1、旅游度假区水景住宅小区别墅多层小高层建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旅游度假区水景住宅小区别墅多层小高层建设项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论81.1建设项目概况81.1.1建设单位基本情况81.1.2项目概况81.2项目建设的必要性91.2.12、西安市房地产市场的需要91.2.2项目所在地周边环境的需求91.2.3xx新区建设的需要101.2.4形成新的居住组团的需要111.2.5满足一期项目积累需求的需要111.3项目可行性研究结论111.4可行性研究编制的依据12第二章 市场分析132.1宏观经济形势分析132.1.1全国宏观经济形势132.1.2西安市整体经济形势152.2西安市房地产市场分析162.2.1需求市场分析172.2.2供给市场分析19西安市典型别墅供给情况232.3 项目自身因素分析（SWOT分析）242.3.1项目优势分析242.3.2项目劣势分析252.3.3项目机会分析262.3.4项目威胁分析262.4项目3、市场分析结论及项目市场定位分析272.4.1项目市场分析结论272.4.2项目形象定位272.4.3项目功能定位282.4.4项目目标市场定位282.4.5项目价格定位28第三章 项目的建设条件333.1 项目建设的自然条件333.2 项目建设的用地条件333.3 项目建设的地形、地质条件333.4 项目建设的市政配套条件33（7）供暖：分户式计量，集中供暖，地辐式采暖。343.5 项目建设的外部配套条件34第四章 项目的规划设计方案354.1 规划设计方案的原则354.2 规划设计方案的指导思想354.3 建筑规模及规划设计方案设想354.3.1 建筑规模354.3.2 项目总体布局及空间环4、境设计354.3.3 建筑的平面布置364.3.4 结构设计374.3.5 道路系统设计374.3.6 绿化设计374.3.7 停车场设计384.3.8 建筑单体和户型设计384.3.9 建筑管线设计384.3.10 景观设计384.3.11 智能化设计384.4经济技术指标39第五章 项目的实施进度安排405.1 进度安排依据405.2. 进度安排原则405.2.1尽量缩短建设工期405.2.2分片分期开发405.2.3住宅和配套同步405.2.4高效运用资金405.3项目实施的进度安排41具体实施进度详见下页图41第六章 项目的营销方案策划426.1营销策划思想42 营造南郊高端楼盘中质高5、价优的特色楼盘426.2营销策略446.2.1 营销策略要点446.2.2 营销推广方式：456.2.3 各期的营销策略：456.2.4 实施细则以及时间安排466.2.5 场地布置：场地布置包括售楼中心现场以及工地现场的布置496.2.6 自筹式传播媒介496.2.7 人员促销506.3 销售面积实现计划及销售收入实现计划50第七章 投资估算及资金筹措527.1 项目总投资估算的依据527.2 项目建设的投资估算527.2.1 土地费用527.2.2 前期费用527.2.3 城建费用537.2.4 建安总造价547.2.5建设监理费547.2.6 管理费用547.2.7 预备费557.2.86、 建设期利息557.2.9销售费用557.2.10项目总投资估算557.3 资金筹措56第八章 项目财务评价578.1 财务评价的原则571. 费用与效益计算范围相一致的原则572. 动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则578.2 财务评价基础数据的测算578.2.1 基准收益率的确定：578.2.2 计算期的确定578.2.3 销售税金及附加的确定588.2.4 利润总额及所得税588.3财务盈利能力分析58（1）现金流量表（全投资）58（2）现金流量表（自有资金）588.4 清偿能力分析588.5 评价结论58第九章 不确定分析609.1 盈亏平衡分析60F固定投资，即总投资（不7、含销售费用）609.2 敏感性分析619.2.1 销售收入变化对内部收益率的敏感性分析619.2.2建设投资对内部收益率的敏感性分析61第十章 项目综合评价结论及建议6310.1 结论6310.1.1 宏观结论6310.1.2 项目综合评价结论6310.2 相关建议644充分利用项目一期所形成的人气，开拓市场，树立品牌；64附件：财务评价报表65第一章 总论1.1建设项目概况1.1.1建设单位基本情况项目建设单位为西安市XX房地产开发有限责任公司（简称XX公司）。该公司成立于2002年6月，系由xx投资有限公司和xx指挥部下属的西安源源建筑工程有限公司共同出资1000万元成立的以房地产投资、开8、发、销售为主的地产开发公司。XX房地产开发有限责任公司以“诚信、求实、创新、进取”为企业的经营理念。股东双方在以前的经营过程中积累了一定的房地产开发经验，从项目的投资选择、资金运作、项目策划、规划报建、施工建设等方面形成了一整套完整的工作流程；同时，雄厚的经济实力，优秀的专业人才，为XX公司的开发奠定了坚实的基础。XX公司正致力于向社会奉献精品住宅。1.1.2项目概况xxXX第二期项目（以下简称XX二期）是由西安市XX房地产有限责任公司开发建设的大型住宅小区XX项目的第二期工程，是西安市xx新区（原西安xx旅游度假区）批准建设的重点工程。XX项目位于xx新区xx五路xx水厂东侧，占地147亩，9、南邻环城高速；距广电中心xx项目约500米；距拟建的千亩南湖仅464.3米。随着xx新城的逐步开发成熟，在xx独有的深厚的文化内涵背景下，它必将成为重要的居住、休闲、度假、旅游胜地。XX项目靠临xx皇家园林，古迹众多，文化底蕴丰厚，交通便利通畅，地块四平八稳，南北落差15米，规划可塑性较强，完全具备建设高尚住宅社区的自然天赋。加之毗邻xx水厂，为项目开发水景社区提供了良好的水资源。从生活居住的条件看：首先具备优美的自然环境，xx片区深厚的文化底蕴，加之周边别墅区的兴起、生活设施的完善，将为XX项目提供良好的人文环境。整个小区规划建筑面积为20.6万平方米。整个小区从南到北依次为联排别墅、多层、10、小高层；由于小区自然落差的原因使小区的排列错落有制。整个小区的景观以水景为主，通过坡地的自然落差形成滴水、溪流、喷泉、湖面，其间点缀小桥、假山、亭、台、楼阁、荷花、垂柳、绿竹、棕榈等等，在小区内勾勒出一派江南水乡的环境。XX二期住宅，由4栋多层电梯洋房和5栋小高层及3栋联排别墅组成。总占地面积52264平方米，规划建筑面积104000平方米，其中地上建筑面积89437 m2，包括：小高层住宅面积41970m2，多层住宅面积27467m2，联排别墅住宅面积8000m2，公建建筑面积12000m2。 1.2项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：西安市房地产市场的需要项目所在地11、周围环境的需要xx新区建设的需要形成新的居住组团的需要满足一期项目积累需求的需要1.2.1西安市房地产市场的需要随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策。最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用，但是还不能满足各层次人们的需求，尤其是中高层收入人群的住房需求。xxXX二期项目的投资建设，正是为了满足这部分中高收入家庭的置业需求。1.2.2项目所在地周边环境的需求1项目所在地周边为阶梯状毛地，地势南高北低，平12、均高差15米，自然状况无法施灌，土质差、亩产低。2项目地处xx新区，南依少陵塬，北望大雁塔，与秦二世陵墓、寒窑相距不足二公里。项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境、带动城镇经济发展，还可以改善xx新区环境，对xx新区的旅游事业的发展起到很大的促进作用。1.2.3xx新区建设的需要xx，是我国历史上著名的风景园林胜地，历经秦、汉、隋、唐四个朝代，唐朝开元年间重新修葺，形成了以xx池为中心、南有紫云楼和芙蓉园，西有杏园和大慈恩寺，北有乐游园和青龙寺的风景旅游区。xx芙蓉园的“xx流饮”作为著名的关中八景之一，被永载史册。xx新区是西安市“城市南扩、产业北进、旅游带动、两翼发展”总体战略的重要实施13、内容。西安总体规划遵循保护古城，建设新城的思路，采用组团式发展的模式。城市发展战略思路是近期向南、远期向西发展。即近期在西安市南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城迁出，同时将旧城内人口向外疏散，实现重心南移。在东南方向主要是结合交大科技园、xx新区和杜陵保护区，发展高科技园和旅游度假区。因此xx新区位于西安发展的主导方向，是西安城市发展的重要一轴。目前新区内共有8个重大项目被确定为市级重点建设项目。其中包括：总投资5亿元的大雁塔北广场，总投资20亿元的大唐不夜城，总投资5亿元的长安芙蓉园，总投资2.5亿元的西安广电中心，总投资2.5亿元的西安海洋馆，总投资6亿元的世界娱乐园及“欧洲城”等。14、随着xx新区的迅速开发、基础设施建设的加快，对区内房地产项目的开发也提出了更高的要求。xx假日新嘉园、xx六号、世纪花园大酒店、秦浦花园、翠竹园小区、悦成花园和本项目等十余个项目，有的已开工建设并已投向市场。本项目的建设对于xx新区成为一个集吃、住、行、游等为一体的新城区意义重大。另外，本项目所在地目前为城乡结合点，根据有关统计资料，在类似地区进行的房地产开发对当地经济的辐射倍数一般为8。因此，本项目的开发符合西安市的城市发展规划，具有明显的经济意义和战略意义，对该区域的经济发展必将起到很大的带动作用。1.2.4形成新的居住组团的需要在本项目开发建设的用地周围已经建成了许多高档住宅小区，如xx15、皇家花园、御花园、钻石王朝、湖滨花园等，随着本项目以及新区其他房地产项目的投资兴建，将在这一区域形成新的居住组团。1.2.5满足一期项目积累需求的需要本项目一期工程投入市场之后受到了市场的广泛关注和一致好评，项目一经上市就出现了供不应求的局面，价格不断上升，为二期工程积累了一部份的需求。另外，xxXX项目已经被评为AA级住宅和中国50强优秀示范楼盘，增加了市场对于二期项目的需求。1.3项目可行性研究结论结合项目情况，本次可行性研究分别对将来的销售情况制定方案，并对其进行财务评价，财务评价结果如下： 全部投资财务评价指标财务净现值5306.78万元内部收益率34.58%投资回收期2.22年自有资16、金财务评价指标财务净现值2924.38万元内部收益率26.44%借款偿还期1.52年贷款偿还完毕时的住宅销售收入实现比例40%盈亏平衡点69.24%通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）项目收益较好，有建设的必要性；（2）项目建设条件具备，满足项目建设的要求；（3）设计方案技术经济指标合理；（4）财务可行性研究结论可行；（5）项目风险在合理的限度内。1.4可行性研究编制的依据1xx项目城建费用统一征收办法实施细则；2陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；3xx项目城建费用统一收费一览表；4陕西省工程建设其它费用定额；5xxXX项目高级住宅小区规划设计方案；6委托方提供的其他17、有关资料；7委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。第二章 市场分析本项目市场分析将从宏观经济形势、西安市房地产市场状况、项目所在区位房地产市场情形进行分析与预测，并就项目自身所具有的优势、劣势、外部环境所提供的机会以及所带来的威胁等四个方面进行SWOT分析，最后对项目的形象、功能、目标市场、价格等进行定位。 2.1宏观经济形势分析2.1.1全国宏观经济形势在市场经济条件下，房地产业是一个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展、社会环境在改善、人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求，成为支撑我国房地产市场平18、稳发展的基础力量。与此同时，国家规范房地产市场的决心更给消费者带来了信心。从国民经济的角度来看，国家统计资料显示，19911999年，我国国内生产总值平均增长率达到10.4%，2000年至2003年国内生产总值增长率分别为7.8%、7.3%、8%和9.1%。2004年我国国民生产总值达136515亿元，同比增长达9.5%，其中，第一产业增值20744亿元，增长6.3%；第二产业增值72387亿元，增长11.1%；第三产业增值43384亿元，增长8.3%。全年城镇居民人均可支配收入9422元，比上年实际增长7.7%，据统计数据显示，2005年上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，同19、比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。从社会环境看，房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱产业，国家统计局9月26日公布的国内各行业固定资产投资完成情况（1-8月）数据显示：2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿人民币，比去年同期增长23.9%，值得注意的事，房地产业的资产投资完成总额占国内各行业固定资产投资完成总额的24.2%，接近四分之一。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群20、众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。从居民收入与消费变动上看，我国在过去10多年中，并未因加大积累、加大资本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表2-1。表2-1 我国职工21、工资、居民收入、储蓄与国民经济环比增长速度 年份1996199719981999200020012002国有经济单位职工工资总额增长（%）11.76.24.25.16.414.315.1城镇家庭人均可支配收入增长（%）12.46.65.17.97.35.412.3全国城乡居民储蓄存款余额增长（%）29.919.315.411.67.911.217.8国内生产总值增长（%）9.68.87.87.18.07.38.0资料来源：中国统计年鉴2003 从国家的宏观调控来看，近年来，各地政府在规范房地产市场方面做了很大的努力，尤其是进入2004年之后，政府 “管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，将房22、地产开发的两大命脉土地和资金均纳入宏观调控范围，房地产相关税制的改革等。2005年年初的中央经济工作会议中提出，要继续加强和改善宏观调控。2005年5月，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务来做，这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸显竞争优势，行业集中度进一步提升。另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。一方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越23、来越多，这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另一方面，由于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买一处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择，因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。2.1.2西安市整体经济形势1.西24、安市生产总值从国民经济角度来看，2004年西安国内生产总值1095.87亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值60.05亿元，比去年同期增长6.7%，第二产业增加值495.67亿元，比去年同期增长15.6%，第三产业完成增加值540.15亿元，比去年同期增长12.3%。图2-1 西安市生产总值2.投资总额固定资产投资快速增长，投资结构进一步改善。在西部大开发和国家加强宏观调控的大背景下，西安市固定资产投资继续保持较大幅度增长，但增长速度较上年有所放缓，国家宏观调控政策效应明显。2004年西安市全年完成全社会固定资产投资640.4亿元，比上年增长34.0%。其中，基本建设投资311.25、9亿元，增长36.7%；房地产投资163.4亿元，增长30.9%；更新改造投资94.8亿元，增长32.7%；其他投资35.6亿元，增长66.9%。3.西安市人均收入1999年-2004年西安城市居民人均可支配收入逐年增长，分别为5999元，6364元，6705元，7184元，7748元，8544.03元，其中2004年比上年名义增长10.3%，剔除物价上涨因素，实际增长7.8%。同时农民人均纯收入也保持上涨趋势，从1999年2004年农民人均纯收入分别为:2203元,2344元,2490元,2641元,2838元,3363元。图2-2 西安市居民人均收入水平4.居民消费价格指数2001年西安市26、居民消费价格指数为99.9，2002下降为98.6，2003年西安市居民消费价格指数上涨为100.5，同比上涨1.9个百分点。2004年1-8月西安市居民消费价格指数为103.6，上涨2.1个百分点。西安市居民消费价格指数总体呈上涨趋势。图2-3 西安市居民消费价格指数2.2西安市房地产市场分析2003年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和改进、居民收入的稳步增长，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部27、大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展注入了新的活力。城镇住房制度改革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。2.2.1需求市场分析2005年3月，我们对西安市商品住房消费者进行了调查。调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域、房型、房价等；主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷517份，其28、中有效问卷450份。1购房区域偏好调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者占大多数。如图2-4。图2-4 计划购房区域分布2购房类型偏好在被调查者中，计划购买小高层住宅的占45.73%，计划购买高层住宅的占29.71%，计划购买其他类型住宅（主要是多层）的占24.56%，如图25。 3购房面积偏好调查显示，欲购住宅面积在60以下的被调查者占1.44%， 面积在6070的被调查者占2.67%， 面积在7080的被调查者占6.38%，面积在8090的被调查者占9.05%，面积在90100的被调查者占20.37%，面积在100110的被调查者占14.81%，面积在110120的被调查者占29、15.23%，面积在120130的被调查者占13.79%，面积在130140的被调查者占4.32%，面积在140150的被调查者占4.73%，面积在150以上的被调查者占7.20%。参照图3可知，有64.2%的被调查者欲购住宅的面积集中于90130范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状况。 2.2.2供给市场分析1近期楼盘销售价格2005年9月份西安市在售楼盘统计数据：西安市销售均价：普通住宅： 3053元/m2 写字楼： 4718元/m2 商 铺 类： 7285元/m2 公寓别墅： 4502元/m2 城南销售均价：普通住宅： 3312 元/m2 写字楼： 5012元/m2 30、商铺类： 7558 元/m2 公寓类： 3790元/m别墅类： 5461元/ m2数据来源:西宇信息网2楼盘区域分布 通过市场调查，我们了解到西安楼盘在各区域分布状况：城南楼盘项目占总项目的29%；城内项目占总项目14%；城北项目所占比例为14%；城西所占比例为20%；城东为14%。如图所示：3物业类型及总投资比例表2-2 物业类型投资比例分布物业类型住宅写字楼商铺别墅总投资比例46%18%27%9%4现售房产类型及面积 近期房地产市场在售楼盘户型主要表现为二居室、三居室、四居室、复式结构、独院别墅等。大户型楼盘占很大一部分比例，主要集中在100180 m2。见下表表2-3 现有户型面积分布户31、型面积60 m26080m281100 m2101120 m2121150 m2151180 m2181250 m2250 m2 所占比例3%8%10%18%23%18%10%10%由表2-3可知，市场供给的房产户型与在市场需求调查的户型需求结果趋于一致，因此开发商在确定本项目的户型时，应注重考虑100180 m2的户型。5市场价格走势平稳关于切实稳定住房价格的通知（简称新的“国八条”）对于西安市房地产市场的影响并不大。来自西宇调研资料显示（如图2-7），西安市城南区房地产价格在2005年5月以来走势比较平稳。 图2-7南郊区房地产价格走势6一般供给市场预测影响西安市住宅产业发展的主要因素是房32、地产开发商对国家政策变化的预期和对需求市场的预期。（1）开发商对国家政策变化的预期开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素，开发商对国家政策的变化的预期有时会在很大程度上决定一个项目是否开发。开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能，积极的预期可能导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市场供给总量。目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，房地产市场持续健康发展，开发商普遍持乐观态度。同时国家大力规范房地产市场，对具有雄厚资金实力和实战经验的开发商来说，也是一展宏图的大好时机。（2）开发商对住宅需求市场的预期房地产开发商对需求市场的预33、期是影响房地产市场供给的另一个重要因素，开发商对需求市场的预期偏好，市场供给量就会增大，反之，则会减小。从以往西安市住宅的供求情况来看，以多层为主，供给保持稳定增长；小高层自推出以来很受欢迎，但数量有限；高层和别墅项目近期虽然有增长，但整体数量较少。多层和小高层住宅价位符合西安市居民目前的购房水平，已建成项目的销售情况都较为顺利。别墅类项目由于国家停止了其土地供应，预期未来需求量得到释放，目前已开发或正在开发的别墅和城市近郊联排别墅项目销售行情看涨。各房地产开发商对需求市场的预期将是积极的。7.典型供给分析（1）西安市典型小高层住宅西安市小高层住宅在过去的几年取得了较大的发展，形成供需两旺的局34、面。从西安市各城区的小高层分布现状来看，城内由于受到城市规划的限制，高层住宅很少，多为多层住宅。随着人们生活水平的提高、对居住质量的要求的提高以及地价的不断攀升，城内小高层住宅的发展将会加快，城外各区小高层住宅的发展会渐趋均衡。西安市典型小高层住宅供给情况：（I）xx6号项目地址：西安市xx新区纬一街项目层数：11+1层项目均价：4160元/平方米（）瑞源.清风项目地址：西安市雁塔区司四季南巷（美院北路）项目层数：11+1项目均价：3080元/平方米（）紫薇城市花园项目地址：南郊电子城附近项目层数：12层项目均价：3580元/平方米（IV）xx-汇景新都项目地址：电视塔东侧会展路同仁中学东侧项35、目层数：12层项目均价：3484元/平方米（2）西安市典型多层住宅西安市多层住宅经过多年开发已发展成熟并深入人心，是以往的主要住宅类型，市场需求旺盛，但是目前西安市土地价格不断上涨，土地的集约利用越来越高，因此从长远来看，单一的多层楼盘会减少，多层在整个楼盘中所占的比例会下降，市场基本上会体现出供不应求的局面。西安市典型多层住宅供给情况：（I）xx假日新嘉园项目地址：西安市xx三路项目层数：6层项目均价：3800元/m2项目特点：全剪力墙带电梯花园洋房（II）翰林世家项目地址：翠华路60号项目均价：3600元/平方米（III）世家星城项目地址：南郊丈八东路项目层数：7层项目均价：2680元/平36、方米（IV）明德怡新居项目地址：西安市明德门南区项目层数：6层项目均价：2900元平方米(V)精典四季花园项目地址：电子正街南段项目层数：6层项目均价：3200元平方米（3）西安市典型别墅住宅随着西安市经济的快速发展，各行业都涌现出不少成功人士，需求不断加大，但由于近期国家切断了对别墅用地的供应，西安市别墅的供给显得有些有限。已建成的和在建的别墅项目均处于热销状态。西安市典型别墅供给情况（I）湖滨花园 项目地址：雁塔南路与xx三路十字东南侧项目类型：联排、叠加简单装修别墅项目均价：6000元/平方米（II）紫薇山庄 项目地址：西万路北项目类型：联排别墅+独栋别墅联排均价：4500（III）xx37、皇家花园项目地址：城南雁塔区环塔路120号项目类型：独栋别墅项目均价：6500（IV）钻石王朝项目地址：城南西安xx旅游渡假区xx三路项目类型：独栋别墅项目均价：10000元/平方米2.3 项目自身因素分析（SWOT分析）2.3.1项目优势分析1地理优势xxXX第二期项目位于xx新区xx五路，南邻环城高速；北邻xx五路和拟建中的千亩南湖；东邻情侣路、xx池，中伟俱乐部，秦二氏墓；西邻xx水厂；距大雁塔、拟建的长安路CBD区、芙蓉园仅五分钟车程；距广电中心xx项目约500米；距拟建的千亩南湖仅464.3米。本项目紧邻绕城高速和城市主干道雁塔南路，交通便利，尤其适合拥有私人轿车的家庭购买；本项目所38、在地xx新区作为西安市规划发展的重要一轴，目前正在加紧建设，随着区内基础设施的完善，项目周边道路将更通畅。2区位优势随着xx新城的逐步开发成熟，xx不仅是西安城区的一块大型生态区，也是惟一一块集人文历史、生态环境、完善配套等于一身的一个绝佳人居地带。大雁塔北广场和大唐芙蓉园开放为xx注入了更新的活力。xx-这块西安城市环境的生态“绿岛”，激扬西安城市精神的“梦工厂”，她必将会成为重要的居住、休闲、度假、旅游胜地，具有非常大的升值潜力。3环境优势（1）自然环境优势 市政绿化带 项目东临万亩生态林，这无形中提升了小区环境，也能够带动项目的销售。 远离污染 项目远离闹市，周边无工业、大型铁路、公路干39、道及大型商业聚集带来的噪音和空气等污染。南依少陵塬，北望大雁塔，与秦二世陵墓、寒窑相距不足二公里，必将会成为西安市一块非常理想的集旅游、休闲、居住为一体的人文生态圈。（2）教育环境优势项目依托西安交大财经学院、交大医学院、陕西经贸学院、陕西师范大学、西安外国语学院、西北政法学院、统计学院、邮电学院和长安大学等高校集中区。周边更有85中、师大附中、育才中学、凌云中学、科技学院子弟中学、桑锐学校；师大附小、翠花路小学、雁塔路小学、特立小学、同仁小学和明达小学等中小学校。项目周边还有省军区幼儿园、十所幼儿园、雁塔幼儿园、石油幼儿园、外院幼儿园、262幼儿园等再加上小区自设的幼儿园，使得业主的孩子受到40、十分便利及高质量的幼儿园、小学、中学及至大学的教育。在子女教育普遍受到家庭特别重视的当今，这一点将成为一个突出优势。（3）购物环境优势西安市南郊商业中心小寨商圈，长安南路大型超级市场麦德隆、家乐以及长延堡商城都近在咫尺，商业配套齐全，住户购物非常方便。此外，本项目有着较好的内部购物设施，小区规划了商业用房，旨在给小区居民提供一个便利、舒适、实惠的购物环境。（4）绿化景观优势 良好的水景景观 项目与xx水厂仅一墙之隔，水源丰富。整个小区以水景为主，通过坡地的自然落差形成滴水、溪流、喷泉、湖面，在小区内勾勒出一派江南水乡的环境。 绿化环境 随着社会的发展与进步，人们生活质量和消费意识不断提高，绿色41、环保住宅越来越受到消费者的青睐。XX项目高级住宅小区的绿化设计本着绿色、环保的原则，做到了环境优美、活泼、亲切、有特色、品位高。绿化设计采用中心绿地为主，组团绿地与宅前绿地相结合的手法，使二期项目绿地覆盖率达到45%，不但远远高于国家规定的25，而且超过大多数同类住宅小区。小区绿化呈现园林化、立体化、多样化，使整个小区呈现时尚、绿色、环保、田园的特色。4需求优势从调研结果可以看到，居民生活所需主要以小高层和多层为主，并且有35.77%的调查对象表示，将会在南郊选择住宅。而xx区的开发建设、大唐芙蓉园和大雁塔北广场的开放等为xx注入了更多新的活力，xx将会成为西安市民最佳的居住选择地。在整个小区42、的规划上，本项目都强调一种全新的住宅理念。本项目的一期受到了市场的广泛关注和欢迎，为二期积累了不少客户，形成良好的客户基础，对本项目形成潜在客户支持。本项目已经通过省建设厅2A级住宅预审，符合使用性、耐久性、环境性、安全性的高品质居住要求。这就充分肯定了本项目，提升了项目的市场价值。2.3.2项目劣势分析从整体上看，xxXX第二期项目的建设具有很大的优势。但从局部考虑，此项目也存在几方面的不利因素。1、项目周围城市基础设施建设有待完善项目周边多为待开发用地，城市基础设施建设速度虽然较快，但有待改善。开发商应与新区城建部门积极联系争取早日解决。2、交通状况有待改善尽管xx新区内道路建设较快，很快43、即可形成“两环七横五纵”的路网格局。虽然有504、224、500、320、407等五路公交车，然而，项目周边公交车站少，而且距离较远，对于没有私车的购买者来说，交通非常不便。因此，开发商应与公交部门磋商争取早日开通直达小区的公交车。3、融资条件限制比较严格目前，央行已经开始整顿房地产开发贷款，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等要求也比较严格，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。2.3.3项目机会分析从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标西部大开发和促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把44、握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，为公司未来发展打下基础，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。从周边环境来看，项目地处xx新区，周围云集了一批高档住宅区如：xx皇家花园、钻石王朝、御花园等。西安市东南郊未来环境秀美、交通便利，已经潜移默化地在人们心目成为“富人区”的代名词，受到包括投资者在内的消费者的普遍青睐，这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产。2.3.4项目威胁分析总的说来，xx新区中央住宅区内已规划开发的项目均是项目的最大竞争对手。尤其是位于大雁塔以南、雁塔南路大唐不夜城以西、南依植物园、西临翠华南路的xx六号，由于拥有1：1车位设置、35亩超大专属运动场45、室内游泳池等设施和高架空层增大绿化率（48%），当选2004年度陕西省住宅产业总评榜最佳住宅环境奖。xx三路西侧的xx假日新嘉园和本项目位置较为接近，交房时间早（1#、2#、6#、7#、8#和9#楼今年7月31日入住；3#、4#和5#今年12月31日入住）对本项目威胁也很大。该项目采用板式剪力墙结构、三洋电梯、一梯两户，由于有高品位的环境、低人口密度和建筑密度以及“健康、享受、自我实现的理念”而受到市场青睐。不过由于这几个项目位置较为接近，对于该区住宅市场的进一步发展有着较好的作用，从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出，46、该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。因此，开发商应深入调查了解竞争对手的动态，对比分析后，向市场力推特色型项目，以与众不同来增强项目自身的竞争力。2.4项目市场分析结论及项目市场定位分析2.4.1项目市场分析结论综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中高档住宅的市场供给量与市场潜量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，随着xx新区整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。随着经济和社会的发展，当收入水平达到一定阶段后，人们对住宅的面积、小区47、环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。西安市居民将会由以往大部分人住“安置型、实用型”住宅，少数住“舒适型”住宅，极少数人住“豪华型”住宅的现状向多数人住“实用型、舒适型、豪华型”的状况过渡。西安市城市环境污染较为严重，市民长期处于“脏、乱、差”的大环境下，使得人们在今后的置业时倍加重视周边环境、社区的环境和服务的质量。本项目地处xx区，远离闹市，自然、生态、人文环境吸进了更多消费者的眼球。小区内环境幽雅，绿化率高，大量的水景更为小区增加了不少灵气。开发本着实用、舒适和适度超前的原则，把“人性化”、“绿色建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区标准，开创居48、住新概念。2.4.2项目形象定位本项目是新建项目，位于xx新区中央住宅区，据此提出项目的形象定位如下：（1）西安市南郊的标志性小区（2）“实用型、舒适型”中高档住宅小区（3）西安市文明示范居住小区2.4.3项目功能定位本项目是中高档商品住宅小区，其主要功能是居住，功能定位如下：（1）营造良好的小区环境，与自然风光相协调，体现小区的自然美，实现人与自然的融合；（2）为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务。2.4.4项目目标市场定位本项目属于商品住宅，结合项目所在地周围情况及以上的市场分析，将项目的目标市场定位如49、下：（1）大雁塔附近的中高收入家庭（2）项目附近集体购买的企事业单位（3）南郊各高校具有高级职称的中高收入水平的教师（4）附近一部分有较高收入的医生、部队军官、公司白领阶层等（5）有意对房地产进行保值、增值的投资商人（6）有意在南郊进行二次置业的高收入者2.4.5项目价格定位本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。1、小高层价格确定（1）选择案例可比案例中选择与本项目在用途、功能和50、结构以及层数上较为接近的有：xx6号、汇景新都、紫薇城市花园等三个案例。（2）修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异： 区域因素 交易情况 交易时间 个别因素因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。（3）计算修正系数修正系数的计算方法如下：每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如表2.5：（4）权重的确定因xx6号与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下： xx6号 0.4；汇景新都 0.3；紫薇城市花园 0.3表51、2-4 小高层修正系数计算表可比实例 比较因素Axx6号4160元/m2B汇景新都3484元/m2C紫薇城市花园3580元/m2区域因素100/102100/99100/98交易情况100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100个别因素100/105100/98100/99修正系数0.931.031.03（5）比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：案例一比准价格：41600.933869 元/m2案例二比准价格：34841.033589 元/m2案例三比准价格：35801.033687 元/m2（6）项目最终合理比准价格的确定项52、目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格 38690.435890.336870.33730元/m2依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本项目的小高层入市均价为3700元/ m2。随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。2、多层价格确定（1）选择案例可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：xx.假日新嘉园、翰林世家、精典四季花园等三个案例因xx.假日新嘉园与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下： xx.假日新嘉园 0.4；翰林世家 0.3；精典四季花园 0.3计算53、修正系数 （方法同上）表2-5 多层修正系数计算表可比实例 比较因素Axx.假日新嘉园3800元/m2B翰林世家3600元/m2C精典四季花园3200元/m2区域因素100/103100/103100/99交易情况100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100个别因素100/102100/102100/99修正系数0.950.951.02（2）比准价格的确定根据以上结果，确定本案的比准价格如下：案例一比准价格：38000.95 3610元/m2案例二比准价格：36000.95 3420 元/m2案例三比准价格：32001.02 3264 元/m2（54、3）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格 36100.634200.232640.23503元/m2依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本项目的多层入市均价为3500元/ m2，随着时间的推移，价格逐步上涨。3、别墅价格确定（1）选择案例可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：紫薇山庄、湖滨花园等两个案例因湖滨花园与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下：湖滨花园 0.6 紫薇山庄 0.4计算修正系数 （方法同上）表2-6 别墅修正系数计算表可比实例 比较因素A紫薇山庄45055、0B湖滨花园6000区域因素100/97100/105交易情况100/100100/100交易时间100/100100/100个别因素100/102100/106修正系数1.010.90（2）比准价格的确定根据以上结果，确定本案的比准价格如下：案例一比准价格：45001.014545 元/m2案例二比准价格：60000.905400元/m2（3）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上两个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格45450.654000.44887元/m2依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本项目的联派别墅入市均价为4800元/ m2，随着时间的推56、移，价格逐步上涨。4.车位价格的确定根据西安市同类居住小区内车位的定价情况及本项目停车位的环境等情况，我们确定车位的价格为8万元/车位。第三章 项目的建设条件项目的建设条件包括项目建设的自然条件、项目建设的用地条件、项目建设的地形、地质条件以及项目建设的市政配套条件等几个方面。3.1 项目建设的自然条件（1）气温：年平均气温14.8摄氏度；（2）风：平均风速2米/秒；（3）日照：年日照时数1412.7小时；（4）湿度：相对湿度64%；（5）霜期：无霜期236天；（6）气压：平均气压970.4Pa；（7）降水：年降水量362毫米。3.2 项目建设的用地条件项目的建设用地位于西安市xx水厂东侧，东57、西间距以水厂东围墙为界，向东宽度为254米，南部以水厂南围墙为界，向北长度大约为322米，项目用地呈反L形。规划用地为52264平方米，规划建筑面积为10.4万平方米，建设项目已取得建设用地许可证，具备用地条件。3.3 项目建设的地形、地质条件项目用地北高南低，平均落差为15米。土质贫差，自然状况无法施灌，农业用途低。3.4 项目建设的市政配套条件（1）供水：由于该项目紧邻xx水厂，该水厂向城市有两条自压供水管线和一条向067航天小区的不定时加压供水管线，所以供水条件便利。（2）排水：项目所处区域暂无直接可利用的下水市政管道，可利用的下水管道为xx水厂专用雨污混合排水管线；待市政配套做好后，可58、有专用的排水管道。（3）供电：临时用电可协调xx水厂部分解决，区内永久供电需向供电局申办。（4）道路：小区紧邻雁塔南路、xx五路和环城高速公路，交通便利。乘504、224、500、320、407路即可抵达，项目距小寨约3000米。（5）通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。（6）天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。（7）供暖：分户式计量，集中供暖，地辐式采暖。（8）网络：家庭综合布线系统，高标准宽带信息网络，家庭信息化、网络化。3.5 项目建设的外部配套条件（1）学校：西工大第二附属学校、陕师大附小、大雁塔小学、翠华路小学、陕师大附中59、85中、99中、明达中学、陕师大大学、交大财经学院、西安外国语学院、西北政法学院、西安邮电学院、陕西省广播电视大学。（2）商业：小寨国贸购物中心、军人服务社、飞旋购物广场（3）超市：家乐超市长安南路店、麦德龙超市、好又多量贩超市、老百姓大药房。（4）银行：中国银行、建设银行、招商银行、中信实业银行、农业银行等。（5）医院：同济医院、医学院附属医院、二六二医院、解放军三十五医院。 （6）休闲娱乐：金碧辉煌娱乐超市、海兰云天洗浴中心、美伦嘉年华娱乐广场。（7）餐饮:世纪花园大酒店、西影大酒店、小寨饭店、安泰酒店、肯德基、海云台韩国烧烤。（8）星级酒店：xx宾馆、xx惠宾苑、唐华宾馆。第四章 项目60、的规划设计方案4.1 规划设计方案的原则1. 本项目符合西安市总体规划及xx新区规划的要求。2. 结合西安xx新区区自然条件，合理布局，节约用地。3. 统一规划，分片实施，体现小区设计的整体性。4. 结合项目地势，将小区内建筑设计成北高南低的走势，将社区规划为开放式，有利于居民的交流，体现人性化规划理念。5. 科学布置人、车道路系统，绿化系统，使之与住宅有机的结合，创造丰富多变的静态与动态的景观和空间效果。6. 强调经济效益、社会效益、环境效益的统一，提高小区的综合效益。4.2 规划设计方案的指导思想充分体现xx新区独特的区位、地理特征，营造一个以中、高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特绿61、色景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。1. 坚持以“人”为中心，处处体现人性化设计思想，创造方便、安全、优美、宁静的人居环境；2.追求居住空间与自然空间的交融渗透；3.合理布置功能区，实现结构的整体性与单体个性的结合；4.实现便捷高效的现代交通组织与自然的生态环境的结合；5.结合市场调查，满足市场需求。4.3 建筑规模及规划设计方案设想4.3.1 建筑规模XX二期项目占地面积52264平方米，规划建筑面积104000平方米，其中住宅建筑面积为77437平方米。4.3.2 项目总体布局及空间环境设计建筑规划是艺术和实用，自然与心灵的对话。富有时代气息、人文氛围和地域特色是我们设计的出发点，从62、宏观上使小区各功能块科学合理布局，使整个小区体现出新颖、庄重、大方的建筑风格的特点。小区以最南端的“江河源”为源头，利用自然地势，又高到低以自流方式活水景观，通过坡地的自然落差形成滴水、涌泉、池面、其间点缀小桥、假山、亭、台、楼、榭，配植荷花、垂柳、绿竹、棕榈等，在小区内勾勒出一派江南水乡的氛围，另有“清源江”蜿蜒曲折，有湍、有急、有跌、有缓、有藏、有露，环保社区。主干路简捷而不呆板，配有较多景点，是小区内的一道美丽风景线。各组团的空间开放式布局，不同的形态，不同的尺度空间，形成强烈的对比，提供了丰富的居住层次，带来收放有致的园景空间，穿插变幻的空间和场景令人玩味不尽。组团内部空间、组织与建筑63、布置尽可能采取自由式布局以增强空间的多样性、灵活性和可识别性，塑造具有个性化的组团空间形象。住宅建筑与环境融合，通过建筑界面的多种组合方式，如围合、向心等，将住宅建筑与空间环境有机地融合为一体，不仅塑造良好的小区外部环境，同时使住宅内部具有良好的朝向与景观，丰富室内临窗外视效果。公建的设置强调区域性与标志性，充分发挥不同地段的各自优势，结合小区居民流向，以向心方式合理布置配套公建。各个景点是小区内的亮点，不但提供了优美的人居环境，而且将各个组团有机的联为一体，体现了小区空间上的整体性。同时它们还将小区内的居民联系在一起，形成良好的居住氛围。4.3.3 建筑的平面布置1.住宅建筑XX二期精品住宅64、，规划住宅建筑面积104000平方米，共12栋楼，为5栋小高层，4栋多层和3栋联排别墅中高档精品住宅组成。结合项目地势，楼层高度按由北向南方向依次呈递减趋势，每层层高设计为三米，较好地满足居民对光照、空间间距以及绿化的要求。小高层和多层住宅均为板式的，较好的满足了室内通风和采光的要求。2.公共建筑公建的规划本着交通便利功能搭配合理的原则，在小区的不同位置结合其位置特点规划了幼儿园、会所等公共建筑。6500平方米的会所功能齐全，健身房、棋牌室、游泳馆、酒吧、书吧、特色吧等设施应于尽有，满足居民对休闲娱乐的种种需求。在中心文化休闲广场有大面积的中心绿地，让人们生活在绿色海洋之中。人们在这样的小区里65、既能享受自然，同时又能强身健体，并感受社会的进步。在中心交通顺畅处布置幼儿园，既能够解决小区居民子女的托管问题，又方便居民上下班时接送子女。幼儿园内部设有独立的活动场地，小朋友既可以在幼儿园内活动，又能在老师的带领下，非常方便地到中心绿地游玩。4.3.4 结构设计结构设计以简洁、安全、便宜为前提，小高层为小高层和多层采用纯板式框架结构，满足结构受力要求和用户灵活分割空间的要求；联排别墅亦采用框架结构。4.3.5 道路系统设计小区内道路分为四级，小区主次干道、组团路和宅间小路，道路系统主要采用人车分流，简洁明快，便于交通组织，避免笔直穿行，弯曲的道路创造出步移景异的效果。次干道与宅前小路曲径通幽66、，尽显园林特色。4.3.6 绿化设计小区内部绿化以贴近自然，享受生活为设计出发点，绿化率高达到45%。小区绿化的特点主要有：1. 组团围成一个半开敞的小区中心地带，形成一个开阔的视野，采用绿化、溪水相结合的布置方式，强调了中心的艺术氛围，突出了大面积的绿化，使人赏心悦目。2. 时尚建筑小品为绿化起到了画龙点睛的作用。 3. 各组团内部的绿化带与柱廊相互映衬，几何化的布置，使得中心绿地在较高的视点看来更是别具一格，强调高品位的居住环境。4. 首层住户门前都有私家室外小花园，减少了外部干扰；平层南有景观阳台，北有生活阳台；跃层有空中花园。5. 步移景异，空间富有层次，同时，空间关系清晰，可识别性好67、。4.3.7 停车场设计规划在小区内设置地下停车场，利于集中管理，同时实现人车分流，同时也为小区的绿化景观的设计预留了充分的空间，其余不足的车位在地上考虑。另外，地下车库采用半地下车库，使坡道减短又便于自然采光通风，提升地下车库的品质。停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在东道出入口设读卡机和栏杆机，入口处和机房内设有空位数量显示。4.3.8 建筑单体和户型设计 在单体的设计上，考虑到北方地区对阳光的需求和小高层建筑电梯、楼梯的经济性，小高层、多层采用一梯两户，南北通透，使得户户有良好的日照，并面向良好的景观。户型方面，小区68、住宅以平层为主，并配以少量的跃层设计。面积在92-258平方米之间，户型方正，动静分离，结构紧凑。4.3.9 建筑管线设计项目小区室内供水、供电、燃气、电讯及宽带上网所需管线采用综合设计，一次铺设；各类管线系统相对集中布置，设立集中管井和水平管线区；实现各种管线系统隐蔽和方便维修；采用户外计量方式。4.3.10 景观设计唐文化水景主体景观，建筑与绿化带巧妙结合，创造出美丽景色，户户见景。社区以最南端的 “江河源”为源头，由高到低以自流方式组织东西两条龙脉：“碧流河”（在一期中）与“清源江”-蜿蜒曲折，环抱社区，恰如杜甫诗云“清江一曲抱村流”。同时也寓意二龙戏珠，形成XX景观主题。社区独有的地势69、落差，为活水动景创造良好的自然条件。其中瀑、溜、喷、泻、淌、漫，各种形态融于一体，有动有静，相得益彰，相映成趣。源头江河源的东水脉形成社区景观公共轴，沿途有六个景点，适于晨练、游戏、群聚、举办晚会等，充分满足邻里交往的需求，提升邻里文化。4.3.11 智能化设计宽带、有线电视接口、全天候有线对讲系统；周界红外安防、24小时巡更护卫等安放设施；水、暖、电、气等采用科学计量收费系统。4.4经济技术指标规划对小区基本地块采取综合技术指标体系，对地块的开发建设进行控制和引导，并为小区的土地有偿使用和小区的管理提供依据。综合技术指标包括:项目总用地： 52264m2 总建筑面积：104000m2 其中：70、地上建筑面积：89437m2 地下建筑面积：14563m2 住宅建筑面积：77437m2 其中：小高层：41970 m2 多层：27467m2 联排别墅：8000m2 公建建筑面积：12000m2 地下车库车位数：435个地上车位数：340个 容积率：1.99 绿地率：45%第五章 项目的实施进度安排5.1 进度安排依据根据房地产开发前期工作的一般规律及项目内各单体建构筑物的施工情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额和本项目的具体情况，对工期定额进行适当调整，确定各施工阶段的开发期，并按本项目的总体开发经营控制方案，编制项目小区建设各项工作的进度计划。5.2. 进度安排原则5.2.1尽量缩短建71、设工期 因房地产开发项目投资的巨额性，以及房地产项目开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少。因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。 而且，工程在建设过程中需配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发公司带来运营效率高的良好印象。 为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间造成的影响降到最低。5.2.2分片分期开发 本项目二期采用一次性规划设计，分片分期开发的模式。二期分两个阶段开发，分别开72、发小高层、多层和联排别墅，利于资金早期回笼。5.2.3住宅和配套同步 住宅和相应的配套工程同步既可以避免不同步开发造成的先期入住居民受干扰的问题，同时又给居民一个完整的生活空间。5.2.4高效运用资金高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额，从而降低成本，同时能用有限的资金确保项目实施所需资金及时到位成为项目成功开发的关键。通过合理的安排分段工程的先后顺序，来使前段工程的销售收入用于后面工程的投资中，实现项目的滚动开发。5.3项目实施的进度安排本项目从2005年7月开始施工建设，按照由北向南方向开发，既符合项目地理因素，又使后期的施工开发不影响前期已入住居民的生活。项目开发计划分两个阶段进行：第73、一阶段：2005年7月开始施工，2006年5月主体工程、安装以及装修工程完工，主要开发第一和第二标段，即项目东北角的2# 、4#，东侧的7#、10#、15#和南侧的16#以及会所和幼儿园等公共建筑，除公共建筑和16#外住宅建筑均为小高层。第二阶段是从2005年8月开始，开发第三标段，即建设项目南边的17#、18#、19#多层住宅以及20#、21#和22#联排别墅。到2006年4月底主体工程、安装以及装修工程完工，到2007年3月底全部室外配套工程完工。具体实施进度详见下页图图5-1 二期工程施工横道图时间 工程名称2005年2006年2007年 三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度前期工74、程、设计与第一标段地基基础施工第一标段主体结构施工第一标段安装与装修第二标段地基基础施工第二标段主体结构施工第二标段安装与装修第三标段地基基础施工第三标段主体结构施工第三标段安装与装修室外配套第六章 项目的营销方案策划本案定位为注重高品质健康生活方式的绿色生态小区，诉求的是人与环境的协调发展，充分体现以人为本的文化氛围。但概念是抽象的、虚无缥缈的，它只有通过规划设计、销售推广以及物业管理才能变成实实在在和具体的。为此我们又将其在规划中充分体现出来。本项目的开发始终一致贯穿“全程营销”这一理念，把握市场脉搏，找准市场定位，选择优秀的承包商和物业管理公司以保工程质量和后期的良好服务。二期中有xxX75、X景观双轴之一公共轴, 由主入口处的山水大门到江河源,地势较为开阔,中间有曲波琴浪,如意广场,曲水流觞, 碧流三迭,荷塘月色,琼台翠宇,白石滩,适于晨练、游戏、群聚、晚会等活动,充分满足了邻里交往的需求。6.1营销策划思想房地产项目的营销目的是通过这项工作使得潜在的房地产使用者或置业投资者认识自己所营销的物业，同时影响购买投资行为或决策，尽可能快速、高效的销售掉自己所推销的物业以保障资金及时回笼，实现房地产开发商的经济目标。从中可以看出，这一目标的实现极大的依赖于整个营销策略组合的全面展开以及各个营销工具的恰当使用。XX项目营销策划一定要发挥其独有的特色，在营销过程中不仅要显示其高尚特区的本色76、，且要表现出她的市场差异性。下面将列举一下XX项目的卖点，从而能在营销的过程中扬长避短，发挥优势。 绿色与生态的概念XX项目的规划设计以绿色和生态为主题，旨在营造一种健康的生活氛围，注重人与自然的和谐，真正体现“以人为本”的气息.本小区所处区位的生态环境、自然景观在西安市首屈一指。其周围有正在兴建的长安芙蓉园、世界娱乐园等园林建筑；另外，随着xx皇家花园、钻石王朝和湖滨花园的相继建成，小区周边的环境将得到大大的改善。xx南北湖2000亩的水面对本小区的生态环境平衡起到一定的保障作用。 营造南郊高端楼盘中质高价优的特色楼盘优美的生态环境和完善的配套设施将为蕴含着深厚历史文化而又沉寂已久的xx插上77、了腾飞的翅膀, 现在xx新区的各个地块已基本上名花有主，加上国家正在控制别墅用地，故而xx的地块更显得弥足珍贵。随着自身和周边低密度居住项目的成功开发，近一两年内这里定会形成一定规模的富人居住区。同质化的人群共同生活，和谐自然将是这里生活人们的主基调。这一切无疑将为xx房地产的发展和升值提供更为广阔的空间。 社区的规划合理迷人的中心景区等绿地设施，合理的小区布局和配套设计，使得项目的规模虽大，但却合理布局。项目容积率控制在1.99，为区民提供了更多的绿地以供休憩。 各种设施齐全，方便住户的各种日常生活需要xx新区立足于继承和发扬中华传统文化的优势，发掘、利用xx历史文化遗产，学习借鉴国内外度假78、区建设的经验，形成xx南、北湖千亩水面，建设一批富有参与性、娱乐性的大型综合性旅游项目，最终建成集旅游、观光、休闲、度假等为一体的国家级旅游度假区,所以周边配套不仅健全,而且可以说具有很高的品质。xxXX，西北首创活水动景生态园林景观、康体健身动力设施体系。2级智能化高尚生态社区、南北通透的人性化户型、让人感受现代科技与古代文明的融合。 社区物业的前期介入和宣传优质的物业管理服务是项目立足于竞争日益激烈的房地产市场的必要条件，而物业管理的前期介入，一来可以增加买家的购买信心；二来可以提供一些必要的家政服务，从而大大的方便了业主；第三，物业管理的前期介入能为本项目的规划设计提供专业的指导，双方面79、促进项目的销售和管理. 小区的文化诉求xx，是中国历史上久负盛名的皇家风景园林，她兴于秦汉，繁于隋唐，毁废于唐末战乱，历时近一千三百年之久。千年之后，新的xx人将这片神奇的土地规划成了以旅游、度假、休闲、娱乐为主导，集商贸、会展、科教、居住为一体的综合性城市发展新区。一批蕴涵厚重历史文化色彩的项目大雁塔北广场、长安芙蓉园、大唐不夜城等已经或即将掀起开工建设热潮。一个崭新的xx正在崛起。 xxXX，西北首创活水动景生态园林景观、康体健身动力设施体系、2级智能化高尚生态社区、南北通透的人性化户型、让人感受现代科技与古代文明的融合。 提供高科技智能化配置随着社会的进步，网络化和数字化进入社区的趋势已80、经确定。社区信息化兴建的物业信息管理系统是这项工程的主要组成部分，因此，本小区设计时应本着树立“建立一个信息智能化小区”的设计理念。 灵活方便的购房方式考虑到不同顾客的支付水平及支付习惯的不同，采用了一次付清、分期或按揭的购房方式，顾客可根据实际情况进行选择。 委托销售代理的专业服务为了给业主提供专业化的服务，为业主们的购房提供更为理智的指导，我们特别聘请销售公司来进行楼房的销售。这种做法不仅是本着对自身负责的态度，更重要的是以顾客为中心考虑所作出的决定。6.2营销策略本项目计划分阶段推出，以低开高走的手法入市。采用该策略有以下理由：1.项目的施工和开发采取由北向南的进程，这样既符合项目所处的81、地理情况又可以方便业主入住；2.分期开发为潜在顾客群购买本项物业提供了榜样，使之对于开发商的实力、物业的质量有了充分的认识，树立购买本项目的信心；3.从开发商的角度看来，分期开发便于资金周转，减轻资金压力，快速回笼资金；4.保证营销计划的灵活调整，从市场上得到必要的反馈，从而及时调整计划，方便后续工程的开发。6.2.1 营销策略要点1摒弃一般物业楼盘“就楼卖楼”的短视作法，运用品牌营销的有效市场操作手法，将营销各阶段的推广活动都纳入企业名牌建立、培养、推广的一体化过程，使XX公司的知名度、美誉度通过各种富有创新、可行的长期推广活动，在西安房地产市场上得到提升，形成XX地产的品牌效应。2运用“多82、面立体”的宣传手段。引入全过程整合营销市场的概念，全面发掘营销力量。运用资源整合的方式，巧妙开展公关、公益活动，运用新闻的炒作手法，借助多项媒介的传播力量，形成立体的传播攻势，借力发力地创造XX公司的品牌效应。3营销推广要强势突入，高点切入。在平淡的市场中以“动景世界，健康人生”的广告形象力，配以“湖景 山景 水景 景景入目 花影 树影 人影 景景关情”的广告核心语制造鲜明独特的市场差异，抓住目标客户的心里期望。4树立品牌影响力。营销的突破点在于精心策划的大手笔的市场推广活动。抢占市场推广制高点，权威定位，引领时尚，赋予楼盘以视觉冲击力、象征寓意和文化创意，树立xx新区第一品牌的市场地位。6.83、2.2 营销推广方式：根据AIDA（awarenessinformationdesireaction）原理和本项目的时间进程表，所以将营销推广分为四个阶段：告知阶段、唤起消费者需求阶段、促成购买阶段、售后服务阶段。主要采用多种营销方式相结合的方法，采用的方式包括：广告、售楼书、展销会、楼盘推出的典礼仪式、样本房、促销等。6.2.3 各期的营销策略：项目在进度中的不同期采用不同的营销策略，详情如下：1第一阶段（包括一、二标段）的营销策略：具体如下： 低价入市战略。销售初期：在这一期，社区内的配套设施、绿化、景观等工程无法充分的展现，周边的环境，基础设施建设还有待进一步完善，广大购房者尚处于观望状84、态。所以首期采用低价销售策略，同时大力做好第一阶段的宣传工作 树立品牌，为后期销售打下坚实的基础。 大力宣传，树立品牌形象。在开盘前一个月开始做大量广告，在最后一个星期里，集中火力加大宣传。这一做法给市场带来悬念，形成发展商惜售的市场形象，若能有效的和现场人气积聚起来，相信会取得更好的效果。 制造旺销抢购气氛：销控表的包装；在接待中心不断播放广告录相；请来公证处、保险机构、银行按揭处现场办公，使现场气氛更加热闹。 注意噱头的引进。2第二阶段（第三标段）的营销策略： 利用第一阶段的人气，营造良好的社区环境。并对用户开放中心轴景观区，让客户亲身感受楼盘的绿化环境。 旧业主介绍新业主认购，老带新给予85、一定优惠和奖励。6.2.4 实施细则以及时间安排1告知阶段：时间：2005年1011月目地：此阶段的营销目标是让广大潜在购房者了解到在xxXX的二期工程顺利破土动工，并且充分认可到开发商及承建商的雄厚实力，使得他们继续保持对该项目的关注。重点在于保持与一期的宣传连贯性,以使顾客产生xxXX项目开发连续,大盘开发的良好印象,容易形成品牌效应。（1）开发商将组织一个记者招待会，邀请当地政府人员、建筑商、开发商同行、社会名流、相关企业以及各大媒体记者共同参加，目的在于保持与媒体的亲密接触，同时借记者的报道使本项目得到宣传。（2）室外广告：在工地现场及xx新区沿路街灯刊出项目的广告，包括鸟瞰图等内容，86、目的是通过精美的广告吸引潜在顾客的眼球。（3）举办xx西安城市精神研讨会。a.时间：西安春季房展会期间b.形式：与政府有关部门合作，连同华商报、西安电视台等媒体联办，邀请文化界知名人士作为主讲参加论坛。c.目的：一个城市的魅力和吸引力，最重要的在于文化以及反映出来的城市精神，她最能体现城市的价值和风貌，是城市的凝聚力和自信心的源泉，西安如此，中国如此。而建筑又是最能反映一个城市文化与风格的，几十年、上百年后，这座城市的文化风格终将由今天的建筑决定。基于两者的这种关系，发起这次由陕西文化名流参加的论坛。2唤起消费者需求阶段：时间： 2005年12月份目的：距离开盘仅剩一个月，所以应该加大宣传力度87、，多方面高强度的进行宣传，使消费者了解更多关于xxXX项目的信息。尤其是最后几天的宣传，应该让目标顾客群感到迫切的呼之欲出的心情。（1）报纸宣传a.媒体选择：华商报和西安晚报的楼市专刊、中国房地产信息报。前两者在西安发行量最大，包罗面大，而后者作为中国房地产业的权威报纸，更让更多非本市的顾客群对本项目产生兴趣。当然房地产信息报不一定刊登广告，可以以文章探讨的形式提出问题。b.内容： 宣布xxXX将于2006年1月开盘，敬请期待。同时，在开盘后前三周将展开优惠活动。介绍XX的基本情况：如优势区位、完善规划。（2）因特网广告宣传：a.媒体选择：古城热线以及。b.内容：主要在网络上建立索引、电子楼书88、广告等内容。古城热线是本地人连接西安的媒介，同时也是外地人了解西安的窗口，而800j作为西安房地产业的专门网站，借由这两个网站的宣传将会使得目标顾客群能够得到最大范围内的覆盖。楼市销售有其自身的地域性的限制，特别是普通住宅大部分都是被本地消费群体消费，所以没有选择全国浏览量最大的网站。（3）电视宣传： a.媒体选择：西安电视台上午资讯频道的房产宣言节目。b.时间：每周六22：40-22：55c.目的：潜在顾客打算购买时，总会刻意关注到各类房地产信息。与其漫无目的的打广告，不如选择房产宣言这种专门性节目，会让人觉得可信度高，值得信赖。（4）短信宣传：a.时间：在开盘前三天b.注意：利用短信信息89、台发布开盘信息，吸引注意，当然过多的无用信息容易让人讨厌，所以应该注意适度。（5）楼书设计：在开盘前，准备本楼盘的基本宣传资料，可以分为两个部分，其一为实体楼书，包括楼盘基本信息、户型、配置等信息，制作精美但要包含足够的信息量。其二是电子楼书，发布在开发商自建的网站或选择的特定网站上。3促进购买阶段：正式开盘，自此以后进入全面销售阶段，这一阶段不仅是营销的重点而且是全项目关注的焦点。此阶段采用推式营销策略，延续上一阶段的广告宣传方式，只是内容稍作变化，同时随着销售的推进，要挖掘更多的社区文化内涵，多举办各种活动以表现xx优雅环境与小区高品质生活为主题，加强消费者对这一生活模式的认可，在不同的时90、段将会伴随着不同形式的促销方式，其间当然要注意保持高的媒体曝光率，让有意向拟购买的群体能够通过尽可能快捷的方式全面了解楼盘。同时树立良好的公共关系形象，通过老客户带动其他消费者购房。此外，景观卖点仍是这一阶段的宣传重点。（1）广告报纸内容主要是宣布开盘，并同时介绍户型等基本情况，一次性付款将会享有九七折优惠。这一阶段的广告应该在报纸的明显部位，如在1版角花或者采用整版广告，频率是一周两次。网络广告主要是为了保持方便的查询方式。采用这样的广告版面、内容和频率是根据消费者的买房心理和销售情况决定的。开始的大范围高强度广告，销售情况上升后，目标市场认知率上升后，就逐渐过度到更为有效的口口相传的关系营91、销，而到那时只需要保持适当的广告宣传即可。社区共建活动：举办“绿色健康家园”绘画展，在社区中调动住户积极参与，分儿童组、青年组、成年组，分别评出奖项，给予奖励。车体广告：公车广告有其特殊性、流动性及传播的高覆盖性。在公车上做楼市广告能够让其在一个特定的地域范围内被人熟知。当然公车的广告的设计必须要保持其足够的美感，使得其能成为城市的流动风景线。房展宣传：当今西安人民似乎对房展会这个名词并不陌生，越来越多的人们选择在假期中参加房展会以了解平日没有时间了解的楼市的具体消息。房展会上的高成交量也证明了自身的实力。所以xxXX项目将积极的投入到房展会的大潮中，以更高效的覆盖目标人群。在展销会期间，还可92、以邀请一些明星现场表演，为楼盘的销售助阵。并举行免费上网查询，吸引更多的消费者。样板房展示：样板房是顾客对拟购置房屋的状况的最直接、最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键的作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要综合考虑顾客的心理，布局、质量、外观、色彩要仔细研究，反复比较。4尾市促销阶段时间在2008年初，此时的销售已经到了尾声，为了尽快结束销售工作，减少管理费用，推行尾市九五折销售。5售后服务：成立开发商西安市XX房地产开发有限责任公司的业主俱乐部。业主购房后就可以加入该俱乐部，享受会员待遇。俱乐部将举办读书会、论坛、高尔夫球会等活动，同时宣布XX公司的93、最新楼市信息，以促进二次购买。6.2.5 场地布置：场地布置包括售楼中心现场以及工地现场的布置1售楼中心的布置：售楼中心的布置应该以清新雅致为前提，让顾客觉得舒服、顺畅，宜摆放较多的植物。由于售楼中心的现场按功能分区，分为展示区和洽谈区，目的是维持现场的秩序，更好的安排参观人群和购买人群。展示区中有小区的各类型的模型，小区的介绍，大屏幕电视播放广告短片，热情的销售置业顾问为客户介绍示范单位的情况。洽谈区设多张桌椅，每桌大概四个座位。当然两区的分隔并不是僵硬的，可由绿色植物自然分隔，避免展示区的喧闹影响到购房者的考虑过程。2看楼通道：看楼通道是现场需要特别注意的环节。首先要注意看房的安全性，其次94、是便捷性。走廊作重点处理，注意展示牌、导示牌指引的明确性，还有地面、灯光、饰品的设计。3工地现场的布置：工地外围应筑起围墙，减少与外界的互相干扰，保证售楼处的相对安静。尽量作到文明施工，保证及时清理，注意施工安全。监理人员应该贯彻指导好这项工作，保证顾客在进入施工现场看楼的时候能够满意而归。6.2.6 自筹式传播媒介1楼书楼书制作精美，设计要求较高，成本也是所有宣传资料中最高的，通过富有震撼力和感染力的文案，以及精美的图片，户型家具配置图，给客户以直观亲切的感受。2折页由于成本和印刷数量的原因，楼书数量不满足销售需要，需制作折页以补充售楼资料。可在售楼处接待现场、公关活动、房展会向大众发送，以95、提高产品知名度。3海报海报比楼书、折页成本低，表现内容可更丰富、活泼。不仅可以大量派发，还可以定期结合营销活动制作不同主题的海报派发或邮递。4户型单张对于选择不同户型、面积的客户来说更有针对性，对每种户型的展示说明也更充分。5展板可在入口处展示，移动灵活，当举办外场展示时更方便携带。6效果图、平面图包括整体效果图、局部特写效果图、小区总体规划平面图、各单位的平面图等等。7围墙包装售楼处的围墙要进行设计包装，墙面主要还是悬挂有关小区的宣传资料，文字性的形象广告，以及有关开发商、承建商、销售代理商的介绍说明。6.2.7 人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销96、售说词，强化销售过程。销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一位客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”，“顾客就是上帝”的营销思想。另外，可采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。6.3 销售面积实现计划及销售收入实现计划从财务评价的稳健原则出发，我们考虑整个销售期从2006年1季度到2008年1季度，每季度为一个销售阶段，共分为9个阶段，销售面积及收入实现计划如下表7-1：本项目可销售住宅建筑面积77437m2，其中：小高层住宅面积41970m2；多层住宅面积27467m2；联排别墅面积8000 m2 ；另有地下车位435个，地上车位340个。表7-1 销售实现计划表季度2097、06年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度一二标段销售面积实现计划10%10%12%20%15%10%10%8%5%一二标段销售收入实现计划10%10%12%20%15%10%10%8%5%第三标段销售面积实现计划5%8%10%20%25%15%10%7%第三标段销售收入实现计划5%8%10%20%25%15%10%7%地下、地上车位共计775个，按照目前车位市场行情，每车位售价8万元，假定其收益在销售完毕之日实现。第七章 投资估算及资金筹措7.1 项目总投资估算的依据1. 国家发改委、建设部关于98、发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2. 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；3. 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4. xx委员会关于印发xx项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）5. 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；6. 项目规划设计方案；7. 西安市物价水平、西安市室外配套工程费用一般水平。7.2 项目建设的投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、城建费用、建安总造价、管理费用、预备费以及投资利息等项。7.2.1 土地费用XX99、二期住宅项目占地面积52264平方米。土地费用总计为2134万元，包括得到土地使用权的各项税费。7.2.2 前期费用1.三通一平费：29.33万元。2.勘察设计费：依据国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）文件中附表1：工程设计收费基价表，以及勘察收费标准,计算勘察设计费为350万元。3.招标代理服务费和前期工程咨询费：依据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）文件规定的招标代理服务收费具体标准中工程招标代理服务收费标准，计算本项目的招标代理服务费为35万元。依据国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定100、（计价格19991283号）文件中附表:建设项目估算投资额分档收费标准，计算前期工程咨询费为28万元。合计：招标代理服务费和前期工程咨询费总额为533万元。7.2.3 城建费用依据xx委员会关于印发xx项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号），附表1：xx项目城建费用统一征收标准，计算城建费用入下表7-1所示：表7-1 城建费用统一征收一览表 单位：万元项目计算依据费用市政公用设施配套费按建筑面积计：50元/m2；520消防设施配套费按建筑面积计：3元/m2；27易地“结建”人防工程建设费按建筑面积：14元/m2；自建免天然气公网初装费按住宅建筑面积计：22元/m2；1101、70抗震设计审查费按建筑面积：0.2元/m22定额编制管理费按建安总造价：0.13%15质量监督费按建安总造价：0.1%（实施监理）11劳保统筹费按建安总造价：3.55%；527新型墙体材料专项费按建筑面积：6元/m2；54总计1326注：建筑面积、建安造价按政府主管部门核定的标准考虑7.2.4 建安总造价依据xx委员会关于印发xx项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号），附表3：建设工程造价表，结合西安市类似工程的实际造价确定本项目单方造价指标如下: 小高层住宅： 1200元/ m多层住宅（剪力墙结构带电梯）：900元/ m2联排别墅： 1500元/ m2公建建筑： 102、1000元/ m2 地下工程： 1350元/ m2 本项目地上建筑面积89437m2，地下面积 14563m2。其中：小高层住宅面积41970m2；多层住宅面积27467m2；联排别墅住宅面积8000m2；公建建筑面积：12000m2。建安工程费为： 4197012002746790080001500120001000+14563135011874万元室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：（单位：万元）供水：400；供电：500；热水井：395；路网：421；管网：450；绿化：1200合计本项目的室外工程费为3366万元。本项目建安总造价为：11874+3103、366=15240万元7.2.5建设监理费建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为152万元。7.2.6 管理费用依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，管理费用以前五项费用为计价基数，即土地费用、前期费用、城建费用、建安总造价、建设监理费之和，其计价费率为3%，计算管理费用为582万元。7.2.7 预备费1.基本预备费依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，基本预备费以前五项中未发生的费用为计价基数,即前期费用、城建费用、建筑总造价、监理费用、管理费用之和，其计价费率为10%-13%，本次可行性研究报告中将基本预备费的费率取为10%，计算得基本预备费为1783万元。2104、.涨价预备费依据近几年西安市物价上涨水平，确定年物价总水平平均上涨系数为2.8%,则每季度的物价上涨系数为（1+2.8%）1/4-10.7%，依次计算每季度的涨价预备费，涨价预备费总计为391万元。预备费总额为:1783+391=2175万元7.2.8 建设期利息建设期利息总计为147万元。7.2.9销售费用开发商提供的销售代理合同中销售代理费用为2.2%，考虑开发商还要发生一些其他销售费用，因此，销售费用按照销售收入的3%计提，为1055万元。7.2.10项目总投资估算综合前面七项费用，项目投资估算总计为23344万元。（详见下表7-2）。表7-2 XX二期住宅总投资估算表序号名称费用（万元105、）备注1土地费用21342前期费用5333城建费用13264建安总造价152405监理费用1526管理费用582（1+2+3+4+5）37预备费21758投资利息1479销售费用1055投资估算总计233447.3 资金筹措项目总投资为23344万元，其中：拟自筹资金20197万元，包括资本金11786万元（占总投资的50.49%）和销售收入的滚动使用8411万元（占总投资的36.03%，占住宅销售收入的29.02%）；银行长期借款3147万元，其中贷款本金3000万元，占总投资的12.85%；利息147万元，占总投资的0.63%。建设贷款年限估计为13年期，贷款利息率为5.76%（央行规定的106、一至三年期的基准利息率）。根据央行规定，对于建设项目可以在基准利息率的基础上再上浮一定比例，上限为70%，对于本项目，风险比较小，市场销售比较稳定，贷款利率在基准利息率的基础上再上浮10%，最终确定为6.34%。另外为了体现资金的流动性，本项目以季度为一个计算分期，将一年的贷款利率折合为就季度利率，季度利率=1+5.76% （1+10%）1/4-1=1.55%第八章 项目财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。8.1 财务评价的原则1. 费用与效益计算范围相一致的原则费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内。107、2. 动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率、净现值等评价指标。3. 基础数据确定中的稳妥原则4. 费用与效益识别的有无对比原则8.2 财务评价基础数据的测算8.2.1 基准收益率的确定：基准收益率=（1+银行贷款利率）（1+风险贴补率）（1+通货膨胀率）-11-3年（含3年）的银行贷款利率为：5.76%风险贴现率： 3% 通货膨胀率为：2.8%基准收益率为：（1+5.76%）（1+3%）（1+2.8%）-112%季度基准收益率为（1+12%）1/4-12.87%8.2.2 计算期的确定108、xxXX二期住宅工程的计算期为2.75年，即从2005年7月开始，到2008年1月项目楼盘销售完毕时结束。8.2.3 销售税金及附加的确定营业税取销售收入的5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%，三项相加即为销售税金及附加，为销售收入的5.5%。8.2.4 利润总额及所得税利润总额及分配详见附件：财务评价报表中损益表，所得税按利润总额的33%计取。8.3财务盈利能力分析（1）现金流量表（全投资）根据该表计算的评价指标有项目财务净现值、项目静态投资回收期和年平均投资利润率。税前财务净现值为5306.78万元， 内部收益率为34.58%。财务净现值大于零，财务内部收益率大于基109、准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑的。静态投资回收期为2.22年，小于项目的总开发建设时间2.75年，项目资金能按时回收。详见附件：财务评价报表中现金流量表（全投资）（2）现金流量表（自有资金）根据该表计算以下指标：税后的财务内部收益率为26.44%，税后自有资金财务净现值（年基准收益率为12%）为2924.38万元。项目财务内部收益率大于基准折现率，盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可行的。（见附件：财务评价报表中现金流量表（自有资金）。8.4 清偿能力分析通过对附件：财务评价报表中“借款还本付息表”和 “资金110、来源与运用表”的计算，考察项目计算期内财务状况，项目的长期借款偿还期（从借款年2005年四季度开始借款起计算）为1.52年，即在2007年一季度内即可全部还清贷款，此时本项目的住宅销售收入实现比例为40%，因此贷款在住宅销售收入达到40%时完全可还完，满足贷款银行的要求。8.5 评价结论本项目所得税前的财务评价指标如下表8-1所示：表8-1 评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标财务净现值5306.78万元0是内部收益率34.58%12%是投资回收期2.22 2.75年是自有资金财务评价指标财务净现值2924.38万元0是内部收益率26.44%12%是借款偿还期111、1.52年贷款偿还完毕时的住宅销售收入实现比例40% 60% 从上表看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行的。第九章 不确定分析各种不确定性因素如：建设投资、销售收入、销售进度、项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。9.1 盈亏平衡分析据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=PQ成本费用方程：C=VQ+TQ+F其中: R实现销售收入 P计划销售收入 Q销售收入的实现率 C总成本费用 V销售费用，为销售收入的3% T销售税金及附加，为销售收入的112、 5.5% F固定投资，即总投资（不含销售费用）令B=R-C=0,即可求出Q的值。本项目的计划销售收入为35182万元，总投资（不含销售费用）为22888万元，得：35182Q=22888+35182Q(5.5%+3%)解此方程，得到： Q69.24%故销售收入的实现率Q69.24%为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现69.24%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点69.24%来看，可以说本项目具有一定的抗风险能力。9.2 敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率（IRR）的113、敏感性分析，主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。季度基准内部收益率为2.87%。9.2.1 销售收入变化对内部收益率的敏感性分析销售收入变化时对内部收益率的影响如下列表9-1和图9-1所示：表9-1 销售收入对内部收益率的影响销售收入的变化幅度-25%-20%-15%-10%-5%0%5%IRR的变化幅度1.71%3.02%4.27%5.47%6.63%7.71%8.84%图9-1 销售收入对IRR的影响依据以上图,采用插入法找出销售收入变动的临界点：-25%+（2.87%-1.71%）（3.02%-1.71114、%）（25%-20%）-20.57%由此可以看出，本项目的销售收入允许变动的幅度为(-20.57%,+)。在此建议开发商在销售过程中做好销售收入的管理工作，当下调价格和实施优惠措施时，销售收入的下降幅度不要超过20.57%。否则项目将达不到基准的收益水平。9.2.2建设投资对内部收益率的敏感性分析建设投资变化时对内部收益率的影响如下列表9-2和图9-2所示表92建设投资对内部收益率的影响建设投资的变化幅度-5%0%5%15%25%30%IRR的变化幅度8.89%7.71%6.69%4.75%3.02%2.22%图9-2 建设投资对IRR的影响依据以上图,采用插入法找出建设投资变动的临界点：30115、%-（2.87%-2.22%）/（3.02-2.22%）(30%-25%)=25.94%从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度是（-，25.94%），建设投资上涨到25.94%时，季度财务内部收益率达到临界值2.87%。即建设投资在（-，25.94%）的范围内变动时，项目盈利大于最低的期望水平。否则，项目达不到最低的期望的盈利水平。在此，建议开发商在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中一定要严格控制建设投资，使投资上涨幅度控制在25.94%以内。第十章 项目综合评价结论及建议10.1 结论10.1.1 宏观结论由第二部分的市场分析可知，近年来，我国经济发展势头良好，中国房地产市场也取得116、了飞速的发展，2004年房地产业在国家宏观调控的大环境下，依旧保持高速发展，继续扮演着推动国民经济发展主要角色。为控制房地产行业过热，2004年以来中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入宏观调控范围。金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌， 2004年这些措施的实施力度进一步加大。 200117、5年年初的中央经济工作会议中提出，要继续加强和改善宏观调控。2005年5月国八条的出台，把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务来做，通过抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，确保经济平稳较快发展。在国家宏观调控形势下，2005年中国房地产业保持平稳发展态势。10.1.2 项目综合评价结论针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下以下结论：1.项目社会、经济效益和市场前景看好项目所处地理位置交通便利、市政及配套设施完善，通过设计良好的规划方案营造浓郁的居住氛围，采取到位的市场营销手段打响品牌，加强工程质量以及全方位服务管理形成一种为118、消费者服务的经营理念，本项目就能够取得较好的经济效益和社会效益。通过前面对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目在城北区以及西安市房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。通过前面的财务评价与分析，在基准收益率为2.87%的前提下，方案的项目现金流量表（全投资）、现金流量表（自有资金）的主要财务评价指标如下表10-1所示：表10-1 XX二期项目财务评价指标财务评价指标内部收益率财务净现值静态投资回收期全投资（税前）34.58%5306.78万元2.22年自有资金（税后）26.44%2924.38万元从上表的财务评价指标及上章的项目不确定性分119、析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回报水平略高，而且本项目具有一定的抵抗风险的能力，项目可行。10.2 相关建议根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：1项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位、建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期；2控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险；3充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划；4充分利用项目一期所形成的人气，开拓市场，120、树立品牌；5重视营销方案的设计。销售收入是影响项目盈利能力的敏感性因素，销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议开发商以灵活、多样的经营方式，招来客源；6. 将公司已有项目的独特于西安房地产界的文化生活方式引入本项目中，尽可能拉大与同区域内竞争对手定位概念上的差距，突出并强化本项目的形象和特色。7尽快与银行建立业务关系，实施银行按揭贷款，以解决居民目前的支付能力与房价相差较大的矛盾。尽快促使银行对有贷款偿还能力的居民提供按揭贷款，可以大大减轻销售工作的压力，增加住宅销售的速度。附件：财务评价报表表1 总投资估算表 单位：万元序号时121、间费用名称 合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度 二季度三季度四季度一季度1土地费用2134 2134 2前期费用533 533 3城建费用1326 1326 4建安总造价15240 3730 2908 2552 2470 1860 1721 0 5监理费用152 37 29 26 25 19 17 0 6管理费用582 233 88 77 75 56 52 0 7预备费2175 631 349 327 336 268 264 0 7.1基本预备费1783 586 303 265 257 193 179 0 7.2涨价预备费391 45 47 122、61 79 74 85 0 8建设投资小计22142 8624 3375 2981 2905 2203 2053 0 0 9投资利息147 2 15 37 47 41 4 0 0 10销售费用1055 0 0 47 67 88 134 151 147 107 78 238 总投资23344 8624 3376 3043 3009 2338 2228 155 147 107 78 238 表2 资金筹措与使用计划表 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1总投资23344 8624 3376 3043 123、3367 2338 1869 155 147 107 78 238 1.1建设投资22142 8624 3375 2981 3263 2203 1695 0 0 1.2建设期利息147 2 15 37 47 41 4 0 0 0 0 1.3销售费用1055 0 0 47 67 88 134 151 147 107 78 238 2资金筹措23344 8624 3376 3043 3367 2338 1869 155 147 107 78 238 2.1自筹资金20197 8624 3162 1467 2103 2291 1829 151 147 107 78 238 2.1.1资本金11786124、 8624 3162 0 2.1.2销售收入的滚动使用8411 1467 2103 2291 1829 151 147 107 78 238 2.2长期借款3147 214 1576 1264 47 41 4 0 0 2.2.1贷款本金3000 213 1560 1227 2.2.2利息147 2 15 37 47 41 4 0 0 表3 销售收入与销售税金及附加估算表 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1销售收入35182 1553 2226 2940 4451 5020 4916 3571 2125、588 7918 2销售税金及附加1935 85 122 162 245 276 270 196 142 436 2.1营业税1759 78 111 147 223 251 246 179 129 396 2.2城市维护建设税123 5 8 10 16 18 17 12 9 28 2.3教育费附加53 2 3 4 7 8 7 5 4 12 表四 现金流量表（全部投资） 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1现金流入35182 0 0 1553 2226 2940 4451 5020 4916 357126、1 2588 7918 1.1销售收入35182 0 0 1553 2226 2940 4451 5020 4916 3571 2588 7918 2现金流出28449 8624 3375 3113 3452 2453 2074 427 418 448 1001 3064 2.1建设投资22142 8624 3375 2981 3263 2203 1695 0 2.2销售费用1055 0 0 47 67 88 134 151 147 107 78 238 2.3销售税金及附加1935 0 0 85 122 162 245 276 270 196 142 436 2.4所得税 33%3317 0127、 0 0 0 0 0 0 0 144 781 2391 3净现金流量6734 -8624 -3375 -1560 -1227 487 2377 4593 4498 3123 1586 4854 4累计净现金流量-8624 -11999 -13559 -14786 -14299 -11922 -7328 -2830 293 1879 6734 5所得税前净现金流量10050 -8624 -3375 -1560 -1227 487 2377 4593 4498 3267 2368 7245 6所得税前累计净现金流量-8624 -11999 -13559 -14786 -14299 -11922 -128、7328 -2830 437 2805 10050 计算指标：基准内部收益率 2.87%税前净现值 ￥5,306.78万元投资回收期 2.22 年内部收益率 34.58%表5 现金流量表 （自有资金） 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1现金流入35182 0 0 1553 2226 2940 4451 5020 4916 3571 2588 7918 1.1销售收入35182 0 0 1553 2226 2940 4451 5020 4916 3571 2588 7918 2现金流出28595 129、8624 3162 1553 2226 2940 4451 709 418 448 1001 3064 2.1资本金11786 8624 3162 0 0 0 2.2借款本息偿还3147 487 2377 282 0 0 0 2.3销售收入滚动使用8411 0 0 1467 2103 2291 1829 151 147 107 78 238 2.4销售税金及附加1935 0 0 85 122 162 245 276 270 196 142 436 2.5所得税3317 0 0 0 0 0 0 0 0 144 781 2391 3净现金流量6587 -8624 -3162 0 0 0 0 431130、1 4498 3123 1586 4854 4所得税前净现金流量9904 -8624 -3162 0 0 0 0 4311 4498 3267 2368 7245 计算指标：税后NPV ￥2,924.38万元IRR 26.44% 表6 损益表 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度 四季度一季度二季度 三季度四季度一季度1销售收入35182 0 0 1553 2226 2940 4451 5020 4916 3571 2588 7918 2销售税金及附加1935 0 0 85 122 162 245 276 270 196 142 43131、6 3销售费用1055 0 0 47 67 88 134 151 147 107 78 238 4建设投资22142 8624 3375 2981 3263 2203 1695 0 0 0 0 0 5利润总额10050 -8624 -3375 -1560 -1227 487 2377 4593 4498 3267 2368 7245 6所得税 33%3317 144 781 2391 7税后利润6734 -8624 -3375 -1560 -1227 487 2377 4593 4498 3123 1586 4854 7.1盈余公积金 10%0 7.2未分配利润6734 -8624 -3375132、 -1560 -1227 487 2377 4593 4498 3123 1586 4854 累计未分配利润-8624 -11999 -13559 -14786 -14299 -11922 -7328 -2830 293 1879 6734 表7 资金来源与运用表 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1资金来源50115 8624 3376 3129 3490 2987 4492 5024 4916 3571 2588 7918 1.1资本金11786 8624 3162 0 0 1.2长期借款31133、47 0 214 1576 1264 47 41 4 0 0 1.3销售收入35182 0 0 1553 2226 2940 4451 5020 4916 3571 2588 7918 2资金运用31595 8624 3375 3113 3452 2940 4451 709 418 448 1001 3064 2.1建设投资22142 8624 3375 2981 3263 2203 1695 0 0 0 0 0 2.2销售费用1055 0 0 47 67 88 134 151 147 107 78 238 2.3销售税金及附加1935 0 0 85 122 162 245 276 270 1134、96 142 436 2.4所得税3317 0 0 0 0 0 0 0 0 144 781 2391 2.5长期借款偿还3147 0 0 0 0 487 2377 282 0 0 3盈余资金18520 0 2 15 37 47 41 4315 4498 3123 1586 4854 4累计盈余资金0 2 17 54 102 142 4458 8956 12079 13665 18520 表8 借款还本付息计算表 单位：万元序号时间项目合计2005年2006年2007年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度 二季度三季度四季度一季度1期初借款本息累计214 1790 3054 2615 278 0 0 2本期借款3000 213 1560 1227 0 3本期应计利息147 2 15 37 47 41 4 0 4偿还贷款本金的资金来源0 4.1利润24836 487 2377 4593 4498 3267 2368 7245 4.2偿还本金3147 487 2377 282 0 0 0 4.3偿还本金后余额21690 0 4311 4498 3267 2368 7245 季度贷款利率 1.55%借款偿还期 1.52年