1、江西多层小高层中高层高层住宅及商业建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月江西多层小高层中高层高层住宅及商业建设项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 申报单位及项目概况9一、项目申报单位概况94、资产负债情况95、股东构成:96、现有开发能力9二、项目概况101、2、项目的建设背景102、建设地点103、主要建设内容和规模10三、工程技术方案111、编制依据112、工程特点12由简单回家入户，演变为多元的交流、享受和体验。132.xx住宅小区的设计概念134、总平面设计145、住宅单体设计156、灯光设计167、景观绿化设计16绿化系统178、无障碍设计189、结构设计1810、配套工程20物业管理及生活设施设置原则与内容2911、消防设计29四、投资规模估算32（1）估算根据33（2）估算计算根据33（3）投资估算33五、招投标方案341、招标措施及内容342、招标方案34第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析35一、发展规划分析351、国民经济和社会3、发展要求352、城市规划要求37二、产业政策分析381、国家产业政策382、上饶市房地产发展38三、行业准入分析。39第三章 资源开发及综合利用分析40一、资源开发方案401、土地资源的开发402、商住资源的开发40二、资源利用方案40（1）合理分区，充分利用资源40三、资源节约措施401、土地利用措施404、其他资源利用425、施工中的材料供应42第四章 节能方案分析43一、用能标准和节能规范432、其他建筑节能规范与标准等现行规范。43二、能耗状况和能耗指标分析。431、项目所在地的能源供应状况432、项目的能源消耗种类和数量443、能耗指标分析444、项目为正常的居住和商业用电,符合城市4、用电相关规定。44三、节能措施和节能效果分析。441、节能措施443、公共建筑节能设计454、电气设计中的节能措施465、采暖通风空调调节设计476、其他节能477、物业管理及调控手段48第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析48一、项目选址及用地方案481、项目选址482、用地方案483、场址土地权属类别494、取得土地方式49二、土地利用合理性分析49三、征地拆迁和移民安置规划方案49第六章 环境和生态影响分析49一、环境和生态现状491、项目场址的自然环境条件492、现有污染物情况503、生态环境条件50二、环境影响分析511、建设期间影响分析512、营运期环境影响分析51三、生态环境5、保护措施511、环境保护措施依据522、建设期环境保护措施523、营运期环境保护措施534、水土保持设计方案55四、地质灾害影响分析57五、特殊环境影响57六、结论57第七章 经济影响分析58一、经济费用效益分析582、财务价格583、项目计算期584、销售收入估算58财务评价综合指标汇总表59二、行业影响分析611、上饶市及上饶县房地产开发行业现状61三、区域经济影响分析63四、宏观经济影响分析63五、结论64第八章 社会影响分析64一、社会影响效果分析641、社会影响区域范围的界定642、影响区域内受项目影响的机构和人群653、其他社会影响效果65二、社会适应性分析 1、项目的主要利益相关6、者65三、社会风险及对策分析66四、结论66第一章 申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况1、单位名称: 江西省xx房地产发展有限公司2、经营范围:房地产开发与经营业、房地产管理业。3、经营年限1）注册所在地区:南昌市。2）公司注册资本壹仟万元。3）公司成立于2000年，公司工商经营年限20年。4、资产负债情况（1）2007年12月31日止，所有者权益为21613457.34元,负债为20927377.30元,所有者权益与负债总计为42540834.64元,资产负债率为49.19%。中国房地产企业的资产负债率在70%以上，因此,公司负债情况良好。（2）2007年，公司利润为3416173.57、4元。经营方式状况良好。详见2006年12月31日资产负债表。5、股东构成: （1）法定代表人:xx （2）股东成员： 自然人股东：xx、xx。法人股东：江西省xx房地产发展有限公司。6、现有开发能力（1）江西省xx房地产发展有限公司成立于2000年，是一家专业从事房地产开发的企业，法定代表人xx以80%股权控股。公司2007年利润为341617.54元，现有员工约60余人，其中大专以上人数达80%以上，公司拥有一批各领域获中高级职称的专业技术人员，是一个年轻化、专业化、成熟化、实力雄厚的房地产企业。二、项目概况1、项目的建设背景（1）江西省政府确定全面加快做大做强中心城市的步伐，扩大中心城市8、规模，进一步拓展发展空间，加快全省城市化进程。（2）做大做强中心城市，把上饶市及上饶县建设成为闽浙赣皖边界区域性中心城市，成为当前上饶市及上饶县城市建设的中心工作。（3）上饶市及上饶县正处于城市化、工业化和农业产业化发展的进程中，到2010年，全市国土面积2.28万平方公里，受保护地面积要占国土面积的12%以上；中心城区140平方公里的规划面积，生态用地要占50%，建成区绿化覆盖率达到45%左右，各县城生态用地占50%，建成区绿化覆盖率达到40%，人均公共绿地面积10平方米；城市集中式饮用水源地水质达标率在96%以上，城市水环境功能区水质达标率100%，城市污水集中处理率在80%以上，生活垃圾9、无害化处理率在85%以上。（4）xx项目的建设是可行的和必要的，是上饶县城市建筑补充和完善。（5）本项目用地性质为商住用地，规划设计为以商住为一体的xx小区。2、建设地点上饶县城区xx（xx地块建设项目）总占地面积33863.72平方米，总建筑面积67848.45平方米（另地下车库等约2200平方米）。地势北高南底紧挨城市道路，东西两侧都是住宅用地，东西比本地块低，西面比本地块高。该用地靠近上饶县中心城区，距上饶县中心交通便利。3、主要建设内容和规模（1）主要建设内容1）15栋多层住宅、小高层住宅、中高层住宅、高层住宅及商业等建筑。2）配套工程。3）景观绿化工程等。（2）建设规模1）xx总用地10、面积约33863.72平方米，总建筑面积67848.45平方米,建成后可容纳540户的住宅社区。2）主要经济技术指标综合经济技术指标项目单位数值所占比重规划总用地M233863.72居住户数户540居住人数人1890户均人数人/户3.5总建筑面积M267848.45100其中住宅建筑面积M26576296.92其中单套面积大于90M21896028.83单套面积小于90M24680271.17公建面积M21153.91.70商业面积M2932.551.37住宅平均层数层8.00高层住宅比例25.56小高层住宅比例15.05中高层住宅比例11.26多层住宅比例48.13建筑基底面积M28224.11、1容积率2.00停车位辆224其中地面停车位辆170地下车库停车位辆54停车率25.69建筑密度24.29绿地率45.00三、工程技术方案1、编制依据（1）中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范（GB5018093）、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）、建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）、建设项目环境保护管理办法等。（2）民用建筑设计通则GB50352-2005、商店建筑设计规范JGJ48-88、住宅设计规范GB50096-99（2005年版）、建筑设计防火规范GB50016-2006、高层民用建筑防火规范(GB50045-95,2001年版12、)、混凝土结构设计规范GBJ10-2002、建筑地基基础设计规范GBJ789、建筑物防雷设计规范GB 50057-94（2000年版）、人民防空地下室设计规范GB502252005、江西省城市规划管理技术导则等现行标准、规范。（3）投资项目可行性研究指南（2002年）。（4）上饶县有关部门提供的上饶的规划条件、水文、气象、地质等资料。2、工程特点（1）地理位置及地形特点用地内目前为艺华彩印包装有限公司旧厂区，水泥地路面无绿化，南面是城市主要干道凤凰大道。用地规则布局，用地地势南北面有落差，自然基础条件较好。东、西均为规划住宅用地。2）用地性质及定位 本小区主要面向上饶市及上饶县成功人士，为其提13、供一流的居住环境和舒适的住房，因此规划设计需具有超前性、先导性、和示范性，体现以人为本和可持续发展原则，具有创新意识、精品意识和环境意识，并运用现代手法，使小区成为具有高科技含量、智能化管理及二十一世纪优秀人居环境的文明居住小区。3）开发氛围依托上饶市及上饶县对城市建设的宏伟蓝图，本小区的开发建设将提升该区域居民的生活质量，同时也能带动本区域的经济发展，为该地块带来源源不断地市场信心和人气。3、设计原则及设计概念1.xx住宅小区的设计构想遵循以下的设计原则：由于地块本身周边环境资源匮乏，方案重点着手营造本小区内向型的、具有吸引力的、以周边住宅围合形成的小区中心环境。形成以行烈式的住宅围合出规整14、的、宽阔的小区内部空间，用环状的小区内部道路，限定出中心开阔的绿化景观带。总图平面构成简洁大气，使用效率高，经济性好；与此同时，大音希声，大象无形。我们营造出的居住空间模式，使居住于其中的人们一进入小区就宛如进入了一个个美丽的主题公园，经过中心公园再回到自己温馨的家；在风和日丽的日子，面积巨大的中央绿化，能为小区的居民们提供一个最自然和谐的交往平台，开展各种家庭活动，社交活动，甚至大型的文娱项目；而来往的亲朋房访客，也必将为如此大气而生态的空间体验所叹服，留下极为深刻的印象。总而言之，这样一种上饶目前所没有的全新的居住经因方式，必然能为居民们提供独具前瞻性，同时也是超凡尊贵的生活体验。从另一方15、面而言，目前的平面布局形式，也在最大限度的向外部城市提供生态绿化和景观体验。主入口方向简洁独特的厦门，空间造型和立面完全尊重城市肌理，保证了视线的无阻挡，遵从了景观通透性的要求。低矮缓和的先生工，反复使用的几种元素，也使之与环境相适应，与中心绿地景观融于一体，并部分开敞面向道路，面向城市，为城市景观空间的品质提升作出丰富的馈赠。本方案着重营造居住生活的品质，不仅创造出前所未有的中心景观，同时通过住宅楼的宅间围合进一步创造出第二层次的院落环境。我们既积极学习中国江南古典园林中移步换景、道法自然的空间处理哲学，同时也将在景观植被布置，庭院几何规划上借鉴西方园林的精华，创造出若干个各不相同，独具特色16、的情景空间庭院。并且通过宅间共享空间、架空层，将亡命之徒公共的入户空间放大，并紧密地与内部环境相结合，使得居住者享受到更怡人的回家感受和生活体验。以全新的入户方式，将居住者的公共生活空间和互交流空间无限放大，是居住者生活在其中拥有自己相对私密的家庭环境。由简单回家入户，演变为多元的交流、享受和体验。以全新的建筑形体及建筑语言发掘中国最现代化城市的文化特点，创造简洁、明了，别具一格的建筑形象。2.xx住宅小区的设计概念xx住宅小区的空间结构xx住宅小区的空间根据原始地块形状，将十五栋高层，小高层，多层住宅沿南北行列式排列，组织出开阔的内部空间面积南侧对城市敞开，形成整个小区的主要入口和中心景观带17、。通过中心围合空间构成主题庭院，既让每户享有最好的日照和通风条件，同时向享受最大的景观，并且形成形式上的中心空间围合关系；又以北端的最高档的十五号楼为结束，形成空间上的对景关系。建筑单体以简洁有秩序化的阵列排布创造出完整的宅间庭院空间，并通过两栋住宅之间的架空层和一些景观元素形成围合关系。单体设计语言采用现代地中海风格的设计手法。用虚实、精致的形体着力刻画建筑的力度与挺拔感，一反传统住房建筑的语言，创造独特的建筑体量，空显城市沿主要大街的建筑品质。4、总平面设计（1）总体布局建筑群体以正南偏西向平等排列，其中1、2、3、4号楼位于地块南侧，围合成第一个庭院也是最大的一个，在它的西侧设立小区的主18、大门。其中1号直接面对凤凰大道，地上布置二层商业，5、6、7、8、9号楼位于小区中部，围合成第二个庭院空间。10、11、12、13楼围合成第三个主题庭院，14、15号楼位于小区北端，自然形成第四个庭院。道路系统沿中心景观带布置，强调人的行走感受，将车流集中于主干道，将人流集中于中心绿化景观道路，做到人车分流。总图平面布局力求简洁、有力，空间形态层次分明。（2）环境布局：总体环境以中心景观带为核心，通过种植、造景与内部精致小体量建筑相结合的方式，营造步移景异的环境。同时用组团间、宅间院落空间，营造出幽静深远的居住氛围，最大限度地降低噪声干扰与废气污染。中心景观带以支付休闲为主题，强调人的“活动”19、，结合小区运动设施，设计布置慢跑道，天然氧吧，嬉水池，活动场地等运动特色的景观环境元素，为步行者、散步者、运动者提供舒适安全、静谧优美的环境与场所。相对独立和私密的组团庭院景观，则以“静”为主题，通过浅水池，枯山水等元素营造安逸、舒适、静谧的优雅环境，让人感觉身处闹市而不觉，创造出都市中的世外桃源。通过动静两种环境的对比营造，创造出多元的景观形态，和各异的生活感受，切实提升小区居住环境的品质。（3）道路规划与交通组织规划中主要的干道沿中心绿地呈环头布置，使车辆能够直接到达所有的住宅，方便快捷，又围绕中心景观带，做到回家途中步移景异。尽量减少车行道路，减少对地面的干扰。步行道路结合中心景观带设计20、布置，让人行走期间能够体验天然环境变化，时过境迁。小区两个主要出入口设在南侧凤凰大道和北侧规划道路上。用地内部环状路网简洁流畅，满足消防要求。整个小区内主要道路6米宽设消防环通道，其设置满足消防要求，消防通道单向4米宽，所有消防道路均能环通。消防通道及登高面部分之地面荷载按大型消防车荷载设计。所有建筑均满足建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置特征询有关部门后，再行按现行消防规范设计布置。小区内以120米半径设置室外消火栓。小区内高层沿建筑长边设计国行。可做消防通道，车道宽6米，消防登高面和消防登高场地见总图及消防分析图。（4）建筑间距按照江西省城市规划管理技术规定之建筑间距规定21、设计，所有住宅均满足高层间距不小于南侧建筑高度0.8倍，多层南北住宅间距不小于南侧建筑高度1.1倍的要求，日照通风条件优越。5、住宅单体设计（1）设计理念用现代地中海风格的更改方式，重新追寻技术美与人情味的和谐统一以简约、洗练、纯粹的纯净地中海主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，来对抗社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的无风格化倾向。在立面设计上，通过强调肌理的虚实对比，以及建筑构件之间起承转合的体块处理，表现出建筑和生活的流动的特性，使地块内的建筑既能适应周边整体环境的诉求，成为城市肌理和谐的一部分，同时也以其充满活力的动感，成为区域内的一亮点。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现22、居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立社区独特风格。（2）户型设计本设计方案针对上饶的气候和业主对户型平面的要求，进行了深入的推敲研究。从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风，降低能耗，将“入户花园”引入高层住宅建筑，并使之成为家庭的生活空间与自然相结合的一个亮点。每家每户每个房间都能具备自然通风采光，组织好穿堂风，并且针对市场目前户型设计的不足之处，作出以下处理。在户型设计中强调功能分区，具体手法是，以厨房为家务劳动核心，功能分区上强调服务区的设计，将厨房作为空间界定的一个环节，把动态的起居空间和静谧的卧室空间以23、服务区来分隔，使居室空间的质量得以提高。强调南北之间流动性的居住体验，在让空间的动感不仅仅停留在景观上，而且还能充分贯穿于户门之后，若干厅室之间，使家庭的生活充满趣味和各种可能。在房间布置上坚持高标准，严格控制厅、室面积和空间尺寸。所有厨卫均直接面向室外采光通风，主卧面积宽敞，全部南向采光，所有空调室外机组统一布置，等等。6、灯光设计（1）作为住宅性质的建筑，在亮化的处理上，避免对住户造成影响。根据建筑的结构特征，亮化涉及主要体现在建筑的顶部，即在建筑顶部的悬空空间布置灯具（高压钠灯250W，色湿2300K），突出顶部的空间结构，形成该建筑群的高端印象。（2）根据该建筑形体及分布的特点，对于位24、置较为重要的一号楼，在该建筑前立面的顶部结构部分，做一个视觉上的亮点，在夜晚形成标志性的标识。（3）建筑的商业部分，也是重点的考虑对象，根据建筑的结构特点给予适当的光分布，营造和谐的光环境。7、景观绿化设计居住环境是人类一个永恒的话题，其目的在于处理好人、建筑和环境三者的协调关系。随着科学技术的发展和人民生活水平的不断提高，人们在满足居住物质和生理需求的前提下，开始重视居住的精神和心理需求。居住环境“园林化”为居民放松、休憩、活动和交往提供了有益的空间。良好的居住环境逐渐成为人们生活的第一要素。“休闲生活，安逸享受”是人们倡导的基本生活模式。因此，本方案在绿化与景观规划设计上有其特殊性。（1）25、总体构思中心景观以休闲为主题，采用自由曲线、抽象的几何线形和面型确立整体规划的秩序，体现简洁、流畅、明快的规划风格，营造开阔大度的气势。绿化与景观采用点、线、面的布局，通过休闲步行道、健康步行道将其串为一个有机的整体。庭院景观以静谧为主题，采用传统与现代相结合的造景手法营造精心别致的园林氛围。（2）绿化规划原则a.在绿化布局上，以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础；以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的观叶林。b.注重庭院内树种的搭配和环境的营造，以大片草地为面，以带型灌木为线，用点缀树木营26、造层次鲜明的植被景观。c.树种上选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区规划效果、价值和特色。规划内容a.空间结构绿化：充分发挥植物造景的潜力，使植物、地形、建筑、道路、水系融为一体。中心绿带除了运动场地外，选择常绿乔木、密植为林带。用高大的棕榈科植物、广玉兰、银杏、梧桐等乔木疏植，集合花草灌木，配合地形和空间，形成既连续又分隔的流动空间。b.居住区道路绿化主要树种选择低矮灌木、花草及爬藤等丰富道路的色彩和形态，特别强调道路转变处植物景观的处理，用高低错落的树种与道路形成对景。绿化系统绿化系统按点、线、面三个层次进行绿化，结合建筑小品、园路景观进行处理。点：在居住建筑之间，种植自然形态的花27、草、灌木、藤架等，并结合建筑小品加以处理，成为融休息、观赏、活动、交往为一体，富有特色的庭院绿化。线：小区道路及两条休闲步道两侧的成排绿化，贯穿于整个居住区的绿化系统。面：大片集中绿化是绿化系统的重点，林荫大道把主要活动场地围合在中心绿带中，使中心绿带形成一个公园。靠近中心绿带两侧采用自由曲线的花带与高大和乔木相互穿插，除了运动场地和硬质铺装外，布置了休闲草坪、疏林草地、密林等，形成植物生态群落和丰富的绿化景观。8、无障碍设计（1） 本工程的总体及各类建筑的以下范围按照无障碍原则进行设计： 小区内各级人行道、各级中心绿地、儿童活动场地。 高层住宅的首层入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道28、。（2）设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范 （JGJ50-2001）住宅设计规范 （GB50096-99）（3）总平面 小区主干道人行道，宅间小路纵坡均小于2.0%，并按规范要求在人行道上设置缘石坡道及盲道。 小区内小游园及组团绿地入口处设提示盲道，高差处设轮椅坡道，广场道路用防滑材料铺砌。（4）建筑单体 本地块所有住宅单元出口均设置方便老年人和残疾人使用的坡道。小区公共空间设轮椅专用坡道。9、结构设计 （1）结构设计原则1）本工程设计使用年限为50年。2）建筑结构的安全等级二级，结构重要性系数1.0。3）地基基础设计等级为乙级。4）地下室防水等级为二级。（2）设计依据：1）建筑专业提供的29、方案图。2）甲方提供的其他有关资料及要求。3）规范及规程建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001、建筑抗震设防分类标准GB50223-2004、建筑结构荷载规范2006年版GB50009-2001、混凝土结构设计规范GB50010-2002、砌体结构设计规范GB50003-2001、钢结构设计规范GB50017-2003、建筑抗震设计规范GB50011-2001、建筑地基基础设计规范GB50007-2002、建筑桩基技术规范JGJ 94-94、人民防空地下室设计规范GB502252005、高层建筑混凝土结构技术规范JGJ3-2002、地下工程防水技术规范GB50108-2001、 全30、国民用建筑工程设计技术措施结构及其他现行国家规范规程。 （3）自然条件1）基本风压：Wo=0.35KN/。2）基本雪压：So=0.35KN/。3）场区内地震基本烈度小于六度;不进行抗震设计。（4）设计荷载取值1）屋面活荷：上人屋面：2.0KN,不上人屋面：0.5KN,绿化：3.5KN (不包括覆土)。2）楼面活荷：商场：3.5KNm;客厅、卧房：2.0KN;卫生间、厨房：2.0KN;挑出阳台：2.5KN;消防疏散楼梯：3.5KN。（5）材料混凝土：采用C40 -C25。钢筋：采用HRB235、HRB335及HRB400。砂浆：M7.5及M5。砌块：MU10烧结多孔砖。（6）结构形式：1）本工程31、高层住宅建筑采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，其它采用现浇钢筋混凝土框架结构；现浇钢筋混凝土梁板。2）柱网、剪力墙布置在满足各建筑功能要求的同时均匀布置，减少扭转力求有利于荷载传递，受力明确，均匀。3）工程缝按照规范要求进行设计。4）结构计算采用通过国家认证合格的正规结构计算软件包计算。（7）基础设计根据现场踏勘，本工程初步采用钢筋混凝土人工挖孔桩基础。在进行下一阶段设计时再根据提供的地质勘察详细资料进行调整。（8）内外填充墙采用KPl型粘土多孔砖。墙宽120-240。填充墙设置必要的构造柱及水平钢筋混凝土现浇带，并与框架及构造柱可靠拉结。为减少填充墙的的开裂，采用设置钢筋网片、外墙抹灰层里掺32、加防裂纤维等措施。10、配套工程（1）给排水设计1）设计依据建筑专业提供的方案设计图现行设计规范建筑给水排水设计规范GB50015-2003、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005)、汽车库修车库停车场设计防火规范GB50067-97、气体灭火系统设计规范GB50370-2005、住宅建筑规范GB50370-2005、居住小区给水排水设计规范CECS57-94及其它相关国家规范。2）设计范围1）室内外给排水系统设计。2）室内外消防系统设计。3）各单体自动喷淋消防设计33、。3）给水设计水源：接自市政给水管，考虑到用水的安全性和消防用水的需求，采用由凤凰大道DN200两路进水，在小区内用DN150管道呈环状布置。 水压：市政给水管网供水压力为0.3Mpa。水质：采用城市自来水，符合国家生活用水标准。4）用水量：（住宅按每户3.5人计）序号项目用水标准数量最高日用水量(m3/d)1住宅270L/P.d1890人510.32地下车库2L/ m2.d2200m24.43绿化1.5L/m2.d15230 m222.84浇洒道路2L/m2.d6300 m212.65未预见水量10计55.0合计605.15）生活给水系统本工程在地下室设有生活水池和消防水池。生活水池容积包括34、高区生活用水调节水量的20和生活储备水量之和，生活水池容积按规范要求计算。本建筑生活供水采用市政管网直接供给及变频调速加压供给的方式。多层及高层一四层由市政管网直接供水;高层五层十一层为中压供水区、十一层十八层为高压供水区,分别采用水池-变频水泵-用户的供水方式。各分区压力操过0.35Mpa的楼层设减压阀减压。（生活、消防供水加压设施位于地下一层）。供水机组双电源供电，安全可靠。消防水池容积包括储存2小时室内消火栓用水和1小时喷淋用水，消防水池容积规范要求计算。泵房相邻水池设置。在建筑最高屋顶设50 m3水箱一个，主要为消防用水。工作区内绿化、公建用水由市政管网直接供给。6）工程用水量采用水表35、计量，每户一表，多层各户水表集中设置于底层水表箱。高层各户水表分别集中设置于各层集中水表箱。7）热水系统生活热水由住户自备家用燃气、空气源热水器或太阳能热水器供热水。8）排水系统本工程室外雨污水分流。生活污水系统生活污水量按给水量85%计算，室内采用生活污废水分流；生活污废水需经生化处理后再排入污水井；污水汇合后排入小区周边市政污水排水管网。废水系统地下车库含油废水经隔油沉砂池隔油出来后与地下室其他废水用泵提升排至室外污水管。雨水系统屋面雨水有组织排放，雨水设计重现期P=1年，暴雨强度q5=4.23(L/s100m3)，h=152(mm/h)。室外道路雨水由管道收集，排入市政雨水管网。9）管材36、室内生活给水支管采用PP-R管，热熔连接；主管采用内衬不锈钢复合管。室内消防给水管采用热镀锌钢管，管径DN70采用丝扣连接，管径DN70采用沟槽式连接。室内排水管立管采用硬聚氯乙稀螺旋管及配件，支管采用UPVC管；室外排水管采用高密度聚乙烯双壁工字型室外排水管，弹性密封承插连接。所有明露给水管、屋面消防管均需保温。室外埋地低压给水管及消防管采用钢丝网骨架塑料（聚乙烯）复合管,电热熔联接。（2）电气设计1）设计依据民用建筑电气设计规范JGJT1692、高层民用建筑设计防火规范GB500452005、人民防空地下室设计规范GB 500382005、建筑设计防火规范GB50016-2006、建筑物防37、雷设计规范GB5005794 2000年版、建筑与建筑群综合布线工程设计规范(GBT 5031 1-2000)、闭路电视系统工程技术规范(GB50198-94)、 民用建筑电气设计规范JGJT1692、火灾自动报警设计规范GB50116-98、有线电视系统工程技术规范GB5020094、智能建筑设计标准GB/T50314-2000Z、住宅建筑规范GB50368-2005、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97、低压配电设计规范GB50054-95、人民防空地下室设计规范GB502252005、建筑、给排水、暖通等专业提供的方案设计资料以及建设单位提供的设计要求。2）设计范围强电38、设计：变配电、应急柴油发电机组供电、照明、电力、防雷及接地等。弱电设计：有线电视、可视对讲系统、宽带网络系统、火灾报警及消防联动等。3）供电设计负荷级别：本工程为二类高层住宅楼和三类多层住宅楼组成的建筑群，供电负荷等级为一级的设备有：所有消防设备（包括消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、火灾自动报警及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志照明和电动防火卷帘、电动防火阀等）；供电负荷等级为二级的设备有：非消防客梯、生活水泵、地下室照明及通风等；其他负荷为三级。供电方式：本建筑电源由七六路市电引来10KV高压电缆回路，采用高压环网供电方式。在公建一层设置变电所，变电所内设高压开关柜、低压配电39、柜和环氧树脂干式变压器各若干台，分不同性质负荷计量。为了保证本建筑内一、二级负荷的供电要求，设置一台250KW发电机作为应急备用电源。采用专变向营业用房供电，公变向住宅供电。高层住宅楼电力负荷有电梯、水泵等。地下室电力负荷有水泵、风机、排污泵等。电力系统配电方式采用放射式方式。二级负荷的两个电源或两路回线路，在最末一级配电箱处自动切换。供电及负荷负荷计算：该工程住宅一般套型按每户8KW设计，营业用房办公按每平米80W设计，地下室米按每平米15 W设计，具体见负荷统计表。用电量估算表面积()或户数照明及预留动力给水设备通风电梯备注计算指标容 量（KW）（一）专 变商业及公建208680 w/1640、6.9地下室220015w/33.0合计2200199.9305050329.9安装容量paz=329.9kw; 计算负荷pjs=kxpaz=0.7329.9=230.93 Kw（二）公 变住 宅5406Kw/户3240201080合计32402010803350安装容量Paz=3350.00计算负荷Pjs=kxPaz=0.53350.00Kw=1675.00Kw4）变电所设计本小区供配电采用室外箱室变。设置六台630KVA箱式变，设置在各区块负荷中心位置，供小区住宅一户一表用电及公建、住宅配套用电；另设一台自启动柴油发电机供消防设备及保证负荷电梯、生活变频泵及应急照明用电,容量按计算设定。住41、宅及公建用电采用高供低计（即一户一表）方式，配套用电采用高供低计方式计量，低压侧均集中设无功补偿装置（在各箱式变处补偿），补偿后功率因素达到0.9以上。5）自备电站按满足一二级用电条件和大容量电机起动要求选用自备发电机。该机组采用冷机组，自然进排风，尾气高空排放。机房内设储油间，储油8小时 ，该间与机房均设自动报警系统和灭火装置。6）配电系统：高层住宅采用电缆供电，电表集中各层安装,多层电表集中在一层安装。裙房各层和其它动力采用单回路电缆辐射式供电。消防泵、喷淋泵、消控室等保证用电采用双回路，供电末端自动切换，切换装置采用机电联锁的切换装置（ATS）以保证操作可靠性。6）线路敷设电表集中各层安42、装;多层电表集中在一层安装。设备房和竖井内的动力或照明配电箱明装，其他箱体暗装；竖井内的电缆线路沿桥架明敷设。地下室电缆井（兼层配电间）中电缆线路采用桥架敷设。裙房大开间内水平线路在吊顶内敷设。地下室动力，消防人防线路采用桥架和钢管敷设，住宅采用UPVC电线管暗设。在小区主要道路侧设置断面尺寸为0.8m0.8m的电缆沟，位置在人行道上。电缆的敷设主要沿电缆沟内敷设及埋地敷设，在穿越道路处及进出建筑物时，进行穿网管保护。7）电气照明：电气照明：该工程设计的照明种类有正常照明，应急照明，值班照明，室外照明。照度标准按照建筑照明设计标准（GB500342004）进行设计。住宅起居室 100lx消防值43、班室 300lx专用配电室 200lx走道疏散照明 10lx应急照明专用配电室、柴油发电机房 200lx水泵房 100lx住宅照明主要为预留灯具出线路口，设置的出线口尽可能满足一般装修要求，插座布置考虑空调，热水器，饮水机和电炊具使用，插座数量位置满足一般装修习惯和规范要求。裙房大开间暂预留电源，依功能分隔装修布置。住宅内厨房、卫生间、空调采用单独回路，除壁挂空调机外插座回路采用漏电断路器保护。室外照明采用地灯，光电自动开关控制，漏电开关保护。街屋顶设置彩灯，霓虹灯照明配电箱。应急疏散、楼层指示灯均自带蓄电池。应急供电时间不少于20分钟。8）防雷与接地保护本工程高层建筑按二类防雷建筑设计要求设44、防,多层建筑按三类防雷建筑设计要求设防。本工程接地形式采用TN-S制，采用三相四线制供电，电缆入户后中性线必须做重复接地，所有用电设备不带电的金属外壳均可靠接零。进出建筑物的各种金属管道、金属线槽及电气设备的接地端子均与防雷接地装置连接，构成总等电位联结。所有卫生间等处做局部等电位联结。采用联合接地方式。避雷引下线利用建筑物柱内或剪力墙内两根16主钢筋由上而下可靠焊接作为引下线。利用建筑物基础、桩基及承台内主筋作接地极，接地电阻不大于l殴姆;变压器中性点工作接地、防雷接地、电气保护接地等电荷联合用同一接地。屋面避雷采用直径12镀锌圆钢沿四周檐口暗敷，要求隔2m设一高30cm的避雷小针，在屋面组45、成不大于2020m或2416m避雷网格，高层防侧击雷，30m以上建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋相连接，并与防雷引下线焊接，外墙上的栏杆、金属门窗等金属物与防雷装置连接。弱电设备接地：采用BV-500V-35mm2铜芯塑料绝缘线穿钢管保护引至底层的弱电小间的接地端子箱。所有弱电系统电源进线开关处设置浪涌过电压保护器。在配电间低压开关柜变压器进线柜设置一级浪涌过电压保护器。所有从室外进入的配电线路均设置二级浪涌。过电压保护器。浪涌过电压保护器相应的线路均设置开关保护。9）有线电视系统每栋楼底层设置一个弱电小间，在每栋楼底层的弱电小间设置有线电视系统前端箱。信号传输网络由同轴射频电缆、分支分配、放46、大组成。传输系统为分配-分支系统，传输干线采用SBYFV-75-9型同轴电缆在配电小间内穿钢管在的电竖井内明敷。在适当的楼层竖井内设置前端放大器和地址寻址器。标准住宅用户设3个电视插孔，复式住宅用户设4-5个电视插座，电视插孔输出信号为65-72db范围。10）宽带网络系统每栋楼底层设置一个弱电间，光纤入楼。网络前端设备由建设单位和电信部门商定。住宅每户设两个数据及语音信息点插座。小面积的商铺每间预留一个信息点插座，大面积的商铺按每100一个信息点插座考虑。竖向走线在竖井内的弱电电缆桥架内敷设。水平分支线采用5类8芯对绞线穿钢管在现浇板内及墙内暗敷。宽带网络系统信息出口采用国际标准的RJ45插47、座。11）对讲安防系统每栋楼设置一套对讲系统，前端设备设在每栋楼的底层弱电小间内。每套房间主门旁设置一只对讲分机。在厨房设置可燃气体探测器。本系统通过通讯总线可每栋楼的对讲系统连接成网络，总机设在小区的值班室，可通过通讯总线实现应急呼叫帮助。12）电话系统每栋楼的总电话交接箱设在每栋楼的底层弱电小间，采用全塑市话电缆HYA-100 (20.5)穿钢管保护引入，同时预留一根同管径的钢管。每栋住宅楼电话干线在竖井弱电桥架内敷设，每6层在竖井内设置一个容量30门的电话接线箱。在每层竖井内设置层弱电过渡箱，所有弱电系统干线均通过层弱电过渡箱分支引入每户的弱电综合箱。13）停车场管理系统在地下车库设停车48、场自动化管理系统。14）IC卡一卡通系统住户使用一张IC卡，完成小区内物业管理、停车等费用的统一交纳。（3）空调、通风及防排烟设计1）设计范围 本设计包括高层建筑通风排烟设计、地下一层车库、设备房的通风排烟设计，地下一层人防通风设计，公共卫生间的排气设计。2）设计依据工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分2003年版、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）、 高层民用建筑设计防火规范（GBJ50045-95）2005年版、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97。 各专业提供的资料。3）室内外设计参数室外设计参数夏季通风计算（干球）温度：33。夏季空调计算（干球）49、温度：35.6。夏季空调计算（湿球）温度：27.6。 室内设计参数参数温度（）相对湿度(%）新风量(m/人h)公建夏季2426655030商铺冬季18205030304）空调设计本项目商铺、公建采用分体空调，由业主自行安装。5）通风设计地下车库设机械排风系统,同时兼做机械排烟系统，利用车道自然进风，利用竖井自然补风。地下设备用房设机械送、排风系统,同时兼做机械排烟及补风系统。厕所通风；卫生间均设置独立的机械排风系统。地下设有人防单元，平时作停车库，战时设有二等人员掩蔽所的防护单元，人防防护等级：常6级，核6级。防护单元内设有战时清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风及战时送风系统与平时排风（烟）系50、统转接措施。6）排烟设计地下车库设与平时通风相结合的排烟系统，平时可开启通风，着火时，继续开启风机进行排烟。当烟温超过280时，防火阀熔片断开，联锁排烟风机停转。排烟量按6次/h计。利用车道自然进风，火灾时利用竖井自然补风。地下一层设备用房设机械排烟及补风系统。卫生间由排气扇排往专用排气井(防逆流)，引至屋顶，高空排放。厨房烟气由专用排气井引至屋顶，高空排放。7）防烟设计对不满足自然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室设机械防烟系统。当某层发生火灾时，需保证前室有2530Pa，楼梯间有4050Pa的正压值。防烟楼梯间采取机械排烟，消防合用前室采用机械正压送风系统，正压风机均设置在屋顶，51、合用前室每层设一个常闭风口，火灾时，打开着火层及着火层上一层，下一层风口。该系统消防中心集中控制。（4）住宅燃气设计（本设计为中远期设计预留标准）1）设计依据甲方及土建专业提供。设计规范:建筑设计防火规范GB 50016-2006、城镇燃气设计规范GB50028-93、城镇燃气输配工程施工及验收规范CJJ33-89。2）气源近期采用气态液化石油为气源，远期以天然气为气源。由市政中压燃气考虑接入中压庭院管供地块用气。3）供气方式供气方式采用中压进户，户内调压阀调至低压供气，下行上给。4）供气流程中压干管中压庭院管引入管阀门引入管用户调压阀低压管用户支管表前阀防爆电磁阀燃气表燃具支管表后阀燃具。引52、入管中压压力为0.030.2Mpa，户内低压压力2.8kPa，每户选用燃气表一只，燃气表带信号输出，实现远程抄表。5）管材及防腐中压管道采用PE管。低压管道采用镀锌钢管，螺纹连接。6）用气安全措施室内燃气管道敷设于厨房间，明管敷设。引入管上设快速切断（球阀）。（5）物业管理及生活设施物业管理及生活设施设置原则与内容在设计方案中本着实用、必要、功能齐全的原则,设有办公楼、监控、保卫、活动室、值班室等物业管理及生活设施。 11、消防设计（1）设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006、高层建筑设计防火规范GB50045-95（2001版）、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95(20053、1)、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98。（2）总平面消防设计1）消防车道结合步行道设计，路宽大于8M，转弯半径大于6M。2）与外部建筑物间的消防间距按规范要求设置。（3）各专业采取的措施1）建筑消防建筑用地南北为城市干道，小区内设完整的消防外环道。小区消防内主干道为小区内车行主干道,并按路面宽为8m，从小区南北两侧进入小区。小区高层建筑主体垂直落地，有足够的消防登高面。2）给排水消防消防用水量计算 a.消火栓用水量按规范本工程室外消防用水量40L/S，室内消防用水量30L/S，火灾延续时间4小时。室外消防用水由室外消火栓解决。b.消防储水量火灾初期10分钟用水储存于屋顶水箱内，按规54、范要求计算，水箱设置高度满足最高层消火栓7米静水压力要求。10分钟后消防用水储存于消防水池内，包括室内消火栓用水量和喷淋用水量，水池消防容积按规范要求计算设置。消火栓系统火灾初期10分钟消防用水由屋顶水箱供应，10分钟后由消防泵供应，室外设SQDN100地上式消防水泵接合器，室外消火栓布置间隔不大于120米。室内设SN65规格消火栓，消火栓采用铝合金箱体，内置QZ19水枪，25米麻质水带及启泵按纽。消火栓管道DN100采用镀锌钢管，螺纹或卡套式连接，大于DN100采用无缝钢管，卡套式或法兰连接。喷淋系统本工程地下汽车库及公建设置自动喷水灭火系统，喷头间距按中危险级布置。自备发电机房设置水喷雾灭55、火系统。火灾初期10分钟喷淋用水由屋顶水箱供应，10分钟后由喷淋泵供应，室外设DN100喷淋水泵接合器。喷淋管道DN100采用镀锌钢管，螺纹连接，大于DN100采用无缝钢管，二次镀锌一次安装（采用沟槽式连接件）。自备发电机房设置水喷雾灭火系统。变配电室设置磷酸铵盐干粉灭火器。3）暖通消防设计通风系统送回风管道的下列部位，均设置防火阀：穿越防火分区的隔墙和楼板处。穿越沉降缝或变形缝处（两次设置）。竖风道与各水平支管的连接处。4）电气消防设计内容：电气火灾预防，消防设备配电，疏散事故照明，火灾自动报警联控，事故广播及消防通讯系统。电气火灾预防采用干式无油化变配电设备，阻燃电缆电线材料，合理选择开关56、设备及保护整定值，避免电气线路因短路过载等造成的电气火灾发生。消防动力设备配电：a.高层所有楼梯间，疏散防火门前，裙房的疏散走道，各机房门前和电梯，防烟楼梯间前室均设置应急疏散指示灯，和应急事故照明灯。b.在消防控制室、泵房、电梯机房、变电所设置正常照度的应急事故照明灯。c.疏散指示灯，事故照明灯均采用自带电池的应急灯具，其保证时间大于30分钟，事故照明灯保证时间大于120分钟。火灾自动报警和消防联动控制系统：a.本工程高层为一级保护对象，依规范在裙房全层、电梯前室、设备房、顶部楼梯间，设有以烟感为主的火灾自动报警系统。b.自备发电机房，设置烟温复合探测器；联动水喷雾灭火装置。c.各消火栓装设57、消火栓报警开关，各水流指示器，湿式报警阀和水流信号蝶阀，排烟防火阀处设置报警监视接口，各层各防火分区安装手动报警开关及声光报警器。d.各排烟风机、正压风机、消防泵、喷淋泵采用专线联动控制，满足规范中在消控室手动和自动控制要求。e.各排烟风机、正压风机、正压送风口、消防泵、喷淋泵、水喷雾灭火装置、电梯需断电的照明配电箱、防火卷帘处设置相应的控制接口。6）在消防控制室安装火灾自动报警联动控制器一组，控制所有的报警及需联动的消防设备，并且满足规范中对所有消防设备的集中控制、处理、显示等功能。事故广播和火警电话在设有火灾自动报警系统的场所均设有火警广播和火警电话系统。在消防控制室设火警通信广播系统一套58、，经各层联动模块到各喇叭。消防控制室至各电梯机房，水泵房，配电房，自备电站，值班室均有固定式消防电话；在各手动报警按钮旁设有消防电话插座；在消防控制室设有直通消防部门的电话，以保证火灾时通信指挥畅通。5）排烟设计本工程的地下车库设排风(兼排烟)系统，火灾时排烟量按6次时换气计。火灾时补风由汽车坡道补入；排烟系统与平时排风系统结合。6）防烟设计本项目高层住宅建筑按二等类建筑防烟设计，防烟楼梯间及合用前室采用正压送风，并保证楼梯间正压50-40帕；前室30-25帕；正压送风机置于一层；正压送风量前室、合用前室18000-22000CMH。四、投资规模估算（1）估算根据本估算根据本项目的规划总平面图59、建筑方案设计及部分相关资料进行估算。（2）估算计算根据本估算根据2004年工程定额:全国统一建筑工程基础定额、全国统一安装工程预算定额江西省单价估价表、全国统一施工机械台班费用定额(江西省预算价格)、江西省建筑(装饰)安装工程费用定额、全国统一市政工程基础定额、2007年上饶县建筑材料市场价格第二季度信息价及现时市场预测价格和相关类型房地产价格比价等进行估算编制。建筑造价按4901950元/估算。（3）投资估算工程费用估算表序号名 称数量单位单价(元/)投资金额(万元)一建设工程6494.381高层住宅建筑168087801311.022小高层住宅建筑9897730722.483中高层住宅建60、筑7405710525.764多层住宅建筑316524901550.955商业及公共建筑2086690143.936地下室(含人防)22001950429.007电梯等设备设施6784880542.788路面硬化等720013093.609配套工程6784865441.0110景观绿化亮化15230170258.9111智能系统6784870474.94二其它费用3197.7612土地使用费用33863.72615.002082.6213测量、勘测、设计等6784855373.1614其它配套费用6784895644.5615项目管理费用（一）1.5%97.42三不可预见费（一+二）5%96961、2.145%484.61合计10176.758、资金筹措方案 （1）该项目总投资为10176.75万元。其中：建设工程6494.38万元;土地、勘察、设计、前期费用等其他费用3197.76万元、不可预见费484.61万元。（2）资金由房地产开发有限公司自筹解决80176.75万元，向银行申请贷款2000.00万元。（3）自筹资金主要来源于本公司的历年利润积累和公司股东的投资追加股金。五、招投标方案1、招标措施及内容（1）本项目为房地产开发项目，按公开招标形式进行施工招标。 （2）招标前须做好资料的准备工作。（3）招标前须完成施工图的设计审核工作。（4）设计、监理工程规模采用直接委托的形式选择设62、计和监理单位。（5）主要设施、设备采用市场询价和议价方式进行采购。2、招标方案（1）委托招标代理单位,并签订委托代理协议。（2）编制公开招标文件。（3）发布公开招标公告。（4）投标单位报名。（5）投标单位资格预审。（6）向入围拟投标单位发预审合格通知书。（7）发招标文件及施工图。（8）组织现场察看。（9）组织答疑会。（10）委托有相应资质的单位编制标底。（11）开标。（12）发中标通知书。（13）商谈施工合同。（14）签订建设施工合同。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析1、国民经济和社会发展要求（1）上饶县在上饶市市委、市政府的领导下，融入上饶市经济和社会发展之中，牢固63、树立和落实科学发展观，紧紧围绕“建设赣浙闽皖四省交界区域中心城市和快速发展地区”的发展定位，坚定不移地实施“掉头向东，通江达海，对接长珠闽，实现大发展”的开放战略，加速推进工业化、城市化和农业产业化，全市经济呈现快速、健康、有序发展的良好态势。（2）2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。市场需求空间巨大。（3）2006年，上饶市城镇人口为188.69万人，城镇化率为29.5%，比2000年的城市化率18.6%提高了10.9%。上饶市城市化率2001年为19.80%、264、002年为21.20%、2003年为22.69%、2004年为25.00%、2005年为27.00%、2006年为29.50%，分别逐年提高了1.20%、1.40%、1.49%、2.31%、2.00%、2.50%。一批城市道路、广场、供水等工程相继建成，使城镇人居环境和上饶的城市基础设施条件进一步得到改善，完善了城市功能、美化了城市形象，如今的上饶道路宽畅，绿树成阴，碧波荡漾，空气清新。独具风格的建筑、舒适安静的小区、多彩迷人的灯光，把上饶妆扮成更加美丽的山水绿色城市，人民的幸福感、自豪感油然而生。中心城市进一步做强做大，上饶不断改善投资环境，加大招商引资力度，园区工业、房地产发展迅速，创造了65、大量就业岗位，吸纳了大批的农村剩余劳动力，有力地推动了城镇化进程。上饶市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出：城镇体系进一步完善，统筹城乡发展取得重大进展。城镇等级规模结构更趋完善，中小城市和小城镇布局合理，发展水平全面提升，中心城区人口突破50万人，城市化率提高到37%。（4）2006年上饶市全年生产总值（GDP）451.38亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值87.65亿元，增长6.0%；第二产业增加值200.69亿元，增长16.8%；第三产业增加值163.04亿元，增长14.3%。按常住人口计算，人均生产总值7082元，比上年增加952元。非公有制经济66、继续快速发展，非公有制经济增加值达到300.1亿元，增长28.8%。占GDP比重为66.7%，提高6.5个百分点。经济结构继续改善。三次产业比例由上年的21.2:42.4:36.4调整为19.444.536.1，一二三产业结构得到调整和优化。与上年相比，第一产业下降1.8个百分点，第二产业比重提高2.1个百分点，其中工业增加值占生产总值的比重达到33.25%，提高2.35个百分点。市场物价保持基本稳定。全年市区居民消费价格总指数为101.8，比上年上涨1.8，其中：服务项目价格上升2.8，消费品价格上升1.5。城乡居民收入增长较快。2006年市区居民人均可支配收入9832.1元，比上年增长1367、.95%；农村居民人均纯收入3524.43元，增长9.24%。城镇居民人均住房使用面积21.8平方米，比上年增加1.40平方米；农村居民人均住房面积35.38平方米，增加0.42平方米。（5）2006年国家为调整住房供应结构、稳定住房价格相应出台了一系列的宏观调控政策，上饶市受国家宏观调控政策的影响，房地产开发投资增速逐月走低，房地产市场由2005年的较快速度增长转为保持基本平稳的发展势头。房地产开发投资稳步增长，房地产市场总体呈现出平稳、理性的发展态势。2006年全市房地产开发投资完成47.4亿元，比上年同期增长20.1%，增速比上年同期回落36个百分点。其中：住宅建设投资完成34.2亿元，68、比上年同期增长68.4%；商业营业用房投资完成6.4亿元，比上年同期增长8.7%；办公楼完成投资0.28亿元，比上年同期增长307.9%；其他房屋建筑投资完成6.4亿元，比上年同期下降50.9%。快速发展的上饶市及上饶县社会和经济，为房地产提供了强大的发展动力和发展空间。2、城市规划要求（1）上饶市总体规划布局21世纪初，上饶市委、市政府确定了“把上饶建设成为赣、浙、闽、皖四省交界的区域中心城市和快速发展地区”的宏伟目标。上饶市也已经呈现出蓬勃发展、欣欣向荣的局面。2001年上饶市调整修编了新一轮的城市总体规划（2000-2020年）。1）城市性质上饶市的政治、经济、文化中心，浙、闽、赣毗邻地69、区的商贸流通和旅游服务中心。2）城市规模人口规模 近期 25万人 （2008年）中期 32万人 （2010年）远期 45万人 （2020年）。）用地规模 近期 21.5平方公里 中期 28.8平方公里 远期 44.9平方公里。3）按上饶市总体规划提出旭日片区及上饶县规模不断扩大，建成区面积由4.8平方公里拓展至10.9平方公里，县城常住人口由2.9万人增加至8.8万人，城镇化率由8.7%提高至25%，县城分区规划、排水排污详规先后编制完成。县城功能日趋完善，三清山大道西段、凤凰大道西段、武夷山大道、吉阳西路、旭日大道北段“五位一体”改造、槠溪大道南段等道路基础设施工程相继竣工，“六纵六横”道路70、主框架基本形成；旭日广场、月亮湾汽车城、国际家具城、赣东北乐园、金峰商城等功能性项目投入使用，滨江西路（上饶县段）、六个安置小区、罗桥新区等项目建设有序推进，城市品位有效提升；阳光花城、蝶景园、绿野春天、嘉禾雅居等高、中档小区相继建成，人居环境大为改善。绿化、亮化工程成效明显，新增县城绿化面积12.88万平方米，绿化覆盖率达38.5%，人均公共绿地面积7.9平方米。城镇居民人均可支配收入达到8629元，比2000年增加3732元。居民生活质量明显提高，住房、通讯、旅游、汽车等人均支出大为增加；城镇居民人均住房建筑面积由25平方米增加到30平方米。（4）规划设计要求：除符合现行国家有关规范外，尚71、应符合以下要求：1）建筑密度：25。2）容积率：2.0。3）绿地率：45%。（5）本项目的规划设计正是依据这些非常有利的条件，按照城市规划的要求，将项目设计为一个新的高品质的居住区。二、产业政策分析1、国家产业政策（1）2004年4月底以来，针对房地产行业的各项金融调控政策呈密集出台之势, 以期有效防止房地产行业的过快发展和房价的过快上涨。国家加大了对经济适用住房的支持力度,以解决低收入者的住房难问题。（2）2006年5月，“国六条”实施细则先后出台，开发商开始变得紧张。接下来又是一系列暴风骤雨般的宏观调控政策：央行再次加息、二手房征个人所得税、限制外资炒房开发商阵营开始有了实质性的“松动”。72、一些有实力的大型开发商主动“转型”，开始配合调控政策的执行。（3）政策的变化主要是针对豪华型、高档型、高价型住宅房地产的制约,以防止大的泡沫出现,对于中低价位的房地产,是今后房地产的发展方向。而对于商业房地产, 仍然是政府支持的对象,因而有较大的发展机会。（4）本项目按国家政策及地方条件要求进行规划设计，完全符合商业房地产开发的投资方向；而对于住宅部分，主要定位于中等收入阶层，以中低高档型房结合，以解决各层次收入阶层住房需求。2、上饶市房地产发展（1）2006年9月江西省上饶市人民政府发布关于进一步搞活房地产市场的若干意见,提出:放宽公有住房出售的范围;非本市个人在本市购买成套型存量住房，可参73、照购买商品房入户规定，办理本市城镇常住户口;房地产开发或置换企业以买断方式收购且用于置换的旧房屋，可推迟办理房产交易及产权变更登记审批手续，一年内再次转让或置换时只收取一次税费;逐步建立房地产二、三级市场的预警机制和价格信息指导体系;加大住房公积金对个人住房消费的支持力度;积极推进住房分配货币化政策，逐步推行货币化分房;大力发展用于解决中低收入家庭住房困难的经济适用住房，建立和完善多层次的住房供应体系;进一步理顺住宅小区管理体制，建立健全物业管理市场竞争机制;进一步培育、规范房地产中介市场。一个健康的房地产发展构架跃然纸上。（2）随着上饶社会与经济的飞速发展,城市人口的不断增加,需要建设大量的74、商业用房。新调整后的上饶市总体规划中的人口规模为：近期25万人（2008年）；中期32万人（2010年）；远期45万人（2020年）。未来不断增长的人口规模需要大量的居住建筑，同时也需要有一定规模的商业建筑，来满足各个层次的消费需求，特别是商务经济开发区的建设尤其显得尤为重要。（3）项目所处地块业态分析1）项目所在地为上饶县城发展的重要区域。2）拟充分利用周边城市配套设施，使之购物、生活、休闲较为方便。三、行业准入分析。1、本项目建设单位是一家具有国家颁证的合法建设开发公司，符合相关行业准入标准的规定。2、本项目总体规划建设中秉承“以人为本”的原则，强调整个规划的人性化，以统一的现代建筑风格规75、划整个地块，并要求对整个地块实施统一的管理，使得整个项目对环境负责，对社会负责，使小区建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体；在解决百姓的住房问题的同时，该项目的开发能够有计划地从整体上改变原来刻板、陈旧的城市轮廓，改变城市面貌。项目规划和设计符合当前房地产开发的主流理念和方向。本项目建设在城市规划范围内，符合城市总体规划；该项目的规划设计符合有关规划要求。第三章 资源开发及综合利用分析 一、资源开发方案1、土地资源的开发（1）不同的城市功能区的土地价值是完全不一样的；合理的城市功能分区才能保证我们有限的城市土地资源得到最充分的利用。（2）上饶县的土地资源整合正在积极推进，区域内的各功能配套76、思路日益成熟，土地资源的利用日趋合理，土地资源的价值将得到充分利用。2、商住资源的开发本项目位于上饶县重要区域，北临里施路，南临凤凰大道，东为远东小区，西为锦绣年华小区及有陆续建成的住宅小区、商业及配套设施。项目地块的商住开发将使该地块的价值得到很大提高，并按将充分发挥地块的资源优势。二、资源利用方案（1）合理分区，充分利用资源1）本项目用地33863.72平方米。按照合理使用土地的原则，住宅南北朝布置，南、北临街而底层布置商业及配套设施。2、项目用水主要为生活用水，其供水由市政供水系统供应，无须抽取地下水；项目废水、污水排放须经过生化处理达标后排入市政污水排放系统；因此，项目建设是不会对地表77、（下）水等其它资源造成不利影响。三、资源节约措施1、土地利用措施（1）处理好商业与居住的关系，在保证居住质量的前提下，适当布置商业及配套设施，以提高土地的利用率，提升地块的价值。（2）在居住区内，尽量留出景观用地，综合布置多层、小高层住宅建筑，确保住户有较多的活动空间，达到以人为本、建设绿色小区的目标。2、合理选择结构类型，优化结构设计，节约用材。3、节水措施（1）本项目为商住区，项目用水主要为施工过程中用水及使用期中的生活用水。（2）施工过程中用水，主要为混凝土搅拌用水、砂浆搅拌和混凝土养护用水的量较大。在施工过程中主要采取如下节水措施：1）采用商品混凝土，减少自拌混凝土搅拌中用水的浪费现象78、。2）采用机械砂浆搅拌，减少手拌砂浆中用水的浪费现象。3）在混凝土养护中采用废纸、废塑料等保湿材料，以减少混凝土养护中水分的蒸发。4）在施工过程中，应加强管理，杜绝用水的跑、冒、漏等情况，减少水的无端流失。（3）使用过程中的节水措施1）用水量计算最大日用水量为943.5T/h。（住宅按每户3.2人计）序号项目用水标准数量最高日用水量(m3/d)1住宅270L/P.d1890人510.32地下车库2L/ m2.d2200m24.43绿化1.5L/m2.d15230 m222.84浇洒道路2L/m2.d6300 m212.65未预见水量10计55.0合计605.1项目用地南侧凤凰大道，有DN为3079、0以上的市政供水管，完全可以满足项目的用水要求。2）节水措施采用节水型洁具。节水型便器冲洗设备。采用延时自闭冲洗阀式小便斗或自动感应冲洗小便斗等。采用节水型水龙头采用自闭式龙头、感应式龙头、充气龙头。采用节水阀门，并采取措施避免跑冒滴漏现象。采用节水型淋浴设施。采用踏板阀，做到人离水停；采用加气淋浴喷头。提高管材、附件和施工质量，严格控制跑 冒滴漏。绿化选用节水耐旱型草坪和植物，尽量节约用水。4、其他资源利用（1）供电：当地电力资源丰富，完全可满足本项目的用电需求。（2）当地劳动力资源丰富，下岗职工较多，并有相当数量的大中院校毕业生待业，经过一定程度的培训后完全可以满足本项目的用工需求。另项目80、公司有相当数量管理人员，可以满足本项目的管理需求。（3）可以充分利用其他公用设施资源，为本项目的开发建设服务，为项目的运行提供坚实的服务保障。5、施工中的材料供应（1）项目建设过程中所需的钢筋、水泥、沙石、砌块等各种材料在当地均可满足供应。（2）项目建设过程中所需的水、电及运输用的燃料等各种动力、燃料等在当地均可满足供应。第四章 节能方案分析 一、用能标准和节能规范1、中华人民共和国节约能源法(1998年)、节能中长期专项规划2004年11月、民用建筑节能管理规定（2005）、民用建筑节能设计标准JGJ26-95、公共建筑节能设计标准GB50189-2005、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准J81、OJl34-2001、民用建筑热工设计规范GB50176-93。 2、其他建筑节能规范与标准等现行规范。二、能耗状况和能耗指标分析。1、项目所在地的能源供应状况（1）动力1）上饶电网上划江西省电力公司管理，是江西电网的局域网。上饶电网担负着上饶县、广丰县、玉山县、弋阳县、横峰县、铅山县和信州区等六县一区的电力供应和行业管理。全局共有220千伏变电站一座，主变容量24万千伏安，110千伏变电站10座，主变容量35.15万千伏安，企业年售电量逾7亿千瓦时。2）上饶人民盼望已久的500千伏输变电工程建设将于2007年5月18日动工新建，站址位于上饶经济开发区董团乡境内。近几年来，上饶市及上饶县经济社82、会发展呈现强劲增长势头，工业发展更为迅猛，一大批中外企业落户上饶，地区用电需求呈快速增长态势。2006年，上饶供电公司供电区域六县一区全社会用电量达24亿千瓦时，最高负荷已近50万千瓦。预计到2010年末，上饶市六县一区全社会用电量将达40亿千瓦时，最大负荷将达90万千瓦。而目前我市能确保的最高负荷仅有47万千瓦，且尚未有可靠的电源点，电网也属江西电网的末端，供电可靠性及电压质量都不高，这已成为上饶市经济快速发展的电力供应瓶颈。该工程的建成投产将为完善上饶电网结构、提高上饶用电可靠性及电压质量起到关键作用，基本解决由于输送断面不够带来的瓶颈问题，也必将进一步促进上饶市经济社会和谐发展。3）项目83、所在地供电线路为县城主干线，负荷量可以满足项目用电要求。（2）燃料中国石油化工股份有限公司江西上饶石油公司在上饶布有众多的燃油供应站点，可以项目满足运输所需的燃料。2、项目的能源消耗种类和数量（1）建设期能源消耗1）项目在建设过程中，所需要的能源主要为电力，运输所需的燃料。2）因建设工期较长，每日所需的负荷预计在50KW，用电量为180KVA。材料运输一般以材料供应单位负责，运输所需的燃料亦由材料供应单位负责采买。3、能耗指标分析1）项目主要的能耗为电耗。2）建设期按三年估算，其总用电量约为17.00万度。3）使用期每年电耗量约为1347.70万度。阶段类型计算负荷(Kw)日耗电(度)年耗电(84、万度)总耗电(万度)建设期临变451605.7017.00使用期公变5810.0290391060专变10258544282小计1347.704、项目为正常的居住和商业用电,符合城市用电相关规定。三、节能措施和节能效果分析。1、节能措施（1）总体规划设计节能措施1）良好的朝向为南北偏东，采取了遮阳、导风措施。朝向尽量争取主要建筑南北向或接近南北向，控制在南偏东15至偏西15范围内。2）适宜的间距-经日照分析，符合当地日照标准要求。居住建筑物南北间距控制在1:0.8以上。3）良好的自然通风-主立面和开口迎向夏季主导风向，避开冬季主导风向，整个小区自然通风顺畅，无“风影区”。建筑物间充分利用南北间85、距和东西向通道进行场地区域通风组织，实现建筑外部的良好自然通风。4）立体绿化系统-采用地面绿化，空中绿化，屋顶花园立体绿化系统，提高绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温、导风的作用，对节能有利。项目场地内大量布置绿地和水域面积，控制硬化地面面积，以小环境调节区内气候。2、）居住建筑单体节能设计1）采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数，住宅建筑体形系数控制在0.4以内。2）采用活动（或固定）遮阳，阻挡太阳辐射，降低夏季空调能耗。3）围护结构及屋顶采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。外墙采用聚苯颗粒外墙外保温体系；分户墙和楼板K2.0 ，户门K3.0。屋面是30厚聚苯乙烯泡沫塑料板为保温层的86、瓦屋面，K1.0, D3。4）窗墙面积比控制在0.3以内；外门窗采用塑钢+中空玻璃窗，外窗，阳台门气密性级。5）采用节能型空调，如水空调等。提高运行管理水平来提高能源利用效率。6）采用节能照明灯具。7）采用节能热水供应方式，如采用太阳能热水器、空气源热水器等。3、公共建筑节能设计（1）南方地区建筑能耗的主要成份是夏季制冷负荷。其中90%是由于建筑外围护物构造所故（如外墙、外门窗、屋面、地板等）。公共建筑与居住建筑不同的是由于采光问题，需尽可能加大通光面积，保证一定的“墙地比”，外窗耗热量增大。在建筑围护物热工设计时需认真处理，选用合理的节能构造方案，控制墙地比及窗墙比。（2）商业建筑消耗的能源87、主要用于空调、照明、热水供应以及其它动力设备等方面。建筑的理想能耗与实际能耗有较大差别，主要是空调系统运行管理较差、缺乏空调自控系统、原有空调系统存在许多不合理设计等原因造成。（3）节能措施主要为：1）屋面传热系数：K0.7W/K。2）外墙（包括非透明幕墙）K1.0W/K。3）外门窗：传热系数K2.5W/K，遮阳系数0.4，可见光透视比0.4，气密性不低于建筑外窗气密性性能分级及其检测方法中规定的4级。窗墙面积比控制在0.7以内。4）地下室外墙热阻值R1.2 K / W。5）地面热阻限值R1.2 K / W。底面接触室外空气的架空楼板传热系数K1.0W/K。6）建筑平面功能设置也是节能的一个途88、径。应将对温度要求不高的房间放布置山墙侧或边角处。由于此类房间制冷设计温度较高，室内外温差较小，相应耗热量也就降低了，通常可将楼梯间、卫生间、电梯走道、管道井、电缆井等作如此处理。7）保温型式和保温材料加固节点处理。在节能建筑墙体保温型式处理时，由于保温材料多为松软材料，在安装时，多数采用“内保温”型式，以求施工的便利，但这样处理的直接后果是导致了在框架梁、柱等部位产生“热挢”，特别是在建筑物“天角、地角”等部位“热挢”作用更大，须采取一定的措施。8）在满足墙板拉接固定的要求后，尽量减少固定铁件的数量。4、电气设计中的节能措施（1）根据负荷容量，供电距离及分布，用电设备特点等因素合理设计供配电89、系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便。变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗。合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。采用空载损耗小，运行噪声低，绝缘材料阻燃，无毒和寿命期后易分解回收的，国家推荐的满足环保要求的干式变压器（如低耗环氧树脂浇注干式变压器）。（2）在工程设计中应选用高效率的电动机。（3）提高供配电系统的功率因数。采用集中的低压侧静电电容补偿后的平均功率因素达0.9以上。（4）合理选择设备、设施类型与型号以适用为原则，避免“大马拉小车”现象。（5）合理设计各类管线部置，减少能耗90、。（6）应用变频调速技术、提高水泵风机等输配设备的运行效率。（7）在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。1）采用节能型高效荧光灯具。设计中所选荧光灯具均采用高品质、节能型、高显色荧光灯管。2）充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一，在设计中电气设计人员应多与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光使之与室内人工照明有机地结合，从而大大节约人工照明电能。3）不随意降低的，也不随便提高照度标准。有效地控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯。4）91、使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯采用电子触发器。5）改进灯具控制方式，采用各种节能型开关或装置。卧房床头灯采用调光开关，公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。5、采暖通风空调调节设计（1）空调系统设置有效的控制手段。不仅是“供得上、关得住”还要“控得有效”。如制冷系统入口装设冷计量和调控设备、在散热器上安装温控阀、室内安装电子式室温温控器或采用定时时钟和区域编程器相连接的控制方式进行自92、控。（2）应用多种采暖制冷通风空调系统，应用多种能源，与建筑专业配合，选用合理的太阳能应用方案，尽可能提高建筑物“自有温度”，减少与设计采暖温度的差值，使再加热能耗降低。（3）利用“热管”技术，对通风及空调新风进行处理。（4）在采暖系统采用南北向分环调控，分层设置采暖系统。（5）室内系统采用单管系统外，亦可采用单管水平串联跨越式、低温地板辐射式。6、其他节能（1）太阳能庭院灯和路灯设计新颖的庭院灯和路灯，利用太阳能电池白天吸收阳光，并将电能储存在蓄电池中，夜晚蓄电池释放电能，点亮庭院灯和路灯。（2）使用清洁可再生能源(如太阳能)和应用节能装置 (如使用太阳能热水器等)。（3）对于动力较大的设备93、配备有变频器,通过对频率的调整,使设备达到最佳状态。（4）本工程其它专业的节能措施本工程采用市政管直接供水，充分利用市政水压。所有用水器具均采用节水型产品。其中坐式大便器采用6升冲洗水箱节水型号，小便斗采用自闭式冲洗阀（配红外线感应开关），所有洗脸盆龙头采用陶瓷阀芯（配红外线感应开关）。所有龙头均采用陶瓷阀芯产品。7、物业管理及调控手段在物业管理上加强管理人员的专业知识培训，熟练应用调控的手段和掌握调控的目地，建立有效的监管机制。不断总结和统计管理数据，减少因人为因素而造成的能源浪费。采取以上几个方面的节能措施后，将使项目能耗降到合理范围。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、项目选址94、及用地方案1、项目选址 xx项目位于上饶县凤凰大道以北，里施路以南,为拆迁厂区，无耕地占用。本项目位于上饶县城重要地段，区位条件十分优越，周边交通便利，水电设施道路等配套设施完善。2、用地方案总用地面积约33863.72平方米，总建筑面积67848.45平方米，。建成就可容纳540户的住宅。3、场址土地权属类别场址土地权属江西省xx房地产发展有限公司商住开发用地，为拍卖出让土地。4、取得土地方式江西省xx房地产发展有限公司以挂牌价出让方式取得土地,并已理办土地使用证。用地性质为商住用地。5、项目的选址合理，居住区与周边居住环境相协调。因此，项目的选址对周围环境不会造成任何不利影响。6、项目用地95、范围内无压覆矿床和文物，无洪涝危害，不影响通航及军事设施等。二、土地利用合理性分析1、项目建设用地符合土地利用规划中提出商业、居住用地要求。用地约33863.72平方米，容积率2.0，土地利用合理。2、项目用地范围内无需拆迁移民，符合有关土地管理的政策法规的要求。3、项目占用土地符合上饶县土地利用总体规划，严格执行了有关土地管理的法律、法规，切实做到了依法、科学、合理用地。三、征地拆迁和移民安置规划方案1、本项目地块已完成征地工作。2、本项目地块无其他征地拆迁及居民安置情况。第六章 环境和生态影响分析 一、环境和生态现状1、项目场址的自然环境条件上饶县位于小丘陵冲积平系上,规划区域地势基本平坦96、。上饶县处在中亚热带季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，无霜期长，气候资源丰富，四季特征分明。属温和气候区。年平均气温为17.8，极端最低气温为-8.6，极端最高气温为41.5；年平均降水量为1737.8毫米，平均降水日163天，年最多降水量2637.2毫米（1975年），年最少降水量1112.6毫米（1963年）；平均6月份降水量最高达293.3毫米，12月份最少，为59.4毫米；年日照时数平均为1918.9小时，年日照百分率平均为43%，8月份最大为65%，3月份最小为27%；年平均太阳辐射量为110.3千卡/平方厘米，月最多值出现在7月份，为14.7千卡/平方厘米，月最少值为5.9千卡/平97、方厘米，出现在12月和1月；初霜日平均为11月25日，终霜日平均为2月27日，年无霜日平均为269.2天；平均初雪期在12月下旬至翌年1月上旬，年均有雪日数平均为810天；年平均蒸发量为1317.91690.3毫米，日蒸发量最大达14毫米以上；平均相对湿度为77%；年平均气压为1002.4百帕；城市全年的风向以东北风或西南风见盛，春、冬雨季多吹北到东北风，夏、秋雨季多吹南到西南风，年平均风速为2.4米/秒，全年最大风速16米/秒。本工程所在地地处县城区域，无洪涝灾害。规划区场地地质主要为第四系冲积层及第三系、白垩系、震旦系基岩层。第四系地层分布于整个规划区，以全新统（Q4）及中更新统（Q2）为98、主，第四系地层具二元相结构，厚一般为1020米。上部一般为粘土层，分布不均，地基承载力一般为150250kPa。场地局部有出露基岩，一般为砖红色砂岩，表面为风化层，风化层地基承载力一般大于250kPa。规划区地下水资源较丰富，主要为松散岩类孔隙水，其次为碎屑岩类孔隙水，地下水对建筑物、构筑物一般无侵蚀影响。依据中国地震烈度区划图1990年（江西部分）本区属小于地震烈度区，一般建、构筑物可不考虑设防。2、现有污染物情况本项目所在地周围无污染性生产企业。声环境质量主要受场地南临的凤凰大道的交通噪声影响。3、生态环境条件（1）本项目用地位于上饶县城重要区域内，场地基本平整。空气标准符合环境空气质量标99、准(GB3095-1996)中二级标准；地表水环境质量满足地表水环境质量标准(GB3838-2002)三类水域标准；声环境质量满足城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中二类区标准。区内空气质量良好，无污染源。（2）场区周围无风景区、名胜古迹、自然保护区；无水土保持禁垦区;无矿山作业等爆破危险区;无放射污染，无有害气体污染，非地方病流行区。非宗教风俗有特殊要求的地区。（3）拟建地点为上饶县城，周边未见有较大污染的工业企业及相应设施。（4）用地范围内无民宅等附属建筑物，区内空气环境质量良好，非常适合本项目的建设。二、环境影响分析1、建设期间影响分析（1）水：主要是施工作业废水及施工人员生活污100、水，主要污染物为COD、SS。（2）废气：主要是施工过程中产生的粉尘、运输车辆产生的扬尘等。（3）噪声：主要是施工机械设备产生的噪声。主要噪声源为打夯机、砼振捣机、砼搅拌机、切割机、运输车辆等，施工过程噪声源强在70-100dB（A）之间。（4）废渣：主要是建筑垃圾及生活垃圾等。施工期环境影响主要为施工噪声、粉尘、建筑垃圾等，对外环境带来的污染影响较轻微，且是暂时性的，随着施工期的结束影响也将停止。2、营运期环境影响分析（1）本项目为商住小区，非工业生产性质，主要污染源为卫生间排出的污废水，厨房排除的含油烟气体，生活垃圾及水泵、风机产生的噪声等。（2）本项目为上饶县城新建项目，项目建设使原有的101、地表形态、景观环境有所改变，对区域生态影响较小。同时项目小区的生态景观建设，将形成的生态环境，防止水土流失。（3）高层建筑建设可大大提高单位面积土地利用率、节约土地资源，生态效益显著。同时公共建筑和高层住宅建筑群建设将在凤凰大道上增加一个新的景观，对提高上饶县城面貌有非常大的效果。（4）项目建成后,绿化设计指标将达到15230m2，绿地率为45%。绿化不仅可美化小区环境，还有好的生态功能，对生态环境有益，对区外生态环境也无不良影响。三、生态环境保护措施按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。1、环境保护措施依据（102、1）建设项目环境保护设计规定、建设项目环境保护管理条例、环境空气质量标准GB3095-2001、污水综合排放标准GB897896、大气污染物综合排放标准GB1629796、地表水环境质量标准(GB3838-2002)类标准、城市区域环境噪声标准(GB3096-93)l类标准、锅炉大气污染物排放标准(GBl3271-2001)、饮食业油烟排放标准(试行)(GBl8483-2001)、污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)、建筑施工场界噪声限值(GBl2523-90)等。（2）建设单位提供的有关技术资料及当地环保部门提出的意见。2、建设期环境保护措施（1）施工中产生的扬尘可采用洒水方103、式降尘。总体布置时尽量考虑施工过程中填方和挖方的平衡，以减少土方的工程量和运输量。采用封闭形运输车辆，以保证运输过程中不撒落尘土，避免对开发区形成二次污染。对进入开发区的车辆车轮进行冲洗，保证车辆车轮不带泥浆上路。对于施工所挖土方应及时运输处理，不能及时处理的土方防止乱堆放，采用土工布遮盖，路面要随时洒水，以减少二次扬尘。施工现场要有市政统一要求的围栏防治扬尘。（2）为减少施工中水土流失量，道路和基础开挖等尽量选择在非雨季期施工，并及时清运多余的余土。（3）各种施工机械尽量安排在昼间工作，施工现场设置围墙以降低施工噪声。施工机械要设置在隔声效果好的施工棚内，尽量降低噪声传播。（4）加强管理，统104、筹安排好风雨天的施工安排，减少扬尘和泥水排放。（5）建筑垃圾不得随意丢弃，应送至市政建筑垃圾场进行处置。3、营运期环境保护措施（1）废气处理1）根据院内不同的功能区，使交通路线形成一个合理的路线，减少汽车尾气的排放和噪声的污染。2）停车场采用机械排风、自然通风的方式进行换气。汽车尾气主要污染物有CO、HC、NOx等，尾气排放以启动及减速停车时排放量最大，但持续时间很短，通过机械排风、自然通风，经混合稀释、扩散等作用后，污染物浓度CO10mg/m3，NOx浓度也远远小于0.15 mg/m3。因此汽车尾气排放对停车场内、外空气环境质量影响很小。3）食堂等油烟经除油装置处理达到饮食业油烟排放标准后排105、入大气。4）卫生间产生臭气采用竖井道高空排放。厨房排除的含油烟气体经抽油烟机截留烟气中的油脂，截留率达75%左右，烟气采用高空排放。 5）为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和燃气，并实行有人管理的方式，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住宅区氛围，形成都市中的“绿洲”。（2）废水处理1）废水主要为商业活动、住宅楼产生的生活污水、厨房操作间排放的洗涤废水。室内实行雨水、污水、废水分流制排放。室外采用雨水、污水分流制排放。2）生活污水经生化处理后、有油污水经隔油池过滤后，排入市政污水管网并进入城市污水处理厂处理后排出。3）生活污水采用以下污水处理流程：生活污水化粪池接触氧化池沉淀106、池污水管网 生活污水经上述处理后,可使污水中CODcr、BOD5、SS去除率分别达到70%、80%、75%，为保证化粪池达到以上去除率，化粪池应设置三级隔断，使污水滞留时间达到12h以上。处理后，水质中CODcr、BOD5、SS浓度分别135mg/l、50mg/l、200mg/l，满足GB89781996污水综合排放标准中二级标准。（2）噪音处理1）为了减少噪音源的干扰，公用设施可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离，对重要的设备采用低噪音和采取隔振措施，所有机房做建筑隔声处理。2）对商务建筑消防风机进行消声治理。安装阻抗消声器。3）对空调机组进行隔声处理。经济且有效的方案是对机组的107、侧面及顶部设置隔声障板（障板内部作吸声处理）。4）对居民楼楼顶风机进行消声处理，对风机排风口设置消声器。并且对抽、排风道（风口）进行消声处理。5）对厨房、卫生间抽风机进行消声处理，并且在每家的管道抽风口进行消声处理。在经过计算，许可的条件下，拆除楼顶抽风机，利用自然抽风。6）地下泵房的所有连接管道，在固定支架上均作减震处理。管道穿墙时，须对其管壁包扎作软材料进行减震处理。7）在管道振动较强烈的地方，最好分段将管道钳住。给管道固定时，管卡与管道之间宜装设58mm厚的毛毡、橡胶等高内阻材料。或采用弹性支吊架。8）管道穿过楼板或墙体时应预先埋设套管。套管的内径应比管道的外径至少应大于50mm，以便于108、填缝堵严（缝内填麻丝沥青、沥青毡垫、软木垫圈、沥青纤维）。靠近噪声源（如冷却塔等屋面设备处）的外门窗采用中空玻璃窗；对户外有特别的噪声源与振动源部分，另采用专门的隔声与隔振处理。（3）固体废物在商务内及居住区内各设置一个生活垃圾集中收集点，由城市环卫部门统一清运至城市垃圾卫生填埋场处理。（4）治理效果预期1）建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称, 防治措施预期治理效果大气污染物停车场汽车尾气CO、HC、NOx自然通风、机械排风达到环境空气质量标准二级标准水污染物生活污水CODcr、BOD5、SS生化处理达标固体废物办公楼、住宅楼生活垃圾按上饶市市生活垃圾处理办法处理噪109、声风机、水泵噪声单独隔间、隔音墙、隔音门等达标2）其他生态保护措施及预期效果该项目为商住楼建设，建成后将为市民提供良好的居住环境。建设地点在上饶县凤凰大道路北，占地33863.72m2，建成后绿地面积约15230m2，占项目总占地的45%，环境保护效果良好。项目施工过程中不利于城市生态环境体系的因素较多，如施工改变原有地表形态、景观生态环境；施工期污染对周围环境的影响等。因此施工过程中应加强管理，采取措施将污染影响控制到最低程度。如在施工过程中施工现场设置市政统一要求的围栏；土方及时运输处理，不能及时处理的土方禁止乱堆放，采用土工布遮盖，路面随时洒水等措施减少扬尘，可有效降低对生态环境的影响。110、4、水土保持设计方案（1）水土保持设计依据中华人民共和国水土保持法（1991年6月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）、中华人民共和国水土保持法实施条例（1993年8月1日国务院第120号令发布）、北京市实施中华人民共和国水土保持法办法（1992年6月19日北京市第九届人民代表大会常务委员会第34次会议通过）、 开发建设项目水土保持方案管理办法（1994年水利部、国家计委、国家环保局通知 水保1994513号）、开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定（1995年水利部第5号令）、规范水土保持方案编报程序编写格式和内容的补充规定（水利部保监200115号）（2）治理阶段本项111、目水土流失主要发生在建设期，因此治理在建设期制定相关措施。（3）本项目水土流失防治应符合下列原则要求1）项目严格按照 “同时设计、同时施工、同时投产使用”的原则，坚持“预防优先，先拦后弃”有效控制水土流失。2）对防治责任区范围内的建设活动引起的水土流失进行防治，并使各类土地的土壤流失量下降到标准规定流失量。3）对防治责任范围内未扰动的，超过容许流失量的原地貌水土流失进行防治，并使其土壤流失量符合本标准规定量。4）开发建设项目在建设过程中，严格控制地面硬化面积，防止因地面入渗变化而引起地面径流和汇流产生的冲刷，并做好排水排洪措施。5）禁止在崩塌、滑坡危险区和泥石流易发区取土、挖砂、采石，防止由此112、而引起严重的水土流失灾害。6）开发建设项目生产过程应通过水土保持监督监测，为建设和使用过程中的水土流失监控提供依据，以保证各阶段的水土流失防治达到标准规定的要求。（4）项目水土流失防治要求1）在建设和生产活动过程中，采取必要措施保护水土资源，并尽量减少对植被的破坏。2）对因建设和生产活动造成的弃土弃渣（石、渣等废弃固体物）有专门设计的存放地，并采取拦挡措施，防止流失。禁止向江河、湖泊、水库和专门存放地以外的其它任何地方倾倒、堆置弃土弃渣。3）对开挖、排弃、堆垫等场地进行整治，并采取必要的护坡、截排水措施。4）采取有效措施控制和防止建设活动引起滑坡、泥石流等水土流失灾害的发生。5）项目设计须通过113、论证，严格控制硬化地面的面积，确定合理的林草覆盖率；对建设形成的裸露土地，须恢复植被。（5）施工过程中的水土流失防治措施1）合理划分招标标段，优化施工组织设计，尽量做到土石方开挖平衡，以减少建设活动产生的弃土弃渣和水土流失。2）应严格按照设计和施工要求，取土取料和排弃土石渣并对整个过程水土流失实施；有效监控，对施工过程中发生的水土流失及时采取控制措施。3）对临时堆渣、施工场地、施工营地、临时运输道路等采取相应的临时防护措施，控制由此而引起的水土流失。4）落实水土保持工程建设监理，严格控制工程质量、进度和投资，确保工程质量和效益。5）落实水土保持监测工作，对水土流失背景情况、施工过程中的水土流失114、及水土保持工程的防治效果进行监测，定期向水行政主管部门上报监测报告。（6）使用期水土保持设计及其绿化设计措施1）本方案设计尽可能利用现有地形地势安排各功能设计和绿化。对于可保留的原地生态，尽可能利用保留，并纳入项目景观系统。2）场地不留裸土，栽种适合该地生长的常绿草坪，既美化环境又能减少污染,并达到环境的水土保持要求。3）在建筑物周边及其道路、绿化场地等设置完整排水系统，确保雨水排水通畅。四、地质灾害影响分析上饶处于我国地质构成最稳定的区域。项目居住建筑主体建筑为一般高层建筑和多层建筑，对于场地的地质要求不高，同时对于基地地质的影响较小，又不在地震断裂带上，因此，项目的建设实施不会引发地质灾害115、。五、特殊环境影响 本项目实施范围内无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境，项目不会对特殊环境带来影响。六、结论本工程是以住宅为主，包括部分商铺等在内的多功能配套的商住小区。在总体布置上充分考虑了功能配套设施对外环境质量的要求，同时自身产生污染也要妥善处理，不影响环境质量，从而保证本工程建成后成为一个环境舒适、景观优美、高环境质量的高尚城商住小区。在本设计方案中，遵照国家的有关规范及标准，对生活及生产过程中可能出现的各种污染物、源，均进行了相应有效的治理与预防，使其对周围环境影响的可能性大大降低。第七章 经济影响分析 一、经济费用效益分析1、项目为房地产开发项目，其经济费用和效116、益可进行货币量化，故应用经济费用效益流量表（现金流量表），计算经济净现值ENPV、经济内部效益率ElRR等经济评价指标，评价项目投资的经济合理性。2、财务价格（1）房产销售价格的确定原则根据房产的目标市场,结合上饶县的市场预测,确定本项目房产的销售价格。项目主要投入物是以现行市场价格为依据，商品房以同类企业近期建设或市场上类似房产的市场销售价格为参照依据。（3）根据各方面调查结果及本项目的实际情况, 将、开发项目入市阶段销售均价定为住宅楼1690-2190(高层)元，商业建筑4600元。车库4200元。3、项目计算期项目建设期为3年，销售期为5年。4、销售收入估算（1）根据各方面调查结果及本项117、目的实际情况,本市场销售定价见表。销售费用按1.0%计算。（2）销售收入是根据产出物的预测价格、建设计划及本项目的独特的优势计算而得，计划建设量视为销售量。房产销售收入估算表序号项 目单位面积()单价(元/)金额(万元)备 注1高层住宅1684821903689.712小高层住宅989720902068.473中高层住宅740519901473.604多层住宅3165216905349.195商铺等20864600959.566地下停车场22004200924.00小计15122.55（5）现金流量分析1）项目总收入 15122.55万元。2）建设投资支出 10176.38万元。3）动态投资回118、收期:4.11年;静态投资回收期:4.00年。4）财务内部收益率:8.73%(IC=12%)。5）累计净现金流量:2889.70万元。6）累计净现金流量净现值:689.13万元(IC=12%)。7）具体各项财务计算详见项目“全部投资现金流量表”及其它各项财务估算附表。 财务评价综合指标汇总表序号指标指标值1项目总投资(含经营资金)11123.20万元 附注单位面积开发成本/单位面积总成本1383.98/1587.93元/平方米1.1开发成本9694.55万元 土地费用2082.62万元 前期工程费用373.03万元 基础设施建设费用万元 建筑安装工程费用6494.38万元 公共配套设施建设费用119、万元 开发间接费用万元 开发期税费用万元 其它费用744.52万元 1.2开发期间费898.97万元 开发期财务费用574.56万元 开发期管理费用96.95万元 开发期销售费用227.47万元 1.3其它费用529.68万元 不可预见费529.68万元 2经营资金万元 3自有资金(资本金)8200万元 资本金占总投资比例73.72% 4开发投资总借款2000万元 4.1经营资金借款2000万元 4.2短期借款万元 5总销售收入(不含税)15122.53万元 5.1商品房销售收入15122.53万元 5.2出租房出租收入万元 6销售税金及附加975.07万元 7土地增值税万元 8商品房总开发成120、本10669.62万元 9利润总额4452.93万元 10所得税756.99万元 11税后利润3695.94万元 12财务盈利能力分析 12.1财务内部收益率% 全部投资所得税后16.31% 自有资金22.03% 12.2财务净现值 全部投资所得税后689.13万元 自有资金1186.72万元 12.3投资回收期 全部投资所得税后4.15年 自有资金4年 12.4投资利润率7.89% 12.5投资利税率12.13% 12.6资本金净利润率10.65% 12.7净现值率 全部投资净现值率9.96% 自有资金净现值率16.18% 13资本金净现值率% 14借款还清年份5年 全部投资现金流量表 单位121、:万元序号项 目合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年1现金流入15122.531512.265693.686404.351512.261.1 商品房销售收入15122.531512.265693.686404.351512.261.2 出租房出租收入1.3 回收固定资产余值1.4 回收经营资金2 现金流出12273.855248.453762.892050.05937.81233.642.1 开发建设投资10176.385199.793547.431296.9199.1933.062.2 经营资金当年增加额2.3 运营费用324.4148.6655.1598.3098.9523.352122、.4 修理费用2.5 经营税金及附加975.0797.24366.10411.8099.932.6 土地增值税2.7 所得税756.9963.07288.74327.8777.313净现金流量2889.703643.635466.541278.624累计净现金流量1611.082889.705净现金流量净现值689.132827.73855.46797.36累计净现金流量净现值689.13 静态投资回收期：4.00年 动态投资回收期(Ic=12)：4.15年 财务内部收益率：16.31 累计净现金流量(万元)：2889.70 累计净现金流量净现值(万元)(Ic=12)：689.13借款还本付息123、估算表序号项 目合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年1借款及还本付息 1.1期初借款本息累计5600 200020001200400本金5600 200020001200400利息 1.2本期借款20002000 1.3本期应计利息574.56151.2151.2151.290.7230.241.4本期还本2000 800800400中长期借款还本2000 800800400短贷还本 1.5本期付息574.56151.2151.2151.290.7230.242借款偿还资金来源2000 8008004002.1利润1924.18 800800324.182.2折旧费 2.3摊销费 2.124、4其它还款资金75.82 75.82本项目建设投资约10176.38万元，可建成规模为67848.45平方米的商住小区。本项目投资回收期:4.00年，财务内部收益率16.31%(IC=12%)，销售利润4452.93万元,可以取得较好的经济效益。二、行业影响分析1、上饶市及上饶县房地产开发行业现状（1）上饶市及上饶县的房地产业在2002-2007年得到了飞速发展,春来集团的中国江南商贸城、立天唐人房地产的现代城、龙盛置业的绿景花园、国兴房地产的兴业豪苑、润丰房地产的滨江豪庭、海得实业的文景天合苑、天娇房地产的天娇公寓、吉阳房地产的江南人家、汇凌房地产的汇景花园、三清房地产的三清公寓、建兴实业的125、大信花园、汇源房地产的三江名人花园、瓯能房地产的香樟花园、金利实业的文化娱乐商贸广场，国光房地产的羽泉小区，江湾房地产的带湖花城，大红鹰房地产的香溢云天，以及君临天下、万家国际等等房地产项目的启动和开发,给2002-2007年上饶的房地产注入了新的生机。（2）到目前为止，上饶市及上饶县有几个较大的、具有一定规模、较高水平的规划设计和高水平的物业管理、设施齐全的商住小区。如现代城、江南商贸城、带湖花城、绿景花园、君临天下、香溢云天、万家国际、香樟花园、羽泉花园、佳利商城、大信花园等，多为以居住为主的小区，商业房地产主要以江南商贸城、农产品批发价格、佳利商城和目前已开工的亿升广场为主。已形成较好的126、发展势头。（3）上饶县城（旭日片区）规模不断扩大，建成区面积由4.8平方公里拓展至10.9平方公里，县城常住人口由2.9万人增加至8.8万人，城镇化率由8.7%提高至25%，县城分区规划、排水排污详规先后编制完成。县城功能日趋完善，三清山大道西段、凤凰大道西段、武夷山大道、吉阳西路、旭日大道北段“五位一体”改造、槠溪大道南段等道路基础设施工程相继竣工，“六纵六横”道路主框架基本形成；旭日广场、月亮湾汽车城、国际家具城、赣东北乐园、金峰商城等功能性项目投入使用，滨江西路（上饶县段）、六个安置小区、罗桥新区等项目建设有序推进，城市品位有效提升；阳光花城、蝶景园、绿野春天、嘉禾雅居等高、中档小区相继127、建成，人居环境大为改善。绿化、亮化工程成效明显，新增县城绿化面积12.88万平方米，绿化覆盖率达38.5%，人均公共绿地面积7.9平方米。城镇居民人均可支配收入达到8629元，比2000年增加3732元。居民生活质量明显提高，住房、通讯、旅游、汽车等人均支出大为增加；城镇居民人均住房建筑面积由25平方米增加到30平方米。（4）2007上半年，全市城镇以上固定资产投资完成146.1亿元，增长34.68%。工业投资完成56.03亿元，增长21.2%；房地产开发投资完成30.8亿元，增长25.9%；其中：商品房建设投资19.6亿元，增长0.4%。商品房销售势头整体较旺，销售面积82.4万平方米，增长128、49.7%。（5）本项目属房地产开发项目，符合国家城镇商业及住宅房地产开发建设产业政，开发用地及项目建设规划前期手续已经办妥，建设资金也陆续到位，现场建设条件具备。（6）本项目在上饶市及上饶县房地产开发中属于综合类开发项目，市场定位准确，开发规模适中，切入的市场竞争者较多，不会形成垄断。（7）市场需求1）2006年房地产开发投资47.4亿元，比上年增长31.8%。商品房屋销售额20.7亿元，增长21.7%。其中销售住宅16.2亿元，增长36%。商品房空置面积14.1万平方米，比上年下降30.6%。房地产开发投资已成为上饶市及上饶县固定资产投资增长的一个重要因素。上饶市及上饶县房地产业继续在高平129、台上平稳运行。2）2006年，房地产开发投资快速增长。全市房地产开发投资增长31.8%，房地产开发规模继续扩大，销售状况良好。城镇居民人均住房使用面积21.8平方米，比上年增加1.40平方米；农村居民人均住房面积35.38平方米，增加0.42平方米。3）2006年市区居民人均可支配收入9832.1元，比上年增长13.95% ；农村居民人均纯收入3524.43元，增长9.24% 。从收入构成上看，城镇居民人均可支配收入的较快增长主要是工薪收入、个体经营净收入和财产性收入的较快增长所推动。经济收入的增长必将带来新的房产需求。4）人口城镇化，扩大了市场消费需求。上饶是有着悠久的历史，自古以来就是连贯130、南北的交通要塞和物资集散地，有“八省通衢”的美誉，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来上饶投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为上饶市的商品房消费市场增添了新的主力军。三、区域经济影响分析1、本项目的建设，对加快上饶县区域建设具有非常重要的意义。项目的建成将完善上饶县城区域城市建设及配套设施建设。2、本项目的建设，改善投资环境,对加快招商引资速度具有积极推动作用。3、本项目的建设，将改变地块周边的商业居住布局，促进该区域经济的快速发展。四、宏观经济影响分析1、本项目的实施，将为上饶市及上饶县房地产经济的发展带来一定的增量效益。2、本项目的131、实施，将上饶市及上饶县的财税提供较大的收益，为地方经济发展做出贡献。五、结论（1）上述对开发项目在100%出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具有较好的投资收益指标，抗风险能力较强。（2）本项目的实施对上饶的房地产开发将起到积极的推动作用。（3）本项目的实施，对于上饶县的社会经济发展产生积极的影响。并带动该区块的快速发展。（4）本项目的实施，将取得经济、社会及生态“三赢”的显著效益。第八章 社会影响分析 一、社会影响效果分析1、社会影响区域范围的界定项目所在区域范围内涵盖的潜在影响的社会因素，主要有建设过程中对社会可能发生的影响、运营过程中对社会可能发132、生的影响。（1）建设期的社会影响1）本项目在建设过程中，可能对本区块的社区活动产生一定影响，但这个影响是局部的影响。2）本项目在建设过程中，可能对本区块的经济活动产生一定影响，但这个影响是暂时的影响。3）本项目在建设过程中，可能对本区块的交通、环境卫生、噪音等产生一定影响，但这个影响也是暂时的影响，只要措施得当，就可以将影响减低到最低程度。（2）运营期的社会影响1）本项目的实施，将改变本地块的城市用地功能，完成新的城市功能布局，因而，对地块及周边的新的城市功能的完善起到积极的作用。2）本项目的实施，将建起一个新的商业、居住区，对于在此购物、休闲、居住的开发区员工来说，是一种新的生活方式和享受，133、对其生活将产生积极的影响。3）本项目的实施，将建起一个新的建筑群，从而改变地块的面貌，竖起一片新的地标性建筑景观。4）项目的建设将在开发区核心区建起新的商业、居住区，将行成新的区块经济结构，带给经营者新的财富效益，并由此提升周边区域的商业价值。5）本项目的实施，将建起一个新的居住区，小区规划力求设计合理，环境设计力求高品位，居住业主将获得的舒适、幽雅的居住环境。6）本项目的实施，将改变区域商业流动状况，对城市的局部交通将产生一定影响，由于在规划设计中充分考虑了这一因素，在商业区块布局中留出了足够的缓冲地带，以便将影响减少到最低。2、影响区域内受项目影响的机构和人群（1）影响区域内受项目影响的机134、构主要有项目北面的工业企业及市政设施，规划设计中与其相连的部分与之有一定的间隔，因而对其影响较小。（2）影响区域内受项目影响的人群主要有北面的工业企业及市政设施内的员工，因项目规划中与其相连的功能主要为居住区，其良好的环境会改善了周边环境；同时，商业区因间隔大,对其影响极小,且因方便了其购物、休闲活动，成为项目的受益者。3、其他社会影响效果（1）本项目的实施，将增加部分就业机会，改善部分就业人员的生活条件。（2）本项目的实施，为投资者提供了可投资房地产，特别是商业房地产的升值效应，为投资者提供了财富增长效益，是项目的一大亮点。（3）本项目的实施，将提高了开发区员工的居住条件和商务条件，使开发区135、投资环境得到改善。4、本项目的建设,对上饶经济开发区核心区域的建设做出一定的贡献。二、社会适应性分析 1、项目的主要利益相关者（1）上饶经济开发区是项目引导者和推动力，把本项目当作大事来抓,并积极参与到本项目的决策实施过程中。同时，上饶经济开发区也是项目的直接收益者，项目建设期和经营期盼的各项税收，以及项目对GDP的增加贡献，将产生直接的经济效益。（2）本项目的实施，将改变其周边环境的面貌，对改善商业、居住环境非常有利，因此当地居民对项目积极支持。（3）本项目的实施，将有540户居民入住，极大地改善了入住居民的生活条件和居住环境，提升了生活档次。2、本项目的实施，将建成一个新的商住区,并尽力创136、建一个新的文化景观,是件功在当地的大好事。三、社会风险及对策分析1、项目因无居民拆迁，故无需进行拆迁安置等工作，也就可以避免因拆迁安置工作的某些方面存在的情况产生的社会风险。2、本项目的建设所产生的三废污染经适当的处理后即可达到国家有关排放标准。项目不存在因对环境的不利影响而产生的社会风险。本项目的建设，为上饶县建起一个新的高品质商住区,因此不会对社会产生任何风险。四、结论1、本项目建设方案环境优美，各功能布置合理,人车分流明确,符合国家有关规范的要求，并符合婺源县城市规划要求。2、本项目建设投资约10176.38万元人民币，可建成总建筑面积为67848.45平方米的居住小区。3、本项目的实施，将取得经济、社会及生态“三赢”的显著效益。附表一招标基本情况表建设项目名称：xx 内容项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察不采用设计不采用建筑工程全部全部全部安装工程全部全部全部监理不采用设备不采用重要材料不采用其他情况说明： 本项目为有公共要求的建筑，故采用公开招标形式。 建设单位盖章 二0xx年九月