1、湖北楚立鼎置业有限公司小港荣鑫府住宅小区建设项目申请报告目 录第一章 申报单位简介及项目概况1第一节 申报单位概况1第二节 项目概况2第三节 结论与建议7第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析10第一节 发展规划10第二节 规划分析论证13第二节 产业政策及市场准入分析22第三章 资源开发及综合利用分析28第四章 节能方案分析33第一节 能耗分析33第二节 节能措施和效果分析35第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案42第六章 建筑安全分析与评价45第一节 消防设计方案及评价45第二节 电气消防设计及评价47第三节 防雷设计方案及评价51第七章 环境和生态影响分析52第八章 项目招投标及2、实施进度安排56第九章 经济影响分析62第一节 总投资及资金筹措62第二节 经济效益分析64第三节 区域经济影响分析71第十章 社会影响分析73 第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为湖北楚立鼎置业有限公司。本公司是2010年9月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定资质。公司注册资金1000万元，现有职员22人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设综合部，企划营销部，工程部，财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。湖北楚立鼎置业有限公司本着“以人为本，铸造精品”的理3、论，在洪湖市汊河镇、大同湖管理区、小港管理区等地正在投资铸就精品小区，将以新颖的设计，优美的环境，完美展示现在都市生活的新空间，为住户创造一个优美、舒适、文明和具较高文化品味的生活环境。二、资金实力及开发资质情况湖北楚立鼎置业有限公司成立于2010年9月，公司注册地为洪湖市新堤办事处桑柳村二组跑马路56#，；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营有效期至2020年9月13日。公司注册资本金：壹仟万元；法定代表人：廖晓玲房地产开发资质等级：暂定资质荆房开暂【2010】051号第二节 项目概况一、项目名称：小港荣鑫府住宅小区建设项目二、建设性质：新建普通商品房开发三4、建设单位：湖北楚立鼎置业有限公司四、建设地点：本项目拟选址在214省道旁，东临富迪小港购物广场，南临港南三路，西临小港中学，北临迎宾路，该地块呈现规则长方形格局，地势整体较为平整。该地段是小港农场管理区港南镇新区，规划超前，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。本项目开发建设小港荣鑫府住宅小区，项目总用地面积为8822平方米。详见下图：五、建设规模(一)建设规模：项目总占地面积为8822平方米(折合13.2亩)，总建筑面积为15792平方米，共七栋商用住宅楼。规划容积率为1.79，建筑密度为29%，绿地率为30%。可提供普通商品住宅132套，居住人口约5、428人。(二)项目建设内容1、建设内容：项目建设7栋，其中1#、2#楼为6层商用住宅楼，3#、4#楼、5#、6#、7#楼为6+1式居民住宅楼，地上合总建筑面积15792平方米。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。82具体建设内容详见下表：功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积()户型编号户型户型平均面积()地上()车库面积（）总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)备注住宅面积商用面积小计()商用住宅楼1#楼6+118.6883.57A三室二厅二卫114.991149.92254.41404.32砖混1032商用住宅楼2#楼6+118.61740.99A三室二厅二6、卫113.442268.82504.182773砖混2065住宅楼3#楼616.6819.31B三室二厅一卫107.021284.222351519.22砖混1239住宅楼4#楼616.61596.2B三室二厅一卫104.092498.24462.32960.54砖混2478住宅楼5#楼616.61109.92A/C三室二厅二卫/二室二厅一卫96.371734.69323.42058.09砖混1858住宅楼6#楼6+118.61540.59B三室二厅一卫100.472411.28445.42856.68砖混2478住宅楼7#楼6+118.61131.42C二室二厅一卫78.121874.8337、45.322220.15砖混2478合计-8822-13222758.581811.4215792-132428-四、项目定位该项目位于214省道附近，交通便利，是小港农场管理区港南镇开发新区地段，项目建成后，将形成三大功能：一是吸引商贸流通功能。商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。二是房产开发功能。项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造小港农场管理区港南镇的舒适住宅环境和人性化8、的住宅家园。三是居民安置功能。通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，将成为小港农场管理区港南镇区域商贸居住、休闲娱乐的高档品质水乡经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅132套。主力户型为三室二厅二卫、三室二厅一卫和两室一厅一卫。其平均户型面积为109平方米左右。五、拟建项目建设期根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟18个月建设完成(2012年1月至2013年6月)。六、拟建项目投资本项目总投资2100万元，其中工程费用1476.76万元，工程建设其他费用9、523.24万元(含土地费用) ，预备费100万元。详见投资估算表。七、资金筹措本项目全部由项目申请单位自有资金2100万元，没用任何负债。八、项目主要技术经济指标编号项目数量单位1规划总用地面积8822平方米2总建筑面积15792平方米3地上总建筑面积15792平方米其中住宅建筑面积13222平方米商用建筑面积758.58平方米储藏室1811.42平方米4容积率1.795住宅总户数132户6居住人口(3.25人/户)428人7非机动车停车数224辆8机动车停车数69辆9建筑密度29%10绿地率30% 第三节 结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、10、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权出让合同2011年10月23日由洪湖市国土资源局签的土地成交确认书合规合法洪湖市国有土地资源局签出让合同土地利用用途合规性住宅7栋住宅楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率1.79；建筑密度29%容积率1.79；建筑密度29%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设新建普通商品用房符合政策洪湖市小港农场管理区发展规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型多层住宅区高度契合洪湖市小港农场管理区发展规划产业11、政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房132套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模1.5万多平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质四级(暂定级)暂定级符合要求资质证书拆迁补偿和移民安置拆迁补偿标准(洪城改办20082号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建12、地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能58%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准多层建筑设计规范防雷商住小区三类13、等级设防雷系统按三类等级设防达标多层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上二级达标多层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)表2二级标准限值CO、NO2 、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准COD ：130mg/ L BOD5 ：70mg /LSS ：100mg/ L达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率21%本项目内部收益率21%优于标准经济评价(第三版)行业14、影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持征地补偿；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的征地补偿成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项15、目予以审核通过。第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划一、洪湖市小港农场管理区经济发展现状简介洪湖市小港管理区位于洪湖市中南部，南枕长江，北倚汉宜高速公路，东毗三国古战场乌林，西临风光旖旎的百里洪湖，214省道纵贯全境，现有人口1.32万人，国土总面积26.5平方公里。小港农场管理区驻港南镇。管理区加大调整农业结构力度，实施水产板块建设，形成了全区水产养殖面积占耕地总面积85%；2007年全区水产产值占农业总产值85%；水产业收入占农业收入总额85%的格局。加大工业改制招商力度，工业发展迎来了第二个春天，企业税收利润年年创新高，现有规模工业企业5家，省级产业化龙头企业1家。16、主要工业产品有：水产品加工、食品饮料、石化填料、纺织服装，其中无铅松花皮蛋、素身荷叶茶、龙虾仁、九妹鱼、藕粉、香腊板鸭等绿色食品远销俄罗斯、美国、欧盟。城镇建设步伐加快。管理区抓住小港大桥新建、214省道改道的机遇，实施“西改东扩”战略，不断加快城镇建设步伐，集镇面积由原来的0.8平方公里，扩大到1.5平方公里，一个功能完善、设施齐备的小城镇已初具规模。新农村建设扎实推进。小港被纳入全省仙洪新农村建设试验区，小港经济社会发展迎来了千载难逢的机遇。随着一大批建设项目的对接和实施，必将有力地促进小港的建设和发展。全区2007年实现地区生产总值1.18亿元，工商税收首次突破150万元，农民人均收入417、625元。小港管理区现有常住人口13269人，为确保职工基本养老保险惠民政策实现全覆盖，小港管理区加大政策宣传力度，通过广播、标语等多种形式向农工宣传社保政策，鼓励他们踊跃参保。在加大社保政策宣传的同时，不断完善服务体系，简化缴费程序，同时对未参保人员统一登记造册，并按现行参保政策，分类指导，组织参保。截至目前，全区已参保职工近6000人。洪湖市小港管理区得天独厚的区位优势，风景如画的自然风情，无穷碧绿的投资环境，是海内外投资者的理想之地，是开发商的发财之园。为充分发挥资源优势，小港管理区拟定在特种水产养殖加工、农副产品批发中心、建综合性生态旅游度假村、园林式的住宅区等方面对外招商，实行经济合18、作。二、项目建设的必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。洪湖市作为湖北省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。1987年7月31日，经中华人民共和国国务院批准，撤销洪湖县，设立洪湖市，行政区域、隶属关系不变。洪湖市现属湖北省荆州市管辖。由此以来，洪湖市作为荆洲区域县市之一，成为武汉城市经济圈的重要组成部分，为洪湖经济的腾飞提供一定的基础，同时由于19、区位优势及洪湖市近几年房地产行业的快速发展，洪湖市房地产行业由此也得到了飞速发展，部分洪湖市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往洪湖市及小城镇购房置业。伴随洪湖市小港农场管理区数十年的经济发展变迁，小港荣鑫府结合当地特色民俗文化、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体住宅小区，满足当地居民住房保障需求已经成为洪湖市小港农场管理区近几年建设工作中所必须进行的重点。现小港农场管理区港南镇新区属于镇商居发展新区，按照小港农场管理区布局规划，小港农场管理区港南镇的居住环境将大大改善，从而可以提高小港农场管理区港南镇房地产的价值。预计未来二、三年小港农场管理区港南镇的房地产市场以改善型20、自住和购买首套房的刚性需求为主，经调查小港农场管理区港南镇及相邻镇区的在售和已售楼盘，一些中、高档精品小区的销售情况很好，经向相关楼盘的销售人员调查和分析得出，其主要是因为近年来小港农场管理区港南镇的经济迅速，很大一部分在小港农场管理区港南镇及相邻镇区投资办厂做生意的老板、外出打工的建筑包工头、种粮大户和本地人，他们的收入大大提高后，有比较强烈的改善型自住要求。经调查小港农场管理区港南镇相邻镇区做得好的高档楼盘，即便价钱高点也基本上是供不应求的。住宅价格已达到1500-1800元/m2，商铺价格到3800-5000元/m2。预计小港农场管理区港南镇未来类似的高档楼盘还有很大的市场和上升空间。因21、此本项目小港荣鑫府的建设，不仅是洪湖市小港农场管理区住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。第二节 规划分析论证一、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要22、求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心23、城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代24、工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设以汉洪监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和仙崇一级公路为代表的三条高等级公路；25、二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港口前期工作；四是升级汊腰线、黄观线和新峰线三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个等级客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加26、固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、27、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级，提高城乡信息化与农用水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的生活性服务28、业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的生产性服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住29、一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在30、洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、31、惠民生相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业发展。三是积极发展文化产业，力争在发展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会特殊群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、管理规范化。(二)洪湖32、市小港农场管理区城镇发展总体思路洪湖市小港管理区(农场)位于美丽富饶的江汉平原南部，南枕黄金水道长江，通巴陵，畅潇湘；北接宜黄高速公路，上游三峡，下览武汉；东与三国古战场乌林寨毗邻；西临风光旖旎的百里洪湖；内荆河可载千吨货轮绕场，214省道自北向南横穿全境，地理位置十分优越。洪湖市小港管理区下辖5个农业大队、2个商贸服务公司、11家工业企业、4所学校、1所职工医院，是一集农、林、牧、副、渔，工、商、建、运、服务于一体的综合性农垦管理区。辖区现有人口1.2万人，国土总面积25平方公里，耕地面积2.7万亩，其中特种水产养殖面积1.8万亩。现有成材树木78万株，活立木蓄积量6万方，森林覆盖率22.833、%。受亚热带季风气候影响，四季分明，雨量充沛，气候适宜，农业资源丰富。主要农副产品有：稻谷、蔺草、瓜果、蔬菜、莲藕；主要水产品有：草鱼、鲤鱼、白鲢、鲫鱼、河蟹、甲鱼、乌鳢、龙虾、黄鳝、泥鳅；主要林木有：水杉、池杉、棕榈树、香樟，各种花卉苗木；主要工业产品有：藕粉、香腊板鸭、磨皮莲、武昌鱼、九妹鱼、洪湖鱼、虾仁、虾壳、素身荷叶饮料、素身荷叶茶、无铅松花皮蛋、红心咸蛋、榻榻米草席、草编工艺品、塑料编织袋、铲运机、化工填料、服装服饰、纺织印染、电源电瓶等。2009年全区(场)实现工农业总产值1.8亿元，其中农业总产值7000万元，出口创汇200万元，实现利税800万元。小港管理区始办于二十世纪五十年34、代后期，前身为国有农场，进入新世纪后改制为管理区。辖区现有1.8万亩特种水产养殖基地，引进无污染的天然洪湖水养殖，水草资源丰富，名特优水产品肉美味鲜，畅销海内外，已形成规模效益。有湖北省农业产业化龙头企业鱼米乡绿色食品有限公司、宏业特种水产品有限公司，采取基地+农户的形式，一头连市场，一头连农户，把产、销、加，贸、工、农有机结合，延伸农业产业链条，形成了强大的幅射和带动效应。有获国家级铜牌奖的立体生态林业，农田林网化、渔池林网化已具规模，新兴村庄、集镇掩映其间，被誉为“江汉平原的绿宝石”，无处不以其独具情趣的水乡风情向世人展示着她自然、纯朴的生态之美；还有最具现代气息的园林式小城镇，街道宽阔，35、楼房鳞次栉比，绿树成荫，商业网点密布，是洪湖东岸重要的商品集散地。小港农场管理区港南镇的思路是，一是坚持工业兴区战略不动摇，扩大工业企业，新招千万元企业落户工业园区，壮大工业经济。二是大力发展现代农业发展两个农业板块，调优农业产业布局，大力发展名特优。三是加大内部管理力度，勤俭办事业。四是抓住危房改造等项目发展机遇，搞好城镇、乡村建设。五是不断解放思想，大胆探索，学习外地先进经验，发展地方经济。二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析洪湖市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及洪湖市住房建设“十二五”规划纲要均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和36、专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展37、住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。根据荆住保发20119号文件要求，下达我市2011年住房保障目标任务分别是：新增住房补贴家庭100户；新建廉租住房200套；新建公共租赁住房590套；经济适用住房200套；城市棚户区改造390套；国有垦区危房改造2639套；(其中：大同湖农场1128套、大沙湖农场1010套、小港农场431套)。洪湖市棚户区改造2011年目标任务2639套，现有部分签订拆迁补偿安置协议户数，未开工项目名称是大同湖农场、大沙湖农场、小港农场，套数2000套。未开工原因没有配套资金，计划在年底开工。本项目正是紧紧围绕洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和洪湖市住房建设规划38、的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，同时结合小港农场管理区总体规划，有针对性开发适合洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容相互衔接。本项目为了响应市委市政府关于加快住房保障建设力度，改善小港农场管理区港南镇集镇面貌及当地居民居住环境，将小城镇规划的新区开发成商品房项目，符合当地政府规划要求。第二节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年要继续搞好房地产市场调控，严39、格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。现在投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套；考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地40、供应、信贷支持、税费减免等政策。同时还抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。表：近几年全国保障房计划及完成情况(单位：万套)住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。今年政府工作报告中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。另外，房产税在去年41、沪渝两地试点的基础上范围有望扩大。由此可见，住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点，这将为梳理个人住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大等政策提供必要条件，可能为房价合理回归、限购等行政手段的逐步退出创造条件。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证房地产业健康、持续、有序的发展，本项目主要开发的产品为中低价位、中小套型普通商品住房，与政府倡导的加快普通商品住房建设政策意见完全相符。二、洪湖市房地产市场运行情况1、洪湖市房地产2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数42、据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售面积的走势和发展前景。洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体下降的态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上43、一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。2010年洪湖市建筑业快速发展。伴随固定资产投资的高位运行，建筑业呈现快速发展的势头，2010年全县建筑业实现增加值32.30亿元，增长40.65%。具有资质等级的建筑企业5家，实现利润2668.5万元。全市房屋建筑施工面积152.76万平方米，同比增长12.2%；房屋建筑竣工面积128.13万平方米，同比增长53.7%。受国际经济危机影响，洪湖市2011年下半年房地产开发产销出现回落。洪湖市不属限购城市，全市房地产开发本年投资11.37亿元，同比略44、增21.3%。商品房销售面积33350平方米，同比上升36.4%；商品房销售额21.45亿元，同比上升16.6%。至2011年9月份开始，受国家调控政策的深入影响，洪湖市房地产市场未出现大起大落趋势，房地产市场火爆难再现，与此同时作为荆洲地区之一的洪湖市，房地产市场受荆洲市的带动，市场也出现了回暖，成交量及成交价格均出现了一定程度上涨。2、本项目定位本项目为房地产开发项目，形象定位于新建商品房项目，建成小型节能生态多层住宅社区，目标客户主要为当地镇居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅132套。主力户型为三房二厅二卫、两室一厅一卫、三房二厅一卫。其平均面积为109平方米左右。三、项目资本金45、政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)提出13条意见促进房地产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资全部由开发商自筹，项目资本金为100%，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本项目属于节能生态小型社区房地产开发项目，根据国家发改委出台的产业结构调整指导目录(2011年本)规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓励类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。五、行业准入标准及评价城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定以及湖46、北省城市房地产开发经营管理办法就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (1)注册资本金在200万元以上； (2)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。 2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目： (1)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制； (2)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不47、超过60万平方米； (3)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过35万平方米； (4)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米。 项目申报单位房地产开发资质为四级资质，可一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米；而本项目开发的总建筑面积15792平方米，低于15万平方米市场准入门槛，因此符合房地产行业的准入标准要求。第三章 资源开发及综合利用分析一、 概述湖北省洪湖市被批准为湿地自然保护区，同时按国家要求建设为“资源节约型、环境友好型”两型社会地区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，48、即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。二、资源开发利用方案本项目建设的原材料主要为土地和钢材、商品砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应主要为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善49、。可就地解决；土石方供应要在合理利用土地的前提下与村民协商解决，主要资源利用数量预测如下：1、土地资源：规划征地面积为8822平方米，规划用地性质为住宅用地，项目建设单位以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。2、水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自市政管网自来水，预计正常年耗水量4.5万立方米。3、电力资源：本项目电力全部由洪湖市供电公司提供，主要用于家庭照明、空调和小区路灯照明等，正常年用电量为13.2万度电，洪湖市供电公司可满足用电需求，不会对全市用电构成重要影响。4、煤气资源：本项目居民日常生活所需煤气资源，燃煤使用每年13吨，天燃气每年消耗3.04万立方米。5、建筑原材料：本项50、目全部建成后预计需消耗钢材1363吨；商品混凝土4554立方米。三、资源节约要求及措施(一)要求：根据国家可持续发展战略和“十二五”规划纲要，在建设中应重点贯彻执行“节能、节水、节地、节材”八字方针，加强工程项目生态环境建设，从而带动房地产业的发展，实现社会、经济、环境效益的统一。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少251、0%，建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65%的目标；绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年的目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。(二)具体措施1、能源系统：充分考虑绿色能源的使用，绿色能源的使用率应达到一定的水平，在住宅楼可引入太阳能照明系统等，多使用可再生能源，同时要避免能源使用的浪费。2、水环境系统：保证节水器具的使用52、率达到100%；污水处理率应达到100%，达标排放率必须达到100%。3、大气环境系统：采用自然通风，设置有通风换气设施；禁止使用对臭氧层产生破环作用的氟利昂类产品。4、声环境系统：公用设备应采取减震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或种植树木等)，减少外部噪声对小区内声环境的影响。5、光环境系统：采光应尽量使用自然光，灯具全部使用节能灯具；通过高、中、低、远、近、虚、实等不同照明形式，在不同区域按不同要求，合理配置路灯、草坪灯、地灯、形成丰富多彩、温馨宜人的立体照明系统。6、热环境系统：采暖、空调及热水供应应尽量利用太阳能、地热能等绿色能源，推广采用采暖、空调、生活热水三联供的热环境技53、术。7、绿化系统：加强道路绿化，设置绿化带，充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化；提倡垂直绿化，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植。8、废弃物管理及处置系统：工地生活垃圾必须分类收集，应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化，用于特种垃圾收集的器具，必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%，分类率应达到70%；生活垃圾应全部实行袋装、密封容器存放、集中处理或外运，生活垃圾收运密闭率、处理与处置率应达到100%。9、绿色建筑材料系统：项目建设采用的建筑材料中，应尽量使用可重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R材料)，3R材料的使用量应占所用材料的354、0%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；项目建设中不得使用对人体健康有害的建筑材料或产品，应选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品。四、资源利用效果及评价1、建筑节能：通过采取各种建筑节能技术，本项目新建建筑可实现建筑节能58%，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；2、建筑节地通过合理设计和平面布局，在符合健康卫生和采光标准的前提下合理提高建筑密度和容积率；充分开发利用城市地下空间。该项目可实现节地30%，高于2010年节地率20%目标要求。3、建筑节水通过实施降低供水管网漏损率；强化节水器具的应用；推进污水再生利用、55、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求。4、建筑节材本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品质，延长建筑使用寿命等建筑节材措施，可实现再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；可充分满足2010年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。第四章 节能方案分析 第一节 能耗分析一、用能标准及节能规范 国务院关于加强节能工作的决定国发200628号； 中华人民共和国节约能源56、法民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)建设部夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JCJ26-95采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003外墙外保温工程技术规程JGJ138-2004民用建筑热工设计规范GB50176-93 建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T 50033-2001民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92二、能源消耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管DN100，设置LXS-100水表，由从发展大道主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活用水标准：每人57、每日平均用水150L，小时变化系数取2.5，居民最高用水为117立方米。2、物业及门卫用水标准：每人每日150L，小时变化系数1.2，最高日用水量为0.5立方米。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m2.d，绿化率为31%，则浇洒用水量约3.91立方米。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%15%计算。经具体测算年耗水量为4.5万立方米。(二)电耗1、本工程供电电源由附近区域变配电站380KV市政电源引来。2、负荷计算表如下：用电设名称计算负荷面积/户数标准年用电量住宅照明132户100KW/户.月15.8万KWh商业用电758.58平方米58、2200KW/月0.2万KWh(三)天然气消耗量1、小区所需燃气源为管道天然气，由市政中压天然气管网提供总管径为DN150。2、生活用气量本小区规划居民总户数为138户，每户居民用气设备按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，每户居民配置膜式IC卡燃气表一只，额定流量1.57m3/h。居民生活用燃具的同时工作系数取0.134，天然气小时用气量为： Q=1321.570.134=29m3/h3、按天均用气时间3小时测算，则年均用气量为3.04万立方米/年。 第二节 节能措施和效果分析一、建筑围护结构节能工程方案1、围护结构构造外墙类型：水泥砂浆(20mm)+加气混凝土砌块(B05级)(250mm)+59、水泥砂浆(20mm)。屋面类型：屋面、地面砖(10mm)+水泥砂浆(25mm)+高分子树脂、活性材料(1.5mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+1：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)(20mm)+挤塑聚苯板(40mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)。架空楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(30mm)+水泥砂浆(20mm)。普通楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(20mm)+水泥砂浆(20mm)。外窗类型：断热铝合金普通中空玻璃窗+6+12A+6，自身60、遮阳系数0.5，传热系数3.3 W/m2.K。二、建筑热工节能计算汇总表(一)主要热工性能参数体形系数判断 表 1体型系数实际值0.34体型系数限值0.35体形系数满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.3条的规定。外墙类型传热系数 表2外墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00加气混凝土砌块(B05级)2500.192.811.052.961.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2901.103.45墙体热阻Ro=Ri61、+R+Re= 1.25 (m2.K/W)墙体传热系数 Kp=1/Ro= 0.80 W/(m2.K)太阳辐射吸收系数=0.70热桥梁类型传热系数 表3热桥过梁类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/ W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土2001.7417.200.141.981.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥过梁各层之和2900.893.25热桥过梁热阻Ro=Ri+R+Re=1.04(m2.62、K/W)传热系数K=1/Ro=0.96热桥柱类型传热系数 表4热桥柱类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/ W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土5001.7417.200.294.991.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥柱各层之和5901.046.26热桥柱热阻Ro=Ri+R+Re=1.19(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.84外墙平均传热系数判定 表5朝 向平均传热系数热惰性指标63、内表面最高温度传热系数限值热惰性指标限值内表面最高温度限值是否满足标准要求东0.973.4535.811.002.5036.90满足南1.073.4535.921.503.0036.90满足西0.973.4535.811.002.5036.90满足北1.023.4535.771.503.0036.90满足屋面传热系数判定 表6屋顶类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数屋面、地面砖102.1818.650.000.091.00水泥砂浆250.9311.370.030.311.00高分子树脂、活性材料1.5164、000.00225.000.000.001.00防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.001：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)200.365.640.060.311.00挤塑聚苯板400.030.321.210.391.10防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00屋顶各层之和259.51.412.77屋顶热惰性指标 D=2.769屋顶热阻Ro=Ri+R+Re= 1.65、57 (m2.K/W)屋顶传热系数 Kp=1/Ro= 0.64 W/(m2.K)太阳辐射吸收系数=0.50内表面最高温度：38.37限值 = 36.9屋顶满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。分户墙传热系数判定 表7隔墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/ W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00加气混凝土砌块2000.243.510.832.911.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2400.353.39墙体热阻Ro=Ri+R+Re=1.066、2(m2.K/W)墙体传热系数K=1/Ro=0.98W/(m2.K)隔墙满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。架空楼板传热系数判定 表 8架空楼板类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00挤塑聚苯板300.030.320.910.291.10水泥砂浆200.9311.370.020.241.00楼板各层之和1901.021.97楼板热阻Ro=Ri+R+Re= 1.18 (m2.K/W)楼67、板传热系数 Kp=1/Ro= 0.85 W/(m2.K)架空楼板满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。楼板传热系数判定 表 9楼板类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00挤塑聚苯板200.030.320.610.191.10水泥砂浆200.9311.370.020.241.00楼板各层之和1800.721.87楼板热阻Ro=Ri+R+Ri= 0.95 (m2.K/W)楼板传热系数 Kp68、=1/Ro= 1.05 W/(m2.K)楼板满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。外窗传热系数判定 表 10外窗类型窗框玻璃单立面最大窗墙比朝向传热系数K(m2K)/w窗墙比限值1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.28东3.300.3窗墙比满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的东向单立面最大窗墙比。故该向外窗满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.30南3.300.3窗墙比满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的南向单立面最大窗墙比。故该向外窗满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗669、+12A+60.25西3.300.25窗墙比满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的西向单立面最大窗墙比。故该向外窗满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.25北3.300.25窗墙比满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的北向单立面最大窗墙比。故该向外窗满足标准要求。(二)规定性指标校核结果各分项指标校核情况 表 10建筑构件是否达标体形系数满足标准要求。外墙的传热系数满足标准要求。屋面的传热系数满足标准要求。东向窗的窗墙比满足标准的要求。南向窗的窗墙比满足标准的要求。西向窗的窗墙比满足标准的要求。北向窗的窗70、墙比满足标准的要求。架空楼板的传热系数满足标准要求。楼板的传热系数满足标准要求。规范说明：与湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)相比较，该建筑物因为外窗、东南西北朝向的窗墙比不超过规范中的外窗窗墙比的限值，所以外窗满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的规定。指标满足规范要求。结论：规定性指标能满足建筑节能要求。四、节电设计方案(1)供配电设计本着经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。(2)合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。(3)根据各建筑物的功能及用电负荷性71、质，设置必要的计量表，进行奖罚考核。(4)实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。(5)采用照明节能灯，建筑节能率为大于12%(节电率大于60%)，可以减少10%照明用电。 五、给水排水节能方案 (1)尽可能利用太阳能用作多层楼热水加热。(2)合理利用市政管网余压，采用直接给水方式。 (3)采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。六、暖通空调动力节能 (1)减少冷热负荷：改善建筑的保温隔热性能，局部热源就地排除，控制和正确使用室外新风量。(2)利用自然冷源。(3)减少风机电耗。(4)改进气流组织。(5)采用科学、高效的空调系统，可减少系统能耗。例如：采用变频控制72、技术，空调风水系统节能率为10%50%；按用户计量冷热量，可节能20%左右。七、节能效果分析通过采取各种节能措施，本项目每平方米建筑面积年耗电约为42.34千瓦时/平方米，低于湖北省住宅建筑年平均耗电59.5千瓦时/平方米的指标。本项目严格执行国家各项节能标准，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准等方面采取的节能降耗措施，通过采取各项节能措施，节能率可以达58以上，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求。 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 一、项目选址及用地方案(一)项目建设地址：本工程选址在洪湖市小港农场管理区港南镇新区，项目规划用地范围为8822平方米，详见下图73、：(二)项目用地方案：土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市小港农场管理区港南镇房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。1、场址土地使用权及占地面积：土地使用权属湖北楚立鼎置业有限公司，使用权面积为8822平方米，住宅使用年限为70年，使用性质为住宅用地。2、土地利用现状与相关规划：本项目在214省道附近，东临富迪小港购物广场，南临港南三路，西临小港中74、学，北临迎宾路，该地块呈现规则长方形格局，地势整体较为平整。项目总用地面积为8822平方米（13.2亩）。建筑总面积15792平方米，其中地上住宅建筑面积15792平方米。建筑密度为29%、容积率为1.79、绿地率为30%，可提供普通商品住宅132套，居住人口约428人。项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。二、土地利用合理性分析(一)土地利用总体规划符合性分析：本项目征地8822平方米(折合13.2亩)，各项指标均符合规划部门对于小港农场管理区总体规划的要求，严格按照洪湖市规划部门的规划指标规划建设。随着洪湖市小港农场管理区港南镇经济的不断发展，以及洪湖市小港农75、场管理区港南镇基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房、居住，同时洪湖市作为荆洲地区的重要组成部分，房地产市场的供求关系将不断接收来自荆洲市的辐射，且洪湖市具有良好的人物、风景及古文化资源，投资吸引力进一步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济效益被充分聚集和放大。该区域内的土地利用市场价值也将被充分体现。本项目为洪湖市小港农场管理区港南镇房地产开发项目，规划为小型住宅区，与本项目土地利用规划十分吻合。(二)项目用地性质符合性评价：本项目建设用地已被项目申请单位于2011年10月21日通过挂牌出让76、方式竞得并签有成交确认书，规划用地性质为居住用地，与设计用途完全相符，符合政府对土地用途的管制要求。土地使用权人土地证号座落地号图号用途使用类型终止日期土地使用权面积合同成交时间湖北楚立鼎置业有限公司洪湖国用（2011）2191号洪湖市小港管理区港南镇12100018649800-49750住宅用地出让2081年10月19日8823.542011年11月21日 (三)土地使用强度的符合性评价：序号评价指标规划数据本项目拟采用数据评价依据1容积率容积率1.791.79达标规划设计条件2建筑密度建筑密度29%29%达标规划设计条件本项目小港荣鑫府小区的建设是将新增建设用地进行土地开发，建设住宅楼，77、大大提高了土地的利用率，节约了土地资源。三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目所在地为湖北楚立鼎置业有限公司在洪湖市政府举行的国有土地使用有权拍卖(挂牌)出让活动中竟买所得，该项目不存在着拆迁和移民安置问题。根据建设部城市房屋拆迁管理条例和荆州市人民政府关于中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见(荆政规20113号)的有关规定和指导精神，在洪湖市委市政府的正确指导、合理实施、统一规划和部署下，项目所在地块的征用和补偿问题得到了妥善解决。征用和补偿的过程中，坚持以人为本、统筹安排、一切以人民利益为首的指导方针，坚持依法执行、人情结合的办事措施，主要采用货币补偿的方法，妥善处理土地征用及经济78、补偿过程中的各项事宜。在本项目获得这块土地的开发使用权时，项目地块为具备开发条件的熟地，各项征用和经济补偿问题在市委市政府的正确领导下，得到了妥善解决，为项目的成功开发建设创造了先决条件。第六章 建筑安全分析与评价第一节 消防设计方案及评价一、总平面布局和平面布置消防工程方案1、防火间距整个工程紧邻规划道路，各向均无影响消防的建筑物。2、消防车道及消防扑救小区内的道路均能做为消防车道，与市政道路的接入口能满足消防要求。建筑物前后的场地可以做为消防登高场地。3、方案评价：符合多层住宅区总平面消防设计规范要求二、消防给水和自动灭火系统工程方案(一)住宅部分1、室内消防系统：小区室内消火栓系统通过室79、外消防管网连成一个整体，室内消防用水量按最大一栋40L/S计，火灾延续时间为2小时，一次性灭火用水量为288m3，建筑内每层设置有室内消火栓(DN65栓口，d=19水栓，25m水龙带及启动消防水泵按钮、指示灯)，以确保火警时任何最不利点都有两股消防水栓同时到达。消火栓系统分区按消火栓栓口的静水压力不应大于1.00MPa要求，整个小区消火栓为一个供压系统，消防栓泵选用参数Q=40l/s，H=50M。室外设DN100水泵结合器三套。2、自动喷淋系统：自动喷淋按危险等级按中二级设计，喷淋流量按30升/秒，火灾延续时间1小时，一次性灭火用水量为108m3，系统中设有湿式报警阀、信号阀、水流指标器、闭式80、喷头(动作温度为68)，喷淋泵选用参数Q=30 l/s，H=50M。室外设DN100水泵结合器两套。3、整个小区采用集中临时高压消防系统。小区设有专用消防水池400m3，屋顶设18 m3消防水箱，发生火灾时，消火栓系统、喷淋系统由屋顶水箱和各自系统的专用消防泵供给。4、室外消防系统：室外消火栓按30 l/s计，在小区内设置有SS100室外消火栓，消火栓间距在120M以内。消火栓保护半径不超过150M，室外消火栓距建筑单位水泵接合器控制在1540M范围内，水源由市政给水管从小区不同方向两路进水后在建筑物周围环状布置。5、灭火器配置：各建筑物内均设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，住宅楼按轻危险级设计。81、(二)评价：符合消防工程设计规范要求三、建筑单体消防工程设计方案(一)本项目建筑物耐火等级设计为二级；符合多层住宅楼防火等级要求(标准二级)。(二)多层住宅楼防火间距设计为15m，库房防火间距设计为15m。均高于多层消防规范13米的标准。(三)消防通道：小区设一主入口，入口位于发展大道，满足多层消防规范消防通道的要求。(四)防火分区防火分区的建筑面积设计为800平方米，充分满足消防防火分区不大于1000平方米的规定。(五)安全疏散1、建筑每个防火分区安全出口为2个。当相邻防火分区间的防火墙上设有防火门时，每个防火分区可分别设一个直通室外的安全出口，符合安全出口不得少于两个的规定。2、安全出口分82、散布置，安全出口最近边缘之间的水平距离为8.0m。符合消防安全出口的规定。第二节 电气消防设计及评价一、设计依据1、国家有关规范及规程1.1 民用建筑电气设计规范 (JGJ 16-2008)1.2 建筑设计防火规范 (GB 50016-2006)1.3 民用建筑设计防火规范 (GB50045-95)1.4 10KV及以下变电所设计规范 (GB50053-94)1.5 供配电系统设计规范 (GB50052-95)1.6 低压配电设计规范 (GB50054-95)1.7 建筑物防雷设计规范 (GB50057-94)2000年版1.8 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (GB50067-97)1.83、9 火灾自动报警系统设计规范 (GB50116-98)1.10 住宅设计规范 (GB50096-1999)2003年版1.11 住宅建筑规范 (GB50368-2005)2、本市供电部门有关规定及提供的相关条件3、建设单位委托设计任务书及有关资料和批文4、各专业提供的图纸、资料二、变配电系统1、本工程采用市政380KV双回路进线，在变压器上接主供380KV电源投入使用。本工程住宅照明及路灯景观用电按三级负荷考虑，采用单回路供电。消防报警主机电源，应急及疏散照明等消防用电为一级负荷，采用双回路供电，消防电源必须在最末端处自动切换。备用电源由变配电房内低压柜的备用回路引来。消防电源必须采用专用回路84、，不得与其它回路混接。2、低压380/220V系统中，公共建筑照明及电力设备用电系统采用单母线不分段。3、继电保护：(1)380KV电源进线开关上设置电流速断及反时限过电流保护。(2)380KV电源出线开关上设置电流速断及定时限过电流保护。(3)干式变压器设温度保护。4、计量：(1)380KV电源进线柜后设有专用的计量柜，设有独立的电流互感器及电压互感器柜内设有功、无功电度表等。(2)在变压器低压侧进线开关柜设有功、无功电度表。公共用电负荷由专用变供电，其电力和照明分别计费，分设电度表。(3)住宅按户设置电表。5、配电系统采用放射式和树干式相结合供电，对于消防用电负荷，或重要负荷均采用双电源末85、端切换供电。6、导线选择及铺设方式：对于消防用电设备的配电线路选用NHYJV电缆，对于比较重要的用电负荷选用ZR-YJV型电缆。三、照明设计1、照度各公共部分照度标准如下：消防值班室150lx，地下室5075lx，公共走道50 lx2、光源：公共部分灯具以荧光灯为主(带补偿电容，以提高功率因数)，走道、前室以节能灯为主。3、应急照明本工程设有应急照明系统。在楼梯间、消防控制室、变电所、地下室等重要场所设有事故照明灯。应急照明选用自带浮充蓄电池型灯具，且连续供电时间不少于30分钟。四、火灾报警及消防联动控制系统1、本小区工程采用集中控制系统，整个小区在地上一层设置一处消防控制中心，在各楼单元，各86、楼层住宅，消防进线处设置消防报警端子箱。2、在公共走道、防烟楼梯间前室设置火灾自动探测器，进行火灾检测，并在火灾时根据各专业消防要求，自动或手动控制各消防设备的启动与切换，同时设置消防疏散广播，消防对讲电话及消防疏散照明系统。3、火灾事故广播系统由联动控制柜控制(柜内带消防广播盘)，车库、走道和防烟楼梯间前室均在适当位置上设置广播扬声器，消防控制室火警通讯盘，各疏散楼梯的出入口设火灾报警插孔一个。4、所有消防线路(强电及消防报警联动系统)均须穿钢管暗敷，当暗敷时，应敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不应小于30mm，如若明敷须涂防火涂料进行防火处理。5、消防系统主机电源由应急照明回路提供，87、备供电源采用自备蓄电池组。6、火灾自动报警系统接地采用共用接地系统，要求其接地电阻不大于1欧姆。7、低压配电系统设计采用TN-S系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。五 评价符合民用建筑电气设计规范(GJ16-2008)、建筑设计防火规范GB 50016-2006)等消防强制性规范要求。第三节 防雷设计方案及评价一、防雷与接地设计1、防雷等级：本工程部分按三类防雷建筑设计。2、防直击雷措施：在屋顶女儿墙周边设明装避雷带(12镀锌圆钢)，并在屋面形成不大于10m10m的避雷网，引下线利用建筑物部分结构柱内外侧两根主筋。3、防感应雷措施：进入88、建筑物的各种管线均埋地下引入，并在入户处将电缆钢带，钢管等与接地装置连接。4、防侧击雷和等电位措施：将钢筋架和混凝土的钢筋应互相连接。5、保护接地：低压配电系统设计采用TN-S系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。住宅楼内各卫生间设局部等电位设施。6、接地系统：防雷接地、变电所工作接地、保护接地、弱电设施接地等，共用一套接地系统。利用建筑物基础内的钢筋作接地体，接地电阻不大于1欧姆，当实测不能满足要求时，再增设人工接地极。二、评价：完全符合多层防雷设计规范要求。第七章 环境和生态影响分析 一、环境质量现状简介项目所在地区域2008年环境空89、气监测指标中SO2、NO2和PM10年均值均能满足GB3095-1996环境空气质量标准及其修改单二级标准的要求。小港农场管理区港南镇地表水各项指标均可达到地表水环境质量标准(GB3838-2002)类水质标准。项目周边声环境质量可以满足(GB3096-2008)声环境质量标准“2类标准”的要求。二、环境影响及污染物治理措施(1)施工期施工期废气中建筑粉尘和道路扬尘对施工场地周边地区有一定不利影响，由于建筑粉尘和扬尘沉降较快，通过洒水、工地出口处设置冲洗车轮设施等有效措施并加强管理，进行文明施工，则其影响范围一般可控制在施工场地的周边地带。施工期废水未经处理直接排放，对受纳水体造成污染影响，应90、针对性的采用修筑临时沉淀池和化粪池处理装置的方法进行治理，减轻对受纳水体的影响。施工期噪声主要是施工机械噪声和运输车辆交通噪声，对场界周围声环境质量将造成明显的不利影响。建设单位在施工过程中，将施工设备合理布局，并合理安排施工活动，减轻对场界周围声环境质量的不利影响。施工期将产生一定数量固体废物，这些固体废物应按要求分类集中堆放，委托建筑垃圾管理部门和环卫部门及时清运，将不会对项目周围环境造成污染影响。(2)营运期l 废气由工程分析可知项目运行期的废气污染源主要是入住居民烹饪产生的烹饪油烟，由于废气量小，油烟浓度低，且污染点源分散，不易集中净化处理。项目在厨房内设计了内置排烟烟道，产生的油烟经91、烟道高空排放，对周围环境影响较小。项目停车场为地面停车场。机动车停车位共69个，小区内地面及道路停69辆，地面停车位的位置布置较分散，另外周边空气流通较好，地面停车位汽车尾气经大气稀释扩散后对周围环境影响不大。项目营运期废水主要为生活污水和废水，总排水量为7.5万m3/a。项目废水经过化粪池处理后，废水中主要污染物产生浓度及产生量分别为COD：300mg/L、1.87t/a，BOD5：120mg/L、0.75t/a，SS：230mg/L、0.43t/a，动植物油：20mg/L、0.12t/a，NH3-N：25mg/L、0.66t/a。项目废水经过化粪池处理后能满足污水综合排放标准(GB897892、-1996)表4中三级标准的要求，项目污水经化粪池处理后排入河中，对受纳水体影响不大。l 噪声本工程营运后噪声影响主要来自空调等设备噪声，不会对当地声环境质量和环境敏感点产生明显影响。建设单位可从改善项目内环境的角度出发，优先选用低噪音设备，采取隔声降噪措施，改善内部声环境质量。l 固体废物项目产生的固体废物主要为居民生活垃圾，年产生量约25t。项目各楼栋楼下设置垃圾暂存箱，生活垃圾袋装化，固体废物由环卫部门定时集中转运回收处理，不对外排放，对周围环境不会造成污染影响。l 外环境对本项目随着本项目建成和周边道路的完善，项目北临发展大道的车流量将有所增加，本工程应在设计和建筑隔声方面改善居住楼的93、声环境，如优化建筑设计、采用的拉法基墙体保温系统、在北侧建筑上采用中空玻璃隔声窗等，通过以上噪声防治措施，预计居民楼内的声环境可以满足声环境质量标准(GB3096-2008)“2类标准”的要求。鉴于项目面向北侧居民楼受到一定的交通噪声影响，因此，项目在售房时应明确告知购房者项目周边现状及规划建设情况。(3)环保投资估算及“三同时”验收清单项目“三同时”验收及环保投资一览表见下表。“三同时”验收及环保投资一览表项目措施效果投资估算废水化粪池处理装置满足污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中“三级标准”20废气居民烹饪油烟内置烟道对周围环境无明显影响6车库设换气装置并前后自然通风9噪声空94、调低噪音设备；修建隔声间及减振措施；临道路一侧住宅安装双层中空玻璃满足GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”的要求3固体废物设置垃圾桶收集垃圾，交由环卫部门清运处理不对外排放4合计42该建设项目环保投资约42万元。环保投资约占项目总投资的2。(4)总量控制分析结论根据国家对实施污染物排放总量控制的要求以及本项目污染物排放特点，本评价确定的项目污染物排放总量控制因子为COD、NH3-N两项很少。本项目排放的废水经化粪池进行处理，其污染物总量已经纳入受纳水体稀释范围内，因此本项目不存在COD、NH3-N的总量控制指标超标。三、本项目对环境的影响及建设可行性结论根据上述分析95、，本评价认为建设项目符合当地城市建设总体规划的要求，项目在建设中和建成运行以后将产生一定程度的污水、废气、噪声及固体废物的污染，建设单位应严格按照本报告提出的各项规定，切实落实各项污染防治措施以及主要污染物总量控制方案，严格执行环境保护“三同时”制度，项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围内。据此，经分析认为，从环境角度本项目可以在拟定地点按照拟定规模实施。第八章 项目招投标及实施进度安排一、项目招投标为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标投标活动，确保项目建设完成后达到一流水平，项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重要，因此按照中96、华人民共和国招标投标法编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。二、项目招标范围及组织形式(1)招标范围及组织形式本项目主要建设内容有土建工程、总图工程(包括道路、场地硬化等)、大型设备及安装等工程。招标范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标、设备与主要材料采购招标等，招标方式可根据实际情况采取邀请招标、委托招标或公开招标。(2)招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。(3)招标范围及组织形式见下表招标基本情况表项 目招标97、范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装室外监理设备主要原材料其他情况说明：三、单位工程招标根据招标投标法招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合实际本项目招投标过程具体如下。(一)招标本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的乙级招标代理机构，具体程序如下：A、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取98、得批准后委托乙级招标代理机构进行公开招标。B、招标代理机构在指定媒体上发布招标公告。C、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行邀请招标时，面向全国选择设计单位，投标人的资质要求乙级以上。施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标时。投标人的资质要求乙级。施工企业选择招标：施工企业要求资质在二级以上，面向全国公开选择投标人。设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外知名企业通过邀请招标方式选择设99、备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(二)投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标100、。(三)开标、评标和中标1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订101、立书面合同。四、项目管理为了保证该项目的顺利实施，建设单位公司成立项目领导小组，负责立项、开发、投资、工程招标、监理、设计、施工、验收、决算及组织协调等工作。1、前期工作阶段：本阶段主要完成项目申报与审批。2、项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设计，住户拆迁，完成“五通一平”等工程、组织施工招标，选定监理单位及施工单位，办理相关手续。3、建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，组织文明施工。4、竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用，具体包括：及时组织设计、施工等单位进行验收，并做好验收记录；102、编制竣工决算文件；向主管部门提出竣工验收报告。五、项目工程实施进度安排项目进度安排如下：项目建设期：18个月(2012年1月至2013年6月)。本项目建设期从项目前期工作开始计算。本工程实施计划为： 1、2012年1月份前，完成项目调研，完成总体设计方案及评审和招投标工作。3、2012年1月至2013年6月完成项目工程施工建设。4、2013年6月，组织专班对项目工程进行验收并将会使用。项目工程实施进度安排表序号项目名称2012年2013年1234567891011121234561调研，并完成工程初步工作方案2勘测、总体设计方案及评审3施工图设计和评审，并做好工程立项4工程施工5竣工验收并交付103、使用第九章 经济影响分析 第一节 总投资及资金筹措一、投资估算的依据1、国家计委投资项目可行性研究指南(试用版)(计办投资200215号)。2、项目申请单位提供的项目建设总体方案(初步规划方案)3、湖北省建设厅关于发布湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表(单位估价表)的通知(鄂建文2008214号)；4、湖北省建筑安装工程费用定额(鄂建文2008216 号)；5、关于发布湖北省2012年第一季度城市住宅建筑工程造价指数的通知(鄂建造价201213号)；6、项目现场情况，如地理位置、场址环境、征地拆迁补偿、地质条件、交通、供水、供电、市政基础设施条件等。7、类似工程的投资估算104、指标、概算指标、技术经济指标8、场址所在地主要材料、设备预算价格及现行市场价格9、场址所在地政府主管部门工程取费标准以及与建设有关的其他费用标准。二、基础数据编号项目数量单位1规划总用地面积8822平方米2总建筑面积15792平方米3地上总建筑面积15792平方米其中住宅建筑面积13222平方米商用建筑面积758.58平方米车库1811.42平方米4容积率1.795住宅总户数128户6居住人口(3.25人/户)428人7非机动车停车数224辆8机动车停车数69辆9建筑密度29%10绿地率30%三、估算编制方法1、预备费：按工程费用和其他费用之和的5%估算。2、其他工程费用部分：建设项目“其他费105、用”包括建设单位管理费、工程监理费、环境影响咨询费、劳动安全卫生评审费、工程保险费等。建设单位管理费，依据财建2002394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格2007670进行估算环境影响编制费，依据国家计委、国家环保总局计价格2002125号进行估算，并结合项目实际情况考虑。四、工程总投资估算本项目总投资2100万元，其中工程费用1476.76万元，工程建设其他费用523.24万元(含土地费用)，预备费100万元。详见总投资估算表。总投资估算表序号工程和费用名称土建费用其它费用合计比例工程量m2元/m2小计一工程费用157921476.761476.7106、6 70.32%二其它费用523.24523.2424.92%三预备费用1001004.76%四建设投资五建设投资利息六总投资2100100%五、资金筹措：本项目全部由项目申请单位自有资金2100万元，没用任何负债。第二节 经济效益分析一、销售情况预测及经济效益分析1、销售量预测项目开工之后按照相关规程与施工进度计划表的安排，预计能在2013年2月份前顺利地取得预售许可证，并开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，销售难度不大。预计项目销售进度如下表所示：项目销售进度预测表序号项目201320141住宅销售60%40%2、销售价格预测经调查该区域房地产处于下行107、通道，目前住宅销售价格为15001800元/平方米，商铺销售价格为3800-5000元/平方米，根据本项目的位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的住宅均价为1600元/平方米，商铺均价为4000元/平方米具体销售收入情况详见下表：销售收入及销售税金及附加费估算表单位：万元序号项目合计2013.00 2014.00 1.00 销售收入2708.78 1625.27 1083.51 1.10 住宅收入2115.52 1269.31 846.21 可销108、售面积13222.00 7933.20 5288.80 销售率(%)100%60%40%销售单价(元/)1600.00 1600.00 1600.00 1.2商业收入303.43 182.06 121.37 可销售面积758.58 455.15 303.43 销售率(%)100%60%40%销售单价(元/)4000.00 4000.00 4000.00 1.3储藏室销售收入289.83 173.90 115.93 可销售面积1811.42 1086.85 724.57 销售率(%)100%60%40%销售单价(元/)1600.00 1600.00 1600.00 2销售税金及附加147.63 109、88.58 59.05 2.1营业税(5%)135.44 81.26 54.18 2.2城市维护建设税(5%)6.77 4.06 2.71 2.3教育费附加(3%)4.06 2.44 1.622.4交易管理费(1%)1.35 0.81 0.54 3税金及附加后收入2561.15 1536.69 1024.46 现按照市场预测的销售价格对项目本身的经济效益进行分析，结果详见下表(计算过程详见：项目损益表)。损益表序号项目数值单位备注1销售收入2708.78万元2开发建设投资2100万元3销售税金及附加147.63万元4利润总额461.15万元(1-2-3)5所得税115.29万元25%6税后利润110、345.86万元以上表数据测算，项目的税后投资利润率为13.93%(税后利润/开发建设投资)，因此，测算数据表明项目具有较好的市场盈利能力。三、项目财务盈利能力分析1、净现金流量计算(详见：项目全部投资财务现金流量表)。2、财务净现值计算财务净现值(FNPV)是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为：FNPVnt1(CiCo)t(1ic)t式中：CI现金流入量CO现金流出量(CI-CO)t第t年度的净现金流量；n计算期ic基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设111、定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值为131.72万元(税后)，表明项目在收益率为12%时，仍有超出的131.72万元收益。(详见：项目全部投资财务现金流量表)3、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：nt1 (CiCo)t(1+FIRR)-t=0式中：CI现金流入量CO现金流出量(CI-CO)t第t年度的净现金流量；n计算期本项目的财务内部收益率为：13%(税后)，大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。(详见：项目全部投资财务现金流量表)4、投资回收期投资回收期(Pt112、)是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起，表达式为：Pt(CI-CO)t=0t=1投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：Pt累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目投资回收期为2.48年(税后)。(详见：项目全部投资财务现金流量表)投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。项目全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计2012年2013年2014年1现金流入2708.78 1625.27 1083.51 1.1113、销售收入2708.78 1625.27 1083.51 1.2回收固定资产余值0.00 1.3回收流动资金0.00 2现金流出2247.63 1024.00 796.58 427.05 2.1开发建设投资2100.00 1024.00 708.00 368.00 2.2流动资金0.00 2.3销售税金及附加147.63 88.58 59.05 3净现金流量461.15 (1024.00)828.69 656.46 4累计净现金流量-1024-195.31461.155所得税115.296税后净现金流量345.867累计税后净现金流量-1024-195.31345.86计算指标：税前税后-1财务114、内部收益率：21.00%13.00%-2财务净现值(i=12%)：213.78131.72-3投资回收期：2.422.48四、敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、销售面积以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表：敏感性分析表序号项目基本方案投资销售收入5%-5%5%-5%1内部收益率(%)21.00%13.80%26.70%28.00%11.80%较基本方案增减百分点-7.20%5.70%7.00%-9.20%2投资回收期(年)2.422.52.362.532.35较基本方案增减(年)0.08-0.060.115、11-0.07根据项目的敏感性分析，得知销售收入、销售面积和项目投资对项目的影响的敏感程度较大，因此在项目的销售环节，应加大销售力度，扩大销售率，增加销售收入。同时要规范规划工程物资采购，科学安排工程进度，统筹相关支出。五、盈亏平衡分析1、最低售价(均价)盈亏平衡项目的最低售价(均价)盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可接受的最低售价，再往下降的话，项目将出现亏损。按照项目测算的数据，项目总投资为2100万元，可销售的总面积为15792平方米，因此，含税最低销售均价测算为：含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积(1-销售税金及附加)=2100100001579294.55%=1407元/平116、方米因此，项目的最低销售均价应不低于1407元/平方米，若销售均价低于1407元/平方米对外销售，则本项目将亏损。2、最低销售面积(率)盈亏平衡项目的最低销售面积(销售率)是指，在预定的房屋售价条件下，要达到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。按照项目测算的数据，项目总投资为2100万元，销售均价为1714元/平方米，则项目的最低销售面积或销售率为：最低销售面积=总投资/销售(均价)价格=2100100001714=12252经测算，项目最低销售面积为12252平方米，占总销售面积(15792平方米)比例为77.6%。因此，项目销售面积应达到13105平方米以上、销售比117、例超过77.6%，项目才能获得盈利。序号项目单位数量备注1项目总投资万元21002项目销售总收入万元2708.783税后利润总额万元461.154税后投资利润率万元21.96%5项目财务净现值(Ic=12%)万元131.72税后6项目内部收益率13.%税后7投资回收期年2.48税后8盈亏平衡点9.1最低销售均价元/14079.2最低销售面积12252销售率0.78第三节 区域经济影响分析一、行业影响分析 (一)土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济效益主要是以土118、地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。小港荣鑫府项目的建设，不仅给城市居民基本生活物资需求提供了保证，而且也有利于当地国民经济的发展，从而提高了土地的综合利用价值，有利于优化社会经济资源配置、发挥经济效益和提高资源利用率。(二)房地产业作为国民经济的重要组成部门，在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点(直接和间接与房地产相关的行业达50多个)本项目建设不仅可以为洪湖市的房地产行业自身发展注入了生机，也将直接促进洪湖市小港农场管理区港南镇建筑业、建材业、金融业的发展。本项目还是洪湖市的119、财政收入开辟了重要来源。小港荣鑫府建设项目作为一个房地产开发住宅类项目，不仅项目本身可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加洪湖市的财政收入，同时作为开发住宅类居住小区，将聚集大量的消费人群，为该区域内的大量聚集商业的发展提供了消费客源，也就必将给洪湖市的经济和社会效益创造不可磨灭的价值。本项目位于小港农场管理区港南镇新区，东临富迪小港购物广场，南临港南三路，西临小港中学，北临迎宾路，该地段市政基础设施较为完善，交通条件便利，齐全的生活配套设施，适于本项目的开发。地块场地呈规则长方形，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。二、区域经济影响分析1、提高该区域商品120、房有效供给量：目前该区域主要为当地工作的人群，对普通商品房的需求比较旺盛，随着本项目的建成，可为该区域提供132套普通商品住房，可部分缓解群众购房难的矛盾。2、“税收贡献效应”。房地产业是地方政府的主要税源，在本项目建设和销售过程中，可为当地政府新增税收262.92万元，形成税收贡献效益。3、“消费带动效应”。房地产业是产业链非常长的第三产业。房地产开发供应链涉及到政府土地供应部门、金融机构、前期策划和市场调查机构、工程咨询公司、建筑及设备承包商、营销代理商、物业服务公司等众多产业，对区域经济发展带动力较强。随着本项目的建设，可带动相关产业联动发展，形成整条产业链的消费带动效应，从而促进开发区121、经济优化提升。第十章 社会影响分析 一、项目区域经济社会发展现状 洪湖市位于江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、“水乡泽国”之称. ，地处东经113。7-114。05，北纬29。39-30。12，之间。全市国土总面积为2519.23平方公里：其中陆地为1717.33平方公里，占67.93%；水域为810.90平方公里，占32.07%。全市东西最宽处约为94公里，南北最长约为62公里。东、南、北三面为长江、东荆河所环绕，西面的百里洪湖与荆北水系相连。计与6个县市水陆交界；东、南两面滨临长江，与嘉鱼县、赤壁市、湖南省的临湘县隔江相望；西与监利县水陆交界；北滨东荆河，与仙桃市隔水相望；东122、北隅与武汉市汉南区毗连。 洪湖市辖2个街道、14个镇、1个乡以及3个农场：新堤街道、滨湖街道、螺山镇、乌林镇、龙口镇、燕窝镇、新滩镇、峰口镇、曹市镇、府场镇、戴家场镇、瞿家湾镇、沙口镇、万全镇、汊河镇、黄家口镇、老湾回族乡，以及大同湖农场，大沙湖农场和小港农场。2009年底，洪湖市总人口925447人。其中农村人口564105人，城镇人口361342人；男性人口496418人，女性人口429029人；城区常住人口12.93万人，城区流动人口1.82万人；农村外出务工经商人口为12.5万人；乡村劳动力35.89万人，其中男劳力19.18万人，女劳力16.71万人；人口密度每平方公里367人；人口123、平均寿命73.1岁，老年人口比例6.42%。全市总户数为243523户，平均每个家庭人口为3.80人。城市基本情况人口92.54 (万人)面积2519平方公里人均收入9944 元财政收入3.68亿元支持产业石化设备制造、水产食品加工、棉纺加工上年度GDP总值92.5 亿元工业产值87.96亿元农业产值66.68亿元第三产业产值54.41亿元城市投资环境城市公用项目水费价格生活用水1.28 元/吨工业用水1.55 元/吨排污费(收费标准)0.6 元/吨电费价格生活用电0.56元/千瓦时大工业用电0.497元/千瓦时普通工业用电0.517元/千瓦时供汽价格生活用汽热2.23元/立方米工业用汽热1.124、90元/立方米物流费用铁路费用1元/公里吨公路费用0.8元/公里吨水运价格0.6元/公里吨用地政策工业用地价格5.6万元/亩商业用地价格50100万元/亩1、基础建设主城区已具有较为完善的城市基础设施系统、服务设施系统、良好的产业配套环境、服务环境等。 2、供水能力现自来水厂日供水达10万吨以上。 3、供电能力现有220千伏枢纽变电站2座，在建2座。 4、供气能力现有日供气24万立方米的能力。天然气“西气东送”工程正在兴建中，2005年已全面推广使用天然气。 5、排污能力2004年新建10万吨污水处理厂。洪湖市污水处理厂位于洪湖市大兴工业园区，该厂有两条污水处理线，采用改良型氧化沟二级处理工艺125、，日处理能力为7万吨，属二级污水处理厂。污水处理厂处理设施运行正常，处理后的废水主要污染物排放浓度达到国家规定的GB18918-2002城镇污水处理厂污染物排放标准一级B标准，废水经处理后排入内荆河。6、道路交通洪监高速、燕窝长江大桥、乌林长江大桥、洪湖新堤港区等重大交通项目前期工作扎实推进，新滩东荆河大桥、214省道洪湖段省道改扩建等项目建成通车，农村交通网络基本形成；扩建洪湖经济开发区，创建新滩新区，拓展府场经济开发区，夯实了产业平台；中心城区投入3亿多元，完成主干道刷黑，人民广场、污水处理厂及收集管网、天然气等一批关系居民生活质量的基础设施投入运行，2008年获得湖北省城市规划建设管理“126、楚天杯”。二、项目建设对区域社会影响分析1、本项目主要是建设7栋多层住宅楼，总建设面积为1.57万多方，因建设规模不大，对项目所在区域的居民就业、收入等社会影响有限，下面主要选择几个影响相对较大的方面来分析：列表分析如下所示：序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响影响不大无无2对居民生活水平与生活质量的影响有些改善使当地仍存在的原住居民不适应新的生活环境做好协调工作3对居民就业的影响有改善无4对不同利益群体的影响建设期间对原住居民有一定影响造成原住居民对本项目的不满做好拆迁安置工作5对弱势群体的影响基本没有影响针对弱势群体的设施不齐全加强对针对弱势群体的设施建设6对127、投资环境影响有一定的改善引进大规模投资因势利导，促进当地投资环境的改善7对当地产业结构的影响有利于产业结构的调整强化第三产业政府出台扶持产业结构优惠政策8对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本没有影响附近没有宗教的相关设施政府可以在区域内设置教堂等设施以满足需求三、社会适应性分析本项目建设后通过绿化亮化工程，将成为当地的一个精品小型社区，可以方便人们的生活。本项目建设通过引导该区域产业结构和空间布局调整，促进项目区域商贸流通业，建筑业、运输业、房屋租赁业等第三产业的大发展、大繁荣。从而促进项目影响区域经济繁荣。当地居民中很多在外地经商和企事业单位机关工作人员，属于高收入群体，文化层次较高，他们对精128、品生态住宅及社区需求量越来越多。因此当地政府和社区居民对本项目的建设普遍是持欢迎态度。四、社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。(一)风险类型1、政策风险：由于2012年国内房地产市场处于调速阶段，国家为了防范房地产市场市场风险，相继出台了一些调控措施，如果这些调控措施收效不明显，国家可能进一步加大调控力度，抑制住房价格快速上涨的趋势。2、成本风险：目前国内商品价格具有通胀的苗头，主要是建筑材料的上涨造成成本的提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。3、市场风险：为了抑制大中城市住房的过快上涨，129、国家连续出台了“限购、限贷”等政策措施，这些风险必然会涉及到三、四线城市及周边乡镇，从而影响客户需求。就本项目而言，主要体现在商品房销量下滑，价格下跌。商品房售价不能达到预期目标，必然影响到公司以后的发展。4、其他风险：包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险，从目前洪湖市市场情况看，上述风险对本项目的影响不大。(二)风险控制1、加强对国内房地产政策的研究政府为加强对国内房地产宏观调控而出台的相关政策会影响到本项目推广、项目开发进度及开发成本的提高，对本项目的收益将形成政策风险，建议加强对国内房地产政策的研究并形成对策，以规避此类风险。2、准确把握项目入市机会，对客户群体准确定位，合理控制风130、险充分研究目前房地产市场情况，适应市场及时调整项目开发节奏和推介步伐；整合项目的优势及亮点，利用媒体资源做好项目的整体营销整体推广策略，做好项目前期宣传推广工作，科学合理定价；严格控制项目的成本管理，做到精细化、标准化、流程化管理。3、在建设的过程中，建设单位应做好细致周密的部署，组织强有力的班子，保证高质量建设好本项目，同时要加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，保证项目如期完工。4、由于工程施工建设将对周围环境产生一定的负面影响，要密切关注周围居民的反应，严格控制施工噪声和施工时间，及时采取措施化解周围居民的不满，确保项目顺利实施。小港荣鑫府小区项目投资估算表序号工程费用名称131、估算价值(万元)技术经济指标说明建筑工程设备及安装其他费用合计数量单位价值一工程费用1476.76 1476.76 1建筑安装费1410.23 1410.23 1.1地上工程土建费1263.36 1263.36 15792.00 8001.1.2地上工程高层土建费1263.36 1263.36 15792.00 800元/含桩基础，不含门窗及外墙装修1.2工程安装费146.87 146.87 1.2.1给排水47.38 47.38 15792.00 301.2.2供电31.58 31.58 15792.00 20含防雷1.2.3弱电39.48 39.48 15792.00 25含安防系统1.2132、.4通风与防排烟28.43 28.43 15792.00 181.2.5消防喷淋系统小计2室外工程66.53 66.53 2.1室外绿化及景观小品9.279.272646.60 35元/室外绿地面积2.2室外活动场地及停车场9.01 9.01 3605.40 25元/室外活动场地及停车场面积2.3室外道路9.01 9.01 1802.70 50元/室外道路面积2.4室外钢结构大门及围墙1.00 1.00 估列2.5室外给排水15.63 15.63 6252.00 25元/2.6室外电缆及泛灯照明9.38 9.38 6252.00 15元/(含电力增容费)2.7场地平整费13.23 13.23 133、8822.00 15小计0.00 二工程建设其他费523.24 2.1建设单位管理费20.23 1476.76 财建2002394号 2.2工程建设监理费40.76 1476.76 发改价格2007670号2.3可行性研究报告编制费10.00 计价格19991283号2.4可行性研究报告评估费9.60 计价格19991283号2.5工程勘察费1.62 1476.76 0.11%计价格200210号2.6工程规划设计费62.02 计价格200210号2.7环境影响报告书编制费2.15 计价格2002125号2.8环境影响报告书评估费5.80 计价格2002125号2.9劳动安全卫生评审费0.74134、 1476.76 0.05%发改投20031346号2.10 场地准备及临时设施费7.38 1476.76 0.50%计标(85)352号2.11工程保险费0.89 1476.76 0.06%国发198335号2.12建筑消防设施检测服务费7.38 1476.76 0.50%鄂价经函字199980号2.13白蚁防治费3.27 16329.00 2元/鄂价费字1992232号2.14垃圾处理费29.39 16329.00 18元/鄂价费字1992232号2.15工程勘察文件审查费0.59 1476.76 0.04%鄂价房服2006273号2.16施工图设计审查费1.48 1476.76 0.09%鄂价房服2006273号2.17抗震设计审查费0.50 鄂价房服2002216号2.18竣工档案整理综合服务费0.50 鄂价房地字1999177号2.19卫生监督防疫费1.48 1476.76 0.10%鄂价费字1996256号2.20招标代理服务费7.78 计价格20021980号2.21造价服务费5.25 鄂价工服规201122号2.22竣工结算审查费4.43 1476.76 0.30%鄂价工服规201123号2.23土地费用300.00 一期已计小计三预备费用100.00 (一+二)费率3.1基本预备费100.00 5%四管理费用和利息月息0.72%五建设投资2100.00