1、洪湖市民纬置业有限公司阳光花园小区建设项目申请报告 目录目 录第一章 申报单位简介及项目概况1第一节 申报单位概况1第二节 项目概况2第三节 结论与建议7第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析10第一节 发展规划10第二节 规划分析论证18第三节 产业政策及市场准入分析26第四章 资源开发及综合利用分析33第五章 节能方案分析39第一节 能耗分析39第二节 节能措施和效果分析41第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案52第七章 建筑安全分析与评价57第一节 消防设计方案及评价57第二节 电气消防设计及评价61第三节 抗震设计方案及评价65第四节 防雷设计方案及评价66第八章 环境和生态影2、响分析68第九章 项目招投标及实施进度安排80第十章 经济影响分析85第一节 总投资及资金筹措85第二节 经济效益分析87第三节 区域经济影响分析94第十一章 社会影响分析96 洪湖市民纬置业有限公司阳光花园商住小区建设项目申请报告第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为洪湖市民纬置业有限公司。本公司是2008年3月28日成立的一家房地产开发企业，公司集房地产开发、商品房营销管理、物业管理于一体，借鉴国内一级城市商业房产开发管理的先进经验，建立了一套完善先进的商业营运管理模式。公司下设五个部门，分别为营销策划部、工程管理部、财务部、物业管理部及办公3、室，公司注册资金1700万元，现有职工30人，其中有中级以上职称15人。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的营销服务、一流的物业管理”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。未来的“民纬置业”，根据“资源整合、发挥优势、降低成本、4、做大做强”的指导思想，与时俱进，超越自我，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图，促进公司全面实现科学、快速、健康发展。公司业绩；2006年7月开发了位于黄冈市开发区新港二路的逸景花园小区，2009年开发了随州香山怡景小区，2010年12月开发了黄冈景江国际小区，2011年开发了随州程力水岸国际小区，2012年开发了洪湖东岸国际，这些项目推出后取得了广泛的社会效益和经济效益。为了能更好地服务洪湖人民，回报洪湖人民对本公司的厚爱，我们愿再接再厉把本项目开发好，让它成为集住宅、商业为一体的综合性房地产项目的典范。二、资金实力及开发资质情况洪湖市民纬置业有限公司成立于2008年3月28日，有限责任公司(私营5、)；经营有效期至2018年3月27日。公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理及建筑材料销售。公司注册资本金：壹仟柒百万元；法定代表人：祁运然房地产开发资质等级：鄂房开【2011】D40024号资质等级；肆级第二节 项目概况一、项目名称：阳光花园商住小区建设项目二、建设性质：洪湖市旧城拆迁改造房地产开发项目三、建设单位：洪湖市民纬置业有限公司四、建设地点：项目土地位置本项目用地处于沿河路与春雨亭路交汇处。东临市区主干道州陵大道，南与洪湖市第七中学紧邻，西近穿市区而过的内荆河，北望洪湖市二桥，项目规划净用地面积：21558.4平方米。详见下图：五、总建设规模本方案规划总建筑面积80980平方米，6、其中住宅建筑面积68362平方米，商业建筑面积10000平方米，配套设施建筑面积618平方米，地下室建筑面积2000平方米，建筑密度24.5%，绿地率32.2%，676户，配建停车位494个，容积率3.7。具体建设内容详见下表：序号项目数量单位1规划总用地面积21558.4平方米2总用地面积21558.4平方米3总建筑面积80980平方米4地上总建筑面积69980平方米其中住宅建筑面积68362平方米商业建筑面积10000平方米配套建筑618平方米5容积率3.7-6住宅总户数676户7居住人口(3.25人/户)2199人8非机动车停车数765辆9机动车停车数494辆10建筑密度24.50%117、绿地率32.2%109四、项目定位：该项目位于州陵大道与洪湖市第七中学之间，属洪湖市旧城拆迁改造地段，该项目建成后，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的商住小区，改变现有面貌，将成为当地区域宜居性、高品质经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅676套。主力户型为三室二厅二卫、两室二厅一卫，其平均户型面积为115平方米左右。功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积()户型编号电梯数户型户型平均面积()地上地下车库总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)合8、计住宅面积()配套建筑商业面积()小计()商用和住宅楼1#楼1750.66501.84A4三室两厅两卫125.46 7203.91 1003.68 8207.59 剪力墙60195商用和住宅楼2#楼1750.66752.76A6三室两厅两卫125.46 10828.69 1505.52 12334.21 剪力墙90293住宅楼3#楼3398.34227.12B4三室两厅两卫113.56 7165.18 7165.18 剪力墙662153398.34233.28C4三室两厅两卫116.64 7359.52 7359.52 剪力墙662153398.34340.68D4两室两厅一卫85.17 109、747.77 10747.77 剪力墙132429住宅楼4#楼3398.34227.12B4三室两厅两卫113.56 7165.18 7165.18 剪力墙662153398.34233.28C4三室两厅两卫116.64 7143.97 233.28 7377.25 剪力墙642083398.34340.68D4两室两厅一卫85.17 10747.77 10747.77 剪力墙132429商用楼5#413.82131.057257.52 7257.52 框架0地下车库2000 2000.00 0配套建筑294618 618.00 砖混0合计-5281.81034-68362.00 618 1010、000.00 2000 80980.00 0.00 676 2199 五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划分三年年建设完成(2013年1月至2015年12月) 。六、拟建项目投资：本项目总投资13000万元，其中工程费用8475.13万元，工程建设其他费用3921.34万元(含土地费用)，预备费为603.53万元。详见投资估算表如下。总投资估算表单位：万元序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量()单位价值(元/)小计(万元)一工程费用8098010468475.138475.1365.19%二其它费用3921.343921.3430.16%三预备费11、用603.53603.534.64%建设投资四管理费和利息总投资13000100.00%七、资金筹措：本项目全部由项目申请单位自有资金13000万元，没用任何负债。八、项目主要技术经济指标1、总体设计指标序号项目数量单位1规划总用地面积21558.4平方米2总用地面积21558.4平方米3总建筑面积80980平方米4地上总建筑面积69980平方米其中住宅建筑面积68362平方米商业建筑面积10000平方米配套建筑618平方米5容积率3.7-6住宅总户数676户7居住人口(3.25人/户)2199人8非机动车停车数765辆9机动车停车数494辆10建筑密度24.50%11绿地率32.2%2、项目12、经济评价技术指标序号项目单位数量备注1项目总投资万元130002项目销售总收入万元25308.63税后利润总额万元7783.164税后投资利润率万元59.87%5项目财务净现值(Ic=12%)万元7226.85税后6项目内部收益率%87.00%税后7投资回收期年1.57税后8盈亏平衡点58最低销售均价元/8.2最低销售面积销售率第三节 结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地成交确认书2011年11月17日已签发国有13、建设用地使用挂牌成交确认书合规合法洪湖市国用（2011）第2067号土地利用用途合规性商住房4栋住宅楼、1栋商用楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率3.7；建筑密度不大于24.5%容积率3.7；建筑密度24.5%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策洪湖市小港管理区旧城改造规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型多层商住区高度契合洪湖市小港管理区发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房676套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万14、平方本项目开发规模8万多平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质四级(暂定级)四级符合要求资质证书拆迁补偿和移民安置拆迁补偿标准(洪城改办20082号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能65%以上本项目节能58%优于标准节能评估报告节水综15、合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率32.2%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准多层建筑设计规范防雷商住小区三类等级设防雷系统按三类等级设防达标多层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上和地下一级达标多层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)表216、二级标准限值CO、NO2、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准COD、BOD5、SS全年总排放量12万吨达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率105%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，17、对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划一、洪湖市经济发展现状简介洪湖市位于江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、“水乡泽国”之称。该市地处东经113.7，-1118、4.05，北纬29.39，-30.12之间。全市国土总面积为2519.23平方公里：其中陆地为1717.33平方公里，占67.93%；水域为810.90平方公里，32.07%。全市东西最宽处约为94公里，南北最长约为62公里。东、南、北三面为长江、东荆河所环绕，西面的百里洪湖与荆北水系相连。计与6个县市水陆交界；东、南两面滨临长江，与嘉鱼县、赤壁市、湖南省的临湘县隔江相望；西与监利县水陆交界；北滨东荆河，与仙桃市隔水相望；东北隅与武汉市汉南区毗连。全市国土面积2519平方公里，人口94万。近年来，我们在上级党委、政府的正确领导下，坚持以党的十七大精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，团结带领全市19、广大干部群众抢抓跻身“两圈一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带)重大发展机遇，积极实施“壮腰工程”，着力推进“一个战略”(工业兴市)、培植壮大“两大产业”(旅游、水产)，全力打造以“三城一区”(滨江现代工业城、生态文化旅游城、水乡园林宜居城、新农村建设示范区)为支撑的湖北长江经济带重要节点城市，全市经济社会持续协调稳步发展。2011年，全市实现地区生产总值122.89亿元，财政收入4.7亿元，全社会固定资产投资完成67.89亿元，全年社会消费品零售总额61.03亿元，同比增长17.5%。“万村千乡”市场工程共建设、改造农家店及综合服务社228家，同比增长233%。家电下乡销售网点20、备案116家，销售家电下乡产品56932台（件），销售额12857万元，已补贴56715台（件），补贴金额1632万元，兑付率99.62%，在全国排名第14位，拉动消费1.8亿元。全年销售成品油约4.4万吨。完成生猪屠宰量49128头，城乡定点屠宰率达100%；对私屠滥宰、违规、违法行为查处率达到100%，出厂肉品检验合格率和病害肉无害化处理率均达到100%。引进利用外资550万美元，外贸出口创汇总额2444万美元。生态旅游、温泉旅游和红色旅游三大板块基本形成。投资126亿元的“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城项目，一期工程金湾度假区已于2010年8月8日开工建设。投资5亿元的滨江度假区正式签约21、。2010年12月8日，首期投资3.2亿元的悦兮半岛国际温泉度假村正式开业营运。湘鄂西苏区革命纪念公园和湘鄂西革命根据地旧址群改扩建工程已于2011年7月竣工，省委省政府在这里举行了隆重的庆典仪式。“观大湖、游红都、品湖鲜、浴温泉”休闲度假旅游格局的形成，促进休闲农业产业带和乡村旅游精品线发展，全市共有规模较大、知名度较高的休闲农业与乡村旅游点15个，其中全国农业旅游示范点蓝田生态园、全省旅游名镇瞿家湾、全省旅游名村陈湾村和乘风村、按四星级标准建设的安心休闲农庄、新农村建设示范点南昌村、锦绣梅园以及沿湖7个乡镇办事处的休闲农业与乡村旅游形成产业带。洪湖市申报建设“全国休闲农业和乡村旅游示范县”22、方案获得农业部和国家旅游局批准。洪湖经济开发区德炎、晨光等近10家企业，开通游客观光通道，吸引游客购买绿色产品。国内旅游人数达到130万人次，入境旅游7.2万人次。全市旅游综合收入突破7.8亿元，增长18%。旅游外汇收入547万美元，增长8.7%。旅游商品收入1.36亿元，增长27.1%。 (一)工业经济较快发展。规模以上工业企业完成总产值87.96亿元，增长30.1%；实现规模以上工业增加值20.11亿元，增长22.5%；销售收入65亿元，同比增长25%；工业入库税金1.23亿元，增长8.5%；规模以上工业企业总数达到139家，工业固定资产投资增长75.8%；石化产业集群连续第四年成为全省重23、点扶持产业集群之一，位次由第52位上升至第18位；洪湖经济开发区水产品加工园被省政府确定为6家省级重点水产品加工园区之一。洪湖经济开发区、新滩新区、府场经济开发区等三个园区开发7平方公里，新入园项目40个。招商引资到位资金20.94亿元，超年计划13.8个百分点，其中工业到位资金10.29亿元，占比近一半；项目建设进度加快，全年引进、开工、建成项目108个。(二)农村经济在抗灾中保持增长。积极应对历史最强渍涝灾害，全力抗灾赶本夺丰收，农业生产在大灾之年保持稳定。全年粮食总产59.44万吨，油料总产7.89万吨，同比分别增产0.8万吨、0.27万吨；蔬菜面积15.22万亩，同比增长3.1%；畜牧24、增长较快，水产品面积、总量继续居全国县市第一位；“清水大闸蟹”等品牌建设得到加强，获中国名牌农产品称号1个、湖北十大名牌农产品称号1个、湖北省著名商标4个，“洪湖莲子”获得国家地理标志产品保护；完成造林面积5.74万亩。农机推广步伐加快，补贴各类农机具4069台1850万元；全力落实强农惠农政策，加强农民负担监管，农民收入增加834元。新农村建设持续深入推进，农村农业基础设施建设得到加强。疏挖河道260公里，护坡10.3公里，解决8万人的安全饮水；白庙大桥改扩建主体工程进展顺利，完成省道大修15.77公里，改造县乡公路50.3公里，新建农村公路358.4公里，改造农村危桥15座；完成国土综合整25、治20万亩，改造农村危房1148套；农村电网改造工程和乡镇污水处理厂建设进展顺利，汉沙线整治效果明显，中心社区建设开始启动。(三)旅游产业迅速壮大。“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城金湾酒店等项目有序推进，“悦兮半岛”国际温泉旅游度假区建成营运，湘鄂西苏区革命纪念公园布展工程启动建设，滨江旅游度假区和特奥运动训练基地项目签约，瞿家湾镇跻身全省旅游名镇行列，农家乐旅游得到较快发展。全年旅游接待量突破80万人次，旅游综合收入达到5.2亿元。(四)财经财贸再上台阶。超额完成全年财政收入任务，收入质量进一步提高，税收收入占一般预算收入比重达到60.4%，同比提高4.9个百分点；地税收入在突破亿元大关的基26、础上，提前两个月完成全年任务；哈尔滨银行落户我市；“家电下乡”成绩显著，“家电以旧换新”进展顺利，建设和改造农家店、农资店247个，农村市场日趋活跃，闽洪水产品批发市场进入国家“双百”市场行列。(五)改革开放不断突破。继续推进“两圈一带”工作，“两型社会”建设取得相应成绩；环卫市场改革有效推进，启动卫生医药体制改革，推进江湖生态化债盘活；组织洪湖市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)、城乡一体化、长江大桥、港口等各类规划编制工作；调整了土地收储职能，加大了盘活土地资产力度，全年供应土地38宗，实现政府收益近7000万元；出口交货值呈现恢复性增长，同比上升9.79%；争取国家和省投资项27、目117个1.5亿元；积极推进“一站式”全程代理服务，全年办结各类行政审批事项17326件，办结率达99%。(六)城市建设步伐加快。以建设国家园林城市为目标，投入9000万元，完成工业园区“小循环”道路和文泉东路黑化建设，完成文泉西路、万家墩路、大兴大道延伸段、洪林大道延伸段基础铺设工程，维修州陵大道、茅江大道，升级改造赤卫路、爱国路、玉沙路人行道，硬化部分小街小巷道路；对州陵大道、新堤大道、宏伟北路等15条道路进行绿化，实施城区部分街道、景观亮化工程；完成32.62公里城区污水管网配套项目，启动城区生活垃圾处理场建设。(七)民生事业持续改善。2011年投入2亿多元，全力办结市政府年初承诺的十28、件实事，部分实事超额完成；灾后生产生活保障和重建工作有效开展，科教文卫事业实现新发展，环境监管取得新进展，高度重视应急管理、安全生产、信访维稳和社会治安等工作，第六次全国人口普查工作取得阶段性成果，启动新型农村养老保险试点。物价、档案、民宗、外事、侨联、对台、人防、扶贫、气象、保密、工商联等各项事业都取得新进步，老区、老龄、工青妇和残联事业继续发展。(八)政府建设得到加强。实施新一轮政府机构改革，推进政府绩效管理，全面加强政府系统反腐倡廉建设，加快电子政务和综合招标中心工程建设，大力推进依法行政；认真执行法律法规和人大各项决议，自觉接受人大的法律监督、工作监督和人民政协的民主监督。二、项目建设29、的必要性(一)满足人民群众基本住房消费的需要中共中央总书记胡锦涛在党的十七大明确提出：“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民纬，努力使全体人民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。为了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后可向市场提供676套中小套型的商品住宅，可部分缓解洪湖市居民购房难的问题，满足洪湖市当地居民基本住房消费的需求。(二)是加快城市建设的需要房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众30、的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。本项目位于洪湖市老城区核心区域。该区域以103省道、洪林路、州陵大道、茅江大道纵横交错。而在本项目正西面的内荆河，正在兴建的内荆湖改造工程，内荆河区域总面积7.8平方公里。毗邻市国土局城东分局、离洪湖市政府、洪林卫生院、洪林文化宫、洪湖公安局、汽车客运中心等大型公共设施不远，附近有兴洪超市、各商业银行、宏达酒店等大型商业网点。洪湖市委市政府根据洪湖市总体规划布局，按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创造、产业经营”为核心，坚持“我规划、你投资、同受益、共发展”的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位31、产业发展和城市功能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升”的新要求，必须加快城市房地产开发，来满足洪湖市住民的住房基本需求，同时也提高城市品位。三、调整洪湖市产业结构的需要作为武汉城市圈观察员，洪湖将比照城市圈成员单位享受相关政策待遇，参加省推进武汉城市圈综合配套改革试验领导小组会议，参加武汉城市圈有关协作互动活动，进一步推进洪湖在交通、电信等基础设施建设和产业布局、项目建设等方面与城市圈的对接和融合，实现资源共享和优势互补。同时，洪湖将继续建立和完善有效的工作机制，主动加强与武汉城市圈各城市的经济合作和产业对接，发挥比较优势，依托大区带动，实现错位发展，为武汉城市圈改革32、和发展做出应有的贡献。洪湖市处于武汉1小时经济圈内，是湖北省唯一进入“两圈一区一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、新农村建设试验区、长江经济开放开发带)的“节点城市”。2009年10月，东荆河大桥通车后与武汉出城汉洪高速相连，到武汉中心城区的车程仅40分钟。在建的沪蓉高速复线武监高速贯穿全境，上沪蓉、亰珠、随岳高速十分便利。长江、汉江支流东荆河在此环绕交汇，历来是江汉平原腹地水陆交通要冲，长江“黄金水道”运输便利，上接洞庭、巫峡，下达苏杭、浦东。全市工业经济初具规模，初步形成了“四区”雏形和四大产业。“四区”即西部府场经济开发区、中心城区洪湖经济开发区、东部的新滩新区和临港工业园区。四大产33、业即石化装备制造、水产食品加工、汽车零部件制造和纺织服装。其中以府场镇、曹市镇为中心的石化装备制造产业集聚企业近200家，年上交税收8000多万元，是全省重点支持发展的产业集群之一。特别是随着发展条件的改善，随着中部崛起战略的深入实施，长江经济带建设的强力推进，洪湖正进入快速发展的黄金机遇期。大力实施规模企业“倍增”计划，力争到2016年，新增规模以上工业企业200家，规模以上工业企业入库税金超过10亿元。但洪湖市区明显的表现为第二产业比重过大，第三产业相对发展不足的弊端，市委、市政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础设施及危旧房改34、造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、居家、旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格局。四、旧城改造的需要根据2006年洪湖市总体规划，将洪湖城区分四大板块。1、新堤主城区：是全市政治、经济、文化中心、信息中心和商贸中心。其中内荆河以西老城区为全市政治中心、商贸中心及市场群；内荆河以东为城市文教、科研、体育中心及高新企业用地。2、金湾组区：位于中心城区西侧，靠近金湾渔场和洪湖大湖，是市域重要的旅游服务基地，休疗养中心及高级社区。规划有通航至大湖茶潭岛与瞿家湾的水上航线。主要规划为旅游服务用地、科研用地和高级住宅用地。3、滨湖组区：位于中心城区北侧，是洪湖市区北大门，有洪仙35、公路直接通往仙桃和武汉，是洪湖市水产养殖基地、加工基地及水产物流中心。规划为二类工业用地、市场用地和对外交通用地。4、石码头组区：位于中心城区东侧，有汉洪公路通往乌林、武汉，是洪湖市主要工业基地和仓储码头。规划为二、三类工业用地、仓储用地和对外交通用地。2008年，洪湖市启动城中村改造工程，加快房地产和“城中村”改造步伐。重点对内荆河以西老城区投资改造。本项目为主城区块重点推进项目之一，与政府城中村改造计划完全契合。洪湖公园阳光花园区位图因此对阳光花园商住园区项目的建设，不仅是洪湖市住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。第二节 规划分析论证一36、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化37、空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布38、局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单39、位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设汉监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和洪仙一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港前期工作；四是升级新峰线等三条省干40、线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万41、人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级步伐，提高城乡信息化和智能化42、水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅43、游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休44、闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约1045、万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、惠民纬相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点46、，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业发展。三是积极发展文化产业，力争在发展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会特殊群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、管理规范化。(二)洪湖市城镇发展总体思路洪湖市城镇发展总体思路为：中心带动、点轴发展，西优东拓、梯度推进，整体协调、持续发展。洪湖市域城镇体系总体框架为依托市域公路网络形成的“三级城镇结构，三片经济区域，点轴发展形态47、”的总体框架。 (1)三级城镇结构：“形成市域中心地方性中心镇一般建制镇的城镇等级体系。 (2)三片经济区域：组织中部环湖综合发展区、西部工贸经济发展区、东部农贸经济发展区的经济职能分区。 (3)点轴发展形态：以洪湖市区作为核心，并沿天仙赤一级公路组织市域一级城镇发展轴；依托汉洪省道一级公路和长江沿线形成市域二级城镇发展轴。2、城市发展总体思路 根据洪湖市区位条件、社会经济发展状况及城市建设基础，制定城市发展的总体思路为：外部拉动、内部集聚、功能整合、环境优化。洪湖市总体规划图2010年，湖北省正式批复洪湖市城市总体规划，确定洪湖城市定位为“洪湖市是全国重要的湿地生态城市； 洪湖市是武汉市经济48、辐射圈内重要的资源型城市；洪湖市是“两湖”平原经济协作区的重要城市；洪湖市是我国第一次国内革命战争湘鄂西革命根据地”。根据这一目标，洪湖市近期建设总体规划结构定为“一轴、两心、一带”。其中，茅江大道以东新城，作为重点启动片区，将建成为一座旅游娱乐休闲为中心的高档住居区。“一轴”：即由州陵大道、丰收渠构成的城市东西向发展轴，城市文教、体育中心和新技术产业中心。并分别向东、西扩展，延伸到金湾组团和石码头组团。 “两心”：即现状已初具雏型的内荆河两侧老城区行政、商业中心和内荆河东侧的城市文教、体育中心和新技术产业中心。 “一带”：即沿内荆河两侧城市特色风光带。以临江的荷花广场为起点一直向北延伸至城市49、外环。沿河两岸进行用地调整，大面积设置滨河绿带，疏通沿河路。二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析洪湖市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及洪湖市住房建设“十二五”规划纲要均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的50、房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民纬活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。洪湖市住房建设规划指出，到2010年完成住房建设面积33.48万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地置换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房(经济适用房、安置房)建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5万平方米，其中新增住房用51、地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%；建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房4019套，建设面积4.3万平方米。同时要求，居住配套公建设施的配建水平必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划，同步建设，同步使用。目前168套远景廉租房小区及400套兴园保障性安居工程小区正在建设中。本项目正是紧紧围绕洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和洪湖市住房建设规划的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合52、洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。 本项目为洪湖市政府规划的房地产开发项目，将城市保障房与旧城改造商品房开发项目捆绑起来开发，符合当地政府规划要求。第三节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。现在投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。继续推进保障53、房建设，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套；考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。同时还抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。表：近几年全国保障房计划及54、完成情况(单位：万套)住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。今年政府工作报告中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。另外，房产税在去年沪渝两地试点的基础上范围有望扩大。由此可见，住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点，这将为梳理个人住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大55、等政策提供必要条件，可能为房价合理回归、限购等行政手段的逐步退出创造条件。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证房地产业健康、持续、有序的发展，本项目主要开发的产品为中低价位、中小套型普通商品住房，与政府倡导的加快普通商品住房建设政策意见完全相符。二、洪湖市房地产市场运行情况1、洪湖市房地产2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售面积的走势和发展前景。洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前56、一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体下降的态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的刚需住房政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。目前洪湖市城区已开57、盘销售商住小区31个。一月份商品房销售额为55355352元，较去年同期上涨17%，较上月下降25%；全市商品房销售面积为13431.68m2，较去年同期下降17%，较上月下降44%；其中住宅销售总额为31271821元，较去年同期下降22%，较上月下降35%；住宅销售面积为11044.07m2，较去年同期下降26%，较上月下降34%；住宅销售均价为2887.39元/m2，较去年同期上涨7%，跟上月持平；住宅销售套数为114套，较去年同期下降5%，较上月下降16%；三月份住宅最高售价为“汇金财富广场”项目的3839.64m2，最低售价为“碧荷花园”项目的1639.68元m2；三月份我市城区商铺58、销售额为24083531元，较去年同期上涨22%，较上月下降7%；商铺销售均价为3442.63元m2，较去年同期下降36%，跟上月持平，商铺销售套数为16套，较去年同期上涨1%，较上月下降8%。从2011年9月份开始，受国家调控政策的深入影响，洪湖市房地产市场未出现大起大落趋势，房地产市场火爆难再现，与此同时作为荆洲地区之一的洪湖市，房地产市场受荆洲市的带动，市场也出现了回暖，成交量及成交价格均出现了一定程度略有上扬态势。2、本项目定位该项目位于州陵大道，属洪湖市旧城拆迁改造地段，该项目建成后，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生59、活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的商住小区，改变现有面貌，将成为当地区域宜居性、高品质经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅676套。主力户型为三室二厅一卫、三室二厅二卫。其平均户型面积为115平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)提出13条意见促进房地产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资全部由开发商自筹，项目资本金为100%，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本60、项目属于节能环保小型园区房地产开发项目，根据国家发改委出台的产业结构调整指导目录(2011年本)规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓励类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。本项目作为洪湖市的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着当地的商贸中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将城市改造与改善居民条件建设纳入城市建设的长远计划，可使城61、市功能布局更趋合理。五、行业准入标准及评价城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定以及湖北省城市房地产开发经营管理办法就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (1)注册资本金在200万元以上； (2)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。 2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目： (1)一级资质的62、房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制； (2)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过60万平方米； (3)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过35万平方米； (4)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米。项目申报单位房地产开发资质为暂定资质，可一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米；而本项目开发的总建筑面积80980平方米，低于15万平方米市场准入门槛，因此符合房地产行业的准入标准要求。第四章 资源开发及综合利用分析一、 概述湖北省洪湖市被批准为湿地自然保护区，同时按国家要求建设为“资源节约型、环境友好型”63、两型社会地区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。二、资源开发利用方案本项目建设的原材料主要为土地和钢材、商品砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应主要64、为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善。可就地解决；土石方供应要在合理利用土地的前提下与村民协商解决，主要资源利用数量预测如下：1、土地资源：土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。规划征地面积为21558.4平方米，规划用地性质为商住用地，项目建设单位65、以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。土地使用年限为商业70年、住宅70年，计划在该地块上完成阳光花园，项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。2、水资源：本项目不开采地下水，水源采用自来水给水管网。根据国家居民纬活用水和消防用水统一标准估算：本项目设计居住户数676户，按照每户3.25人测算，可居住人口2199人。按照国家现行标准每人150L/天，年总用水量约1483万吨。3、电力资源：本项目电力全部由洪湖市供电公司提供，主要用于家庭照明、空调、电梯和小区路灯照明等，正常年用电量为305万度电，洪湖市供电公司可满足用电需求，不会对全市用电构成重要影响。4、建筑原材66、料：本项目全部建成后预计需消耗钢材约6989吨；商品混凝土约22674立方米。三、资源节约要求及措施(一)要求：根据国家可持续发展战略和“十二五”规划纲要，在建设中应重点贯彻执行“节能、节水、节地、节材”八字方针，加强工程项目生态环境建设，从而带动房地产业的发展，实现社会、经济、环境效益的统一。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基67、础上力争减少20%，建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65%的目标；绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年的目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。(二)具体措施1、能源系统：充分考虑绿色能源的使用，绿色能源的使用率应达到一定的水平，在住宅楼可引入太阳能照明系统等，多使用可再生能源，同时要避免能源使用的浪费。2、水环境系统：保证68、节水器具的使用率达到100%；污水处理率应达到100%，达标排放率必须达到100%。3、大气环境系统：采用自然通风，设置有通风换气设施；禁止使用对臭氧层产生破环作用的氟利昂类产品。4、声环境系统：公用设备应采取减震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或种植树木等)，减少外部噪声对小区内声环境的影响。5、光环境系统：采光应尽量使用自然光，灯具全部使用节能灯具；通过高、中、低、远、近、虚、实等不同照明形式，在不同地区按不同要求，合理配置路灯、草坪灯、地灯、形成丰富多彩、温馨宜人的立体照明系统。6、热环境系统：采暖、空调及热水供应应尽量利用太阳能、地热能等绿色能源，推广采用采暖、空调、生活热水三69、联供的热环境技术。7、绿化系统：加强道路绿化，设置绿化带，充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化；提倡垂直绿化，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植。8、废弃物管理及处置系统：工地生活垃圾必须分类收集，应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化，用于特种垃圾收集的器具，必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%，分类率应达到70%；生活垃圾应全部实行袋装、密封容器存放、集中处理或外运，生活垃圾收运密闭率、处理与处置率应达到100%。9、绿色建筑材料系统：项目建设采用的建筑材料中，应尽量使用可重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R材料)，3R材料的使用量应70、占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；项目建设中不得使用对人体健康有害的建筑材料或产品，应选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品。10、房屋的建筑质量可以以节约土地起到重要作用按现行国家政策，商品住宅房的使用寿命是70年，非住宅用房的使用寿命是4050年，事实上，有些城市的建筑还远没有到它们的使用年限就被拆掉，有些是因为影响城市规划，自然还有一些是因为建筑质量差而产生的危房。且不说这些危房存在的安全隐患，对拆迁户进行安置和补偿，占用的土地就不会少。如果这种状况泛滥，从全球这个大范围来看，有多少土地要被浪费。11、节约劳动71、力资源就节约而言，开发节能住宅主要有两方面重大意义：(1)节约住宅能把体力型建筑工人变成技术型建筑工人，从而大量节约劳动力资源。(2)开发节能住宅能够节约土地资源和保护环境，并带动建筑领域的科技进步。四、资源利用效果及评价1、建筑节能：通过采取各种建筑节能技术，本项目新建建筑可实现建筑节能58%，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；2、建筑节地通过合理设计和平面布局，在符合健康卫生和采光标准的前提下合理提高建筑密度和容积率；充分开发利用城市地上地下空间。该项目可实现节地30%，高于2010年节地率20%目标要求。3、建筑节水通过实施降低供水管网漏损率；强化节水器具的应用；推进72、污水再生利用、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求。4、建筑节材本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品质，延长建筑使用寿命等建筑节材措施，可实现再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；可充分满足2012年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。第五章 节能方案分析 第一节 能耗分析一、用能标准及节能规范 国务院关于加强节能工作的决定国发200628号； 中华人民73、共和国节约能源法民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)建设部夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JCJ26-95采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004民用建筑热工设计规范GB50176-93 建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T 50033-2001民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92二、能源消耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管DN100，设置LXS-100水表，由从发展大道主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活74、用水标准：每人每日平均用水150L，小时变化系数取2.5，居民最高用水为329立方米。2、物业及门卫用水标准：每人每日150L，小时变化系数1.2，最高日用水量为1立方米。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m2.d，绿化率为31%，则浇洒用水量约3.91立方米。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%15%计算。经具体测算年耗水量为14.8万立方米。 (二)电耗1、本工程供电电源由附近区域变配电站10KV市政电源引来。2、负荷计算表如下：用电设名称计算负荷面积/户数用电指标负荷量住宅照明676户4 Kw /户2704Kw动力用电客梯、生活水75、泵800Kw消防用电消防电梯、消防水泵、喷淋泵、排烟排风机等500Kw路灯及景观350Kw车库用电100Kw商业用电4000Kw消防及监控室30Kw合计8484Kw 3、按天均8小时用电量时间估算，则全年耗电量为305万度电。(三)天然气消耗量1、小区所需燃气源为管道天然气，由市政中压天然气管网提供总管径为DN150。2、生活用气量本小区规划居民总户数为676户，每户居民用气设备按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，每户居民配置膜式IC卡燃气表一只，额定流量2.5nm3/h。居民纬活用燃具的同时工作系数取0.134，天然气小时用气量为： Q=6762.50.134=226.46m3/h 3、按天76、均用气时间5小时测算，则年均用气量为40.76万立方米/年。 第二节 节能措施和效果分析一、建筑围护结构节能工程方案1、围护结构构造外墙类型：水泥砂浆(20mm)+加气混凝土砌块(B05级)(250mm)+水泥砂浆(20mm)。屋面类型：屋面、地面砖(10mm)+水泥砂浆(25mm)+高分子树脂、活性材料(1.5mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+1：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)(20mm)+挤塑聚苯板(40mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)。架空楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑77、聚苯板(30mm)+水泥砂浆(20mm)。普通楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(20mm)+水泥砂浆(20mm)。外窗类型：断热铝合金普通中空玻璃窗+6+12A+6，自身遮阳系数0.5，传热系数3.3 W/m2.K。二、建筑热工节能计算汇总表(一)主要热工性能参数体形系数判断 表 1体型系数实际值0.34体型系数限值0.35体形系数满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.3条的规定。外墙类型传热系数 表2外墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.78、370.020.241.00加气混凝土砌块(B05级)2500.192.811.052.961.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2901.103.45墙体热阻Ro=Ri+R+Re= 1.25 (m2.K/W)墙体传热系数 Kp=1/Ro= 0.80 W/(m2.K)太阳辐射吸收系数=0.70热桥梁类型传热系数 表3热桥过梁类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/ W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土2001.7417.200.141.981.79、00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥过梁各层之和2900.893.25热桥过梁热阻Ro=Ri+R+Re=1.04(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.96热桥柱类型传热系数 表4热桥柱类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/ W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土5001.7417.200.294.991.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.931180、.370.020.231.00热桥柱各层之和5901.046.26热桥柱热阻Ro=Ri+R+Re=1.19(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.84外墙平均传热系数判定 表5朝 向平均传热系数热惰性指标内表面最高温度传热系数限值热惰性指标限值内表面最高温度限值是否满足标准要求东0.973.4535.811.002.5036.90满足南1.073.4535.921.503.0036.90满足西0.973.4535.811.002.5036.90满足北1.023.4535.771.503.0036.90满足屋面传热系数判定 表6屋顶类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m81、2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数屋面、地面砖102.1818.650.000.091.00水泥砂浆250.9311.370.030.311.00高分子树脂、活性材料1.51000.00225.000.000.001.00防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.001：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)200.365.640.060.311.00挤塑聚苯板400.030.321.210.391.10防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆282、00.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00屋顶各层之和259.51.412.77屋顶热惰性指标 D=2.769屋顶热阻Ro=Ri+R+Re= 1.57 (m2.K/W)屋顶传热系数 Kp=1/Ro= 0.64 W/(m2.K)太阳辐射吸收系数=0.50内表面最高温度：38.37限值 = 36.9屋顶满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。分户墙传热系数判定 表7隔墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/ W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.37083、.020.241.00加气混凝土砌块2000.243.510.832.911.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2400.353.39墙体热阻Ro=Ri+R+Re=1.02(m2.K/W)墙体传热系数K=1/Ro=0.98W/(m2.K)隔墙满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。架空楼板传热系数判定 表 8架空楼板类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.84、00挤塑聚苯板300.030.320.910.291.10水泥砂浆200.9311.370.020.241.00楼板各层之和1901.021.97楼板热阻Ro=Ri+R+Re= 1.18 (m2.K/W)楼板传热系数 Kp=1/Ro= 0.85 W/(m2.K)架空楼板满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。楼板传热系数判定 表 9楼板类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00挤塑聚苯板285、00.030.320.610.191.10水泥砂浆200.9311.370.020.241.00楼板各层之和1800.721.87楼板热阻Ro=Ri+R+Ri= 0.95 (m2.K/W)楼板传热系数 Kp=1/Ro= 1.05 W/(m2.K)楼板满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.8条的规定。外窗传热系数判定 表 10外窗类型窗框玻璃单立面最大窗墙比朝向传热系数K(m2K)/w窗墙比限值1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.55东3.300.3窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的东向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。1、断热铝86、合金普通中空玻璃窗6+12A+60.59南3.300.3窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的南向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.55西3.300.25窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的西向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。1、断热铝合金普通中空玻璃窗6+12A+60.50北3.300.25窗墙比不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的北向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。(二)规定性指标校核结果87、各分项指标校核情况 表 11建筑构件是否达标体形系数满足标准要求。外墙的传热系数满足标准要求。屋面的传热系数满足标准要求。东向窗的窗墙比未满足标准的要求。南向窗的窗墙比未满足标准的要求。西向窗的窗墙比未满足标准的要求。北向窗的窗墙比未满足标准的要求。架空楼板的传热系数满足标准要求。楼板的传热系数满足标准要求。规范说明：与湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)相比较，该建筑物因为外窗、东南西北朝向的窗墙比大于规范中的外窗窗墙比的限值，所以外窗不满足湖北省居住建筑节能设计标准5.0.4条的规定。指标未满足规范要求。结论：规定性指标未满足要求，须进行权衡计算。(三)建筑围护结构热工88、性能的权衡计算1、参照建筑和设计建筑的热工参数和计算结果规定性指标项目参照建筑KW/(m2.K)设计建筑KW/(m2.K)体形系数条式:0.350.34外墙1.50(D=3.00)0.71(D=3.09)分户墙-屋顶0.80(D=2.50)0.64(D=2.77)楼板2.001.05架空楼板1.500.85外窗(包括透明幕墙)朝向传热系数窗墙比传热系数窗墙比单一朝向幕墙东4.700.303.300.60南4.700.303.300.60西4.700.253.300.60北4.700.253.300.55天窗传热系数-自身遮阳系数-面积比-能耗计算结果参照建筑 kWh设计建筑 kWh10455889、520253092. 设计建筑能耗计算根据建筑物各参数以及湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)所提供的参数，得到该建筑物的年能耗如下：能源种类能耗(kWh)单位面积能耗#(kWh/m2)空调耗电量7490659.25采暖耗电量127624415.76总计202530925.01注：针对建筑面积计算3. 能耗指标限值根据建筑物各参数以及湖北省居住建筑节能设计标准(DB42/301-2005)所提供的参数，得到该建筑物的年能耗如下：能源种类能耗(kWh)单位面积能耗#(kWh/m2)空调耗电量209981125.93采暖耗电量476324332.89总计686305458.8290、注：针对建筑面积计算4. 建筑节能评估结果对比1.4和2.4的模拟计算结果，汇总如下：计算结果设计建筑指标限值全年能耗25.0158.82建筑逐月负荷分析：三、结论该设计建筑单位面积能耗小于能耗指标限值，节能率为71%。因此根据湖北省居住建筑节能设计标准可以确定，该建筑的节能设计已经达到了节能要求。四、节电设计方案(1)供配电设计本着经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。(2)合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。(3)根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行奖罚考核。(91、4)实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。(5)采用照明节能灯，建筑节能率为大于12%(节电率大于60%)，可以减少10%照明用电。五、给水排水节能方案 (1)尽可能利用太阳能用作高层楼热水加热。(2)合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。 (3)采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。六、暖通空调动力节能 (1)减少冷热负荷：改善建筑的保温隔热性能，局部热源就地排除，控制和正确使用室外新风量。(2)提高冷热源效率：降低冷却水温度，提高冷冻水温度(3)利用自然冷源。(4)减少水泵电耗。(5)减少风机电耗。(6)改进气流组织。(7)改善控制。(8)采用科学、高92、效的空调系统、制冷机设备、系统平衡设备、空调负荷预测控制、BAS系统等，可减少系统能耗。例如：采用变频控制技术，空调风水系统节能率为10%50%；按用户计量冷热量，可节能20%左右；采用平衡阀可节电15%左右；采用BAS系统年运行费用的节约率为10%。七、节能效果分析通过采取各种节能措施，本项目每平方米建筑面积年耗电约为46.94千瓦时/平方米，低于湖北省住宅建筑年平均耗电59.5千瓦时/平方米的指标。本项目严格执行国家各项节能标准，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准等方面采取的节能降耗措施，通过采取各项节能措施，节能率可以达65以上，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要93、求。 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 一、项目选址及用地方案(一)项目建设地址：本项目用地处于沿河路与春雨亭路交汇处。东临市区主干道州陵大道，南与洪湖市第七中学紧邻，西近穿市区而过的内荆河，北望洪湖市二桥，总用地范围为21558.4平方米，详见下图：(二)项目用地方案：土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效94、益。本项目用地处于沿河路与春雨亭路交汇处。东临市区主干道州陵大道，南与洪湖市第七中学紧邻，西近穿市区而过的内荆河，北望洪湖市二桥，用地呈较规则四边型。总征地21558.4平方米，建筑总面积80980平方米，其中住宅建筑面积68362平方米，商业建筑面积10000平方米，地下车库面积2000平方米，配套建筑618平方米，容积率3.7，建筑密度24.5%，绿地率32.2%。可提供普通商品住宅676套，居住人口2199人，机动车停车数494辆。项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。二、土地利用合理性分析(一)土地利用总体规划符合性分析：本项目总征地21558.4平方米(95、折合32.3亩)，各项指标均符合市规划部门对于城市总体规划的要求，严格按照洪湖市规划部门的规划指标规划建设。随着洪湖市经济的不断发展，以及洪湖市基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房、居住，同时洪湖市作为荆洲地区的重要组成部分，房地产市场的供求关系将不断接收来自荆洲市的辐射，且洪湖市具有良好的人物、风景及古文化资源，投资吸引力进一步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济效益被充分聚集和放大。该区域内的土地利用市场价值也将被充分体现。本项目为洪湖市新区房地产开发项目，规划为大型人文商住区，与本项目96、土地利用规划十分吻合。(二)项目用地性质符合性评价：本项目建设用地已被项目申请单位于2011年11月18日通过挂牌方式竞得，缴纳出让金为3100万元，规划用地性质为住宅用地，与设计用途完全相符，符合政府对土地用途的管制要求。序号土地使用权人土地证号座落地号图号用途使用类型终止日期土地使用权面积(m2)发证时间1洪湖市民纬置业有限公司洪湖国用(2011)第2067号洪湖市新堤办事处州陵大道西侧021506013299.75-544.75城镇住宅出让2081年10月19日21558.42011年11月7日 (三)土地使用强度和户型比例的符合性评价：序号评价指标规划数据本项目拟采用数据评价依据1容积97、率2.92.9达标规划设计条件2建筑密度不大于31%31%达标规划设计条件三、征地拆迁和移民安置规划方案(一)征地拆迁和移民安置的总体思路：根据关于推进洪湖市中心城区旧城(城中村)改造的实施意见，采取产权调换与货币补偿相结合的补偿安置方式替代过去单一的补偿方式，将城市发展与原住村民的利益有机结合。过去对房屋拆迁补偿一般采取产权调换或货币补偿的单一方式。洪湖市“城中村”改造规模很大，且村民普遍倾向于接受产权调换的实物补偿方式，如果仅考虑村民的意愿，将使得“城中村”整体开发强度居高不下，环境难以有效的改善。因此，洪湖市实行的货币补偿与房地产权调换相结合的方式，并规定补偿给村民的房地产面积每户不得超98、过一定标准，对于超出部分一律实行货币补偿，有效地避免了改造项目的容积率过高，增大全市整体环境以及市政公共设施的压力。(二)土地竞价的确定方法：成交价款即为本挂牌地块的总地价款，包括：城中村综合改造挂牌捆绑供地成本和政府“一费制”收入(含土地出让金、水土保持设施补偿费和土地登记费)等。地块成交后，城中村综合改造挂牌捆绑供地成本扣减以实物方式还建的还建安置房建设成本和还建房公建配套建设成本之和的余额部分，由土地竞得人支付给改制后经济组织用于本挂牌文件所列地块(包含开发用地、还建用地、规划控制用地等)的安置补偿、集体经济发展等工作；以实物方式还建的还建安置房建设成本和还建房公建配套建设成本竞得人不予99、支付，由土地竞得人自行用于还建安置房及其公建配套设施建设，还建安置房建成后交付改制后的村集体经济组织，用于该村还建安置，在还建安置房建设过程中实际发生的建设费用，根据法规、规章、政策据实结算后可能超过本挂牌文件约定的建设成本，由竞得人据实另行负担。土地成交后，成交价款高于该地块城中村综合改造挂牌捆绑供地成本的部分为政府“一费制”收入，政府“一费制”收入按以下约定支付：1、国有建设用地使用权成交确认书签订后，竞得人的竞买保证金抵作政府“一费制”收入；2、自国有建设用地使用权成交确认书签订之日起10个工作日内，竞得人一次性付清剩余的政府“一费制”收入。(三)具体方案1、由项目建设单位签订土地成交确100、认书5个工作日内，与原土地使用人签订国有建设用地使用权转让补偿合同，参照关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范(试行)的通知(武城改办20092号)所列费用标准计算补偿金额并一次性支付给原土地使用人。2、成交价款高于该地块城中村综合改造挂牌捆绑供地成本的部分为政府“一费制”收入，自国有建设用地使用权成交确认书签订之日起10个工作日内，竞得人一次性付清剩余的政府“一费制”收入。(四)征地拆迁方案的评价本方案：一是由土地征用方(项目建设单位)在政府有关补偿标准的指导下，与原土地使用人协商确定土地转让补偿金额，充分保护了当地农民合法权益；二是在给开发商供应经营性用地的同时，落实了当101、地农民的还建用地、储备用地等保障性用地，切实解决了当地农民的后顾之忧，符合关于推进洪湖市中心城区旧城(城中村)改造的实施意见文件要求。第七章 建筑安全分析与评价第一节 消防设计方案及评价一、总平面布局和平面布置消防工程方案1、防火间距整个工程紧邻规划道路，各向均无影响消防的建筑物。2、消防车道及消防扑救小区内的道路均能做为消防车道，与市政道路的接入口能满足消防要求。建筑物前后的场地可以做为消防登高场地。3、方案评价：符合高层商住区总平面消防设计规范要求二、消防给水和自动灭火系统工程方案(一)住宅部分1、室内消防系统：小区室内消火栓系统通过室外消防管网连成一个整体，室内消防用水量按最大一栋40L102、/S计，火灾延续时间为2小时，一次性灭火用水量为288m3，建筑内每层设置有室内消火栓(DN65栓口，d=19水栓，25m水龙带及启动消防水泵按钮、指示灯)，以确保火警时任何最不利点都有两股消防水栓同时到达。消火栓系统分区按消火栓栓口的静水压力不应大于1.00MPa要求，整个小区消火栓为一个供压系统，其中7至27层消火栓栓口的出水压力大于0.50Mpa，采用减压稳压消火栓，减压后压力为0.35Mpa，消防栓泵选用参数Q=40 l/s，H=100M。室外设DN100水泵结合器三套。2、自动喷淋系统：自动喷淋按危险等级按中二级设计，喷淋流量按30升/秒，火灾延续时间1小时，一次性灭火用水量为108103、m3，系统中设有湿式报警阀、信号阀、水流指标器、闭式喷头(动作温度为68)，喷淋泵选用参数Q=30 l/s，H=50M。室外设DN100水泵结合器两套。3、整个小区采用集中临时高压消防系统。小区设有专用消防水池400m3，屋顶设18 m3消防水箱，发生火灾时，消火栓系统、喷淋系统由屋顶水箱和各自系统的专用消防泵供给。4、室外消防系统：室外消火栓按30 l/s计，在小区内设置有SS100室外消火栓，消火栓间距在120M以内。消火栓保护半径不超过150M，室外消火栓距建筑单位水泵接合器控制在1540M范围内，水源由市政给水管从小区不同方向两路进水后在建筑物周围环状布置。5、灭火器配置：各建筑物内均104、设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，住宅楼按轻危险级设计，商铺、车库按中危险级设计。(二)公建部分1、建筑类别：本楼为一类高层综合楼。2、消防用水量：室内消防用水量为40l/s，灭火时间3小时，一次用水量432m3，室外消防用水量为30 l/s，灭火时间3小时，一次用水量324m3/d，自动喷水用水量为27.8 l/s，灭火时间1小时，一次用水量100m3/d，室内消防总用水量为：432+100=532 m3室外消防总用水量为324m3。因此，在地下室内设一座540 m3的消防水池。3、消火栓灭火系统：根据建筑特点，将室内消火栓系统分为二个区，地上15层为低区，617层为高区。高区压力为0.45Mp105、a，低区压力为0.3Mpa。屋顶消防水箱对最不利点消火栓静水压大于7米，但不满足喷淋系统压力要求，故在屋顶需设喷淋专用的增压设备，型号为ZW(L)-Z-10(配备两台25LGW3-104，一用一备)，中低区消防用水由消防泵加压给水分别在一楼内通过减压后供给，减压稳压阀后压力分别为0.30Mpa、0.40Mpa。高区消防用水直接由消防泵加压给水供给。其中高区的12顶层消火栓为减压稳压消火栓，阀后压力0.45Mp。消火栓给水系统分别在一楼、屋顶形成环状。消火栓泵扬程：H=H高差+ H经验值=60+28=88米选泵：XBD20-100-HY 3台 两用一备 Q=0-40l/s H=100m P=74106、kw4、自动喷水灭火系统自动喷水最不利点管网压力小于120m水柱，按压力不同将喷淋系统分成二个区，15层为低区，617层为高区，各区湿式报警阀均设在一楼室内。喷淋泵扬程：H=H高差+ H经验值=88+35=125米，选泵：XBD30-110-HY 2台 一用一备 Q=0-30l/s H=105m P=55kw5、室外消防设计：室外消防用水量考虑为30 l/s，室外消防用水由市政给水管网供给。在小区市政管网上均匀布置室外消火栓，间距不大于120m，并保证在水泵结合器的15-40米范围内有一个室外消火栓。(三)评价：符合消防工程设计规范要求三、建筑单体消防工程设计方案(一)本项目建筑物耐火等级设计107、为一级；符合高层住宅楼防火等级要求(标准一级)。(二)高层住宅楼防火间距设计为15m，裙房防火间距设计为10m，库房防火间距设计为15m。均高于高层消防规范13米、9米、13米的标准。(三)消防通道：小区设两个入口，主入口位于西南方，次入口位于东北方。满足高层消防规范不少于二个消防通道的要求。(四)防火分区、防烟分区1、防火分区的建筑面积设计为800平方米，充分满足消防高规防火分区不大于1000平方米的规定。2、防烟分区设计为每个防烟分区的建筑面积为400平方米。防烟分区不跨越防火分区。符合消防高规防烟分区不大于500平方米的规定。(五)安全疏散1、建筑每个防火分区安全出口为3个。当相邻防火分108、区间的防火墙上设有防火门时，每个防火分区可分别设一个直通室外的安全出口，符合安全出口不得少于两个的规定。2、安全出口分散布置，安全出口最近边缘之间的水平距离为8.0m。符合消防高规安全出口需高于7米的最低规定。(六)消防电梯设前室，其面积为8.0平方米，与防烟楼梯合用时，为12平方米；前室门采用乙级防火门；电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口或经过长度30m的通道通向室外；消防电梯载重量不小于1000kg，消防电梯与客梯或工作电梯兼用，符合高层设计消防电梯的有关规定要求。第二节 电气消防设计及评价一、设计依据1、国家有关规范及规程1.1 民用建筑电气设计规范 (JGJ 16-200109、8)1.2 建筑设计防火规范 (GB 50016-2006)1.3 高层民用建筑设计防火规范 (GB50045-95)1.4 10KV及以下变电所设计规范 (GB50053-94)1.5 供配电系统设计规范 (GB50052-95)1.6 低压配电设计规范 (GB50054-95)1.7 建筑物防雷设计规范 (GB50057-94)2000年版1.8 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)1.9 火灾自动报警系统设计规范 (GB50116-98)1.10 住宅设计规范 (GB50096-1999)2003年版1.11 住宅建筑规范 (GB50368-2005)2、本市供电部110、门有关规定及提供的相关条件3、建设单位委托设计任务书及有关资料和批文4、各专业提供的图纸、资料二、变配电系统1、本工程采用市政10KV双回路进线，在高压柜内，主供10KV电源与备供10KV电源间设置机械电气连锁，只有在主供电源失电情况下，备供电源才投入使用，主备供电源不得同时投入使用。本工程住宅照明、会所，商铺照明及路灯景观用电按三级负荷考虑，采用单回路供电。车库照明、消防电梯、喷淋泵、消防泵、防火卷帘，消防用潜水泵，消防风机、消防报警主机电源，应急及疏散照明等消防用电为一级负荷，采用双回路供电，消防电源必须在最末端处自动切换。普通客梯、弱电主机电源，生活泵、一般的潜水泵等重要负荷用电为二级负111、荷。备用电源由变配电房内低压柜的备用回路引来。消防电源必须采用专用回路，不得与其它回路混接。2、低压380/220V系统中，公共建筑照明及电力设备用电系统采用单母线不分段。3、继电保护：(1)10KV电源进线开关上设置电流速断及反时限过电流保护。(2)10KV电源出线开关上设置电流速断及定时限过电流保护。(3)干式变压器设温度保护。4、计量：(1)10KV电源进线柜后设有专用的计量柜，设有独立的电流互感器及电压互感器柜内设有功、无功电度表等。(2)在变压器低压侧进线开关柜设有功、无功电度表。公共用电负荷由专用变供电，其电力和照明分别计费，分设电度表。(3)住宅按户设置电表。5、功率因数补偿(无112、功补偿)采用低压集中自动补偿方式，在变电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后功率因数在0.95以上，并要求荧光灯、气体放电灯就地补偿，补偿后功率因数为0.95。6、高低压设备选择高压开关柜选用KYN28型，低压开关柜选用GCK1型抽屉柜，变压器采用h级绝缘的SCB11干式变压器。7、配电系统采用放射式和树干式相结合供电，对于消防用电负荷，或重要负荷均采用双电源末端切换供电。8、导线选择及铺设方式：对于消防用电设备的配电线路选用NHYJV电缆，对于比较重要的用电负荷选用ZR-YJV型电缆。 三、照明设计1、照度各公共部分照度标准如下：设备用房100lx，商场300lx500lx(个别位置采113、用局部照明增加照度)，消防值班室150lx，车库75100lx，公共走道及电梯前室50 lx2、光源：公共部分灯具以荧光灯为主(带补偿电容，以提高功率因数)，走道、前室以节能灯为主。3、应急照明本工程设有应急照明系统。在楼梯间、电梯前室、电梯机房、商场、消防控制室、变电所、地下室等重要场所设有事故照明灯。应急照明选用自带浮充蓄电池型灯具，且连续供电时间不少于30分钟。四、火灾报警及消防联动控制系统1、本小区工程采用集中控制系统，整个小区在一层设置一处消防控制中心，在各楼单元，各楼层商场及办公，消防进线处设置消防报警端子箱。2、在设备用房、车库及公共走道、防烟楼梯间前室设置火灾自动探测器，进行火114、灾检测，并在火灾时根据各专业消防要求，自动或手动控制各消防设备的启动与切换，同时设置消防疏散广播，消防对讲电话及消防疏散照明系统。3、火灾事故广播系统由联动控制柜控制(柜内带消防广播盘)，车库、走道和防烟楼梯间前室均在适当位置上设置广播扬声器，消防控制室火警通讯盘，各疏散楼梯的出入口设火灾报警插孔一个。4、所有消防线路(强电及消防报警联动系统)均须穿钢管暗敷，当暗敷时，应敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不应小于30mm，如若明敷须涂防火涂料进行防火处理。5、消防系统主机电源由应急照明回路提供，备供电源采用自备蓄电池组。6、火灾自动报警系统接地采用共用接地系统，要求其接地电阻不大于1欧姆。115、7、低压配电系统设计采用TN-S系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。五 评价符合民用建筑电气设计规范 (GJ16-2008)、 建筑设计防火规范 GB 50016-2006)、 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95)等消防强制性规范要求。第三节 抗震设计方案及评价一、设计方案：(一)结构体系和技术措施1、结构体系：本工程高层塔楼均采用剪力墙或框剪结构，楼板为现浇普通梁板体系；裙房采用框架结构，楼板采用现浇井字梁体系。2、基坑设计：基坑边坡支护须由专业单位设计。(二)抗震设计及结构抗震等级本工程抗震设防类别为丙类，抗地震抗震设防烈116、度6度进行设计，设计地震加速度值0.05g，设计地震分组为另一组，场地之类别为II类。(三)单体抗震设计1、建筑平、剖布置宜规则、对称，具有良好的整体性，侧向刚度宜均匀变化。平面不规则如扭转不规则、凹凸不规则、楼板局部不连续；竖向不规则如侧向刚度不规则、竖向抗侧力构件不连续、楼层承受力突变等。2、在适当部位设置防震缝，形成多个较规则的抗侧力结构单元。防震缝最小宽度应符合：框架-抗震墙结构房屋的防震缝宽度为80mm。防震缝两侧结构类型不同时，宜按需要较宽防震缝的结构类型和较低房屋高度确定缝宽。3、在缝两侧房屋的尽端，沿全高设置垂直于防震缝的抗撞墙，分别对称布置，墙肢长度不大于一个柱距，框架和抗撞117、墙防震缝两侧抗撞墙的端柱和框架的边柱，箍筋沿房屋全高加密。4、裙房与主楼相连，不低于主楼的抗震等级；主楼结构在裙房顶层及相邻上下各一层应适当加强抗震构造措施。当地下室顶板作为上部结构的嵌固部位时，地下一层的抗震等级应与上部结构相同，地下一层以下的抗震等级采用三级；地下室中无上部结构的部分采用三级。5、框架结构和框架-抗震墙结构中，框架和抗震墙均双向设置，柱中线与抗震墙中线、梁中线与柱中线之间偏心距为柱宽的1/4。框架-抗震墙结构中的抗震墙设置，符合下列要求：(1) 抗震墙宜贯通房屋全高，且横向与纵向的抗震墙相连。(2) 抗震墙宜设置在墙面不开大洞口的位置。(3) 房屋较长时刚度较大的纵向抗震墙118、不设置在房屋的端开间。(4) 抗震墙洞口上下对齐；洞边距端柱为350mm。二、评价：完全符合高层抗震设计规范要求第四节 防雷设计方案及评价一、防雷与接地设计1、防雷等级：本工程部分按二类防雷，部分按三类防雷建筑设计。2、防直击雷措施：在屋顶女儿墙周边设明装避雷带(12镀锌圆钢)，并在屋面形成不大于10m10m的避雷网，引下线利用建筑物部分结构柱内外侧两根主筋。3、防感应雷措施：进入建筑物的各种管线均埋地下引入，并在入户处将电缆钢带、钢管等与接地装置连接。4、防侧击雷和等电位措施：将钢筋架和混凝土的钢筋应互相连接。二类防雷将45m(三类防雷将60m)及以上外墙上的栏杆，门窗等较大的金属物与防雷装119、置连接；将竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。30米以下每层设均压环一圈，30米以上每3层设避雷带一圈。5、保护接地：低压配电系统设计采用TN-S系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。住宅楼内各卫生间设局部等电位设施。6、接地系统：防雷接地、变电所工作接地、保护接地、弱电设施接地等，共用一套接地系统。利用建筑物基础内的钢筋作接地体，接地电阻不大于1欧姆，当实测不能满足要求时，再增设人工接地极。二、评价：完全符合高层防雷设计规范要求第八章 环境和生态影响分析 一、环境质量现状简介项目所在地区域2008年环境空气监测指标中S120、O2、NO2和PM10年均值均能满足GB3095-1996环境空气质量标准及其修改单二级标准的要求。荆江断面各项指标均可达到地表水环境质量标准(GB3838-2002)类水质标准。项目周边声环境质量可以满足(GB3096-2008)声环境质量标准“2类标准”的要求。二、项目各阶段建设对环境的影响(一)项目施工期主要环境影响分析1、施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通121、噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级/dB(A)施工阶段声源声级/dB(A)土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器1122、00-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85 (2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响123、分析(1)施工期废水污染源施工用水在城市用水中是用水大户，主要为工程、生活用水。工程用水主要用于工程养护，工程养护中约有70%的水流失，流失时同时夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵塞污水管道。生活用水主要源自施工人员的日常生活，排水主要是临时食堂污水、粪便污水、洗浴污水，主要污染物是CODCr、BOD5等。项目施工期道路将采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水沟(管)，并修建临时沉淀池，含SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车辆清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为100030124、00mg/L，肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用，不得随意排放。施工期的共有施工人员约200人，施工人员每天生活用水以100L/人计，生活污水按用水量的80%计，则生活污水的排放量为16m3/d，施工期约2年，以330日施工计，则整个施工期共排放生活污水10560m3，采用沉淀池、简易生化池处理后排入市政污水管网，对周围水体影响较小。具体生活污水及其中污染物的产生量(详见施工期生活污水及污染物产生情况表)。施工期生活污水及污染物产生情况表周期用水量污水量CODCrBOD5每天20m3/d16m3/d200mg/L100mg/ L整个施工期13200m310560125、m30.53t0.27t (2)施工期废气污染源分析1)土建阶段扬尘污染状况主要为土地开挖时产生的扬尘污染，其来自环节主要有机械施工、余土堆放、运输过程及场地自身等，而这其中挖土和车辆运输是对环境产生最大影响的重要环节。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对环境空气质量造成影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、施工管理等不同而差异甚大。扬尘的影响范围一般集中在施工线路的两侧。其对环境空气的影响有以下几个特点：局部性。扬尘影响的范围只相对集中于一个特定的区域。流动性。随着建设期不同施工地点的不断变更，扬尘对环境空气的影响范围亦不断移动。短时性。扬尘的污染时间即为施工期。通过类比调126、查，未采取防护措施和土壤较为干燥时，开挖的最大扬尘约为开挖土量的1%，而在采取一定的防护措施和土壤较湿时，开挖的扬尘量约为0.1%。考虑以上特点，该项目建设扬尘对周围环境影响较小。2)其他污染状况对建筑物进行装修时，由于使用大量各类建筑物涂料，粉末在建筑物表面的比表面积大，易挥发，据有关资料介绍，约有50溶液挥发至环境空气中。使用涂料的品种不同，对环境空气的影响也不同，应当予以重视。另外，施工期，频繁使用机动车运送原材料、设备和建筑机械设备，这些车辆及设备的运行会排放一定量的CO、NOx以及未完全燃烧的碳氢化物HC等，会污染大气环境，但考虑建设场地开阔，易于通风，对周围环境影响较小。3)施工期127、噪声污染源强分析建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；运输车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中对声环境影响最大的是施工机械噪声。建设期主要施工机械设备的噪声源强(见施工期施工机械设备的噪声源强表)，当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，一般不会超过10dB。施工期施工机械设备的噪声源强施工阶段声源声级/dB(A)施工阶段声源声级/dB(A)土石方阶段挖土机78-96装修、安装128、阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105卷扬机90105多功能木工刨90-100压缩机7588混凝土搅拌机(沙浆混合用)100-110底板与结构阶段混凝土输送泵90-100云石机100-110振捣器100-105多角磨光机100-115电据84电焊机90-95空压机75-85交通运输车辆噪声施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机8489底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车7580施工机械噪声衰减距离(m)序号施工机械声级dB(A129、)5560657075851挖掘机190120754022-2冲击式打桩机1950145010007004401653混泥土振捣器200110663721-4混泥土搅拌机190120754225-5升降机8044251410-由“施工机械噪声衰减距离表”可知，施工机械的噪声由于声级较高，在空旷地带衰减较慢，离声源设备80200m的距离仍可能超标。打桩机作业时，噪声甚至可影响15002000m的距离。在地形复杂、建筑物密集区，迎声源面的第一、二排建筑物会受到噪声干扰，因此对区块内和区块周围的居民会造成一定的影响，干扰居民的休息。针对施工期噪声特点，本评价建议：采用低噪声的施工机械和先进的施工技术130、，从源头降低噪声强度；对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作，对噪声的降低有良好作用；在施工现场，采用柔性吸声屏替代目前通用的尼龙质地的围幕，既可抵挡建筑噪声，又可拦住杂物等；禁止夜间(22时至凌晨6时)和午间(12时至14时)进行产生高噪声的作业，避免对周围环境造成噪声污染。采取以上措施后，可最大幅度的降低噪声污染，考虑施工的短时性，对环境影响较小。(二)项目营运期主要环境影响分析项目建成投入使用后污染物主要为小区内居民纬活的废气、废水及生活垃圾等。为了有效地治理污染源，确保污染物达标排放。1、废水项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过污水管网、化粪池处理达到污水综合排放标准GB897131、8-1996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。小区污水处理站作为小区废水预处理用。该项目营运期废水主要为日常生活污水。生活污水的主要污染物为COD、BOD、氨氮、SS、动植物油等。该部分废水经隔油池、埋地整装污水处理设施处理后可以达到污水综合排放标准(GB8978-1996)一级标准要求。阳光花园商住小区生活污水的处理方法有多种。现阶段大体上采用的有埋地整装污水净化装置、有动力污水净化设备及普通化粪池等。其各主要经济运行指标对照见(三种生活污水处理设施主要经济指标对照表)。三种污水处理设施主要经济指标对照表设备名称技术标准埋地整装污水净化装132、置有动力污水净化设备普通化粪池备注首期投资(元/m3生活污水d)12003000800运行费用(元/m3生活污水d)00.81.2清掏费用处理效果一级标准一级标准三级标准使用年限30年30年废气污染半径(m)无味无味100m外无味由上表可见，埋地整装污水净化装置较其它两种方法有明显优点：污水处理后能达标排放，投资居中，比有动力污水处理设施投资少，运行费用最低。使用寿命长，管理方便，不耗能，耐冲击。本评价推荐使用埋地整装污水净化装置处理生活污水，该方法工艺原理为A.O法(不收集沼气，无能耗)，污水在厌氧消化池中厌氧水解，污染物得到一定的降解，经厌氧滤池过滤后，水中SS能进一步降解，同时能为接触氧133、化池提供均一水质的污水，在接触氧化池中利用自然温差、地势差、组织氧流、水流进行好氧反应，进一步降解水体的污染物。2、废气主要是阳光花园商住小区居民纬活的厨房油烟、出行机动车尾气及柴油机组运行时的燃油废气。厨房油烟不仅污染外环境，而且给室内空气造成污染，危害人体健康。为此，建议项目规划设计中宜考虑在建筑物内设置暗烟道至楼顶。汽车尾气中污染物排放量与车型、车况和车辆数等有关，同时随汽车行驶状况不同而有较大差别。不同车况时，汽车尾气中主要污染物浓度见(汽车尾气中各污染物浓度表)汽车尾气中各污染物浓度表车况NOx(/106)CO()HC(/106)空挡10504.93001000怠速200(按照NOx134、的1/3计算)4.51200定速10001.7400由上表可知，汽车怠速时，汽车尾气中CO、HC浓度较高；随着车速的增加，CO、HC浓度下降，而NOx排放浓度增大。3、噪声阳光花园主要噪声源包括生活噪声、车辆行驶噪声，对车辆噪声应合理安排行使路线，同时加强阳光花园小区的物业管理，减少小区内车辆的行驶，考虑该部分声源仅65-70分贝，属线状污染源，经距离衰减后满足城市区域环境噪声标准(GB3096-93)2类标准的有关要求。生活噪声声源仅55-70分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，隔声治理可降噪达35分贝，采取以上措施后，噪声源(105分贝)到达地135、面声源小于55分贝，可满足城市区域环境噪声标准GB3096-93中2类标准要求，对周围环境影响较小。4、固体废物主要为阳光花园小区内生活垃圾，统一收集后集中运往城市垃圾处理场进行填埋处理。为了维护阳光花园小区环境卫生，防止垃圾乱堆乱放带来的负面影响，建议阳光花园小区内应加强物业管理，对住户进行袋装垃圾管理，并在每户或单元门旁设置一个直径经5060cm，高约8090cm，外观美丽的塑料垃圾桶，内装相应大小的塑料袋，作为住户的垃圾临时堆存点，阳光花园小区内设立多个垃圾集中投放点，袋装垃圾经环卫管理人员统一收集后，运往城市垃圾填埋场集中处理。三、环境影响综合评价结论(一)环境质量现状阳光花园商住项目136、位于洪湖市老城区中心州陵大道以西、州陵大道四巷以南，靠近洪湖市国土资源局城东分局。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，适于阳光花园商住项目的开发。地块场地规则平整，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。据洪湖市环境监测站例行监测数据表明，区域环境空气质量现状在环境空气质量标准(GB3095-1996)中二级标准范围内，声环境现状临街处达到城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中4类区标准，其它处达到城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中2类区标准。纳污水体水质基本达到地表水环境质量标准(GB3838-2002)中类水体规划功能。目前该区域生态环境质量现状一般，137、为典型的城市生态环境。(二)环境影响分析1、建设期环境污染以扬尘、噪声和水土流失为主，在局部环境范畴内能造成不定期或定时期的不良影响，只要加强管理，做到文明施工，建设过程中对环境影响不大。2、建成后主要污染为生活污水、汽车尾气、交通噪声和生活垃圾等。3、废水主要为阳光花园小区内污水、生活污水，经埋地整装污水处理设施处理达标后外排，对受纳水体影响较小。4、生活废气中的厨房油烟，由暗烟道集中至楼顶排放，对周围环境空气及住户影响不明显。5、垃圾采用袋装垃圾收集，交由环卫部门运往城市垃圾处理场进行集中处理，对周围环境基本无影响。6、对于高噪声采取吸声降噪，使达标外排，对周围环境影响不大。(三)环保措施138、1、项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度，认真落实环评表中提出的各项污染防治措施和建议。“三同时”验收及环保投资一览表项目措施效果投资估算废水化粪池处理装置满足污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中“三级标准”20废气居民烹饪油烟内置烟道对周围环境无明显影响6车库设换气装置并前后自然通风9噪声空调低噪音设备；修建隔声间及减振措施；临道路一侧住宅安装双层中空玻璃满足GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”的要求3固体废物设置垃圾桶收集垃圾，交由环卫部门清运处理不对外排放4合计42该建设项目环保投资约42万元。环保139、投资约占项目总投资的0.3。2、项目在建设期和营运期应当保证项目所在区域的地表水符合地表水环境质量标准(GB38382002)类标准；环境空气质量符合环境空气质量标准(GB30951996)中的二级标准；声环境符合声环境质量标准(GB30692008)2类标准。3、项目施工期，要防止粉尘、废水、噪声、建筑垃圾等对周围环境的影响。加强施工运输管理，密封运输，防止车辆沿途泄漏污染环境；固体废弃物、施工余土以及建筑拉圾等必须按照规定进行处理处置，不得随意倾倒，不得向水体倾倒；加强施工噪声防治，选用低噪声施工设备，禁止夜间施工，若因工程作业技术要求确需夜间施工的，施工前应向环保部门申请，经同意后方可施140、工。施工期施工噪声执行建筑施工场界噪声限值(GB1252390)的标准。4、加强废水污染防治。按照“清污分流、雨污分流”的原则，合理规划和建设雨水、污水管网。对生活污水要按照环评表的要求处理，并确保达标排放，污水排放执行污水综合排放标准(GB89781996)一级标准；该项目废水要经过预处理后经市政管网送污水处理厂处理。5、加强项目使用建筑材料的质量把关，确保各建筑材料符合国家质量标准。项目建成后室内空气达到室内空气质量标准(GB/T188832002)的要求。6、对需要使用机械设备的，要尽量选用低噪声设备，并采取隔声、减振措施，确保噪声源场界噪声达标，确保噪声不影响周围居民的正常生活。7、对141、拟建设餐饮设施的，规划时要同步设计专用烟道高空排放，要合理布置，防止油烟、噪声、废水等污染周边环境。油烟排放执行饮食业油烟排放标准(GB184832001)的标准。8、合理设置生活垃圾站的位置，采取措施防止垃圾站异味、蚊蝇等影响居民纬活；生活垃圾送县环境卫生管理部门处理、处置。9、项目投入使用前，须向环保部门申请办理建设项目竣工环境保护验收手续，未经验收或验收不合格不得投入使用。10、项目投入使用后，须加强管理，确保污染治理设施稳定正常运行，各项污染物达标排放并符合总量控制指标的要求。(四)环境影响结论本项目建设符合城市总体规划，具有较好的社会、经济和环境效益。同时，也存在一定的、合乎常规的不142、利环境影响因素，其影响的程度和范围是完全可以接受并能很好处理的。只要切实有效地治理好污染源，防止污染物对周围环境及自身环境造成不良影响，从环境角度分析，项目就地建设可行。第九章 项目招投标及实施进度安排第一节 项目招投标一、项目招投标为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标投标活动，确保项目建设完成后达到一流水平，项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重要，因此按照中华人民共和国招标投标法编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。二、项目招标范围及组织形式(1)招标范围及组织形式本项目主要建设内143、容有土建工程、总图工程(包括道路、场地硬化等)、大型设备及安装等工程。招标范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标、设备与主要材料采购招标等，招标方式可根据实际情况采取邀请招标、委托招标或公开招标。(2)招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。(3)招标范围及组织形式见下表招标基本情况表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装室外监理设备主要原材料其他情况说明：三、单位工程招标根据招标投标法招标程序144、为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合实际本项目招投标过程具体如下。(一)招标本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的乙级招标代理机构，具体程序如下：A、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托乙级招标代理机构进行公开招标。B、招标代理机构在指定媒体上发布招标公告。C、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要145、求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行邀请招标时，面向全国选择设计单位，投标人的资质要求甲级。施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标时。投标人的资质要求乙级。施工企业选择招标：施工企业要求资质在一级以上，面向全国公开选择投标人。设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外知名企业通过邀请招标方式选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(二)投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟146、派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。(三)开标、评标和中标1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标代理机构依法147、组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。四、项目管理为了保证该项目的顺利实施，建设单位公司成立项目领导小组，负责立项、开发、投资、工程招标、监理、设计、施工、验收、决算及组织协调等工作。1、前期工作阶段：本阶段主要完成项目申148、报与审批。2、项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设计，住户拆迁，完成“五通一平”等工程、组织施工招标，选定监理单位及施工单位，办理相关手续。3、建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，组织文明施工。4、竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用，具体包括：及时组织设计、施工等单位进行验收，并做好验收记录；编制竣工决算文件；向主管部门提出竣工验收报告。五、项目工程实施进度安排项目进度安排如下：项目建设期：36个月(2013年1月至2015年12月)。本项目建设期从项目前期工作开始计算。本工程实施计划149、为： 1、2013年1月份前，完成项目调研，完成总体设计方案及评审和招投标工作。3、2013年1月至2015年12月完成项目工程施工建设。4、2015年12月，组织专班对项目工程进行验收并将会使用。项目工程实施计划表序号项目名称2013年2014年2015年1234567891011121.121234567891011121调研，并完成工程初步工作方案2勘测、总体设计方案及评审3施工图设计和评审，并做好工程立项4工程施工5竣工验收并交付使用第十章 经济影响分析 第一节 总投资及资金筹措一、投资估算的依据1、国家计委投资项目可行性研究指南(试用版)(计办投资200215号)。2、项目申请单位提150、供的项目建设总体方案(初步规划方案)3、湖北省建设厅关于发布湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表(单位估价表)的通知(鄂建文2008214号)；4、湖北省建筑安装工程费用定额(鄂建文2008216 号)；5、关于发布湖北省2012年第一季度城市住宅建筑工程造价指数的通知(鄂建造价201113号)；6、项目现场情况，如地理位置、场址环境、征地拆迁补偿、地质条件、交通、供水、供电、市政基础设施条件等；7、类似工程的投资估算指标、概算指标、技术经济指标；8、场址所在地主要材料、设备预算价格及现行市场价格；9、场址所在地政府主管部门工程取费标准以及与建设有关的其他费用标准。二、基础151、数据序号项目数量单位1规划总用地面积21558.4平方米2总用地面积21558.4平方米3总建筑面积80980平方米4地上总建筑面积69980平方米其中住宅建筑面积68362平方米商业建筑面积10000平方米配套建筑618平方米5容积率3.7-6住宅总户数676户7居住人口(3.25人/户)2199人8非机动车停车数765辆9机动车停车数494辆10建筑密度24.50%11绿地率32.2%三、估算编制方法1、预备费：按工程费用和其他费用之和的5%估算。2、其他工程费用部分：建设项目“其他费用”包括建设单位管理费、工程质量监督费、工程监理费、项目前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响咨询费、劳动安152、全卫生评审费、场地准备费及临时设施费、工程保险费、招标代理服务费。建设单位管理费，依据财建2002394号进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格2007670进行估算；目前期工作咨询费，计价格19991283号，并结合项目实际情况考虑；勘察设计费，依据计价格200210号进行估算，并结合项目实际情况考虑； 环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格2002125号进行估算，并结合项目实际情况考虑；招标代理服务费，按国家发改委计价格20021980号，并结合项目实际情况考虑。四、工程总投资估算本项目总投资13000万元，其中工程费用8475.13万元，工程建153、设其他费用3921.34万元，预备费为603.53万元。总投资估算表如下表。总投资估算表单位：万元序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量()单位价值(元/)小计(万元)一工程费用8098010468475.138475.1365.19%二其它费用3921.343921.3430.16%三预备费用603.53603.534.64%建设投资四管理费和利息总投资13000100.00%五、资金筹措本项目全部由项目申请单位自有资金13000万元，没用任何负债。第二节 经济效益分析一、销售情况预测及经济效益分析1、销售量预测项目开工之后按照相关规程与施工进度计划表的安排，预计能154、在2013年1月份顺利地取得预售许可证，并开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，销售难度不大。商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，再加上部分住宅已售出，居住氛围越来越浓，临街商铺估计在住宅基本售完时可销售完毕。预计项目销售进度如下表所示：项目销售进度预测表序号项目合计2013201420151住宅销售100%20%50%30%2商业销售100%40%60%2、销售价格预测(1)商业部分经调查，目前商业均价在4500-7000元/平方米，商业部分对照项目较早前已开发并销售的商业价格，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易155、情况、交易日期、房地产状况(包括区域状况、实体状况)修正，得出项目商业销售价格及未来的波动情况，拟商业均价为4800元/平方米。(2)住宅部分经调查，目前电梯房住宅销售价格为28003400元/平方米，根据本项目的位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的住宅均价为3000元/平方米。具体销售收入情况详见下表：销售收入及销售税金及附加费估算表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1.00 销售收入253,086,000.00 41,01156、7,200.00 121,743,000.00 90,325,800.00 1.10 住宅收入205,086,000.00 41,017,200.00 102,543,000.00 61,525,800.00 可销售面积68,362.00 13,672.40 34,181.00 20,508.60 销售率(%)100%20%50%30%销售单价(元/)3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00 1.2商业收入48,000,000.00 19,200,000.00 28,800,000.00 可销售面积10,000.00 4,000.00 6,000.00 销售率(%157、)100%40%60%销售单价(元/)4800.00 4800.00 4800.00 1.3其它销售收入2销售税金及附加19,310,461.80 3,129,612.36 9,288,990.90 6,891,858.54 2.1营业税(7%)17,716,020.00 2,871,204.00 8,522,010.00 6,322,806.00 2.2城市维护建设税(5%)885,801.00 143,560.20 426,100.50 316,140.30 2.3教育费附加(3%)531,480.60 86,136.12 255,660.30 189,684.18 2.4交易管理费(1%158、)177,160.20 28,712.04 85,220.10 63,228.06 3税金及附加后收入233,775,538.20 37,887,587.64 112,454,009.10 83,433,941.46 现按照市场预测的销售价格对项目本身的经济效益进行分析，结果详见下表(计算过程详见：项目损益表)。项目损益表序号项目数值单位备注1销售收入25308.60 万元2开发建设投资13000.00 万元3销售税金及附加1931.05 万元4利润总额10377.55 万元(1-2-3)5所得税2594.39 万元25%6税后利润7783.16 万元以上表数据测算，项目的税后投资利润率为59159、.87%(税后利润/开发建设投资)，因此，测算数据表明项目具有很好的市场盈利能力。三、项目财务盈利能力分析1、净现金流量计算(详见：项目全部投资财务现金流量表)。2、财务净现值计算财务净现值(FNPV)是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为：nFNPV (CiCo)t(1ic)t t1式中：Ci现金流入量Co现金流出量(Ci - Co)t第t年度的净现金流量；n计算期ic基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值为72160、26.85万元(税后)，表明项目在收益率为12%时，仍有超出的7226.85万元收益。(详见：项目全部投资财务现金流量表)3、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：n (CiCo)t(1+FIRR)t =0t1式中：CI现金流入量Co现金流出量(Ci - Co)t第t年度的净现金流量；n计算期本项目的财务内部收益率为：87%(税后)，大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。(详见：项目全部投资财务现金流量表)4、投资回收期投资回收期(Pt)是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要161、的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起，表达式为：Pt(Ci- Co)t=0t=1投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：Pt累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目投资回收期为1.57年(税后)。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。项目全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1现金流入25308.60 4101.72 12174.30 9032.58 1.1销售收入25308.60 4101.72 12174.3162、0 9032.58 1.2回收固定资产余值0.00 1.3回收流动资金0.00 2现金流出14931.05 9912.96 1928.89 3089.20 2.1开发建设投资13000.00 9600.00 1000.00 2400.00 2.2流动资金0.00 2.3销售税金及附加1931.05 312.96 928.89 689.20 3净现金流量10377.55 -5811.2410245.41 5943.38 4累计净现金流量-5811.244434.17 10377.55 5所得税2594.396税后净现金流量10377.557累计税后净现金流量7783.16 计算指标：-1财务内部163、收益率：87.00%-2财务净现值(i=12%)：7226.85-3投资回收期：1.57四、敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、销售面积以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表：序号项目基本方案投资销售收入5%-5%5%-5%1内部收益率(%)87%81%94%96%79%较基本方案增减百分点-6%7%9%-8%2投资回收期(年)1.571.721.501.471.74较基本方案增减(年)0.15-0.07-0.10.17根据项目的敏感性分析，得知销售收入及销售面积对项目的影响的敏感程度较大，因此在项目的销164、售环节，应极大销售力度，扩大销售率，增加销售收入。五、盈亏平衡分析1、最低售价(均价)盈亏平衡项目的最低售价(均价)盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可接受的最低售价，再往下降的话，项目将出现亏损。按照项目测算的数据，项目总投资为13000万元，可销售的总面积为80362平方米，因此，含税最低销售均价测算为：含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积(1-销售税金及附加)=13000100008036294.55%=1711元/平方米因此，项目的最低销售均价应不低于1711元/平方米，若销售均价低于1711元/平方米对外销售，则本项目将亏损。2、最低销售面积(率)盈亏平衡项目的最低销售面积(销165、售率)是指，在预定的房屋售价条件下，要达到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。按照项目测算的数据，项目总投资为13000万元，销售均价为3194元/平方米，则项目的最低销售面积或销售率为：最低销售面积=总投资/销售(均价)价格=13000100003194元/平方米=40701平方米经测算，项目最低销售面积为40701平方米，占总销售面积(80362平方米)比例为50.6%。因此，项目销售面积应达到40701平方米以上、销售比例超过50.6%，项目才能获得盈利。如下表：序号项目单位数量备注1项目总投资万元130002项目销售总收入万元25308.63税后利润总额万元77166、83.164税后投资利润率万元59.87%5项目财务净现值(Ic=12%)万元7226.85税后6项目内部收益率%87.00%税后7投资回收期年1.57税后8盈亏平衡点8.1最低销售均价元/17118.2最低销售面积40701销售率50.6%第三节 区域经济影响分析一、行业影响分析 (一)土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济效益主要是以土地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。阳光花园项目的建设，不仅给城市居民基本生活物资需求提供了保证，而且也有利于当地167、国民经济的发展，从而提高了土地的综合利用价值，有利于优化社会经济资源配置、发挥经济效益和提高资源利用率。(二)房地产业作为国民经济的重要组成部门，在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点(直接和间接与房地产相关的行业达50多个)本项目建设不仅可以为洪湖市的房地产行业自身发展注入了生机，也将直接促进洪湖市建筑业、建材业、金融业的发展。本项目还是洪湖市的财政收入开辟了重要来源。阳光花园建设项目作为一个房地产开发商住类项目，不仅项目本身可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加洪湖市的财政168、收入，同时作为开发商住小区，将聚集大量的消费人群，为该区域内的大量聚集商业的发展提供了消费客源，也就必将给洪湖市的经济和社会效益创造不可磨灭的价值。本项目位于洪湖市老城区中心，州陵大道以西、靠近洪湖市国土资源局。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，齐全的生活配套设施，适于本项目的开发。地块场地规则平整，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。二、区域经济影响分析1、提高该区域商品房有效供给量：目前该区域主要为当地工作的人群，对普通商品房的需求比较旺盛，随着本项目的建成，可为该区域提供141套普通商品住房，可部分缓解群众购房难的矛盾。2、“税收贡献效应”。房地产业是地方政府169、的主要税源，在本项目建设和销售过程中，可为当地政府新增税收4525.44万元，形成税收贡献效益。3、“消费带动效应”。房地产业是产业链非常长的第三产业。房地产开发供应链涉及到政府土地供应部门、金融机构、前期策划和市场调查机构、工程咨询公司、建筑及设备承包商、营销代理商、物业服务公司等众多产业，对区域经济发展带动力较强。随着本项目的建设，可带动相关产业联动发展，形成整条产业链的消费带动效应，从而促进开发区经济优化提升。第十一章 社会影响分析 一、项目区域经济社会发展现状洪湖市位于湖北省中南部，地处江汉平原腹地，东径1130711405，北纬29383005。东南临长江与嘉鱼县、赤壁市、湖南省临湘170、县隔江相望，西与监利县接壤，北与仙桃市和武汉市相毗邻。洪湖市东西最长94公里，南北最宽62公里。洪湖市辖2个街道、14个镇、1个乡以及3个农场：新堤街道、滨湖街道、螺山镇、乌林镇、龙口镇、燕窝镇、新滩镇、峰口镇、曹市镇、府场镇、戴家场镇、瞿家湾镇、沙口镇、万全镇、汊河镇、黄家口镇、老湾回族乡，以及大同湖农场，大沙湖农场和小港农场。2009年底，洪湖市总人口925447人。其中农村人口564105人，城镇人口361342人；男性人口496418人，女性人口429029人；城区常住人口12.93万人，城区流动人口1.82万人；农村外出务工经商人口为12.5万人；乡村劳动力35.89万人，其中男劳力171、19.18万人，女劳力16.71万人；人口密度每平方公里367人；人口平均寿命73.1岁，老年人口比例6.42%。全市总户数为243523户，平均每个家庭人口为3.80人。城市基本情况人口92.54(万人)面积2519平方公里人均收入9944元财政收入3.68亿元支持产业石化设备制造、水产食品加工、棉纺加工上年度GDP总值122.89工业产值87.96亿元农业产值66.68亿元第三产业产值54.41亿元城市投资环境城市公用项目水费价格生活用水1.28元/吨工业用水1.55元/吨排污费(收费标准)0.6元/吨电费价格生活用电0.56元/千瓦时大工业用电0.497元/千瓦时普通工业用电0.517元172、/千瓦时供汽价格生活用汽热2.23元/立方米工业用汽热1.90元/立方米物流费用铁路费用1元/公里吨公路费用0.8元/公里吨水运价格0.6元/公里吨用地政策工业用地价格5.6万元/亩商业用地价格50100万元/亩1、基础建设供电：电力充足。通讯：洪湖现有移动在网用户43万，3G网络已覆盖全市各地。供水：日供水规模10万吨，生活供水价格1.65元/吨，非居民纬活供水价格1.77元/吨，特种行业供水价格2.90元/吨。供气：城市气化率达96.36%。污水处理能力：污水处理厂1座，日污水处理能力7万吨。主城区已具有较为完善的城市基础设施系统、服务设施系统、良好的产业配套环境、服务环境等。 2、供水能173、力现自来水厂日供水达10万吨以上，可向用户提供足够的工业用水和生活用水。3、供电能力拥有大小变电站24座，220千伏安变电站1座，容量27万KVA；110千伏安变电站8座，容量36.95万KVA。4、供气能力现有日供气24万立方米的能力。天然气“西气东送”工程正在兴建中，2005年已全面推广使用天然气。5、排污能力2004年新建10万吨污水处理厂。洪湖市污水处理厂位于洪湖市大兴工业园区，该厂有两条污水处理线，采用改良型氧化沟二级处理工艺，日处理能力为7万吨，属二级污水处理厂。污水处理厂处理设施运行正常，处理后的废水主要污染物排放浓度达到国家规定的GB18918-2002城镇污水处理厂污染物排放174、标准一级B标准，废水经处理后排入荆河内。6、道路交通洪湖位于湖北省中南部，东接武汉，南临岳阳，是荆州市县市区中距武汉、岳阳最近的城市。正在建设的洪监高速公路、东西向穿越洪湖市全境，与武汉出城的汉洪高速相连，与随岳高速公路互通，将洪湖纳入武汉的怀抱，融入武汉一小时经济圈，同时将洪湖与长株潭城市群时间距离缩短至2小时。洪湖拥有135km长江岸线，正在建设的长江洪湖新堤港是湖北省十九个区域性重要港口之一，是江汉平原四湖流域进出长江的唯一出口，建成后它将成为城市发展和中转运输不可或缺的重要枢纽。二、项目建设对区域社会影响分析1、本项目主要是建设1栋11层商住楼和1栋17层住宅楼，总建设面积为1万7千多175、方，因建设规模一般，对项目所在区域的居民就业、收入等社会影响有限，下面主要选择几个影响相对较大的方面来分析：项目建设对区域社会影响分析表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响影响不大无无2对居民纬活水平与生活质量的影响有些改善使当地仍存在的原住居民不适应新的生活环境做好协调工作3对居民就业的影响有改善无4对不同利益群体的影响建设期间对原住居民有一定影响造成原住居民对本项目的不满做好拆迁安置工作5对弱势群体的影响基本没有影响针对弱势群体的设施不齐全加强对针对弱势群体的设施建设6对投资环境影响有一定的改善引进大规模投资因势利导，促进当地投资环境的改善7对当地产业结构的影176、响有利于产业结构的调整强化第三产业政府出台扶持产业结构优惠政策8对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本没有影响附近没有宗教的相关设施政府可以在区域内设置教堂等设施以满足需求三、社会适应性分析本项目建设后通过绿化亮化工程，将成为当地的一个具有标志性的中小型社区，可以方便人们的生活。本项目建设通过引导该区域产业结构和空间布局调整，促进项目区域商贸流通业，建筑业、运输业、房屋租赁业等第三产业的大发展、大繁荣。从而促进项目影响区域经济繁荣。本项目建设后通过绿化亮化工程，将成为当地的一个精品小型社区，可以方便人们的生活。本项目建设通过引导该区域产业结构和空间布局调整，促进项目区域商贸流通业，建筑业、运输业、177、房屋租赁业等第三产业的大发展、大繁荣。从而促进项目影响区域经济繁荣。本项目位于洪湖市国土资源局城东分局旁，当地居民中很多在外地经商和政府机关工作人员，属于高收入群体，文化层次较高，他们对精品生态住宅及社区需求量越来越多。因此当地政府和社区居民对本项目的建设普遍是持欢迎态度。四、社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。(一)风险类型1、政策风险：由于2011年国内房地产市场尤其是住宅价格增长幅度过大，国家为了防范房地产市场大起大落的风险，相继出台了一些调控措施，如果这些调控措施收效不明显，国家可能进178、一步加大调控力度，抑制住房价格快速上涨的趋势。2、成本风险：目前国内商品价格具有通胀的苗头，主要是建筑材料的上涨造成成本的提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。3、市场风险：为了抑制大中城市住房的过快上涨，国家及洪湖市政府连续出台了“限购、限贷”等政策措施，这些风险必然影响客户需求。就本项目而言，主要体现在商品房销量下滑，价格下跌。商品房售价不能达到预期目标，必然影响到公司以后的发展。4、其他风险：包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险，从目前洪湖市市场情况看，上述风险对本项目的影响不大。(二)风险控制1、加强对国内房地产政策的研究政府为加强对国内房地产宏观调控而出台的相关政策会影响到本179、项目推广、项目开发进度及开发成本的提高，对本项目的收益将形成政策风险，建议加强对国内房地产政策的研究并形成对策，以规避此类风险。2、准确把握项目入市机会，对客户群体准确定位，合理控制风险充分研究目前开发区房地产市场情况，适应市场及时调整项目开发节奏和推介步伐；整合项目的优势及亮点，利用媒体资源做好项目的整体营销整体推广策略，做好项目前期宣传推广工作，科学合理定价；严格控制项目的成本管理，做到精细化、标准化、流程化管理。3、在建设的过程中，建设单位应做好细致周密的部署，组织强有力的班子，保证高质量建设好本项目，同时要加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，保证项目如期完工。4、由于工180、程施工建设将对周围环境产生一定的负面影响，要密切关注周围居民的反应，严格控制施工噪声和施工时间，及时采取措施化解周围居民的不满，确保项目顺利实施。阳光花园项目投资估算表序号工程费用名称估算价值(万元)技术经济指标说明建筑工程设备及安装其他费用合计数量单位价值一工程费用8475.13 8475.13 1建筑安装费8397.39 8397.39 1.1地上工程土建费6964.28 6964.28 80980.00 8601.1.2地上工程高层土建费6964.28 6964.28 80980.00 860元/含桩基础，不含门窗及外墙装修1.2工程安装费1433.11 1433.11 1.2.1给排水181、242.94 242.94 80980.00 301.2.2供电161.96 161.96 80980.00 20含防雷1.2.3弱电202.45 202.45 80980.00 25含安防系统1.2.4通风与防排烟145.76 145.76 80980.00 181.2.5消防喷淋系统1.2.6电梯680.00 680.00 34.00 20万小计2室外工程77.74 77.74 2.1室外绿化及景观小品10.41 10.41 6941.80 15元/室外绿地面积2.2室外活动场地及停车场6.46 6.46 6456.79 10元/室外活动场地及停车场面积2.3室外道路5.76 5.76 2182、878.00 20元/室外道路面积2.4室外钢结构大门及围墙1.00 1.00 估列2.5室外给排水16.28 16.28 16276.59 10元/2.6室外电缆及泛灯照明16.28 16.28 16276.59 10元/(含电力增容费)2.7场地平整费21.56 21.56 21558.40 10小计0.00 二工程建设其他费3921.34 2.1建设单位管理费116.11 8475.13 财建2002394号2.2工程建设监理费233.91 8475.13 发改价格2007670号2.3可行性研究报告编制费10.00 计价格19991283号2.4可行性研究报告评估费9.60 计价格19183、991283号2.5工程勘察费1.62 8475.13 0.11%计价格200210号2.6工程规划设计费254.25 计价格200210号2.7环境影响报告书编制费2.15 计价格2002125号2.8环境影响报告书评估费5.80 计价格2002125号2.9劳动安全卫生评审费4.24 8475.13 0.05%发改投20031346号2.10场地准备及临时设施费42.38 8475.13 0.50%计标(85)352号2.11工程保险费5.09 8475.13 0.06%国发198335号2.12建筑消防设施检测服务费42.38 8475.13 0.50%鄂价经函字199980号2.13白184、蚁防治费0.41 2069.20 2元/鄂价费字1992232号2.14垃圾处理费3.72 2069.20 18元/鄂价费字1992232号2.15工程勘察文件审查费3.39 8475.13 0.04%鄂价房服2006273号2.16施工图设计审查费1.48 8475.13 0.09%鄂价房服2006273号2.17抗震设计审查费0.50 鄂价房服2002216号2.18竣工档案整理综合服务费0.50 鄂价房地字1999177号2.19卫生监督防疫费8.48 8475.13 0.10%鄂价费字1996256号2.20招标代理服务费44.66 计价格20021980号2.21造价服务费5.25 鄂价工服规201122号2.22竣工结算审查费25.43 8475.13 0.30%鄂价工服规201123号2.23土地费用3100.00 一期已计小计三预备费用603.53 (一+二)费率3.1基本预备费603.53 5%四管理费用和利息月息0.72%五建设投资13000.00