应，打造高端的服务型配套高端的服务型配套高端的服务型配套高端的服务型配套。l利用特有的区域人文氛围，打造有文化底蕴27、的特色商街文化底蕴的特色商街文化底蕴的特色商街文化底蕴的特色商街，如北京南锣鼓巷，成都的宽窄巷。纯商业定位纯商业定位首条首条 城市都会城市都会 特色风情特色风情 商业街商业街设计方向：设计方向：立面品味化立面品味化 /产品设计个性化产品设计个性化 /业态定位特色化业态定位特色化 达到目的：达到目的：打造城市个性、品味的商业街；用细节处理、时尚包装，突出商街的独特亮点，突显市场竞争力；差异化设计，避免市场同质化，降低风险；市场分析定位市场分析定位公寓、酒店部分公寓、酒店部分唯C金正万象万隆官鲤中宏花香阿卡滨江金世界优盘西美公寓部分公寓部分石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人28、群集中商业繁华、高端商务人群集中商业繁华、高端商务人群集中商业繁华、高端商务人群集中的区域；证明了公寓类产品对地段和客户地段和客户地段和客户地段和客户的天生偏好。09年公寓类产品区域分布：年公寓类产品区域分布：区域区域楼盘名称楼盘名称建面建面开盘时间开盘时间开盘均价开盘均价（元（元/）当前均价当前均价（元（元/）主力户型主力户型后期用途后期用途装修情况装修情况长安区官鲤1237752008年12月65008000起34-90loft商住型精装中宏汇景国际700002009年4月66002#楼65003#楼700050-120商住型酒店型简装精装新华区唯C时尚广场200002009年2月360029、430037-140居住型简装裕华区万隆国际1270002007年8月4600650040-90居住型简装桥东区滨江尚城国际390002009年10月7300750049-56居住型精装阿卡白领生活馆336002008年7月5500680045-89居住型精装桥西区万象天成250002008年10月7000780049-68商住型精装金世界300009年12月咨询600037-120可拆分居住型简装优盘560002008年11月6000750036-74居住型精装金正阿波罗公馆500002008年12月6000750065-169居住型毛坯公寓部分公寓部分l无论是纯公寓项目还是综合体内的公寓项30、目，体量均在50000平米左右，少数纯公寓项目体量在10万左右甚至更高。l从在售公寓产品的均价在6000元/平米至8000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。l主力面积区间在3565之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120。l多数公寓为精装修，少量公寓为简装和毛坯。09年公寓类产品销售情况：年公寓类产品销售情况：公寓部分公寓部分公寓类项目受地段影响非常明显，滨江尚城国际与官鲤由于良好的地理位置，高标准装修及5.7米挑高的空间布局，单体价格达到8000元/平米甚至更高；唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价较低，仅为4300元/平米。多数公寓产品定位模糊不清，影响客户认知与销售，与之对应的31、定位清晰且产品具有一定特色的项目销售表现较好。关键词：关键词：地段地段地段地段 装修装修装修装修 产品独特产品独特产品独特产品独特(套）(元/平米）09年公寓价格分析：年公寓价格分析：公寓部分公寓部分公寓市场总结公寓市场总结公寓市场处于写字楼与住宅夹层之间，供给量及需求量均较小；公寓市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确；软性服务的欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；当前公寓市场价格较为混乱。目标客户群定位明确，产品具有一定特色的在销售方面具有明显优势；石家庄当前尚无纯正的酒店式公寓，存在市场空白。公寓定位公寓定位首席首席/Pure 酒店（服务）式公寓酒店（服务）式公寓参考要素参考要素聘请32、酒店公司管理、提升附加值、硬件建设星级化聘请酒店公司管理、提升附加值、硬件建设星级化酒店部分酒店部分石家庄高档酒店分布情况石家庄高档酒店分布情况世纪大饭店中国大酒店燕山大酒店国际大厦世贸燕春花园阳光大厦亚太大酒店华庭西美国宾中茂海悦序号序号酒店名称酒店名称区域区域星级标准星级标准总客房数总客房数入住率入住率面积区间面积区间平均面积平均面积标准间标准间/套间套间标间价格（元）标间价格（元）管理方式管理方式1 1世纪大饭店桥西五星41165%-75%20-3525408自营2 2世贸皇冠长安五星32058%-73%40-7040598聘请酒店管理公司3 3中茂海悦裕华五星45075%-85%40-33、11040490自营4 4希尔顿裕华五星聘请酒店管理公司5 5万达洲际酒店裕华五星聘请酒店管理公司6 6金正威尼斯城桥西五星聘请酒店管理公司7 7万象假日酒店桥西四星聘请酒店管理公司8 8国际大厦长安四星22065%-75%25-5525360自营9 9国宾桥东四星21350%-60%25-3128335自营1010华庭裕华四星26055-65%24-3528278自营1111西美桥东四星38670%-80%25-11055335自营1212燕春花园长安四星20060%-75%30-4530380聘请酒店管理公司1313燕山大酒店桥西四星23460%-70%25-6036298自营1414中国34、大酒店桥西四星25555%-65%32-6432338自营1515阳光大厦桥东四星18555%-65%29288/316自营1616亚太大酒店裕华四星29965%-75%36-5636260/418自营酒店部分酒店部分酒店市场总结酒店市场总结石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈核心商圈范围内，依托周边高端商务高端商务人群人群或政府机关的政务人群；政府机关的政务人群；各高档酒店都有自己稳定的需求客群，能够保持较高入住率；石家庄高档酒店服务标准仍有待于提高，客房服务设施细节仍有待于进一步完善；石家庄高档酒店的管理模式趋向聘请酒店管理公司进行运营管理；石家庄目前商务纯正的公寓式酒店，同样存在市场35、空白。酒店定位酒店定位达到目的：达到目的：l依托酒店的服务管理，提升写字楼、公寓乃至住宅的物业服务品质；依托酒店的服务管理，提升写字楼、公寓乃至住宅的物业服务品质；l打造个性化公寓式酒店，占领石家庄市场空白，满足外来高端人群中长期、高品质、居住办公需求；打造个性化公寓式酒店，占领石家庄市场空白，满足外来高端人群中长期、高品质、居住办公需求；城市首家城市首家 行政级行政级 公寓式酒店公寓式酒店参考经营方向参考经营方向聘请酒店公司管理聘请酒店公司管理/打造特色公寓式酒店打造特色公寓式酒店市场分析定位市场分析定位写字楼部分写字楼部分萌芽期萌芽期起步期起步期放量期放量期盘整期盘整期蓄势期蓄势期上世纪末36、上世纪末2000 2000 2003 2003年年20042004年年 2005 2005年年20062006年年 2007 2007年年20082008年年 2009 2009年年甲甲级级写写字字楼楼企业自建；民居商用；当时高档办公场所代表：东方大厦、时代方舟、中浩第一商务军创国际先天下庄家金融中铁商务中华商务西美二期万象天成乙乙级级写写字字楼楼美东国际凯嘉大厦凯莱金第尚德国际万隆国际ME码裕园广场丽迪亚富邦大厦银泰国际安侨商务华海环球广场东方新世界写字楼市场分析写字楼市场分析整体市场整体市场 发展历程回顾发展历程回顾 石家庄写字楼主要集中于新百东购商圈（泛桥西）和广安CBD商圈（泛桥东），37、其他区域写字楼开发尚不存在明显集群优势。广安广安CBDCBD商圈商圈铁铁路路泛桥东区泛桥东区新百东购新百东购商圈商圈泛桥西区泛桥西区本案本案中华商务；尚德国际；军创国际；庄家金融大厦；裕园广场；万象天成；缔景城 等西美大厦；丽迪亚；时代方舟；美东国际；中宏银泰国际；先天下；开元环球中心 等写字楼市场分析写字楼市场分析整体市场整体市场 板块分布现状板块分布现状写字楼市场分析写字楼市场分析整体市场整体市场 CBD商圈发展趋势商圈发展趋势西西 美美大大厦厦 北国北国商城商城中中铁铁商商务务广广场场万隆国际万隆国际中心中心先先天天下下美东国际美东国际官官鲤鲤汇景国际汇景国际广安街广安街地下商街地下商街38、怀特国际商城怀特国际商城世纪方舟世纪方舟世贸皇冠世贸皇冠大酒店大酒店中茂海悦中茂海悦大酒店大酒店国际大国际大饭店饭店广安CBD商圈本本案案方方北北商商务务开开元元环环球球中中心心万达万达广场广场滨江商滨江商城国际城国际剑剑桥桥春春雨雨CBDCBD辐射趋势辐射趋势泛泛CBDCBD商圈未来核心商圈未来核心引领泛引领泛CBDCBD发展潮流发展潮流本本 案案单单 位位写字楼写字楼20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年租金元/平米天甲级222.22.42-2.42-2.5乙级1.51.51.81.81.6-1.81.6-139、.8售价元/平米甲级62006500680070007500乙级430048005000550056006000写字楼市场分析写字楼市场分析重点分析重点分析 租售价格对比分析租售价格对比分析写字楼售价涨幅对比写字楼售价涨幅对比写字楼租金涨幅对比写字楼租金涨幅对比【注：2008年甲级写字楼基本无供给，尾盘售价不足以代表价格水平变动，仅供参考。】l甲级写字楼售价普遍高出高出乙级写字楼约1500150018001800元元/平方米平方米；l甲、乙级写字楼平均租金分别为2.22.2元元/平米平米天天和1.71.7元元/平米平米天天；l甲级写字楼空置率空置率约为20%20%30%30%，乙级写字楼空置率40、约为15%15%20%20%；写字楼市场分析写字楼市场分析重点分析重点分析 租售价格对比分析租售价格对比分析小小结结写字楼市场整体供给量较少，促使写字楼售价有一定的上涨；写字楼租赁需求不旺盛，空置率高租赁需求不旺盛，空置率高；使各写字楼项目在运营时竞争压力较大，租金难以上涨租金难以上涨；写字楼的整体投资回报率较低整体投资回报率较低；写字楼市场分析写字楼市场分析重点分析重点分析 主力客群对比分析主力客群对比分析写字楼写字楼项项 目目客户列举客户列举客户特点分析客户特点分析甲级甲级中华商务太平保险、工商银行（太平保险、工商银行（40%40%）、河北佳兆房地产有限公司、众多外贸公司等金融、保险、外贸41、上下游公司；与政府部门有较多业务往来的公司等。军创国际泰康人寿（泰康人寿（25%25%）、中创建材、图腾文化传播、候凤梅律师事务所、金盛来贸易等西 美NOKIA、美国开利、PHILIPS、TCL、华为等外企及外企驻石办事处；大型企业的河北分公司、驻石总部等。先天下上京地产、九哌集团、零度视点设计、用友软件等乙级乙级富邦大厦国讯集团、长丰科技公司、深圳航空及外贸、室内设计、房地产、弱电等公司。具备一定盈利能力的中小型企业、外地企业设置小型办事处、成长型公司。美东国际日立集团办事处、熊猫机械、侯氏餐饮、佳兴地产等，各行业较杂。1写字楼市场分析写字楼市场分析重点分析重点分析 主力客群对比分析主力客群42、对比分析繁华区域中心繁华区域中心交通便捷交通便捷周边配套齐全周边配套齐全目 标定 位甲 级写字楼甲 级乙 级投 入使 用 特征空间布局灵活空间布局灵活物业服务完善物业服务完善内部配套齐全内部配套齐全特征租金低一等级租金低一等级基本物业服务基本物业服务国内外知名公司中小型/成长型 公司少数多数成成功功案案例例特特征征小小结结大客户大客户【银行/保险/医疗 等】消化量大，速度快；销售周期短，风险低；核心客群核心客群边缘客群边缘客群小公司、投资客小公司、投资客 等等 本地客群特点：本地客群特点：外来投资客较少，客群整体对写字楼投资认可度不高；市场份额有限，散售客群有限；较早入市赢得主力客群；军创国际43、军创国际西美二期西美二期庄家金融大厦庄家金融大厦万象天成万象天成地理位置新华区中华北大街50号桥东区建设南大街6号桥西区自强路南小街交汇处桥西区裕华西路15号 写字楼类型纯商务写字楼综合性写字楼纯商务写字楼 综合性写字楼建筑设计公司中铁设计院石家庄市建筑设计院广东省建筑设计研究院项目定位中国第八建筑总部级写字楼中国第八建筑总部级写字楼国际标准级商务综合体石家庄首家复合型专业化金融主题首家复合型专业化金融主题商务楼甲级写字楼，销售方式整层出售整层出售；出租分户出售、出租整层出售整层出售；分户出售、出租整层出售（中国人保整层出售（中国人保60%60%）物管公司石家庄军创物业管理有限公司西美商务酒店44、商务酒店有限公司戴德梁行顾问戴德梁行顾问韩国辉氏物业管理公司韩国辉氏物业管理公司业态划分1-4层为商业及餐饮，5-255-25层为办公层为办公。商业：1-6层。写字楼；写字楼；7-187-18层；层；酒店客房：19-28层1-5层为银行办公银行办公及商业，6-196-19层为层为办公办公，20-26层为公寓式办公1-4层为商业及餐饮，5-255-25层为办公层为办公标准层面积1500120016001355分割区面积区间1004006012080200 硬件配套电梯品牌瑞士迅达 瑞士迅达高速电梯三菱电梯西子奥蒂斯；21人/梯；3梯空调品牌中央空调中央空调名牌中央空调，风机盘管加新风系统中央空调45、：麦克维尔结构特征大厅挑高挑高，面积近500平米挑高10米 核心筒 中部端部中部 内外装特征国际流行红色豪华外立面红色豪华外立面，楼体采用独有的个性化退台式设计个性化退台式设计天然花岗岩立面 全落地中空镀膜玻璃幕墙 纯银质感立面玻璃幕墙加遮阳铝飘板智能化配套出入口控制系统；电子巡更系统；停车场管理系统；计算机宽带网络系统；物业管理计算机化；消防自动化系统通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化；网络视频会议系统网络视频会议系统 ；网络办公自动化；网络办公自动化系统系统。网络视频点播服务网络视频点播服务。视频监控服务。通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化重46、点分析重点分析 典型案例特点分析典型案例特点分析写字楼市场分析写字楼市场分析军创国际：军创国际：定位：中国第八建筑总部级写字楼；体量：5-25层为办公；整层出售为主；客群：泰康人寿（泰康人寿（25%25%）、贸易等大客户）、贸易等大客户为主；特点：国际流行红色豪华外立面；个性化退台式设计个性化退台式设计；西美大厦：西美大厦：定位：国际标准级商务综合体；体量：二期7-18层为写字间；分户出租售；客群：外企、知名企业河北分公司等为主；特征：区域优势；入市时间较早；酒店服务支撑区域优势；入市时间较早；酒店服务支撑；庄家金融：庄家金融：定位：石家庄首家复合型专业化金融主题商务楼首家复合型专业化金融主题47、商务楼；体量：6-19层为办公；整层出售为主；客群：金融类客户为主；特点：戴德梁行物业顾问戴德梁行物业顾问；网络相关商务智能系统网络相关商务智能系统；万象天成：万象天成：定位：甲级写字楼；体量：5-25层为办公；整层出售为主；客群：中国人保（中国人保（60%60%）大客户）大客户为主；特点：韩国辉式物业；女性停车场；细节化设计韩国辉式物业；女性停车场；细节化设计；重点分析重点分析 典型案例特点分析典型案例特点分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析l 石家庄写字楼市场发展缓慢；中端写字楼同质化严重同质化严重，纯高端写字楼稀少；l 未来2-3年，较多较多写字楼项目集中入市项目48、集中入市，预计产品品质将有较大提升，市场竞争激烈市场竞争激烈；l 写字楼整体租售情况不理想；空置率较高空置率较高，租金不易上涨；整体投资回报率较低投资回报率较低；l 写字楼散售方式，运作周期长、风险大；成功写字楼通常以大客户购买为主大客户购买为主；l 写字楼产品整体创新性较差，特色较少创新性较差，特色较少；写字楼市场特征总结写字楼市场特征总结启启示示 贴合市场规律，降低风险，建议控制本案写字楼体量体量，不易过大不易过大；结合前沿设计理念，将低碳环保、绿色节能低碳环保、绿色节能概念融入产品设计中，增大亮点；规避产品同质化，建议产品细分，走多元化、特色化路线；产品设计产品设计注重细节处理、人性化设49、计细节处理、人性化设计；以客户为中心客户为中心的产品设计更有吸引力；写字楼市场定位写字楼市场定位城市首座城市首座 低碳低碳/创新创新/标识性标识性 商务巨擎商务巨擎设计方向：设计方向：区域地标化区域地标化 /低碳环保化低碳环保化 /产品创新化产品创新化 /细节处理化细节处理化达到目的：达到目的：树立区域地标，提升项目整体形象；满足政府、发展商对商务区的形象要求；最大化提升产品竞争力，降低风险，利于销售；：市场分析定位：规划产品建议：产品建议：地块条件分析区域概述 地块条件分析住宅 公寓、酒店 写字楼 商业重点问题总结整体规划建议住宅 公寓、酒店 写字楼 商业1 1、解决道路交通流线问题；、解决50、道路交通流线问题；重点问题回顾重点问题回顾2 2、解决建筑控规与实际容积率差额面积问题；、解决建筑控规与实际容积率差额面积问题；375m381m140m241m140m178m地块交通条件地块交通条件l紧邻主路；紧邻主路；对向车道隔离严密。绿化隔离带影响便利性。裕华路护栏分隔裕华路 绿化带体育大街绿化带分隔体育大街 绿化带375m381m140m241m140m178m地块交通条件地块交通条件l紧邻立交桥；紧邻立交桥；交通受立交桥坡道立交桥坡道影响大。裕华路起坡、下坡体育大街平坡处体育大街直行车平坡处地块交通条件地块交通条件地块交通条件地块交通条件l地块东北角附近区域：地块东北角附近区域：虽临51、路，但邻路一侧机动可达性、非机动车交通便利性、均极差。商业价值受到极大削弱商业价值受到极大削弱槐北路单行道地块东南区交通便利性削弱地块东南区交通便利性削弱地块交通条件地块交通条件地块交通条件地块交通条件体育大街临街展示面较好体育大街临街展示面较好 1 1、选择交通便利性更佳的西北角。、选择交通便利性更佳的西北角。2 2、充分利用裕华路临街展示条件。、充分利用裕华路临街展示条件。3 3、借力较具商业氛围的育才街。、借力较具商业氛围的育才街。4 4、全力改善局部小范围交通流线。、全力改善局部小范围交通流线。l难以达到商业（写字楼、纯商业）难以达到商业（写字楼、纯商业）对驻停人流与交通流线便利性要求52、。对驻停人流与交通流线便利性要求。地块西北区重点规划商业地块西北区重点规划商业交通流线改善交通流线改善规划初步建议规划初步建议营造环岛交通流线：营造环岛交通流线：营造环岛交通流线：营造环岛交通流线：l改善商业交通便利性，引导创造，形成自然人流，提升商业地块价值。l分离商业区与住宅区，减少相互间干扰，提升居住品质。非机动车、步行过径人流整体性区域划分整体性区域划分规划初步建议规划初步建议写字楼、纯商业部分：商业商务氛围、形象展示写字楼、纯商业部分：商业商务氛围、形象展示面、交通便利性要求高。建议规划于商业价值最面、交通便利性要求高。建议规划于商业价值最高的地块西北区域。高的地块西北区域。写字楼、53、纯商业区公寓区酒店区公寓、酒店部分：公寓、酒店部分：对交通便利性要求相对较低，建议规划于地块东北区域。l居住型公寓：私密性要求相对较高，适当远离居住型公寓：私密性要求相对较高，适当远离主路；主路；l中高端酒店：形象展示要求较高，适当靠北。中高端酒店：形象展示要求较高，适当靠北。依托酒店式管理、服务，提升商务公寓及写字楼依托酒店式管理、服务，提升商务公寓及写字楼品质品质。使写字楼、公寓、酒店形成整体，互为补充。规划初步建议规划初步建议整体性区域划分整体性区域划分商商12+2.6+1.1=15.718住住35.6+8.3=43.936文化静吧街餐饮娱乐街住宅区住宅区商业区商业区住宅区：住宅区：两地54、块作为一个整体进行规划。通过一体化的景观、道路、楼体立面景观、道路、楼体立面景观、道路、楼体立面景观、道路、楼体立面的设计，保证南北侧居住地块的规划协调、统一，并达到与商业区分离的目的。整体性区域划分整体性区域划分规划初步建议规划初步建议l商业区：商业区：在考虑交通到达性、便利性和形象展示到达性、便利性和形象展示到达性、便利性和形象展示到达性、便利性和形象展示的要求下，规划在地块北部。l临街商业：临街商业：东侧体育大街沿线可规划沿街服务型商业，如餐饮、洗浴、KTV，局部形象展示部分可做高至4到5层。西侧育才街依托区域内文化氛围，打造一条辐射全市的、具有文化底蕴文化底蕴文化底蕴文化底蕴和文化品味55、文化品味文化品味文化品味的静吧街静吧街静吧街静吧街。对槐北路局部改造，设置下沉商业、汽车影院下沉商业、汽车影院下沉商业、汽车影院下沉商业、汽车影院等业态，打造一条时尚、现代的特色商街。l通过舒适更高的18层左右的二类高层、小高层二类高层、小高层二类高层、小高层二类高层、小高层提升整体居住社区品质感品质感品质感品质感。使整体规划富于变化，增加韵律感韵律感韵律感韵律感。住宅区规划整体性建议住宅区规划整体性建议规划初步建议规划初步建议二类高层、小高区二类高层、小高区高层区高层区：市场分析定位：规划产品建议：产品建议：地块条件分析区域概述 地块条件分析住宅 公寓、酒店 写字楼 商业重点问题总结整体规划56、建议住宅 公寓、酒店 写字楼 商业附附加加值值舒适度舒适度的创新创新提升户型奢享户型奢享创新亮点创新亮点产产品品支支撑撑空中花园空中花园空中院落空中院落城市首创城市首创 绿色绿色/奢享级奢享级 空中别院空中别院入户花园、空中院馆 等邻近户型邻近户型的灵活搭配灵活搭配与创新创新设计“亲情两代居”创新飘窗、顶层奢华庭院设计 等住宅产品建议住宅产品建议 入户花园入户花园 住宅产品建议住宅产品建议 入户花园，作为入户门与室内空间的缓冲；将花园引入家中，形成立体园林景观立体园林景观；便于鞋柜等摆放鞋柜等摆放；大面积的入户花园也可改造为房间使用房间使用，增大使用面积增大使用面积。花园私享花园私享改作房间使57、用改作房间使用 p空中花园空中花园入户花园；产品支撑产品支撑 修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积减少交通面积；三面采光，增加通透性、舒适性增加通透性、舒适性；利于空气畅通，得到多个空间的共享多个空间的共享；空空 中中院院 馆馆住宅产品建议住宅产品建议 p空中花园空中花园空中院馆；产品支撑产品支撑厨房厨房厨房厨房奢华主卧奢华主卧 亲情“两代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互独立又相互依托；满足三代同堂，又能相互独立的理想居住方式；两梯四户两梯四户 /167167、8989；亲情两代居亲情两代居 拼合方式拼合方式 电电梯梯间间住宅产品建议住宅产品建议 p空中院落空中院落亲情两代居；产品支撑58、产品支撑二房二房 一房一房 三房三房 亲情“两代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互独立又相互依托；满足三代同堂，又能相互独立的理想居住方式；住宅产品建议住宅产品建议 p空中院落空中院落亲情两代居；产品支撑产品支撑在户门外设置入户玄关，以增强居住氛围及亲切感；突显业主尊贵感；入户走廊设置方便业主户外用品等收藏的贮藏室；住宅产品建议住宅产品建议p户型奢享户型奢享尊贵入户设计；附加值附加值双入户设计双入户设计 主佣动线分明动线分明，避免生活干扰；提升业主尊贵感；保证主人私密性；杂物间杂物间 /工人房工人房 设计设计 增设杂物间/工人房，便于主佣分离，保证主人私主人私密密；杂物间的设计，便于生活物59、品的搁置处理生活物品的搁置处理；人性、人性、细节化处理，体现品质细节化处理，体现品质；住宅产品建议住宅产品建议附加值附加值p户型奢享户型奢享主佣分离设计；增强业主尊贵感尊贵感与舒适度舒适度；专属的卧室、卫生间、衣帽间、书房、阳台私享卧室、卫生间、衣帽间、书房、阳台私享设计。住宅产品建议住宅产品建议附加值附加值p户型奢享户型奢享奢华主卧设计；奇、偶数层设计错层阳台错层阳台；建筑立面美观别致；采光充足、视野开阔采光充足、视野开阔；增大房间空间感；属于赠送面积赠送面积方式的一种，增加产品附加值；住宅产品建议住宅产品建议附加值附加值p创新亮点创新亮点错层阳台；L L型拐角飘窗型拐角飘窗 利用飘窗设计而60、增强室内采光；视野开阔；提高使用价值提高使用价值；提升品质；飘窗与浴缸的巧妙链接飘窗与浴缸的巧妙链接 将飘窗适当做宽适当做宽，其与主卧浴与主卧浴缸的巧妙连接缸的巧妙连接设计，增大飘窗实用度，提升产品附加值；客厅落地飘窗设计客厅落地飘窗设计 客厅的落地飘窗设计，增大增大采光面，视野开阔采光面，视野开阔，室内空间感室内空间感增强增强；住宅产品建议住宅产品建议附加值附加值p创新亮点创新亮点创新飘窗设计；可拆卸式窗台可拆卸式窗台 采用作假窗台的手法，扩大窗户的面积；拆卸后作为步入式飘窗，增大产品实惠度；可拆卸的步入式飘窗设计可拆卸的步入式飘窗设计 将步入式凸窗的上梁适当做宽，在其不计面积的空间内，可有61、部分上梁（顶柜）打掉；也可作为顶柜；住宅产品建议住宅产品建议附加值附加值p创新亮点创新亮点创新飘窗设计；高层住宅顶层可考虑局部复式庭院复式庭院设计；结合顶层露台顶层露台，设置围合空间围合空间；增设创新产品，提升产品品质；住宅产品建议住宅产品建议附加值附加值p创新亮点创新亮点顶层奢华庭院；酒店产品建议酒店产品建议公寓式酒店公寓式酒店石家庄零售业和贸易往来发达，形成了大量外来中长期居住的高端商务人群中长期居住的高端商务人群中长期居住的高端商务人群中长期居住的高端商务人群；石家庄市场更高端、中长期、居住性更高端、中长期、居住性更高端、中长期、居住性更高端、中长期、居住性的租赁需求得不到满足。因此公寓62、酒店的重点应该放在客房设施、配套设施、配套服务客房设施、配套设施、配套服务客房设施、配套设施、配套服务客房设施、配套设施、配套服务的上，或者寻求社会上相关功能的配套。酒店产品建议酒店产品建议公寓式酒店公寓式酒店 p客房设施主卧设备：闹钟、浴室、并备有浴巾和洗漱用品、卧室提供被单 高速上网服务*厨卫配套:烹饪器材滚刀及敞篷、电水壶 玻璃器皿、陶器、利器及器物、微波炉、冰箱、烤面包机、吹风器洗衣烘干机、热水系统、熨斗和熨衣板 家庭娱乐系统配备有：音响系统、有线电视频道、卫星电视频道、分体空调 电话设备有：IDD 设施、私人号码*、语音留言服务、无线上网区域 安全设施：24小时保安及闭路电视监控、电63、子门禁卡、室内电子保险箱（带*需额外收费）客厅客厅家电家电厨房厨房 p配套设施 体操房体操房 羽毛球场羽毛球场*烧烤区烧烤区 地下停车场地下停车场*儿童活动场地儿童活动场地 儿童游乐室儿童游乐室 儿童游泳池儿童游泳池 设施齐全的健身房设施齐全的健身房 多功能厅多功能厅 游戏厅游戏厅 室内温水泳池室内温水泳池 上网区上网区 按摩池按摩池 会议室会议室*阅览阅览室室 住客会所住客会所 住客活动住客活动 桑拿室桑拿室 蒸汽浴室蒸汽浴室 乒乓球乒乓球*网球场网球场 *（带*需额外收费）酒店产品建议酒店产品建议公寓式酒店公寓式酒店酒店产品建议酒店产品建议公寓式酒店公寓式酒店 p配套服务二十四小时接待处二64、十四小时接待处 机场接送（根据要求提供）机场接送（根据要求提供）保姆服务（根据要求提供）保姆服务（根据要求提供）每日客房清每日客房清洁服务洁服务 干湿洗服务干湿洗服务 餐馆餐馆 酒吧酒吧 商务中心服务商务中心服务*便利商店便利商店 速递服务速递服务*每日早餐每日早餐*小超市小超市/超市超市（带*需额外收费）酒店式公寓酒店式公寓公寓产品建议公寓产品建议l服务提升建议；l硬件设施及配套标准建议l产品附加值及亮点建议市场空白：市场空白：石家庄目前尚无纯正的酒店式公寓，多数公寓服务、配套、硬件设施等均较低档，只能满足简单居住需求。公寓产品建议公寓产品建议酒店式公寓酒店式公寓 p为适应不同的客户需求，聘65、请知名设计师打造多种风格精装修套餐1234公寓产品建议公寓产品建议酒店式公寓服务提升建议酒店式公寓服务提升建议为提升酒店式公寓的物业价值，在拥有优质地段资源的基础上，还需要优质的物业服务和高品位生活方式的打造。因此，建议引入国外的酒店管理公司。既可解决酒店经营管理问题，又能提升公寓及写字楼部分的物业服务，打消顾客在物业管理问题上的质疑。如英国洲际酒店集团、美国凯悦酒店集团等。公寓产品建议公寓产品建议酒店式公寓配套设施、服务酒店式公寓配套设施、服务工程设备设施：直播电话线、综合布线、卫星电视接受系统、独立中央空调、24小时安防系统并连通全天候安保中心、供热系统、智能化管理系统。一站式服务：无偿或66、成本价服务：代为筹办商务活动、会议、代客泊车加油、叫醒服务、代订酒店客房、代收订报刊邮件等。有偿服务：代订车、船、飞机票、钟点工服务、商务秘书、紧急救护、定点长期服务等。公寓产品建议公寓产品建议酒店式公寓附加值建议酒店式公寓附加值建议 p附加值提升，多实用面积赠送；石家庄市城乡规划局建设用地容积率规划管理规定中，第八条提到，建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。公寓产品建议公寓产品建议 p附加值提升，多实用面积赠送；2+0.52+0.5居室居室 9090阳台阳台多功能房多功能房卧室卧室卧室卧室一居室一居室 5353生生活活阳阳台台阳台阳台飘窗飘窗酒店式公寓附加值建议酒店67、式公寓附加值建议公寓产品建议公寓产品建议 p附加值提升，设置共享空间；每二层共享一个小型空中花园空中花园 （公共活动空间）酒店式公寓附加值建议酒店式公寓附加值建议公寓产品建议公寓产品建议 p附加值提升，设置共享空间；每3层设置一个挑空天井挑空天井。增加内部采光、绿化及休憩空间。酒店式公寓附加值建议酒店式公寓附加值建议公寓产品建议公寓产品建议酒店式公寓附加值建议酒店式公寓附加值建议 p附加值提升，设置共享空间；高品质感的公共入户大堂入户大堂（前台）。02020101 p错跃层、平层结构搭配，拼接组合多样灵活，注重舒适度，提升品质；公寓产品建议公寓产品建议酒店式公寓亮点建议酒店式公寓亮点建议公寓产68、品建议公寓产品建议 p错跃层、平层结构搭配，拼接组合多样灵活，注重舒适度，提升品质；2+1拼接二房二房 一房一房 三房三房 一房一房 一房一房 二二房房 1+1拼接酒店式公寓亮点建议酒店式公寓亮点建议公寓产品建议公寓产品建议 p局部楼层LOFT设计，满足商住办公需求；入户花园入户花园露台露台挑空挑空LOFT LOFT 一层一层LOFT LOFT 二层二层挑空入户花园顶层露台酒店式公寓亮点建议酒店式公寓亮点建议城市首座城市首座 低碳低碳/创新创新/标识性标识性 商务巨擎商务巨擎附附加加值值建筑风格、立面形象区域地标区域地标细节处理细节处理女士停车场、女士化妆室 /男士整装间、公共休息区 等产产品69、品支支撑撑错跃层设计、顶层奢华办公区设计 等低能耗、高效率低能耗、高效率节能环保、降低生活成本节能环保、降低生活成本材料支撑系统支撑环保绿化低碳环保低碳环保产品创新产品创新写字楼产品建议写字楼产品建议写字间写字间/会议室会议室/活动场所活动场所 退台式退台式空中花园；可局部铺土绿化局部铺土绿化；空中花园共设置共设置3-43-4个个，均匀分布于建筑层；画龙点睛画龙点睛，且避免 成本的不必要增加；增大建筑绿化增大建筑绿化，成为城市首座花园式商务楼城市首座花园式商务楼；空中花园空中花园产品支撑产品支撑 p低碳环保低碳环保环保绿化；写字楼产品建议写字楼产品建议 减少紫外线辐射，降低建筑内部温度，节约能70、源节约能源；结合地面绿化，营造立立 体化绿色环境体化绿色环境；在屋顶绿地增设休憩区休憩区，提供舒适的室外休息空间室外休息空间，提升产品附加值；提高办公、居住舒适度，增大产品卖点增大产品卖点；屋顶绿地广场屋顶绿地广场产品支撑产品支撑 p低碳环保低碳环保环保绿化；写字楼产品建议写字楼产品建议 外墙除玻璃以外，可采用日本“爱和陶冰岛瓷砖爱和陶冰岛瓷砖”；通过面砖将阳光辐射的热量反射至天空，使建筑不再积蓄热量；极大地降低城市热岛效应降低城市热岛效应（据专业部门测算，每10001000平方米南向立面平方米南向立面每年可以反射7500万卡热量，直接减少二氧化碳减少二氧化碳 排放2121吨吨，相当于种植了171、100011000平米森林平米森林 ）。产品支撑产品支撑 p低碳环保低碳环保材料建议；写字楼产品建议写字楼产品建议LOW-ELOW-E玻璃玻璃 中空双层低辐射玻璃，减少热辐射，避免光污染；隔音降噪，低碳环保；会呼吸的窗会呼吸的窗 门窗自动通风系统，不开窗户仍能持续更新空气；保证通风，隔热性好，且隔音降噪；大量减少热损失，无动力消耗无动力消耗，节能环保节能环保；产品支撑产品支撑 p低碳环保低碳环保材料建议；写字楼产品建议写字楼产品建议外窗及遮阳系统外窗及遮阳系统 采光、保温、遮阳、降噪作用突出天棚采暖制冷系统天棚采暖制冷系统屋面保温系统屋面保温系统 屋面保温隔热性能优越产品支撑产品支撑 p低碳环72、保低碳环保系统支撑；写字楼产品建议写字楼产品建议可控制的通风屋顶系统可控制的通风屋顶系统 通过建筑中庭建筑中庭、通风天窗通风天窗等设计以及自然通风器自然通风器等科技运用，利用温差加速气流，带动室内通风，达到自自然通风然通风的效果；科技建筑，节省能耗，提升品质科技建筑，节省能耗，提升品质；雨水收集循环再利用系统雨水收集循环再利用系统 将屋顶作为集雨面，通过 汇集输水净水储存 等多种渠道利用雨水；通过雨水处理，可用于园林景观的绿化灌溉、景观水池用水绿化灌溉、景观水池用水等；产品支撑产品支撑 p低碳环保低碳环保系统支撑；写字楼产品建议写字楼产品建议太阳能照明系统太阳能照明系统 结合建筑形象及园林景观73、，设置太阳能草坪太阳能草坪灯、庭院灯灯、庭院灯等；节能环保节能环保，增大项目品质；中央吸尘系统中央吸尘系统产品支撑产品支撑 p低碳环保低碳环保系统支撑；写字楼产品建议写字楼产品建议 写字楼单元独立出入口设计；采用平层、错跃层搭配平层、错跃层搭配方式，积木式自由组合的方法，使室内空间灵活分割分割 /组合组合 /拼接拼接；局部双层挑空，视野开阔；注重舒适度，提升品质；产品支撑产品支撑 p产品创新产品创新错跃层设计；写字楼产品建议写字楼产品建议 顶层进一步增大室内采光增大室内采光，增强通透灵动感；结合建筑立面的造型设计，建议局部局部采用坡面天窗坡面天窗；视野开阔，景观资源最大化;产品支撑产品支撑 p74、产品创新产品创新顶层奢华办公区设计；写字楼产品建议写字楼产品建议后现代建筑风格后现代建筑风格，时尚现代，且不失稳重、大气；打造城市名片打造城市名片顶层露台巧妙设计顶层露台巧妙设计 通过立面造型、玻璃天棚立面造型、玻璃天棚等设计，将顶层露台设计为半开放式半开放式；为商务人员提供活动平台的同时，增强建筑立面的美感；增大建筑附加值，提升品质增大建筑附加值，提升品质；附加值附加值 p区域地表区域地表建筑特色；写字楼产品建议写字楼产品建议 女士停车场女士停车场 装潢：装潢：粉红色为主调，时尚元素时尚元素等融入；车位车位：比普通车位约大比普通车位约大1/31/3；安全：安全：各车位前装3 3盏照明灯盏照明75、灯，消除监控死角消除监控死角；服务：服务：停车引导员引导员均为专业培训的女性专业培训的女性；公共休憩区公共休憩区 为商务人员提供舒适、健康的办公环境，休憩区的设计，贴合“健康办公健康办公”的理念，突显“享受办公享受办公”的设计亮点；女士化妆间女士化妆间 /男士整装间男士整装间 每层设置男女卫生间、茶水间以外，增设小小面积面积的女士化妆间/男士整装间；人性化设计人性化设计，增大卖点；写字楼产品建议写字楼产品建议 p细节处理细节处理；首条首条 城市都会城市都会 特色风情特色风情 商业街商业街北京南锣鼓巷北京南锣鼓巷成都宽窄巷成都宽窄巷国内知名风情商街国内知名风情商街石家庄商业市场空白点石家庄商业市76、场空白点打造石家庄商街名片打造石家庄商街名片纯商业产品建议纯商业产品建议纯商业产品建议纯商业产品建议 复古 品位 情调 个性风情商街的特点风情商街的特点纯商业产品建议纯商业产品建议风情商街建议风情商街建议 总体建议总体建议 后现代复古后现代复古风格；融入文化元素文化元素，渲染区域人文氛围人文氛围；注重商街品味品味与个性个性；2 2层层为主，局部变化；首层高挑空首层高挑空设计，增大商街价值增大商街价值；纯商业产品建议纯商业产品建议路边休憩区路边休憩区 风情商街建议风情商街建议 总体建议总体建议商街标识牌商街标识牌商街露天餐饮吧商街露天餐饮吧纯商业产品建议纯商业产品建议 沿街商铺适当退红，使道路适77、当变宽；以预留小型步行街区预留小型步行街区；增大人流量，提升商业价值提升商业价值；风情商街建议风情商街建议 育才街段育才街段重点问题：育才街道路较窄，商街人流可达性不理想重点问题：育才街道路较窄，商街人流可达性不理想纯商业产品建议纯商业产品建议无障碍无障碍道路设计道路设计道路铺砖/绿化带设计，软性划分软性划分人行道路；方便行人进出，且增大人流可达性增大人流可达性；风情商街建议风情商街建议 育才街建议育才街建议重点问题：育才街道路较窄，商街人流可达性不理想重点问题：育才街道路较窄，商街人流可达性不理想人行路防滑设计人行路防滑设计 路面防滑处理防滑处理，设识别功能识别功能；细节处理，突出人性化设计78、；纯商业产品建议纯商业产品建议彩色沥青彩色沥青 /路面指引路面指引 个性时尚，吸引眼球；路面指引，贴合商街特色；花样铺砖花样铺砖 /影响行车习惯影响行车习惯 风情商街建议风情商街建议 育才街建议育才街建议重点问题：育才街道路较窄，商街人流可达性不理想重点问题：育才街道路较窄，商街人流可达性不理想纯商业产品建议纯商业产品建议风情商街建议风情商街建议 槐北路建议槐北路建议重点问题：单向车道设计；车流不便利，客流受限重点问题：单向车道设计；车流不便利，客流受限育育才才街街体体育育大大街街槐北路槐北路地下汽车影院地下汽车影院槐北路体育大街 城市首个地下汽车影院首个地下汽车影院；增大商 业亮点；地下车道79、增设地下车道增设，解决单向车道流 向问题；便于客群车辆放置客群车辆放置；停车影院停车影院地下车道地下车道纯商业产品建议纯商业产品建议风情商街建议风情商街建议 槐北路建议槐北路建议重点问题：单向车道设计；车流不便利，客流受限重点问题：单向车道设计；车流不便利，客流受限人行路局部玻璃设置局部玻璃设置；地下阳光车道阳光车道设计，增强自然采光；人行路玻璃艺术包装玻璃艺术包装，增大地下采光的同时，装饰人行路，增大商街亮点；纯商业产品建议纯商业产品建议体育大街商业建议体育大街商业建议 体育大街沿线，商街立面稳重大气、时尚通透稳重大气、时尚通透；打造城市商街形象商街形象；槐北路槐北路育育才才街街体体育育大大街街纯商业产品建议纯商业产品建议体育大街商业建议体育大街商业建议 体育大街沿线商街以2-42-4层商铺为主层商铺为主；依托周边商业氛围，可局部引进KTVKTV、洗浴中心、洗浴中心等；槐北路槐北路育育才才街街体体育育大大街街