1、经开区城中村改造住宅工程项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月108可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论- 6 -1.1项目概况- 6 -1.2项目开发单位简介- 12 -1.3项目编制依据与研究范围- 12 -1.4结论- 13 -1.5问题与建2、议- 14 -第二章 宏观环境与市场预测分析- 15 -2.1 房地产市场调控政策分析- 15 -2.2.4 2011年河北省房地产情况- 24 -2.3 XX市房地产市场- 24 -3.1项目选址- 29 -3.2XX市投资环境分析- 29 -3.3开发地址的获取与开发- 34 -3.4建设条件- 35 -第四章 项目建设方案- 37 -4.1项目设计思想- 37 -4.2 工程概况- 38 -第五章 工程建设方案435.1建筑方案435.2建筑结构455.3 给排水工程495.4强电工程535.5弱电工程575.6采暖通风与空气调节595.6.1 设计依据595.7消防设计63消防送风系统3、消防排烟系统655.8燃气工程665.9景观与绿化675.10管线工程68第六章 节能方案696.1概论696.2建筑节能法规与标准696.3能耗指标分析706.4节能节水措施716.5节能效果分析75第七章 环境和生态影响分析767.1环境和生态现状767.2建设项目对环境可能造成的影响767.3生态环境保护措施777.4综合环境和生态影响分析结论78第八章 劳动安全卫生与消防808.1劳动安全卫生808.2消防设施80第九章 项目组织与管理829.1项目组织829.2 项目建设829.3 项目建设管理82第十章 项目实施进度安排8510.1项目实施计划编排原则8510.2项目进度安排854、10.3销售进度安排85第十一章 工程招标方案8611.1概述8611.2 招标范围8611.3招标组织方式8611.4招标投标区域8611.5招标方式8611.6招标公告的发布与媒体8711.7各项服务招标单位资质要求8711.8招标基本情况87第十二章 投资估算与资金筹措8912.1投资估算说明8912.2 项目工程数量8912.3项目投资估算9112.4投资计划与资金筹措94第十三章 财务评价说明9613.1财务评价的假设9613.2财务评价的基准期9613.3财务指标评价依据及说明9613.4主要数据的确定9613.5项目销售收入估算9713.6财务评价报表9813.7赢利能力分析105、213.8财务生存能力分析10213.9行业影响分析10213.10区域经济影响分析102第十四章 社会评价10414.1项目对社会影响分析10414.2项目对所在地的互适性分析10414.3社会评价结论10514-1项目建设对社会的影响及相关措施105第十五章 研究结论与建议10615.1推荐方案的总体描述10615.2推荐方案的优缺点描述10615.3结论与建议107第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XX住宅工程项目。 项目地址该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。 城中村改造的意义“城中村”改造成为我国彻底城市化进6、程中的一个必然环节。城中村给城市的发展带来了“脏、乱、差”等诸多问题，也落下了“治安差”等诸多隐患。“城中村”改造是极其复杂的系统工程，事关村民、集体、开发商、政府等多方利益。都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是高速城市化进程中的新生体。“城中村”改造也就成为我国彻底城市化的一个必然环节。1、 “城中村”的类型及存在的主要问题当前“城中村”在我国存在以下几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在，“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以7、下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，由于许多管理关系不清、责任不明，导致遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需求。2、 “城中村”形成的原因第一，从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨8、道。第二，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。3、“城中村”改造的必然性第一，改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需求。城市对周边地区具有较强的主导力、聚集力和辐射力，也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理9、就难以适应经济发展和居民生活水平提高的要求。第二，改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此。要建设现代化城市。提高城市的品位和竞争力。就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设10、的当务之急。4、 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量；第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉动经济增长；第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活11、品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对XX开发区XX村进行城中村改造，开发“XX小区项目”，除部分回迁户外，致力于为在XX工作的从业人员，及其他知识层次12、较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.1.4总用地面积XX小区项目，规划总占地58045（87.0675亩）。建设规模XX小区项目规划总建筑面积为144075.04，其中地上总建筑面积137967.14（地上建筑物中，住宅130919.14，公共建筑7048），地下储藏室建筑面积6107.90。XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由15共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由69四栋18层高层住宅组成。XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。1.1.6主要建设条13、件1、 供水在XX道北侧有DN1000mm上水管线，本项目上水可从此干线引入。2、 雨水、污水排放XX道现有现状DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就进排入。3、 供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。4、 供气由XX道天然气管道线引入。XX小区项目内设天然气调压网站。5、电信本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机，拟由当地电信部门解决。1.1.7主要技术经济指标XX市XX住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表1-1所示。表1-1 项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位指标备注1规划用地面积5804587.0675亩2建筑物占地面积110214、93总建筑面积144075.043.1地上总建筑面积137967.14住宅建筑面积130919.14公建建筑面积70483.2地下储藏室建筑面积房6107.904规划户数户1440户5规划居住人数人46083.2人/户6容积率2.377建筑密度%19.08绿化率%36.49停车位辆1440户10项目能源消耗10.1水m17875510.2电万度1446.2210.3天然气Nm38607410.5综合能耗tce2261.23产品方案根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位15、，对本项目最终整体规划如下1、总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。2、产品定位明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。3、户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。XX小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。4、技术设备条件室外外墙：采用高级外墙涂料。屋面：现浇平屋面或坡屋面。室内设计理念：本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设16、计方案样板间供客户参考。配套设备电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。天然气：天然气管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。智能化系统安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。1.1.9项目建设期本项目根据开发计划，从2011年10月起至2014年12月底完成房地产开发任务，开发建设周期为3年。1.1.10投资17、估算XX市XX住宅工程项目项目总投资36546万元，其中土地费用共计2559万元（土地摘牌价为10369万元，除去需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196的余额），建安工程费共计25223万元，工程其它费用2413万元，管理费用1498万元，营销费用2315万元，财务费用926万元，不可预见费1572万元。1.1.11项目销售收入与利润估算 项目销售收入46298万元，营业税金及附加为2546万元，预提土地增值税为694万元，利润总额为6511万元，所得税为1628万元，税后利润为6023万元。1.2项目开发单位简介本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。廊坊市力通伟业房地产开18、发有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街216号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本3000万元。1.3项目编制依据与研究范围1.3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行的财税制度。2、建设用地规划设计条件。3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。4、房地产投资项目基础数据的分析估算。1.3.2本报告的研究范围项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响19、分析、投资估算、资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。1.4结论通过财务分析，安置回迁户数为256户，需要安置面积40196后，本项目所得税后的财务内部收益率为20.13%、所得税后的财务净现值为1194万元、投资回收期为3.44年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善XX市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要20、对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。1.5问题与建议考虑到XX小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，（其用户多数为XX私营企业主和政府官员、外埠高收入人群）结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设施的建设，如停车场及安保措施。另外，在住宅户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第二章 宏观环境与市场预测分析2.1 房地产市场调控政策分析房地产是国民经济的重要产业。1998-221、009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。2.1.1房市调控特点相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际。2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009年，2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。22、房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。观察近10年的房地产调控，发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间，在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但23、关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。下文将对房地产调控政策做详细分析。2.1.2金融手段1、收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的先看货币手段，包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两24、个作用的叠加效果：通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。 2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低25、杠杆率政策是直接有效的。2、限购令临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%7%左右，交易额下降7%26、11%，控制流入的资金量约2500亿4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应27、，审势调整。2.1.3保障性住房与房产税1、大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济，可谓一箭双雕。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集28、不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，29、意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。2、土地是平抑房市的权重力量如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%。；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元30、。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地31、供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。2.2 2011年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测2.2.1政策影响分析2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有632、08个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。2.2.2全国房地产市场运行情况1、房地产开发投资保持平稳增长2011年1-3月，全国房地产开33、发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90以下住房增速略有回落。1-3月，90以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。2、房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产34、开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。3、土地购置面积增速加快从购置土地面积看，1-3月，全35、国房地产企业共购置土地面积8180.8万，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落2010年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。其中，商品房新开工面36、积3.98亿，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿，同比增长15.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。5、房屋销售增速较为平稳2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平37、米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。从各季商品房销售面积上看（季度值），一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。6、房价环比出现下跌的城市数量增多2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。2.2.3 2011年房地产市场走势预测通过对1998年1月-38、2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。1、房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.939、%，回落7.9个百分点。2、房地产开发资金来源增速回落受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。2011年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万、%3、房屋建设增长平稳回落预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。在竣工面积上，预计2011年全年商品房竣工面积达76740万，同比增长0.7%；商40、品住宅竣工63043万，同比增长3.0%。与2010年相比，竣工面积增速有所回落，商品房竣工面积回落7.5年百分点，商品住宅竣工面积回落3.1个百分点。4、商品房销售压力增大2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿，增长13.7%。2.2.4 2011年河北省房地产情况据河北省统计局最新资料显示，1-5月，全省房地产开发投资快速增长，规模扩大，全省商品房销售面积1671.7万，比上41、年同期增长43.5%，商品房销售形势较好。前5个月，全省房地产开发投资完成987.3亿元，比上年同期增长59.6%，增速同比提高0.7个百分点。其中，商品住宅完成投资 729.1亿元，增长50.7%；商业营业用房投资完成144.2亿元，增长95.8%。 1-5月，新开工面积4225.3万，增长19.2%。商品住宅销售面积1521.8万，增长38.9%；商业营业用房销售面积99万，增长1.4倍。商品房销售额643.7亿元，增长62.2%，其中住宅销售额569.9亿元，增长57.5%；现房销售额增长55.9%，期房销售额增长63.5%。由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这42、些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。2.3 XX市房地产市场2.3.1综述从2003年以来，XX市房地产市场需求旺盛，价格一路攀升。XX市新建房地产项目销售率基本在95%以上，市场年涨幅超过30%，有的楼盘与开盘时售价相比，其涨幅甚至超过一半。目前XX市上规模的房地产开发企业有十余个，其中名气较大的有荣盛地产、华夏地产、兴胜地产等，目前XX市住宅市场以多层和小高层板楼为主，但高板也逐渐为人们所接受，譬如山水花园与宏瑞御景高板楼盘很受市场欢迎。高档楼盘均价由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上涨到每平方米2500-2700元以上，2043、09年上涨到3300-3700元每平方米，有个别楼盘最高价达到4500左右（XX山水花园），但随着城中村改造、XX三年大变样及XX高新技术开发区新区的开发，将促使未来1-2年内房地产市场供应激增的局面，市场竞争将异常激烈。与此同时，XX经济技术开发区的开发也将在未来同时释放大量的产品面市，XX市楼市将在未来一两年内竞争异常激烈。当然，中央推动城镇化建设及放宽中小城市户籍限制及城中村改造将吸引一部分农村人口进城就业安家等，这就为XX房地产发展提供了一定的人口支持。环境竞争容量分析1、主要楼盘表2-1 XX在建主要楼盘规模项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万）20221044、20.710.65建筑面积（万）403333242.717.04整体销售率%801、2期销售98%1、2期销售98%1期销售90%1、2期销售完毕区域内总体建筑面积约为180万；现存量约为95万（预估）。2、销售价格表2-2 销售价格对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万）20221020.710.65价格区间240030003300-42003390-45002300-30003100-3400均价30003600370026003050区域内项目的销售均价主要集中在30003600元/左右。区域内项目的价格销售区间为2400-4500元/左右之间，价格差距较大。45、3、容积率与绿化率对比表2-3 容积率与绿化率对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万）20221020.710.65容积率22.33.11.941.6绿化率%35.2035363040区域内项目的容积率主要集中在1.6-3.1之间。区域内项目的绿化率主要集中在30%-40%之间。区域内项目相对容积率低，绿化率较高，舒适性较佳。4、容积率对比表2-4 户型对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾左岸主力户型二室、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面积区间80-200105-20070-22088-14090-140120-300区域内项目的46、主力户型为两居室，面积为80105，其次为三居室，面积为120150左右。2.3.3典型个案1、山水花园基本情况开 发 商：中集嘉业房地产开发有限公司。项目位置：位于XX市开发区XX道北侧。使用年限：70年。物业费用：0.95元/月。 建筑面积：30万。商业面积：4万。绿 化 率：35%。均价 ： 3390-4500元/。物业类型：高层 小高层。主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）。销售情况：1、2期销售98%。主力户型：2室、3室。户型区间：90222.52左右。项目分析项目主要以高层、小高层为主，项目对面是XX市人民政府。优势：地处核心区域，交通便利，配套齐全：项目位于市政府以北，一中47、以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全，三处公园围合，景观环境优越，项目建筑精良，质量安全保证劣势：价位较高，产品同质化程度较高。地理位置决定了小区南侧道路的建设与开发对于整个小区销售的影响 2、宏瑞御景项目概况投 资 商：北京中天宏瑞房地产开发有限公司。项目位置：位于XX市开发区XX道。使用年限：70年。建筑面积：20万。物业费用：0.8元/月 容 积 率：2.1。绿 化 率：35%。中心花园：1.2万。销售价格： 3300-4200 元/。物业类型：高层 小高层、洋房。主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）。主力户型：洋房户型160左右的3室。项目分析优势：地处核心区域，交通48、便利 。配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全。产品形象较佳，市场口碑良好。劣势：产品为塔板型结构，并且成品为厚板（14米），价位较高。物业管理费用标准很低使未来的服务质量的提高受到影响。产品的性价比低，相对价格相对较贵。 第三章 项目选址与建设条件分析3.1项目选址3.1.1选址基本条件眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，有利于场区合理布置和安全运行，有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据：1、符合XX市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、49、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。3.1.2项目选址XX小区项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北，规划总占地58045（87.0675亩）。项目所在区域属开发区城中村改造项目，从政府规划方面可以看出，城中村改造优惠政策将使该区域的面貌发生翻天覆地的变化，未来区域内配套，交通，市政，景观，商业等将更为完善，区域价值将进一步提高，这为项目品质奠定区域价值基础。3.2XX市投资环境分析3.2.1地理位置XX市地处东经11615-11655，北纬3859-3913，东邻天津市西青区、武50、清区，西接保定市雄县，南邻文安县，北与固安、永清及廊坊市安次区接壤。XX位于北京、天津、保定三大城市“金三角”中心，北距首都北京90公里，东距天津74公里，西距保定90公里。3.2.2自然条件1、 地形地貌XX市位于冀中平原北部，境内地势平缓，自西北向东南倾斜，呈西高东低之势，地面高程山海拔11.1米缓降到2.1米(黄海高程)，自然坡降为千分之一，比西北邻县低洼，客水多汇于此。全市地貌按地势和土壤母质成因不同，可分为西北部高上区、东北部风沙区、中部河间洼区、溢流洼溢洪区和东淀滞洪区五个类区。 2、气候XX市气候比较温和，四季分明，光照充足，属暖温带大陆性气候。春冬多东北风少雨雪，夏季多东南风多51、雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量为921毫米，最小降水量为280毫米;平均气温12。2，平均无霜期176天，全年日照时数为2493小时，平均日照率为57%。主导风向为东北西南风，多年平均风速3.0米秒。最大冻土深度67厘米。3.2.3资源状况1、水文地质XX地处海河水系下游，历史上处于东淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之间，上接西淀，下连海河，素称九河下稍。境内港汊交错，淀泊相连。境内现旧河多废，已构成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四条季节性河流，以及大型排灌渠50条，全长275公里。横贯全境东西的中亭堤与大清河之间为溢洪区，西段称溢流洼，东段为东淀。地下水分为全淡、浅淡、咸水52、三个水质区。2、土壤植被XX境内土壤为冲积母质，土层深厚，大部分属于潮土类型，共有56个土种，对发展多种经营极为有利。3、矿藏XX平畴百里，物阜民丰。素有“东部摇钱树、西部聚宝盆”之美誉。西部盛产小麦、玉米、西瓜和蔬菜；东部是苹果、鸭梨、桃、杏等鲜果主产区。XX境内蕴藏有丰富的石油、天然气和地热等资源。石油年开采量12万吨，天然气年开采量1.5亿m，主要分布在南孟油区、岔河集油区、王庄子油气区 (苏桥油区)、信安杨各庄油气区。市区生活用气主要由苏桥气区供应。热水田面积达500公里，热水储量达220亿m。天然气和地热资源的利用开发前景十分广阔。3.2.4区位条件XX市对外交通便利。京九铁路南北纵53、贯市域西部，在京九铁路线上，XX站是京南第一大站，是北京的南大门；津霸铁路与京九铁路在XX市区北部交汇并通往天津。横穿市域东西的津保高速公路、112国道(津保公路)，纵贯市域南北的益津北路都是我国广大地区与京津联系的重要交通干线。省道廊霸公路、廊泊线分别是沟通XX市区和胜芳的高等级公路。县道霸杨公路、永信公路、码杨公路、采留公路等道路，构筑了XX四通八达的交通网络体系，拉近了XX与京津廊保四大城市的时空距离，使其区位优势更加突出，经济地位、战略地位不断提高，XX已初步成为环京津经济带上新兴的交通枢纽型城市。“十二五”布局XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转54、型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。“一体两翼”产业体系是XX经济发展的重要支撑。“一体”就是以战略性新兴产业为先导，重点发展文化产业、电子信息、先进制造、生物医药和新能源等产业，提升产业规模和核心竞争力。“两翼”就是以休闲业、会展业、旅游业、物流业、金融业为主体的现代服务业和面向京津市场、实现规模经营的高效都市农业。现代服务业重点发展现代物流、温泉休闲、康体养生、文化博览、乡55、村旅游、商务会展、金融服务产业。高效都市农业就是面向京津两大消费市场，开发具有浓郁乡村特色的旅游产品，建设一批休闲度假型、观光旅游型、精品高效型和特色种养型的高度集约化农业生产经营项目。在突出文化引领，倾力打造主题城市，建设更具内涵的新XX方面。提出要继续完善公共文化服务体系建设，突出重点、打造亮点、营造热点，全力建设文化创意之城、名人汇聚之城、时尚消费之城、商务休闲之城。彰显城市文化特色。建设文化创意之城，着力发展工艺美术、创意设计、传媒影视、演艺娱乐等产业，建设20个以上民间博物馆，吸引京津冀收藏家藏品汇聚XX。建设名人汇聚之城，高标准、大手笔打造体育冠军园、文学创作园、书画家创作园等文化56、交流平台，吸引京津冀乃至全国艺术界、科技界、新闻界的名仕大家汇聚XX。建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。3.3开发地址的获取与开发3.3.1土地使用权获取该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：1、申请选址向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。2、制订57、方案由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。3、申请批准向XX市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。4、发布用地通告由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。5、签定补偿、安置合同由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。6、发证由土地管理部门签发准许使用土地的证明。3.3.2地块开发成本 对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表58、)。3.4建设条件项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：3.4.1供水在XX道北侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入，在项目区域内，有地热温泉井可供冬季取暖和日常洗浴等温泉用水。3.4.2雨，污水排放XX道大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入XX路城市管网。3.4.3供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。3.4.4供气从XX道引入了天然气高压线，规划建设天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所59、需的各种市政条件及基础设施配套，均由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。3.4.5电信本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机，拟由XX市联通解决。第四章 项目建设方案 4.1项目设计思想在方案设计中，要在建筑总量及建筑质量的均好性中取平衡。同时充分考虑商业建筑的布局。保证商业建筑的完整性及可变性并形成复合空间有利于销售。另外通过对住宅房型的推敲完善节能、新技术的运用，降低建安成本，并在设计中充分利用地形的特点把原有的不利因素转化成可利用的条件。高度关注文化，在建筑风格上的具有持久60、的地缘特色，现今一些城市的特色正在消失，地域特征在弱化，建筑的文化素质停留在较低的层次上，文化与建筑慢慢脱离。在XX具有文化底蕴的地区保留传统的人文，突出地方特色，采用现代的技术，创造出既是“经典的”又是“现代的”住宅建筑，运用成熟的建筑形式突出高贵品质。4.1.1设计构思经典城市住房，精致空间环境。高品质的象征，具有传统印记的，是人们理想的经典住宅。精心设计宅前午后的绿化，营造安静舒适的环境，形成良好的住区小气候，经典的充满细节的立面营造不同凡响的品质感。 4.1.2小区设计理念营造美丽舒适的生活环境，打造居住小区精品。1、注重建筑和绿化景观的精心布局，使小区住宅尽可能不同程度的亲近自然合理61、进行规划。利用地块内现有的大量植被，同时借以系统化的人文生态景观设计构建富有特色、内外交融的人居生态环境，营造绿色社区。突出外部空间、道路系统与环境的整体设计及安排。2、坚持以人为本的原则，注重邻里间人际交往和感情沟通的场所设计，满足居民交往的需要；从人的心理和审美要求出发营造居住环境，并兼顾内外部环境的均好性，为居民提供一个放松心情、恢复体力、舒适健康的环境。3、全方面、多角度地创造住区独特的人文氛围，将室内空间、室外社区环境空间、视觉与听觉所及的空间融合在一起，使其具有思想内容和反映文化意识，使住户获得最大的精神享受；强调建筑设计的文化功能，更多的体现成熟社区的高尚居住文化。4.1.3园林62、景观设计理念XX小区是分享经典的成熟美好社区，风格为燕赵现代风格。功能上强调社区功能与生活需求，渲染和谐生态的生活方式，营造建筑、景观、人居和谐生存的融合。通过层次分明的空间序列组合贯通，使居住者真正享受到轻松，休闲的生活。 4.2 工程概况4.2.1建设地点该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。4.2.2 总用地面积项目总占地58045（87.0675亩）。建设规模XX小区项目规划总建筑规模为144075.04，其中地上总建筑面积137967.14（地上建筑物中，住宅130919.14，公共建筑7048），地下储藏室建筑面积6107.63、90。主要建筑设计如表4-1所示。表4-1 主要建筑物设计序号楼号结构尺寸户型代号户型面积户型结构单元数层数电梯户数居住人口单体总建筑面积总建筑面积备注11、250.412.9D299.98三室两厅两卫3243288922 14397.8428795.6823560.215B3111.2三室两厅两卫0.52445761843 1953658608B488.8两室两厅一卫2B5-97.22三室两厅一卫1B6111.6三室两厅两卫0.53660.215B3111.2三室两厅两卫0.5184144461 14847.3614847.36B488.8两室两厅一卫2B5-97.22三室两厅一卫1B61164、1.6三室两厅两卫0.54773.815B180两室两厅一卫4186216691 1738817388一梯四户B281两室两厅一卫45849.215B180两室两厅一卫2184144461 1159211592一梯四户B281两室两厅一卫26924.615B180两室两厅一卫118272230 57965796一梯四户B281两室两厅一卫1合计253414404608137027.04XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。项目主要技术经济指标，如表4-2所示。表4-2 项目主要技术经济65、指标一览表序号项目名称单位指标备注1规划用地面积5804587.0675亩2建筑物占地面积110293总建筑面积144075.043.1地上总建筑面积137967.14住宅建筑面积130919.14公建建筑面积70483.2地下储藏室建筑面积房6107.904规划户数户1440户5规划居住人数人46083.2人/户6容积率2.377建筑密度%19.08绿化率%36.49停车位辆14404.2.4 建筑布置XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由15共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由69四栋18层高层住宅组成。产品方案根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX66、市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体规划如下：1、总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。2、产品定位明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。3、户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。XX小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。4、技术设备条件室外外墙：采67、用高级外墙涂料。屋面：现浇平屋面或坡屋面。室内设计理念：本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。配套设备电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。天然气：天然气管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。智能化系统安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。5、道路系统道路为小区主干道和组团内部道68、路两极。主干道把二个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。6、小区建筑小品入口：区内设保安。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共秩序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既美化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，以便观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。第五章 工程建设方案5.1建筑方案5.1.1设计依据1、69、主要设计依据中已列举的有关规范。2、建筑设计防火规范GB50016-2006。3、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001。4、屋面工程技术规范GB50345-2004。5、建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005。6、民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802。7、与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。5.1.2平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分70、利用土地的角度出发，形成南北两个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。5.1.3竖向交通设计小区在临街两面均设有车行出入口及人行出入口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。5.1.4立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用河北民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建71、筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。5.1.5剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：公建层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于0.15m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。5.1.6建筑物无障碍设计应建设方要求，本项目不设计无障碍住宅。5.1.7建筑安全1、面积大于1.5的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5的有框门玻璃均应采用安全玻璃72、（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ 113-2009表5.1.2-1选用。2、外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。3、安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏73、）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。4、楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。5、阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。6、低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗74、台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为白色单框塑钢窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T7108-2002规定的2级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准建筑幕墙物理性能分级GB /T15225规定的3级，保温性能见节能设计。5.2建筑结构5.2.1设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001。2、建筑工程抗震设防分75、类标准GB50223-2004。3、建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）。4、砌体结构设计规范GB50003-2001。5、建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）。6、建筑地基基础设计规范GB50005-2002。7、混凝土结构设计规范GB50010-2002。8、砌体结构设计规范GB50003-2001。9、建筑边坡工程技术规范GB50330-2002。10、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002年版。5.2.2设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级。2、建筑结构设计使用年限：50年。3、76、根据建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：XX地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。4、根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），本工程为丙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计等级为丙级。6、本地区基本风压为0.30KN/；风荷载标准值为：0.30KN/。地面粗糙度类别：B类。7、活荷载标准值见表5-1。表5-1 建筑荷载表序号荷载类别标准值(KN/)备 注1上人屋面2.02不上人屋面0.77、53住宅2.04卫生间2.05楼梯3.56阳台2.57其它未列项目见现行规范、规程及标准的荷载5.2.3工程地质及水文地质场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：场地地形缓坡起伏，高差不大，交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。场地地下水地下水位510米，年变化幅度约1.0米，地下水对砼结构不具腐蚀性。1、无不良地质情况，场地适宜该项目建设。地场类别：II类。2、该场地稳定，地下水水位低于地下室标高，水文地质条件简单，无不良地质情况。3、本工程采用天然地基方案，结合本工程的特点，地下车库采用独立柱基础，高层住宅基底为卵石地基无软弱下卧层时采用筏板基础。持力层78、为圆砾层，承载力特征值为200Kpa。5.2.4结构设计建筑均采用现浇钢筋砼剪力墙结构，利用楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。5.2.5主要结构构件材料1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见表5-2。表5-2 混凝土强度等级表序号构件名称及范围混凝土强度等级混凝土抗渗等级1基础底板垫层C152框79、架柱C353抗震墙C354梁板C35（2.55米以下）5梁板C30（2.55米以上）2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级见表5-3。表5-3 砌体材料强度等级表序号范围砖等级混合砂浆等级16.000以上墙体MU10M52地坪6.000MU15M103地坪标高以下墙体MU15M10(水泥砂浆)4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程的规定。直径12mm时为HRB335级(或HRB400级)钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋(GBl499)的规定。焊80、条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列；HRB335钢筋焊接：E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。5.2.6环境边坡及深开挖设计采用放坡处理。5.3 给排水工程5.3.1给排水设计1、设计依据国家现行有关规范。建筑给水排水设计规范GB50015-2003。住宅建筑规范GB50368-2005。室外给水设计规范GB50013-2006。室外排水设计规范GB50014-2006。节水型生活用水器具CJ164-2002。建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。2、设计范围本工程室内给水排水和消防给水系统设计。本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。3、给排水81、现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。5.3.2 给水系统1、水源小区设地下两个大水池保证小区生活和消防用水，由市政分别引来二条DN100给水管。此外，专设温泉水供应居民洗浴等。2、小区泵房采用变频供水系统, 统一供水至每栋单体, 采用下行上给式供水至各户。3、每户设水表计量用水，水表采用智能水表，水表安装于户外公共水表间。4、每户设热水器进水口。5、给水系统采用最新材料PP-R给水管供水。6、生活用水计算本规划设计人口为4608人,根据建筑内部规划有给水卫生设备和淋浴设备的要求,最高日用水量标准定为120L/日人，供水普及率按100%考虑，具体指标和计82、算如表5-4所示。表5-4 用水量测算表序号用水项目单位规模用水定额时间（h）最高日用水（m/d）平均（m/h）最大（m/h）时变化系数1住户人数人460812024552.96 23.04 57.60 2.52绿化用水215001.5632.25 5.38 8.06 1.53浇洒道路120002624.00 4.00 6.00 1.54公建用水70482814.10 1.76 2.64 1.55合计623.31 34.18 74.31 6未预见用水%1062.33 3.42 7.43 7总计685.64 37.59 81.74 本项目最高日生活用水量为686.54m/d，最大时用水量为81.83、74 m/h。年消耗水量=686.54m/d365d1.4=178755m。5.3.3排水系统1、排水量污水量：本工程污水量按生活给水量的90%计算，则最高日污水量617.87m,最大时污水量约73.57m。雨水量：雨水采用廊坊市暴雨强度公式：q=【16.95613.017LgT】/（t+14.085）0.785式中设计参数：t=t1+mt2，重现期P=1.5年，径流系数=0.65，起始流速V=0.75m/s，地面集水时间t1=10分钟，m=2，t2管渠内雨水流行时间（分钟）。2、排水系统设计小区排水系统分为污水管网、雨水管网。小区污水管网、雨水管网分别连接城市污水管网、雨水管网排放。每幢单体84、排水采用分流制粪便污水经三级化粪池，再排入污水管网，生活污水直接排入污水管网。雨水经组织排至雨水管网。小区沿道路布设雨水口，排放地面雨水。建筑物里排水系统采用UPVC塑料管，小区排水系统采用混凝土预制管。所有卫生洁具采用指定之节水产品。所有消防电梯井底设集水坑，由污水泵排放污水。3、管道规划雨水管道规划：雨水的及时排除是保证生产和生活的必要措施，因此在设计中应妥善解决，雨水井的特点是：流量大，历时短，因此设计雨水管道时，既要经济又要合理的推算暴雨径流量，作为雨水管道设计的依据。依据道路的竖向规划图铺设管网，雨水就近排入旁边河区，材料选用混凝土管，最小覆土深度大于当地冻土层深度60cm，雨水口每85、隔25米设置一个。水泥管的最小规格是300mm管径，所以计算中小于300mm管径的都按300mm管径敷设。污水管规划：在整个排水区域，以最短和埋深较小的方式把污水排入城市污水管中。规划中采用分区排污的方式进行布置管道，材料选用混凝土管，最小覆土深度为0.6m。污水管在主路上布置一条主管道，支管分布到各个组团内部排除周围各个区域的污水。4、管材室外 污水管道直径400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径400mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径300mm选用钢筋混凝土承插管。室内及屋面 污水管道选用86、PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。5.3.4节水设计专篇1、设计依据甲方设计委托书；建筑给排水设计规范（GB50015-2003）。室外给水设计规范（GB50013-2006）。室外排水设计规范（GB50014-2006）。建筑专业提供的资料。2、设计内容无塔供水；卫生洁具选型；管网敷设；中水系统。3、无塔供水本工程屋顶不设生活水箱。生活供水采用变频设置供水。供水管网下行上给式供水。住宅水表安装于户外公共水表间。4、卫生洁具选型水嘴采用浮动阀芯全塑产品。便器采用6L以下87、冲洗水箱。冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀。5、管网敷设无塔变频设置供水采用下行上给式供水系统。给水管采用PP-R给水管材。每户设智能水表计量 , 水表安装于户外公共水表间。5.4强电工程5.4.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92。2、建筑照明设计标准GB50034-2004。3、10kV及以下变电所设计规范GB50053-94。4、低压配电设计规范GB50054-95。5、供配电系统设计规范GB50052-95。6、建筑物防雷设计规范GB50055-94。7、住宅设计规范GB50096-1999。8、住宅建筑规范GB50368-2005。9、建设单位本专业的设计要求。88、5.4.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10kV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10kV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；高层住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。5.4.3负荷测算按每户合计用电容量18kW测算。取需用系数为0.89、4，则每户计算负荷为7.2kW。该小区共有住户1440户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=7.21440户0.6=6220.08kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COS=0.65。公建配套用电负荷按352.42kW估计，小区其他公共用电负荷按33.4kW估计。1、变压器配置考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.85，则变压器容量S应为：S=Pjs(kcos)=6603.74KW(0.850.65)=11952.47kVA，选用6台2000kVA干式变压器。2、90、用电量估算XX小区住宅小区全年用电量：6603.74kW6h/d365d=1446.22万kWh。5.4.4供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。5、供电系统10kV配电系统采用单母线不91、分段形式。选用6台1000kVA干式变压器。低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全10kV配电系统接地型式采用IT系统。其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。各建筑物的低压进线处做总等电位联结。室外路灯配电系统采用局部TT系统。低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。防雷设计专篇1、设计规范建筑物防雷设计规范GB50055-94。民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92。电子设备雷击保护导则GB7450-87。雷击电磁脉冲的保护 IEC61312。建筑物电子信息系统防雷设计规范GB50343-2004及相应的法规、规范、规程92、。2、防雷与接地本工程住宅楼按二类防雷规范设计。本工程沿天面四周女儿墙、水箱顶、楼梯顶布设避雷带，避雷网格小于10x10或12x8米，引下线间距小于18米，利用建筑物外廓各角的柱筋作为引下线。屋面非金属物（如PVC透气管等）设接闪器保护。采用柱内两主对角钢筋为引下线。天面避雷带采用12镀锌圆钢制作，每米设一支持卡子，支高10公分。柱内引下线上连接天面避雷带，下连接地梁，基础钢筋连接成防雷整体。所有连接采用双面搭接电焊 ,焊接长度不小于10公分。完工后测试综合电阻不大于1欧。本工程接地保护与防雷共用地极。总电源引入处设过电压保护器。供电线路及电视电话线路设计屏蔽电缆、套金属管埋地进入各建筑物。配93、电房、电梯机房、消防控制室及大型金属设备处预留接地端子。5.5弱电工程5.5.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92。2、智能建筑设计标准；GB/T50314-2000。3、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000。4、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；5、有线电视系统工程技术规范GB50200-94.6、安全防范工程技术规范GB50348-2004.7、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004.8、建设单位本专业的设计要求。5.5.2设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。5.5.3有线电94、视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、在多层楼地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便安装使用。6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。5.5.4电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住95、宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。住宅楼：每户1部公建：根据需要设置。5.5.5安全监视与消防控制本工程在地下车库及一类高层住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）。2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器。3、设消防广播及消防电话系统。4、在住宅部分设大门非可视对讲系统。5、厨房设置燃气泄漏报警器。5.5.6电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地96、体。5.6采暖通风与空气调节5.6.1 设计依据国家现行的有关采暖通风的设计规范和规程标准：采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003。地面辐射供暖技术规程JGJ142-2004。居住建筑节能设计标准DB13（J）-63-2007。公共建筑节能设计标准DB13（J）-81-2009。5.6.2 设计范围住宅楼和公建的采暖、通风、防排烟设计。5.6.3 设计计算参数1、室外计算气象参数冬季采暖室外计算温度 -9。冬季通风室外计算干球温度 -4。夏季通风室外计算干球温度 29。冬季大气压力 1020.4hPa。夏季大气压力 998.6hPa冬季平均室外风速 2.8m/s。夏季平均室外风速 97、1.9m/s。冬季通风室外计算相对湿度 45%。夏季通风室外计算相对湿度 78%。日平均温度5的天数 129天。2、室内设计计算参数卧室、客厅、餐厅、公共建筑用房、物业管理用房等：18； 厨房： 15；卫生间： 25。5.6.4 采暖热负荷及采暖热源情况总建筑面积为144075.04。采暖面积热负荷指标计算如表5-5所示。表5-5 采暖面积热负荷指标计算表序号名称指标（W/）建筑面积（）热负荷（MW)1居住建筑451309525.89 2公用建筑5066790.33 3合计6.23 4采暖热量9639.07 5采暖蒸汽13770.10 根据表5-6计算结果，本项目采暖总热负荷为6.23MW。采98、暖季采暖量6.23MW129d12h/d=9639.07MW，折合采暖蒸汽13770.1吨。结合该项目所在地的实际情况，综合初投资、运行费用、占地面积、维保费用、以及设备寿命等各个方面的利弊，初步确定采暖供热系统采用分散式水源热泵空调系统。5.6.5 采暖系统的设计本项目采暖系统采用地暖系统，每户采用天然气采暖炉，采暖热耗由天然气转化。1、地暖的应用地板辐射采暖是以温度不高于 60 的热水，在埋置于地板下的盘管系统内循环流动，加热整个地板，通过地面均匀地向室内辐射散热的一种供暖方式。2、地暖的优点最舒适的采暖方式。地板辐射散热是最舒适的采暖方式，室内地表温度均匀，室温由下而上随着高度的增加温度99、逐步下降，这种温度曲线正好符合人的生理需求，给人以脚暖头凉的舒适感受。同时，地板采暖可促进居住者足部血液循环，从而改善全身血液循环，促进新陈代谢，并在一定程度上提高免疫能力。高效、节能、运行费用低；可利用余热水、太阳能、地热等各种低温热源；地板辐射供暖方式较对流供暖方式热效率高，热量集中在人体受益的高度内，室内设定温度即使比对流式采暖方式低25, 也能使人们有同样的温暖感觉,所以温差传热损失会大大减小；热媒低温传送，在传送过程中热量损失小，热效率高；与其他采暖方式相比，节能幅度约为20%，如采用分区温控装置，节能幅度可达到 40%。环保、卫生，健康保健。地板辐射采暖的供暖原理为辐射导热，与空调100、暖气等通过强制对流循环热风供暖相比，空气中灰尘流动要小的多，减少了空气中有害病菌的蔓延，室内环境更加卫生清洁，有利于支气管炎、呼吸道感染和过敏性症候群的健康；空气对流减弱，水分散失较少，克服了传统散热器供暖方式造成的室内燥热、口干舌燥等不适，避免了女性皮肤因失水而过分干燥。不占使用面积，花同样的钱等于买了更大的房子。采用地板采暖，室内不再有暖气片及其支管，无形中增加2%至3%的室内使用面积，便于装修和家具布置，对于大城市数千元 1 平米的房价，无疑是为您节省了数万元的费用。使用寿命长，免维护，安全性能好，节约维修费用。由于地板采暖盘管全部暗埋在楼板中，所以在采暖运行中如果不是人为破坏，几乎不101、存在维修的问题， 使用寿命在 50 年以上，不腐蚀、不结垢，大大减少了暖气片跑、冒、滴、漏水和维修给住户带来的烦恼，可节约维修费用。初始建安成本低，可分区控制，计量方便，便于管理。地板辐射采暖与其它单户式供暖方式相比不增加建筑成本及运营维护成本，各房间的温度可根据需要独立调节控制，便于进行分户热计量收费。减少楼层噪音。目前我国楼板一般选用预制板或现浇板，其隔音效果极差，楼上人走动，就影响楼下，采用地板采暖增加了保温层，具有非常好的隔音效果，可降低噪音污染；地板采暖过程寂静无声，室内环境清静，没有空调噪音，这有助于孩子把注意力集中在学习上，从而有利于提高学习效率。5.7消防设计5.7.1设计依据102、1、建筑设计防火规范GB50016-2006。2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版）。3、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005。4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98。5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004。6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50065-97。5.7.2设计内容及原则1、设计内容本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。5.7.3消防系103、统1、总图消防防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。对消防车道和扑救场地的要求：该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36t的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。2、建筑消防本工程环住宅楼设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用104、240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离4.00m。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。消火栓系统用水量：住宅室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量20L/s。消防水池容积V=360m。消防水箱设建筑105、屋面，有效容积V=18m。室内外消火栓系统设置：小区统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮。住宅楼各层设有室内消火栓，且消火栓给水管道连接成环，保证供水安全。每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器。室外采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。小区内共设有地上式消火栓，均匀布置。间距不超过100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器。消防送风系统、106、消防排烟系统1、住宅卫生间及厨房由建筑专业预留土建排风道，卫生间通风器由用户自理；电梯机房采用机械排风，换气次数15次/h。2、水泵房等设机械送排风系统，排风量6次/h，送风量5次/h。3、变配电室设机械送排风系统，排风量12次/h，送风量10次/h。4、不满足自然排烟条件的防烟楼梯间及合用前室设置机械加压送风系统。5、面积超过100且经常有人停留或可燃物较多的房间设置机械排烟系统，排烟量不小于60m/h。5.8燃气工程5.8.1气源XX小区项目小内天然气气源为市政然气管道。天然气入口从市政引入一根DN100然气管道。5.8.2用气量设计标准居民用气标准为3100兆焦/人年（含采暖），居民总数107、4608人，则居民年用气总量为14284800兆焦。公建用气=居民用气总量/居住建筑面积公建建筑面积50%，则公建年用气总量为384509兆焦。测算得，年用天然气量为14669309兆焦,取天然气发热量38000kJ/Nm3），合计标准天然气量为386034m3。5.8.3压力级制的确定中压管道：A 0.2MPaP0.4MPa;B 0.01MPaP0.2MPa。低压管道：P0.15MPa。居民用户调压器出口压力：2.8KPa。居民用户灶前压力：2.0KPa。5.8.4管网规划1、布置原则根据现状和规划道路情况，以环状为主，环枝结合，既节省投资又保证供气可靠性。尽量布置在人行道下或绿化带下，以减108、少工程施工和运行费用。管道尽量布置靠近用户，以减少中压支管的长度。管道布置根据地下管线现状和规划统筹考虑，以保证安全运行。管道布置时严格执行城镇燃气设计规范中的有关规定。管网布置中压燃气管网进入燃气调压器，供气方式为中压燃气经调压器调压后通过低压管网(0.005Mpa)进入用户,经计量后供各类型用户使用。天然气管道按远期需求统一规划、分期建设，主干管宜靠近用气大户，规划区内管网采用环状与树枝状相结合的布局形式。规划在燃气管道建设初期，因其供气规模不大，在道路网系统尚不完善的情况下，燃气管道可采用以枝状管道布置为主的方式向规划区居民及其他建筑供气。当供气达到一定规模时，逐步将枝状网管道改造、建设109、成环网状供气管道供气，以提高规划区供气的安全可靠性。2、管材选择推荐主管材用PE管，PE管不能满足要求的情况下采用钢管。5.9景观与绿化5.9.1设计原则 1、环境生态功能打造高端项目形象，增加社区美化，为居民提供一个环境优美的、休息场所。 2、场所特征典雅清秀，置身其中，犹如飘然世外桃源、人间仙境。它们突出的特点就是自然而然，即使是经过人工的处理也是依着该地的地形地貌，充分利用原有的景观。3、植物品种选择花叶芒、红叶狼尾草、英式灌木、欧洲接骨木、九重葛、天竺葵5.9.2园林设计风格北方的园林，无论公园还是庭园，大片碧绿的草坪、三季有花四季常青是必不可少的。只要雪一融化，草地上就会开出鲜花。园110、林采用方格设计，对称的布局，规则的图案，修剪整齐的花圃、喷泉、石雕、整洁的道路都带给人们简洁、开阔的视觉感受。5.10管线工程5.10.1设计内容给水管线、污水管线、雨水管线、燃气管线、电力管沟、电信电缆沟等。5.10.2管线平面综合1、根据各管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全要求以及各种管线的安全距离要求，本着压力流避让重力流管、弯曲管让不易弯曲管等原则，规划原则对管线安排如下：雨水、污水管线安排在车行道下边，给水管道、燃气管线、电力管沟、电信电缆沟安排在人行道下或绿化带下，路灯电缆放在缘石内侧，路灯杆安排在人行道上或绿化隔离内。2、各种管线沿道路两侧双侧布置，埋于一般干道下的各种管111、线均与道路中心线平行。5.10.3管线的竖向综合地下管线相互交叉对应满足各管道间的最小净距要求，具体要求见GB50289-98城市工程管线综合规划规定。第六章 节能方案6.1概论我国建筑用能的范围，即建筑能耗应指建筑使用能耗，其中包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器等方面的能耗。执行国家现行的节约能源的政策、规定，按照中华人民共和国节约能源法、民用建筑节能设计标准、民用建筑节能管理规定、中华人民共和国建筑法及国家标准公共建筑节能设计标准GB501892005等法律法规、标准及设计规范。合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益，按照建筑节能工程施工质量验收规范相关规定，建筑工程节能不符112、合规范不能通过验收。本项目方案设计遵循以上用能标准以及节能设计规范。6.2建筑节能法规与标准6.2.1设计依据中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国1997主席令第九十号）。国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号。关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资 2007 21号）。河北省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知。民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）。产业结构调整指导目录（2005年本）(国家发改委令第40号)。6.2.2节能设计规范、标准居住建筑节能设计标准DB13（113、J）-63-2007。公共建筑节能设计标准DB13（J）-81-2009。综合能耗计算通则GB2589-90 。绿色建筑技术导则(建科【2005】199号) 。绿色建筑评价标准GB/T50378-2006 。民用建筑热工设计规范GB50176-93 。建筑照明设计标准 GB50034-2004 。民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92 。采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 。地板辐射供暖技术规程JGJ142-2004。民用建筑电气设计规范JGJ16-2008。6.3能耗指标分析6.3.1能源消耗该项目工程的建设主要消耗建筑及装饰材料，均可向XX本地或周边地区的供应商择优采114、购。该项目为居住小区建设项目，项目建成后，主要的能源消耗为生活用水、电及燃气，采暖采用地源热泵系统，采暖已经使用天然气进行流转，故不再重复计算能源消耗。能源消耗用量见表6-1。表6-1主要能源耗用表序号消耗能源单位年用量备注1水m178755.26 2电万度1446.22 3天然气Nm386034.00 6.3.2全年综合能耗计算全年综合能耗计算见表6-2。表6-2 项目综合能耗计算表序号能源种类折标煤系数年消耗量折标煤（t）比例%1水0.0257（kgce /t）178755.26 4.59 0.20 2电0.1229（kgce/kWh）1446.22 1777.40 78.60 3天然气1115、.2143Kgce/m386034.00 479.23 21.19 合计2261.23 100.00 本项目建成后使用期间，每年综合能耗为2261.23吨标准煤。6.3.3公用设施的使用本工程供水由XX市区给水系统供给，从XX市区市政XX道给水干管引入DN150给水管，并在室外布置成环状管网。生活污水经室外化粪池处理后排入市政污水管道，住宅卫生间污水立管采用伸顶通气管，以利于通气排水、清除异味。道路的雨水及路面清洗水经设于路边的雨水收集口排入市政雨水管网。该项目采用高压供电，从市政供电网引出两路10kV电源，分别向各台变压器供电，变压器低压侧0.4/0.23kV的配电系统采用单母线分段接线。两116、段母线之间设有联络开关。通讯由XX电信公司提供一路市话电缆（或光缆），集中设置程控交换箱，电讯电缆分两个方向接入城市电讯网。6.4节能节水措施本项目严格按照居住建筑节能设计标准DB13（J）-63-2007，公共建筑节能设计标准DB13（J）-81-2009设计。采用新技术、新材料达到节能目的。主要从建筑、采暖、采光照明、空调设备等方面采取以下节能措施。节能措施XX小区项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行居住建筑节能设计标准DB13（J）-63-2007，公共建筑节能设计标准DB13（J）-81-2009。在保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效117、的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m。屋面传热系数=0.60W/(k)。外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(k)。门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7XX第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级118、，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(k)。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(k)。2、采暖系统的保温节能措施小区供热采用APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨酯发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。3、建筑节能技术、材料、工119、艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨酯涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；采用瓷片水龙头；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PG51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。节水措施1、小区120、水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将121、小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升122、以上的座便器。龙头不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。6.5节能效果分析单位建筑面积综合能耗指标的计算 ：本项目地上建筑面积144075.04，单位建筑面积综合能耗为：2261.23t/a144075.0415.69kgce/。本项目的节能效果十分显著，是节能、环保的好项目。第七章 环境123、和生态影响分析7.1环境和生态现状XX小区项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋。本项目十分注意尺度感，通过小型景观将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。36%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和人性化控制，污染较少。7.1.1地表水环境本项目所在区域为非水源保护区。7.1.2大气环境项目所在地环境空气质量良好，达到国家环境空气质量标准（GB3095-1996）的二类标准。7.1.3声环境区域环境噪声基本符合国家城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）2类标准。7.2建设项目对环境可能造成的影响在建设124、期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基平整、水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物质有施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目建成投入使用后，周边人流量、交通量的增加也必然会对周围的环境产生一定的影响。主要污染物质是人员噪声、交通噪声和交通废气及固体废弃物。7.3生态环境保护措施7.3.1建设过程中的环保措施在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规的规定，采用措施将施工现场的各种粉尘、废气、废125、水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采用以下措施：1、妥善处理泥浆水，在施工现场建造集水池、沉沙池、排水沟等水处理构筑物，对施工期废污水，按其不同的性质，分类收集处理。处理后的废水排入污水处理厂，由于本项目污水排放量只占污水处理厂处理量很少一部分，对周边环境的影响可以忽略。2、不在施工现场炼融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其他会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、采用有效措施施工中的扬尘；4、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填。建筑施工产生的建筑垃圾集中运送至指定地点。5、对产生噪声、振动的施工机械，产生不可避免噪声的作业，应在规定时限内施工，尽量减少对周126、围环境的影响。6、施工运送砂石、泥土、水泥车等车辆，车辆应严密，防止泄漏造成沿途地面污染。施工设备应注意噪声的控制。7.3.2 建成使用后环境保护措施项目在建筑设计及设备选用时应考虑降低其运营环境的方案，投入使用后，也应注重环保措施的实施。1、噪声项目建成使用后将通过加强管理，相关设备均采用低噪音设备，对可能产生震动的设备设置减震垫，进出口风管采用软连接，减少震动。此外，加大项目区内绿化植树建设力度，做好隔音屏障。2、污水项目建成后，室内、室外均采用分流制排水系统，生活污水用管道收集统一排入无害化粪池，经处理后排入城市污水管网。3、固体废弃物项目建成使用后固体废弃物主要为生活垃圾。定时外运，不127、会对环境造成影响。4、废气项目投入使用后造成大气污染的主要是机动车辆。对此应加强管理，地下车库采用机械送风和排风，并按标准设置排风口，其高度不低于2.5米，保证汽车尾气的充分散逸，且高于人群呼吸带，以减少对环境和行人的影响。7.4综合环境和生态影响分析结论7.4.1项目对生态结构影响很小由于项目永久征用的土地主要为城市建设用地，对生态结构的稳定影响很小。通过拟建项目对土地利用、动植物、生物多样性、施工期固体废物、水生生物的影响分析，项目不可避免的对土地资源等诸方面产生不利影响，在施工和运行中充分考虑减轻生态环境影响和采取一系列生态保护和恢复措施，使这些不利影响降低到最低程度，一般不会产生明显的128、环境问题。同时，增加一些自然景观和人工景观，该项目对生态环境的影响是可以接受的。7.4.2项目对空气影响不显著本拟建项目在施工期对空气环境有影响，但时间短、范围小；运行期对环境空气影响不显著，可以被周围环境空气所接受，因此从环境空气角度认为该项目建设可行。第八章 劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。8.1劳动安全卫生8.1.1危险性作业分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。分析高空、高湿129、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。8.1.2安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1、在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2、对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。3、对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。4、对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。8.2消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统130、和消防设施配置方案。8.2.1火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。8.2.2调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。第九章 项目组织与管理9.1项目组织本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司作131、为项目法人负责本项目的筹备、建设和销售。9.2 项目建设本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司在建设期间负责对项目进行主体建筑和场地配套设施的建设。9.3 项目建设管理9.3.1 建筑工程施工招投标制度将本项目分解后，把确定的施工任务发包。根据招标投标法的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位中标，并及时将中标通知书送至中标单位，签订相关合同。9.3.2 工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、132、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。9.3.3 质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。9.3.4 投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设133、计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。9.3.5 进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施134、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其它计划，建立新的平衡。6、加强合同管理本项目合同主要包括建筑设计合同、勘察设计合同、施工合同、监理合同以及与建设工程相关的其它合同。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。7、协调项目的开发过程需要处理与水、电、通信、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。8、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初135、验。建设项目全部建成后，由项目建设单位会同规划、建设、环保、消防、人防等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。第十章 项目实施进度安排10.1项目实施计划编排原则项目规划开发面积144075.04，为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须按照以下原则进行：项目涉及供电、给水、燃气、通讯等公用设施的建设、这些公用设施与市政、电信、电力等部门共同组织实施，因此项目在建设的同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。充分考虑项目开发的特点、结合施工能力、资金到位等诸多因素，争取降低项目的投资成本。在实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目136、进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法、并对可能发现的问题尽早采取预防措施。项目实施的前期各项准备工作要到位。10.2项目进度安排本项目根据开发计划，从2011年10月起至2014年12月底完成房地产开发任务，开发建设周期为3年。10.3销售进度安排根据开发进度和产品构成，销售以楼盘建设进展为依托，每个楼盘房源销售率达到80%以上时，推出后新的开盘房源，每个楼盘价格根据不同产品逐步调整，调整幅度将结合工程进度、产品档次、市场涨幅和通涨因素进行考虑，尽管未来的实际房价很难准确预测，但我们可以预计，随着工程形象的逐步完善以及项目品质被客户逐渐认知137、和接受，整体均价应该可以达到一定的高度。第十一章 工程招标方案11.1概述根据原中华人民共和国国家发展计划委员会（第九号令），建设项目可行性报告需增设招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包人签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。11.2 招标范围项目招标范围为：勘察、设计、建筑、工程监理和重要材料采购。建筑工程招标采取由承包人总承包的方式，重要设备和材料都包括在工程费用中，不再单独组织招标。11.3招标组织方式委托具有乙138、级以上资质的工程招标代理机构及其货物采购招标代理机构进行招标业务。11.4招标投标区域凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。11.5招标方式本项目建筑、安装采用公开招标方式，勘察、设计、监理、设备及重要材料采购拟采用邀请招标方式。11.6招标公告的发布与媒体招标公告应符合法律、法规和规章规定的时间、内容等要求；在国家计委指定的中国经济导报、中国建设报、中国日报和中国采购与招标网以及河北省发改委指定的媒体发布。11.7各项服务招标单位资质要求11.7.1工程勘察设计具有乙级以上资质、信用等级为A级以上的单位。11.7.2建筑施工具有139、二级以上资质、信用等级为A级以上的单位。11.7.3工程监理具有乙级以上资质、信用等级为A级以上的单位。11.7.4建筑物资材料和器械、仪器的采购具有乙级以上资质的代理机构。11.8招标基本情况本项目的招标内容、范围、组织形式、方式详见表11-1。表11-1 招标项目表序号内容招标范围招标组织形式招标方式资质要求全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1土建设计乙级以上2地质勘查3土建施工4主体安装5监理第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算说明本项目的投资估算系按照投资项目可行性研究指南（试用版）、建设项目经济评价方法与参数（第三版）等有关规定进行编制，是在前面章节的市场预测、140、建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等方面的基础上，经多方案比较后，确定的最佳方案基础上进行的。主要依据有：国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。投资项目可行性研究指南(试用版)（计办投资200215号）。12.1.3建设项目经济评价方法与参数（第三版）。项目业主提供的基础资料。本项目的设备、工器具及仪器购置费以当前市场价格为主要依据。土建工程费用、设备购置安装费的计算标准，主要依据类似项目建（构）物单位造价的指标进行估算。其它工程和费用估算，依据本工程建设条件和特点、当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算。12.2 项目工程数量12.2.1工程数量根据拟订项目的开141、发方案，确定各开发项目的工程数量：XX小区项目规划总建筑规模为144075.04，其中地上总建筑面积137967.14（地上建筑物中，住宅130919.14，公共建筑7048），地下储藏室建筑面积6107.90。XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由15共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由69三栋18层高层住宅组成。XX小区总居住户数1440户，规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。该项目需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196。12.2.2 土地开发成本该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：1、拆迁安置费项目用地范围内无建筑物的拆迁及居民142、安置费。2、土地批租费主要包括土地出让金、市政工程配套费等，共计10396万人民币（除去安置房为2599万元）。12.2.3 公用设施配置项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：1、供水在XX道北侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2、雨，污水排放XX道大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就近排出。3、供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。4、供气从XX道引入了天然气高压线，规划建设天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区143、前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地已达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。5、电信本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机。6、小区内绿化及景点建设计划小区绿化覆盖率36.4%。区内按照北方绿化模式规划建设，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。12.3项目投资估算 根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量。12.3.1土地购置费本项目地块开发成本（包括安置费和土地批租费）总计10396万元（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196）。12144、.3.2建筑安装工程费本项目总建筑面积为144075.04。根据相关指标测算，建安工程费用估算25223万元，如表12-1所示。 表12-1 建安工程费用估算表序号单项工程名称单位数量单价合价 (万元)备 注一土建工程144075.04130018730 二安装工程6161 1电梯架34351190 2给排水工程144075.041502161 3电气工程144075.041001441 4消防工程144075.0425360 5弱电工程144075.0440576 6燃气工程144075.0430432 7室外工程0333 三景观绿化工程21500150323 1其它项110000010 室145、外管道、电缆、路灯、消防水池等合计25223 12.3.3工程建设其它费用本项目的工程建设其它费用按国家或河北省的规定的费率和取费标准进行估算，具体计算说明如下：1、建设单位管理费依据财建2002394号文基本建设财务管理规定的建设单位管理费总额控制数费率表估算。2、建设单位临时设施费按建筑安装工程费的1%计算。3、前期研究费根据计价格19991283号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定计算。4、工程设计费根据工程勘察设计收费标准（2002修订）计算。5、工程勘察费根据工程勘察设计收费标准（2002修订）计算。6、竣工图编制费根据工程勘察设计收费标准（2002修订）计算。7、工程建设监理费根据146、建设工程监理与相关服务收费标准计算。8、招投标交易费按建安工程费的0.14%计算。9、招标代理服务费根据计价格20021980号计算。10、工程保险费按建安工程费的0.1%计算。综上分析，本项目工程建设其他费用估算为2413万元，如表12-2所示。表12-2工程建设其他费用表序号费用名称计算依据计算基础（万元）费率或标准总价（万元）1建设单位管理费财建2002394号文基本建设财务管理规定25223 350 2建设单位临时设施费25223 1%252 3前期研究费计价格19991283号文25223 25 4工程设计费计价格【2002】10号文25223 1000 5工程勘察费计价格【2002147、】10号文1000 30%300 6竣工图编制费1000 10%100 7工程建设监理费25223 1.20%303 8招投标交易费25223 0.14%35 9招标代理服务费计价格20021980号25223 0.05%13 10工程保险费25223 0.10%25 11环境影响咨询服务费10 合计2413 12.3.4房地产开发费用1、工程管理费根据XX市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的5%估算。2、销售费用包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用。根据XX市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照销售收入的5%估算。3148、财务费用指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债劵的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用。本项目暂按100元/考虑。12.3.5 基本预备费项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，本项目基本预备费用按建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的5%估算。经估算本项目总投资为36546万元，具体见表12-3。表12-3建设总投资估算汇总表序号费用名称投资额（万元）单位（元/）占总投资比例（%）备注1土地成本2599 188 7.11 2建安工程费用25223 1828 69.02 表12-13工程建设其它费用241149、3 175 6.60 表12-24管理费用(1+2+3)5%1498 109 4.10 财务费用926 100 5营销费用（按项目销售额5%计提）2315 168 6.33 6不可预见费(1+5)5%1572 114 4.30 总成本36546 100.00 12.4投资计划与资金筹措投资使用计划与资金筹措如表12-4所示。表12-4 投资使用计划与资金筹措表序号项目名称合计201120122013201420151总投资36546 8717 18219 9378 185 46 1.1自营资产投资0 0 0 0 0 1.2自营资产投资借款建设期利息0 0 0 0 1.3自营资产投资方向调节税0150、 0 0 0 0 1.4经营资金0 0 0 0 0 0 1.5开发产品投资36546 8717 18219 9378 185 46 其中：不含财务费用35620 8625 17941 9054 0 0 土地使用权2599 2599 房地产开盘330206026179409054财务费用小计926 93 278 324 185 46 财务费用926 93 278 324 185 46 2资金筹措36546 8717 18219 9378 185 46 2.1资本金12436 4088 5466 2813 56 14 2.2预售收入或贷款24110 4630 12753 6565 130 32 第151、十三章 财务评价说明13.1财务评价的假设国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化。企业按方案的设计进行正常的投资经营。委托方提供的财务数据真实、合法、可靠。13.2财务评价的基准期本报告中财务评价的价格基准期为2010年12月31日，投资采用批准的挂牌出让土地成本，收益的确认采用基准期的价格。13.3财务指标评价依据及说明13.3.1投资收益率即投资效果系数评价依据当投资收益率是负数时为完全失败，09%时表明投资效果基本不佳，1019%时表明投资效果基本成功，2029%时表明投资效果比较成功，收益率至30%以上表明投资效果非常成功。13.3.2折现率评价依据根据国家计委、建设部颁发的建设项目152、经济评价方法与参数（第三版），结合当前实际情况，测定社会折现率8%；对于受益期长的建设项目，如果远期收益大，效益实现的风险小，社会折现率可适当降低，但不应低于6%。结合本项目，基准收益率设定为12%。13.4主要数据的确定本章对XX市XX住宅工程项目销售分期计划做出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。 项目基本数据确定如下：13.4.1销售面积XX小区项目总建筑面积为144075.04，需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196。本项目可供销售的建筑内容为各类住宅。13.4.2 项目的价格定位 根据对项目周边同类物业价格153、及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 根据市场调研，住宅销售价格为5000元/。13.4.3项目销售计划 根据工程进度安排，本项目住宅销售按照20%、40%、30%、10%的比例销售估算。13.4.4税费率营业税税率5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率暂按销售收入的1.5%预提；企业所得税税率为25%；管理费用按建筑工程费用的5%提取，销售费用按建筑工程费的3%提取；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。13.5项154、目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与销售预期计划，测算其销售收入46298万元，营业税金及附加为2546万元，预提土地增值税为694万元。如表13-1 售房收入与经营税金及附加估算表所示。表13-1 售房收入与经营税金及附加估算表序号项目名称税率合计201120122013201420151售房收入46298 4630 13889 16204 9260 2315 1.1住宅销售收入46298 4630 13889 16204 9260 2315 可销售面积（）92596 9260 27779 32409 18519 4630 平均售价（元/）0 5000 5000 5000 5000 5155、000 2经营税金及附加0 2546 255 764 891 509 127 2.1营业税0.05 2315 231 694 810 463 116 2.2城市维护建设税0.07 162 16 49 57 32 8 2.3教育费附加0.03 69 7 21 24 14 3 3土地增值税0.015 694 69 208 243 139 35 4商品房销售净收入43057 4306 12917 15070 8611 2153 13.6财务评价报表13.6.1项目投资现金流量表包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反映项目在整个计算期（包括建设期和生产经营期）内现金的流入和流出。如表13-2156、所示。表13-2 财务现金流量表（全部投资）序号项目名称合计201120122013201420151现金流量46298 4630 13889 16204 9260 2315 1.1售房收入46298 4630 13889 16204 9260 2315 1.2租房收入0 0.00 0.00 1.3自营收入0 1.4其它收入0 1.5回收固定资产余额0 0 0 0 0 1.6回收经营资金0 0 0 0 1.7净转售收入0 0 0 0 2现金流出38861 8949 18913 10188 648 162 2.1固定资产投资（含方向税）0 0 0 0 2.2开发产品投资（不含财务费用）35620157、 8625 17941 9054 0 0 2.3经营资金0 2.4自营部分经营费用0 0 0 0 0 2.5出租房经营费用0 0 0 0 0 2.6经营税金及附加2546 255 764 891 509 127 2.7土地增值税694 69 208 243 139 35 3净现金流量7437 (4319)(5024)6016 8611 2153 4累计净现金流量0 (4319)(9343)(3327)5285 7437 5所得税1628 0 0 (0)1101 527 6所得税前净现金流量5810 (4319)(5024)6016 7510 1626 7累计所得税前净现金流量0 (4319)(158、9343)(3327)4183 5810 计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）24.43 20.13%财务净现值（FNPV）1894 1194 投资回收期3.39 3.44 基准收益率（IC）12 12 13.6.2利润和利润分配表表13-3利润和利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况。表13-3 利润和利润分配表序号项目名称合计201120122013201420151经营收入46298 4630 13889 16204 9260 2315 1.1商品房销售收入46298 4630 13889 16204 9260 2315 1.2房地产租金收入0 0 159、0 0 0 1.3自营收入0 0 0 0 0 2经营成本36546 8717 18219 9378 185 46 2.1商品房经营成本8717 18219 9378 185 46 2.2出租房经营成本(摊销)0 0 0 0 0 3出租房经营费用0 0.00 0.00 4自营部分经营费用0 0 0 0 0 5自营部分折旧、摊销0 0 0 0 0 6自营部分财务费用0 0 0 0 0 7经营税金及附加2546 255 764 891 509 127 8土地增值税694 69 208 243 139 35 9利润总额6511 -4412 -5301 5692 8426 2107 10弥补前年度亏损-160、9713 0 (5692)(4021)11应纳税所得额6511 0 0 (0)4405 2107 12所得税1628 0 (0)1101 527 13税后利润4883 0 (0)3304 1580 职工奖励及福利基金244 0 0 165 79 储备基金244 0 0 165 79 企业发展基金244 0 0 165 79 14加：年初末分配利润0 15可供投资者分配的利润4151 0 0 2808 1343 13.6.3财务计划现金流量表用于反映项目计算期各年的投资、融资及生产经营活动的资金流入、流出情况，考察资金平衡和余缺情况。如表13-4所示。表13-4 财务计划现金流量表序号项目名称2161、01120122013201420151资金来源8717 19355 19018 9315 2329 1.1商品房销售收入4630 13889 16204 9260 2315 1.2房地产租金收入0 0 0 0 0 1.3自营收入0 0 0 0 0 1.4自营资产长期借款1.5自营资产经营资金借款1.6房地产投资借款0 0 0 0 0 1.7短期借款0 0 0 0 0 1.8资本金4088 5466 2813 56 14 1.9其它0 0 0 0 0 1.10回收固定资产余值0 0 0 0 0 1.11回收经营资金0 0 0 0 0 1.12净转售收入2资金运用9042 19191 10512162、 2100 814 2.1自营固定资产资产投资（含方向税）0 0 0 0 2.2自营资产固定资产建设期利息0 0 0 0 0 2.3房地产投资（含财务费用）8717 18219 9378 185 46 2.4经营资金2.5自营部分经营费用0 0 0 0 0 2.6自营部分财务费用2.7出租房经营费用0 0 0 0 0 2.8经营税金及附加255 764 891 509 127 2.9土地增值税69 208 243 139 35 2.1所得税0 0 (0)1101 527 2.11应付利润0 0 0 2.12自营资产长期借款本金偿还2.13自营资产经营资金借款偿还2.14房地产长期借款本金偿还0163、 0 0 0 0 2.15偿还其它应付款（股东贷款）0 0 0 0 0 2.16短期借款本金偿还0 0 0 0 0 2.17职工奖励及福利基金0 0 (0)165 79 3盈余资金(324)164 8505 7215 1515 4累计盈余资金(324)(160)8345 15561 17076 13.7赢利能力分析从上述融资前分析指标和相关财务报表可知，项目投资所得税前财务内部收益率为24.43%，所得税后财务内部收益率为20.13%，均大于设定的基准收益率；项目利润总额6511万元，税后利润4833万元，项目的财务效益较好。13.8财务生存能力分析根据财务计划现金流量表，从经营活动、投资活动164、和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年净现金流量均大于0，计算期内累计盈余资金为19884万元，说明项目具有较强的财务生存能力。13.9行业影响分析XX小区选址在XX市经济技术开发区XX村，该宗地块东临XX国道，西邻XX路，XX西道以南，XX西道以北。本案总用地58045，总建筑面积为144075.04；项目总居住户数1440户，服务人口4608人。本项目作为一个高档适用居住小区，属于城中村改造项目，建成后可进一步完善XX建设规划版图，并对XX房地产业的发展有极大的促进作用，但不会形成行业垄断。13.10区域经济影响分析本项目定位为建设功能完善的高档居住小区，本项目的建成不仅能提升XX市形象165、和品位，为XX市城区的发展起到促进作用，而且也将会对XX产生积极的社会和经济影响。可以为使用者提供舒适度更高的居住场所，更加符合使用者的偏好。本项目的施工时间较短、建筑设计完善、毗邻建筑布局合理，将美化局部区域形象，提高对投资者的吸引力，进而提高XX经济的增长。第十四章 社会评价14.1项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境166、），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量XX居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到36.4%，由于本小区地处XX开发区XX村内，属于城市区内，将会吸引大批白领阶层前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。14.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕167、后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将会有更高的要求。但考虑到该地区地处XX市区内，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错，在小区附近有完备的中小学，居民子女在这儿能享受很好的学习环境。14.3社会评价结论总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。14-1项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居168、民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对当地职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续169、发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十五章 研究结论与建议15.1推荐方案的总体描述通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。15.2推荐方案的优缺点描述15.2.1优点1、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2、项目在经济上具有较强的可行性XX小区项目规划总用地58045，总建筑面积为144075.04。项目总170、投资:36546万元。项目税前财务净现值:1887万元。项目税前财务内部收益率:24.43%该项目需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196。上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3、项目具有突出优势在附近区域与XX小区项目的竞争对手较少。XX小区项目的定位属高档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大。公司的资金具有优势。项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。项目所处地块的发展前景较好。4、项目开发经营风险较小本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资171、收益。15.2.2存在问题1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。15.3结论与建议15.3.1结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为XX的房地产经济注入了新鲜172、血液，有力的推动了XX市的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：XX小区项目建成后，可提供住宅1184套，安置回迁户数为256户。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为XX城区内又一个亮点，为XX市的人民提高了优越的住宅环境，同时在微观上体现了三个代表，使XX人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化XX市的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。15.3.2建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3、要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。4、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。