1、热带休闲旅游度假居住区别墅酒店会所房地产建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月热带休闲旅游度假居住区别墅酒店会所房地产建设项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论111.1项目名称111.2项目建设单位111.3项目建设地点111.5项目定位111.6项目2、建设规模及内容111.7项目总投资及资金筹措111.8主要技术及财务指标12技术经济指标之一121.9可行性研究报告编制的依据和范围131.9.1可行性研究报告编制的依据131.9.2可行性研究报告编制的范围141.10结论及建议151.10.1主要结论151.10.2建议16第二章 项目建设背景和必要性172.1项目建设背景17中国旅旅经济发展状况17海南旅游发展基本情况18万宁市旅游业发展情况213、海南省和万宁市旅游房地产具有广阔的发展空间233、项目建设的时代背景国际旅游岛建设234、本项目的建设顺应了海南省和万宁市旅游业的发展，顺应了人们对旅游房地产发展的需求242.2项目建设的必要3、性25第三章 市场分析253.1海南省经济和房地产发展情况25海南省经济发展状况25海南产业发展规划26海南旅游房地产发展情况281、投资置业者多为岛外客户302、业者的购房目的303.2万宁市经济和房地产发展情况303.2.1万宁市经济发展状况303.2.3万宁市房地产发展情况31第四章 建设规模和建设内容32第五章 项目地点与建设条件325.1建设地点325.2项目建设条件321自然气候条件322地形地貌333工程地质和水文地质334地震设防335市政配套及施工条件33第六章 工程技术方案336.1项目总体规划方案336.1.1设计原则及理念33总体布局34交通组织35绿化设计356.1.4、5主要技术经济指标35总体技术经济指标356.2建筑设计36设计指导思想36建筑设计361、户型设计362、建筑造型373、装修设计374、防水等级376.3结构方案386.3.1设计依据386.3.2设计条件386.3.3活荷载取值386.3.4结构选型及要求396.4.5地基与基础：本项目采用条形基础和独立柱基础。39第七章 公用工程397.1给水排水设计39设计依据39设计范围40给水工程402、给水方式：403、管材405、热水系统设计：41排水设计：411、生活排水量：16.32m3/d。412、雨水排水417.2电气设计42设计依据425、建筑照明设计标准GB500342004；45、2设计范围43负荷性质43供电43配电44照明44线路敷设44防雷与接地44弱电系统457.3通风空调设计45设计依据：45室内设计参数45室外设计参数46空调系统46第八章 消防工程468.1建筑专业消防设计说明:461、设计依据462、建筑分类及耐火等级473、总平面防火设计474、建筑单体防火设计478.2电气专业消防设计说明:471、设计依据472、消防设计478.3给排水专业消防设计说明481、设计依据482、消防设计492.3、室外消防给水系统492.4、室内消防给水系统498.4暖通消防排烟设计说明491、设计依据492、防排烟系统50第九章 环境保护509.1项目建设与运营期对6、环境的影响因素501、建设期502. 营运期519.2环境保护措施5110、柴油发电机组选用低噪声机组，采用标准水冷却方式。52第十章 节能539.2.1能源消耗种类539.2.2建筑节能设计532、总平面采用行列式布置，最大限度利用两个主导风向。538、建筑单体设计与节能要求549.2.3给排水节能541、每户安装水表，进行分户计量收费，有效防止用水浪费。54电气节能552、电梯水泵采用智能控制，空调应采用变频控制的产品554、住宅楼梯走道照明采用节能自熄开关进行控制。55新技术的具体应用55第十一章 项目实施计划和进度表56第十二章 组织机构和劳动定员5612.1项目建设组织机构5612.7、2项目建设劳动定员57第十三章 投资估算与资金筹措5713.1估算的范围和依据5713.1.1估算的依据5713.1.2估算的范围5813.2项目投资估算和资金筹措5813.3资金使用计划59第十四章 财务分析与评价6014.1基础数据6014.1.1项目经济分析遵循的主要依据6014.1.2各项财务基础数据60第一章 总 论1.1项目名称xxxxxx。1.2项目建设单位万宁xxx置业有限公司。1.3项目建设地点项目建设地点位于万宁市xxx镇xxx地块，用地证号为xx号地块、xxxx号地块，总面积332963平方米。本项目用地面积为332963平方米，用地性质为商服用地，容积率0.3，建筑密度8、20%，绿地率50%，建筑限高15m。对外交通联系十分便捷，具备建造万宁市高档次旅游项目的条件。1.5项目定位项目区拥有较为优美的热带自然景观，利用自身区位优势条件，在海南省建设“国际旅游岛”的背景和机遇条件下，结合海南省旅游业的良好发展势头，打造海南休闲旅游度假居住区，建造一座具有热带休闲风情浓郁的高水平的居住区。1.6项目建设规模及内容本项目拟建设330栋独立别墅，建筑面积为78000m2；1栋会所，建筑面积为4000m2，1栋悬崖酒店，建筑面积为18000m2，总建筑面积100000m2。同时配套建设地面植草式停车位200个（建设面积2000m2），绿化工程（绿化面积150000m2）、9、入口广场工程（面积1000m2）、小区道路工程（面积30000m2）、室外消防工程、给排水、供配电工程、建筑小品、垃圾收集站、大门和围墙等。1.7项目总投资及资金筹措经测算，本项目总投资247,871.33万元。其中土地取得费15,871.33万元建筑安装工程费150000万元，工程建设其他费用15000万元，预备费16000万元。所需资金由业主自筹及贷款。1.8主要技术及财务指标详见以下主要技术经济指标表：技术经济指标之一序号名称单位数量1总用地面积亩499xxxxxx亩4992总建筑面积m21000003其中独栋别墅m278000会所、酒店220004容积率m20.35建筑密度%206绿地10、率%507总户数户3308垃圾集中站m23009停车位个200（种植式车位）技术经济指标之二销售均价（元/） 50,000 金额（万元） 销售额（万元） 500,000.00 开发成本土地成本另加：3%的契税，耕地占用税25元/ 15,871.33 建安成本 150,000.00 其他工程费用 15,000.00 预备费 16,000.00 销售费用按销售金额的3%预计 15,000.00 销售税金营业税及附加5.6%，印花税0.05% 28,250.00 土地增值税 72,117.77 管理费用 6,000.00 财务费用 30,000.00 利润 151,760.89 企业所得税25% 311、7,940.22 净利润房地产（公寓及别墅）销售税后净利润 113,820.67 税收总额含契税、营业税及其附加、耕地占用税、印花税、土地增值税、企业所得税 140,590.32 总投资 247,871.33 年回报率15.31%1.9可行性研究报告编制的依据和范围1.9.1可行性研究报告编制的依据1、与建设单位签订可行性研究报告编制合同；2、国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；3、投资项目可行性研究指南；4、万宁市xxx滨海旅游度假区控制性详细规划；4、城市住宅区规划设计规范；5、民用建筑设计通则（GB 503522005）；6、住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）12、；7、建筑设计防火规范（GB500162006）；8、居住建筑节能设计标准JDJ 01-2005；9、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；10、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；12、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；15、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；16、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；17、地下工程防水技术规范GB50108-2001；18、屋面工程技术规范GB50345-2004；19、居住建筑节能设计标准JDJ 01-2005；20、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；21、国家、省市相关建筑工程设计规13、范、规程、规定；22、海南省万宁市城市总体规划（20042020年）；24、建设单位提供的其它文件、意见和资料等。1.9.2可行性研究报告编制的范围研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价和风险分析等。1.10结论及建议1.10.1主要结论海南岛是我国唯一的热带海岛，万宁市将建设成为海南省经济实力较强、服务设施优良的县域城市，较高国际知名度的热带海岛旅游和度假胜地，具有优良生态环境的宜居城市和浓郁文化特色的文化14、名城。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，明确了海南国际旅游岛的战略定位、发展目标，并对海南省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施。所有这些为海南发展旅游房地产创造了良好的条件，海南以其独特的旅游资源、舒适的生活环境和优越的自然环境，旅游业的发展稳步向前，推动了旅游房地产的发展，正日益成为广大房产投资者追捧的对象。项目可满足多种市场需求，可用于居家及用于度假休闲、养老。综合上述因素，本项目将结合海南省旅游业的良好发展势头，打造海南高档的度假居住区。研究表明，本项目环境15、条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了旅游房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合城市发展规划要求，项目工程技术先进可靠、建设规模合理、建设方案可行，项目是可行的。财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。项目建设对于为了加快万宁市经济建设步伐，提高人民生活水平和生活质量，提升万宁市城市形象和改善投资环境，具有重大的意义，项目具有良好经济效益、社会效益和环境效益，项目建设是必要的。1.10.2建议1、切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。2、应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。3、应切实做好资金筹措，16、落实资金，保证项目顺利实施。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目建设背景中国旅旅经济发展状况2008年国内旅游人数达26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入1.93万亿元，增长23.6%；入境旅游人数1.35亿人次，增长1%；入境过夜旅游人数5730万人次，增长2.9%；旅游外汇收入470亿美元，增长2.5%；出境旅游人数6900万人次，增长20%；全国旅游业总收入2.25万亿元，增长20.8%。新增旅游直接就业约50万人。2009年 旅游业总收入约2.57万亿元，同比增长14%。其中国内旅游约29亿人次，增长10%，国内旅游收入约2.22万亿元，增长15%。出境旅游超过8000万17、人次，增长15%。入境旅游1.33亿人次，下降1.5%，其中入境过夜旅游5740万人次，与去年基本持平；旅游外汇收入485亿美元，与去年基本持平。新增旅游直接就业约50万人。从近几年看，中国旅游总体表现出快速增长的态势，从2008-2009年，全国旅游收入从1.16万亿元人民币增长到2.57万亿元人民币，增长超过一倍，国内旅游总人次从17.12亿人次增长到29亿人次，增长幅度近70%，但是相比国内旅游，国际旅旅游特别是入境游增长不太明显，主要是受制于国际经济形势以及国内扩大内需政策的影响。具体如下图。00.511.522.5320052006200720082009万亿人民币01002003018、0400500600亿美元旅游总收入外汇收入17.12192126.4290510152025303520052006200720082009亿人次1.181.21.221.241.261.281.31.321.341.36亿人次国内旅游总人次入境游总人次海南旅游发展基本情况在全省旅游工作会议上，海南省对2010年海南全省旅游工作进行了总结，并肯定以下工作：1、旅游规划进一步完善,2010年完成了海南省旅游业发展“十二五”规划，又对“十二五”期间海南旅游业的发展提出了切实可行的目标、思路和实施办法，对促进海南旅游业加快和率先发展具有重要的指导意义。目前，全省17个重点旅游景区和度假区已有12个19、完成总体规划编制工作，同时，温泉旅游、房车露营旅游、乡村旅游、旅馆业四项规划均已通过专家评审。2、积极推进旅游项目的建设，航天主题公园、海洋主题公园、电影主题公园等主题公园已完成投资，旅游服务设施建设如旅游厕所、旅游宣传牌位置建设进展顺利。3、旅游促销实效明显增强，2010年旅游促销强化了国内市场的开发，一系列将房地产、农产品捆绑打包的推介形式觉得了成效，扩大了海南的知名度和美誉度。4、深入开展旅游环境综合整治继续，2010年我省针对游客投诉的重点问题、舆论关注的焦点问题进行重点整治，先后处罚了违规旅行社18家、违规导游36名、旅游违规行为得到有效遏制，旅游市场明显改善，投诉率明显下降，旅游服20、务品质全面提升。5、假日旅游持续增长，中秋国庆节期间，开展一系列检查活动，海南旅游游客满意度得到提升，基本实现了“安全、质量、秩序、效益”四统一的工作目标。正因为以上多个方面的工作，作为海南重要支柱产业，海南的旅游业在去年保持较快发展，接待旅游过夜人数3320.37万人次，总收入379.12亿元。房地产业增加值为239.56亿元，比上年增长5.9%。其中，在全年接待旅游过夜人数3320.37万人中，国内旅游者3238.80万人次，增长10.9%；接待入境旅游者81.57万人次，增长0.1%。全年旅游总收入379.12亿元中，国内旅游收入356.79亿元，增长19.1%；入境旅游收入3.48亿美21、元，下降8.0%。年末全省共有挂牌星级宾馆168家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆45家，三星级宾馆81家。2012年全省接待过夜游客人数3320.37万人次，同比增长10.6%，接待入境游客人数81.56万人次，同比增长0.1%，实现旅游总收入379.12亿元，同比增长17%。5年来，全省接待过夜游客人数从2005年的2060万人次增加至2010年的3320.37万人次，5年接待过夜游客人数累计达13219.38万人次，年均增长12.5%；旅游业收入从2008年的192亿元增加到2010年的379.12亿元，5年旅游业收入累计达1364.84亿元，年均增长17.2%。1234.11402.22、91473.281605.021845.4120602250.332587.343001.343320.3729.330.943.1961.6975.3197.9355.1566.3181.4681.561204.813721516.471543.331770.21962.072195.182521.032919.883238.8200120022003200420062007200820092010境内境外总接待人数总起来说，海南近几年旅游发展态势良好，旅游收入和旅游人次增长较快，特别是国际旅游岛战略实施后，旅游主体地位进一步明确，发展进一步加速，旅游发展增速优于GDP增速，成为海南经济发展23、重要驱动力，具体如下图。141.43192.33211.72257.63324.04379.12171.3721.29.110.11713.121.6825.80501001502002503003504002004200520062007200820092010051015202530旅游总收入（亿元）同期累计对比2010年，虽然整体旅游收入出现了明显增长，但是受制于部分地区酒店运营明显增多，特别是国际旅游岛战略颁布后新建酒店逐步开业，酒店开房率下降约4个百分点，为近年来较低水平。2008-12全省酒店开房率变化图59.1858.8660.3762.3758.452545658606264224、0062007200820092010-5-4-3-2-10123宾馆平均开房率增长百分点万宁市旅游业发展情况万宁市山清水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、xxx、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高的开发价值。目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭，已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温25、泉、xxx、日月湾和春园湾、兴隆热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。随着海南逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，万宁市各项旅游业接待国内外游客由2007年的314.4万人次上升至2010年的400.55万人次。旅游收入由2007年的92000万元上升至2010年的250900万元，平均增长速度达到23.49%。万宁市20082010年旅游接待情况单位：万人次年份指标20062007200820092010总接待人数297.9314.4333.60371.3400.552008年全年全市共接待旅游过26、夜人数333.6万人次，比上年增长6.2%。其中，星级酒店接待境外过夜人数3.69万人次，比上年增长54.8%；旅游业总收入117280万元，比上年增长11.5%，旅游业总收入占地区生产总值的13.2%。2009年全市接待旅游过夜人数371.3万人次，比上年增长11.3%。其中，接待国内旅游者364.57万人次，增长10.5%；接待入境旅游者6.73万人次，增长82.7%。全年旅游总收入14.42亿元，比上年增长22.9%。全年旅游饭店客房开房率61.2%，比上年提高5.3个百分点。年末全市共有星级宾馆37家，其中五星级宾馆1家，四星级宾馆10家，三星级宾馆24家。2010年全年全市接待旅游过27、夜人数400.55万人次，比上年增长1.5%，其中，旅游饭店接待旅游过夜人数321.81万人次，下降1.2%（其中，境外过夜人数6.05万人次，下降10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%。旅游饭店客房出租率53.4%，平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元，比上年增长6.3%。3、海南省和万宁市旅游房地产具有广阔的发展空间在国际旅游岛建设快速推进的带动下，全国的房地产开发商云集海南。随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南房地产迎来了发展的春天。许多事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士将纷纷在海南投资置业，度假、过冬成为外地人置业海南的主要目的28、。充分挖掘本土文化特色，利用优越的生态环境和人居环境，依托丰富的独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把海南建成国际休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。3、项目建设的时代背景国际旅游岛建设2009年底，国家国务院通过国发200944号文，正式发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，意见指出：海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。意见将海南定位于我国29、旅游业改革创新的实验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，要求将海南逐步建设成生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。此外，海南国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020)，指出“加快基础设施建设，完善服务网络，塑造培育品牌，提升服务水平，逐步将海南打造成为“国际购物中心”、“美食天堂”、区域性航运枢纽和物流中心”。到2012年，接待国内外游客将达到3160万人天次，旅游总收入314亿元，旅游业增加值占地区生产总值的比重达到7.5%，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%，第三产业从业人数比重达到39%。到2015年，接待国内外游客达到4760万30、人天次，旅游总收入540亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到9%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到50%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上。到2020年，接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。4、本项目的建设顺应了海南省和万宁市旅游业的发展，顺应了人们对旅游房地产发展的需求海南省及万宁市旅游业的飞速发展使得各类投资者，度假、休闲和第二居住地置业者看好万宁旅游房地产，而随着旅游房地产购买者的涌入进一步带动了万宁市经济和旅游业的发展，形成31、了旅游业和旅游房地产业的双向良性互动。当房地产市场整体出现波动时，更容易体现出旅游房产投资的抗风险性。旅游房产是旅游与商业、度假休闲、房产的交叉与结合，开辟了房产一个新的领域。海南省和万宁市拥有明媚的阳光、风景如画的海滨和气候宜人的暖冬，这些得天独厚的生态景观，为旅游房产的发展提供了沃土，依附资源优势，海南省成了旅游房产的领先者。因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人们对到海南过冬、度假充满热情，客观上拉动了庞大的市场需求。本项目建设用地为万宁市xxx，项目区拥有较为优美的热带自然景观，利用自身区位优势条件，在海南省建设“国际旅游岛”的背景和机遇条件下，结合海南省旅游业的良好发展势头，打造海32、南高档旅游度假居住区。2.2项目建设的必要性项目将建成一座具有热带休闲风情浓郁的高水平的居住区。项目顺应未来社会旅游业发展的大潮流，是万宁xxx置业有限公司自身发展的要求。根据万宁市城市发展规划，万宁市将建设成为海南省经济实力较强、服务设施优良的县域城市，较高国际知名度的热带海岛旅游、具有优良生态环境的宜居城市和浓郁文化特色的文化名城。本项目的建设顺应了当前海南省和万宁市旅游房地产和旅游业发展趋势，一方面尽可能的提供给市场高品质的旅游产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要性的。第三章 市场分析3.1海南省经济和房地产发展情况海南省经济发展状况201033、年，虽受世界经济低迷和全国经济增速放缓的影响，海南经济仍保持平稳较快增长，增速逐季加快，全年实现地区生产总值(GDP)2855.26亿元，人均地区生产总值突破五千美元大关。海南省近几年GDP增长对比如下图：海南GDP增长图62368979090410521230145916472052.122525.292855.269.210.310.410.112.514.59.811.715.8129.105001000150020002500300020002001200220032004200520062007200820092010GDP05101520增长率生产总值亿元增长率%经初步核算，20134、0年，海南全年实现地区生产总值(GDP)2855.26亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值711.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值803.67亿元，增长10.9%；第三产业增加值1340.12亿元，增长9.4%。从动态来看，经济增速呈现逐季加快态势。一季度全省地区生产总值增长8.0%，上半年增长8.1%，前三季度增长8.4%，全年增长9.1%。与此同时，全年人均地区生产总值32374元，按当年年平均汇率折算为5147美元，继2008年超3000美元、2009年超4000美元后，今年已突破了5000美元。海南近几年经济发展出现了比较好的态势，房地产业作为海南省支柱35、性产业，也获得了超速发展房地产业将继续获得发展。海南产业发展规划海南在“十二五规划”中提出高起点推进经济结构调整，提升发展以旅游业为龙头的服务业，优先发展高新技术产业和集约发展新型工业，升级发展热带特色现代农业，加快发展海洋经济，继续实施“大企业进入、大项目带动、高科技支撑”的产业发展战略。同时，加大力度支持中小企业的发展。夯实海南国际旅游岛建设发展的产业基础，着力构建具有海南特色的经济结构。其中，作为重点发展的支柱产业，旅游业将按照把海南建设成为我国旅游业改革创新的试验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地的战略定位，打造一批世界级的旅游吸引物，初步建立符合国际标准的旅游服务标准体系，促进旅游36、业与其他产业的融合发展。推动形成海岛特色鲜明、山海优势互补、城乡和谐发展、人文环境优良的旅游格局，彰显“阳光海南、度假天堂”整体旅游形象。具体而言，海南确定了“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的区域经济发展思路，将海南划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部沿海经济带、中部生态经济区”五个功能经济区。琼北综合经济区。以海口为中心，继续巩固这一经济区作为全省行政服务中心、商业贸易中心、科教文化中心和进出岛交通枢纽的地位，改造提升汽车、制药、化纤纺织、饮料食品、商业餐饮、金融保险、房地产等重点产业，大力发展高新技术产业。琼南旅游经济圈。围绕建设亚洲一流、世界知名的国际最佳37、人居环境城市的目标，用国际水准建设和经营三亚市，保持和增强低密度滨海旅游城市的魅力。西部工业走廊。重点发展洋浦经济开发区、海口国家高新技术产业开发区、澄迈老城开发区、临高金牌开发区、昌江工业区、东方化工城和三亚梅山产业园。东部沿海经济带。发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业，有条件、有选择地适度发展无污染的轻工、电子等产业。中部生态经济区。在加强生态环境保护的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济林、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。海南旅游房地产发展情况海南房地产业从02年开始小幅稳步增长，2009年国家提出国际旅游岛的战略方针后，20138、0年的房地产投资达到468亿元，同比09年房地产投资额增长62%；海南省房地产市场进入高速发展期。海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。房地产发展区域具体划分：北部：泛海口区域 南部：泛三亚区域 东部：东海岸沿线西部：西海岸沿线 中部：五指山、保亭、琼中等地2009年海南全省共成交土地550宗，同比增长132.07%；成交面积约2413.56公顷，同比增长67.34%；成交金额达 279.79亿元，同比增长75.08%。其中住宅用地成交278宗，占比约39、50.55%；工业用地成交106宗，占比约 19.27%；商业用地成交128宗，占比约23.27%。2010年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量79.3%，与去年实际的10.88万公顷相比增加25.8%。去年开工1000 万套保障房，保障房用地落实4.81万公顷，今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实 2010年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。海南省10年间商品住宅共实现销售面积3450.53万m2，去化速度为345万m2/年。按近四年的销量统计，去化速度为523万m2/年，根据海南省住建厅的统计数据，目前海南房地产市40、场的实际潜在供应总量约5000万m2，仅消化存量需近10年时间。 从销售均价来看，2010年房价大幅攀升，较之2009年上升48%。综上所述，旅游业的大力发展推动了海南省整个经济的发展，也带动了房地产市场的发展，加之海南旅游房产具有得天独厚的先天条件，只要政府对房产市场调控适当和有力，将会有很高的发展空间。通过对海南省旅游房地产市场情况调查，旅游房地产市场具有如下特点：1、投资置业者多为岛外客户购房者75%以上来自岛外，江浙、上海、北京、东北约占百分之五十。另外韩国、日本、美国和俄罗斯等国家购房约3%。本地市民购买力低。2、业者的购房目的就购买旅游房地产的目的而言，以投资增值为目的占35%，以41、养老为目的占30%，以度假休闲为目的占25%，以自住为目的占10%。在全球经济普遍陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍旧能保持高速增长，说明各方投资者对海南市场始终充满了信心。3.2万宁市经济和房地产发展情况3.2.1万宁市经济发展状况初步测算，2010年，全年全市生产总值（GDP）134.98亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长10.1%。其中，第一产业增加值40.89亿元，增长6.4%；第二产业增加值36.15亿元，增长15.5%；第三产业增加值57.94亿元，增长9.5%。三次产业对经济增长的贡献率分别为20.1%、39.7%和40.2%，分别拉动GDP增长2.03、4.01和4.042、6个百分点。产业结构调整日趋合理，三次产业结构为30.3:26.8:42.9。旅游平稳增长。随着万宁市旅游宣传促销力度的不断加大，以及中非合作圆桌会议、国际冲浪节、中国槟榔产业论坛等重大会议、节庆活动的影响，促进了旅游市场持续增长。2010年全年全市接待旅游过夜人数400.55万人次，比上年增长1.5%，其中，旅游饭店接待旅游过夜人数321.81万人次，下降1.2%（其中，境外过夜人数6.05万人次，下降10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%。旅游饭店客房出租率53.4%，平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元，比上年增长6.3%。3.2.3万宁市43、房地产发展情况万宁位于海南岛东南部，属热带季风气候，气候温和宜人、年平均气温24，是海南最适应居住的城市之一。这里拥有海南现存未被开发的最美丽海湾，有罕见的青皮林，还有全球环境500佳的兴隆热带花园，更有闻名的神州半岛。旅游房地产业迅猛发展。2009年全年投资202600万元，比上年增长32.8%；商品房销售面积38.2万m2，比上年增长1.3倍，销售额174200万元，比上年增长2.2倍。2010年万宁市房地产开发投资高速增长。全年房地产投资42.55亿元，比上年增长110.0%，占固定资产投资额的44.7%。其中，商品住宅投资38.78亿元，增长1.1倍；商业营业用房投资2.55亿元，增长44、51.8%；其他投资1.22亿元。全年房屋施工面积171.35万平方米，增长45.5%；销售面积41.85万平方米，增长9.5%，销售额34.41亿元，增长97.6%。本项目预计销售价格为50000元/ m。第四章 建设规模和建设内容本项目拟建设330栋独立别墅，建筑面积为78000m2；1栋会所，建筑面积为4000m2，1栋悬崖酒店，建筑面积为18000m2，总建筑面积100000m2。同时配套建设地面植草式停车位200个（建设面积2000m2），绿化工程（绿化面积150000m2）、入口广场工程（面积1000m2）、小区道路工程（面积30000m2）、室外消防工程、给排水、供配电工程、建筑45、小品、垃圾收集站、大门和围墙等。第五章 项目地点与建设条件5.1建设地点项目建设地点位于万宁市xxx镇xxx地块，用地证号为万国用2010第106001号地块、万国用2010第106002号地块，总面积332963平方米。本项目用地面积为332963平方米，用地性质为商服用地，容积率0.3，建筑密度20%，绿地率50%，建筑限高15m。对外交通联系十分便捷，具备建造万宁市高档次旅游项目的条件。5.2项目建设条件1自然气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为：一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24，最冷月平均气温18.7，最热月平均28.5；全年无霜冻，气候宜人；二是雨量充沛，年平均降46、雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。2地形地貌用地呈两块梯方形，场地内已经过初步土方回填平整，地势呈坡状。周边主要为海景景观，项目后面是旅游公路及零散分部一些农家建筑。目前，场地内地表土壤裸露，散乱分布一些的杂草灌木，无较高较大的植物。3工程地质和水文地质拟建场地经勘察揭露有20个岩土层。根据海南省地矿局环境地质研究所（1998）有关报告，地下水资源比较丰富。基岩构造裂隙水除部分需经过除铁（Fe）除锰（Mn）除氟处理，大部分符合生活饮用水标准。地下水位为地表以下510米左右。4地震设防根据国家地震局1990年颁布的中国地震烈度区划图，地区抗震设防烈度为6度, 设47、计基本加速值为0.05g。5市政配套及施工条件本项目位于万宁市xxx。随着旅游公路的开通，相应的市政设施将逐步完善。施工所需沙石料可就地取材，其他建筑材料可从海口市购买。第六章 工程技术方案6.1项目总体规划方案6.1.1设计原则及理念1、经济性原则因地制宜，合理布局，有效利用各种现状条件，提出场地适宜性建设标准，挖掘功能潜力，注重开发与建设的投资和效益，使土地自然资源与经济效益最大化。2、地域性原则尊重地域文化，充分挖掘项目所处地段的景观环境特征及文化内涵，创造项目特色。3、生态性原则注重自然生态的保护，把项目的建设纳入优化城市生态环境的轨道，合理确定开发强度，打造具有热带滨海特色的绿化体系48、。4、引领时代新生活的原则5、关注海南国际旅游岛建设，充分利用得天独厚的天然资源，引领新时尚生活模式，打造高档次、高品味物业。6、认真贯彻国家“节能、节地、节水，节材和环保”的建设方针，又好又快地建设适用、经济、与城市环境和谐的住宅用房；7、满足规划用地控制指标的要求，为居民提供良好的空间和环境；8、适当考虑人民生活水平提高后，对人居条件要求的变化，尤其注意安排好机动车辆的泊位。总体布局1、总体布局上，采取行列式布局处理手法，合理控制建筑间距，实现土地和其他资源的最大集约化效益，宅间绿化景观带，为小区居民提供了休闲、游憩、交往的空间。2、在楼间空地安排了花径、散步道等景观设施，结合部分建筑的空49、间围合处理，配以风情浓郁的苏式园艺，形成生机盎然、富有层次的外部景观环境。交通组织1、车行道宽6.0m；可满足人、车通行需要。2、所有道路均采用水泥路面。3、沿路设置路灯，建议采用太阳能路灯和庭院灯；并按景观设计安排绿化和小品，留足综合管线的位置。绿化设计绿地由宅旁绿地和公共绿地组成，有效绿地面积为50%；绿荫式停车场植草砖地面按有关规定取20%计入绿地面积。6.1.5主要技术经济指标总体技术经济指标序号名称单位数量1总用地面积亩499xxxxxx亩4992总建筑面积m21000003其中独栋别墅m278000会所、酒店220004容积率m20.35建筑密度%206绿地率%507总户数户33050、8垃圾集中站m23009停车位个200（种植式车位）6.2建筑设计设计指导思想1、充分挖掘项目所处地段的景观环境特征及文化内涵，突出项目特点。2、努力解决本项目在交通、市政、通讯、能源等方面与城市规划的有效衔接。3、形成良好建筑风格与城市空间的融洽关系，解决好建筑采光、通风、观景及景观效果的统一。4、突出小区特有的文化内涵，使建筑、人文景观、自然景观及生态环境有机结合，构建出高效的生态居住系统。5、因地制宜，合理布局，有效利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降低开发成本，提高土地综合开发效益。建筑设计1、户型设计（1）本项目户型为150400m2之间，重点加强住户内部功能分区和个体功能品质的完善，51、追求建筑基本元素的合理排列组合，反映建筑空间的多样性和可变性，运用人体工学和景观设计的手法，充分展现建筑的市场观和人文观，有一定的前瞻性。（2）户型内加强功能分区并完善功能，采用全明设计、全通风设计、大景观设计的建筑设计理念，观景阳台、外飘窗、户内对角设有常开窗等手法，合理解决了户内的景观和通风。户型设计美观、新颖、合理、经济，力求创造精品。（3）注重景观视线设计，让更多的用房有良好的视野。2、建筑造型（1）适应热带气候特点，注重遮阳处理、体现出建筑空灵、飘逸的风格特点。（2）外墙以白色为主调，局部采用浅灰色及白色，形成活泼、清新、自然、的建筑风格。3、装修设计别墅为精装修。外装修以矿物涂料为52、主，底部基座采用石材、仿石喷涂或仿石面砖。（1）墙体：分户墙、外墙填充部分使用200厚加气混凝土砌块，内墙使用100厚加气混凝土砌块或水泥空心砖制品。（2）外墙饰面：外墙采用无机亚光涂料，蓝灰色铝合金窗框、无色透明玻璃。（3）楼面：普通房间为采用耐磨、防滑地砖等预留条件。屋面：上人隔热屋面均视当地施工市场情况灵活确定。（4）室外道路、硬质铺地：成品彩色水泥广场砖、天然石材、成品空格水泥砖等材料灵活组合应用（5）地面停车场为生态停车场，采用联锁式植草砖间植冠状乔木，既满足停车位又增加了绿化面积。4、防水等级屋面防水等级为：级。6.3结构方案6.3.1设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准(GB53、500692001)（2）混凝土结构设计规范(GB500102002)；（3）建筑抗震设计规范(GB500112001)；（4）建筑结构荷载规范GB500092001）；（5）建筑地基基础设计规范GB500072002）；（6）砌体结构设计规范（GB5003-2001）；（10）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；（11）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）；（12）建筑结构统一标准（GBJ50068-2001）；（13）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）。6.3.2设计条件1、基本风压：Wo=0.85KN/m2，地面粗糙度B类。2、抗震设防烈度：6度，地震设计54、加速度a=0.05g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类。3、建筑结构安全等级：二级，设计使用年级为50年。4、建筑场地类别为类（假定），设计特征周期为0.45S。6.3.3活荷载取值序号荷载类别标准植1不上人屋面0.52上人屋面2.03卧室、餐厅、厨房、卫生间2.04楼梯、走道3.55车道20.06阳台2.57空调机房、电梯机房7.06.3.4结构选型及要求基本风压值（参考琼海）建筑高度大于60m取W=1.05kN/m，建筑高度小于60m取W=0.85kN/m；地面粗糙度为B类。本项目住宅采用框架结构。6.4.5地基与基础：本项目采用条形基础和独立柱基础。主要材料1、混凝土 强度等级。55、板，C20；墙，C25；梁，C20。2、钢筋：I级及II级钢。3、非承重墙：外填充墙采用加气混凝土砌块。内填充墙采用加气混凝土砌块或水泥空心砖砌块。第七章 公用工程7.1给水排水设计设计依据1、建筑给排水设计规范 GB50015-2003；2、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005；3、建筑设计防火规范 GB50016-2006；4、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005；5、自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001；6、室外给水设计规范 GB50013-2006；7、室外排水设计规范 GB50014-2006；8、汽车库,修车库,停车场设计规范 GB50067-56、97。设计范围室内给水排水工程、室外给水排水工程、消防工程、雨水工程、中水工程、燃气工程给水工程1、水源：以城市给水管网作为水源，要求从市政给水管网引两条DN150给水管与本项目给水管网及室外消防给水管相连接。水量：根据基础设施情况计算出生活用水量序号用水项目使用人数单位用水标准（L）小时变化系数使用时间用水量（m3/h）备注平均时最大时最高日1住宅楼1500每人每日3602.5240.71.7516.815002未预见用水量16.810%0.070.1751.683总计0.771.92518.482、给水方式：（1）别墅生活给水系统竖向分一个区，每户采用旋翼式水表进行计量，水表安装在每层的给57、水管道井内。一层由市政水直接供给。（2）在地下水泵房设300m3生活水池五个。3、管材（1）室外给水管材选用钢丝骨架塑料复合管，热熔连接；室内采用PP-R管，热熔连接。（2）给水管道、管材及阀门的工作压力为1.0Mpa；加压给水管道、管材及阀门的工作压力为1.6Mpa。4、水表井和阀门井均采用砖砌筑，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。5、热水系统设计：（1）热水量：4.26m3/d。（2）冷水计算温度为17，热水计算温度为60 。（3）集热器和热水贮水箱设置在屋顶。辅助热源为空气源热泵。排水设计：1、生活排水量：16.32m3/d。（1）本工程采用生活污58、废水分流及雨水分流制管道，生活废水预留中水处理接头，污水经化粪池处理后与废水合流，排入市政排水管网。（2）室外排水管道采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并用混凝土基础，采用砖砌检查井，井盖采用球墨井盖和盖座，位于行车道上的采用重型球墨铸铁井盖和盖座，其它的采用轻型。2、雨水排水（1）雨水量暴雨强度i=14.208*(1+0.400*lgp)/(t+9.000)0.650 (L/S)；设计重现期：P=2年；设计降雨历时：t=tl+mt2、m=2；地面集水时间：tl=5min；汇水面积：10174.59m2；地面综合径流系数：=0.9；雨水量Q=253.2 L/S。（2）室外道路边适当位置设置平59、算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水，本工程范围内设2根排出管，雨水管道收集屋面及路面、硬地的雨水排入市政雨水管道。其余绿地的雨水采用自然渗透，补充地下水。（3）雨水管采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并设混凝土基础。（4）雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑，重型球墨铸铁井盖和盖座。消防给水见消防专篇。节水措施见节能与节水专篇。7.2电气设计设计依据1、高层民用建筑防火规范GB5004595（2005年版）；2、民用建筑电气设计规范JGJ 162008；3、建筑物防雷设计规范GB500572000；4、住宅设计规范GB500961999（2003年版）；5、建筑照明设计标准GB5003420060、4；6、民用闭路电视监视系统工程技术规范GB5019894；7、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；9、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；10、供配电系统设计规范GB50052-95。设计范围设计范围包括小区内的高低压供配电系统、自备电源设施。小区内住宅、有线电视、电话系统、楼宇对讲及监控系统、防雷接地系统及小区内强弱电外网的设计。火灾自动报警系统（详见消防专篇）。负荷性质工程负荷按二.三级负荷供电。供电供电电源变配电房深入负荷中心，根据项目负荷情况及供电距离等综合考虑，由市政电网引入一路1061、KV高压电源至地上10KV总变配电房（变配电房）。变配电房内设l台200KVA变压器，为满足消防设备电要求，变配电房内拟定设一台50KW柴油发电机。变配电设计及计量方式。高压配电采用单母线分段运行方式，采用手车高压开关柜，高压开关选用10KV真空断路器，直流操作系统。设过流和速断保护，变压器设温显。变配电房内变压器的低压侧采用干式电容器进行无功自动补偿，补偿后高压侧的功率因数不小于0.95。各变压器副边母线设联络线，以方便调度供电，节约用电。在高压配电室设10KV专用计量柜。变压器低压侧对商用负荷动力负荷分别进行集中计量。变压器副边母线设有功和无功电度表。住宅单元各户设电度表，经楼层电表箱向各62、住宅户供电。配电低压配电采用放射式和树干式相结合的方式供电。消防用电设备采用双回路供电，末级自动切换。照明l、主要采用节能日光灯作为照明光源，配电了镇流器。2、住户照明以节能灯为主，住户照明线路到灯位，灯具由住户自选，照明功率密度应按GB50034-2004规范执行。照明和插座分回路供电，住户的卧室、客厅、餐厅设置空调插座，在卫生间设置电热水器等插座，在厨房设置抽油烟机等厨房设施插座。3、楼梯及走道采用节能灯，并采用节能自熄开关进行控制。4、公共场所事故照明平时兼顾正常照明。室外道路照明采用时控。线路敷设l、低压干线主要采用沿防火托盘明敷。明敷设线路穿钢管敷设。地上部分除管线竖井内沿管井梯架明63、敷外，其他配电照明线路穿硬质阻燃PVC管沿墙、板内暗敷设。2、高压进线电缆和弱电总进线管线各自沿道路两侧绿化带或人行道穿管暗敷设。3、高压电缆选用YJV22 -8.7/10KV交联聚乙烯绝缘电力电缆。防雷与接地本工程建筑物均属二类防雷建筑（施工图设计时需对各建筑物进行防雷计算后进行防雷类别的确定）。主要防雷措施为采用屋面设避雷带保护。屋面所有金属管道和金属构件均与避雷带牢固焊接。利用结构柱或剪力墙内主筋做为防雷引下线，利用建筑基础主筋作接地装置。防雷接地、保护接地、工作接地与消防接地共用接地装置，PEN(PE)干线、所有进出建筑物的金属管道等作总等电位联结，并和防雷接地相连，接地电阻不应大于164、欧。弱电系统l、本工程弱电系统包含有线电视、电话、网络。各系统线路均引自架空层弱电机房，线路沿金属线槽在电井内敷设。2、有线电视干线电缆选用SYKV-75-9同轴电缆，在相应楼层电井内设有线电视前端箱和干线放大器箱，箱体壁挂明装，底边距地1.8m；至各户弱电箱线路采用SYKV-75-5穿阻燃PC20管暗埋敷设。有线电视终端用户电平值应调整在64+4dB范围内。3、电话每户按两对考虑，在每层设电话分线箱，箱体壁挂明装，底边距地1.8m;至各户弱电箱线路采用HBV-40.5穿阻燃PC管在楼板、墙内暗敷。4、网络接入形式采用光纤到楼，在相应楼层电井内设小型壁挂网络箱，箱体底边距地1.5rn：至各户弱65、电箱线路采用CAT6-UTP/4P穿阻燃PC管在楼板、墙内暗敷。7.3通风空调设计设计依据：1、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；2、建筑设计防火规GB50016-2006；3、暖通空调-动力；4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97。室内设计参数温度夏季26、冬季22；相对湿度夏季65%、冬季40%；噪音50dB(A)。室外设计参数室外气象参数：台站位置北纬20o02；东经112 o；大气压力冬季1016.0hpa，夏季1002.4hpa；室外计算（干球）温度冬季空调10，冬季通风17，夏季空调34.5，夏季通风32；室外计算相对湿度冬季空调85%，夏季66、通风67%，最热月平均83%。室外风速冬季平均3.4m/s，夏季平均2.8m/s。空调系统别墅及会所采用分体空调。由建筑专业预留空调洞口。室外机位置由建筑专业考虑。空调节能：（1）根据该建筑物的使用功能设计分体空调系统，可以灵活控制各个室内机的运行或停止运行。（2）建筑物的外围护结构采用保温做法，使其传热系数满足节能标准的要求。（3）空调室外机设置于屋顶以防止噪声污染，且便于运行管理。（4）空调、通风设备选用节能产品。第八章 消防工程8.1建筑专业消防设计说明:1、设计依据建筑设计防火规范B50016-2006住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）住宅建筑规范GB50368-2067、05建筑内部装修设计防火规范GB50222-95汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑设计防火规范GB50016-2006 2、建筑分类及耐火等级本小区为二类住宅。地上建筑耐火等级均为二级。3、总平面防火设计防火间距：建筑之间的最小间距大于6米小区的内部路宽度大于4米，兼做消防通道，利用小区北侧及西侧出入口使小区消防环路与市政旅游道路相连。4、建筑单体防火设计防火分区：每幢建筑为一个防火分区。防火门：乙级防火门用于楼梯间及前室门。疏散楼梯及消防电梯：楼梯间合用前室均可直接天然采光和自然排烟，楼梯间前室面积大于4.5m，合用前室面积大于6m。室内装修材料要求：吊顶材料采用燃烧68、性能等级住宅为B级的材料；隔墙材料燃烧性能等级为B级的材料。8.2电气专业消防设计说明:1、设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006；火灾自动报警系统设计规范GB5011698；民用建筑电气设计规范JGJ/T162008。2、消防设计（1）火灾自动报警与消防联动本工程选用火灾自动报警系统，在地下车库，柴油发电机房设置感温及感烟探测器，在会所、设备用房、前室、强弱电竖井、电梯机房，主要出入口及疏散口及主要设备用房设感烟探测器。消防栓泵控制：火灾时，击碎玻璃按钮，启动消防泵。喷淋泵控制：火灾时水流指示器动作，启动喷淋泵。火灾时启动消防、喷淋泵，电梯迫降至首层，开启相应的防排烟机，非消防电源69、自动断开，利用事故广播系统进行疏散指示，所有消防联动设备信号均反映至消防控制室。（2）应急电源 本工程消防负荷包括：消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟机、正压送风机、事故照明等，根据消防负荷的要求，所有消防负荷均须两路电源供电且在电源末端自动切换，当市电停电时，柴油发电机组应在30秒内自动启动，对消防负荷供电。（3）应急与疏散照明在主要设备用房，消防控制室，前室、楼梯间、会所等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示。应急与疏散照明电源由单独母线供电，此段母线由市电和柴油发电机组供电，正常时，市电供电，市电故障时由柴油机组供电。8.3给排水专业消防设计说明1、设计依据建筑设计防火规范GB 70、50016-2006；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97。2、消防设计消防水量：室内消防水量为20L/s，室外消防用水量为15L/s，火灾延续时间为2h，自动喷水水量为30L/s（按中危险级级考虑），火灾延续时间为1h。 室外消防采用低压制供水，由室外生活给水管网直接供水，并与市政消火栓相连接。消防水池只贮存室内消防系统用水。 2.3、室外消防给水系统本规划区消防管网与生活管网共用，在给水管网上沿道路设置室外消火栓，设置间距不大于120米。2.4、室内消防给水71、系统消火栓系统：给水方式采用消防水池，消防水泵与屋顶水箱联合供水，消防泵拟选用二台立式单级水泵，一用一备。消防水泵集中设于泵房内。消火栓采用铝合金箱体，栓口直径为65mm，水龙带长为25m，水枪喷嘴为19mm，消火栓箱内设消防按钮，用于启动消防泵，室外设消防水泵接合器。室内消防给水管采用热镀锌钢管。建筑灭火器配置：按照建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）有关规定，在车库及住宅过道配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。8.4暖通消防排烟设计说明1、设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；建筑设计防火规范GB50016-2006；人民防空工程设计防火规范GB50038-272、005；暖通空调-动力；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。2、防排烟系统排烟量按6次/h换气次数确定，补风采用汽车道自然补给。部分防火分区采用机械补风，补风量不小于排烟量的50%，不具备自然排烟条件防烟楼梯间，消防电梯前室，用合用前室，均采用正压送风系统。第九章 环境保护9.1项目建设与运营期对环境的影响因素1、建设期（1）污水：施工废水及施工营地产生的少量生活污水。（2）废气：运输车辆及施工机械排放的尾气。（3）扬尘：施工工地内及施工场地的进出口路段，在自然风力及运输车辆行使所产生的风力作用下所产生的扬尘；建筑材料在搬运和使用过程中产生的扬尘。（4）噪声：施工作业、建筑73、机械及运输车辆产生的噪声，产生的机械噪声为70100dB(A)。（5）固体废弃物：施工各阶段而产生的一些建筑垃圾及施工营地产生的少量生活垃圾。（6）水土流失：施工期场地开挖等活动将会使地表土松散，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失。2. 营运期项目在营运期所产生的污染主要是住户日常生活产生的生活污染。（1）项目污水排放状况营运期主要污染源是生活废水、洗车、绿化以及公共厕所清洗废水。（2）项目大气污染物排放状况项目在营运期产生的大气污染物主要是住户厨房燃料燃烧产生的烟气及烹饪过程中产生的油烟、来往项目所在地的机动车排放的尾气。项目住户以使用天然气为主要燃料，对环境影响不大。（374、）项目噪声污染情况项目在营运期的噪声源主要是来往的机动车辆产生的交通噪声、居民产生的生活噪声，以及垃圾中转站装载垃圾是产生的机械噪声，来往的机动车辆（主要以小车为主）产生的交通噪声。（4）固体废弃物排放情况拟建项目建成后产生的固体废物主要是生活垃圾。项目建设与运营期对环境的主要不利影响为：生活污水、厨房油烟废气、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉尘污染、来往小区的机动车辆及永久设备和施工机械所产生的噪音等。9.2环境保护措施1、餐厅、厨房和发电机油烟，必须安装带有挂油网或其它去除油烟装置的通风设备，而且排风筒高度应高于楼顶。2、对施工中造成的绿地破坏要及时给予修补，并按需要，进行室外绿化、美化，实现环75、境与建筑的完美统一。3、餐饮废水需经隔油池处理后方能排入城市污水管网。4、生活污水经化粪池初处理后排入城市污水管网。5、在区内外设置垃圾接收点，小区住户和公建、商业产生的生活垃圾将实行袋装化。这些生活垃圾均将由环卫部门统一运至城市垃圾处理厂进行处理。6、建筑垃圾严禁乱堆乱放，要及时运出，对无害的建筑垃圾可作为洼地填埋物。7、尽可能选用噪声低的设备，对水泵、风机等噪声较大的设备均采用减震基础及隔声措施。有噪声的设备用房考虑做吸声墙面和顶棚。8、区内施工及运输尽量使用噪声小、废气排放少的车辆，以减少对环境的污染。9、噪音污染防治：所有水泵选用低噪音直立式水泵，设置减振基础，进出水管设置可曲挠橡胶接76、头，以降低水泵的噪音污染。10、柴油发电机组选用低噪声机组，采用标准水冷却方式。11、在发电机房内采取吸音材料装修，以降低对环境的噪声污染，柴油机尾采用高空排放。第十章 节能9.2.1能源消耗种类在能源消耗方面，以空调、通风用电、照明用电、水泵用电消耗电能，其次为各住户用的天燃气。空调、通风用电一年中约有8个月，是项目中主要用电因素，因此也是节能中应注意的节能对象。9.2.2建筑节能设计1、本项目各栋建筑均采用南北向布置，在东南向安排导风通道,各建筑主要房间均迎向夏季主导风向，有利于自然通风。2、总平面采用行列式布置，最大限度利用两个主导风向。3、主要房间均为南北朝向，明厨明厕，实现自然采光、77、通风，减少对电能的使用。4、根据节能节材要求控制外门窗面积，以保证合理的窗墙面积比，利用阳台作水平遮阳，外墙采用加气砼块砌筑，屋顶采用架空屋面，期待采用最经济的构造，实现节能50%的国家规定要求。5、使用能效比高的空调设备和高效节能的专用灯具，控制空调和照明系统的能耗。6、采用生态建筑的一些做法，如使用浅色调防紫外线涂料，建筑物周围合理种树，屋顶绿化等增加围护结构热阻，降低能耗。7、合理地安排建筑与绿地的地形的关系，利用小气候的差异，创造舒适的生活环境。8、建筑单体设计与节能要求（1）建筑单体设计中合理组织穿堂风，有利于自然通风，可开启外窗的面积不小于外窗所在房间地面面积的8%。（2）增强围护78、结构的保温、隔热性能以及外窗的气密性能，合理布置建筑的外遮阳措施。（3）使用能效比高的空气调节设备，采用高效光源、高效灯具和节能控制措施，电梯、水泵、风机等设备采取节电措施。（4）合理利用太阳能及地热资源。（5）防水、墙体等建筑材料选用节能型材料。（6）分体空调选用COP值大于3.2。9.2.3给排水节能1、每户安装水表，进行分户计量收费，有效防止用水浪费。2、控制给水系统流出水头，以防止出水量随出水头加大而增大，造成水量的浪费。（1）合理设计给水系统管径，减小过大的配水管管径。（2）配水龙头出水口设有有效的控制调节装置。3、对于定时类卫生器具，尽可能减少卫生器具无效使用时间，有效减少水量消耗79、。（1）采用开启时间短、启闭便捷、水流大小易控制的水龙头。（2）可根据用户的要求灵活使用多种形式符合节水要求的给水装置，如：充气式水龙头、多功能型水龙头、具有自动开关及非手动开关的水龙头。4、对于定容类卫生器具，在不影响使用功能的前提下，适当减少卫生器具的容器，以减少一次用水量。（1）减少大便器水箱容积，采用一次冲水量为不大于6L/次的大便器。（2）减少浴盆的容积，如采用阶梯形浴盆。（3）也可根据用户要求使用其他节水形定容类卫生器具，如：采用带洗手水管的坐便器背式冲洗水箱，洗手的排水补入水箱进行再利用。采用延时自闭式冲洗阀，根据给水压力调节水量。采用气压式冲洗水箱，以压力冲洗方式取代重力方式。80、5、部分雨水可做为室外用水的补充，可适当减少室外用水补充水量。电气节能1、选用节能变压器等节能电器。10KV高压尽可能接近负荷中心，电力线路尽量走捷径。2、电梯水泵采用智能控制，空调应采用变频控制的产品3、采用高效节能型灯具及高效荧光灯，直管荧光灯配电了镇流器。照明设计严格执行GB-50034-2004标准。4、住宅楼梯走道照明采用节能自熄开关进行控制。5、合理设置灯控开关，除一个房间只一盏灯外其他房间灯开关不少于2个。新技术的具体应用1、工程中尽量采用高强钢筋，以节省钢筋含量及加快施工速度。2、施工采用25以上钢筋连接。采用直螺纹机械连接技术。3、室内外管材采用新材料等。4、注重外墙保温及采81、用密封性能好的中空玻璃窗。第十一章 项目实施计划和进度表本项目进度安排包括可行性研究报告论证审批、资金落实、施工图设计、土建工程、水电安装工程、装修工程、竣工验收等，整个项目实施进度安排为5年。第十二章 组织机构和劳动定员12.1项目建设组织机构为了搞好xxxxxx建设项目的开发建设和市场营销，为了加强项目建设管理，万宁xxx置业有限公司依据项目建设规模、设施功能，本着精简、高效的原则，设置相应的组织机构，组织机构如下：总经理副总经理保安部营销部办公室财务部工程部12.2项目建设劳动定员项目人员按其运行机构进行合理的配备，尽可能地节约人力资源，并以保证项目正常运行为原则，配以高效率的、优质服务82、的各级管理、技术及服务人员。本项目暂定员58人，其中总经理1人、副总经理2人、财务部5人、工程部6人、营销部10人、办公室8人。保安部16人。项目建成后物业管理考虑由专业物业管理公司承担，不在本项目定员之列。第十三章 投资估算与资金筹措13.1估算的范围和依据13.1.1估算的依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（2002版）；3、房地产开发项目经济评价方法（2000版）；4、海南省建筑工程综合定额（2005版）；5、海南省市政园林工程综合定额（2005版）；6、海南省装饰工程综合定额（2002版）；7、海南工程造价信息（2010.4-5）；8、规划费依据（83、2004）中规协秘字第022号规定估算；9、勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）估算;10、工程质量监督费依据海南省计价管20011104号规定估算;11、工程监理费依据国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知（1992价费字479号）估算;12、可行研究费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）；13、环境评价费依据计价管2002125号规定估算；14、招标代理费依据计价管20021980号规定估算；15、设计文件审查费参照海南省计价管20021387号规定估算;16、城市基础84、设施配套费依据海南省琼发改价管2003119号规定估算;17、涨价预备费暂不考虑。13.1.2估算的范围估算范围包括工程费用、工程建设其他费用（土地购置费等）、预备费。13.2项目投资估算和资金筹措经测算，本项目总投资247,871.33万元。其中土地取得费15,871.33万元建筑安装工程费150000万元，工程建设其他费用15000万元，预备费16000万元。所需资金由业主自筹及贷款。13.3资金使用计划项目建设期5年，建设投资（建设期）第一年投入10%，第二年投入20%，第三年投入30%，第四年投入20%，第五年投入20%第十四章 财务分析与评价14.1基础数据14.1.1项目经济分析遵85、循的主要依据1、中华人民共和国企业财务通则；2、中华人民共和国企业会计准则；3、中华人民共和国施工、房地产开发企业财务制度；4、中华人民共和国营业税暂行条例；5、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；6、建设项目经济评价方法与参数。14.1.2各项财务基础数据1、项目计算期工程建设期5年，销售期3年，评价期共4年。2、销售收入项目预计产权式酒店销售单价为50000元/m，可销售面积为100000m，预计于建设期第二年开盘销售，第2-4年每年销售面积依次按40%、50%和10%计算。预计可实现营业收入500000万元。3、销售税金及附加房地产业按国家规定缴纳5%的营业税，城乡维护建设税按营业税的86、7%缴纳，教育费附加按营业税的3%缴纳，地方教育费附加按营业税的2%缴纳，土地增值税按30%-60%超率累进税率计缴，印花税按总销售收入的0.05%缴纳；销售税金及附加合计预计为100367.77万元，其中：土地增值税为72117.77万元。4、其他成本和费用估算（1）物业销售结转成本：物业销售结转成本196871.33万元。（2）销售费用：包括展览费、广告费、代销手续费、销售服务费以及销售机构的各项费用，销售费用按物业销售收入的3%估算。（3）管理费用：建设期计入建管费，经营期计入管理费用。5、所得税根据国家规定所得税按25%缴纳；所得税总额为37940.22万元。6、税后利润分配本项目税前利润为151760.89万元，税后利润为113820.67万元。