1、南京市中高档公寓住宅房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月南京市中高档公寓住宅房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 房地产市场行业研究6一、宏观调控与政策研究61、关于国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的评论62、近期政策一览72、二、南京宏观经济运行状况81、2010年1-2月份南京经济运行状况简述8一、工业生产实现高开8二、投资规模继续扩张9三、进出口总额实现增长9四、财政收入快速增长9五、金融存贷款余额保持增长9六、居民消费价格指数同比上升9七、工业品出厂价格继续攀升102、结论10三、房地产宏观经济情况111、南京市完成全社会固定资情况112、房地产开发投资情况11第二部分 南京住宅市场分析12一、土地市场121、土地市场综述121.1、土地供应同比增加但难以满足需求，住宅用地为主力121.2、江宁、城南板块为成交主力区域，成交价格大幅上涨121.3、土地市场成为调控热点，但多项政策治标不治本132、土地上市情况3、132.1、上市土地总体情况132.2、挂牌土地价格分析142010年第一季度土地挂牌价格143、土地成交情况143.1、成交土地价格152010 年第一季度土地成交价格16附件：上市土地明细16二、南京商品住宅市场分析191、新建商品住宅市场综述192、供给分析203、销售分析214、南京各板块商品住宅运行状况22第三部分 竞争市场分析29一、城南区域市场分析291、区域规划29宁南软件园相关企业情况382、城南区域市场分析41二、河西区域市场分析461、河西市场描述462、河西区域市场分析483月河西商品住宅零上市，4月多项目将填补空白48三、竞争项目分析521、亚东观云国际（新盘）5224、名城世家533、先锋青年公寓554、明 门565、君悦湖滨576、阅城国际60附：01-10幢房源户型配比统计627、恒山花苑63外部：社区菜场、苏果超市、家乐福超市63第四部分 项目定位66一、地块研究661、地块概况662、宗地内部状况693、周边配套704、区域未来格局及地块价值基础715、项目资源评估726、地块SWOT分析73寻找项目SWOT的问题点及可供解决的途径75二、项目市场机会76三、项目发展战略77u 城西南地标建筑群，城市西南的璀璨明珠78四、项目客群定位781、客群思考782、我们的目标客群803、目标客群需求分析81五、总体规划832.1规划设计理念：832.2规划5、布局832.5节能降噪设计862.6 项目经济指标87规划总用地面积： 64433.5 平方米87六、户型定位87第五部分 财务评价88一、产品基本数据88二、项目产品价格初步建议881、影响价格的因素882、价格制定原则88经济测算按照平均值13000元进行90三、住宅、商业销售总控表91四、经济测算91第一部分 房地产市场行业研究一、宏观调控与政策研究1、关于国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的评论事件：国务院于4月17日发布了国务院过于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“国十条” 具体见附录）要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，6、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。评论：、本次房产新政的出台可以视为09年年底第一波调控政策的升级，此时出台第二轮调控新政的主要原因是第一轮调整政策力度不够导致10年第一季度各主要城市的房价依旧处于一个快速上升的通道。相比于之前的政策，此次规定的可操作性更强，着重打击投资、投资性住房需求，其抑制房价进一步上涨的作用将非常显著。这次的政策可以看7、作对14 号国务院常务会议精神的操作细则补充，其中对于差异化信贷政策的规定更为详尽，明确提出对于房价上涨过快、过高的地区可暂停发放第三套房及以上住房贷款，同时暂停向非当地工作的人群提供购房贷款，并授予地方政府权利可以在一定期限内限定购房套数，我们认为，此次“国十条”规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，针对打击外地炒房团在当地投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求说明政府已经意识到房价暴涨的原因在于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。、“短期通过信贷政策抑制不合理需求、中长期通过加大土地投入增加供给”的政策思路基本8、明晰，这种对供应和需求进行双向调节的调控是对去年年底出台的国四条精神的一脉相承。总体上看，本次地产调控吸取了过去几年类似调控政策出台后效果一般的经验教训，如果在操作层面上落实到位，那么本次政策的具体调控效果将好于前几轮的政策。、基于该通知内提到发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，我们相信此次调控政策还不能说是利空出尽，未必是某些评论认为的那样是最后一只靴子落地。我们对此的理解是房地产保有环节的税收可能即将出台，不一定是以物业税的名目出现。但是，如果中短期内调控效果显现，房价止涨甚至出现下跌，那么税收政策的出台将有可能会稍慢一些，但是如果房价进一步快速上升，必将引发类物业税等更为严厉的9、调控政策出台。、但是有鉴于驱动本轮房价快速上升的核心原因即宽松的货币政策和信贷政策本没有发生实质性的转向和收缩，所以我们认为“新国十条”的主要影响将是结束当前部分城市房价快速上升的局面，而不会进一步驱动房价出现实质性下跌。2、近期政策一览时间政策政策类别基本内容2010-4-14国务院：遏制部分城市房价过快上涨的措施全国性政策1、实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2、增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适10、用住房和限价商品住房供应；3、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套；4、加强市场监管；5、稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。2010-4-15国土部：2010住房用地供应计划全国性政策2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷，同比增幅超过135%，其中保障房用地供应为2.45万公顷，棚改房用地为3.66万公顷，中小套型商品房用地为8.04万公顷，三类用地供应合计占到了2010年全国总供地计划的76.6%。2010-4-17国务院：关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知全国性政策1、要严11、格限制各种名目的炒房和投机性购房：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用:财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。3、调整住房供应结构:保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。4、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房12、300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。5、加强市场监管：加强对房地产开发企业购地和融资的监管，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。资料来源：政府网站二、南京宏观经济运行状况1、2010年1-2月份南京经济运行状况简述今年1-2月份，全市经济总体上保持了较快的发展势头。一、工业生产实现高开1-2月份全市规模以上工业累计完成工业总产值1212.82亿元，13、比上年同期增长51.3%。其中2月份当月完成总产值562.52亿元，同比增长37.3%。由于2009年1、2月为近年来同期产量最低的月份，今年与之对比，因基数较小，故同比增幅出现大幅增长。从轻重工业看，1-2月份，轻工业完成工业总产值226.11亿元，比上年同期增长36.5%，重工业完成工业总产值633.20亿元，比上年同期增长55.2%。从经济类型看，1-2月份，股份制企业累计实现工业总产值515.03亿元，占全市42.47%，同比增长41.3%，其中2月当月完成242.9亿元，增长30.5%；国有企业累计实现工业总产值192.77亿元，增长47.4%，其中2月当月完成79.87亿元，增长314、1.4%；集体企业累计完成11.94亿元，增长10.4%；外商及港澳台投资累计完成464.94亿元，增长68.3%；股份合作企业累计完成7.27亿元，增长82.8%。二、投资规模继续扩张1-2月份全社会完成固定资产投资330.05亿元，比去年同期增长30.7%。以产业划分，1-2月份，第一产业完成投资1.37亿元，同比增长5.4%；第二产业完成投资148.68亿元，增长38.6%，其中，工业投资147.49亿元，同比增长38.4%；第三产业完成投资180亿元，增长25%，其中，房地产开发投资完成94.32亿元，同比增长25.9%。 以经济类型划分，1-2月份，国有及国有控股经济完成固定资产投资15、124.74亿元，同比增长22.4%；非国有经济完成205.31亿元，同比增长36.4%。其中，外资完成固定资产投资43.85亿元，同比增长60.3%；个体私营经济完成74.04亿元，同比增长10%。三、进出口总额实现增长进出口扭转了去年同期大幅下降的局面。1-2月份，我市海关进出口总额61.46亿美元，同比增长39.5%；其中2月当月为29.08亿美元，增长49.9%。出口总额为33.69亿美元，同比增长37.2%；其中2月当月为16.3亿美元，增长84.5%。进口总额为27.77亿美元，同比增长42.3%，其中2月当月为12.78亿美元，增长19.9%。四、财政收入快速增长1-2月份，全市16、实现财政收入202.77亿元，比去年同期增长45.8%；2月当月为93.42亿元，增长34.9%。地方财政一般预算收入累计为90.49亿元，同比上升33.8%，其中2月当月为40.89亿元，增长25.3%。五、金融存贷款余额保持增长2月末，全市金融机构本外币存款余额11684.38亿元，比年初增长5.7%。其中居民储蓄存款达到3345.91亿元，比年初增长7.3%。金融机构本外币贷款余额10022.9亿元，比年初增长6.8%。六、居民消费价格指数同比上升 2月份，我市消费价格指数为103，当月同比上升3%。1-2月份累计价格指数为102.7，同比上升2.7个百分点。从价格构成来看，八大类商六升17、二降。食品类当月和累计分别同比上涨6.5%和5.3%；烟酒及用品类当月和累计分别上涨2.2%和1.7%；衣着类当月和累计分别上涨0.9%和3.5%；娱乐教育文化用品及服务当月和累计分别上涨3.6%和2.4%；医疗保健和个人用品类当月和累计分别上涨3.2%和3.4%；居住类当月和累计分别上升2.8%和2.7%。交通和通讯类当月和累计分别下降0.7%和0.5%；家庭设备用品及维修服务类当月和累计分别下降4.2%和2.7%。七、工业品出厂价格继续攀升1-2月份累计工业品出厂价格指数为108.5，同比上升8.5%。2月份，我市工业品出厂价格指数为108.4，同比上升8.4%。保持了从去年12月份以来的18、上升趋势。按照轻重工业分类来看：本月轻工业类的价格指数为97.8，同比降幅为2.2%；重工业类的价格指数为115.6，同比升幅为15.6%。从资料部类来看：本月生产资料类的价格指数为110.0，同比升幅为10.0%；生活资料类的价格指数为100.9，同比升幅为0.9%。从36个大类行业的价格升降面看，本月同比呈12降、1平、23升；环比呈7降、9平、20升。2、结论n 1-2月份经济增速延续09年第四季度向好趋势，增速继续反弹。n 受益于外需市场进一步回暖，出口增速显著回升，而这也是经济增速反弹的主要原因之一。n 在全球经济复苏以及宽松的货币政策大背景下，物价指数逐月走高，通货膨胀明显抬头。三19、房地产宏观经济情况虽然房地产开发投资增幅依然高位，但是增速出现明显的回落。同期房地产开发投资的各项先行指标增幅也出现不同程度的回调，但由于体量巨大，未来房产市场的供应十分充足。表1-1 2010年1-2月份南京房地产开发投资情况表名 称2009年1-2月同比（%）2010年1-2月同比（%）房地产开发投资（亿元）74.89-394.3225.9商品房新开工面积（万）462.25133193.52-58.2商品房在建施工面积（万）3427.16172981.68-13商品房竣工面积（万）187.02-23.1119.62-36住宅新开工面积（万）303.8168.4147.69-51.4住宅施20、工面积（万）2521.5610.22033.2-19.4住宅竣工面积（万）146.41-31.884.19-42.51、南京市完成全社会固定资情况2010年1-2月，全市全社会固定资产投资总额为330.05亿元，同比增长30.7%。2、房地产开发投资情况2010年1-2月，全市全社会固定资产投资总额为330.05亿元，同比增长30.7%；房地产开发投资94.32亿元，同比增长25.9%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的28.58%；商品房施工面积为2981.68万，同比下降13.0%；商品房新开工面积为193.52万，同比下降58.2%；商品房竣工面积119.62万，同比下降36.0%。第21、二部分 南京住宅市场分析一、土地市场1、土地市场综述1.1、土地供应同比增加但难以满足需求，住宅用地为主力第一季度南京土地上市面积为72.88万，同比增加42.39%，增幅相对较大，其主要原因是去年同期市场尚未明显回暖，土地供应量较少，而2010年土地市场延续去年年底的热度，市场信心高涨， 土地供应量有所增加。但一季度土地供应批次相应较少，3个月仅供应3个批次，难以满足目前旺盛的土地需求。住宅为土地供应类型中的绝对主力，12幅地块中有10幅住宅和商住综合用地，仅1幅纯商业用地、另有一幅商业、酒店式公寓用地，住宅用地比重增加目的是满足持续增加的商品住房需求，缓解供求压力。1.2、江宁、城南板块为22、成交主力区域，成交价格大幅上涨第一季度土地成交面积与去年同期基本持平，成交面积为78.77万,江宁板块成交面积最高，所占比重为44.76%，近一两年来，该板块滨江谷里片区为热点供地区域，且出让地容积率相对较低，未来或将涌现较多别墅项目，科学园、禄口秣陵等片区土地出让面积也相对较多，反映了江宁板块土地开发向外围扩展发展的趋势。城南板块位居第二，所占比重为27.42%，随着南京主城区土地开发日益成熟、河西南扩、板桥新城建设等，城南板块成为开发热点，未来土地供应将持续增加。同期土地成交价格大幅上涨，单位地价达到8436元/，楼面地价接近4300元/，同比分别增加4.56倍和3.61倍。部分热点地块竞23、争异常激烈，如雨花台风景区内南侧地块溢价116%，西善桥街道梅兴路以东地块由于拍卖底价低，溢价226%。参与竞价的企业 多为知名开发企业，如万科、招商、保利、雅居乐地产等，在南京去开发案例的远洋地产亦来观战，但多数地块还是被南京本土企业竞得，如高科置业、南京建发、长发等企业均有地块收入囊中。其部分原因主要是非主业央企推出房地产开发，同时近期土地政策出台较为频繁，对市场有一定的震慑作用，而本土企业对本地市场更为了解，且各种资源也比较丰富，因此拿地冲动更高。1.3、土地市场成为调控热点，但多项政策治标不治本 2010年3月8日国土资源部下发关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，在住房建设用地24、供地计划编制、土地供应行为规范、房地产用地监管等方面提出了要求，特别提出“竞买保证金不得地低于出让最低价的20%，”、“合同鉴订后一个月内必须缴纳出让款50%的首付款”等条款。2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。22日，国土资源部明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。以上各项政策的出台均与09年市场回暖以后，土地价格不断上涨，央企、国企“疯狂执着”的拿地行为催生一个又一个“地王”，由此引发的低价抬高房价，房价上涨提高开发商拿地价格底线等争论或现象有关。但事25、实上，土地相关政策的出台能否起到抑制房家过快上涨的作用，各方争议颇大，我司认为，多项政策治标不治本，如地价上涨过快，则要求开发商提高竞买保证金和首付款；央企制造的“地王”多，则发出央企撤退令；而一季度已经结束，土地出让计划仍未推出，则直接禁止计划出台前出让土地，更是典型的头痛医头脚痛医脚。事实上，土地需求作为引致需求，只要房地产开发行业利润丰厚，仍会不断有资金涌入土地市场，正如住房价格有上涨预期，购房者就会前仆后继进入市场。因此，我司认为，规范地产、房地产市场开发，首先应提供一个公平竞争的环境，包括企业融资成本及机会、市场信心透明度、土地开发建设报备等个方面，然后政府做好保障与市场的平衡，使两26、条腿协调发展，为中低收入以下居民提供保障性住房，让中等收入以上居民通过市场购房，同时做好户籍、医疗等方面的改革。2、土地上市情况2.1、上市土地总体情况2010年第一季度南京土地市场上市面积为72.88万，同比增加42.39%，上市时间主要分布在1月初和3月初，供应批次相对较少，仅供应了3个批次。江宁板块供应量最高，为42.27万，同比增加124.22%。城南板块亦是供应热点区域，虽仅上市1幅地块，但实际出让面积较大，达到13.17万。 2010年第一季度土地上市情况板 快上市面积上市宗数面 积（万）同 比（%）宗 数（宗）同 比（%）城南13.17/1/仙林12.42-61.581-50江宁27、42.27124.22860六合5.03/2/合计72.8842.391271.43资料来源：南京市国土资源局2.2、挂牌土地价格分析第一季度挂牌单位地价为4269元/，同比增加189.41%,挂牌楼面地价为2274元/，同比增加154.47%。其中仙林板块土地挂牌价格同比涨幅超过3倍。土地市场竞争激烈及房价高涨是挂牌价上涨的主要原因。2010年第一季度土地挂牌价格板 块挂牌单位地价 （元/）同比（%）挂牌楼面地价 （元/）同比 （%）城南2863/1302/仙林6802385.474001434.76江宁4409175.2236787.48六合514/324/合计4269189.41227428、154.47资料来源：南京市国土资源局3、土地成交情况第一季度土地成交面积为78.77万，同比略增5.68%。江宁板块为主力成交区域，但同比略降4.93%，其次是城南板块，成交面积为21.6万，同比大幅攀升，但其中一幅地块因为交付土地出让金被收回，仙林板块同比降幅较大，下降61.58%。2010年第一季度土地成交情况板块成交面积成交宗数面积 （万）同比（%）宗数（宗）同比（%）城南21.61315.663200仙林12.42-61.581-50江宁35.26-4.935-28.57六合9.48/2/合计78.775.6811-8.33资料来源：南京市国土资源局3.1、成交土地价格 第一季度土地29、成交价格涨幅明显，单位地价达到8436元/，楼面地价接近4300元/，同比分别增加4.56倍和3.61倍。仙林板块楼面地价最高，为5492元/，与07年12月成交的仙林“地王”价格相近，但区位条件及周边开发成熟度优于07年的“地王”。城南板块楼面地价也突破了5000元/，雨花台风景区地块楼面地价接近16000元/。2010 年第一季度土地成交价格板块单位地价 （元）同比（%）楼面地价（元）同比（%）城南11058144.47511958.42仙林93375666.455492634.11江宁7876716.094194332.29六合3369/1514/合计8436455.714284360.30、66资料来源：南京市国土资源局附件：上市土地明细2010年3月土地上市情况板块地块编号坐落出让面积（）用地性质容积率挂牌价（万元）供地方式江宁N0.2010G08江宁开发区内环路以南22327.5住宅212500净地N0.2010G09江宁区诚信大道以南，蒲岗街以东；东至前庄路；西至蒲岗街；北至诚信大道；南至现状29539.3商业，酒店式公寓1.813800净地N0.2010G010江宁区正方大道以北；北至吉山大道；南至邓家湖路18157.7住宅1.55900净地六合N0.2010G011六合区新篁镇纬二路以南；东至经二路；北至纬二路6915住宅1.5320净地N0.2010G012六合区程桥31、镇中心小学以西；东至程桥镇中心小学；西至规划道路；南至学府路43346.4住宅1.62265净地高淳N0.2010G04漆桥镇滨路1号（镇政府原办公楼）8284.2住宅1.45570净地溧水N0.2010G03溧水县东屏镇金山路南、原东屏镇敬老院47870.3住宅、旅馆业1.012200净地2010年3月土地成交情况（供地方式均为净地）板块地块编号坐落出让面积（）用地性质容积率单位地价（元/）拿地开发商仙林N0.2010G06栖霞区仙林大学城文澜路以北；东至仙境路；西至河道；北至道路；南至文澜路124235.1住宅1.75492.43南京高科置业有限公司城南N0.2010G07雨花台西善桥街道32、梅兴路以东131662.5住宅2.24246.39南京建设发展集团有限公司二、南京商品住宅市场分析1、新建商品住宅市场综述1.1、一季度商品住宅供销同比均下将，传统“金三”难现楼市2010年第一季度，全市商品住宅供销不旺，同比均出现不同幅度的下降，其中供应同比下降0.93%，销售同比下降23.43%，传统“金三”旺季难现楼市。据悉，众多楼盘将在2010年春季房展会陆续开盘，未来商品住宅供销市场将有所改善。分析原因：一是2009年房地产市场持续火爆，开发企业新开工面积不足，难以形成有效供应量；二是第一季度房地产宏观调控政策频频出台，开发企业表现出一定的市场观望心里，暂缓了推盘量；三是随着房价持续33、上涨，加之4月1日南京春季房展的开幕，开发企业选择在此期间开盘较多，致使第一季度上市量较少，同比出现较大幅度的下降；四是受市场供应不足冀房价持续上涨的影响，全市商品住宅销售呈现持续回落的特点。1.2、商品住宅成交价格持续上涨，供应不足是主因2010年第一季度，全市商品住宅成交均价持续上涨，其中2月全市商品住宅成交价格环比上涨20.61%，3月环比上涨1.53%。分析原因：一是商品住宅市场供应不足，市场可销售房源大量减少，供求关系紧张导致了房价的上涨，其中近期市场供应主力的江河西板块3月份均无楼盘上市；二是高端、精装修、“节能环保科技住宅”新概念楼盘涌入市场，如城开御园即为精装修、零能耗科技住宅34、，售价高达33000元/,精装修房源的增多也在一定程度上拉高了全市商品住宅成交价格。1.3、宏观调控政策频频出台，房地产市场将面临新的调整从两会结束后的“国19条”，到清退涉房78家央暂停住房用地供应，再到缩小契税范围，一系列的组合拳或许只是调控政策的开始。总体来看，虽然宏观政策频频出台，但是房地产仍处于极度“亢奋”的状态。市场供应不足，开发企业预期良好，房价持续走高，这些也预示着房地产市场新的调整期的到来。目前，南京房地产市场可谓处于面临政策调整的网边缘，多家银行陆续取消了7折优惠，或者变相提高首付比例等，且市场可售房源大幅度减少，房价持续上涨，有效供应不足，供需矛盾紧张。无论是中央层面的政35、策调整，还是南京房地产市场面临的窘况，在一定程度上说明，目前南京现有的契税优惠政策可能面临着较大的调整，必须通过限制享受优惠的购房人群来增强市场的有效需求，保障房地产市场的平稳发展。2、供给分析2.1、商品住宅上市情况2010年第一季度，全市商品住宅上市115.11万，同比微降0.93%。从各板块来看，江北板块占比最高为41.28%；其次为江南八区，占比为27.65%，江宁板块占比为23.10%。从各片区供应同比来看，江南八区同比下降37.77%，江北同比增加92.18%。2.2、商品住宅上市量走势分析2010年第一季度，全市商品住宅供应持续下降，其中3月份上市量创下近一年的新低，传统“金三”36、难现楼市。其中2月上市量环比下降47.83%，3月环比下降40.13%。 同期，江南八区商品住宅供应走势与全市基本相似，上市量持续下降，且上市楼盘较少，其中3月份城东、河西、仙林三个板块无商品住宅供应。2009年4月2010年3月全市与江南八区商品住宅上市对比3、销售分析3.1、商品住宅销售情况2010年第一季度，全市商品住宅销售137.14万，同比下降23.43%。分板块来看，江南八区占比最高为33.86%；其次为江宁，占比为29.22%；江北板块占比为24.94%。各板块商品住宅销售同比均呈现不同幅度的下降，江南八区、江北同比降幅分别为31%、35.47%。3.2、商品住宅销售趋势分析2037、10年第一季度，受商品住宅供应减少的影响，全市商品住宅销售也出现了回落，扣除2月份季节性因素影响，3月份商品住宅成交量创近一年新低，难以再现往年的“金三”销售旺季。其中2月环比下降68.13%，3月环比增加39.89%。同期，江南八区走势与全市相似，商品住宅销售也表现出持续下降的特点。2009年4月2010年3月全市与江南八区商品住宅销售对比3.3、江南八区商品住宅销售量对比分析2010年第一季度，江南八区商品住宅成交量为46.43万平米，去年同期商品住宅成交量为67.29万平米，同比下降31.0%。2009年、2010年第一季度江南八区商品住宅销售成交量对比4、南京各板块商品住宅运行状况4.38、1各板块商品住宅供应、销售分析供应方面，江北为全市供应主力，占比达41.28%；从江南八区内部来看，河西上市量占比最高为36.31%；其次为城北、城南版块，占比分别为26.74%、19.90%。销售方面，江南八区在全市中的占比最高为33.86%；从江南八区内部来看，河西占比最高为37.03%，其次为城北版块，占比为20.41%，仙林、城南版块占比相当，分别为16.83%、15.16%。4.2各板块商品住宅供销对比2010年第一季度，全市商品住宅呈现供应小于需求的特点，供销比仅为0.84。分板块来看，江北、城南供销比大于1.0，粉笔为1.39、1.21，其他板块供销比均在1.0一下，城中、河西、39、城北、郊县供销比均在0.5-0.7之间，其他板块供销比在0.5以下，总体来看，主城区商品住宅供不应求的现象还将存在。4.3各板块商品住宅成交量、价走势2010年第一季度，全市商品住宅成交均价持续上涨，其中2月全市商品住宅成交价格环比上涨20.61%，3月环比上涨1.53%。分板块来看，江南八区、江宁、江北成交均价表现出持续上扬的态势，同比涨幅分别为48.28%、10.86%、55.80%。城中板块2010年一季度，受供应不足的影响，城中板块销售量持续回落，成交量3.78万平米，同比下降53.21%，主力销售楼盘为电子世界大厦、月亮湾花园、京隆国际公寓等。同期，城中商品住宅成交均价持续小幅回落，40、2月环比下降6.59%，3月环比下降4.49%。第一季度城中商品住宅成交均价为22243元/平米，同比上涨67.83%。城东板块2010年第一季度，城东仅有一家楼盘上市，销售量大幅回落，仅为1.13万平米，同比下降58.13%，主要在售楼盘为钟鼎山庄、紫园、紫庐等。 同期，受市场供不应求的影响，城东商品住宅成交均价持续走高，2月环比上涨5.68%，3月环比下降2.60%。第一季度商品住宅成交均价为17226元/平米，同比上涨85.47%。城南版块2010年第一季度，城南商品住宅成交量持续回落，成交量仅为7.04万平米，同比下降40.97%。主力热销楼盘为雅居乐花园二期、金地自在城、金色成品、时41、光澔韵花园。 同期，商品住宅成交均价高位基本持续稳定，2月环比小幅下降3.44%3月环比小幅上涨4.19%。第一季度商品住宅成交均价为14286元/平米，同比上涨66.5%。河西板块2010年第一季度，河西商品住宅成交量持续回落，成交量17.19万平米，同比下降20.96%。主力热销楼盘为苏宁睿城、奥体新城青铜园、瑞园、宋都美域锦园等。同期，商品住宅成交均价持续上涨，其中3月份成交均价创下历史新高，2月环比大幅上涨22.6%，3月环比上涨9.86%。第一季度成交均价为14149元/平米，同比上涨46.39%。城北版块2010年第一季度，城北商品住宅成交量持续回落，成交量为9.48万平米，同比下42、降33.61%。主力热销楼盘为东城世家、丽池花园、名域、阅江广场等。 同期，城北商品住宅成交均价持续上涨，2月环比上涨4.68%，3月环比上涨11.7%。第一季度成交均价为11523元/平米，同比上涨46.23%仙西版块2010年第一季度，商品住宅销售持续回落，成交量为7.81万平米，同比下降8.82%。主力热销楼盘为仙龙湾山庄、紫气钟山苑、东方天郡花园等。同期，随着定向销售低价房源减少，仙林板块成交均价迅速持续走高，2月环比上涨220.55%3月环比上涨8.7%。第一季度成交均价为10373元/平米，同比上涨34.45%。江北板块2010年第一季度，江北商品住宅销售低位回升，成交量34.2万43、平米，同比下降35.47%。主要热销楼盘为浦口的北外滩水城第十街区、天润城第十四街区、旭日爱上城和六合的荣盛水景城、文馨花苑等。同期，商品住宅成交均价稳中上涨，1、2月成交均价基本持平，3月环比上涨16.04%。第一季度成交均价为5735元/平米，同比上涨55.8%江宁板块2010年第一季度，江宁商品住宅成交量先升后降，其中1月受多个定向销售项目影响，成交量创下近一年新高，2、3月成交量回落，第一季度成交量为40.07万平米，同比下降17.75%。主力热销楼盘为世纪东山花园、武夷水岸家园、翰香苑、文博苑、新地雅苑、瑞鸿名邸等。同期，受定销房源的影响，江宁商品住宅成交均价先回落后大幅反弹。2月环44、比上涨81.28%，3月环比上涨9.05%。第一季度江宁商品住宅成交均价为5196元/平米，同比上涨10.86%第三部分 竞争市场分析一、城南区域市场分析1、区域规划1.1、雨花台区规划【概况】全区面积134.6平方公里，2007年末，全区户籍人口为21.29万人。雨花台区下辖宁南、板桥、西善桥、铁心桥、xxx、雨花新村、梅山7个街道和雨花经济技术开发区，共有51个社区居委会、15个村委会。【区位交通】雨花台区连接皖南、皖北和苏南、苏北，处于上海、浙江、安徽三省市环抱之中。距离南京地区新街口3公里，距离长江最主要的内河外贸港新生圩港18公里，距离南京禄口国际机场20公里，是南京进出空港的必经之45、路。境内有“黄金水道”长江和五条通江河道，有宁芜、宁溧、宁丹、宁马四大国道、省道和高速公路，有绕城公路、机场路等20多条城市主干道，华东地区最大的xxx立交，长江三桥，南京地铁总站，以及即将建设的南京铁路南站等重要交通枢纽都位于雨花台区，形成快速便捷的内部路网，也使我区成为连接华东、华中、华南、华北的重要交通枢纽。除此之外，规划区内还有5条轨道交通线路经过，分别为1号线、3号线、6号线、7号线、8号线，共设有大明路站、长虹路站、花神庙站、14个车站及1个车辆段小行总站。 【规划蓝图】雨花台区以科学发展观为指针，以人为本，实现人与自然和谐、健康、持续发展，建设花园式现代化工业新城区。南部以雨花经46、济技术开发区、板桥新城为主体的沿江产业园板块，侧重发展现代制造业；北部（秦淮新河以北）以宁南新区为主体，辐射雨花新村和xxx街道，重点发展IT电子信息产业和高级商贸业；中部以西善桥、铁心桥街道为主体，规划建设现代化都市工业园;以南北（从雨花台风景区向南至将军山风景区）和东西（秦淮新河）两条生态走廊为主体，规划建设南京南部旅游风景区。【支柱产业】雨花台区正处于加速建设现代化新城区的大跨越阶段，全区产业结构特色鲜明，初步形成了以梅山集团和苏源热电为龙头的能源冶金产业；以春兰汽车为龙头的汽车及机械制制造业；以中兴通讯南京研究所为龙头IT电子信息产；以中山制药、梅里亚、南京玻纤院为龙头的生物医药和新材47、料产业；以麦德龙、欧倍德两大世界500强企业为龙头的现代高级商贸业和以雨花台、将军山为龙头的特色旅游业等6大支柱产业，是相关产业、相关配套企业投资的首选之地。1.2、南京城南秦淮河以北地区规划【规划范围】秦淮河以北地区位于雨花台北部区域。北抵集合村，南大秦淮新河，东至宁溧公路，西到南河，总计36.6万平方公里。【规划定位】以居住、商贸、高新产业、交通枢纽为主要功能的城市特色风貌区。【人口规模】规划人口规模（容量）33.7万人，其中纬九路以北片区总计18.6万人，绕城公路以南片区（龙翔片区）总计15.1万人。【空间布局】以三大公园群为核心，以生态廊道、沿河、沿路绿色开敞空间为网架，以居住和产业用48、地为主体，构筑“一核五轴”框架下“一个中心、一带、二区、三片”的空间布局结构【空间体系】规划形成“城市副中心地区中心社区中心基本社区中心”四级中心体系。在规划内形成1个城市副中心、2个地区中心、8个社区中心，21个基本社区中心。【土地利用规划】规划范围36.6平方公里，其中建设用地35.8平方公里，占总用地的97.8%，以绿化、居住、工业等用地为主。【居住用地规划】规划通过完善的配套服务、良好的生态环境和浓郁的文化氛围来创造优良的人居环境。现状居住用地主要集中在xxx（含雨花新村），宁南新区和绕城公路以南这三个部分。规划根据三个片区的不同居住特点，采用不同的改进措施：xxx（含雨花新村）片区的49、环境建设放在首位。宁南新区将社区层次的配套建设放在首位。绕城公路以南片区矛盾尚不突出，本规划以绕城公路以南的规划指导该区域的综合建设。规划后，居住用地面积890万平方米，占城市建设用地的24.85%，人均居住用地面积26.4平方米，其中住宅用地面积798万平方米。【交通规划】高速铁路南站：高速铁路南站位于机场高速以东，宁栗路以西，绕城公路以南，以客运为主；车站设南北两个广场，北广场面向主城，南广场面向东山新市区。规划以南站为核心，布置城市副中心，主要安排的设施包括：商贸办公、宾馆、大型超市、综合百货、休闲娱乐、文化体育等轨道交通：规划区内共5条轨道交通线路经过，分别为分别为1号线、3号线、6号50、线、7号线、8号线，共设有大明路站、长虹路站、花神庙站、14个车站及1个车辆段。 1.3、宁南规划、宁南新区概况宁南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一，东起宁溧公路，南至绕城公路，西达宁丹公路，北抵雨花东路和雨花西路.规划入住人口15万人，总面积8.9平方公里。建设步骤分两期进行。其中，东起宁溧路、南至纬九路、西达共青团路、北抵雨花东路的 3.4平方公里范围内的一期，功能以居住、生活为主；其余 5.5 平方公里范围的二期，则以商贸及高科技研发为主。目前，一、二期正在同步建设。、宁南软件园在南京市雨花台区，美丽的花神湖畔，沿花神大道两侧由北向南，宁南大道由西向东的L型地区，已形成了一个具有51、一定规模，占地约5000亩的宁南信息产业基地。该软件园内目前已有国内最具影响力的两大通讯企业深圳中兴通讯、深圳华为以及国内第一家软件上市公司沈阳东大软件园在此落户。同时，江苏舜天研发中心、江苏三胞集团、南京宽频科技、江苏华博科技、斯威特南京雨花IC/IT产业园等一批高新技术企业也已在此聚集，开始了一系列的规划建设。该区域的信息及软件业发展势头越来越强劲，其做为南京软件发展的重要基地、南京软件出口的重要窗口地位日渐凸现。1.4、区域远期发展规划根据南京雨花产业基地规划，宁南信息产业基地将打造成以国内外著名企业为核心、中小软件企业活跃并存，以通信产业为主导的软件产业集群，并成为南京软件外包出口的重52、要地区和南京软件名城的重要窗口、国内有一定地位的软件产业基地以及承接国际相关资本转移的重要载体。附表：宁南软件园相关企业情况企业名称企业规模中兴通讯中兴通讯是以科研、开发、生产、销售公司网络、移动产品及换代产品的一体化科研生产基地。已投入使用的一期建筑面积4.35万平米，由科研开发与管理中心、辅助用房两部分组成。标志着中兴通讯全面扩张的占地5万平米的二期工程07年年底启用。总投资12.5亿元的三期即将开工，届时中兴通讯软件研发人员将从现在的8000人增加到2.5万人。舜天集团舜天研发中心计划用地面积210亩，建筑面积71700平米，其中研发中心建筑面积10000平米，展示洽谈建筑面积1000053、平米、教育培训中心建筑面积5000平米、综合业务楼及配套生活用房建筑面积46700平米，计划总投资1.95亿元，这是中国外贸行业目前规模最大、设施最为现代化的企业研发创业中心。宏图高科宏图高科研发基地该产业制造基地占地约620亩，总建筑面积约330000平方米，总投资约13.28亿元。主要规划布局分为产品制造区、仓储物流区、研发办公区、综合服务区。具体项目有高端通信设备生产、打印机设备生产、计算机产品生产、高端消费电子产品、计算机消费电子组件生产、宏图三胞仓储物流中心等。斯威特斯威特南京雨花IC/IT产业园总投资5.2亿元，计划用地面积316亩，产业园由61000平米的办公研发区、10400054、平米的厂区、45000平米的生活区组成，合计约210000平米的建设规模。产业园将充分利用现有场地，设置一些健身、休闲场所和设施，力争实现绿化率大于60%，建筑密度为20%-50%，容积率0.8-1.0，从而将产业园打造成一个花园式的现代化科研生产基地。华为软件总建筑面积31.5万平方米、总投资29亿的华为技术有限公司正在热火朝天地建设之中，塔吊林立，所有工程主体已建到二层以上，年底前主体将全部封顶。工程建成后，华为在全球销售的数据备份中心和软件研发中心都坐落于此，研发人员将达1.2万人，销售规模260亿元。东软集团东软集团欧美外包中心将投资7000万元兴建东软研发基地。一期工程占地55亩，建55、筑面积1.6万平米，主要进行MPC产品研发、企业管理方案支持服务等，还可满足中小企业（SMB）的支持服务和社保研发。项目建成投产后，预计实现年产值1.8亿元，利税2000万元。1.5、xxx街道【街道简介】雨花台区xxx街道位于南京主城西南，地处秦淮区、建邺区、雨花台区交界，紧邻河西新区，是雨花台区距离市中心最近的街道。辖区面积6.8平方公里,常住人口6万人,是雨花台区商业最繁荣、城市化最快的地区,是南京市主城南延的重要区域之一.【交通】全国最大的城市立交枢纽xxx立交横亘全境，地铁1号线穿境而过，宁芜公路、宁芜铁路、长江三桥连接线、绕城公路、宁马高速等道路，构建了方便快捷的交通网络，也成为全56、区对外交通的重要节点。【区域经济】地铁经济轴线：地铁经济轴线位于雨花台烈士陵园西侧,沿地铁覆盖雨花西路、长虹南路、安小路、纬九路沿线及周边地区，连接雨花台烈士陵园、菊花台公园、安德门广场，总规划面积1平方公里，以开发高档商务楼、专业商贸市场、大型餐饮业为主体，引进金融、咨询、传媒、文化产业等现代服务业，着力打造集够物、休闲、娱乐于一体的Shoppingmall和生态型绿色办公区。旧城改造：街道辖区内有旧城改造地13块，亨受南京市旧城改造优惠政策，在规划优先，费用减免，高明政投入，拆迁保障，项目盈亏平衡等方面将亨受到最大的优惠条件。西营村，北西营村旧城改造项目位于xxx立交东南部，属于南京市旧城57、改造重点项目。占地面积276.6亩，分为A，B两块，依托xxx立交得天独厚的区位交通优势和亨誉600多年盛名的建材市场基础，以商贸业和房地产开发为主，建设城南区首屈一指的高档住宅和精品商贸区。凤台南路经济轴线凤台南路经济轴线，北起塞虹桥立交，南至油坊桥的凤台南路两侧地块，总 开发面积1.8平方公里，以现有跨世纪 等9大建材市场为基础，着力打造以高 档装饰建材为主的华东地区最大的家装 建材集散中心。2、城南区域市场分析2.1、市场运行特点供销比略有上涨，供不应求矛盾依然显现 2010年3月城南商品住宅累计供销比由上月的0.56，上升至目前的0.64，累计供销比较前几个月有所上涨，上涨的主要原因是58、第一季度的上市量较为平稳，商品住宅共上市8.51万平方米，同比增长692.31%，上市量占全市上市总量的比例为7.39%，较去年同期增长6.5个百分点，上涨幅度较大。上适量的有所增加，销售量同比却有所下降，因此导致供销比略有上涨。虽然累计供销比略有上涨，但该板块仍然呈现供不应求的状态，若后期供应量不再继续增加，累计供销比将进一步下降。价格涨幅较大，达到近一年来最高2010年3月份，商品住宅成交均价为14459元/平方米，较上月环比增长4.2%，同比增长70.9%，均价达到今年以来的最高点。主要原因一是本月城南万元以上楼盘的销售量占所有楼盘销售量的两倍，销售量占整个板块的86.8%，因此价格同比59、涨幅较大。二是自去年下半年起，各楼盘均家均有所上调，导致整个板块的均价有所上涨。2.2、商品房供应与销售2010年第一季度城南商品房共上市9.85万平方米，同比增长468.13%，商品住宅共上市8.51万平方米，同比增长692.31%，商品住宅上市的房源主要集中在东片和南片，本期新上市楼盘为雅居乐花园、金地自在城及金色城品。城南商品住宅上市量占全市上市总量的比例为7.39%，较去年同期增长6.5个百分点，上涨幅度较大。其中东片上适量较去年同期增长较大，主要得益于雅居乐花园，在第一季度分别上市两批房源。2010年第一季度商品房供应情况（不含经济适用房）指标商品房住宅上市面积同比%比例%上市面积同60、比%比例%全市178.7328.39100115.11-0.93100江南八区53.87-10.2430.1431.83-37.7727.65城南合计9.85468.135.518.51692.317.39北片0/00/0东片6.711091.8668.15.65/66.36南片3.14168.3431.92.86166.5533.64 2010年第一季度城南商品房共销售10.64万平方米，其中商品住宅7.04万平方米，同比分别减少19.45%、40.97%，较去年同期略有下降，商品住宅销售量占全市销售比例为5.13%，较去年同期下降1.5个百分点。从各片区的销售情况来看，南片商品住宅销售量占61、城南板块的44.9%，商品住宅较去年同期下降62.5%，原因在于目前成南在售楼盘大部分均集中南片，可售房源较多，因此销售量占比较大，但由于目前在售楼盘存量和去年比较相对较少，因此同比下降明显。东片销售较去年同期增长89.79%，使同比涨幅最大的片区，主要原因在于目前东片在售项目为雅居乐花园，第一季度该楼盘上市量的增加带动交易量的增长，同时由于该楼盘属于高档项目，而近期市场中投资需求的增加，带动高端物业的销售。北片销售量相对较少，同比下降82.63%，降幅最为明显，主要是因为该片区在售项目较少，已经连续四月五项目上市，主要以去化存量为主，因此销售量和其他片区相比差距较大。2010年第一季度商品房62、销售情况（不含经济适用房）指标商品房住宅上市面积同比%比例%上市面积同比%比例%全市179.86-12.52100137.14-23.43100江南八区62.55-20.6434.7846.43-3133.86城南合计10.64-19.455.917.04-40.975.13北片0.32-85.833.030.2882.633.94东片3.8587.0336.163.689.7951.12南片6.47-27.160.83.16-62.4944.942.3、商品住宅供销比2010年3月城南商品住宅上市量为3.64万平方米，同比增长238.9%，上市项目为雅居乐花园、金地自在城及金色城品，是今年以63、来单元上市量最高的月份，上市量占全市比为18.6%，较去年增长16.3个百分点，增长幅度较大。从销售走势来看，本院商品住宅供销售2.14万平方米，同比下降61.8%，环比增长33.8%。主要销售房源有金色城品、金地自在城及雅居乐花园等三项目。上市量的增长带动本月销售量环比的上涨，但可售量的减少导致销售量同比下降明显。本月，城南商品住宅累计一年的供销比为0.64：1，累计供销比较前几个月有所上涨，上涨的主要原因是今年以来城南每月上市量较为平稳，销售量相比前几个月略有下降。虽然供销比有所上涨，但该板块仍然呈现供不应求的状态，若后期供应量不再继续增加，累计供销比将进一步下降。2.4、供销结构分析、分64、面积段商品住宅市场供销分析 2010年第一季度，城南上市楼盘为金地自在城、雅居乐花园及金色城品，其中雅居乐花园及金色城品此次主推针对青年购房群体的小户型，因此本季度上市面积段主要集中在90平方米以下，90平方米以下上市量占整个板块的65.2%。销售量主要集中在90平方米以下以及120-144平方米之间，以中小户型销售量为主，销售主要来源于金地自在城、雅居乐花园及金色城品等，销售量占整个板块的82.8%。其中90平方米以下销售房源主要集中在雅居乐和金色城品。、分价格段商品住宅市场销售分析2010年第一季度，城南的销售房源主要来自金地自在城、雅居乐花园及金色城品三项目，四个项目成交均价分别为86865、9元/平方米、17089元/平方米和14293元/平方米，其中雅居鲁花园和金色城品销售量占整个板块的67%，因此第一季度成交的方圆主要集中在12000元/平方米以上的单价段。2.5、商品住宅价格分析2010年第一季度，城南板块商品住宅的成交均价为14286元/平方米，较去年同期增长66.5%，增长幅度较大。3月份，商品住宅成交均价为14459元/平方米，较上月环比增长4.2%，今年以来成交均价均在14000元/平方米左右徘徊。价格上涨的主要原因在于，一是目前城南再受大部分项目均为高档楼盘，价格定位较高，达到万元以上楼盘也逐渐增多，其中最为典型的项目为雅居乐花园、金色城品和先锋青年公寓，而本期万66、元以上项目销售量达到82%，导致该板块整体均价上涨幅度较大；二是从09年下半年开始个项目均价均有所上调，导致今年以来的价格较去年上涨幅度较大。随着雅居乐花园及金色城品的上市，后期城南板块的均价将继续保持在万元以上。2010年3月份除东片较上月略有下降外，下降1.9%，其余两片区交易均价呈现上升趋势，其中以南片的上涨幅度为最大，环比上涨30.3%，北片略有上涨但涨幅不大，环比上涨1.4%。上涨的主要原因是北片前期在售楼盘较少均为尾盘，因此价格上涨空间不大。东片目前在售的主要为雅居乐花园，且本期销售的房源为中等户型，因此价格较前期略有下降，但下降幅度不大。南片主要销售的项目为金色城品和金地自在城，67、两楼盘价格定位较高，因此导致该骗取均价上涨幅度较大。二、河西区域市场分析1、河西市场描述1.1、区域性质 商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心；以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地； 居住与就业兼顾的中高档居住区； 南京市楼市风向标。 1.2、河西区域楼市发展轨迹根据河西楼市的在各个历史时期的市场表现，其房地产大致可分为以下三个发展时期：第一阶段：卧城时代 90年代中期，南京市政府将河西规划为南京的商业副中心。河西新城区在南京房产板块崛起，成为南京继城东月牙湖板块后的又一热点地域，引起了南京房产界以及到南京投资房产商的广泛关注； 早期的河西新区主要指应天路以北区域，楼盘主要集中在汉中门大街68、以北地区；由于当时市政规划的欠缺，河西地区各开发商割据一地，各自为政，生活配套严重不足和盲目开发的后果导致河西成为南京的“卧城”。第二阶段：北部时代 2001年，南京赢得了第十界全运会的主办权，奥体中心落户河西。市政府对河西的规划做了重新的调整，河西的建设重新跃上了一个新的台阶。而河西北部由于大多地属鼓楼区，房地产起步较早，这一时期楼盘数量和体量都达到了顶点，处于鼎盛时期； 经过2002年下半年和2003年上半年短暂的供应断层以后，河西北部在2003年下半年的商品住宅上市量赢得了一个再次放大的机遇。目前，北部住宅的售价从启动期的2000多元/平米已经升到突破6500元/平米大关，强劲的发展已带69、来全市性的客源。第三阶段：奥体时代 2005年的十运会是奥体板块强力发展的引擎，政府政策的引导和资金的投入又是该板块持续高温的坚强后盾，因此奥体板块将成为河西地产5-10年内发展的重点区域，代表了河西楼市的未来走向；相形之下，河西北部的楼市由于已建设用地占北部总用地84%以上，继续上演 “最后的辉煌”，北部的楼盘则以小体量的形式将逐渐淡出河西楼市的历史舞台；河西中部随着南湖一带06年土地市场的上市将会聚集开发；南部也将随着奥体的逐渐成熟而进入起步阶段。1.3、河西板块内各片区市场特征区域项目北部片区中部片区奥体片区城市功能定位中高档居住区和南京大学鼓楼科技园区为主体中部地区形成新区中心、中高档70、居住区、滨江休闲地与都市产业园奥体地区则是高标准居住区、教育科技产业园和休闲体育健身基地区域条件具有完备的、生活及相关配套设施，已成为一个较成熟的生活片区，新项目供应量相对较小住宅供应量与北部地区相当，已逐步成为一个与北部板块相当的成熟区域各项基础设施及相关文化生活配套设施正在加紧建设中，代表项目千秋情园、金陵名人居、苏城北苑、城市假日广场云锦美地、金基唐城、金色家园、天水滨江、星雨华府、银河湾福苑万科金域缇香、西堤国际、四季仁恒、奥体新城、金基汇锦 河西新城作为一个独立于主城的城市副中心，在吸取了北部区域早期的发展教训后，对整体规划进行了调整，以中部的奥体中心附近的十大CBD标志性建筑为新城71、中心，北部的高科技产业园和中部的都市产业园为产业依托，抓住十运会的发展契机，在政府的大力扶持下，加快了发展的步伐。 十运会作为河西短期发展的经济引擎，带动着整个河西地区的发展；但是从长远发展来看，高校科技园、新城科技园和政府着力引导打造的金融服务业是河西的产业引擎，要想成为一个真正意义上的独立新城，河西发展必须加快产业化进程。2、河西区域市场分析2.1、市场运行特点3月河西商品住宅零上市，4月多项目将填补空白第一季度全市商品住宅上市量与去年同期相比基本持平，但其中江南八区上市量同比下滑了37.77%，而河西板块表现与江南八区类似，同比亦下滑了34.3%。但更为罕见的是，在传统交易旺季的“金三月72、”，河西板块上市量为0。推测当前上市量较少的原因可能如下：一是，去年下半年以来，市场虽然逐步回暖，但开发企业普遍对政策动向及市场下一步的走势拿捏不准，对新开工的定量相对保守；二是，今年年初以来，雨雪天气较多，一定程度上影响了施工进度；三是，开发企业对在当前的高房价下，购房者的住房负担能力持观望态度，从而导致定价的纠结。第一季度销售量同比大幅降低，供应短缺及高房价是主因第一季度，河西板块商品住宅销售量仅有17.19万平方米，与去年同期低迷的行情相比，还降低了20.96%，但降幅略小于全市及江南八区平均水平。分片去来看，作为前期销售量主力片区的奥体和中片同比均大幅下滑。究其原因主要有：一方面板块内73、新增商品住宅供应量明显不足，导致市场上可售房源较少；另一方面至去年底房价已上涨至高位，但开发企业从营销策略以及当前的资金现状考虑，仍会不同幅度提价，一定程度上逼退了部分购房者。2.2、商品房供应与销售第一季度，河西板块商品房上市量为20.78万平方米，同比增长9.52%；其中商品住宅上市量为11.56万平方米，同比下降34.3%。板块内商品住宅上市量占江南八区和全市的比例分别为36.28%、10.04%。1-2月时，河西板块商品住宅上市量增幅接近3倍，但由于3月上市量为0，且去年3月上市量较高，导致第一季度同比下滑，降幅与江南八区平均水平接近。全市商品住宅上市量与去年同期基本持平，将被仍是供应74、主力。2010年第一季度商品房供应情况（不含经济适用房）指标商品房住宅上市面积同比%比例%上市面积同比%比例%全市178.7328.39100115.11-0.93100江南八区53.87-10.2430.1431.83-37.7727.65河西合计20.789.5211.6311.56-34.3010.04奥体0-10000-1000北片8.18/39.377.51/65.01南片0/00/0中片12.60140.3160.634.04-20.2334.99第一季度，河西板块商品房销售量为20.73万平方米，同比降低20.45%；其中商品住宅销售量为17.19万平方米，同比降低20.96%。75、略低于全市及江南八区平均水平。3月的零上市局面影响了河西商住宅的销售进程，导致销售量同比由1-2月的增长13.45%转为第一季度的降低20.96%。2010年第一季度商品房销售情况（不含经济适用房）指标商品房住宅上市面积同比%比例%上市面积同比%比例%全市179.86-12.52100137.14-23.43100江南八区62.55-20.6434.7846.43-31.0033.86河西合计20.73-20.4511.5217.19-20.9612.54奥体5.32-65.9925.644.02-69.4023.41北片8.32439.3040.127.14672.0041.50南片0.8376、/40.83/4.82中片6.27-29.4630.245.21-32.2130.272.3、商品住宅供销对比这个传统的楼市“金三月”，河西板块并没有如期迎来大批上市房源，反而罕见的出现了零上市的局面，这在近几年中从未出现过。受此影响，3月销售量甚至比包含一个春节长假的2月还低，环比降幅为13.33%。从累计的供销对比情况来看，第一季度河西商品住宅供销比仅有0.67：1，供应短缺进一步加剧了供求矛盾。截止到3月，河西板块商品住宅滚动一年供销比为0.74：1，较2月份降低0.08。河西板块滚动一年供销比在去年11月触及最低点0.69后略有回升，至今年1月达到0.84，但接下来的2、3月又连续下滑77、，供求局势再现转折。2.4、分面积段市场供销分析第一季度，河西板块上市房源集中在120-144平方米，共555套，占总上市的64.31%，此外，80-100平方米、144-160平方米和160-200平方米上市套数也较多，其他面积段则仅有零星分布。销售结构与上市结构略有不同，销售套数最多的是120-144平方米，占比为40.03%；销售套数第二的是80-100平方米，占比为20.89%；其他几个面积段销售套数相差不大。2.5、分价格段市场销售分析第一季度，河西板块商品住宅销售量最高的是15000元/平方米以上单价段，体量为8.24万平方米，占总销售量的47.95%；其次是7000-8000元/78、平方米单价段，体量为3.74万平方米，占总销售量21.77%；10000-12000元/平方米和12000-15000元/平方米单价段销售体量相当，约为2万平方米。2.6、商品住宅价格分析一季度，河西商品住宅成交均价为14149元/平方米，与去年同期相比，大幅度增长了46.39%，高于全市平均增幅。但在江南八区中，仍不及城东、城中及城南。从单月成交均价看，3月河西板块成交均价达到了17025元/平方米，较上月提高了1528元/平方米，环比增长9.86%。在经过去年10月到今年1月的短期调整后，河西房价又接连跳跃两个台阶。其原因在于，一方面河西近期供应房源较少，供不应求的格局导致开发企业有涨价的79、冲动，另一方面在城郊结构中，高价位的楼盘占比较高。三、竞争项目分析1、亚东观云国际（新盘）地理位置：雨花台区雨花区窑岗村30号开发商：江苏中浩建设发展有限公司，亚东建发总占地面积：19725.1平方米总建筑面积： 5.4万平方米建筑类别：高层 【项目简介】【户型配比】户型面积区间（）户数(套)配比两室两厅一卫79-9722453%三室两厅一卫1045613%三室两厅两卫1267217%四房1397217%合计/424100%【项目动态】本项目共计四栋高层住宅，规划总户数400余户，供应面积在79-139。预计5月份开盘,预计售价在18000元/左右。2、名城世家【项目简介】地理位置：小行里1980、8号地块，雨花台区凤台南路、宁芜铁路东南侧、小行里道路北侧开发商：南京金浦小行房地产开发有限公司规模：规划用地面积约为19.04万平米，实际出让建设用地约为11.5万平米，总建筑面积29.18万平米，其中地上建筑面积约23.06万平米，地下建筑面积约6.12万平米。 物业形态： 小高层容积率：2.0【规划设计】项目未来将建成17栋18层住宅（其中有5栋部分为11层），沿街多层商业用房，幼儿园一所以及地下农贸市场一座。【户型面积】78-82平米的二房 78.15平米二房 112-119平米三房 124平米的三房 【配套】外部：紧靠安德门地铁站，周边配套一应俱全 享受安德门周边商业配套交通：26、81、96、127等公交，地铁一号线。【装修】毛坯交付 【项目动态】推量：将于5月初开盘，推出270套房源。户型有80平米左右的两房112-124平米的三房、123平米左右的舒适型三房，部分130和180平米的顶跃。价格：售楼处对外透露的价格在1.6万元/平米，交付标准是毛坯。3、先锋青年公寓 【项目简介】 地理位置：雨花西路123-1号开发商：南京南汽同泰房地产有限公司设计公司：南京市建筑设计研究院有限公司总占地面积：31540.67平方米物业公司：南京江鸿物业发展有限责任公司总建筑面积： 49525平方米建筑类别：单身公寓、商业【推盘节奏】一期于09年8月推出2、3、4、6四栋一共300多套房源82、，主力户型在50-70平米之间，均价在9800元/平方米；二期于09年10月推出1、5两栋，共计200多套房源，主力户型为50平方米，均价为14500-14900元/平方米左右。【01-06幢房源户型配比】房型一房一厅两房两厅一卫总计面积区间（）46-5370-89/上市套数377191568比例66%34%100%销售套数361189550销售率96%99%97%【近期动态】本项目住宅部分共568套，目前销售接近尾声，共剩余7套51平米户型，售价在17000元/，整体去化率为99%。项目计划近期推出商业用房，均为两层沿街商铺，商业总面积为3193，共7间，单套面积在169-1841，预计销售83、均价在26000元/。4、明 门地理位置：雨花西路、雨花南路交界处开发商：南京双联置业有限公司设计公司：江苏东方建筑设计有限公司总占地面积：9371平方米 总建筑面积：约40000平方米建筑类别：挑高,高档公寓容积率：2.5 【项目简介】【推盘及去化分析】项目共两幢，一幢9层为办公楼，主要面积区间为30-70平方米。另一幢13层主要为公寓楼，局部楼层为商业和办公（一、二层为商业、三、四层为办公），公寓主要面积为53平米、54、70平米，同时属于挑高，层高4.9米。此外，底层为商业，面积为10000平方米。【价格区间】住宅均价：18800元/；办公均价：12000元/（普通层高）-16000元/84、（挑高）商业均价：预计35000-40000元/（暂时不推）【项目近期动态】本项目住宅部分共108套，项目于09年11月8号开盘，目前全部售完，办公105套，目前仅拿出24套销售，由于办公性质的酒店式公寓为商业水电，目前去化不畅，只售出1套。备注：商业部分目前限制销售。5、君悦湖滨 【项目简介】地理位置：宁南新区花神湖畔玉兰路中段开发商：南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司建筑设计单位：江苏省建筑设计研究院有限公司物业公司：志衡物业公司总占地面积：3万平方米 总建筑面积：7万平方米物业形态： 小高层、高层容积率：2【规划设计】整个项目由9幢板式小高层、高层、1幢酒店式公寓、4200平米临街85、商业组成，住宅总户数为650户，主力面积为78平米两房，98平米、118平米三房。【配套】周边配套：百安居、苏宁电器、迪卡侬、宜家、红星月星、家乐家、永隆家居、宁南汽车贸易区、明发商贸广场。交通配套：120玉兰路下，86丁墙村（或翠岛花城北）站下，33W、19W、84W、98W宁南小区站下，46、99、112花神美境站下（项目配建2500平米宁南公交终点站）教育配套：雨花实验幼儿园花神美境分园、雨花外国语小学、雨花台中学、南京科技馆毛坯房【户型赏析】 功能分区：客、餐、厨组成的动区在靠近入户门的一侧，两卧和卫生间组成的静区在南北纵向中轴线的另一侧；面积尺度：开间尺度优于同面积段两房户型。比如客86、厅开间3.8米，南向的主卧开间3.5米、进深4米，而这一组数字在许多同面积段两房户型中大多为客厅开间3.6米，主卧开间3.3米；承袭两房特点，采光仍然充沛，堪称全明；客厅外直角大阳台：这是整个户型的一抹亮色，拓展的外延空间感、使得住户能更多地亲近自然、休闲活动、观赏景色。部分楼栋奇数层有阳台，偶数层为飘窗。阳台为赠送，源于规划报批时阳台不计面积。【建筑风格】现代简约风格【物业管理】物业管理公司：志衡物业公司物业管理费：1.38元/平方米月 【车位】车位配比:1：1.43 停车位:400【推盘计划】第二批于2009年5月7日开盘二期于2009年3月7日开盘2008年11月8日上市房源项目于08年87、11月中旬推出6栋小高层住宅（01、02、06、07、08、09栋），预计上市量约为300余套，主力供应户型为78-122的两房和三房，其中78-80的两房约100套，占总供应量的30%，目前已售罄。二期第一批于2009年3月推出两幢，均价8900元/，第二批于2009年5月推出一幢，主力面积80-120平方米，均价为12000元/，已售罄。【一期户型配比】房型两房两厅三房两厅一卫三房两厅两卫顶层复式总计面积区间（）7879.9896.19100.37117.61121.79106165/供应套数1081165422约300比例36.0%38.7%18.0%7.3%100%【二期目前户型配比】88、房型两房两厅三房两厅一卫三房两厅两卫顶层复式总计面积区间（）77.8799799119122106165/供应套数39382010107比例36.4%35.5%18.7%9.3%100%【二期第二批户型配比】房型两房两厅三房两厅两卫总计面积区间（）8082120/供应套数603090比例66.6%33.3%100%【去化情况】目前整个项目共推出9幢，共约525套，目前售罄，整体去化率为100%.一期项目于2007年11月开盘，已经售罄。二期于2009年3月推出2栋共107套，早已售罄，去化率约为100%。最后一幢于2009年5月开盘，目前已售罄。目前整个小区仅有一栋公寓未售，共计10层，单层189、9户，两部电梯，挑高4.8米，毛坯交付，70年产权，户型面积为3964。开盘时间待定。6、阅城国际【项目简介】地理位置：雨花西路、雨花南路交界处开发商：南京江东房地产综合开发有限公司、物业公司：南京应天物业管理有限公司总占地面积：32万平方米 总建筑面积：45万平方米建筑类别：小高层容积率：1.42【规划设计】项目分三期开发，共70多幢现代建筑组成的大型楼盘，以11层电梯小高层为主，建成后将容纳4000户居民。【户型赏析】 两房两厅一卫（91）该户型设计较为合理，明厨明卫，动静分区明显，客厅、餐厅厨房等位于房屋的东面，西边为卧室，不受干扰，且有良好的私密空间。客厅达4米、卧室3.7米的面宽。倍90、感舒适。与客厅相连的大阳台能很好的采光，增加通透感。 三房两厅两卫（120）此户型为三室两厅一卫，设计方正，紧凑而又不觉得压抑。该户型很好的把静区和动区进行了分割，保障了卧室的私密性和客厅的开阔性，且客厅和两个卧室朝南，较符合选房人的要求。明厨明卫，餐厅留有大面积露台，利于采光和通风。大面宽，客厅面宽4.2米。主卧达3.6米。【推盘节奏】项目一期共36栋2187套，于04年4月开盘，开盘销售均价为4000元/，一期房源于07年下半年售完。二期规划15栋住宅792套，于07年10月开盘，首批推出1-4栋房源，开盘均价为8500元/；二期二组团于08年5月10日开盘销售其中的5、6两栋，均价87091、0元/；7月5日加推07、08栋房源，户型主要为91平米两房和108平米三房，均价8900元/平米；09年3月份推出09、10栋（共88套），均价8900元/平米，主力供应户型为91-144的两房、小三房和三房。最后一批均价为12000元/平米。目前二期共计700多套，已经基本售罄（仅有一套房源在售，17000元/）。附：01-10幢房源户型配比统计房型两房两厅三房两厅一卫三房两厅两卫四房跃层总计面积区间（）90-96108-111120-137155144-219/上市套数300501603054594比例50.5%8.4%26.9%5.1%9.1%100%销售套数300501603054592、94销售率100%100%100%100%99%100%【二期价格区间】房型两房两厅三房两厅一卫三房两厅两卫四房跃层面积区间（）91-96108-111120-137155144-219均价(元/平米)1200012000120001200012000总价(万元)109-115129-133144-164186172-262.8【二期户型去化分析】【后期供应情况】项目三期计划在2010年10月份左右推出11、12、14栋小高层，共198套，目前正在打地基。附：后期上市房源户型配比（11、12、14栋）房型两房两厅三房两厅一卫三房两厅两卫四房跃层总计面积区间（）91108129-140152-193、79144-219/上市套数20101302018198比例10%5%66%10%9%100%【物业管理】物业管理公司：南京应天物业管理有限公司；物业管理费：1元/月。【客户群分析】购房者区域性较强，以老城南居民为主，部分为新街口以南区域人群，购房者分为自主型需求的年轻人和部分为了改善居住环境而换房的人群。7、恒山花苑 地理位置：金沙江东街以北、恒山路与黄山路之间开发商： 南京中北置业有限公司设计公司：南京民用建筑设计研究院有限公司总占地面积：约3.2万平方米 总建筑面积：7万平方米物业形态： 高层、商业容积率：2.2【项目简介】【规划设计】该项目由6幢高层住宅和部分商业配套组成，规划住宅户数94、约7 5 O户，6栋高层，层数为1 6一l 8F。【配套】外部：社区菜场、苏果超市、家乐福超市交通：2号线中和村地铁站(预计于2 01 0年5月，本项目一期交付前建成通车)，步行仅需200米，花费3分钟。多条公交线路从周边经过，其中1 70、305路河西总站近在咫尺。【推盘及去化分析】一期推出的三栋高层一期共推出三栋16、17、18层的住宅，分别为01-2、5、6栋，户型有68-70平米一房、88-96平米两房，106-131平米三房。09年9月24日正式开盘，推出01-2、5、6栋房源，均价13000元/平米，交付标准为毛坯。目前累计上市房源368户，去化率100%。二期预计2010年7|、95、8月份开盘，具体情况未知。【入网户型配比】户型面积区间（）户数(套)配比已售（户）销售率一室一厅一卫68-709426%94100%两室两厅一卫88-9614239%142100%三室两厅两卫106-13113235%132100%合计/368100%368100%【价格区间】户型面积区间（）均价(元/)总价(万元)一期（一批）一室两厅一卫68-701420096-100两室两厅一卫88-9614200125-136三室两厅两卫106-13114200150-186【户型鉴赏】【物业管理】物业管理公司：中北物业公司 物业管理费：1.5元/月 （不含电梯费）【车位配比】车位配比:1：1 【客户群96、分析】私营业主、白领阶层、投资客。【项目综合分析】项目4 05 的高绿化率建设，体现“以人为本”、“让生活充满风景”的设计思想。近8 5的高得房率设计充分保证了居住舒适第四部分 项目定位一、地块研究1、地块概况1.1、项目地理位置湖南路商圈新街口商圈龙江商圈奥体CBD夫子庙商圈 地块位于雨花区xxx街道，集庆门南向，属城中南片区； 宗地与夫子庙的道路距离为3公里，与新街口的道路距离为5公里，与南京火车站的道路距离为7公里； 与地铁一号线中华门站约1.6公里。 本项目地块位于城市中心南部，是河西、宁南衔接城中心的关键点，也是未来雨花台区政府着重打造的综合商贸居住区域，具有无法比拟的地理位置优势！97、1.2、项目周边环境东侧 东侧临近宁芜铁路线，相距不过数米，噪音与震动影响较大。西侧 凤台南路高架则紧邻地块西侧，高度约12米，对于未来地块内3层以下房源具备一定视觉污染，而对于4层以上房源则具备一定的噪音污染。南侧 南部为跨世纪装饰城及物流中心，人员身份复杂，流动性较大，社会治安及区域形象影响很大。北侧 北侧为保留民居及未来规划商业中心，该商业中心具备商贸、五星酒店为一体，对于区域形象改善具备强大作用；而南京一中分校与项目临街相隔，对于区域学区改善具备一定作用。宁芜铁路线跨世纪装饰城锦虹丽都及亚东国际公寓南京一中分校在建商业中心项目地块明城墙沿河风光带润泰市场银桥市场2、宗地内部状况地块内部98、场地已经平整属于净地交付，不存在拆迁问题高压线 建议解决思路该高压线塔为110KV，下地或改变成本相当高，建议保留现状，进行建筑退让，而在规划上尽量以点式住宅排布，减少高压线路对其的影响。保留民居 建议解决思路以保留的两栋民居北栋为线将地块划分为南北两部分，南部以公建、绿地、广场、会所及部分门面房与民居一起降低对北部住宅区的影响。3、周边配套 地块1公里半径范围内超市、邮局、菜市场、医院等生活设施配套齐全，但距离地块有一定距离，需步行约10分钟至周边住宅小区； 地块西侧即为南京试验学校（南京市第一中学分校），该学校师资力量优秀，由于属于民办性质，学生素质一般，家庭较富裕； 地块周边有多条公交路99、线，相距中华门地铁站不过步行10分钟，算上乘坐地铁的时间，前往新街口或湖南路约20分钟与30分钟，公共交通便捷；4、区域未来格局及地块价值基础 雨花台区建设发展规划思路中指出：雨花台区将按照一带、一廊、两片、四板块，即： 一带：秦淮新河风光带 一廊：雨花台牛首祖堂生态廊道，由机场路两侧生态绿地、共青团路两侧生态绿地及联系菊花台和牛首祖堂山的xxx路两侧生态绿地组成。 两片：以秦淮新河为界，整个雨花台区分为南工业、北商贸居住两片。南片以板桥新城为龙头，全力发展工业；北片利用其良好的环境优势，进行商贸居住开发。四板块：南部以板桥新城为主体的沿江产业园板块；北部居住商贸板块；中部都市工业园板块；绿色100、生态板块。建邺区科技园宁南软件园雨花台经济开发区本项目地块从未来大发展的规划中可以看出是出于北部商贸居住开发片区，且其位于北部近城中心区域，另外一方面，雨花台经济开发区、建邺区科技园与宁南软件园均相距不远，为其提供了潜在的高端消费客户，加之其现在的良好交通、成熟配套、优越环境及未来良好的开发大环境，对于本项目地块的潜在价值挖掘提供了良好的条件。5、项目资源评估权比细目优良中等一般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象【小结】基地条件影响着整个项目成败的关键，是开发企业进行项目决策的重要考虑因素： 地块位于城中南部板块，老城边缘，占有土地稀缺资源，极具罕见且101、具备一定规模可开发的住宅用地性质；但地块区属为雨花台区，区位形象不佳，且区域内学区较差、社会治安及人文底蕴不高，较难吸引城市外区域消费者； 地块形状呈四方形，土地平整，但由于内有三座高压线塔及两栋原有住宅，不利于后续规划设计； 目前地块道路交通系统完备性较好，四面临路，且距离地铁中华门站不过10分钟路程； 在未来，地块周边的各种生活配套基本完善，利于项目的后期经营和发展； 地块周边环境一般，西临高架、东临铁路、南向装饰城，对项目后期规划要求较高。总之，项目地块地理优势十分明显，但结合目前周边配套及现有多项不利因素，以及未来雨花台区对于地块综合商贸住宅区的规划来看，如何从产品、景观、规划为着手点102、进行中高档住宅的开发研究，进行科学的规划布局，打造中高品质产品是关键。6、地块SWOT分析 SWOT分析的步骤：好的SWOT分析的前提是正确识别出优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优劣与否，该因素又预示着机会或威胁，取决于项目的生存环境，而项目的生存环境主要由市场背景与主要竞争对手构成。具体分析步骤如下n 罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。n 优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。n 对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体战略与策略。接下来将按照上述步骤进行本项目具体的SWOT分析：S-优势 城中南部板块，明城墙外，紧邻老城103、区，类似区位土地稀缺，价值凸显。 地处南京现有火车南站区域级商圈辐射范围之内，人气旺盛。 紧邻明城墙沿河风光带及雨花台风景区，景观资源优势突出，环境优美。 地块周边交通方便，公交线路较多，与中华门地铁站仅10分钟路程。 周边生活配套设施齐全。W-劣势 目前地块周边整体环境较差，形象不佳，内部保留住宅小区陈旧破乱，高压线塔入地困难。 地块与铁路、高架相距较近，存在较大的噪音污染。 区域形象无论从是大形象还是学区、治安等来看都不佳。 项目规划要点明确表示9070政策。O-机会 南京城市经济始终保持了稳定发展，尤其是“十一五”期间政府又提出了更高的发展目标，城市经济仍将进一步提升，为房地产市场提供了104、良好的运营环境。 城中板块土地供应量少，未来住宅上市量紧缺，供求关系趋紧，销售压力小。 片区未来规划为综合商贸居住就业的综合性区域，未来工作环境和生活氛围将不断得到提升。 一方面为外部环境资源的稀缺占有，另一方面为南京主城同类优质地块的稀缺，本地块必将成为南京房地产市场的优势项目。T-威胁 当前区域内住宅市场供应量虽较少。但本项目的开发起点应站在一定高度，且纳入主城板块竞争，同时河西宁南板块均距离较近，因此，城中、河西、宁南的住宅项目以及大量酒店式公寓将构成对本案的竞争威胁。 近几年不断出台的房地产政策，对南京房地产市场产生了一定的抑制作用，加上目前区域内的房价上升到一定高度，将会影响到未来区105、域内价格的再次抬升。寻找项目SWOT的问题点及可供解决的途径问题点可利用的资源，以及市场契机可供解决的方法项目周边形象感较差及内部多项不利因素l 雨花台风景区、明城墙沿河风光带l 区域内教育资源缺乏，人文底蕴不足l 结合开发公司自身特点进行规划设计，体现文化地产理念；l 项目主入口以北部规划路进出，规避其它方向的脏乱差形象；l 对本项目的产品设计邀请国际知名设计单位，提升品质。保留民居对项目的影响l 项目的地块比较方正，利于分区域规划l 项目形象的塑造可分阶段展开l 合理的规划布局，将民居与项目规划的公建、会所、绿地等同北部住宅社区隔离开来，弱化相互干扰的问题。市场内的同质竞争l 城中核心区域106、土地资源的稀缺性；l 区域内未来规划及旧城改造将带来大量刚性需求；l 区域的产业和商业的发展带来的大量外来人口，其中不乏高端客户l 避免同质竞争，升级创新产品及高附加值产品；l 强化产品品质塑造；l 通过产品立面、会所及景观的精心打造，提升综合素质；l 打造优质教育资源，吸引多区域客户。政策的风险l 项目上市的后发优势，可根据政策的变化及市场需求配置产品；l 控制和规避纯投资型产品设计可减少金融政策的风险l 优化产品的设计，控制户型面积，降低市场风险；l 引领全功能型、超享受的消费。SWOT矩阵优势劣势机会SO战略（增长型战略）： 依靠城中土地的稀缺性及项目所在地的外部景观资源优势，打造高端住107、宅社区，走高端项目路线，跳出区域范围，吸引外区域客户，同时实现稀缺土地的价值最大化WO战略（扭转型战略） 由于项目9070政策的要求，结合政府周边城市改造的力度，根据自身的劣势条件，打造中档普通公寓社区，实现资金的迅速回笼威胁ST战略（多元化战略） 在充分发挥自身优势条件的同时考虑到市场竞争层面的危险，将项目分区域打造，公建、会所与民居形成独立区域，避免影响，同时拔高产品高度，跳出脏乱差的范围，利用产品高附加值性及文化教育资源，增强自身竞争力，塑造项目市场形象WT战略（防御型战略） 在自身的缺陷条件及外部激烈的竞争形势与脏乱差的环境下，开发中低端产品，走平民化路线，期望快速去化再结合SWOT矩108、阵分析所提供的四种战略方向，可以看出唯有ST战略即多样化竞争战略是该项目较好的出路，其主要思路即：立足于项目的地块价值，遵循规划要求，注重项目所必需的90/45物业产品的规划设计，尽量弱化劣势，减少民居、公建对住宅部分的干扰，同时利用高端住宅形象塑造城市区域地标，配合文化教育资源的独特项目形象是项目发展的方向！二、项目市场机会总结市场分析结果，可得出本项目所处的市场及竞争环境： 位置：本项目处于xxx高架路段，属于城西南板块，刚好在奥体板块和城南板块（延伸至宁南花神湖板块）两个板块的衔接处。受两大板块影响大； 竞争：本项目的主要竞争是奥体板块和城南宁南板块竞争； 目前在两大竞争板块中，中档公寓109、房市场的普遍市场接受价格在80009000元/，9000元/以上无独特高品质支撑楼盘明显滞销； 两大板块中，价格过万，而销售顺畅的项目都是产品有独特亮点。如朗诗国际的高科技住宅、仁恒翠竹苑的项目品牌和汇锦国际的挑高产品。 两大板块中，价格9500元/以上的楼盘，如果没有特殊的产品支撑，销售目前陷入困境，代表楼盘是星雨华府，基本处于停销状态。从以上结论中可以看出，目前市场的宏观环境较差，房地产处于下调调整中，虽然政府采取了一定的救市措施，但是效果并不明显。在中高档房住宅市场中，市场同样受到了调整压力，价格不再坚挺。一些中档房开始出现降价行为。（最为代表的是奥体板块的万科和西堤国际）。在中高档住宅110、中，降价行为获得市场青睐，一些降价楼盘均取得了不错的销售业绩。这充分说明目前的楼市，中高档住宅的需求还是非常旺盛，只是持币观望的情绪影响了正常销售行为。结论： 经历宏观调整后的市场将更加理性并逐渐走向成熟，一轮市场洗礼之后，开发水准或将有较大的飞跃，回暖后的市场将面临更大的产品竞争。 竞争市场状况两大板块的市场分化明显，优劣同在，机会和风险都非常明显，对本项目提出了很高的要求； 我们形象地将之称为“埋在沙砾中的黄金”，同时近20万平方的项目规模，也具备较大的规划空间。但同时地块周边高架桥、高沿线和铁路也是本项目不容忽视的重大隐患。三、项目发展战略目前本区域属于一片未开发的出于地，目前区域的形象111、欠佳，有较多干扰居住品质的因素存在。区域形象相对灰暗。但是项目的区域的宏观位置又得天独厚，坐享主城和奥体两大优势。本项目的出现，极大提升区域形象，同时随着区域整体规划发展，未来本区域形象将得到根本改善。在本项目的发展战略中，一定要有前瞻性，着眼未来。高规划，高起点，打造魅力名城。以项目本身的影响力来扭转区域的影响力。 在南京向南的大趋势下，伴随京沪高铁的建设，未来的宁南地产将迎来新的发展契机。而本项目作为宁南板块离主城区区最近的地块，尽享这一天时。“居住、商贸、高新产业、交通枢纽”是新城南的功能定位，未来，新城南将成为南京市一个不可替代的核心城区。 凤台南路沿线正处于重新规划，整体布局，区域整112、体改造阶段。未来本区域将得到极大改善。 项目周边有较大体量的新商业旗舰、星级酒店等。这将从根本上改变本区域以前的落后形象。目前该区域处于即将腾飞的阶段。 本项目容积率为3，项目基本将以高层住宅为主，这从根本上改善了区域形象，提升了区域的城市天际线。 城南是个历史文化积淀深厚之地，与此同时，更需要一个新的文化建筑标杆去延承它的精髓，xxx地产作为文化地产领导者进驻这片土地，定将实现这种期待。从以上几点，我们可以看出，本项目的战略思想是走综合价值提升路线，摆脱目前市场普通公寓的束缚。以独特的社区规划、产品、户型、景观、文化、会所配套等综合价值来赢得市场。本项目发展战略为： 以综合价值赢得市场，做区113、域住宅典范，打造城西南地标u 城西南区域内中高档住宅典范u 城西南地标建筑群，城市西南的璀璨明珠 u 具有国际新城的现代化规模社区u 锻炼内功，提升综合价值的魅力城邦 四、项目客群定位1、客群思考l 谁会来买我们的房子？ l 谁对一个住宅开发处女地感兴趣？我们房子拿什么来打动他们？ l 本区域原始居民较少，本项目缺乏天生的区域客源，必需吸引外部区域？那些区域的群体会选择我们的房子？l 高压线、高架桥、铁路三个方面都是对住宅有极大影响的客观存在，我们怎么面对这一问题，客户能否接受这些不利因素？ 这主要是回答我们产品要卖给谁的问题，也就是说，谁来买我们的房子，这些人有什么特征。现在从四个方面来看消114、费者市场： 从目前市场的消费主力来看，2008年的楼市有一个明显的现象就是投资客急剧减少。在这一轮宏观调控中，国家针对投资与投机的调控最为严厉，目前起来了非常明显的效果。目前房产项目基本不能靠“投资和投机”消费来定位。在以前大中型项目开发中，一期开发房源中，一般投资比例都占据一定比例，但是现在随着市场的变化，投资与投机购房急剧减少。 目前市场的购房主力基本是自住为主，其中中高档群体的换房置业行为较为普遍。反而江宁江北的价格相对较低的区域，价格下降幅度大，受调控影响更深。中高档商品房相对来看，调控影响小于低价房。但是无论是中高价位房产，还是低价位房产，目前市场的刚性需求仍然非常旺盛。（从2008115、年国庆节的楼市销售来看，在价格下降后，南京个别楼盘又出现了连夜排队现象，在国庆节期间，有很多楼盘取得了销售佳绩，这充分说明目前市场的刚需旺盛，只是暂时的被宏观环境压抑）。 从区域消费来看，目前本区域有两个特点。一是普通商品房，这些项目的消费主力是当地居民，或者与当地产生密切联系的居民，区域客非常明显。而本项目要想吸引区域客有一定难度，首先是本区域原始居民较少，客源本来就不足。同时随着近几年，绿岛华庭、锦虹丽都和亚东国际公寓的开发，当地很多拆迁户已经的倒了满足。 从竞争区域来看，目前本项目两大核心竞争区域是奥体板块和城南（宁南）板块。在这两大区域，目前市场供应和销售主力是80009000元/之间116、的户型为90130的普通商品房。从购房群体来看，奥体板块的客群较为广泛，基本上涵盖了整个大南京范围，其中有以年轻白领和政务人员为主力购房群体。而宁南客群主要是区域客和大城南板块工作生活等关联性客群为主。结合以上几点，本项目的目标客群最基本由这样几个思路：首先从区位上可以看出本项目的区域位置，和项目所能辐射到的区域。一般购房行为，特别是前期产品，一般客群都是项目辐射源之内的客群为主。 本项目不能针对投资客，这样市场风险过大。自住消费者是我们的主要方向。 区域客虽然是本项目的客源之一，但是因为本项目体量相对较大，区域客完全不能满足项目需求。因此，区域客不能当做本项目的主要目标客群。否则风险过大。 117、奥体板块的目标客群对本项目有很大借鉴意义。奥体板块也是一个缺乏原住居民的新型板块。该板块核心吸引力主要是区域形象和项目形象。其中项目形象起到了至观重要的影响。很多年轻白领都是看中奥体项目的“新城、高品质、现代生活派”理念，居住品质和时尚感。同时，在奥体，很多外地在宁工作的中高收入者都比较青睐奥体板块。这部分群体没有所谓的区域清洁，购房主要是看项目本身品质和交通配套等。结合本项目的项目发展路线，本项目前期的主力客群与奥体有很大相似性，由此也可以判断，本项目的核心竞争对手是奥体区域。 城南（宁南）板块主力客群是区域客，或者是与区域相关联的群体。宁南有不可复制的环境资源，吸引了大量中高端客群。城南雨118、花区域，因为区域形象落后，区域客更为明显。本项目在区域客上与城南板块相竞争，如时光浩韵等。本项目基本没有大环境支撑，所以和宁南板块竞争中，主要走项目自身高品质路线。本项目的产品主要是公寓房，面对的客群也是第一居所为主的自住群体。本项目因为体量较大，建议户型涵盖80150之间的面积段，覆盖面广，客群多样。但是从项目的定位出发，项目前期客群主要有两种，一种是区域相关联群体，一是相对年轻的白领阶层。2、我们的目标客群依据本项目的市场定位和项目发展思路，本项目的目标客群是： 大城南区域工作生活的群体这部分群体是本项目公寓住宅的主力客群。他们生活和工作的半径主要在新街口以南区域。他们购房主要考虑因素是交119、通、配套和项目品质。这部分群体比较向往“新生活”，一般比较排斥二手房，喜欢有景观、有会所、有配套的现代化居住小区。这部分群体有很强的自我判断意识，比较善于发现价值，看待事物有前瞻性。 区域附近园区的白领阶层宁南软件园建邺区科技园雨花台经济开发区如图所示，本项目周边的三大科技园区内，有大量的白领阶层，他们都是购房的主力，也是刚性需求的主要组成部分，同时这部分群体的收入相对较高，一般比较排斥二手房。比较向往一步到位。他们大多从事IT相关领域的工作特别是宁南软件园内有华为、中信等全国知名高科技公司，他们有大量的员工。（宁南板块的崛起，很大程度上依靠了这部分有实力的年轻群体） 区域附近的私营业主本项目120、周边有大量的装饰城、商贸城等商业设施，其中有大批量的私营业主。比如银桥市场和润泰装饰城的业主基本上选择在长虹路沿线和应天大街沿线购房。 本区域周边原始居民随着区域的改造升级，区域内的拆迁量增加，这产生了大量刚需，其中一部分群体仍然会选择在本区域内购房。目前本区域内，新上市商品房较少，选择余地不大，本项目将是他们考虑的重点。 周边新建项目业主的关系客群本项目依靠长虹路三大新建项目绿岛华府、锦虹丽都和亚东国际公寓。这三个项目总建筑面积在30万左右，居住人口达到1万人，这部分群体是已经认可了本区域，他们会带动亲戚朋友在附近购房。 从长期来看，本项目后期客群将辐射到区域外的中高档客群。随着项目一期的建121、造，中后期必然将吸引本区域外的客群。3、目标客群需求分析 区域位置，距离新街口CBD仅4.5公里，距离奥体新城CBD仅3公里，对区域不排斥。 第一居所。前期主力客群是第一次购房，或者以前购买了二手房，现在以旧换新。 便利事他们考虑的重点，这部分群体一般上班节奏比较快，购房比较青睐靠近单位较近区域。 这部分群体没有太多的区域情结，对区域也很少有偏见。他们购房时，项目本身的魅力大于区域的抗力。“只要房子好，社区好，靠单位又近就行了”。这是这部分群体的共有心态。 这部分群体特别向往现代派生活方式，但是经济实力又不允许他们随心置业。他们首选房产都是那种综合价值高的社区。西提国际的成功是最好的例证。做到122、真正现代都市时尚社区。 从户型需求来看，这部分人的需求一般以实用型为主，还没到“奢侈浪费”的层度。功能齐全、实用使他们比较青睐的户型，特别是小三房，更受这部分群体的青睐。（目前市场上的小三房普遍受到欢迎）功能尽量齐全，面积紧凑的户型是他们需求的重心。 从生活需求来看，年轻白领一般都比较爱好体育或棋牌之类的小群体活动，同时又亮的教育资源也对他们产生极大的吸引力。但是他们一般很少在小区的公共广场活动，在家时属于“宅男宅女类型”，出门也是聚集好友活动。同时，一些老年人和小孩是小区公共场所的主要参与者这在小区公共场所的配套要加以区分。 现代感、时尚感、归属感和认同感事他们向往的家园。五、总体规划1、项123、目定位：26万方主城人文宜居社区2、总体规划2.1规划设计理念：通过对规划和建筑的整体化设计，于南京新城区展示高尚居住、商业的社区性格。尝试通过规划现有用地规模和不同产品类型营造大小相间高低错落的较大空间尺度感受，形成新型的城市邻里关系，营造城市型社区形象，并通过合理的建筑布置方式构筑各元素之间的空间关系来达到空间滲透、促进交流、避让不利的目的。对公众开放的景观水景给社区带来活力，成为高品质具有地方特征的景观空间。小区内部的绿地强调舒适宽敞内聚的居住景观空间。公共空间与私密空间区分明确，创造美好的舒适通透居住空间景象。2.2规划布局“一轴一环一核”的规划结构 “一轴”：规划中的步行景观轴是一条124、连续而又丰富的景观长廊，由草地、铺砖、水系、小品等多样的元素组成，贯穿了整个基地，形成了南北两入口的对景。 “一环”：沿地块外围的外环路串联了各栋住宅。 “一核”：各栋住宅紧密地围绕中心景观依次展开，中心南侧布置两栋点式住宅，有利于增加中心绿地的有效日照，同时改善了视野的通透性，完善了小区的空间形态。 2.3公建配套A、幼儿园根据小区的规模及周边配套要求，需配置12班幼儿园一所。B、基层社区中心小区南入口东侧设置一占地6000平方米的基层社区中心，设置了托老所、卫生站等用房，在方便本区居民日常生活服务的同时，塑造了南入口的景观形象。C、商业中心地块西处道路转角布置了商业用房，设计营造了一个独立125、的商业形态，具备休闲交往性质的社区人文环境 。 商业立面设计简约典雅，融合具有古典元素的拱券门廊与用现代手法处理的楼梯间。部分采用玻璃幕墙，富有现代气息。整个商业与小区住宅风格和谐。 2.4建筑风格 建筑风格基调为新古典主义，注重细部和色彩处理，以咖啡色为主基调通过飘窗和阳台的变化，运用光影和线条丰富建筑立面，创造富有特点的建筑形象，塑造小区的外部形象特色。建筑外立面考虑空调室外机位与飘窗和阳台有机结合。 2.5节能降噪设计考虑到地块西侧的高架及东侧铁路的噪音影响，单体方案采用隔声能力强的外墙体材料和密闭性好的中空外门窗，通过建筑构架的外挑对噪声波进行适当阻隔，并采用双向流新风系统，使住户在室126、内空气流通不受到任何影响的同时，减少开窗次数以避免外界噪声干扰。 景观设计中也考虑在小区外围建实体围墙，并密植高大挺拔的树木，以起到隔音降噪、杜绝干扰、弱化周边环境不利影响的作用。2.6 项目经济指标规划总用地面积： 64433.5 平方米规划总建筑面积： 252512.9 平方米计容积率建筑面积： 193221.46 平方米其中：住宅： 185484.21平方米A栋社区服务中心：2734.98平方米物管用房：616.22平方米B栋12班幼儿园：3673.66平方米C栋商业：1282.81平方米消防控制室：45.8平方米不计容建筑面积：4612.71平方米地下总建筑面积： 54678.73平方127、米住宅总户数： 1602 户规划总人口： 5206 人容积率： 3.0绿地率： 35.04%建筑密度： 14.07%机动车停车位数： 1465辆 （地面85辆，地下1380辆）六、户型定位本项目户型面积从90-140平米不等，分别为两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅二卫以及极少量的跃层，其中90、120平米的主力户型占户型总套数的80%左右，这类户型一般是购房者心中的理想户型，百姓的需求量也是最大，房型面积设计合理。在以上两个面积的基础上也会有130、140平米左右的改善型住宅，也兼顾了另外部分职业者的需求，最大化满足市场需求主力。户型设计方正紧凑、布局合理。部分户型采用入户花园、法式阳台的128、设计，极大地提升户型的附加值。第五部分 财务评价一、产品基本数据根据南京市土地储备中心对地块给出的规划要点，对地块的基本经济指标进行估算：xxx项目基本数据1出让建设用地面积64462.612容积率33建筑密度22%4建筑高度1005绿化率35%6总户数16027地下车位数量13808地上建筑面积1978359地下建筑面积54679产品设计参数层数建筑面积可售面积地下室45304 0 人防地下室9375 0 高层建筑185484 185484 商业建筑1283 1283 不计容积率部分4613 0 幼儿园及公建6455 0 二、项目产品价格初步建议1、影响价格的因素价格与物业品质、目标客户、市129、场状况等方面有着密切关系，本项目制定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面： 整体的宏观环境 市场的供求状况 物业自身客观条件：地理位置、产品品质、景观、建筑进度 竞争对手的价格 目标客户的价格接受程度和价值取向 宣传推广是否理想2、价格制定原则 定价策略关系全案的销售速度与成败； 定价与成本策略互动； 定价策略必须配合市场环境与竞争； 对品牌形象的认同与信赖； 定价与开发商对资金的回笼要求紧密相关； 遵循循序渐进原则；目前住宅价格的参照物主要来源于项目的主要竞争板块即本区域城南板块和相邻的河西中南片，包括亚东国际公寓、世家、阅城国际、宏图上水园、君悦湖滨、观云国际。为了对我们的产品进行合130、理的市场价格水平定位，我们对楼盘进行定量描述，我们总共列出9个定级因素，分别为位置、周边配套、开发商品牌、物业管理、建筑质量、交通道路、户型设计、楼盘规模及规划、营销推广。此9个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。并根据对楼盘等级影响程度的高低，确定每一因素的权重，权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。评估项亚东.国际公寓上水园阅城国际亚东.观云国际世家君悦湖滨本案权重区位位置4.52.254.12.053.91.953.91.953.61.83.81.93.71.850.5生活配套4.21.683.51.43.81.5241.63.71.483.61.4131、43.81.520.4开发商品牌4.51.354.21.263.91.174.51.354.11.234.21.263.81.140.3物业管理41.230.93.91.1741.241.23.20.9641.20.3建筑质量41.241.241.241.241.241.241.20.3交通道路41.24.31.293.81.143.81.1441.241.23.61.080.3户型设计40.440.440.440.44.10.4140.440.40.1楼盘规模4.10.824.50.94.60.923.80.764.50.940.84.20.840.2营销推广3.50.353.40.343.132、20.323.30.3340.43.50.353.50.350.1 总分加权分 总分加权分 总分加权分 总分加权分 总分加权分 总分加权分 总分加权分合 计10.459.749.799.939.829.519.58本项目相对参照对象实现均价均价均价均价均价均价均价均价14000135001350014500140001350012834 13278 13210 13989 13658 13599 13428 根据加权本项目的市场价格：【参照售价待估楼盘加权分/参照加权分数=本项目参照对手后的价格】本项目的市场区域价格：n 对比亚东国际公寓价格比值：140009.5810.4512834元/n 133、对比上水园价格比值：135009.589.7413278元/n 对比阅城国际价格比值：135009.589.7913210元/n 对比观云国际价格比值：145009.589.9313989元/n 对比世家价格比值：140009.589.8213658元/n 对比君悦湖滨价格比值：135009.589.5113599元/取得本项目与六个参照项目比值得数之平均数： 【本项目住宅目前市场价格约为13428元/平米】鉴于项目今年下半年面市，考虑现在参考项目及参照价格均为目前市场价格，现项目整体销售周期为四年半，从2009年下半年准备伊始，2010年2012年每年一次分期公开开盘，2013年进入项目全面134、成熟扫尾期。考虑到一是目前宏观调控对于房地产的不断深入，二是房地产信贷的不断严控，投资性需求受到打压的同时刚性需求也同时受到一定的波及。因此，整体房源价格经由修正可最终实现约为13000元/平米。经济测算按照平均值13000元进行三、住宅、商业销售总控表时间20105-2010.9客户蓄水期一期开盘强销期2011.11-20114二期开盘强销期20115-201110三期开盘强销期全面清盘房源推出住宅一期：01、02栋，共47350.55平米商业：C栋，1282.81住宅：03、03、05栋，共56825.55平米住宅：06、07、08、09栋，共81353.89平米对应工期临时售楼处5月开放正式售楼处7月开放一期出正负零二期出正负零三期出正负零样板区建成一二、期已具备交付条件三期为准现房价格实现均价约12500元/平米约12900元/平米约13300元/平米住宅总体均价13000元/平米商业均价：25000元/平米销售目标一期销售率达到80商业完成整体销售一期销售达到100；二期销售达到70%二期销售达到90；三期达到销售70项目整体销售达到100销售额住宅：4.74亿元商业：3207万元6.32亿元9.04亿元3.98亿元资金回笼约3.95亿约6亿约8.66亿约5亿截至2011年12月，项目实现住宅和商业销售总额约为24.4亿元，回笼资金23.61亿元。四、经济测算