1、深圳市工业区城中村改造中高档楼盘项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、工程概况5二、项目总论5（一）项目背景5（二）项目建设的必要性8（三）项目建设的可行性13（四）项目建设进度21三、项目投资环境和市场研究22（一）市2、场宏观背景22（二）宝安区房地产的发展及前景32四、项目分析52（一）地块解析52（二）项目SWOT分析53（三）项目评价58五、项目定位及项目评估58（一）项目定位58（二）规划条件59（三）价格定位60六、经济分析62（一）项目开发建设进度安排62（二）投资估算与资金筹措621.项目总投资估算62（三）销售及经营收入测定66（四）财务与敏感性分析67七、可行性研究结论与建议69（一）本项目的结论性意见69（二）项目风险及防范建议70一、工程概况 （一）工程名称：某工业区改造工程（二）工程地点：位于深圳市 （三）建设单位：某房地产开发股份有限公司（四）工程规模：本工程拟由五栋住宅、地下室、幼3、儿园和会所组成，其中1、2、5栋楼层高度均为15层；第1栋的一、二层为会所；3、4栋为16层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为67200平方米，其中：住宅64200平方米，商业1000平方米，公建配套2000平方米，地下室一层建筑面积为5000平方米，停车位580个。二、项目总论（一）项目背景1.项目开发土地情况本项目位于深圳，背靠大自然山脉，既可分享两区的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从高速出口仅需5分钟车程即可到达，与XX集团、XX汽车城毗邻，距XX大街约5000米，周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。本项目地块来源为工业区用地。目前地块上有8栋工业厂房4、和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。土地使用权人为XX实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块目前已列入到宝安区xx“专项改造规划”的近期规划中。本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入宝安区城中村改造计划的要求。随着深圳国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不5、再适应这造城市的发展，要求严格控制工业用地的发展，并对规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。2.研究工作依据（1）国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数；（2）建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；（3）深圳发展计划局文件发布的深圳市发展计划局文件件；（4）深圳市城中村(旧村)改造暂行规定；（5）中共深圳市委深圳市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定；（6）国家有关部委和深圳市政府颁布的6、关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；（7）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；（8）开发商提供的有关本项目的资料。本项目开发地块相对位置及形状图3.项目开发意向本项目地块来源为工业区用地，土地使用权人为xx实业股份有限公司，本项目土地使用年限为70年。据xx房地产开发股份有限公司与xx实业股份有限公司的合作开发项目协商初步交换意见：由xx实业股份有限公司出让土地使用权，xx房地产开发股份有限公司提供全部开发建设资金。小区开发建设全貌图（二）项目建设的必要性1.城中村改造有利于调整产业结构，改善城市生态环境深圳市城中村(旧村)改造暂行规定指出，城中村改造坚持规划先行、整体开发、7、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。城中村（旧村）改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐深圳、效益深圳为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。目前，推进城中村（旧村）改造的工作已全面展开，城中村（旧村）改造的工作应按照“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”的要求，稳妥推进已8、启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。2.城中村改造符合深圳市环境保护的要求深圳经济特区环境保护条例指出，在城市住宅区、居民集中区、文化教育区及其他需要特殊保护的区域，禁止设立产生污染的工业项目，严格控制宾馆、酒楼以及其他产生污染的项目或设施的建设。本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金、电路板及模具等，这些企业在加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声，从而对周围环境造成比较严重的污染，而解决这一问题最彻底、最有效的办法是对这些9、污染企业进行搬迁。本项目的建设，将拆除原有的工业厂房，并对该地块进行合理的规划，大大改善周围的环境条件，增加绿化覆盖率，从而满足了环境保护的要求。3.城中村改造是加强环境保护、建设生态市的要求为全面落实科学发展观，加快建设和谐深圳效益深圳和国际化城市、国家创新型城市，根据国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（国发和第六次全国环境保护大会精神，我市须加强环境保护建设生态城市。（1）建设生态市的重要性和紧迫性。深圳经济特区建立以来，历届市委、市政府高度重视环境保护工作，在经济社会高速发展的同时，我市环境保护工作不断加强，生态环境质量总体保持良好，环境污染和生态破坏势头基本得到遏制，并获得了“10、国家环境保护模范城市”、“全球环境500 佳”等荣誉，为建设可持续发展的生态市奠定了良好的基础。但是，短时间高强度的开发建设，使其他城市分阶段缓释出来的资源环境问题，在深圳集中显现，资源环境对于经济社会发展的瓶颈制约不断加剧，“四个难以为继”的矛盾日益突出。深圳要在新世纪新阶段实现新的更大发展，就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。生态市是以系统生态学理念为指导的一种理想城市发展模式。它通过综合协调城市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发展、资源能源高效利用、生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此，11、在进一步巩固和深化“国家环境保护模范城市”创建成果的基础上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新的发展时期的更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服“四个难以为继”，实现和谐深圳效益深圳发展目标的必然选择。各级党委、政府必须站在全局的高度和事关深圳长远发展的战略高度，充分认识到深圳建设生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。（2）建设生态市的总体要求和基本原则。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为动力，坚持经济建设与生态建设12、同步、经济发展与环境保护并重、经济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系、自然宜居的生态环境体系、和谐友好的生态文化体系、权责明晰的生态环境执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长、促进社会和谐的新局面，把深圳建设成为充满活力的可持续发展生态市。在实际工作中应把握好以下几项原则：坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社会发展。坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权益13、，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划、有层次地推进生态市建设。着力推进特区外环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发展。坚持机制创新。突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长效机制。严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性、整体性。大力推进区域、部门和社会等多种资源的优化配置，建立统一、协调、高效的环境监管体系。（3）建设生态市的工作目标。到本年度，全市生态环境质量得到明显改善，资源利用效率显著提高，生态环境恶化的趋势得到根本遏制，城区内重点河流消除劣类水体，主要污染物排放总量得到有效控14、制，城市的生态格局不断完善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。环保投资占GDP 比重达到3 以上；单位GDP 能耗控制在0.531 吨标煤万元以下，单位GDP 水耗控制在27m3 万元以下；环境保护基础设施配套完善，城市污水集中处理率达到80 以上，污水回用率达到20 以上；生活垃圾无害化处理率达到95 以上，危险废物处理处置率达到100 % ；二氧化硫和化学需氧量排放总量在2005 年基础上削减20 。到2020 年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态环境质量明显改善，全面建成生态市。（4）按环境容量优化区域布局。实施 深圳生态市建设规划，将全市划分为重点保护区、控制开发区和15、优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入和排放标准。除法律、法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发建设除道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园四类项目以外的项目，逐步恢复和提升生态功能；在控制开发区内，严格控制土地开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位的产业发展；在优化开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济效益。落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解到各区、各街道，分配到排污单位。深圳经济特区建设三十余载，市民盼望已久的“特区外扩”愿望终成现实，按深圳市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围内，绝不允许新建具有环境污染的项目，对原16、有的环境污染的项目，应限期改造，并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这一要求。综上所述，城中村改造有利于调整产业结构、改善城市生态环境，符合深圳市环境保护的要求，是深圳市加强环境保护、建设生态市的要求。因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理的规划及建设是很有必要的。（三）项目建设的可行性1.符合列入深圳市城中村改造计划的要求根据深圳市城中村(旧村)改造暂行规定，城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：（1）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；（2）村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；（3）村内存在环境污染、治安恶化17、等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；（4）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；（5）因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。城中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金、电路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声等污染，存在环境污染，且城中村内股份合作企业要求进行改造，因此该项目符合列入深圳市各区城中村改造计划的要求。2.该项目的建设符合深圳市城中村改造的政策要求深圳市城中村(旧村)改造暂行规定第四条指出，鼓励国内外有实18、力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。第十一条指出，城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件：（一）开发建设项目符合城市规划的有关要求；（二）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；（三）增加绿地面积、完善公共基础设施；（四）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。 该城中村改造项目已包含在宝安区xx改造专项规划中。该项目的建设将消除现有的工业生产污染，明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生19、活环境。可增加绿地面积和公共开敞空间，完善公共基础设施。同时可对拆迁补偿问题进行妥善处理。因此该项目的建设完全能满足以上四条要求。3.该项目的建设符合产业优惠政策特区内外各区提出城中村（旧村）改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10，并且最大不超过3000平方米。深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法规定：第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村（旧村）改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入，全面推进全市的城中村（旧村）改造。第20、七条 市城改扶持资金主要用于：（一）城中村（旧村）综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施，改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设施等；（二）市领导小组确定的其他事项。4.城中村改造是开发商获得建设用地的一条重要途径城中村改造拉升土地供应。除了政府公开出让的土地供应外，另一条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。近年来由于可用于开发的土地量日渐减少，政府计划供应的商品房用地也就自然少了，因此房地产用地的开发对于城中村的改造寄予了厚望。根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公21、共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。以平均数计算，2010年全市年内由城中村改造可获得约178万平方米的用地，按照深圳市房地产项目容积率平均数3计算，将会有500万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。包括万科、金地等企业在内的很多开发商都开始介入了深圳的城中村改造。金地的渔农村城中村改造项目取得成功后，又成功签约建筑面积逾80万平方米的岗厦旧改项目，如此很好地缓解了商品房用地供应的矛盾。在未来几年之内，旧城改造将会成为深圳城市建设的重头戏，是深圳新增土地的重要来源，将提供约有10年的供应量，大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。5.本项目用地拆迁补偿问题能够妥善22、解决本项目属于城中村改造项目，作为城中村改造项目，其最头痛的问题之一就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。（1）解决拆迁补偿问题的原则：在充分调查的基础上通过协商的办法解决；双方应本着互惠互利的原则；遵守国家及深圳市有关拆迁补偿的规定；按照市场规律确定补偿价格；保证原业主的根本利益得到有效的落实（包括每月有不低于110万元的房产出租收入）。（2）拆迁补偿问题的解决方案：本项目地块来源为工业区用地。目前地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。土地使用权人为XX实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块已列入XX村改23、造专项规划的远期规划中。根据现场调查及目前房地产市场行情，现提出如下两个解决方案以供选择。方案一：以建筑面积1赔1.2的方式现行宝安区旧村改造项目拆迁补偿标准：赔偿率1：1，由房地产开发商给业主一次性补偿龙岗区大工业区片区新建标准厂房及配套设施，总建筑面积51600平方米，并负责相关补偿。即由xx实业股份有限公司出让该地块土地使用权；由开发商在龙岗区大工业区片区内购置土地，并负责标准厂房建设后移交xx实业股份有限公司，并负责补偿搬迁进程中业主损失的每月不低于110万元的房产出租收入。要求新建标准厂房水、电、燃气、电信等基础配套设施齐全，道路通畅，绿化率20%，0.8容积率3。方案二：由XX实业24、股份有限公司及房地产开发商共同开发该地块的房地产，XX实业股份有限公司负责出让土地使用权，房地产开发商负责提供全部开发建设资金。所开发的商品房按三七分成，即xx实业股份有限公司得三成商品房，房地产开发商得七成商品房。若容积率按3.2计最终以政府的批文为准，则所开发的商品房总建筑面积约为67200平方米，XX实业股份有限公司可得到20160平方米的商品房（其中包括1000平方米的商铺）。对以上两方案技术经济指标的分析：技术经济指标方案一方案二备注业主对商品房获得情况可获得51600平方米的新建标准工业厂房。可得到20160平方米的住宅商品房（其中包括1000平方米的商铺）根据深圳市房地产发展趋势25、，住宅楼的升值潜力更大。业主获得的经济利益（元）每月可得租金51600*12=619200元如出租每月可得租金19160*50+1000*180=1138000元住宅楼在关内更易出租。开发商土地使用成本(万元)（1）建设厂房价格5.16*(2000+2000)=20640(万元) （2）建设期厂房租金补偿110*24=2640(万元) （3）地价补差（交国家）2.1*(3.2-2.5)*2200=3234(万元) 合计：20640+2640+3234=26514 (万元) （1）移交业主的商品房价值19160*1.1168+1000*4=25397 (万元) （2）建设期厂房租金补偿110*226、4=2640(万元) （3）地价补差（交国家）2.1*(3.2-2.5)*2200=3234 (万元) 合计：25397+2640+3234=3127（万元） 方案一：在xx购地建厂房，楼面价格按2000元/平方米计，建筑成本按2000元/平方米计。方案二：按移交业主的商品房价值计。从以上分析可知，从地块业主利益出发，方案二较方案一更有利。根据深圳市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大，且住宅楼容易出租。这正好满足地块业主更愿获得稳定而长远的利益的需求。故这种补偿方式可能更易让业主接受，因此本报告推荐方案二。6.符合宝安区规划的要求严格控制工业用地的发展，对于规划转型的工业区，应进一步制定详细27、的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市较外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与城市发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。该片区的功能定位是：以居住为主，集居住、公共设施等功能齐全的综合性片区。7.符合XX村改造专项规划的要求现状xx用地，属于改造政策不明朗的新旧村地区，规划主要用途为居住用地，规划指标仅作为研究配套需求和规划主管部门内部管理的参考性指标；近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的目的。宝安区xx改造专项规划将本项目地块定义为近期改造区：【特征】现状建筑整体28、质量较差，布局参差不齐，产业用地与周边发展很不协调，工业区对周边环境影响较大（详见下页插图）。【策略】规划针对本区域未来发展的需要，市镇产业结构发展的特点和城市发展要求，提出如下两种方案：方案一：本地块位于xx街道商业地段较近，暂时保留；由于此地块规模较小，且又对周边污染较大，环保设施投入较大，远期再考虑进行产业升级换代，以无污染，科技含量较高的产业为主，完善产业功能，同时加强服务配套设施、综合环境整治及环保力度，减少对周边环境的影响。方案二：在充分考虑市镇功能及周边环境要求的情况下，根据城镇发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改造成居住生活区，同时加强周边配套设施建设。由于方案一需要大量29、投入，且从城镇环境及经济发展的总体布局来看，这种做法非长久之计。而方案二则根据城镇发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改造为居住生活区，同时加强周边配套设施建设。因此从长远布局和整体利益来看，是较为合理的。综上所述，本项目的建设符合列入深圳市城中村改造计划的要求，符合深圳市城中村改造的政策要求，符合宝安区规划的要求，符合宝安区xx旧改专项规划的要求，符合产业优惠政策。同时，城中村改造又是开发商获得建设用地的一条重要途径，本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决。因此本项目的建设是可行的。（四）项目建设进度序号工作内容需要时间1拆迁工作4个月2前期工作（包括立项、设计、招标等）6个月3土方及基础230、个月4土建结构9个月5装饰装修及配套工程3个月6共计24个月目前项目用地正在紧张有序的洽谈过程中，项目用地的开发合作成功签约后，执行如上“项目建设进度表”的进度计划，计划总工期为24个月。三、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境经济复苏渐入轨道，经历不平凡的2009年后,中国经济在2010年可能会伴有温和的通胀，但不会面临恶性的通胀压力，2009年GDP增长为8.4%，本年度经济增长预期将稳定在9%-10%的区间范围内,并且经济增长的动力和结构也将更为平衡。总体而言,尽管外部经济的二次探底危险仍然存在,但中国经济的结构转型和刺激政策将并行不悖,推动中国经济进一步稳定增长。231、010年中国经济增长主要的动力源自经济增长动力的平衡以及多方因素的改善。预计2010年全年房地产投资将会加速,这将有助于部分抵消预期中由于2009年的基数较高而出现的基础设施投资的减速。而随着消费者信心和就业情况的改善,2010年全年私人消费有望持续稳定增长。2009年经济增长的两大引擎房地产投资和出口将为第四季度及2010年经济增长提供坚强后盾;同时人口结构提升消费成为新亮点。尽管2010年经济增速不会大幅冲高,但有望改变2009上半年单纯依赖基建投资拉动的状态,结构更为合理和均衡结构性调整逐步推进,投资的贡献下降;出口明显好转;消费稳步上升,促内需更注重拉动消费,尤其是居民消费。合理安排232、010年新增建设用地计划。加强房地产市场土地供应调控。加快编制2010-2011年保障性住房用地供应计划，确保保障性住房用地。提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地。开展出让合同专项清理，加大闲置土地处置力度，开展对囤地炒地等违规行为的专项整治。限制新开项目土地审批指标。消化现有土地资源。控制土地供应总量，按照市场配置的方式调整土地结构，促进产业结构优化，倒逼节约集约用地，今年在建项目、续建项目压力很大，加上推进民生工程，用地指标很紧。今年在建项目、续建项目压力很大，加上推进民生工程在第一位，而是把“调结构”放在第一位。从今年上半年来看， 国家宏观调控取得33、了明显的成效，房地产投资增长速度下降，新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下降的情况。投机性购房得到有效控制，房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降。商品房销售增长继续高于竣工增长，商品房空置面积进一步减少。 但值得关注的是，政府“打压”房价，是为了抑制房价上涨过快（即指价格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上涨，所以房地产价格仍然保持了持续稳定的小幅上涨的趋势，在部分城市和地区，房价上涨的幅度超过了当地国民经济增长速度。 2.深圳市投资宏观背景（1）深圳市经济发展状况2010年，我市加快推进34、发展方式转变和结构调整，全市经济继续保持回升向好态势，国民经济健康平稳增长。初步核算，上半年全市生产总值4215.57亿元，比上年同期增长11.6%。其中第一次产业增加值2.95亿元，下降15.9%；第二次产业增加值1953.43亿元，增长13.0%；第三次产业增加值2259.19亿元，增长10.4%。三次产业结构由上年底的0.1：46.7：53.2发展为0.1：46.3：53.6，第三次产业所占比重进一步提高0.4个百分点。 上半年全市规模以上（下同）工业增加值1769.67亿元，比上年同期（下同）增长12.8%，比1-4月份加快1.0个百分点，比上年同期提高8.2个百分点。 从企业经济类型35、看，受外部需求回暖，出口回升带动，占全市工业增加值比重为53.6%的外商及港澳台投资企业增加值948.19亿元，增长10.4%，比上年同期提高9.2个百分点。国有企业增加值83.27亿元，增长16.4%，比上年同期提高10.4个百分点；股份制企业增加值714.15亿元，增长15.3%，比上年同期提高4.1个百分点。从行业看，第一大行业通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值898.00亿元，增长16.1%，比1-5月份提高2.0个百分点，比上年同期提高10.0个百分点，占工业增加值比重进一步上升为50.7%。 上半年全社会固定资产完成投资727.25亿元，增长11.1%。其中，基本建设投资436、40.15亿元，增长6.7%；房地产开发投资205.71亿元，增长16.8%；更新改造投资60.33亿元，增长18.1；其他投资21.05亿元，增长41.7%。 上半年全市货运量11550.85万吨，增长18.0%；货物周转量752.59亿吨公里，增长49.7%，分别比上年同期提高11.0和49.6个百分点。全市客运量7.43亿人，增长5.3%；旅客周转量294.32亿人公里，增长19.0%。机场货邮吞吐量37.81万吨，增长41.0%；机场旅客吞吐量1318.30万人次，增长11.1%。 上半年深圳港港口货物吞吐量10699.64万吨，增长22.0%，其中港口集装箱吞吐量1045.65万标箱37、，增长29.4%，分别比上年同期提高38.9和50.1个百分点。 上半年全市消费品零售总额1403.49亿元，增长16.1%。在十大类商品销售中，除服装鞋帽针织类下降，其余均不同程度增长。其中，增长较快的主要是：金银珠宝类增长57.9%；汽车类增长55.6%；家用电器和音响器材类增长47.3%；通讯器材类增长38.8%；体育娱乐用品类增长30.9%。 上半年全市进出口总额1452.24亿美元，增长27.5%。其中出口总额838.43亿美元，增长21.8%；进口总额613.81亿美元，增长36.2%。从环比看，全市出口有所回落，6月份出口总额比5月份下降0.7%。 上半年全市地方财政一般预算收入38、573.95亿元，增长15.5%；地方财政一般预算支出552.81亿元，增长32.8%。 6月末国内金融机构人民币存款余额18816.47亿元，比年初增长11.1%；国内金融机构人民币贷款余额13155.88亿元，比年初增长12.1%。 6月份，居民消费价格同比上升3.8%，上半年居民消费价格同比上升2.6%，涨幅比1-5月份提高0.2个百分点。 小结：各项经济指标显示年内深圳市经济仍处良好运行状态；社会消费品零售总额的高速增长表明人民的消费能力得到了进一步提高，必将刺激人民对如商品房等大件消费品的需求。（2）深圳市人口及特点深圳是一个典型的移民城市，最新数据显示，深圳目前人口已超1400万人39、，其中户籍人口200多万，到去年底常住人口数已超过846万人。深圳城市人口急剧增长，每年增长人口平均超过一百万。深圳是一个新兴的年轻城市，外来人口占绝大比例，居住人口分别来自全国各地，同时也有小部分外籍人口，具有年龄结构轻，受文化教育的程度高的特征，有比较容易接受新事物，追求新颖、时尚的高品质生活的特点。（3）深圳市房地产市场状况市场现状综述为稳定房价,抑制房价过快上涨,中央及地方出台一系列的调控政策,分别从金融、土地、税收政策等方面全方位调控房地产市场，深圳房价上涨过快的势头有所抑制，涨幅逐渐回落。但由于深圳房地产市场需求旺盛，而土地供应偏紧的格局难于改变，房价回落实属短期现象，从深圳国际化40、都市建设进程和经济发展的长远观点看，房价的持续攀升是必然的趋势。2009年，在08年实施的一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了楼市持续回暖继而转为一片繁荣和火爆，过去的2009年深圳楼市或多或少出乎人们的意料。对于未来深圳房地产市场形势，从国家政策层面看，普通商品住房项目资本金比例从原来的35%下调到20%，这对于缓解开发企业，特别是中小开发企业的资金困境，激励住房开发投资和平抑未来住房价格具有积极意义。预计未来商品住房开发投资、新开工面积和竣工面积同比将继续回升，环比上涨还将持续。从深圳本地来看，继珠三角改革41、发展规划纲要通过并实施后，深圳市综合配套改革总体方案于前不久顺利获批。该方案确立了深圳“深港五大中心”的地位，而“特区版图扩展”的方案也已上报中央。加之2010年“大运会”的即将来临，一系列区域发展规划对解决深圳特区土地资源瓶颈约束和提升特区外房地产品质具有战略性意义。受此的影响，长远来看：未来深圳房地产行业价值和开发商投资积极性都将有所提升，居民住房消费也将保持稳定增长，并继续向宝安、龙岗等区域有效分流。近期来看：从需求量上讲，2010年深圳楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，2010年楼市进行结构性调整在所难免。2010年会适当回落，重新寻找合理价格的支撑42、。我们认为2010年应该是中国房价的“维稳年”，遏制房价快速上涨的相关举措和方向不会改变，而处于“维稳”的需要，政府亦不会出现“扼杀”房价的实质举措。2010年，将是一个以自住需求为主导，价格平稳，成交平淡的年份。如果能提高工资标准，结合城中村改造，房租会有一定幅度的增长。普通高层住宅是商品房普通住宅的重要组成部分，是中低消费群体主要选择的楼盘。往年在售的普通商品房高层住宅楼盘比较多，分布广，关外比较集中于宝安、龙岗、布吉、龙华等片区，还有部分是处于关口的，另外还有小部分是分布在罗湖、福田、南山、和蛇口等片区，这些楼盘位于特区内，价位比较高。高档住宅房销售价格比较高，深圳今后别墅的开发将越来越43、少，其大部分都具备天然景观，是人居的好环境，而且建造水平比较高，价位高，很热销。另外，高档公寓销售价格高于同期普通多、高层住宅的同比涨幅、低于同期别墅的涨幅，涨势基本企稳。深圳的高档住宅价格高而且畅销，主要是受新政“90平方米以下的中小户型要占开发总量的70%”影响。随着宏观调控政策实施，高档房价高企势头得到控制，随着时间推移，部分翘尾因素减弱，高档住宅的涨幅明显趋缓。新建商品房非住宅，写字楼基本集中于市中心区，位置好，投资者一致看好，需求持续增长，价格高开高走;二是深圳经济发展的强大后劲和政府的大力规划促进写字楼市场的繁荣发展，不少国际知名公司进驻市中心区，增加写字楼的有效需求;三是写字楼是44、比较稳健的投资品种。从2007年国家特别加强对住宅市场的宏观调控后，部分投资者转向非住宅市场，促使非住宅物业的迅速发展，写字楼的畅销是其中之一。商业娱乐用房是新建商品房非住宅的重要组成部分，由于受宏观调控的影响，部分住宅物业的投资者涌向商业娱乐用房市场，需求增加，快速拉升价格，在售的商业娱乐用房分布比较广，关内外都有，关内推出的商业娱乐用房，价位已经很高，但大部分都比较畅销，关外的商业娱乐用房销售价格随着住宅价格上涨也不断攀升，主要是伴随深圳经济的稳步发展，人口迅速增长，投资者对深圳的商业市场前景看好。从入市新盘的区域和各行政区的推盘量来看，深圳房地产开发的主战场依然集中在关外，二线关外入市的45、新盘数量占到入市新盘总数的60%左右，超过关内四区的总和。通过上述分析可以看出，在土地资源有限的深圳房地产市场，住宅供应日益减少，相信在未来住宅的供应将会更加有限。由于深圳关内房地产市场的逐步发展成熟，关外占有住宅开发的很大份额，关外已成为房地产市场开发的主战场。市场供应分析据搜房网房源中心统计， 2010年下半年深圳计划开盘项目60个，比上半年的39个开盘量增长35%。其中纯新盘开盘47个，老项目后期开盘13个。其中宝安预20个、龙岗14个，两区放量急剧增加，南山、福田、罗湖、盐田的放量缓慢增加，计划开盘均价略有下降，但80%以上楼盘价格待定从目前公开的数据来看，上半年上市公司并未减缓工程进46、度或停工，所以到下半年新房供给量会比较大，所以预计下半年深圳的房价将出现松动。业内人士认为，房地产现在还是卖方市场，新盘的推出节奏是掌握在开发商手中的，开发商有各种办法决定推盘的进度。另外，房地产市场并不是按供求关系来决定价格的，因为房地产有着很强的投机属性。所以，对房价起决定性作用的因素不是新房的供应量，而仍然是房地产的调控政策。市场需求分析深圳共成交新房126.9万平方米，同比减少62010年深圳经济持续保持回升向好的态势，主要经济指标平稳增长，较好地完成年初预定的各项目标。房地产开发投资16345亿元，增长12.3%，虽然2010年上半年成多，上半年住宅市场从暖春走向冰夏，土地市场也由暖47、转冷，但是由于深圳可供开发的土地资源十分有限，上半年公开出让的土地资源甚少，土地资源的紧缺，已成为制约深圳高速发展的房地产的一大重要瓶颈。又加上，从现在起开发需24个月时间。所以，综观全局，房地产市场的前景是乐观的。价格分析2010年上半年是楼市调控的高压期，一系列打压政策的密集出台，特别是有史上最严之称的“国十条”出台后，效果立竿见影，成交量暴减，房价疯涨的势头也得到遏制，并出现回落的苗头，但与去年同期相比，房价仍然相当高。根据深圳房地产信息网的监测，2010年上半年深圳住宅的成交均价大致呈先攀升后回落之势，特别是在“国十条”出台后，新房成交均价下跌明显，6月份的成交均价已跌至16970元/48、平方米，较2月份的峰值（24195元/平方米）下降7225元/平方米，降幅接近30，需要说明的是，房价的回落大部分的原因是缘于成交结构的变动，即成交物业逐渐低端化、低价格，另一方面，新政带来的“特价房”也是导致房价回落的原因之一。虚高的房价，吸引了部份的投资客，特别是豪宅市场，他们总是希望能高价出手，获取可观的利益，投资客的手中往往握有好几套物业，在房源有限的深圳市场上，不少自住型买家的需求反而不能得到满足，这就进一步加剧了供求不平衡的矛盾。这种矛盾的加深，也进一步刺激了深圳的楼市，加剧了房价的上涨，未来深圳楼市价格必然稳中有升。客户群体分析根据市调得知，深圳住宅市场的客群主要有以下三大类：居49、家型置业者此类置业者购房的目的是为了自住，因此他们倾向于购买配套比较齐的大型社区，大型社区里的二房、三房是他们青睐的物业类型。过渡型置业者这一类客户群大多购买小户型项目，他们大多比较年轻，希望能筹足首期款供房，受到经济制约，这类人群往往比较看好关外小区，他们购房虽然也是用于自住，但当条件成熟、有了充裕的经济时，可能变卖该房，或用于出租。投资客近两年，房价的飞速增长，吸引了不少逐利的投资客的关注。他们一般都是再次置业，都有较高且稳定的收入，或者原有一定的投资资本，他们置业的目的多数是为了转手卖出赚取差额利润。此类置业者大多钟情于豪宅和小户型项目。投资豪宅的置业者一般是短线投资，而购买小户型的投资50、客多是长线投资，目的是为了获取稳定的租金回报。（4）深圳市房地产市场发展趋势的基本判断目前，深圳市已经成为全国第一个没有农村的城市，特区内外统一规划建设标准，将加快宝安、龙岗两区的城市化步伐，给深圳房地产注入新的活力。市区土地资源希缺，只有靠旧村改造来弥补，而目前旧改项目操作起来较为繁琐，时间较长，难于解决土地的急需问题，而关外的宝安、龙岗两区尚有较多待开发利用的土地，由此可以看出，今后几年关外两区必将成为深圳市房地产的主战场。随着深圳经济的持续发展，外来就业人口的增加，城市基础设施建设的加快，土地的逐渐减少，深圳市未来几年对商品房的需求仍然趋旺，商品房价格总体上仍将维持一个稳步的上升势头，深51、圳市房地产有着平稳发展的良好前景。（二）宝安区房地产的发展及前景1.宝安区概况宝安区位于深圳市西北部，全区总面积713平方公里，海岸线长30.62公里，宝安历史源远流长，是岭南重要的文化名城之一，也是著名的侨乡，现有各类人口总和超过500万人。深圳市的前身就是广东省宝安县。1979年，中国改革开放的序幕从这里拉开。1980年，深圳经济特区正式成立。1982年，国务院批准恢复宝安县建制。1992年，撤县建区，将宝安县分设为宝安、龙岗两个行政区，宝安区于1993年元旦正式挂牌。宝安在中国改革开放历史进程中扮演过重要角色，如1983年7月8日，新中国第一家股份制企业宝安县联合投资公司向社会公开发行了52、新中国第一张股票，打破了“股票是资本主义的专利”的旧观念，成为中国证券市场的先行者。宝安2005年全面实现城市化，城市基础设施建设日趋完善，交通四通八达，海、陆、空多功能立体交通网络基本形成。2007年5月，深圳市委市政府作出了设立光明新区的决定，原宝安的公明、光明2个街道的经济社会事务纳入光明新区管理。宝安经济发达，是深圳的经济大区和经济强区，也是未来现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心，正建设成为深圳市高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。2.宝安区房地产市场发展形势 （1）供需分析2010年宝安区推盘情况：第一，2010年宝安区新推楼盘概况从今年7月1日53、起，深圳将正式扩容，关外的宝安区也从此纳入特区范畴，由于土地资源紧缺（特别是关内），关外已成今后房地产的主战场，宝安区目前的新盘主要集中在宝安中心区和龙华新城，房价在20000上下，从房价走势来看，龙华新城与宝安中心区的房价大致相仿。具体推盘情况罗列如下：楼盘名称：花样年花郡（宝安中心区）开发商：深圳市花样年投资发展有限公司项目位置：宝安区宝安大道与玉律路交汇处项目概况：占地面积:26870.80平方米，总建筑面积:132336.27平方米，容积率:4.2，绿化率:38%，20-27层高层住宅，共2280套。南区1178套，北区1102套，总户数:2280户，停车位备注:共1038个车位。产品54、类型：洋房，主力户型为27-70平小户，带精装修。均价：18000元/平米物管费：2.58元/平方/月开盘时间：2010年06月16日楼盘名称：天健时尚空间（宝安中心区）开发商：深圳市天健房地产开发实业有限公司项目位置：兴华路与兴华一路交汇处项目概况：本项目用地面积18770.35平方米，建筑面积50680平方米，容积率2.7，绿化率:21%，其中商业7000平方米，住宅35580平方米（568户），幼儿园3600平方米（12个班），443个车位等。产品结构类型：洋房、公寓，1栋29层，2、3栋26层，户型有单身公寓和1-3房，面积区间35-90平米，复式房。均价：单身公寓和1-3房，均价2355、000/元平；平层最低价21000元/平起；复式均价22000元/平起。开盘时间：2010年5月楼盘名称：第五大道（宝安中心区）开发商：深圳市高发实业有限公司项目位置：宝安区紧邻宝安区政府新行政中心及新体育场项目概况：占地面积83329平方米，总建筑面积352087平方米，容积率3.1，绿化率45%，总共1572套，共2000个车位。产品结构类型：洋房，2栋27层、3栋24层、5-6栋1层、7栋2层，三期推出精装130-160平方米平层，180平复式单位，以约164-178平米的纯粹大宅为主，均价：22000 元/平方米物业管理费：2.5 元/平方/月开盘时间：2010年6月5日楼盘名称：财富56、港（宝安中心区）开发商：深圳恒丰房地产有限公司项目位置：宝安区宝源路与海城路交汇处项目概况：占地面积:19200平方米，建筑面积:54000平方米，总户数:812。地下停车位数量：1128个产品结构类型：深圳西岸目前唯一集商务、商业、酒店、公寓为一体的城市综合体。初步计划在内开设一家拥有约300套房的酒店，产品涵盖40-80平方米的一房和两房单位（大部分为复式）。整体均价：18000元/平方米开盘时间：2010年1月楼盘名称：中信湾上六座（宝安中心区）开发商：中信华南（集团）有限公司项目位置：宝安区西乡兴业路与悦和路交汇处项目概况：总占地面积27806平方米，总建筑面积83420平方米，容积率57、3.0，绿化率65%，总共977套，共842个车停位。产品结构类型：5栋高层，1栋公寓，90平方米以下小户型单位占近80%的比例，此外有179套120-135平方米的三房，以及10套TOWNHOUSE。均价：15万16万元平方米物业管理费：2.8元/平方/月开盘日期：首次开盘2009年6月20日楼盘名称：熙龙湾（宝安中心区）开发商：深圳鸿荣源房地产开发有限公司项目位置：宝安区宝安中心区甲岸路与海秀路交汇处项目概况：总占地面积约12万，预计总建筑面积约40万，分两期开发建设，容积率3.0，绿化率30%，总共1704套，共1178个停车位。产品结构类型：一期2栋共9层，6栋3132层；二期3、4、58、5栋为高层、复式和洋房，一期主力户型为170左右的四房和200左右的五房，二期包括高层3、4、5房、复式及洋房等产品类型。均价：30000元/平方米物业管理费：3.1 元/平方/月开盘日期：首次开盘2009年7月1日楼盘名称：金地上塘道花园（龙华新城）开发商：深圳市金地新城房地产开发有限公司项目位置：宝安区龙华街道布龙公路与上塘路交汇处项目概况：总占地面积：53104，总建筑面积：153175，分两期开发，容积率：2.8（一期）、3.0（二期），绿化率:38%，总共1087套，停车位870个。产品结构类型：住宅部分1、2、5栋23层，3、6栋24层，7栋22层。交楼标准：1栋2单元、6栋、7栋59、带精装修，其他为毛坯，主力户型为65-78平米两房和89平米三房，辅以少量45平米一房和135平米四房。均价：20000元/平方米物业管理费：2.9 元/平方/月开盘时间：2010年6月20日楼盘名称：莱蒙水榭春天（龙华新城）开发商：深圳市水榭花都房地产有限公司项目位置：宝安区龙华二线拓展区人民路和富国路交汇处东南侧项目概况：总占地面积173298.31平方米，建设面积565892平方米，系大型城市综合体项目，容积率3.44，绿化率35%，共3032套，2853个停车位。产品结构类型：洋房，1期536套，2期1152套，3期1344套。1期包含3栋18层和9栋33-34层的住宅、1栋3层幼儿园60、社区服务中心和商业。2期由四栋33层高层组成，主力户型为120-160m2的三房、四房、五房，辅助少量75m2两房、89m2三房、180-250 m2顶层花园合院。均价：20500元/平方米开盘日期：2010年1月楼盘名称：潜龙曼海宁（龙华新城）开发商：深圳市潜龙实业集团有限公司项目位置：宝安区龙华新城西邻新区大道，北邻和平路，东侧为上塘路，南侧为建设路。项目概况：总占地面积为50000.55，总建筑面积为24.6万，容积率3.4，绿化率43%，总共2018套，1690个停车位。产品结构类型：整体社区由14栋26-28层的高层建筑组成，其中包括一栋28层的高档酒店式公寓，是一个集高尚住宅、酒61、店式公寓、休闲商业为一体的综合商住项目。68-75/爵士风JS/特权空间，释放爵士之洒脱；87-89/绅士风GT/特权空间，展露绅士之优雅；120-144/皇室风KI/特权空间，彰显皇室之尊贵。均价：26000元/平方米开盘时间：2010年5月2日楼盘名称：万科华府（龙华新城）开发商： 万科企业股份有限公司项目位置：龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角项目概况：总占地面积68300.63平方米，总建筑面积188934平方米，容 积 率2.85，绿 化 率38%，和院美墅3栋共21户；联排别墅1栋共6户；美学高层6栋共672户，停车位1300个。产品结构类型：万科华府别墅以合院别墅为主，部分联排62、别墅。由三栋七合院和一栋六联排组成，和院美墅、联排别墅单位，独立组团私密化处理，类独栋，每户预留电梯位和单独的车行入口，尊贵升级。 万科华府由四栋30层高层和两栋31层高层组成，主力户型均设置入户花园、超大景观阳台等。 起价：26000元起物业管理费：2.80元/平方米/月开盘日期：2010年4月27日第二，2010年上半年宝安区的批准预售情况2010年上半年，深圳共有31个项目取得批准预售，新增商品房175.24万平方米，同比减少27.23%；其中商住项目28个，新增住宅面积134.67万平方米，同比减少32.21%；办公项目（含工业办公）4个，新增面积17.94万平方米，同比增加13.5463、%；新增商业用房面积8.82万平方米，同比减少43.06%。新增商品住宅项目中有18个项目套均面积在90平方米以内，占比58.06%，其中又有13个套均面积低于80平方米，占比41.94%。从各类型商品房批准预售面积比重看，住宅占77%，其次是写字楼（含工业办公），比重为10%，商业用房均为裙楼商业，比重仅5%。与第一季度相比，住宅比重有所下降了，其他用房面积比重有所上涨，其他用房主要是酒店、商务公寓。2010年上半年，深圳新增商品住宅进一步向特区外集中，上半年入市的31个新盘中7个分别在特区内、24个位于特区外，其中宝安区新增住宅面积达75.07万平方米，占全市五成以上，热点区域龙华共有5个64、项目取得批准预售，新增住宅35.6万平方米，高于特区内累计新增面积。深圳新增住宅套均面积为90.8平方米，同比下降8.8%，宝安区新增住宅套均面积虽然只有79.3平方米，但是实际销售中，多个项目采取户型组合的方式，三房、四房占据主流，如水榭春天、万科金域华府。第三，2010年上半年宝安区的实际销售情况根据深圳房地产信息网的监测，2010年上半年，深圳累计成交商品住宅14519套，成交面积127.34万平方米，同比减少66.95%，商品住宅整体成交均价约为21044元/平方米，同比上涨了72.7%；宝安区2010年上半年共成交新房4226套，成交面积36.3万平方米，销售比重占全市的28.53%65、，成交均价为20220元/平方米，同比上涨72.82%，主要是受万科金域华府、熙龙湾以及观湖园的拉升影响。从批准预售和实际销售的情况来看，宝安区2010年上半年住宅市场因受政策调控影响，批准预售面积大于实际销售面积，短期内出现供过于求的局面，属短时间歇状态，深圳都市的发展历程和房地产的销售经验告诉我们，深圳依然拥有庞大的消费群体，他们都在持币观望，或者在等待利好政策出台，或者在等待价格回调后的最低价位，都希望从调控政策中获得利益，等待更合适的时机，猎取更低的切入价位。虽然销售有所下降，但房价却稳中有升，从长远发展的观点来看，宝安区地域宽阔，土地资源远胜于特区内，在高企的房价下，稍为偏离市区更能66、搜寻到较为合适的性价比和理想的生活环境，总之，宝安区房地产市场的发展前景是非常乐观的。宝安区xx镇的发展前景及未来楼市预测xx街道地处深圳市北大门，宝安区东北面，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里。xx属亚热带海洋性气候，四季温和，雨量充足，环境优美，交通便利，有迷人的旅游度假胜地，有世界第一的拥有“216洞”的xx湖高尔夫球会，有丰富的土地资源、水资源，有高岭土等矿物资源，是海内外商人兴资办厂的理想沃土，是有识之士安居乐业的好去处。第一，xx大都市格局中的深圳未来“大力发展汽车、精细化工等先进制造产业”早就写进了深圳市产业导向目录，宝安、龙岗今后的发展方向，即大力发展技术、资金密67、集型的高精尖的装备制造业和基础工业，并在关外规划了至平方公里的工业用地专门用于中高档轿车及专用车的生产。今后要创新招商引资的思路，特别要把握世界汽车制造业转移的契机，主动出击，着力引进国内外知名汽车制造企业在宝安建立汽车整车和零部件的生产基地。国内微车市场上“四大家族”之一的哈飞汽车深圳生产基地在深圳xx落户不久，就初现产业聚集效应。距哈飞汽车深圳生产基地仅两三公里的硅谷动力汽车电子产业基地，已投入使用。短短几年，xx招商引资从深圳个镇的最后一名，一跃成为“排头兵”，并连续多年名列宝安区榜首。深圳宝安区政府早已把xx湖纳入了政府的体育产业园区整体规划，将在此重点兴建体育休闲产业园区、物流仓储产68、业园区和高科技产业园区。随着CEPA的实施和粤港澳经济一体化，珠三角已成为世界制造业中心和国际资本云集之地。深圳xx高尔夫球会的兴起就是一个缩影。富士康、富士施乐、和记黄埔等国际大企业纷纷落户xx，使xx镇的体育休闲业、物流仓储业、高科技产业形成突出优势。xx房地产已稳步进入开发期，土地储备较多，政府全面支持房地产的发展，并借此改造旧城，提升中心区的形象，此乃“天时”。根据规划，xx镇将重点发展高新技术、仓储、旅游、体育等产业，成为高新技术产业及先进工业基地、陆路物流和深圳市后备生活基地。xx镇目前仍然属于自由分散式发展模式，但土地储备充足，极具备开发潜力；xx镇的商品房市场供应量小，需求市场69、前景乐观；房地产市场以生存需求为主，主要体现在数量的增长；房地产市场呈两极化发展模式。xx镇的GDP每年以10%以上的速度高速增长，根据库兹涅茨对于经济与房地产发展的协调性的研究成果，xx镇的房地产市场已具备高速发展的经济环境；通过对xx镇的供需市场研究，目前xx的供需市场不均衡，商品房市场供应量小，需求市场前景乐观；xx镇位于深圳市重点发展的第二圈层及中部发展轴线的交界处，产业结构调整、交通规划体系、卫星新城的发展等政策的利好，赋予了xx镇房地产市场发展的契机；xx社会经济飞速发展，许多大企业纷纷落户，发展酒店业和房地产业市场条件十分成熟，酒店业在xx有着良好的发展前景，目前仅有一家五星级酒70、店已远远不能满足这里旅游度假和商务社交的需求。根据一年内在观谰高尔夫消费的团体客户的数量统计，不包括一些小的会议团体的消费，每年xx高尔夫承办近1000个大大小小的商务宴会和会议，每年在观谰湖开会和商务度假的企业中，平均有43%的企业进行了高尔夫的消费。第二，世界第一大球会辐射带动，观塘板块加速超越传统豪宅区深圳短短30年的城市扩张中，豪宅板块逐步由蛇口、银湖、华侨城等城市核心地带向外部蔓延，并由此而形成全新的城际豪宅中心地带，“观塘板块”正是在这一过程中异军突起的典型代表。这里不仅有着珠三角地区最大最为高端的别墅群，也有着曾经1.5万元平方米的广东省“地王”，这里还拥有城际最便利的高速交通网71、络和世界第一大的xx湖高尔夫球会，xx湖、万科、金地、招商、和记黄埔等地产巨头在此虎踞龙盘，xx湖高尔夫大宅、棠樾等耀眼的名字则成为南中国范围内豪宅的经典代表，甚至在国际上亦产生巨大反响。毫无疑问，这里已经是泛珠地区最新的豪宅“极地”。世界第一大球会xx湖和连续12届高尔夫世界杯，已使“观塘板块”在全球财富版图上，在未来相当长一段时间内，最有可能成为财富阶层锁定的“焦点”。而由于高尔夫球天然的财富属性，“观塘板块”已经成为事实上的全球富人聚集中心，由此带来的便是区域内物业趋向高端的“极地效应”。从地源优势来看，“观塘板块”位于莞深港经济大走廊中央，最容易接受来自香港国际大都市的影响，具备了财富72、人士所青睐的“私密、养生、健康、高效、安全”等特点，用不到25分钟车程时间便与位于城市中轴南端的深圳CBD遥相呼应，实现繁华与宁静的完美切换。从市场反应来看，“观塘板块的财富聚集效应超越了市区内的传统豪宅板块，其硬性与软性资源的稀缺这恰恰切合了日益升温的市场需求。”一位市场分析师解释，“这正是xx湖、万科、金地等品牌开发商云集观塘板块的核心关联因素。”另外，深圳xx湖区域已被划入法定永久生态控制线湖核心区域内，稀缺景观足以得到永续保证，这也是其他别墅区很难具备的巨大优势，成为珠三角地区当仁不让的首席豪宅孵化器。更值得关注的是，“禁墅令”与高尔夫球场用地的限批，使这里别墅价值有着强劲飙升的基础，73、更从物业的长久保值属性上产生“极地效应”。“观塘板块”是深莞中央最完美的结合部，未来十年，这里将有望成为珠三角地区首个城际中心，生活与消费观念将真正实现全面突破。以观塘核心区xx湖为例，16年的持续投资，xx湖已建成世界第一大高尔夫球会、世界最大高尔夫会所、世界最好的高尔夫学院、亚洲最大的SPA中心和网球中心等一系列高端休闲产业集群化配套所有的配套项目与设施，相对独立，又互为配套。2007-2018年，xx湖连续12年举办欧米茄xx湖高尔夫世界杯，顶级赛事带来的名人效应所凝聚的社会顶级圈层的进一步形成，从而保证其价值在12年内持续攀升，形成了xx湖豪宅深厚的人文内涵，为别墅产品注入了灵魂，这是74、物质类豪宅所无法复制的。对于xx湖业主而言，除了享受更丰富的配套服务，更意味着其成为永续经营的“活地别墅”而实现价值不断攀升!业内人士认为：通过世界第一大高尔夫球会，观塘板块实现了休闲运动、家庭居住、商务交流的完美嫁接，为富豪提供了一个全新生活的最佳载体，这一优势绝非其它普通别墅居住区所能比拟。以xx湖高尔夫球会为依托，“观塘板块”在休闲娱乐产业方面正焕发出强大生命力，而由此又对地产业态进行了全新的催化。一项统计数据显示，近年来年平均每月有30家著名公司在xx湖举办高球赛事，此外还有100家企业选择xx湖召开会议或进行商务谈判，沃尔玛、艾默生、戴尔、宝洁、汇丰银行、花旗银行、华为、富士康等跨国75、企业都是xx湖的常客。梧桐引得凤凰来，泛xx片区天然的山水资源与高起点的休闲娱乐、创造舒适宜人的人居环境规划，已经引来世界商务人士的关注。此外，由于连续12年的高尔夫世界杯的举办，每年均有大量人士在xx聚集，由此而带来对高端酒店公寓的需求，在别墅之外，一种全新的高端酒店式公寓正成为观塘板块这一豪宅孵化器内最为抢手的物业形态。在观塘板块内，拥有一座物业的意义绝不仅仅意味着拥有一栋别墅或一套公寓那么简单，xx湖所承载的是一个庞大的产业集群所带来的世界顶级的生活方式与文化氛围，由此诞生在这一基础上的酒店式公寓便具有天然的投资意义。第三，充沛的土地资源、完美的整体结构布局、科学的规划和建设、优越的地理76、位置，加之，受xx湖高尔夫球会带动、区域豪宅辐射、特区不断向外扩展蔓延联动整个xx。xx是深圳中部综合组团次中心之一，定位为以商贸、行政、文化、教育和居住为主的综合服务中心区，其中将重点开发建设xx新中心地区，由机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、xx大道围合的区域，总用地面积4.33平方公里。根据规划，xx新中心地区的目标是建设山水交融，传统与现代文化有机结合的生态、文化新区，山水交融的生态绿色新区，先进、繁荣的商贸中心形象展示窗口，传统文化与现代文化完美结合的xx。生活配套、路网很发达，区域内逐渐建立起发达的立体公路交通网络：观光路、观公路和南环路等多条高标准一级公路纵贯全街道77、所有社区；穿境而过的梅观、机荷高速公路与xx大道、观光路等互通；总长11公里的明澜路贯穿全街道南北，一路鲜花盛开，两旁树木青翠。开通了福龙路后更是大大地拉近了xx、龙华与市中心的距离。xx湖最新开发的别墅、豪宅有：xx湖高尔夫大宅、xx湖翡翠湾、xx湖长堤、xx湖上堤、xx湖圣堤湾等，区城豪宅的辐射效应及xx湖高尔夫球会的带动作用是毋容置疑的，未来必将带动整个xx，实现优质的xx人居生活新境界，此外，在市区高企的房价逼迫下，又受到家庭经济或是投资资金的局限、利益的驱使，放眼未来地铁等交通网络的逐步完善，购房一族已把眼光瞄准在远离深圳市区的区域，炒房客更是看准了这一点，因为市区土地资源紧缺、房价78、很高，甚至连二线扩展区龙华新城的房价也跟随着迅速的高涨起来，本项目用地位于重点开发建设的xx新中心区域内，地处龙华与xx的交界处，特区向外扩展、地产开发不断向外蔓延，这里正蓬兴起的房地产，房价自然低了很多，明年地铁开通后，进入深圳市区内也不过几分钟车程，对收入不高的大多数购房群体来说更为现实，而对炒房客来说可以获得更高更丰厚的投资回报。在深圳2030城市发展策略中，龙头区域是传统意义上的边缘镇区龙华、xx，目前，龙华是深圳楼市供应的主产地之一，xx将是宝安楼市新的热点区域，近两年将有4个新盘面市，为招商开发的观园和澜园、和黄开发的观湖园和盈峰翠邸，总建筑面积共80万平方米。未来地铁四号线有可能79、延伸到xx，龙华与xx的融合正在逐步形成中，随着xx第一幅地块的高价拍卖，随着中航、和黄、城建等地产商纷纷进军xx，xx楼市正在翻开崭新的一页，其土地价值正日益彰显，龙华与xx将成为深圳中部的城市核心区。目前，本项目片区范围的房价约为1.0至1.2万/米2，据业内人士预测，最近受政策调控影响，楼市会表现为平淡一些，但是在未来的一至两年中，房价仍然稳中有升，发展前景乐观。第四，本项目周边新盘及在售楼盘简况楼盘名称：招商澜园开发商：深圳招商房地产有限公司项目位置：宝安区 xx街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧项目概况：占地面积92820.78平方米，建筑面积290336.65平方米，容积率2.5，80、绿化率42.6%，商业面积6000平方米，住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)，停车位2030个。产品类型：1期北区1-7栋共7栋高层建筑 ，合1077套；2期南区8-14栋共6栋高层建筑 ，合1264套；14栋26层住宅楼、1栋幼儿园和1栋26层的廉租房 ，合2372套。二居88 ，三居82-137 ，四居151-155。单价：起价10000元/， 均价12000元/物业费：2.8元/平方米月 开盘时间：2期12栋B座2010年7月17日，2期12栋A座2010年6月26日，2期9、13栋2010年1月16日，1期2栋2009年11月21日,2009年10月24日自然81、销售，1期7栋2009年9月25日晚，1期3栋2009年8月8日，1期1、5-6栋2009年7月25日。入住时间：2期12栋2010年8月31日前，1期2010年6月30日至7月4日。楼盘名称：招商观园开发商：深圳招商房地产有限公司项目位置：宝安xx环观南路北侧项目概况：占地147595.156平方米，总建筑面积为222221平方米，容积率为1.51，商业面积4000平方米，住宅面积204301平方米，停车位2172个。产品结构类型：规划建成81栋住宅楼区，其中高层17栋、多层4栋、低层56栋、幼儿园1栋、综合文化活动中心1栋、商业2栋。 开工日期：2008年5月竣工日期：2010年10月3182、日销售情况：待售价格：待定楼盘名称：清湖花半里花园开发商：深圳市恒和基房地产开发有限公司投资商：深圳市花半里投资控股股份有限公司项目位置：宝安区 龙华镇梅龙路与华清大道交汇处清湖村 项目概况：占地面积63733.29平方米，建筑面积253940平方米，容积率3.2，绿化率30%，商业面积25000平方米，住宅174420平方米，住宅总套数为2012户，配建机动车位2000个。产品结构类型：高尚住宅,多层,高层,小高层，由11栋中高层与4栋多层建筑组成，是以精品小户型为主的住宅小区。价格：待定、一次性付款 、银行按揭。物管：深圳市盛世嘉物业管理有限公司开工时间：2010-3-16 竣工时间：2083、12-12-28开盘时间：预计2011年底 入住时间：2012年12月28日楼盘名称：金地xx开发商：金地（集团）股份有限公司项目位置：宝安xx横坑水库片区(xx高新科技园附近)项目概况：宗地号A909-0137：土地面积91197.68平方米 ，建筑面积：164150平方米，容积率：1.8，绿地率30%，计容积率总建筑面积164150平方米，其中，住宅156630平方米,商业3000平方米, 停车位1600个。宗地号A909-0138：土地面积66112.01平方米 ，建筑面积119000平方米 ，容积率1.8，计容积率总建筑面积119000平方米，其中，住宅111980平方米,商业250084、平方米, 停车位910个。产品结构类型：普通住宅、宗地号A909-0137：建筑高度或层数24米；宗地号A909-0138：建筑高度或层数：24米价格：待定开盘时间：预计为2011年楼盘名称：观湖园开发商：和记黄埔地产（深圳）有限公司项目位置：宝安区xx镇，邻近梅观高速公路项目概况：占地面积376000平方米，总建筑面积165000平方米，容 积 率 0.44，绿化率 30%，总共512套。物业类别 ：普通式住宅建筑类别 ：独立别墅、双拼别墅、山地别墅、叠加别墅销售状况：在售、陆续推出均价：39000元/米2物业费 ：6.5元/平方米/月开盘时间： 2009年5月28日入住时间： 2010年685、月楼盘名称：和黄盈峰翠邸开发商：和记黄埔地产（深圳）有限公司项目位置：宝安区xx街道横坑水库南侧项目概况：总用地面积85184.72平方米，总建筑面积205006.3平方米，容积率1.8，绿 化 率30%，商业面积4000米2，住宅面积141090米2，共1295套，停车位1150个。产品结构类型：建筑高度30m，多层,小高层,独栋别墅,联体别墅，地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑（其中57栋住宅，2所幼儿园，商业及公建以地下室形式布置于地块南端）。开盘日期：未定，预计最快2010年年底入市价格：待定（2）价格分析深圳关内土地供应告急，房源紧缺，而且价格大幅走高，紧邻xx镇的龙华已成为86、深圳房地产的主战场，龙华房地产的开发已经进入白热化，除别墅外的多层、高层住宅楼房，龙华新城房价从4000元/米2（05年初），直线上升至13000-15000元/米2（07-08年），08年政府出台政策打压房价，在短时间内起到了一定的控制作用，时松时紧，起先很多物业推出赠送面积等一系列促销措施来实现销售目标，如今虽在严苛的政策压力下，这个片区楼价仍然保持在17000-18000元/米2的水平，稳中有升，价格走高的趋势由龙华新城向外辐射，及至龙华与xx交界处，本项目区域（xx竹村周边）已高出10000元/米2。在当前形势下，可能趋于平稳，房地产市场向关外迁移，已是不争的事实，未来房价必然稳定上升87、。（3）区域需求分析龙华与xx（交界处）片区，购房群体大多为年轻的创业者、白领，他们所需房源更多为普通的多层、小高层、高层物业，小户型为隹，以自住为主，对于积累不多的他们来说，显然较为经济实惠；另外，投资型客户的比例亦不在少数，随着城市的扩展，房地产进一步向关外发展，他们追逐利益的欲望高涨，紧跟城市发展的步伐，以实现投资、投机的最大利益。目前片区的几个在售楼盘的销售情况普遍看好，普通多层、高层、小高层项目，住宅销售价在9500-13000元/米2之间。四、项目分析（一）地块解析1.交通条件本项目位于宝安区龙华与xx交汇处，龙观路以西，机荷高速青湖出口近旁，距龙华街道、xx街道各约5公里，可乘座88、所有途经龙观路的车辆，并可坐享未来地铁青湖站的便利，交通四通八达。2.周边配套地块毗邻格兰云天五星级酒店，xx天虹，地处xx河景观带，与中航格兰郡、招商澜园高档住宅区形成两岸观望，中间为湿地生态公园，分享文化教育、医疗、商业等齐备的各项设施，如：竹村商业街、xx小学、xx中学、xx人民医院等。3.地形、地势项目地块面积为21000平方米，呈不规则的多边形状，东西长约175米，南北长约150米，地势不平坦，起伏不平。（详见地块形状图）4.地块现状目前地块上有11栋楼，全部以出租的形式对外经营，其中有8栋工业厂房，3栋宿舍楼，总占地面积为21000平方米，总建筑面积为43000平方米。5.地块使用89、权本项目地块来源为深圳市宝安区xxxx工业区用地，土地使用权人为xx实业股份有限公司。6.合作方式详见第12-13页方案一和方案二及其经济技术比较，从地块业主利益出发，方案二较方案一更有利。根据深圳市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大，且住宅楼已向关外扩展，市区人群大量外移，很容易出租。这正好满足了地块业主的意愿：获得稳定而长远的利益的苛求。故这种补偿方式可能更易让业主接受，因此本报告推荐方案二。7.水电气保障本项目范围内水、电、气供应充足，保障程度较高。8.规划限制条件城市规划对该宗地无其他特殊规定，对本项目没有特别限制条件。（二）项目SWOT分析1.优势区位优势经过多年发展，宝安区的区位90、优势、交通便利优势、产业配套优势及营商环境优势得到了充分发挥，是企业集聚的“高地”，宝安已成为名副其实的创投沃土。xx增长潜力巨大按照深圳市规划的“中部综合组团”模式，今日的xx不但是深圳市福田中心区的后备基地，同时还是深圳市正在形成的新的物流、客流、信息流中心之一，是深圳市迈向国际性大都市建设的次中心区，繁华景象，日见端倪。因此，无论从xx作为深圳市次中心区的规划地位，还是从xx高速的路网建设，都不难看出，这块土地所蕴含的巨大成长潜力。而从xx的城市现状来看，xx中心区、物流中心、辅助区都已逐渐发展成熟；从城市规划来看，从商贸中心到休闲度假中心、物流中心、高新科技、行政文化中心，xx的多元化91、发展结构也已十分完善。众多的交通利好，将破除xx对人们的心理距离，引导大量人流、物流北上，随之而来的，还有滚滚的资金流和信息流。作为承接深圳破关北向发展的第一站，xx将依托强大完善的交通脉络，第一时间迎接城市化的到来。位置优势：地块紧邻龙华青湖，地处xx大动脉xx大道，交通便利，与地铁四号线二期工程“竹村”仅500米之距，小区依山而建，旁临湿地生态公园，东朝xx河，真可谓依山傍水之山水楼盘，周围绿化率高、环境优美。交通优势本项目地块近邻龙华汽车站和xx汽车站，随着日益发达的立体交通网络和日趋完善的基础设施，xx正发生着翻天覆地的变化，从昔日落后的农村小区变成了今天的现代花园式新城区。素有深圳“92、北大门”之称的xx， 它东南西分别与布吉、龙华、光明三街道相接，北邻东莞市，是深圳特区通往东莞、惠州、汕头的重要交通枢纽，区位优势得天独厚。xx四通八达的立体交通网络正日益成为xx的创富动脉：观光路、观公路和南环路等多条高标准一级公路纵贯全街道所有社区，穿境而过的梅观、机荷高速公路与xx大道、观光路等互通，总长11公里的明澜路贯穿全街道南北，东部边缘则有京九铁路通过。其中重点开发建设的xx新中心地区由机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、xx大道围合的而成。扼守深圳城市向北扩张要塞的梅林关关口改造工程完成；福龙路、新区大道南段开通；深圳最北的东西干道深圳外环高速路的规划建设，xx道路93、主骨架已基本形成，xx地区现状路网与周边地区的对外联系通道的衔接十分通畅，并且，随着xx城市对外道路交通系统建设的完善，xx城市内部路网经过多年的建设也已具有相当规模，路网格局初步形成，交通环境也发生了很大变化。从深圳市中心区出发到xx，直线距离比宝安中心区还近，往xx有多种途径：由梅观高速转机荷高速，以梅林关口为计时点，15分钟左右即可抵达；此外，还可以穿越龙华，随即到达xx中心区。梅观高速公路：是一条由广东深圳北部梅林至北部xx的高速公路，由梅林检查站经过龙华通往xx，北接东莞市的莞深高速公路，南接深圳皇岗路，中间并与机荷高速公路于清湖立交相接，全长19.3公里，全线设有梅林、大发埔、华为94、清湖及xx5个出入口。机荷高速公路：是一条深圳境内的高速公路，它的起点是宝安区黄田的深圳宝安国际机场，终点是龙岗区荷坳，其中分设有龙华青湖出口、福民出口，全厂44.31公里，是国家沿海公路干线同江至三亚高速公路的组成部分，是我国第一条山岭重丘区六车道高速公路。福龙路：是一条南北向连接市中心区和龙华新区的干线市政道路，道路起点始于北环大道香环立交，向北经梅林水库西部山体、长岭坡水库东侧进入龙华二线拓展区，沿二线拓展区西部边缘向北接布龙公路，福龙路全长14.38公里，红线宽78米，双向六车道，为城市A级快速路，福龙路的开通极大地拉近了xx、龙华与市中心的距离。梅观高速公路与机荷高速公路，交汇于九95、号立交桥，该立交桥为一互通式立交桥，通过该立交桥使xx镇与周围其它城市进行有机联系，大和路和xx大道是xx镇与龙华镇直接联系的两条重要通道，且两条道路直接联系xx镇高尔夫球场，xx大道又是两镇共同的发展轴线，随着龙华新城规划建设的启动，xx、龙华、坂雪岗一体发展格局已为期不远，届时规划功能将得到充分发挥。直接关联xx交通的近邻镇龙华，交通可谓四通八达。梅观高速、南坪快速、布龙公路、梅龙大道、新区大道、平南铁路贯穿全境，正在兴建的大型交通项目还有深圳地铁四号线，它将深圳中心区与民治、大浪和龙华街道全线连通。即将兴建的全国铁路客运枢纽之一的深圳新火车站也正在兴建之中。福龙路直接拉近了龙华与市区的距96、离，驱车从市中心城区前往龙华将不用途经堵塞的梅林关，直接从香蜜湖路或北环路转入福龙路后，约15分钟便可从福田抵达龙华。按照xx新城的发展规划，市区两级将进一步加大对xx基础设施建设的投入力度，建设16条主干道，此外，根据市中部综合组团“龙华、xx、坂雪岗”的综合交通规划，地铁四号线也将作为深圳地铁发展的重点项目。香港地铁和深圳政府在地铁项目上的战略合作，使得香港地铁公司获得深圳地铁4号线全线30年营运权，这意味着香港地铁或西铁通香港地铁和深圳政府在地铁项目上的战略合作，过皇岗口岸与深圳地铁4号线接驳，将香港地铁延伸至龙华xx片区域的规划指日可待。结合中部综合组团建设继续向北延伸，增加xx广场站97、xx旧城站两个站点，地铁4号线竹村站，深圳唯一一条直通香港的港铁线，将于2015年之前全线通车，这意味着xx还将迎来最快捷、最方便的轨道交通系统，届时，这个已占有了深圳城市高速路网和大珠三角五大机场群的中心区位优势的板块，将拥有以深圳、东莞为核心，一个小时车程内直达香港、广州、珠海等国际大都市的地理优势。产品规划：以一梯两户为主的小高层住宅形式，加上围合式的布局，营造出高品的居住空间。2.劣势建设用地不方正，给规划设计增添了难度；本地块入口处的道路年久失修，不便通行，待修。3.机会由于土地资源越来越少，因此采取城中村改造方案补充土地资源供应，是近年来开发房地产的一种重要途径；由于房地产进一步98、向外扩展，龙华、xx片区已逐惭成为房地产开发的主战场，因此房价将稳步上升；逐步完善的公路、铁路交通网，伴随xx走向美好的未来，地铁4号线竹村站，深圳唯一一条直通香港的港铁线，将于2015年之前全线通车，这意味着xx还将迎来最快捷、最方便的轨道交通系统；顶级xx湖高尔夫球会带动、区域豪宅辐射、特区不断向外扩展蔓延联动整个xx；依托政府区域定位、配套设施建设、xx未来规划蓝图。4.威胁整体房地产需求市场存在不确定性，而新地产项目的开发存在一定数量；由于区域商品房开发较多，直接面临各项目的竞争；由于商品房价格前几年来一直大幅度上涨，政府还将可能会出台更多的政策抑制房价的上涨。（三）项目评价综合考虑上99、述分析，本项目现在启动的优势大于劣势，机会多于威胁，本项目在2012年中进入销售应有较好的市场机会。五、项目定位及项目评估（一）项目定位1.项目市场定位影响售价的因素：发展商的经营目标、市场供需的竞争、产品的质素、营销策划水平、销售战略、国家宏观经济政策的变化等都是影响售价的因素。项目的品质定位：综合考虑影响项目售价的各种因素，建议将该项目定位于宝安区xx镇中偏低档花园式住宅小区，以居住为主的经济型户型精品楼盘，来满足广大置业者的需求。2.项目主力客户群定位客户群体定位：周边白领在周边区域工作工作，经济能力一般，如富士康、华为等大型企业员工，对本区域十分熟悉，有强烈置业愿望，但区域理想选择少，100、需求：小三房，二房。商贩在周边村落或工业区商铺从事商业贸易活动，对区域产生认同感，需求：大三房，二房。本地块原住居民及附近居民受城市化进程影响，需要置业，经济能力略强，对物业品质有一定要求，需求：大三房、二房。投资客区域公务员或企业高层人士，中高层商业人士，有多套物业投资经验，对该片区有强烈认同感，需求：小二房、三房。（二）规划条件本项目规划条件待报批，现假设项目规划条件如下：容积率为3.2建筑密度：30%绿地率：30%建筑控制高度：8-16层项目技术经济指标项目面积（平方米）备注建设用地21000计容积率建筑面积67200其中商业1000住宅64200公建配套2000容积率3.2建筑密度30101、绿地率30%根据xx改造规划，地块东边为一条区内道路，因此在东边设地面首层为商铺（建议层高6米左右），建筑面积为1000平方米；其它为住宅及公建配套用房，其中住宅建筑面积为64200平方米；幼儿园、会所等公建面积为2000平方米；地下室一层，建筑面积为5000平方米。（三）价格定位在竞争激烈、复杂变化的市场环境中如何制定消费者可接受的，而对开发商又最有利的价格是项目成功操作的关键。定价过高，容易造成有价无市，产品难以销售；定价过低，利润薄弱或无利可“图”，因此如何在开发商和消费者之间找到一个真正的价格“平衡点”，达到一种双赢的理想境界是我们应该谨慎和充分考虑的事情。定位出发点：创造价值最大化，102、博弈多赢局面。定价方法：市场比较法1.住宅价格定位：实例资料：招商澜园开发商：深圳招商房地产有限公司项目位置：宝安区 xx街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧项目概况：占地面积92820.78平方米，建筑面积290336.65平方米，容积率2.5，绿化率42.6%，商业面积6000平方米，住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)，停车位2030个。产品类型：1期北区1-7栋共7栋高层建筑 ，合1077套；2期南区8-14栋共6栋高层建筑 ，合1264套；14栋26层住宅楼、1栋幼儿园和1栋26层的廉租房 ，合2372套。二居88 ，三居82-137 ，四居151-155。开盘103、时间：2期12栋B座2010年7月17日，2期12栋A座2010年6月26日，2期9、13栋2010年1月16日，1期2栋2009年11月21日,2009年10月24日自然销售，1期7栋2009年9月25日晚，1期3栋2009年8月8日，1期1、5-6栋2009年7月25日。入住时间：2期12栋2010年8月31日前，1期2010年6月30日至7月4日。单价：起价10000元/， 均价12000元/目前片区的几个在售楼盘的销售情况普遍看好，普通多层、高层、小高层项目，住宅销售价在9500-13000元/米2之间。根据房地产市场情况及发展趋势，并考虑到本项目的实际情况，从保守角度考虑，修正系数取104、1.05,则修正后的均价为11768元/平方米，预期售价定位为11168元/ 平方米。2.商铺价格定位：根据市场行情、发展趋势及本项目建设计划，一层商铺价格初步定为40000元/ 平方米。六、经济分析（一）项目开发建设进度安排1.有关工程进度计划说明本项目计划总工期为24个月，预计在2010年10月完成立项、勘察、设计等前期工作；2010年11月开工，2012年7月封顶， 2012年10月完成安装工程、室内外装修工程、园林环境等室外配套工程，并竣工验收。项目建设进度表（施工横道图附表 1）序号工作内容需要时间1拆迁工作4个月2前期工作（包括立项、设计、招标等）6个月3基础2个月4土建结构9个月105、5装饰装修及配套工程3个月6共计24个月计划总工期为24个月。2.施工横道图项目预计的工程进度计划（施工横道图）见附表1.（二）投资估算与资金筹措 1.项目总投资估算根据近期深圳市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目具项目总投资估算表（附表2）附表2序号项目计算公式单方造价（元/）投资金额（万元）各占比例1土地费用4457 29951 57.34%2建安费用221514885 28.49%2.1地下室2331566 2.2土方及基础工程1561048 2.3土建主体工程13008736 2.4安装工程5263535 水电140941 电梯46309 燃气30202 消防56376 通讯及智106、能系统44296 节能降耗50336 室外配套1601075 3前期费用建安费用*5%111 744 1.42%4其他费用建安费用*3%66 447 0.85%5销售费用240 1613 3.09%6管理费用2-4项*5%120 804 1.54%7财务费用年贷款利率5.76%427 2869 5.49%8不可预见费2-6项*5%138 925 1.77%9项目总投资合计7773 52237 100.00%注：以上单方造价均按计容积率建筑面积为计算基数。体情况，并参照我公司已开发项目的成本资料，经分析测算，本项目总投资额为人民币52237万元。表中单价为按项目计容积率建筑面积分摊计算的单价，表107、中均为人民币。假设本项目容积率为3.2，则计容积率建筑面积为67200平方米，在计算项目总投资时按此面积计算工程成本。项目总投资构成见项目总投资估算表（见附表2），具体情况分析说明如下：（1）土地费用土地成本测算根据拆迁补偿方案一，土地费用包括：移交业主的商品房价值19160*1.1168+1000*4=25397万元建设期厂房租金补偿110*12=1320万元地价补差（交政府）2.1*(3.2-2.5)*2200=3234万元合计：25397+1320+3234=29951万元经测算本项目的地价款总额为29951万元。（2）前期工程费前期工程费主要包括前期勘察、规划、设计、可行性研究、及“三108、通一平”等阶段的费用支出。费用测算主要参照近期深圳市建筑工程价格信息及市场开发成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的前期费用合计为744万元。（3）建安工程费建安工程费是建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用的总合。参照近期深圳市建筑工程价格信息及市场开发成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的建安工程费用合计为14885万元。（4）管理费用管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务招待费、房地产税等。参照市场开发成本情况，结合本项目的实际。经测算，109、本项目的管理费用合计为804万元。（5）不可预见费主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设计变更对建设成本的影响，参照市场开发成本情况，结合本项目的实际情况。经测算，本项目的不可预见费用合计为925万元。（6）其他费用其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程咨询费、工程保险费、合同公证费等。经估算，本项目的其他费用为447万元。（7）财务费用财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用，主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费等。结合项目建设进度计划和销售回笼资金计划，预计本项目需向银行借款18000万元，借款期为一年。经测算，本项目的财务费用为2869万元。（110、8）销售费用销售费用是指销售过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、福利、奖金、销售机构的折旧费、广告费、宣传费及代理费等，参照市场开发成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的销售费用合计为1613万元。2.资金筹措本项目开发建设总投资为52237万元。工程建设资金筹措方式为开发商自有资金34237万元，银行借款18000万元。（三）销售及经营收入测定1.各类物业销售收入估算项目销售收入预测(附表3)项目建筑面积（）销售均价（元/）销售收入（万元）住宅642001116871699商业1000400004000合计65200756992.项目销售回款计划在假111、设本项目能够实现以下条件的前提下：（1）保持正常的工程进度；（2）有成功的营销策划；（3）采取符合市场的营销策略。结合前面的市场分析，在银行同意提供楼宇按揭服务的前提下，预计本项目可实现100%的销售，初步预测的项目销售计划及销售收入见附表3：3.资金来源与运用分析本项目的总投资预计为52237万元。工程建设资金的筹措方式为自有资金34237万元，结合项目工程进度计划表和项目销售收入预测表分析，预计需向银行借款18000万元。从项目经营期内不同时期的资金来源与运用及期末资金盈余分析可知，在自有资金和银行借款同时到位的情况下，资金比较充足，完全可用于支付建设资金，不会出现资金缺口，可保障项目开发112、按计划顺利进行。4.销售利润项目预计至2012年年中可实现销售收入75699万元,销售税金及附加费4618万元，获得税前利润总额18844万元，缴纳所得税2827万元，税后利润16018万元。详见附表4。（四）财务与敏感性分析1.赢利能力分析（1）财务内部收益率（FIRR）内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现今流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。由附表4可知，本项目财务内部收益率=24.71%，大于基准收益率（8%）。（2）财务净现值（FNPV）财务净现113、值是按投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。由附表4可知，本项目财务净现值=7787（万元）（3）投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。本项目预计在2012年第二季度即可收回全部投资。由附表4可知本项目全部投资动态回收期=1.9(年)（4）投资利润率税后投资利润率=26.84%2.项目不确定性分析（1）项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入等于销售销售税费与总投资成本之和。在这个平衡点上，投资没有产生盈利。盈亏平衡114、分析可以从销售收入和销售总量两方面进行。盈亏平衡点售价：该项目总投资为52237万元（含借款利息）。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+销售税费。销售税费中营业税为销售收入的5%；城市维护建设税为销售收入的0.05%，印花税为销售收入的0.05%，按照深圳市的有关规定，土地增殖税按销售收入的1%预征，多退少补。故：盈亏平衡点时的销售收入=总投资/（1-6.1%） =52237/（1-6.1%） =55630（万元）盈亏平衡点时的销售率=55630/75699 =73.49%盈亏平衡点时的销售均价=55630*10000/65200 =8532（元/平方米）即是说，在销售进度达到73.49115、%时，本项目即可保证盈亏平衡。当项目全部售出时，项目的销售均价达到8532元/平方米，本项目可保证盈亏平衡。根据项目品质及深圳市房地产市场状况，项目实现保本点时的销售量（或售价）较易，项目的盈亏平衡点较低，表明项目具有较好的抗风险能力。（2）项目敏感性分析影响项目最终目标利润实现的不确定因素较多，通常住宅和商业的销售均价，工程成本是关键因素，经测算出利润总额、平均年利润率、财务净现值、财务内部收益率等。详见项目主要经济效益指标表（附表4）。从敏感性分析表可以看出，住宅销售均价和工程成本费用的变化对项目经济效益影响较大，故在项目的开发经营过程中要严格控制工程成本，在确保质量和进度的前提下，降低工116、程成本支出，并通过营销策划的创新提高销售均价，以争取项目实现较好的经济效益。七、可行性研究结论与建议（一）本项目的结论性意见本项目作为处在深圳市宝安区xx镇的中高档楼盘，有较好的市场前景，开发本项目的各项经济效益指标均较理想，在同类项目中属于较好水平，项目的抗风险能力较强，故总体结论是项目开发建设方案可行，建议公司积极筹措资金，抓紧现在的有利时机开发本项目，为公司和社会创造良好的经济效益和社会效益。其主要经济效益指标见下表：项目主要经济效益指标表（附表4）序号项目指标1占地面积（平方米）210002总建筑面积（平方米）672003项目总投资（万元）522374税后利润总额（万元）160185投117、资利润率（税后）26.84%6财务内部收益率24.71%7财务净现值（万元）7787 8投资回收期（年）1.9 9销售率赢亏平衡点73.49%由上表所列数据可知，本方案的各项经济效益指标均较好，利润、财务净现值及内部收益率等指标在同类项目中均属较好水平，项目在经济上可行。本方案纵向设计以小高层定位。（二）项目风险及防范建议 1.项目风险政策风险：本项目受政府的宏观经济政策、金融政策、城市发展规划等变化的影响较大，故项目存在一定的政策风险。市场风险：近年来，宝安、龙岗区的市场供应量较大，房地产市场的竞争非常激烈，潜在开发项目较多，故项目存在一定的市场风险。2.项目风险防范措施作好对国家宏观经济政策、金融政策的变化对房地产行业影响研究工作，经常同政府规划和国土部门保持联系与沟通，及时了解城市规划的发展变化，以作出对本项目开发影响的预见性评估，降低对项目成功开发的负面影响，降低项目开发的风险；加强市场的研究工作，特别是做到对市场的现实和潜在供求情况有准确的了解，加快项目的开发进度，根据市场变化制定切实的营销战略，降低项目开发的市场风险。