1、卫星城大型中高档社区房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月卫星城大型中高档社区房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月36可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目决策背景6一.内部因素61.xxx房产战略布局6二.外部因素7第二章 项目概述8一.宗地区位及用地81.项目区位82.项2、目用地8二.项目宗地现状91.四至范围:92.地势状况93.地上物现状94.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况95.地质情况9三.项目周边的社区配套91.周边1500米范围内的社区配套9四.项目周边环境101.现状项目所在区域环境102.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响10五.土地价格111.土地出让金:11第三章 市场研究11一.区域市场成长状况：111.区域市场简述112.区域市场各项指标成长状况12二、杭州市场土地及区域市场供应产品特征：15三、xxx市场对比：211、项目所在板块内其他代表项目优劣势对比：22四.区域目标市场客层研究和市场定位231.目标市场客层特征：232.3、本案目标人群特征243.确定目标客户244.产品及价格定位：24第四章 规划设计要点25一.规划设计思路251. 总体规划设计思路252. 产品特征25二.规划设计的可行性分析26第五章 投资收益分析26一.项目内容26二.项目投资测算26三.销售收入测算和经济效益评估29四.项目经济指标分析32第六章 可行性结论35一.项目优势：35二.项目劣势：36三.结论及建议36第一章 项目决策背景 一.内部因素1.xxx房产战略布局xxx自2004年成立以来，先后开发了xxxxxxxxx等项目。公司的主要项目都集中在城市的西北部。从杭州市的总体规划与发展方向来看，公司所集中开发的多数区域与房产板块已4、经成为房地产开发的成熟区域。从整个杭州市场来看，市中心区域房价已经非常高，并且区域住宅土地供应量非常稀缺。城西作为杭州最先发展起来的市场，目前房产价格已经非常高。滨江经过前几年的集中开发以后，房产市场进入价格与供求相对平衡的时期。城东九堡乔司在经过前几年爆发式增长的情况下，目前市场已经冲高进入成熟发展期。因此，纵观杭州目前主流住宅板块，只有杭州东北区域房地产开发仍然处于起步阶段。虽然该区域部分地段有厂矿企业聚集，城中村较多，但是，2009年6月随着城北新城田园xxx综合体、钱江经济开发区等城北重要规划项目通过审批，城市东北区域的房产高速发展已经吹响了号角。因此，xxx区域作为杭州城市东北（田园5、xxx综合体）与副城临平（钱江经济开发区）之间的重要中心区域，未来发展潜力巨大。xxx与半山、xxx一起组成未来杭州城东北40万人口的卫星城。xxx自04年进入房地产开发以来，发展迅速，影响力迅速扩大。在操作理念与手法上，采用小、快、灵的指导方针，很快在杭州市场上确定了快速崛起的品牌形象。xxx崛起于有着悠久文化历史传统的径山，从径山第一个楼盘xxx到现在，短短五年时间，xxx得到了迅速的壮大。到现在已经成为杭州主流的开发商。五年时间，xxx不仅具备了较强的资金实力，而且也经成为了杭州市中等规模的房产开发企业。xxx在产品开发上也拥有了自己的积累与突破。现在的xxx有能力在杭州市场乃至全国市场6、上展示公司对产品的思考，展示公司的开发理念。xxx需要的是给市场留下从快速发展到成熟发展的标志性项目。从目前杭州市场供应结构来看，包括城市东北的近郊区域会成为城市白领中产阶级首选的购房区域。在这样的区域做一个有品质的大盘对进一步提升公司实力、开发能力与品牌形象有着非常重要的战略意义。2.xxx房产公司经营现状：目前xxx正在操作的是两个项目：xxx、xxxxxx。xxx项目自2007年开盘以来形成热销，成为公司当年主要利润支柱，全部房源将于2009年年底前全部交付完毕，xxxxxx则处于销售尾盘阶段，2010年年底前交付完毕，因此公司未来两年的主要发展战略就是发展xxx项目。xxx项目区位好，7、规模较大，发展前景好，将作为公司未来23年主要利润来源和重点发展的项目。xxx项目分布:在售或在建项目:已完成项目:主要储备项目：二.外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于xxx中心功能区的东面, 项目东面2.5公里左右就是副城临平，北面为钱江经济开发区，西面为田园xxx综合体。配套上可以依托临平和xxx中心区，配套齐全，该项目所在区域有如下特点和优势: 根据杭州市总体规划，东北部地区大部分用地规划为居住、商贸用地。 经济发展状况来看，该项目所在地xxx处于杭州东北区域，是杭州主城区自然延伸发展的主要方向。该区域以良好的环境与交通优势成为未来杭州市的一个生态居住区。这样一个区域的房8、产发展潜力巨大，尤其是在杭州市大力推出城市东北方向发展的2009年。同时xxx也是临平副城与杭州城北主城区之间的的重要旅游商贸枢纽。xxx区域承担着副城临平部分的行政办公与居住功能，是临平副城目前功能扩大的主要进展方向。 项目西南为xxx居住区，是2005年由市政府统一组织、大力推出的大型安居居住区，占地面积366.07公顷，将建设成具备全方位生活配套，充满浓厚人居氛围的中央生活区（CLD）。该区域规划人口10万，早在2007年拆迁安置完成了1084户人家的安置，另外3.2万户的经济适用房多数已经交付使用。 项目紧邻规划的地铁三号线以及快速公交3号线，南有规划的市级主干道临丁路延伸至临平副城，9、北有xxx大街连接临平。这些建设项目的兴建将会给该项目的业主出行带来很大的方便。 目前项目所在地周边已经有多个楼盘兴建。项目北面的街道两边基本都是新建楼盘，这一带构成了xxx配套主要集中地。另外，沿地块北面的xxx大街可方便直达市级商业中心，这里有临平沃尔玛莱蒙商业中心及花园城市酒店、地铁一号线世纪大道站等。 所有以上各种因素，为我公司建设一个大型中高档社区提供了一个良好的外部环境。第二章 项目概述一.宗地区位及用地 1.项目区位该宗地位于杭州市城东北，西临xxx大型居住区,东侧为杭州副城临平城区。距离绕城高速约5公里，距离即将全线通车的杭州南北向秋石高架线约 6公里,距离沪杭甬高速约4公里。10、距离杭州市商业中心武林门约15公里，距离临平城区2.5公里，西侧紧邻xxx中心区。 2.项目用地 该项目用地指标见下表：地块编号地块坐落出让面积(平方米)用途出让年限容积率建筑密度建筑限高(米)xxx街道123095商住用地商业40年住宅70年2.240%60二.项目宗地现状1.四至范围:项目地块位于杭州市余杭区xxx镇xxx村，东至现有居住点，西至铁路，南至规划中临丁路延伸段，北至xxx大街。 2.地势状况 项目用地地势平坦,场地标高与xxx大街标高基本相一致。3.地上物现状地上物主要为工业材料场地和部分已拆迁民居。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地内地下管线较少，为农11、居自用管线，没有横穿地块的市政管线。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。（3）项目用地内的临时用电线路，已拆除。（4）项目用地南侧为规划市政道路绿化用地，可以隔离项目南面的道路的灰尘噪音。5.地质情况 场地原为农田与民居，无不良工程地质条件。三.项目周边的社区配套1.周边1500米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施xxx中心小学 xxx中学 xxx中心幼儿园xxx成人文化技术学校医疗卫生设施余杭区xxx街道卫生院 星都中西医结合门诊部商业设施供销连锁超市 世纪联华xxx店金融设施建设银行 xxx农村信用合作社市场xxx农贸市场交通设施有2路、7路车通往临平 K571 K371 K512、35通往杭州快速公交三号线全线预计2010年开通，规划地铁三号线总的来说，该项目周边已经拥有较为完善的教育、生活、医疗等配套。2008到2009年xxx以xxx大街为主轴的地带多个房产项目（比如xxx桂花城，华庭嘉苑，星运丽园等）以及安置项目建设或完工。据测算，加上本公司项目的商业部分，这里的商业社区配套超过5万平方。因此，区域的居住氛围已经形成。四.项目周边环境1.现状项目所在区域环境早在2001年广厦集团就已经开始在这里规划建设480万方的华东地区最大的居住社区“天都城”。历时七年的开发，天都城到目前所有已开部分销售率超过95。在2007年，杭州市政府第一次提出了“杭州东北部大型居住卫星城13、”的城市规划。临平副城也在2008做出了城区发展往西的战略构想。在此两者布局下，xxx成了两大战略的交汇区域，无论从杭州还是临平的规划来看，该区域的经济发展、房产发展前景宽广。xxx早期开发的房产属于近郊物业，对杭州主城形成供应补充。随着目前杭州东北部卫星城规划的展开，该区域的房产正在向市区主流市场蜕变。使得该区域住宅市场档次和品位进入上升通道，从2008年到2009年，该区域多个楼盘（具体）投入建设，xxx居住区的建设已经成熟，可见市场潜力巨大。交通上，随着城市快速公交三号线的建设、地铁三号线的规划以及临近地铁一号线世纪大道站，xxx与主城区及临平的交通条件正变得越来越优越。快速公交三号线环14、城北路到xxx段将在2009年底前开通运行，二期临平到吴山广场整条线将在2010年开通运行。地铁一号线将在2011年试运行。地铁三号线规划将从xxx项目北面xxx大街通过。三条交通线将极大改善项目与临平及杭州主城区的通行条件。2.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响（1）该项目距离即将全线通车的秋石高架约6公里，秋石高架的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，秋石高架是杭州三纵五横道路规划中三纵的其中之一，是杭州市规划路网框架中快速路交通体系的重要组成部分。本项目可通过临丁路上秋石高架，通过德胜快速路、上塘高架等快速高架路网直接进入市中心。另外项目距离绕城高速5公里，距离沪杭甬高速公路4公里15、，可经过这两条高速通往杭州周边各大地区城市。（2）本项目南侧的临丁路延伸段规划为60米宽城市主干道，临丁路延伸段的建设将会大大缩短项目地块与临平城南及地铁一号线的通行距离。地铁三号线规划沿xxx大街进入临平，本项目处于地铁沿线，为项目带来出行便利的交通利好。（3）本项目西面为半山田园，xxx大型居住区。田园居住区环境优美，背山面水，将成为城市东北的高尚居住区，楼面价已超过万元。xxx大型居住区为市政府主导的大型CLD。目前该区域已经有广宇、天阳、昆仑等杭州品牌开发商进入开发。由此，自西向东形成了一个房产品的供应梯度，对该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。（4）目前项目北入口有去临平副城的16、2、7路公交线路，距项目1公里处有通往杭州市区的K535、K371、K571路终点站，即将开通的快速公交三号线从临平通往吴山广场，加上地铁三号线，将来住户出行将非常方便。五.土地价格 1.土地出让金: 出让面积界定:按住宅用地面积出让,即123095出让面积，约合184.64亩。 出让金总额: xxx于2007年10月31日通过公开竞拍方式以66690万元取得该地块，折合楼面地价2463元/。第三章 市场研究一.区域市场成长状况：1.区域市场简述 该项目位于xxxxxx大街和规划临丁路延伸段之间，距离杭州绕城高速5公里。区域市场范围界定在整个杭州城东北区域。xxx区域相对于同等区域商品房开发历17、史较早，早在2001年广厦就已经在这里开始天都城的建设。之后xxx又陆续涌现了中昌黄鹤山居、通润星雅嘉园等楼盘。到了2007年，该区域进入了像绿城这样的全国性高端品牌开发商。区域供应体量与xxx大型居住区及半山田园等区域共同形成了城东北卫星城。就区位而言，同样处于杭州城北的勾庄目前价格已经到了13000，三墩也已经是12000以上，位置相对较差的崇贤目前房价也已经到了9000。而xxx最近房产均价也才7000多。可见xxx区域的房价相比同类区域仍然偏低。该区域市场的基本特征表现如下：1） 由于政府的大力推动，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到了明显的提升。2） 从18、产品供应和产品价格可以看出，该区域已经成为杭州市中档物业的集中区域，中档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3）城市东北区域从杭州市场来看已经成为整个杭州地产市场的开发热点。在杭州房产发展快速，房价都相对较高的今天（绕城高速以内房价全面超过10000元/平方米），xxx区域成为杭州中产白领阶层的中等收入人群购房的首选区域。2.区域市场各项指标成长状况u 销售量：xxx市场供应量一直不大，2008年之前主流供应楼盘只有天都城、星雅嘉园、黄鹤山居这三个楼盘。在城东北区域范围内，2007年上半年的销售量接近2006年下半年销售量的3倍，可见2007年上半年城东北市场的火爆程度。而2008年上半年的19、销售减少主要是因为该区域内可供销售产品已经非常少，区域内作为参考楼盘的亿城嘉园、星雅嘉园只剩下极少的可售房源。而天都城经历了2007年的热销之后，2008年可供应产品也只能开盘一次而已。绿城蓝庭开盘三次，价格已经在8000元/平方米左右。到了2008年下半年，天都城，蓝庭等楼盘均增加了区域供应，加上区域内新的项目进入市场供应，销售量有了非常大的提升。因此虽然2008年下半年整体市场不紧气，但xxx的成交情况是近年历史最高的。到了2009年区域内供应量有所下降，而价格相应开始提升。 u 销售量与上市量的比较：区域内从2006年下半年到2007年上半年一直处于供求两旺的局面。期间参与分析的绿城蓝庭20、未开始销售，但是天都城、星雅嘉园等楼盘处于销售高峰期。到了2007年下半年，星雅嘉园已经基本销售完成。到了2008年上半年基本上只剩下天都城与蓝庭有供应。而天都城由于2007年一年的大量销售，2008年上市量只有大概2007年的三分之一左右。剩下蓝庭在2007年开盘三次，价格已经上涨到8000元/平方。以上情况导致区域有效供应缺乏（即价格在60008000的房源），销售率有所下降。到了2008年下半年，区域供应量开始增加，销售量也有了大幅的提高。2009年的区域市场新的供应量较小，但销售率比2008年下半年有所回升。u 平均单价走势：与杭州其他区域的情况不同，该区域价格2007年有了大幅的上涨21、，但是上涨速度还是较为平缓，相比杭州九堡区域的一年内翻倍的情况，这里2007年一年上涨了近2000元/平方。实际上，处于xxx北面的绿城蓝庭价格已经突破8000元/平方。在2008年，城东北核心区域的xxx也有几个商品房项目面市。2009年9月，xxx南面的笕桥，新出让的土地楼面价格已经超过了10000元/平方米。受此影响，xxx区域楼盘最近的销售数据显示，该区域成交均价已经到了11000元/平方米左右。在区域周边的土地、房产价格双重包围下，xxx的价格低洼形势明显，上涨空间加大。同样是2009年9月半山田园区域首次出让土地价格就突破10000元/平方米。受此影响，半山南的华丰区域现有供应的价22、格已经到了15000元/平方左右，最新开盘的xxx区域内楼盘，绿城的紫桂公寓一期均价超过了8500元，二期将超过9000元。由上述可见，城东北区域房产供应已经出现了价格梯度。从半山华丰未来供应来看，这个区域以后房价基本上都在万元以上（嘉里桦枫居目前单价15000左右，田园区域最近出让的土地价格已经在10000元/平方左右楼面价）。从xxx的供应来看，该区域房价已经在11000元/平方左右。根据区域内绿城紫桂公寓的一期开盘均价超过8500元，完全可以预见，未来xxx的主流房价应在80009000元之间。相信随着市场发展，这个价格完全有可能在不久的将来实现。价格上的平稳与优势给了xxx自住与投资良23、好的空间。二、杭州市场土地及区域市场供应产品特征：杭州土地市场综述：杭州市国土面积位居省会城市倒数第二，但是GDP位居全国省会城市第二。一则说明杭州经济发达，有非常强劲的购买力，国内最佳商业城市等评比也说明了这点。更重要的是作为一个全国最佳宜居城市，其国土面积的缺少使得房地产开发用地一直以来处于紧缺的状态。这就使得杭州土地市场一直以来竞争比较激烈，土地价格也一路走高。尤其是房地产开发热点及比较成熟的区域，土地竞争更是一直处于白热化状态。这使得杭州房地产市场一直处于景气稳步向上的区间。杭州房地产市场在强劲的购买力，良好的居住环境等支撑下，甚至是国内少数几个不受宏观调控影响，稳定发展的房地产市场。24、良好的居住环境，强劲的购买力，稳定的房地产市场发展，这些已经形成的市场特征又反过来继续成为推动杭州房地产市场发展的动力与依据。受此影响的首先是土地市场，房地产市场稳定且前景良好，对房产发展的预期较为清晰理性，因此土地市场在这样的背景下一直非常活跃。杭州土地市场拍卖挂牌情况也说明了这点。我们挑选比较有代表性的几个地块作为例子。东南面粉厂地块属于市中心的稀缺地块，虽然面积不大，但是在周边已有楼盘价格走势及地段价值的作用下，拍出了2007年杭州住宅用地的最高楼面地价。这一地块与附近的几个绿城杭汽发地块、昆仑金松洗衣机厂地块、雅戈尔杭商院地块、远洋杭一棉地块等组成了杭州市区土地价格的等高线。市中心区域25、地块的稀缺性使得土地价格在2007年上涨了7090。并且市中心的稀缺地块仍然有较强的增值潜力。但是，在2008年房地产市场遭遇了严厉的调控，整体市场遇冷。杭州在这样的环境下也不例外。2008年，杭州出让土地仅为2400亩，相比2007年下降了60。土地出让金额同比也下降57。在这样的市场下，多数杭州房产企业选择等待观望。只有少数实力雄厚的企业在市场萧条期拿到了现在看来的好地。比如绿城拿的城西蒋村几个地块。滨江拿的城北重机厂地块。这两个项目在现在看来都是利润丰厚的项目。可以看出城北、城西的土地价值。整个2008年，杭州整体土地市场不紧气。当年很多出让的土地为商业配套类用地，而这些出让土地多在城北26、。也可看出政府对城北发展是寄予厚望的。到了2009年，土地市场回暖，市中心土地价格频频突破20000元/平方的楼面地价。南xxx地块、喜得宝地块、钱江新城地块、新华地块等在今年都拍出了20000元每平米以上的土地单价。这使得城市外围的土地市场同样受到影响，受影响最大的是城市东北区域，该区域一直处于杭州房价的低洼区域，在今年这一轮的土地房产价格上涨中，区域土地价格首先有了突破性增长。下表是关于项目所在城市东北区域的一些成交地块情况，可以从中看到这样的一种现状。区域土地市场综述：宗地名称宗地位置出让面积土地用途容积率楼面地价成交总价（万元）竞得单位成交日期杭政储出200736号江干区（规划xxx居27、住区R21-06地块）58714住宅2.0424049800广宇集团股份有限公司2007-07-25杭政储出200839号江干区（规划xxx居住区R21-11-1地块）40508住宅2.2426438000杭州祥瑞置业有限公司2007-08-29杭政储出200840号江干区（规划xxx居住区R21-11-2地块）34319住宅2.0466232000杭州新筑置业有限公司2007-08-29余政挂出200752号临平街道小林村、上环桥村298048商住1.63261155500金都房产、新城房产2007-10-29杭政储出200923号 江干区(黎明村北A10-2地块)59283住宅(设配套公建28、)用地2.49769139000杭州滨江集团股份有限公司2009-07-28杭政储出200924号 江干区(黎明村北A10-1地块)58321住宅(设配套公建)用地2.49966139500杭州滨江集团股份有限公司2009-07-28杭政储出200936号 江干区(草庄R21-25地块)14289住宅(设配套公建)用地2.41084837200浙江万科南都房地产开发有限公司、励福有限公司2009-09-08杭政储出200937号 江干区(草庄R21-24地块)22889住宅(设配套公建)用地2.31128359400同上2009-09-08杭政储出200938号 江干区(草庄R21-23地块)29、77459住宅(设配套公建)用地2.211238191500杭州滨江房产集团有限公司2009-09-08杭政储出200940号 拱墅区(田园R21-05地块)34914住宅(设配套公建)用地2.0954766666绿城房地产集团有限公司2009-09-10杭政储出200941号 拱墅区(田园R21-18地块)29200住宅(设配套公建)用地1.81014753333浙江西子房产集团有限公司2009-09-10余政挂出(2009)31号临平南苑街道11215居住、商业、办公2.8519016300浙江中意房地产开发有限公司2009-08-27区域土地出让及楼盘示意图：城东北房地产市场是从200630、年真正开始发展的区域，其土地价格起点较低，但是上涨速度非常快。2005年在市政府强力推出xxx大型居住区（CLD）以及提出整治半山的发展策略之下，城东北房地产市场在过去几年展示了惊人的活力。2006年下半年到现在城东北房产市场销售总量在近郊同等区域中处于领先。从2006年嘉里在华丰2670元/平方的楼面地价到2007年广宇集团在xxx4240元/平方的楼面地价，土地价格上涨将近60。而在2009年推出的半山田园区域更是直接把城市东北区域楼面地价推到万元。与其同等区域的城市东北外围区域的笕桥同样引来的滨江、万科等上市公司的争夺。从成交价格来看，笕桥楼面价总体已经突破10000元/平方，土地价格相31、比于2007年涨了一倍还多。按照2006年到2009年三年来算，土地价格每年增长90%以上。受此影响，城市东北区域的房产价格会有一个快速上涨的动力。xxx区域有些楼盘就在附近土地拍卖之后大幅拉升了价格，目前xxx房价已经11000元/平方米左右。手杭州市区价格与城市东北区域土地价格的影响，xxx附近最近拍卖土地价格也明显提高。如上表所示，余政挂出31号土地楼面价达到5200元。而该土地与我公司xxx项目直线距离不足两公里。从上分析也可以帮助理解xxx市场的房价涨势。区域内产品对比综述：项目名称规模（m2）土地价格(元/ m2)建筑形式均价（元/m2）主力产品（m2）消化率目前进度绿城蓝庭66万32、3000高层小高层多层排屋公寓8000排屋20000-2500070901101302008年3月后，销售率超过90%高层结顶天都城400多万总体2000（不含拆迁）小高层高层多层排屋2008年10月开盘价格70002009年无开盘601502008年开盘部分销售率接近99结顶xxx桂花城10万2350（含拆迁）多层小高层2009年8月开盘均价7100，最近销售价格740070-1502009年6月开盘至今，销售率90%左右部分结顶华庭嘉苑8.5万2100（不含拆迁）多层小高层2009年9月开盘均价8100主力在售户型90平方与130平方包括90方的跃层2008年9月开盘至今，销售率92%大部33、分结顶绿城紫桂14万2500（含拆迁）多层小高层8500一期主力户型89、136-140、1682009年10月第一次开盘当天售罄近期成交价在8500以上结顶星运丽园15.5万2200多层小高层710089130最近销售价格7400，2008年开盘至今销售超过95部分结顶三、xxx市场对比：xxx在售主要项目图示：重点项目对比分析： 1、项目所在板块内其他代表项目优劣势对比：优劣势对比项天都城绿城紫桂xxx38号地块规划用地6579亩113亩184亩总建筑面积400多万14万27万楼面地价2400元/（含拆迁）2500元/（含拆迁）2463元/地点余杭区xxx街道西余杭区xxx街道余杭区xxx34、街道东开发商广厦绿城九洲xxx房产交通路况好,出行便利路况好,出行便利路况好,出行便利配套公建依托xxx街道及自有配套依托xxx街道及自有配套依托自身、享有临平副城成熟完善的配套及xxx配套等容积率2.041.332.2绿化率3132%工程进度2001年开始规划建设已经达到预售标准可售面积6015090方小三房130方与160方舒适房源销售价格2008年最后一次开盘价7000一期8500物业类型高层、小高层、多层、排屋高层、小高层、多层主力面积8913590-160主力总价60-110万元热销面积90方左右，120多方89，130-140，160方销售状况2008年之后销售率99一期10月2235、日开盘当天售罄四.区域目标市场客层研究和市场定位1.目标市场客层特征： 该区域客户基本来自三个区域：l 区域内及周边人群：xxx本地人以及周边临平等地方人群目前并非xxx项目最大的客户群。但是随着xxx建设的跟进，临平市场的中端住宅市场将逐渐向xxx转移。从目前xxx市场来看，临平及周边人群在xxx购房的比例较高。因此，可以判断在项目销售初期，项目本地及临平客群比例会较高。但是，就如目前xxx整体市场的客群构成一样，项目主力客群仍然来自杭州及外地人群。l 杭州本地客户群：此类人群是目前xxx房产市场上的主流客户群。这个人群多数来自城北区域。比如石桥、笕桥、半山、城北甚至城西。杭州区域的客户群在36、xxx购房主要是改善居住环境、拆迁寻找第一居所等原因。这个人群有，居住、工作在城北的年轻人，需要结婚等原因的年轻人，为父母养老需要的年轻人或者为子女购买房产的人。这个人群主要购买原因有出于经济情况的考虑，有出于投资需要的考虑，还有就是出于大家庭分离的需要。这个人群多数需要市区外围价格相对较低的楼盘，xxx目前与市区的价格比正好切合这种需求。当然，除了自住以外，杭州购房人群也有较多出于投资考虑，选择xxx这样有升值潜力的区域。 l 浙江省内外其他地方人群：这个人群是目前区域的另外一个核心购房群体。这个人群主要是在杭工作的外地年轻人与省内其他发达地区的投资客。这个人群主要分成四种。第一种是已经在城37、北区域工作尚没有住房的外地年轻人，区域周边大型厂矿企业，医院，事业单位等外地工作人群。第二种是杭州整个市区范围内工作尚未购买住房的外地人群。这两种人群在杭州工作了几年有一定的积蓄，但是面对杭州市区高涨的房价，从经济考虑只能购买价格较低的xxx等区域。第三种人群是区域周边市场做生意的外地人群（包括省内省外的人群）。这个人群本身在城东北范围内活动，有一定的经济实力，多为已有住房，再次购房为投资或改善居住条件。这个人群购买区域内房产投资与自住较为灵活。第四种人群为纯投资人群（包括著名的温州、台州投资客等），他们本身不在杭州工作或做生意，在杭州购房只是作为投资或者为子女购房。在杭州寻找有投资价值的物业38、过程中，xxx区域的价格优势以及发展前景是这个人群选择这里购房的主要原因。2.本案目标人群特征在客群定位上，主要基调为：以杭州人群为主，以本地、临平为辅。以自住为主，投资为辅，以青年人为主，中年人为辅。客群特征主要为：年龄在2535、4050岁之间，他们以IT业，私营业主，外贸人群，教师、交通运输、自由职业者为主。他们收入主要以815万为主，有一定的支付能力。在此基础上，把外来纯投资人群作为重要的客源补充。3.确定目标客户客户主体：追求住在杭州的首次置业人士。客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户及看中区域发展潜力投资人群。4.产品及价格定位：综合上述分析，本项目在满足基本居住需要的产品类39、型（90方以下经济户型）之外，需要丰富产品供应类型（比如排屋、跃层等，目前该区域排屋已经卖到20000元/平方），以使得区域市场发展成熟，区域居住氛围形成的情况下，同样能够提供市场所需要的各种产品类型。 第四章 规划设计要点一.规划设计思路1. 总体规划设计思路将从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。l 主题鲜明、立意丰富的社区内涵l 畅通有效的交通组织及停车地点的全地下设置l 优秀的住宅户型、室内格局配以风格独特的立面设计l 经济、实用、富有创新的社区配套l 充分利用地块地貌现状，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合l 合理的市政设施配套l 规划设计中建筑空间与景观空间的有40、机结合具体反映在规划上，意图实现“生态居住群”构想，规划设计成为由不同的高层、低密度排屋等住宅类型形成的密度、空间、形体、平面居住社区。社区内以会所为核心，具有完整的配套服务设施及管理系统，满足“以人为本”的居住理念。2. 产品特征以高层住宅产品为主，低层住宅、排屋为辅。在户型结构上，充分考虑户型的实用性与空间布局的多样性结合，提高户型的利用率与均好性。配合跃层、复式等室内结构，采用大面积转角飘窗、挑空阳台、露台等设计，打破现有建筑的封闭格局，拉阔住户生活空间，体现不一样的生活理念。3. 充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，并达到国家相关节能标准，在绿色环保上作出特色。4. 本项目所在地x41、xx及城东北区域作为杭州市居住开发热点区域，在市政府规划投入建设半山、华丰、xxx的基础上，未来的住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有较强的优势。基于城东北区域的外部环境和市场情况，以及xxx在社区发展、产品规划等方面的发展思路，考虑借鉴杭州异域风格的项目的成功经验，在该地区建设区别于目前市场供应类型的产品形式，以社区环境，建筑形态，建筑布局、户型规划，小区配套，立面风格等全局一体化规划，把项目做成杭州市场上一个住宅产品新的代表作。二.规划设计的可行性分析1.拟定住宅容积率为2.2左右，拟以高层为主导产品，以排屋作为高端产品，突出环境设计，强调花园城市社区文化氛围，实现公司的规42、划设计思路。2.居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。3.为进一步提升生活配套，需按规划配套建设公建，包括会所、社区商业等，并考虑商业配套服务设施部分与xxx及项目周边人群资源共享。4.通过对城东北房地产市场等周边居住区楼盘对照分析，结合项目拟定的住宅产品的规划设想，明显抓住了该地区缺乏目前紧缺70009000这样一个中端市场供应的市场迎合点，具有很强的可操作性。第五章 投资收益分析一.项目内容项目建设用地约184亩（余政挂出（2007）38号地块），可销售面积27万平方米，其中住宅24.5万平方米，商业2.6万平方米。住宅部分中高层为14幢，排屋22幢（143、32户），总户数2344户。项目共分成三期开发。一期建设面积11.6万平方米，其中住宅10.3万平方米，商业1.3万平方米。计划于2010年4月开工建设，2010年7月开始销售，2011年12月全部销售完毕。二期建设面积11.6万平方米，其中住宅10.3万平方米，商业1.3万平方米。计划于2011年1月开工建设，2011年7月开始销售，2012年12月全部销售完毕。三期建设排屋3.8万平方米。计划于2012年5月开工建设，2012年10月开始销售，2013年9月全部销售完毕。二.项目投资测算一期：项目分项总成本（万元）成本（元/平米）1土地成本29,525.052,537.062开发前期准备费44、2,909.38250.003大建安27,964.962,403.00主体建筑安装18,620.031,600.00基础设施费4,515.36388.00公共配套设施费989.1985.00开发间接费3,840.38330.004三项费用9,181.00788.91财务费用6,246.43536.75销售费用1,956.38168.11管理费用978.1984.065后期不可预见费-项目成本合计69,580.395,978.97二期：项目分项总成本（万元）成本（元/平米）1土地成本29,525.052,537.062开发前期准备费2,909.38250.003大建安27,964.962,40345、.00主体建筑安装18,620.031,600.00基础设施费4,515.36388.00公共配套设施费989.1985.00开发间接费3,840.38330.004三项费用9,382.33806.21财务费用6,246.43536.75销售费用2,090.60179.64管理费用1,045.3089.825后期不可预见费-项目成本合计69,781.725,996.27三期：项目分项总成本（万元）成本（元/平米）1土地成本9,640.602,537.002开发前期准备费950.00250.003大建安7,277.001,915.00主体建筑安装4,560.001,200.00基础设施费1,1446、0.00300.00公共配套设施费323.0085.00开发间接费1,254.00330.004三项费用3,767.65991.49财务费用2,039.65536.75销售费用1,152.00303.16管理费用576.00151.585后期不可预见费-项目成本合计21,635.255,693.49项目总投资测算项目分项总成本（万元）成本（元/平米）1土地成本68,690.702,537.052开发前期准备费6,768.76250.003大建安63,206.922,334.51主体建筑安装41,800.061,543.86基础设施费10,170.72375.65公共配套设施费2,301.38847、5.00开发间接费8,934.76330.004三项费用22,330.98824.78财务费用14,532.50536.75销售费用5,198.98192.02管理费用2,599.4996.015后期不可预见费-项目成本合计160,997.365,946.34三.销售收入测算和经济效益评估一期：项目10-Q310-Q411-Q111-Q211-Q311-Q4合计住宅销售面积（平方米）18,224.2016,053.2015,835.5015,038.1619,634.0518,590.09103,375.20销售价格（元/平方米）7,200.007,300.007,500.007,700.0048、7,900.008,000.007,611.04销售收入（万元）13,121.4211,718.8411,876.6211,579.3815,510.9014,872.0778,679.24营业税及附加（万元）813.53726.57736.35717.92961.68922.074,878.11销售净回款（万元）12,307.9010,992.2711,140.2710,861.4614,549.2213,950.0073,801.12商业销售面积（平方米）2,500.002,250.002,250.002,250.002,250.001,500.0013,000.00销售价格（元/平方米）49、8,800.008,900.009,000.009,100.009,200.009,300.009,030.77销售收入（万元）2,200.002,002.502,025.002,047.502,070.001,395.0011,740.00营业税及附加（万元）136.40124.16125.55126.95128.3486.49727.88销售净回款（万元）2,063.601,878.351,899.451,920.561,941.661,308.5111,012.12车库销售面积（个）148.00148.00148.00148.00148.00740.00销售价格（万元/个）10.001050、.0010.0010.0010.0010.00销售收入（万元）-1,480.001,480.001,480.001,480.001,480.007,400.00营业税及附加（万元）91.7691.7691.7691.7691.76458.80销售净回款（万元）-合计销售总收入（万元）15,321.4215,201.3415,381.6215,106.8819,060.9017,747.0797,819.24销售总营业税及附加（万元）949.93942.48953.66936.631,181.781,100.326,064.79总销售净回款（万元）14,371.5014,258.8514,42751、.9614,170.2617,879.1216,646.7591,754.44二期：11-Q311-Q412-Q112-Q212-Q312-Q4合计住宅销售面积（平方米） 18,224.20 16,053.20 15,835.50 20,134.05 19,634.05 13,494.20 103,375.20 销售价格（元/平方米） 8,000.00 8,100.00 8,200.00 8,280.00 8,300.00 8,400.00 8,209.89 销售收入（万元） 14,579.36 13,003.09 12,985.11 16,670.99 16,296.26 11,335.1352、 84,869.94 营业税及附加（万元） 903.92 806.19 805.08 1,033.60 1,010.37 702.78 5,261.94 销售净回款（万元） 13,675.44 12,196.90 12,180.03 15,637.39 15,285.89 10,632.35 79,608.01 商业销售面积（平方米） 2,500.00 2,250.00 2,250.00 2,250.00 2,250.00 1,500.00 13,000.00 销售价格（元/平方米） 9,200.00 9,300.00 9,400.00 9,500.00 9,600.00 9,700.00 953、,430.77 销售收入（万元） 2,300.00 2,092.50 2,115.00 2,137.50 2,160.00 1,455.00 12,260.00 营业税及附加（万元） 142.60 129.74 131.13 132.53 133.92 90.21 760.12 销售净回款（万元） 2,157.40 1,962.77 1,983.87 2,004.98 2,026.08 1,364.79 11,499.88 车库销售面积（个） 148.00 148.00 148.00 148.00 148.00 740.00 销售价格（万元/个） 10.00 10.00 10.00 10.0054、 10.00 10.00 销售收入（万元） - 1,480.00 1,480.00 1,480.00 1,480.00 1,480.00 7,400.00 营业税及附加（万元） 91.76 91.76 91.76 91.76 91.76 458.80 销售净回款（万元） - 合计销售总收入（万元） 16,879.36 16,575.59 16,580.11 20,288.49 19,936.26 14,270.13 104,529.94 销售总营业税及附加（万元） 1,046.52 1,027.69 1,027.97 1,257.89 1,236.05 884.75 6,480.86 总销售净55、回款（万元） 15,832.84 15,547.91 15,552.14 19,030.61 18,700.21 13,385.38 98,049.09 三期：项目12-Q413-Q113-Q213-Q313-Q4合计住宅销售面积（平方米）11,500.0010,500.009,500.006,500.0038,000.00销售价格（元/平方米）13,000.0015,000.0016,000.0018,000.0015,157.89销售收入（万元）14,950.0015,750.0015,200.0011,700.0057,600.00营业税及附加（万元）926.90976.50942.4056、725.403,571.20销售净回款（万元）14,023.1014,773.5014,257.6010,974.6054,028.80商业销售面积（平方米）-销售价格（元/平方米）销售收入（万元）-营业税及附加（万元）-销售净回款（万元）-车库销售面积（个）-销售价格（万元/个）销售收入（万元）-营业税及附加（万元）-销售净回款（万元）-合计销售总收入（万元）14,950.0015,750.0015,200.0011,700.0057,600.00销售总营业税及附加（万元）926.90976.50942.40725.403,571.20总销售净回款（万元）14,023.1014,773.5057、14,257.6010,974.6054,028.80四.项目经济指标分析一期：科目单位（万元，%）销售收入97,819.24开发成本69,580.39营业税及附加6,064.79销售利润22,174.05所得税5,543.51净利润16,630.54销售利润率22.67%净利润率17.00%二期：科目单位（万元，%）销售收入104,529.94开发成本69,781.72营业税及附加6,480.86销售利润28,267.37所得税7,066.84净利润21,200.53销售利润率27.04%净利润率20.28%三期：科目单位（万元，%）销售收入57,600.00开发成本21,635.25营业税58、及附加3,571.20销售利润32,393.55所得税8,098.39净利润24,295.17销售利润率56.24%净利润率42.18%含土地增值税：科目单位（万元，%）销售收入57,600.00开发成本21,635.25营业税及附加3,571.20计提土地增值税8,128.77销售利润24,264.78所得税6,066.20净利润18,198.59销售利润率42.13%净利润率31.59%项目总体经济指标分析：科目单位（万元，%）销售收入259,949.18开发成本160,997.36营业税及附加16,116.85销售利润82,834.97所得税20,708.74净利润62,126.23销售59、利润率31.87%净利润率23.90%含土地增值税：科目单位（万元，%）销售收入259,949.18开发成本160,997.36营业税及附加16,116.85计提土地增值税8,128.77销售利润74,706.20所得税18,676.55净利润56,029.65销售利润率28.74%净利润率21.55%第六章 可行性结论一.项目优势：（1）政府对城东北及xxx的宣传建设导向，以及xxx房产自身的发展，提升了区域房产在杭州市场的地位，吸引了有效消费群体的关注。这有助于项目今后的营销、推广。（2）xxx的品牌已经在杭州中端市场上具有一定的品牌影响力。（3）本项目所在区域的发展潜力较强，是杭州市未来60、居住的主要延伸方向。（4）区域内主要楼盘价格全面突破7000，并且绿城强势进入xxx，紫桂公寓一期开盘均价8500元，200多套房源一日售完，将会对xxx房价产生极大的拉升作用，并借助品牌开发商的楼盘开发，进一步促热本区域。（5）区域配套上，本项目处于xxx中心区的东侧，未来可充分享受到xxx中心区的生活娱乐等配套。更重要的是，项目所在位置紧邻临平副城，可以享有临平副城的成熟完善配套，这是其他项目所不具备的优势。在交通上，该区域已有xxx大街，另外在南面有临丁路延伸段即将建设，快速公交三号线已经开工建设，并且有规划地铁三号线从项目北面xxx大街经过。这些都是支撑项目中长期预期的利好。二.项目劣势：（1）项目周边有铁路经过，虽然经过的车辆基本都需要减速慢行，但是在噪音上始终会有略微影响，实质上的影响主要就在心理层面。在做好隔音等措施以后，克服了购买者的担忧心理后，该项目在前期营销中就会取得成功。（2）项目位于杭州城东北的最东面，距离杭州市中心约15公里。三.结论及建议 该项目在城市东北部树立了一个高品质、中高档的大型规模社区，为xxx在杭州树立一个标志性产品样板，同时投资回报率较高，具有开发价值，可作为未来几年公司主要盈利项目，该项目可行。