1、第一章 总论31.1项目概况31.2建设单位基本情况51.3可行性研究报告编制依据61.4可行性研究报告研究范围61.5研究结论及建议6第二章 住宅市场分析与营销战略82.1全国房地产市场运行状况82.2项目区域房地产状况132.3“精品住宅”的市场需求及发展142.4营销战略17第三章 项目选址及建设条件203.1项目选址203.2建设条件203.3土地征用情况23第四章 建设规模及建筑设计234.1建设规模234.2 建筑设计24第五章 防震抗震285.1 设计依据285.2 抗震标准295.3 防震措施29第六章 公用辅助工程306.1 给排水设计306.2强弱电设计316.3电梯安装32、36.4暖通设计346.5防雷设计356.6消防35第七章 节能377.1 设计依据377.2 设计原则387.3 资源利用分析387.4 节能措施38第八章环境保护与水土保持408.1编制依据408.2主要污染源分析408.3环境保护措施418.4水土保持措施43第九章 劳动保护与安全卫生449.1设计依据449.2劳动保护措施449.3安全生产449.4卫生46第十章 组织管理、招标及实施进度4710.1项目组织管理4710.2 招标管理4710.3 工程实施进度4910.4项目物业管理办法51第十一章 投资估算与资金筹措5211.1投资估算5211.2资金筹措54第十二章 财务效益分析53、512.1商住房销售价格5512.2销售收入预测5512.3盈利能力分析5512.4财务评估结论56第十三章 社会影响分析5613.1社会影响分析5613.2项目与所在地互适性分析5713.3社会风险分析5712.4社会评价结论5814.1市场风险分析5814.2经营管理风险分析5914.3财务风险分析60第十五章 结论和建议6115.1可行性的研究结论6115.2主要建议61第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XXXX新城商住小区二期建设项目1.1.2建设性质新建1.1.3拟建地点XX县XX大道111号1.1.4建设单位湖北XX县XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX。1.1.5主4、要经济技术指标拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下：（1）项目规划用地面积5137，建筑占地面积2010，建筑面积15790.4，其中商业建筑面积2974.4，住宅建筑面积12816）。（2）居住户数110户。（3）建筑高度：54m。（4）建筑密度：68%；容积率：5.2；绿地率31%。1.1.6建设工期1年半（18个月）1.1.7项目总投资及融资方案1.1.7.1项目总投资项目建设总投资2280万元，其中项目建设成本2073.38万元、项目开发费用205.57万元。1.1.7.2融资方案本项目建设资金由两部分组成：（1）业主自筹1080万元；（2）申请银行贷款1200万元。1.1.8主要经5、济效益指标1.项目总收入4835.12万元 1.1销售收入4835.12万元2.项目总成本4283.83万元 2.1房地产开发总成本2278.95万元 2.1.1项目建设成本2073.38万元 2.1.2项目开发费用205.57万元2. 2经营税金及附加548.77万元2.3土地增值税788.56万元2.4所得税667.55万元3. 利润总额1218.83万元4.税后利润551.28万元5.账务内部收益率11.2%6.所得税后投资回收期3.2年1.2建设单位基本情况湖北XX县XX房地产开发有限公司成立于2008年，法定代表人：熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占80%，XX县成坤6、房地产开发有限公司10%，张斌5%，夏国成5%，熊家喜任董事长。办公地址：XX县容美镇XX大道111号。业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力领先、有完整质量保证体系的经济实体。公司现有注册资金1000万元；公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新、始终坚持“诚信原则、客户至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好、与时倶进”，迎接挑战，不断发展7、。1.3可行性研究报告编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建设部房地产开发项目经济评价方法；XX县发展和改革局关于XX新城商住小区建设项目核准内容的确认意见1.4可行性研究报告研究范围可行性研究的主要目的是从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。根据XX新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是：项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效8、益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术、环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。1.5研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX县已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对XX县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步施工图设计时，9、对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 住宅市场分析与营销战略2.1全国房地产市场运行状况2.1.1 2008年房地产市场运行状况2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过10、一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： （1）房屋交易量持续下降 2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降11、为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。 （2）房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反12、映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。 2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长13、6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 （3）房价出现近10年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房14、价格出现环比下降。 2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。 （4）加大住房保障建设 2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为172015、.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。 2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。2.1.2 2009年1-9月全国房地产市场运行情况（1）房地产开发完成情16、况前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿17、平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。（2）商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。（3）房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金18、来源38991亿元，同比增长38.8%。其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%；利用外资359亿元，下降26.2%；企业自筹资金12787亿元，增长14.5%；其他资金17654亿元，增长62.4%。在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长52.0%；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7%。（4）70个大中城市房屋销售价格指数9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比8月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。分类19、型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨3.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨3.7%，高档住宅销售价格上涨0.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.2%；商品住宅销售价格上涨0.9%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.0%，高档住宅销售价格上涨0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的5个城市是：金华8.7%、宁波7.5%、锦州7.4%、广州7.3%、银川7.3%；价格下降的城市有11个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降4.4%、20、唐山下降2.4%、石家庄下降2.2%、桂林下降1.8%、丹东下降1.5%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%；价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。二手住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比8月份扩大0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比8月份缩小0.1个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有50个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳16.6%、温州11.2%、杭州10.0%、金华8.9%、洛阳7.3%；价格下降的城市有20个，其中降幅最大的521、个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降5.6%、唐山下降5.0%、岳阳下降4.5%、呼和浩特下降3.4%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：济宁3.4%、遵义2.2%、郑州2.1%、温州1.9%、杭州1.8%；价格下降的城市有2个，其中包头下降0.3%、石家庄微降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨1.9%，涨幅比8月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨4.2%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.6%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用房销售价格22、上涨0.2%，其他用房销售价格下降0.1%。三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%；房屋租赁价格同比下降0.5%；物业管理价格同比上涨0.3%；土地交易价格同比上涨4.7%。（5）全国房地产开发景气指数9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为9023、.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。2.2项目区域房地产状况2008年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。XX县全年房地产开发投资完成7860万元，比上年下降20.5%，各类商品房施工面积5.6万平方米,比去年增长1%,全年商品房销售面积0.8万平方米，比去年减少0.7万平方米, 商品房销售额6160万元比去年减少8830万元。商品住宅销售量为180套，比2007年减少120套。2009年恩施州房地产开发投资5.48亿元，同比下降16.1%。2009年以来商品房销售一扫2008年下半年的下滑颓势，住房刚24、性需求群体逐渐打破等待观望的局面，积极出手入市，托高商品房价格。上半年全州商品房销售面积28.3万平方米，同比增加5.53万平方米，增长24.3%。其中住宅销售面积26.5万平方米，增加6.4万平方米，增长32.0%。商品房销售额6.27亿元，增长32.8%，销售均价2215元/平方米，同比增加137元/平方米，上涨6.6%。其中住宅销售额5.33亿元，增长71.2%，销售均价2011元/平方米，同比增加463元/平方米，上涨29.9%，比2009年一季度增加126元/平方米，上涨6.7%。商品房销售火爆导致2009年以来XX县各金融机构的个人住房消费按揭贷款大幅增加。据州银监局统计资料显示，25、1-5月全州个人住房消费贷款比年初净增加2.06亿元，净增长95.7%，比上年同期多增1.05亿元，个人住房消费贷款净增额占个人消费贷款净增总额的95.6%。2.3“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着XX县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据XX县城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品26、住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为：2.3.1 住宅市场趋向细分化福利分房制度的结束，个人购房已成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启动与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，XX县住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2.327、.2 商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现已成必然。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、建筑节能、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在XX县房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：（1）先富者的市场潜力。XX县改革开放30年28、来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。XX县XX大道 ，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。（2）商业消费潜力。水电、茶叶、矿产、林业一直是XX县经济发展重点。私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高29、档次的商品住房将形成一定的市场需求。XX新城商住楼环境优美、档次较高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。（3）项目区位市场潜力。XXXX新城商住楼建设项目位于城市主干道附近，环境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段，加上开发建设条件优越，开发品牌商住楼具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。2.3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科30、技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。2.3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房31、考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。2.3.5 住宅开发及开发商向规模化发展前几年，XX县城市住宅开发数量及规模偏小。目前XX县已有各类资质的房地产开发企业10多个，除湖南宝庆房地产开发有限公司、成坤、天福、德盛等公司外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争32、，也促使开发商向规模化方向发展。从XX县最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌入XX，并占市场主导地位。2.3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着XX县城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费已逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，XX县居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与XX县市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1上升到12左右。个人购房的比例将33、超过50，并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出，“容美广场”、“梅园小区”、“银坤花园”、“东街小区”等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，XX新城二期商住楼项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 2.4营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：2.4.1 确定项目整体形象XX新城商住小区建设项目位于XX大道，地处城市主干道附近，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该小区商住一体的主34、体形象，营造现代精品商住楼。2.4.2 “卖点”分析（1）XX新城商住小区环境得天独厚，区内人口众多，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托该区域一流的社区环境，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。（2）开发商重视住宅多样化户型和房屋外观的设计，有适合多种群体需求的不同户型。（3）54米的建筑高度不仅能带给公众较强的视觉冲击力，也使商住楼住户对周边繁华的县城新景象一览无余。（4）配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。（5）物业管理服务周到完善，高质量、高水平。（6）小区住宅设35、计引入“智能化”的概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。此外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。2.4.3 营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：（1）广告宣传策略针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对楼盘的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方36、式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。 （2）促销策略1）促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；其他消费者。最佳销售时机根据广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。3）促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度37、及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。2.4.4定价策略（1）价格定位1）根据XX县目前房地产屋源交易信息，从XX县2009年1-10月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在14001800元之间，XX新城二期定位1600元/。非住宅售价每平方米在600010000元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异。 2）XX新城商住小区销售价拟定一层商业店面4000元平方米。（2）价格优惠策略拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。（3）价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；38、正常销售期段浮动价；其他浮动措施。 （4）定价方式主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址XX新城商住小区建设项目位于XX县XX大道111号，为一较规则的四边形地块。XX县将严格控制这一地区规划，区内建设以较高档次的商住房为主，发展成为XX县的一个时尚新社区，其周边环境还将进一步改善。XX公交路网四通八达，住户举步可达周边学校、超市、医院、银行等。项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。3.2建设条件3.2.1工程地质条件3.239、.1.1XX县地形、地貌、地震情况XX县西北部有巫山山脉环绕边境，东南部有武陵山脉余支沿东北方向横展全县市，中部为局部陷落盆地。总的地势是西北、东南两翼高，中部低。山岭多东南西北方向，河流与山脉走向大体一致。境内崇山峻岭，山峦秀丽。河谷多成深峡，多急流瀑布，喀斯特地形发育。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2002）和中国地震动参数区划图（GB18306-2001）项目区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。3.2.1.2工程地质条件（1）地质构造XX县在地质上位于多种构造体系联合、复合的部位，具有多期活动的特征，除北部地区受扬子江东西向的明显40、控制外，其余部分主要受华夏构造体系的东北向“多”字形构造、新华夏系第三隆起带南段的黔东褶皱带的控制，部分地区还受到八面山弧形帚状旋转构造的深刻影响，主构造线与黔东褶皱带大体相同，形成了以高原型山地为主体的地貌结构。（2）地层岩性项目区出露地层有第四系（Q）及白垩系正阳组(K2z)各层岩性特征及分布如下：1）第四系（）根据物质组份及成因可分三层：冲洪积层(Qal十P1)-1黄色、黄红色、黄褐色粉质粘土，偶含岩石碎块，稍粘-粘，稍湿-湿，软塑-可塑，厚度1.58米，一般厚度34米。-2卵石层，骨架颗粒为石英砂岩卵石，粒径一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，湿-饱和，中密-密实，厚度一般2-3米41、，主要分布于槽谷中。坡残积层(Qdl+el):主要由粉质粘土、砂质粘土夹碎石、碎质粘土组成，主要分布于剥蚀残丘顶部及斜坡坡面表层，厚约1-3米。冰啧层（Qg1）骨架颗粒为灰、黄色、灰白色石英砂岩卵石、漂石，空隙中充填圆砾及细砂。卵石，漂石砾径10-25厘米，磨圆度好，分选性差。中密-密实，干燥-稍湿。厚约1.0-2.5米，主要分布于残丘上部。 2）白垩系中统正阳组（K2z)细砂岩棕红色、棕黄色长石石英细砂岩夹含铁质细砂岩，中-厚层构造，砂质结构，泥质胶结，胶结不紧密，属软弱-极软弱岩石。据区域地质资料，厚度50米。（3）不良地质现象项目区不良地质不发育，未见大规模的滑坡、崩塌地质灾害，边坡现状42、稳定。无特殊岩土分布，构造条件简单，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。3.2.1.3水文地质条件（1）含（隔）水层组项目区分布的第四系-1、-1层粘性土为局部弱隔水层组，-2,层砂卵石层为透水层组；层白垩系中统正阳组（K1z）细砂岩向深部岩层完整为隔水层组。其中第四系层冰碛成因卵石土层分布于残丘顶部，受地形控制一般不含地下水。（2）地下水补、径、排特征区内分布的含水层组主要为冲洪积层-2及层浅部基岩裂隙水，主要接受大气降水补给，沿基面由高处向低处径流，在相对较低的洼地、沟谷通过下降泉排汇入地表；槽谷中局部接受地表溪沟流水下渗补给。地下水径流、排汇渠道基本43、与地表水径流、排泄方式一致。（3）根据地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。3.2.2市政依托条件3.2.2.1供电XX新城商住小区工程由XX县城区电网供电，10KV高压线路已经接入小区，完全能够满足项目所需。3.2.2.2供水由XX县自来水公司供给，供水管网已经接至场址附近，完全可以满足项目要求。3.2.2.3排水项目区市政排水设施完善。该建设项目的排水方式实行分流式，雨水通过小区内集水沟直接排入城市排水干管；生活污水经过处理达标后再排入城市排水管道。3.2.2.4交通项目地处城区XX大道，交通十分便利，能够满足项目建设的需要。3.2.2.5通信区域内通讯与市44、政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。3.3土地征用情况项目地处XX大道（满山红），小区规划总用地面积5137m2。土地权属为国有出让方式取得，土地性质为综合用地。第四章 建设规模及建筑设计4.1建设规模XX新城商住小区建设项目规划总建筑面积15790.4平方米，其中商铺建筑面积2974.4平方米，住宅建筑面积12816平方米。4.1.1主要技术经济指标（1）项目规划用地面积5137（2）建筑占地面积2010（3）总建筑面积15790.4（4）住宅建筑面积12816、商业建筑面积2974.4。（5）居住户数110户。（7）建筑高45、度：54m。（8）建筑密度：68%（9）容积率：5.2（10）绿地率31%4.1.2高层住宅技术经济指标（平层）4.2 建筑设计4.2.1 设计依据民用建筑设计通则 GB503522005建筑设计防火规范 GB500162006高层民用建筑防火规范GB5004595（2005年版）建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）民用建筑节能设计标准JGJ26-95建筑地基基础设计规范GB500072002建筑桩基设计规范JGJ942008建筑结构荷载规范 GB500092001建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；混凝土结构设计规范 GB500102002建筑玻璃应用技术规46、程（JGJ113-2003，J255-2003）工程建设强制性条文建筑04J801 结构04G103屋面工程质量验收规范GB50207-2002建设单位提供的项目设计的相关资料和要求4.2.2 设计理念4.2.2.1整体协调强调本片区建设和管理与城市规划的高度统一，以保证本片区快速健康发展。加强与周边区域的相互促进、协调发展。4.2.2.2以人为本重点体现在住宅套型设计上。建筑户型，以关怀人为设计出发点。其设计原则突出住宅功能，而不是简单地分室；设计中体现厨房、餐厅与起居室的结合，以及卧室与卫生间、贮藏室的有机结合；功能分区明确，动静流线清晰，互不交叉干扰，采光通风良好，完全做到“三明”（明厨47、明卫、明厅）。4.2.2.3独具特色建筑设计在满足城市规划的前提下，设计出一个符合市场要求，独具建筑特色的商业、居住大厦。既为XX县城的城市形象做出贡献，又能为该地区带来新的活力，使建设开发获得成功。4.2.3规划设计原则（1）充分考虑城市核心地段的标志性，从城市界面着手分析，对空间、体量及城市景观效果等多方面进行综合考虑；（2）利于节地，最大限度的使区内的住宅拥有最多、最好的景观面；（3）最大限度的降低较高容积率给地块居住品质所带来的影响，同时规划设计中注重全新绿化空间的创造。为住户提供一种自然、清新的居住环境，从而最大限度的体现对人居环境的关怀。（4）根据当地的气候特点，树立“以人为本”48、的服务概念，为每个住户提供优美、温馨的家园，追求与自然空气、阳光的充分接触，追求休闲空间的自然与开放。4.2.4总平面布局（1）根据地形特点，布置商住楼一栋，大楼面向XX大道。（2）雨水排水方式拟采用管道系统排水，排水组织方式为有组织排放。管线综合布置：各种管线必须地下敷设，且管线的敷设不应该影响建筑物的安全，并防止管线受腐蚀、沉陷、振动、荷载等影响而损坏，根据其不同特性和要求综合布置。给、排水管线沿建筑物及干道平行布置，给、排水管线顶部距场区地平面埋深0.5m；供电管线拟采用地缆沟敷设方式，地缆沟深0.8m，沟面设水泥盖板。建筑布局和间距应综合考虑环保、防水、日照、防噪、卫生等要求。该地块规49、划与设计应认真考虑污染防治措施及综合大楼对生态保护的具体理念与措施。4.2.5建筑平面设计城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口之家为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，XX新城商住50、小区建设项目建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。4.2.5.1商业店铺设计本建筑地一至三层设计为商业店铺，其具体方案为：一层设计为商业模式的单个店铺，以开敞窨形式激发地区活力，实现和周边区域的相互促进、协调发展。4.2.5.2住宅户型设计根据XX新城商住小区建设项目区位环境和住宅市场需求，在户型设计中将充分考虑以下因素：（1）套型面积分配合理：二房户型建筑面积严格控制在80平方米以下，三房户型建筑面积控制在110平方米之间，四房建筑面积控制在120平方米。（2）强调厅的重要性，本方案户型中厅的最小面宽为4米，扩大厅的面积，做到全明厅设计。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区起居室、餐厅51、门厅，既是整体，又有分隔。（3）完善厨房、卫生间内部功能，提高使用率和舒适性。（4）居室面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧。4.2.6结构设计本项目采用现浇钢筋混凝土框架结构。梁板柱等均采用钢筋混凝土全现浇，填充墙采用加气砼砌块。 钢筋混凝土基础：垫层为C10细石泥凝土，基础混凝土强度等级选用C25。 钢筋混凝土结构现浇钢筋砼框架柱9.6m标高以下C30砼，9.6m标高以上框架柱C25砼，其余现浇钢筋混凝土梁、板、柱、楼梯等结构强度等级为C25。标高混凝土构件砼强度等级9.600m以下梁、板梯、柱、挡土墙C309.600m以上梁、板梯、柱、挡土墙C25混凝土保护层厚度：环境条52、件构件名称砼强度等级C20C25C45室内正常环境板2015梁3025柱3030室内潮湿环境，非严寒和非寒冷地区的露天环境，与无侵蚀性水或土壤直接接触的环境。板20梁30柱30注：梁柱箍筋和构造钢筋的混凝土保护层厚度不小于15mm。4.2.7建筑装修4.2.7.1住宅装修住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合城市住宅建设标准和有关规范，按中高档住宅有关标准设计。本建筑中住宅均只进行初装修，由用户自行进行二次装修。外墙：天然石材；内墙：双飞粉；顶棚：双飞粉；地面：普通水泥砂浆地坪；门窗：塑钢窗中空玻璃；分户门：复合防盗门；户内门：用户自行安装；厨房设施：无；卫生间设施：无53、；阳台：半封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，不锈钢扶手。第五章 防震抗震5.1 设计依据中华人民共和国防震减灾法（年十一届全国人大会常委会第六次会议修订）；地震安全性评价管理条例中华人民共和国国务院令第323号；中国地震动参数区划图 GB183062001；建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008版）。5.2 抗震标准场地所处区域为6度抗震设防区域，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。按照建筑工程抗震设防分类标准(GB502232008)规定，拟定本建筑地震设防类别为标准设防，设防烈度为6度，设计地震54、加速度为0.05g。5.3 防震措施（1）建筑场地应根据地质、地形条件和使用要求，因地制宜设置符合抗震设防要求的边坡工程；边坡应避免深挖高填，坡高大且稳定性差的边坡应采用后仰放坡或分阶放坡。（2）建筑基础与土质、强风化岩质边坡的边缘应留有足够的距离，其值应根据抗震设防烈度的高低确定，并采取措施避免地震时地基基础破坏。（3）建筑设计应符合抗震概念设计的要求，不规则的建筑方案应按规定采取加强措施；特别不规则的建筑方案应进行专门研究和论证，采取特别的加强措施；不应采用严重不规则的建筑方案。（4）混凝土楼、屋盖采用现浇混凝土板。（5）混凝土结构构件应控制截面尺寸和纵向受力钢筋与箍筋的设置，防止剪切破坏55、先于弯曲破坏、混凝土的压溃先于钢筋的屈服、钢筋的锚固先于构件破坏。（6）建筑及其抗侧力结构的平面布置宜规则、对称，并应具有良好的整体性；建筑的立面和竖向剖面宜规则，结构的侧向刚度宜均匀变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小，避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。（7）附着于楼、屋面结构上的非结构构件，以及楼梯间的非承重墙体，应采取与主体结构可靠连接或锚固等避免地震时倒塌伤人或砸坏重要设备的措施。（8）框架结构的围护墙和隔墙，应考虑其设置对结构抗震的不利影响，避免不合理设置而导致主体结构的破坏。（9）混凝土结构材料应符合下列规定：1）框架梁、柱、节点核芯区混凝土的强度等级不应56、低于C30； 构造柱、芯柱、圈梁及其它各类构件不应低于C20。2）纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3；且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于9%。第六章 公用辅助工程6.1 给排水设计6.1.1 设计依据民用建筑设计通则GB503522005建筑给水排水设计规范GB500152003室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB5001420066.1.2 给水设计（1）水源本项目供水由XX县自来水公司直接供水，从市政管网环状给水管网接入一根PE100供水、管作为大楼的生活57、给水主管。（2）给水系统设计大楼三层以下采用市政供水管网直接供水，四层以上采用全自动无压供水设备供水。给水干管采用PE100供水管、配水管采用PE25供水管。6.1.3 排水设计本建筑排水实行分流制，雨水和洗涤污水直接排入市政污水管网，粪便污水经三级化粪池处理后排放。排水方式：一层以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要为洗涤污水、卫生间粪便污水，排水量取生活给水量的80%计算，最高日排水量约为140m3/d。洗涤污水和雨水由排水主管收集直接排至院内污水主管，卫生间粪便污水经专用污水管排至三级化粪池处理后再排入院内污水主管。院内污水主管直接接入市政污水管网。6.2强弱电设计6.2.1 设计依据低58、压配电设计规范GB5005495； 民用建筑电器设计规范JGJ/T1692。6.2.2 设计范围本报告设计范围为本建筑的各个强弱电系统，采用综合布线系统。所谓综合布线系统是指按标准的、统一的和简单的结构化方式编制和布置各种建筑物（或建筑群）内各种系统的通信线路，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统等。因此，综合布线系统是一种标准通用的信息传输系统。6.2.3 强电设计本项目总建筑面积1579.4，用电负荷按60w/估算，总用电负荷约为947KW。取用电系数0.65，功率补偿因素0.9，经计算，需电力增容684KVA。（1）负荷分级本建筑监控室等重要部位，消防、监控、电梯、水泵等59、重要设备为一级负荷，其余为三级负荷。估算一级负荷为110KW，三级负荷为835KW。（2）电源大楼电源引自两路相互独立的市政10KV高压电网，分别接至专用的1000KVA干式变压器变压后以380V/200V低压供电，两台变压器在一级负荷内互为备用，供电能力能够满足项目用电要求。（3）供电系统低压供电线路从变电所引入至大楼配电室。低压供电采用TN-S系统、树干式和放射式相结合，对重要的或用电量大的负荷采用放射式直接供电，对分散的且非重要的负荷采用树干式供电。（4）配电线路一级负荷电力供电线路，干线采用ZRYJV0.6/1KV型电缆（铜芯聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套阻燃电缆，额定电压0.6-1KV），支60、线采ZRBV0.45/0.75KV型导线（铜芯聚氯乙烯绝缘阻燃电线），均穿钢管敷设。一般负荷选用BV0.45/0.75KV型导线（铜芯聚氯乙烯绝缘电线），穿阻燃硬塑料管敷设。（5）计量：在配电室设总计量，各层配电柜上及各户设分计量。（6）照明：所有房间照明设计和灯具的选型结合装修和使用布置的特点，其照度标准参照国家照明规范中的高标准值。一般用房照明照度不小于200LX，走道、厕所等照度不小于50LX。配电间、机房等照度不小于20LX。配电室、消防等采用应急照明电源，并保证工作照度。公共场所、楼梯间、走廊等除了安装应急照明灯具外，还增加一些带电池的疏散诱导灯和出口指示灯，应急时间大于60分钟。值61、班室除安装普通照明灯具外，还增加一些带电池的灯具，供停电时作为疏散照明之用，应急时间大于60分钟。6.2.4 弱电设计（1）综合布线系统为满足本项目安全化、现代化、智能化的特点，达到现代化综合办公楼的管理和使用的设计标准，与外界高效、可靠进行信息交流，促进传递和资源共享，本系统支持项目建设包括楼宇自控、消防自控、电话、安防监控、有线电视、计算机网络、广播音响等系统，并考虑采用结构化布线，将上述系统有机的集成起来。楼宇自控系统中央控制计算机设于信息通讯中心，系统采用神经元芯片技术，为集散控制形式，控制对象为变配电、空调、通风、给排水、电梯及公共照明等设备，采用LONWORKS总线系统。（2）消防62、控制消防控制室设于首层，消防控制系统为现场智能型，自适应布线，对除卫生间外的所有防火分区实施监控。（3）电话系统为满足大量的内部通话及数字通信的需求，设一套300门的数字式内部交换电话系统，通过交换机的设置，配置相应的电话机不同的呼入、呼出权限，交换机及配线话务系统设于信息通讯中心。（4）有线电视系统本项目配置有线电视，节目信号源来自城市有线电视网。（5）计算机网络系统为满足办公自动化和营业系统联网的需要，本项目设计算机网络系统，内部采用1000兆ATM局域网方式，对外光纤连接，系统约300个终端。6.3电梯安装项目设计安装四部电梯，时速为1.5m/s。由项目单位通过考察，确定电梯生产厂家，由63、厂家设计安装。电梯承重1050kg，每次载客13人。6.4暖通设计6.4.1 设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；公共建筑节能设计规范GB501892005；6.4.2 设计参数（1）室外设计参数夏季大气压力 1001.7Hpa夏季空气调节室外计算干球温度 31.9夏季空气调节室外计算湿球温度 27.9夏季室外平均风速 2.6m/s冬季大气压力 1010.7mbdr冬季空气调节室外计算干球温度 5冬季最冷月室外计算相对湿度 69%冬季室外平均风速 2.7 m/s（2）室内设计参数夏 季冬 季噪声dB(A)新风量M3/(hp)干球温度相对湿度%干球温度相对湿度%24-26564、0-6018-2040-604530室内风速：冬季0.2m/s；夏季0.3m/s。6.4.3 设计内容全楼预留分体空调安装位置，由用户自行安装。本次方案包括：（1）全楼分体空调系统设计；（2）公共卫生间、有污染源房间的通风排气系统；（3）内走道排烟，防烟，防烟楼梯间前室、消防电梯合用前室的加压送风防烟系统。本设计夏季考虑降温，冬季考虑供暖。6.4.4 空调系统设计本建筑拟采用分体式空调，把空调器分成室内机组和室外机组两部分，把噪声比较大的轴流风扇、压缩机以及冷凝器等安装在室外机组内。把蒸发器、毛细管、控制电器和风机等室内可缺少的部分安装在室内机组中。在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，应充65、分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。6.5防雷设计6.5.1设计依据建筑物防雷设计规范 GB500571994(2000版)6.5.2防雷措施本工程为二级防雷建筑物，应采取防直击雷、防雷电波侵入和防雷电感应的措施。（1）在屋顶上装设避雷网，利用建筑物的柱内主钢筋作防雷引下线，利用建筑物基础钢筋作防雷接地装置。（2）钢筋宜绑扎或焊接成电气通路，并应每1824米采用引下线接地一次。（3）因本建筑属高层建筑，还应采取防侧击和等电位保护措施。（4）建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应互相连接。（5）30米及以上部分外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷66、装置应相连。（6）垂直的金属管道及类似物应在底端与防雷装置相连。6.6消防6.6.1 设计依据中华人民共和国消防法（2008年10月28日修订）建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005高层民用建筑设计防火规范（GB500451995（2001版）智能建筑设计标准 GB/T503142006自动喷水灭火系统设计规范( GT350084- 2001)6.6.2 建筑消防设计本建筑依据国家现行建筑、结构、水电规范进行设计，依据建筑设计防火规范（GB500162006）按一类高层建筑设置消防栓箱、消防水管、灭火器及报警器，耐火等级为一级。6.6.3 消67、防给水设计6.6.3.1 消防用水量本建筑室内消火栓用水量为30L/S，火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量为216m3；自动喷淋30L/S，火灾延续时间1小时，一次灭火用水量约为108m3；室外消火栓为30L/S，火灾延续时间为1小时，一次灭火用水量为108m3。6.6.3.2 消火栓系统（1）每层设2个消火栓箱，每个消火栓箱内设SN65消火栓，每个消火栓陪衬胶水龙带，长30米，及19mm水枪，箱体上设破玻按钮、指示灯各一套。（2）室内外消防管道均采用DN100镀锌钢管。室内消防管道在楼内形成环路，室外消防管道沿建筑物形成环路，沿线布置地下式消火栓。6.6.4 建筑灭火器的配置根据建筑灭火器68、配置设计规范本建筑应全面设置建筑灭火器。危险等级为中危险级。单具灭火器最小配置灭火级别为2A，单位灭火级别最大保护面积75 m2/A，设置手提式MF/ABC4型干粉（磷酸铵盐）灭火器，共设288具。配电室采用推车式MF/ABC4型干粉（磷酸铵盐）灭火器。第七章 节能能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。建筑节能是执行“节约能源保护环境”的基本国策，有利于改善居民生活和工作环境，功在当代，荫及子孙，造福人类的大事，关系着每一个人的切身利益。7.1 设计依69、据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）中华人民共和国节约能源法（2007年十届全国人大会常委会第三十次会议修订）；国务院关于加强节能工作的决定（2006年8月31日）；国家计委、国家经贸委和建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂行规定（计资源19921959号）；公用建筑节能条例（中华人民共和国国务院令第530号）（2008年10月1日实施）；公共机构节能条例（中华人民共和国国务院令第531号）（2008年10月1日实施）；中国节能技术政策大纲（1996）；公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）；综合能耗计算通则（GB/T2589-2070、08）。7.2 设计原则（1）按照国家节能设计规范的要求，采用节能技术设计、节能技术和节能材料。（2）凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。（3） 对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。7.3 资源利用分析本项目除在建设期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、电、防雷、暖通设施外，在使用期也没有经济意义上的资源利用，只存在的资源优化配置。但在使用期间的水、电能耗不可缺少。必须根据中华人民共和国节约能源法、中国节能技术政策大纲、建设项目水资源论证管理办法等有关法规要求，在设计中充分体现合理利用和节约能源的方针。按照标准定额规范设计，71、本项目设计中采用的设备和器材应采用相应先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡已被国家淘汰的高能耗设备不可采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统。为提高能源利用率，降低能耗，促进经济社会向节能型发展。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。7.4 节能措施7.4.1建筑节能设计（1）节能外保温外墙采用外保温技术可以是建筑具有优越的保温隔热性能，冬天避免产生热桥，减少室内热能通过外墙损失：夏天大大减少阳光辐射外墙传导至室内的热能。可以大大减少空调的营运费用。（2）节能外窗及遮阳系统节能外窗系统，能多方面满足窗户保温隔热的功能效果，采用断桥铝合金节能窗，72、配中空低辐射率中空玻璃，内充惰性气体，应用铝合金遮阳系统，能大大减少夏天太阳入室率。7.4.2电气节能设计（1）采用节能光源，并采用高效灯具以提高效率。气体放电灯采用电容器补偿使其功率因素达到0.9以上。（2）采用低压静电电容器补偿方式，变压器低压侧补偿到0.95以上。（3）选用高性能低耗设备(包括动力机构照明灯具、炊事炉具等)。（4）在总容量不变的情况下，可根据实际情况，考虑配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区运行。（5）合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。（6）加强能耗管理，制订空调、机械送73、风指标，其中空调房间参数建议取值：按国务院2007年5月通知要求，夏季最高限值26，冬季20，相对温度4060%。（7）在变压器处安装总计量，分用电类型和用电单元、用电户安装分计量，以保障科学用电，时时掌握用电情况。7.4.3节水措施（1）采用节水措施，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象；采用延时自闭式出水阀装置及节水型设备。（2）在主管上安装总计量，同时分用水类型和用水单元安装分计量。第八章 环境保护与水土保持根据国家对环境保护的要求，对本项目建设期间及建成以后可能造成的主要污染进行治理，以保证主要污染物及污染源，均控制在国家有关的排放标准以内。8.1编制依据8.1.1法律、法规中华74、人民共和国环境保护法；中华人民共和国环境影响评价法；中华人民共和国水污染防治法；中华人民共和国清洁生产促进法； 国务院第253号令建设项目环境保护管理条例； 湖北省环境保护条例（1997年省八届人大常委会第31次会议修改)。8.1.2技术导则HJ/T2.193环境影响评价技术导则总纲；HJ/T2.293环境影响评价技术导则大气环境；HJ/T2.393环境影响评价技术导则水环境；HJ/T2.41995环境影响评价技术导则声环境；HJ/T191997环境影响评价技术导则-非污染生态影响；GB8978-1996污水综合排放标准。8.2主要污染源分析该项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘或泥土对75、周围环境会造成一定的污染；项目投入运营后，主要污染源如下:（1）固体垃圾：主要来源于公共场所客人的废弃物和加工间、食堂烹饪等过程中产生的废物。（2）废水：主要是沐浴和卫生间废水及各类操作间的洗涤废水，均为生活污水。（3）废气：食品加工中产生的油烟、水蒸汽、炉灶燃烧煤气、燃油设备排放的有害气体和汽车排放的尾气，其主要成份为CO、NO2、SO2、铅尘、烃类等有害气体。（4）噪声：主要来自于汽车运行、空调系统、设备间机器运转发出的噪声等。8.3环境保护措施8.3.1地表水环境防治措施8.3.1.1施工期：（1）对于施工机械、运输车辆冲洗废水、施工生产废水采取沉淀、隔油处理措施。（2）施工人员的粪便污76、水修建临时化粪池处理。（3）各类废水严禁不经处理直接排放。施工期废水经过沉淀池预处理后排入城市污水管网。8.3.1.2营运期：该项目设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。厨房污水和地面清洗污水应有栏网或隔油池装置，防止大颗粒固体物质和油进入管网造成堵塞。洗手间粪便污水应先经化粪池处理后排放。项目污水经管网集中并初级处理后可就近排入市政污水系统。8.3.2环境空气污染防治措施8.3.2.1施工期施工人员的办公生活区应尽量安排在施工粉尘作业点和生活炉灶的主导风向的上风侧；场内场外的主要运输道路上应经常洒水清扫以减少扬尘污染；77、对施工作业场地和混凝土伴和站定时洒水、铺设防护罩及时清运处置弃土弃渣，可减少扬尘量的排放。机动车辆产生的尾气中的污染物主要有：HC、NOX、CO、烃类等，这些污染物主要对施工现场区域有一定影响，但由于排放量较小，所以对该区域影响不是很大。8.3.2.2营运期楼房安装专用的厨房油烟排烟管，各住户厨房设置内置式负压烟道，烹饪废气和油烟由该烟道排出，将油烟经集中收集后输送到屋顶排放，不允许以前用无烟灶台那样直接排放，以减少对周围环境的影响。8.3.3噪声污染防治措施施工噪声源应采用取适当防护措施，以减小噪声对现场施工人员的影响。主要措施有：选用低噪声的生产机械和设备，对振动较大的设备可使用减震机座，78、在施工区及主要运输道路两旁修建隔音墙以减轻噪音的污染；对高噪声设备的施工应避免在人群休息时进行；通过合理的施工平面布置和作业时调整来减少噪声对施工人员的影响。8.3.4固体废弃物处置措施8.3.4.1施工期修建施工弃渣堆放场，施工弃碴及生活垃圾堆放至指定渣场。施工弃碴应尽可能用于铺路、回填及综合利用，使碴场占地面积减小。随着工程的完工，应及时清理现场，平整土地及绿化。8.3.4.2营运期对生活垃圾修建垃圾池集中堆放，由环卫部门每日清运处理，减少垃圾堆放时间。8.3.5室内废气的处理卫生间产生的废气采用机械排风的方式处理，其余室内场所产生的废气可考虑自然通风和机械排风结合的方式。8.3.6电磁污79、染的处理为防止电动动力设备及部分电子设备对外部和内部的电磁污染，影响通讯、电脑的运行，对污染源应进行屏蔽处理。8.4水土保持措施8.4.1工程开挖前水土保持措施本项目建设场地平整开挖和回填工程量不大，但开挖将形成泥沙堆积，在雨季不可避免的会发生土壤侵蚀，产生泥沙流失，并可能对工程造成威胁。需在开挖前，修建截、排水措施、拦挡措施防止降雨对坡面的冲刷造成流失。（1）开挖前，在其周边布置好排水措施；（2）开挖过程中严格控制边坡，避免开挖面上崩塌；（3）施工过程中要求尽量做到挖填平衡，减少临时堆放。8.4.2工程开挖后水土保持措施基础开挖、施工用地临时堆放的建筑用土、石等材料受雨水的冲刷而产生以及施工80、结束后大量裸露地表，受雨水的冲刷而产生，因此重点应在堆放前做好预防工作，结束后作好植被恢复工作。（1）施工过程中应减少土石方临时堆放，开挖的土石方不能利用的应尽量运到指定位置；（2）在施工用地临时堆放材料的周边布置临时拦挡；（3）施工结束后清理剩余材料和建筑垃圾，转运到指定位置；（4）对可绿化区域布设植物措施。第九章 劳动保护与安全卫生9.1设计依据中华人民共和国安全生产法中华人民共和国劳动保护法关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定（国家劳动部199848号）中华人民共和国食品卫生法关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定（国家劳动部199848号）9.2劳动保护措施（81、1）为营造良好的劳动保护环境，改善员工的劳动保护条件，在场区内设置洗涤室、洗浴室、更衣室及办公室。（2）根据国家有关规定，对特殊工种（如电工）配备所必须的劳动保护用品、津贴及保健物品。（3）按照国家规定，定期发放工作服、口罩、手套等劳保用品。（4）按照国家有关规定，应完善危险工程意外伤害保险和退休养老保险。（5）增加文化娱乐设施，丰富职工的精神文明生活，构建和谐单位。9.3安全生产根据国家安全生产法和省、州关于安全生产的管理条例，切实做好安全生产管理。项目建设和营运期的安全要素主要包括：财物安全、生命安全、质量安全。财物安全涉及建筑材料、原材料、设备设施、工程资金、工程合同、财务账簿凭证及招投82、标等文件；生命安全涉及现场施工安全、用电安全、机械操作安全、高空作业安全、后勤保障安全；质量安全涉及原辅材料质量安全、卫生安全、产成品安全。主要措施建议：（1）防触电建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电报设备外壳、配线穿管以及电器安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。（2）继电保护变配电所进线开关柜采用反时限电流保护，变压器出线柜采用过电流过载保护和温控保护。（3）防雷当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地形式为TN-S制，由变电室引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电的金属构架等83、均应与PE线作良好的电器连接。PE线干线沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于1欧姆。（4）检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生触电事故。（5）设立安全管理部门和安全管理群众组织，设立专职安全检查员，形成安全生产组织网络。对全体员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工程岗位发放劳动保护用品，加强职工的职业病防护及卫生保健。安全部门定期对职工进行安全教育，对岗位操作人员进行技术和安全培训，以提高个人的操作和安全防保能力。凡新员工、实习人员、员工调换岗位等均须通过三级安全教育，并审查合格后方可上岗。（6）业主和施工企业、监理人员、项84、目管理部门要树立“以人为本，预防为主，安全第一”的观念，严格安全管理，强化安全生产责任制，健全事故控制指标体系和应急救援体系，建立健全各项安全制度，采取行之有效的安全防范措施。强化安全监管。做到业主负责，专人专管，各尽其责，层层把关，文明施工，谨慎作业，确保施工现场安全。此外，加强宣传教育和执法力度，规范建筑工人的行为；非施工人员严禁进入施工区，为项目建设创造良好的安全环境。9.4卫生严格按照国家劳动部（1998）48号关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障工人的安全与健康。（1）施工人员应注重施工现场环境卫生、生活污水不得随意85、排放。（2）对于产生废气、灰尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘措施，以满足卫生要求。（3）加强绿化、净化空气、美化环境。（4）在营运期，加强室内及周边的环境卫生管理，做到院内洁净、美观，符合国家卫生环境标准。第十章 组织管理、招标及实施进度10.1项目组织管理（1）实行项目经理负责终身制，由恩施市齐进房地产开发有限责任公司为项目实施单位，项目法人承担项目的一切社会、经济市场风险。（2）强化管理：项目在各级政府和主管部门的领导下，明确职责，统一协调，实行宏观指导，微观监督，有序建设。（3）项目管理制度：工程实行招标制；项目经理责任制；工程监理制； 合同管理制。（4）选择信誉好，管理水平高，技术力86、量强，机械设备齐全，工程质量有的建筑施工单位进行公开招标，引入竞争机制，确保工程合格率和优良率，并能在计划工期内完成施工的企业。（5）指定工程技术人员，现场处理日常事务，抓安全、抓管理、抓进度，协调好施工建设管理方和监理方关系，做好设计单位与施工单位的工作联系，以及协调临时施工水、电的合理安全使用和材料进出场得到堆放有序，做到文明施工、按计划保质、保进度完成工程任务。（6）严格资金管理：资金是项目顺利实施的保证，因此，必须全方位、自始至终严格控制资金的使用和管理，严格项目投资的计划性、整体性和有序性，资金的使用按项目建设进度安排，资金由项目实施单位保证其来源。10.2 招标管理根据国家发展计划87、委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及湖北省招标投标管理办法的要求，本项目建设应达到“最优技术、最佳质量、最低造价、最短周期”的目标，拟在“公开、公平、公正”的原则下，对项目的勘察设计、施工、监理、设备材料采购实行招标。10.2.1 编制依据中华人民共和国招投标法（中华人民共和国主席令第21号）中华人民共和国合同法建设工程质量管理条例国务院第279号令实施工程建设强制性标准监督规定建设部第21号令工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展和计划委员会第3号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家发展和计划委员会第9号令湖北省招标投88、标管理办法（湖北省人民政府令第306号）10.2.2 招标范围（1）勘察设计招标范围本项目的勘察设计招标实行全部招标（2）施工招标范围本项目的施工招标实行全部招标。（3）监理招标范围本项目监理招标实行全部招标。（4）重要设备、材料采购招标范围本项目所有重要设备、材料采购实行全部招标方式确定供应商。10.2.3 招标组织形式本项目招标组织形式拟采用委托招标形式，由项目业主单位成立项目办公室，委托有相应资质的招标投标代理机构进行招标代理工作，并由招投标管理机构监督，确保项目招标工作顺利实施。10.2.4 招标方式根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，本项目招标方式拟采用公开招标方式。通过在招投标89、代理机构发布招标公告，在全国范围内择优确定勘察设计单位、施工单位、监理单位及重要设备、材料供应商。10.2.5 招标工作流程本项目招标工作将严格执行中华人民共和国招标投标法和省、州所属招投标管理机构的建设工程招标投标工作程序流程。具体流程如下：1、项目报建；2、招标备案；3、招标文件的编制；4、发布招标公告；5、投标单位资格预审；6、开招标会，发布招标文件；7、踏勘现场；8、招标答疑会；9、开标会；10评标；11、定标；12、发中标通知书。招 标 示 意 图 内 容项 目招标范围招标形式不采用招标备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程工程监理设备材料采购其90、 他自主决策10.3 工程实施进度根据项目建设方案研究并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，按工程进度安排投资，确保项目按期建成并投入使用，发挥投资效益。10.3.1 项目实施计划建设工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成投产或交付使用所需要的全部时间，建设工期主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调式、联合运转、交付使用等阶段。根据国家建设部关于发布（全国统一建筑安装工程工期定额）的通知（建标200038号）文件精神，本项目的建设工期按照国家建设部全国统一建筑安装工程工期定额（2000年中国计划出版社）中的有关规定，结合本项目的实际，91、确定施工工期为18个月。本项目计划从三个阶段实施。第一阶段为前期准备阶段，本阶段主要工作内容包括：提出和审批项目建议书、进行项目可行研究、编制计划任务书、编制项目设计文件、办理规划审批手续等工作。第二阶段：施工阶段。本阶段主要工作内容包括制定年度计划、建设准备、组织施工、生产准备等工作，具体工作内容如下：制定年度计划：1、合理安排各个单项工程的建设规模及建设进度；2、合理安排建设资金，避免中途物力及财力不足现象发生；3、统筹安排在建项目及拟建项目，避免仓促上马；4、兼顾主体项目和配套项目，力争互相衔接，同时建成；5、编制招标文件，进行施工招标，选择监理公司及施工企业。建设准备：1、作好技术准备92、，搞好“三通一平”工作；2、修建临时生产和生活设施；3、协调图纸和技术资料的供应；4、落实地方材料、设备及制品的供应，落实施工力量等。组织施工：按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，进行文明施工，一般包括土建、给排水、消防、变配电及电力照明、弱电及设备安装等工程项目。生产准备：1、组织机构设置；2、人员配备及培训。第三阶段：竣工使用阶段，本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用工作、具体包括：1、及时组织设计、施工单位、质量监管单位等进行验收，并做好验收记录；2、编制竣工决算文件；3、向主管部门提出竣工验收报告；4、办理固定资产交付使用的转账手续。10.3.2 项目进度计划本项目在施93、工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡连续施工，本着对工期、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工验收并交付使用。根据中华人民共和国建设部全国统一建筑安装工程定额（建标200038号），并结合本工程实际情况，本项目进行计划安排如下：（1）2010年3月以前，完成项目前期工作，即勘测设计、土地征用、综合报建、资金筹措、招投标等前期准备工作。（2）2010年4月2011年4月，完成建筑主体及装饰工程。（3）2011年5月8月，完成设备购置安装工程及室外工程。（4）2011年9月94、，完成工程总结、财务决算及审计，竣工验收。10.4项目物业管理办法 （1）项目实施证明优秀商住楼“三分在建，七分在管”，本企业将利用已有的物业管理部门，提前介入项目建设，克服“重建轻管”的倾向。（2）承担日常服务管理工作，对大楼公共设施、安防、卫生、绿化等进行管理和维护，对业主经营管理和房屋装修提供服务。（3）物业管理内容：实施24小时保安值班巡视，防盗、防火；负责大楼道路、楼内公共通道的清扫及垃圾清运；负责大楼停车场所、绿化进行管理；负责公共设施、场地及市政设施、管线的日常维护管理；接受和协助业主投诉及疑难问题的处理。第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1 投资估算范围依据95、项目的建设内容，建设投资估算的内容包括项目建设成本和项目开发费用。其中项目建设费用包括直接工程费用、其它费用、基本预备费和建设期利息；项目开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用等。总投资概算表：按工程建设费、工程建设其他费、预备费三项合计为项目建设总投资（或称固定资产总投资）。11.1.2 编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；建设工程工程量清单计价规范（GB 50500-2008）；湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）（鄂建文2008214号）；湖北省施工机械台班费用定额（鄂建文2008296、15号）；湖北省建筑安装工程费用定额（鄂建文2008216号）；工程材料市场信息价（2009年4季度）（恩施州建设委员会监督发布）；项目区类似工程的概算、预算技术经济指标；项目区当地现行人工工资、建筑材料市场价格及建筑造价指标；安全防护费、文明施工与环境保护费按关于调整我省建筑市政工程安全防护费、文明施工与环境保护费的通知（鄂建文2007302号 ）规定计算；垃圾服务费依据湖北省物价局湖北省财政厅的通知（鄂价费字1992232号）;教育发展费按湖北省人民政府关于征收地方教育发展费的通知(鄂政发199725号)计算；建设单位管理费根据建设部建标2006628号文规定计算；可行性研究费按国家计委关97、于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）计算；工程勘察设计费根据国家计委、建设部计价格（2002）10号文规定计算；工程监理费按国家物价局、建设部1992价费479号文规定计算；招标代理服务费按国家原发展计划委员会计价格20021980号文件规定的收费标准计算；人防费按湖北省物价局、省财政厅、省人防办关于印发湖北省防空地下室易地建设费收费标准及有关问题的通知（鄂价费2004206号）文件规定计算；土地征用费据实计算；基本预备费按工程费用及其他费用之和的5%计算。11.1.3 项目总投资额本项目总投资为2280万元，其中：项目建设成本：2073.38万元。项目建设98、成本由直接工程费用、其它费用、基本预备费和建设期利息组成，直接工程费用1704。68万元，其他费用139万元，基本预备费50万元，建设期利息141.7万元。详见表1。项目开发费用：205.57万元。 项目开发费用由管理费用、销售费用组成，管理费用按销售收入的2.5%计算，为108.87万元；销售费用按销售收入的2%计算，为96.70万元，详见表2。11.2资金筹措 本项目开发总投资2280万元，所需建设资金由XX房地产开发有限公司自筹1080万元，银行贷款1200万元。第十二章 财务效益分析12.1商住房销售价格根据恩施市房地产信息发布平台发布的XX县2009年1-10月房地产销售情况统计分析99、知，项目地区普通住宅销售价格不低于1500元/m2，非住宅销售价格不低于8000元/m2。根据消费者“买升不买降”的心理特征，建议业主对XX新城二期商住楼的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，将金典大厦商住楼销售均价按以下标准估算：一至二层商业8500元/ m2；三至十八层住宅1800元/ m2。12.2销售收入预测根据XX新城二期商住楼可销售总面积15790.4m2，结合以上单价测算，本项目销售收入为4835.1100、2万元。详见下表：销售收入预测表类 型可售数量（m2）单价（元）销售收入（万元）1至2层商业2974.485001604.643至18层住宅1281618002306.8812.3盈利能力分析项目销售收入4835.12万元，可获利润总额1218.83万元。项目缴纳的经营税金及附加、企业所得税、土地增值税和各部门的规费为2004.88万元。（见表4、表5）12.4财务评估结论该项目建成后，房地产销售收入可达4835.12万元。房地产开发成本费用为2278.95万元，利润总额为1218.83万元。可实现所得税667.55万元。（见表6）通过上述分析，该项目建设经济上是可行的，财务上是合理的。第十三101、章 社会影响分析社会影响评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件地项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。13.1社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响和负面影响。本项目对XX县的社会影响概括起来主要有对城市交通、景观环境的影响、对社会经济发展和对外开放的影响以及对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响等三个方面，社会影响分析详见下表：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度1对城市交通、景观环境的影响项目实施后，对交通运输、景观无负面影响。2对社会经济发展和对外开放的影响项目实施后，能促进当地房地产升值。城市房地产业项目的建成,改善了居民102、生活环境与条件,提高了人们享受意识,造成土地和房产的需求增加,从而使城市的房地产增值。地税值也会相应提高。3对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响一个成熟化的城市,往往在已有的中心区发展潜力有限,需要不断的扩充其影响范围,而城市房地产业项目的建成，有利于促进整个区域建设进一步发展，加快城市化进程。13.2项目与所在地互适性分析建设项目的互适性分析，主要是分析预测项目是否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的项目适应关系。该项目的互适性分析详见下表：社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素可能出现的问题措施建议1不同103、利益群体其他房产公司的竞争进一步地规范房地产市场，创造公平的竞争环境，才能减少碰撞，化解矛盾。2当地组织机构在行政审批、后勤保障方面遇到的问题加强与相关部门的合作与协调，针对存在的问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施3当地居住文化条件现有居民教育水平不适应文明居住的要求扩大交流深度，努力提高当地群众文化居住条件。13.3社会风险分析项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别，选择影响大，持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，并提出预防措施。本项目的社会风险分析见下表：社会风险分析表序号风险因素可能导致的后果措施建议1政策性廉租房、经济适用房建设房地产贬值，消费水平104、下降威胁。加强对国家政策及改革措施等信息的收集和分析，研究并预测政策变化趋势，根据政策导向调整经营策略。同时将不断提高经营管理水平，优化业务结构，提高资产的营运效率，增强盈利能力，使公司的经营稳步发展。2当地群体支持问题因担心建设期间环境受污染而抵制项目建设加大宣传力度，在项目建设中注重环保措施。12.4社会评价结论以上评价表明，本项目的建设，对XX县城的城市交通、景观、经济发展和对外开放、城市化进程等方面有积极的影响。能改善城市布局结构,增加城市活力；提高居民生活质量,优化城市居住环境；对推动当地旅游产业发展，促进企业、社会的发展具有极其重要的作用。美化城市景观等等。对于可能产生的社会对项目105、的不适应性和社会风险问题，通过采取各种有效措施，都是可以化解、克服或避免的。因此，该项目社会评价是可行的。第十四章 风险分析及对策14.1市场风险分析从XX县目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。XX县2008年房地产开发投资完成7860万元，比2007年下降20.5%，各类商品房施工面积5.6万平方米,比2007年增长1%,2008年商品房销售面积0.8万平方米，比2007年减少0.7万平方米, 商品房销售额6160万元比去年减少8830万元。商品住宅销售量为180 套，比2007年减少120套。除了市场有效需求不106、足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的36倍，而目前XX县房价每平方米售价为1500-2000元之间，一套建筑面积90平方米的住房平均售价达13.5万元18万元之间（不含装修费用），相当于普通家庭年收入的8.2倍至11.5倍，难以形成有效需求。本项目销售房价也在个范围内，而且是上限，因此，销售107、有一定市场风险。虽然目前XX县房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取扩大内需取得成效，居民实际购买力不断上升，从长远看商品房的销售前景看好。而且，目前XX县房地产已经出现明显回暖升温的势头。为保证项目成功，开发商应抓住机遇，提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。14.2经营管理风险分析房地产项目投资较大，如果经营管理不善，将会造成很大的损失。（1）本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。（2）在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理108、中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本,是降低本项目风险的因素之一。（3）做好物业管理和售后服务工作。14.3财务风险分析本项目资金要从银行贷款1200万元，按正常经营状况，能够在第3年内还清贷款本息1341.70万元（见表3）。但如不采取积极措施，加大促销力度，保证建设资金及早回笼，势必将造成银行贷款无法按期偿还，财务费用增加。因此，建议开发公司采用灵活多样的付款方式促销，如选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)分期付款+银行按揭，使开发资金按预期回笼消减银行贷款负担，从而降低金融财务风险。 第十五章 结论和建议15.1可行性的研究结论本项目符109、合国家产业政策、城市发展规划和区域社会经济发展规划，并已经取得发改部门备案。本项目具有较好的市场前景，项目建设条件完全具备；建设内容符合项目区的实际，建设规模适度；建设方案采用国内行业先进实用技术或通用技术，技术上完全可行；总图平面布局科学，建筑设计风格适用且具有现代特色，气派大方，线条简洁明快；项目投资规模适度，投资结构合理，资金来源可靠；通过财务分析评价，项目财务上完全可行；项目社会效益明显；可研报告对项目实施的环境影响、风险因素进行了综合分析评价，环境及各种风险对项目建设没有负面影响，实施过程的对策、措施满足项目建设要求。综上所述，本项目建设是可行的。15.2主要建议建议加强成本控制，加强宣传力度，并积极争取银行部门支持和当地政府的扶持。建议通过提高项目质量和充分发挥项目区位优势，大幅提升建筑物品质，从而吸引住户和适当提高售价，实现财务效益最大化。61