1、目 录1 架构图2 部门职责3 岗位职责3.1 经理岗位职责3.2 经理助理岗位职责3.3 文员岗位职责3.4 值班主管岗位职责3.5 强电主管岗位职责3.6 强电工岗位职责3.7 弱电主管岗位职责3.8 弱电维修工岗位职责3.9 暖通主管岗位职责3.10暖通维修工岗位职责3.11电梯主管岗位职责3.12综合维修工岗位职责3.13仓库管理员兼水质化验员职4 领用料制度5 电气设备年定期检查检修一览表6 空调设备定期检查检修一览表7 给排水设备年定期检查检修一览表8 水质化验标准9 水质化验管理规定（WI-HLGK-GC-9-2001）2910 关于公共区域设施运行时间的规定（WI-HLGK-G2、C-10-2001）3011仓库管理制度（WI-HLGK-GC-11-2001）3112 检测设备周期检定计划（WI-HLGK-GC-12-2001）33北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-0-2001工程部运作手册版 式：A / 00 目录页 码：2/513 上门维修服务的管理规定（WI-HLGK-GC-13-2001）3414 值班工值班制度（WI-HLGK-GC-14-2001）3515 值班管理规定（WI-HLGK-GC-15-2001）3616 更换、发放、借用工具的说明（WI-HLGK-GC-16-2001）3717 钥匙借用的规定（WI-HLGK-G3、C-17-2001）3818 工程部流程图（WI-HLGK-GC-18-2001）3918.1工程部运行、保养流程（WI-HLGK-GC-18.1-2001）3918.2工程部二次装修流程（WI-HLGK-GC-18.2-2001）4018.3工程部技术资料管理流程（WI-HLGK-GC-18.3-2001）4118.4工程部维修流程（WI-HLGK-GC-18.4-2001）4219 土建设备维护手册（WI-HLGK-GC-19-2001）4319.1土建设备维护保养规定（WI-HLGK-GC-19.1-2001）4319.2 综合维修人员规章制度（WI-HLGK-GC-19.2-2001）4、4420-21 暖通设备运行维护手册（WI-HLGK-GC-20-2001）4520.1立式多级泵操作规程（WI-HLGK-GC-20.1-2001）4520.2立式多级泵的维护保养（WI-HLGK-GC-20.2-2001）4620.3立式多级泵安全操作规程（WI-HLGK-GC-20.3-2001）4820.4潜水排污泵操作规程（WI-HLGK-GC-20.4-2001）4920.5潜水排污泵的维护保养（WI-HLGK-GC-20.5-2001）5020.6室外给排水管网运行管理（WI-HLGK-GC-20.6-2001）5120.7消防水系统管理（WI-HLGK-GC-20.7-20015、）5220.8 给排水设备的管理（WI-HLGK-GC-20.8-2001）5321.1空调机组操作规程（WI-HLGK-GC-21.1-2001）5521.2空调机组维护与保养（WI-HLGK-GC-21.2-2001）5621.3冷却塔操作规程（WI-HLGK-GC-21.3-2001）5721.4冷却塔维护与保养（WI-HLGK-GC-21.4-2001）58北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-0-2001工程部运作手册版 式：A / 00 目录页 码：3/521.5冷热水泵、冷却水泵操作规程（WI-HLGK-GC-21.5-2001）5921.6冷热水泵、6、冷却水泵维护与保养（WI-HLGK-GC-21.6-2001）6021.7静电水处理器使用规程（WI-HLGK-GC-21.7-2001）6121.8冷冻机制冷操作规程（WI-HLGK-GC-21.8-2001）6221.9热力站供热操作规程（WI-HLGK-GC-21.9-2001）6321.10冷冻机维护与保养（WI-HLGK-GC-21.10-2001）6421.11冷冻机安全运行规程（WI-HLGK-GC-21.11-2001）6521.12中水系统操作规程（WI-HLGK-GC-21.12-2001）6621.13中水系统维护与保养（WI-HLGK-GC-21.13-2001）67 7、21.14冷却水质检验（WI-HLGK-GC-21.14-2001）6821.15暖通机房安全管理制度（WI-HLGK-GC-21.15-2001）6921.16暖通交接班制度（WI-HLGK-GC-21.16-2001）7021.17暖通岗位责任制度（WI-HLGK-GC-21.17-2001）7121.18设备机房防火制度（WI-HLGK-GC-21.18-2001）7222 强电设备运行维护手册（WI-HLGK-GC-22-2001）7322.1电气设备维修与保养（WI-HLGK-GC-22.1-2001）7322.2电气工作票制度（WI-HLGK-GC-22.2-2001）7522.38、变配电安全规程（WI-HLGK-GC-22.3-2001）7622.4高压维修安全规程（WI-HLGK-GC-22.4-2001）7722.5低压维修安全规程（WI-HLGK-GC-22.5-2001）7822.6停送电安全操作规程（WI-HLGK-GC-22.6-2001）7922.7配电室交接班制度（WI-HLGK-GC-22.7-2001）8123 弱电设备运行维护手册（WI-HLGK-GC-23-2001）8323.1电视系统的维护与保养（WI-HLGK-GC-23.1-2001）8323.2消防系统的维护与保养（WI-HLGK-GC-23.2-2001）84北京北京高力国际国际物业管9、理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-0-2001工程部运作手册版 式：A / 00 目录页 码：4/523.3保安监控系统的维护与保养（WI-HLGK-GC-23.3-2001）8523.4楼宇自控系统的维护与保养（WI-HLGK-GC-23.4-2001）8623.5音响系统的维护与保养（WI-HLGK-GC-23.5-2001）8723.6综合布线机房管理制度（WI-HLGK-GC-23.6-2001）8823.7卫星机房管理制度（WI-HLGK-GC-23.7-2001）8924 维修工序（WI-HLGK-GC-24-2001）9024.1水管爆裂的维修工序（WI-HLGK-GC-210、4.1-2001）9024.2泵类的维修工序（WI-HLGK-GC-24.2-2001）9124.3恭桶、蹲便、地漏堵塞的维修工序（WI-HLGK-GC-24.3-2001）9224.4恭桶及卫生洁具漏水的维修工序（WI-HLGK-GC-24.4-2001）9324.5阀门的维修工序（WI-HLGK-GC-24.5-2001）9424.6风机的维修工序（WI-HLGK-GC-24.6-2001）9524.7直燃机、热水器的维修工序（WI-HLGK-GC-24.7-2001）9624.8白炽灯不亮的维修工序（WI-HLGK-GC-24.8-2001）9724.9荧光灯的维修工序（WI-HLGK-11、GC-24.9-2001）9824.10照明开关的维修工序（WI-HLGK-GC-24.10-2001）9924.11插座的维修工序（WI-HLGK-GC-24.11-2001）10024.12配电箱的维修工序（WI-HLGK-GC-24.12-2001）10124.13电动机的维修工序（WI-HLGK-GC-24.13-2001）10224.14电话系统故障维修工序（WI-HLGK-GC-24.14-2001）10324.15公用天线系统的故障的维修工序（WI-HLGK-GC-24.15-2001）10424.16木门窗的维修工序（WI-HLGK-GC-24.16-2001）10524.1712、大理石地面的维修工序（WI-HLGK-GC-24.17-2001）10624.18吊顶的维修工序（WI-HLGK-GC-24.18-2001）10724.19安装或修换门锁的维修工序（WI-HLGK-GC-24.19-2001）10824.20墙面的维修工序（WI-HLGK-GC-24.20-2001）109北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-0-2001工程部运作手册版 式：A / 00 目录页 码：5/525 验收标准（WI-HLGK-GC-25-2001）11025.1泵类维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.1-2001）11025.2卫生洁具维修的13、验收标准（WI-HLGK-GC-25.2-2001）11125.3阀门、管道维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.3-2001）11225.4风机维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.4-2001）11325.5水泵和阀门维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.5-2001）11425.6白炽灯维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.6-2001）11525.7荧光灯维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.7-2001）11625.8照明开关维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.8-2001）11725.9插座维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.9-20014、1）11825.10配电箱维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.10-2001）11925.11电动机维修的验收标准（WI-HLGK-GC-25.11-2001）12025.12电话、公用天线、验收标准（WI-HLGK-GC-25.12-2001）12125.13木门窗的验收标准（WI-HLGK-GC-25.13-2001）12225.14大理石地面的验收标准（WI-HLGK-GC-25.14-2001）12325.15门锁的验收标准（WI-HLGK-GC-25.15-2001）12425.16墙面的验收标准（WI-HLGK-GC-25.16-2001）12525.17电梯的验收标准详见15、电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范（中华人民共和国国家标准GB 50182-93）北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-1-2001工程部运作手册版 式：A / 01 架构图页 码：1/1 1架构图（43人） 强电主管（1人）维修工（11人）维修工（12人）临时工（2人）弱电主管（1人）维修工（5人）值班主管（1人）文员（1人）维修工（1人）临时工（3人）经理助理（1人）工程部经理（1人）电梯主管（1人）暖通主管（1人）仓库管理员兼水质化验员（1人）北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-2-2001工程部运作手册版 式：A / 016、2 部门职责页 码：1/12 部门职责2.1 与政府有关部门的联络。2.2 建立健全各项工程管理规章。2.3 负责大厦内机电设备操作运作正常。2.4 制订长、短期机电设备维修方案/计划表。2.5 监督大厦机电设备保养商的工作及进度。2.6 负责大厦公众地方的装修更改工程。2.7 负责对物业内工程维修记录，技术资料，设备说明，技术档案等整理及存档。2.8 处理对物业设施工程投诉问题的解决。2.9 负责大厦设备设施的更新、技术改造、改建扩建计划，审核批准二次装修图纸，监督施工、组织验收。2.10 负责大厦能源管理。2.11 加强安全教育，经常进行安全检查，保证安全生产。2.12 负责对工程技术人员17、的业务培训，不断提高其技术水平。2.13 设备零部件的管理。2.14 为领导提供大厦的有关数据、技术资料。2.15 统计。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.1-2001工程部运作手册版 式：A / 03.1 经理岗位职责页 码：1/13 岗位职责3.1 经理岗位职责3.1.1经理的报告上级是项目管理处主任，督导下级是工程部经理经理助理、各专业主管、文员。3.1.2 在项目管理处主任的领导下，负责大厦设备设施的运行、维护保养及管理工作。 3.1.3组织并实施设备更新、改造工程计划、重大设备维护保养计划、备件等。 3.1.4 监督大厦机电设备维保商的工作及进度18、。 3.1.5负责处理工程系统各部位日常发生的问题，并具体解决客人对工程维修工作的投诉。 3.1.6 负责处理客户二次装修事务及大厦公众地方的装修更改工程。 3.1.7 控制大厦能源，降低消耗，提高经济效益。 3.1.8 合理按排员工，负责员工的业务技术培训及业务考核工作。 3.1.9 制定年度部门财务预算及工作报告呈交项目管理处主任。 3.1.10履行领导指派的其他工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.2-2001工程部运作手册版 式：A / 03.2 经理助理岗位职责页 码：1/13.2 经理助理岗位职责3.2.1经理助理的报告上级是工程部经理，督导下19、级是各专业主管、文员。 3.2.2在工程经理休假或外出公干期间，临时代理工程部经理职务，决定工程部所有事宜。3.2.3 就物业工程方面的改进意见向工程经理提建议。3.2.4 掌握主要设备运行、技术数据和技术档案。3.2.5重要设备发生故障影响正常营业时，要组织人员立即进行现场处理，在维修前应提前通知有关部门，避免不必要的误会。3.2.6 督促和检查工程部下属各专业维修保养计划的完成情况。3.2.7 检查运行日志，确保设备良好的运行。3.2.8节约能源，杜绝浪费，考核各专业单位成本和单位消耗定额，力求降低成本。3.2.9 审核值班表，在不影响工程部操作的情况下核准员工假期。3.2.10 召开每周20、一次的工程调度会，听取工作情况汇报，布置下周工作，聆听他们在工作中遇到的困难，必要时为他们解决困难。 3.2.11协助工程经理计划和实施各级员工的培训。 3.2.12 履行领导安排的其他任务。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.3-2001工程部运作手册版 式：A / 03.3 文员岗位职责页 码：1/13.3 文员岗位职责3.3.1 文员的报告上级是工程部经理、经理助理。3.3.2 接听电话并记录留言。3.3.3 参加工程部各种会议并担任记录。3.3.4 负责本部门公文、函件的收发打印工作。3.3.5 负责本部门的考勤、各种统计报表及办公用品的发放等工作。321、.3.6 负责管理各类文件、报告、资料等工作，并进行归档整理。3.3.7 遵照工程经理或经理助理的工作指示执行其他工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.4-2001 工程部运作手册版 式：A/03.4 值班主管岗位职责页 码：1/13.4 值班主管岗位职责3.4.1 值班主管的报告上级是工程部经理。 3.4.2 认真执行经理下达的各项任务，作好大厦的全面调度和各专业之间的协调工作。 3.4.3 将派工单分派给相关专业处理，当日将处理结果经过计算机“报修监控系统”反馈到相关部门，并将派工单整理存档。 3.4.4做好维修服务收费统计和大厦能源消耗周报、月报工作22、。3.4.5落实物业退租工程中有关工程项目的条款。3.4.6遇有重大问题及时上报经理。3.4.7每月与库房管理员核对备品备件的库存，保证重点工程材料的供给。3.4.8积极主动参加各种业务培训，不断更新专业知识，高效、高质地完成好本职工作。3.4.9履行领导安排的其他任务。负责大厦二次装修图纸的审批和验收；对二装工程质量进行监督巡视；负责大厦商户的退租验收及核算费用，保障设施的完整和正常使用；负责大厦ISO9000和环境质量体系的审核和制定。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.5-2001工程部运作手册版 式：A / 03.5 强电主管岗位职责页 码：1/1 323、.5 强电主管岗位职责3.5.1 强电主管的报告上级是工程部经理，督导下级是班组员工。3.5.2 负责大厦电气设备系统的运行、保养及维修。3.5.3 负责相关专业二次装修图纸的审核。3.5.4 安排下属员工的工作，编排每月的值班表。3.5.5 监督下属执行日常保养和维修工作及确保员工恰当地执行工作和遵守物业规则。3.5.6 负责紧急情况的处理。3.5.7 负责组织下属员工的技术考核和培训。3.5.8 检查及解决由下属汇报的有关保养及维修问题。3.5.9 熟悉各系统线路图及地方条例。 3.5.10 遵照上级的工作指示执行其他工作。 3.5.11 负责大厦电专业工程改造的全过程的技术指导、监督和验24、收。负责改造后图纸完善存档备案。 3.5.12 制定本专业设备台帐，负责检查填写各种相关报表及设备运行，定期保养情况的详细记录。 3.5.13 制定年度工作计划。 3.5.14 制定申购物资计划。 3.5.15 制定运行操作规程、规章制度。 3.5.16 定期进行能源分析，合理控制能源消耗。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.6-2001工程部运作手册版 式：A / 03.6 强电工岗位职责页 码：1/1 3.6 强电工岗位职责3.6.1 强电工的报告上级是主管。3.6.2 保证所有电气设备正常运行，模拟盘与运行状态一致。3.6.3 定时巡视变电室内的设备情25、况，按时抄送报表。3.6.4 保证各层配电室内开关柜、配电箱完好。3.6.5 保证公共地区及照明完好。3.6.6 负责大厦配置的各种电气设备故障的排除及更换修理。3.6.7 严格交接班制度，现场交接对本班发生事故的处理及详细日志，特殊情况及时上报。3.6.8 熟悉各系统设备情况，不断提高个人业务素质。3.6.9 确保所有配电房和控制室清洁及整齐。3.6.10 及时有效地完成上级所指派的任务。 3.6.11 积极参加紧急情况维修。3.6.12 遵照上级的工作指示执行其他工作。 3.6.13 每天填写高压运行记录表、低压运行记录表、电工维修日志。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-26、HLGK-GC-3.7-2001工程部运作手册版 式：A / 03.7 弱电主管岗位职责页 码：1/1 3.7 弱电主管岗位职责3.7.1弱电主管的报告上级是工程部经理，督导下级班组员工。 3.7.2 负责大厦弱电系统的运行、保养及维修。 3.7.3 负责消防、广播、保安监控、电视天线、中控等设备系统的运行、保养及维修。 3.7.4 给下属员工分派工作，编排每月的值班表。 3.7.5 监督下属执行日常保养和维修工作及确保员工恰当地执行工作和遵守物业规则。 3.7.6 负责紧急情况的处理。 3.7.7 负责组织下属员工的技术考核和培训。 3.7.8 检查及解决由下属汇报的有关保养及维修问题。 327、.7.9 熟悉各系统线路图及地方条例。 3.7.10 遵照上级的工作指示执行其他工作。 3.7.11 负责大厦弱电消防专业工程改造的全过程的技术指导、监督和验收。负责改造后图纸完善存档备案。 3.7.12 制定年度工作计划。 3.7.13 制定申购物资计划。 3.7.14 制定运行操作规程、规章制度。 3.7.15 负责本专业二次装修图纸的审核。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.8-2001工程部运作手册版 式：A / 03.8 弱电维修工岗位职责页 码：1/1 3.8 弱电维修工岗位职责3.8.1 弱电维修工的报告上级是主管。3.8.2 处理弱电设备的保28、养维修事宜。3.8.3 执行日常保养和维修工作及确保恰当地执行工作和遵守物业规则，填写记录。3.8.4 负责紧急情况的处理。3.8.5 确保弱电设备及控制室清洁及整齐。3.8.6 定期对消防系统所有设备进行检查，发现故障及时排除。3.8.7 熟悉各系统设备情况，不断提高个人业务素质。3.8.8 配合会议、联谊等活动。3.8.9 负责各种会议室音响设备及多功能厅灯光设备的维护、使用、改造等工作。3.8.10 负责电视系统日巡查、月巡检，做好记录，保证大厦内电视系统用户端信号正常。3.8.11 监控每日收视情况，发现问题及时向上级汇报，紧急情况应采取响应的保护措施，同时向上级主管领导汇报。3.8.29、12 遵照上级的工作指示执行其他工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.9-2001工程部运作手册版 式：A / 03.9 暖通主管岗位职责页 码：1/13.9 暖通主管岗位职责3.9.1 暖通主管的报告上级是工程部经理，督导下级班组员工。3.9.2 负责中央空调系统、给排水系统设备的运行、维护和保养。3.9.3 负责对大厦各层温度和风量进行合理调整。3.9.4 负责大厦暖通专业工程改造的技术指导、监督和验收，负责改造后图纸完善存档备案。3.9.5 负责制定本专业年度工作计划。3.9.6 负责制定检查本专业的各种报表及设备运行情况，定期保养情况的详细记录。330、.9.7 监督下属执行日常保养和维修工作及确保员工恰当地执行工作和遵守物业规则。 3.9.8 负责紧急情况的处理。 3.9.9 负责下属员工技术考核与培训。 3.9.10 编排下属部门的每月当值表。 3.9.11 检查及解决由下属汇报的有关保养及维修问题。 3.9.12 熟悉各系统情况及地方条例。 3.9.13 负责遵照工作指示执行其他工作。 3.9.14 制定物资采购计划。 3.9.15 制定运行操作规程、规章制度。 3.9.16 负责本专业二次装修图纸的审核。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.10-2001工程部运作手册版 式：A / 03.10 暖通31、维修工岗位职责页 码：1/13.10 暖通维修工岗位职责3.10.1 暖通运行维修工的报告上级是主管。3.10.2 确保所有设备处于良好运作状态。3.10.3 熟悉大厦空调系统流程，掌握有关操作规范，达到一专多能的要求。3.10.4负责大厦管辖范围内生活给水、中水、排水消防水系统设备和设施检查维修工作，定期填写给排水周检查检修记录表、给排水月检查检修记录表、给排水季度检查检修记录表、给排水半年检查检修记录表、给排水年检查检修记录表。3.10.5 按要求做好机房、设备管理工作，发现隐患及时处理汇报。3.10.6 按时完成设备的定时保养工作。3.10.7 积极参加紧急情况维修。 3.10.8 每天32、填写空调运行日志、空调机运行记录、给排水运行日值、给排水运行记录。3.10.9 遵照上级的工作指示执行其他工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.11-2001工程部运作手册版 式：A / 03.11 电梯主管岗位职责页 码：1/13.11 电梯主管岗位职责3.11.1 电梯主管的报告上级是工程部经理。3.11.2 负责大厦电梯系统的运行、保养及维修。3.11.3 安排下属员工的工作，并填写 月电梯维修保养工作考评。3.11.4 监督电梯维保公司执行日常保养和维修工作。3.11.5 负责紧急情况的处理。3.11.6检查及解决由维保公司汇报的有关保养及维修问题33、。3.11.7熟悉各系统线路图及地方条例。3.11.8负责大厦电梯专业工程改造的全过程的技术指导、监督和验收。负责改造后图纸完善存档备案。 3.11.9制定维修保养计划。 3.11.10制定申购物资计划。 3.11.11遵照上级的工作指示执行其他工作。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.12-2001工程部运作手册版 式：A / 03.12 综合维修工岗位职责页 码：1/13.12 综合维修工岗位职责3.12.1 综合维修工的报告上级是经理。3.12.2 负责大厦门窗玻璃、五金配件的日常维修与更换。3.12.3 负责大厦吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更换34、。3.12.4 负责大厦内外墙面及柱面、地面破损的维修。3.12.5 负责大厦上人屋面防水的日常维修。3.12.6 负责大厦修补其他专业维修造成的土建破损。3.12.7 按保养计划完成整幢大楼的天花、墙壁、墙纸、门锁、家俱、门窗、粉刷的常规保养。3.12.8 积极参加紧急情况维修。3.12.9 遵照上级的工作指示执行其他工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-3.13-2001工程部运作手册版 式：A / 03.13 仓库管理员兼水质化验员职责页 码：1/13.13 仓库管理员兼水质化验员职责3.13.1协助采购部门对入库物品进行检测，并分类合理码放，作出相应标35、识；对所有影响服务质量的物品，采用挂牌分区放置的方法予以区别，以防止误用不合格物品；提高安全防范意识，注意防火、防盗、防潮，以保证库内物品安全。3.13.2 根据入库单检查入库物品的品名、规格、型号、质量及数量并做好存储工作，根据出库单办理出库手续，标明出库去向，并通知相关专业负责人予以确认。3.13.3 根据入库单及物品出库单，准确记录明细账，保证物品的出入有据可查。3.13.4 根据仓库管理制度，每月盘点库存物品，做出相应的库存报告、物品报损表及物品购入、领用情况分析表，为经理的物品补充决策提供依据；对盘盈、盘亏的材料物品要及时上报，以保证财产的安全与完整，做到账、卡、物三相符。3.13.36、5 每月底做月结对账，保证账证相符、账实相符。3.13.6 协助调度主管根据本月库存及下月需求汇总各专业采购计划。3.13.7 对软水系统每天检测两次，控制水质在规定范围内；对软水设备定期检测、维护，保证设备良好运行；定期对再生池内投放再生剂，保证软水质量；对每天的检测结果进行记录。3.13.8 遵照上级领导的工作指示执行其他工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-4-2001工程部运作手册版 式：A / 04 领用料制度页 码：1/14 领用料制度为加强物料管理、杜绝公共物资流失和浪费，特制定此制度。 4.1 领用人必须填写两联物料出库单，写清物料的名称、规格37、数量。 4.2 领用物料必须经专业主管认可，并在两联单中签字方可领用。4.3 遇有急修时，专业人员可不经专业主管认可，直接领用物资，但急修完毕后，必须在出库单上追加签字。4.4 如领用物资有余，完工后应将多余物料退还给库房。库管员应在帐簿上平帐。4.5 任何个人不得以公谋私，将公有物资据为己有。 4.6 专业主管应对物料流向进行核查，若发现问题及时上报，并严肃处理。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-5-2001工程部运作手册版 式：A / 05 电气设备年定期检查检修一览表页 码：1/15 电器设备年定期检查检修一览表序 号项 目内 容 间隔间隔每周三月半年一年38、两年1高压柜1.继电保护整定及耐压试验2.清扫和紧固3.高压电缆耐压试验2变压器1.清扫和紧固2.变压器耐压试验3.变压器风机更换轴承3低压柜1.柜体、开关、接头清扫2.接线端子电缆母线紧固3.温度检测4直流屏1.电池活化实验2.柜体清扫5低压配电盘/箱1.清扫和紧固2.开关温度检测6空调机1.送、回风电机更换轴承2.送、回风机检测电流和温度7新风机1.送风电机检测阻值、电流2.检查风门及伺服电机8冷却塔1.电机更换轴承及电机绝缘2.定期巡视检查9污水泵1.检查漂子接点是否正常10生活水泵1.定期巡视检查2.检查漂子接头是否正常11避雷检测1.检查大厦避雷装置是否正常2.检测接地电阻值是否正常39、北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-6-2001工程部运作手册版 式：A / 06 空调设备年定期检查检修一览表页 码：1/26空调设备年定期检查检修一览表序号项 目内 容间隔时间每月半年每年1真空泵1.油的污染与乳化2.抽真空能力2机组密封性1.停机期间机组绝对压力2.运行期间3冷剂水密度4溶液1.浓度2.PH值3.缓蚀剂含量4.辛醇含量5屏蔽泵1.运转声音及电流2.轴承及金属磨损6自控元件1.设定值2.动作可靠性7手动阀门1.密封性8水质1.冷却水水质9控制柜1.程序控制及动作可靠性2.显示的准确性10传热管及管板1.清洁及腐蚀11燃烧器1.过滤器2.燃烧器风机40、叶轮积灰情况3.燃烧器头部积灰情况4.燃烧状况（排烟成分）检测北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-6-2001工程部运作手册版 式：A / 06 空调设备年定期检查检修一览表页 码：2/2序号项 目内 容间隔时间一月三月半年一年12水泵及阀门1.冷冻、冷却水泵除污器情况2.水泵轴承加油3.运转声音及电流4.水泵电机地角螺丝5.电子除垢仪13空调机1.电机皮带松紧度2.空调机进风过滤网3.加湿气电磁阀4.空调机表冷器清扫14风机盘管及空气幕1.回风过滤网2.盘管运行情况有无振动15冷却塔1.冷却塔填料情况2.冷却塔电机皮带松紧度3.冷却塔补水浮球阀4.冷却塔喷淋5. 41、6.电气控制柜16软水系统1.软水箱及视镜有无渗漏2.树脂罐加盐3.软水控制器4.软水泵及气压泵5.软水泵除污器17送排风机及除湿机1.运行情况有无振动2.除湿机过滤网北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-7-2001工程部运作手册版 式：A / 07 给排水设备年定期检查检修一览表页 码：1/37 给排水设备年定期检查检修一览表序 号 项目内 容间隔时间每周一月三月半年一年1给水泵及闸门1.水泵电机绝缘2.水泵轴承加油3.运转声音4.水泵电机地角螺丝5.放气阀6.止回阀7.蝶阀8.浮球阀9.大修2消防泵1.运转情况2.稳压泵运转情况3.气压罐4.各类配件及阀类3喷淋42、泵1.运转情况2.稳压泵运转情况3.气压罐4.各类配件及阀类4给水管道1.锈蚀2.保温隔气有无碰坏3.各类管配件4.阀门北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-7-2001工程部运作手册版 式：A / 07 给排水设备年定期检查检修一览表页 码：2/3序 号内 容内 容 间隔时间每周一月三月半年一年1热给水水泵1.水泵电机绝缘2.水泵轴承加油3.运转声音及电流4.水泵电机地角螺丝5.大修6.各类阀门2水池及水箱1.除污清洁情况2.水箱的人孔3.进水水管4.溢水管5.泄水管6.浮球阀7.各类阀门8.紫外线消毒器3排水管道1.地漏、检查口、清扫口2.清通、养护、清除污垢3.43、锈蚀、漏水4卫生洁具1.给排配件2.水龙头、阀门5水表北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-7-2001工程部运作手册版 式：A / 07 给排水设备年定期检查检修一览表页 码：3/3序 号项 目内 容间隔时间每周一月三月半年一年1潜水排污泵1.水泵电机绝缘2.密封环3.检查油室4.大修2过滤器1.除污3雨水管1.地漏4紫外线消毒器1.灯管、电路、阀门5中水系统1.水泵电机绝缘项 目单 位补充水冷却水倾 向腐蚀结垢PH值（25）6.5-8.06.5-8.0基导电率（25）u S/cm200800准氯离子CL-mg CL-/l50200项硫酸根离子SO-4mg SO-444、/l50200目酸消耗量（PH4，8）mg C2CO3/l50100全硬度mg C2CO3/l50200参铁Femg Fe/l0.31.0考硫离子S-mg S-/l检验不出检验不出项铵离子NH+4mg NH+4/l 0.21.0目氧化硅SiO2mg SiO2/l3050北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-8-2001工程部运作手册版 式：A / 08水质化验标准页 码：1/18 水质化验标准北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-9-2001工程部运作手册版 式：A / 09 水质化验管理规定页 码：1/19 水质化验管理规定9.1 水质化45、验员须持证上岗、尽职尽则、保证设备安全运行，延长设备使用寿命。9.2 保持化验室地面及环境卫生，保证再生液池、离子交换器、水箱、化验仪器齐全、完整。9.3 化验用药清楚标识，易于识别，整齐摆放，妥善保管。9.4 如实填写化验结果。9.5 保证水质符合标准。9.6 酸碱废液稀释为中性水随废水排放，有毒废液集中回收，交由公司统一处理。9.7 当设备出现故障时要及时处理，故障较重大时，应及时报告上级，以保证系统安全正常的运行。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-10-2001工程部运作手册版 式：A / 010 关于公共区域设施运行时间的规定页 码：1/110 关于公共46、区域设施运行时间的规定为统一、有序的启、停公共区域设施，确保良好的硬件环境及企业形象，特作此规定。10.1 室外泛光灯：（9月1日至次年4月30日）开灯：17：30 关灯：22：30（5月1日至次年8月31日）开灯： 19：30 关灯：0：3010.2 供暖：（11月1日至次年3月30日）每日8：0018:3010.3 供冷：（5月1日至9月15日）每日8：0020：00上述规定仅限于正常天气，遇有特殊气候可随时作出调整。10.4电梯：1-7#12#13客梯24小时8服务梯7：00-19：009服务梯7：00-22：3010货梯8：30-20：0011货梯8:3020:001-13扶梯冬季:847、：10-19：00夏季：8：1020：00 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-11-2001财务部运作手册版 式：A / 011 仓库管理制度页 码：1 / 211 仓库管理制度11.1 采购人员将各个部门主管验收合格的货物送到库房后,仓库管理员应根据签字齐全的货物清单逐一核定各种物品的品名、数量、规格、型号，如果在验收过程中发现有与采购内容不符或没有验收人签收的物品应拒绝签收。11.2 物品验收合格后采购员应根据与物品相符的采购单立即在MIS库房管理系统中编制入库单，单中写明入库日期、品名、规格、数量、单位、单价、金额、入库方式、验收人，并由仓库管理员对入库单进48、行确认，以明确责任。入库单一联作为财务记账，二联存根备查。11.3仓库管理员应把验收合格的物品分为清洁类、劳保类、办公类、工程类及其他类进行保管，方便维修或使用时查找。对于温度、湿度有特别要求的物品应保存在相应的环境中，把有有效期要求的物品设置专门地点保管。11.4 对所有储存物品还应按标识分类摆放,对所有影响服务质量的物品，根据检验人员的检验结果，采用挂牌分区放置的方法予以区别，防止误用不合格物品。 其中:待检验物品放入指定的、悬挂黄色“待检区”标识牌的区域； 合格物品放入指定的、悬挂绿色“合格品区”标识牌的区域； 不合格物品放入指定的、悬挂红色“不合格品区”标识牌的区域。11.5 储存的物49、品应做到“三清、二齐、一一致”，即：三清-材质清、规格清、数量清；二齐-摆放整齐、阵容整齐；一致-账、卡、物一致；三定位-按库、按架、按位定位。11.6 仓库管理员应随时查看库存物品， 做好防锈、防潮、防火、防盗、防水、温控工作，发现过期及受损物品应及时上报部门经理做出相应处理，因未来得及使用而过期的或技术问题造成损失的物品视具体情况做出处理，因失职或保管不善造成的损失应追究管理员的责任，并做出相应赔偿。11.7 物品出库仓库管理员应根据及时在MIS库房管理系统中编制出库单,北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-11-2001工程部运作手册版 式：A / 011 仓库50、管理制度页 码：2 / 2单中写明品名、规格、数量、单位、单价、金额、领用部门、领用人等内容，并需经领用人所在部门经理或经理授权的主管签字以及财务主管签字确认后，方可按先进先出的原则向所需部门发放物品，点清数目后方可领用。对于签字手续不全的出库单应拒绝办理领用手续。出库单一联作为财务记账，二联留作存根备查。11.8 仓库管理员每日应根据出库单登记货品标签，注明领用日期、领用部门、领用人、领用数量，并结出余额，核对库存物品，保证账实相符。11.9 对于存放在工程部二级库的工程类物品，仓库管理员应加强管理，每月由向财务部出据库存物资盘点表，并定期进行盘点。11.10 对于大厦出现跑冒滴漏需紧急采购51、而未及时办理正常出入库手续的物品，事后要及时补办，以便追加、更换不符合条件的物品。11.11 对验收后或使用中发现有不合格产品，或领用时发现物品短缺应及时与采购员联系，及时解决，以免出现重要物品供不应求影响大厦工作正常运转的情况。11.12 每月25日结账，26日将当月的入库单、出库单、库存物资出入库情况表、库存物资盘点表提供给相关人员，以便做好下月采购计划。11.13 各类物品应当定期或不定期盘点。每年年中盘点一次，年度终了前必须进行一次全面清点，并编制盘点表，对盘盈、盘亏的材料物品要及时上报，待查明原因，经批准后做出及时处理，保证财产的安全与完整，最终做到账、卡、物三相符。11.14 仓库52、管理员要随时将冷背残滞材料情况上报财务主管,以便及时与采购员协调,统筹安排,即减少库存资金的占用又能保证各使用部门的需要，保证大厦工作的正常运转。11.15 仓库管理员离职时，交接双方应认真进行仓库盘点，并办理交接手续，由相关人员负责监交工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编号：WI-HLGK-GC-12-2001工程部运作手册版 式：A / 012 检测设备周期检定计划页 码：1/112 检测设备周期检定计划序号应检设备名称检测周期1压力表半年 2电气绝缘摇表1年3万用表1年4钳型电流表1年5电梯1年北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-13-2001工程部53、运作手册版 式：A / 013 上门维修服务管理规定页 码：1/113 上门维修服务管理规定 为满足客户的服务要求，做到优质服务，提高企业信誉制定此规定： 13.1 维修工在接到调度电话30分钟内到达指定地点服务。 13.2 员工应穿工装、戴胸卡，工装要整洁，男员工不留长发。 13.3 不能咀嚼任何食物，不得污言秽语。 13.4 员工到达指定地点应轻敲门，使用礼貌用语“您好”、“我是工程部XXX”，仔细询问需维修什么设施。 13.5 员工在维修时不得蹬踏客户桌椅、设施，确须使用时，应将其表面遮垫，不得弄脏和损坏客户的设施。 13.6 维修时应尽量不影响客户的工作。13.7 不抽客户的烟、不喝客54、户的水，当租户礼让时，应婉言谢绝。13.8 与维修过程有关的工料费，依据我公司维修物料收费标准在派工单“工料费”一栏注明，经客户确认后上缴财务部。 13.9 维修完成后应征求客户的意见，尽量满足其要求，并清扫工程垃圾。 13.10 为让客户满意维修服务，建立监督机制，请客户在派工单的“维修结果”栏内签字。 13.11 当客户满意维修结果后，维修人员即应告辞，并使用礼貌用语“谢谢合作”、“再见”。13.12 维修结束后，维修人员应将派工单交工程部调度。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-14-2001工程部运作手册版 式：A / 014 值班工值班制度页 码：1/155、14 值班工值班制度14.1 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度及操作规程。14.2 提前15分钟到岗，仔细阅读上一班的运行日志和运行记录。14.3 与交班人一起巡视设备。14.4 接班人未到交班人不能离开岗位。14.5 当班重大工作未完成不能交班。14.6 当班人员在交班时必须做好卫生。14.7 交班时必须交清工具。14.8 值班人员必须服从调度的领导。14.9 值班人员有权拒绝违章指挥，并及时上报工程部经理。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-15-2001工程部运作手册版 式：A / 015 值班管理规定页 码：1/115 值班管理规定15.1 值班人56、员必须遵守公司的有关规章制度。 15.2 值班电话铃响三声必有应答。礼貌用语“您好，我是XX专业XX 人”、“谢谢”。 15.3 值班人员必须穿工装、戴胸卡，着装整洁。 15.4 工程部值班人员必须将当天的有关事宜记录在工程部值班记录上。各专业值班人员必须规定填写相关表格、运行日志。 15.5 遇有热线电话或派工单要求上门服务的，应派人在15分钟内到达指定地点，轻敲门，礼貌用语，周到服务。 15.6 各专业人员必须遵从工程部调度值班人员的调度，紧急情况不分专业、全力以赴。 15.7 遇有重大情况必须向上级领导汇报。 15.8 值班人员作息时间： 工程部调度值班： 节假日 8：30-17：30 57、正常值班（维修）：8：30-17：30 运行值班：8：30-19：30 19：30-8：30 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-16-2001工程部运作手册版 式：A / 016 更换、发放、借用工具的说明页 码：1/116 更换、发放、借用工具的说明16.1 员工工具报废后需更换时，须填写更换工具明细并由本人签字确认。16.2 员工领用工具时，须填写个人工具发放明细并由本人签字确认，发放的工具由本人保管。16.3工程部内部人员借用工具时，须填写借用工具明细并由本人签字确认，归还工具时，应在借用工具明细中填写归还日期。16.4 其他部门借用工具时，须经工程部经理58、同意，须填写借用工具明细并由本人签字确认，归还工具时，应在借用工具明细中填写归还日期。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-17-2001工程部运作手册版 式：A / 017 钥匙借用的规定页 码：1/117 钥匙借用的规定17.1 借用钥匙时，借用人须填写钥匙借用单并由双方签字认可。17.2 归还钥匙后，应在钥匙借用单中填写归还日期。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-18.1-2001工程部运作手册版 式：A / 018.1 工程部日常管理页 码：1/118.1工程部运行、保养流程设备资料、档案制定维修保养计划按计划保养保养保养记59、录存档检定周期检定运行、巡视计划运行日志、运行记录巡视发现问题记录解决问题存档 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-18.2-2001工程部运作手册版 式：A / 018.2 工程部二次装修流程页 码：1/118.2 工程部二次装修流程接二次装修申请单不合格方案 信息反馈 审核方案信息反馈合格方案监理验收 工程部接到二次装修申请单后应对其装修方案进行审核，若方案不合格则退回客户服务中心；若方案合格则填写二次装修审核、验收单并反馈客户服务中心，通知客户可以开始装修。装修工程中，工程部应对施工过程进行监督检查，填写二次装修巡查记录表，验收合格后，应在二次装修审核、验收60、单上签字认可并将信息反馈给客户服务中心。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-18.3-2001工程部运作手册版 式：A / 018.3 工程部技术资料管理流程页 码：1/118.3 工程部技术资料管理流程 资料外借 接受资料 整 理工程部经理审批 编制科目 存 档 档案借阅登记表 资料查询工程部收到资料后，应进行整理、编制科目、存档以备查询。资料外借时，须填写档案借阅登记表，经工程部经理审批同意签字后方可外借。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-18.4-2001运作手册版 式：A / 018.4 工程维修流程页 码：1/118.4 61、工程部维修流程 维修指令 维修结果 反馈信息 工程调度 维修 派工单 调度主管调度主管接到维修指令，立即发出派工单，维修人员持派工单前去维修，完成后将维修结果反馈给调度主管，调度主管再将维修结果反馈给下达维修指令的相关部门。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-19.1 -2001工程部运作手册版 式：A / 019.1 土建设备维护保养规定页 码：1/119 土建设备维护手册19.1 土建设备维护保养规定19.1.1负责对前后广场及地下车库地面、大理石墙面、道路、市场办公区域的基础、设施进行检查维修保养。19.1.2 大面每周检查一遍，做到无积水、无渗漏、隔热层无62、破损，如发现渗漏严重、隔热层有破损应及时抢修。19.1.3 内墙面涂料应每两年翻新一次。19.1.4 道路、停车场、车库每周巡视一次。针对巡视检查结果及时进行维修保养，做到平整、无积水、无破损。19.1.5 大厦外墙每月检查一遍，发现问题及时进行维修和保养，做到无脱、无鼓、无渗水。19.1.6 二至六层市场应每周检查一遍、出现问题及时抢修保养，做到客户满意，安全、整洁，无乱放、乱搭建、乱堆放现象。19.1.7 如果发现楼顶或其他部位出现渗水、漏水的情况，应先查找原因，查明后根据不同情况不同处理。 a) 及时进行抢修，联系施工单位。b) 属于楼板渗水应把地砖打掉，挖至结构层冲洗干净，用1:1水泥63、砂浆加防水粉批光，在水泥砂浆终凝前用水泥浆纵横各刷两次，隔日把地转铺好。c) 如果是马桶下渗水，首先要把马桶四周地砖打掉，拆除马桶，清理马桶与下水管接口处，清理干净后在周围用TIR-0035防水堵漏剂填实，然后涂上85K伸缩剂与纤维布防潮，刷沥清油三遍，用1:1水泥砂浆加防水粉批光，在把马桶恢复原位即可。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-19.2 -2001工程部运作手册版 式：A / 019.2 土建维修人员规章制度页 码：1/119.2 土建维修人员规章制度19.2.1提前10分钟到岗，接受当日安排的工作，做好准备工作。24.2.2 检查各种机器、设备、工具64、是否完好，坚守工作岗位。19.2.3 维修工具妥善保管，经常检查，保证使用时良好，木工、油工库房严禁吸烟。19.2.4 接听报修电话时，要使用规范用语，并及时到现场进行维修工作。19.2.5 到客户处维修必须着装整洁，维修完毕后，需客户签字方可离开。19.2.6 维修工作完成后，需清理现场卫生或通知保洁员打扫。19.2.7 认真填写公共建筑设施周检表，并装订保存。19.2.8 下班前，应检查机器、设施及工具完好齐备，消除不安全隐患。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.1-2001工程部运作手册版 式：A / 020.1 立式多级泵操作规程页 码：1/120 65、暖通设备运行维护手册20.1立式多级泵操作规程 20.1.1 泵的启动与停止、运行规程 a) 启动前准备 查看运行记录，了解停泵原因，确认为正常停泵后，方可进行下面的操作： 1) 用手拨转电机风叶，叶轮应无卡磨现象，转动灵活。 2) 打开进口阀门，打开排气阀使液体充满整个泵腔无异声，然后关闭排气阀。 3) 用手盘动泵以使润滑液进入机械密封端面。点动电动，确定转向是否正确。 b) 启动运行 1) 全开进口阀门，关闭吐出管路阀门。 2) 接通电源，当泵达到正常转速后，再逐渐打开吐出管路上阀门，并调节到所需 3) 注意观察仪表读数，检查轴封泄漏情况，正常时机械密封泄漏量3滴/分，检查电机，轴承处温升66、70，如果发现异常情况，应及时处理。 4) 运行中泵的声音应均匀平稳，无异常声音。5) 将起泵时间填写在给排水运行记录上。 c) 泵的停止运行 1) 逐渐关闭吐出管路阀门，切断电源后仔细倾听其声音，应无杂音。 2) 关闭进口阀门,将停泵时间填于记录表上，如非正常停泵写明停泵原因。 3) 如环境温度低于0，应将泵拆卸清洗，包装保管。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.2-2001工程部运作手册版 式：A / 020.2 立式多级泵的维护保养页 码：1/220.2 立式多级泵的维护保养20.2.1 运行中的维护 a) 进口管道必须充满液体，禁止泵在汽蚀状态下长期67、进行。定时检查电机电流值，不得超过电机额定电流。 b) 泵进行长期运行后，由于机械磨损，使机组噪音及振动增大时，应停车检查，必要时更换易损件，机组大修期一般为一年。 20.2.2 机械密封维护 a) 机械密封润滑应清洁固体箱粒 b) 严禁机械密封在干磨情况下工作。 c) 启动前应先盘动泵几圈，以免突然启动造成在断裂损坏。 d) 密封泄漏允差3滴/分，否则应检修。 20.2.3 维护保养内容 具体的检查时间参见给排水设备年检查检修计划一览表。a) 泵类： 立式多级泵（中水、生活水、消防、喷淋、稳压泵） 潜水排污泵 热水循环泵、热水补水泵 按照给排水设备年检查检修计划一览表规定的时间对泵类进行检查68、，其具体内容有： 1) 电机的外观检查有无脱漆、电机罩螺丝有无松动。电机的温度是否过高、有无异声、各连接部件螺丝连接是否牢固。接线端子接线柱有无过热变色现象。 2) 遥测电机绝缘电阻,注意在停掉本泵电源情况下，一人监护，一人检查，并做出记录填写在维修检修记录表格上。 3) 泵的密封件、密封情况是否符合要求，有无严重滴水现象。4) 转动润滑系统有无缺油现象，转动是否灵活。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.2-2001工程部运作手册版 式：A / 020.2 立式多级泵的维护保养页 码：2/2b) 阀门类： 检查手轮转动是否灵活、有无漏水现象、连接处螺丝有无锈69、蚀、松脱现象、外观有无油漆脱落。开关灵活有效。c) 管道类：1) 排水系统畅通，外观无裂损漏水。2) 供水管道等保温有无松脱、坏损。3) 裸露管道及连接件有无锈蚀、滴水现象。d) 公共卫生间：1) 各层上水、中水分闸门开关是否灵活、有无滴水现象。2) 大、小便冲水阀有无卡死漏水现象。3) 面盆上水阀门开关是否灵活、有无滴漏现象。4) 下水是否通畅。e) 消防喷淋系统：1) 消火栓、玻璃配件是否完整齐全。2) 各层喷淋头严密无滴水现象3) 各层泄水系统无滴漏现象。4) 压力表指针正常。f) 供水管网：1) 外管网供水阀门开关灵活，无滴水现象。2) 表井内无污水、污物。3) 内管网主阀门开关灵活、70、有效，无滴水现象。4) 阀体无锈蚀、法兰连接螺柱无松脱、无锈蚀。g) 污水系统：污水井、各层地漏是否通畅、各管井内管道无裂损、无漏水。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.3-2001工程部运作手册版 式：A / 020.3 立式多级泵安全操作规程页 码：1/120.3 立式多级泵安全操作规程 20.3.1 运转前要用兆欧表检查电动机对地的绝缘电阻，最低不得小于1兆欧。 20.3.2 检查电缆有无破损，断裂等现象，如有损伤需更换，以免漏电。20.3.3 当电压超过额定电压的10%情况时，不得启动水泵。 20.3.4 为确保人身安全，水泵必须可靠接地，以防发生触71、电事故。 20.3.5 绝不允许将电缆作为安装和起吊绳索使用。 20.3.6 水泵排除颗粒，其直径应小于叶轮口径2/3，否则易造成堵塞，形成过载，造成电机损坏。 20.3.7移动水泵时，必须切断电源，水泵在运转时不得接触水源，以防漏电发生人身事故。20.3.8 严禁电机缺相运转，如发现保险丝切断，应检查原因方可继续使用，不得任意加粗保险丝。 20.3.9 水泵的旋转方向从上向下看为顺时针方向，如果水泵反转，只需将电缆中的任何对调一下接线位置，水泵即变成正转。 20.3.10 水泵运转时，应有专人管理，如突然不转，断续出水、出水减少或不出水以及运转不正常时，均应即停机检查，排除故障（指有全自动保72、护柜的情况）。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.4-2001工程部运作手册版 式：A / 020.4 潜水排污泵的操作规程页 码：1/120.4 潜水排污泵的操作规程 20.4.1 启动前的准备 a) 仔细检查泵在安装过程中有无变形或损坏，紧固件是否松动或脱落。 b) 检查电缆线有无破损、折断、接线盒电缆线的入口密封是否完好，发现有可能漏电及密封不之处应及时妥善处理。 c) 检查电源装置是否安全、可靠、正常，检查电缆中的接地线是否已可靠接地。 20.4.2 启动运转与停车 a) 启动时应关闭吐出管路上的流量调节阀，当泵全速运转后再逐渐打开该阀门，注意不能长73、时间在该阀门关闭的情况下运转。 b) 启动后，如出水量很少或不出水，则可能是叶轮反转，应立即切断电源，调换电缆三相中的任意两相，重新启动并观察出水量。 c) 当泵停用预计达半月以上时，应将泵吊起清洗并置于干燥处，当气温较低时，应将泵提出水面并排尽泵内液体，防止冰冻。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.5-2001工程部运作手册版 式：A / 020.5潜水排污泵的维护与保养页 码：1/120.5潜水排污泵的维护与保养 20.5.1 定期检查电机相间和相对地的绝缘电阻，其值应不低于0.4兆欧，否则应拆机检修，同时应检查接地是否牢固可靠。 20.5.2 叶轮颈74、与泵体上所装的密封环在直径方向的最大间隙超过2mm时，应更换新的密封环。 20.5.3 泵在规定的工作介质条件下，正常运行半年后，应检查油室状况，如油室中的油呈乳化状态或有水沉淀出来，应及时更换同型号机械油并更换机械密封，油位应以能淹没上侧机械密封端面为准对于在恶劣工作条件下使用的泵，更应经常检修。 20.5.4 在正常工作条件下，泵工作一年后，应进行一次大修，更换已磨损的易损件并检查紧固件，同时应补充或更换轴承润滑脂（封闭式轴承在使用寿命期内不必更换润滑脂）。保证泵在运行过程中的良好润滑。 20.5.5 需拆卸时不要猛敲猛打以免损坏密封件。非熟练技工不要随便拆卸泵体以免造成泵体泄漏或电机损坏75、。 20.5.6 严禁撞击电源、电缆，严禁将电缆线当起吊绳使用。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.6-2001工程部运作手册版 式：A / 0 20.6 室内外给排水管网运行管理页 码：1/120.6 室内外给排水管网运行管理 20.6.1给水管道定期检查维修，一般半年进行一次，特别是在吊顶中的管道的保温层，如有碰坏或自然脱落，应及时修补，如管道有锈蚀脱皮现象，应及时维修，作好维护记录。 20.6.2室内给水系统的阀件要定期检查维修，各类阀门应定期开关，看阀杆是否灵活，压兰盘根是否正常，对出现故障的阀门应及时修复，以免故障进一步扩大。 20.6.3排水管理76、定期进行清理。为保证排水管路的畅通，必须在使用中定期对排水管道除垢清理，防止生成污垢，通常先用管道疏通机清垢，再用管垢清除剂清洁。 20.6.4对于排水管路中的地漏、检查口、清扫口等设备，要定期检查，如发现污损，锈蚀问题，及时更换或修理。 20.6.5对于室外的各类检查井定期进行维护，保证井内设备完好无损，井内干净、整洁。 20.6.6每次的检查、检修必须作好记录，项目填写完整并且真实、可靠。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.7-2001工程部运作手册版 式：A / 020.7 消防水系统管理页 码：1/120.7 消防水系统管理 大厦消防水系统分为室外消77、防管网、消火栓井、水泵接合器、室内消防水池、给水管道、消防泵及消火栓、喷淋头等配套设备。 20.7.1消防水泵必须定期进行空载运转。如发现泵体异常现象，立即向上级报告，并通知消防控制室，进行检修，并作好检修记录备查。 20.7.2消防喷淋头一旦出现误爆，应及时到出事现场，关掉楼层闸阀，打开泄水开关，放掉管内水，更换喷头，更换处不得漏水。 20.7.3楼内的自动或手动报警及灭火系统任何人都有责任保护，管理员要定期检查、测试，凡失灵、丢失、破损的要及时维修或更换。 20.7.4消防水泵、管道、消火栓应定期检查，设专人管理，并建立管理档案，记录每次检查、维修或大修、更新的情况。 20.7.5 消防给78、水系统需停水维修或大修时，必须经当地消防部门批准。 20.7.6 组织义务消防队进行消防教育和专业训练，以应付突发的灾情。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.8-2001工程部运作手册版 式：A / 020.8 给排水设备的管理页 码：1/220.8 给排水设备的管理 20.8.1泵房、水箱运行管理 a) 水泵机组启动前必须进行全面细致的检查。 b) 水泵机组的启动，在进水管和水泵全部充满水后，即可准备启动。启动前，应关闭压水管路上的阀门；启动后，立即关闭排气阀，等机组达到额定转速时，才可把压水管路上的阀门打开，这时，压力表的指针应逐渐下降到出水管的压力值，79、而电流表则逐渐升到正常的运行数值，这表明水泵启动正常。 c) 水泵在运行时，值班人员定时巡视，注意以下几个方面： 1) 各种仪表的指示是否正常。 2) 水泵轴承温度不得高于环境温度35，其轴承最高温度不得超过75，并定期加油。 3) 进出水口阀门的开关要灵活，发现有滴漏应及时维修。 4) 带有吸水底阀的水泵运行时，要经常检查吸水底阀的功能是否正常，有无漏水或堵塞，以便清理杂物。 5) 水箱或水池上用的液位传感器，应经常检查传感器水位触点和电器元件的良好状况，发现问题及时维修，以防止缺水或溢水。 6) 水泵间要有良好的通风、照明和采暖环境，水泵的泵体和泵座要保持清洁，定期擦洗，油漆脱落应及时补刷80、。 d) 水箱、水池的管理和维修 1) 保持箱体内表面光洁、没有对水质构成污染的因素。定期清洗水箱，每半年清洗一次，清洗后作外观检查，合格后投入使用。每次清洗的时间、清洗负责人等资料应存档备查。 2) 箱体外侧的维护管理，主要是保持箱体完好，其表面或支架不锈蚀。 3) 水箱的入孔、进出水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门，要经常检查，保证设备处于良好运行状态。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-20.8-2001工程部运作手册版 式：A / 020.8 给排水设备的管理页 码：2/2 4) 水箱要加盖上锁，钥匙专人保管。 5) 泵房管理人员必81、须有个人卫生检疫合格证明。 20.8.2紫外线消毒器的运行管理 a)每周对紫外线消毒器巡检一次，检查内容包括：灯管、线路、阀门等。 b)每半年需更换紫外线灯管、清洗石英管、检修线路、保养阀门。 20.8.3中水设备的运行管理 a)每天清洗中水箱集水过滤网。 b)每天反冲中水箱石英砂及活性炭，每半年更换中水箱石英砂、活性炭。 c)每天巡检中水风机、供水电磁阀。 d)每天巡检中水泵，每半年轴承添加润滑脂。 e)每周向中水箱添加消毒药剂。 f)每月清洗中水箱、集水箱。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号： WI-HLGK-GC-21.1-2001工程部运作手册版 式：A / 021.1 空调82、机组操作规程页 码：1/121 空调设备运行维护手册21.1 空调机组操作规程 21.1.1 开机前准备： a) 除掉中央空气处理机组内外尘土。 b) 检查接地装置是否牢固。 c) 检查空调机、新风道、回风道及送风道上风量调节阀及防火阀是否打开。 d) 检查机组每个单独部分，看其是否漏水，气密性是否达到标准。 e) 检查风阀，看其是否能够灵活转动，对轴承进行必要的润滑。检查表冷器翅片表面，必要时可使用“盘管梳”。 f) 检查预过滤器。g) 检查风机皮带有无松滞现象。h) 每2年年清洗空调机表冷器。 21.1.2 开机： a) 合空气开关。 b) 将“扳把”扳至手动位。 c) 按启机按钮。 d)83、 用电流表检查电机电流是否正常， e) 试运行15分钟后，检查轴承温度，其温度不能超过周围环境温度。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.2-2001工程部运作手册版 式：A / 021.2 空调机组维护与保养页 码：1/121.2 空调机组维护与保养21.2.1 风阀部分：a) 查看风阀是否能够灵活转动。b) 除掉风阀上积尘。c) 检查风阀功能。d) 滴几滴润滑油，润滑所有的移动部位。21.2.2 过滤器：a) 检查过滤器，看过滤器上是否积满灰尘。b) 小心取掉金属框架上积满灰尘的过滤器，避免弄脏机组。 c) 摇晃过滤器，在温水中用肥皂水冲洗。 d) 过滤84、器衬垫冲洗次数不要超过三次，如果超过三次即进行更换。21.2.3 加热和冷却盘管 a) 查看热交换器翅书上的结污情况并进行必要的清洗。 b) 检查加热/冷却液体流向是否正确。 c) 检查保护漆是否完好，如有必要可重新进行油漆。21.2.4 风机部分：a) 在进入风机段之前，关掉总开关。b) 周期性地检查V型皮带和它们的张力情况。如张力不够，应重新上紧。c) 检查防震装置的操作情况。d) 检查风机是否能够毫无滞塞地运转，查看轴承温度。e) 检查电机是否能够毫无滞塞地运转。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.3-2001工程部运作手册版 式：A / 021.3 85、冷却塔操作规程页 码：1/121.3 冷却塔操作规程21.3.1 风机a) 准备时一定要关闭开关，切断电源。b) 用手转动风机，确认叶片的前端不触及风机罩。c) 打开皮带防护罩，检查V型皮带。d) 合上电源确认风机是否断续运转，运转方向是否正确，有无异常震动等。21.3.2 给水a) 把浮球阀连杆与浮球装好。b) 打开水槽最下边的排水阀，把槽内的污物排放出去。c) 从给水管处给水，一直注满至溢流管下面。d) 让循环水泵间断运转除区配管内的空气，使配管内注满水。e) 调整浮球阀，溢流管水位1020MM以下，调整连接螺母使浮 球的位置在此左右。21.3.3 运转方法a) 启动循环水泵，调节阀门使循86、环水量调节在全水量。b) 检查水槽水位是否合适，正确水位（全负荷）应在溢流管下 约100150mm。c) 检查循环水是否被污染，如有污染则要换成干净水。d) 调整水量调节阀，使各散水槽水位一致（3080mm）。e) 检查水槽有无堵塞现象。f) 检查风机运转电流，有无异常噪音、移动等。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.4-2001工程部运作手册版 式：A / 021.4 冷却塔维护与保养页 码：1/121.4 冷却塔维护与保养 21.4.1 运转时的维护保养： a) 检查皮带张力情况，调整皮带张力时，一定要切断电源。 b) 冷却塔的功能与循环水量有关，应检查87、是否达到规定的水量。 c) 应保持适当的水槽水位，运转水位应在溢流水位以下100150mm处。 d) 应充分注意噪音、振动和电流值。 e) 应定期扫除水槽和过滤网上残留物，保证其运行通畅。 f) 以每天运转810小时计算，每3个月应进行一次鼓风机轴承检查并添加油脂，每处加油量为10g。 g) 每年清洗冷却塔填料，更换部分供水调节阀。 h) 定期清洗冷却塔布水器及回水滤网。i) 定期巡检冷却塔风机皮带并调节。j) 每5年更换冷却塔风机轴承。k) 每6年更换冷却塔填料。 21.4.2 长期停机时的维护与保养 a) 因冬天温度较低，会导致管道冻裂破损，所以应排出循环水。另外应排出供水管阀和球阀闸的水88、。 b) 应排出水槽内的水，并进行内部清扫，打开排水阀进行排水，直至残留水排净为止。 c) 应检查各部分的锁紧螺丝有否松动。 d) 松开皮带，使之不承受不必要的张力。 e) 对排气口和塔体应加装外罩进行保护。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.5-2001工程部运作手册版 式：A / 021.5 冷热水泵、冷却水泵操作规程页 码：1/121.5 冷热水泵、冷却水泵操作规程21.5.1 启动前准备 a) 用手拨转电机风叶，叶轮应无卡磨现象，转动灵活。 b) 打开进口阀门、排气阀使液体充满整个泵腔，然后关闭排气阀。 c) 用手盘动泵使润滑液进入机械密封端面。 d89、) 点动电机，确定转向是否正确。21.5.2 启动与运行 a) 分开进口阀门，关闭吐出管路阀门。 b) 接通电源，当泵达到正常转速后，再逐渐打开吐出管路上阀门，并调节到所需工况。 c) 注意观察仪表读数，检查轴封泄漏情况，正常时机械密封泄漏量3滴/分，检查电机、轴承处温升70,如果发现异常情况，应及时处理。21.5.3 停车 a) 逐渐关闭吐出管路阀门，切断电源。b) 关闭进口阀门。 c) 如环境温度低于0，应将泵内液体放尽，以免冻裂。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.6-2001工程部运作手册版 式：A / 021.6 冷热水泵、冷却水泵维护与保养页 码90、：1/121.6 冷热水泵、冷却水泵维护与保养 21.6.1 运行中的维护与保养 a) 进口管道必须充满液体，禁止泵在汽蚀状态下长期运行。 b) 定期检查电机电流值，不能超过电机额定电流。 c) 泵进行长期运行后，由于机械磨损，使机组噪音及振动增大时，应停车检查， 必要时可更换易损件，机组大修期一般为三年。 21.6.2 机械密封维护与保养a) 机械密封润滑应清洁无固体颗粒。b) 严禁机械密封在干磨情况下工作。c) 启动前应先盘动泵（电机）几圈，以免突启动造成石墨环断裂损坏。 d) 密封泄漏允差3滴/分，否则检修。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.7-2091、01工程部运作手册版 式：A / 021.7 SHN型静电水处理器使用操作规程页 码：1/121.7 SHN型静电水处理器使用操作规程21.7.1 在通水前检查管理中有无施工残留物，以免杂物损坏本设备。 21.7.2 接通220V电源，有电压表、电流表的处理器，表有指示并和标牌所示值相符即表示正常、如不相符，操作人员可自行旋动电位器进行调节。21.7.3 使用中，应定期从过滤器或水箱底部（冷却塔）排污。21.7.4 季节性使用的系统，停机前应适量投加预膜剂或缓蚀药剂为系统预膜。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.8-2001工程部运作手册版 式：A / 0292、1.8 冷冻机制冷操作规程页 码：1/121.8 冷冻机制冷操作规程21.8.1 每次开机前确认：a) 机组真空度不高于60pa，关闭采暖蒸汽阀，采暖溶液阀。b) 冷水进、出口阀打开，冷却水进、出口阀打开，冷却塔、供水、回水阀打开，冷却塔补水阀打开。c) 在触摸屏上选择“制冷”、“自动”运行方式。d) 制冷运行参数设置正确。e) 冷温水、冷却水系统不缺水。f) 供气压力不低于80mbar。21.8.2 开机程序： a) 开冷温水泵。观察进、出口压力表之压差，确认流量满足要求，以免将铜管冻裂。 b) 开冷却水泵（务必在冷温水泵启动且在流量正常时才能开）。 c) 按“自动开机”触摸键。 d) 待冷93、却水温度28时，开冷却塔风机（若系统联动，则冷却塔风机会自动控制）。注意：在任何情况下，冷温水泵必须最先开。21.8.3 停机程序： a) 按“自动稀释停机”触摸键（观察燃烧机是否立即停火）。 b) 稀释停机5分钟后，关冷却塔风机，冷却水泵。 c) 待机组所有泵停止运转（自动稀释完毕），按“断电”。 d) 关冷温水泵。注意：1) 关冷却水泵时，高发温度应低于80。关冷温水泵时，冷温水温度应高于15。否则，应重新按“自动稀释停机”，并延迟停冷温水泵，冷却水泵。2) 任何情况下，冷温水泵都必须最后关。 21.8.4 运行监视：严格按直燃型溴化锂吸收式冷热水机组运行纪录项目逐项监视.北京北京高力国际94、国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.9-2001工程部运作手册版 式：A / 021.9 热力站供热操作规程页 码：1/121.9 热力站供热操作规程21.9.1 操作人员开机前，须认真检查板式换热器有无异常状况及其配套设备循环泵有无异常情况。 21.9.2 板式换热器送水运行前应先开启系统循环泵，认真检查板式换热器二次水入水、出水是否有压力差，只有在入出水差在0.5公斤厘米以上时方可送入一次水。 21.9.3 一次水送水运行时，要慢慢开启进水阀，严禁快速送水，使板式换热器进汽上端与下端温差过大，发生机械变形造成漏水和使用寿命过短等原因。21.9.4板式换热器运行期间，要每95、小时做一次工作记录，进出口温度控制在7090C之内，严禁超温运行，压力控制在04MPa045MPa之内，操作人员应遵守巡岗时间15分钟20分钟，并观察水泵、软连接、控制柜变频器显示状态是否正常。21.9.5 换热器停止换热时，应先关进水阀，后关出水阀，以防漏水，造成胶垫老化及事故，循环泵可视水温情况下降40以下时方可停止运行。(冬季严寒季节可不停循环泵以防结冻造成管道冻裂)21.9.6 板式换热器运行操作标准是正确操作该设备的惟一方法，不得任意违章操作，实行每班责任制和专业人员管理，对违章操作及造成事故者，将按公司处罚条例执行。21.9.7 特别情况处理办法 ：a) 循环泵没有压力或损坏，应马96、上启动备用循环泵，并观察是否有压力差。 b) 板式换热器进出水没有压力差，应立即停止供汽，并马上检查循环泵或过滤器。 c) 停电紧急处理：应立即停止供汽，并应立即恢复供电，或与有关部门联系。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.10-2001工程部运作手册版 式：A / 021.10 冷冻机维护与保养页 码：1/121.10 冷冻机维护与保养 21.10.1 短期停机保养a) 短期停机（1-2周）保养，主要是保持机内的真空度。若发现有空气渗入机组内，应及时启动真空泵排除。b) 机组检修、更换阀门或泵时切忌机组长时间侵入大气。检修工作应事先计划好，迅速完成，并马97、上抽真空。21.10.2 长期停机的保养a) 在停机稀释运行开始时，将冷剂水全部旁通入吸收器，使整个机组内的溶液充分混合稀释，以防止结晶。b) 将冷凝器、蒸发器和吸收器水室的积水排净。c) 检查和清洗传热管。若管内有泥沙、棉织物等杂物，用机械方法予以排除。若管内结水垢，可以采用酸洗方法。d) 查看溴化锂溶液的颜色，并与初期的样品对比，若颜色变为黑红色（含杂质），可用沉淀或过滤法处理。e) 清洗燃油（燃气）过滤器；清除燃烧器头部（包括燃烧筒、旋风盘、点火电极等）和燃烧器风机叶轮上的灰尘。f) 用覆盖物将燃烧器和操作盘等盖好，避免落灰。g) 务必保持机组的高真空：每周由专人定期检查并作好记录。h)98、 每2年进行直燃机吸收器、冷凝器铜管的清洗。j) 每3年进行直燃机蒸发器铜管的清洗。k) 每5年进行空调冷却水、冷冻水系统的清洗。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.11-2001工程部运作手册版 式：A / 021.11 冷冻机安全运行规程页 码：1/121.11 冷冻机安全运行规程21.11.1 严禁超越安全“设定值”调节安全装置。21.11.2 严禁先开“冷却水泵”，后开“冷温水泵”。21.11.3 严禁先停“冷温水泵” ，后停“冷却水泵”。21.11.4 严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。21.11.5 严禁在保护功能异常时开机。21.11.699、 严禁机房内温度低于5或高于43。21.11.7 非运行中机组的冷却、冷冻水进出水阀门均必须关闭，以避免水流旁通。21.11.8 严禁非机房人员接触安全装置。21.11.9 检查机组状态是否满足开机条件，确认后按照冷水机组操作手册启动机组。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.12-2001工程部运作手册版 式：A / 021.12 中水系统操作规程页 码：1/121.12 中水系统操作规程 21.12.1 首次开机操作： a) 系统正式运行前必须首先进行氧化池微生物培养。在培养生物膜试运行其间（沉淀池出水直接排入排水系统，不得进入清水池）先启动生物接触氧化100、池，经过生物膜培养成熟后，进入斜管沉淀池。b) 接入砂滤罐。在砂滤罐出水（同时开启加药消毒处理系统）经消毒后，进入清水池。 c) 供水前须进行水质化验，当检测合格后方可正式供水。 d) 正式运行前，打开系统各进、出水阀门，关闭各水池排水阀门。把砂缸手柄调整到过滤位置，接通加药泵电源，检查各水池内液位信号器状态是否正常，再启动系统循环。21.12.2 注意事项：a) 当砂滤罐出水不合格时，需进行反冲洗；反洗水严禁进入清水池，应经旁路排入排水系统或调节池。 b) 当砂滤罐反洗需转换阀柄时必须关闭过滤泵及反洗泵水泵。并按下阀柄泻压。确保在无压状况下进行转换操作。 c) 常规使用砂滤罐一般在正常过滤时101、，将多向阀门指向过滤位置，然后启动水泵进行过滤，并检查有无泄漏。特别注意：第一次使用时或新换滤料后，要先反冲洗后再进入过滤操作。 d) 所有潜水设备在运转过程中，禁止触及设备附近的水，以免造成触电事故。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.13-2001工程部运作手册版 式：A / 021.13 中水系统维护与保养页 码：1/121.13中水系统维护与保养 21.13.1设备投入正常运行后，要坚持定时巡视检查并作记录。 21.13.2水泵检查：一般要求水泵的电机温度不大于650C，过热必须立即停车，每次开、停机时应作记录。检查水泵有无漏水、异响。 21.13.102、3砂滤罐检查：过滤时当砂滤罐压力达到2Kg时必须进行反冲洗操作。当反冲洗后压力仍不能有效下降，则应考虑滤料再生或更换滤料。 21.13.4加药泵检查：在过滤泵运行时，加药泵应同步运行并正常供药。储药箱内应保持足够的药液。补充药液时按药液使用要求进行。 21.13.5水位检查：观察调节池、沉淀池、清水池水位在正常或低限位置时，各水泵是否正常启动或停止。 21.13.6控制柜检查：定期清扫灰尘，检查温度及通风散热，电气元件及接点是否有过热或焦糊现象。 21.13.7水质检查：每日目测观察氧化池各堰口过水，保证水质有明显优化，观察清水池水质是否清透，无明显异味。定期进行显微镜微生物观察，保证足量微生103、物菌群活动。定期进行清水池PH值及余氯值。保证水质达标。 21.13.8水量检查：每天记录中水表及补水表，进行表值纪录。21.13.9排污检查：定期进行调节池、沉淀池沉泥排放。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.14-2001工程部运作手册版 式：A / 021.14 冷却水质检验页 码：1/121.14 冷却水质检验21.14.1 测定水中硬度所使用的仪器、药品及步骤a) 仪器：量筒、锥形瓶、酸式滴定管、b) 药品：0.5%铬黑T指示剂、氨缓冲液、0.005MEDTA标准溶液。c) 实验步骤：1）化验时左手持瓶、右手握塞，左手滴定、右手摇瓶。2) 准确量104、取100毫升水样置于锥形瓶中；3) 加入5毫升氨缓冲液，使水样PH=10；4) 加入5%铬黑T指示剂3-4滴，水样显紫红色（红色）；5) 用0.005M的EDTA滴定呈天蓝色，记下所消耗的EDTA数量。计算公式：硬度= EDTA消耗量EDTA浓度250水样体积1000毫升/升21.14.2 测定水中氯离子所使用的仪器、药品及步骤a) 仪器：酸式滴定管、碱式滴定管、锥形瓶、量筒、b) 药品：1%酚酞指示剂、0.1N硫酸溶液、5%铬酸钾溶液、1ml=1mgcl硝酸银溶液、氢氧化钠溶液、c) 实验步骤：1）化验时左手持瓶、右手握塞，左手滴定、右手摇瓶。2) 取100毫升水样置于锥形瓶中；3) 加入酚105、酞2-3滴，水样变红，如水样不显红色则加入2-3滴氢氧化钠溶液；4) 用0.01N硫酸调至红色刚好消失；5) 加入5%铬酸钾溶液1-2毫升，呈黄色；6) 用1ml=1mgcl硝酸银溶液滴定至水样刚好为砖红色，记下消耗的硝酸银用量。计算公式：氯根=硝酸银消耗量硝酸银浓度水样体积1000毫升/升7) PH值的测定：将试纸浸入溶液中半秒中后取出，与色板比较即得PH值。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.15-2001工程部运作手册版 式：A / 021.15 暖通机房安全管理制度页 码：1/121.15 暖通机房安全管理制度21.15.1 认真执行大厦的安全，消防106、制度，确保大厦及设备的安全。21.15.2 空调机房、冷冻机房严禁烟火，不得吸烟，与工作无关人员不得进入机房，不得存放易燃品，避免着火隐患。21.15.3 值班人员必须坚守岗位，对各机房要做到勤巡视，勤检查，发现问题应及时处理并向上级汇报，确保安全。21.15.4 严格执行操作规程，正确操作使用冷冻机、水泵、空调机、排风机，并及时维修保养，注意安全。21.15.5 检修维护时通知中控室，手动切断需维修设备电源，修复后电源复位通知中控室。21.15.6 不得倚靠主机，工作时注意零部件及仪表不得损坏。21.15.7 对不负责任、疏忽或违反机械运行规程而发生设备损坏等事故，应负行政和法律责任。21.107、15.8 高空作业要有监护人，带电作业要有电工配合完成，做好安全准备。21.15.9 要注意并登记进入机房的施工人员姓名，单位名称及工作内容，以避免偷窃和破坏。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.16-2001工程部运作手册版 式：A / 021.16 暖通交接班制度页 码：1/121.16 暖通交接班制度21.16.1 接班人员必须提前十分钟到达岗位。交班人员做好交接班前的各项准备工作，接班人员到岗前交班人员不经批准不得下岗。21.16.2 交班人员必须把本班运行记录设备故障检修调整情况向一班交待清楚。21.16.3交接班人员必须到设备现场巡视共同确认设备108、运行良好如有特殊情况及问题，交班人员有权要求上一班人员共同处理。21.16.4 交接班人员要特别注意设备运行情况。21.16.5 交接班人员要确认设备压力，温度及水位正常，各阀门的调整位置几控制仪表的工作状态。21.16.6 下班前应将机房值班室、设备清扫干净，整理好工具钥匙等方可交班。21.16.7 交接班人员在认为没有问题时，应在交接记录上签字，没有接班人签字，上一班人员不得下岗。21.16.8 接班人员在交接记录上签字后，对所出现的一切问题负责。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.17-2001工程部运作手册版 式：A / 021.17 暖通岗位责任109、制度页 码：1/121.17 暖通岗位责任制度21.17.1 在岗值班人员对各机房及大厦内各种通风设备、热水供应、冷风供应及其相应管道风道实行运行负责制。21.17.2 值班人员应熟悉各机房、设备管道、风道、严格按操作规程操作。21.17.3 每小时巡视一次空调机房、直燃机房，检查运行设备的温度，压力及运行状态做好记录。21.17.4 每天开机前后检查冷冻水、冷却塔的补充用水及软水泵运行状态并认真记录。21.17.5 每天上午、下午各一次，检查楼层温度及公共区温度和各风口。21.17.6 每天对空调机、新风机组及排风机进行检查并做记录。21.17.7 值班人员按时做好巡查工作，按时记录、抄表，110、不得弄虚作假，每天记录，由记录者签字。21.17.8 值班人员巡视发现问题时，属于一般维修范围应立即修复出现较大问题应及时上报工程主管。21.17.9 保持值班室及机房内卫生，不得在机房内吸烟，不得随意堆放杂物，下班前搞好值班室内及机房内卫生。21.17.10 要把工具、物料钥匙等保管好；离开设备机房时要牢记把门锁上。21.17.11 值班室电话只供工作联络使用。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-21.18-2001工程部运作手册版 式：A / 021.18 设备机房防火制度页 码：1/121.18 设备机房防火制度21.18.1 机房内的机械设备，油眼应经常加111、油，保持润滑以防起火，电箱、 电器设备线路应保持干燥，以防短路起火。21.18.2 定期检查，调换压力容器上及管道上的压力表，以防压力过高，发生爆炸事故。21.18.3 所有机房内，严格控制明火的使用，如确实需要，须经保安部消防组明文同意并采取有效措施后，方可动火。21.18.4 机房内严禁堆放危险品易燃易爆物品。21.18.5 凡规定安装防爆灯的机房，必须使用防爆灯。21.18.6 机房内严禁吸烟，严禁携带火种进入机房，保安人员负责巡视。21.18.7 所有设备机房，必须按不同性质来配置消防器材，消防组定期检查效用。21.18.8 严禁私自挪用机房内的消防器材、设备。21.18.9 消防人员112、必须定期检查所有机房内的消防器材、设备等，确保正常使用。21.18.10 所有消防通道必须保持畅通无阻，防烟门要经常保证锁好。21.18.11火警发生时应先联络保安组消防中心电话。将事故地点报告出来，启动警铃通知其他人员，并尝试用手提灭火器等设施协助灭火，阻止火势蔓延。21.18.12 机器更换出来的废油和清洁出来的棉布要及时清理出机房。21.18.13 如火警是由于运作中的机电设备或电闸引起的要保持头脑冷静，先将相应的上一级电源开关脱离，以防火势蔓延。21.18.14 如大厦消防组认为火势过大无法控制时，要通知消防房，并通过消防控制中心发出紧急疏散通知，指出最近的消防通道，让大厦客户及其他工113、作人员从各个出口分批撤离。21.18.15工作人员或业户无论是离开或前往火灾现场协助灭火，都不可以使用电梯以免发生困人事件。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.1-2001工程部运作手册版 式：A / 022.1 电气设备维护与保养页 码：1/222 强电设备运行维护手册22.1 电气设备维护与保养 22.1.1 高压柜： a) 继电保护整定及耐压试验：主要过流继电器、速断继电器、零序继电器的继电保护电流和动作时间的调整。高压手车、柜体、母线、电缆、避雷器、耐压试验。 b) 清扫高压手车、柜体、母线、瓷瓶等处的尘土，紧固电缆接线处螺栓、各端子排接线处。 2114、2.1.2 变压器：a) 清扫变压器，紧固高压电缆接线处螺栓及低压母线螺栓。b) 变压器高压侧线圈对地耐压试验。c) 变压器温控器检测温度传感器是否良好，整定启动风机，高温报警、超过温跳闸是否准确。22.1.3 低压柜：a) 清扫柜体、开关及母线处尘土。b) 接线端子、电缆母线接线处螺栓紧固。c) 每周用远红外测温仪测量开关、电缆、母线温度。 22.1.4 直流屏：a) 检测每组电池电压值是否在规定范围。b) 柜体、开关清扫尘土。 22.1.5 低压配电盘、箱： a) 清扫开关、尘土，紧固接线端子螺栓。b) 用远红外测温仪检测开关温度是否正常。c) 定期巡视检查开关、电缆及接线是否良好；检查电115、压表、电流表指示否正常。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.1-2001工程部运作手册版 式：A / 022.1 电气设备维护与保养页 码：2/222.1.6 空调机组：a) 送、回风机更换轴承，遥测电机绝缘阻值，检查接线端子是否良好。b) 检测送、回风机电流和温度是否正常。c) 检查电机声音、温度是否正常。 22.1.7 冷却塔： a) 更换电机轴承，遥测电机绝缘电阻，检查接线端子是否良好。b) 定期巡视检查电机、温度、声音、电流是否正常。 22.1.8 污水泵：a) 检查漂子接点是否正常，控制回路是否良好。 22.1.9 生活水泵：a) 检查接线端子是否116、，良好遥测电机绝缘电阻。b) 巡视检查电机、温度、声音、电流是否正常。c) 检查漂子接点是否正常，控制回路是否良好。 22.1.10 消防送、回风机：与暖通专业配合定期启动电机运行，检查电机、温度、声音、电流是否正常。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.2-2001工程部运作手册版 式：A / 022.2 电气工作票制度页 码：1/122.2 电气工作票制度 工作票是工作人员在电气设备（线路）工作中，保证安全的组织措施之一，是工作人员保证其安全工作的依据。电气工作人员在下列工作前必须先填写电气工作票。 22.2.1 高压设备上工作需要全部停电或部分停电。 2117、2.2.2 在停电线路（或在双回路电气线路中一回路停电线路）上的工作。 22.2.3 在高压二次回路上工作，无需将高压设备停电的线路上。 22.2.4 控制盘、低压配电盘、配电箱、电线干线上的工作。 工作票要填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改。填写后，应认真检查有无错漏，检查无误后，交工作票签发人签字。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.3-2001工程部运作手册版 式：A / 022.3 变配电安全规程页 码：1/122.3 变配电安全规程 22.3.1 值班人员巡视高压设备应保持安全距离（安全距离：1KV以下0.1米，10KV以下0.7米）。 22.118、3.2 值班人员进行倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。执行一人操作，一人监护的唱票复诵制。 22.3.3 如操作发生疑问时，应停止操作，待问题弄清后，方可进行操作，不准擅自更改操作票。22.3.4 使用高压安全用具及高压操作时，应戴绝缘手套，穿绝缘靴。22.3.5 禁止用手触摸带电设备的绝缘物和绝缘部分。22.3.6 变配电设备运行时，严禁清扫和修理。22.3.7 值班人员发现危及人身或设备安全的情况时，可先断开有关电源，再向调度和有关领导汇报。22.3.8 变配电室设备检修时，值班人员应根据操作票要求，完成各项安全措施，并向工作负责人指明停电范围。工作范围内以及带电设备119、所在的部位，安全措施未执行完毕，任何人不准进入现场工作。22.3.9 高压设备发生接地故障时，人体距离故障地点的安全距离应保持室内4米，进入上述范围的人员应穿绝缘靴、戴绝缘手套。22.3.10 发生事故后，未查明原因和未进行妥善处理时，不得恢复正常运行。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.4-2001工程部运作手册版 式：A / 022.4 高压维修安全规程页 码：1/122.4 高压维修安全规程 22.4.1 在高压设备上工作，必须持有工作票，并填写操作票。至少应有两人在一起工作，一人工作，一人监护。 22.4.2电气设备、线路检修应严格执行停电、验电、放120、电、装设接地线、悬挂标示牌和装设临时遮栏等安全措施，安全措施未完成不得开始工作。 22.4.3 工作中人与带电体要保持安全距离。 22.4.4 被检修设备线路上要有明显断开点。 22.4.5 工作中，禁止移动、拆卸临时遮栏、地线、标示牌等安全设施。 22.4.6 工作结束时，要全面检查无误后，方可拆除地线等安全装置。申请送电后，不得在线路、设备上从事检修工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.5-2001工程部运作手册版 式：A / 022.5 低压维修安全规程页 码：1/122.5 低压维修安全规程 22.5.1 检修电气设备、线路时，要先停电、验电并在121、开关上悬挂标示牌后，方可进行工作。 22.5.2 带电工作必须经领导批准，制定安全措施，并有人监护。 22.5.3 机械运转时，禁止检修、必须运转中检修的设备，要有可靠的安全措施，并有人监护。 22.5.4 电气设备线路在未确认有无电时，要按有电对待。 22.5.5 安装电气设备、线路时，必须保证安全设施齐全、可靠。检修电气设备、线路不得擅自拆除，更改安全防护装置。 22.5.6 登梯作业时，梯子及梯子的放置要牢固可靠。禁止两人在同一高梯上工作。登梯电工作业必须有人监护。 22.5.7 在顶棚内工作前，要先检查其牢固程度，工作时要有良好照明。 22.5.8 两米以上的高空作业，必须系好安全带，122、不许上下投掷物品。 22.5.9 使用移动式电气设备及手持电动工具要装漏电保安器。使用移动灯具电压应低于36V，并且要符合安全规定。 22.5.10 停、送电和试车工作都必须有专人指挥负责。22.5.11 维修、检修、工作完毕，要认真检查工作质量，清点工具材料，并在确认设备、线路上无人工作后，方可摘下标示牌，合闸送电。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.6-2001工程部运作手册版 式：A / 022.6 停送电安全操作规程页 码：1/222.6 停送电安全操作规程22.6.1 停电过程： a) 停运高压开关、变压器、低压主进开关及变配电低压柜重要负荷时，必123、须由电气专业主管以上人员填写停运设备申请表，上报公司领导同意，方可办理停电手续。并根据要求填写电气工作票和倒闸操作票。 b) 在高压设备上工作需要全部停电或部分停电的线路及控制盘、低压配电盘、电气干线上工作，必须由工作负责人填写电气工作票，在得到电气专业主管的许可命令后，方可停电。根据要求填写倒闸操作票。 c) 在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施： 1) 停电 2) 验电 3) 装设接地线 4) 悬挂标示牌和装设遮拦 22.6.2 送电过程： a) 工作结束后，工作负责人必须检查检修线路的状况以及在开关、母线、电缆接线处有无遗留工具材料等，通知全部工作人员由工作地点撤下后，124、命令拆除地线。 b) 工作负责人在检查完毕后，确认无任何遗留问题，可以恢复运行，并应在电气工作票上填写工作终结时间经与值班人员双方签字后，工作票方可终结。 c) 值班人员在接到电气工作票后，在得到电气专业主管的许可命令后，经过摇测所送电气线路绝缘后，方可合闸送电。 22.6.3 倒闸操作票制度a) 电气工作人员在高压线路上进行倒闸操作时，必须填写倒闸操作票，并根据倒闸操作票的顺序在模拟盘上进行模拟操作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.6-2001运作手册版 式：A / 022.6 停送电安全操作规程页 码：2/2b) 倒闸操作票必须根据主管许可命令后，一125、人操作，一人监护c) 操作人填写操作票应严肃认真负责，按倒闸操作顺序填写，字迹要清楚，不得掉项或缺项。票面应整洁不得涂改。每张操作票上只能填写一项操作任务。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.7-2001工程部运作手册版 式：A / 022.7 配电室交接班制度页 码：1/222.7 配电室交接班制度 22.7.1 接班人员应提前十五分钟到达工作岗位，做好接班准备工作。若接班人员因故未到，交班人员应坚守工作岗位，并向上级汇报。 22.7.2 交接班时应尽量避免倒闸操作和许可工作。在交接班过程中发生事故或异常情况时，原则上应由交班人负责处理，但接班人应主动协助126、处理，当事故处理完毕后，方可进行交接班。 22.7.3 交班前，值班负责人应组织值班人员进行本班工作小结，并将交班事项填写在高压运行日制内。交班时，应交清下列内容： a) 系统运行方式、设备运行情况、异常情况及处理经过。 b) 设备的检修和改造工作进展情况及结果。 c) 巡视发现的缺陷和处理情况及本班完成的维修工作。 d) 继电保护、自动装置、运行装置的运行及动作情况。 e) 接地线使用的组数及安装位置。 f) 本班已完成和未完成的工作及有关的安全措施，注意事项。 g) 工具、仪表、材料、备件的使用变动情况。 h) 上级指示、各种记录和技术资料的保管情况。 i) 设备清洁、环境卫生、通讯、等情127、况保持良好。 22.7.4 接班人员应认真听取交班人员的介绍，并会同交班人员到现场检查以下工作： a) 核对模拟板是否与系统设备的实际运行状态相符，要进行现场检查。 b) 对于有缺陷运行的设备，要检查其缺陷是否有发展的趋势。 c) 检查继电保护运行、动作及变更情况，对信号及自动装置，按规定进行试验。 d) 了解设备的检修情况，检查检修设备上的临时安全措施是否完整。 e) 直流系统运行方式及蓄电池充放电情况。 f) 审查各种记录、图表、技术资料及清点工具、仪表、材料、备品、备件。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-22.7-2001工程部运作手册版 式：A / 02128、2.7 配电室交接班制度页 码：2/2g) 检查文明生产及环境卫生。22.7.5 交接班工作必须做到交接两清，双方一致认为交接清楚无问题后，在高压运行日志上签名交接班工作即告完成。 22.7.6 接班后，值班负责人应组织值班人员开会，根据运行情况，检修及天气变化情况，提出本值班运行注意的事项和事故预想。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.1 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.1 电视系统的维护与保养页 码：1/123 弱电设备运行维护手册23.1 电视系统的维护与保养23.1.1主放大系统每季度除尘一次，检查通风是否良好，连接有无松动、脱落，用129、场强仪检查一次主信号是否正常。23.1.2 每月检查一次分支放大器，检查每个分支放大器的一个终端信号是否在705dB公贝以内。 23.1.3 每月检查用户端电平控制是否在655dB,发现问题及时处理.23.1.4 检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况,有无生锈，并加黄油保护；检查拉线的松紧，防雷电接地是否良好. 23.1.5 天线铁件定期涂银粉漆，半年一次。 23.1.6 大风、暴雨过后上天台检查一次。 23.1.7 保证机房内常温，干燥。 23.1.8 保证机房内清洁，做到防尘，定期除尘。 23.1.9 机房内设备要防止人为静电干扰。 23.1.10 每周检查电视机房内各设备是否正常工作。 2130、3.1.11 填写电视系统月保养纪录。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.2 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.2 消防系统的维护与保养页 码：1/123.2 消防系统的维护与保养 23.2.1 维护人员不能随意进行手动控制，编制程序，取得数据或改变数据。 23.2.2 在维护过程中若系统停止工作，预计超过两小时，应通知主管部门。 23.2.3 机柜要做到防尘与除尘，接点牢固。 23.2.4 在进行常规保养试验中会引起一些报警与故障，所以应事先通知设备管理部门做好准备工作。 23.2.5 定期检查各联动点的通畅，定期做联动实验，做好月检和年检131、。 a) 月检内容： 1) 逐个查视楼层井道内的分线箱（巡检箱），看箱门有无关闭及箱体外观情况是否良好，箱外线路有无故障隐患。 2) 公共场所的烟感器，温感器安装倾斜度不大于45，与底座接触是否良好，外观是否清洁良好，工作灯闪亮是否正常。 3) 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失。 4) 任选二点手动报警进行模拟报警，测试报警功能是否正常。 5) 对系统报警器柜内进行清扫除尘，线路松动的应进行紧固，对文字标志等有脱落的要进行修补。 6) 对不洁净的烟感器、温感器进行清洁，对可能接触不良部位进行加固. 7) 检查楼层通讯对讲系统是否良好。8) 检查防火卷闸门使用是否正常。 9） 填写132、消防设施月保养纪录。b) 年检内容：1) 逐个拆下烟感器、温感器，对其底座上的灰尘，锈斑进行清洁，并对底座及线路进行紧固。 2) 对每个楼层井道内的分线箱开箱清扫，并对箱内线头及箱外连线进行紧固。3) 填写消防设施年保养纪录北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.3 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.3 保安监控系统的维护与保养页 码：1/123.3 保安监控系统的维护与保养23.3.1 每季度用镜头纸维护镜头。23.3.2 检查摄像头各接插部件是否松动。23.3.3 检查摄像头转动是否良好。23.3.4 每周检查弱电竖井内摄头电源工作是否正常。2133、3.3.5 每月要对弱电竖井内摄像头驱动电源箱除尘，接线是否牢固。a) 每季对云台进行清理、上油、润滑。b) 每季对摄像机进行调整，保证图象清晰。23.3.6 每月检查电梯摄像头随缆有无破损。23.3.7 对出现异常情况的摄像头应及时查明原因且修复。23.3.8 每周检查控制室内各设备是否正常工作。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.4 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.4 楼宇自控系统的维护与保养页 码：1/123.4 楼宇自控系统的维护与保养23.4.1 每周不定时检查各控制箱的工作运行情况是否良好。23.4.2 每月对各层楼宇自控驱动执行134、机构进行轮检。23.4.3 每周抽检现场设备运行状况与操作站设定参数相符情况。a) 每半年对风机中的温度传感器进行除尘、清理，保证感测温值的准确性。b) 每半年对各执行机构进行清理、润滑、紧固线路。c) 每半年对水阀驱动器进行清理、润滑、限位校正。23.4.4 每月定期对控制箱除尘，并检查接线是否松动。23.4.5 对出现异常的设备应提早处理。23.4.6 工作站有报警事件后应及时作出判断报有关部门处理。 北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.5 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.5 音响系统的维护与保养页 码：1/123.5 音响系统的维护与保135、养23.5.1 保证接口插头牢固，接触良好。23.5.2 保证机房内常温，干燥。23.5.3 保证机房内清洁，做到防尘，定期除尘。23.5.4 开启音响系统应先开周边设备再开功放，关时相反。a) 每月对室外音响进行除尘、清洗、接头检查；每季对室内音响进行除尘、清洗、接头检查。b) 依使用情况，每月或每季对均衡、效果、压限、功效、音箱进行检测，对其进行校正，排除隐患。23.5.5 在室外使用时要防止人为损坏。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.6 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.6 综合布线机房管理制度页 码：1/123.6 综合布线机房管理制136、度23.6.1 严禁无关人员进入机房。23.6.2 钥匙要严格管理，出借须登记。23.6.3 机房严禁吸烟。23.6.4 保持机房整洁卫生，定期清扫设备。23.6.5 跳接线路必须有工作单，详细填写工作记录。23.6.6 对客户电话号码要严守机密，不得外传。23.6.7 发现机房设备故障要及时维修，发现重大问题及时向上级汇报。23.6.8 保持室内灭火器材清洁卫生。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-23.7 -2001工程部运作手册版 式：A / 023.7 卫星机房管理制度页 码：1/123.7 卫星机房管理制度23.7.1 严禁无关人员进入机房，非本专业人员137、进入机房须登记。23.7.2 机房严禁吸烟。23.7.3 保持机房清洁卫生，定期清扫前端设备。23.7.4 定期检查接、插头，是否紧固。23.7.5 认真填写月保养记录。23.7.6 每天不定时检查各台信号是否正常，发现故障立即处理，重大问题及时向上级汇报。23.7.7 保持室内消防器材清洁，能正常使用。23.7.8 机房应保持温度适宜，保证设备正常运行。23.7.9 对各接收机进行清理、除尘。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.1-2001工程部运作手册版 式：A / 024.1 水管爆裂的维修工序页 码：1/124.1 水管爆裂的维修工序如巡视中发现或接138、到水管爆裂的消息后，工程师应在15分钟内赶赴现场并组织水工人员进行维修。24.1.1 若喷水发生在公寓内，应先关闭公寓内水表总阀，拆下阀门，更换新阀门，将旧阀门带回修复。维修完成后再打开总阀门，查看供水情况，确认无漏水情况，方可离开。24.1.2 如住户外的总管爆裂（水表、水表阀门、水表接头）应关闭管路上的总阀门，更换新水管，将旧水管带回。维修完成后再打开总阀门，查看供水情况，确认无漏水情况，方可离开。24.1.3 如总供水管爆裂，应先关闭大厦的总进阀门，查看爆裂情况采取补焊或更换新管，打开总阀门，确认无漏水情况，方可供水。24.1.4外网总进水管或消防管爆裂，应通知自来水公司抢修。24小时抢139、修热线：66189955北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.2-2001工程部运作手册版 式：A / 024.2 泵类的维修工序页 码：1/124.2 泵类的维修工序24.2.1 停掉本泵控制电源，并挂上“禁止合闸，有人工作”的标示牌拆下泵的接线端子盒盖，拆开接线端子，做好标记，关闭泵的进出口阀门。24.2.2 拆下穿杠及穿杠螺丝逐级拆下泵体，检查叶轮情况，据使用情况更换叶轮或轴封、轴承等。24.2.3 逐级装好泵体、叶轮，装好穿杠及螺丝稳固电机。装好连轴螺丝，安上接线端子连接县，盖好端盖。24.2.4 打开进出口阀门，用放气阀放气，用手转动连轴器，看是否运140、转灵活，无卡位及异常声音，送电点动运转二次。正式运转时观察表，记压力，观察出水量是否正常。初运转期多观察。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.3-2001工程部运作手册版 式：A / 024.3 恭桶、蹲便、地漏堵塞的维修工序页 码：1/124.3 恭桶、蹲便、地漏堵塞的维修工序恭桶、蹲便、地漏堵塞应采取以下方法：24.3.1 加压疏通法：恭桶、蹲便放满水用揣子或拖把来回抽动，加压冲开堵塞物。24.3.2 如加压疏通法不能解决，应采取机械疏通法：用疏通机绞出里面的堵塞物。24.3.3 以上方法均不能清除堵塞物时，应拆开恭桶，掏出堵塞物，然后重新用玻璃胶将恭桶141、固定好，待玻璃胶固化后再通水投入使用。24.3.4 药物疏通法（此法只适用于厨房管道）： 将疏通剂倒入管道内加入少量的水，10分钟后等堵物软化加水冲走。24.3.5 更换管道法：采取以上方法无法疏通地漏时，需更换楼下的排水管、弯头或管道。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.4-2001工程部运作手册版 式：A / 024.4 恭桶及卫生洁具漏水的维修工序页 码：1/124.4 恭桶及卫生洁具漏水的维修工序24.4.1 恭桶漏水时，检查漏水部位，因水箱固定不稳，应拆下水箱，查看垫圈是否老化、裂纹，更换垫圈，重新固定并确保不渗水。24.4.2 水箱供水设施失控，142、调整水箱设施或更换进水设施中的胶垫。24.4.3 恭桶底部漏水，应重新拆下稳固或打胶处理，不漏水为止。24.4.4 蹲便冲洗阀漏水时，应先关闭控制阀，查看冲洗阀，更换损坏部件，重新装好，打开控制阀，调整水量。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.5-2001工程部运作手册版 式：A / 024.5 阀门的维修工序页 码：1/124.5 阀门的维修工序24.5.1 关闭管道的有关阀门，并将阀门拆下，检查阀门，阀体如有砂眼，应用铅丝捻住，如需更换新阀门应在停、泄水后晚间进行操作。24.5.2填料更换需将原填料24.5.3取出，加入新填料，以紧固后不漏水为准。24.143、5.4维修完成后，应以不滴水、开关灵活为准。24.5.5 新阀安装前，要对阀门进行外观检查、开关灵活性检查、填料多少的检查。24.5.6填写相关记录。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.6-2001工程部运作手册版 式：A / 024.6 风机的维修工序页 码：1/124.6 风机的维修工序24.6.1 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。24.6.2 紧固各部分松动的螺丝及联轴。24.6.3 调整皮带的松紧度，手摇转风轮，观察转动是否平稳。24.6.4 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。24.6.5 清洁电机及风轮、过滤器、表冷器及机壳内外部144、。24.6.6 向转动部位加润滑油，保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。24.6.7 检查调节阀机械开闭动作的可靠性、灵活性。开闭角度标志。24.6.8 手动开机，听查风机各部件运转声音。24.6.9 连续三次开停机，检查手动各点遥控的正确性、可靠性。24.6.10连续运转半小时验证风机运转是否正常。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.7-2001工程部运作手册版 式：A / 024.7 直燃机、热水器的维修工序页 码：1/124.7 直燃机、热水器的维修工序24.7.1 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。24.7.2 紧固各部分松动的螺丝。24.145、7.3 检查更换真空泵油、电磁阀及抽真空能力。24.7.4 检查机组密封性。24.7.5 检测冷剂水有无被污染。24.7.6 检测溴化锂溶液浓度、PH值、辛醇含量。24.7.7 检查更换机组密闭阀门。24.7.8 检测更换热媒水。24.7.9 清洁传热管及管板。24.7.10 清洁过滤器、燃烧器、风机、电机及机组内外部。24.7.11 启动真空泵对机组抽真空。24.7.12 启动机组检查触摸屏是否灵敏，以及正确性和可靠性。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.8-2001工程部运作手册版 式：A / 024.8 白炽灯不亮的维修工序页 码：1/124.8 白炽146、灯不亮的维修工序24.8.1 首先检查不亮原因若灯丝断裂，则更换同种规格灯泡；24.8.2 若灯座或开关的触点接触不良，则修复触点；24.8.3 若线路出现问题，则修复线路；24.8.4 开启其它用电设备，检查是否停电。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.9-2001工程部运作手册版 式：A / 024.9 荧光灯的维修工序页 码：1/124.9 荧光灯的维修工序24.9.1 检查是否停电或熔丝烧断，并更换熔丝。24.9.2 旋转启辉器，试看是否发光，如不发光更换启辉器。24.9.3 用万用表检查镇流器、线路、灯管是否良好。24.9.4 更换灯管或镇流器。北147、京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.10-2001工程部运作手册版 式：A / 024.10 照明开关维修工序页 码：1/124.10 照明开关维修工序24.10.1 检查开关外观是否良好。24.10.2 检查开关接线是否有脱落。24.10.3 用万用表测量开关是否良好。24.10.4 更换相同规格的开关面板。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.11-2001工程部运作手册版 式：A / 024.11 插座的维修工序页 码：1/124.11 插座的维修工序24.11.1 检查插座面板是否良好。24.11.2 检查插座面板接线148、是否良好。24.11.3 检查插座接线端子是否良好。24.11.4 更换相同规格的插座面板。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.12-2001工程部运作手册版 式：A / 024.12 配电箱维修工序页 码：1/124.12 配电箱维修工序24.12.1 检查配电箱外观、电气元件、线路是否有烧焦现象。24.12.2 各电气元件的接线部分是否有松动。24.12.3 检查各元件的额定电流值是否与负荷相匹配。24.12.4 根据现象更换元器件和电线。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.13-2001工程部运作手册版 式：A / 149、024.13 电动机维修工序页 码：1/124.13 电动机维修工序24.13.1 首先将电动机电源停电、挂牌。24.13.2 拆除电动机与外部电气设备的连线。24.13.3 拆除皮带线和连接轴。24.13.4 更换轴承。24.13.5 安装结束后，遥测电动机绝缘是否良好。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.14-2001工程部运作手册版 式：A / 024.14 电话系统故障维修工序页 码：1/124.14 电话系统故障维修工序24.14.1 当用户电话无信号时，应先检查主机房信号是否正常。24.14.2 主机房信号不正常，端子并无损坏，应立即报修电话局。150、由电话局修复后再检查主机房信号是否正常。24.14.3 主机房信号正常，检查和故障点有关的平层机房是否正常，如不正常，则主机房到各平层机房垂直干线损坏，更换垂直端子线。24.14.4 如平层机房信号正常，检查客户终端口信号是否正常，如正常，则客户电话坏或客户电话线损坏，应立即通知客户更换。如不正常，则平层到客户线缆或终端口损坏，更换。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.15-2001工程部运作手册版 式：A / 024.15 公用天线系统的故障的维修工序页 码：1/124.15 公用天线系统的故障的维修工序24.15.1 当用户端无电视信号时,应首先检查住户151、终端盒上有无信号,信号强度能否在60-65dB内,如达不到,再检查楼层分支器信号是否正常;如果正常则是楼层到住户之间线问题;检查线路加以更换。24.15.2 如大楼分支器不正常,检查分支器放大器的输入信号是否正常,如不正常,再检查分支器放大器的输入信号是否正常,如正常,则分支放大器损坏,修理或更换分支放大器。24.15.3如分支放大器输入信号不正常,检查主放大器输出信号是否正常,如不正常,再检查主放大器输入信号是否正常,如正常,则主放大器损坏,修理或更换主放大器。24.15.4如主放大器输入信号不正常,再检查前置放大器输出信号是否正常, 如正常,则前置放大器损坏,修理或更换前置放大器。24.1152、5.5如前置放大器输入信号不正常,再检查天线架方向是否正正常, 如正常,修理或更换天线架放大器。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.16-2001工程部运作手册版 式：A / 024.16 木门窗的维修工序页 码：1/124.16 木门窗的维修工序木门窗在使用过程中将会出现一些变形及损坏情况,需根据木门窗损坏的实际情况进行以下维修程序:24.16.1门窗在使用过程中会出现门窗脱落或合页松动的情况，维修时需紧固螺丝，如仍松动可用木楔将原螺丝孔堵上重新紧固即可。24.16.2 门窗受空气干、湿度影响可能出现门窗缝隙过大或管不上的情况。维修程序是先将螺丝松开，在合153、页后面加垫木片紧固螺丝即可；门窗关不上可将螺丝松开，将合页往门或框里镶深少许紧固螺丝即可。如仍不行，可将门边刨下少许即可。其他问题因地制宜进行维修。24.16.3更换玻璃：根据不同型号的材料而定，首先要量好尺寸，裁剪玻璃时长、宽要比实际尺寸小3mm，安装时要注意安全，把槽内杂物清扫干净，如胶渍、灰石颗粒、木屑等，都会造成油灰断条、不饱满、不密实、缝隙大小不均。安装时双手要把玻璃压实，30公分一个小钉，把钉子钉实，然后填抹油灰，油灰抹上后要平整、光滑，八字要成一角。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.17-2001工程部运作手册版 式：A / 024.17 大154、理石地面的维修工序页 码：1/124.17 大理石地面的维修工序大理石地面在使用过程中会出现残缺或损坏的情况,发现后需及时维修。维修程序如下：24.17.1 施工准备（材料）：a) 大理石的品种、规格、图案、颜色需和地面原铺装大理石材料一致。b) 325号以上普通硅酸盐水泥和备适量擦缝用白水泥。c) 中、粗砂若干。d) 矿物颜料：视饰面板色择定，用于擦缝。24.17.2 制作工艺：a) 先将石材背面刷干净，铺贴时保持湿润。b) 铺贴前先将基层浇水湿润，再刷素水泥浆。水泥浆应随刷随铺砂浆。并不得有风干现象。C) 铺干硬性水泥砂浆（配比为13）找平层需铺厚度以2530mm为宜。放上石板时高出预定完155、成面3-4mm，拍实抹平，然后进行石板预铺，用橡皮锤敲击石板中部，震实砂浆至铺设高度后，将石板掀起，检查砂浆表面于石板底像吻合后，在砂浆表面先用喷壶适量喷水，再均匀撒下一层水泥粉，把石板块对准铺贴。d) 铺贴时四角要同时着落。再用木锤着力敲击至平正。e) 擦缝：大理石地面铺装完成后，根据不同情况用接近地面本色或白水泥擦缝。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.18-2001工程部运作手册版 式：A / 024.18 吊顶的维修工序页 码：1/124.18 吊顶的维修工序安装吊顶龙骨的基本质量,应符合有关现行标准的规定。24.18.1 根据吊顶的设计标高在四周墙156、上弹线，位置准确，允许偏差5mm。24.18.2主龙骨吊点间距应按设计推荐系列选择。中间部分应起拱，不少于房间短向跨度的1/200，次龙骨应紧贴主龙骨安装。24.18.3全面校正主、次龙骨的位置及水平度。连接件应错位安装。24.18.4明龙骨应目测无明显弯曲，长次龙骨连接处的对接错位偏差不得超过2mm。24.18.5石膏板应在自由状态下进行固定，防止出现弯棱、凸鼓现象；24.18.6石膏板的长边应沿纵向次龙骨铺设；自攻螺钉与石膏板边距离：面纸包封的板边以10-15mm为宜；24.18.7 固定石膏板的次龙骨间距一般不大于600mm。24.18.8 石膏板的接缝，应按设计要求进行板缝处理；24.157、18.9 螺钉头应埋入板面，并不使纸面破损；24.18.10 钉眼应作防锈处理并用石膏腻子抹平。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.19-2001工程部运作手册版 式：A / 024.19 安装或修换门锁的维修工序页 码：1/124.19 安装或修换门锁的维修工序24.19.1球形门锁的安装:在需要装锁的门上确定装锁的位置画好横线,在根据锁的规格从门边向内按尺寸找出中心点,最后在门框上确定,用开孔器钻好锁位。先把球锁主体部位从大圆孔装进去，在把锁舌从侧边小孔装进，让锁舌卡住锁体开锁转动部位。转动球锁锁柄，看锁舌与锁体是否已装上，然后装上螺丝固定。24.19.158、2 球形门锁的维修：球锁一般故障是锁头扣下踏，导致钥匙不能将锁打开。维修时把锁拆下重新紧固锁头扣。24.19.3 其他锁的安装方法：在安装锁的门上将锁体与扣孔位成一线，位置对齐，在将锁体与锁扣用螺丝固定，调试到开关自如即可。其他锁的故障是锁孔与锁头严重错位而导致锁不能开关门。维修方法：将锁扣拆下重新矫正锁头与锁扣位置。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-24.20-2001工程部运作手册版 式：A / 024.20 墙面的维修工序页 码：1/124.20 墙面的维修工序24.20.1 将空鼓处铲除至基层。24.20.2 将基层浮灰清扫干净，如是光滑的混凝土墙要凿毛159、。24.20.3 抹灰前要浇水或用灰浆掺入少量107胶等胶结材料以提高抹灰砂浆的黏结强度。24.20.4 用1：2水泥砂浆抹平空鼓处即可。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.1-2001工程部运作手册版 式：A / 025.1 泵类的验收标准页 码：1/125 验收标准25.1 泵类的验收标准25.1.1 经拆装检修后的水泵，因填料还没有磨合盘动，但应用手转的动。25.1.2 水泵轴封机构填料加置应平整，转动灵活。25.1.3 离心泵在开启泵运行前应打开泵体的排气旋塞，有水喷出，再关闭旋塞。25.1.4 潜水泵应在产品样本要求的淹没深度中运行，严禁在少水、泥160、浆和过潜水泵深度的情况下运行。25.1.5 检查电机转向是否按顺时针方向旋转且运行平稳，出水表现均应正常，无异常声响。25.1.6 机械轴封泄漏量不大于3滴/分；填料轴封泄漏量1020滴/分。25.1.7 润滑油脂应充足。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.2-2001工程部运作手册版 式：A / 025.2 卫生洁具类验收标准页 码：1/125.2 卫生洁具类验收标25.2.1 水龙头、面盆水嘴类：水龙头修复后检查：开关是否灵活，应无滴水现象；出水方向应垂直；连接处无渗水。25.2.2 冲洗阀类：冲洗阀检修后检查：打开冲洗阀调试冲水量，应不向外飞溅并能迅速161、冲走污物，且连接处无渗漏水现象。25.2.2 地漏类：地漏检修后应试水通畅，且地下部分连接部件不漏水，且地漏口不高于地面。25.2.2 恭桶类：恭桶检修后应检查水箱与坐便连接处不漏水，且稳固；冲水量合适有效，并能够迅速冲走污物，不向外飞溅，且水阀连接部位无渗水，阀门灵活有效。25.2.5 卫生洁具检修后，地漏下水管应通畅且水阀门，下水管件应连接应牢固可靠。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.3-2001工程部运作手册版 式：A / 025.3 阀门、管道的验收标准页 码：1/125.3 阀门、管道的验收标准25.3.1 阀门类：a) 阀门检修后，应重新补漆，162、油漆无脱落、损坏现象。b) 法兰、填料涵处不内渗外漏。c) 开关应灵活、有效。蝶阀开关指针应与阀门开关所处位置相符。25.3.2 管道类：a) 管道、油漆、保温应完好，吊卡支架牢固可靠，且位置正确，油漆色标与管道内介质相符。b) 管道包有保温材料的，原刷有防火涂料的，应重新刷防火涂料。c) 各接口牢固，焊缝光滑无渗漏现象。d) 伸缩节设置安装后，无扭曲现象发生，并牢固可靠。e) 排水系统管道做通水试验，检查排水是否通畅，并无渗漏。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.4-2001工程部运作手册版 式：A / 025.4 风机维修的验收标准页 码：1/125.4163、 风机维修的验收标准25.4.1 紧固的各部分松动螺丝及联轴；合格：各螺丝已拧紧，螺丝与垫圈接触紧密外观完好。优良：各螺丝已拧紧，螺丝与垫圈接触紧密外观完好，各螺丝外露螺母丝扣一致且均为12丝内。26.4.2 检查过的皮带；合格：外观观察皮带松紧一致。优良：外观观察皮带松紧一致，用手试皮带松紧均一致，盘动叶轮皮带张力合适。26.4.3 更换的密封填料：合格：外观均匀一致，不漏光，无明显缺损。优良：外观均匀一致，不漏光，无明显缺损，往密封处泼水无渗漏。26.4.4 清洁电机风轮过滤器；合格：观察无污物，过滤器安装与框架间无明显缝隙。优良：观察无污物，过滤器安装与框架间无明显缝隙，带白手套擦拭无浮164、尘、油污。26.4.5 转动部位加润滑油及调节阀动作；合格：观察调节阀动作灵活、可靠，转动部位无异响及无滴油现象。优良：观察调节阀动作灵活、可靠，转动部位无异响及无滴油现象，用白布擦拭无浮尘、油污。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.5-2001工程部运作手册版 式：A / 025.5 水泵和阀门维修的验收标准页 码：1/125.5 水泵和阀门维修的验收标25.5.1 泵体；合格：观察外观完好、无渗水，转动灵活，螺丝紧固。优良：观察外观完好、无渗水，转动灵活，螺丝紧固，泵体表面干净螺丝无锈，外露丝一致。25.5.2 电机；合格：外观整洁，铭牌清晰，线无裸露。165、优良：外观整洁，铭牌清晰，线无裸露，白布擦拭无浮尘、油污，表测绝缘电阻符合规范。26.5.3 阀门；合格；外观良好、清晰，无漏水现象，螺丝紧固。优良：外观良好、清晰，无漏水现象，螺丝紧固，白布擦拭无水及污物，螺丝外露一致。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.6-2001工程部运作手册版 式：A / 025.6 白炽灯维修的验收标准页 码：1/125.6 白炽灯维修的验收标准25.6.1 检查灯口内接线是否灯芯接相线，灯口接零线；电压是否为交流220V。26.6.2 选择灯泡是否为国家标准，具有长城标志的灯泡。26.6.3 送电后灯泡发光是否正常。北京北京高力166、国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.7-2001工程部运作手册版 式：A / 025.7 荧光灯维修的验收标准页 码：1/125.7 荧光灯维修的验收标准25.7.1 检查镇流器的电阻值应在35左右。25.7.2 灯管型号是否与规定型号相符。25.7.3 送电后灯管是否正常发光。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.8-2001工程部运作手册版 式：A / 025.8 照明开关维修的验收标准页 码：1/125.8 照明开关维修的验收标准25.8.1 更换开关是否具有长城标志的产品。25.8.2 检查开关控制线路必须为相线。25.8.3 167、开关外观必须良好。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.9-2001工程部运作手册版 式：A / 025.9 插座维修的验收标准页 码：1/125.9 插座维修的验收标准25.9.1 更换插座是否具有长城标志的产品。25.9.2 检查插座接线是否为左零右火。25.9.3 用万用表测量插座电压为规定电压。26.9.4 插座外观必须良好。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.10-2001工程部运作手册版 式：A / 025.10 配电箱维修的验收标准页 码：1/125.10 配电箱维修的验收标25.10.1 位置正确，部件齐全。168、25.10.2 暗装配电箱、箱盖紧贴墙面。25.10.3 零线接汇流零线母排。25.10.4 箱体内外清洁，箱盖开闭灵活。25.10.5 箱内接线整齐，回路编号齐全、正确。25.10.6 箱体外皮接地牢固。25.10.7 配线管与箱体连接紧固，铁管必须与箱体接地良好。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.11-2001工程部运作手册版 式：A / 025.11 电动机维修的验收标准页 码：1/125.11 电动机维修的验收标准25.11.1 构造无损，电动机内部无积尘、油渗。25.11.2 线圈、铁芯、槽楔无老化、松动、变色等。25.11.3 主体完整、零件齐169、全、无松动螺丝。25.11.4 遥测电动机绝缘是否在0.5M以上。25.11.5 检查空载运转是否正常，有无杂音。25.11.6 用钳型电流表测量电流是否正常。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.12-2001工程部运作手册版 式：A / 025.12 电话、公用天线、验收标准页 码：1/125.12 电话、公用天线、汽车道闸故障验收标准25.12.1 电话系统故障验收标准逐一检查各端子线有无松动，虚接现象。终端口与水晶头接触是否良好，并用维修电话在端口测试信号是否良好，直到用户满意。25.12.2 公用天线系统的故障的验收标准 用场强仪在用户终端口测试大厦170、信号所供全部节目强度在65正负5Db,电视信号清晰无噪点,用户满意即可。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.13-2001工程部运作手册版 式：A / 025.13 木门窗的验收标准页 码：1/125.13 木门窗的验收标准25.13.1 木材的树种、材质等级、含水率和防腐、防虫、防火处理，必须符合设计要求和施工规范的规定。25.13.2 门窗框、扇的榫槽必须嵌和严密，以胶料胶接并用胶楔加紧。胶料品种符合施工规范的规定。门窗框和扇之间的间隙不小于2mm，不大于3mm。26.13.3 门窗表面质量应符合以下规定：合格：表面平整、无缺棱、掉角，清油制品色泽接近。171、优良：表面平整、光洁，无刨痕、毛刺、锤印和缺棱、掉角，清油制品色泽、木纹近似。26.13.4 门窗裁口、起线、割角、拼缝应付合以下规定：合格：裁口起线顺直，割角准确，拚缝严密。优良：裁口起线顺直，割角准确，拚缝严密，无胶痕。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.14-2001工程部运作手册版 式：A / 025.14 大理石地面的验收标准页 码：1/125.14 大理石地面的验收标准25.14.1 面层所用板块的品种、质量必须符合设计要去；25.14.2面层与基层的结合必须牢固，无空鼓。25.14.3 色泽均匀，表面洁净，图案清晰，周边顺直，板块无裂纹，掉角和172、缺楞等缺陷。26.14.4 大理石板缝平整，缝隙不超过1mm。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.15-2001工程部运作手册版 式：A / 025.15 门锁的验收标准页 码：1/125.15 门锁的验收标准25.15.1 门锁安装完成后，检查门锁质量是否符合设计要求。25.15.2 检查门锁安装位置是否准确。25.15.3 检查门锁安装完毕后是否开关自如，有无异常响声。25.15.4 检查门锁安装是否整齐、美观，门锁边损坏或碰、掉漆无现象。北京北京高力国际国际物业管理有限公司编 号：WI-HLGK-GC-25.16-2001工程部运作手册版 式：A / 025.16 墙面的验收标准页 码：1/125.16 墙面的验收标准25.16.1 面层的材质、强度和密实度必须符合设计要求和施工规范规定。25.16.2 面层与基层结合必须牢固、无空鼓，用小锤轻击检查，黏结牢固。25.16.3 修补后面层表面应洁净、无裂纹、脱皮、麻面起砂等现象。125