1、房地产投资开发有限公司中高档生态住宅小区开发项目可研XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产投资开发有限公司中高档生态住宅小区开发项目可研建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录 第一章 总 论1一.项目名称及建设单位11.1项目名称11.2项目建设单位11.3法定地址1二.项目编制依据1三2、.研究工作的范围2四.项目功能定位2五.项目简介2六.沈阳市的发展战略36.1 沈阳市是东北地区的政治、经济、文化中心36.2 沈阳的区域战略目标“南有广州，北有沈阳”46.3 沈阳市中央都市走廊（CUC）发展战略5第二章 项目建设的背景及必要性7一项目建设的背景71.1xx项目被列为辽宁省赴广东招商项目71.2沈阳整体人居水平有待进一步提高71.3沈阳市经济持续高速发展，个人收入增加81.4沈阳城市发展重心南移9二本项目建设的必要性92.1沈阳房地产市场进一步发展的需要92.2沈阳市城市人居水平提高的需要102.3沈阳市城市整体发展的需要11第三章 市场调查、分析及预测12一市场调查121.3、1沈阳市房地产发展现状121.2市场需求日益增长151.3市场供给有效性不强161.4 沈阳城市改造和拆迁政策加速房地产升温171.5城市近郊住宅的发展空间巨大171.6 2003年2月沈阳房地产住宅价格18二、市场典型物业调研192.1 格林豪森192.2 地王广场202.3 SR新城（一期）212.4 信盟花园222.5 亚泰国际花园23三、市场发展前景预测233.1市场需求保持旺盛233.2供给市场产品整体水平提高243.3环境和文化品味敏感性增强243.4注重性价比的市郊住宅成交量呈爆发性增长24四项目分析244.1项目定位分析244.2项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁点）294、优势29项目的土地价格优势29项目的政策优势30项目的规模优势30项目的区域发展优势31市场空间31开发商实力32规划思路32地理优势32项目的交通优势33较好的开发基础，土地升值优势34劣势35机会35市场空白35区域发展35城市环境改造35沈阳大学城的建设36威胁点36五项目市场预测365.1预测目的365.2区域比较原则375.3项目比较选择的原则和依据385.4商品住宅的选择比较395.5项目近远期价格预测39项目近期价格预测40项目远期价格预测405.6综合预测40第四章 工程技术方案41一.总平面411.1指导思想及构思411.2道路交通及停车场421.3园区绿化及环境建设431.5、4功能分区43二建筑43三结构453.1自然条件及工程地质情况453.2结构选型463.3基础形式46四.给水排水464.1给水464.2排水47五.供热48六.供气48七.供电48八.电讯508.1编制依据508.2总图外线518.3系统设置518.4智能化系统51九.消 防559.1总平面559.2消防给水569.3消防排水57第五章 项目开发成本分析58一.设定的项目基本装修标准581.1主体工程581.2装饰工程581.3配套设施58二.土地成本59三.项目开发前期费用60四.红线外市政及公建配套设施工程费61五.项目基础设施建设费用62六.建筑安装工程费63七.开发期费用64八.项目6、不可预见费65九.项目开发管理费用65十.项目开发静态总投资汇总表(表八)66十一.项目各类型住宅单方成本汇总表(表九)67第六章 项目开发财务效益估算68一.项目开发财务效益初步估算681.1计算设定681.2项目开发运作模式691.3项目开发运作期限的设定691.4进行物业销售时预计发生的税项及费用691.5销售费用701.6开发资金运作的设定以及资金筹措原则701.7投资效益分析711.8项目敏感性分析721.9影响项目开发效益的主要因素分析721.10财务评价结论72第一章 总 论一.项目名称及建设单位1.1项目名称沈阳市xx房地产开发项目1.2项目建设单位辽宁xx房地产投资开发有限公7、司1.3法定地址沈阳市沈河区xx法定代表人：xx联系人：xx项目建设性质：新建二.项目编制依据2.1xx规划设计院提供的沈阳市东陵区xx镇改造规划图；2.2建设单位与东陵区政府签订的辽宁省沈阳市东陵区xx镇小城镇建设改造综合项目协议书；2.3建设单位提供的xx堡镇总体规划；2.4国家及各地方、部委关于工程建设的有关规范、要求；2.5中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见中发200011号；2.6中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于加快小城镇建设的若干意见辽委发199916号；2.7项目选址意见书；2.8项目用地规划许可证及附件。三.研究工作的范围项目建设的必要性、可行性市场调查、分析及预8、测工程技术方案投资估算及财务评价四.项目功能定位项目建成后将成为：l 沈阳（东北地区）最具标志性及最有影响力的大型社区；l 倡导市郊居住的先锋，沈阳现代人居第一城；l 低密度、低容积率、高绿化率、高品位的健康生态家园；l 体现人性化设计、注重生活艺术及社区文化的高尚居住区；l 具完善现代生活配套及管理的国际化人居小城。五.项目简介沈阳xx项目（以下简称项目）发展商为辽宁xx房地产投资开发有限公司，地块东西方向长1.5公里，南北方向长800米。项目规划用地面积约130公顷，容积率不大于1.5，总建筑规模约160万平方米，其中别墅建设面积150000平方米、多层住宅建筑面积772000平方米，小高9、层建筑面积520000平方米，商业设施建筑面积92000平方米、会所10000平方米，地下停车库建筑面积35000平方米、学校建筑面积44000平方米、医院6000平方米、金融、邮电及其它建筑面积共6000平方米。项目的综合定位为中高档次的生态住宅小区。工程主要经济指标表序号指 标单 位数 量备 注一规划用地面积公 顷133包括xx公园用地二总建筑面积平方米1600000包括教育、医疗的建筑面积1多层住宅平方米772000商品房2别墅平方米150000商品房3小高层住宅平方米550000商品房4商业设施面积平方米92000临沈营路步行街商店 5停车库平方米350006业主会所平方米10000用10、地在公园内7金融、邮电及其它平方米60008教育设施面积平方米440009医疗保健面积平方米6000六.沈阳市的发展战略6.1 沈阳市是东北地区的政治、经济、文化中心沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是辽宁省省会。她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。全市城内地势平坦，以平原为主。沈阳铁路枢纽是全国大型铁路枢纽之一，是连通关内与东北各地的咽喉，四通八达的铁路成为沈阳对外联系的桥梁和纽带。沈阳是全国著名的历史文化名城和首批中国优秀旅游城市，沈阳作为新中国成立后的重工业基地，为国家做出了重大贡献。1998年末，世界银行评选出41座全球最具竞争力的城市，沈阳位列其中。至2002年11、末，沈阳市户籍人口720万人，流动人口约80万人，沈阳市总人口约800多万人。资料来源：沈阳市统计局2003年2月6日发布二00二年沈阳市国民经济和社会发展统计公报6.2 沈阳的区域战略目标“南有广州，北有沈阳” 沈阳市的国内生产总值在全国排11位，和广州（第3位）相比有一定差距，但是作为整个地区的中心，沈阳与广州一样具有区域中心城市的优势。在面积、人口、GDP等诸多方面，沈阳在其区域中的首位度并不比广州差，并且，沈阳的辐射圈范围是与广州相当的，对整个腹地的影响程度也相当大。沈阳在总的结构性比例方面并不落后于广州。从这个角度来说，“南有广州，北有沈阳”的目标是完全可能的。沈阳在区域中的地位各 12、项 指 标沈阳占辽中城市群比 例沈阳占全省比 例国内生产总值（亿元）40.9%24%地方财政预算内收入41.8%26%全社会固定资产投资（亿元）42.4%20.7%社会消费品零售额（亿元）51.9%30.6%高等院校（所）55.3%36.2%专业技术人员（万人）45.8%28.6%铁路公路客运量（万人）21.9%13.4%铁路公路客运量（万吨）33.4%19.8%实际利用外资额（亿美元）69.3%34.4%旅游外汇收入（亿美元）70.6%26.2%沈阳辐射圈 广州辐射圈6.3 沈阳市中央都市走廊（CUC）发展战略沈阳市北面为军工产业区，这里分布了几十家大型军工企业，包括飞机制造厂和坦克制造厂等13、战略性军工企业，城市的拓展受到严格限制。沈阳市西面是铁西重工业区，铁西是沈阳的老工业基地，这里集中了沈阳的90%的基础工业，环境受一定的影响，该区域不适宜发展大型的房地产。沈阳市东部为棋盘山风景区和高新农业产业区，该区域不能进行大规模的房地产开发，唯有沈阳市的南面可作为城市拓展的空间。沈阳市南边60公里的营口市是一个海滨城市，市政府已经制定了向南拓展的大沈阳发展战略，一直延伸至营口，使沈阳成为一个海滨城市（如广州把市区扩展到番禺南沙一样）。沈阳市的整体空间发展采取北依南进的态势，沿城市的南北轴线依托两翼的产业组团的支撑大力向南部拓展，形成可生长的城市发展模式。呈南北向展开的中央商务走廊CUC从14、北陵沿城市主要的南北道路经市府广场、青年公园、五里河体育场，过浑河至新的市政府，绵延近16公里，将集中沈阳的主要商业、商务、文化、会展、信息、行政及其他各类公共设施于一体，支撑起一个可生长的城市南北骨架，成为城市的脊梁，一条带动城市新一轮腾飞的金廊。沈阳CUC建设现有空间模式沈阳CUC建设的轴线扩展硬核偏移模式 本项目所在地 资料来源：沈阳城市发展战略规划本项目的位置正是位于沈阳城市发展的脊梁上，紧邻集中商务区和行政区，项目的特殊位置优势，使项目的规划有更多的想象空间，项目的区位优势将得到空前的提升。第二章 项目建设的背景及必要性一项目建设的背景1.1xx项目被列为辽宁省赴广东招商项目近年，为15、了加速沈阳市发展，政府提出了“创造北方最好的投资环境”、“南有广州，北有沈阳”的发展目标。基于此，在政府部门的领导下，加大了对于市政、城建、环境、旅游等相关投资建设，特别是对于房地产这一支柱型产业的发展给予了极大鼓励及发展热情。同时，各级政府对于部分重点项目的招商工作非常重视。2001年，辽宁省省长率辽宁省招商代表团去广东省招商，推出沈阳市东陵区xx堡镇改造项目（本案）。招商活动期间，xx集团与政府就本项目开发签订相关协议。项目受到省市政府的重视以及当地乡镇领导百姓的一致欢迎。xx集团作为沈阳本土企业，其在本地多年的良好发展已受到沈城人们及政府的肯定。本项目的开发建设正是在这样一种企业、政府及16、民众三者相互信任、共同发展的基础上提出的。1.2沈阳整体人居水平有待进一步提高近年来，随着住房制度的改革及房地产业稳定高速发展，沈阳市整体人居水平较以往有了较大提高。但是，对比国内部分城市特别是沿海各大城市而言，沈阳市整体人居水平还存在不小的差距，包括住宅功能及环境设计、房地产整体服务水平以及人们的置业消费观念等均有待进一步提高。据调查统计，至2001年，沈阳市人均居住面积8.79平米，大连人均居住面积接近10平米，上海人均居住面积为12.1平米，广州人均居住面积为13.32平米，北京人均居住面积为21平米。在目前沈阳常住人口中，53的居民现有住房面积小于60平米，80的居民现有住房小于80平17、米。不仅人均居住面积较小，城市居民现有居住水平和生活环境质量普遍不高。在现有住房中，有超过84的住房房龄在5年以上，房龄在9年以上的超过一半。1.3沈阳市经济持续高速发展，个人收入增加2002年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值83.6亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。第二产业对经济的拉动作用增强，三次产业结构进一步优化。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。2002年，全市完成地方财政收入105亿元，比上年增长29.9%，其18、中各项税收80.9亿元，增长17.8%。地方财政支出128.7亿元，增长24.4%。其中，科技三项费用支出3.0亿元，增长15.1%；农业支出5.1亿元，增长15.1%；教育事业支出16.1亿元，增长15.2%。城市居民收入稳步提高，生活质量明显改善。据抽样调查统计，2002年，城市居民人均可支配收入达7050元，比上年增长10.4%；人均消费支出6074元，增长10.1%。用于吃、穿、用等“生存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱乐等“发展型”、“享受型”消费支出增长，使恩格尔系数由上年的38.8%下降到2002年的37.3%。农民生活继续改善。2002年，农民人均纯收入达3500元19、，增长8.4%；人均生活消费支出1978元，增长1.7%。职工工资收入继续提高。全市在岗职工平均工资为13073元，比上年增长16.5%。储蓄稳定增长。全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元，比上年增长14.8%。资料来源沈阳市统计局2003年2月6日发布二00二年沈阳市国民经济和社会发展统计公报1.4沈阳城市发展重心南移为加快城市建设及发展，沈阳市政府提出了“变浑河为内河，大力发展浑南地区”的城市建设发展新目标，并计划将市政府办公地点迁往浑南新区，全力支持新区内各种学校、医疗、交通等生活配套的建设。浑南新区的发展，不仅将取得城市环境治理、市政建设、公共事业建设的进一步完善，更重要的是，浑20、南新区的发展必将吸引更多相关企业的入驻，加速城市产业发展，同时加速人才及信息流动。开发浑河以南地区，是沈阳市城市发展的最大契机，同时也为浑南地区的房地产发展搭建了一个更广阔的舞台。二本项目建设的必要性2.1沈阳房地产市场进一步发展的需要城市总体发展取得长足进步，沈阳市房地产市场也发展稳定。特别是近年来，房地产完成投资及开发均呈现较大幅度的增长。市场上出涌现出一部分深受消费者认可的开发商及房地产项目。而另一方面，目前沈阳市场房地产供应市场存在诸多弊端，特别是市场供给水平及有效性较低，成为阻碍房地产行业发展、成交量未能大步提升的最大不利因素。众多房地产项目开发存在盲目追求大而豪华，成本浪费较大；服21、务质量、物业管理落后；广告宣传失真；建筑工程质量问题等。同时我们也看到，由于社会信息、人才、管理等资源的丰富程度及流动速度相比发达城市较弱，许多开发商墨守陈规的做法往往使得产品设计不合理、园区及小区景观环境不理想，小区住宅整体素质不高。因此，沈阳房地产要想有突破性的发展，必须走“引进来”这条路，即引进发达城市及地区多年房地产发展经验，引进有着先进开发理念及管理的企业及人才，并使之融入本地竞争，以带动并促进沈阳市房地产的整体发展。xx集团作为一家跨地区发展企业本地化发展较为成熟，业务涉及多种房地产周边产业，技术力量雄厚，具有在沿海城市房地产开发的丰富经验。由其建设的xx规模较大，服务人口多，地块22、利用可塑性强，发展空间较大。本项目的建设开发对于促进行业整体发展具有相当重要的意义。2.2沈阳市城市人居水平提高的需要因为环境保护滞后，近年来，中国华北各大城市均受到恶劣气候不同程度的影响，大大影响了城市环境治理及发展。同时，作为东北地区主要工业生产城市，沈阳市城市整体环境特别是人居环境受早期城市功能影响较大,一度被评为“世界十大污染城市”之一。近期，沈阳市加快环境保护建设，先后完成了南运河整治、卫工明渠改造、北运河整治工程，兴建了辉山风景区、森林公园、植物园等自然保护区，自然保护区覆盖率提高到8.08%，全市绿化率31.1%。但与此同时，目前沈阳市的城市整体环境水平，特别是居民生活小区内的小23、环境整体水平还是远远落后于沿海等城市。居住区绿化率低，容积率大，各种空气污染、声污染、光污染较为严重、室外公共活动及康体设施不齐全，生活配套设施不完善、室内装修污染成份高、小区管理落后等。城市的人居环境不仅影响到城市的整体形象，也影响到居民生活质量整体水平。沈阳城市人居环境的进一步改善已刻不容缓。xx集团将开发的xx，正是基于此高度出发，从居住环境入手，全面提高市民的居住整体水平。如对牤牛河进行改造，并将沿河建成风格独特的公园式景点，形成沿河景观；将绿树、小河及xx公园结合规划，形成有绿、有水、有古迹的生态环境；穿插各种风格的建筑景观小品，形成自然景观与人工景点、现代环境与人文历史相互辉映。力24、求以先进的环境规划和景观设计理念，将社区建设成为真正意义上的花园式生态小城。并通过建设各种体育活动中心、文化教育中心等，营造出积极、健康的社区居住文化。所有这些将不仅是未来社区的环境主要构成，同时也为整个沈阳市城市人居环境建设增添色彩。2.3沈阳市城市整体发展的需要随着社会经济体制改革的进一步深入，沈阳市城市建设及经济发展的潜力正逐步得以发挥。据联合国对中国各大城市发展前景评估结果显示，沈阳市位于全国可持续发展城市第九位，仅次于上海、深圳、广州等部分沿海城市。沈阳市“一中心、二组团、四副城”的城市总体规划，以及各种产业中心区的建设均呈现勃勃发展之势。中央商务走廊（CUC）、张士及铁西产业区以及25、浑南新区等城市功能区均在招商建设中稳步发展完善。其中浑南新区占地120平方公里，是集高新产业、文化教育、居住、商贸中心、体育活动等一体的综合性行政区。新开发的浑南地区的发展对于沈阳城市建设及经济增长有着尤其重要的意义。市场需求的增长促进区域的整体发展，而人是导致市场需求的首要因素。如基础设施、生活配套、公共事业配套、消费、交通等归根结底由区域内人流量决定。许多发达城市（上海浦东、深圳华侨城、广州番禺等）的发展经验表明，区域内大型房地产项目的开发建设能大力促进该区域及整个城市的建设和发展。xx位于机场高速以西，与浑南开发区仅一路之隔，首期占地面积2000余亩，预计入住人口近万人，规模较大，开发期26、较长，且采用先进的开发经营管理，项目的开发定能对浑南地区的整体发展起到较强的连带作用，并将其辐射作用扩大至全市范围。第三章 市场调查、分析及预测一市场调查1.1沈阳市房地产发展现状1.1.1近期房地产投资开发市场活跃2002年，沈阳市房地产市场保持了持续健康发展的态势。一是房地产开发投资的稳步增长。去年全市房地产业投资总额116亿元，增长幅度明显，但仅占社会固定资产投资总额的28.9%，而南方许多大城市的房地产开发投资均数倍高于我市。二是房地产交易保持旺盛势头。去年全市增量商品房销售面积近400万平方米，大于竣工量363万平方米，说明还消化减少了一部分空置房，供需基本平衡，不存在供给过剩；同时27、，存量房屋转让面积约400万平方米，同比增长近50%；再加上房改售房270万平方米，实实在在地成交了1000多万平方米。三是房产的价格没有背离价值。2002年全市商品房均价3000元/平方米。“二手房”2000元/平方米多一点，不存在价格偏离价值的现象。四是商品房空置率和房价收入比合理。经核实，我市2000年至2002年全市商品房空置率分别是15.2%、12.6%、9.7%，已逐年下降至10%以下的合理区间；房价收入比按我市公布的2002年末人均可支配收入和全市房屋买卖平均每套住房价款计算，户均房价收入比为9.17：1，在全国处于平均水平。1.1.2支柱产业的地位日益显著2002年，沈阳市区两28、级财政共收缴房产交易契税约为5个亿左右；房地产投资按市统计局报表约为116亿元左右，这些投资按照现行国家税法的规定，房地产开发企业和建筑企业都要缴纳5%的营业税，两个5%加在一起就是10%，税收达到了1012亿元左右；再加上土地出让15亿元，加起来有30多个亿，占沈阳市财政收入的比重较大，房地产业已经成为沈阳的一项支柱产业。此外，房地产在解决就业和带动相关产业发展方面也发挥了重要作用。经测算，投资1个亿，大约可以解决1500人的就业，去年沈阳市房地产投资116亿元，推算起来就可以解决16万人的就业。116亿元的投资，保守地算，可以直接拉动国民生产总值200多个亿，还不算间接的如建材等与房地产相29、关行业的拉动。因此，房地产的支柱产业地位已彰显无疑。1.1.3沈阳房地产市场充满希望沈阳市作为中心城市，后发优势明显，地区性商贸中心的区位优势正在日益显现，加上今年以来，城市水系、绿化、道路等综合环境的逐步改造完善，吸引投资和居住的魅力将不断增强。今年市政府又出台了促进住房消费的若干措施，共二十多条，包括金融、房改支持，调整税费，办好“房交会”，买房落户，拆迁货币安置等多方面内容。沈阳房地产市场的调控手段将更加规范，入市“门槛”将进一步降低，吸引外地人来沈买房落户的措施将进一步完善，各种市场服务体系将进一步完备，沈阳房地产市场的明天充满希望。资料来源：2003年2月时代商报沈阳市房产局局长马英30、沈阳房地产市场呈稳健发展的态势1.1.4沈阳房市渐进中增容空置率逐年下降，房价收入比合理，市场需求量巨大 从2002年沈阳房地产交易的实际数据统计可以看出，沈阳房地产业在沈阳经济中占举足轻重的地位。去年该市房地产行业投资116个亿（如当年都体现在生产过程）。上缴营业税大约12个亿，加上契税17个亿左右，再加上去年房地产出让金15个亿左右，去年房地产行业直接为财政提供30个亿左右收入。这是直接的，还有间接的不算。沈阳去年财政收入105个亿，房地产业的财税收入，占去年沈阳财政收入的1/3，实实在在地成为沈阳的支柱产业。从就业角度，国内统计，投资1个亿，有1500人就业，去年投资116亿，大约有1631、万多人就业房地产行业。房地产行业与百姓息息相关，对百姓就业贡献很大。从DGP看，按国内最保守的算法，投资1块钱，带动其他行业投资两块钱左右，房地产业投资116个亿，会带动200多个亿投资，这是直接的。房地产法的“交易”与百姓心目中的“交易”是两个不同的概念，房地产法中的交易包括抵押和典当，现在按百姓心目中的真正交易来看，去年房地产增量市场销售量230万平方米，动迁房（实物安置）100万平方米，自建自用的有60万平方米左右。沈阳房地产实实在在交易400多万平方米（办房证的实数）。存量房交易398万多平方米，再加上房改房276万平方米，沈阳房地产市场实实在在交易近1000多万平方米，沈阳市一年的消32、费量很大。去年沈阳市竣工量363万平方米。从中可以看出，沈阳市去年的增量房供应不足，加上抵押、典当等房地，规模市场很活跃，市场完全没有过热。从价格来看，沈阳商品房平均房价约3000元/平方米，二手房2000元/平方米左右。如此看来，沈阳房价没有严重背离价值。从供应情况来看，沈阳楼盘死盘几乎看不到，无论是华新国际、万科的高档房子，还是中低价位房子，没有哪家企业剩下很多。沈阳房地产消费能力还是很强劲。从投资来看，沈阳房地产投资没有过热迹象。去年沈阳全市投资400亿，广州去年1200亿，上海去年2000多个亿，与这两个城市相比，沈阳投资很不足。从房价收入比的情况看，沈阳目前是9.17:1，这就是说，33、9年的家庭收入能买一套房子。这套房子的面积按照去年交易的平均面积算（88平方米），价格也是平均数。但同样一个数，各地不一样。有的地方按60平方米算，没有一个统一的基准。沈阳按60平方米计算，这个比更低。沈阳人均收入7050元，三口之家2万多元，7倍的收入比7年就可以买套房子。房价收入比低于10%都是健康，只要不超过15%就是优良。至于空置率。国家规定空置率在10%以内是合理区间，10%15%是警戒区间，15%以上是危险区间。据统计，沈阳市这几年是逐年下降的，2000年是15.2%；2001年是12.56%；2002年是9.71%，是在合理区间。另外，衡量市场好坏的另一个重要指标是：竣工面积，开34、工面积和销售面积三者之间的关系，主要是竣工面积与销售面积的比。去年沈阳竣工面积363万平方米，销售面积是400万平方米，销售面积大于竣工面积。一个市场的好坏，房价收入比、空置率、竣工面积和销售面积之比等参数最重要，当然还包括房地产市场发育程度、中介水平、金融适应程度、当地房地产部门的宏观水平、百姓的消费观念等等。以这样的成交量，在全国来看，沈阳的房地产市是健康发展的。资料来源：2002年12月时代商报马英沈阳房市渐进中增容1.2市场需求日益增长据调查统计显示，在沈阳市约122万户家庭中，至2001年仅有约5.6的家庭购买了商品房。近年来，人们收入水平及生活水平提高，住房制度、银行金融制度改革力35、度加大并深化，城市居民对于住房条件改善的需求及购买能力亦不断增长。同时，政府部门制定了如简化购房手续、降低购房税收、加快房改房上市等均有效地刺激了市民购买积极性，越来越多的人已步入“想买房”或“可以买房”的行列，市场上已蓄积了相当大比例的潜在消费人群。据调查统计显示，沈阳市有将近3/的家庭成为潜在购买人群，有约1/2的家庭计划在2年内置业，巨大的有效需求创造了巨大的市场空间。与此同时，为提高居民的置业能力，政府计划从2002年起，加快旧城区的拆迁改造工作，预计用在2003年前陆续拆掉旧城区约三万五千户，全部实行货币化安置。同时，为提高城市环境水平，促进城市近郊住宅的发展，旧城区拆迁之后的土地改36、造以城市绿化为主，加大对城市中心区土地利用的调控。在政府对市民住房消费的有效刺激作用下，城市居民置业人群不断壮大，更多的中等、中高收入者步入置业者行列，成为市场需求的新的增长点。1.3市场供给有效性不强由于沈阳市房地产市场发展整体水平不高，开发商往往忽略对于项目开发的市场研究及对策分析，从而造成市场供给结构不合理，有效供给不足。据调查统计，2001年沈阳市在售楼盘中，普通住宅的户型面积大多集中在110-160平米范围，约占总量的73%，总房价介于33-50万元之间。在空置房中，面积在121平米以上的空置房占62.7%，空置一年以上的商品住宅中，150平米以上的占49%。而盲目追求豪华、大户型的37、开发量在近期并未得到开发者的普遍认识。据不完全统计，在2002年5月份以后新推共约191万平米的住宅待售面积中，除仅有极少数80平米/户以下的投资型公寓以外，120平米/户以上的单位占总面积的近93，140平米/户以上的单位占总面积的85。而与此同时，目前市场供给与市场需求的差距相当明显。以下为2002年的市场需求调查统计结果：资料来源：沈阳房地产信息中心需求面积（平米/户）508081100101120121150151180180以上所占比例（）363219721由于市场供给结构不合理，适合中等、中高收入家庭的80120平米/户的实用型供给总量远远不足。大量的潜在消费者往往退而购买面积较小38、，总价较低的二手房。以下为2002年沈阳春、秋季房交会的成交统计情况（括号内为春交会数据）：资料来源：沈阳房地产信息中心项 目件数（个）平均面积（平米/户）平均总价（万元/户）一手房5107（4982）130.48（132.46）37.66（35.57）二手房13618（10201）61.25（62.38）10.02（10.07）沈阳市房地产交易中，一手房（130平米、36万左右）与二手房（60平米、10万左右）在平均面积及总房价上差距较大，市场供给的断层空白明显。同时，二手房市场相当活跃，二手房成交户数远远大于一手房成交户数（2.7：1），且呈增长趋势，因此越来越多的持币待购的消费者正在形成39、。 1.4 沈阳城市改造和拆迁政策加速房地产升温近来年，沈阳的城市改造力度逐年加大，今年实现“东部青山半入城”的目标，按此目标，今年要新增绿地18平方公里以上，植树230万株，年内绿化率达到35.19%。同时，各区将分别承担10万平方米公共绿地建设任务，通过拆除违章建筑和临时建筑，增加绿地面积330万平方米，拆迁住宅全部实行货币安置，加速推动中、低收入居民持币入市。可以预见，未来几年的房地产交易量将持续增长。1.5城市近郊住宅的发展空间巨大 随着城市建设的进一步发展，政府加大了对沈阳市中心区（二环以内）的土地利用及住宅发展的宏观调控，区域内住宅价格走高，其中部分区域内平均价格达到500060040、0元/平米。同时，随着人们生活意识水平的提高，其对于居住环境的要求也日益提高。因此，近年来，越来越多的消费者愿意选择在城市近郊居住，跨地区置业的现象亦随之增多。城市近郊与市中心相距不远，既能享受到市区内完善的生活配套，且具有市中心无法比拟的环境优势。从近期住宅成交情况看，与市中心（沈和、和平区）毗邻的大东区、铁西区等次中心区以及浑南开发区、苏家屯等近郊的增长迅速，如下图（图中其他项目系指浑南开发区、苏家屯等）： 作为未来城市新中心的浑南新区以及其周边地区，由于基础设施、生活配套等尚未完善，人们虽对于其将来的发展前景看好（短短五个月内该地区的成交量番倍增长），但是，绝对成交量仍然较小。一方面，目41、前该区域内可供选择的供应量不多，在售楼盘其本身建设亦未完善，且各楼盘售价、风格等相近，产品梯度不明显，未能吸引更多买家的青睐；另外，居住在市郊意味着新的生活方式，这对于长期甚至世代生活在市区的居民而言，确实是对其原有的消费习惯和置业观念的一个不小冲击。因此，更多的消费者对于市郊置业持谨慎态度，市场上巨大的消费群体其消费潜力远未被挖掘。事实上，随着城市向周边的不断扩大发展，人们消费观念的不断更新，市郊居住的需求趋势将日益增强，市郊住宅的发展空间正在扩大。1.6 2003年2月沈阳房地产住宅价格 2003年2月份沈阳市增量房平均价为3024元/平方米，存量房平均价格2060元/平方米。位于中央商务42、走廊的和平区和沈河区的增量住宅平均价格为3966元/平方米和4365元/平方米，存量住宅平均价格为2324元/平方米和2409元/平方米。项目所在地东陵区的增量住宅平均3053元/平方米，存量住宅平均价格1945元/平方米。可以看出，城市中央商务走廊的房价仍保持较高价位，而处于城市发展的东陵区的房价则保持强劲上升趋势。资料来源：沈房指数二、市场典型物业调研市场典型物业是指目前在沈阳房地产市场中具较高市场影响力，对本项目具一定可比性或可借鉴性的较大规模的楼盘。2.1 格林豪森基本资料开发商沈阳格林豪森房地产开发有限公司规划占地面积4万多平方米，由3栋9层小高层，4栋16-24层小高层及高层组成，43、一梯二（三）户设计，共约450户价格在售F座及H座，均价5800元/平米户型三房：173-228m2（带书房）复式：232 m2配套人工湖、网球场、羽毛球场、会所、商铺等调研总结：格林豪森在1998年刚入市时，其第一期单位均为9层洋房，且小区环境工程并未及时跟上，其“豪宅”的定位还处于“自我评价”。但由于二期单位中高层的面市，加上小区环境的改善，确为当时市场中少有，故以此获得市场的认可。特别是在当时区域房地产市场普遍走热的环境下，取得了不错的销售成绩。市场中消费者对于环境（如整洁、规范、景观小品等）以及建筑（如层高、风格等）的追求心理较为强烈之外，同时也说明，目前沈阳房地产市场中小区的景观环境44、建设存在着较为普遍的弱势。格林豪森所有单位户型均在近170平米以上，按其现有均价计，平均总价接近100万，且仅为毛坯交楼。由于近期市场产品供应量中，相近总价的楼盘如郊区别墅等相应增多，使得市场的注意力分散。另外，由于近年来全国房地产市场供应发展更趋全面，产品更趋完善，同时，高档市场的客户对于真正“高档住宅”的认识及理解不再仅局限于沈阳本地市场，而以更成熟的外地市场为比较标准，对住宅寄予了更高要求。2.2 地王广场基本资料开发商沈阳银基发展股份有限公司项目位置沈河区文艺路规划总占地面积7.8万平方米，建筑面积30万平方米，由16栋12层至32层小高层和高层组成。一栋20层的酒店式公寓价格550045、元/平方米起价(毛坯)，每三层加200元，公寓精装修7000元起价户型126200平方米，酒店式公寓约40平方米配套人工湖、会所等调研总结：地王广场地块是沈阳市第一块由政府公开拍卖的地块，因此，土地的获得本身具有一定的广告效果。地块总面积7.8万平米，拍卖成交总地价为3.75亿元。地王广场项目土地成本较高，其整体规划汇集有写字楼、酒店式公寓及住宅。项目的环境规划引入“亲水”概念，即从附近的青年公园及南运河引水至园内，形成约1.2公顷的人造湖景观；其建筑设计以一梯两户为主。为追求小面积单位，扩大客户层，辅以少量一梯三户设计。户型设计的主体是140-160平米区间内的三房或四房单位，存在少量12646、平米左右的二房设计，除酒店式公寓带装修外，其它住宅户型均提供菜单式装修。地王广场地理位置相对市区其它楼盘而言确有其优势，所在区域生活配套较为完善，北临南运河及青年公园，西近城市主干道青年大街。但其周边生活环境及形象档次不高，附近的五爱市场等聚集了大量进行批发零售生意的小商小贩。由于成本较高、户型设计较大，该项目整体平均价位较高，普通住宅平均近90万元/户。目前该项目处于前期阶段，预计2003年3月开工建设。2.3 SR新城（一期）基本资料开发商沈阳爱斯阿尔房地产开发有限公司项目位置浑南开发区浑南大道规划占地面积23万平方米，总建筑面积65万平米，由50栋24-30层公寓住宅（共约5000户）及47、写字楼（800间）、2栋超高层商住综合楼组成，分3-4期建设完成价格公寓：约6800元/平米（预计）户型平床型：165、198、235平米（共15栋）Y字型：106、109、136、145平米（共17栋）配套私立西式贵族学校、会所、购物中心、室外广场等调研总结：SR新城是沈阳市大力促进浑南开发区招商建设期间，由市政府与韩国SR开发签订的开发项目，也是浑南开发区第一个大型房地产开发项目。可以预见，该项目的启动将对于树立浑南开发区形象、促进区域内交通、基建、配套的发展以及增强消费者信心等均起到一定积极作用，是为浑南开发区的“领头羊”。从项目的产品设计来看，项目同样定位于高端市场，提出“领先沈阳住宅48、文化20年”，以城市高收入者为目标客户。对于促进浑南地区的整体发展作用，SR新城目前无最终定价可参考，预计2003年5月份开始对外公开销售。2.4 信盟花园基本资料开发商沈阳信盟房地产开发有限公司项目位置沈阳机场高速公路规划占地面积27.5万平方米，由65栋单体别墅、10栋联体别墅及6栋6层公寓组成，共约180户价格别墅：7000元/平米 公寓：5800元/平米户型别墅：286-350平米 公寓：120-220平米配套穿梭巴士、业主植物园、会所、幼儿园（未成立）等交楼标准精装，选毛坯交楼可减1000元/平米调研总结：信盟花园位于绿岛酒店（五星级）的对面，靠近桃仙国际机场。自98年入市以来，以其49、相对独特的定位颇受市场关注。该项目的典型之处主要表现在其“国际性”，围绕该开发主题，信盟花园做了相应的规划：将别墅做成带精装；项目CI系统全用双语标识，包括物业及接待服务；结合“信盟”其它相关产业的影响力提高项目市场形象。项目的总体定位涉及到市场、形象、目标客户等多种因素。信盟花园利用地处国际机场及五星级酒店附近这一优势，将项目定位成“国际性的顶级豪宅”，并以外商、对外商贸来往频繁的本地商人、私企老板等为主要目标客户。对比之前甚至目前市场其他项目，信盟花园的自身定位仍具一定排他性。这样，当楼盘定位为目标阶层买家所普遍认同，则必定带动销售的增长。信盟花园在项目定位上虽具较高眼光，但其产品规划设计50、并无太多出乎意料之经典作品。包括别墅的户型及风格包装、会所等公共空间设计及装修以及社区环境及景观规划等均陷入平凡。另外，社区的服务体系不够完善，与项目顶级豪宅的定位相去较远。项目开发的前瞻性不强，软性环境并不突出，随着消费者对于“高档住宅”的认识及理解的提升，项目的后续发展受到较大的市场阻力。2.5 亚泰国际花园基本资料开发商沈阳东宇房产开发有限公司项目位置浑南新区世纪路22号规划规划占地面积400亩，总建筑面积30万平米，别墅为76幢，现建20多栋价格公寓：5000元/平方米别墅：7400元/平方米（含装修）户型公寓：121、138、155、166、193别墅：358、379、500、56051、580配套东宇国际小学、东宇美术馆、网球场、社区教堂、社区医院、业主会所调研总结：亚泰国际花园位于浑南开发区内，是区内较早推出的楼盘。在售为项目的第一期开发产品，目前销售率近85%。项目的产品及景观设计、服务管理等方面均具一定优势，项目的整体素质表现处于市场同等价位楼盘的最高水平。该项目虽具有较高档次的产品素质，但楼盘的推广销售方面弱势较为明显。缺少有效的项目形象塑造、现场包装、广告宣传、推广策略及运用等。总体看来，亚泰国际花园与本项目地理位置较为接近，与本项目可比性较强，具一定借鉴价值。三、市场发展前景预测3.1市场需求保持旺盛沈阳市近两年房地产市场交易活动中存量房产转让明显升温。二手市场52、的活跃，势必带动整个市场的供求转换，制造更多的市场需求空间；政府的各种激励措施及优惠政策将大大增强居民购买力；同时，随着城市宏观经济的进一步发展，人均收入增加，更多人将步入购房置业者行列；此外，沈阳作为东北地区的中心城市，其高速发展将吸引周边城市大量人才的涌入，成为市场需求的重要补充。3.2供给市场产品整体水平提高从目前市场产品看，沈阳房地产市场并不成熟，竞争不强，供给水平及有效性较低，物业管理、小区环境、景观设计、社区文化等许多方面存在明显较大的缺点，市场优化的空间较大。随着政府“供给型政策”的实施，更多的外地开发商进入沈阳，参与本地市场的竞争，在整体供给水平得到提高的同时，供给市场的竞争亦53、随之加剧。3.3环境和文化品味敏感性增强巨大的开发量及强烈的产品相近性，给消费者提供了广阔的选择范围。人们购房置业不再仅仅关注价格、面积、功能等，同时，也对居所的人文环境、景观环境、物业管理、形象价值等各方面的追求，消费敏感点向全面发展。特别是们对于居住空间环境及文化品味的追求将上升到从未如此迫切的高度。3.4注重性价比的市郊住宅成交量呈爆发性增长由于消费观念的改进，人们将更趋向于实用型住宅设计。不再盲目追求面积大、装修豪华，而更注重住宅的功能，户型趋于合理实用、面积趋小、总价趋低；同时，由于市郊基础设施、楼盘本身配套设施的完善，性价比突出的市郊楼盘将开始受到市场追捧。因此，注重实用性的市郊住54、宅将最大限度地引爆长期的市场消费潜力，成交量急剧增长。四项目分析4.1项目定位分析4.1.1沈城居民的购房消费趋向展望21世纪的前5至10年，我国的经济将继续保持710%的增长，居民的收入水平也将有大幅度提高，由此推动住宅消费呈现出八大发展趋势。通过对近几年沈阳市房地产交易情况分析，目前沈城居民购房的消费取向基本与全国的住宅消费趋势相符。4.1.1.1从“住得下”向住得宽敞转变90年代初，我国住宅消费的重点是解决居住拥挤的困难问题，满足于有房可住。到20世纪90年代末至21世纪初，随着收入的提高，要求住得宽敞，功能齐全。4.1.1.2从保障型、安居型向舒适型、享受型转变在人们满足安居需要以后，55、对居住消费的需求也随之提高，追求住得舒适，满足物质的、精神的享受需要。由此，住宅的享受功能日益上升到主要地位，讲究居住质量，提高居住水平已成为人们追求的目标。表现在对居住的舒适度、居住环境、居住文化品味的要求越来越高，房型好、环境好的住宅热销。环境好的小区特别受欢迎。4.1.1.3从传统型住宅向智能型住宅转变随着科技进步、信息化的发展，小区的智能化设施已经成为人们选购住房时考虑的一个重要因素。住宅智能化已是中高档楼盘必备的设施，智能化住宅备受欢迎。4.1.1.4从追求住地离单位近向居住环境好转变近年来居住环境已成为购房选择的重要因素。过去人们选择住房首先考虑的是距离单位近，上下班方便。如今，随56、着环境意识增强，交通便捷度提高，人们对居住区的环境越来越重视。由此，城市郊区的宁静、空气清新、绿化覆盖率高的小区楼盘大受购房者青睐。4.1.1.5从一般住房向品牌住房转变品牌是企业形象、产品形象的特征，名牌住宅也是住房身份的象征。优质的名牌住宅，质量上乘，档次较高，物业管理服务周到，既是放心房，又是代表住房者身份的上档次房，可以满足物质的、精神的享受。如今的购房者特别是中高收入者多倾向于品牌住房。4.1.1.6从普通型住宅向花园式居住区转变近年来，随着高收入者增多和居住要求的提高，花园式住宅销售趋旺。花园式住宅具有清静、私密性强、环境幽雅、情趣高尚，人与自然融合等优点，单位售价不高，总价适宜，57、同身份相称，成为高收入者和白领阶层追求的居住目标。今后的发展必然有越来越多的中高收入者趋向购买花园式住宅。4.1.1.7从留恋居住市中心向居住近郊转变过去不少居民往往以住在市中心为荣，贪图生活便利。近年来情况有了很大变化，随着郊区经济发展，商业网点增多，交通、通信便捷，农村城市化进程加快，加上郊区环境空气清新、宁静、房价便宜，越来越多的居民喜爱到近郊购房入住。因此，一些城市如上海的浦东新区、闵行、南汇、松江、青浦等地成了购房的热点地区。人们愿意在市中心上班，回家休闲时享受田园风光。4.1.1.8从单纯居住向购房消费与投资并重转变房产具有保值增值的特性，既是消费品又是良好的投资品，可以通过转售或58、出租获利，相对股票投资风险要小得多，在满足了自身居住以后，势必向投资性购房倾斜。以上海为例，目前市民中投资性购房的人越来越多。据统计，浦东新区投资性购房者已占20%，虹桥地区有一小区投资性购房者竟达40%，购房投资意识已大大增强。有不少居民买了新住房后，把原有的旧住房出租，用收取的租金还银行贷款，若干年还清贷款后拥有了两套住宅财产，多余的房子仍可用来出租获利。为适应这种要求，开发商在满足居民消费性住房的同时，也考虑投资性购房的需求。从总体上看，本项目的周围环境和容积率、建筑密度可以满足以上要求，项目“离尘不离城”的位置正与市场需求发展相符。特别是加以合理的户型设计、适当的面积及功能分配、优秀的59、景观环境规划、良好的社区居住文化等，本项目势将在短期内树立市场稀缺性形象，成为未来沈城住宅消费的一个热点。4.1.2项目定位通过对沈阳市房地产现状市场调研及前景预测，结合本项目具体情况，站在对城市房地产市场的行业发展规律研究的高度，拟将本项目定位为：4.1.2.1项目整体定位沈阳现代人居第一城项目产品应具备以下特性： 极具视觉震撼及感官冲击，小区本身就是城市风景； 富含现代人居设计风格，体现建筑人性化关怀； 将建筑融于景观，将景观融于自然，注重生态、环保、健康； 注重人际交流及空间共享，倡导休闲、和谐、积极的生活方式。项目贯彻“以人为本”的规划理念，突破户型与面积设计上的桎梏，营造浓烈的社区文60、化氛围，建设完善、高品味的生活配套设施。追求项目综合素质及产品性能价格比上，创造物业的最大超值空间。带给沈城人们现代优质新生活！4.1.2.2项目开发定位沈阳地产的辛亥革命！传统意义上沈阳是从浑河以北开始的，无论是商贸繁华的和平、沈河，还是工业厂房林立的铁西，都是“沈阳人”世代生活的地方，受长期的生活习惯影响，人们对于“去市郊居住”的意识淡薄。而今，人们追求花园般的居住空间，追求融入自然的环境景观，追求和谐宁静的生活氛围。xx正是从精心建筑的居住社区来满足人们对现代健康人居的需求，掀起沈城新的居住革命。目前沈阳市在售楼盘约110个，其中总建筑面积小于10万平米的项目约占70%，10万50万平米61、者约占22%，50万平米以上者约占8%。市场楼盘整体素质普遍不高，开发者陈旧的思维方式造成了市场供应的适销性不强，缺乏有效的销售推广。沈阳房地产市场正走在一个从卖方市场向产品时代过渡的路口，市场正呼唤着一批具现代高素质的产品出现。正是此时，第一个跳出来的项目对于市场冲击是不言自喻的。此时引领市场发展的项目，将获得空前的市场影响力。本项目正是具有这种成为沈阳房地产划时代领跑者的潜质，我们对于此项目的想法是：打响沈阳地产迈向新时代的第一枪！目标市场定位本项目开发规模大，开发时间长。项目的目标市场范围广，具体的目标客户根据开发分期、开发产品的不同而不同。高档价位住宅（别墅）主要目标定位在事业成功人士62、。包括在沈阳从事高科技工作人员、在浑南新区工作的专业人员、海外回归的高科技人才、公司CEO、个体经营者、私营企业老板、职业经理人、公司高层人士；中高档价位住宅（公寓）的目标市场定位在白领阶层、科研院所的成功人士、大专院校事业有成者、外资合资企业高级员工、银行、教育等企事业单位高级工作人员、外籍华人、中介服务业高收入者及投资置业者等，有较高固定经济收入来源的家庭。4.2项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁点）项目分析图优势 劣势A 土地价格优势； 基础配套薄弱，属于“生地”B 政策优势；C 规模优势；D 区域发展优势；E 市场空间；F 开发商实力；G 规划优势；H 地理优势；I 交通优势；J63、 土地升值优势机会 威胁点.市场空白； 引导市场消费观念B区域发展；C城市环境改造；D沈阳大学城的建设4.2.1优势4.2.1.1项目的土地价格优势本项目土地是以协议出让方式获得的，项目的土地价格为45万元/亩，从2003年1月1日起，沈阳市的所有土地出让必须通过拍卖出让，与本项目一路之隔的浑南开发区土地起拍底价为98万元/亩起，城区的住宅土地起拍底价为120万/亩起，土地价格是项目成本的主要决定性因素，本项目的成本和沈阳市任何楼盘相比都具有很强的竞争优势。4.2.1.2项目的政策优势本项目符合国家、省、市城乡经济和社会发展战略目标。xx堡镇1994年被国家计委、建设部列为全国小城镇建设50064、个试点镇之一；1995年辽宁省人民政府把xx堡镇确定为辽宁省100个中心镇之一。符合沈阳市、东陵区经济及社会发展战略目标和小城镇发展规划,项目从政府争取到多项优惠政策,这些优惠政策将构成项目强大的竞争优势。、大配套全免 （180元/m2160万m2）/2000亩=14.4万元/亩、地税减半：按47.83亿销售额计47.83亿5.5%50%/2000亩=6.58万元/亩相当于地价单优惠政策就比其它项目降低20.98万元/亩。4.2.1.3项目的规模优势本项目首期占地面积2000亩，第二期还有1500亩地，共3500亩。本项目是沈阳市规模最大的房地产项目。随着城市中心的南移，项目地块价值将成倍增长65、，以现在的地价控制本项目地块，将为项目后期开发赢得更大的利润空间，可以这样说，本项目以现在的成本控制今后若干年的成本。本项目的规模宏大，其小区公共配套，环境的营造将是一般小区所无法做得到的，而开发成本将比其它小区更低，因此本项目比其它项目具有更强的竞争优势。众所周知，一个开发企业能否拥有较大的土地储备，是决定其能否长远发展的关键因素。从九十年代初以来，沈阳市占地超过1000亩的房地产项目只有三个，一个是98年开始建设的荷兰村项目，因众所周知的原因该项目已经搁浅；二是98年开始建设的沈阳新世界花园，该项目取得了巨大的成功，它的成功主要得益于其巨大的用地规模；三是2000年签约的沈阳银河园项目，它66、也以其巨大的土地规模及相对较低的用地成本而吸引了大量的客户。而2000年以来，一次性取得1000亩以上土地用于房地产开发的只有本项目，这就预示着本项目具有较大的发展空间。4.2.1.4项目的区域发展优势沈阳市的整体空间发展采取北依南进的态势，沿城市的南北轴线依托两翼的产业组团的支撑大力向南部拓展，形成可生长的城市发展模式。呈南北向展开的中央商务走廊CUC从北陵沿城市主要的南北道路经市府广场、青年公园、五里河体育场，过浑河至新的市政府，绵延近16公里，将集中沈阳的主要商业、商务、文化、会展、信息、行政及其他各类公共设施于一体，支撑起一个可生长的城市南北骨架，成为城市的脊梁，一条带动城市新一轮腾飞67、的金廊。本项目的位置正是位于沈阳城市发展的脊梁上，紧邻集中商务区和行政区，项目的特殊位置优势，使项目的规划有更多的想象空间，项目的区位优势将得到空前的提升。4.2.1.5市场空间沈阳市房地产市场尚处于发展初期，消费需求将在长时间里保持不断增长；同时，市场供给失效严重，大量的开发商目光始终向上看，一味争夺高端市场，而留下了适合社会较高及中高阶层客户的产品断层空间较大，而实际上，高档产品的性价比又不高，产品竞争力不强；特别是市郊楼盘的整体素质低，规模小。这些均成就了本项目开发的巨大市场空间。4.2.1.6开发商实力辽宁xx公司主要业务为房地产开发、室内外装修工程、空调设计安装工程、建材、家具、厨房68、设备制造以通讯网络工程等。是东北地区装修行业中实力较强的企业。2001年刚刚竣工的广州“琴海居”项目被评为广州房地产开发十大示范园区，同时获得广州唯一的“2001年华南地区最佳设计楼盘”奖。辽宁xx集团此次带回沈阳房地产业的不仅是丰富的开发经验和雄厚的资金实力，还将引入沿海城市经济发达地区的先进理念。4.2.1.7规划思路思路决定出路，本项目开发商xx集团正是本着这一观点，开展大量的前期市场调研及分析工作，从城市建设、行业发展及市场需求等方面研究入手，精心策划，找到本项目发展的最佳策略。充分利用项目优势，树立先造园、后建设的规划指导思想，以“家家有景，户户有园”为主题，为居民创造一个有利于人与69、人、人与自然之间相互融通的生存环境，构筑与自然山水融合协调的新型居住文化与生活区。地理优势项目位于沈阳市正南，与浑南新区毗邻，距沈阳市区相距7公里，至市中心只有10分钟车程，至机场只有20分钟车程。项目与沈阳浑南新区仅一路之隔，东面与机场高速公路相连，西临沈营公路,北面距三环高速公路280米,该片地共650亩,是三环高速公路的绿化用地,这里将成为项目的后花园。项目地块内有自然的河流牤牛河，为营造项目的优美景观环境提供条件。随着浑南新区的建设和发展，这里将成为以“大水面、大花园、大绿带”为特色集自然风光、休闲旅游、娱乐设施一流的生态环境和人居环境，使其成为一条靓丽的风景线。它的建成必将为周边城乡70、的开发建设乃至沈阳地区，带来可观的经济效益和社会效益。4.2.1.9项目的交通优势项目周围目前主要道路有：沈阳三环高速公路，可以连接机场高速公路，通往沈阳桃仙机场。沈营公路是一条省级公路干道，辽阳、鞍山、海城、营口等城市均通过此公路出入沈阳市区。项目北靠环城高速公路，东邻机场高速公路，西临沈营公路，与沈阳浑南新区隔环城高速公路相望，浑南开发区三好桥及浑南大道的修通，更拉近了项目与市中心、开发区东区的交通距离。根据沈阳市城市中央都市走廊发展战略，未来沈营公路将成为中央都市走廊的核心道路，地铁3号线将从北陵沿中央都市走廊跨过浑河至新的城市中心，并沿沈营公路至苏家屯副城。项目具有得天独厚的地理优势和71、交通优势，是其它地段无法比拟的风水宝地，具有无限的升值潜力。沈阳城市轨道交通示意本项目所在地沈阳城市快速干道网本项目所在地资料来源：沈阳城市发展战略规划较好的开发基础，土地升值优势规划中的xx堡镇不仅在功能分区和产业定位上，体现了规划高起点，设计高标准，是集高新技术产业、文化教育、生活居住、旅游观光于一体的现代化新城镇。其优越的地理位置和区位优势十分突出。xx堡镇背靠浑南新区和沈阳市区雄厚的工业基础和健全的工业体系，为浑南新区科技成果转化和高新技术产业化提供了可靠的保证，具有很强的科技关联性和经济互补性。随着基础设施配套的完善，交通出行将变得更加快捷，社区服务包括幼儿园、学校、购物及其它服务网72、点逐步完善，必然从根本上改变原有的人口素质和人文环境，使该地区成为沈阳城乡人们二十一世纪向往的热点，土地价值存在着巨大的升值潜力。4.2.2劣势项目所在区域升值潜力大，发展前景看好，但目前地块属于“生地”，地块周边生活配套不完善。但随着城市已有规划设施的建设发展及政府对浑南开发区基础配套设施建设力度的加大，在近期内，项目这一劣势即可得到消除。4.2.3机会4.2.3.1市场空白项目发展的最大机会点来自于区域内房地产市场发展所出现的市场空白。包括产品设计、景观规划、社区文化、物业服务、生活配套等相关方面，特别是人们对于居住生活空间环境问题的日益关注，使得本项目拥有着较大的市场优化空间。发现市场空73、白，为项目开发方向准确定位，使项目赢在起跑线上。4.2.3.2区域发展沈阳市中央都市走廊的启动区域浑南新区的开发建设，为该地区的整体发展创造了有利条件。浑南开发区的发展不仅为项目发展提供了与项目开发思路合拍的高素质客户群，影响更深远的是，加速了本项目所在区域的整体发展，将整个沈阳市的发展重心向南拉动，从而使本项目的目标客户拥有了整个沈城这个巨大的支持体系，对于项目的长远可持续发展垫定了厚实的基础。4.2.3.3城市环境改造沈阳市“慕马”大案后，市政府新的领导班子把大连市的城市经营理念带到了沈阳，对城市实施大规模的改造，每年拆除3.5万户的旧房，拆除1000条烟囱，拆除后的地用于环境绿化，改造环74、境，提高城市土地价值，同时，拆迁户全部实行货币安置，加速推动中、低收入居民持币入市，从而使沈阳的房地产市场持续升温。4.2.3.4沈阳大学城的建设“上海浦东、沈阳浑南”，浑南大学城位于城市发展轴线的主导方向，与本项目仅隔2.5公里。沈阳目前的中心城区在浑南以北，沈阳现有的人才资源和生源是大学城赖以发展的最主要基础，但吸引全国其它地区乃至国际人才和生源同样非常重要，目前浑南发展空间广阔，沈阳大学城正好为浑南发展提供了动力。首先，大学城的建设必然会带动周边的土地开发及科技产业的发展。借此，可实现对浑河的跨越；从长远来看，大学城的人才储备可以为浑南今后进一步的发展提供必需的人才资源。目前，沈阳工业大75、学等院校已率先进驻浑南大学城，随着大学城的建设，政府必将大力发展大学城周边的基础设施建设，为本项目的发展提供源源不断的动力。4.2.4威胁点项目的威胁点主要来自于对于市场客户的消费引导。人们的置业消费心理受到长期以来生活习惯及文化意识的影响。新的置业心理意味着新的生活方式。所以，能否成功引导市场接受并主张一种更先进、更开放、更健康的生活方式是本项目的关键所在。但除了已建成的产业、商贸等项目外，目前浑南地区已有多个住宅、商业及其它项目在建，浑南地区高速发展已如箭在弦，区域发展正吸引了越来越多的目光，区域已逐渐成为人们普遍关注的热点，因此，项目正在逐步进入最佳的开发环境中。五项目市场预测5.1预测76、目的本项目市场预测的目的，是在对沈阳市房地产市场情况以及国家、省和市地理位置、交通状况、用地性质、整体规划、人文环境等因素进行综合考虑基础上，对本项目的住宅价格进行近、远期预测，以得出参考价，供经济测算及有关部门决策时参考使用。5.2区域比较原则5.2.1城市中轴线的变化对沿线物业价值的影响上世纪90年代初期，随着中国经济的持续高速发展，中国各主要大城市原有的城市基础设施及环境面临着巨大的压力，城市的可持续发展问题成为各主要城市需要优先解决的问题。广州、上海、深圳等城市都先后作了城市发展战略规划，对城市发展方向作了战略性调整，以适应经济的高速增长。沈阳市也于上世纪90年代末启动了城市发展战略性77、调整工作，提出了把浑南新区建设成为“沈阳的浦东”的构想，并于2000年开始了浑南新区建设。在此基础上，2002年沈阳市又提出了中央都市走廊战略规划，确立了沈阳向南发展的方向，提出了建立沈南经济区的战略构想。每一次城市中心的调整，必定会带来城市物业价值的调整。选取广州市和上海市作为区域比较对象。5.2.1.1广州市城市中心转移及物业价格走势改革开放以前，广州市的中轴线是中山纪念堂市政府中山五路北京路海珠广场，广州市的商业、金融、行政管理主要分布在该中轴线两侧。80年代初期，随着广州市经济的不断发展，城市逐渐向东发展，至80年代末，环市东路一带形成新的商务、金融、贸易区，该区域的住宅、写字楼价格为78、当时广州市最高。六运会的成功举办为天河区的发展带来了机遇，广州市决定把城市中心东移至天河区，于是天河北路一帯楼盘价格上升至均价8000元/平方米，该区域以中信广场竣工时的价格达到最高峰。随后广州市确定了新的中轴线，火车东站中信广场珠江新城并延伸至番禺区的南沙。番禺区中轴线沿线的物业价格一直趋于上升趋势，有的物业价格已超过海珠区的物业价格。可以看到，广州市的每一次城市中心转移都会带来该区物业价值攀升！5.2.1.2上海市城市中轴延伸及物业价格走势上海市的市中心在南京路一带，中轴线沿南京路至外滩黄浦江边。90年代初期，上海市提出开发浦东新区，城市中轴跨过黄浦江向东延伸，形成可生长的中轴走廊。随着浦79、东新区金融贸易区的建设，浦东的楼价一直在上升，过去“宁要浦西一张床，也不要浦东一间房”的情景已经一去不复返了，现在，浦东新区已成为上海的高尚住宅区。2002年，随着上海世博会的申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新一轮的上升狂潮。上海市的城市中轴线的延伸，带来了沿线物业价值的提升。5.2.1.3沈南经济区的物业价格走势沈阳市把浑南新区定位为“沈阳的浦东”，并借此来带动浑河南岸经济的发展。浑南新区的建设已经启动，区内已有不少项目在建设中，沈阳工业学院已经率先进驻大学城，一批基础设施项目正在建设中。今年计划建设浑南大道、沈南大道和中央大街及一批水、电、排污等基础设施项目。随着浑南新区的建设，区内基础80、设施的不断完善，浑南新区的物业价格将出现强劲的上升，我们相信，浑南新区一定会成为“沈阳的浦东”。事实上，沈阳市近两年来的楼价走势也像广州的楼市价格走势一样，中央都市走廊的楼价居高不下，中央都市走廊的住宅均价约5000元/平方米，最高达7500元/平方米，而中央都市走廊浑河以南的住宅均价约3500元/平方米，随着浑南新区基础设施的不断完善及城市中心的南移，浑南中央都市走廊的物业价格将和浑河以北中央都市走廊的物业价格将持平。5.3项目比较选择的原则和依据比较对象选择原则：比较对象与目标对象间具有较大的共同点，比如在同一地域同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易较多时，才能体81、现出其有效性。本项目的主要特点是与市区、浑南新区相连，因此在比较对象的选择中我们主要考虑了以下几点： 浑河南岸靠近的房地产项目； 浑南新区的房地产项目； 和本项目定位相似的其它中、高档住宅开发项目。5.4商品住宅的选择比较详见下图： 注：其中亚泰国际花园、锦绣山庄单价为含装修价格。 5.5项目近远期价格预测本项目本着高标准、前瞻性、创品牌、统一规划、分期开发、创造高速效应的开发战略。通过准确的市场定位，最大限度发掘市场空白点，充分利用企业的先进开发理念和人才智力优势，适当降低总价，追求产品性价比，打造沈城的明星楼盘。参考目前对比楼盘价格，站在城市行业市场发展的审视高度预测得出：5.5.1项目近82、期价格预测项目近期商住公寓平均售价为2800元/平方米，建筑面积为80150平方米，主要面对中、高收入家庭。别墅平均售价为5000元/平方米，建筑面积为160350平方米，主要面对高档消费群体。商场平均售价为5000元/平方米，停车场平均售价为2800元/平方米。5.5.2项目远期价格预测项目远期的公寓价格将达40005000元/平方米，独立别墅价格将达到800010000元/平方米。5.6综合预测由于本项目地理位置十分优越，社会、政治、文化、经济、自然环境等客观要素充备；较大的市场发展空间为xx的推出提供了最佳契机；先进的规划和建设理念，合理的市场目标定位保证了项目开发与众不同的高起点；高素83、质高战斗力的企业团队及先进的管理经验，为项目规划的实现提供了保障，产品的性价比亦远远高于其他竞争对手。所以，有理由相信xx的推出必然在市场上引起轰动，对整个地区的房地产开发起到划时代的作用，成为沈阳市，乃至东北地区、全国极具代表性的楼盘。同时，也必将为辽宁xx房地产投资开发有限公司带来丰厚的经济效益和社会效益。 第四章 工程技术方案一.总平面1.1指导思想及构思根据沈阳市东陵区xx堡镇改造规划图及政府相应的法规政策要求，本地区的开发建设宗旨为：1.1.1保护和维持xx堡地区的传统文化，进行全面系统的生态规划，把项目分成若干个组团，通过全面的整治开发，把园区建成配套设施完备，环境优美，适合北方气84、候特点的中高档大型园区。1.1.2该园区的总体规划，在于创建一个回归自然，人与自然和谐统一的居住环境。规划设计上，按照当今国际人居发展潮流，在尽量保持原有地形地貌的基础上，营造出一个住宅建筑与环境景观和谐统一的居住模式，把生活融入到自然环境中。1.1.3园区的整体布局为：在北部及临沈营路一侧为多层住宅区，尽量安排在靠绿化带一侧，这样整个园区，在宏观视觉上能给人一种错落有致的感觉。临沈营路一侧的一、二层建筑将建成商业步行一条街，提供餐饮、休闲购物、文化娱乐等服务，方便园区业主的生活并与居住区分开，减少相互干扰。园区的中部沿牤牛河两岸布置独立别墅和联排别墅。设置多个大型公共绿化广场，为业主提供一个85、娱乐和交流的场所。建造xx公园，修建大型多功能业主会所，内设标准恒温游泳池、超市、健身房、台球室、乒乓球室、壁球室、棋牌室、阅览室、咖啡厅、美容美发、家政服务、商务中心等服务设施，方便业主的生活。在园区部分休闲区中设有网球场、篮球场、健身器械、儿童乐园等设施，满足业主锻炼休闲的要求。另外，园区内设有小学、中学及金融、邮电、医疗等生活配套设施。1.1.4本园区的住宅为中高档住宅。园区建筑在布置上采用低密度、低容积率，高绿化率的方式。1.1.5在园区的建设开发过程中，本着先配套，后住宅的新型开发思路，在进行工程的同时，道路、园林、绿化、等基础设施的建设也同步进行，这样能使业主在入住时就能感受到成熟86、的配套，便利的服务。1.2道路交通及停车场该园区周边设有20米、30米主干道相连。1.2.1以中心广场为中心，在园区的西侧临沈营路设一个园区的主入口。在xx公园临沈营路处设一个广场，以解决游园人的停车问题。园区的主干网与住宅组团干道与室前小路组成完整的园区道路体系。在考虑车流人流的同时，尽量缩短道路长度，减少噪音。园区道路分三级：主干道宽12米，控制线15米；次干道6米，控制线10米，组团及宅前路35米。1.2.2各组团内部的交通以便于出入和满足消防通道要求为原则，合理控制路宽及楼间距，使车流、人流便捷通达。1.2.3建筑物内部交通以楼梯、电梯解决竖向交通。1.2.4随着私人汽车的逐渐增多，停87、车场问题的合理考虑已是目前居住区规划中刻不容缓的急切课题，本项目中，在别墅的底层设私家车库，部分高档别墅设有双车位车库。在园区内设地下停车库，并在园区内设室外停车场，部分宅前道路设双车停车道，满足业主停车位的需求。1.2.5园区外交通现有多路城市公交线路。园区建成后，在市区与园区之间，准备设专门的业主巴士，保证业主的顺利出行。园区内交通采用电瓶车，为业主提供服务，这样即减少污染，有利于环保，又给业主提供方便。1.3园区绿化及环境建设该中心区的绿化采用分散和集中布置相结合的绿化系统，使建筑和绿化溶为一体，形成了一个宏大的“软质景观”体系。1.3.1在三环280米宽绿化带栽植果树、开辟果园，即可为88、物业管理奠定基础又能形成绿色屏障阻隔噪音、净化空气。中心广场可以做下沉式喷泉音乐广场，局部可以做成叠级流水。地面用彩砖等材料配以绿化景观，形成本园区的一个休闲交流的中心。1.3.2在园区各组团之间的街心花园处，设置运动设施，园林水景，及绿化小品，给业主提供一个休闲及交流的场所。1.3.3利用河流的走向，树林绿化景观不同，对各档次的住宅按组团进行自然的分区。使各个组团之间形成相对封闭的居住区，这样便于物业管理。1.4功能分区将小区中心广场设于本区的中心地域，并以此为核心向外分别布置独立别墅区，联排别墅区，周边区域大部分为多层、小高层及高层住宅区。本区西邻沈营公路，是整个园区对外的主要窗口，以xx89、为靓点的xx公园是园区的景观核心，沿沈营路设立的xx广场在有效解决公园人流、车流集散问题的同时，广场与xx同在一纵轴线上的布置手法，更加有效的引导游人及过往车辆的视线，使项目成为区域的标志性建筑。二建筑本项目规划设计将借鉴欧洲小城镇的建筑风格，注入现代人性化建筑设计理念。力求在园林景观、环境艺术方面取得突破。总体思路将以高实用性、低密度、低容积率、多功能为设计原则。在建筑物的布局风格上做到错落有致，采用半围合布置，让通风、采光、景观形成完美的结合。通过大胆的色彩运用突出独特的风格，同时通过区内的自然景观和人造景观相结合，创造出一个人与自然共融的生活环境。“傍水而居”是人类的天然习惯，本项目在规90、划设计中将以虻牛河为纽带，连接区内各个住宅组团，各组团的休闲广场处设计小桥流水等水景。同时做到每栋有花园、有绿化，户户有景观。由于有丰富的自然景观和人造景致，每户均采用大落地窗，使业主视野更开阔，房间的通风采光性能更好。本项目的园林景观设计将借鉴国外一些同纬度地区的做法，引进一些耐寒植物，园区内因地势平坦，可以设计一些高差，并且在绿地上，要采用高在树种及草坪相结合的方式进行绿化，力求突破在东北地区冬天无绿色的局面，使整个社区春有水景，冬有雪景。四季均能表现出一种活泼而又和谐的氛围。该园区内建筑物外形设计及色彩选择将与周边环境同时考虑，浑然一体，突破现有建筑物千篇一律的格调，于变化中寻求统一。加91、大先进设计理论及节能、保温等新型材料在建设中的作用，强调建筑物的景观性和特殊性，做到“一物一景”。在立面造型上使用能反映上述特点的建筑符号，在水平方向上要墙面凹凸，顶层檐口错落有致。其中别墅住宅为联体（TOWN-HOUSE）、单体（大坡屋顶、半阁楼）2-3层砖混结构，内部根据不同的功能要求，采用国际标准设计施工、力求完美，并预留发展空间。室内为大跨度小进深的新式户型，大厅采用挑空结构，增加室内的气氛，并依地势设有车库、卫生间、卧室、起居室、书房、私家花园等各功能区。外装饰采用与周边环境相适应的涂料及部分面砖进行装饰，斜屋面采用不同颜色的釉面瓦，增加住宅整体效果。多层住宅户型以分区明确，功能齐全92、的小户型为主，实行干湿、动静分开，从用户角度，合理安排面积，让业主感到物超所值。以上住宅窗采用双层中空塑钢窗，进户门采用1.2米宽的子母防盗门，室内墙面、天棚为普通抹灰刮大白，地面为细石混凝土地面，卫生间、厨房为毛面，以便于装修。在装修上，可为业主提供菜单式装修服务，业主可以根据自己的意愿选择装修风格、档次。由于集中购买材料，统一装修能保证材料质量，且价格较低，这样可给业主节省资金和时间。临沈营路一侧的商业步行街，建筑风格为欧式风格，商场的立面设计以落地玻璃、花岗石、涂料为主。地面为高级石材或地砖。周边留有空地广场，辅以绿化、小品，提高环境质量，使休闲购物的人们留恋往返。三结构3.1自然条件及93、工程地质情况3.1.1自然条件基本风压：W0=0.5KN/M2基本雪压：S0=0.4KN/M2土壤标准冻结深度1.2米本地区地震基本烈度为7度。3.1.2工程地质情况地表往下分布为：第一层为耕土：由粘性土夹植物根须组成，局部混少量碎砖。厚度在0.6-0.8米不等。第二层为粉质粘土：褐-黄褐色,夹灰色条纹，饱和、可塑。该层层厚3.4-3.7米。承载力标准值fk=170kpa。第三层为粉土：灰色、局部夹腐殖质，饱和、软塑。该层局部粉粒含量较高，该层层厚2.6-3.0米。承载力标准值fk=140kpa。第四层为砾砂：黄褐色、该层上部局部混少量粘性土,稍湿、中密-密实。该层承载力标准值fk=450kp94、a。场地地下水稳定水位在7.8-10.0米。地下水对砼无侵蚀性。场地土类型属中硬场地土，场地土类别为类。3.2结构选型别墅采用砖混结构。多层建筑采用砖混结构，楼板为现浇板。小高层及高层住宅部分采用框架剪力墙结构。临街商业网点部分采用框架。业主会所采用现浇钢筋砼结构。建筑物外墙厚度为370（毫米），内墙为240、120、60（毫米）。地上主体超长部分，应在建筑物中间的适当位置设沉降缝。3.3基础形式别墅、多层住宅采用毛石砼条型基础，框架结构部分采用人工挖孔桩基础等。 四.给水排水4.1给水4.1.1用水量标准和用水量：住宅：250L/人天，时变化系数：2.2；最高日用水量12000 m3; 绿化95、用水：2 L/m2，洒水时间按8小时计；用水量600m3/天;道路广场用水：2.5 L/m2，洒水时间按8小时计；用水量600m3/天;未预见水量：最高日用水量15计，约1800m3;生活总用水量：15000m3/d;4.1.2给水系统均采用微机变频调速供水。在园区供水系统中采用分质供水方案，即生活直饮水与消防、生活用水分两个系统供水，即将源水集中处理，并将部分水深度处理，达到直饮水标准，由水厂统一供至直饮水配水管网，其余部分水在水厂内经处理达到中水标准后送至园区生活水管网。管网采用环状与枝状结合的方式，中心区布置成环状网，边缘地区布置成枝状管网，管材采用球墨铸铁管，管径DN100DN600。96、给水管网的建设应充分考虑到未来发展需要，预留并网接口，同时，应力求最短供水到用户，以降低管网造价和长年运行费用。4.2排水4.2.1生活污水系统:排水量按生活总用水量90计算，约为13500m3/天。生活污水经过化粪池处理后，经排水管网排入沈营路1000的市政排水管网。各单体建筑物内均设排水通气管。排水管道布置应根据园区地形特点，沿一、二级路面铺设。排水干管应避免穿越河道、地下建筑物或其它障碍物，并尽可能与地面坡降一致。排水管材采用钢筋砼管、水泥砂浆抹口，管径为300 800。4.2.2雨水系统多层住宅面屋雨水外排，与道路雨水同排入牤牛河内。五.供热经考察，浑南新区内现有热源尚有多余热能可以利97、用，该热源距我园区仅一路之隔约2公里，该集中热源不但能满足我园区前期建设需求。随着浑南新区的发展，该热源将会不断增容，可以为我园区的未来建设提供可靠的保证。该方案可省去热源征地，建设和管理等诸多麻烦，为我方提供稳定的热源供给。经了解，对方为有实力，信誉好的上市公司。开发区热源挂网的收费标准为60元/建筑平米，服务对象主要为开发区内用户。六.供气目前，市政管道煤气管道已铺至浑河南岸，预计2003年可通至本项目附近。在接入市政管道之前，本项目可建立小型液化气加压站，经小区管线输送至住户，待市政管线接通后，可将该小型液化气加压站改为调压站使用。七.供电参照国家标准住宅设计规范，小康住宅设计导则，全国98、供用电规则等文件，做如下供电方案。7.1容量计算7.1.1用电指标按单位容量法计算，住宅90180Kw，公建5820Kw合计96000Kw。7.1.2容量估算其中：需要系数0.5，同时系数0.85，功率因数0.65总容量Sjs=6732KvA7.1.3供电方案据调查,可从项目附近的xx或下深变电所引入电源。7.1.4施工用电从xx或下深两变电所之一引一回路10KV电源，首先做施工用电使用。随着交竣工完成量的多少，部分逐步转入正式供电。本电源最后将变为园区的第二电源，或一、二级负荷的双电源之一使用。7.1.5电气照明系统照度标准及光源类型办公场所照明：200LX高效节能荧光灯商场照明：300LX99、高效节能荧光灯共享大厅：300LX金属卤化物灯动力机房：100LX白炽灯变电所： 150LX高效节能荧光灯楼梯间： 40LX白炽灯或节能荧光灯走廊： 70LX白炽灯或节能荧光灯7.1.6防雷系统7.1.6.1防雷级别的确定高度在50米以上的建筑物按一级防雷措施设防，高度24-50米的建筑物按二级防雷措施设防，高度在24米以下的按三级防雷措施设防。7.1.6.2防雷措施在建筑物女儿墙上用10镀锌园钢做避雷带，利用建筑物周边构造柱内两根主筋做引下线，利用建筑物桩基做接地装置。为防侧击雷在30米以上每三层设一圈均压环，所有外露的金属构件、金属门窗必须与均压环焊接。为防感应过电压，所有进出建筑物的金属100、管道、电缆的保护管均做总等电位联结。在卫生间或有淋浴池的地方设局部等电位联结。7.1.7保护接地系统7.1.7.1保护接地型式低压配电系统接地型式在有变电所的各建筑物内采用TN-S系统，在无变电所的建筑物内采用TN-C-S系统。7.1.7.2接地措施本工程采用综合接地系统，保护接地与防雷接地共用接地装置，接地电阻要求小于1欧姆，如实测不能满足要求时，需打辅助接地极，直至满足要求为止。八.电讯8.1编制依据8.1.1沈阳市规划局沈阳市东陵区xx堡镇改造控详规划条件；8.1.2沈阳市东陵区xx堡镇小城镇建设改造综合项目协议书；8.1.3国家现行有关规范及标准。8.2总图外线8.2.1通信外线由浑南101、新区跨环城高速公路，通过地下通信综合管道顺沈营公路及规划路引入首期开发地块，并于物业中心附近建一通信前端交接箱，容量为6000门（预计电话普及率为60%）。各单体建筑通信所用线缆视开发先后、功能需求，先期直接配送；由前端箱配出。8.2.2有线电视在xx镇原有有线电视节目传输站的基础上，扩建一新的有线电视节目传输站，传送东陵有线电视节目36套，卫星电视节目15套，园区自办节目1-2套，通过电信管沟引至各需求的单体建筑或建筑物群。8.3系统设置8.3.1办公、医疗建筑设置电话、计算机网络、公共广播等。8.3.2大型商场设置电话、计算机网络、安全防范、公共广播等。8.3.3学校设置电话、计算机网络、102、公共广播等。8.3.4普通住宅设置电话、有线电视。8.3.5高档住宅设置电话、有线电视、（可视）对讲电话，创造宽带网等智能化条件。8.4智能化系统为了满足信息社会的需要，适应现代化的发展，本园区根据全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则配置以下智能化系统，并设园区智能化管理中心。8.4.1信息网络及信息管理子系统8.4.1.1局域网及通讯网利用“中国电信”或“中国网通”及“铁通公司”的技术为我园区建立计算机宽带网络系统和通讯网络系统，并建立园区计算机物业管理中心。利用该网络发布小区管理信息及业主各种费用（水、电、暖等）的使用情况和支付情况。具体做法：在园区内提供一处3040m2的房间103、，做为综合数据通信、各媒体技术及信息管理的主机房，采用星形拓扑结构及综合布线系统，用光纤、非屏蔽超五类双绞线（UTP）及相应配件组成通用低功率的信号传输系统，传输速率为10Mbps100 Mbps。主机房及楼与楼之间用光纤在弱电电缆沟内暗设连接，楼内用超五类线（UTP）穿管设墙及楼板暗设。在每户的书房或主卧室内的墙上，设一个综合信息插座（RJ45），供业户网上冲浪，了解信息及实现VOD视频点播。在机房内设通讯交接箱，通信线路与网络线路同步同路径敷设，在住户的客厅、卧室、书房等处设电话专用插座，按每户两号设置，并预留10余量，首期园区配备6000门电话。8.4.1.2卫星闭路电视系统和扩声及音响104、系统为了丰富园区住户的文化生活，在小区内建立卫星闭路电视接收系统和扩声及音响系统。该系统在原有东陵区有线电视节目源的基础上增加15套卫星接收电视节目和一套园区自办娱乐节目，使园区内电视节目由原来的36套变为52套。在每户的主卧室和客厅内各设一个电视插孔，供住户使用。在广场和主要道路的绿茵丛中，设置扬声器，由管理中心集中控制，平时播放轻松的背景音乐和物业管理信息，紧急时作为消防疏散广播。8.4.1.3园区的物业智能管理系统计量数据远传系统为了提高物业管理档次，实现计量收费自动化。园区内将配备电、水、纯净水、煤气、热能等五表远传计量收费系统。该系统主要远传仪表、仪表接线盒、数据采集机、单元管理器、105、计算机收费智能管理器、线缆等组成。计算机收费管理器设在园区计算机中心，数据采集机设在每个单元楼一层的隐蔽处，仪表接线盒设于住户厨房内。通过以上措施，再配以专业软件操作系统，实行一网一卡的银行结算制即“一卡通”。基本过程为一次表二次数据采集通讯网络各专业单位专业银行费用结算。为了减少楼内预留管线数量，将该计量收费系统，并入到可视对讲系统中，做到“合二为一”。8.4.1.5停车场管理系统为了及时掌握车辆出入及停车场运营状况，园区配置智能型车辆出入控制系统。该系统采用非接触卡技术，简化了停车手续，实现了“一卡通”形式，它包括出入口门自动识别门禁控制器、IC卡读卡机、电动挡杆等设施，主要功能是车辆进出106、及存放时间的记录和查询；外来车辆收费的管理，区内车辆存放的管理。8.4.2安全防范子系统为了给园区业主构筑一个安全、祥和的生活空间，小区内配置以下安全防范措施：8.4.2.1可视对讲系统该系统由管理中心门口主机、（小区门口主机）室内可视对讲分机，和其相配套的控制分配器和数据总线组成。它可为五表远传系统提供可靠的控制数据传输平台，并与闭路监控系统相结合。当客人来访时，只要在单元门口主机（或小区门口主机）的键盘上输入要拜访者的房门编号，此时被访者的室内可视电话就响应，主人可以通过家中大屏幕电视的专用频道看清来访者。或者按下应答键即可与来访者对讲，同时显示出来访者的影像。若接待来访者，可按下可视分机107、开门键，把楼门打开（或通知门口值班人员允许进入园区）另外，小区物业总控室也可以对楼内进出人员进行监视和录像。8.4.2.2新型家庭安全防范无线报警系统该系统是一套采用无线数字传感技术的电脑联网报警系统，是集门磁、窗磁、红外煤气泄漏探测、紧急救护、无线报警等功能于一体的新型产品。该产品由住户室内报警器主机和多个遥控器、值班室显示器（或保安人员BP机）组成。主要功能有：8.4.2.3防盗报警出门时遥控设防，当小偷撬门或爬窗进来，即可把“盗”警情报到保安中心，并在现场发出警笛和闪光。8.4.2.4反劫报警当发现歹徒抢劫或闯门而入时，无需与其正面冲突，只要按动兜内的微型遥控器的紧急开关，1秒钟内就可把108、“劫”警报出，无任何声响，保安人员能迅速赶到现场。8.4.2.5煤气泄漏报警当煤气泄漏时，探测器立刻把“煤气”报警信号传到保安中心显示器上。8.4.2.6紧急救护老人或心脏病患者独自在家，病情发作时，只要按一下遥控器上“救护”开关，即可把“救护”信号报出。该套系统无需预埋管线，开发商没有前期资金投入。待房屋建成卖出时，安装即可，这是我公司开发的楼盘智能化的一个独家“亮点”。8.4.2.7园区闭路电视监控系统在小区出入口、广场主要路口、单元楼口安装高清晰低照度具有背景光补偿功能的黑白摄像机，将摄像头的信号送入多画面处理器，再由多画面处理器将信号送入矩阵。在园区的保安中心配置多台高品质录像机及多台109、高清晰度监视器，对园区现状进行巡检和录制。准确及时地掌握园区内人员车辆流动情况。8.4.2.8小区周界防越报警系统在园区围墙内侧配置室外对射式红外探测器及室外双监探头。该系统融入闭路电视监控系统。当有人越过围墙（栅栏）时，该系统向保安中心发生报警。同时启动园区周界闭路监视系统，监视非法越入人员的行踪，为保安人员提供行动线索。8.4.2.9电子巡更系统由于园区范围较大，地处城郊。为了保证小区巡逻值班措施的落实，并把巡逻过程中发现的问题及时反馈给控制中心。园区配置电子巡更系统。该系统由设置点、巡检器、通讯等组成。保安人员携带巡检器按指定路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息送到控制中心，管理人110、员可调阅打印各保安人员巡更的工作情况，加强保安人的管理。通过以上措施，实现人防和技防的有效结合，做到“外”(园区)紧“内”（住户）松的良好人居环境。九.消 防9.1总平面 本项目建设位于浑南新区三环高速路南侧，白大线（将拓宽为30m）的北侧，沈营路（45m）的向东15001700m范围内，地势平坦。周边道路宽敞通畅，交通便利。步行街和车行道的宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。 在本园区的总平面布置中依据消防规范的规定，在合理的间距内，结合具体的建筑形式设计消防通道，在保证防火间距的情况下尽量布置多栋建筑。 人员密集场所，如大型购物中心、超市等，周边留有相当宽度的通路，保证人员的及时疏散。9.111、2消防给水9.2.1区内室外消防用水按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。本工程同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量为10L/s。区内的主要干道上的生活消防管道采用环状布置，区内的各个建筑的消防用水均由消防环管接入，并在区内设室外消火栓。9.2.2消火栓给水系统：设于区内高层建筑及带有网点的多层建筑内。9.2.2.1多层住宅：用水量标准：室内：15L/s；室外：15L/s。火灾延续时间：2小时。供水系统：系统不分区，接于区内低区供水管网。室内消火栓给水管成环状布置，消火栓的布置保证两股充实水柱同时到达室内任何部位。消火栓栓口工作压力大于0.5Mpa时，采用减压消火栓。顶层设试验及检112、查用消火栓。9.2.3动喷水灭火系统采用湿式灭火系统，地下停车场等。9.2.3.1地下停车场：设计标准：按中危险级设计，喷水强度：8L/minm2作用。面积：160m2，火灾延续时间：1小时，设计秒流量：23L/s。供水系统：系统不分区，接于区内低区供水管网。设湿式报警阀三组。系统由洒水喷头，水流指示器，报警阀组，压力开关，末端试水装置等组成。不作吊顶处，采用直立型喷头；吊顶下布置的喷头，采用下垂型喷头。当梁，通风管道，桥架等障碍物的宽度大于1.2m时，其下方增设喷头。水流指示器前设信号阀。配消防水泵结合器两组。9.3消防排水消防电梯的井底设潜水排污泵，排水量大于10L/s，排水井容量大于2.113、00m3。第五章 项目开发成本分析根据本项目开发的实际情况，结合沈阳地区中高档房地产项目的装修标准，居住小区的园林景观标准，对项目进行总投资估算。一.设定的项目基本装修标准1.1主体工程主体结构：别墅、多层为砖混结构，现浇板，层高3.0米；小高层为短肢剪力墙结构，层高3.0米；高层为框剪结构，层高3.0米。外墙：采用保温夹心墙，苯板厚度为60毫米，使其达到冬保温，夏隔热的效果。1.2装饰工程门窗：双层塑钢门窗，室内无门。进户门：单元门为对讲门，进户门为“三防”门。外墙面：进口涂料。内墙面：刮白（厨、卫墙面不刮白）。楼梯间：地面为水泥压光，钢管扶手。室内地面：细石砼地面（厨、卫墙面不做）。1.3114、配套设施采暖：集中供热，分户供暖。 供电：室内开关、插座，无灯具。电视信号：预留有线插座。给排水：预留上下水管道。电梯：小高层、高层设电梯。二.土地成本本项目土地成本总额为90000万元。按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本各类型住宅详见表1。表一 各类型住宅土地成本序号建筑类型地价（元/M2）建筑面积(M2)总地价（万元）1多层住宅603.275800041152.52小高层50735000015998.43高层住宅4121700006310.84别墅141015000019040.45商业网点913900007398合计：90000万元三.项目开发前期费用本项目开发的前期费用115、总额为3962.67万元，按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为24.77元/平方米，详见表二：表二 前期工程费用估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明1规划、设计、可研费2695.00建安市政工程费总额1.5%2水文地质勘察费179.67基础设施和建安工程之和的1.0%3临时道路工程费3004临时供水工程费505临时供电工程费1436场地平整费130130万M21元/M2=1307其它费用（场地回填等）465合 计3962.67四.红线外市政及公建配套设施工程费本项目红线内外大配套工程费总额为11876万元，按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为：74.23元116、/平方米。详见表三：表三 公共配套设施费（大配套） 单位：万元序号项 目建设费用估算说明1供电工程12162供水工程5603供气工程3004供热工程9600挂网费60元/M25排污工程200合 计11876五.项目基础设施建设费用本项目基础设施工程建设费总额为28311万元，按总建筑面积进行分摊，单方成本为176.94元/平方米，详见表四：表四 基础设施建设费估算表（园区内配套） 单位：万元序号项 目建设费用估 算 说 明1供电工程92802供水工程16003供气工程30004供热工程24005排污工程19006园区道路1443180360M20.008万元/M2=14437路灯工程5758小117、区园林景观绿化工程4613659000M20.007万元/M2=46139河道整治150010园区智能化（弱电）2000合 计28311六.建筑安装工程费本项目建筑安装工程费总额为147060万元，按总建筑面积进行分摊，单方成本详见表五：表五 建设安装工程费用估算表 单位：万元序号项目名称建筑面积（M2）建安工程装饰工程合 计平米单价金额平米单价金额1多层住宅7580000.0753060530602小高层3500000.135000350003别 墅1500000.07511250112504高 层1700000.1525500255005业主会所100000.110000.11000200118、06地下车库350000.15525052507商业网点920000.09828082808教育及其它公建560000.0739200.0528006720合 计16000001432603800147060注：以上住宅的交房标准为毛坯房。七.开发期费用本项目开发期费用总额为4086.58万元，按总建筑面积分摊，单方成本为25.54元/平方米。详见表六：表六 开发期费用估算表 单位：万元序号项 目金额估算说明1散装水泥基金1601元/M2160万M2=1602人防工程质监费209.220.15%139480=209.223人防工程施工图复审费965%12元/M2160万M2=964市政工程质量119、监理费269.501796670.15%=287.75测绘费97.616000000.61元/M2=97.66项目选址、设计、验收、审查756.5总投资的0.3%7工程合同预算或标底审查费179.67基础设施和建安工程之和的0.1%8招标管理费179.67基础设施和建安工程之和的0.1%9合同公证费34.94基础设施和建安工程之和的0.02%10工程质量监督费349.34基础设施和建安工程之和的0.2%11建安工程监理费1394.80建安工程的1%12竣工图编制费179.67基础设施和建安工程之和的0.1%13工程保险费179.67基础设施和建安工程之和的0.1%合 计4086.58八.项目不120、可预见费本项目不可预见费的总额为4184.40，按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为26.15元/平方米。详见表七：表七 项目不可预见费估算表 单位：万元序号项目名称计算式金额备注1项目其它不可预见费建安工程费3%4411.8九.项目开发管理费用本项目开发管理费用总额为2880万元，按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为18.00元/M2。十.项目开发静态总投资汇总表(表八) 单位：万元序号项目名称总投资(万元)占静态总投资比例1土地成本费用9000030.75%2前期费用3962.671.35%3大配套工程118764.06%4园区基础设配套费283119.68121、%5建筑安装工程费14706050.26%6开发期费用4086.581.40%7项目不可预见费4411.81.51%8项目开发管理费2880 0.99%9项目静态投资总额292588.05100%十一.项目各类型住宅单方成本汇总表(表九)表九 项目各类型住宅单方成本汇总表序号建筑类型地价（元/M2）建安工程费（元/M2）各种费用总成本1多层住宅603700587.641890.642小高层住宅5071000587.642094.643高层住宅4121500587.642499.644别墅1410750587.642747.645商业网点913900587.642400.646停车库150058122、7.642087.64注：各种费用包括前期费用、大配套工程费、园区基础设施工程费、开发期费用、不可预见费、开发管理费、销售费用、销售期税费和财务费用。第六章 项目开发财务效益估算一.项目开发财务效益初步估算本项目可供销售的物业类型主要有别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商业网点和机动车室内停车位。在计算可售面积时，对电梯间、高低压配电房、屋顶水池、楼道等公用面积进行了分摊计算，而在对如幼儿园、学校等公建面积则不进行公摊。考虑到本项目是一个大型的近郊高尚住宅区，在进行本项目开发的前期可行性研究的财务效益分析时，主要参考沈阳地区相同档次的住宅价格水平，并结合本项目的区位特点进行测算。1.1计算123、设定依照项目财务评价的惯例，本报告以进行项目租售的价格测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算、租售收入计算、经营成本假设等均采用现时的价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价的影响。本项目各类功能物业的市场测算结果详见表十:表十 各类物业市场测价及销售收入一览序号楼盘销售收入可售面积成本均价总销售收入（万M2）(元/M2）1多层住宅销售收入75.82900219820万元2小高层住宅销售收入353500122500万元3高层住宅销售收入17380064600万元4别墅销售收入15.00500075000万元5商业网点销售收入9.00500045000万元6室内停124、车位销售收入11678万元/个9336万元合计536256万元1.2项目开发运作模式本项目属超大型近郊高尚住宅区，根据市场的需求，项目采取分期开发，滚动发展的原则。项目开发时，市政配套、环境施等宜先行建设，以使项目树立良好的形象进入市场。1.3项目开发运作期限的设定本项目运作期限设定为8年。1.4进行物业销售时预计发生的税项及费用按照沈阳地区房地产开发企业管理规定，在物业销售期预计须支付的税项主要有：1.4.1营业税金：按营业额的5%计算；1.4.2营业税城建教育附加税：营业税金11%；1.4.3房地产交易管理费：按交易额的0.1%计算；1.4.4印花税：按交易额的0.03%计算；1.4.5其125、它按交易额的0.04%计算。表十一 销售税费一览表 单位:万元序号销售税费税率计算式税 额1营业税金按营业额的5%计算5%5362565%26812.802营业税附加:按营业税金的11%11%26812.8011%2949.413房地产交易管理费:按营业额0.1%计0.1%5362560.1%536.264印花税:按交易额的0.03%计0.03%5362560.03%60.885其它:按交易额的0.04%计0.04%5362560.04%214.506按合同地税减免50%-14314.827实际应交税费16259.03按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为98.41元/M2。1.126、5销售费用按发展商自行销售本项目物业的原则，包括项目推广费等按销售收入的3.5%计算：5130763.5%=17957.66万元。按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为112.24元/ M2。1.6开发资金运作的设定以及资金筹措原则根据上述项目开发运作模式，项目前期的资金需求较大，考虑到本项目定位为高尚住宅小区，且项目必须在形成一定的生活配套后才能吸引更多的买家，因此不能靠前期销售额来启动本项目。在开发期内，项目的资金除企业自筹，施工单位垫资及部分售楼款外，其余缺口将主要通过银行贷款的形式进行资金筹措。考虑到项目的分期开发，滚动发展原则，项目的累计贷款总额按项目静态总投资额的20127、%计算，即：258780.6520%=51756.13万元。贷款利息：51756.130.062=6210.74万元，按总建筑面积1600000平方米进行分摊，单方成本为38.82元/ M2。1.7投资效益分析表十二 项目总投资估算表序号项 目总投资（万元）估算说明1土地费用90000详见表一2前期工程3962.67详见表二3大配套费用11876详见表三4基础设施建设费28311详见表四5建筑安装工程费147060详见表五6开发期费用4086.58详见表六7项目不可预见费4411.8详见表七8管理费用2880详见第五章九9财务费用6210.74详见第六章1.610销售费用17957.66详见第128、六章1.511销售期税费16259.03详见表十一12项目总投资33398213开发产品成本286952.1814固定资产投资11030表十三 项目投资财务分析表序号项 目金额(万元)计算说明1销售总收入536256详见表十2项目总投资333982详见表十二3税前利润2032414投资利润率61%5企业所得税67069税前利润33%6项目净利润1361727项目投资受益率40.9%1.8项目敏感性分析选取本项目物业价格，建安成本作为敏感因素，针对资本受益率指标分别作多因素敏感分析，有如下结论：当物业价格整体下降20%，而总成本整体上升20%时，项目的净利润为正值，可见本项目具有极强的抗风险能力129、。1.9影响项目开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益具有极强的抗风险能力，主要原因如下：1.9.1建安工程造价在项目总投资中占了50.26%,小区基础设施配套占9.68%,之和占总投资额的59.94%，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑安装工程造价将成为影响本项目总成本的主要因素。1.9.2本项目距沈阳市区只有7公里，10多分钟车程即可直达市中心，20分钟车程即可直达机场，是开发近郊高尚住宅小区的理想区域，从市场调查结果可以看出，本项目设定的各类物业价格均低于相同档次的楼盘价格，因此，本项目未来物业价格和相同档次物业相比将具有较强的竞争优势。1.9.3本项目定位为中高档次的高尚住宅小区，因此项目在规划、设计、建设管理方面能否达到设定的水平，将会成为影响项目开发效益的因素。1.10财务评价结论本项目财务评价各项经济指标较好，同时具有较强抗风险能力，并具有良好的社会效益，此项目可行。