1、山西置地房地产公司中高档综合型小区开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山西置地房地产公司中高档综合型小区开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论91.1 项目名称9山西xx置地房地产开发有限公司91.2 项目单位及项目负责人9项目单位：山2、西xx置地房地产开发有限公司91.3 编制依据91.4 项目概况101.5 可行性研究的主要技术经济指标11整个工程建设周期3年111.6 项目建设目标11第二章 项目提出的背景122.1 阳泉市概况122.1.1 地理位置122.1.2 区位优势122.1.3 自然条件132.1.4 社会经济条件142.2 项目单位基本情况152.3 项目建设理由162.3.1 宏观方面162.3.2 市场供求162.3.3 小区定位172.3.4 企业发展172.4 项目建设的有利条件18第三章 阳泉市居民住宅现状及房地产市场发展预测193.1 房地产市场调研19、房地产市场是房地产权益的交易市场19、房3、地产市场是区域性市场20、房地产市场是不完全竞争市场203.2 阳泉市市场调研213.3 市场供给状况23第四章 规划方案244.1 项目概况244.1.1 区位分析244.1.2 用地规划指标244.2 规划依据254.3 规划目标251、以生态环境为首要条件创造高品质的住宅区。254.4 设计原则253、据不同坡度及景观作为产品分类，发挥因地制宜的优势。254.5 规划理念264.6 规划布局264.6.1 建筑设计264.6.2 住宅布局274.6.3 公共服务设施和环卫设施布置274.7 建筑单体设计284.8 结构设计284.9 工程规划294.9.1 给水排水294.9.2 电力设4、计324.9.3 弱电设计354.9.4 暖通设计方案说明354.10 技术经济指标38第五章 建设方案395.1 项目选址395.2 自然环境395.3 工程规模405.4 建设方式415.5 建设进度41第六章 节能节水426.1 建筑节能426.2 给排水系统426.3 电气节能设计42第七章 绿化与环境工程437.1 绿化景观设计437.2 环境景观规划437.3 停车位与环境工程绿化匹配44第八章 劳动安全卫生458.1 设计依据458.2 项目主要危害因素468.3 对主要危害因素的防范措施468.4 卫生防疫措施47第九章 环境影响与对策489.1 项目场地环境现状489.2 项5、目建设期环境影响及对策489.2.1 大气环境影响分析489.2.2 地表水环境影响分析499.2.3 噪声环境影响分析499.2.4 固体废物环境影响分析499.3 项目营运期环境影响及对策499.3.1 声环境影响分析499.3.2 地表水环境影响分析509.3.3 固体废弃物环境影响分析509.3.4 废气50第十章 项目工程投资估算5110.1 开发成本5110.2 项目销售收入及利润55第十一章 资金筹措与投入计划56第十二章 不确定性分析5712.1 盈亏平衡分析5712.2 敏感性分析57第十三章 建议与结论5913.1 有关说明与建议5913.2 结论60 第一章 总 论1.16、 项目名称山西xx置地房地产开发有限公司“xx”住宅区房地产开发工程1.2 项目单位及项目负责人项目单位：山西xx置地房地产开发有限公司项目负责人：xx（董事长）1.3 编制依据 项目单位提供的有关资料民用建筑设计通则 GB50352-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ49-88城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95住宅设计规范 GB50096-99（2003年版）住宅建筑规范 GB50368-2005办公建筑设计规范 JGJ67-89中华人民共和国环境保护法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民7、共和国水污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法建设项目环境保护管理条例 （国务院（98）第253号令）环境空气质量标准 GB3095-1996城市区域环境噪声标准 GB3096-93污水综合排放标准 GB8978-1996污水排入城市下水道水质标准 CJ3082-1999建筑施工场界噪声限值 GB12523-90建设项目经济评价方法与参数实用手册(21)工程投资经济分析(22)投资项目社会评价办法1.4 项目概况“xx”现代住宅区拟建于阳泉市城区xx，总占地面积92亩（61334.11m2），拆迁总面积9000m2，总建筑面积13.5万平方米，产品定位于中高档综合型小区，涵盖了各种户型8、的建筑，在宽大的楼距间布置了开放式丰富的绿化景观，使小区真正成为一个亲和自然的生态居住花园。项目用地北侧邻德胜东街，东侧接化工厂路，有着良好的视野，可远眺沿桃河城市景观绿化带。用地处于市区中心商业地带，与各个区块的交通联系方便，同时距火车站也只有五分钟路程，地理位置十分优越。工程分两期建设，一期工程占地18.75亩，建筑面积27495.6 m2；二期工程占地73.25亩，建筑面积107437m2。项目所在地城区xx位于阳泉市市区东南部、傍桃河南岸，本项目建成后，将通过xx新扩建的居住和商贸区。1.5 可行性研究的主要技术经济指标本项目工程研究主要技术经济参数：总建筑面积约为：13.5万总占地面9、积约为：6.13万容积率：2.2绿化率：35%预计总投资：28754.6万元预期销售额：36300万元利润：7545.4万元利润率：26.24%整个工程建设周期3年分两期完成：首期开发27496m2，二期开发107437m2。1.6 项目建设目标按照阳泉市城市总体规划(1998-2020)，阳泉市区公共设施市级中心安排在阳泉组团，共三处。一处在桃河南岸、泉中路东侧原商业服务中心的基础上扩建、改造；另一处在北大街；第三处在阳钢旧址靠近泉中路建一处市级服务中心，此中心通过华盛桥、新泉桥与桃河南岸的商业中心联系起来。这三处市级服务中心形成全市最大的繁华地区，是代表阳泉市中心城市服务功能的重要地段。通10、过配合阳泉市旧阳钢的改造，在南大街路东端建成“xx”住宅区，使该地区成为阳泉市城市扩展独具特色，一流水准的新型绿色住宅区，构成一个住宅、服务、商务高档次、现代化的大都市住宅群体。第二章 项目提出的背景2.1 阳泉市概况2.1.1 地理位置阳泉市位于山西省的中部东侧、太行山中段西麓。东与河北省平山、井陉县接壤，西与本省寿阳、阳曲县相连，南与昔阳县搭界，北与五台、定襄县毗邻。境内石太电气化铁路横穿东西，阳涉、阳盂铁路纵贯南北。距山西省省会太原、河北省省会石家庄均110公里左右，是晋冀经济、文化、科技的连接点，也是资源丰富的三晋大地与富饶的华北平原的接壤处，而且紧靠京津地区，是晋东地区经济、文化的中11、心。阳泉市是全国重要能源基地，以煤炭、耐火材料、化工为主的工业城市，是山西省省辖市之一，是山西省东部地区的区域中心和经济文化中心，全市共管辖两个县（平定、盂县）四个区（城区、矿区、郊区、经济技术开发区），全市面积4570平方公里。全市总人口130万，人口密度280人/平方公里。2.1.2 区位优势阳泉是三晋门户，晋冀要，地处太原、石家庄两个省会城市的中间位置，相距均为100公里，一重一轻两大城市对阳泉经济互辅性极强。阳泉又处于东部发达的区与中西部的结合地带，具有承东接西、双向支撑的战略地位。阳泉还位于环渤海与长江三角洲的两大经济区的合理运输扇区内，经天津、青岛、黄马港可东出渤海，在半径500公12、里内，分布着首都北京、直辖市天津及省会太原、郑州、济南等城市，是京津塘及沿海发达地区向内地辐射的重要通道。阳泉铁路公路密度居全省前列。石太电气化铁路，阳涉、阳盂铁路在此交汇，神黄铁路途经本市，建设中的石太高速铁路交于2008年通车。阳泉市成为连接京、津、唐、豫、冀、晋的铁路枢纽；公 路四通八达，307、207国道及横穿阳泉的太旧高速公路在市区交叉，西至太原只1小时，东去北京约4小时，并形成以此为骨架，以市区为中心，辐射所辖系区、乡镇及邻近省、市的公路网，形成了阳泉市“大十字形”交通格局。空中交通也十分便利，距太原和石家庄机场均为100公里，市内设有若干民航售票处， 票、发货都很方便。2.1.313、 自然条件阳泉是土石山区，全境山谷纵横，地形复杂，山地和丘陵占全境面积的80%左右，市区被群山环抱，桃河横贯其中，形成一个带形盆地，北部山脉向南北延伸，南部山势沿桃河两岸呈东西走向，西北高、东南低，构成梯形地貌，最高点海拔1804米，最低处海拔350米。境内山丘起伏，地形复杂。阳泉物华天宝，是全国重要的矿产集中区，境内矿藏资源丰富，开发历史悠久，素有“煤铁之乡”之誉。已探明的矿藏多达52种，尤以无烟煤、硫铁矿、铝矾土储量大、品位高、易开采而著称于世，是我国最大的无烟煤生产基地之一，全国三大铝矾土生产基础工业之一和五大硫铁矿生产基地之一。境内含煤面积1051平方公里，煤炭地质储量103.48亿吨14、，硫铁矿2.5亿吨，铝矾土2.27亿吨。另外，陶瓷原料储量也相当丰富，高岭土、塑性粘土、硬质粘土的储量为17740.9万吨；长石储量为4317万吨；石英储量为4320万吨；透辉石储量为5亿吨。阳泉市境内水资源储量丰富，东部娘子关泉域是城市工业和居民用水的主要水源。当前全市日供水能力为18.9万立方米/日，近期完成工的娘子关提水二期工程将新增供水能力12.9万立方米/日。境内北部有龙华河流经我市，作为第二水源有待开发，可以满足不断增长的城市增长的城市建设和工业项目建设需求。阳泉市历史悠久，境内旅游资源丰富，自然风景秀丽，古寺名刹宏伟。有驰名中外的天下第九关娘子关及藏山、万花洞、梁家寨温泉、林里关15、王朝等一批旅游景点。阳泉属温带大陆性气候，市区处于盆地，四周山岭环绕，冬季长而寒冷干燥，夏季短而高温多雨，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为偏东风或偏南风。风速夏季小，冬季大。2.1.4 社会经济条件阳泉具有坚实的经济发展基础，是山西煤炭能源重化工基地的重要组成部分，因而多年来也是国家投资重点地区。改革开放政策给阳泉经济注入活力，经济持续快速、健康发展。经过50多年的建设，逐步形成煤炭、电力工业为支柱，冶金、建材、化工、机电、轻纺、食品等门类较为齐全的经济体系，产品多达2400余种，具有较强的工业基础和比较雄厚的技术力量。2006年阳泉市地区生产总值预计完成230亿元，按可比价增长12.0%16、。财政总收入完成45亿元，同比增长21.6%，一般预算收入完成16.57亿元，同比增长29.4%；全社会固定资产投资达到100亿元，同比增长53.8%；社会消费品零售总额预计完成80亿元，增长15.2%；城镇居民人均可支配收入预计超过10100元。2.2 项目单位基本情况山西xx置地房地产开发有限公司成立于2002年12月，经山西省建设厅审批为房地产开发三级资质企业，现注册资金3000万元，主要经营房地产开发、销售业务。法人代表xx（先生）任董事长，机构设置总经理办公室、总工室、信息技术与市场开发部、工程部、销售部、人事部、财务部、行政部等，编制136人，汇集了经验丰富、精明强干的专业管理人员17、高级职称工程师及大、中专技术人员，专业律师等。公司有着健全的规章制度，丰富的开发经验和成熟的开发理念，坚持高起点、高标准的经营思路，不断探索创新，依靠雄厚的资金实力和科学化管理，成功运作了山西长治市佳和花园、金色嘉园、中宏现代广场、阳泉市佳和城市绿洲等项目，总计完成开发面积约80万平方米。公司本着“造精品住宅、建形式工程、铸xx品牌”的开发理念，私扬“质量为企业生存之本，求实诚信为企业之源”的企业精神，坚持“重质量、精益求精、优质动作；重服务、求实诚信、完美服务”的经营方针，自2004年进入阳泉市场以来，在良好的市场环境下，开发建设8万平方米的佳和城市绿洲项目被评为阳泉市首席安康居住工程，以18、一流的产品质量和诚信口碑树立了优秀的品牌形象。2007年xx地产投入运作xx项目，掀起阳泉城市中心造城运动新篇章。xx置地与时俱进的经营理念、科学化管理水平、可信赖的产品质量、完美周到的服务水平使公司影响力在市场竞争中不断扩大，成为业内有影响力的创新型企业，在公司飞速发展的今天，xx地产将以行业巨擘的姿态领袖城市生活和颠峰势力，绘就璀璨辉煌的行业未来。2.3 项目建设理由随着国民经济的发展，阳泉市经济水平迅速提高，城市规划的实施，商业机构和商业设施的建设发展速度很快，随着化工厂路、桃源桥和阳钢地区的建设开发，可以预见阳泉最繁华的地区即将形成。在德胜东街、化工厂路周围医院、学校等公共设施相当完善19、，完全具备开发商品房住宅区的条件。2.3.1 宏观方面阳泉是一个以煤炭为主要财政收入的城市，近两年随着煤炭的畅销，经济呈现快速增长、高速运行、均衡发展的良好势态。投资与消费需求持续增长，城市居民的收入和生活水平在迅捷提高。从消费结构上看，住房、汽车已成为消费品市场的热点。2.3.2 市场供求作为山城的阳泉市，人与地的矛盾日趋激烈，城市居住用地日益匮乏，可开发的有效居住面积有限，近两年国家加大了对矿区沉陷区、危旧房和棚户区的改造力度，拆迁户增多，使得房源更加紧缺，在房地产市场上呈现不同户型需求量大的局面。另外，还有大量外来人口的涌入，也造成对住宅的大量需求。2.3.3 小区定位由于近两年煤炭市场20、出现的火爆销售态势，出现了一批中高收入的家庭，这些家庭随着收入的增长，他们对居住条件和居住环境有了较高的需求，本小区正是看中了这部分消费人群。另外，本小区的选址是阳泉难得的适宜居住的地段，为了有效利用土地资源，提高其土地价值，确定本小区定位为中高档住宅区。同时，小区的定位也弥补了房地产公司住宅种类开发不足，使得公司开发的住宅区不论是户型还是档次上呈现多样性，以满足不同人群的需求，从而更好的增强xx公司“xx”品牌的实力和知名度。2.3.4 企业发展在阳泉的房地产市场虽呈现出良好的发展态势，但市场竞争日益激烈，许多有实力的外地房地产公司也看到了此良机，先后进驻了阳泉市进行开发。面对如此的市场竞争21、环境，阳泉市xx房地产开发有限公司把经营创新和持续发展作为公司发展的第一要求，抢占先机、抢占市场。将本工程做为提高企业开发能力和管理水平的重点项目。“xx”住宅区开发项目的完成，可以极大的开发化工厂路、火车站地区商业潜力，提升地块价值，推动整个火车站地区的商业网发展。2.4 项目建设的有利条件工程项目所在宗地属上站地区，新区可改善地区商住环境不良；项目位于上站地区东区，而根据阳泉市城市总体规划(1998-2020)，这里将建设成为阳泉市次发达的商住中心；项目接近桃河公园，周边市政配套设施齐全，小学、中学、幼儿园、医院、金街超市均在周边区域500米范围之内，是理想的居住地；拆迁工程量小，施工场地22、运输方便；基于凤凰小区是具有一定规模的全封闭小区，可操作性较强。第三章 阳泉市居民住宅现状及房地产市场发展预测3.1 房地产市场调研房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件：有稳定、明确及长远的房地产政策；有完善的法制基础，使房地产开放开发、房地产交易和房地产管理均有法可依；有统一、简明灵活有效的现代化管理制度；有完善的房地产市场运作体系，这个市场要素该市已形成。、房地产市场是房地产权益的交易市场由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗23、具体房地产上的权益，而不是物业本身。这种权益可以是所有权或其他权益。这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。这些权益或单独交易或联合在一起交易，在市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。房地产交易只有完成了权宜转移手续才可告完结。由于房地产市场的特殊性，加之其交易数额巨大，该市制定了一整套相应的房地产交易规定办法来规范房地产产权交易，加以实现对房地产交易的管理。、房地产市场是区域性市场由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。人们不可能将一个地方的房地产搬到另一个地方，只能在其所在地区使用，产24、地和消费地合一。由于房 地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解该地区的政策、商业、文化、市政等各方面的情况。、房地产市场是不完全竞争市场一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以互相替代；某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通。但房地产市场不具备上述三个条件。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代。两幢房子的建筑材料、设计都可以一样，但所处的地理位置不可能一样，即使是两套朝向、楼层、结构等都完全一样的居室单位，在买主看来也是完全不同、不可替代的两项商品。由于房地产商品是异质的，或者说是唯一的，所以，某一房地产的卖主和25、买主都不可能是众多的。一项房地产只有一个卖主，其他任何人都不可能提供同样的房地产。买主欲购这项房地产就只有面对这个买主，没有其他选择。同样，房地产卖主的选择也是十分有限的，某一项房地产往往只适应少数几个买主的要求，在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的，两者都没有充分的选择权，因而，在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用。房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法定的程序履行各项手续，除房地产产权人的变更外，还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。为了保护有关当事人的利益，各国政府都立法管理房地产买卖及租赁活动或行为。另一方面，为保护市场的有效供给，抑制26、不合理的市场需求，国家需要采取强有力的干预措施，通过规划、价格、税收等宏观手段，引导和调控市场。因此，房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地产市场是受国家严格控制的不完全开放的市场。下站商业中心区改造是市政府统一规划项目，得到政策优惠和政府支持，该区域开发有特别的意义，该市房地产市场正处在方兴未艾的繁荣发展周期。3.2 阳泉市市场调研阳泉雄居太行，俯瞰华北平原，是三晋门户，晋冀要冲，地处太原、石家庄两个省会城市的中间位置，东连环渤海经济带和东南沿海地区，西接中西部地区，是京津塘及沿海发达地区向内地辐射的重要通道。是发达地区和欠发达地区的最佳交汇点之一，具有较强的吸纳和辐射功能，对于27、中西部地区的经济发展具有重要的影响和带动作用。解放以来，特别是改革开放以来，阳泉市第一、二、三产业得到了长足发展，综合经济实力明显增强。2006年阳泉市地区生产总值预计完成230亿元，按可比价增长12.0%。财政总收入完成45亿元，同比增长21.6%，一般预算收入完成16.57亿元，同比增长29.4%；全社会固定资产投资达到100亿元，同比增长53.8%；社会消费品零售总额预计完成80亿元，增长15.2%；城镇居民人均可支配收入预计超过10100元。从以上数据可以看出，阳泉市的经济增长平稳，煤炭在近几年有较平稳的价格，阳泉市市民有较稳定的收入，有较高的购买能力。据调查显示，“xx”住宅区项目所28、在地是阳泉是整体规划的商业次中心地带。“xx”住宅区项目的开发在城区有较明显的优势。阳泉市是以煤炭工业为主的城市，经济比较单一，目前市区人口有60多万人，其中矿区人口有28多万人。根据阳泉市总体规划，阳泉市2010年总人口将达到137.1万人，非农业人口为78.7万人，城市化水平为57.4%；2020年总人口为150万人，非农业人口为107.3万人，城市化水平为71.5%。在这新增长的人口中，有很大的商业前景和购买潜力，这也是”xx”住宅区项目的潜在客户。阳泉市居民住房结构以七层以下砖楼为主，占48.5%，拥有独门独户和居住高层楼房(11层以上)家庭占4.6%，以住百姓简易楼和大杂院自建房的比29、例大幅下降分别占6.5%和7.3%；全市城市居民家庭中住房面积高于30m2的家庭占7成左右，家庭住房建筑面积低于30m2 的约占22.6%，家庭平均住房面积在50m2左右，人均建筑面积在28.6m2左右，处在小康型水平，人均住房建筑面积在16-20m2家庭占18%，人均住房建筑面积在11-15m2的家庭占12%。据发改委、市统计局、建设局专门调查2005年有20.4%家庭有意向买房，其中表示肯定买的占6%，表示可能买的占9.4%，若以肯定买的6%计算，则将有购买3.84万套房子。若以每户平均购房面积为80m2，计则有307.2万m2房子出售。每平方米平均价格1600元，则将有49亿元住房购买市30、场，若以每平方米平均价格2200元，则将有61亿元住房购买市场。该市2006年施工面积154.28万m2，竣工面积67.35万m2，比上年增长65.2%与39.2%，是历史最好水平。该市房地产市场处在繁荣调整衰退复苏繁荣周期规律的繁荣期，从统计资料看，“九五”期间国家人均住宅10m2/人，而阳泉市住宅指标为9.4m2/人，“十五”期间达到11m2/人；“十一五”期间达到14m2/人今后五年该市房地产三大开发区域：其一是原阳钢旧址（开发区）总投资15亿元，总建筑规模65万m2；其二是矿区阳煤集团大量投入高层民用住宅建筑，建筑总规模134万m2，总投资18亿元；其三是天桥以东下站商业中心的开发改造31、，总建筑规模16.8万m2，商业与办公建筑占76%，估算总投资6亿元。这是继该市八十年代后第二次大规模旧城商业区改造和住宅商务办公区开发。3.3 市场供给状况通过市场调查得知，该市商品住宅户型结构80-140m2占58.4%，80m2以下占21.1%，140m2以上占20%。商品房买卖价格结构16002800元/m2占72.4%，预测该区住宅售价将达到该市最高水平突破3000元/m2；商业用房将达到6000-10000元/m2最高售价水平，配套完善的住宅建筑区目前还未形成规模市场，该区商品房将是该市旺地。第四章 规划方案4.1 项目概况4.1.1 区位分析“xx”住宅区位于阳泉市城区xx，总占32、地面积92亩（61334.11m2），拆迁总面积9000m2，总建筑面积13.5万平方米。项目用地北侧邻德胜东街，东侧接化工厂路，有着良好的视野，可远眺沿桃河城市景观绿化带。用地处于市区中心商业地带，与各个区块的交通联系方便，同时距火车站也只有五分钟路程，地理位置十分优越。项目所在地市城区xx位于阳泉市市区东南部、傍桃河南岸，本项目建成后，将通过xx新扩建的居住和商贸集中区。4.1.2 用地规划指标该项目总占地面积92亩（61334.11m2）总建筑面积13.5万平方米，产品定位于中高档综合型小区，涵盖了各种户型的建筑，在宽大的楼距间布置了开放式丰富的绿化景观，使小区真正成为一个亲和自然的生态33、居住花园。工程分两期建设，一期工程占地18.75亩,建筑面积27495.6 m2;二期工程占地73.25亩,建筑面积107437m2。根据规划要求，项目工程绿化率35%以上；规范要求不小于地上建筑面积的10%做人防，可结合地下车库设计；地块内部南北向建筑间距大于1：1.2h；地块与周边已建房屋的建筑间距符合国家有关标准，以满足采光、通风、消防等要求。4.2 规划依据1、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；2、规划设计委托要求；3、场地1：1000地形图。4.3 规划目标1、以生态环境为首要条件创造高品质的住宅区。2、发挥原地形陡然的优势，创造高趣味性、多样化的生活环境，获得最大的景34、观视觉效果。3、创造项目的可操作性，并将国际先进的建筑潮流和理念应用于本设计中。4.4 设计原则1、尽量保持现有地形格局，道路设置在现有走线位置或填方部分，并以尽端路为支线到各户。2、避免大规模山地开挖营造成建筑平台，保持原有地形，以斜坡建设高低基础工法（GRIPPLE WELL）建设。3、据不同坡度及景观作为产品分类，发挥因地制宜的优势。4、景观绿化部分，以补强手法，强化重点部分景观，以收事半功倍之效。5、采用穿透性、开放性的绿化系统来软化建筑物，避免满铺房子的景观，以保持绿意盎然的整体环境。6、以小区规划手法和新都市主义生活化的原则做为规划设计中心思想，既可满足小区生活的环境优越性，又能满35、足都市生活的便利性。4.5 规划理念引入现代居住社区与物业管理的设计思想，探索居住形态和居住意识的变革，满足高层次高品位人士的居住要求。强化现代居住理念，将居住环境提高到重要位置，强调环境价值与住宅价值的统一，充分提高高品位环境的住宅开发中的比重。通过空间景观的形态构成和建筑的布局，突显城市新区的形象，展示居住区的现代气息，创造和谐、有序、舒适、优美的城市空间环境，充分发挥该地区的社会、经济和环境效益。多功能的组织使社区价值提升轻松对待居家休闲的积极态度；无所不在以人为本的开放性思考；面对城市高层次客户群；是高品位人士择邻而居的上乘之选。繁华之上的两单元组合除了开放、自由、光线、设计还具有浓郁36、的家庭居住氛围，整体空间表态丰富，真正为享受层次居家气息的人而准备。居住者与空间的自然和谐的，居住者代表的是一种个性的生活方式。不同层次与环境的社区空间：新生活理念与传统主义、秩序与随意、干道与街坊、曲线与直线、人文与自然在这里成为顺其自然的组合。街角花园、街坊邻居、社区庭园；老人的午后闲坐、孩童的奔跑嬉戏；工作后的放松、学习外的阅读、周末的安逸心境；不同形式的生活，在不同场所被满足。4.6 规划布局4.6.1 建筑设计现代风格，借用了欧式建筑的经典符号特征，融入近现代建筑简捷活泼的精神，顶部处理利用退台和坡屋顶等手法创造丰富多变的天际线效果，建筑色彩根据立面造型采用多样化色彩，组团采用点状蝶37、式高层建筑与条式的错位空间布局，以营造环境围合空间，并增加了天际线的活泼和景观的通透感，跌落的平面设计，使每户视野开阔；基于住宅与自然的高接触性，在单体设计中要组织好住宅的通风和日照，通过外立面的凹凸形式以保证户户全明，严谨的柱式，丰富的线脚，和谐多变的色彩营造出“xx”特有的浪漫高雅、安逸，富有生活气息的居住环境。4.6.2 住宅布局日照间距、朝向、小气候：居民住宅日照间距不小于1：1.2，住宅朝向考虑与路网结合，住宅朝向略为偏东。地块内通过相对集 中的绿地和景观绿轴等室外空间组织，形成良好的社区小环境气候。住宅形式：住宅类型根据房地产市场需求，结合阳泉市特点进行设置。住宅类型以大、中、小三38、类进行布置，大套住宅建筑面积控制200220平方米，约占总数的12%；中套住宅建筑面积控制130150平方米，约占总数的18%；小套住宅建筑面积控制9070平方米，约占总数的70%。住宅层数以6层住宅为主。安全防卫：居住地块以社区封闭式管理，保证区内灾情发生时的疏散、救灾需要。绿化空间：居住地块结合建筑形态，在半围合庭院组织小游园，并强调中部庭院绿带的衔接，形成多层次的社区绿化空间系统。4.6.3 公共服务设施和环卫设施布置配套公共服务设施：结合场地外的围周边的配套服务设施，小区内部将不再安排小学、幼儿园等配套设施。考虑场地在城市中的地位，沿德胜东街和化工厂路设置临街商铺，增加地块的商业价值，39、并在城市主干道形成好的街景。在次入口设置底层商铺，形成人行入口的导向性，并将小区的步行商业功能加以引伸，同时为小区的商业配套服务。小区为业主文娱活动、健身服务的会所设置的带状绿地、中心庭园的对景位置。物业管理设施：设置物业管理的会馆，内含管理、维修、服务以及保障、治安、健身、文娱活动室等。环卫设施：顺应社区居民生活流向和垃圾收集运送有序原则，在住宅院落口一侧设置袋装垃圾收集点，实行分级、袋装化垃圾收集。4.7 建筑单体设计本社区考虑到生活习惯，全部南北朝向，为获得更好的户型，以短进深、大面宽的一梯两户建筑为主流。建筑风格考虑到层数较高的因素，采用现代风格，充分利用阳台和空调板的设计，加强横向线40、条的设置，以平衡建筑体量。建筑造型建筑风格考虑到层数的因素，采用现代风格，充分利用阳台和空调板的设计，加强横向线条的设置，以平衡建筑体量。外立面以石材、面砖、涂料为主，适当结合玻璃与构架，色彩以暖色调为主，墙面下部为花岗岩石材，中部由浅棕色涂料和白色组合，通过颜色变化活跃小区景观。造型在满足住宅功能需要的情况下做了更细致的造型处理，使建筑显得精致典雅。4.8 结构设计概况：小区住宅分为6层住宅及高层两种。设计依据工程主要依据以下国家和山西省现行设计规范和规程进行设计：建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑抗震设计规范 GB50011-2001高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-20041、2混凝土结构设计规范 GB50010-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001砌体地基基础设计规范 GB50007-89建筑桩基技术规范 GBJ94-94人民防空地下室设计规范 GB50038-94 2003修订版主要使用荷载的取值临街门面商业用房 3.5KN/m2卧室、起居室、厨房 2.0KN/m2卫生间 2.5KN/m2阳台 2.5KN/m2汽车库 4.0KN/m2上人屋面 2.0KN/m2不上人屋面 0.5KN/m2设备机房按实际荷载计入。 基本风压 0.35KN/m2基本雪压 0.50KN/m2抗震设防说明本工程所在地区为抗震设防地区。故本工程的所有结构构件的计算和设计构造均42、按入度抗震设防考虑。基坑围护因部分地下室开挖深度较大，基坑围护设计须经有关专家审查通过后方可施工。4.9 工程规划4.9.1 给水排水1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范 GB 50015-2003（2）建筑设计防火规范 GBJ 16-87 （2001年版）（3）高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95（2001年版）（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（5）室外给水设计规范 GBJ 13-86（1997年版）（6）室外排水设计规范 GBJ 14-87（1997年版）（7）自动喷水灭火系统设计规范 GB 50084-2001（8）建筑灭火器配置设计规范 GBJ43、 140-90（1997年版）本工程建筑作业图及其它专业提供的资料。2、给水规划水源以市政自来水为水源，从市政给水管网上引进二条DN150进水管，设水表计量，并在建筑周围连接成环，供应本小区生活、消防用水。市政水压暂按0.6Mpa计。用水量预测本规划用水量以单位人口用水量和单位建筑面积用水量指标测算，具体计算如下表：用水量计算表人口数量（人）用水指标（升/人d）用水量（m2/d）居住48003001440用地面积（万m2）用水指标（m2/万m2d）用水量（m2/d）公建1.5100150道路1.743052.2合计1642.2未预见水量按10%计，则总用水量为1806.42吨/日。供水系统小区44、用水由阳泉市自来水厂供给，供水管道由小区外围道路接入。供水水压小区内住宅建筑可根据各自的情况自行加压解决供水水压。消防本规划采用生活消防统一的供水系统，消防水压采用低压制，按规范每隔120米左右设置一个室外地上式消火栓。室外消火栓由市政供水管网直压供水，室外给水管网围绕建筑物成环状布置，消火栓布置按间距不大于120m，保护半径不超过150m进行设计，并满足消防用水量要求。室外消火栓采用地上式消火栓。室内消火栓给水系统由消防储水池、水泵、管网、消火栓及屋顶水箱组成。室内消火栓给水系统竖向不分区，高层住宅每梯每层设双阀双出口消火栓一只，消火栓布置满足间距30m，栓口静压50mH20，保护任一着火点45、有二股不小于10m的充实水柱同时到达，消火栓箱内配19水枪二只，25m长衬胶水带一条（双栓为二条）及消防一只，给水管网成环养布置，并设阀门将管网分成若干独立段以便检修，消火栓给水系统设有二套DN100消防水泵接合器，在高层住宅屋顶设消防专用水箱一只，容量18m3。在地下泵房内设消防给水泵二台（一用一备），抽取地下消防蓄水池（容量为320m3）内的水经加压后，向消火栓给水系统供水。自喷系统住宅走廊、地下车库均设置水喷淋灭火系统。地下车库按中危级II极设防。喷淋给水系统的消防水池、泵房、屋顶水箱与消火栓给水系统共用，泵房内喷淋泵两台（一用一备）。喷头采用闭式玻璃泡喷头，公称动作温度均为68，每个湿46、式报警阀控制喷头数不超过800个。室外设2套消防接合器。灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范GBJ140-40，商店、会所、车库等按中危险进行设计，住宅按轻危险级进行设计，每层均配置手提式干粉灭火器。管材室内给水管采用PP-R给水管，排水管采用UPVC排水塑料管，室外给水管采用球墨铸铁管或PC塑料给水管，排水管采用加筋PVC塑料排水管，d=500采用混凝土排水管。3、排水规划排水体制本规划排水体制定为雨污分流制。污水量确定污水量以给水量的80%计，污水量为1445.1吨/日。排污量确定根据地形，小区污水经室外化粪池往北面就近排入附近道路上的市政污水管，再通过污水管道排入污水处理厂处理。雨水排除47、雨量公式套用丽水市短历时暴雨强度公式：q=3421.8(1+0.6041gp)/(t+12.023)0.852取重现期P=1年，集雨时间t=20分钟，平均径流系数=0.65。雨水根据地势就近排入附近道路的雨水管。4.9.2 电力设计设计依据工业与民用供电系统设计规范（GB50015-95）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；建筑设计防火规范GBJ16-87（2001修订版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）2000年版；住宅设计规范（GB50096-1999）；相关专业提供的有关资料。设计范围电气设计范围包括48、小区内的电力，照明，消防及防雷接地。供电设计本工程有民用住宅、商业用房、地下停车库，有二类建筑地下车库，负荷等级为二级。采用两路10KV高压电源供电，电源由电力部门从城市10KV电网引入开闭所。小区内设开闭所一座，10/0.4KV变配电可采用室内设置式与箱式变，箱式变用防水户外型设备，设置在小区绿化带内。变配电所各室内变、箱式变内高压柜、变压器、低压屏采用组合式布置于同一室。10KV高压柜采用环网柜，变压器为干式变，并在变电所低压侧设集中电容补偿，将功率因数提高到0.9以上。计算方式电能总计算量采用高供高计，住宅每个单元设一只集中电表箱，每户一表，分别计量，集中抄表。室内照明照明电源引自各总箱49、，照明电源的电压为220V。灯具均选用节能型，且在电梯厅、楼梯、走廊等场所按消防要求设置带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。室外广场照明采用集中集中供电、集中管理。防雷接地防雷等级：根据自然条件、当地雷暴日数、建筑物的高度和重要程度，屋面设避雷带作防雷接闪器，并利用柱内不小于16两根对角主筋作为引下线，并利用建筑物基础钢筋焊通作为联合接地体，接地电阻要求小于1欧。保护接地采用TN-C-S系统。火灾报警系统小区内设火灾报警控制系统，消控中心设在一层。系统选用火灾集中报警控制系统，报警控制系统工作接地采用联合接地。地下车库设温感探测器，各设备用房，商业用房等均设烟感探测器；且各区域皆设有手动报50、警按钮、消火栓按钮、消防电话及事故广播；火警电话分别设于消防泵房，变配电房、消防控制室；火灾事故照明及疏散指示主要设在通道、出入口。应急照明：楼内楼梯间、公用走廊规范要求设置一定数量的带镉镍电池的应急照明灯和疏散指示灯。在消控中心、消防火泵房等重要场所设置带镉镍电池的事故照明灯。人防电气设计设计依据人民防空工程设计规范（GB50225-95）人民防空地下室设计规范（GB50038-94）人防电源本小区地下室设有人防区。人防平时电源由本楼变电所双回路供电，暂时电源由市人防区域电源供给，平时自动切换，暂时手动切换到暂时电源。人防区域电源进出人防工程，均经电缆防爆井进入人防区。人防配电设计人防配电按51、人防规范执行，当电缆穿越人防及不同防护单位时均穿钢管，做好防爆密闭处理，并预留备用套管。按规范要求设置声光音响讯号；设置疏散照明及应急照明。4.9.3 弱电设计弱电设计仅提出功能要求，具体由专业公司负责设计实施。电话：本小区的电话从市网引入光缆至机房，然后配至各用户。有线电视：住宅内有线电视线路采用暗管配线方式，用户分配网络采用分支分配方式。楼宇对讲与门禁系统：住宅单元设置楼宇对讲与门禁系统，住户可通过楼宇对讲系统与访客对话，并遥控开高单元保安门。保安监控系统：监控机房与控中心集中设一间，保安监控主要是闭路摄像监控、安全防盗等，针对公共场所：含地下停车库、重要出入口等场所进行保安监控。车库管理52、：地下停车库采用非接触式智能卡停车管理系统，主要对车库入口及出口设置挡道杆、出票机、出入口图像识别建筑饰点以便提高管理水平，杜绝各种违规现象。4.9.4 暖通设计方案说明设计依据：采暖通风与空气调节设计规划 GB 50019-2003高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95住宅设计规范 GB 50096-1999民用建筑热工设计规范 GB 50176-93民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95人民防空地下室设计规范 GB 50038-94人民防空工程设计防火规范 GB 50098-98汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97设计范围采暖设计防排烟设计53、通风设计：采暖设计：热源：本小区采暖热媒为95/70热水，由室外集中供热管网提供。住宅采暖：采暖系统按热水集中采暖分户热量设计。室内采用供用立客的分户独立系统，每个单元采用下供下回双管异程式系统，户内采用下供下回双管同程式系统。每组散热器上设手动调节阀进行室温控制。商铺、会所、地下车库、地下超市采暖：采暖系统采用上供下回双管同程式系统。通风设计各住户厨房均设置字母风道的排气竖井。电梯机房机构通风系统。地下车库、地下超市及设备用房均设机械通风系统，送风量按换气次数6次/小时计算。通风：地下车库及设备房均配置机械送排风系统，送风量按6次/时换气次数计算，火灾发生时系统切换成排烟工况运行。汽车尾气排54、至高空排放，排风管路与排烟草管路合为一路，排烟管路上设置280防火阀，室外风口采用风吹百叶风口，风管穿越防火分区均设置280防火阀。按防火分区设置排烟系统。民用住宅的合用前室及防烟楼梯前室均各自独立设置加压送风系统，加压风机均设于1层或架空层，前室每层设正压送风口有效尺寸400800，楼梯间隔层设百叶风口。送风竖井面积0.7m2。卫生间，厨房设排气道。人防通风设计：地下层设六级人防，人防区内设置进排风口部，送风由扩散室，油网过滤器，滤毒器，电动脚踏风机等组成，排风由自动排气活门经洗消间防毒通道排至室外，暂时人防通风系统可按清洁室、滤毒室和隔绝式三种通风方式运行，清洁式送风量按7m3/hp计，滤55、毒式按3m3/hp，人防区用手动密闭阀隔绝。防排烟设计民用住宅各消防电梯前室及防烟楼梯间前室均设有加压送风系统，加压风机均设于屋顶或架空层。地下车库、地下超市及设备用房均设有机械排烟系统，排烟系统与排风系统合用，车库排烟量按换气次数6次/小时计算，地下超市排烟量按排烟分区计算。自动控制部分防烟系统：合用前室，着火时由手动控制或消制开启着火层及上、下二层的正压送风口，并联动开启正压送风机。排烟系统：火灾时，由手动开启着火点所在防烟分区的排烟口（阀），并联动开启排烟风机；当烟温超过280时，排烟防火阀动作，联动关闭排烟风机。火灾时，由手动控制或消控中心控制，停止着火点所在防火分区的所有通风系统的运56、行。4.10 技术经济指标“xx”生态住宅区开发建设项目技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1建设用地面积万m26.13 2规划总建筑面积万m213.5 （不含地下建筑面积）1）住宅建筑面积万m2122）商业建筑面积万m21.5（含地下车库及其它建筑面积）3建筑占地面积万m21.564规划户数户15005规划人数人4800按3.2人计算6容积率2.27绿化率%358住宅建筑层数层6第五章 建设方案5.1 项目选址“xx”现代住宅区拟建于阳泉市城区xx，项目用地北侧邻德胜东街，东侧接化工厂路，有着良好的视野，可远眺沿桃河城市景观绿化带。用地处于市区中心商业地带，与各个区块的交通联系方便，同时距57、火车站也只有五分钟路程，地理位置十分优越。项目所在地市城区xx位于阳泉市市区东南部、傍桃河南岸，本项目建成后，将通过xx新扩建的居住和商贸集中区。5.2 自然环境阳泉市气象状况：年最大降雨量 866.4mm小时最大降雨量 77.1mm年平均降雨量 583.23mm最高气温 40.2最低气温 -19.1年平均气温 10.8一月份最冷平均气温 -4.25历年平均相对湿度 54%最大风速 35m/s平均风速 2.23m/s主导风向 西北风频率 20%阳泉地区地震设防裂度为7度。阳泉地区的最大冻结深度为0.68m。地形、地貌项目区内海拔标高平均为678.2米，比较平整。构造剥蚀中低山区，岩性主要为石灰58、砂岩、粘土岩和铝土岩，岩层产状平缓，中等风化，大部分地区覆盖Q2、Q3黄土及粉土，属北方山脉之东部绵延部分。高差起伏不大，气候较寒冷，自然植被发育中等。阶地地貌大部为粉土质农田，局部冲刷至基岩。工程地质拟建项目区在区域构造上处于沁水块坳的东北隅，断裂在项目区境内不太发育，拟建项目占地不大，涉及构造类型较少，对建设方案基本没有影响。地震区内地震活动频繁，但强度较小，震级不大于5.5级，裂度不大于七度，历史文献记载的地震大多沿晋霍断裂带分布，境内均有感无灾。该地震级不裂度采用国标“中国地震动参数区划图”的地震动峰值加速度区划图，项目区动峰值加速度为0.10，相当于度区。项目区没有发现采空区和滑坡迹59、象等不良地质现象。5.3 工程规模工程项目规划总用地面积6.13万m2，居住用地面积2.0万m2，商业用地面积0.25万m2，道路绿化等用地面积1.74万m2。建筑总面积约为13.5万m2。其中：住宅建筑面积12万m2，商业建筑面积1.5万m2。住宅建筑为一类建筑，耐火等级为一级，抗震设防裂度为八度。5.4 建设方式建议采用公开招投标方式选择设计单位、施工单位及工程监理单位，有效的控制项目的工期、成本、质量与安全。5.5 建设进度工期建设拟建两年。项目实施进度计划表序号实施阶段2007年6-12月2008年1-6月2008年7-12月2009年1-12月2010年7月1项目评估2初步设计及审批60、工作3施工图设计4招投标5土建施工6竣工验收第六章 节能节水6.1 建筑节能建筑节能应满足民用建筑节能设计标准DBJ04-216-1999的要求。为减少建筑物的热损耗，建筑的外墙采取增加保温层的节能措施，外门窗采用单框双玻的门窗，以满足节能要求。6.2 给排水系统卫生器具及配件均采用节水型产品。本工程办公和商业等建筑物内公用厕所、盥洗室等房间的卫生器具均采用非手动开关，其中蹲式大便器采用液压脚踏阀、落地式小便器采用感应式冲洗阀、洗手盆采用红外感应龙头。6.3 电气节能设计在低压配电室设置低压补偿装置，使高压侧功率因数达到0.9以上。走廊照明选用节能型声光控开关。办公室照明灯具采用带补偿节能型荧61、光灯。第七章 绿化与环境工程7.1 绿化景观设计小区沿东西向设置亲水生态景观走廊，与南北向人文景观走廊（商业城、人文景观轴）街接而成，结合建筑布局，形成不同层面的公共功能空间；园林水系增添了野趣意味，水池、小桥、岸边树种及灌木均与水系自然相连，林荫道、慢跑径串联其间，交错于水景之畔；水系以不同宽度形成开阔的池面、蜿蜒的溪流与笔直的渠道，避免单调格局；以木栈道、石岸、自然坡划分出嬉水与观水功能；使用跨水面的各种桥和亭榭解决通行及休闲与赏景的不同功能，力求每幢楼均有良好的景观视野及邻里性、共绿性。整体绿化景观点分布如下：（a）入口商业配套景观区。（b）入口道路景观区。（c）各组团中央绿化带区。（d62、）主要步行道景观区（e）环形健身步道景观区。（f）水面景观区。（g）原生山坡地景观区。（h）住宅庭院景观区。7.2 环境景观规划环境设计体现以人为本的宗旨，重视环境景观的视觉感受和功能使用上的住户参与。社区环境依托中心带状切绿地与组团庭院、景观绿化轴共同形成整体的居住区绿化系统骨架，使绿化系统能够自然的让更多住户感知和使用。通过环境空间尺度的变化，活动设施的针对性设置来贴近居民生活，满足多元化的需求，中心广场地呈带状开放空间形态，布置雕塑、景观花架，点缀奇石，种植地方性树木、小乔木、灌木、草坪、设置步行道，休闲座椅，使开放的绿地有丰富的活动内容，成为住户公共活动的共享空间。小区环境景观采用自由63、的布局手法，意在吸取自然山水之精华，融入居住院落的环境之中。地面铺装与无障碍设计：硬质地面铺装建议使用彩色混凝土土块、广场砖、石板铺加草地缝、色彩宜用淡雅的暖灰调，并注意图案、色彩及质感的组合。铺装方式以每个特色空间来确定基调，地面铺装应充分考虑无障碍设计，在街道转角、人行横道线处，设置残疾人坡道，结合人行道及硬质活动地平设置标准盲道。照明设计：社区步行道照明结合古典式灯塔以及绿化护栏处的角灯设置，创造出面性照明和点性照明结合的幽雅光环境。各露天休憩场所加强庭院灯照明，配合泛光照明，绿带以装饰性的园林路灯为主。雕塑小品：在入口广场、中心广场及庭院处，结合绿化、休息亭布置雕塑与建筑小品，材料、质64、感宜精犷，其尺度宜亲切。7.3 停车位与环境工程绿化匹配停车问题是环境规划中不可忽视的问题。停车场的设置与广场、绿化相结合，在大片停车场上种植大的乔木，每个停车位铺可种植的草皮砖，以提高停车环境。第八章 劳动安全卫生8.1 设计依据中华人民共和国劳动法（1994年7月第八届全国人民代表大会常务会第八次通过）；中华人民共和国安全生产法（2002年6月29日第九届全国人大常驻机构委员会第二十次会议审议通过）；中华人民共和国职业病防治法（2001年10月27日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）；危险化学品安全管理条例（2002年1月9日国务院第52次常务会议通过）；女职工劳动保护条65、例（国务院第9号令）；建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（原劳动部1996年第3号令，1996年10月）；爆炸危险场所安全规定（劳部发199556号）；压力容器安全技术监察规程（原国家质量技术监督局国发1999154号文）；压力管道安全管理与监察规定（原劳部发1996140号文）。关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定的通知（劳动部劳字8848号文）；工业企业设计卫生标准TJI36-79；其它相关资料8.2 项目主要危害因素本项目的主要危险危害因素分为两类，其一为自然因素形成的危害或不利影响，一般包括地震、雷击、不良地质等因素；其二为建设和营运期间产生的危害，如火灾爆炸、噪声、“三废”66、造成的污染等，其中营运过程中“三废”造成的污染具体情况如下：固体废物主要为生活垃圾，液态废物主要为生活污水，气态废物主要为厨房中在中餐制作过程中产生的油烟。8.3 对主要危害因素的防范措施防不良地质根据资料显示，小区及四周无影响稳定性的活动断裂，无不良地质现象存在。减振降噪在小区建设和营运过程中噪音较大的设备，设置消音器，并设置减振底座，并选用密闭隔音材料，经以上处理后噪音可大大降低。抗振设备与管道间采用柔性连接方式，防止振动千万的危害。在总图布置中，根据声源方向、建筑物的屏蔽作用及绿化植物的吸纳作用等因素进行布置，减弱噪声对居民的危害作用。防火防爆本小区的高低压配电室是火灾危险等级最高的，其67、室内设自然通内及机械通风设施，并设有不发火花地面。在爆炸和火灾危险场所严格按环境的危险类别选项用相应的防火防爆电气设备和灯具。“三废”的处置小区营运过程中产生的固态废物，统一收集，设有垃圾收集点，小区物业专人负责，由市政的环卫部门统一处理。营运过程中产生的液态废物，主要指生活污水，在经过化粪池的沉淀处理达标后排至市政污水管网。营运过程中产生的气态废物，主要为厨房内产生的油烟，经厨房内的排烟道，由每栋楼的屋顶直接排入大气。其它为了防止触电事故并保证检修安全，两处及多处操作的设备在机旁设事故开关；1KV以上的设备金属外壳作接零保护；设备设置漏电保护装置。在小区建设运营过程中，为了防止机械伤害及坠落68、事故的发生，建筑场所梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆，栏杆的高度和强度符合国家劳动保护规定；设备的可动部件设置必要的安全防护网、罩、地沟、水井设置盖板；有危险的吊装口、安装孔等处设安全围栏；同时要加强职工的劳动安全教育，强化管理，严格按各岗位操作堆积进行操作，避免意外事故的发生。另外，小区运行后，配电室、消防值班室、消防水泵房等用房，除了要严明值班人员的操作规程外，工程设计应符合等有关规定。8.4 卫生防疫措施小区的选址：应满足居住功能与环境的要求，环境安静、交通便捷、附属设施完善的位置，并应充分利用城镇基础设施，避开污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。合理确定功能分区，建筑布局全理，科学地69、组织小区内人流和车流要求。根据该地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和院区绿化达到最佳程度，为居民提供一个良好的居住生活环境。第九章 环境影响与对策9.1 项目场地环境现状“xx”现代住宅区拟建于阳泉市城区xx，总占地面积92亩（61334.11m2），拆迁总面积9000m2，总建筑面积13.5万平方米。项目用地北侧邻德胜东街，东侧接化工厂路，有着良好的视野，可远眺沿桃河城市景观绿化带。用地处于市区中心商业地带，与各个区块的交通联系方便，同时距火车站也只有五分钟路程，地理位置十分优越。项目所在地市城区xx位于阳泉市市区东南部、傍桃河南岸，场地西南侧平整略有高差，呈南低北高状。另有城市70、排洪沟需在小区内改道，以满足排洪和小区内建筑的布局，提高小区的土地利用率。9.2 项目建设期环境影响及对策9.2.1 大气环境影响分析施工活动对环境空气的主要影响表现为施工扬尘、在场地清理、基坑开挖和填埋、混凝土搅拌、建筑材料运输和堆放等过程中都会产生扬尘。其中道路扬尘和细粒材料的露天堆放造成的扬尘是施工扬尘的主要组成部分。实施对策：为最大限度减少扬尘量，在施工期间要合理规划物料，避免现场大量堆放水泥、沙石等物料，必须堆放的物料应存于料棚内，没有料棚时就至少加盖棚布。施工场地应定期洒水、清扫和冲洗，对运输车辆要限速行驶。如果条件允许，尽量多采用商品混凝土，这样可以大大减少现场的水泥及沙石用量，71、还可避免混凝土搅拌扬尘。因工程规模不大、工期不长，主要建筑采用框架结构，附属建筑采用砖混结构，水泥、砂石使用过程中产生的部分扬尘，这些大气污染物的排放都是暂时的，只要合理规划、科学管理，施工活动不会明显影响场地周围的环境空气质量，而且随着施工活动的结束这些污染也将消失。9.2.2 地表水环境影响分析整个工程施工中只有混凝土搅拌、场地喷洒和施工人员生活用水，用水量有限，绝大部分都蒸发掉了，排放的生活废水（主要污染物为SS、COD、BOD5），由于量少形不成规模，对地表水的影响基本可以不考虑。9.2.3 噪声环境影响分析施工时比较典型的噪声源有挖掘机、推土机、搅拌机、起重机等设备。这些噪声源的强度72、一般都在80-95dD（A）之间。实施对策：噪声经过距离衰减和合理配置施工机械、施工时段对周围居民的影响很小。9.2.4 固体废物环境影响分析施工过程产生的固体废物主要是废渣土和生活垃圾，生活垃圾可以倾倒在指定地点，由环卫部分统一处理。施工废渣土则由施工单位环卫部门的要求定点倾倒和外运。另外，在施工过程中应尽量充分利用建筑物料，少排放建筑垃圾。总体讲，施工期产生的固体废物种类单一，经合理处置后，基本不会影响环境质量。9.3 项目营运期环境影响及对策9.3.1 声环境影响分析小区使用过程中无噪声源，基本对环境无噪声影响。9.3.2 地表水环境影响分析小区使用过程中废水主要生活污水。生活污水主要污73、染物为动植物油、PH值、BOD5、磷酸盐、NH3-H、化学需氧量、悬浮物等。实施对策：生活污水进入小区内的化粪池，经沉淀处理后排放城市污水管网，小区内的污水管道系统必须进行防渗漏和防腐蚀处理杜绝污水渗漏现象的发生。它不会对地表水造成污染。9.3.3 固体废弃物环境影响分析本小区产生的固体废弃物的主要有居民的生活垃圾。生活垃圾：按人均每天产生1kg计算，垃圾产生量是4800kg/天，1752吨/年。实施对策：进行垃圾分类收集，制定严格的垃圾收集、存放、外运规定，由专人负责，采用封闭的存放和外运措施，防止飞扬、异味和运输过程中的遗洒。9.3.4 废气小区营运期废气主要为厨房的少量油烟产生，利用烟道74、排至屋顶，不会对环境空气产生影响。第十章 项目工程投资估算10.1 开发成本按照初步规划范围及要求，依据有关定额、市场调查资料和公司近期工程结算统计分析资料，本项目土地费、前期费用、建筑安装工程费、室外配套费、建设单位管理费、政策性收费及其他投资费用估算见表10-1。表10-1 “xx”住宅区项目工程投资估算序号项目单价工程量总额（万元）备注一土地费5160.81土地出让金783元/6.13万4799.82土地交易费土地出让金3%1443土地契税土地出让金4%1924土地评估费25二前期费用1979.81抗震审查费建安费460.22规划设计费1元/13.5万13.53建筑勘探设计费建安费3%475、51.44拆除费1280元/0.9万792包括拆迁重置费5三通一平10元/6.13万61.36招投标费建安费1.5%225.77监理费建安费1.5%225.78质检费建安费2309编标费建安费34510地质环境评估费5011可研编制费25三建筑安装工程费150451住宅1025元/12万123002商业1650元/1.5万24753预备费20元/13.5万270四室外配套费2058.41室外给排水15元/13.5万202.52室外供电15元/13.5万202.53室外暖气15元/13.5万202.54室外暖气配套费53元/13.5万715.55煤气配套费0.32万元/户1500户4806室外道76、路20元/1.74万34.87亭院绿化及景观40元/2.14万85.6占地面积绿化率8预 备 费10元/13.5万135五建设单位管理费2775.81管理费15元/13.5万202.52财务费20元/13.5万2703销售费10元/13.5万135.64营业税：住宅2400元/12万1605.6销售额5.575%商业5000元/1.5万418.1销售额5.575%5土地增值税土地出让金3%144六政策性收费1734.81消防设施费4元/13.5万542人防费35元/13.5万472.53城市配套费50元/13.5万6754教育附加费27.5元/13.5万371.35电贴费6元/13.5万81677、水贴费6元/13.5万81成本28754.6销售额住宅2400元/12万28800商业5000元/1.5万7500合计36300利润合计7545.410.2 项目销售收入及利润根据相关的预售规定，商品房建至二层即可开始预售，在本项目预计三年完成。项目单位应贯彻“尽早开发，滚动发展”的指导思想，尽快销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，争取在楼盘完工一年后全部售完。参考目前阳泉市中高档住宅销售情况、售价以及根据成本估算和阳泉市房地产市场的结果，暂定本项目盈亏情况如下。表10-2 销售利润表序号项目单价工程量总额（万元）1住宅2400元/12万288002商业5000元/1.5万7500成本2875478、.6利润7545.4第十一章 资金筹措与投入计划“xx”生态住宅区房地产开发项目总投资估算为28754.6万元。项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是预售收入用于投资部分。本项目开发分期开发，资金运作方式为：自有资金全部用于投资，预售收入扣除与销售有关税费后用于投资，保证项目的顺利开发。第十二章 不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、资金回笼周期等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。12.1 盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款如基准方案所设，当销售率为79.21%79、时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为79.21%，可见其风险程度较大。12.2 敏感性分析影响本项目经济效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平，由上述估算可知，开发成本相当之高，因此控制项目的开发成本是该项目能否有较高经济效益的关键。本项目敏感性分析针对全部投资的利润率，分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动5%、10%时，对投资利润率的影响。计算结果为见表12-1-1。表12-1-1-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%13.61%19.92%32.55%38.86%40.26%380、2.88%20.22%14.76%1.由表12-1-1中数据可知，当售价降低5%时，总投资利润率为19.92%，对项目经济效益产生重大的影响。因此为了确保项目获的预期经济效益，建议加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。从间接原因来看，项目的开发成本较高。所以，要组建高的管理队伍，提高管理水平，在项目开发过程中严格、有效的控制开发成本。2.由表12-1-1中数字可知，当建安工程费增加5%时，总投资利润率为20.22%。因此，在项目开发过程中对建安工程费的有效控制，是十分必要而且重要的。第十三章 建议与结论13.1 有关说明与建议本报告由于建筑设计、经营方式、施工方案、税费优惠减免等一系列81、问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。本项目报告是在未具体确定投资方式的前提下进行投资预测的，仅反映项目本身的投资效益情况。本报告的投资估算是按照阳泉市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。本报告的测算是在多方考察阳泉市房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前该市房地产市场的供求关系和未来几年该市经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于项目建设期内市场的变化，售价将是最敏感的因82、素之一，同时物业的质量与开发管理水平队在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求开发公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的经济效益与社会环境效益。建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应、拆迁安置因素等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理，还应推行竞投招标等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。协调好与水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目开发过程中不可忽视的重要问题。13.2 结论通过对房地产开发市场的调查、该市商业住宅用房需求量尚大，该地区居住、商业功能规划有很快的发展，“xx”住宅区项目的社会效益和市场前景是很好的。项目已取得建设用地规划许可证、建设用地批准书所在地是市政规划的交通便利地，自然环境很好，容易营造良好的居住环境，该项目是可行的。