1、 *有限公司有限公司 *房地产房地产建设项目建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位：编制单位：编制时间：编制时间：20201515年年1 1月月 i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 概述.1 1.2 项目建设单位简介.2 1.3 报告编制的依据与范围.2 1.4 项目概况.3 1.5 主要经济技术指标.7 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性.9 2.1 项目建设的背景.9 2.2 项目建设的必要性.13 第三章第三章 市场预测及建设规模市场预测及建设规模.16 3.1 房地产发展现状.16 3.2 房地产市场发展趋势.19 3.3 市场预测.2、20 3.4 建设规模.23 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.25 4.1 项目所在地概况.25 4.2 建设条件.26 第五章第五章 项目规划设计方案项目规划设计方案.29 5.1 总体规划.29 5.2 规划设计方案.31 5.3 建筑设计方案.38 5.4 公用工程.43 5.5 工程管线规划.47 5.65.6 人防设计专篇人防设计专篇.49 第六章第六章 环保、劳动安全和消防环保、劳动安全和消防.53 6.1 环境保护.53 6.2 劳动安全.62 6.3 消防.66 第七章第七章 节能节能.69 7.1 节能方案分析的必要性.69 7.2 用能标准和节能规范.73、0 7.3 能耗状况和能耗指标分析.71 7.4 节能措施和节能效果分析.73 第八章第八章 物业管理物业管理.77 ii 8.1 物业管理机构其职责.77 8.2 物业管理的目标.78 第九章第九章 项目管理及进度计划项目管理及进度计划.79 9.1 项目管理.79 9.2 项目进度安排.79 第十章第十章 项目招标方案项目招标方案.81 10.1 编制依据.81 10.2 招标方案.81 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.85 11.1 投资估算和资金筹措.85 11.2 资金筹措.88 第十二章第十二章 经济评价经济评价.89 12.1 财务分析.89 12.2 分4、析结论.91 第十三章第十三章 社会稳定风险分析与评价社会稳定风险分析与评价.92 13.1 编制依据.92 13.2 风险调查.92 13.3 风险识别.96 13.4 风险评估.98 13.5 风险防范和化解措施.99 13.6 风险等级.99 13.7 风险分析结论.100 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议.103 14.1 结论.103 14.2 建议.104 附表：附表：1、项目开发总成本费用表 2、项目开发建设成本费用计算表 3、项目销售收入表 4、项目销售收入与经营税金及附加表 5、项目损益表 6、项目全投资现金流量表 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 1 5、第一章第一章 总总 论论 1.1 概述概述 1.1.1 项目名称项目名称*房地产建设项目 1.1.2 项目建设单位项目建设单位 承办单位：*有限公司 单位性质：内资企业 注册资金：柒佰捌拾万元人民币 法定代表人：王邦军 项目负责人：黄伊键 联系方式：1.1.3 项目拟建地址项目拟建地址 项目拟建于*县三道原竹木交易市场，位于*县*镇。福建省*县*镇位于福州市*县城关，地处*县政治、经 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 2 济、文化中心，先后被省、市评为“福建省文明乡镇”、“福州市文明乡镇”、“福州市先进基层党组织”、“福建省明星镇”、“福建省百强乡镇”、“福建省科技示范乡镇”、6、“福建省发展外向型经济先进乡镇”、“福建省亿万农民健身活动先进乡镇”、“福州市最佳乡镇”等。1.1.4 项目可研报告编制单位项目可研报告编制单位 单 位 名 称：湖南城市学院规划建筑设计研究院 资质证书编号：工咨甲 12220070047 发 证 机 关：国家发展和改革委员会 1.2 项目建设单位简介项目建设单位简介*有限公司于 2013 年 12 月成立，注册资本柒佰捌拾万元人民币整，工商注册号 350123100033528。1.3 报告编制的依据与范围报告编制的依据与范围 1.3.1 编制的依据编制的依据 1、投资项目可行性研究指南；2、房地产开发项目经济评价方法（住建部）；3、产业结构7、调整指导目录（2011 年本）（修订）（发改委 2013年 21 号令）；4、中华人民共和国土地管理法；5、中华人民共和国安全生产法；6、中华人民共和国城乡规划法；7、中华人民共和国环境保护法；8、中华人民共和国房地产管理法；*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 3 9、中华人民共和国招投标法；10、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；11、关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见（国发200924 号）；12、海峡西岸经济区发展规划；13、*县国民经济和社会发展第十二个五年规划；14、*县城市总体规划；14、项目承办单位提供的基础资料；15、项目可行性研究报告编制委托书8、。1.3.2 报告论述的范围和内容报告论述的范围和内容 1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；3、对项目的消防、环保的评价；4、节能分析；5、项目实施计划；6、项目招标方案；7、投资估算与资金筹措；8、对项目进行财务评价；9、社会效益分析；10、提出结论及建议。1.4 项目概况项目概况 1.4.1 建设规模建设规模*有限公司*房地产建设项目总用 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 4 地面积 13335 平方米，其中：代征现状道路用地面积 1021.3 平方米；建设用地净面积 12313.7 平方米。*房地产建设项目9、规划总建筑面积 44633.75 平方米，其中：沿街商业建筑面积4751.75平方米；住宅建筑面积33243.85平方米；配套公建建筑面积 300 平方米；架空层建筑面积 912.48 平方米；地下建筑面积 5425.67 平方米。项目规划总户数 311 户，规划机动车位 282 个，其中：地上 147个；地下 135 个。项目规划建筑占地面积 3693.75 平方米，容积率 3.11，建筑密度 30%，绿地率 16%。表表 1 1-1 1 项目地块项目地块技术指标明细表技术指标明细表 项目 指标 单位 备注 总用地面积 13335 平方米 其中 代征现状道路用地面积 1021.3 平方米 建10、设用地净面积 12313.7 平方米 总建筑面积 44633.75 平方米 其中 地上计容建筑面积 38295.6 平方米 其中 沿街商业建筑面积 4751.75 平方米 配套公建建筑面积 300 平方米 住宅建筑面积 33243.85 平方米 地上不计容建筑面积 912.48 平方米 架空层 地下建筑面积 5425.67 平方米 建筑占地面积 3693.75 平方米 建筑密度 30%绿地率 16%容积率 3.11/住宅户数 311 户 机动车停车位 282 个 其中 地上机动车停车位 147 个 地下机动车停车位 135 个 非机动车停车位 704 个 其中 地上非机动车停车位 704 个 11、*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 5 地下非机动车停车位 0 个 1.4.2 外部配套条件外部配套条件*镇位于福州市*县城关，地处*县政治、经济、文化中心，总面积 32.2 平方公里，全镇辖 9 个农业村、5 个居委会，总人口 6万人。*镇到省会城市福州及长乐国际机场不足 1 小时路程，距福温铁路罗源站仅 3 公里，104 国道、罗宁高速公路穿境而。*镇水、电、通讯等基础设施建设配套齐全。1.4.3 环境保护措施环境保护措施 该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中，生活污水经化粪池简单处理后排入城镇污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理12、厂，厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放，不会对周围环境造成污染。1.4.4 总投资及资金来源总投资及资金来源 表表 1 1-2 2 *房地产房地产建设项目开发总成本费用表建设项目开发总成本费用表 编码 工程项目（费用）名称 造价或费用(万元)楼面造价(元/)百分比(%)备注 1 开发建设成本费用 14753.25 3327.77 89.47%1.1 一、土地费用 2190.01 493.98 13.28%1.2 二、前期工程费用 106.33 23.98 0.64%1.3 三、基础设施建设费 766.22 172.83 4.65%1.4 四、建筑安装工程费 10603.58 213、391.76 64.31%1.5 五、公共配套设施建设费 390.00 87.97 2.37%1.6 六、开发间接费 133.90 30.20 0.81%1.7 七、管理费用 66.95 15.10 0.41%1.8 八、销售费用 118.27 26.68 0.72%*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 6 1.9 九、开发期税费 299.49 67.55 1.82%1.10 十、其它费用及不可预见费 78.50 17.71 0.48%1.11 十一、建设期利息 0.00 0.00 0.00%2 经营资金 0.00 0.00 0.00%3 运营费用 0.00 0.00 0.00%414、 修理费用 0.00 0.00 0.00%5 经营税金及附加 1432.70 323.16 8.69%6 其它经营成本费用 66.50 30.00 0.40%建筑面积乘 15元/7 经营期利息 0.00 0.00 0.00%7.1 销售/租赁期利息 0.00 0.00 0.00%8 土地增值税 236.42 53.33 1.43%8.1 土地增值税缴交/预征 236.42 53.33 1.43%销售收入的 1%（预征）8.2 补/退土地增值税 0.00 0.00 0.00%9 项目总投资 16488.87 3719.26 100.00%9.1 开发产品成本 14753.25 3327.77 815、9.47%9.2 固定资产投资 9.3 经营成本费用 1735.62 391.49 10.53%项目建设资金全部由项目单位自筹。1.4.5 项目建设期项目建设期*房地产建设项目计划建设期为 36 个月，于 2015 年 1 月份开始筹备工作，2015 年 6 月上旬开工建设，计划于 2017 年 12 月份竣工、交付使用。1.4.6 经济效益分析经济效益分析 项目建成销售后，可实现销售收入总额 23641.98 万元；利润总额 7153.11 万元；项目投资收益率 32.54%（税后），项目资本金投资收益率 32.54%（税后），销售净利润率 22.69%，经济效益良好。*有限公司有限公司*房16、地产房地产建设项目建设项目 7 1.4.7 社会效益分析社会效益分析 近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善区域城市发展环境是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。当前，两岸关系已站在新的历史起点上，为福建在对台交流合作中发挥更加重要的作用提供了难得机遇。加快海峡西岸开发与建设，对于促进海峡西岸经济区加快发展，推动两岸交流合作向更广范围、更大规模、更高层次迈进，具有重要意义。*房地产建设项目伴随着*县城关区域的大力发展，未来潜力巨大，项目建成后将缓解区域内居民住房压力，改善居民的居住条件，提高*县房地产行业的竞争力，带17、动*县第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。同时，该项目建成后将与生态景观带融为一体，构造成由区域、项目和景观三个层面所组成的立体生态体系，打造成和谐、宜居、低碳的生态小区，实现经济效益和环境效益的双赢。1.5 主要经济技术指标主要经济技术指标 该项目主要经济技术指标见下表 1-3：表表 1 1-3 3 *房地产房地产建设项目综合经济技术指标表建设项目综合经济技术指标表 项目项目 计量计量 单位单位 数值数值 备注备注 总用地面积 13335 折合 20.0 亩 其中 代征道路用地 1021.3 折合 1.53 亩 建设用地净面积 12313.7 折合 18.47 亩 总建筑面积18、 44633.75 其中 计容建筑面积 38295.6 不容建筑面积 6338.15 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 8 容积率/3.11 建筑占地面积 3693.75 建筑密度%30 绿地率%16 工程经济指标 计划总投资 万元 16488.87 其中 项目开发成本 万元 14753.25 其他固定资产 万元 经营费用 万元 1735.62 全部投资投资利润率%32.54 税后 项目资本金投资利润率%32.54 税后 项目计划建设期 年 3 2015年1月-2017年12月 资金筹措 全部由项目单位自筹 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 9 第二章第二章 项19、目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 2.1 项目建设的背项目建设的背景景 2.1.1 宏观背景宏观背景 展望 2013 年 4 季度及 2014 年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整；我国经济运行基本稳定，预期目标如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，但由于房企都处于惜售状态，房价在 4 季度仍将面临上涨压力。从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。从全球经济形势来看，20、国际经济环境总体趋稳。2014 年世界经济仍处于危机后的恢复期，总体态势趋于稳定。欧洲经济走出衰退将增强全球经济的增长动力，但需要高度关注美国量化宽松政策（QE）退出对美国经济复苏的影响和对新兴经济体的冲击。国际货币基金组织（IMF）2013 年 10 月 8 日发布的最新一期 世界经济展望 报告预测，2013 年全球经济增长率为 2.9%，2014 年将上升到 3.6%。从我国经济形势来看，目前经济运行基本稳定，但内需增长面临一定下行压力。国务院发展研究中心经济形势分析课题组预测，2013 年 4 季度，*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 10 我国 GDP 增速将有所回调，全21、年增长将达到 7.6%左右。总体上看，经济运行处在合理区间，预期目标能够如期实现。2014 年，我国内需增长将面临下行压力。综合考虑，预计 GDP增速略高于 7.0%。事实上，现阶段维持 7.0-7.5%的 GDP 增速，既有利于为体制改革和结构调整创造相对宽松的宏观环境，也有利于逐步增强微观主体对中速增长的适应能力。当前，我国经济正处在从 10%的高速增长阶段向 7%左右的中速增长阶段转换的关键时期。增长阶段转换不仅仅是增长速度的调整，更重要的是增长动力和发展方式的实质性转变。国际经验表明，高速增长期结束，并不意味着中速增长会自然到来。如果新旧增长动力的接替不成功，新的发展方式未能及时确立，22、中速增长也难以稳住，经济增长出现大幅下滑，则可能引发系统性风险。自从 2003 年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来，据不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到 43 次，核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈。客观来讲，过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给，以达到控制房价的目的，但从市场规律角度看，房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。2013 年 3 季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房*有限23、公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 11 地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。展望 2013 年 4 季度及 2014 年，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已有所遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展。“宏观要稳、微观要活”是近期中央政府宏观经济24、决策思路，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央政府会给予地方政府适当的政策调整空间，并立足长远，使房地产调控由行政手段向长效的市场调节机制转变。其中土地改革和金融调节已有部分陆续出台，增加住宅用地供应、稳定地价、严防高价地成为四季度市场稳定的首要工作目标，对保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大。此外，11 月召开的十八届三中全会为新型城镇化背景下的长效机制建设制定了更为明确的目标与实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。自 2003 年十六大提出“走中国特色城镇化道路”到十八大明确新型城镇化发展路径，新型城镇化思路逐渐明晰。国家领导人在多个场25、合提到新型城镇化，强调新型城镇化是“工业化、*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 12 农业现代化协同推进的城镇化”，要“推进农村转移人口真正融入城市”。李克强总理曾多次就城镇化问题发表讲话，强调新型城镇化的核心是“人的城镇化”，关键是提高城镇化质量。尽管短期来看，宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋稳，企业推盘、购房者预期、信贷投放等促进市场量价向好的因素仍在持续，但需要注意的是，作为新一届政府的重要方针，新型城镇化战略有望在三中全会之后正式落地，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破。近期部分城市房价涨幅扩大，少数城市政策仍有升级可能，房26、产税试点改革范围扩大更是预期强烈。在房地产业短期走势预期向好的同时，相关各方应该看到，随着房产税等相关制度的突破，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。2.1.2 区域规划背景区域规划背景 海峡西岸经济区东与台湾地区一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，具有对台交往的独特优势。福建省在海峡西岸经济区中居主体地位，在对台交流合作中发挥着重要作用。党中央、国务院高度重视海峡西岸经济区的建设。2009 年 5 月，国务院出台了 关27、于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见（国发200924 号）。这是党中央、国务院审时度势、着眼全局，*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 13 在两岸关系出现重大积极变化、海峡西岸经济区建设进入关键时期作出的重大战略决策，意义重大，影响深远，标志着海峡西岸经济区建设进入了一个新的阶段。“十二五”期间是罗源全面建设小康社会、加快实现跨越发展的关键时期。*县国民经济和社会发展的总体思路是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以加快经济发展方式转变、实现罗源跨越发展为主线，以注重民生优先、构建和谐罗源为立足点，以对台交流28、合作和改革开放先行先试为发展动力，着力实施转变发展方式、优化经济结构、促进协调发展“三大战略任务”，加快发展临港经济、园区经济、绿色经济、城市经济“四种经济”，形成“五片区、三基地、三园区”的临港产业新格局，全力打造罗源湾滨海城，推动罗源经济社会在新的起点上实现科学发展、跨越发展，在海西加速崛起中努力把罗源建设成为闽东北地区重要交通枢纽、物资集散地和出海口岸，对台合作与对外开放领先的生态港口工业城市。2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.1 项目建设符合相关产业政策要求项目建设符合相关产业政策要求 该项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011 年本）（修订）（发改委29、 2013 年 21 号令）中允许类项目的规定，是当前国家允许的建设项目，有利于拉动地方经济发展，提高区域经济发展基础设施条件。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 14 2.2.2 项目建设是加快区域城市化建设的需要项目建设是加快区域城市化建设的需要 近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。海峡西岸经济区发展规划要求：加强海峡西岸城市群发展的规划协调，引导城市合理分工，优化城30、市规模等级，进一步完善以区域中心城市为骨干、中小城市和小城镇为基础的城镇体系。1、发展壮大区域中心城市。福州、厦门、泉州、温州、汕头等中心城市，要发挥港口优势，完善城市布局，推动产业做强、规模做大、功能做优、环境做美，增强其对区域经济发展的辐射带动能力和综合服务能力。漳州、莆田、宁德、潮州、揭阳等城市，要依托沿海港口，积极发展临港产业，建设成为现代化港口城市。南平、三明、衢州、丽水、上饶、鹰潭、抚州等城市，要发挥旅游、生态资源优势，加快发展旅游业、生态产业，建设成为重要的生态型城市。龙岩、赣州、梅州等城市，要发挥红色旅游、客家文化等优势，大力发展特色产业，建设成为重要的生态工贸城市。积极推进海31、峡西岸西南翼和东北翼的城市联盟，加强分工协作，促进产业协作配套、设施共建共享和生态协同保护，实现资源要素优化配置。2、培育发展中小城市。根据区位条件、产业基础和发展潜力，明确发展定位，积极培育发展中小城市。沿海及中心城市周边县市，*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 15 要积极参与区域产业分工，以发展临海产业和为中心城市生产生活服务配套型产业为重点，建设一批新型中小城市。经济欠发达的山区县市，要实施大城关战略，引导产业和人口集聚，增强对农村经济的辐射力。支持区位优势明显、产业基础较好、经济实力较强的县（市）率先向中等城市发展，建设成为区域次中心城市。2.2.3 能促进相关行业的进32、一步发展，为当地经济增长做出贡献能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献 建筑业已不再是新兴产业，近年来，*县的房产建筑业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，在*县国民经济总产值中，房产建筑业所占的比重正逐年增加。房产建筑行业市场关联度大，可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。据调查了解，随着*县产业经济的发展，产业地产消费需求的不断上升，生活水平的提高，使得产业地产需求明显，所以，该项目的建设既能满足罗源产业升级需要，又能带动其他相关行业的发展，为当地经济的发展做出了贡献。该项目建成后，将以全新的姿态献给当地居民及外来人员，项目布局严谨，形成舒适、优美、安静的33、高档次、高标准、高品位的一个新的居住社区，将大大提高居民、外来人员生活质量，改善人民的精神面貌，提升居民、外来人员居住档次和品位。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 16 第三章第三章 市场预测及建设规模市场预测及建设规模 3.1 房地产发展现状房地产发展现状 2013 年上半年房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。从房地产开发投资来看，2034、13 年 1-5 月中投资额达 26798 亿元，同比去年同期增长了 20.60%，同比增速正走出 2011、2012 连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据 2013 年1-5 月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达 20.42%，因此 2013 年房地产开发投资增速的大幅回升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 17 2013 年 1 到 5 月，全国商品房新开工面积 73613 万，同比增长 1.0%。从 2013 年前 5 月房35、屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012 年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但仍旧与 2012 年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平。2013 年 1-5 月全国商品房销售面积为 3.91 亿，同比去年同期增长 35.60%，事实上，出现同比增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，2012 年全国市场的回暖始于二季度，2012 年 1-5 月商品房销售面积仍处于低位；另一方面，今年一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交记录，多数城市月度成交量达到 3 年以来的最高水平36、。2013 年典型三四线城市 1-5 月成交量同比平均上涨 59%，成交走势与一二线步调基本一致，3 月份赶末班车效应同样出现在大多数三四线城市，月度成交量达近年新高。末班车效应过后，市场逐渐回归理性，4、5 月成交量虽然较 3 月有所回落，但仍保持在历史高位。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 18 值得注意的是，三四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三四线城市，这类城市今年继续保持了稳步发展的步调，从 2013 年 1-5 月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市同比去年同期市场规模增长都在 150%以上，晋江同比增长了 221%之37、多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市 1-5 月商品住宅成交面积同比仅增长了 10%-20%。居民收入水平的逐年提高和物质文化生活条件的不断改善，居*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 19 民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变，在解决了衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。随着各种启动房地产市场的配套政策和措施（如：商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大、住房公积金贷款、住房货币化分配、住房二级市场、三级市场的启动等）的实施，将在很大程度上进一步提高个人购房能力，有力支撑住38、房消费的增长，从住宅消费市场总体上看，前景良好。3.2 房地产市场发展趋势房地产市场发展趋势 从市场需求角度来看，今年以来，在“国五条”政策的严厉调控以及房地产调控长效机制加紧完善等背景下，商品房销售面积增速一路下滑，1-10 月份全国商品房销售面积 95931 万平方米，同比增长 21.8%，增速比 1-9 月份回落 1.5 个百分点；商品房销售额 61238亿元，同比增长 32.3%，增速比 1-9 月份回落 1.6 个百分点。但从当前形势来看，弱复苏背景下货币环境和调控政策趋稳将使 4 季度成交量保持稳定。目前，多项经济指标处于政府预期之内，经济环境明显好于 2008 年，货币环境好于 39、2011 年。4 季度，弱复苏背景下货币政策和房地产调控政策将以稳为主，尽管土地制度改革、房产税扩容、新型城镇化等长效机制将逐步落实，但短期来看难以对需求产生直接影响，维稳的宏观环境是成交量保持稳定的正面促进因素。但值得注意的是，从目前市场走势看，由于房企都处于惜售状态，房价在 4 季度依然上涨的趋势很难改变。根据中原地产市场研究部统计数据，截至目前，已经有 28 家房企公布了前 10 个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前 10 个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造本企业的历史*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 20 最高销售记录。前 10 40、个月，28 家房企总销售业绩突破了 9928 亿元，同比涨幅达 33%，10 月单月销售额合计达到了 1292 亿元。各地频繁出现的“地王”将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。目前来看，整体市场因为“国五条”力度较弱，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，特别是一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。据此可以认为，短期内房价将再迎上涨压力，但从中长期来看，中央调控房地产的手段将更为灵活和市场化。同时，随着房产税政策的加快推进，房价上涨预期有望扭转。3.3 市场预测市场预测 3.3.1 宏观市场预测宏观市场预测 2014 年全国房地产市场将呈现“41、销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计 2014 年全国商品房销售面积为 13.7-14.0 亿平方米，同比增长 5.5%-7.8%；商品房销售均价为 6705-6746 元/平方米，同比上涨 7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较 2013 年放 缓；房 地 产 开 发 投 资 额 为 9.8-10.0 万 亿 元，同比 增 长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为 20.9-21.3 亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于 2013 年全年。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 21 数据来源：CRE42、IS 中指数据，中国房地产指数系统预测 2014 年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化 1-2 个季度，如社会融资额同比增速在 2009 年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013 年，社会融资额增速持续下行，从一季度 58.5%下降至三季度 19.1%，四季度也将保持在 14%左右。同时，人民币贷款和 M2 同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为 2.8 万亿元、2.3 万亿元和 2.2 万亿元，预计四季度新增贷款约为 43、1.6 万亿元，全年新增贷款 8.9 万亿。M2 同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望 2014 年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 22 额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计 2013 年全年全国商品房销售面积将接近 13 亿平米，规模再创历史新高，增速也处于 2010 年来的高点，在高基数下 2014年销售面积增速放缓是大概率事件。数据来源：CREIS 中指数据，中国房地产指数系统预测 从全年走势来看，2014 年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总44、体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014 年上半年商品房销售面积同比增长 7.9%，下半年增速小幅回落至 6.1%。前两年市场多呈动荡的三四线城市，在今年将有较好表现。由于新增供应量较为充足、房价水平也较为合理，因此今年大部分三四线城市市场成交量将出现较高的增长。更值得关注的是，未来中小城市开放户籍的政策，将对相关城市的房地产业形成利好，进而推高未来市场交易规模。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 23 3.3.2 区域市场预测区域市场预测 根据*县房管所提45、供的统计数字，2013 年完成商品房合同备案 4777 宗，销售面积 52.49 万，金额 25.06 亿元，其中商品住宅合同备案 4465 宗，销售面积 44.54 万，金额 20.84 亿元，根据统计资料分析，2013 住宅均价为 4878 元/，房价比略有上升，这与房地产市场调控政策以及罗源市场特点所决定。罗源房地产市场购房主力军是罗源本地人群，房地产市场近两年来体现刚性需求，每年销售量在 1520 万左右 从区域城市形象来看，该项目所在的城市形象在迅速提升，伴随着沿海景观城市的大发展未来潜力巨大，生活配套逐渐完善，居民接受度也会随之提高。从房地产市场的成熟度来看，项目所在的板块现阶段相46、对成熟度偏低。*县房屋价格整体呈现稳定上升态势，预计未来一年*县市场价格仍有一定的上升空间，但幅度不会太大。结合宏观经济和房地产市场状况，*县供应量还远远不足，目前市场价格也不存在虚高现象，未来市场价格仍将可能呈现稳定上升。*房地产建设项目处于*县城市经济发展带核心地段，在罗源城镇大开发的契机下，打造一个生态宜居概念居住综合体势必受到社会各界置业人士的追捧。3.4 建设规模建设规模*有限公司*房地产建设项目总用地面积 13335 平方米，其中：代征现状道路用地面积 1021.3 平方米；*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 24 建设用地净面积 12313.7 平方米。*房地产建设47、项目规划总建筑面积 44633.75 平方米，其中：沿街商业建筑面积4751.75平方米；住宅建筑面积33243.85平方米；配套公建建筑面积 300 平方米；架空层建筑面积 912.48 平方米；地下建筑面积 5425.67 平方米。项目规划总户数 311 户，规划机动车位 282 个，其中：地上 147个；地下 135 个。项目规划建筑占地面积 3693.75 平方米，容积率 3.11，建筑密度 30%，绿地率 16%。表表 3 3-1 1 项目地块项目地块技术指标明细表技术指标明细表 项目 指标 单位 备注 总用地面积 13335 平方米 其中 代征现状道路用地面积 1021.3 平方米48、 建设用地净面积 12313.7 平方米 总建筑面积 44633.75 平方米 其中 地上计容建筑面积 38295.6 平方米 其中 沿街商业建筑面积 4751.75 平方米 配套公建建筑面积 300 平方米 住宅建筑面积 33243.85 平方米 地上不计容建筑面积 912.48 平方米 架空层 地下建筑面积 5425.67 平方米 建筑占地面积 3693.75 平方米 建筑密度 30%绿地率 16%容积率 3.11/住宅户数 311 户 机动车停车位 282 个 其中 地上机动车停车位 147 个 地下机动车停车位 135 个 非机动车停车位 704 个 其中 地上非机动车停车位 704 49、个 地下非机动车停车位 0 个 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 25 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4.1 项目所在地概况项目所在地概况 项目拟建于*县三道原竹木交易市场，位于*县*镇。福建省*县*镇位于福州市*县城关，地处*县政治、经济、文化中心，先后被省、市评为“福建省文明乡镇”、“福州市文明乡镇”、“福州市先进基层党组织”、“福建省明星镇”、“福建省百强乡镇”、“福建省科技示范乡镇”、“福建省发展外向型经济先进乡镇”、“福建省亿万农民健身活动先进乡镇”、“福州市最佳乡镇”等*县，位于福州市东北部，北纬 2623-2639，东经11907-1195450、。东濒罗源湾，西与闽侯交界，南与连江相邻，北与宁德、古田接壤。面积 1187 平方千米，辖 6 个镇、4 个乡和 1个畲族乡，设 6 个社区居委会、188 个村居委会，人口 25.4 万，县人民政府驻*镇。*县境内三面环山，一面临海。地势西高东低，东北的鉴江半岛和连江县黄岐半岛相环抱，构成口小腹大的罗源湾。罗源湾是福建省六大深水港之一，其出海处的将军帽港点退潮后水深达60余米；顶部有松山围垦工程，垦区内建有罗源湾开发区。属亚热带海洋性季风气候，平均气温 19，平均降水量 1645 毫米。沈海高速公路、104 国道过境，有淡水码头。特产有七境堂绿茶、下廪羊等。名胜古迹有：万寿塔和陈太尉宫，莲花山51、上的圣水寺，栖云洞内辉绿岩石*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 26 刻的十八罗汉和观音像，西兰的墓葬和白塔，走马岭的才翁题字石，以及长寿桥、南陈桥等。4.2 建设条件建设条件 4.2.1 自然条件自然条件*县地处鹫峰山脉东南延伸部分，地势自西而东，高低起伏。全县最高峰牛母山海拔 1251 米。四季分明，夏长无酷暑，冬短无严寒，雨量充沛，温暖湿润。年平均气温 19，年平均降水量 1652毫米，年平均日照时数 1691.1 小时。境内三面环山，一面临海。东部罗源湾口小腹大水深，海域面积达 240 平方公里，避风遏浪，不冻不淤，港口作业时间年平均 360 天，是福建省六大天然深水良港52、之一。4.2.2 区位条件区位条件*县，位于福州市东北部，北纬 2623-2639，东经11907-11954。东濒罗源湾，西与闽侯交界，南与连江相邻，北与宁德、古田接壤。*县东部罗源湾港区是全国少有的天然深水良港之一，为福州口岸台轮停泊点、对台贸易点和国家临时开放一类口岸。4.2.3 交通运输条件交通运输条件*县东部罗源湾口小腹大水深，海域面积达240平方公里，避风遏浪，不冻不淤，港口作业时间年平均360天，是我省六大天然深水良港之一，其港口、土地、区位、交通优势明显：一是港口优势。县辖罗源湾北岸港区岸线长25公里，规划可建万吨级以上深水泊位*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 53、27 37个，约14公里的岸线水深在10米以上；现有10005000吨级码头4个、3万吨级和5万吨级码头各1个，年吞吐能力达800万吨以上，在建的还有5万吨级、15万吨级码头各1个。二是土地优势。拥有松山、白水两大围垦造地近5万亩以及周边可开发利用腹地，土地储量近10万亩，形成海峡西岸“人无我有，人有我多”的可供成片开发的港区工业建设用地。三是区位优势。罗源湾与台湾隔海相望，距马祖岛38海里、基隆港146海里、上海405海里、香港435海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江，南接福州、厦门，是连接南北的重要节点。四是交通优势。海陆空交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航54、线，104国道、沈海高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅58公里，福州市区65公里，距宁德市仅25公里、温州200多公里。温福铁路于2009年建成，并在罗源湾开发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。此外，罗源湾还是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。4.2.4 公用配套设施公用配套设施（1）供电：*县建设有碧里 220 千伏、德盛 110 千伏变电站、亿鑫 110 千伏变电站。项目用电由*县电力公司供应，用电能得到保障。（2）供水：水源取自*县自来水公司，总供水规模 12 万 m3/d，水质符合生活饮用水55、卫生标准（GB5749-06）。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 28 （5）邮电通信：现有 7 万路电信电路，60 万线交换容量；光缆城域网光纤入户，开放各类数据业务，互联网出口带宽 2.5G，有无线市话系统。4.2.5 施工条件施工条件*县各类地方性基础设施建设材料供应商众多，在本市各专业市场均能采购到。市境内有几家海螺集团的生产工厂，可提供优质的水泥供项目使用；钢材可从宁德直接购得，非常方便。劳动力可直接从本地招得。城市供水和供电也已送至项目地块边缘。这些都为项目建设提供了良好的支撑条件。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 29 第五章第五章 项目规划设计方56、案项目规划设计方案 5.1 总体规划总体规划 5.1.1 规划设计依据规划设计依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）城市规划编制办法；（3）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；（4）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（5）城市居住区规划设计规范（GB 50180-93 2002 年版）；（6）住宅建筑设计规范 GB 50096-1999（2003 年版）；（7）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；（8）建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）；(9)中华人民共和国建设部颁布的建筑工程设计文件编制深度规定(2008 版)；(10）中华人民57、共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002 年版）；(11）项目承办单位提供的相关资料；（12）目标客户需求特点。5.1.2 设计指导思想设计指导思想 按照模式化的单元布局管理模式，在满足人、车流相对分流的情况之下，利用变形规划构图手法，体现“求知、智慧”规划构思，构思主要从以下几个方面来考虑：规划布局不拘泥于传统的布局模式，以现代的规划手法展现项目灵动、厚重、自由的品质；建筑设计通过用创新的现代建筑设计手法和空间布局形式，塑造良好的建筑形象，体现企业的新面貌；景观设计利用构图的设计手法，摒弃旧的景观模*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 30 式，着重创造优美的工作景观环58、境。依照“全面保护、生态优先、合理利用、持续发展”这一规划大原则，在项目的修建性详细规划设计中具体本着生态规划、建筑创新设计及现代景观的设计理念，打造环保节能、科技领先、品质高尚、功能齐全、环境优美的居住综合体。5.1.3 设计目标设计目标 该项目规划定位为“引领罗源的新都市生活大盘”，为居民提供高感度的空间，全生活的服务，以满足多种生活需求。此次规划设计体现现代理念，创造适住、美观、方便、生态型的居住综合体。规划达到以下目标：目标之一：整体生态环境的营造 依托于罗源*镇的生态体系，充分利用基地现状环境，营造出“流动的绿色空间”，并以带形绿色通廊为主要骨架，结合各具特色的组群绿化形成住区的网络59、绿化体系，并与城市的绿带紧密结合形成整体的生态环境。目标之二：均质空间和均好环境景观 均质空间和均好的环境景观体现平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念，同时也作为居住综合体质量品价的重要的参考指数之一。目标之三：个性化空间的塑造 感受综合体的个性化的最主要因素来自于消费者对于外部空间的体验，本规划设计方案通过自然形态的街坊的有机组合，形成空间疏与密、收与放、动与静的变化。在“经济、实用、美观”的基本前提下，以“环境、节能、*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 31 安全、舒适”为设计原则，为居住者提供人性化、生态化、国际化的综合型物业形态。5.1.4 设计原则设计原则 依据 60、福州市城市规划管理技术暂行规定 进一步完善优化方案。1.坚持“全面保护、生态优先、合理利用、持续发展”的规划原则；以生态环境保护为主，保护项目特有的生态体系和生态结构，因地制宜地利用现有生态资源；2.坚持“以人为本,科学发展”的规划原则；利用科学发展的方法，实现人与环境的共同发展；3.以“统一协调,整体和谐”为规划原则；与罗源城市总体规划相协调，与*县控制性详细规划相协调、与周边环境相协调；4.强调“高起点,超前性及窗口示范效应”的规划原则；该项目基于起点高、目标高、规划设计理念超前的原则，将成为区域的新地标；5.以“节约环保”为规划设计原则，发展循环经济；把节地、节水、节能、节材和资源综合 61、利用落实到项目规划、建设、管理的各个环节。5.2 规划设计方案规划设计方案 5.2.1 规划结构规划结构 1）沿地块周边大道商业价值最高，适宜布置商业，因此在沿道路一侧利用场地高差在一层设置沿街商业。在道路交叉口适当退让形成缓冲广场。停车位则结合广场绿地布置，既可保证车辆能够得*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 32 到有效停放，也在广场上预留出了休憩停留的小空间，便于后期景观处理。2）居住部分利用场地高差和商业的布置将嘈杂的城市生活挡在外围，形成安逸的小区环境。中心景观的设计实现了社区活动场地利用的最大化。3）通过建筑空间组合的流动与渗透，结合视觉与景观艺术设计，营造出富有人情62、味和生活情趣的高品质居住生活环境。5.2.2 绿化系统绿化系统 小区在组团内部设集中绿地，让各栋楼都能享有最佳的中心景观花园。做到每户的通风、日与景观的均好性。场地内休憩及健身设施结合绿化景观布置。小区绿化系统讲求实用、注重趣味、积极造景。绿化形态丰富，结合人行流线，采用点、线、面相结合，高低错落、收放相间、围合渗透等多种手法。集中绿化采用坡地式，并结合主题性的景观小品，设置形成丰富环境景观。居住小区景观系统按照“点”、“线”、“面”相结合的原则，运用轴线、渗透等处理方式，使规划区形成完整的绿化系统。“面”：指整个小区的中心绿地，布置大量草坪绿化与树木，布置社区广场及硬质铺装，这是社区居民活动63、的主要场所。“线”：道路绿化。设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利用，纳入整个社区的绿化景观系统之中。整个小区通过视觉走廊、景观轴线进行有机联系。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 33 “点”：规划区内各居住院落宅间的公共绿地，是最贴近居民的绿化开敞空间，规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。5.2.3 基于地形的空间布局基于地形的空间布局 项目用地面积适中，形状规整。住宅科学合理布置，使绿化、道路与建筑相配合，突出“中心明确，密疏有致”的空间特征，形成理性的居住空间。5.2.4 交通组织交通组织 1）道路交通系统 道路系统主次分明，人车分流，交通流畅便捷。以双“环”作为64、规划基本结构的小区主车道兼消防车道，充当着小区的网络关系和空间构造双重身份，通过步行道亦或次级道路将吵杂的外部环境阻挡在外，营造静谧安逸的小区氛围。2）道路设计 区内道路设计两个等级：环形道路 46 米宽；宅间路宽 2 米。道路设计满足车行通畅，人行方便安全的需求。5.2.5 竖向设计竖向设计 该项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于 0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。5.2.6 住宅产品规划住宅产品规划 表表 5 5-2 2 项目户型方案项目户型方案明细表明细表 户型（）户型面积 户数 户型总面积 面积配比 户数配比 125 65、户型 C 131.02 12 1572.24 4.70%25.68%3.86%20.26%*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 34 户型 B1 137.49 51 7011.99 20.98%16.40%100-125 户型 B2 125.45 52 6523.4 19.52%50.98%16.72%46.95%户型 A1 116.61 47 5480.67 16.40%15.11%户型 A2 107.15 47 5036.05 15.07%15.11%100 户型 B3 84.12 52 4374.24 13.09%23.33%16.72%32.80%户型 D1 60.42 266、0 1208.4 3.62%6.43%户型 D2 61.06 20 1221.2 3.65%6.43%户型 D3 99.47 10 994.7 2.98%3.22%合计 311 33422.89 100.00%100.00%100.00%100.00%*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 35 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 36 5.2.7 规划技术指标规划技术指标 表表 5 5-2 2 项目项目技术指标明细表技术指标明细表 项目 指标 单位 备注 总用地面积 13335 平方米 其中 代征现状道路用地面积 1021.3 平方米 建设用地净面积 12313.7 67、平方米 总建筑面积 44633.75 平方米 其中 地上计容建筑面积 38295.6 平方米 其中 沿街商业建筑面积 4751.75 平方米 配套公建建筑面积 300 平方米 住宅建筑面积 33243.85 平方米 地上不计容建筑面积 912.48 平方米 架空层 地下建筑面积 5425.67 平方米 建筑占地面积 3693.75 平方米 建筑密度 30%绿地率 16%容积率 3.11/住宅户数 311 户 机动车停车位 282 个 其中 地上机动车停车位 147 个 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 37 地下机动车停车位 135 个 非机动车停车位 704 个 其中 地上非68、机动车停车位 704 个 地下非机动车停车位 0 个 5.2.8 总平布局总平布局*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 38 5.3 建筑设计方案建筑设计方案 5.3.1 设计依据设计依据 1.设计任务书 2.高层民用建筑防火规范(GB5004595)2005 年版 3.住宅建筑规范(GB503682005)4.民用建筑设计通则（GB50352-2005）5.城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）6.住宅设计规范GB50096-1999(2003 年版)7.其它相关建筑设计规范 5.3.2 建筑设计建筑设计 1、住宅建筑设计指导思想与原则 1）建筑的排布以地形正南正69、北朝向为决定标准，顺应建筑单体进行景观效果排布，争取更多的景观面；2）开敞式的组团布局，既满足景观需求，又创造出相对私密的社区空间；3）顶层特色设计：建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售的压力。2、道路交通设计原则 1）分级的交通体系：车行交通体系；景观道系统；步行交通系统；2）根据地块价值不同形成组团，有利于动静分区，营造生活区宁静的居住氛围；*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 39 3）主入口配合后期开发及配套商业与社区路的建成，起到项目内部社区与对外开放区过渡的作用；4）结合社区沿街商业的定位，把次入口设70、置为城市感强烈的标志性区域；为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在地下室内安排，注重居民停车后回到居所的便利性；车库的设计要考虑到分期建设的要求，降低施工影响。3、建筑单体设计原则 1）建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前意识。风格宜以现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以及地、面、窗、台的协调；2）避免影响外立面的主要因素：水管、空调等；3）屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装；4）临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多71、，达到极强的昭示性和形象推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域中心形象；社区内部建筑的立面可标准化处理；4、本项目设计方案 项目结合用地现状因地制宜，精心规划，充分注意建设用地所处的地理位置及自然地形特点，使小区布局合理、功能分区明确、居住环境优美、居民生活方便。同时注意合理利用场地，在满足使用功能和消防、日照、卫生的前提下，住宅布局成组成团，宅间组团和小区公共核心绿地有机联系并互相渗透，使得空间开合、收放*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 40 变化自如，小区园林相互渗透、借景。中心绿地小品造型精致小巧，选植适宜多样，亲切温馨，做到移步怡景，创造具有归属72、感的小区环境空间。本设计强调人行主入口空间的形象设计，步行入口处设置多个广场串接，将人引入小区核心景观绿地，配合旱地喷泉、景观小品、主体雕塑等，营造出小区空间流线活跃、欢畅的氛围。在住宅单体设计方向，从提高环境质量入手，兼顾气候、日照、防盗警功能。住宅方案设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准性、多样性和智能化需求，普遍贯彻了以下原则：1）明厅、明厨、明卫、明梯使住宅视野良好，通风顺畅，散热迅速。2）在住宅平面设计中突出了多元性、合理性，明确功能和面积分配，动静分明，主次分区，洁污分区，房间尺寸宜人，并且强调私密性。3）注意结合最新技术，特别是智能化系统，考虑智能综合布线，实现通讯自动化和73、满足家庭办公的需求。本地块的单体设计有多种户型，以满足不同的消费层次，不同的生活习惯和喜好的居民需求，但各个单体设计都有一个原则，即充分体现现代居民的起居生活习惯和行为方式。该项目所在区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，建设标准努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 41 施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱，诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部设计中体现出来。1）类型与结构 结74、合*县城乡总体规划，提高土地利用率，合理确定建筑的高度与结构。该项目以高层住宅为主，高层住宅采用框架剪力墙结构。2）户型设计 （1）住宅户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间（起居厅、主卧室等）都能得到南向的采光。起居厅和餐厅（北向采光带阳台）形成连贯空间，有利于通风，每户的卫生间尽可能设计成明间。（2）户型设计中同时强调舒适性和经济性。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。厨房临近户门，并紧邻餐厅，方便使用。卫生间靠近卧室，便于使用。起居厅作为家庭核心活动区域，对景观视觉感受要求高，在保证良好朝向的同时，要因地制75、宜，保证好的景观。（3）户型充分考虑了居民需求。（4）每单元楼梯间均有自然采光通风。（5）建筑的体量、材料、色彩、应与周围环境相协调，充分体*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 42 现现代建筑风格。3）建筑风格与造型 建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。立面造型上屏弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。在维持建筑完整统一的形象的同时，注重建筑细部的刻画，通过近人尺度及丰富的线条以表达建筑高贵，挺拔，沿江城市住宅建筑的特征。4）建筑构造 外围护结构传热系数严格执行居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007 的相关规定。576、.3.3 结构形式结构形式 高层住宅采用剪力墙结构形式，力求经济，保证安全，经济实用。（1）根据建设部建抗（1993）13 号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知据建筑抗震设计规范（GB50011-2010），设防烈度要求为 6 度，设计基本地震加速度值为0.05g。（2）地基及基础设计、结构选型、使用荷载和主要材料均应符合建筑结构荷载规范等有关规范要求。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 43 5.4 公用工程公用工程 5.4.1 电气设计电气设计 1、供电 负荷分级：本工程为一类高层住宅，其消防用电负荷、应急照明、航空障碍照明、走道照明、值班照明、安防系统77、客梯、排污泵、生活水泵用电为一级负荷；其它用电为三级负荷。电源：拟采用双重 10KV 市政高压电源供电。两路电源同时工作，互为备用。其中一路中断供电时，另一路应能满足全部一级负荷及二级负荷的供电要求。另设置一台柴油发电机组作为第三电源。本工程高压系统电压等级为 10KV,低压系统电压等级为220/380V。负荷估算：按建筑面积估算用电负荷。住宅按 40W/估算，地下室按 20W/估算，商业及配套按 100W/估算，本工程用电设备总容量约为 1925KW。变电所及发电机房设置：本工程在一层设置一处 10KV 高压开关站，面积 40。由市政电网引两路（一路）10kV 电源至一层高压开关站。低压配78、电房设于地下一层,内设 2 台 800 KVA 住宅用变压器和1 台 500kva 商业专用变压器，面积 80+25。变电所的低压侧采用单母线分段，中间设联络开关。每段低压母线设有功率因数自动补偿装置，补偿后的功率因数不低于 0.9（滞后）。在地下室设备区内设计一台 400 KW 自启动柴油发电机组(能在30s 内自启动供电)，作为一级负荷和消防用电设备的备用电源。2、照明*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 44 （1）设计照明：住宅起居室等活动区照明为 100300LX；卧室、书写阅读为 150-300 LX；楼梯间 15-30 LX；公共建筑及其它场所（包括道路照明）根据有关79、规范实施。（2）光源及灯具：尽量选择高效节能灯具；另外，在公共活动场所，适当配以装饰灯具。3、弱电 A.信息设施系统：(1)电话：由规划路敷设通信管道进小区，在地下室设一个 40的电信机房；采用光纤入户设计。(2)有线电视：信号由规划路引入，在地下室设一个 20 的电视设备间；(3)信息网络：由规划路敷设网络管道进小区，电信机房兼网络机房；(4)每套住宅设家居配线箱。B.公共安全系统：(1)周界安防：本工程均拟设计主动红外对射周界安防系统；(2)公共区域安防：电子巡查系统，车库和各主要出入口等设视频安防监控系统；(3)家庭安防：设访客对讲，煤气报警及紧急求助报警装置；(4)远程抄表：本工程按供80、电部门要求十层及以上楼层住宅电表拟设远程抄表并集中传送到物业中心；(5)安防主机：设在一层安防监控室，面积 40（与消控中心*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 45 合用）。本工程按重要性使用性质将信息系统雷电保护等级定为 D 级。弱电信号线路安装的 SPD 应根据被保护设备的工作电压,接地形式,信号传输速率,频带宽带及传输介质等参数,选用插入损耗小,限制电压不超过设备端口耐压水平产品,由承包商按要求负责配套。4、防雷及接地 本工程各建筑按第二类防雷建筑设计。屋面敷设避雷带，利用建筑物结构柱内主筋作引下线，利用建筑物基础接地体，接地电阻不大于 1 欧。防雷接地、工作接地与保护接地81、共用接地体。5.4.2 给排水设计给排水设计（1）给水系统：地块各引入一根 DN150 进水管，上面设置 LXLC-125E 控制性水表，进水管道在本地块内部形成 De150 给水环网供应小区各部分用水。（2）消防系统：室内消火栓用水量 20L/s，室外消火栓用水量 15L/s，火灾持续时间 2 小时，自动喷淋用水量按 40l/s 考虑，火灾延续时间一小时。（3）排水系统：1生活污水经化粪池处理后分别排至各地块的市政污水管网。2最高日污水量为 112m/日。（不计绿化及未预见水量，排水量以用水量 90%计）3 化粪池采用钢筋混凝土化粪池，每栋楼设置 1 个 13化粪池，*有限公司有限公司*房地82、产房地产建设项目建设项目 46 型号为 Z13-100QF。4.化粪池污水停留时间为 12 小时,清掏周期为 180 天。5室外生活污水与雨水分流，各地块雨水分别排至各地块内铺设的市政雨水管网。6.小区室外雨水重现期取 2 年，降雨历时 t 取 15 分钟，q15=2.82L/（s.100）。采用污废水分流制，所排污水经化粪池后排入市政污水管网。雨水经汇集后排入雨水管网。5.4.3 通风设计通风设计 住宅内暗房间、卫生间、地下室、设备间等均设机械排风系统。排风机为管道式排气扇或导管式排气扇,废气经排气竖井至室外排放或直接排向室外。5.4.4 燃气设计燃气设计 项目采用天然气作为小区燃气。5.483、.5 防雷和接地防雷和接地 该项目工程按第三类防雷建筑物设计。防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线，基础钢筋作为接地极以节约投资成本，社区各建筑保护接地采用“TN-N-S”制。在基础内，利用地梁及柱对角的两根主筋将其底网钢筋连成环状网，作为接地体，作为引下线的柱内主筋在基础内与接地体做贯通性连接，接点应焊接，使整个接地系统成为电气通路。综合接地电阻值不大于 4 欧，否则加设辅助接地体。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 47 所有突出层面的金属物应与避雷带可靠连接。5.5 工程管线规划工程管线规划 5.5.1 给水规划给水规划 1、用水量预测：（1）生活用水量 依据居住小区给水排水84、设计规范，确定居住生活用水量标准为 250 升/日人。（2）未预见水量 规划范围内未预见水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按其总用水量的 15%考虑。2、水源、水压 管网压力满足最不利点用水水压要求。3、消防 室内消火栓用水量 20L/s，室外消火栓用水量 15L/s，火灾持续时间 2 小时，自动喷淋用水量按 40l/s 考虑，火灾延续时间一小时。住宅内设置单独的消防管道，由加压水泵供给。火灾发生时，最不利点应满足 0.1Mpa 充实水柱。消火栓布置间距不大于 120 米，消火栓采用地上式消火栓。4、管网布置 生活给水与消防给水分开设置，并各自成系统，保证供水安全。5.5.2 排水规划排水85、规划 本规划排水体制采用雨、污分流制。依据该项目所在地的地势*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 48 条件，沿主要道路设置雨水主干管，将雨水以最短距离排入雨水管道。5.5.3 污水规划污水规划（1）污水量预测 依据居住区给水排水设计规范，规划区内生活污水量与生活给水量相同。（2）污水管道布置 依据规划住区的地形条件，沿小区内主要道路设置污水主干管，污水最终排入市政污水管网。化粪池距建筑物的距离不宜小于 5.0米（当无法满足时，由土建专业提供防渗防露的可靠设计方案）。5.5.4 天然气规划天然气规划（1）以低压管道煤气直供用户；（2）管道一律采用钢管，埋地铺设；（3）主干管敷设尽量86、靠近负荷中心，采用枝状网布置；（4）管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；（5）管道应作防腐处理。5.5.5 电信规划电信规划 规划区内通讯采用 HYV 型通讯电缆穿钢管沿地下直埋敷设。从规划区入口城市通讯电缆引入 HYV20500（20.4）通讯电缆。住宅电话按每户两对线考虑。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 49 5.5.6 管线综合规划管线综合规划 规划住区内设计的工程管线有给水管道、雨水管道、污水管道、热力管道、弱电管线、电力电缆。管线布置：小区内中心路自西向东依次为污水管道、电信电缆、雨水管道、电力电缆、给水管道。管线综合布置时，地下产生矛盾87、应按下列原则处理：1、压力管让自流管；2、管径小的让管径大的；3、易弯曲的让不易弯曲的；4、工程量小的让工程量大的；5、检修次数少的、方便的，让检修次数多的、不方便的。管线平面位置水平间距及垂直净距严格按国标城市工程管线综合规划规范执行。5.65.6 人防设计专篇人防设计专篇 人民防空地下室在战时可对人员、车辆、物资等起到掩护的作用，是重要的人防工程。人民防空地下室工程是战时防备敌人空袭，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施；是坚持城镇战斗，长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障，普通地下室不能取代人防工程作为战时防空袭的掩蔽场所。人防建设是现代城市建设的基本内容。城市建设与人防建设相*88、有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 50 结合，可以提高城市的总体防护功能；可以增强地面建筑的抗震抗毁能力，减轻灾害破坏程度；可以缓解城市人口密集，地面交通拥挤的矛盾；可以开发利用地下空间，节省城市土地资源，保护生态环境。因此，在加快实施“城市推进”战略的过程中，必须充分考虑战备安全因素，坚持一手抓城市现代化建设，一手抓城市防御能力的建设，做到城市建设与人防建设同步规划、同步设计、同步实施。5.6.1 建筑人防建筑人防 本工程的人防工程设于高层建筑楼地下一层，防护等级为核六级甲类。地下室的人防设 2 个防护单元分为若干个抗爆单元，战时为二等人员掩蔽所，平时为汽车库，人防口部分别采用89、密闭通道和防毒通道，防护系统配备干厕、蓄水箱、污水坑等。人防工程的防护密闭门及内部装修等设计，严格按六级人防的规范要求进行设计，同时采用混凝土自防水和外围防水卷材相结合，解决防水、防潮的问题。5.6.2 给排水人防给排水人防 地下室平时为汽车库，战时作为六级人防。1.给水：(1)人员掩蔽所用水量标准：饮用水：5 Ld人 按贮存时间 15 天计 生活杂用水：4 Ld人 按贮存时间 7 天计*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 51 (2)人员掩蔽所防护单元内设一个饮用水箱和一个杂用水箱。人防水箱均为临战时拼装，储存战时生活杂用水及饮用水。生活杂用水采用变频泵加压供给，饮用水利用水箱高90、度直接供给。2.排水：(1)人防地下室防护单元内设生活废水池，接纳隔绝防护时间内全部生活废水。在非防护隔绝期用潜污泵提升至室外排水系统。(2)防护密闭门外的人防入口处和洗消间内均设洗消坑，扩散室、防毒通道、密闭通道、滤毒室内均设防爆波地漏，接入洗消坑，在非防护隔绝期内由潜污泵提升至室外排水井。3.管道穿过人防围护结构处均应预埋密闭套管，套管与穿管之间填密封材料；生活给水管与压力排水管穿越处，于人防内侧设抗力不小于 1.0MPa 的闸阀；4.给水管采用衬塑钢管（内衬 PEX），排水管采用内外热镀锌钢管。5.6.3 电气人防电气人防 人防电源经抗爆波井引自外部人防电源。人防单元照明采用平时照明系统91、，灯具采用链吊安装。人防单元的主要出入口第一道门外侧设呼唤按钮，音响装置设于值班室内。主要出入口防护密闭门内侧设通风方式信号显示装置。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 52 5.6.4 暖通人防通风暖通人防通风 1.本工程为平战结合六级人防，战时清洁式通风量为57/h.人，滤毒式通风量为 23/h.人.隔绝防护时间 3 小时。2.每单元战时设清洁式,滤毒式及隔绝式通风.3.平战转换：平时使用的通风设备全部按要求一次安装到位，临战前拆除妨碍战时通风设备的有关设施，封堵对外的洞口，安装好战时通风设备，转入战时状态 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 53 第六章第六章92、 环保、劳动安全和消防环保、劳动安全和消防 6.1 环境保护环境保护 6.1.1 编制依据编制依据 1、污水综合排放标准（GB8978-1996）；2、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；3、环境空气质量标准（GB3095-2012）；4、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；5、社会生活环境噪声排放标准（GB 22337-2008）。6.1.2 项目周围项目周围环境质量现状环境质量现状 项目位于*县三道原竹木交易市场，位于*县*镇，区域环境较好，无明显环境污染问题。6.1.3 污染源及污染物处理措施污染源及污染物处理措施 1、项目施工对环境影响及治理措施 施工阶段主要93、进行建筑物拆除、建筑物土建施工、道路修建、公共设施建设和装潢等。施工期的污染源主要有：（1）噪声污染源分析 经类比，该项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见表 6-1。表 6-1 施工期主要噪声源情况 施工阶段 主要噪声源 噪 声 级 dB(A)声源特征 土石方阶段 推土机 87.5 声源无指向性，有一定影响，应控制 挖掘机 86.5 压路机 82.5 运输车辆 80-85 基础施工 冲击钻机 82.8 声源无指向性，有一定影响，应控制 空压机 98.5 结构施工 升降机 83-89 工作时间长，影响较广泛，*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 54 振捣棒 96 必须控制 电锯 194、06 装修阶段 砂轮机 102 在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻 由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，为了不产生噪声扰民，应采取以下治理措施：1）降低声源的噪声源强 选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降低噪声；对动力机械设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量减少人为原因产生的噪声。2）采用局部吸声、隔声降噪技术 对位置相对固定的机械设备，尽量入棚，对各施工环节95、中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。3）强噪声源远离敏感点 在施工过程中，强噪声源应尽量设置在远离敏感点（村民住宅和沿街住宅）的地方，减少扰民现象的发生。4）加强管理 严格执行建筑施工场界环境噪声排放标准 （GB12523-2011）的有关规定，特别是在晚上 22：00 时-次日 6：00 时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后方可施工，并须公告附近居民。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 55 5）加强沟通 与受可能受噪声影响的单位和居民，施工单位应及早同当地居96、民协调，征得当地居民理解，并在施工期设立热线投诉电话，接受噪声扰民投诉，并对投诉意见及时、认真、妥善的处理。（2）水环境污染源分析 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的生产废水。施工废水主要为施工机械清洗废水、混凝土养护、基坑废水等，主要污染物为 SS，浓度一般为 20004000mg/l，施工废水经沉淀池处理后可以回用于生产，不外排。另外，含油的机械冲洗废水在回用前还需经隔油处理。生活污水排放可利用排水设施排放进入污水管网，含油生活污水经隔油处理后排放。或在项目施工营地设置旱厕，将该部分污水收集后清运，供周边农地施肥；对于不含粪便水的施工生活污水通过隔油池、沉淀池处理后可回97、用于施工场地降尘或混凝土器械洗涤。（3）空气环境污染源分析 施工期空气污染物主要是施工扬尘，主要产生于建筑物拆除、土石方开挖、土地平整、管线铺设、弃土、建材装卸、车辆行驶等作业。为减轻施工扬尘对周边居民点、学校和企事业单位的影响，该项目将采取有效的措施控制扬尘污染：道路运输扬尘防治措施 a.向有关行政主管部门申请运输路线，车辆应当按照批准的路线和时间进行土石方及其它粉质建筑材料的运输。b.运送土石方和建筑原料的车辆应实行密闭运输，装载的物料、*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 56 渣土高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或者采用密闭车斗，若车斗用苫布遮盖，应当严实密闭，苫布98、边缘至少要遮住槽帮上沿以下 15 公分，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。c.运输车辆的载重等应符合城市道路管理条例有关规定，防止超载，防止路面破损引起运输过程颠簸遗撒。d.运输车辆在施工场地的出入口内侧设置洗车平台，设施应符合下列要求：洗车平台四周应设置防溢座或其它防治设施，防止洗车废水溢出工地；设置废水收集坑及沉砂池。车辆驶离工地前，应在洗车平台冲洗轮胎及车身，其表面不得附着污泥。施工场内施工扬尘防治措施 a.建设工程业主在施工期间，施工现场要进行围栏或设置屏障，以缩小施工扬尘扩散范围。b.拆除旧建筑时，应边洒水边拆除，以减少扬尘的产生量。拆除框架混凝土结构，宜整体大部件吊装移除，减少粉尘排99、放。c.对于施工便道等裸露施工区地表压实处理并洒水。施工场内便道采用焦渣、级配砂石或水泥混凝土等，并指定专人定期喷水，使其保持一定的湿度，防止扬尘。d.天气预报 4 级风以上天气应停止产生扬尘的施工作业，例如土方工程、粉状建筑材料的相关作业。e.合理安排工期，尽可能地加快施工速度，减少施工时间，并建议施工单位采取逐片施工方式，避免大面积地表长时间裸露产生的扬尘。堆场扬尘防治措施 a.临时弃渣堆场，要设置高于废弃物堆的围挡、防风网、挡风*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 57 屏等。b.若在工地内露天堆置砂石，则应采取覆盖防尘布、覆盖防尘网等措施，必要时进行喷淋，防止风蚀起尘。c.100、对于散装粉状建筑材料利用仓库、封闭堆场、储藏罐等形式，避免作业起尘和风蚀起尘。d.采用商品混凝土，避免现场搅拌混凝土产生的废气与粉尘，并减少建筑材料堆存量及扬尘的产生。（4）固体废物分析 施工阶段的固体废物主要为施工人员产生的生活垃圾和施工产生的固体废物。施工人数按最大 400 人/d，人均产生生活垃圾按1kg/d人计，该项目施工期产生生活垃圾 0.8 t/d，及时清运至生活垃圾卫生填埋场。施工期生活垃圾及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由环卫部门集中处理。装修产生油漆、涂料容器等固体废物，属危险废物，必须由建设方或物管公司，集中收集，交给有危险废物处理资质的单位处置。（5）生态影响及水土流失 101、该项目的建设首先是占地对生态环境的影响，随之而来的是施工期所带来的负面影响较大。施工期平整场地、开挖土石，弃土（石、渣）堆放、机械施工等将造成植被破坏、增大水土流失等。生态环境保护措施如下：1）减少占地和扰动 避免高填深埋，做到少取土，少弃土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的减少临时用地。在项目建设充分利用小区地块内*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 58 原有的地形地貌，在尽量少破坏原有生态的基础上营造优美的小区环境。2）对树木的保护 施工期间建设单位应该对该区域内的生态环境采取保护措施，对建设区内树木应给予保护，实在不能保护的需进行移栽。3）对土壤的保护 施工期应尽可能通102、过集中堆存等方式保护开挖产生的表层熟化土壤，杜绝随意堆弃造成水土流失和资源浪费，做到物尽其用。待施工结束后，将其作为绿化和植被恢复用土，使其得到充分有效的利用。4）水土流失防治措施 进一步优化主体工程设计，在既保证主体工程顺利施工的条件下，同时兼顾水土保持的要求。对住宅区及垃圾中转站等进一步优化,减少土石方开挖和废弃土石渣的堆放，防止废弃渣土乱堆乱放。规范施工程序，优化施工组织和施工工艺。合理安排施工时序，尽量缩短施工工期，减少疏松地面的裸露时间；尽量避开雨季施工，适时开挖，减轻施工期造成的水土流失。增加土石方移动过程中临时处理措施，完善边坡挡土工程、护坡工程。修建临时性围墙封闭施工，将水土流103、失尽量控制在项目区内进行防治。既有利于阻挡水、土外流，防止对四周造成危害，又有利于施工管理。增加临时排水措施和沉沙池工程。本工程全面扰动地表，施工建设期土体裸露面积大、裸露时间长，雨季易产生严重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，应采取临时性措施，控制施工期*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 59 水土流失。划定表土临时堆置区。为了保护和充分利用不可再生的表土资源，提高工程绿化时的造林成活率，减少工程绿化的造林成本，须设置表土临时堆置区，并对其采取临时性水土保持措施防止水土流失。在项目场地平整前，剥离场内部分表层腐殖土并集中堆置，并采取必要的防护，待工程基本建成后将腐殖土覆盖104、在绿化区域。工程各处开挖裸露除被建筑物、道路占用外，尽可能全部恢复植被，减少水土流失，做到水土流失治理与景观保护相互统一，通过采用乔、灌、草立体绿化、美化等措施防治水土流失，美化项目区环境，使景观得到优化，环境得到改善。小区建设应满足消防及交通要求，避免改沟改路，尤其应防止沟渠受截而使水流冲刷改道，造成水土流失。2、项目投入使用污染源及治理措施（1）污水及治理措施 项目产生的污水主要为生活污水，主要污染物为 COD、BOD5、SS、NH3-N、TP 等。根据项目区位置和性质，该项目采取雨污分流制。各住宅单元生活污水通过化粪池处理后，通过小区排放支管，进入总排口；厨房废水先经隔油池除油，然后排入105、化粪池生化处理后，通过区内污水排放支管，排至总排口。雨污水流向为：小区总排口污水管网污水处理厂。（2）噪声污染及防治措施 1)内部噪声污染防治措施 该项目内部噪声源治理主要对车库进出口的治理。在小区噪声敏感点处及外环境敏感点处设置禁鸣标志。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 60 在小区噪声敏感点处及外环境敏感点处限制车辆行驶速度在15km/h 以下。物业管理部门加强住户室内装修噪声的管理，禁止采用高音方式叫卖商品和在正常休息时间内作商品宣传活动及室内装修工作。2)外部公路噪声防治措施 住宅户型设计时，应尽量优化户型，采用工程措施，尽可能降低交通噪声对居民的影响，面临交通道路一侧106、应布置对声学质量要求不高的房间，如厕所、厨房等，对声学质量要求高的书房和卧室等应布置在相对安静的一侧，即背向公路的一侧。利用绿化控制噪声。依地势对小区内部进行合理的绿化布局，既起到了吸声、降噪的作用，又能阻挡扬尘，美化环境。交通噪声的声波通过高于声线 1m 以上的密集植物丛时，即会因植物阻挡而产生声衰减。在一般情况下，一般树林带能使频率为 1000Hz 的声音衰减 3dB/10m2.8dB/10m，高 30cm 的草地为 0.7dB/10m。排列的乔木可以起到排桩的作用，并起到隔振的作用。小区绿化隔离带采用混合绿化法，高大乔木可结合适合区域生长树种，低矮乔木选用常绿的冬青树，地面种草。面向道路107、的住户窗户采用隔声玻璃窗。小区建成后，对面向公路的住户窗户需安装双层隔声玻璃窗（隔声中空玻璃）。（3）营运期固体废物及处置措施 在项目区内作好垃圾收集系统建设，因地制宜地设置果皮箱，对项目区居民进行教育，严禁随意丢弃垃圾。由专人运至项目区专*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 61 门的垃圾集中间堆放，并及时清运。生活垃圾必须分类收集。应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化。小区的生活垃圾全部实行袋装、集中处理或外运。居民生活垃圾由物管人员统一收集于垃圾收集间。垃圾收集间共 1 处，位于小区较为空旷处。为了防止恶臭对小区影响，垃圾站需要采取密闭等措施，做到收集间全封闭，垃108、圾不外漏，配有除臭和消毒措施及冲洗、排水设施。同时留足防护距离，并建议在防护距离内种植高大的树木，减小对小区的影响。收集间的垃圾由环卫部门直接运至垃圾场处理场。转运车应与垃圾收集方式相配套，专车专用，转运车必须封闭，转运车的噪声应符合噪声污染控制标准，时速限制为 20km/h。整个垃圾的收集、运输过程，操作应该封闭。（4）营运期产生废气及空气环境保护措施 1)厨房废气 由于小区采用清洁能源，且厨房油烟主要是入住居民日常做菜时产生的油烟及废弃，厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。2)车库废气 该项目的车库汽车废气从专用烟道排出，车库中的 NO2和109、非甲烷总烃浓度较高，因此要确保送排风系统的正常运行，且排气速率应不少于 6 次/h。此外，考虑到车库位于居住楼地上一层，建议将送风口采取适当的装饰处理，既保证送风质量又与周围环境相协调。此外，专用排气筒应远离人群活动和居住场所，设置高度约 2.5m，*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 62 高于人的呼吸带，以减少对人群的影响。3)地面汽车废气 小区道路行驶的汽车尾气排放属于无组织排放，对小区空气造成一定的影响。产生的汽车尾气易于扩散且排放量相对较小，同时由于小区地势较开阔，空气流动好，地面行驶汽车废气对大气环境的影响不明显。建议加强小区道路的管理措施，人车分流，停车场需设置指示牌110、引导外来车辆停放，减少怠速带来的汽车尾气影响。4)外部公路汽车尾气及粉尘对小区空气污染的防治 临道路一侧，设置宽幅绿化带，结合噪声防治，选择对有害气体吸收能力和对噪声吸收能力均较强的树木。既美化了环境，也起到有效地净化空气、防治噪声的作用。6.1.4 环境影响评价环境影响评价 该项目属住宅建设项目，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水，厨房油烟、生活垃圾经处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。6.2 劳动安全劳动安全 建筑施工需要严格依照标准化和规范化要求，坚持“以人为本，关爱生命，构建和谐社会”的理念和“安全第一，预防为主”的方针，保障作业人员身体健康和生111、命安全，落实安全生产与职业卫生主体责任。安全与卫生状况分析就是在研究项目建设方案和施工技术方案中，充分辨识和分析拟建项目中存在的安全与卫生隐患，研究提出消除和预防措施，确保项目建设与运行中的安全和职业卫生。施工危险因素识别与预防措施。项目建设期的建筑施工现场是*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 63 事故高发的重点场所，为确保现场安全，要树立“施工现场无小事”的意识，建设方、施工方、监理方均要重视任何一个环节和部位的施工生产安全，通过有效的安全管理和检查，及时发现问题，排除隐患，把事故消灭在发生前。该项目建设工程范围较大，危险因素涉及范围较广，针对施工过程主要危险因素逐一分析并提112、出相应的控制预防措施，确保安全施工。1、高空坠落 1)危险因素识别 建筑施工作业中，基坑无护栏，违章装拆脚手架、模板，脚手架间隙过大，作业层脚手架缺乏竹榀或铺设不合格、破损、过载，建筑中的楼梯防护安装不及时，“四口”（楼梯口、预留洞口、通道口、电梯井口）防护不当，工人穿“三鞋”（拖鞋、凉鞋和塑料底鞋）高空作业，违章吊装作业等都可能导致高空坠落伤害。2)预防措施 施工单位要对施工人员实行三级安全教育，严格按设计要求及操作规程进行施工作业，严禁违章指挥、违章使用、违章操作，高空作业人员应经健康检查合格后上岗，强化项目经理、班组长安管理责任制。2、物体打击 1)危险因素识别 多层及以上建筑中常见的物113、体打击主要有：吊装装载、操作不当，高处临边堆物不当，高空作业人员失手跌落工具、建材、杂物，野蛮施工，外墙装修面砖脱落，脚手架拆卸不当，模板拆脱不当等造成。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 64 2)预防措施 应确保吊装机械的可靠，起吊物要安装、捆扎牢固，确保进入施工范围的人员正确佩戴安全帽，临街与通道部位应采取全封闭施工方式，高空作业人员应正确佩戴工具袋，安全人员应随时检查高空机械可靠性、物品堆放可靠性，严禁高空临边堆放、向下清扫、抛扔物品。3、触电 1)危险因素识别 建筑工程的触电危险主要来自于：用电施工组织设计不完善，施工现场供电保护不当，漏电保护失效，电线电缆配备使用不当114、，非电工人员操作或未按规程操作，使用非安全电压照明，违反“一机一闸一漏一箱”规定，用电回路未设漏电保护装置等。2)预防措施 临时用电设备在 5 台以上的或设备总容量在 50kW 以上的应编制用电施工组织设计，施工用电严格实行三相五线制，定时检查漏电保护装置，配备专职电工凭上岗证上岗，电气检修应挂牌、拉闸、锁固，严禁带电作业并做好个人防护。4、火灾 1)危险因素识别 建筑施工火灾的引发主要由用电不当引起，通常包括：超负荷用电，违章使用施工禁用的电器，电线、电缆、开关箱配置不当短路，电器设备接头松动、锈蚀电阻增大发热，消防设施配置不当等。2)预防措施 严禁超负荷用电，禁止使用非施工用或非工地用电器115、，用电操*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 65 作应由持证电工进行并遵章操作，严禁使用金属片、非熔断导线代替保险丝，按规范配置消防设施。5、机械伤害 1)危险因素识别 常见的建筑施工机械伤害主要原因是：违反机械操作规程，机械故障，脚手架、井架、吊装机械倾倒，设备转动部位保护装置设置不当，违章乘坐升降机、吊篮，机械运转中实施保养、维修，搅拌机料斗未及时上保险钩，操作工未经培训、考核上岗等。2)预防措施 施工机械操作人员应持证上岗、严格按章操作，定时按规程检修机械，机械运转部位应设保护罩或其他保护设施，严禁使用升降机、吊篮违章载人，搅拌机料斗、升降机、吊篮下严禁站人，按规定配用起吊116、钢丝绳。6、化学危险伤害 1)危险因素识别 建筑施工化学危险主要由爆炸、火灾和中毒引起，其中爆炸多是由氧气瓶、乙炔瓶无防晒措施或靠近火源引起，乙炔瓶不当倒地放置等引起；火灾多是由气瓶气管破裂，气瓶闸阀漏气，高空电焊火花、焊渣溅落于可燃物上，锯屑、碎木料未及时清运，违章使用油炉等引起；中毒则可能由地下室施工通风不良、内部施工使用含苯酚类物质且通风不良，工地燃烧有毒物质，及食物中毒等引起。2)预防措施 为防止建筑施工过程中发生爆炸、火灾、中毒引起的化学伤害，应做到：加强对乙炔瓶、氧气瓶使用和储存管理，禁止倒放，严禁*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 66 靠近火源，做好防晒措施；高空117、电焊要采取防止火灾的措施和加强检查，及时清理木工操作废料废屑，禁止使用煤油炉的违章设施；使用有毒化学品施工应做好通风或配备防毒面罩，禁止在施工区燃烧垃圾，炊事员应经健康体检合格后上岗。7、其他危险 1)危险因素识别 建筑施工的危险除以上因素外，尚存在坍塌、倾倒危险，意外事故危险等。坍塌危险主要存在于基坑开挖中土方坍塌、土地滑移，浇注混凝土时的模板坍塌，拆模不当引发的倾倒，吊装作业不当引发的倾倒等；意外事故常见的包括：砼泵输送时泵管甩起伤人，围墙或临时工房倒塌，台风、暴雨、洪水引起的意外，土方开挖施工中发生的市政煤气管道、水管、电缆、通讯线路断裂等。2)预防措施 施工中基坑开挖应具备合格的围护结118、构，加强施工现场监护，严格拆模操作与浇注操作，定期检查井架、吊具、缆绳和工地围墙、工房的稳固情况，做好不良气象应对防护措施，土方开挖前应查明地下管道、管线布置情况，开挖中及时检查坑内是否存在有害气体集聚。6.3 消防消防 6.3.1 依据和有关标准规范依据和有关标准规范 1、中华人民共和国消防法；2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；4、消防安全标志（GB13495-92）。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 67 5、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)2005 年版。6.3.2 火灾因素分析火灾因素119、分析 本工程存在的火灾隐患主要是高低压配电室、变电室、住户居住空间内等。6.3.3 消防措施消防措施 本设计认真贯彻执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针及有关安全防火方面的规定，在总图布置、消防给水、易发生火灾场所的消防措施和建筑设计等方面均按现行有关规范要求进行设计。1）总图布置 根据运输及厂区消防的要求，在各建筑物之间设有消防通道，保障消防车辆的畅通。在总图布置上，建（构）筑物之间的防火间距严格按照建筑设计防火规范进行设计。2）消防给水 该项目的消防供水与生活供水采用两套供水管网，消防水池、消防干管、立管、支管、室内外消火栓、闭式喷头采用联合供水消防系统。室外消火栓采用地上式、地下式相120、结合，室内消火栓采用管内按钮控制，自动喷水灭火系统采用喷头、水流指示器、湿式报警阀门等仪表自动控制消防水泵加压系统，对某一单体来讲环状管网入口设二个及其以上的水泵接合器。3）主要设计的消防措施 1、本工程住宅为按二类高规进行消防设计；。2、塔式高层住宅设 1 部防烟楼梯间，均通向屋面，疏散楼梯底层有安全通道通至室外。裙房均匀设置封闭楼梯间，楼梯疏散宽度*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 68 及疏散距离满足消防要求。3、高层居住单元每单元设一部消防电梯。4、住宅高层主楼标准层每单元最大面积均不超过 1000，每单元为一个防火分区。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 121、69 第七章第七章 节能节能 7.1 节能方案分析的必要性节能方案分析的必要性 节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵守的原则。因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量已占社会总耗能的34.80%，随着我国城市化进程的不断推进，城镇建设122、的高速发展，以及人民生活水平的日益提高，专家们预言：如不及时地加以改善，这个比例将迅速地上升到 40%左右。国务院发展研究中心发布，目前新建建筑中，95%以上仍然高能耗建筑。建筑耗能已经成为我国最难治的城市病之一，影响着中国社会发展的重要地位。公共建筑节能设计标准由建设部国家质量监督检验检疫总局联合发布。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性标准。建筑节能是指在保证基本的卫生、健康、舒适标准下，提高建筑能源利用效率。按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服务业，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、电梯、通风等方面的123、能耗，由此可见，建筑节能是从设计、施工到设*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 70 备材料各行业全员参与的系统工程。而由于采暖、空调、通风能耗约占建筑总能耗 2/3 左右，该部分系统节能措施成功与否是控制建筑能耗的关键所在。建筑节能设计，应根据福建省的具体条件，首先保证室内环境质量，提高人民生活水平。与此同时，还要提高采暖、通风、空调、照明系统的能源利用效率，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略，完成本阶段住宅建筑节能 65%的任务。实现建筑节能目标 65%是由改善围护结构热工性能，提高空调采暖设备和照明效率来分担的。7.2 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 7.2.17.124、2.1 国家和省有关法律、法规国家和省有关法律、法规 1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国清洁生产促进法；3、节约用电管理办法；4、福建省节能监察办法；5、福建省节约能源条例；6、福建省居住建筑节能设计标准实施细则。7.2.27.2.2 指导性文件指导性文件 1、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知；2、国家发改委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定。7.2.37.2.3 国家、行业标准及规范国家、行业标准及规范 1、中国节能技术政策大纲（计交能1996905 号）；2、中国节水技术政策大纲；*有限公司有限公司*房地产房地产建125、设项目建设项目 71 3、用能单位能源计量器具配备和管理导则（GB17167-2006）；4、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；5、产品单位产量能源消耗定额编制通则（GB/T17167-1997）；6、节能中长期专项规划；7、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；8、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；9、建筑采光设计标准（GB50033-2001）；10、低压配电设计规范（GB/T50054-2011）；11、供配电系统设计规范（GB/T50052-2009）；12、通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；13、建筑给水排水设计规范（G126、B50015-2009 修订版）；14、室外给水设计规范（GB50013-2006）；15、室外排水设计规范（GB50014-2006）；16、10kV 及以下变电所设计规范（GB50053-94）；17、3-110KV 高压配电装置设计规范（GB50060-2008）；18、公共建筑节能设计标准（GB50189-2006）；19、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；20、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2010）；21、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）。7.3 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 7.3.1 能源消耗种类能源消耗种类 项127、目建成投入使用后主要消耗的能源种类为：电力、水、天然气等。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 72 7.3.2 能耗指标及能耗量计算能耗指标及能耗量计算 1、电力消耗：消耗负荷标准：住宅用电标准按 30W/，需要系数取 0.4，同时使用系数取 0.8；商业建筑用电标准按 40W/，需要系数取 0.4，同时使用系数取 0.8；室外照明用电标准按 4.5W/，需用系数 1.0，同时使用系数取 1.0。消耗负荷时间：住宅按每天用电 5 个小时计算，商业建筑按每天用电 8 个小时计算，小区室外及地下建筑照明按每天用电 10 个小时计算。2、用水量计算 1）生活用水量：根据城市居民生活用水128、量标准(GB/T 50331-2002)，居民生活用水量标准为 250L/人/天。2）道路及绿化喷洒用水量：根据建筑给水排水设计规范GB50015-2003，地上车库用水标准按 1.4L/天。3）管网漏失及未预见用水量：按生活用水及绿化、道路用水量的 5%计算。4）消防用水量：根据项目规模，同一时间内火灾次数按 1 次考虑，室内消火栓用水量 20L/s，室外消火栓用水量 15L/s，火灾持续时间 2 小时，自动喷淋用水量按 40l/s 考虑，火灾延续时间一小时。3、天然气用量计算 311 户15m/户/月12 个月=55980m。7.3.3 综合能耗评定综合能耗评定 折标系数根据综合能耗计算通129、则（GB/T2589-2008）中消耗能源折标系数表取定，计算见下表 7-1：*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 73 表表 7 7-1 1 年综合能耗估算年综合能耗估算表表 序号 能源种类 计量单位 年需要量 折标系数 年折标煤（吨标煤）1 电 万千 瓦时 108.2 0.1229kg/（kWh）132.98 2 水 立方米 114560 0.0857kgce/t 9.82 3 天然气 m 55980 1.2143kgce/m 67.98 合计 210.78 7.4 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 项目在建设过程中，将引入绿色建筑理念，从设计、建筑、施工、采暖、通130、风、空调、照明、家电、建材、热工、能源、环境检测、管理等方面保证节能效果。在满足居住、使用舒适性要求的前提下，在建筑施工中使用隔热保温的新型墙体材料和高能效比的采暖、制冷空调设备，达到节约能源、减少能耗、提高能源利用效率目的，将该项目建设成为节能省地型住宅小区，达到规定的居住建筑节能 65%的目标。7.4.1 建筑节能建筑节能 1、项目住宅建筑均为条式建筑，建筑符合设计标准所规定的有关建筑物体形系数的规定；2、项目居住建筑外窗均为双层塑钢门窗，窗的气密性为 III 级标准，所有外窗的窗墙面积比均满足设计标准有关规定；3、在建筑设计中注重建筑物屋面保温性能，合理设置屋面保温隔热层，考虑采用新型保131、温材料；4、统一设计分体式房间空调器的安放位置和搁板构造，设计安*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 74 放位置时避免多台相邻室外机吹出气流相互干扰，并考虑凝结水的排放和减少对相邻住户的热污染和噪声污染；设计搁板构造时有利于室内机和室外机的吸入和排出气流通畅；设计安装整体式房间空调器的建筑预留其安放位置；5、当室外热环境参数优于室内热环境时，通风采用自然通风使室内满足热舒适及空气质量要求；当自然通风不能满足要求时，辅以机械通风；当机械通风不能满足要求时，采用空调；6、处理好室内气流组织，提高通风效率。厨房、卫生间应安装机械排风装置。7、各种保温材料应满足的主要性能指标（1）阻燃型132、聚苯乙烯泡沫板 阻燃型聚苯乙烯泡沫板除应符合GB/T10801-2002规定的阻燃型(ZR)的要求外，还应符合以下要求，详见下表：表表 7 7-2 2 性能指标性能指标 项 目 单位 指标 表观密度 Kg/m 18-20 导热系数 w/mk 0.042 抗拉强度 MPa 0.1 氧指数%30 尺寸稳定性%0.2-0.3 陈化时间 自然条件 42 天 蒸汽(60 度)5 天（2）挤塑聚苯板，指标如表 7-3 所示。表表 7 7-3 3 挤塑聚苯板性能指标挤塑聚苯板性能指标 项 目 单位 指标 表观密度 Kg/m 25-32 导热系数 w/mk 0.03*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设133、项目 75 抗拉强度 MPa 0.15 氧指数%30（3）硬质岩棉板，性能指标如表 7-4 所示 表表 7 7-4 4 硬质岩棉板性能指标硬质岩棉板性能指标 项目 单位 指标 表观密度 Kg/m 150 导热系数 w/mk 0.045 渣球含量(颗粒直径0.25mm)%6.0 7.4.2 电气节能电气节能 1、照明光源选择 选用照明光源应符合国家现行相关标准的有关规定。（1）高度较低的房间，如卧室等宜采用细管径直管形荧光灯；（2）一般情况下，室内外照明不应采用普通照明白炽灯。在特殊情况下采用时，其额定功率不应超过 100kw。2、照明灯具及附属装置选择 在满足眩光限制和配光要求条件下，应选用功134、率高的灯具：（1）荧光灯具的效率不应低下表 7-5 规定。表表 7 7-5 5 荧光灯灯具的效率荧光灯灯具的效率 灯具出光口形式 开敝式 保护罩(玻璃或塑料)格栅 透明 磨砂、棱镜 灯具效率 75%65%55%60%（2）高强度气体放电灯灯具的效率不应低于下表 7-6 中规定。表表 7 7-6 6 高强度气体放电灯灯具的效率高强度气体放电灯灯具的效率 灯具出光口形式 开敝式 格栅或透光罩 灯具效率 75%60%*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 76 7.4.3 给排水节能给排水节能（1）在满足规范要求的前提下，合理布置景观和水体，确保给水、排水、污水处理合理可靠；（2）室内给水135、管材采用 PP-R 管，加强给水系统水质监测和管网维护，确保供水水质、水压、水量稳定；（3）室内排水管材优先采用 PVC 排水塑料管，室外给水管材大于 DN80 者采用球墨铸铁管；（4）采用符合国家标准的节水型厨、卫洁具；（5）在设计中考虑太阳能热水器的安装位置，尽可能减少管路长度和拐弯数目，并预留安装管道；（6）可能的情况下，在较大的社区设置雨水截流回用系统，用于绿化和施工等杂用。7.4.4 节能建议节能建议（1）为保护生活生态环境，降低环境污染，提高能源利用。（2）推广使用太阳能、清洁型能源。（3）项目建成后加大对环保节能的宣传，鼓励小区居民节约用水、电、天然气等主要消耗对象。*有限公司有136、限公司*房地产房地产建设项目建设项目 77 第八章第八章 物业管理物业管理 城市住宅物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区实施专业化管理，将更好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全的居住环境。*有限公司将委托信誉度高的物业公司对该项目实行现代化物业管理。项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到业主居住，同时也直接关系到开发企业的声誉和销售状况。尤其是高品味住宅小区，完善、人性化的物业管理是小区销售的重要卖点，成为开发商占领市场的有利武器，是衡量小区品质的一个主要标志。随着房地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是购房137、置业、租赁者参考所参考的一个重要依据。项目建成后，为适应城镇居民生活和社区管理、服务需要，小区拟设立独立的物业管理机构，物业公司严格按照国家对物业管理的有关规定独立运行、自负盈亏、自我经营、自我发展。8.1 物业管理机构其职责物业管理机构其职责 1、小区保安：小区保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、智能化系统：包括小区智能化系统的运行、维护。3、卫生清洁：小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。4、绿化维护：小区内花草树木的生长维护、杂草清理等。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 78 5、公共设施维护：小区内景观、138、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。6、房屋及配套设施(上下水、电、暖、液化气等)维修、维护。7、小区供暖、供水：供暖指居民及公共场所(超市、医院等)的冬季供暖；供水包括小区内居民用水及绿化景观和运动设施供水。8、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。9、小区建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。8.2 物业管理的目标物业管理的目标 1、最大限度地维护业主的利益；2、保证住宅区的正常使用和运行；3、引进先进的管理理念和技术，为业主提供优质、高效、齐全的服务，创造优美、舒适的居住、办公、休闲环境；4、达到国家优秀物业小区的标准；5、创造社会效益的同时，保证公司的139、经济效益，维持公司的正常运转和发展；6、培养和锻炼一批优秀的、高素质的物业管理人才和队伍。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 79 第九章第九章 项目管理及进度计划项目管理及进度计划 9.1 项目管理项目管理 为加强对项目建设工作的管理，该项目实行“项目法人制、招投标制、合同管理制、项目监理制”进行管理，严格按照建设程序进行运作。9.2 项目进度安排项目进度安排 该项目共分四个阶段 第一阶段：项目前期准备：报告编制与审批、勘察设计、项目招标；第二阶段：项目开工建设：主体工程、安装、装饰工程；第三阶段：项目竣工验收阶段；第四阶段：交付使用、入住。项目建设小组 建筑安装公司 装 饰 140、公 司 设计院 监理公司 咨询公司*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 80 表表 9 9-1 1 项目实施进度计划安排表项目实施进度计划安排表 序号 时间 阶段 2015年1月-2017年12月 1 前期准备阶段 2 开工、主体施工阶段 3 装饰、装修阶段 4 项目竣工验收 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 81 第十章第十章 项目招标方案项目招标方案 10.1 编制依据编制依据 1、中华人民共和国招标投标法；2、工程建设项目招标范围和规模标准规定；3、国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动 行政监督的职责分工意见的通知(国办发200034 号)；4、关于141、编报工程建设项目招标初步方案的若干规定。10.2 招标方案招标方案 10.2.110.2.1 招标代理机构的选择招标代理机构的选择 根据该公司实际情况对建设项目和设备选择委托招标代理机构代理招标的形式。对招标代理机构应从信誉、实力、资质等方面择优考虑。10.2.210.2.2 制定合理、具体的招标方案制定合理、具体的招标方案 1、选择合理的招标方式 目前我国现行的招标主要有两种形式：公开招标、邀请招标。本工程原则上采用邀请招标方式，选择实力强，信誉高，技术力量良好的施工企业。2、选择合理的资格预审方案 （1）通过资格预审选择信誉好、技术力量强的施工单位。对投标人资格的审查，是做好工程施工工作的142、必要保证，首先编制资格预审文件，发布招标预审公告。由于施工单位的技术力量，施工经验、现场管理、内部质量控制制度对工程质量的影响较大，一般都*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 82 应通过资格预审的方式来选择信誉好，技术力量强的施工单位，具体的资格预审的方式应根据项目的特点来设计。（2）对于技术要求简单，施工单位难度不大，投资额小的项目资格预审方案。对于技术要求管理，施工单位难度不大，投资额小的项目，资格预审的条件设置应该简单，主要施工企业的资质等级和项目经理的条件符合工程的要求，施工企业未有不良记录，就应该通过资格预审，资格预审的条件在招标公告上刊出，投标报名时即可递交资格预审资143、料，招标代理协助招标人在一、二天内完成资格预审。（3）对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目的资格预审方案。对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目可采用预审公告形式，招标代理应编制资格预审文件制定资格预审评分表和详细的资格预审评审方法，通过评审委员会，评审出信誉好，技术力量强的施工单位，以确保实现项目目标。项目投资额大，工期紧、施工难度大，故对施工单位要求高，原则上应采用详细的资格预审评审方式，通过对施工单位编制的施工组织设计、对该项目的人员架构、施工机械的配置、类似施工经验、企业信誉等详细的评审来合理地确定施工单位。3、选择合理的评标定标办法 如选用合理低价法、平均报价评标法、技144、术标和经济标综合评定的方法及总价、单价同时评分法。各种不同的方法有各自的优缺点，要根据工程实际来选择，根据各不相同项目要求选择各自相适*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 83 应的方法。本工程可采用：技术标通过评审合格后才能进入经济标的评审，最后通过采用“合理低价法”评审经济标来确定施工单位。4、合理选用承包合同价格 现行的合理建设工程承包合同价格有几种：（1）固定价：是指合同总价或者单价在合同的实施期间不因资源价格等因素的变化而调整的价格。（2）可调价：指合同总价或者单价，在合同实施期内根据合同约定的办法调整，即在合同的实施过程中可以按照约定，随资源价格等因素的变化而调整的价格145、。（3）成本加酬金：成本加酬金合同是将工程项目的实际投资划分成直接成本费和承包方完成工作后应得酬金两部分。工程实施过程中发生的直接成本费由发包方实报实销，再按合同的约定的方式另外支付给承包商相应报酬。该项目采用固定价形式，避免合同纠纷。10.2.310.2.3 签订施工承包合同签订施工承包合同 根据招标评标情况，确定预中标单位，公示过后与中标单位签订承包合同。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 84 表 10-1 招标基本情况表 形式 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标估算金额（万元）备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察146、 1.6 设计 22.32 建筑工程 11369.8 安装工程 咨询监理 22.32 设备及工器具 780 重要材料 情况说明：项目招标金额 12196.04 万元，详细见上表；项目不招标金额 4292.83 万元，主要包括：土地费用、开发前期税费以及项目管理费用等。本工程拟选用合适的招标代理机构采用公开招标的方式对建设过程中的项目进行招标。招标过程中将严格遵循公开、公平、公正、诚实信用、独立、接受行政监督的原则，按照国家规定的招标程序进行招标。投标单位选用过程中，按照制定好的招标方案对投标单位进行严格筛选，择优选用。*有 限 公司 年 月 日 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目147、 85 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 11.1 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 11.1.1 投资估算编制依据投资估算编制依据 1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、福建省建设工程概算定额；3、福州市工程造价信息；4、已建类似项目投资额度；5、现行投资概算的有关规定。11.1.2 投资估算说明投资估算说明 1、勘察设计费按当地市场价格计算；2、工程咨询及监理费按 12 元/计算；3、图纸审查费按勘察设计费用的 8.0%计取；4、新型墙体材料专项基金按 4.6 元/估算；5、建设职工劳保统筹费按工程费的 2.6%估算；6、消防建审、评估、电检等费用按 10148、 元/估算；7、其他费用按有关规定执行。11.1.3 总投资总投资 表表 1111-1 1 *房地产房地产建设项目开发总成本费用表建设项目开发总成本费用表 编码 工程项目（费用）名称 造价或费用(万元)楼面造价(元/)百分比(%)备注 1 开发建设成本费用 14753.25 3327.77 89.47%1.1 一、土地费用 2190.01 493.98 13.28%1.2 二、前期工程费用 106.33 23.98 0.64%1.3 三、基础设施建设费 766.22 172.83 4.65%*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 86 1.4 四、建筑安装工程费 10603.58 2149、391.76 64.31%1.5 五、公共配套设施建设费 390.00 87.97 2.37%1.6 六、开发间接费 133.90 30.20 0.81%1.7 七、管理费用 66.95 15.10 0.41%1.8 八、销售费用 118.27 26.68 0.72%1.9 九、开发期税费 299.49 67.55 1.82%1.10 十、其它费用及不可预见费 78.50 17.71 0.48%1.11 十一、建设期利息 0.00 0.00 0.00%2 经营资金 0.00 0.00 0.00%3 运营费用 0.00 0.00 0.00%4 修理费用 0.00 0.00 0.00%5 经营税金150、及附加 1432.70 323.16 8.69%6 其它经营成本费用 66.50 30.00 0.40%建筑面积乘 15 元/7 经营期利息 0.00 0.00 0.00%7.1 销售/租赁期利息 0.00 0.00 0.00%8 土地增值税 236.42 53.33 1.43%8.1 土地增值税缴交/预征 236.42 53.33 1.43%销售收入的 1%（预征）8.2 补/退土地增值税 0.00 0.00 0.00%9 项目总投资 16488.87 3719.26 100.00%9.1 开发产品成本 14753.25 3327.77 89.47%9.2 固定资产投资 9.3 经营成本费用151、 1735.62 391.49 10.53%项目总投资 16488.87 万元，其中：开发产品成本 14753.25 万元；经营成本费用 1735.62 万元。11.1.311.1.3 项目开发建设成本估算项目开发建设成本估算 表表 1111-2 2 *房地产房地产建设项目开发建设成本费用表建设项目开发建设成本费用表 编 码 工程项目（费用）名称 计量 单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)1.一、土地费用 平方米 0.00 0.00 2190.01 493.98 1-1-2 征地补偿费 平方米 13335 1642.30 2190.01 493.98 2.二、前期工152、程费用 0.00 0.00 106.33 23.98*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 87 2-1-2 总体规划设计费（定点费）平方米 13335 1.00 1.33 0.30 2-2-2 建筑设计费 平方米 44633.75 5.00 22.32 5.03 2-2-1 地质勘察费 平方米 13335.00 1.20 1.60 0.36 2-30-1 三通一平费 平方米 13335.00 60.00 80.01 18.05 2-1-1 地形图测绘费 平方米 13335.00 0.80 1.07 0.24 3.三、基础设施建设费 0.00 0.00 766.22 172.83 3153、-6-1 室外供电安装工程 平方米 44633.75 12.00 53.56 12.08 3-8-1 路灯安装工程 盏 60.00 1500.00 9.00 2.03 3-1-1 道路工程 平方米 11000.00 150.00 165.00 37.22 3-2-1 室外排污排水工程 平方米 44633.75 25.00 111.58 25.17 3-3-1 室外供水工程 平方米 44633.75 25.00 111.58 25.17 3-3-2 燃气工程 平方米 44633.75 30.00 133.90 30.20 3-14-1 有线电视线路安装工程 平方米 44633.75 25.00 154、111.58 25.17 3-7-1 绿化工程 平方米 4667.25 150.00 70.01 15.79 4.四、建筑安装工程费 0.00 0.00 10603.58 2391.76 4-1-1 桩工程 平方米 44333.75 110.00 487.67 110.00 4-1-2 土建工程（高层住宅）平方米 33243.85 1500.00 4986.58 1124.78 4-1-3 土建工程（沿街商业）平方米 4751.75 1500.00 712.76 214.40 4-1-4 土建工程（架空层）平方米 912.48 1500.00 136.87 288.05 4-1-5 土建工程（155、地下建筑）平方米 5425.67 2000.00 1085.13 11892.14 4-4-1 装饰装修工程（高层住宅）平方米 33243.85 350.00 1163.53 262.45 4-4-2 装饰装修工程（沿街商业）平方米 4751.75 500.00 237.59 71.47 4-4-3 装饰装修工程（架空层）平方米 912.48 200.00 18.25 38.41 4-4-4 装饰装修工程（地下建筑）平方米 5425.67 200.00 108.51 1189.21 4-2-1 水电安装工程（高层住宅）平方米 33243.85 200.00 664.88 149.97 4-2-156、2 水电安装工程（沿街商业）平方米 4751.75 200.00 95.04 28.59 4-2-3 水电安装工程（架空层）平方米 912.48 200.00 18.25 38.41 4-2-4 水电安装工程（地下建筑）平方米 5425.67 200.00 108.51 1189.21 4-3-1 电梯安装工程 部 12.00 650000.00 780.00 175.94 5.五、公共配套设施建设费 0.00 0.00 390.00 87.97 5-9-1 公共配套设施费（配套公建）平方米 300.00 13000.00 390.00 87.97 ZJF 直接费 0.00 0.00 1405157、6.14 3170.53 6.六、开发间接费 0.00 0.00 133.90 30.20 6-1-1 开发现场组织管理 平方米 44633.75 30.00 133.90 30.20 7.七、管理费用 0.00 0.00 66.95 15.10 7-1-1 管理费用 平方米 44633.75 15.00 66.95 15.10 8.八、销售费用 0.00 0.00 118.27 26.68 8-1-1 销售费用 平方米 44633.75 20.00 89.27 20.14 8-5-1 印花税 元、%23641.98 0.00 0.00 0.00 8-7-1 建筑面积测量费 平方米 44633158、.75 1.20 5.36 1.21 8-8-1 广告宣传费和市场推广费 元、%23641.98 20.00 23.64 5.33 9.九、开发期税费 0.00 0.00 299.49 67.55 9-1-3 城市市政建设配套费（三级地段）平方米 44633.75 35.00 156.22 35.24*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 88 9-2-1 规划管理费 平方米 44633.75 3.00 13.39 3.02 9-4-1 消防配套费 平方米 44633.75 3.50 15.62 3.52 9-8-1 防洪堤工程建设管理费 平方米 44633.75 3.00 13.3159、9 3.02 9-9-1 人防管理费 平方米 44633.75 10.00 44.63 10.07 9-15-1 墙改费（民用）平方米 44633.75 4.60 20.53 4.63 9-16-1 散装水泥保证金 平方米 44633.75 5.00 22.32 5.03 9-17-1 白蚁预防费 平方米 44633.75 3.00 13.39 3.02 10.十、其它费用及不可预见费 0.00 0.00 78.50 17.71 10-5-1 招标费 元、44633.75 2.40 10.71 2.42 10-6-1 质监费 元、44633.75 3.00 13.39 3.02 10-7-1 160、监理费 元、%44633.75 3.00 13.39 3.02 10-8-1 项目前期咨询及预算编制费用 元、%44633.75 2.00 8.93 2.01 10-11-1 避雷安装检测费 支 1200.00 100.00 12.00 2.71 10-8-1 预结算审计费 元、44633.75 2.50 11.16 2.52 10-12-1 建筑方案审查费 元 44633.75 2.00 8.93 2.01 11.十一、利息 0.00 0.00 0.00 0.00 JJF 间接费 0.00 0.00 697.11 157.24 ZZJ 开发建设成本 0.00 0.00 14753.25 33161、27.77 11.2 资金筹措资金筹措 项目建设资金全部由项目单位自筹。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 89 第十二章第十二章 经济评价经济评价 12.1 财务分析财务分析 12.1.1 销售收入、销售成本及税金估算销售收入、销售成本及税金估算 1、营业收入估算 根据国家有关房地产销售的规定以及项目的实际进度。表表 1212-1 1 *房地产房地产建设项目销售收入估算表建设项目销售收入估算表 序号 楼层、单元或楼房名称 计量 单位 单价 建筑面积（）可售面积（）销售收入(万元)销售模式 1 高层住宅 元/4800.00 33243.85 33243.85 15957.05 按162、可售面积 2 沿街商业 元/13900.00 4751.75 4751.75 6604.93 按可售面积 3 地下车位 元/个 80000.00 135.00 135.00 1080.00 按可售面积 按可售面积 合计 0.00 38130.60 38130.60 23641.98 按可售面积 2、销售税金及附加估算 表表 1212-2 2 *房地产房地产建设项目销售税金及附加估算表建设项目销售税金及附加估算表 序号 项目名称 数额（万元）备注 1 销售收入 23641.98 2 经营税金及税金附加 1432.70 2.1 营业税 1182.10 2.2 城市维护建设税 82.75 2.3 教163、育费附加 35.46 2.4 堤围防护费 2.36 2.5 交易管理费 118.21 2.6 交易印花税 11.82 12.1.2 销售利润分析销售利润分析 项目建成销售后，可实现销售收入总额 23641.98 万元；利润总额 7153.11 万元；项目投资收益率 32.54%（税后），项目资本金投资*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 90 收益率 32.54%（税后），销售净利润率 22.69%，经济效益良好。具体详见经济评价附表。12.1.3 项目不确定性分析项目不确定性分析 考虑到计算期间可能发生的变化，分别对土地使用费、销售收入、银行利率、建安工程造价作变幅 5%的不利单164、因素变化对项目财务内部收益率、财务净现值、投资回收期的敏感性分析。表表 1212-3 3 *房地产房地产建设项目敏感性分析表建设项目敏感性分析表 序号 不确定因素 不确定因素变化率（%）项目财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）基本方案 19.33%10880.25 3.23 1 土地费用变化 5%18.97%10816.23 3.25 -5%19.69%10944.26 3.21 2 销售价格变化 5%21.71%11857.34 3.12 -5%16.84%9903.15 3.35 3 银行利率变化 5%19.33%10880.25 3.23 -5%19.33%10880.165、25 3.23 4 建安工程造价变化 5%17.62%10570.29 3.31 -5%21.11%11190.20 3.15 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 91 12.2 分析结论分析结论 从以上经济效益分析可以看出，该项目的开发建设，按照目前*县周边类似房地产项目平均价格计算，有着较为可观的经济效益，经过还贷分析，项目银行借款偿还有保障。该项目在具体的建设工程过程中，可尽量压缩各项成本，还会存在一定的利润空间。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 92 第十三章第十三章 社会稳定风险分析与评价社会稳定风险分析与评价 1313.1.1 编制依据编制依据 国务院166、信访条例；关于开展重大建设项目信访风险评估工作的通知；国家发改委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资(2012)2492 号）；中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国房地产管理法；1 13 3.2 2 风险调查风险调查 13.2.1 风险调查的内容风险调查的内容 影响社会稳定风险的主要因素包括项目建设方案、建设用地及征地拆迁补偿、管线拆改、生态环境保护、文物保护、交通影响、施工措施及对项目区域生产生活的其他影响等方面。（1）项目建设方案及主要比较方案，全面征求地方政府及有关部门的意见，外部条件稳定，方案风险较小。（2）建设用地及征地拆迁补偿，包括国167、家、地方有关法律法规以及已实施项目实际发生的资料，拆迁范围满足国家有关规定的要求，特别是可能受项目影响的住宅、厂矿企业等，全面征求产权单位及相关群众的意见，收集可能发生的相关费用。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 93 （3）管线拆改，调查落实拆改管线的产权单位、管线数量、拆改方案、拆改及施工过渡等，并全面征求主管部门、产权单位及相关群众的意见。（4）生态环境保护，收集项目周边有影响的自然保护区、水 源保护区等；施工期间水土流失、废水、废气、废渣、噪声、振动、扬尘、固体废弃物等；运营期间噪声、振动、固体废弃物、电磁及热 辐射、光污染、通风等。征求主管部门及相关群众意见，综合考虑168、 项目环境影响评价及批复意见。（5）文物保护，调查、分析项目周边主要文物、古木、墓地等分布及与本项目的关系；对于受项目影响范围内的文物保护工作征求文物主管部门意见。（6）交通影响，包括项目周边主要既有道路、规划道路情况，征求主管部门及相关群众等意见，尤其是封堵既有道路、施工干扰等可能存在的社会稳定风险。（7）施工措施，包括基坑开挖、降水、地下结构开挖、爆破等引起附近房屋沉降、倾斜、变形、裂缝、渗漏、倒塌等可能的影响，形成社会不稳定因素。（8）项目周边生产生活的其他影响，包括新建建筑物等对既有建筑的影响、影响公共场所舒适度、安全性等。（9）项目所在市县基本概况；各级政府年度工作总结报告；各地区社169、会经济发展基本情况统计；“十二五”发展规划等。13.2.2 风险调查的范围风险调查的范围 项目位于*县三道原竹木交易市场，位于*县*镇。根据项目地理位置和功能作用，确定本项目的吸引范围为*县。凡项目涉及到利益相关者切身利益、容易引发社会稳定*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 94 风险的因素，都纳入调查范围，涵盖拟建项目建设和运行可能产生负面影响的范围。13.2.3 风险调查的方式与方法风险调查的方式与方法 通过初测实地踏勘情况，以会议汇报形式征询市、区（县）及镇的发展改革、建设交通、规划土地、环保等职能部门的意见，以及发 函、环评公示、问卷调查、走访群众、座谈会等多种方式和方法170、，以达到广泛调查、充分收集各方意见和诉求的目的。针对社会各界和群众意见、建议，开展风险分析的情况以及制订、优化完善预防和化解措施的情况。13.2.4 主要风险点主要风险点 1、征地拆迁风险 在征地拆迁过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对征地拆 迁项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留置原地拒绝拆迁、暴力对抗甚至群体示威等。因此，对征地拆迁项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析征地拆迁实施后群众可能引发的异议、遭遇到的损失或不适，这些异议、损失或不适即为引起社会不稳定的风险。项目不存在拆迁征地情况。2、生态环境与水土保持风险 由于项目建设可能存在挖填土、取土、弃土等，在一171、定程度上将改变局部地区的地形地貌，破坏影响区域内的地表植被以及原来相对稳定的固定和半固定土质，使土壤变得疏松，造成塌陷，如疏于管理就会形成乱挖乱弃，弃土弃渣结构疏松，表层又无植被覆盖，遇有暴雨，极易造成严重的水土流失。3、交通风险*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 95 土地分割（交通、灌溉）引发的社会稳定风险，即项目在建设过程中，工程对原有土地周边的交通出行方式、耕地的灌溉方式造 成影响或改变，从而给人民群众的生活出行、农业生产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。4、项目其他方面的风险 项目其他方面的风险主要包括：居民收入方面、居民就业方面、公众参与方面等172、风险可能产生的点。13.2.5 公众参与态度调查公众参与态度调查 实地调查是应用客观的态度和科学的方法，对某种社会现象，在确定的范围内进行实地考察，并搜集大量资料以统计分析，从而探讨社会现象。实地调查是在传播研究范围内，研究分析传播媒介和受传者之间的关系和影响。实地调查的目的不仅在于发现事实，还在于将调查经过系统设计和理论探讨，并形成假设，再利用科学方法到实地验证，并形成新的推论或假说。项目公众态度调查主要采用问询法。在本次公众参与调查中，我们走访了项目所在地区规划、林业、环保、土地管理、水利及文物管理等有关部门，向有关行政领 导、管理人员汇报了本工程的总体设想，同时介绍了本项目的工程概 况及173、环保进展情况，认真听取了专家和有关人士对本项目环境保护的指导意见。他们一致认为本工程的实施对当地的经济的发展和航空交通安全都有较为积极的作用，也提出了工程建设应充分考虑周边群众提出的意见和建议。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 96 1 13 3.3 3 风险识别风险识别 拟建项目在建设、运行过程中引发社会稳定风险的因素众多，但 归纳起来主要有两类：项目对社会产生的负面影响风险和项目与社会 的互适性（社会对项目的认可接纳）风险。运用层次分析法，项目对社会稳定风险可分解为六种类型：政策规划和审批程序、征地拆迁及补偿、方案的技术经济性、生态环境影响、经济社会影响和媒体舆情。这六类可174、细分为 32 个因素，本节将结合本项目及周边环境特点，针对 32 个因素进行逐条对照，初步识别本项目风险因素如下表 13-1：社会稳定风险因素对照表。表表 1313-1 1 社会稳定风险因素对照表社会稳定风险因素对照表 类型 序号 风险因素 参考评价指标 是否为该项目风险因素 备注 一政策规划和审批程序 1 立项、审批程序 项目立项、审批的合法合规性。否 2 产业政策、规划 与地方总体规划、专项规划的相容性，周边敏感目标（重要厂矿企业、住宅、等）与拟建项目的位置关系和距离等。否 3 设计标准 与行业中长期规划的符合性、功能定位的准确性。否 4 立项过程中公众参与 项目方案、环评审批过程中的公示175、及诉求、负面反馈意见等。否 二征地拆迁及补偿 5 建设用地、房屋征拆范围 建设用地是否符合因地制宜、节约利用土地资源的总体要求，房屋征拆范围与工程用地需求之间、与地方土地利用规划的关系等。否 6 被征地农民就业及生活 农民社会、医疗保障方案和落实情况，技能培训和就业计划等。否 7 土地房屋征拆补偿标准 实物或货币补偿与市场价格之间的关系、与近期类似地块补偿标准之间的关系（过多或过少均为欠合理）。否 8 土地房屋征拆补偿程序和方案 是否按照国家和当地法规规定的程序开展土地房屋征收补偿工作；补偿方案是否征求公众意见等。否 9 特殊土地和建筑物的征收程序 涉及基本农田、军事用地、宗教用地等征收征用是176、否与相关政策的衔接等。否 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 97 10 管线迁改及绿化 管线迁改方案和绿化的合理性等。否 11 对地方的其他补偿 对因项目实施受到各类生活环境影响人群的补偿方案等。否 三方案的技术经济性 12 建设方案 建设方案的工程安全、环境影响等方面的风险因素。否 13 建筑工程施工可 能引起的影响 主要有不良地质诱发的工程风险，建筑弃砟场的选址及征地，建筑开挖的爆破振动，建筑开挖过程中造成地表水、地下水流失，施工中产生的污水，施工过程中引起的火灾、爆炸等事故，运营过程中建筑内空气动力学效应对周边环境的影响，运营过程中建筑内的火灾事故等。否 14 资金筹措和177、保障 资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分。否 四生态环境影响 15 大气污染物排放 施工、运营期间，工程施工 否 16 水体污染物排放 料运输过程中各污染物排放与环保排 否 17 噪声和振动影响 放标准限值之间的关系，与人体生理 否 18 电磁辐射、放射线影响 指标的关系，与人群感受之间的关系等。否 19 土壤污染 重金属及有害有机化合物的富集和迁移等。否 20 取、弃土场 取、弃土场设计是否符合环水保要求。否 21 日照、采光影响 与规划限值之间关系，日照减少率，日照减少绝对量，受影响范围、性质（住宅或其他）和数量（面积、户数）等 否 22 公共开放活动空间、绿地、水系、生态环境和景178、观 公共活动空间质和量的变化、公共绿地质和量的变化，水系的变化，生态环境的变化，社区景观的变化等 否 23 水土流失 工程实施引起地形、植被、土壤结构可能发生的变化 否 24 其他影响 如文物、古木、墓地以及生物多样性破坏 否 五经济社会影响 25 对周边土地、房屋价值的影响 土地价值变化量和变化率、房屋价值变化量和变化率影响等 否 26 就业影响 项目建设、运行对周边居民总体就业率影响和特定人群就业率影响等 否 27 群众收入影响 项目建设、运行引起当地群众收入水平变化量和变化率，以及收入不均匀程度变化等 否 28 流动人口管理 施工期流动人口变化、运行期流动人口变化管理的影响等。否 29 179、商业经营的影响 施工期、运行期对当地商业经营状况的影响。否 30 施工措施的影响 拟建项目施工措施对周边居民生活的影响。否 31 对周边交通的影响 施工过程对周边人群交通出行的影响，运行期间各类立交工程对周边人群、农民耕种、放牧等的影响 否 *有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 98 六媒体舆情 32 媒体舆论导向及其影响 是否获得媒体支持，是否协调安排有权威、有公信力的媒体公示项目建设信息、进行正面引导，是否受到媒体的关注及舆论导向性的信息。否 1 13 3.4 4 风险评估风险评估 综合各单因素风险对拟建项目整体的风险影响，将项目整体风险估计结果与风险评判标准进行对比，确定风险180、等级。根据总体评判标准、预测可能引发的风险事件及可能参与的人数、单因素风险程度和综合风险指数等方面综合评判项目的初始风险等级。项目整体的风险等级依据“就高不就低”的原则和“叠加累积”的原则进行判断。判断结果见表13-2。表表 1313-2 2 项目社会稳定风险等级评判参考标准表项目社会稳定风险等级评判参考标准表 风险等级 高（重大负面影响）中（较大负面影响）低（一般负面影响）总体评判标准 大部分群众对项目建设实施有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突。多数群众理解支持，但少部分群众对项目建设实施有意见。可能引发风险事件评判标准 181、如冲击、围攻党政机关、要害部门及重点地区、部位、场所，发生打、砸、抢、烧等集体械斗、聚众闹事、人员伤亡事件，非法集会、示威、游行，罢工、罢市、罢课等。如集体上访、请愿，发生极端个人事件，围堵施工现场，堵塞、阻断交通，媒体（网络）出现负面舆情等。如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等。风险事件参与人数评判标准 200人以上 20人200 人 20人以下 单因素风险程 2个及以上重大或5个及 1个重大或2到4个较大 1个较大或1到4个一 度评判标准 以上较大单因素风险 单因素风险 般单因素风险 综合风险指数评判标准 0.64 0.360.64 0.36 *有限公司有限公182、司*房地产房地产建设项目建设项目 99 表表 1313-3 3 本项目社会稳定风险等级评判结果本项目社会稳定风险等级评判结果 风险等级 高（重大负面影响）中（较大负面影响）低（一般负面影响）总体评判/可能引发的风险事件/个人上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等。风险事件参与人数/20人以下 单因素风险程度评判标准/1个较大单风险因素 综合风险指数评判标准/0.15 由表13-3对照结果可以看出，本项目在未采取防范和化解措施的情况下，属于轻微风险项目。1 13 3.5 5 风险防范和化解措施风险防范和化解措施 *有限公司*房地产建设项目主要是居住地产开发建设及附属道路、室外供排183、水工程、室外供电工程等附属工程。项目主要风险因素为项目施工过程中产生的建筑垃圾污染，可以在施工过程中加强生产控制和污染治理力度，避免污染事件的发生。1313.6 6 风险等级风险等级 在采取以上可行、有效的风险防范、化解措施后，通过预测落实措施后每一个主要风险因素可能引发风险的变化趋势（包括发生概率、影响程度、风险程度等）综合判断拟建项目落实风险防范、化解措施后的预期风险等级，详见措施前后各因素风险变化对比表*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 100 13-4。表表1313-4 4 措施前后各因素风措施前后各因素风险变化对比表险变化对比表 序号 风险因素（w）风险概率 影响程度 184、风险程度 措施前 措施后 措施前 措施后 措施前 措施后 1 房屋征拆范围 很低 很低 无 无 无 无 2 土地房屋征拆补偿标准 很低 很低 无 无 无 无 3 噪声和振动影响 很低 很低 中等 无 无 无 无 很低 很低 较低 无 无 无 无 很低 很低 较低 无 无 无 无 4 对周边交通的影响 很低 很低 无 无 无 无 5 电磁辐射影响 很低 很低 无 无 无 无 6 施工措施的影响 很低 很低 很低 无 无 无 无 很低 很低 很低 无 无 无 无 很低 很低 很低 无 无 无 无 很低 很低 很低 无 无 无 无 很低 很低 很低 无 无 无 无 很低 很低 很低 无 无 无 无 185、7 其他影响（文物、古木、墓地以及多样性破坏）很低 很低 无 无 无 无 8 水土流失 很低 很低 无 无 无 无 9 水体污染物排放 很低 很低 无 无 无 无 10 公共开放活动空间、绿地、水系、生态环境和景观 很低 很低 无 无 无 无 11 取、弃土场 很低 很低 无 无 无 无 12 大气污染物排放 较低 较低 较低 无 较小 微小 1313.7 7 风险分析结论风险分析结论 通过上述对*有限公司*房地产建设项目社会稳定风险分析，对项目建设的合法性、建设标准、建设用地及征地拆迁补偿、既有管线拆改、生态环境保护、文物保护、交通影响、施工措施及对项目周边生产生活的其他影响的等方面全方位进186、行风险识别及分析，风险发生的可能性及影响程度，提出防范和化解风险的方案措施，提出采取相关措施后的社会稳定风险等级建议，得出如下分析结论：*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 101 （一）主要风险因素 1.项目建设的合法性 项目前期工作是依法合规的。本项目建设合法性不存在风险内容。2.建设用地及征地拆迁补偿 项目占地为政府拆迁净地，不存在征地拆迁风险。3.施工措施 施工过程中会产生噪音影响、环境影响、出行不便等因素，以及施工 安全、施工管理等方面不稳定因素，同时还要考虑用工安全、安全保障、工资发放、工程款支付等产生引发社会不稳定的因素；建设单位、施工单位、地方政府紧密配合，采取有效187、防范措施，可有效降低引发社会不稳定 问题的可能性，及时化解矛盾，社会稳定风险等级评价为低风险。（二）拟建项目风险等级 项目为城镇改造项目，从立项之初就为公众所广泛关注，各级部门对本项目倾注了更多的关注和关心，在共同的努力下，相应对策切实落实到位后，本项目风险的发生频率和影响程度将明显下降。综合分析，该项目初始风险等级为低风险，经过采取措施后的预期风险等级为微风险。（三）落实风险防范、化解措施的有关建议。发挥当地政府及其相关职能部门在项目社会稳定风险管理工作中的主导作用，构建合理、通畅的风险管理联动机制，通过制定项*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 102 目风险管理工 作计划，深188、入开展调查分析，加强对项目的正面宣传，优化设计方案，强 化施工和运营期的管理，全方位地落实、开展风险管理工作，风险发生概率将进一步降低、风险影响程度亦将减小。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 103 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 14.1 结论结论*房地产建设项目伴随着*县城关区域的大力发展，未来潜力巨大，项目建成后将缓解区域内居民住房压力，改善居民的居住条件，提高*县房地产行业的竞争力，带动*县第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。同时，该项目建成后将与生态景观带融为一体，构造成由区域、项目和景观三个层面所组成的立体生态体系，打造成和谐、宜居、低碳的生189、态小区，实现经济效益和环境效益的双赢。*房地产建设项目地理位置优越，市场前景广阔，有较强的市场竞争力。项目公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实，项目投资构成合理。该项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011 年本）（修订）（发改委 2013 年 21 号令）中允许类项目的规定，是当前国家允许的建设项目；符合*县城市总体规划；符合市场经济发展的要求；符合*有限公司的发展需要，符合经济、社会、环保生态效益三统一的方针，具有较好的基础条件和市场前景，并且带动建材、家居、装修等相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。因此，经研究分析论证，*有限公司*房地产建设项目是十分必要的，也是可行的。*有限公司有限公司*房地产房地产建设项目建设项目 104 14.2 建议建议 1、建议建设前重点做好项目有关各方的协调工作，保证项目顺利实施。2、完善项目法人责任制、招标投标制和建设监理制，保证质量、进度目标和投资计划的实现。3、项目建设要坚持节约用地原则，合理利用土地，尽快落实建设资金，确保工程如期建设投入运营。4、建议做好长期规划，采用先进管理、先进技术、先进设备，为进一步发展打下坚定基础。5、做好环境卫生，最大限度地减少环境对生活质量影响。6、做好管理工作，制定物业管理制度，实行标准化管理。