1、忠信国际商住小区一期建设项目可行性研究报告目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章业主基本情况6一、企业概况6二、技术负责方简介7第三章项目背景和建设的必要性11一、项目背景11二、项目建设的必要性18第四章项目市场分析23一、红豆杉市场前景分析23二、红豆杉市场现状30三、营销策略、方案、模式33四、产品方案33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34第六章项目建设内容及规模38一、建设规模38二、建设内容38第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路设计42五、给排水47六、电力、电2、信54七、绿化54八、红豆杉种植方案55第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、森林防火预案72三、安全75四、病虫害的防治76第十一章项目的管理及实施78一、组织机构78二、项目的监督和评价80第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、3、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议1091 总 论1.1 项目简况1.1.1项目名称忠信国际商住小区（一期）1.1.2建设性质新建（政府导向棚户区改造工程）1.1.3建设规模忠信国际商住小区依据肇东市城市总体规划，拟用地面积142000m2，拟建设规模400000 m2。其中忠信国际商住小区（一4、期）占地面积9703.83 m2 (A1区块)，总建筑面积69046.52 m2，其中：住宅楼面积53996.40 m2，商场、商服、幼儿园等公共设施建筑面积15050.12 m2，地下商业街9703.83 m2，道路、广场、绿地总面积4006.39 m2。1.1.4项目承建单位黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司1.1.5项目法定代表人袁忠臣1.1.6项目建设地点忠信国际商住小区：正阳大街北侧、二道街至一道街两侧共分为A、B、C、D四块。其中忠信国际商住小区（一期）即A1区块为正阳大街以北至乳品厂，南北长127.89m，东起一道街至二道街，东西长115.55m。1.1.7建设进度该项目A、B、C5、D四区块规划5年时间完成。其中忠信国际商住小区（一期）A1区块计划由2011年04月开工建设，至2012年10月完工，用时18个月。1.2 承建公司现状黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司成立于2009年11月，公司地址哈尔滨市道外区先锋路419号A栋2单元301室，注册资金2000万元，属于自然人投资或控股。一般经营项目为房地产开发经营，其房地产开发资质等级为三级。目前企业自有资金7000万元，全部投入开发肇东市忠信国际商住小区（一期）棚户区改造建设项目。 公司现有员工28人，大部分是由专业人士和管理人才组成。其中高级管理人员5人，工程技术人员20人。公司的组织机构依次为前期部、工程部、财务部6、经营部（内设销售部）、人事部、办公室、综合管理部（含与前期部、工程部衔接的物业管理人员）等部门。公司法人代表、创业企业家袁忠臣毕业于哈尔滨建筑工程学院，大专学历，工程师职称。先后担任哈尔滨第二建筑公司技术员，哈尔滨城建建筑公司项目经理，黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司总经理。总工程师李斌毕业于哈尔滨建筑工程学院，大本学历，高级工程师职称，其他工程技术人员和管理人员均具有大专以上学历，工民建、建筑、暖通、电气、会计等专业，助理工程师（会计师）以上职称。多年来从事建筑行业工作，参与建设或独立完成哈尔滨市多项重大工程建设，取得了良好的业绩。1.3 项目提出的背景及必要性1.3.1项目的背景肇东市幅7、员面积3905平方公里，其中，城区规划面积50平方公里，建成区面积23平方公里。全市总人口93万人，其中城区人口30万人，农村人口63万人。全市现辖21个乡镇、1个乡镇办事处，4个社区，186个行政村，1228个自然屯。肇东地处“寒地黑土”绿色农业区，是国家商品粮和畜牧业生产的重要基地。2010年，该市认真贯彻落实党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以胡锦涛总书记、习近平副主席视察肇东重要讲话为动力，以科学发展观为统领，坚定不移促发展，凝心聚力惠民生，标本兼治创和谐，扎扎实实强基层，确保实现经济社会平稳较快发展，向生态、和谐、发达新肇东目标加速迈进。随着肇东市城市建设的不断加快，经济环境的不8、断改善，居民生活水平不断提高，特别是2010年启动的城际高速铁路的开工建设，更加彰显出肇东市作为省会哈尔滨市和油城大庆市卫星城市的魅力，未来几年城镇人口将会有大规模的增加。人们越来越注重周围的空间环境，而住房则是居民考虑的头等大事。由于单位分房制度的取消、按揭贷款制度的出台等原因，目前肇东市购房队伍不断扩大，对住房及商业用房的需求呈不断上升趋势。“十二五”期间，肇东市将改造建设房屋1000万平方米，使改造成型的楼房面积达到2000万平方米，建设集住宅、商服、休闲、娱乐、教育于一体的小区40个，人均居住面积达28平方米，使城镇初步建设成为城中有林，园中有景，错落有致，纵横有序，具有卫星城特色的现9、代化、生态化、特色化园林城镇。按照这一发展目标，结合肇东市城市规划控制区域内棚户区改造有关政策，黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司提出在肇东市正阳大街北侧、二道街至一道街两侧建设二处（ABCD四区块）高标准、现代化的高档商场、宾馆和住宅小区，以满足人们日益增长的购物、食宿和居住的需求。1.3.2项目建设的必要性根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见和绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法等重要指示精神，为改善城市居民居住条件，满足低收入家庭基本住房需求，肇东市结合本市的实际情况对城市规划控制区域内棚户区改造坚持统一规划、成片改造、分步10、实施、政府组织、市场运作、综合开发、配套建设的原则，实行廉租住房、经济适用住房、公共租赁房和普通商品住房统筹开发、统一运作。规划在未来五年内将城市区域内能够连片开发的棚户区全部改造成住宅区，为棚户区居民和低收入家庭提供廉租住房和经济实用住房。拟建的忠信国际商住小区，紧邻城际快线肇东市客运站，位于正阳大街以北的繁华商业区，彰显出该地块地理位置优越，占地面积充裕，非常适宜连片开发建设。黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司积极响应肇东市政府的号召，倾全力投入肇东市棚户区改造工程建设，为加快肇东市城市建设进程做出应有的贡献。而且肇东市忠信国际商住小区的建设将有利于带动肇东市房地产开发事业，加大房地产开发的11、力度。忠信商住小区的建设，必将加快肇东市老城区改造、规划建设的步伐，改善城乡居民的居住环境，同时也为肇东市的快速发展注入活力带动建材业、餐饮服务业、运输业的发展，更增加了居民的就业机会。1.4 编制的依据1.4.1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）;1.4.2黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见（黑政发200831号）;1.4.3绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法（绥政发201011号）;1.4.4肇东市国民经济发展“十一五”计划及2020年远景目标；1.4.5肇东市城市建设总体规划；1.4.6肇东市人民政府文件肇政发20106号肇东市城市规划12、控制区域内棚户区改造实施方案；1.4.7肇东市人民政府文件肇政发20107号肇东市棚户区改造房屋拆迁补偿实施细则； 1.4.8 2000年黑龙江省建设工程概算定额、黑龙江省建设工程其它费用的有关规定；1.4.9委托单位提供的资料。1.5 经济技术指标忠信商住小区依据肇东市城市总体规划，拟用地面积142000 m2，拟建设规模400000 m2。其中该小区（一期）A1区块的主要经济技术指标如下：1.5.1规划用地面积：9703.83 m2。1.5.2规划总建筑面积69046.52 m2，其中：住宅楼面积53996.40 m2。 1.5.3项目总投资：17779.50万元。1.5.4容积率：7.113、0 1.5.5绿化率：33.00% 1.5.6建筑限高：50m1.5.7公共设施：商场、商服、幼儿园等公共设施建筑面积15050.12 m2，地下商业街9703.83 m2，道路、广场、绿地总面积4006.39 m2。 1.5.8销售收入：23220.67万元1.5.9税后利润：3672.79万元1.5.10内部收益率所得税后：25.80%所得税前：34.65%1.5.11财务净现值所得税后：1575.07万元所得税前：2715.56万元1.5.12静态投资回收期所得税后：1.70年所得税前：1.61年1.5.13投资利润率：30.60%1.5.14投资利税率：38.63%2 肇东市经社总貌及14、房地产市场分析2.1 肇东市经济社会总貌2.1.1地理位置肇东市位于黑龙江省西南部， 松嫩平原中部，南距省会哈尔滨53公里，北距油城大庆80公里，是哈尔滨大庆齐齐哈尔黄金经济带上一个重要节点城市。滨洲铁路、哈大高速公路纵穿南北，绥肇公路横贯东西，南部松花江流经。火车站、汽车站、码头俱全，水、陆、空交通十分便利。肇东是农业资源大市，食品工业名城。辟建有省级经济技术开发区。现已被纳入哈尔滨都市圈，规划进“哈大齐”工业走廊 ，经济社会发展面临千载难逢的机遇。 2.1.2历史沿革肇东开发于辽、金时代，始建于1735年（清雍正13年）。1914年建立肇东县，1986年经国务院批准撤县建市。全市幅员面积315、，905平方公里，其中，城区规划面积50平方公里，建成区面积23平方公里。全市 总人口93万，其中城区人口30万，农村人口63万。全市现辖21个乡镇、1个乡镇办事处，4个社区，186个行政村，1，228个自然屯。2.1.3气候资源肇东地处“寒地黑土”绿色农业区，全市有耕地305万亩、草原150万亩、林地100万亩、水面26万亩，具有农、牧资源的先天优势。土质肥沃，气候温和，雨量充沛，适宜多种作物生长。盛产玉米、大米以及七彩大米、药膳小米、特种瓜菜、无公害马铃薯、中草药、葵花、烤烟等，是国家商品粮和畜牧业生产的重要基地。油气资源十分丰富，已探明地下石油储量达1.2亿吨，天然气储量4亿立方米，大庆16、采油十厂和榆树林油田公司已在本地注册，年产原油50万吨。2.1.4经社总貌“十一五”时期，在市委、市政府的坚强领导下，全市城乡干部群众不畏艰难、奋力搏击，各条战线开拓创新、硕果累累。过去五年，是全市综合实力提升最快、城乡面貌变化最大、人民群众得到更多实惠的五年。主要标志是：实现“一大历史性突破”、“五个翻番”和“八个显著变化”。“一大历史性突破”。就是2008年在全省率先跻身全国百强县行列，名列第99位，连续三年向前升位，2010年位居第87位，实现了几届班子和全市人民的多年夙愿。“五个翻番”。一是地区生产总值实现翻番，是“十五”期末的2倍多，净增176.6亿元；二是社会固定资产投资完成额实现17、翻番，是“十五”期末的5倍多，净增52.4亿元；三是财政收入实现翻番，全口径财政收入是“十五”期末的3倍多，一般预算收入是“十五”期末的2倍多，分别净增14亿元和8.1亿元；四是社会消费品零售总额实现翻番，是“十五”期末的近3倍，净增44.1亿元；五是工业经济主要指标实现翻番，规模工业产值、增加值是“十五”期末的近3倍、利税近4倍，分别净增60.5亿元、19.2亿元和7.69亿元。“八个显著变化”。一是项目建设阵容显著变化。“十一五”时期，全市共引进千万元以上项目155个，总投资181.5亿元，其中亿元以上39个。二是经济总量和经济结构显著变化。“十一五”时期，一、二、三产增加值分别净增31.18、3亿元、65.6亿元和79.8亿元，三次产业比由“十五”期末的23.1：36.8：40.1调整到20：37：43，形成了以粮化、石化、食品、医化和畜产品加工为主导的工业经济新格局，以粮、奶、肉三大产业为主体的农村经济新框架，以商贸物流、现代服务、非公经济为支撑的第三产业新体系。三是农业综合产能显著变化。“十一五”时期，共整合资金9.9亿元投入农业基础设施建设，水利化、农机化水平显著提升，粮食综合产能达到53.8亿斤，五年间增产21.6亿斤，连续三年荣获全国粮食生产先进县标兵称号。四是城乡环境面貌显著变化。“十一五”时期，重点推进了城区西扩、老城区改造、商服区提档、开发区升级和新农村建设提速。城19、市建成区面积达到36平方公里，五年间建设住宅小区236万平方米，道路硬化率达到70%、亮化率达到65%，完善了5万吨自来水厂，新建了污水处理厂，给水排水管线铺装率达到85%，绿化覆盖率达到33.7%。农村公路“村村通”达到100%、村屯自来水入户率达到32%。五是社会事业建设显著变化。“十一五”时期，加大了对教育、卫生、体育、文化和社区事业的投入力度，新建23所城乡中小学校、2座城市医院、16家乡镇卫生院、68个村级卫生所、24个城市新型社区、286个文化活动场所、78处健身路径工程，安装了信息显示屏；环保、计生、科技、电力、广电、信息、通讯等各项事业均取得长足发展，服务和促进经济发展能力显著20、提升。六是民生保障体系显著变化。“十一五”时期，全市城乡医保全面推进、社保应保尽保、低保扩面提标、“五保”集中供养。城镇居民医疗保险参保率达到85%，“新农合”参合率达到99.91%；城乡低保人数扩大到5.85万人；实现新就业4.3万人，城镇登记失业率控制在4%以内；五年来共募集社会资金1760万元，救助城乡困难群众7.8万人（次）。七是人民生活水平显著变化。“十一五”时期，全市城乡居民储蓄存款余额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长13.5%、16%和15.8%；人均住宅面积达到26.5平方米，私家车保有量6万台，人们衣着更加时尚、饮食更加科学、住房更加宽敞、出行更加快捷，实现了21、居民收入与消费同步增长、幸福指数与经济指标同步提升。八是城市外在形象显著变化。“十一五”时期，我市荣获首批国家可持续发展先进示范区、国家现代农业示范区、全国粮食生产先进县标兵、全国畜牧百强县、全国和谐社区建设示范市、中国玉米综合开发利用之乡、中国乳业之乡等荣誉称号，连续三年保持全省十强县之首和全省唯一全国百强县地位。胡锦涛总书记、温家宝总理和习近平副主席先后来到我市视察，大大提升了我市的外在知名度和影响力。面对“十二五”时期新形势、新任务，我市未来五年经济社会发展总体思路是以党的十七届四中、五中全会精神为指针，以省委十届十四次全会精神为指导，以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持工业化主22、导、产业化推进、城镇化引领、生态化发展，全力打造哈大齐工业走廊示范区、国家级现代农业示范区、城乡一体化发展示范区、国家级可持续发展示范区，基本实现生态和谐发达新肇东建设目标，向全面小康社会加速迈进。2.2 房地产市场分析肇东市城区工业经济比较发达，有很多有实力的企业，如中粮生化能源（肇东）有限公司、黑龙江伊利乳业有限责任公司、肇东福和华星制药股份有限公司、黑龙江肇东希望饲料有限责任公司、黑龙江庆东集团、黑龙江欣欣大庄园肉业有限公司、肇东市长海润滑油有限公司等，年产值都在亿元以上，此外农业、教育及其他行业也都有较快的发展。区域经济的发展带动城镇人口不断增加，居民的消费水平不断提高，消费的层次多样23、化，导致商业用房和住宅用房向着中高档发展，而且具有较大的潜在购买力。归纳起来有以下几个方面的因素促成。一是住房分配货币化政策的实施。随着国家住房制度的深化改革，改实物分房为货币分房，单位职工加入了购买商品房的行列，过去大家眼巴巴排队等单位建房分房、即使长期得不到分房或手中有钱，也不愿购买商品住房。现在单位福利分房已不存在，单位职工用自己的积蓄和银行提供的按揭贷款购买商品房，从而加大了购房队伍的人员数量。二是2010年大规模的旧城棚户区改造。在旧城棚户区改造中，拆除了大量的原有旧住房，据统计，2010年10月肇东市将对七、八道街南和北五道街等进行拆迁改造，拆迁面积达20万平方米，动迁户约120024、户，回迁面积达7万多平方米。2011年已经确定拆迁的棚户区占地将达到50万平方米，仅忠信国际商住小区（一期）用地就达到9703.83平方米，动迁户达到108户，回迁面积将达到13776.35平方米。而且重新安置的房屋大部分超出原有住房面积，已形成新的商品房销售面积和销售金额的增长点。三是居民收入增加及城市户口的放开。随着经济增长，市区居民人均可支配收入为10000多元，这为购置商品房奠定了经济基础。2010年肇东市房地产开发建设项目24项，建筑面积约50万平方米，其中住宅约40万平方米，但从各个售楼处调查了解到，仍然满足不了人们的需求。四是银行按揭贷款促销。由于银行提供八成、最长年限10-2025、年的按揭贷款，使一些参加工作不久的年轻人也能购房而且敢买大房，这对商品房的销售起到了积极的推动和促进作用。按照肇东市城市建设总体规划，旧城棚户区将大面积改造，将使城市的住宅设施状况大为改观，形成多个独具特色的住宅小区，缓解居民购楼难的问题，满足多层次、多方面的消费需求。总之，肇东市的房地产开发市场供求两旺，前景广阔，商住小区投资前景良好。 3 建设地点及建设条件3.1 建设地点 3.1.1选址原则 3.1.1.1必须符合城市总体规划的要求。 3.1.1.2与城市主干道路紧密联系，车辆出入方便、流向合理。 3.1.1.3远近结合，循序渐进，有条不紊的原则。 3.1.1.4动迁量小，减少建设投资和26、回迁工作的原则。 3.1.1.5适合连片开发，外网条件好。 3.1.2位置确定本项目选址的原则，将项目建设地点确定在正阳大街以北，向阳街以南，双桥路东西两处地块，总占地面积为132304.44 m2。其中一期工程（A1区块）占地面积为9703.83 m2，相邻城际快线肇东新客站，交通条件十分便利，四通八达，而且居于新客站和繁华商业区中间，是宾馆、商服和住宅小区建设的理想位置。3.2 建设条件3.2.1地理位置及地形条件肇东市位于黑龙江省西南部，松嫩平原中部，其地理位置在东经125，北纬45的中间地带。地形起伏变化不大，为平原区，地势西高、东低，地貌大部分为耕地，与防护林带形成方田化，松花江北岸27、有低洼沼泽、水田。拟建的忠信国际商住小区（一期）工程位于肇东市老城区中心地区，地势平坦，区块清晰，适合连片开发。3.2.2地质条件本项目建设地点地势平坦，勘察范围内所揭示地层属第四季堆积层。表层为杂填土，第二层为亚粘土，地耐力fk=185KPa，第三层为轻亚粘土，地耐力fk=170KPa，第四层为亚粘土，地耐力fk=240KPa。地震裂度为7度，项目区的地下浅水层钻探时初见水位在33.5米左右，静水位为2.52.8米左右不等，地下潜水位较浅，受大气降水补给，随季节变化显著，因地表多属盐碱土，故浅层地下水属碱性水，PH7，地表土最大冻深1.82.0米。3.2.3气候条件肇东市属寒温带大陆性气候，28、春季风大干旱，夏季高温多雨，秋季降温快，易早霜，冬季寒冷。据肇东市气象站统计资料，多年平均气温为1.623，平均年有效积温2518，一般初霜在9月20日左右，终霜在5月14日左右，多年平均无霜期128天，多年平均日照2577小时，多年平均降水582.5毫米，降水分布不均，七、八、九三个月占全年降水的68.3，多年平均蒸发量1161毫米。3.2.4材料来源和运输条件肇东市位于哈尔滨和大庆中间，滨洲铁路穿城而过，是周边市县的物资集散地，市内有水泥厂、沙石站、木材公司、塑料型材加工厂等，建筑材料丰富，是我省工程建设砂石丰富的地区。本项目的运输条件较好，滨洲铁路肇东有火车站，可供建筑外购材料卸货，并有29、哈大高速公路、绥肇公路等与项目区沟通。 3.2.5邮电通讯 肇东市邮电通讯十分便利，程控电话已进入国际、国内直拨网，无线移动电话漫游全国。已开办的电报、传真、邮政快件、邮政储蓄、磁卡业务和国际网内特快专递，可直达国内所有城市和国外30多个国家和地区。中国联通、中国电信互联网对新开发的住宅小区已经实现全部覆盖。4 设计方案4.1 建设原则 本项目的建设要立足全省、面向全国、放眼世界，建设一个高起点、高标准、现代化、功能全的国际商住小区，在项目的规划和建设上，遵循以下原则： 4.1.1坚持科学论证、总体规划、分步实施、逐步完善、全面发展的原则。 4.1.2坚持设计先进合理、功能齐全、设施现代，具有30、前瞻性的原则，在设计与造型手法上，一是要强调建筑的整体气氛，力求外观造型简洁大方，新颖别致；二是要赋予时代感，同时注意适当降低建筑造价，三要注意严寒气候条件下的节能保暖效果。 4.1.3坚持管理科学化、规范化、现代化与市场经济相适应的原则。4.2 项目设计 4.2.1设计依据 4.2.1.1混凝土结构设计规范GBJ50010-2002； 4.2.1.2建筑地基基础设计规范GB50007-2002；4.2.1.3砌体结构设计规范GB50003-2001。4.2.1.4民用建筑设计通则GB50352-20054.2.1.5建筑设计防火规范GBJ16-874.2.1.6其它相关专业设计规范4.2.231、总平面布置根据肇东市忠信国际商住小区（一期）占地面积和周边环境条件，结合建筑实际运营功能的需要，以及项目建设前期工作计划，在项目的可研报告批复后，要进行设计方案的招投标工作。故本报告只提出平面布置、建设规模、建筑结构等方案，对建筑形式等不进行具体研究。忠信国际商住小区场址地势平坦，地形整齐，基础设施和外网条件较好，对平面布置较为有利。根据预定使用功能要求，总平面布置将东西两大块分为四个区，即A区、B区、C区和D区。每一个区都以正房（南北向）为主，设有广场、道路、绿地、停车场、变电亭、垃圾站等。计划一年后完工的小区一期工程已将宾馆、幼儿园、物业中心及商场等部分项目建设完毕，本项目为忠信国际商住小32、区（一期）即A1区块建设工程，所建8栋高层和多层（17层2层，2层为商服或地上车库）宾馆、商场和住宅楼紧邻新客站和商业街，呈环形排列。详见附图。4.2.3建设规模忠信国际商住小区（一期）即A1区块占地面积9703.83 m2，总建筑面积69046.52 m2，其中：住宅楼面积53996.40 m2，商场、商服、幼儿园等公共设施建筑面积15050.12 m2，地下商业街9703.83 m2，道路、广场、绿地总面积4006.39 m2。4.2.4功能设计 忠信国际商住小区集中了大型商场、超市、国际影城、儿童娱乐中心、商业步行街、美食一条街以及文化休闲广场等。建筑主基调以简约欧式建筑为风格，建筑群则33、重视环境舒适性与地理位置的巧妙融合，建筑细节则注重简洁大方、线条分明、讲究对称，以尖塔、八角房、欧式穹顶为特点，全景式展现新欧式商住区的古典情怀。在意识上则使人感到典雅、雍容华贵、富丽堂皇而新奇欢畅，具有强烈世俗享乐味道，引领城市区域建设文化新篇章。其中忠信国际商住小区（一期）即A1区块是集休闲、娱乐、购物、居住为一体的商住小区，也是节能、智能、绿化、卫生、环保的花园式小区，其规模宏大，高绿化，大间距，环区通车道，步行街、休闲广场、车库、花坛、雕塑、喷泉；设计户型齐全、布局合理、宽阳台落地窗、坡屋顶、外墙贴保温苯板，造型新颖，有可视对讲门铃、电子门、防盗门、声触两控走廊灯、区域红外线监控，小区34、内皆有欧式路灯；居室内两条电视、电话和互联网宽带线路，冷热两条供水系统。 4.2.5设计标准忠信国际商住小区（一期）即A1区块容积率7.10，绿化率33.00%，建筑分高层和多层，高层17层至11层不等，标准层高2.8m，多层分7层至2层不等（以6层为主），层高3m。本项目共建8栋商场、住宅楼，建筑结构为框架结构。住宅楼分独立户型和一梯两户户型，建筑面积分55 m2、65 m2、85 m2的基本户型和100 m2、200 m2的大户型。临街一层为商服，住宅楼梯落地。采用框架结构，取消户内隔墙，均使用节能墙体，370砖墙外贴80厚苯板。楼体外墙面层刷建筑外墙涂料，窗为单框三玻节能窗，装防盗门。楼35、房内墙面装饰为混合沙浆高级抹灰，抹灰后刮大白，厨房、卫生间墙面贴内墙面砖。卫生间、厨房铺防滑地面砖，其余为水泥沙浆地面。4.2.6建筑结构和抗震设计4.2.6.1设计依据：GB50003-2001砌体结构设计规范GB50007-2002建筑地基基础设计规范GB50009-2002建筑结构荷载规范GB50010-2002混凝土结构设计规范GB50011-2001建筑抗震设计规范4.2.6.2本项目建筑物采用框架结构，基础按高层和多层分别采用桩基础或钢筋混凝土结构基础。4.2.6.3肇东市基本地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。本项目建筑物均按地震烈度7度设防。4.2.7采暖与通风设计4.2.36、7.1设计依据GB50176-93民用建筑热工设计规范 GB50019-2003采暖通风与空气调节设计规范4.2.7.2暖通设计本项目采暖热源为忠信商住小区（一期）即A1区块自备锅炉，需新上2台（套）4吨/小时节能型燃煤热水锅炉，一开一备。小区供热拟采用上供下回多管顺流式采暖系统，管道为普通铁管，散热片为M132 型散热片，地沟内管道作保温和防腐处理。本项目公用部分均设机械排风系统，其它不设空调系统。4.2.8电气和防雷设计4.2.8.1设计依据GBJ133-90民用建筑照明设计规范 GB50057-2000建筑物防雷设计规范4.2.8.2照明系统照明线路及插座线路均独立敷设，室内照明线路采用37、铜塑料线穿阻燃半硬塑料管敷设，照明配电箱采用铁制立式配电箱，其保护开关采用空气开关。4.2.8.3防雷保护本项目属于第二类防雷民用建筑物，在屋顶设避雷带，墙内预埋钢筋作为引下线，利用钢筋混凝土基础作为接地极。4.3 配套工程 4.3.1给排水 4.3.1.1设计依据GB50015-2003建筑给排水设计规范4.3.1.2给水由肇东市供水总公司自来水管干线直接引入，引入管径为DN50，设置储水池及供水泵站。根据设计要求采用并联下分式接入用水部位，满足生活用水、消防用水和绿化用水的需求，室内每户的供水管分别设置计量表。同时小区内有自打深水井1眼，提供应急供水。 4.3.1.3排水小区污水主要来源为38、居民、公企单位、餐饮业的生活废水和雨水。排水系统采用清污分流方式，生活污水由庭院排水管网经化粪池处理后排入市政污水排水管网，雨水直接排入城市排水主管道。4.3.2供电市政20KV高压供电线路经过小区路前，根据建设部建筑设计技术规程（JGJ16-83）规范及建设单位的其它要求设计，小区内设变电亭1个，供电线路全部采用地下敷设，地上不得有电线杆。住宅设集中计量，一户一表IC卡统一计费，公共建筑用电设单独计量表。 4.3.3供暖供暖热源需建设一座150平方米的锅炉房，2台（套）4T/h热水锅炉及配套水处理设备。住宅耗热量Q=5256.07KW,公建热耗指标P=70W/m2。按热水连续采暖方式供热，采39、用间接连续二次热网系统，一次热网设计温度115/80，二次为95/70。二次热网均采用直埋方式敷设。分户供暖、分户计量，并且达到远程计量、远程控制。 5 消 防消防贯彻执行黑龙江省计委、公安厅联合下发的黑公消1988214号关于建设单位、设计部门在建筑设计中必须贯彻消防技术规范的通知，本着以防为主，防消结合的原则，采取可靠的防火和灭火设施，建立健全安全防火制度，定期向住户进行宣传教育，密切监视火情，杜绝火灾隐患，以确保人身安全和财产不受损失。5.1编制依据 1、国发198469号中华人民共和国防火条例实施细则 2、建筑设计防火规范（GBJ1687） 3、黑龙江省消防条例 4、建筑灭火器配置设计40、规范（GBJ14090）5、火灾自动报警系统设计规范（GBJ11688） 5.2建筑防火 1、本项目建筑为二类建筑，耐火等级均为二级。 2、小区内各类建筑设施要合理布局，建筑物四周设环形消防通道，与其它建筑物的防火间距要符合消防要求。 3、建筑物内部配备一定数量的化学灭火器材。 5.3消防给水 1、建筑物内部设环形消火栓管网，保证任何部位发生火灾时都能有两股水柱进行灭火，消火栓间距不超过30m，保护半径不超过120m。室外消防管网为地下环状式，设两条供水管线，消火栓保护距离不超过150m。 2、消防用水量 室内消火栓用水量为20L/s，室外消火栓用水量为30L/s，火灾延续时间按2h设计。 341、在该区设一座500m3的消防水池及加压泵站，与自来水并用，发生火灾时提供消防用水。 5.4电气防火 1、消防电源建筑物电气设计有消防电源，火灾事故照明和疏散指示装置。 2、建筑防雷本项目为二类防雷建筑，屋顶设避雷器。墙内预埋钢筋引下线，利用结构基础内钢筋做自然接地极。6 环境保护根据中华人民共和国环境保护法和国务院环境委员会、国家环保局关于建设项目环境保护设计规定要求，本项目执行环境保护工程与主体工程同时设计、同时施工、同时使用的三同时制度进行建设。 6.1编制依据 1、中华人民共和国环境保护法 2、国务院环境保护委员会、国家计委（86）国环字003号文件，关于颁发建设项目环境保护管理标准的42、通知 3、锅炉大气污染物排放标准（GB162971996）4、污水综合排放标准（GB89781996）5、生活垃圾填埋污染控制标准（GB168891997）6、城市区域环境噪声标准（GB30961993） 6.2污染分析 1、大气污染主要来源于锅炉运行过程中产生的污染。污染物是烟尘、SO2、NO等。2、水污染主要来源于餐饮废水、洗涤淋浴废水和洗手间废水，主要污染物为BOD5、COD5。3、噪声污染主要来源于锅炉等设备运行时产生的噪声。4、固体废弃物主要为生活垃圾和锅炉产生的炉渣。6.3防治污染的方法和措施1、所选用的锅炉为符合国家环保要求的达标炉，按规定设置烟尘沉降室，使燃料在燃烧过程中所排放43、的烟尘经引风机吸入沉降室，经过喷淋处理后，定期清理沉降物。锅炉烟囱不低于40m，烟气高空排放。2、本项目废水主要是餐饮废水、洗涤淋浴废水和洗手间废水，为可生化有机无毒废水。餐饮废水经隔油池后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。3、锅炉辅机安装减震垫以减少噪音，噪音控制在80分贝以下。4、在小区内设置垃圾站，由专人定时收集、定点存放、定期将垃圾集中，运往垃圾处理场，以确保小区及周边不受污染。7 节能本章是依据国家计委、国家经贸委、建设部联合下发的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇（章）编制及评估的规定（计交能19972542号）的有关要求编写。本项目节能工作严格遵守节能设施与主体工程同44、时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度。7.1节电1、本项目在供电线路的设计上，一是根据用电负荷选用线路截面，以减少能耗；二是供电线路合理布局，缩短线路长度，以减少线损。2、根据不同的功能分区设计不同的用电负荷。选用高效节能的照明灯具，严格按照规范规定的照度标准设计用电负荷，禁止随意加大。7.2节煤1、采暖设计按热工负荷设计，不随意加大负荷，系统上设有调节控制装置和能量计量仪表。2、采暖系统的管线设计上，科学合理的布置，以减少输送过程中的热量损失。3、选用高效节能的散热器。7.3建筑节能1、总体布局要科学、合理，采光好，建筑物主入口背向冬季主导风向。2、控制建筑物体形系数小于0.3，控45、制窗墙面积比和门窗的气密性。3、使用节能建筑围护结构，减少围护结构的传热系数。4、选用聚苯板、空心砖、节能窗等节能型建筑材料，和其他节能型器材、器皿、器具。5、合理选用锅炉型号，做好供热管网的保温隔热。7.4节能管理1、加强节能宣传教育工作，树立节能光荣、浪费可耻的思想，使人人都有自觉遵守有关节能的规章制度。2、根据实际情况制定能耗指标，并有专人负责考核。建立岗位责任制，实行奖惩制度，使节能工作与每个人的切身利益联系起来。8 项目管理8.1 建设管理为确保项目建设的高标准、高质量，项目建设单位设立工程建设指挥部，从质量、进度、投资、安全生产、环保等全方位入手建立健全各项管理制度，精心组织、严格46、管理。8.1.1严格实行管理“四制”，确保工程建设有序高效地进行1、项目法人责任制明确项目法人，项目法人要对工程建设的初步设计、施工准备、建设直到竣工验收的全过程负责，对工程质量、进度和资金管理负总责。2、工程建设招标投标制在工程建设中要严格，认真执行中华人民共和国招标投标法、评标委员会和评标方法暂行规定等法律、法规，坚持“公正、公开、公平”的原则，择优选择施工、设计和监理单位，加大力度保证工程质量，力争建成精品工程。3、工程建设监理制项目监理要对工程建设进行进度、质量、资金、材料，购进等关键环节进行监理，监理工程师要根据国家有关工程建设的法律法规及有关合同条款对工程实行“三控制、（即投资控制47、进度控制、质量控制），两管理（即索赔管理、停息管理）、一协调（协调项目法人与承包人之间的关系）。4、工程建设合同制项目各项建设内容要与施工单位、生产厂家签订合同，明确双方责任，严格合同管理程序，通过合同管理来实现对工程质量、工期和投资的控制目标。8.1.2严格工程质量管理工程施工中要从施工队伍质保体系的完善抓起，建立一整套管理制度和规定，将质量责任落实到人头。项目建设单位要建立独立的质检科室，配备专职质控、质检人员。对工程的关键环节由监理和质检员实行24小时跟班监督。具体要严把四项基本原则关：一是严把工程建筑材料关。对工程建设主要材料，没有产品合格证，没有监理的认定，绝不能使用。重要建材如水48、泥、钢材等，不仅要有产品合格证，施工单位监理还要做好抽样试验，合格后方能使用，确保万无一失。二是严把施工程序关。施工单位要按照施工程序组织施工。三是严把工程规范关。四是实行三控制（即：初检、复检、终检）。8.1.3确保工程进度因该小区建设属五年工程，因此，在工程进度控制上要做到早计划、攻重点、抓关键。要根据设计及合同要求，实行工程进度安排到月，把着力点放在完成当月工程任务上，每个月还要进行总结分析一次。其一期工程是该项目的重要开端，工程进度更要细化到每周甚至于每一天，确保工程进度按时完成。8.1.4狠抓安全生产工作工程从一开始就要坚持“安全第一、预防为主”的方针，要把安全生产当作头等大事来抓。49、坚持“安全生产、人人有责”的原则，建立健全安全生产管理体系，成立安全生产领导小组，制定安全生产责任制，安排专门人员负责安全生产的管理工作，主要工种要持证上岗，并购置必要的安全防护设备，确保工程安全施工。8.2 财务管理 1、按照国家有关金融部门的规定，合理有效地使用资金，充分体现投资效益。 2、该项目的财务会计按照中华人民共和国财政部制定的企业财务会计制度规定管理，并由项目建设管理办公室行使本项目的财务会计职能。3、定期向上级部门汇报财务管理情况。8.3 物业管理项目建成后，为了做好办公管理，保证住宅楼各项设施功能的充分发挥，严格加强物业管理，根据不同工作的需要，确定上岗标准，选配专门人员进行50、管理。人员选定后先培训后上岗，并采用合同制用工形式，定期考核，进行必要更换，确保公司人员素质和完成管理工作的需要。8.4 实施进度 本项目建设用地分为东西两块，东西两块又分为A、B、C、D四个区域，因此本项目施工建设可分为四个阶段，建设期约需要5年时间。规划先期开发的忠信国际商住小区（一期）即A1区块，根据项目建设内容和工程量，结合施工条件等具体因素，确定本项目建设期为18个月，即2011年04月至2012年10月，具体安排如下图：1、项目前期工作：包括可研编制、立项、审批、工程招标等，2011年03月至2011年05月。2、规划设计、征地拆迁：2011年04月至2011年05月。3、施工建设51、期：包括基础工程、主体结构工程、配套工程、设备安装工程，2011年05月至2011年11月。4、室内外装修工程等， 2011年11月至2012年09月。5、竣工验收：项目完工，竣工验收，2012年09月至2012年10月。 A B C D E 2011.3 2011.5 2011.11 12.09 12.10 9 投资估算及资金筹措9.1 投资估算 参照当地近期完工的类似工程造价水平和2010年黑龙江省建筑工程预算定额及有关取费规定进行估算。 9.1.1投资估算说明9.1.1.1开发成本1、动迁费本项目涉及动迁户108户，动迁面积13776.35 m2，取费标准为1500元/ m2。动迁费为252、066.45万元。2、前期工程费项目前期工程费用550.00万元。包括项目选址、立项、可研、设计、招投标以及取得土地使用权缴纳的契费等费用，其中项目选址、立项、可研50万元，设计、招投标等300万元，购地费200万元。3、建安工程费建安工程费11961.32万元。其中费用估算住宅、幼儿园按1350元/ m2，商场、商服按1500元/ m2，地下部分（地下商城）按2500元/ m2。4、基础设施费基础设施费394.50万元。其中供暖设施、供电设施、给排水和消防等投资92.5万元，道路广场投资250万元，绿化、亮化和环保投资52万元。5、开发期间税费开发期间税费按开发成本的8%计取，估算为132353、.12万元。6、不可预见费不可预见费按开发成本的2.5%计取，估算为413.48万元。 9.1.1.2开发费用1、管理费用管理费用按开发成本第1-5项之和的3%计取，估算为488.86万元。2、销售费用销售费用包括广告宣传及市场推广费、销售代理费及其它销售费用，按销售收入的2.5%计取，为581.77万元。 9.1.2项目总投资项目总投资为17779.50万元，其中开发成本16708.87万元，开发费用1070.63万元。投资与成本费用估算汇总表序号项 目费用（万元）占总投资系数%备注（）开发成本16708.871动迁费2066.4511.622前期工程费550.003.093建安工程费11954、61.3267.284基础设施费394.502.225开发期间税费1323.127.446不可预见费413.482.33（二）开发费用1070.631管理费用488.862.752销售费用581.773.31（三）合计17779.50100.009.2 资金筹措项目总投资为17779.50万元，拟由黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司投入自有资金7000万元作为启动资金，其余投资10779.50万元由商品房预售收入解决。黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司将协助为业主提供为期10-20年的银行按揭贷款。 10 效益分析10.1 经济效益10.1.1销售收入和销售税金及附加估算10.1.1.1销售总额155、商服和商场：按照当地实际商服的市场平均销售价格4200元/ m2估算，商场的平均销售价格为4000元/ m2估算。商服销售额为3419.71万元。商场销售额为2452.25万元。2、住宅：高层住宅平均售价为3000元/ m2。高层住宅销售额为16198.92万元。3、幼儿园：幼儿园为4层独立建筑，按2400元/ m2计算。销售额为186.56万元。4、地下商城：该项目地下部分拟建成地下商城，按3800元/ m2计算。销售额为3678.46万元。10.1.1.2销售税金及附加年销售税金及附加按国家规定计取，营业税税率为5%。城市维护建设费按增值税的7%，教育费附加按增值税的3%。销售税金及附加56、为1426.98万元，其中营业税为1297.25万元，城维及教育费附加为129.73万元。10.1.1.3土地增值税估算土地增值税为1297.25万元。10.1.1.4销售收入销售收入为23220.67万元，其中经营期第一年为10000.00万元，经营期第二年为13220.67万元。10.1.2投资成本投资总成本为17779.50万元。其中经营期第一年为7656.74万元，经营期第二年为10122.76万元。10.1.3利润总额及分配10.1.3.1利润总额利润总额为5441.17万元。其中经营期第一年为2343.26万元，经营期第二年为3097.91万元。10.1.3.2所得税所得税按利润总57、额的25%计取，合计为1360.29万元，其中经营期第一年为585.82万元，经营期第二年为774.47万元。10.1.3.3盈余公积金盈余公积金按税后利润的10%计取，合计为408.09万元。其中经营期第一年为175.74万元，经营期第二年为232.35万元。10.1.3.4净利润净利润为3672.79万元。其中经营期第一年为1581.70万元，经营期第二年为2091.09万元。10.1.4财务盈利能力分析10.1.4.1销售收入预测本项目销售分两年完成，从开盘起就有楼房预售款入账，销售收入以第一年销售收入为10000.00万元，第二年销售收入13220.67进行测算，平均售楼价格估计为3258、94.58元/ m2。经测算，该项目在执行期内销售总额为25944.90万元，销售税金及附加为2724.23万元，合计实现销售收入23220.67万元。销售收入预测表 项目年度平均售楼价元/m2销售量m2销售总额万元税金及附加万元销售收入万元备 注13294.5833913.8511173.191173.1910000.0023294.5844836.5014771.711551.0413220.67合计78750.3525944.902724.2323220.6710.1.4.2总成本预测本项目总投资17779.50万元，其中开发成本16708.87万元，开发费用1070.63万元。为计算方59、便，将开发成本和费用按两年进行分摊，以第一年分摊33913.85 m2，第二年分摊44836.50 m2进行测算。总成本预测表 第一年第二年合计平均建设进度(m2)33913.8544836.5078750.35开发成本(万元)7195.689513.1916708.87开发费用(万元)451.28609.551070.63总成本合计(万元)7656.7710112.8017779.5010.1.4.3利润预测根据销售收入预测表及总成本预测表，编制利润预测表。企业所及税率为25%，盈余公积金为10%。利润预测表 单位 万元序号年度项目12总计1销售量m233913.8544836.50787560、0.352销售收入10000.0013220.6723220.673总成本费用7656.7410122.7617779.504利润总额2343.263097.915441.175所得税585.82774.471360.296公积金175.74232.35408.097缴税总额1376.091819.273195.368净利润1581.702091.093672.79本项目在执行期内累计可实现销售收入23220.67万元，净利润3672.79万元，缴税总额3195.36万元。10.1.4.4项目投资评价根据销售收入预测表、总成本预测表及利润预测表，编制现金流量表。现金流量表单位：万元序号年度项目61、012合计一现金流入1销售收入10000.0013220.6723220.672回收流动资金3流入小计10000.0013220.6723220.67二现金流出1自有资金投入5000.002000.007000.002销售楼款投入10779.5010779.503所得税585.82774.471360.294公积金175.74232.35408.095流出小计5000.0013541.061006.8219547.88三净现金流量-5000.00-3541.0612213.853672.79四累计净现金流量-5000.00-8541.063672.79五税前净现金流量-5000.00-295562、.2412988.325033.08六税前累计净现金流量-5000.00-7955.245033.08七贴现系数10000.000.89290.7972八税后年净现值-5000.00-3161.819736.881575.07九税后累计净现值-5000.00-8161.811575.07十税前年净现值-5000.00-2638.7310354.292715.56十一税前累计净现值-5000.00-7638.732715.56计算指标:所得税后 所得税前财务内部收益率（%） 25.80 34.65财务净现值（万元） 1575.07 2715.56投资回收期（年） 1.70 1.61根据财务现金流63、量表计算，所得税后财务内部收益率为25.80%，财务净现值（Ic=12%）为1575.07万元；所得税前财务内部收益率为34.65%，财务净现值（Ic=12%）为2715.56万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求。所得税后静态投资回收期为1.70年（不含建设期），所得税前静态投资回收期为1.61年（不含建设期）。根据利润表和投资与成本费用估算表计算：投资利润率为30.60%。投资利税率为38.63%。10.1.5财务评价结论财务评价全部投资所得税后内部收益率为25.80%，大于行业基准收益率12%，静态投资回收期（含建设期）计算为 1.70年，小于行业基准投64、资回收期；全部投资所得税后的财务净现值为1575.07万元，大于零。从以上主要指标看，财务评价较好，说明该项目是切实可行的。10.2 社会效益 忠信国际商住小区项目建设是肇东市响应国家、省、地市关于棚户区改造的实际举措，是该市加速老城区改造的关键步骤，也是该市进一步改善优化民生的重要内容。该项目的建设能够更好地满足人们不断增长的对高档商埠和住宅小区的购买需求，显著改善肇东市人民的居住水平和生活环境，提升肇东市的城市品位，为加速肇东市城镇化建设进程做出突出贡献。目 录1 总 论11.1 项目简况11.2 承建公司现状21.3 项目提出的背景及必要性31.4 编制的依据51.5 经济技术指标62 65、经济发展趋势及房地产市场分析82.1 经济发展趋势82.2 房地产市场分析123 建设地点及建设条件153.1 建设地点153.2 建设条件154 设计方案184.1 建设原则184.2 项目设计184.3 配套工程235 消 防256 环境保护277 节能298 项目管理318.1 建设管理318.2 财务管理338.3 物业管理338.4 实施进度339 投资估算及资金筹措359.1 投资估算359.2 资金筹措3710 效益分析3810.1 经济效益3810.2社会效益43附件： 1、企业法人营业执照 2、企业组织机构代码证 3、企业税务登记证 4、企业银行开户许可证 5、企业房地产开发资质证书 6、建设项目选址意见书 7、忠信伟业公司拟选位置图 8、忠信国际商住小区房地产开发规划图 9、忠信国际商住小区A1区效果图