1、城中村改造中高档次的商品房住宅房地产项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城中村改造中高档次的商品房住宅房地产项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月75可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 大同市城市概况7第一节 大同城市概况7一、城市基本情况7u 资源城市，矿产资源丰富9二、大同市经济概况9第二部分2、 大同市房地产整体市场18第一节 城市人口状况研究181、城市人口变化182、居民收入变化183、居住状况19第二节 大同市房地产现状研究19一、城市发展趋势及分析19二、大同市房地产市场研析24第三部分 大同市房地产区域市场研析32第一节 大同区域板块分析32一、区域版块现状32二、迎宾路南区域楼盘开发现状33三、大同综合性项目发展现状35第二节 区域明星楼盘简析35第三节 可借鉴性楼盘简析372、希望改善居住环境的城市拆迁户；38第四节 项目周边楼盘现状简析38第四部分 本项目分析及定位方向39第一节 项目现状39第二节、项目swot分析及价值判断41一、项目swot分析41二、项目价值判3、断43第三节：项目目标消费群体分析44一、大同市整体购房人群分析44二、本项目目标客群分析46三、本项目目标客群区域分析46近郊大盘客户群体演变规律46第四节：市场借鉴项目分析47一、深圳万科城47二、郑州远大理想城50三、郑州橄榄城53三、本项目突破方向55第五节：物业发展建议55一、产品定位原则55二、产品类型定位56三、户型配比56四、产品功能定位57五、项目开发节奏与开发组合58六、社区设计要求59七、社区配套建议59八、项目启动策略60第五部分 本案项目售价预估61一、项目基本资料61二、售价预估61注：预估价格均为保守估计61一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；614、大同开发成本一览（水泉湾龙园）62一、拆迁安置补偿原则67二、拆迁补偿方法及方式675、一户多证得只按一个证安置补偿，就高不就低。681、安置补偿692、货币补偿69附件五：2008-20xx年大同城中村拆迁公告71大同市人民政府 关于南郊区“城中村”改造建设工程拆迁征地的通告71大同市人民政府关于南郊区xxx乡xxx村 “城中村”改造建设工程拆迁征地的通告73大同市人民政府关于南郊区xxx乡xxx村 “城中村”改造建设工程拆迁征地的通告74第一部分 大同市城市概况第一节 大同城市概况一、城市基本情况1、区位概况大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。大同为山西省第二大城市，晋5、冀、蒙三省（区）和大同各县的交通枢纽，大同地区的政治、经济、文化中心。全市辖区面积14176 平方千米，城区2080 平方千米，辖左云、大同、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区，计5镇22乡29个街道办事处。大同北邻内蒙，东望河北、距北京380公里，南离太原市352公里，实为首都之屏障、全晋北方之门户，且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华、两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为“北方锁钥”。今日的大同，是京包、同蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府、准格尔新兴能源区与京津唐发达工业6、区的中点；为我国当代最大的煤炭能源基地、国家级历史文化名城。2、人文概况u 历史文化名城，人文资源丰富大同市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，有2400多年历史，曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。境内古建筑、古遗址300多处，其中列入世界文化遗产名录的1处、列入国家级和省级文物保护单位的36处，古建文化、佛教文化非常发达。大同现存古建筑、古墓葬、古遗址两万余处，各级文物保护单位346处，其中全国重点文物保护单位20处，省级文保单位22处，市县级文保单位更是多达304处。北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯一辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上7、的悬空寺，景色旖旎、山势峭如刀劈的北岳恒山u 北方名城，旅游胜地大同市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值；应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔，是世界建筑中的一件珍品；位于大同西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之一；此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑；大同市东南方，有中国五岳之一的北岳恒山，风光极佳；恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。3、资源概况u 资源城市，矿产8、资源丰富大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。煤炭“大同煤田”含煤面积926平方公里，探测总储量718亿吨，其中：侏罗纪煤素以低硫、低磷、低灰份、高热值的“三低一高”闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。得天独厚的煤炭资源优势，使大同市成为国家重要的能源基地，被誉为中国“煤都”。大同市年产原煤8000万吨，煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。大同煤支持着全国5大火力电网、3大港口、6大城市的煤气发生炉以及全9、国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。u 水资源贫乏大同市的本地水资源总量为1.42亿平方米，人均水资源量仅为111立方米，为全国人均占有量的9%左右，水资源十分贫乏。现在的用水状况是：工业与生活用水占80%，农业用水占20%。虽然水资源开发利用率已达67.5%，但年缺水量仍为2000多万立方米。二、大同市经济概况1、近年来大同市国民经济运行情况分析u 国民经济平稳健康发展 经初步核算,2008年全市实现地区生产总值（GDP）565.77 亿元，按可比价格计算，比上年增长5.1 %。从上图可以看出，大同经济除2008年10、受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。按常住人口计算，2008年全市地区人均国民生产总值达到17852元，比上年增加2612元，同比增长了4.4%，约合2625美元. GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。u 工业经济实现平稳增长初步统计，2008年全年全市完成全部工业增加值271.96亿元，比上年增长1.0%。其中11、，国有企业、大中型企业和年产品销售收入500万元及以上非国有工业企业（规模以上企业）完成工业增加值250.80亿元，比上年增长0.6%。产销衔接状况保持良好，全年规模以上工业企业产品实现销售产值606.30亿元，比上年增长19.7%；工业产品销售率为98.6%，比上年上升2.7个百分点。 受08年下半年全球金融危机和煤炭价格低迷影响，大同08年工业增加值增幅回落，但仍然实现了同比增长，表现平稳；规模以上企业实现销售产值大幅增长，说明作为传统的工业基地，大同仍然保持了良好的工业发展势头。u 财政收入增长较快财政收入继续增长，2008年，全市财政总收入完成122.28 亿元，比上年增长31.42 12、%，增收29.23亿元。一般预算收入完成46.67亿元，比上年增长27.14%，增收9.96亿元。扣除资源探矿权、采矿权收入，全市财政总收入和一般预算收入分别完成122.01亿元和46.40亿元，同口径增长36.43%和40.21%。财政收入中，增值税、企业所得税、个人所得税和营业税等四大税种，分别增长39.37%、9.80%、20.61%和57.38 %。从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，适合房地产投资的进行。u 固定资产投资持续增长固定资产投资快速增长。2008 年，全市积极优化投资结构，以调产项目、基础设施建设带动投资增长，全市固定资产投资规模进一步扩大。全13、年大同市全社会固定资产投资完成 276.5亿元，比上年增长28.7%。其中，国有经济单位投资完成153.1亿元，增长35.4%；非国有经济单位投资完成123.4亿元，增长21.4% 。按城乡分，城镇投资完成264.9亿元，比上年增长31.5%；农村投资完成11.6亿元，比上年下降12.3%。这一组数据显示，大同目前固定资产投资活力旺盛，全社会的固定投资力度都在加大，城市建设改造力度也在加大，综合功能日益完善。房地产建设也基本和全社会固定资产投资合拍，表现的相当活跃，但是又不存在过热现象。2、经济、投资、政策环境u 经济环境这些年来，大同市按照传统产业新型化、新兴产业规模化的发展要求，大力推进结14、构调整，不断加大传统产业改造和新兴产业培育的力度，初步形成了煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材等多元支柱产业格局，煤化工、装备制造业、新型材料、旅游业以及特色农业等新兴产业也初具规模。（1）农业方面，启动实施了雁门关生态畜牧经济区建设，培育壮大畜牧、林草，优质杂粮、蔬菜四大农业特色产业，推动农业结构由以农为主向以牧为主转变。畜牧业的比重占到了农业总产值的38.9%。扶持发展了夏进乳业、佳鑫杂粮、雁门关绿色肉业、森汇隆草业等一批龙头企业。（2）工业方面，在煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材六大产业培育60户优势企业，目前，六大产业完成的销售收入占到了全市工业的90%以上，原煤产量15、稳定在8000万吨左右，洗选配能力占到60%，电力总装机容量达到6067MW，医药产值占到全省的一半以上，呈现出产业多元化发展的良好态势。（3）旅游业方面，全市大力推进“北方商埠”和“旅游胜地”建设，成功举办了五届旅游节。组织参加了“港洽会”、“沪洽会”、“中博会”等大型招商活动，引进资金兑现321.2亿元人民币，145个项目已开工建设，履约率、开工率走在全省前列。u 投资环境（1）交通便捷，大同市是我国中西部地区离首都最近、离出海口最近的一块“风水宝地”。 按铁路里程东望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。16、京包、大秦等4条复线电气化铁路及40余条支线、专用线纵横交错，沟通华北、西北、东北和三晋腹地的联系，京大、大运和得大高速公路等10多条干线四通八达，飞机可直达北京、上海、广州等城市，大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。 （2）资源丰富，大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。 （3）环境优美，大同市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为2670小时，大同市建成绿化覆盖面积213117、平方公里，绿化覆盖率15.1%。城市人均公共绿地面积由1.9平方米提高到4.6平方米。大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到220天。 （4）设施完善，大同建成了以光纤传输为主，辅以数字微波、卫星传输等方式的通讯网络，固定电话网、移动通讯网、数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人20.03部。邮电邮路总长度4329公里，可传输国际国内特快专递邮件。 （5）金融体系，大同是晋、冀、蒙交界处的金融中心，已形成了国有独资商业银行为主体、地方商业银行为补充的金融体系，服务功能比较齐全，可受理各种涉外业务。中国人民保险公司、太平洋保险公司的分支机构可办理国18、际上通行的保险业务。u 政策环境根据中华人民共和国国务院指导外商投资方向规定、外商投资产业指导目录、中西部地区外商投资优势产业名录，大同市制定了大同市鼓励外商、港澳台同胞及国内经济实体投资的若干规定、大同市关于加速工业经济发展实施6656工程的主要优惠政策等优惠政策，从土地、税收等多方面吸引外商；各级政府都建立健全外商投资管理和服务机构，不断完善基础设施和公用服务设施，优化投资环境，为外商提供高效优质服务，依法保障投资者合法权益。3、大同产业特点u 优势产业（1） 电力资源优势，大同是华北地区重要的电力生产基地，大同三角区的神头一、二电厂、大同一、二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大的输变电网，既19、满足了电气化铁路晋煤外运的用电，又保证了向京津唐地区供电。大同具有良好的电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂的各种资源条件，可向东部地区提供成本更低的电力资源（2） 旅游资源优势，大同以其丰富的旅游资源驰名中外，享有“佛国龙城”之美誉。境内古建筑、古遗址3000余处，现有国家级文物保护单位13处、省级文物保护单位23处。2000年，大同被评为中国优秀旅游城市。（3） 工业基础优势，大同市作为国家重要的能源基地，工业基础势力雄厚。早在“一五”时期，大同就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大的机车厂大同机车工厂；我国最大的军用动力机械厂山西柴油机厂；当时国内最大的水泥厂大同水泥厂；最20、大的合成橡胶厂山西化工厂。经过50年的建设发展，大同已初步形成以煤炭、电力为支柱产业，冶金、机械、建材、化工、轻纺、制药、食品等工业门类比较完整的工业体系。（4） 农业基础优势，大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。具有宜林、宜农的多种类型的土地资源和生物资源优势。因此，大同有望成为京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和杂粮基地。u 产业结构调整方向根据大同市“十一五”经济社会发展规划，到2010年人均GDP将达到3000美元，恩格尔系数将进一步下降，经济发展将保持快速增长。这一时期大同市居民消费结构变化趋势是：物质消费的增长将低于服务消费；享受和发展消费比重上升，生存消费比重将进一步21、降低；第三产业也将进一步加快发展，将在国民经济中占更重要的地位；各种高档消费品，如住宅、汽车的有效需求上升，对商品和服务的质量要求将进一步提高等。4、大同产业结构变化根据2008年大同市国民经济的运营情况，2008年全市实现地区生产总值（） 565.77亿元，按可比价格计算，比上年增长5.1%。其中，第一产业增加值27.04亿元，同比增长8.9 %；第二产业增加值300.96亿元，同比增长1.4 %；第三产业增加值237.77亿元，增长9.4%。第一、二、三产业对增长的贡献率分别为8.3%、14.3%和77.4%。这表明大同传统的所有制结构正在发生变化，第三产业对国民经济快速发展的过程中起着越22、来越重要的作用。【小结】 大同市是山西第二大城市，是晋北乃至整个华北重要的资源性城市，重要的煤炭资源和电力能源基地，同时拥有全面的工业体系和丰富的旅游资源，总体经济发展良好，与“大北京”城市带有着密切联系。在近几年的发展过程中，大同市不断加大城市拆迁、改造建设力度，加大固定资产投资，在大同城市面貌焕然一新的基础上，也不断改善着城市的投资环境。城市配套设施的完善、人民生活水平的提高，直接催化着房地产需求的旺盛，也带动着房地产业的进一步发展。第二部分 大同市房地产整体市场第一节 城市人口状况研究1、城市人口变化根据山西省人口抽样调查办公室2008年发布的人口抽样调查数据，大同全市人口总量317.823、6万，比上年增加1.89万人。在总人口中，城镇人口162.54万人，比上年增长2.61%，城镇人口占全市总人口的比重由上年的50.1%上升到51.1%；乡村人口155.32 万人，比上年下降1.4%，乡村人口占全市总人口的比重由上年的49.9%下降到48.9%。 通过上述人口数据表明，大同城镇人口持续增长，城镇化率在不断提高，这将会不断加大对住宅的市场需求，通过供求平衡规律的影响，大同的房地产发展仍然会有较快发展。2、居民收入变化2008年全年城镇居民人均可支配收入为13758元，比上年增长19.55%；城镇单位在岗职工平均工资24104元，比上年增长15.30%；城镇居民人均消费性支出90324、8元，比上年增长15.17%；全年农民人均纯收入3354元，比上年增长10.60%；农民人均消费支出2005元，增长16.80%。近年来，大同市居民的可支配收入都在以两位数的增长率在高速增长，表明居民的收入水平不断提高，消费支出也有相应增长，住宅消费能力也将会大幅提高，这对发展中的大同房地产来说是利好消息。3、居住状况截止十五期间，城镇、农村居民人均居住面积分别达到17.5平方米和23.6平方米。从这一组数据可以看出，大同的城镇居民人均居住面积偏小，和山西省城镇居民人均27.5平方米建筑面积差距较大，居住条件有待进一步改善。第二节 大同市房地产现状研究一、城市发展趋势及分析1、城市发展研析u 25、城市定位：晋北的中心城市 大同地处山西省北端，位于京津冀北都市圈是我国第三个大型都市群即“大北京地区”。众所周知，山西省的重要城市大多数集中在南部，北部仅有大同，在太原对省域中部形成带动和促进作用的形势下，北部经济发展的龙头非大同莫属。大同处于北京、呼和浩特、太原构成的三角形结构中心，特别是三个城市之间的交通联系主要通过大同，因而大同是这一地区的交通枢纽。 煤是大同的宝，却也是大同挥之不去的痛。“煤都”称号掩盖了大同最有生命力的一面由区位带来的经济活力更具有可持续性。正因为这个原因，在大同市城市总体规划（2006年-2020年）的城市定位中，引入“经营城市”理念，把“晋北部的中心城市”这样的概26、念提到了城市的发展日程中。历史名城、能源重镇、晋北中心，概括了大同未来的一切u 发展指导思想：依托能源优势，建设新的加工工业 矿产与能源的优势支撑着大同，并确定了大同在华北地区的重要位置。煤炭工业对大同市经济增长的贡献举足轻重，但煤炭生产中存在的问题也非常突出，经济发展的代价很大，经济增长方式亟待转变。大同已经向集约发展、内涵发展、绿色发展、综合高效发展、和谐文明发展的新路子迈进，从而实现从煤炭资源大市想煤炭工业大市的转变。应依托大同几十年来营造出的能源工业的支柱优势并结合目前宏观产业政策和市场情况加以利用和转化。简单地说就是从“开采输出”的模式，转化为“开采加工”的模式，从全程污染的工业类型27、，通过技术改造等途径，向清洁能源生产目标转化，从而为大同丰富的矿产资源寻求新的出路。 u 发展目标：到“十一五”结束，大同主城区要由城区、口泉区、御东新区组成，总用地控制在101平方公里，总人口105万人。主城区应具备多方面的功能，包括生产协作中心、生活服务中心、商品流通中心、金融信息中心、科技人才交流中心、区域旅游中心和信息情报中心等。u 发展规划：珍藏旧城风貌，古城布局适度开发大同将统筹考虑旧城保护、中心城调整优化和新城发展，合理确定旧城的功能和容量，疏导不适合在旧城内发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统特色的文化事业和文化、旅游产业。新规划将调整影响古城保护的用地，控制古城的人口，28、突出古城作为城市旅游中心和商业中心的地位，增加古城内的公共绿地，改善古城的道路交通状况，完善古城的市政设施，提高古城的环境质量，最终达到保护保存、保护利用、保护发展三者的协调，从而全面、完整地保护好古城的历史及传统文化。 u 主城区发展格局：“一主两副，扇形组团” 一主：即以城区为核心 两副：以御东区和口泉区为副以城区为核心，以御东区和口泉区为侧翼，形成三个相对独立的城区组团，每个组团规模适度、功能特点不同，共同构成大同城市的政治、经济、文化的核心区域。u 市域城镇体系： 其一，借助大张公路向东、东北方向重点发展大同县和阳高县 其二，借助同浑公路向东、东南方向重点发展浑源县和灵丘县 其余县和建29、制镇围绕省道和县道均匀分布，组成辐射型的城镇网络体系。u 对外发展：“东进”“西联” “东进”： 积极与大北京都市圈加强联系与交流，借助东部地区的先进人才技术和资源优势，带动自身经济发展，并在其中寻找自己的市场空间。 “西联”：主动与呼、包、鄂沟通与交流，共同建设以大同为东大门的西部门户城市群体，通过转移、输出东部地区的先进观念与策略，逐渐发展成为在人才、技术设备等方面占主导地位的核心城市。u 城市道路网络：优化中心城市道路网络，完善快速路、主干路、次干路、支路四级道路 系统。为密切联系三个组团，主城区形成以“三横加一环”的路网主骨架。规划以两条主干道、一条快速路共同形成一个东西向的交通核心走30、廊，贯穿三个区的南部，外部以环城高速公路连接对外交通，形成快捷、畅通的交通网络。两条主干道，一条为以迎宾大道、迎宾路、大庆路为基础的主干道，主要担负客运交通功能，一条以南环路贯通东西，作为社会车辆交通的主干道。最南侧规划快速路以开源街作为三区快速交通联系的通道，同时向东北环绕中心城区，形成半环状，加强城区与御东区之间的交通联系，并与口泉区相衔接。2、城市现状分析u 大同市是国务院首批批准的13座较大城市之一，然近年来经济发展受困于煤炭工业，以重污染的采矿业支撑的城市经济支柱暂时成为GDP增长的主要源泉，经济模式单一、高能耗成为大同经济快速发展的阻碍。城市建设发展过于缓慢，城区狭窄、道路破旧不堪31、，棚户区脏乱差等都在影响这个城市的形象。u 08年新一届市政府组建以后，明确提出了以建设资源节约型和环境友好型城市为目标，强调大同的城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，坚持节流、开源、保护并重的原则。并先后启动了城市道路改造工程、棚户区改造工程、城中村改造工程和古城保护工程，使大同的城市建设进入一个新的发展阶段。u 大同进入城市发展的快车道以后，逐步拉大城市发展框架；和城区突出强调历史文化名城保护、口泉区的改善环境质量提高居住环境水平相比，御东区无疑代表着大同未来的走向向东；御东区的百业待兴不但会为城市的可持续性发展带来新的商机，同时也将为楼市的发展方向和新运行模式产生积极而深刻的影响32、。u 市政府所在的迎宾路及以南区域，大量高档社区、商业配套不断涌现；在08年迎宾路改造结束之后，又有大量的金融机构、政府行政单位迁入，该区域以其便捷的交通、完善的配套优势成为大同具有竞争力的区域之一。u 大同的古城保护工程、棚户区拆迁改造、城中村改造等为城市房地产发展产生了大量的需求，也为房地产的发展提供了足够的空间。东部的御东区、西部、南部的南郊区在今后的一段时间内将会成为城市房地产开发的热点。【小结】城市的发展与本项目的利损关系项目位于大同市南部的城郊结合部，属南郊区xxx乡，是大同市城中村改造的一部分；项目东临工农路，南靠青年路，西邻新建南路，北接开源路；四条道路均属于20xx年大同市拟33、建道路，其中工农路、新建路、青年路已经开工，开源路也即将开工，这四条道路建成通车后，项目交通条件将四通八达，区域价值将大大提升；本项目位于南环以南，区域内项目稀少，区位认可度低，远离城市发展方向，但周边道路通车以后，区域认知度将逐步提升。如果在项目开发过程中能以大盘的气势，高档的定位来带动整体区域的发展，将会是项目和区域双赢的利好结果。3、十一五期间大同住宅建设规划u 住宅建设目标：着眼于将住宅建设培育成为重要产业的要求，继续保持城乡住宅建设的 持续增长。结合大同目前展开采煤沉陷区治理、棚户区改造、御东新区开发、旧城改造和城镇基础设施建设，以城镇居民经济实用住房建设为重点，开发节能节地环保型住34、宅和标志性建筑项目，形成多层次的住房供应体系。房地产投资保持在全社会固定资产投资的12%以上，全市每年开发建设住宅面积180万平方米(县区40万平方米)，其中经济适用房60万平方米(县区20万平方米)，解决1000户的廉租住房。到2010年，城镇人均住宅建筑面积达到28平方米。建立起完善健全的廉租住房制度，实现中低收入家庭“居者有其屋”。同时，要综合发展园林绿化、环境卫生、市政管理、市内交通等市政公共服务业，多渠道筹集资金，加大投资力度，完善社区服务设施，优化市政建设，建设良好的居住环境。u 配套建设重点：围绕建设宜居式现代化区域中心城市的目标，着力改善市民生活环境，增强城市综合服务功能，加快35、城市交通、供水、供气等建设，提高城市承载能力和辐射功能。一是完善城市交通。打通北出口通道，加快城市主干道、西北环城高速公路建设，形成交通性、生活性两者兼顾的功能明确、畅通便捷的城市道路网络。重点抓好市区西环路、滨河西路、建开路等22条道路的改造，开工建设操场城街东延、南环路东延等三座大桥。彻底解决南出口西河河村段、北出口白马城村段、同泉路平旺村段无序建设的问题，分步实施“城中村”改造，完成同煤集团采煤沉陷区居民的搬迁工程和矿区煤矿工人棚户区改造。二是加快给排水管网建设。建设净化水厂、开压泵站等城镇排供水项目，推进垃圾分类处理，建设一批垃圾处理和环卫设施。三是积极推进天然气入同和煤气置换天然气工36、程。四是全面启动高标准建设御东新区，打造城市新亮点。完成11条道路建设，建成新区排水工程，开工新区污水处理厂，完成御河生态园二期工程，实现中心城市的持续发展。二、大同市房地产市场研析1、大同市基准地价表1-1 大同市城区基准地价商业用地居住用地工业用地商业用地路段价（迎宾西路）一级元/平方米228811703292310元/平方米（合154万元/亩）万元/亩152.578.221.9二级元/平方米1661950200万元/亩110.763.513.3三级元/平方米1081675145万元/亩72.1459.7四级元/平方米622403109万元/亩41.526.97.3五级元/平方米2512137、4禁止区600万元/亩16.714.340表1-2 大同市矿区、南郊区基准地价商业用地居住用地工业用地一级元/平方米580320118万元/亩38.721.37.9二级元/平方米31020098万元/亩20.113.36.5三级元/平方米1608057万元/亩10.75.33.8表1-3 大同市新荣区基准地价商业用地居住用地工业用地一级元/平方米350200100万元/亩23.313.36.7二级元/平方米24012070万元/亩1684.7三级元/平方米1106745万元/亩7.34.53.0【说明】：地价均已做换算，例如城区一级住宅用地基准地价1170元/平方米，换算为78.2万元/亩2、38、大同市房地产市场供求及房价走势u 大同新房房价走势三个月新房房价走势半年新房房价走势一年新房房价走势从大同新房价格的走势来看，大同近一年来受城市建设的影响，新房成交价格波动较大；一方面城市商品房价格一直处于高位，城区内高层住宅价格居高不下，以云顶雅园、复地紫城、御华帝景等项目为代表，项目价格已超过4000元/，同时由于城市大规模拆迁，旧城保护、棚户区改造等政府大规模拆迁安置，新房价格被重新拉下。同时也说明，在大同目前的市场状况下，因城市拆迁安置所产生的大量住宅需求，政府安置并不能完全满足，这就为房地产发展带来机遇。u 大同二手房房价走势三个月二手房房价走势半年二手房房价走势一年二手房房价走势从39、上图可以看出，目前大同的二手房价格趋于稳定，且稳中有涨；住宅需求仍然旺盛，解决居住需求或改善居住仍然是一段时间内的大同房地产发展的主旋律。u 大同求购房房价走势一年求购房房价走势本张图表从需求方面说明了目前大同房地产的状况，大同房地产受去年政府对房地产的整改和古城保护工程启动的影响，一部分房地产项目被停工停售，造成整体市场开工量不足，供给量不足；市场产生的这部分需求得不到有效释放，造成目前求购房心理预期房价上涨的结果。u 大同出租房房价走势从大同房产网得到的数据，大同上周出租房平均房价：746.67元/套，平均每套71.33平米。从上图可以看出，从08年下半年以来，租房价格逐步上涨，大量因城市40、拆迁和政府安置房源不足，造成大量的拆迁户无房可住，因此产生的居住需求需要得到释放。大同房地产价格总体解析： 大同市这一轮房价的飙升启动于2003年年底，之后这些年，伴随着国内房地产市场的疯狂，大同市的房价也一路走高，在短短的5年时间，上涨了将近200%，2008年，大同的房地产价格达到了顶峰； 截止目前还在销售的八、九个楼盘中，以御华帝景价格最高，房价是4400元/平米左右，其余楼盘如上第乐哈斯、复地紫城、翰林别院、云顶雅园等价格也基本上超过4000元/平米，其余远离市中心的楼盘如景海花园、阳光绿岛等，价格在3000元/平米左右08年价格上涨原因： 土地价格和拆迁成本是房价攀升的主因； 20041、8年上半年大同房地产市场政策性停工停售，人为原因造成了短期的供需失衡，实际供量远远低于市场需求量，导致房价大幅上扬； 房价持续上涨，消费者买涨不买跌追涨的心理造成了房价的持续高位运行； 土地增值税等政策的强硬出台，开发商为了维持原本的利润空间，也必然将成本转嫁到消费者身上，这也进一步促使了房地产市场价格的迅猛攀升。3、2008年大同市房地产投资状况全年全市房地产业开发投资完成27亿元，比上年下降3.6%，其中，住宅投资15.4亿元，下降23.6%。房地产业开发投资占固定资产投资的比重为9.8%。全市房地产开发施工面积227.7万平方米，比上年下降20.1%，其中住宅施工面积202.2万平方米，42、比上年下降24.8%。竣工面积48.5万平方米，比上年下降7.9%；其中住宅竣工面积44.1万平方米，比上年下降10.6%。商品房屋销售面积69.8万平方米，比上年下降29.2% 。 【小析】 08年下半年，受一线城市地产低迷和大同市政府对房地产的整顿，大同楼市出现了阶段性的低迷。具体表现在2008年房地产的投资金额、开工面积、竣工面积、销售面积等都出现了不同程度的下降。 虽然楼市出现阶段性的低迷现象，但是住宅建设仍然在整体的房地产开发投资中占主体地位。 2008年虽然阶段性低迷，但全年销售面积仍然要远远高于竣工面积，房价也继续居高不下。说明对住宅的需求仍然旺盛，从各个售楼部得到的信息，去年下43、半年低迷和今年春节后全国房地产市场的“小阳春”对大同来说在销量和价格上并没有大的落差。4、大同市房地产综合评价 大同市做为一个中等城市来讲，房地产业起步较晚，但发展较快，价格涨幅大；其房地产价格水平与其城市建设和房地产产业发展程度不相符；房地产开发模式的成熟程度滞后于其他中等城市，城市商品房建设看刚步入中期，产业发展希望很大； 从项目的包装策划上来讲，项目包装比较粗糙，大部分项目没有自己的宣传资料；整体市场缺乏推广宣传，基本上看不到房地产户外广告；平面媒体虽然有一定的力度，但画面重复使用，设计粗糙，对项目形象帮助不大；销售人员素质偏低，管理不到位，缺乏应有的职业素养和销售热情。 消费者购房逐渐44、趋于理性，购房除注重价格、质量和结构外，同时还在注重地理位置、绿化、休闲场所，交通是否便利，公共设施是否齐全，物业管理是否到位，周边环境是否满意等，这些都将纳入购房者的权衡范围之内。特别是在大同这样一个空气污染较重，看不到多少绿地的城市里，小区绿化好及园林式建筑将更有吸引力。 商品房价格在目前普遍认为过高地情况下，并不影响购买者的购买力，价格相对过高，是对一部分人在购买力上造成影响的主要因素，而不是决定因素，决定因素是开发商所开发产品是否达到一定水准。 在目前政府“经营城市”的理念下，大同的房地产业正朝着良好的方向发展，而大同市的住房现状、发展规划也决定了房地产业将有很大的发展前景和开发空间，45、至少五年内不会出现拐点，投资机遇与风险共存，5、大同市房地产走势 大同市持续的大规模城市改造，造成了大量刚性需求；且目前大同房地产市场上存盘量并不多，不少房地产项目都处于尾盘阶段，这将会进一步促使房价的上涨； 近几年来由于市内中心地带开发量的不断扩大，能够开发的土地逐渐减少，加上政府的调控，市内商品房价格还会有新的增长和需求，现在已有部分开发商着眼市区周边进行开发；御东地区将成为大同市今后十年的开发热点； 城市大规模持续的改造开发，城市建设要求的标准化、配套化及发展速度和前瞻性都将影响促进大同的房地产发展和价格的上涨； 大同市做为山西省和西部五省连接北京的咽喉要道，流动人口将会逐年增加，同时大46、同市政府招商引资的优惠政策力度在不断加大，近几年来大同的投资商也在不断增多，购房量也将会逐年增加，必然会造成商品住房的紧张。 大同目前在售的楼盘，大都规模较小，两三栋楼成小区的项目比较常见，楼间距偏小、绿化率偏低，缺乏居住品质；今后一段时间内，成规模的、品质较高的小区将成为开发方向； 外埠购房分流部分需求。近年来，出于子女参加高考、工作变动、选择居住环境的考虑，大同有不少消费者选择去外埠购房。相对集中在北京、天津、深圳、海口、胶州半岛等城市，这些消费者可以说是放远眼光，已经不再把本地当作购房的首选，这样就分流走很大一部分购房需求；综上所述，城市的大规模改造和开发，将使大同房地产市场在未来一段时47、间在高位平稳运行；价格不会出现大起大落，涨幅趋于缓和；大规模城中村改造项目的进行将会使大同在20xx年进入大盘竞争时代。第三部分 大同市房地产区域市场研析第一节 大同区域板块分析一、区域版块现状大同市在行政区划上，下辖七县四区。但城市发展基本上仍以城区为主，城市在以城区的基础上向东发展新城区御东区，向西、南改造城中村，逐渐把南郊区纳入城市版图。大同的房地产发展并没有严格的板块区划，但在城市和房地产发展的过程中逐渐形成了三大居住集中地：城区组团、御西组团和迎宾路南组团。其中城区组团依然在售楼盘最集中的区域。代表性的楼盘有：上第乐哈斯、复地紫城、云顶雅园、翰林别院等，是大同市最核心的居住区域；但随48、着大同古城保护方案的实施，老城区将逐渐退出房地产市场。2008年御河路的扩建及城市规划的进行，使御河路沿线逐渐成为居住集中地，代表性的项目有御华帝景、御馨花城、金色水岸绿洲等，随着大同城市的改建扩建，御河两岸将成为新的城市核心；御东地区大量的待开发土地，也使这一区域有着更大的房地产发展空间和潜力。迎宾路以南由于迎宾路的扩建和行政、金融单位的迁入而具有了新的活力，但由于远离城市中心区域，城市配套较差，项目较少，居住水平有待提高。二、迎宾路南区域楼盘开发现状迎宾路以南（市政府以南）目前在售房地产项目较少，主要代表性项目有桐城中央、格兰云天等，建筑形态以高层建筑为主。但是随着大同市城市改造建设的升级49、大量“城中村”改造项目的进行，这一区域将在不远的将来成为房地产开发集中的区域之一。区域内城中村项目一览城中村规模位置xxx乡周家店村规划总建筑面积145万南环路、振兴街附近xxx乡解放村庆周路、新开路附近xxx乡xxx村不详南环路南、工农路东xxx乡水泉湾村规划总建筑面积77万御河路东、迎宾路南xxx乡新泉村规划总建筑面积23万xxx村东 从板块性质上来说，迎宾路以南区域属于大同城市南部近郊区，并不是大同城市发展方向；区域内各种性质项目混杂，城中村改造项目多，市政府安置项目多，山西省最大的保障性住房项目也在本区域内，但高品质的商品房开发项目并不多； 从物业类别上来看，高层物业已经成为大同主流50、的物业形态，板块内也是如此，多层甚至小高层产品缺失，主要原因在于一级市场土地成交价格高，开发成本中土地成本增加。由此导致区域内开发方向基本上以高层为主。 从小区总体规划上来看，在高层为主的产品形态下，在售项目的容积率基本上都在2.0以上，产品规划单一，配套设施不够齐全；但随着城中村改造项目的规划入市，配套设施齐全的项目将逐渐成为开发主流。 三房两厅两卫仍是各个项目的主力户型，面积多在110140，舒适性和经济性兼顾。由此发现该市场上需求仍以三房为主，以自住为主。 区域价格不均匀，土地成本的上涨、拆迁成本的投入及产品形态决定了区域内不菲的价格，主流产品价格基本在3800元/平方米左右，远离城市中51、心的项目价格则控制在3000元/平方米左右。 本区域大部分属于城市近郊区，城市配套不如城区齐备；但诸多规模性项目入市之后，项目自身可在外围建造底商或裙楼作为本项目的商业配套，即使周边有规模较小的楼盘也可进行商业配套设施的借用。 本板块属于属于城市近郊，并非城市开发的重点区域，但就目前城区开发饱和、御东新区短期内无法形成开发规模的现实情况下，周家店、水泉湾、新泉等城中村改造项目整体规模较大，后续开发能力强劲，山西省省最大的保障房项目南环路南项目57万平米也已经开工，预计区域内各类产品后续供应量均会很大。 从社区配套上看，多数社区由于规模有限，都只具备基本配套和绿化，少有代表高档社区形象的更高水准52、的配套设施，同样表明市场处在一个较低的发展水平上。 项目整体运作上，以水泉湾为例，虽然项目规划较好，但整体运作依然水平较低，项目缺乏包装和明确定位，不注重宣传、销售人员也缺乏应有的专业和职业素质。三、大同综合性项目发展现状大同由于历史和城市发展的原因，房地产项目开发规模均不大，且基本上以住宅为主，部分项目有配套商业或者城市配套，大型综合性项目基本上没有。目前规划的城中村改造项目，均为体量较大的综合性项目，以水泉湾龙园为例，建筑规划就包括了住宅、沿街商业、会所、酒店、商务写字楼等多种形态。但目前即将开发的仍然是高层住宅，能否达到规划水准仍然是个未知数。第二节 区域明星楼盘简析桐城中央桐城中央开 53、发 商大同xxx房地产开发公司规划设计承 建 商行销企划项目地址售楼电话项目定位推广主题规 模项目占地52亩，总建筑面积约8万平米销售形势基本销售完毕，剩余少量商铺绿 化交房日期业态规划4层到18层依次起伏的11幢楼和社区商业组成面 积89-97两房，126三房，169四房户 型三室两厅两卫、两房两厅一卫、四房两厅两卫配 套暖气、天然气、宽带、有线电视等核心卖点位置优越，尊享政务区、金融区的完善配套价格策略均价3800左右项目分析周边紧邻大同市政府、城区政府、永泰航空广场等，地理位置优越，属市中心黄金地段。同时项目自身所拥有的大片梧桐树和白桦林，居住条件与居住环境良好；入选理由：项目位于迎宾路54、南，周边紧邻大同市政府、城区政府，以其区位优势和项目环境优势来带动整体项目整体销售，在当时的大同房地产市场独树一帜，销售形势良好，现已基本售罄。楼盘分析：规模：占地52亩；总建面积80000营销特点：楼盘立面新颖，产品线丰富，居住环境良好，在迎宾路上比较显眼，为项目节省了相当的营销费用。项目虽然没有进行大规模的营销，但依然在大同的房地产市场树立高端的地位。【小结】通这对明星楼盘的界定，我们可以看出明星楼盘必要条件应该有：1、合理的价位；2、优越的区位；3、良好的居住环境；4、具有内外环境的综合优势及升值潜力；5、楼盘良好的形象；6、合理、大众化兼俱特色的的产品线；第三节 可借鉴性楼盘简析东方罗55、马城东方罗马城开 发 商山西同煤东方房地产开发有限公司规划设计承 建 商江苏通州建总集团行销企划项目地址大同市西环路售楼电话项目定位推广主题至尊大盘 一生之城规 模38万平米销售形势销售态势良好绿 化交房日期20xx年10月业态规划13栋高层住宅、一栋五星级酒店面 积130-170平米为主户 型三室两厅两卫、两房两厅一卫、四房两厅两卫配 套暖气、天然气、宽带、有线电视等核心卖点环境、交通价格策略均价4000元/平米左右项目分析东方罗马城总建筑面积38万平方米，拥有13幢高层公寓住宅，一条足以体现现代化城市风貌的步行商业景观大道，一座代表城市形象的双子座五星级酒店。是一个高度集成居住、休闲、购物56、娱乐、商务为一体的高品质大型商务复合地产项目。大同市为数不多的在售的综合性项目，业态涵盖了住宅、五星级酒店和商业步行街。整体规划超前，景观规划良好，社区商业配套齐全，整体小区13栋楼均已主体封顶。在经历去年的政策性停工停售之后，目前小区已经已经全面恢复施工，十月份交房，且销售情况良好。客群分析： 1、高端客户，对居住质量要求较高；2、希望改善居住环境的城市拆迁户； 3、本地私企业主、小煤窑主、政府灰色收入者、国企高干等； 4、看重项目品质、社区环境、物业配套等，对目前价格可以接受；【小结】 可以借鉴的内容：1、 社区景观规划；2、 社区配套第四节 项目周边楼盘现状简析 由于项目项目远离城市中57、心，属于城市郊区，且目前交通状况较差，周边基本上没有楼盘，仅在青年路上存在一些由二电厂修建的职工家属区。但城市道路改造结束以后，项目四至的工农路、新建路、开源街、青年路均为红线50米宽的城市主干道，项目所属区域价值将大幅提升。目前项目周边虽然没有规模项目，但随着交通的便捷，周边的智家堡、西河河等城中村也将逐渐纳入城中村改造的范围，周边项目也将逐渐密集起来。第四部分 本项目分析及定位方向本项目地处大同市南郊区，隶属大同市南郊区xxx乡。大同市南郊区是大同市的一个近郊区，位于大同盆地的北部，与市区交错，境内厂矿林立，著名的大同矿务局和驰名中外的云岗石窟就在该区境内。全区国士面积1050平方公里，其58、中耕地38.7万亩：辖3镇7乡，190个自然村，总人口27万人。南郊区处于城市综合经济区，以发展科教信息、商贸流通、金融保险、房地产、旅游、服务等第三产业为主，主城区内一般不再新增工业用地，保留一部分无污染的工业，加快城区工业用地的调整步伐，可以看出南郊区的房地产发展还是很有前途。南郊区的整体区域定位的实际为起始点，按照南郊区的区位优势、地理优势、经济优势以及其它一些情况，在进行规划中，把南郊区分为一个层次五个区域。一个层次是按市政规划范围内外来划分，之内的，分为城中村区域和城郊村区域；之外的，分为山区半山区区域、平川区区域、相对贫困村区域。1、城中村区域，包括xxx乡的全部、xxx等共28个59、村，定位在依托城市农民身份的成功转换，完全纳入大同市城市建制。2、城郊村区域包括xxx的部分，平旺乡的大部分，共52个村。定位在市场建设、服务城市上。逐步纳入市镇建制，农村转为社区或街道管理体制。其中包括水泊寺乡的部分乡村的御东新区正按市政府的规划执行。第一节 项目现状u 项目位置定位本项目位于大同市南郊区xxx乡xxx，北至开源街，南到青年路，西起新建路东，东接工农路；可开发面积约1300亩。xxx全村约800户，2000余人，户均建筑面积120。u 项目开发用地特点项目用地形状规则，地块平整，便于项目整体规划。u 项目用地现有建筑项目用地较为平整，没有大规模建筑，只有零星建筑及地上附着物，60、可立即进行开发。u 交通现状项目周边四至道路均为20xx年大同市政府重点修建的道路，东有工农路、西有新建路、南有青年路，北有开源街，且这四条道路均已开工建设，年底之前即可通车；通车之后，本项目交通将极为便利。但目前没有公交车通达，为出行造成一定困难。u 医疗配套项目周边没有大型的医疗配套。现有医疗配套较为简陋。u 生活配套由于项目所在区域属于城市郊区，相对远离闹市，区域内尚无大型综合商业设施，小型商业配套设施也较为零散。u 教育配套项目区域所属为南郊区，教育资源相对缺乏。u 餐饮配套项目周边没有成熟的餐饮配套。周边道路青年路、工农路等有零星的餐饮配套。u 影响项目的其他因素1、根据大同市的城市61、发展规划，城市着力向御东区域发展，打造御东新城区，相关政策向东发展倾斜；2、城中村改造同样是政府重点工程，同样受到政策的倾斜优惠。3、南面有电厂，高压线路较多，整体环境品质有一定影响。第二节、项目swot分析及价值判断一、项目swot分析优势（S） 1、项目地块较大，且较为规整，易于规划形成规模，营造较好的居住氛围；2、项目周边道路09年下半年通车以后，本项目将成为大同市交通最为便捷的区域之一，地域价值将会有大幅提升；3、在大同市的未来规划中，本项目将被划入平城区，属于城市核心区域，发展潜力无限；4、项目地块平整，地上房屋建筑物较少，拆迁压力较小，可迅速进行开发，抢占有利的市场竞争地位；5、毗62、邻规划中占地30公顷的开源街公园，整体外部环境优越，基本无污染，适宜居住；劣势（W）1、属于城市近郊区，周边除二电厂的部分家属区外没有其他的居住小区，居住氛围不够浓厚；2、远离城市中心，商业氛围不够浓厚，市政生活配套及医疗、教育配套设施缺乏；3、城市着力向东开发御东新城区，御东新城为城市发展方向，本项目所属区位为大同市最南端，区位认可度低；4、项目南面不足一公里处为大同市第二热电厂，部分输电线路从项目周边通过，对项目居住品质造成一定影响；5、项目周边目前尚不通城市公交车，出行稍有不便。机会点（O）1、区域周边基本上没有房地产开发项目，竞争压力相对较小；2、政府对城中村改造的大力支持，各项税费的63、减收、免收，从各个方面激发企业对城中村改造的热情；3、由于大同古城保护工程、棚户区改造工程、城中村改造工程等大量城市改造形成的拆迁户，政府无法全部进行安置，从而形成了大量的住宅需求；4、随着大同古城保护工程的启动，城市土地吃紧，使目前在售楼盘基本上以30层以上的高层住宅为主，这就为居住更为舒适的多层甚至小高层住宅迎来机会威胁点(T)1、大同的房地产市场发展极不规范，缺乏必要的制度约束，为项目开发带来未知的管理风险；2、本项目的开发依赖于政府政策的延续性，政府的更迭或者政策的变动都会为本项目的持续开发带来风险；3、随着政府城中村改造工程力度的进一步加大，将会有更多的城中村包括本项目周围的智家堡、64、东河河等进入市场，将会加剧整体市场和区域市场的竞争；4、在今后相当一段时间内，御东新区将成为市民认知程度最高的发展区域，要明显高于本项目所处的南部；5、本项目开发虽然拆迁的压力较小，但仍可能存在安置村民的可能，对村民的补偿和安置将会影响项目整体的开发进度；6、本项目开发范围内虽然没有大规模的高压输电线路，但周边仍有零星的高压和低压线路，这些线路的处理将会影响到项目整体的规划和开发。二、项目价值判断通过对本项目的优劣势及机会威胁分析，我们发现，项目虽然存在诸多的劣势和风险，但仍有良好的开发价值，原因有五： 1、项目区域甚至整个大同市范围内缺乏成规模的高品质标杆项目，本项目以高标准的规划入手，选择65、正确的运作方式、操作手法，用高品质和高居住舒适性切入市场，打造整个大同的居住标杆项目。2、目前正值大同城市大规模改造时期，政府对参与城中村改造的企业给与较大的优惠政策，能有好的利润保证；3、项目周边正在开工建设的四条道路建成通车后，项目所在地沿工农路可直达迎宾路市政府，区域价值将大幅提高，即使不进行开发地块也同样有较大的升值潜力；4、目前大同整体住宅市场因城市的升级改造，产生大量的有效需求，但同时市场的住宅供应量有限，无法完全满足这部分需求，由于大同缺乏高品质的居住，也使这部分需求可能流向北京、青岛、大连等外阜；5、项目周边由于大同第二热电厂的扩建，随即产生了相关的居住需求，但是二电厂又无法建66、设新的家属居住区，这部分需求就成为我们首批有效客户，使项目能够顺利启动。虽然项目本身具有良好的开发价值，但是仍然需要把握几个开发的关键点，同样也是本项目成败的关键：1、开发节奏要快，目前大同整体市场供应量较少，在售项目不多，要迅速进入市场、抢占市场，方能赢得市场，成为市场的领导者；2、在下半年项目周边道路建成通车以后，必须公交先行，联系政府部门使项目周边能够尽早通车，首先解决出行问题；3、项目周围有少量的高压和低压线路，必须通过市政及道路的改造及早解决这部分问题，不能使之成为开发过程中的绊脚石；4、城中村改造是政府大力支持的城市改造项目，涉及到拆迁补偿的复杂问题，必须和各级政府搞好关系，得到市67、区两级政府及政策的持续支持，才能最大程度上保持项目的顺利开发和利润最大化。5、加大景观规划投入，在整体大同市场社区规模较小景观不易建设的情况下，利用本项目规模大易于景观展开的优势，重点建设社区景观，打造花园式住宅，将会形成市场亮点，提高项目的竞争力，同样景观也将是本项目核心价值的重要组成部分；6、主景观系和商业中心前移，先行建设主景观系和全部或部分商业设施，既能及早展示项目未来生活场景，树立项目的高端市场形象，又能及时解决目前项目周边的商业配套、生活配套缺乏的民生问题，带动整体区域商业的发展，提升项目区域价值。第三节：项目目标消费群体分析一、大同市整体购房人群分析从市场营销的理论上来说，影响68、消费者对商品消费的两大要素为购买欲望、支付能力。而作为影响房地产需求市场的基本因素无非是居民的可支配收入。我们通过对大同商品住宅市场目前在售楼盘的调查研究结合住房需求市场的人群特点、需求特点、产品特点的分析，从而对大同住房需求市场进行细致的研究。大同以本地购房人群为主： 公务员、行政单位高层领导、企事业单位中层干部：购房目的：追求生活质量，希望改善自己的居住条件，注重居住的舒适性，二次置业居多。经济能力：通常接受过较好的教育，有一定经济基础，收入高且稳定；需求特点：选择中高档次的商品房住宅，对居住舒适性高的大户型住宅较为偏好；产品特点：重视居住小区业主的层次，对交通便利程度、社区景观规划、配套69、设施、地段、物业管理较为注重；注重对子女的教育。 普通工薪阶层：教师、医生、企业职工购房目的：主要是解决基本居住需要，多为一次置业，或为改善居住条件而进行二次置业；经济能力：收入一般，经济实力有限，愿意接受分期和按揭的付款方式；需求特点：以解决居住需求为主，一般为两代或三代同堂，要求工作与居住地点距离不太远。产品特点：对工程质量、价格、环境、配套设施较为注重，如果有面积较小、总价不高的中高档商品房住宅也会考虑； 私营业主、个体户、煤矿主：购房目的：追求较高生活享受，通常会选择高档商品房；经济能力：有较强的经济实力，收入高且稳定，通常一次性或分期付款；需求特点：可能有自己的私家车，会选择居住环境70、好的高档物业，通常会要求有车位或车库。产品特点：比较重视物业、售后服务（包括物业管理、小区配套设施等），对房屋的质量、环境、整体的规划、交通状况也比较关注； 刚参加工作的青年人购买目的：首次置业，希望能够自立；经济能力：工作时间不长，经济基础较为薄弱，多选择按揭方式；需求特点：过渡性购房，中低档次或小户型即可；产品特点：注重价格、交通等因素，对户型不是太看重；二、本项目目标客群分析 客户定位：泛客户层主购买人群：国企、大型私企中层以上领导、做生意的私企业主、部分个体户、政府公务员、事业单位领导、普通工薪阶层、周边县市的中高收入者；经济能力：中等及偏上收入者。需求特点：注重生活质量、对交通、地段71、规划、配套等因素比较看重。三、本项目目标客群区域分析城区目标客户：受大同古城保护工程的影响，城区再进行房地产开发的可能性不大，目前市场供应量较少且基本上没有后续开发；城区存在大量收入较高，迫切需要改善居住环境的中高档客户，这部分难以满足的需求必将要向城市周边项目转移；项目所属周边区域：项目区域范围内基本上没有房地产开发项目，然而同样会有大量的居住需求，或解决居住需要或要求改善居住环境；完全可以通过品质、档次以及景观吸引更多区域内客户。项目周边县区：周边县区的高收入阶层和收入稳定的公务员、企事业单位中层干部希望能够在大同市区购置物业，成为大同人；近郊大盘客户群体演变规律 其他客户区域客户全市客72、户演变全市客户其他客户区域客户 随着本项目的不断开发，项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。第四节：市场借鉴项目分析案例选择要求：契合本项目基本条件，项目定位较为相似案例选择原则：规模性开发项目 城市边缘地带陌生区域 以居住功能为核心，多功能大型复合社区一、深圳万科城1、深圳万科城区位与交通区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处； 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地。拥有人口11万人，面积达30多平方公里。拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多73、家企业； 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地交通： 西边梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟； 2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目。区位与交通特点： 项目处于城乡结合部的工业园区内； 区域内交通正在逐步改善； 区域有良好的产业基础支撑； 政策导向下大力发展基础配套设施；市政广场政府所有 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足。2、万科城规模及物业类型产品类型一期二期总面积联院townhouse6.8%10017.574、%townhouse43套40宽景house123套19.3%18423.0%情景花园洋房305套47.9%37046.2%多层26.0%10613.3%小高层166套Loft89套合计面积81516101889商业21603幼儿园6000会所3000用地面积12.3万9825539.7万计容积率面积11.2万10188943.7万容积率1.11.041.1 一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOWNHOUSE, 检验市场，提升形象 二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加3、深圳万科城的成功在于： 1、客户定位： 核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层 重点客户：多次75、置业者（如四季花城老客户）以及投资客 2、产品定位：沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发大众化生活社区 3、形象定位：打造一座城大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活 4、启动区目标：极尽展示未来生活情景；建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象4、深圳万科城成功的关键因素解决了四个关键性问题u 环境资源不佳，怎么办？利用项目规模大的优势，主景观体系前移，首期开发中即起到项目展示作用u 配套不完善，怎么办？商业中心前移，先行建设全部或者部分商业设施，这一策略依据开发商资金状况的不同而有差异；u 产品布局的策略如何？考虑分期开发的需要，产品布局保证每一期的产品配比符合整体开发76、战略，同时保证首期产品的展示效果；u 产品开发的节奏如何变化？首期产品贴近市场，控制风险，展示形象；后期产品逐步提升，强化形象，树立品牌；后续的开发是品牌的延续过程5、深圳万科城总结分析 一个主题概念，四个明确客户、产品、形象、目标明确1、大盘需要领先的概念，形成自己的核心吸引力，成为区域的领导者；往往需要1-2个“震撼点”，想成强势的传播；2、抓市场主流客户。立足区域，抓全市客户，形成对区域外的持续拉动力；3、启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。最优资源高起点启动，一举奠定社区形象；4、产品多元化组合而非单一产品，高端产品树立价值标竿；5、大盘的资源需要人文化77、，人文产生更高附加值和归属感；在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果；6、启动区入口处优先规划和展示非限定性空间，加大想象和体验力度。二、郑州远大理想城1、远大理想城区位与交通区位： 毗邻600亩果园，880亩的世纪欢乐园。是老城区、郑东新区、东开发区三区交会的金三角地带； 作为郑州的经济开发区项目在该区域具有良好的发展前景。交通： 中州大道、机场高速路、环城公路、京珠高速路等环绕四周； 中州大道与航海路在项目附近交叉而过； 中州大道作为郑州的主要交通干道与市内所有的交通要道相通。区位与交通特点： 项目处于经济技术开发区内； 项目地紧邻郑州市两条主要交通干道78、中州大道与航海路； 郑州市对于经济开发区的发展具有一定的扶持力；2、远大理想城项目规划及一期启动 项目整体氛围四期开发，主要以项目内纵横的两条路划分。 一期产品主要为多层，小高层。低密度的建筑设计，高品质的景观设计打造了项目的高档次形象； 二期包括高层、小高层。主要以小高层为主； 三期、四期相似度很高，包括高层、小高层。以高层为主。总占地近500亩总建面积76万广场20000中心水景3500会所4000容积率2.28绿化率42%一期总户数800多户3、远大理想城的成功之处1、客户定位： 重点客户：东建材的二次置业客户 2、产品定位：仿照万科城的开发模式，通过一期以多层、小高层为主的西班牙风格作79、为项目的形象篇，奠定项目形象基础。 3、形象定位：打造成为郑州乃至中原地区样板化的高品质楼盘树立欧洲街区风情的小镇理念，打造大私家庭院的形象。 4、启动区目标：展示项目的品质，提高项目形象建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象。4、远大理想城借鉴之处 一期等于整体，一举奠定大盘气势 规划先行，让市场充满信心和希望 各类产品价值定位清晰 展示先行，提前展示后期的生活环境 开发节奏合理安排，保证持续的市场亮点三、郑州橄榄城1、橄榄城区位与交通区位： 项目紧邻以南水北调景观带为核心的南部生态防护带，北依双秀公园，市政游园绿地星罗棋布，项目生态价值得天独厚。 地处南部航空港区和南部生态区交汇处，万众瞩目80、潜力无限。交通： 京广路-沙口路快速路疏通改造，紫荆山路、城东路南北贯通； 地铁2号线规划出台，交通四通八达； 沿南三环、机场高速路，到新郑国际机场不过一刻钟，使我们的出行更加方便区位与交通特点： 项目处于即将破土而出的火车西出站口经济圈； 项目地处南城中心地带； 郑州市城市总体规划（2008-2020）的出台，将指引城市向南发展；2、橄榄城项目规划及启动 橄榄城总占地面积约900亩（京广路以东、冯庄路以西、端午路以南、南屏路以北），建成后总建筑面积约135万平方米，是郑州南城目前规模最大城中村改造项目。整个项目被分为7个地块开发，其中南三环以北三个地块，南三环以南四个地块。启动区开发南三环以81、北的三个地块，每个地块容积率分别为1.6，2.0和2.5，综合容积率仅为2.0。目前开发一二期。 一期产品为多层、小高层、高层，以多层为主。低密度的建筑设计，高品质的景观设计打造了项目的高档次形象； 之后开发以高层为主总占地近900亩总建面积135万商业街100000幼儿园9所小学4所启动容积率2.0绿化率41%医院1所3、橄榄城与本项目相同之处 同为大规模的城中村改造项目，建筑体量庞大 同样地处城市南部，并且不是当前城市发展方向4、橄榄城的定位1、客户定位： 重点客户：南城周边区域 2、产品定位：通过一期以多层为主的新德式建筑风格和中国传统的院落情节作为项目的形象篇，奠定项目形象基础。 3、82、形象定位：以block街区生活为范本，半围合式社区规划，复兴院落情节。135万 新德式 生态样板城，打造享受的国度 4、启动区目标：展示项目的品质，提高项目形象，最大程度展示项目配套5、橄榄城可借鉴之处 以多层洋房为主入市，以高品质抢占市场，抢占南城领先地位 规划先行，一期即全力展示项目规划、配套，10万平米商业街、9所幼儿园、4所小学、1所中学，充分展示公共配套 产品结构和建筑形态多元化入市，而非单一化 产品创新，虽非花园洋房层层退台，但产品大多创新，附送入户花园、阳台面积、飘窗面积等，制造项目启动亮点。三、本项目突破方向 纵观上述借鉴及市场同类项目，以异国情调为主题或生活蓝本的项目较容易出83、效果，理想城的西班牙小城受到市场的推崇。项目可以紧贴这些市场主流项目，因此建议本案也以异国风情确定形象格调，同时结合项目特征突出市场空白与差异化。 打造丰富的产品线组合而非单一产品，以情景花园洋房及叠拼别墅等产品树立价值标竿，成功启动形象，以高层产品回笼利润。 大盘需要领先的概念，除了在风格形象上提升档次外，更应在核心的产品内涵上确立项目的标杆性和领先型。 抓市场主流客户，先立足区域及周边竞争区域，再抓全市客户，形成对区域外的持续拉动力。第五节：物业发展建议一、产品定位原则 产品类型定位上能够填补市场空白，形成市场的竞争差异性； 产品功能定位上要能拔高项目形象，使本项目在切入市场后能够成为大同84、市高品质居住的代名词； 在项目配套上能够和市政配套互补，以满足社区居民生活便捷为第一原则，同时配套设施的建设能够达到提升项目区域价值的需要； 以泛客户层为对象，锁定城市中坚阶层，对产品类型、功能、面积进行定位； 户型、面积配比上，符合目前大同市的主流居住消费潮流， 产品创新，展示到位，给客户以实实在在的感受；二、产品类型定位花园洋房+叠拼别墅+高层、小高层住宅+商业、教育及医疗配套多产品组合，利用高端产品组合情景花园洋房、叠拼别墅等展示提升项目形象，用高层住宅、商业等实现项目既定利润。三、户型配比户型配比户型面积（平方米）套数配比两房两厅或一厅75-9025%三房二厅或一厅110-12030%85、三房二厅130-14025%四房二厅150-16010%叠拼20010%四、产品功能定位1、花园洋房：项目首推产品也是区域内创新产品，满足中高端客户需求，成功启动，提高项目品质，奠定整体形象。情景花园洋房，介于别墅与普通公寓之间，追求较低的容积率、较高的绿化率、较大的楼间距。低密度、层层退台、入户花园、阳光凸窗，是情景花园洋房对比普通住宅的绝对优势。它能够确保居住者最大程度的捕获阳光、清风，令你在安静、私密、优美的环境中，享受身体和精神的放松。退台情景花园洋房是西洋式建筑理念与中国居住文化的完美结合，充分体现了完美的人居生活梦想。2、叠拼别墅项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质。86、叠拼是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。3、高层、小高层住宅项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现。4、商业、教育及医疗配套 完善生活社区配套，提升社区文化内涵；规模体量的商业也是本项目的另一个利润点。五、项目开发节奏与开发组合本项目发展策略： 启动造势，奠定区域高端形象 销售价格低开高走，后期获取超额利润低开高走的定义： 同类物业价格随推售期，销售价格不断上升87、 通过物业组合来实现整体均价上升图示开发策略启动期发展期成熟期产品组合 以情景花园洋房为主 为丰富物业形态，建立项目价值标杆，设定一定量的叠拼产品 推出一部分高层试探市场，洋房/ 叠拼 与高层比率60：40高层比率增加，洋房/叠拼与高层比例约为40：60区域价值达到顶峰，以高层为主，获取超额利润策略立势、回现回现，获得利润回现，获取超额利润六、社区设计要求本案地处大同市最南端，并非城市发展方向，且项目规模较大，要想占领市场、领先市场，就必须在规划上领先大同，在产品创新上开大同之先河，在景观营造上有大同之未有。同时随着大同城市的改造升级，人们生活水平的提高，对居住的要求也越来越高，也同样需要有这88、么一个高端社区来引领大同的居住潮流；我们引入情景花园洋房、叠拼别墅，是满足大同人民对高品质居住的需求，同样也是为了满足城市发展的需要。体现方式：1、花园洋房层层退台设计，户户有露台，家家能观景，实现每一户均能私享蓝天、花园；2、叠拼实现院落围合式设计，在充分享受高品质居住的同时又能享受庭院式的邻里生活；3、建筑立面，通过中国传统元素和建筑色彩的运用，契合大同文化名城的文化底蕴；4、通过建筑符号的合理放置运用，形成楼盘的可视化。如富有创意建筑符号运用在小区内垃圾箱、指示牌、小区园林规划、建筑外立面等。5、楼盘的生活感和现代感，传达出适合居住适合生活的气质；整体社区人车分流和无噪音的设计，使楼盘更89、人性化，更有居住的舒适性。 6、设计足够的停车位和车库，满足项目作为高端项目对车辆管理的需要。七、社区配套建议做为郊区大盘，对于提升项目品质，社区配套尤为重要， 我们的最终客户群是整个大同的中高端客户；这一客户群无论是家庭还是事业都处于稳定提升发展阶段，因此我们的配套应该是紧密贴近其需求，用高品质的配套来呼应高品质的住宅。项目必须配套： 幼儿园、小学（与知名学校联合办学，打造多维附加值） 体验式健身休闲会所（体现健康、环保社区概念，为业主健康加油充电）项目提升档次的配套： 中庭生活广场（打造成大同唯一的私家社区公园） 社区商业街（体现项目档次和品质）八、项目启动策略1、主流产品低价入市，小步快90、跑，实现快速销售2、以高品质形象立市，实现竞争差异化3、适当控制成本，主要在前期的景观及商业配套展示区上加大投入，通过实景展示打造核心驱动力4、前期树立项目良好口碑，带动销售，同时也带动后续快速开发第五部分 本案项目售价预估一、项目基本资料 占地面积：约1300亩 容积率：2.0 总建面积：约1500000 绿地率：40% 二、售价预估 预估均价4000，预估整体均价3800+形象提升200 预估总销售额=总建面积预估均价=15000004000元/=60，0000，0000元注：预估价格均为保守估计附件一：大同市房地产开发预售条件：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有91、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和建筑节能设计认定书；三、已落实市政公用和公共设施的配套计划；四、完成建筑物主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；五、已在商品房所在地房产行政主管部门办结商品房预售登记，取得商品房预售许可证。附件二：大同开发成本一览（水泉湾龙园）序号收费项目计费基础收费标准征收单位总价元/1一、土地费用亩202万/亩1100二、前期费用2拆迁费用3三通一平104规划设计费占地面积1-3万元/公顷规划院25工程及景观设计费建筑面积高层28.8元/+20元/设计院48.86地质勘探费工程预算测绘院37工程监理费工程预算1.0%监理公司188工程监督费工程预算92、砖混1元/高层1.5元/监督站1.59图纸审查费设计、勘察费设计费13%+勘察费10%图审公司210城市基础设施配套费建筑面积30-70元/建委7011义务教育附加费工程预算5%教育局8512新墙体费建筑面积8元/墙改办013消防设施费建筑面积高层5元/消防支队514电器检验费建筑面积1.5元/1.515文物考古费占地面积3元/平米文物局0.816卫生费占地面积卫生局0.617砂盘监制费美术设计院0.118散装水泥费建筑面积0.8元/商贸局0.819档案资料指导费建筑面积档案馆2.220城市建设垃圾清运建筑面积0.5元/市公用局0.521人防异地建设费建筑面积市人防办122房产交易费建筑面积393、元/产权办323房产测绘费建筑面积住宅1元/产权办24房产出图费套24元/套产权办0.325房产中介服务费套300元/涛326产权登记费套住宅80元/套产权办127地名办10000元/小区民政局0.128招标代理费中标额0.35%招标办529工程交易中心服务费每宗15000元/宗招标办0.530气象局避雷检查费建筑面积1.2元/气象局1.231抗震费建筑面积0.6元/地震局0.632环评报告费环保局三、配套415/33供水增容费新增用水量1500元/吨节水办534热源增容费建筑面积50元/热力公司5035供电工程供电公司3036天然气工程费户2500元/户天然气公司3037小区内配套工程围墙大94、门道路绿化硬化景观30038四、建安费用170039五、管理费用8740六、利息6.3%（年息）18941七、广告2042税收售价*6%267成本合计4046注：本成本一览表依据水泉湾龙园公布的成本，仅为参考。根据大同市政府城中村改造优惠事项，除工程建设费、义务教育基本建设投资费全部收取外，其他的行政事业收费项目、政府基金及经营服务性收费项目免收或者减半收取。附件三：大同市20xx年城市住宅拆迁安置区分区分类价格一、安置方位及新区建设标准市政府决定在市东、西、南、北建设安置新区，分别位于迎宾街东南角、平城街东南角、平城街西南角、迎宾街西南角、东风里两侧、操场城街两侧、御河西岸、迎宾桥南侧、御河95、西路北段(北岳中学东)、南环路南侧、云波里小区、西环路西侧、站东北辰西苑、云冈沟小区。安置新区建设的标准是：基础设施配套(水、电、气、暖配套)、城市功能完善(学校、医疗、购物、公交等功能完善)；生态环境良好(容积率较低，阳光充足，绿地生态良好)；居住品质提升，居住条件明显改善。二、分区分类价格迎宾街东南角安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。平城街东南角安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。平城街西南角安置区：补96、贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。迎宾街西南角安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。东风里两侧安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。操场城街两侧安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。御河西岸安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按297、100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。迎宾桥南侧(庆祥里)安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。御河西路北段(北岳中学东)安置区：补贴价按1100元平方米结算。成本价按2100元平方米结算。政府限价按2800元平方米结算。市场价按3600元平方米结算。南环路南侧安置区：补贴价按900元平方米结算。成本优惠价按1800元平方米结算。政府限价按2600元平方米结算。市场价按3400元平方米结算。云波里安置区：补贴价按900元平方米结算。成本优惠价按1800元平方米98、结算。政府限价按2600元平方米结算。市场价按3400元平方米结算。西环路西侧安置区：补贴价按900元平方米结算。成本优惠价按1800元平方米结算。政府限价按2600元平方米结算。市场价按3400元平方米结算。站东北辰西苑安置区：本区域内被拆迁户就地安置，补贴价按900元平方米结算。古城保护及旧城改造范围内被拆迁户选择在该区域安置的补贴价按600元平方米结算。成本优惠价按1200元平方米结算。政府限价按1800元平方米结算。市场价按2600元平方米结算。云冈沟安置区：补贴价按700元平方米结算。成本价按1500元平方米结算。政府限价按2000元平方米结算。市场价按2500元平方米结算。三、2099、xx年城市住宅拆迁安置区分区分类价格自公布之日起执行。 大同市人民政府 20xx年4月5日附件四：大同市附件四：大同市城市规划区内农村集体土地房屋拆迁安置补偿暂行规定随着城市改造建设步伐的加快，农村集体土地上的拆迁征地安置工作日趋繁重。为了保证城市建设的顺利进行，加快城乡一体化进程，确保拆迁户的合法权益，结合本市实际，特制定本规定。一、拆迁安置补偿原则（一）在本市城市规划区内的农村集体土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置，适用本规定。（二）拆迁安置补偿工作坚持公开、公平、公正，互利双赢，让利于民的原则。（三）在拆迁范围内，凡属于违章建筑及临时建筑物、构筑物，一律无偿拆除。市规划局配合100、，南郊区政府负责拆除。二、拆迁补偿方法及方式（一）补偿办法1、凡在拆迁改造范围内的建筑物、附属物必须经市财政评审中心评审，并出具评审报告，作为拆迁安置补偿的依据。2、被拆迁人宅基地证内的正房等面积置换；附属房屋按评审价格予以货币补偿，要求置换住房的，按新建房屋的成本价补交差价；宅基地证内的其他附属设施，按重置价结合新给予净值补偿，不予安置。宅基地使用证由城建主管部门、国土部门认定；3、附属物包括附属设施、树木和作物。附属设施是指大门、围墙、硬化地面、地窖、水井、禽畜窝圈、棚架、照壁、厕所、有线电视等。4、本规定所称的重置价结合成新的净值补偿价，经评审机构评审，以评审结果为准。5、一户多证得只按101、一个证安置补偿，就高不就低。6、凡在规定期限内自行拆除的拆迁户，按正房面积给予每平方米100元奖励；凡在规定时间内未拆除的各类建筑物、附属物，由所属乡（镇）组织强拆，强拆费用从被拆迁人的补偿费用中扣除。7、原村民住宅该作商业用房的，仍按住宅用房安置补偿，商业手续齐全的也可采取“二折一”（两平方米住宅房折合一平方米商业用房）的方式给予安置补偿。8、属于商业用房且手续齐全的（土地以商业地价出让），实行证内建筑面积与安置商业用房面积1：1安置。9、拆迁范围内手续齐全的农村集体单位，建筑物、构筑物按评审价格予以补偿。10、安置房屋套型建筑面积与安置房屋协议签订的套型建筑面积相差正负3%以内视为设计合理102、，只结算相应差价。11、拆迁住宅房屋搬迁补助标准为：建筑面积30（含30）以下的，支付搬迁补助费300元，超过30的每平方米增加搬迁补助费10元。实行货币补偿的支付一次搬迁补助费，实行安置补偿的按两次支付。12、选择安置补偿的被拆迁人，自行过渡的，支付临时过渡费。房屋建筑面积30（含30）以下的，月支付临时过渡费300元；被拆迁房屋建筑面积超过30的，每平方米支付过渡费10元。过渡期为18-24个月（按实际过渡期结算）。选择货币补偿和拆迁人提供周转房的，不在支付临时过渡费。（二）补偿方式拆迁补偿分安置补偿和货币补偿两种方式。1、安置补偿（1）安置用房由市政府负责选址、建设，并办理相关产权手续，103、减免相关费用。（2）按照“拆一补一”、就近安置的原则安置拆迁户。安置住房全部为多层砖混楼房或高层楼房，并且设计多种户型供拆迁户选择。（3）被拆迁人拆除的住宅面积小于45的，政府以补贴价优惠保障到45；拆迁户仍需要增加安置面积，政府以成本价安置到60。（4）拆迁住宅建筑面积大于60的，可按政府限价增加15安置；拆迁户仍需要增加安置面积，按市场价结算。（5）按照拆迁完成的先后顺序对拆迁户进行排序，排名靠前的优先选择安置楼房的位置与楼层，安置房确定后计算层次差价。2、货币补偿（1）货币补偿金额根据拆迁房的区位、用途、结构形式、建筑面积、装饰装修、建房时间等因素，由市财政评审中心评审确定。（2）住宅房104、屋补偿按宅基地证内房屋及附属物的评审价进行补偿。商业性质房屋补偿按评审价进行补偿。三、道路拓宽改造延伸和道路绿化、园林所占土地，每亩给予5万元的土地补偿。四、被拆迁人在房屋证件上弄虚作假的，一经查实，没收违法所得，并处以一千元以上、一万元以下罚款。五、政府工作人员在拆迁公务中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。六、本规定与以往房屋拆迁有关规定不一致的，按本规定执行。七、御东新区及东小城的拆迁补偿办法另行制定。八、本规定由大同市人民政府负责解释。九、本规定自公布之日起施行。二零零九年二月四日附件五：2008-20xx年大同城中村拆迁公告大同市人105、民政府关于南郊区“城中村”改造建设工程拆迁征地的通告同政发2008l26号为了加快城市改造建设步伐，改善城乡居民人居环境，经市政府研究，决定对具备条件的南郊区xxx乡周家店村、小站村、五里店村和xxx乡永宁村、新泉村、解放村6个村实施“城中村”改造。现将工程建设拆迁征地的有关事宜通告如下：一、拆迁建设项目：xxx乡周家店村、小站村、五里店村和xxx乡永宁村、新泉村、解放村6个村的“城中村”改造建设工程。二、拆迁人：大同市南郊区拆迁工作领导组。委托拆迁人：xxx乡人民政府、xxx乡人民政府。三、项目规划范围：l.周家店村：东至振兴街居住小区、市政管理处，南至南环路，西至现状铁路专用线，北至大庆路106、都市旺角区、解放村。一期拆迁范围：东至振兴街居住小区、市政管理处，南至南环路，西至周家店村旧村委会、水塔街，北至周家店村中街。2.小站村：东至装甲旅外墙，南至同云路，西至烽火台下，北至高灌渠。一期拆迁范围：东至张日正东墙，南至张继才、张金、张月红、关占明南墙，西至崔三三西墙，北至高灌渠。3.五里店村：东至宋庄村用地及铁路用地，南至同云路，西至矿业公司用地，北至规划路。一期拆迁范围：控规24米路以西，旧同云路以北，矿业运输公司以东，拥军路以南。4.永宁村：分东西两个地块。东地块东至水泥厂家属楼、皮件厂等已建住宅楼，南邻新开西二路，西邻西环路，北邻整流器厂、市政工程公司。西地块东至西环路，南至新107、开西二路延伸段，西至和平村用地，北至变压器厂。5.新泉村：东至御河西路，南至东郊污水处理厂，西至规划路(九中东侧延伸段)，北至南环路及已建住宅楼。6.解放村：东至庆周路，南至周家店村边，西至农行家属楼，北至五交化用地。四、项目拆迁时间：周家店村：2008年10月16日11月6日；小站村：2008年10月16日10月21日；五里店村：2008年11月1日11月20日；永宁村：2008年10月16日12月15日；新泉村：2008年10月16日12月16日；解放村：2008年l0月16日11月16日。五、上述范围内所有无规划许可证、土地使用证的建筑物、构筑物一律无偿拆除，其他有证建筑按照相关的补偿标108、准给予合理补偿。六、“城中村”改造工程要严格按照市政府批准的规划实施，留足道路和绿化用地，并且只限于对旧村改造，不得新占用土地。七、自南郊区人民政府2008年6月3日发布关于严厉查处违法用地违法建设紧急通告之日起，任何单位、个人、村民的一切新、扩、改建行为均不予补偿，造成的损失自负。八、上述范围内的建筑物、构筑物及土地所有者、使用者，要按规定日期携带有效证件到所属村委会进行登记、核实、确认，并在规定的期限内自行拆除；逾期未拆除的，依法实施强拆，所发生的费用由被拆迁者承担。九、各有关单位、个人要顾全大局，服从“城中村”改造建设工程的需要，积极主动配合拆迁工作，确保工程顺利实施。 2008年10月109、15日大同市人民政府关于南郊区xxx乡xxx村“城中村”改造建设工程拆迁征地的通告为了加快城市改造建设步伐，改善城乡居民人居环境，经市政府研究决定，对具备条件的南郊区xxx乡xxx村实施“城中村”改造。现将工程建设拆迁征地的有关事宜通告如下：一、拆迁建设项目：xxx乡xxx村“城中村”改造建设工程。二、拆迁人：大同市南郊区拆迁工作领导组委托拆迁人：xxx乡人民政府三、项目规划范围：东邻已建平房，南邻市木材二公司，西邻下皇庄村用地，北邻京原迎宾馆。四、项目拆迁时间：20xx年3月11日20xx年4月5日。五、上述范围内所有无规划许可证、土地使用证的建筑物、构筑物一律无偿拆除，其他有证建筑按照相关110、的补偿标准给予合理补偿。六、“城中村”改造工程要严格按照市政府批准的规划实施，并留足道路和绿化用地。七、自南郊区人民政府2008年6月3日发布关于严厉查处违法用地违法建设紧急通告之日起，任何单位、个人、村民的一切新、扩、改建行为均不予补偿，造成的损失自负。八、上述范围内的建筑物、构筑物及土地所有者、使用者，要按规定日期携带有效证件到所属村委会进行登记、核实、确认，并在规定的期限内自行拆除；逾期未拆除的，依法实施强拆，所发生的费用由被拆迁者承担。九、各有关单位、个人要顾全大局，服从“城中村”改造建设工程的需要，积极主动配合拆迁工作，确保工程顺利实施。 20xx年3月10日大同市人民政府关于南郊区111、xxx乡xxx村“城中村”改造建设工程拆迁征地的通告同政发50号为了加快城市改造建设步伐，改善城乡居民居住环境，经市政府研究，决定对南郊区xxx乡xxx村实施“城中村”改造，现将工程建设拆迁征地的有关事宜通告如下：一、拆迁建设项目：xxx村“城中村”改造建设工程。二、拆迁人：大同市南郊区拆迁工作领导组。委托拆迁人：xxx乡人民政府。三、项目规划范围：1.南环路北侧：东邻规划路、已建住宅楼；南邻南环路；西邻规划路、干休所；北邻向阳西街、干休所、已建住宅楼。2.工农路东侧：东邻城市改造房安置房用地；南邻24米规划路；西邻工农路；北邻九洲俱乐部。四、项目拆迁时间：南环路北侧：20xx年3月16日5月112、15日。工农路东侧：20xx年6月16日8月15日。五、上述范围内所有无规划许可证、土地使用证的建筑物、构筑物一律无偿拆除，其他有证建筑按照相关的补偿标准给予合理的补偿。六、“城中村”建造工程要严格按照市政府批准的规划实施，留足道路和绿化用地。七、自南郊区人民政府2008年6月3日发布关于严厉查处违法用地违法建设紧急通告之日起，任何单位、个人、村民的一切新、扩、改建行为均不予补偿，造成的损失自负。八、上述范围内的建筑物、构筑物及土地所有者、使用者，要按规定日期携带有效证件到所属村委会进行登记、核实、确认，并在规定的期限内自行拆除；逾期未拆除的，依法实施强拆，所发生的费用由被拆迁者承担。九、各有关单位、个人要顾全大局，服从“城中村”改造建设工程的需要，积极主动配合拆迁工作，确保工程顺利实施。 20xx年3月13日