1、陕西西安中高档住宅项目建设可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一部分 项目特质分析3一、项目地理位置介绍3（一）地块地理位置介绍3（二） 城市历史介绍4（三）城市房地产分布示意图4（四） 地块区位介绍5（五）地块内资2、源介绍6二、项目区域环境分析7（一）周边环境7（二）居住环境9（三）交通环境11（四）人文环境11第二部分 房地产市场分析12一、房地产投资环境12（一）自然环境12（二）宏观经济环境20（三）政策环境23二、土地市场26（一）全市土地市场26（二）区域土地市场（未央区）27（三）板块土地市场31（四）土地市场结论32三、住宅市场36（一）供求分析36（二）价格分析41（三）产品分析42（四）客户分析48（五）典型个案分析54（六）住宅市场结论72第三部分 项目可行性分析74一、项目SWOT分析74优势分析(S)74劣势分析(W)74机会分析(O)75威胁分析(T)76二、项目评价76三、项目3、准入结论77第四部分 项目定位78一、整体定位78二、客户定位79（一）客户特征描述79（二）项目客户特征82三、产品定位84（一）项目地块现状分析84（二）项目产品线组合90（三）项目物业形态和房型建议94四、价格定位96（一）定价概念与原理96（二）项目市场价格拟合96第五部分 项目经济测算99第一部分 项目特质分析一、项目地理位置介绍（一）地块地理位置介绍地块位于西安市未央区，总占地320.1亩，位于东元路东侧、矿山路北侧，省重型机械厂的东南面。如下图：本案 本案位于西安城东区，在行政区划上来看，恒大名都位于灞桥区和未央区的交界处；从西安传统的房地产市场研究角度来看，属于传统意义上的城东4、区；而随着近年来西安市城市规划的调整，项目又都处于新崛起的浐灞生态区边沿。结论:本案虽处于主城区内,距离城市中心的物理位置较近,但由于整个区域板块开发步伐缓慢,因此也造成人们对该板块的心理距离较远.（二） 城市历史介绍本案本案所处位置在传统工业区的边缘地带附近,受到传统工业的影响,目前本案周边遗留部分重型工业的厂址或旧厂房。（三）城市房地产分布示意图【浐灞生态区区位描述】浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，中心区45平方公里。地跨未央、雁塔、灞桥三个行政区。西安市20042020年总体规划5、确定未来西安城市发展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。浐灞生态区大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。（四） 地块区位介绍1、 区位图示意本案地块位于西安市主城区东北位，高尚社区、旅游生态内的西南角，受整体区域的影响，而且，地块距西安装备制造区、商务旅游服务区和国防军工区比较近，受上述三区域辐射明显，地理位置独特，发展条件优越。2、 地块环线示意图 从道路设施看，城东区交通便捷，二环路、三环路现已全线贯通，绕城高速也已经开始通车。地块所处西安东二环以外，东三环以内的中央位置，地块目前有矿山路可以直接连通东二环，出行十分便利。再加上规划6、中的矿山路和地块东面的酒十路已经连通，出行东三环也已经实现。（五）地块内资源介绍1、地块卫星红线图2、地块内实景图目前地块杂草丛生，无任何建筑物，整体地块北高南低，高低落差约一米左右。 地块内建筑垃圾 地块内杂草地块北高南低二、项目区域环境分析（一）周边环境1、地块周边状况图地块位于西安市城东xx板块范围内，目前该地块周边现有设施有：地块北侧的重型机械厂，项目南侧的西安煤矿机械厂；以及即将拆迁改造的刘南村、刘北村。2、地块周边环境现状地块周边树木较少，杂草众生，地块周边堆积大量建筑垃圾，且地块东面为重型机械厂及西安煤矿机械厂的铁路；地块东北面为西安重型机械厂，南面为西安煤矿机械厂，虽然目前重型7、机械厂已经倒闭，但巨型烟囱和西安煤矿机械厂的烟囱对地块的档处以及居住质量造成很大程度的影响。 重型机械厂铁路 西安煤矿机械厂铁路 地块周边农田 地块周边建筑垃圾 重型机械厂烟囱 西安煤矿机械厂3、地块周边村庄及改造情况地块东面及南面为xx板块内两个城中村，分别是刘北村和刘南村，两村目前居住现状较差、乱，但改造进展良好，未来将会得以改善。 刘北村现状 刘南村现状 刘北村改造 刘南村改造（二）居住环境1、优越的自然环境东郊的浐灞生态区为浐河与灞河交汇的位置，同时秦岭山丰富的绿化，成为了西安主城区的天然氧吧的供源地，地块所处的位置得天独厚，自然环境及空气条件优于其它各区域。2、地块周边项目 目前地块8、周边在建和已建完的住宅项目众多，如紧邻地块东南面的东方罗马花园，地块东北面的景观城小区（已入住）、恒大名都（在建）、新绿家园（在建）和中铁西岸国际花园（在建），北面有湖畔花园（已入住）； 地块东北面为已倒闭的西安重型机械厂，东面为刘北村，东南面为刘北村，南面为西安煤矿机械厂。3、地块周边配套项目周边配套主要包括： 商业配套：xx市场、圣凯罗商务酒店； 教育配套：西安市未央区育新小学、48中、陕重中学、西安现代职业学校、西安市工业学校、西安煤矿机械厂子弟学校等； 金融配套：中国农业银行、中国工商银行xx储蓄所、西安市商业银行（矿山路）； 医疗配套：西安市未央幸福医院、陕西重型机器厂职工医院、煤矿9、厂医院； 交通配套：16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二环2号线。（三）交通环境地块内目前有一施工中的规划二路，正处于路面铺设白灰阶段，距离地块东面约，地块内无已建成且可以直接通车的道路。（四）人文环境地块内所属城东区现定位为高尚区、旅游度假区，但在过去是偏向于国防军工区，传统的重工业现在基本成为老城的记忆点之一，众多的重工型国营企业已经倒闭，剩下的旧厂区已经成为该区重点的改造对象，合理利用这些资源，保存老城的记忆，将会成为该区域的亮点之一。xx板块地理位置处于浐灞生态区和大明宫遗址改造区的相连地带，浐灞生态区的生态环境概念和大明宫遗址改造区的人文传10、承概念也将会在这里产生聚合效应，因此板块兼具两大开发热点区域的集合优势。第二部分 房地产市场分析一、房地产投资环境（一）自然环境1、西安概况（1）西安概况西安市位于黄河流域中部关中盆地。东经10740-10949，北纬3339-3445。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。辖境东西204千米，南北116千米。总面积9983平方千米。西安，古又名长安，京兆，是陕西省的省会，是中国历史文11、化名城之一，位于陕西关中平原的渭河南岸。西安是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。西安拥有较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一。国内区位图西安地处中国中西部两大经济区域的结合部，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽。西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。距西安市区约40千米的西安咸阳国际机场与68个国内城市，11个国家和地区通航。西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，包含有绕城高速、机场新线、二环路和正在建设的三环路等。西安市区与所辖区县全部通有高速12、公路。西安的信息化设施拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。西安城域网覆盖超过90%城区和40%郊县。西安邮政是全国6大通信中心和11个一类邮件转口局之一，建有西安邮区中心局。 钟楼 长安大街 科技产业园 高新技术开发区西安行政区划，共辖新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。行政区划图（2）西安规划A 整体规划西安的城市定位现代服务业和高新技术产业集中区域现代化中心城市，西北地区的标志性城市中国重要的交通枢纽型城市富有13、东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都按照西安市浐灞生态区发展总体策划和建设规划的总体定位，生态区要以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群的商务、生活、度假为形态，汇聚高价值的人才流、资金流和信息流。力争经过25年的努力，打造“水、绿、城、史”四位一体的国际化副都心新城和西部第一和谐水城。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心。整体城市的规划布局以“米”字型干道为基础，构筑西安大都市圈，形成九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心的空间布局模式。西安市国土总面积9983平方公里，其中城区14、面积1066平方公里。A-1城市空间模式西安目前的城市总体规划，按照保护古城、降低密度、控制规模、节约土地、改善中心、发展组团、保护环境、基础先行的精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。A-2主城区用地规划规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；依照南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。 城市空间模式 主城区用地规划图 A-3 未来发展趋势规划渭、灞、 浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度15、假区及城市新的副中心；拓展带动产业发展的开发区：继续推动高新技术开发区和经济技术开发区两个国家级开发区的发展；发展功能齐全的空港服务区：以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周边地区。B 产业规划规划将形成虚实相当的小九格局，中心为唐长安城；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部发展成旅游生态度假区；南部为文教科区；西南部拓展成高新技术产区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。外围县区的定位为：长安为生态居住区、蓝田美玉文化区、周至老子文化区、户县农民画区、临潼国际旅游区、阎良航空科技区、高陵16、现代农业区。 城市空间布局 主要功能区域划分西安重点产业园区定位及发展重点产业园区目标定位产业发展重点西安高新技术产业开发区打造中国科技创新中心、创建世界一流高科技园区。重点发展电子信息、生物医药、新材料等优势产业，做大做强通讯、集成电路、软件三大特色产业集群。西安经济技术开发区西部最大的制造业基地和西安城市新中心。重点发展重型汽车及零部件、专用和通用设备、电力电子设备；大力发展食品饮料、石油化工等产业。西安阎良航空高技术基地中国最具实力的航空产业发展基地和亚洲最大的航空旅游、会展中心。以大运飞机、支线飞机、通用飞机、飞机配套产业为主，重点进行航空高技术产品的研发和航空产品的生产制造。西安航天17、科技产业基地西部最大的以航天民用产业为主、军民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。重点发展航天动力、导航、控制等航天高科技产业，通过航天特种技术应用形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。西安曲江新区国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国文化复兴之地”。重点发展以唐文化及休闲产业为主线的旅游业，建设以休闲娱乐为主题的大型游乐项目。西安浐灞生态区打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区。重点发展会展、生态旅游、商贸等产业，形成生态旅游区和会展集聚区。C 交通规划C-1 总体规划公路：西安是我国地理版图的中心，是全国干线公路网中最大的节点城市。铁路：西安是全国重要的铁路枢纽城18、市，是全国6个路网客运中心之一。航空：西安是我国四大航空枢纽之一。拥有飞往国内各大城市的航线80多条，直飞国际航线近20条。主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。 综合交通规划图 快速路体系规划C-2 地铁规划第一阶段（2006-2011年）：二号线第二阶段（2010-2015年）：一号线第三阶段（2016-2020年，远期）：三号线第四阶段（2021年-2050年，远景）：建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段西安地铁南北线试验段于2006年9月29日动工建设，整个地铁二号线的工程预计要耗时4年，线路全长26.4千米，设车站20座。619、条轨道交通线网远期规划2、区域概况（未央区）（1）区域概况西安号称13朝古都，其中有秦、汉、唐等9个王朝曾在未央建都，境内秦阿房宫、汉未央宫、唐大明宫、汉长安城遗等址驰名中外。“未央”区名就是来自汉未央宫遗址，意为“繁荣兴盛，不尽不衰”。未央区建置于1954年，现辖10个街道办事处，49个社区，总面积262平方公里，人口54万。境内现有国家级重点文物保护单位3处，古遗址47处，受保护面积67.5平方公里，其中重点古遗址保护面积43.9平方公里，占全区土地面积的25.85。未央古遗址数量之多、面积之大、档次之高属全国区县之最。未央是全市水域最多的一个城区，拥有西安最丰富的水资源，全区水资源总量为20、70.05亿立方米，可利用量4.14亿立方米。西安古称“八水绕长安”，其中大部分河水流经未央区。域内主要有渭河、灞河、浐河、沣河、皂河、漆水河、太平河等河流。近年来，通过实施“大水大绿”工程。完成皂河系统14.6公里、漕运明渠10.54公里综合治理改造和太平河清淤加固工程。建成大绿工程2.72万亩，形成渭、浐、灞“三条绿色长廊”和西铜、西宝、机场新线“三条绿色通道”，全区绿化率达到35以上。未央区规划现状图（2）区域规划（未央区）A 整体规划按照城市新区定位，以现代理念审视城市，以战略眼光规划城市，以精品意识建设城市，以市场化手段经营城市，遵循区域、资源、功能和定位相协调原则，科学规划未央城市21、建设格局。重点抓好六村堡石化工业城、三桥汽贸城、六村堡空港区、西咸共建区、未央湖旅游度假区、未央生态科技产业园、渭浐灞生态区等重点发展区域和未央路、北二环、朱宏路、西咸世纪大道等主要城市干道地段控制性详细规划的编制工作。结合未央“文物多”这一显著特征，加紧编制汉长安城遗址等古遗址重点区域保护性开发规划，发挥好这些人类宝贵文化遗产的精神力量和文化价值，把深厚的历史文化资源转化为社会经济效益。按照“提高科学性、体现领先性、坚持严肃性”的要求，充分发挥新的城市发展建设规划的引领作用，在全面完成未央新城建设规划、大明宫遗址保护区建设规划的同时，进一步加大规划投入，加快大兴路地区、西咸共建区、未央湖旅游22、开发区等重点发展区域和未央路南段、朱宏路、东二环北延伸线、北二环东延伸线、三桥正街等重点路段的规划编制工作。加快与经济开发区、浐灞生态区区域规划对接，力争在2009年前完成覆盖城乡的“大未央”总体规划。未央区土地利用规划图B 产业规划科学规划工业发展空间，建设发展都市工业园，积极推进未央工业园和六村堡工业园的资源整合，引导石化、机电和制药三大支柱工业向该区域聚集发展，形成现代制造业聚集区。充分发挥西航集团、西安石化等大中型企业和西北有色、西安重研所等知名研究机构的辐射带动作用，加强与经济开发区的产业对接，着力发展配套中小企业，逐步形成以行业龙头企业为主导、产业链为纽带、中小企业为基础的配套协作23、网络。大力发展电子信息、新材料等高新技术产业，积极培育软件开发等新兴产业，重点扶持一批创新型科技企业，加快新型工业发展。发挥工业发展专项资金和科技三项费用的引导作用，深入实施大企业培育计划和中小企业成长计划，引导社会资源向规模企业集聚，实现裂变式发展。积极实施品牌、商标梯队培育计划，大力发展品牌经济，五年内力争创建中国名牌产品2个、驰名商标3个以上。C 交通规划（二）宏观经济环境1、全市（1）GDP增长十五期间,西安国民经济持续、快速、健康、稳定发展；人均GDP值增长强劲，自02年来实现了持续两位数的增长。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0。居民消费价格总水平比上年上涨24、4.7，商品零售价格上涨3.7，工业品出厂价格上涨1.9，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.2，固定资产投资价格上涨3.5，房屋销售价格上涨6.4。年度国民生产总值较上年增长比例2001年734亿元13.1%2002年823.5亿元13.3%2003年940.4亿元13.5%2004年1095.9亿元13.5%2005年1270.1亿元15.8%2006年1450.2亿元14.2%2007年1737.10亿元14.6%（2）人均可支配收入年度2001200220032004200520062007城市居民人均可支配收入670571847748854496281090512662城市居民人均消费25、性支出58166419680574287900898710098全市在岗职工年平均工资25012元，比上年增长22.2 ；城镇居民人均可支配收入12662元，增加 1757元，增长16.1；农民人均纯收入4399元，增加590元，增长15.5。年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元，比上年末增长2.7。城镇居民人均现住房总建筑面积23.63，农村居民人均居住面积42.92。（3）人口结构2007年西安市常驻人口达到830.54万人，比2006年净增8.02万人，增长0.98%。在全市13个区县当中，按常住人口总数排位，雁塔区、长安区、碑林区位居前三位，城三区总人口占全市总人口近30%。预计26、2010年主城区人口规模为524.59万人，建设用地规模为524平方公里；2020年主城区人口规模为600万人，建设用地规模600平方公里。2007年末西安市常住人口830.54万人，其中男性人口429.32万人，占51.7；女性人口401.22万人，占48.3，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。全年出生人口7.81万人，出生率为10；死亡人口3.50万人，死亡率为5.48；全年净增人口8.02万人，自然增长率为4.52。城镇人口548.99万人，占66.1，乡村人口281.55万人，占33.9。年末全市户籍总人口764.25万人，比上年增长1.5。区县2007年常住人口 （27、万人）新城区64.32碑林区83.36莲湖区74.36灞桥区54.78未央区59雁塔区111.63阎良区25.28临潼区67.29长安区101.36蓝田县52周至县54.6户 县55.56高陵县27全市830.54（4）产业结构2007年第一产业增加值83.17亿元，增长6.7；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8、43.9和51.3。全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1。其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9。全年房地产完成投资387.33亿元，增28、长35.6；商品房销售面积832.53万，增长34.0；商品房销售额282.11亿元，增长36.9。各类房屋竣工面积1672.16万，竣工率29.0。共有920个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率50.5。年度20012002年20032004200520062007GDP734.86826.68946.661102.391270.141473.681737.1第一产业45.8747.7750.7260.2166.0170.7783.17第二产业312.9353.58407.38476.92539.61638.88762.51第三产业376.09425.33488.56565.26664.529、2764.03891.42（5）投资增长年度2001200220032004200520062007固定资产投资287.7338.15479640.4835.11066.621210房地产投资额67.479.37124.7227.9225.23285.763752、区域（未央区）（1）GDP增长2007年，全区生产总值预计达到158亿元，比2002年增长123.4，年均可比增长15.4；全社会固定资产投资预计达到160亿元，比2002年增长503.5，年均增长43.3，五年预计完成投资513亿元，是建区以来投资最多、增速最快的时期；地方财政收入大幅增加，增速创历史新高，可用财力预计达到6亿元。30、年度20032004200520062007GDP34.0240.0246.62140158增长比例18.4%16.4%15.3%200%15.4%（2）产业结构一、二、三次产业增加值比重由2002年的2.9：59.2：37.9发展为1.2：64.8：34，经济发展的稳定性、协调性明显增强。2007年，社会消费品零售总额预计达到76亿元，比2002年增长112.9。市民“放心早餐工程”顺利实施，未央路餐饮娱乐群、大明宫建材家居市场群、北二环汽车销售市场群等商贸设施和物流基地发展壮大，对区域三产发展的拉动作用明显增强。非公有制经济健康发展，2007年，全区个体私营企业达到8453户，非公有制经济31、增加值占全区经济总量的比重达到60以上。（三）政策环境1、政策简析2007年是国家宏观政策调控的又一个集中的年度，不仅有基于宏观经济层面的众多政策，也有更多具有针对性的行业政策紧锣密鼓的出台，使得房地产市场发展拐点的有关争论成为下半年的热点话题。其中的重点有三个方面，一是国家加强保障类住房的投入，作为商品房市场的有益补充，解决中低收入群体的住房问题，也使得房地产市场结构更加合理；二是本年度不断出台相关的土地政策，打击囤地行为，促进项目开发速度，缓解刚性需求的压力；三是对需求进行结构性调节，收缩货币流动性以促使金融机构减少房贷总额度，打击投资（机）性购房需求，合理分流部分刚性需求导入二手房交易市32、场。这三方面的政策紧紧围绕供求关系，双管齐下，既扩大市场供应，也抑制部分需求，其直接的目标是缓解房价过快上涨，以免过度透支未来的上涨空间，维护中国房地产市场健康持续的良性发展。金融政策的连续出台是2007年宏观政策的重点，6次加息，10次提高准备金率，其力度和频次都创下了历史纪录，在很大程度上收缩了货币流动性，导致银根紧缩，使得房贷规模总体受限；此外，连续加息也使得房贷成本加大，但这些在2008年才会计入利息中，因此其效应会在2008年上半年逐渐显现出来。国家针对保障类住房的相关政策成为2007下半年最大的亮点，国家强化保障职能，加大资金投入和资源配置，以解决中低收入人群的住房问题。但由于这个33、过程更为缓慢，也涉及到方方面面的利益，因此在短期内很难有大的改观，预计在2008年下半年保障类住房对房地产行业的影响才会发挥作用，将会对刚性需求产生较大的分流作用。2007年物权法的颁布实施以及由此将会开征的物业税成为本年度最重大的事件，对房地产行业的影响深远，特别是物业税很有可能在2008年前后开征，这将会对房价产生颠覆性的影响，遏制目前房价的过快上涨。不过物业税的征收也关系到多方的利益，税基和税率的制定也比较复杂，因此在2007年还只是在部分省市进行空转，对房地产市场的影响非常小。对房地产行业来讲，最受关注的是房价的过快上涨，不仅超出了中等收入群体的承受能力，也在一定程度上限制了整体消费能34、力，不利于国家扩大内需长远目标的实现。因此，2007年针对房地产行业政策的重点，在于通过扩大土地供应，促使开发商加快土地开发速度；通过金融政策抑制刚性需求，打击投资（投机）型需求；加大对保障类住房的资金及资源型投入，以解决中低收入群体的住房需求。这些兼顾市场供求调节和政府投入的众多政策密集出台，配合着执行力度的加强，对目前的楼市也起到了一定的作用，特别是一线城市，更是反应强烈，近期也出现了连续的量价双跌的现象，有关楼市拐点的争论更是加剧了这种市场预期。但从长期的眼光来看，这些政策的真正效用还并未完全展开，而房地产市场的自我调节对政策也有一定的抗性，2008年乃至今后中国房地产市场的发展将取决于35、两只手之间的力量博弈于相互作用，我们拭目以待。2、政策重心变化2005-2006年，政策调控的重心一直停留在供应层面，2007年以来，政策出现策略性转变，逐渐向抑制改善型需求、打击投机性需求和分流刚性需求倾斜。 政策从紧成为趋势； 国家针对房地产市场的调控策略逐渐成熟化，从硬性干预到两只手的协调配合，并强化国家对保障类住房的公共职能，使得房地产市场更加协调、健康的发展； 政策体系已经逐步完善，也初步形成了多层次、立体化的架构，不仅涉及到了行业的方方面面，也包括了从中央到地方的高低搭配格局，针对性和可操作性更强 ； 以实现住有所居为政策调控的目标； 逐步强化政府公共职能的作用，作为商品房市场的补36、充。3、政策效应及走势预测政策具有一定的滞后效应，由于中国经济发展的区域化差别很大，地方利益主体也对政策存在很大的抗性，因此，在国家宏观调控政策的执行上，也存在一定的难点，其长期的效应也有待观察。宏观政策的综合作用对房地产市场发展比较成熟的一线城市影响较大，而对西安这样的二线乃至三线城市来讲，房地产市场正处于快速发展阶段，房价上涨的空间较大，这也吸引了更多的全国性开发商进军西安，加上投资（投机）型客户的更多进入，西安的房地产市场将保持快速发展的持续动力。 “坚持保障生存性需要、支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求”将成为2008年房地产调控的基本原则，在这一主旨之下，37、住房保障体系的建设工作仍将成为2008年的首要重点。一方面继续深化落实政策的执行力度，另一方面极力营造购房者对未来房价不再盲目追涨的心里预期和暗示。加息和提高准备金率成为央行的常规手段。由于目前的实际利率为负，机构和个人的投资倾向仍比较强烈，预计2008年也将在很长时间保持这样的现状，因此央行在2008年仍将继续加息；此外宏观经济依然过热，加上人民币升值的长期趋势带来更多的国际投资（投机）热钱，使得货币流动性问题更为突出，2008年也将会继续提高金融机构的存款准备金率。物业税开证的前期准备和相关政策及法律的出台也是2008年政策的重要部分，预计在2008年底将会逐渐明晰化，这将会对房地产市场带38、来颠覆性的影响，值得期待。继续加大保障类住房的政策将是2008年政策调控的重点，预计将有更多的执行性的政策出台。二、土地市场2003年开始，西安市土地交易取用招拍挂形式进行。国家对土地加大管理力度，提高土地出让价格的透明度和监控力度，土地市场的规范化、良性化发展，吸引了大量全国性大型房地产开发公司的进驻。近年西安土地交易市场格价不断走高。（一）全市土地市场1、出让面积2007年度全年西安市土地挂牌总面积为3540719，总宗数为117宗；成交总面积为2925782.806，成交总金额为804019万元，总宗数为86宗。其中，住宅挂牌宗数为49宗，商业挂牌宗数为21宗，工业挂牌宗数为14宗，教育39、教研挂牌让宗数为5宗。2007年全年度西安房地产土地市场总体出让情况2007年总面积（）成交总金额（万元）总宗数挂牌3540719（5316亩）117成交2925783（4393亩）804019862007年西安市全年度土地出让主要为小型地块为主，少有百亩以上的地块出让。一方面，说明西安内区大幅面积的土地资源相对稀缺，另一方面，西安政府对土地的控制比较谨慎。在各区域土地的出让面积及出让宗数来看，供应量以曲江区域为首。2、出让结构2007年西安土地出让中，住宅仍是最主要的土地用应，占到土地挂牌总数的一半，工业工地和住宅、综合用地位居二、三位，相比较之下，其他性质的用地数量相对较少，特别是商业和办40、公的土地供应一直处于较低的水平，主要是因为近年来西安房地产市场中商业和办公所占的比例很小，市场需求不足，其成交也在西安商品房成交中的比例非常小，在此带动下，土地供应也越来越小。土地性质面积(亩)比例办公46.490.87%工业694.913.07%教育科研110.592.08%商业564.4610.62%文化娱乐8.210.15%住、商50.850.96%住宅2690.2750.61%住宅、综合619.5811.66%综合530.679.98%总量5316100%（二）区域土地市场（未央区）1、土地出让面积截止到2006年，未央区的土地供应基本以经济技术开发区范围内，并且主要集中在二环与三环之41、间的区域，特别是随着市政府北迁工程的启动，张家堡周边的土地供应也集中出让并成交，大明宫国家遗址区改造的正式确定也加快了土地市场的交易频率，在众多利好因素的不断推动下，未央区的土地价格也逐渐走高。2007年未央区的土地出让并不太多，全年只有17宗土地挂牌出让，总面积为1247亩，规划建筑总面积2594662。总体来看，除了1宗土地的面积达到500亩以上以及2宗地块的面积达到150亩外，其余出让土地的面积都比较小，均没有超过50亩。从区域上看，这些出让土地基本都处于张家堡附近。2007年未央区土地出让列表宗地编号位置面积（亩）容积率建筑面积（）用途年限WY10-9-72-2朱宏路南段东侧，陕西省统42、建管理办公室以北，虎钳厂住宅以西，规划路以南4.5024.4513362.61住宅70WY7-99-10六村堡工业园丰产路71号25.2140.7512613.3工业50WY5-99-25西咸路北侧163.111.66180600.9住宅70WY7-99-7丰产路以南6.0540.14565.3225商业40WY6-8-2阳光大道以西63.5261.563557.76住宅70WY3-22-13-1未央区未央路中段肖家村8.50 5.9933968.69住、商70/40WY4-4-6未央区新房村6.58 /867油气合建站40WY12-3-17-1凤城八路南侧，文景路东侧33.12042.65743、437.38综合50WY12-3-17-2凤城八路南侧，文景路以东9.608252.616662.62综合50WY12-3-17-3凤城七路北侧，文景路东侧154.3252.6267630.2住宅70WY12-8-6-1朱宏路以东，明光路以西，凤城七路南侧671.567033.5工业50/凤城十一路北侧，文景路东侧，北三环南侧，文景路东侧规划路西侧533.2153.81351487住宅、综合70/50/凤城八路南侧，未央路以西24.8494.574584.27综合50/凤城七路北侧，未央路西侧43.5984.8139583.4综合50/未央路东侧，凤城五路南侧43.0955.5158094综合44、50/未央路东侧，凤城七路北侧40.9725136641.6综合50WY12-9-3-4明光路西侧，凤城五路北侧19.9631.519972.95工业50合计/1247.24/2594662/2、土地出让结构从出让土地的宗数来看，综合类土地的出让是最多的，而从出让面积来看，由于其中1宗地块的面积占到2007年度未央区土地出让总面积的绝对多数比例，住宅、综合类土地是最多的。此外住宅用地占到出让总面积的31%，排在第二位，仍是土地供应的主要用途。此外，作为经济技术开发区，工业用地也占有一定的比例，占到出让总面积的16%，其余性质的土地所占的比例较小。3、出让价格2007年未央区有7宗挂牌土地成交，45、其中有2宗为工业用地，其余宗土地为住宅和综合用地。其中前6宗土地的成交总面积为796亩，平均成交价格达到186万元/亩，主要是北京首创置业和恒基地产竞得的地块的价位都比较高，拉升了整体的成交均价。其中，位于凤城十一路的大宗地块毗邻北三环，被北京首创置业以总价10亿元的价位竞得，成为2007年西安地王，引起了市场极大关注。2007年未央区土地成交列表宗地编号位置面积（亩）容积率用途竞得人成交价（万元）WY10-9-72-2朱宏路南段东侧，陕西省统建管理办公室以北，虎钳厂住宅以西，规划路南4.5024.45住宅陕西建邦房地产开发有限公司163WY7-99-10六村堡工业园丰产路71号25.214046、.75工业陕西博发工业窑炉有限公司650WY5-99-25西咸路北侧163.111.66住宅恒基中国地产有限公司43488WY7-99-7丰产路以南6.0540.14商业陕西华银电力实业发展有限公司214WY6-8-2阳光大道以西63.5261.5住宅陕西乾恒实业有限公司3012/凤城十一路北侧，文景路东侧，北三环南侧，文景路东侧规划路西侧533.2153.8住宅、综合北京首创置业股份有限公司100200WY12-9-3-4明光路西侧，凤城五路北201.5工业西安明泰半导体测试有限公司/4、土地开发速度（1）全市土地出让重点区域的转变高新区和城南区一直是西安房地产市场发展比较成熟的区域，随着市47、场进入快速发展的阶段，高新区和城南区的商品房市场成交持续火爆，也成为西安购房者置业的首选区域，因此这2个区域的土地供应及成交一直占有非常大的比例，土地市场交易活跃，也带来了地价的飞速上涨，2007年更是突破了500万元/亩的价位。然而随着土地储备量的不断减少，高新区和城南区土地市场表现出开发后劲不足，从2007年开始，高新新区的土地出让在全市中所占的比例越来越大，而曲江新区的土地供应逐渐向三环逼近；另一方面，在西安高速城市化进程中，城市骨架不断拉大，新的热点区域也在不断涌现，浐灞生态区、经开区、西咸大道以及即将开始的大明宫区域，逐渐成为西安房地产市场新的发展推力，这些区域也有着庞大的土地资源，48、其土地出让的数量也会越来越多。西安土地市场供应重点区域发展西咸区大明宫浐灞生态区高新新区曲江新区自住需求 45%经开区（2）西安市场房地产开发周期及特征西安房地产市场正处于初级发展阶段，在2006年之前，以本土地产企业为主的房地产开发速度明显落后于一线城市市场，主要是由于在开发战略、资金实力等方面经验不足，限制了土地开发及项目开发的速度。随着2007年以来众多的外埠地产企业相继布局西安市场，其中不乏很多实力雄厚的上市企业，给西安市场带来了先进的经营开发理念和成熟的项目运作经验，并凭借庞大的资金支持，一方面推动了很多超级大盘的诞生，另一方面大大加快了土地及项目开发入市的速度，特别是一些典型项目更49、是创造了西安房地产市场上的奇迹。这也对西安本土的地产企业产生了强大的压力，促使其逐渐加快项目开发，因此西安房地产市场开发整体在提速，在一定程度上也促使了市场成交的火爆。2006年之前：小型项目2-3年，中型项目3-4年，大型项目5-8年，超级项目6-10年2006-2007年：小型项目1-2年，中型项目2-4年，大型项目4-5年，超级项目5-10年2008年以后：小型项目1年，中型项目2-3年，大型项目3-5年，超级项目5-8年项目开发周期小型项目1-2年，中型项目2-4年，大型项目4-5年，超级项目5-10年。项目开发周期小型项目2-3年，中型项目3-4年，大型项目5-8年，超级项目6-1050、年。项目开发周期小型项目1年，中型项目2-3年，大型项目3-5年，超级项目5-8年。（预计）2006-2007年2008年后2006年前（三）板块土地市场xx板块土地市场存在一定的特殊性，尽管其地理位置相对较为优越，但由于历史的原因，却属于城中村的集中区域，因此通过招牌挂进行土地交易的地块数量很少，更多的土地是以协议出让的形式进行。1、土地出让面积2007年至今，xx板块的主要土地交易有3宗，即中铁置业、恒大集团和华远集团在矿山路沿线的土地收购，主要是通过协议出让或并购公司的方式进行，目前这三个地块的项目运作已经进入前期开发阶段，其中中铁和恒大的项目预计在2008年下半年入市。2、土地出让结构51、这三宗地块均为住宅项目用地，其中包括部分的综合用地。（四）土地市场结论房地产市场的火爆、房价的快速上涨，加上众多外埠地产企业在西安攻城略地，西安的土地市场成交频繁，地价也随之水涨船高。随着三环内土地资源日趋紧张，而且以小面积土地为主，在政府的引导和支持下，土地供应的重心逐渐向城市郊区偏移，也与城市骨架拉大的趋势相一致。在新格局逐渐形成的过程中，土地市场也随之做出相应调整。高新新区、浐灞生态区、城北区及曲江新区成为土地供应的主要区域（板块），既拥有丰富的土地资源储备，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地产市场发展的热点区域，预计2008年这种态势将得到进一步显现。随着更多的外埠企业纷纷52、进驻西安市场，不断在西安增加土地储备，既推动了西安地价的快速上涨，同时也加剧了土地市场的竞争。附表：出让地块宗地编号位置面积（亩）容积率建筑面积建筑密度绿化率用途年限BL2-1-72-1南广济街21.3185.2696920综合50BL2-7-9-1南广济街1.6664.75868综合50BL2-7-16-1南广济街1.7284.77310综合50QJ3-1-9西影路6.588.3136471.4323.10%23%住宅70BQ5-99-26灞桥区十里铺6.8013.2514735.1813.60%50%住宅70BQ5-99-27灞桥区十里铺6.2224.4518458.1618.60%40%53、住宅70YT7-1-36唐延路东50.854.4149234.627.50%38.21%住、商70/40BL4-7-38-3东大街菊花园2.535002.545%23%综合50BL1-(9)-70.743办公50WY10-9-72-2朱宏路南段4.5024.4513362.6130.60%43.50%住宅70/纬二街21.323369综合50YT3-14-20雁塔区永松路20.884.3160025.222%35%住宅70BL8-11-12雁塔路中段8.2129.0249406.1859%25%文化娱乐50YT2-1-2-3二环南路西段11.4664216住宅70YT7-1-32唐延路170.54、383.539756516.35%42.57%住宅70YT7-1-33唐延路68.9013.516076918.66%30.50%住宅70YT7-1-34唐延路54.4622.694400.812.07%43.63%商业40YT7-1-35唐延路6.7632.415621.619.82%67.39%科研教育综合50YT2-21-6-2 丈八东路86.365.3305291.226.10%39.50%住宅、综合70YT2-21-6-3丈八东路住宅YT2-21-6-4丈八东路住宅BQ5-99-21、浐河开发区26.194、2.2539310.6535%30%工业50BQ5-99-22浐河开发区6355、.5992.2394597.7925%42.00%住宅70WY7-99-10六村堡工业园25.2140.7512613.335%38%工业50BQ5-99-20产河开发区32.8531.737252.0225%35%住宅70民乐园项目解放路以东99.622.94195352.860%15%综合4070LH4-03-6-2油库街24号18.563.543328.3217.18%38.86%住宅70LH4-8-3-1郝家巷67号5.217620878.4326.19%38.69%住宅70YT3-11-6-1丁白路5号8.476.3936100.2421.20%42%住宅70HK1-3-1阎良蓝天路56、24.0040.58005.33445%20%工业50HK1-3-2阎良蓝天路34.8650.511627.4845%20%工业50HK1-1-3阎良蓝天路50.2510.516758.7145%20%工业50HK1-4-1阎良蓝天路38.7410.512920.1245%20%工业50HK1-4-2阎良创新二路26.0130.58675.33645%20%工业50HK1-4-3阎良小鹰路90.2490.530098.0445%20%工业50XC3-5-6-9东二环路中段168.023.539223818.25%39.84%住宅70WY5-99-25西咸路北侧163.111.66180600.57、918.60%38%住宅70BQ8-99-8灞桥新筑136.451.7154721.816%38%住宅70BL10-9-14-3朱雀大街西侧8.4993.419274.0334%38%住宅70YT2-6-9-12丁白路南侧15.856.871889.2628%38%住宅70QJ3-2-6-1西影路34号3.20516700住宅70YT4-99-25-30长安南路86号6.949.744901.1131%30%商业40LH2-5-9-2西稍门十字11.446.952604.9163.30%10.00%商业40LH2-5-9-1西稍门十字12.1810.585253.764.30%10.00%住宅58、70BL7-25-7-4太乙路南段9.5933230.67住宅70BL8-9-1-2明胜路9号12.555.646876.7636%38%住宅70YT1-99-24沣惠渠以南20.899569698.1717.34%38.42%住宅70XC9-11-7-3东大街以北10.82.1415415.748.90%商业40BQ5-99-19金裕南路以南42.0381.850470.8225%30%住宅70WY7-99-7丰产路以南6.0540.14565.32257.10%40%商业40XC4-9-8-2长乐路以北7.5790.06303.31164.80%30%商业40YT1-99-25团结南路以西59、99.3853.4225385.316.60%41.86%住宅70WY6-8-2阳光大道以西63.5261.563557.7628%42%住宅70BL2-17-26-2顺城巷0.91 1.681021.60855%30%商业40XC3-(6)-7新城区东站路8.38 5.63130420%32%住宅70金华北路7号金华北路7号0.74 办公50HK1-1-5阎良13.65 19104.5545%20%工业50HK1-1-6阎良13.53 19024.5145%20%工业50HK1-1-7阎良29.70 119809.945%20%工业50HK1-4-4阎良40.39 126940.1345%260、0%工业50BL9-(2)-13南关正街66号9.09 6.941836.7755%20%商业40YT2-24-7西万路70.14 3.5163742.620%35%住宅70QJ1-3-5-5雁塔区西影路6.96 6.96532353.8221.30%40%住宅70WY3-22-13-1未央路中段8.50 5.9933968.6932.70%39.20%住、商70/40WY4-4-6未央区新房村6.58 867油气合建站40YT5-9-19-4西影路63号9.89 4.630330.5633%42%住宅70GXIII-3-10锦业二路701.36069735%30%工业50GXIII-5-2锦61、业二路151.515007.532%30%工业50GXIII-1-71锦业二路40.6751.540695.3445%30%工业50GXIII-（1）-66锦业路12.253649036.5135%30%综合50GXIII-（1）-67锦业一路21.351571205.5930%35%综合50GXIII-（1）-68锦业一路16.178221581.4535%40%科研50GXIII-（1）-56锦业路68.5556274357.140%30%综合50YT2-20-2-7丈八东路3.75512506.2530%35%住宅70GXIII-（2）-83科技八路212.2593.5495518.6362、0%35%住宅70GXII-（1）-46-1科技三路44.1521.853008.8940%35%工业50GXII-（1）-1-4科技二路30.335480933.7830%35%科研50GXII-（1）-4-9高新区医药园9.244424662.9930%35%科研50GXI-5-54田园路4.922.16891.44436%30%教育50YT2-（20）-2-12电子四路9.233530792.0630%35%综合50YT2-（20）-2-13电子四路35.455370945.4630%35%住宅70GXIII-（2）-67丈八五路10.1290.64053.62635%35%商业40GX63、I-（1）-21-2高新三路1.3493.53149.24130%35%综合40GXI-（3）-10唐延路东侧34.9156139729.825%36%综合50/科技路12.6892000070%商业40/科技路12.4632000070%商业40GXIII-（1）-61锦业一路43.1531.954687.840%30%科研50GXIII-（2）-77丈八五路51.49268687.6640%20%工业50GXIII-（1）-70锦业路39.6375132189.430%35%综合50GXIII-2-68丈八五路12.0720.4-0.64831.21435%35%商业40GXIII-2-664、8丈八五路12.0720.4-0.64831.21435%35%商业40WY12-3-17-1凤城八路33.12042.657437.3835%30%综合50WY12-3-17-2凤城八路9.608252.616662.6235%30%综合50WY12-3-17-3凤城七路154.3252.6267630.235%30%住宅70WY12-8-6-1朱宏路671.567033.5工业50/凤城十一路533.2153.8135148730%30%住宅、综合70/50/凤城八路24.8494.574584.2745%30%综合50/凤城七路43.5984.8139583.445%30%综合50/凤城65、五路43.0955.515809445%30%综合50/凤城七路40.9725136641.645%30%综合50WY12-9-3-4凤城五路19.9631.519972.95工业50QJ1-3-1广场东路3.81511500商业40QJ2-6-19曲江水厂南22.1033.551599.4520%35%住宅70QJ3-1-24曲江一路5.0072.58349.17325%30%住宅70QJ3-1-25曲江二路50.8853.511879120%35%住宅70QJ3-1-26曲江一路2.8813.56725.69545%30%住宅70QJ3-7-51曲江大道103.4093.5241408.366、25%35%住宅70QJ1-9-23-1雁南二路52.1931.448737.8230%30%住宅70QJ1-9-23-2雁南二路34.2591.431991.0545%30%商业40QJ1-3-65芙蓉西路47.106131419.740%30%商业40QJ1-3-62芙蓉东路60.582.5101017.230%30%住宅70QJ1-（6）-12雁南一路120.7111.0483734.8134%30%商业40QJ1-7-1-3雁南一路64.7261.3256987.3642%30%商业40QJ2-2-37芙蓉西路29.701239621.1330%35%住宅70QJ1-10-27大唐不夜67、城81.192.2119138.245%30%商业40QJ1-9-33雁南二路6.4191.25137.76830%40%住宅70QJ3-10-127环湖路西段87.8881.8105518.330%35%住宅70QJ3-10-127环湖路西段83.3741.8100098.830%35%住宅70QJ3-10-127南湖东路17.7691.821333.4630%35%住宅70QJ3-10-127芙蓉中路21.2181.825474.3330%35%住宅70QJ3-10-127南湖北路4.9711.85968.18330%35%住宅70QJ3-10-127环湖路东段9.9711.811971.68、1830%35%住宅70QJ3-10-127南湖东路38.2881.845968.5730%35%住宅70QJ1-10-28雁南二路46.261.237026.530%40%住宅70QJ1-10-29芙蓉西路1571.2125662.830%40%住宅70QJ2-3-4芙蓉三路2.3951.21916.95840%30%商业40QJ2-5-33曲江商务区11.2949500商业40QJ1-6-6慈恩东路6.4751.25182.5940%30%住宅70QJ1-10-30雁塔南路15.9421.212759.9845%30%商业40QJ1-10-31雁南一路11.0831.410349.314569、%30%商业40QJ1-10-32慈恩东路19.3891.418105.4530%30%住宅70QJ1-10-25慈恩东路30.792120538.2630%40%住宅70QJ1-10-26慈恩东路15.7192110484.7130%住宅70QJ2-5-19-1曲江商务区 14.332商业40QJ3-9-15住宅QJ2-6-1曲江水厂西侧224.079住宅QJ2-3-12-2住宅QJ3-10-126三、住宅市场2007年西安市场住宅的成交达888万，占到商品房成交总量的93%，成为绝对的主力。随着政策调控效应初显以及市场淡季的影响下，西安住宅市场也进入了波动期，2008年一季度西安住宅成交出70、现大幅度的下滑，市场观望情绪增强。连续经历了2006和2007年政策不断深化的年度，西安购房者的心理也发生了深刻的变化，对政策的预期值不断下降，房价的持续上涨已经成为一种市场共识，晚买不如早买的心理逐渐占据上风，因此2007年西安住宅市场的火爆也成为必然。各个楼盘在今年普遍热销，甚至也出现了供不应求的局面，部分项目开盘时采取了排号及摇号的方式，以缓解购房者的抢购热潮，虽然也有捂盘惜售的嫌疑，但也充分说明了需求的旺盛。在住宅成交量连创新高的同时，很多楼盘在销售过程中不断涨价，并且涨幅越来越大，形成了在2007年多个月份出现住宅量价双升的大好局面。同时，金融机构的过度放贷也成就了住宅成交的快速增长71、，宽松的房贷政策造就了西安越来越多的房奴，也让金融机构利润猛增，但连续的加息政策出台使得房贷压力倍增，也集聚了较多的金融风险。支撑住宅成交火爆的是城市化过程中不断膨胀的刚性需求和越来越多的改善型需求，而且在很长一段时间内仍将是推动住宅市场发展的核心因素，这也是西安作为房地产初级发展市场的重要特征。（一） 供求分析1、全市供求（1）全市长期供求在不断膨胀的刚性需求的推动下，以及近年来项目开发速度放慢，西安住宅市场自2005年以来供应量不断下降，市场处于供不应求的局面，但同时由于房价上涨的幅度加大，因此体现在成交量上，一直低于施工面积。西安市2001-2007年住宅供求表年度2001200220072、32004200520062007施工面积（万）1679117012691340185722742724竣工面积（万）658314407555852566911成交量（万）196255313464510596888（2）全市短期供求2007年西安住宅需求旺盛，成交量增长迅猛，从年初的月成交30多万增长到最高的100万，全年的住宅成交量也达到888万。从月度的成交走势来看，除了个别月份外，住宅成交基本保持连续的增长态势，特别是下半年开始，增长幅度加大，并在9月份达到年度峰值，首次突破100万。尽管下半年不断有相关的政策出台，西安也采取措施加大二手房的市场交易，以对刚性需求进行分化，但仍难以抑制住73、宅市场成交的火爆，下半年西安住宅的成交远高于上半年。2007年西安住宅的成交基本处于较高的水平，而进入2008年后住宅的成交量明显下滑较大，尽管有传统市场淡季因素的影响，本月也有强势的反弹，但绝对成交量已经连续2月出现同比下降。而住宅的成交均价一直保持稳定上涨，特别是从2007年下半年开始，住宅的成交价位上涨的幅度明显加大，本月住宅的成交价位出现了本年度首次的小幅下跌。2、区域供求（1）区域长期供求从2007年2月至2008年2月，城北区的商品房成交相对比较稳定，但在个别月份也有较大的波动，进入08年，受房地产市场整体趋势的影响，成交量处于较低的成交水平。而城北区商品房的成交均价在波动起伏中逐74、渐走高，但仍处于全市最低水平。预计08年在各种利好的刺激下，区域价值和发展潜力的不断体现，中高端楼盘的开发也会越来越多，价位将迎来快速上涨的阶段。（2）区域短期供求由于2008年一季度在政策影响及观望情绪的增强，西安房地产市场进入调整期，市场成交大幅下降，因此市场供应也经历了萎缩，很多楼盘进行捂盘惜售，等待市场旺季的到来。此外，2007年下半年市场放量成交也去化了大量的房源，综合以上原因，造成短期内市场供应减少。3、板块供求（1）板块长期供求该项目所属xx板块，在行政区划上隶属未央区，从房地产研究角度属于传统意义上的城北区，随着近年来西安市城市规划的调整，该板块又处于新崛起的浐灞生态区范围内，75、预计随着浐灞生态区的崛起和大明宫国家级遗址区的启动，板块内的土地供应加大，新开项目将会不断增多，从长期来看，市场供应将呈现迅猛的增长。西安城市版图的扩大，购房者不再局限于传统的高新区和城南区，浐灞生态区和大明宫成为新的置业热点区域，对全市购房者的吸引力越来越大，市场需求也将长期处于上升阶段。xx板块成长周期表成长周期孕育期成长初期成长中期高潮期开发时间1998-2002年2003-2005年2006-2007年2008-2010开发特点老工业基地，物流中心人口导入众多的城中村改造项目；区域中低端客户导入浐灞新区的崛起，区内外中高端客户导入以大型国企及其家属区的生活配套为主交通配套渐渐成熟，区内76、楼盘多为城中村项目北二环延伸线轨道线、隧道工程等各项配套规划逐步开工，配套日益完善大配套逐步完善，与市区的距离拉近开发项目华清园小区广馨苑中新浐灞半岛东方罗马花园康汇景观城湖畔嘉园珠江新城盛恒浐河东岸项目东湖观景园彩云郡中铁西岸国际花园金裕青春家园华荣风景大院恒大名都新房绿色花园华远大明宫馨村A 商品房项目从年度的成交来看，xx板块的商品房项目的成交量处于中等水平，8个项目年度总计成交量为847534，其中成交量最大的是华荣风景大院，成交近7万，最少的是新兴骏景园，年度成交量只有1024，其余项目的年度平均成交量3万左右。2007年3月-2008年3月xx板块主要项目供应及成交表项目名称累积供77、应（）年度成交（）新兴骏景园1371961024珠江新城7200042468彩云郡13000036594欣心家园4724341958金裕青青家园10400044115万华园琳苑6158333173华荣风景大院15051269032紫昕花庭14500026379合计847534294742B 城中村项目由于项目周边分布了众多的城中村，目前仍然难以形成房地产市场的规模化开发。也导致xx板块在整个城市板块站位中，处于中下游水平。在2003年以前，该板块尚完全处于城市的城乡结合部，基础市政配套设施落后，地块价值难以提升，合法的房地产开发项目屈指可数，而城中村项目纷纷违章建设，一直延续发展成为今天的城中78、村项目集中的局面，诸多的城中村项目一方面为该板块聚集了一定的人气，但另一方面，也在很大程度上削减了该地块的土地价值。项目名称位置面积（）价格备注汇林华城北二环东段大明宫家居城广场东3000尾盘颐园新城东二环和矿山路的交汇处58万2600在售桐树湾城东区东二环矿山路十字西南角在售华清园酒十路东售罄东湖观景园酒十路尾盘景观城太华南路46万1388在售新房村东二环延伸段南在售快乐家园东元西路在售湖畔嘉园东二环延伸段北售罄（2）板块短期供求xx板块即将新开的商品房项目主要有4个，主要集中在矿山路沿线，都属于中等规模的项目，其中中铁置业、恒大集团和华远集团都是在西安首次开发项目，除了华远大明宫馨村将在279、009年入市外，其他三个项目均在2008年入市。项目名称位置面积（）价格备注中铁西岸国际花园东二环延伸段南/形象恒大名都矿山路与酒十路十字西北侧303700/形象华远大明宫馨村太元路700000/形象罗马花园北二环铂金十字矿山路中段309149/形象（二）价格分析1、长期价格近年来西安住宅的成交价位一直保持稳定的上涨，经过5年的时间，住宅价位上涨了1000元/，2007年住宅均价还没有超过4000元。2007年下半年，在市场火爆的强烈支撑下，西安住宅均价快速上涨，预计随着刚性需求的不断膨胀及改善型需求的不断增多，西安的住宅价位将步入快速上涨的阶段，这也吸引了更多的外埠开发商企业加快在西安攻城略80、地，带来新一轮的开发热潮。西安市年度住宅成交均价表年度200220032004200520062007住宅均价(元/)2749283630543098325837722、短期价格（1）全市住宅价格走势分析自2007年3月以来，除了在07年12月及本月的住宅成交均价有小幅的下跌外，其余月份住宅的价位都保持稳定而强劲的上涨，显示出整个西安市场良好的基本面，即使在市场淡季，房价也保持出坚挺，而本月全市住宅价位的下跌主要是部分低价位楼盘成交的影响。西安仍处于房地产市场快速发展的阶段，刚性需求及不断增多的改善型需求推动成为主要的因素，预计在整个2008年西安房地产市场将继续保持这种发展态势，尽管在市场淡81、季会有较大的波动。（2）城北区住宅价格走势分析2007年3月-2008年3月，住宅类物业的成交均价走势基本相一致，呈现出在不断波动中稳定上涨的态势，特别是07年第四季度以来上涨幅度加大，但本月出现大幅度下跌。（三）产品分析1、规模分析目前中小规模的项目仍占据西安房地产市场的多数比例，主要是由于西安本土房地产企业自身开发能力较弱，加上资金实力不足，因此开发的项目多数属于小型项目，开发周期短，资金回笼较快。随着外埠地产企业强势进入西安市场，不断开发出具有较大市场影响力的大型楼盘项目，加上客户对功能配套齐全、物业服务完善的大型社区越来越偏好，西安房地产市场逐渐进入大盘时代。西安房地产市场主力项目分类82、表总建面积形象预售在售尾盘售罄合计10万以下2525317259510-20万2025112258320-30万91071113830-50万325011150-100万002002100-200万106007200万以上101002合计596235206223835%建面10-20万16%建面20-30万39%建面10万以下10%其他大规模项目2、楼型分析（1）建筑形态随着房地产市场的快速发展，土地开发资源趋于稀缺化，加上90/70政策对项目规划设计的限制等因素的影响，西安房地产市场上高层和小高层住宅已然成为主流，这也在一定程度上保证了开发利润。其他的如多层、别墅等在市场的比例较小。（2）建83、筑风格及外观随着西安房地产市场的快速发展以及竞争的激烈化，西安住宅市场也不断涌现出风格迥异、更具吸引力的住宅建筑，以满足购房客户不断变化的需求偏好和高品质的居住要求。其中以现代中式建筑、新中式建筑和纯欧美风情的建筑为主，并以风格鲜明、文化内涵浓厚成为高端楼盘的象征，在很大程度上也拉高了项目的平均价位。特别是对有着厚重文化情结的西安购房者来讲，新中式建筑具有无与伦比的吸引力，这些典型项目一经面市就受到了市场的极大关注。典型案例之一：兰亭坊在建筑风格上，以现代建筑形式表现中式风格，符合现代人崇尚传统又追求现代的心理。体现出多元化建筑群落的特点，整个项目内是高层与小高层合理布局，保证了每栋楼的视野且84、有利于日照和通风。其中高层沿木塔寺公园、科技六路分布，气度不凡，有利于形成“地标建筑”，提升项目的品质感。 在建筑色彩上，注意视觉效果，整体建筑立面采用浅灰、白、深褐色的色调搭配，简洁淡雅与中国传统民居中的色彩基调相吻合。 沙盘模型展示 售楼部内景 装饰中的中式文化元素 景观样板段通过对地域人文的挖掘和历史沉淀的把握，强调细节的打造和表现，并以文化名人造势为手段，使其在前期推广阶段就已经对项目的中式文化精髓进行了充分的渲染和营造，取得了良好的市场反应，成为近期文化地产运作的典范，也在西安市场再次掀起了中式人文居住的热潮。兰亭坊迎合了客户追求人居品质的居住需求，激发了西安人心中厚重的对汉唐文化的85、历史情结，也依此确立了中高端楼盘的市场定位。典型案例之二：曲江华府项目落定雁塔南路，绰立曲江景观大道轴心。是集6+1电梯花园洋房、板式小高层等多种产品形态于一身的高档精品住宅项目，沿袭曲江地域文脉，传承现代人居文化，将中式居住的精髓注入现代建筑模式中，建立新中式人文典范，全力为西安现代儒雅高尚人士创造自然与人文和谐的优雅生活。 位置图 售楼部 楼书表现1 楼书表现2 楼书表现3 楼书表现4曲江华府在项目的营销策略上，采取典型的文化地产模式。从前期的广告宣传和楼书风格定位，到点面推广活动，甚至项目的位置图表现，均赋予浓厚的中式居住文化特色。从始至终，客户在接触项目的过程中，不断激发起对中国文化尊86、重与自豪的历史情结，既加深了客户对项目完整的形象认识，也在客观上支撑了项目中高端的价格水平。楼书对唐文化进行了淋漓尽致的提炼，这也符合西安市的古文化特色，容易引起西安消费者的共鸣，比较成功的传达了中式居住文化的理念。典型案例之三：香克林小镇香克林小镇项目定位为原味英伦绅士生活小镇，由美国GN国际设计公司及英国G26规划景观设计事务所分别担纲项目的规划设计和景观设计。香克林小镇社区总体规划采用英伦小镇风貌，建筑立面以暗红色面砖为主，屋面采用坡顶形式，突出了休闲典雅的英伦社区特点，配合乡村自然的田园生活氛围，住宅区配套了一个英伦风情商业街，同时项目将一些经典的英式空间引入小镇，着力塑造英国风情的生87、活氛围。 一期鸟瞰图 售楼部效果图 外立面1 外立面23、房型分析2007年西安住宅成交中，2室的户型成交最多，占到成交总数的36%，3室的户型成交紧随其后，占到住宅成交总数的32%。总体上看，随着90/70户型政策的逐渐深入执行，西安住宅市场的中小户型供应增多，而且自住型需求也以小户型为主，因此本年度西安住宅成交的中小户型占到成交总数的56%，而且2008年将继续这一趋势，中小户型成交的比例将逐渐增高。西安各个区域的住宅成交户型也逐渐表现出不同的特征，2007年城南区和高新区的大户型成交在全市中所占的比例较大，而其他区域的中小户型成交比例较大。由于城南区和高新区集中了较多的中高端项目，主力户88、型以3室为主，并且成为改善型需求客户主要的选择区域，因此3室的成交更多。2007年户型成交比例 2008年一季度户型成交比例 4、面积段分析2007西安住宅成交面积中，80100的户型成交最多，占到住宅成交总面积的26%，并远远高于其他面积区间的户型，基本上是2室的户型。除了180以上的超大面积户型外，其余面积区间的住宅成交在全市总成交量中的比例相对比较平均，均处于10%17&之间，其中面积在120140之间的户型成交位居全市第二位，占总成交的17%。从总体上看，2007年面积在120以上的住宅成交占到全市总量的33%，主要是满足改善型客户的需求；面积在100以下的中小户型成交面积占到全市总量89、的53%，主要是满足自住型客户的需求。值得注意的是，尽管中小户型的成交比例不断增大，但在2007年西安住宅成交中，90以下的成交只占到全市住宅成交总量的22.92%，距离90/70户型政策的要求相去甚远。5、主力面积分析80100的2室，120140的3室是住宅成交的主力面积区间，占据住宅成交的绝对比例，代表着刚性的自主需求和改善型需求。（四）客户分析1、西安市购房客户分析（1）成交客户区域来源西安购房客户的本土化比例非常高，占到购房客户总数的90%左右，而其他区域的客户比例非常小，基本以投资为主。随着众多外埠企业不断进驻西安市场，带来外区域的追随客户，加上快速上涨的房价对其他区域投资客户的吸90、引，预计从2008年开始，其他区域的购房客户对西安市场关注度加强，其比例将有所上升。1%5%90%4%西安本地客户陕西省内客户其他区域客户国内其他省市客户 关中地区 陕北地区 陕南地区 西安市区 周边所辖县市 境外投资者 其他购房客户 陕西周边省市 其余省市（2）成交客户职业构成西安住宅成交客户的职业构成中，政府机关公务员及企事业单位的人员是购房的主力，占据较大的比例。作为初级房地产市场，中等收入的普通客户推动了住宅的成交，主要是满足自住需求，属于首次置业的比例比较高。政府公务员 20%企业中层 35%自由职业者15%其他 30%高层管理者 15%中层管理者 35%普通客户 30%其他 20%91、客户职业构成（全市）（3）成交客户购房目的西安房地产市场符合典型的初级市场特征。从客户购房的目的来看，在城市化不断发展的过程中催生出庞大的刚性需求在很长时间内将一直是推动市场发展的最主要的因素；同时随着经济高速发展及城镇居民可支配收入的大幅提高，以改善居住为主要目的的客户不断增多，主要是来自政府机关及企事业单位的客户；此外，由于西安住宅市场房价上涨较快，并且还有较大的上升空间，因此保值及投资型的客户也迅速增多。投资需求 10%改善需求 25%保值增值需求 15%购房客户目的（全市） 刚性需求膨胀 改善需求增多 保值增值需求稳定 投资需求迅速增长其他需求 5%自住需求 45%（4）成交客户付款方92、式由于西安购房者的收入水平相对较低，加上西安住宅市场以刚性需求为主体，选择银行按揭贷款购房的客户占有绝对的多数，2007年西安住宅成交中有16%的客户选择了按揭贷款的方式。尽管如此，也有36%的客户选择一次性付款购房，以改善型的二次置业为主，并且有相当多的客户选择品质较好、总价较高的大户型，而选择分期付款的客户非常少。此外，西安的公积金总额较少，审批手续繁琐，因此在购房时选择公积金贷款的比例非常小。随着2007年6次加息在新的一年中一次性兑现，并且央行有可能在2008年多次加息，选择按揭贷款购房的客户的负担将会不断加重，在这种情况下，部分客户会选择一次性付款或者推迟购房计划，对西安住宅市场的发93、展有一定的抑制作用。2、区域（板块）客户分析主要参考周边临近项目的客户来源，并结合xx板块市场的发展现状以及西安市场购房客户的基本特征，对本项目的潜在购房客户进行简析。（1）成交客户区域来源对xx板块来讲，由于板块房地产市场发展正处于起步阶段，区域内的客户仍占据住宅成交的多数比例，达到60%左右。主要是随着板块内诸多城中村项目的开发，催生了较大的刚性需求和改善型需求。区域客户中来自项目周边的客户最多，二环内和经开区的客户也占有相当的比例。全市其他区域的客户占到30%。区域客户60%其他客户40%项目周边 25%全市 30%二环内15%经开区15%其他 5%省内 5%外省市 1%其他 4%（2）94、成交客户职业构成xx板块住宅成交客户的职业构成中，来自企业的中层人员及其他普通上班族是购房的主力，占据较大的比例，其中自由置业者也占据相当的比例，主力客户一般都属于初次置业。此外，由于现阶段xx板块的住宅价位相对较低，也吸引了大量的普通置业的购房者前来购房。政府公务员 15%企业中层 40%自由职业者 15%其他 30%高层管理者 10%中层管理者 40%普通客户 35%其他 15%客户职业构成（xx板块）（3）成交客户购房目的xx板块住宅成交客户中，以自住为目的的购房需求占到总数的一半，改善型需求的比例低于全市平均水平，主要是现阶段板块的居住环境相对较弱，配套亟待完善，影响了改善型客户的选择95、。此外，随着浐灞生态区的崛起以及大明宫国家级遗址区的正式启动，本板块的住宅升值潜力巨大，因此保值增值及投资型的需求稳步增长。投资需求 10%改善需求 20%保值增值需求 15%购房客户目的（xx板块） 自住需求占到一半 改善需求稳定 保值增值需求增多 投资需求迅速增长自住需求 50%其他需求 5%（4）成交客户付款方式2007年城北区住宅成交中，选择按揭购房的客户占到总数的59%，略低于全市平均水平，选择一次性付款的客户占到总数的38%，略高于全市平均水平。城北区住宅的发展前景和较大的升值空间也吸引了更多的全市客户置业，也包括相当的投资型客户，预计在新的一年中，在城北区选择一次性付款购房的客户96、比例将会越来越多。（五）典型个案分析典型个案之一：白桦林居 位置图 效果图“白桦林居”项目位于西安市经济技术开发区内，紧临西安城市运动公园，是经发地产投资建设的北城中高档房地产项目。该项目由住宅区与商业区两部分组成，其中住宅部分由花园洋房、小高层及少量高层组成，划分为6个组团；商业部分以商业、餐饮、特色精品店为主，包括少量的公寓。楼盘简介：项目名称白桦林居所属片区城北城运村板块开发商经发地产开盘日期2005年10月建筑类型花园洋房、小高层及少量多层交房时间2006年9月占地面积360000规划总建面670000项目定位城北欧式园林景观中高端楼盘1、项目分析1】 规划设计白桦林居在规划设计上将“97、共享与交融、整体与个性、功能与艺术”的统一和谐作为空间组织原则。规划上采用了区域组团的围合方式，人性化的空间设计，贯穿“以人为本”的基本规划思路。强调建筑的特色、人文的特色、宜人的尺度相结合，营造和谐、自然的居住氛围。 在建筑设计上白桦林居充分考虑中国北方生活、居住习惯以及气候、景观特点，在设计中借鉴北欧现代建筑的思想与特色，建筑线条简约、明快。充分体现人和建筑，人和环境的和谐互动关系，即通过空间尺度、建筑色彩、规划布局、建筑形式细节等渗透，全方位地满足人们对居住的需求。致力于打造自然、现代、简洁、人文、舒适、温暖的社区文化。 在景观的营造上，白桦林居设计了一条千米环形景观大道，贯穿整个社区，98、景观渗透到每一个组团。主要的景观节点沿着环状景观带分布，打破了小区级绿地集中设置的绿化模式，利用立体多层次的景观将空间分隔开来，景观小品之间相互联系又各具特色，既有可以晨练、散步的林间小径、同时还有可供休憩的精致小园，人们在小区穿行的过程中就能触景、赏景，充分体现出人对景观的参与性，营造出人与景观交融的环境。白桦林居在景观上划分为几个各有特色的景观区，采用不同的植被和色彩，既丰富了景观的形式，也满足四季更换中景观的交替变换。2】主力户型白桦林居户型面积从30280平米不等，备有两居、三居、四居、跃层等多款户型可供选择，户型设计充分考虑到了居住者的生活舒适度及空间的合理搭配。 户内空间布局恰当，99、餐厅、厨房、生活服务阳台合理组合，形成一种相对开放、自然的空间形态。 花园洋房附带的阳光室，方正通透，为主人提供了一个良好的观景休闲空间。 主力户型卫生间均为自然采光和通风。 落地窗、低窗、转角窗、竖条窗综合运用，既改善了居室采光效果，又丰富了建筑立面和空间光影效果。规划户型配比户型面积区间套数比重1房31-8028812%2房81-9251221.36%3房133-175117448.94%4房174-19126411%跃层221-2801596.63%2】 配套情况 内部配套：为了满足社区业主入住之后的生活需求，社区内部规划设计有幼托、儿童乐园、银行、医疗所、中餐厅、超市、茶餐厅、美容美发100、，娱乐中心、室内泳池、桌球馆、网球场、棋牌室、阅览室、健身房、美容中心等生活配套设施。 外部配套：公园：城市运动公园 交通： 600、714、228专线、901、建造中的地铁二号线学校：经发白桦林居幼儿园、交大经发实验中小学、西安中学医院： 凤城医院、长安医院 银行：工商银行等2、工程进展白桦林居沁园、果岭、翠鸣园部分已于07年8月中旬交付使用，目前主要销售的是公寓和绿岛部分，预计09年中交房。阳光谷、果岭组团及公寓部分楼盘主体结构，绿岛组团前期准备阶段。 翠鸣园组团 果岭组团3、销售策略白桦林居突出城市运动公园和白桦林，以景观改造环境，以配套提升品质，以品牌为号召，以运动为概念，吸引客户购买101、。 公寓 华商报A6整版 绿岛 华商报A23半版4、核心卖点城市运动公园作为体现西安城市功能的一个主体，也是经发地产承建的一个大型项目，其在整个西安的城市规划中占有重要的地位，同时也是白桦林居的一个主要卖点，城市运动公园名副其实以运动为主题，包含各种运动场馆和体育设施，就连白桦林居的销售中心也设置在城运村内（和羽毛球馆一墙之隔），相信“运动”这一概念肯定吸引了不少喜欢体育运动的客户。白桦林居项目依靠“经发地产”在西安市场品牌口碑，以城市运动公园及市政府为邻，以白桦林、景观大道为景观塑造、配以经发幼儿园、交大经发实验中小学、加上自身优良的产品塑造，成为城北区当之无愧的明星楼盘。5、成交量价分析白102、桦林居项目2005年入市，由于受众多利好因素的影响，06年成为西安市的“销冠”楼盘。现阶段，该项目已经逐渐开始进入尾盘销售，因此07年度成交量月度变化较大，上半年由于推出可售房源有限，因此成交量较小。项目的成交价格受其商业部分的影响，波动较大。【易居点评】 市政府北迁、城市运动公园的开放、地铁2号线路的确定，直接提升了项目的人气，使得白桦林居在06年一入市就人气暴涨，销售势头持续火爆。 项目运作围绕“运动”主题，配以大量的现场促销活动，利用城市运动公园的配套优势，在项目的各个细节体现了场地体验式营销的重要性。 随着楼盘工程进度以及现场形象优势的日渐凸现，白桦林居也逐渐成为了西安房地产市场上的一103、个“标杆楼盘”。典型个案之二：融侨紫薇馨苑 鸟瞰图 效果图 融侨紫薇馨苑是融侨集团的精心之作，项目地处太白南路南段，电子城商圈的核心地带，交通方便，生活便利，周边配套设施完善，生活氛围浓厚。项目共分两期开发，总占地面积4.2万，总建筑面积10万，高层和小高层错落有秩。整个小区规划坡地景观，绿化率达到40%。楼盘简介项目名称融侨紫薇馨苑所属片区城南电子城板块开发商西安融侨房地产开发有限公司开盘日期2006-10-30建筑类型高层、小高层交房时间2008-05-11占地面积486亩规划总建面800000项目定位高尚社区的人居生活典范1、项目分析1.1规划设计项目立足于周边区域环境，定位为中高档的商104、品房。小区内的环境是是该项目的一大亮点，整个小区规划为缓型坡地景观，做到户户有景，处处皆绿。此外高层和小高层错落搭配，丰富了空间景观。建筑外立面丰富流畅，颇具时代气息。项目内部还配有商业设施，全部为住宅底商，主要是社区便利店及娱乐、服务业等，作为小区内部的生活配套设施，进一步完善了小区功能，优化了小区环境。1.2主力户型项目的主力户型为80-120的两房及三房，占到整个户型比例中的90%以上。户型方正实用，利用率高，采光通风均好，景观丰富。现该项目售价已达到5300元左右，其较高的舒适性为购房者营造了一个适宜的居住空间。户型2房3房其他面积区间70-100100-12050-150套数4403105、20110比重54.50%39.50%6% 三室二厅116.52 二室二厅82.28 1.2.1户型点评 以80-120的户型为主，客群层面较宽 户型设计丰富，面积利用充分 户型朝向较好，通风采光条件好1.3配套情况 内部配套：商业区包括百货超市、中餐厅、娱乐、美容美发、家政中心等；此外还有幼托及小学。 外部配套：景观：永阳公园、木塔寺遗址公园、百米绿化带；医院：西安博爱医院、高新医院、521医院、交大医院；学校：社区双语幼儿园/小学、电子附中、电子一中；商场：人人乐超市、朱雀路批发市场。2、工程进展项目现正在进行主体结构的建设施工进度3、广告投放分析 融侨紫薇馨苑项目取用集中式的推案手段，近106、期销售上主要在为新一期的推货做准备，加上本月为传统的淡季，项目没有新的房源推出，因此，本月该项目并没有报纸广告的投放。4、核心卖点融侨紫薇馨苑地处太白南路南段，东临电子西街，南邻电子五路，西至太白南路，北至电子四路，地理位置优越，交通非常便捷，有6、220、311、313、322、204、225、716、900等十多路公交车途经此处，东西南北四通八达。位于城南电子城商圈核心，与高新区毗邻，周边商业、教育、餐饮、娱乐等配套设施一应俱全，成熟的区域环境为项目营造了良好的氛围。作为一个高品质的精品楼盘，融侨紫薇馨苑已经成为南郊一个亮点项目。其主打户型为80-120的二居及三居，设计简洁大气。项目定位107、为中高端产品，针对城市中产阶级的置业需求，打造高品质的舒适生活空间。5、成交量价分析融侨紫薇馨苑项目自06年入市以来，累计推案量为85520，目前销售已达85%以上，剩余房源已经不多。该项目自销售起价格一直稳中有升，二月售价在5300元/左右，涨幅已达60%。【易居点评】 项目立足自身，定位准确，以中产阶级的消费理念打造城市精品，取得了较好的业绩。作为融侨集团在西安的开山之作，其不仅成功的将项目推向市场，而且也让西安市场的消费者认可了企业本身，项目的成功运作，给西安房地产大盘开发带来信心和不可多得的经验借鉴。典型案例之三：华鑫学府城 鸟瞰图 周边道路 华鑫学府城由广州恒鑫集团有限公司投资，西安108、建大科教产业有限公司开发建设。项目位于西安幸福路南段，建大华清学院内。项目分两期实施，计划建设周期四年，规划住宅楼123栋，辅助设施包括商业、教育、卫生所、公共绿地、停车场、道路及广场等，绿化率43%。规划总建筑面积105万，总户数10000户，总居住人数32000人。其中一期占地面积8.32万，规划建筑面积24.45万。楼盘简介项目名称华鑫学府城所属片区动物园板块开发商西安建大科教产业有限责任公司开盘日期2007-12-13建筑类型小高层交房时间2009-08-31占地面积38000规划总建面110000项目定位绿色人文景观社区1、项目分析1.1规划设计项目规划共形成12个围而不合的组团，景109、观绿化率高达63%。园林面积近20万，保留原地块1000余颗15个品种的原生大树，曲水蜿蜓秀美，坡地变化万千，都市森林完美呈现。目前推出的是一期第一阶段的5栋楼，11-18层的小高层和高层，主力户型为80-140之间的两居室和三居室。整个小区包围在建大华清校园内，社区内有建大第二幼儿园、建大第二附属小学。整个社区为人车分流的闭合式社区，内设商业步行街、便利超市、医疗所、运动会所等配套设施。拥有中水循环系统、太阳能光伏技术等多项环保技术。1.2主力户型项目的主力户型为80-120的两房及三房，占到一期整个户型比例中的90%以上。户型方正实用，利用率高，采光通风均好，景观丰富。现该项目售价已达到5110、300元/左右，其较高的舒适性为购房者营造了一个适宜的居住空间。华鑫学府城（主力）户型配比户型2房3房面积区间80-120120-140套数566381比重58.85%39.69% 二室二厅89 三室二厅128 1.2.1户型点评 以80-120的户型为主，客群层面较宽 大多为板式小高层，采光通风条件好 户型朝向较好，私密性强1.3配套情况 内部配套：内设商业步行街、便利超市、医疗所、运动会所等配套设施。 外部配套：交通：700、19、308、717、208、228、705、528、37、300、7；景观：兴庆宫公园；医院：西安东郊第一职工医院、西安中医骨病医院、西安兴庆医院、陕西中西医结合医111、院等；学校：西安理工大学附属小学、仁厚庄小学、西安市第八十三中学、西安市艺术学校、西北纺织学院等；商场：松林超市、家家旺超市、韩森寨材料批发市场。2、工程进度华鑫学府城现正在进行主体结构的建设，预计在2009年8月31日交房。施工进度3、广告投放 华鑫学府城本月有两次广告投放，分别为3月7日和3月14日的两个半版广告，投放金额共17.25万元，主要是针对项目上市所做的宣传。4、核心卖点项目位于建大华清学院内，毗邻5.4公里长的幸福林带，西接千年文脉之地曲江，尊享地脉，文化优势。项目目标是建设西安城区最大的高标准城市社区。开发企业依托西安建筑科技大学，充分发挥学校在建筑设计、规划、环境科学等方面112、的技术优势，力争将“华鑫学府城”打造成为古城地产市场上的一张名片。5、销售分析5.1成交量价分析华鑫学府城项目开盘仅三个月，累计推案量已达到7.7万，销售价格也稳中有升，三月均价达到4125元/左右，比市场平均价格略低。5.2成交产品分析该项目成交累计套数达810套，本月住宅销售83套，成交面积为8421.23，套均面积为101.46，成交全部为两室及三室。户型面积区间成交套数成交面积成交均价套数比例两室两厅836-115504447.963905元/60%三室两厅117-134334089.014412元/40%5.3成交客户分析 3月份该楼盘的成交客户中，主要为21-30岁的年轻人为购房的113、主力，占到将近一半左右，其次为31-40岁的中年人，这个年龄段的人群占到总购房人群的85%，这部分人现正处于独立或是婚育的高峰期，对住房的需求比较旺盛。 该项目本月成交客户中只有一位为外省客户，绝大多数仍为本地消费者，本地的消费力量仍然是楼盘购买力的主要支撑。外地客户在在西安的购买比例较少。该项目选择按揭的客户比例较大，占到84%左右。这与本项目定位基本吻合，项目面向中等收入家庭，以中等消费人群为主，所以选择按揭客户较多。【易居点评】项目立足于周边区域环境，定位准确，以解决中等收入家庭的住房问题为出发点，户型小巧精致，简洁实用。项目开盘之初便取得了较高的市场关注度，得到了消费者的认可和市场的好114、评。项目的成功运作，给西安房地产同类型大盘开发带来不可多得的经验借鉴。100典型案例之四：魏玛公馆 鸟瞰图 小区示意图新里魏玛公馆位于西安北城核心区域，凤城九路与文景路十字西北角，占地面积77920平方米，总建筑面积30万平米。与城市运动公园及未来市政府办公大楼比邻，地理位置、周边环境均十分优越。项目立足古都西安千年文脉，承袭德国魏玛历史文化，营造出一片独具特色的原乡魏玛风情，是西安市场上较有特色的住宅样本。楼盘简介项目名称魏玛公馆所属片区城运村板块开发商上海绿地集团西安置业有限公司开盘日期2008.03.22建筑类型高层 交房时间2009.05.30占地面积77920规划总建面30万项目定位115、德式风情小镇1、项目分析1.1规划设计魏玛公馆立足西安本土文化，以打造德式风情的魏玛小镇为目标，着力体现异域风情的独特魅力和人居文化。项目全部规划为高层，户型多样实用，约69精致一房，93优雅二房，168阔绰四房。整个建筑将呈现德国魏玛小镇的端庄、典雅，又体现西安的人文历史。项目打造别致的建筑特色，优雅的园林景致，自然草坡、景观树池、喷水围廊、散步道、精致的异域情景雕塑，打造深厚的人文底蕴社区。1.2主力户型 该项目的主力户型为两房和三房，还有时尚现代的跃层住宅，可为消费者提供多种选择。户型设计合理，方便生活，通透气派。跃层设计灵活，动静分离，私密性较好，较大的挑空为居室留出更大的空间，为追求116、生活品质的消费者打造宜居的生活空间。 魏玛公馆户型配比户型1房2房4房复式面积区间67-7275-91166-169231-320套数1963076722比重33.11%51.86%11.32%3.72% 底层跃式285 两房两厅93户型点评 户型方正实用，空间布局合理； 户型设计灵活多样，通透大气； 面积利用率高，视野开阔。1.3配套情况 内部配套社区内部规划设计有中超市、餐厅、美容美发、家政中心、娱乐中心、洗衣房等生活配套设施。 外部配套公园：城市运动公园； 交通：214、227、901、234等；学校：西安市未央区贾村小学、新世纪幼儿园(、陕西省西安中学、西安市第六十六中学、西安市西航第117、一中学；医院：西安凤城医院、西安市未央区第一人民医院、西安太和医院；商业：长庆家具城、十九超市、爱得宝超市、常春一路综合市场等。2、工程进展项目目前正在进行一期的主体结构施工。 施工进度3、广告投放分析 魏玛公馆项目自3月开盘以来，采用了集中投放广告的策略，以期引起较强的市场反应。本月投放广告额为12.27万元。4、核心卖点新里魏玛公馆是绿地集团在西安城北的倾城之作，可谓浓墨重彩。项目位于凤城九路与文景路十字，落点城运公园旁，与规划中的市政新址仅一路之隔，集结未来中心人居优势，容纳800亩城运公园、500亩森林雕塑公园景致，自然环境优越。 而同时引人关注的，还有它30万德式风景小镇的特色。德式118、风情的立面、古典自然的艺术园林，处处弥散着德国魏玛小城的浓郁人文气质。随着生活配套日臻成熟，魏玛公馆的建成必将给西安高端人居注入新的元素。5、销售分析5.1成交量价分析魏玛公馆因独到的市场定位和深厚的品牌知名度，入市短短的两个月以来，销售已经呈现出火爆的势头，销售价格也在稳步上升，预示了该楼盘强大的市场竞争力。5.2成交产品分析该项目自三月开盘以来，累计成交套数271套，本月成交住宅总计133套，成交总面积为13041.06，其中大多为两室的户型。 户型面积区间成交套数成交面积成交均价比例1室69352448.145128元/26.3%2室70-95756384.425149元/56.4%4室119、160-170193207.085358元/14.3%跃层230- 28041001.427103元/3%5.3成交客户分析 本月的成交客户中年龄段以30-40岁为主力购房群体，占总体成交的一半左右，其次是一些40-50岁年龄段的客户；这一年龄阶层的客户群实业的高峰期或是以改善居住环境为目的的二次置业者，因此购买能力较强，需求旺盛； 项目前期运作较好，在西安拥有较强的品牌影响力，因此也吸引相当一批的中产阶级在此购房，这部分人群有相当的购买力。 该项目在本月成交的133套户型中，全部为本市区域，说明该项目在本市的影响力较大，本市客群依然是西安市目前的主流购房人群。 本月已成交的客户中，选择一次性120、付款的客户比例较全市水平略高，在较高的价格下，说明该项目面向高端客户较多，购买实力较强，一次性付款的比例较高；在选择按揭方式的客户中，有相当大一部分的客户是以改善居住环境为目的的二次购房者，选择按揭方式以减轻购房压力。【易居点评】魏玛公馆是绿地集团在西安的又一精心力作，项目定位高端住宅，立足西安本土特点，将德式的异域风情展现在西安消费者的面前，具有强烈的地域特色和独特的设计风格，项目的建成必将成为城北区的标志性住宅。项目处于城北开发的热点区域，其良好的自然环境和优越的人居氛围也为项目增色不少，随着周边区域配套设施的进一步完善，西安市政府的北迁，魏玛公馆将成为绿地集团拓展西安的新里程碑。由于前期121、的宣传和客户积累，在前期取得了较好的销售业绩，但其售价相比周边同类楼盘定价高出很多，这或将为以后的销售带来一些影响。（六）住宅市场结论西安住宅市场供求两旺的基本态势将维持很长的时间，将推动住宅成交量价双方继续保持不断的增长，预计2008年西安住宅市场依然火爆。地铁开动修建火热朝天，城中村改造全面开始，大明宫国家级遗址区的正式启动等等，催生了更多的刚性需求，这些都将在2008年进一步体现。此外，西安市下半年加快公房办证并导入二手房交易市场，2008年将逐步实现入市交易，这些公房的拥有者套现后转化为庞大的改善型需求基础，也进一步推动了楼市的利好发展。此外，2008年西安住宅市场的区域成交更加均衡。122、城南、高新、城北、城东成为西安房地产主战场的格局已日渐明显，在这四个区域市场中，不仅供应和成交均占到全市的绝对多数，而且发展潜力巨大。城南的曲江板块，高新的高新新区板块，城北的大明宫板块，城东的浐灞板块，凭借其独特的地理资源和政府的大力支持，既构成了这些区域的核心，也成为全市土地供应和商品房市场发展的热点板块，加上政府支持力度不减、开发企业的追捧和购房者的青睐，这些热点板块的聚合效应不断扩散，他们也将进一步支撑着西安住宅市场的快速发展。政策方面，尽管宏观调控政策对正处于快速发展阶段的西安住宅市场的实际效应并不太明显，但对整个住宅市场也有一定的负面影响，特别是对购房者的市场未来预期会产生微妙的心123、理作用，而这种预期将会对房价的快速上涨有一定的抑制。其中，从2008年开始，连续6次加息将会一次性兑现，将极大地加重大部分购房者的还贷压力，也会使得部分客户暂时放缓购房计划，加上2008年有可能央行还有多次加息，因此在一定程度上会抑制部分需求。但从长远来看，2008年西安的住宅市场将继续高歌猛进。附表：主要在售楼盘列表（相邻型、相似型2个表格）表1： 主要在售楼盘列表（相邻型）项目名称位置建面（万）价格状态备注颐园新城东二环和矿山路交汇处58 2600在售城中村华清园酒十路东/售罄东湖观景园酒十路/尾盘景观城太华南路461388售罄新房村东二环延伸段南/在售快乐家园东元西路/在售湖畔嘉园东二环124、延伸段北/售罄新兴骏景园兴工西路423645在售在售项目珠江新城北二环东段（经济适用房）2403111在售彩云郡东元西路133830在售欣心家园北二环东段4.74054尾盘金裕青青家园矿山路东段10.42328在售万华园琳苑东元西路与东二环口6.23399尾盘华荣风景大院东元西路153958在售紫昕花庭长缨东路14.53642在售西岸国际花园东二环延伸段南/形象未开盘恒大名都矿山路与酒十路十字30/形象大明宫馨村太元路70/形象罗马花园铂金十字矿山路中段/形象表2： 主要在售楼盘列表（相似型）项目名称区域总建面积（万）价格（元/）备注白桦林居城北654000-7000尾盘华鑫学府城城东1054125、125在售融侨紫薇馨苑城南805353在售沁水心城城东384500-5200在售金泰假日花城城南665318在售鑫龙天然居城东423645在售东尚城东404670在售锦园君逸城北314743在售恒大名都城东30/形象恒大绿洲城东60/形象罗马花园城东/形象融侨中央首座高新55/形象第三部分 项目可行性分析一、项目SWOT分析优势分析(S) 地块优势 地块内并无涉及拆迁，项目启动阻力小，涉及资金量以及工作量较小； 地块内北面地块比南面地块高于约一米，易于打造小区立体景观； 地块总占地320.1亩，占地规模均比目前在建中铁西岸国际花园、恒大名都、东方罗马花园等项目大，更易打造大盘的品牌影响力，规模126、化开发，易于降低开发成本； 配套优势 矿山路已经实现东二环与酒十路的连接，目前路况与车行状况良好；劣势分析(W) 周边发展劣势 紧邻项目东北面的重型机械厂大烟囱以及破旧厂房，对项目档次造成很大程序的影响； 紧邻项目南面的煤矿机械厂排放的废气，对项目的生活质量造成严重的破坏； 紧邻项目西面的刘北村和刘南村，对项目的档次打造，以及未来居住生活的安全性造成一定程度的影响； 地块内资源劣势 目前由于政府保护不力，地块内及周边明显堆放了大量的建筑垃圾，如建筑余泥、石块、砖块等； 配套劣势 目前项目周边无明显的生活便利超市或市场，周边缺少消费、娱乐和休闲广场等配套设施机会分析(O) 宏观市场发展 近年国家127、宏观政策的调控，有利于西安房地产市场发展更加规范、健康、理性化发展； 近年西市政府在城市市政配套方面投入力度大，城市基础配套建议在很大程度上更以改观，给房地产行业的发展提供了良好了基础； 近年西安市房地产发展的势头良好，商品房销售价格一路走高，给房地产开发带来丰厚的利润空间； 区域发展 近年城东区大盘开发的联合推动，如水岸东方、沁水新城、中新浐灞半岛等，城东区生态居住的理念在近年逐步被人们所接受，大量的购房群体涌入该区域安家置业； 大明宫改造区的规划、建设发展，近期未央行政中心区域的确立，浐灞生态区的发展，本区域位于三个重点区域的核心位置，受益良多； 近年周边区域土地市场交易频繁集中在周边区域128、，带动片区的发展热度； 周边发展 地块内规划二路目前正在火热施工中，未来规划的道路打通与东二环的连接后，车行交通状况将明显得以改善； 周边东方罗马花园、中铁西岸国际花园、恒大名都等项目的即将面市，进一步带动购买群体对该区域的关注度； 地块周边刘南村和刘北村的改造，该区域乱、差的现状将会大大改善；威胁分析(T) 入市时机 近年国家宏观政策的调控，在多种层面上对房地产市场进行调整。开发商的资金链受到严重的考验；购买者的购买门槛提前，贷款压力加大； 刘南村、刘北村、新房绿色家园等众多低价位的城中村改造项目的建造，无形中会分流部分客源，同时，拉低了该区域的整体形象； 目前区域内居住的人气不足，目前仅有129、景观城及煤矿厂的居民居住，但随着东方罗马花园、中铁西岸国际花园和恒大名都项目建设的推进，区域前景良好； 周边项目相继入市，如东方罗马花园、中铁西岸国际花园、恒大名都等项目相继面市，该区域购房客户在将会在早期就被上述项目瓜分。二、项目评价从西安市区域市场出发，通过对项目的整体分析，我们认为： 地块周边多个楼盘的相继入市势必将该片区打造成一个居住氛围浓厚的区域，使项目后期入市具备良好的开发潜质和升值空间； 地块周边多个全国性运作的地产开发集团的造市，必定为该区域知名度带来重大的影响； 地块自身资源条件欠缺，目前周边配套支持力不足。因此，项目需要通过专业的定位、包装来发掘、塑造项目更多的卖点，使其市130、场竞争力得到进一步加强，同时，我们更应抓住项目开发的契机，实现项目经济效益与品牌效益的双丰收。三、项目准入结论（一）开发速度建议西安房产开发已经开始进入高速发展阶段，开发商面临的开发黄金期将持续3-5年。因此，建议加快本项目的开发建设速度，尽快完成拿地、建筑施工、入市销售的相关环节操作，以尽快进入后期的资金回笼阶段。（二）开发指导思想 就地块本身特质而言，本项目作为大型综合小区，应坚持特色与个性，强调与周边楼盘的差异，并以此形成自身特色，以差异化竞争来取得市场优势。 针对目前项目所在区域已经有众多新项目即将入市，因此，未来的2-3年板块区域的地缘价值将会被迅速提升，待本项目入市阶段，将会坐享区131、域即成的多重优势。项目准入结论：本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径：1、如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价、中小户型产品入市，针对一次自住型购房客户和用于改善型购房的客户进行开发。2、先取的取的土地开发权、搁置开发计划，待到周边配套及资源、条件成熟时再实施开发计划并推出销售，以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强、存在周边完善时机的不确定性；并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。第四部分 项目定位一、整体定位本项目地块处于西安市城东xx板块范围内，位于城市新老城区的交界地带，周边房产开发项目数量不多，且市场影响力有限。但随着06年132、以后迅速崛起的浐灞生态区的开发速度加快，大明宫遗址保护区的改造，使正处于这两个新兴区域中间的xx板块具备了极佳的市场状态，同时也吸引了众多的品牌开发企业进驻这一区域。本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并非面向高收入者的高端产品，因此项目在整体面貌上应以中等档次入市。但在项目内部，可视地块条件和开发时机打造档次上有一定范围差异的产品，或待项目开发到一定阶段，根据市场需求和品牌认知度的更新而推出较高档次的产品。项目周边中高档楼盘如即将开盘入市的“恒大名都”和“中铁西岸国际花园”项目高调入市，必将掀起区域房产开发的又一次热潮，而“金裕青青家园”等档次略低的楼盘虽然入市较早，但市场133、反应稍差。因此，要吸引本区购房者或者拉动外区购房者，并与周边楼盘竞争，就必须提升项目物业素质，增强项目本身的市场竞争力。纵观整个板块，本项目处在板块核心位置，周边规划开发项目林立，因此，要打的是一场突围战。如何避免同质性，提高项目品质是我们最需要关注的方面，既然已经有了独特的地理优势，就应该抓住此点来进行深度挖掘。根据板块内其他情况来看，本项目定位于高质中档为佳，这样不必担心过于高档受到国家政策抑制和有限的高端市场，也不必担心由于低端而受到品质方面的怀疑。初步的整体定位：城市区域核心的自由主题社区都市时尚新生代精英的梦享领地 诠释一个理念：彰显都市生活品质、整合城市生活要素 聚焦一个时代：面向134、城市新生代精英，立足社会中青年阶层 弘扬一种风格：精神上自主独立，多元化、多方位的生活方式 创造一个符号：新城市生活的典范，未来居住模式的领跑者二、客户定位（一）客户特征描述针对西安本地情况，用金字塔结构比喻购房人群的分布。处于塔腰部分为亚中产阶级，或称其为“准白领消费群”，年龄通常在2530岁之间，准备成家或成家时间不长，受过良好的教育，多为大专以上学历，事业开始起步，家庭年收入3万5万元之间。他们的置业特点是：多为初次置业，购买行为谨慎，但需求迫切，自住和投资兼顾，主要购买面积在70 m100 m左右的二房，其中少量购买超过110 m的住宅，总价一般在25万40万左右，大都采用按揭方式且首135、期较少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1500元左右。处于塔颈的是中产阶级，所谓白领一族，他们通常是在3040岁之间，学历较高，受过良好的教育，家庭年收入5万10万元之间，是有着成熟理性的消费经验的人群，一般购买面积较大的二房或经济型的三房，总价在40万-60万之间，大都采用多付首期年限中等（如10年20年）的付款方式；对他们来说，价格固然重要，但并不是首要考虑的因素，如果没有比周边楼盘更好的规划设计、园林景观、配套设施、文化内涵等，而一味以低价策略难以获得他们的青睐。处于塔尖的是少数所谓的金领阶层，年龄通常在40岁以上，人称所谓的老板级人物。其购买特点是对价格的敏感度相对较低，136、主要是强调身份地位，追求豪华气派，是少数豪宅、别墅的主要消费群体。在现代营销理论中强调对客户群体的研究，因此在确定本项目的目标客户之前有必要对西安市尤其是xx板块竞争市场内的客户群体进行更加细致的分析，以便寻找最适合本项目以及最有可能购买本项目的目标客户。客户细分主要通过置业次数、置业用途来划分。以置业次数划分，可分为一次置业者和多次置业者；以置业用途划分，可分为实用型客户和投资型客户。通过调查研究，西安市房地产市场的各类型客户群体的特征如下：（1） 以置业次数划分 一次置业者的主要特征 收入较稳定，有一定积蓄，对未来有较好的预期； 年龄在2535岁之间； 追求实惠、实用、便捷； 对价格反应敏137、感，偏好灵活的付款方式； 需求面积相对较小，以平层结构的二房或三房物业类型为主，复式结构很少考虑； 出行以公交为主，对公交车较为依赖； 决策较为慎重，需反复比较，有意向的楼盘会反复对比。 二次及多次置业者的基本特征 事业较为成功，有较丰厚的收入及积累； 支付能力较强，对价格不敏感，不在意付款方式； 注重身份，对物业的档次要求比较高； 购房主要是为了改善居住环境或保持资金增殖能力； 需求面积较大，喜欢较大面积的三房、四房及复式单位； 对车位数量及方便性要求较高； 注重教育配套以及休闲设施，注重产品的质量以及发展商的信誉； 有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息； 注重物业的知名度以及市场口碑； 138、对现场环境氛围除非有较高的感染力，一般不为所动。（2）以置业用途划分 实用自住型客户的行为特征注重因素置业行为特征价格反复比较，对市场价格反应灵敏，看重楼价折扣。地理位置及周边配套考虑地理位置是否优越，商业配套设施、公交设施、教育设施、医疗设施是否完善以及社区成熟度，物业档次和社会安全度等。物业质素考虑户型间隔是否方正实用，采光、通风、朝向是否良好，绿化率，装修标准及小区配套设施内容。 投资型客户的行为特征注重因素行为及心理特征投资目的主要用于短线炒作或长线投资，待价而沽。宏观经济环境整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。物业升值潜力规划好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所139、建物业会成为投资客的首选。物业租金回报率“月租供楼”还有盈余的水平，对其投资最具吸引力。资金周转为使其资金周转及规避风险，倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。 通过周边项目的调研，在本区域置业的主导客户特征 主要消费对象以本地区域客户为主，本地区域客户占60%以上。 一次置业者以一般的工薪阶层为主，经济条件有限，选择中低档物业，购买面积在70 M2100 M2左右的二房或三房，其中少量购买超过110 M2的住宅，价位一般在30万左右，大都采用按揭方式且首期较少、付款年限在20年以上的付款方式，月供款水平在1500元以内。 年龄在30-40岁之间的白领阶层置业者，大部分为二次置业者，他们大都选140、择中等以上的楼盘，这部分客户为提高自身生活品质而购买环境和配套相对较好的楼盘，一般购买户型为较大的三室或四室，价位在40-60万之间，大都采用多付首期年限不太长（如15年）的付款方式。 多次置业者一般是在事业上较有成就，懂得享受，追求高品味生活的群体，他们需要的是一个高档或豪华型的物业，住宅面积要求比较大，要求带花园，周边环境和配套要特别好，一般购买面积需在150 M2以上，价位在60万以上的住宅。选择的物业多以跃层为主，区域则以居住环境较好的郊区为主。（二）项目客户特征 他们的特征 他们在25 35岁之间 受过高等教育，学识广博，公司或单位骨干，自由职业者 他们时尚、现代，有自己独特的个性追141、求，是社会潮流的引领者 他们对生活有自己独到的理解，繁忙的工作、生活，使他们需要一个自我的个人空间 亲近都市生活，喜欢国际化、非主流的生活氛围 他们选择置业的标准 是他们熟悉并接受的生活环境 要求生活便利，能够在职场与生活中快速转换 高品质物业，体现他们的身份和对个性、品位的追求 他们现在的生活状态 工作节奏快，能承受较大的生活压力； 休闲时间一般与朋友相处，上网、游戏、户外运动是主要爱好； 喜欢外出旅游，但因为时间和金钱的关系，往往只能选择短途的出行； 因为有了买楼计划，更多的关注一些价格上能承受的楼盘。 他们心目中的理想居住环境 完善的小区配套，最好有运动休闲场所、社区会所 交通、购物方便142、，希望附近就有公交车站，5分钟内就能走到 最好由大的、声誉好的开发商建设，物业管理好，能保证小区安全 他们购房的主要目的 购房目的以“首次置业满足居住需求” 他们购买楼盘的主要考虑因素重要因素次要因素 地段位置是往往是选择购房所要考虑的首选因素主力客户群： 核心客户群：周边区域的企业/公司职员（都市青年白领），包括企业/公司的普通职员及中层领导、商业/服务业的职工等。这部分人群的收入来源稳定，收入水平中等或略偏高，有一定的购买能力，也有较强烈的置业倾向，对目前的居住环境不满，对生活的便利性要求较高，本项目地的地理位置、交通和产品优势将对他们有较强的吸引力。 扩散客户群：公务员和事业单位工作人员143、，专业技术人员，包括教师、律师、医生等。这部分人多来自于西安市内的其他区域，多为两代人居住，有一定的经济基础、收入相对稳定、强调收支平衡，对项目的地理位置、生活成熟度、教育配套等因素较为看重。 边缘客户群：西安及其他区域财力充足的投资者，欲等待物业升值或将之出租给他人居住。这部分人往往收入较高但波动较大，有较强置业意愿，支付能力强；谨慎保守，决策理性，精打细算，购房时注重实用性和经济性，在事业到达一定阶段、资金积累充足时才考虑置业。客户地图：从上述的客户分析可以预判，未来项目的主要客户来源为以项目地块为核心的3公里半径范围内的区域客，这部分客户将占到全部客户的60%以上。区域客的集中来源由周边144、企业、公司的在职职工，附近科研院所的技术人员，轻工康复路批发市场和大明宫市场的私营业主等组成。三、产品定位（一）项目地块现状分析地块位于西安市主城区东北方位，区域整体规划为高尚居住区、旅游生态区，受整体区域规划的影响，地块价值将不断提升。距西安装备制造区、商务旅游服务区和国防军工区比较近，受上述三区域辐射明显，地理位置独特，未来的发展潜力巨大。1、用地范围地块处于西安市未央区，位于东元路东侧、矿山路北侧，省重型机械厂的东南面。总占地320.1亩，规划种建筑面积为557540。地块东西最长距离约960米。南北最长距离约325米，整个地块被两条南北走向的规划路分割成为4块面积不等的地块。 1号地块145、处于整幅宗地的最西边，地块呈“梯形”状，占地面积23.4亩，容积率2.2，规划总建筑面积34280（其中住宅面积30480）； 2号地块处于整幅宗地的中央偏北，地块呈“刀把”状，占地面积97.35亩，容积率3.29，规划总建筑面积213350（其中住宅面积188500）； 3号地块处于整幅宗地的中央偏南，地块呈“长方形”，占地面积101.4亩，容积率1.9，规划总建筑面积128900（其中住宅面积117810）； 4号地块处于整幅宗地的最东边，地块呈“近似于长方形”，占地面积97.95亩，容积率2.78，规划总建筑面积181010（其中住宅面积168510）。2、周边情况分析宗地四至 东面：空146、地 西面：刘北村（城中村） 南面：煤炭机械厂厂区 北面：重型机械厂厂区（已倒闭）地块四周实景照片 东面空地 西面刘北村 北面重型机械厂 南面煤炭机械厂地块地理位置有以下三点优势 xx板块位于浐灞生态区与大明宫遗址改造区之间的共享地带，具备双重优势。 处于未来xx居住圈的核心位置，发展潜力巨大。 地块面积超过300亩，是目前板块区域内规模最大的地块之一。地块地理位置有以下三点劣势 区板块发展速度较慢，已经与城市热点开发板块拉开一定距离。 市政道路较少，出行便利性差，生活配套设施匮乏。 板块区域内遍布城中村项目，拉低了附近的地块价值。3、地块现有资源（1）交通资源地块位于西安市城东区xx板块，板块147、内及周边与城市路网相连的主要交通干线有东二环、北二环延伸线、矿山路。目前版块内的城市交通主干道为距离地块南侧约240米的矿山路（东西走向）。通向地块内部暂时没有成型的路网，但位于地块以东约400米处有一条在建的规划路（南北走向，双向八车道）与矿山路和北二环延伸线相连，将是未来项目建成后的主要交通通路。 上图中橙色标注为已建成的城市交通干道，黄色标注为正在建设的市政规划路。（2）配套设施资源项目周边配套主要包括： 商业配套：xx市场、圣凯罗商务酒店； 教育配套：西安市未央区育新小学、48中、陕重中学、西安现代职业学校、西安市工业学校、西安煤矿机械厂子弟学校等； 金融配套：中国农业银行、中国工商银148、行xx储蓄所、西安市商业银行（矿山路）； 医疗配套：西安市未央幸福医院、陕西重型机器厂职工医院、煤矿厂医院； 交通配套：16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二环2号线4、项目地块现状评价地块周边树木较少，杂草众生，地块周边堆积大量建筑垃圾，且地块东面为重型机械厂及西安煤矿机械厂的铁路；地块东北面为西安重型机械厂，南面为西安煤矿机械厂，虽然目前重型机械厂已经倒闭，但巨型烟囱和西安煤矿机械厂的烟囱对地块的档处以及居住质量造成很大程度的影响。地块内杂草丛生，无任何建筑物，整体地块北高南低，高低落差约一米左右。目前周边地块正在进行“三通一平”的处理，因此直观感149、觉略显杂乱。大区域的地缘价值决定了地块的价值，xx板块目前尚处在房地产开发的前期阶段，早期在板块范围内运作的商品房项目数量有限，07年之后随着众多的利好因素的影响才有越来越多的开发商开始关注并进入到这里。版块内目前分布着多个城中村项目（无手续），销售价格与正规的商品房差距很大，不但降低了区域内的地块价值，也在一定程度上拉低了商品房的销售价格。 地块内建筑垃圾 地块内杂草地块北高南低5、项目土地评估小结宗地位置城市形象分析所谓“城市形象”，是指城市内部诸要素，经过长期综合发展给人形成的一种潜在的和直观的反映和评价。它代表着城市的身份和个性，它反映着城市自然地理形态、历史文化的“文脉延伸”、产业结150、构特点、城市功能和整体视觉的特色。良好的城市形象可以使城市的无形资产得到增值。 对内可以使城市居民增加归宿感、自豪感，有利于提高居民素质，增强凝聚力、向心力。 对外可以增强城市的吸引力，提高城市的知名度，从而得到旅游、投资等方面的回报。总之，塑造城市形象品牌，对于提高城市的核心竞争力，加快城市和区域经济的快速发展，具有至关重要的作用。因此，也得到了各级政府的高度重视。本项目作为招商引资项目，在城市的最主要的位置，也是形象工程，更要体现城市的坐标，标志性建筑。它不可避免地承担了城市形象提升的作用。因此也决定了这个项目必须要有意识与政府相结合，才能发挥项目本身潜在的最大的效益。只有立足于提升城市形151、象，才能发挥土地的最大的价值。 随着城市化进程的加剧，xx板块将成为西安市未来的集中居住区之一。 充分发挥依托于浐灞生态区和大明宫遗址改造区的地利优势，提升板块地缘价值。（二）项目产品线组合根据区域规划设计要点，结合本项目的用地性质，可基本确定本项目的功能定位为：以满足居住为主，同时兼容商业配套、教育功能。对于居住功能而言，物业类型将以高层、小高层建筑为主；对于商业配套服务功能而言，将在小区内部临规划路部分设计商业长廊，同时裙房屋顶架空开放多种功能会所，满足小区内外居民休闲、社交等多种需要。我们并不是刻意去创造某种新奇的事物，而是根据市场的需求，挖掘迎合消费者心理的营销策略，从而使本案产品准确152、地适应市场，弥补空白。1、产品组合模式分类由于地块的基础经济指标决定了未来项目的主流建筑规划。从目前现有的地块资料不难看出，四块用地的容积率分别在1.93.29之间，为了保证开发项目的利润最大化，在不损失容积率指标的前提下，项目的主力产品应该以高层和小高层建筑为基础的产品线组合。基于地块被十字交叉的两条主要规划路分割成了不等的4个地块，因此，可以有以下两种产品组合方式：1号地块2号地块3号地块4号地块容积率2.23.291.92.78占地（亩）23.497.35101.497.95总建面（）3428021335012890181010住宅面积（）30480188500117810168510组153、合（一）建筑类型小高层高层小高层+洋房高层其他社区会所社区商业街社区商业街配套设施组合（二）建筑类型小高层高层小高层小高层+高层其他配套设施社区会所+商业社区商业配套设施注：组合（一）的产品类型比例为： 高层64%；小高层17%；洋房9%；商业配套10%组合（二）的产品类型比例为：高层52%；小高层38%；商业配套10% 组合（一）的产品规划分布，其中1号地块的小高层可以考虑“11+1”与“17+1”的小高层设计；2号地块的高层以2633层的纯高层为主；3、4号地块的高层为22-26层的高层；3号地块的花园洋房以提升居住品质的情景电梯5层为主要设计。 组合（二）的产品组合相对单一，1、3号地块154、及4号地块的南部可以考虑小高层的产品设计，其中3号地块可以设计成为密度较低的高档景观小高层；2号地块及4号地块的北部可以考虑高层建筑为主。高层、小高层项目范例： 高层+小高层的社区效果图 纯高层社区效果图 高层+小高层社区效果图 纯高层社区效果图2、产品组合模式比较产品组合应考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体。 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。 合理组织人流、车流、安全防卫。 由于项目所在地块处于两个机械加工厂的中间部分，一定程度受噪音、视线的影响。 精心设置建筑小品，丰富和美化环境，应与项目的地势155、规划相融合，保证发挥其功能性、装饰性及分隔空间的作用。组合（一）的产品类型更加趋于多样化，整个社区包含了“高层、小高层、洋房”三种不同形态的产品，通过产品品质的差异化，可以吸引更多的不同阶层的购房者购买。组合（二）的产品类型相对简单，只有高层和小高层建筑，因此为了扩大项目的客群影响范围、提升项目的品质感，就要设计更多户型面积组合，以满足不同层次的购买需求。3、产品组合模式总销简单比较08年一季度板块区域内的高层平均售价为3700元/,小高层平均售价为3900元/，景观花园洋房的平均售价为4500元/，商业用房平均售价为8000元/。用以上的基础价格作为项目各产品类型的销售价格来推导不同产品线组156、合模式的总销额情况。（项目的住宅总建筑面积为50.5万、商业总建筑面积按5.3万计算）类型组合（一）组合（二）比例面积（万）总销额（万元）比例面积（万）总销额（万元）高层71%35.913283058%29.3108410小高层19%9.63744042%21.282680洋房10%522500/商业5.3424005.342400合计55.823517055.8233490 备注：上表中的项目总销额是以目前板块区域内的价格进行推算。 从目前的各类产品的价格水平推算，产品组合（一）的总销额要略大于组合（二） 考虑到洋房的建筑成本较低的前提条件，产品组合（一）的实际利润率要大于组合（二）项目将在157、土地获得之后的1.52年才会上市销售，考虑到物业的价格增长，其实际利润额将会有一定比例的放大。4、选择确定方案本项目因规模较大，总体容积率偏高，低密度产品满足不了地块的基础指标，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求，并能保证上市之后的快速去化。考虑到市场需求的多元化、不同需求层次的共存，只有项目具有更多类型的产品组合，才能实现各个层级的客户群的同时吸纳，因此建议采用组合（一）的“高层+小高层+花园洋房”的产品组合概念。（三）项目物业形态和房型建议设计思路： 物业定位：板块区域的大型主题社区 充分体现出建筑品位，从建筑造型，建筑色彩、小区环境和生活环境等方面进行塑造。158、 充分利用现有的环境资源，最大限度得发扬景观资源，通过窗户或阳台把室外景观导入室内。 整个规划设计应围绕目标客户的生活习惯和生活需求考虑，突出环境设计和空间设计的独特性，建造有个性的居住社区。 建筑平面布置，结构设计经济合理，实用率高。产品建筑风格要点：个性鲜明，富有特色，外立面的色彩搭配和屋顶设计应力求美观、大方、新颖、协调，符合国家和西安市的规划设计要求。根据西安市目前的房地产发展情况，可考虑建筑外观色彩尽量多采用凝重色调为主，建筑单体设计在谐调下尽量寻求多样化、可识别性。建筑风格要在以下四个要素体现： 立面：墙体、阳台、门窗等的风格统一 色彩：建筑色彩多样化，按组团或空间序列设计，加强识159、别性，美化楼体外观。 外部环境：建筑风格要与周边的规划相协调。户型比例：户 型面积（平方米）户型比1一房一厅一卫45-6052二房二厅一卫70-8520%3二房二厅一卫85-10525%4三房二厅二卫110-12015%5三房二厅二卫120-14020%6四房二厅二卫150左右10%7其它（错层、复式）5% 注：1）3号地块由于容积率要求较低，可考虑做花园洋房； 2）两房单位的设计可做预留设计，可合并为四房单位。住宅的户型设计应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度，基于西安人的居住习惯，有以下几点建议： 户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合考虑采光、通风，避免视线干扰等。 160、因西安市民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽可能朝南布置。 住宅空间布置合理紧凑，尽可能考虑房间能自由分隔。 有效实现房间的功能分区。住宅平面内卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室等空间齐备，科学布置公用空间与私密空间，避免相互干扰，空间交通流畅，卧室、起居室、厨房空间配置紧密协调，入门考虑设置玄关。经典户型推荐： 四、价格定位（一）定价概念与原理市场比较法也称现行市价法，主要指通过市场调查，选择一个或几个与被评估项目相同或类似的房地产项目作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出待定价房地产价格的方法。依据的基本准则是：依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的交易价格进161、行比较，通过对宏观经济、产品特征、周边服务和设施等因素等进行修正，得出被评估房地产在评估时的价值。市场比较法的适用情况主要是在同一地区或同一供求范围的类似地区，房地产市场比较发达，并且有很多与被评估地产相似的交易实例。（二）项目市场价格拟合 “市场比较法”基准定价遵循市场比较法定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，可参照的楼盘主要选取条件为距离项目地块2.5公里半径范围内的在售商品房项目，因此，已高层、小高层作为主力产品的“中新浐灞半岛” 、“欣心家园”、“彩云郡”将作为项目价格拟合的基础参照楼盘。这3例项目08年1-3月的成交均价分别为3418元/、3997元/、3624162、元/。住宅价格拟合系数表比较内容中新浐灞半岛（A）欣心家园（B）彩云郡（C）权重拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数地段位置15%0.80.121.050.15751.10.165宜居环境15%1.20.181.050.15750.90.135生活配套10%0.70.070.90.091.10.11道路交通15%0.70.1051.10.16510.15品牌实力15%10.150.80.120.80.12营销操盘15%10.150.80.120.80.12升值潜力15%1.20.180.90.1350.90.135合 计100%0.9550.9450.935评分标准：优秀1.4，良163、好1.3，更好1.2，较好1.1，相似1分，一般0.9，略差0.8，相差较大0.7 （备注：优秀的营销代理团队的专业操盘，将对项目的成功入市、后续旺销产生决定的影响。中新浐灞半岛项目与易居中国陕西公司合作，开盘当日销售1800余套，创造了西安房市的一个神话。）将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目的参考定价：以项目A（中新浐灞半岛）为参考： 34180.955= 3579元/以项目B（欣心家园）为参考： 39970.945= 4230元/以项目B（彩云郡）为参考： 36240.935= 3876元/项目价格推算：现阶段住宅平均价格=3894元/据以上数据分析目前本项目住宅销售价格水平164、应该在3894元/左右。在这样的价格水平下，去化速度保守估计为15000/月，约140-160套/月。（若推广力度保证且营销策划到位，项目成为区域标杆项目，入市的销售甚至可以超过此去化速度） 价格增长率修正由于本项目从拿地到入市销售仍需要1.5-2年时间，而区域市场的价格在未来的一段时间内必然有一定的变化，因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测。通过我们对数据的长期研究和CRIC系统的科学整理，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本上都是符合整个房地产市场的行情走势的；由此我们选择使用西安房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内165、的价格做出科学的预估。2003年12月末和2008年3月末的商品住宅价格： 年份2003年12末2008年3月末年度商品住宅价格（元/平米）29054303这里我们选择了西安住宅市场03年12月末的住宅价格为基础价值，以后上升至2008年3月末的住宅价格为现有价值，历时共4.25年。西安住宅价格复合年均增长率=（4303/2905）（1/4.25）-1= 9.7%因此，保守估计未来几年的区域房地产价格年增长率将在10%左右。如项目能在拿地后的1.5年成功入市销售，其住宅价格届时将达到3894*（1+10%*1.5）=4478元/ 项目入市时机的选择从近几年西安房地产市场的整体性特征来看，都存在166、一个淡旺季的市场规律，上半年的4-5月和下半年的9-10月分别会成为住宅市场销售的“黄金”时间，尽管这两个阶段的成交量不一定完全成为上、下半年的最高点，但伴随着春秋两季房展会的举办，各大媒体的推波助澜，商家的各项促销活动频繁，使得整个市场充满了活力。结合西安市场旺销期的时间跨度，配合适当的开盘时机强势入市，将成为项目引爆区域楼市的关键。项目入市价格预估：本项目若在09年10月入市，销售价格： 乐观估计为5000元/ 正常估计为4700元/ 悲观估计为4500元/第五部分 项目经济测算投资分析假设按照2.6的容积率计算（总体容积率）在本报告中采用假设开发法分析时，在项目尚没有详细规划出台之前，我167、们根据项目开发基本情况,本案项目用地容积率为2.6，其具体规划指标如下： 用地面积：21.34万； 总建筑面积：55.8万；商业：约占总建筑面积10%；花园洋房：约占总建筑面积9%；小高层：约占总建筑面积17%；高层：约占总建筑面积64%。按报告第四部分的价格定位，推算项目入市可实现均价： 9000元/（商业），6000元/（花园洋房）、4800元/（小高层）、4600元/（高层），则该项目开发价值为：900010%+60009%+480017%+460064%5200(元)成本概算 土地取得成本： 按每亩150万元的土地价格计算，楼面地价为： 861元（包括裙楼商业） 建安成本：我们取本项目168、建筑成本为1400元/（商业）、1000元/（花园洋房）、1400元/（小高层）、1700元/（高层），则项目综合建筑成本为：140010%+10009%+140017%+170064%1556 元。 大配套：200元/ 不可预见费：前两项费用合计的3%，约53元/ 财务成本：参考西安市同类项目的开发周期，确定估价对象涉及项目正常开发周期（包含销售期）为5年，5年期固定资产贷款利率为7.83%，由前述假设及特殊处理，则利息额为：(1556+53)(17.83%)21(200+861.19)(17.83%)41=635.31元/ 管理费：(1556+200+53861.19)3%80元/ 营销费169、：52003 =156(元) 税金及费用(1)营业税及附加费：一般为售价的7%;(2)代理及广告费：售价的1-3%，考虑到本项目具体特点，取2%；则本次税金及销售费用为:5200(7+2) =468(元)成本合计：861+1556+200+53+635+80+156+468=4009元/投资总额为：22.37亿元 利润率：（5200-4009.5）/4009.5=29.69% 利润额：（5200-4009.5）/4009.52901600000=8.61亿元结论：1、如果拿地成本控制在每亩150元一下，则项目楼面地价较低，因此对整体成本影响不大。在项目地块容积率基本确定的前提下,对项目影响较大的是建安成本，资金利率成本，税金以及相关费用；2、根据以上测算，虽然本项目的利润率相对较高，但投资总额也较大。可以通过对产品结构的调整和分期开发的策略选择，降低前期的资金投入，以便加快资金周转，减低财务风险；3、 考虑到本项目在1年半后入市，建筑成本和相关费用的上涨，项目开发的实际利润率要低于上述的测算标准。建议可以通过首期开发部分成本较低的花园洋房入市销售，降低前期投资成本，保证较高的利润水平，吸引更多主流客户，并可以此提升项目品质，为后期开发奠定基础，完成土地运营的目的。