1、高层住宅独立式中高档商业商业生活天地房地产项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高层住宅独立式中高档商业商业生活天地房地产项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华xxx共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 前 言承蒙信任，我们非常荣幸地提交我司对常州xxx路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供各股东投资决策时参考。 2、我们的方案是基于目前常州房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为各股东提供有价值的建议。 谢谢！ xxx 20xx年7月目录一、项目概况101.1项目综述101.1.1项目位置101.1.2项目周边环境简述101.2项目用地101.2.1用地面积101.2.2地块形状11二、项目投资环境112.1.1地理位置112.1.2交通运输112.1.3人口规模122.2经济发展142.2.2去年全市经济领域出现的可喜变化182.3城市功能202.3.1城市定位202.33、.2城市发展总体思路与发展目标212.3.3城乡发展与功能建设212.4城市规划222.4.1发展规划222.4.2城市规划层次：221、发展目标：222、城镇体系规划：223、常州城市性质：234、城市规模：247、主城区结构形态：2510、对外交通：2611、城市道路交通：2712、生态环境规划：272.5.1经济发展的态势272.5.2存在的问题30三、常州房地产市场分析313.1市场总体特征313.2商业部分前期调查及规划建议323.2.1.销售筹备中的问题333.2.2商业市场环境要点分析333.2.3武进区人口消费收入概况463.2.4武进区定安中路商业市场现状及前景简析483.34、住宅部分48主要住宅楼盘493.3.3住宅需求501、xxx区调研，购房所需的区域 2、购房主要考虑50四、成本初步分析52考虑到本项目需要明年推出，建议增加10%即544.1一期总销金额5463727*4863=3.1亿554.2成本55附件1:商业部分营销策划案56一、项目自身状况分析（SWOT分析）56二、项目方案581、项目具体定位582、店面购买者客层界定58市区及周边县市现有的个体自营业主583、主要消费者定位与分析594、一条街景观规划建议592、店面购买者客层界定59市区及周边县市现有的个体自营业主593、主要消费者定位与分析604、项目各楼层、街区功能规划60(3)本项目的人5、流动线规划设计63三、本案商业部分经营管理建议631、成立专业经营、物业管理公司632、导入“五统一”经营管理模式643.本项目赢利模式建议65附件2：住宅营销策划65一、项目定位651、项目概括652、SWOT分析66（下面表格放扁）663、项目定位67武进区高品位的大型、多功能、高档、生态居住社区674、客户定位67二、营销策略681、主题策略68确立主题概念的必要性682、案名：68备选案名：领航商贸、武进商贸中心69三、策划准备工作（销售人员入场前，即2008年9月1日前）691、设户外广告牌692、海报693、小海报694、名片695、售楼处装修布置691、设在花园路，其优点在于人气6、比较旺，但离一期项目比较远；69b、建筑外立面效果图看板706、围墙：707、户外导示牌718、罗马旗719、户型图（时间以最后户型确定时间后再定）71一、项目概况1.1项目综述1.1.1项目位置本项目位于武定区xxx镇，xxx中路与xxx中路交汇处，属老城区。周围生活配套有中医院、xxx商场、xxx汽车站、妇幼保健医院、xxx家电城、小商品市场 ；公交路线有307、505、318、519、510、261、512、508、308等十几条路线交通便利。1.1.2项目周边环境简述本项目位于常州市武进区，东邻花园街，南邻定安中路，西邻武谊中路，北邻古方路，独揽武进区最繁华商业街区，宾具有良好人居环境7、的健康居住社区。浓厚的商业氛围经久不散，具备商业发展的基础条件。1.2项目用地1.2.1用地面积整个项目一共分为二期，用地面积为110448平方米，总建筑面积为311681平方米，综合容积率为2.82，绿化率为30%。其中一期用地面积为53380平方米，建筑面积为136172平方米，容积率为2.55，商业面积为72400平方米，高层住宅面积为63772平方米。高层住宅为3幢，独立式商业10幢。地上和地下停车位共807个，是整个武进区最富有人文商业气息的综合型商业旗舰项目。 1.2.2地块形状二、项目投资环境2.1常州区位2.1.1地理位置常州位于美丽富饶的长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北8、携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。常州区位图2.1.2交通运输常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，长江常州港为一类口岸，同时是江苏第2大机场，4D级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线也给常州的交通增添亮色。2008年1月1日开通了快速公交（BRT），是江苏省内首个快速公交系统。让常州人切实感受到了方便出行。常州交通图：2.1.3人口规模 全市总9、面积4375平方公里，全市户籍总人口354.7万人，外来人口130多万。其中市区面积1864平方公里，人口224.7万。2.1.4常州历史常州有着2500余年的历史，人文荟萃，古迹众多，在历史上就是游览胜地。.春秋时属吴国，称延陵邑，为吴公子季礼封地。秦时设延陵县，汉改名毗陵县。自西晋起，常州一直是郡、州、府治所在地，素有三吴重镇、八邑名都之称。这里人杰地灵，人文荟萃，享有天下名士有部落，东南无与常匹俦之誉。灿烂的历史文化给常州留下了众多的名胜古迹：春秋淹城遗址，唐代天宁寺，南朝文笔塔，北宋苏东坡舣舟亭等。2.1.5常州行政2005年，常州市辖5个市辖区，代管2个县级市。常州市面积分布 常州市10、人口分布2.2经济发展 宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。2.2.1 2007年全市国民经济运行总体情况一年来，常州市围绕经济结构战略性调整目标，加快推进经济发展方式的集约型转变，国民经济保持了健康、协调、快速发展的良好势头，全市的经济总量、地方财力以及综合实力迈上了新的台阶，增长动力、产业结构、发展格局呈现出一系列积极的变化。1、经济实力稳步增强。项目数值增长率生产总值（GDP）1880亿元15.6%；人均GDP43674元0.4%财政11、收入414.4亿元49.5%2、产业结构继续改善。项目数值增长率第一产业增加值63亿元3.5%第二产业增加值1122亿元其中工业完成增加值1035亿元16.2%工业增长17.3%第三产业增加值695亿元16%三次产业结构比例由去年的3.860.435.8调整为3.459.637，第三产业比重在全省名列第3位。3、三大需求拉动明显。一年来，常州市投资、消费、出口“三驾马车”依然快速前行，增长幅度继续保持在两位数，对经济发展的推动作用日益增强。项目数值增长率社会固定资产投资1203.9亿元26.5%工业投入680.9亿元21%房地产开发完成投资225.1亿元31.6项目数值增长率社会消费品零售额612、10.9亿元18.4%外贸进出口132.3亿美元出口98.4亿美元26.6%出口增长24.7%外贸依存度全年达52.8%0.6%4、利用外资快速增长。项目数值增长率备注利用外资44亿美元33.5%实际到帐外资18.3亿美元，增长46.6%新批项目1000万美元以上的大项目有151个增加4个其中总投资近亿美元项目有9个世界500强企业在常州投资46家增加了4家5、金融信贷平稳运行。截止2007年底项目数值增长率备注金融机构存款余额2263.8亿元14.7%城乡居民储蓄存款余额1092.1亿元7.7%增速比上年下降9.5%贷款余额1590.1亿元17.8%增速较上年下降3.3%短期贷款余额904.13、3亿元12.1%建设贷款增速有所放慢，增长幅度从上年的49.8%下降至41%中长期贷款余额580.8亿元36.4%6、xxx生活显著改善。项目数值增长率备注人均可支配收入19089元14.7%增幅比上年提高0.6%人均消费支出13789元10.3%居民消费升级的步伐有所加快，城市居民恩格尔系数由上年的35.7%下降到35%农民人均纯收入9033元12.9%人均消费支出7400元13.5%2.2.2去年全市经济领域出现的可喜变化1、经济增长的稳定性有所提升。项目增长率备注第一季度生产总值15.6%最高增幅与最低增幅之间仅相差0.1%上年缩小了0.3%，月度之间增幅波动也明显减小第二季度生产总值114、5.5%第三季度生产总值15.6%第四季度生产总值15.6%全社会固定资产投资13.7%缩小到7.8%会消费品零售总额1.7%缩小到1.3%2、服务业发展速度进一步加快。项目增长率备注服务业增加值16%，上年提高0.5个百分点增幅比GDP高出0.4%服务业完成投资收入516.3亿元，34.4%增幅高于工业投入13.4%税收收入收入98亿元，35%比第二产业高出5%3、消费需求拉动作用稳步上升。2007年，全市社会消费品零售总额继续保持2006年以来的上扬走势，全年增幅达到18.4%，比上年加快2.2%。4、有效投入结构不断优化调整。项目数值增长率备注装备制造业完成投资361.2亿元47.2%工15、业投资的重由上年的43.6%上升至53%技术产业投资156.5亿元99.3%工业投资的比重由上年的14%提高到23%第三产业投资增长幅度高出全社会投资7.9%全年房地产投资31.6%批发零售业投资38.8%商务服务业投资增长2.7倍5、大企业大集团战略初见成效。一年来，常州市重点骨干企业、规模较大企业发展势头良好，对全市经济增长的支撑作用有所提升。项目增长项目增长产值超亿元企业达745家上年增加159家利润超亿元企业34家上年增加8家项目增长项目增长年营业收入超过20亿元的有25家上年增加2家营业收入超过50亿元的有10家上年增加1家2.3城市功能2.3.1城市定位为了充分发挥常州沪宁轴线中心16、的区位优势、进一步提升工业经济实力，常州市“十一五”规划城市定位为区域的经济中心城市、制造业基地、文化旅游城市。2.3.2城市发展总体思路与发展目标常州市“十一五”规划总体目标是：着眼于增强服务功能，创新发展模式，大力推进经济增长方式集约化、公共服务均衡化、城乡发展一体化、资源配置市场化，保持全市经济既快又好发展；基本建成现代制造业基地，推进社会事业全面进步，构建和谐社会走在全省前列；在全省率先建成具有较高水平的全面小康社会。2.3.3城乡发展与功能建设按照城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的思路，做优市区、做强县城、做大重点中心镇，基本形成中心城市、中等城市、重点中心镇、一般建制镇为基础的四17、级城镇体系。空间布局实现城市开发建设重点的战略转移，注重产业、人口、资源环境三大要素在空间上的合理布局和均衡发展。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区。综合交通体系上，建设以高等级公路、轨道交通、航空、水运、城市道路互相协调的大交通网络，畅通交通节点，协调运输方式，提高综合管理水平，形成交通框架复合化、运输网络开放化、运输结构合理化、技术装备现代化的综合交通运输体系。 城市公共设施上，进一步加快城市公用设施建设，继续做好信息基础设施的规划和规范管理，积极推进宽带通信网、数字电视网、下一代互联网“三网融合”。加强18、防洪、防震和人防、气象设施建设，以经营城市土地资源为重点，拓宽城市空间资源经营和利用的渠道，提高经营城市的整体水平。 生态建设方面，围绕创建“全国生态示范区”和“国家园林城市”目标，进一步做好城市净化、美化和绿化工作，加大公共绿地建设、主要道路和出入口绿色景观工程。据常州市“十一五”规划，“十一五”期间常州市实施基础设施建设项目54个，总投资970亿元。城市基础设施的建设与房地产发展密切相关，在强大的基础设施建设支撑下，常州未来的房地产开发空间很大。2.4城市规划2.4.1发展规划城区规划定位常州按照“十一五”规划“拓展南北、提升中心”的要求，加快建设南北一体的现代化都市格局，形成“一体（中心19、老城区）两翼（新北区、武进区）”的城市空间结构形态 。2.4.2城市规划层次：即市域4375平方公里；市区（武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区-市区内集中建设的连绵区。1、发展目标：现代制造业发达、xxx生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。2、城镇体系规划：特大城市：常州：长江三角洲地区重要中心城市之一，现代制造业基地，文化旅游名城。中等城市内容金坛城区金坛市政治、经济、文化中心，全国服装制造名城和盐化工城市溧阳城区溧阳市政治、经济、文化中心，苏浙皖三省边界中心城市，以湖光山20、色为品牌的江苏省重点旅游城市中等城市内容薛埠镇茅山风景旅游基地和建材工业基地南渡镇溧阳市西部地区农工商综合发展的中心城镇湟里镇以机械制造和园艺花木特色农业为基础的农工贸综合发展城镇漕桥镇常宜边界交通枢纽城镇和环太湖旅游度假区卜弋镇市区西部交通枢纽和综合发展片中心镇横山桥镇以铁合金、精细化工、现代物流和旅游观光为主的综合镇一般镇：集聚发展，每镇域10万人，镇区5万人左右3、常州城市性质：长江三角洲地区重要的中心城市之一，现代制造业基地、文化旅游名城。4、城市规模：2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。5、市区布局结构形态：市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城21、区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。6、主城区空间发展方向：“拓展南北、提升中心”7、主城区结构形态：主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。“一体”：即中心城区，为城市的本体。“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。8、“八组团”：组团内容中心组团全市商贸、金融和文化中心高新组团发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心城西组团发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心xxx组团科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色22、和城市南部商贸副中心城东组团发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地新龙组团生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地新港组团港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施武南组团发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区9、用地规划：居住用地：新建新龙、青龙、飞龙、xxx、薛家、新港、东方、北港、武南等居住区，改建完善红梅、茶山、清潭、五星、兰翔、三井、戚墅堰、雕庄、新闸等居住区。工业用地：集聚建设滨江工业区、高新技术产业区、城西工业区、城东工业区、武南工业区。主城外围片中心七个工业集中地。公共设施：形成一个市级、23、五个区级公共服务中心，“一主二副五次七点”的多中心商业服务体系。建成市、区、街道多层次的文化设施网络，规划建设黄山路、清潭、城南三个市级体育中心，规划一院、二院、三院、中医院、妇幼保健和儿童医院等六所中心医院及若干所骨干医院和社区卫生设施。教育形成高等职教基地，西部文教区、城北文教区和新龙高新研发基地。仓储物流用地：规划城南、城北二个物流园区和横山桥、龙虎塘、凌家塘三个物流中心。10、对外交通：构筑长三角北翼小时交通圈和长三角南翼二小时交通圈，提升常州交通区位，形成“两纵四横一环”高速公路网，“六纵八横一通道”的一级公路网，“一纵四横”的铁路网，“三纵二横一港”的主航道骨架。11、城市道路交通24、：构筑“两纵（龙江路、青洋路）、两横（新机场路、城北干道）”的快速路和39条交通性干道，44条生活性主干道及125条次干道和支路组成道路网，规划多放射的公共交通网和轨道交通网。12、生态环境规划：建成人与自然和谐的生态城市，全市划分为生态控制区、生态协调区、引导建设区和生态改进区。 2.5武进经济发展和存在的问题2.5.1经济发展的态势改革开放以来，武进经济迅猛发展，综合实力不断增强，经济和社会发展水平在全国县级区域经济中始终处于领先地位。在历届“中国农村综合实力百强县(市)”评比中均名列前10位，是“中国明星县(市)”、“中国首批小康县(市)”之一。单位本月止累计累计%1.国内生产总值亿元725、06.3123.5第一产业增加值亿元23.549.1第二产业增加值亿元500.5023.3其中：工业亿元474.6123.1第三产业增加值亿元182.2726.2交通运输、仓储和政邮业亿元17.0519.0批发和零售业亿元69.5127.3住宿和餐饮业亿元9.5326.7金融业亿元17.5228.0房地产业亿元18.9126.8其他服务业亿元49.7526.3 营利性服务业亿元20.2126.6 非营利性服务业亿元29.5426.12.三次产业比重单位比例涨幅第一产业%3.3-0.5%第二产业%70.9-0.1%其中：工业%67.2-0.2%第三产业%25.8+0.6%单位本月止累计累计%1.26、全社会固定资产投资完成额万元336130619.9(1)按产业分第一产业万元3074-17.1第二产业万元232695123.5其中：工业万元230499122.9第三产业万元103128112.5其中：房地产开发万元47097311.4(2)按构成分其中：建筑按装工程万元178397819.4设备工器具购置万元115270027.3(3)按经济类型分国有经济万元36062814.6集体经济万元27532715.3个私经济万元96412647.7其他经济万元176122510.32.房地产开发(1)商品房施工面积万平方米61024.2其中：新开工面积万平方米167-40.4其中：住宅面积万平方27、米47820.4(2)竣工房屋面积万平方米18577.9其中：住宅面积万平方米14675.92.5.2存在的问题数据表明，今年以来，全市经济继续保持持续平稳较快的发展态势，同时在一定程度上也存在发展速度有所回落、经济效益不够理想、投资情况需要引起高度重视等问题。究其原因，有雪灾严重等客观因素，更有产业结构偏重、重点不重等结构性问题。今年经济发展面临的不确定因素较多，各种矛盾错综复杂，总体上挑战将更加严峻，困难也将更加突出。三、常州房地产市场分析3.1市场总体特征发展历程2003年以来，伴随着国民经济的快速增长和xxx生活的持续改善，常州市房地产业得到了长足的发展，期间虽然经历了持续三年的国家宏28、观调控，但房地产业仍延续“十五”初期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、投资总量连创新高、商品住房购销两旺的良好局面。2003年至2007年的近5年中，全市完成房地产开发投资558.7亿元，年平均增长48%，大大高于同期全社会固定资产投资年均28.7%的增幅，房地产业在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用，对促进全市国民经济持续、健康、快速发展作出了重要的贡献。发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年常州经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的发展。2007年全市常住人口计算的人均GDP达到43674元，29、约相当于5800多美元（按户籍人口计算超过7000美元）。结合目前房地产市供需特征，常州房地产已进入快速增长阶段。图：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图 单位:美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均GDP1000300030004000400080008000以上总体特征“十五”前期，在国家住房制度改革和积极财政政策的持续作用下，常州市房地产供求格局发生了根本性的变化，住宅消费结构迅速升级，商品房市场购销两旺，房地产市场进入繁荣活跃的快速增长期。2005年开始，为了遏制房地产投资的过快增长和商品房价格的持续上涨，国家连续出台了加强土地管理、提高银行存款30、准备金率等一系列调控措施，然而在惯性冲力和市场需求的双重作用下，房地产开发仍然呈现建设规模扩张、市场销售旺盛的格局，商品房价格则在多年持续攀升的基础上逐步走向平稳。1、房地产业在经济发展中的重要地位日益显现；2、房地产开发企业总体实力明显增强；3、商品房供应呈现量价并升格局；4、开发资金来源结构逐步趋于优化；5、商品房供应结构不尽合理；6、商品房空置面积起伏明显。3.2商业部分前期调查及规划建议3.2.1.销售筹备中的问题目前本商业项目正处前期规划,销售筹备的关键阶段有两个问题显得至关重要：用什么样的眼光和思路认识和解读商业项目，把商业项目放在什么样的坐标系中去定位，是商业项目制定发展战略的基31、本出发点。也就是商业项目在市场中将以何种姿态出现，要在哪一个层面的市场竞争中参与竞争； 如何为商业项目制订科学的规划方向，以全新的思路看待本商业项目的产品规划设计并提升项目的价值，以独特、鲜明的商业地产主张打动目标消费群体，得以脱颖而出，成为项目的利润增长点，为项目创造出最大的利润。3.2.2商业市场环境要点分析1、周边商业业种分布情况：项目内衣烟酒摄影杂货饰品服装餐饮休闲美发皮具鞋类化装品包类酒店数码手机童装银行比例5.4%4%3.6%9%32%9%5.4%3.6%2%5.4%3.6%3.6%5.4%6%2%5.4%2、竞争对手调研影响因素权重（）本案一期不夜城金都名苑莱蒙城天俊峰新城风尚区32、位环境（20）人口密度81009590909090商业氛围41009590909090主顾客构成6100100100100100100商业印象21001109810511098交通（15）公共交通7100100100100100100车行管制4100100100100100100离路口距离4100100100100100100招商经营（30）统一定位4100105909010590统一招商规划12100105909010590统一形象4100100100100100100统一宣传6100100100100100100统一管理41009590909590规模（10）总建筑面积101001109533、11011095规划（20）景观规划41001109511010090车位配比4100100100100100100人流动线61009595959595车流动线3100100100100100100垂直动线31001009510010095品牌(5)商业品牌5100110110110110110比较项目权重不夜城金都名苑莱蒙城天俊峰新城风尚人口密度80.0760.0720.0720.0720.072商业氛围40.0380.0360.0360.0360.036主顾客构成60.060.060.060.060.06商业印象20.0220.01960.0210.0220.0196公共交通70.070.34、070.070.070.07车行管制40.070.070.070.070.07离路口距离40.070.070.070.070.07统一定位40.0420.0360.0360.0420.036统一招商120.1260.1080.1080.1260.108统一形象40.040.040.040.040.04统一宣传60.060.060.060.060.06统一管理40.0380.0360.0360.0380.036总建筑面积100.110.0950.110.110.095景观规划40.0440.0380.0440.040.046车位配比40.040.040.040.040.04人流动线60.057035、.0570.0570.0570.057车流动线30.030.030.030.030.03垂直动线30.030.02850.030.030.0285商业品牌50.0550.0550.0550.0550.0551001.0781.02111.0451.0681.0291项 目不夜城金都名苑莱蒙城天俊峰新城风尚目前价格300001380023000不卖(用不夜城参照)15000比较价格2782913514220092808914575权重系数0.350.10.20.250.10得 数97401351440170221457合计价24000 （武进区一楼沿街均价市场预期价格水平线）本案项目总权重系数为36、1一楼店铺权重系数0.6均价24000，二楼店铺权重系数0.3均价12000三楼店铺权重系数0.1均价4000，但因为考虑住宅价格已到5000元等因素，因此3楼建议6000本案商业三楼层总均价（1号与9号楼除外）为：140003、投资者业主调研业主男女比例：此次调研男业主占比：42% 女业主占比：58%业主年龄段占比：26-35岁 22% 36-45岁 78%由此可见，我司进行营销推广时可针对此段年龄层进行主力推广。各类业种占比：服装12% 餐饮12% 服务业12% 食品12% 装饰品20% 鞋包12% 家居20%由此可见，项目周围业种分布较为平均，并无其独到特色，我司可针对此情况进行差异化招37、商重点优化餐饮业种，吸引人流汇集。对于本项目，有高达60%的投资者认为，未来武进商业中心仍然是在我司项目之地块！4、武进区商品供应情况经过调查，投资者认为目前武进区商品种类不齐全，综合消费不齐全占比高达33%，认为产品层次低占比高达31%，缺少流行性商品17%，缺少中档品牌17%，生活类商品价格过于低廉1%。由此可见，我司有机会针对此情况改变其商业结构，引导商业业态朝理想化。5、武进区商业市场缺口占比：武进区近年来虽然经济高速发展，但是经过调查发现，目前在各类人群认知当中，依然存在大量商业缺口。 我司可针对目前武进区目前商业市场缺口进行重点招商！最受武进区投资者青睐之商铺结构：经过调查，发现最38、受投资者青睐的商铺结构为单层商铺占比高达58%，而多层商铺最不能让人接受仅6%。6、一般投资者对物业租售信息获取来源：7、武进一般投资客投资意向动因考量-投资目的1：根据投资者之需要，可根据实际情况采用，售卖使用权，产权销售，租赁等方式进行全方位服务。8、武进一般投资客投资意向动因考量-投资目的2：有40%的投资者表示购买店铺将自主经营，32%投资者认为可以转手买卖实现增值，22%投资者则进行租赁。6%投资者则是无目的进行投资。9、武进一般投资客投资意向动因考量-投资目的3：想投资本项目之投资者主要认为本项目有商气基础，有一定的投资价值。10、武进一般投资客投资意向动因考量-投资类型：大部分投39、资者表示，如要投资，希望投资购物休闲娱乐综合性商业项目。项目酒店和酒店式公寓专业商厦社区生活中心超市大卖场步行街/专业街购物休闲娱乐综合性商业低密度购物公园比例9%2%5%2%5%68%9%11、武进一般投资客投资意向动因考量-店铺面积：通过调查发现，投资者对低于50平方米的商铺并无太大投资兴趣。12、武进一般投资客投资意向动因考量-开发商服务：受访者一致认为必须提供合适的商铺面积和结构，提供良好的商业经营硬件设施氛围，保证物业的安全、卫生，统一招商或代理招商的专业管理，统一经营的永续经营管理秩序。3.2.3武进区人口消费收入概况2007年武进区城镇居民人均可支配收入达19822元，比上年增长40、14.4%，人均消费性支出13107元，人均现金收支情况详见下表： 每个家庭总支出16316元（年度） 每个家庭总支出16316元（年度）3.2.4武进区定安中路商业市场现状及前景简析街边店面林立，但总体上商业网点非常零散，未能形成一些高档次的较大型的综合性购物街区。现有一些商业购物场所经营档次也相对比较低下，而在建项目中商业量体过于集中，将会对招商产生一定影响。目前项目所处位置周边分布不夜城，泰富城，新城风尚沿街，莱蒙城，金都名苑沿街等，加上一些住宅小区及周边许多陆续正在建设或将要建设的小区，未来两三年内这里将形成一个相当庞大的商业消费群体，这就为本项目商业的发展提供良好的发展前景空间。3.41、3住宅部分区域分布与价格区间武进区目前的价格主要集中在38005000左右。主要住宅楼盘项目名称规模户型面积（）销售价格(元/)中天名园占地128575，总建筑面积23万平方米921533800元/平方米天隽峰5.6平方公里94-1604800-5300元/平米阳湖名城占地面积202740，总建筑近35万平方米69-3004100元/平方米东方公寓II嘉园占地000平方米建筑面积5.8万平方91-169新城公馆占地25.8万，总建筑面积46.4万46-7787-1884000元/平方米新城风尚80120平米4200元/平方莱蒙城占地2.6万m2，建筑面积约9万m287-1624700元/平方御42、城占地15平方公里，建筑面积100万平米95-2004950元/平方景城名轩占地面积45700平方,建筑面积10万平方46-1383200元/平米4500元/平米喜迎门花苑总建筑面积13万平米79M2二房130M2三房3700元/平米天禄商务广场文渊居总建面积56万平米4800-5300元/平米金都名苑68140平方米4300元/平米3.3.3住宅需求1、xxx区调研，购房所需的区域 2、购房主要考虑3、层数选择 4、价位选择5、户型、面积户型比例面积比例二房一厅29%60-80平方米5%三房一厅33%80-100平方米35%三房二厅19%100-130平方米40%楼中楼19%130-150平43、方米20%6、本案户型配比 住宅1号楼做小户型，约占住宅建筑面积的20%，约12750平方米，小户型面积控制在：5060平方米住宅2、3号楼：三房占45%，面积控制在：100130平方米；两房占25%，两房面积控制在：70100平方米；楼中楼占30%，面积控制在：100150平方米。四、成本初步分析 影响因素权重（）本案一期莱蒙城新城公馆御城天俊峰新城风尚区位环境（29）生活氛围71001109811011595商业氛围51001009510011095人文环境31009595959595自然环境（景观）910011010011011090区域印象5100110100100100100交通（144、0）公共交通61009898989898车行管制2100100100100100100离路口距离2100100108108120125配套（17）学校、幼儿园61001089511011093菜市场41001009510510595医院药店3100100959510595中大型商场4100100959510095规模（4）总建筑面积4100105105105105105规划（35）绿化率5100105100100105100车位配比6100100100100100100容积率5100100100100100100户型15100100100100100100小区园林41001101001051145、0100品牌(5)开发商品牌5100110110110110110 比较项目权重莱蒙城新城公馆御城天俊峰新城风尚生活氛围70.0770.06860.0770.08050.0665商业氛围50.050.04750.050.0550.0475人文环境30.02850.02850.02850.02850.0285自然环境（景观）90.0990.090.0990.0990.081区域印象50.0550.050.050.050.05公共交通60.05880.05880.05880.05880.0588车行管制20.020.020.020.020.02离口岸距离20.020.02360.02360.02546、0.025学校、幼儿园60.06480.0570.0660.0660.058菜市场40.040.0380.0420.0420.038医院药店30.030.02850.02850.03150.0285中大型商场40.040.0380.0380.040.038总建筑面积60.0420.0420.0420.0420.042绿化率50.05250.050.050.05250.05车位60.060.060.060.060.06容积率50.050.050.050.050.05户型150.150.150.150.150.15小区园林40.0440.040.0420.0440.04开发商品牌50.0550.047、550.0550.0550.055合计1001.0660.99551.03041.04980.9868项 目莱蒙城新城公馆御城天俊峰新城风尚目前价格47004000495050504200比较价格44094018480348104256权重系数0.150.20.20.150.3得 数6618039607211276合计价4421 （武进市场预期价格水平线）考虑到本项目需要明年推出，建议增加10%即4421*1.1=4863元4.1一期总销金额 店面部分 72400-19808（9号楼）-10783（1号楼）=41801平方*14000=5.85亿 9号楼一楼可售面积约5000平方*24000=48、1.2亿 1号楼二楼可售面积约3000平方*12000=0.36亿1号楼二楼可售面积约3000平方*6000=0.18亿 小计：7.59亿 住宅部分 63727*4863=3.1亿 总销：7.59+3.1=10.89亿（此价格未包括1#及9#楼出租部分，此部分可以考虑给政府）4.2成本 土地成本 80亩*330万=2.64亿 建安成本 136172*2000元=2.7亿 政府配套、税收、招商、营销等计1000元/平*136174=1.36亿 总支出:6.7亿 总销：7.59+3.1=10.89亿（此价格未包括1#及9#楼出租部分，此部分可以考虑给政府）结论：以上可研分析表示本项目可行，但需要注49、意以下问题：一、政府挂牌拆迁的工作时间进度；二、本地政府合作部门的工作配合度即人际关系；三、项目一组团需在年底开盘销售，时间进度是否安排得来；四、为了促进商业部分销售，经营费用开发商需要预估三年费用，其费用加入商铺销售成本。附件1:商业部分营销策划案一、项目自身状况分析（SWOT分析） 优势分析优势1地段优势：武进区商贸城地块，是武进区商业发展的最重要区块，东邻花园街，南邻定安中路，西邻武谊中路，北邻古方路，独揽武进区最繁华商业街区，交通便利，随着周边新区不断的发展未来这里将会成为一处非常适合居住与休闲购物的场所，升值前景无限。2交通优势： 地处交通主干道，坐拥BRT快速公交，是周遍项目无有之50、唯一。3自然环境优势：地势开阔，周边无遮拦，自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。4景观规划优势：项目地块呈长方形状，通过规划，形成相对独立的整体。这样的规划布局新颖、合理，如果操作得好，具备很强的市场竞争力。5配套优势：配有地上地下停车场，为消费者购特提供方便。6项目规模优势：相对于不夜城，泰富城等几十万平方之项目，我商业项目之面积更合理，更贴近市场需求。劣势周边配套较差：周边处于拆迁阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，在一定的时间内附近将缺少方便快捷的购物环境：学校、药店、综合市场、农贸市场、银行网点、休闲场所等配套的流失、将对附近消费人口的日51、常生活购成了不便。机会项目地处武进区是政府重点规划发展的商住新区之一，周边许多新的中高档楼盘也已在陆继建设中，给今后本区块朝中高档的商住区发展创造了很好的环境条件，随着政府等相关配套设的不断完善及周边环境的不断改善，将会吸引越来越多的人群来这居住，目前还不是很热的商业物业提供了很好的发展条件，未来这里将成为人们追求美好居住与生活的良好场所，市场机会良好。而用住宅的价格买店面又享受超低公摊,在武进更是绝无仅有.威胁在武进区的快速发展下，有一批初具规模的商业项目参与商业物业市场的竞争中，一定程度上会分流了项目的一小部分购买人流。总结：本项目的发展既存在着巨大的优势与机会，同时也存在着一定和劣势与威52、胁，但总体来讲机会大于威胁，只要公司能够把握好项目自身的优势同时做好定位与推广工作今后本项目的前景是非常乐观的。二、项目方案方案一：项目定位1、项目具体定位项目定位描述：满足该地区消费需求的中高档的集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业生活天地。 2、店面购买者客层界定主要购买客层： 市区及周边县市的投资置业者 市区及周边县市现有的个体自营业主 周边城区的其它投资者其它购买客层：已购买本项目住宅的业主一些中高收入的者，受本项目广告影响而进行购买的人群3、主要消费者定位与分析常州市区,武进区居民项目所在地所有居民与本项目住宅楼的业主附近政府机关单位工作人员外地旅游者 4、一条街景观规划建议主街道设53、立主题街招，导入异国风情园林作为休闲步行街的景观，导入街区性导视系统。整个步行街路面铺上仿古地砖，中间进行大面积的绿化，种植热带植物，安装部分休闲座椅和阳伞，营造一种“城市绿洲”与轻松休闲的氛围。方案二：项目定位1、项目定位描述：满足该地区消费需求的中高档的美术,休闲,娱乐,餐饮为一体的综合文化生活街区。 2、店面购买者客层界定主要购买客层： 市区及周边县市的投资置业者 市区及周边县市现有的个体自营业主 周边城区的其它投资者其它购买客层：已购买本项目住宅的业主一些中高收入者，受本项目广告影响而进行购买的人群3、主要消费者定位与分析常州市区,武进区居民项目所在地所有居民与本步行街住宅楼的业主附近54、政府机关单位工作人员外地旅游者 4、项目各楼层、街区功能规划具体区域划分（1）休闲文化街浓缩苏格兰音乐酒吧, 时尚百货，网吧与电子娱乐中心,美食餐饮四种风格，将赋予更多的文化内涵。酒吧 时尚百货网吧与电子娱乐中心 美食街美食餐饮 (2）KTV文化街,可包含KTV,桑拿,足浴等,便利的交通与其带来的人流将会大量刺激整个地区环境.大型KTV娱乐城 桑拿足浴 人流汇集(3)本项目的人流动线规划设计鉴于本案规划为商业步行因此在规划时就注重整个项目的人流动线规划，做到商业人流动线有效的兼顾，使整个步行街的人流走动线路更加合理，为今后街区发展的良好经营打下坚实的基础。由于人流动线规划大量涉及到建筑规划方面55、的技术层面，现仅从有利于今后店面销售的角度提出一些建设性的意见。这样整个商业的人流动线就能够形成一个相对完整、合理的系统。利于商业聚集人气。三、本案商业部分经营管理建议1、成立专业经营、物业管理公司 由于本项目所涉及的商业部分规划为步行街式购物广场，因此在今后的经营管理和物业管理上相对比较复杂，为了使今后的管理能够有所保障，建议发展商从商业开发上就应抱着让商业永持经营的想法。一方面，通过统一的经营管理和物业管理可以使商业能够的永续经营，避免无照经营、地摊货等给经营户带来的利益冲突，保障业主及经营者今后的投资利益；另一方面，通过统一物业管理和经营管理为投资者及经营者树立投资和经营信心，利于销售。56、2、导入“五统一”经营管理模式统一定位：从开发之初就对商业所经营的产品进行统一的定位：中高档次，时尚、潮流、个性化，产品定位有其特定的消费群。本案商业消费人群年龄段约为1848岁。只有对经营产品进行定位，这样才能避免经营档次不一，所带来的消费者层次不一、经营冗杂，不利于今后的经营。统一招商规划：独特的风情景观，不同的主题经营区规划，统一的外立面及道路规划，把整个商业营造成为别具一格的商业环境。而一般投资商铺的业主大部分表示不会自主经营，同时为了今后的统一经营管理和档次，建议进行统一的招商，同时通过招商把一些大店招进来，丰富商业的业态，并保障商业今后能够经营稳定，增强业主的投资信心。统一形象：统57、一店招，避免各商家由于店招或广告看板尺寸不一给整个商业环境带来繁杂的形象，降低整个商业环境的档次。统一宣传：由统一的经营管理部门制定系列的推广促销活动，按不同时节及需求统一对外推广。统一管理：统一的物业管理。3.本项目赢利模式建议 店面的促进销售，在前期的销售过程中，我们可以先拿出部分店面进行一到二年的返租销售，增强投资者的投资信心，待到店面销售情况佳时，可以通过不同的促销进一步刺激投资者的投资。达到全案销售的目的。附件2：住宅营销策划一、项目定位1、项目概括本项目位于武定区xxx镇，xxx中路与xxx中路交汇处，属老城区。周围生活配套有中医院、xxx商场、xxx汽车站、妇幼保健医院、xxx家58、电城、小商品市场 ；公交路线有307、505、318、519、510、261、512、508、308等十几条路线，交通便利。2、SWOT分析 （下面表格放扁）优势1、地域优势：本案地处武进旧城开发重点区域，项目的升值潜力无限。2、规划优势：从整个占地面积看，整个社区属于大型生活社区。3、市场优势：作为常武地区最富庶的地区，个体经济实力雄厚，本项目投资价值极高；超前的规划与设计、开发商的知名品牌优势及小区的智能化管理系统将为旧城第一改造项目先捷商机。4、交通优势：武进区与常州市区连接点。BRT快速公交经过线，1号轻轨在建中。交通的快速通畅，将带来市区人口到武进购买及消费群体。劣势1、项目属老城区59、地段，周边的生活居住氛围较陈旧；2、项目所在区域的客户有效需求明显不足；机会1、周边的直通常州市区的公交线路较多，将拉近本项目与常州市区的便利条件，附加增值潜力。2、本区域是武进区老城区，拥有浓厚的历史、文化基础，有助于今后市场的挖掘和发展。困难1、武进区的经济实体以传统型、私营企业为主，思想较为陈旧；2、城南的传统郊区概念影响深远；3、受银行贷款额度压缩，首付增大，媒体报道各大城市房价下降的负面影响；4、08年武进区推量较大，竟争项目较多，并且同质化十分严重。3、项目定位 武进区高品位的大型、多功能、高档、生态居住社区4、客户定位l 常武地区拆迁居民中较富有的群体；l 武进区政府机关公务员；60、l 武进区大型企事业单位高层人士；l 长期进行房地产投资的常州市人士；l 武进区私营企业业主；l 部分常州市区富有居民。二、营销策略1、主题策略确立主题概念的必要性形成本案独特的开发理念，树立其在消费者心中的鲜明形象，符合消费者的心理。为消费者营造理想的生活方式，使消费者对项目理念和形象产生认同，激发消费者的购买欲望，并进而对楼盘产生归属感和自豪感。差异性原则是进行项目主题策划的首要原则。要体现本项目与众不同的特质，达到凌驾其他竞争楼盘，并迅速提高项目整体品位而吸引消费者的眼球，在现有的基础上深挖广掘，创造差异性的“超级卖点”是必须的。 而目前本案是一个比较大而全的项目，因此比较难于找出非常特61、殊的卖点，因此只能以“新”作为它的突出主题。而本案在商业部分的体量较大，因此必须凸显长久繁荣之意。因此我们推出本案的主题概念是百年繁荣，生活新贵。2、案名：l 武进xxx案名诠释：突出武进地区，以“赢家”来凸显商业部分，“天下”在一定程度上突出项目的大而全。Xxx案名诠释：原来这片地方是以针织贸易为主，用“领绣”来吸引原来在这片地方做生意的人士。备选案名：领航商贸、武进商贸中心三、策划准备工作（销售人员入场前，即2008年9月1日前）1、设户外广告牌在本案附近制作大型户外广告牌，文案简洁突出本项目特点与卖点。画面宏阔大气、色彩明亮简洁。广告语：百年繁荣，生活新贵2、海报制作4开双面彩色铜版纸广62、告，正面体现项目形象，反面诉求项目各大卖点。 3、小海报制作16开三折小册子，用于派发，文案简洁直接，冲击力强。 4、名片售楼处经理及销售专员设计制作名片。5、售楼处装修布置前期售楼处地点：1、设在花园路，其优点在于人气比较旺，但离一期项目比较远；2、设在原来中学的位置，优点是离一期项目近，停车等都较为方便，但缺点是人气不够旺。我们的建议：选择第二个方案，人气问题可以通过罗马旗、售楼处的建造来进行改善。后期售楼处地点：采用自己建设的商业群楼做售楼处。室内看板制作a、控台看板：项目形象展示，标志及主推口号。b、建筑外立面效果图看板c、物业服务看板d、户型看板e、模型制作:包括整体模型和户型模型6、围墙： 三米以上，设计一定的造型，高精度喷绘，画面大气美观，展示项目卖点。7、户外导示牌在路口设置4.5米高导示牌。8、罗马旗设置罗马旗作为指示，共100面左右，颜色醒目，概念突出。9、户型图（时间以最后户型确定时间后再定）制作彩色平面户型装修效果图，正面为户型图，反面为项目平面方位图。