1、 广州宏宇集团物业公司总部 北京星河湾物业管理有限公司工程部工作手册第一版 编 制：审 核：批 准：日 期：文件发放号：工作手册的说明1、本手册是北京星河湾物业管理有限公司工程部实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。2、手册中文件均在相对稳定的一段时间内有效，其他仅在限定的一定时间内有效的文件，不列入手册。3、手册中的文件分为两类：（1）工程部负责编制的文件：有的适用于全公司实施，有的仅适用于工程部内部实施。（2）公司其他部门编制的文件，凡适用于工程部实施的均纳入本手册。4、工程部经理根据需要，对于手册中文件的实用性进行评审，并在适当时进行修订。5、本手册颁布2、后，如有公司或工程部发放的新文件，只要属于长期有效的文件，均应适时纳入本手册。6、本手册是受控文件，其管理和发放均应按照文件控制程序的有关规定执行。工程部作业文件目录1、文件修改控制记录XHW/R_GC_00_A/062、工程部人事架构及岗位职责XHW/F_GC_01_A/073、工具管理标准作业规程XHW/F_GC_02_A/0.16 附：工具保管登记表 XHW/R_GC_02_01_A/019工程部个人工具领用登记表 XHW/R_GC_02_02_A/020工具借用登记表 XHW/R_GC_02_03-A/021报废工具登记表 XHW/R-GC-02-04-A/022工程部工具年度采购计划3、表 XHW/R-GC-02-05-A/0 234、设备综合管理标准作业规程XHW/F-GC-03-A/0 24 附：设备卡 XHW/R-GC-03-01-A/029设备台账 XHW/R-GC-03-02-A/030物资请购单 XHW/R-GC-03-03-A/031资产报废、损失表 XHW/R-GC-03-04-A/032外出维修单 XHW/R-CW-08-06-A/0335、测量设备管理标准作业规程XHW/F-GC-04-A/0 34 附：设备台账XHW/R-GC-03-02-A/029 资产报废、损失表XHW/R-GC-03-04-A/0316、日常巡查标准作业规程XHW/F-GC-05-4、A/0 39 附：工程部值班记录表XHW/R-GC-05-01-A/042工程维护部工作日志XHW/R-GC-05-01-A/043加压水泵房运行记录表XHW/R-GC-05-01-A/044水景水泵房运行记录表XHW/R-GC-05-02-A/045高压运行巡查记录表XHW/R-GC-05-03-A/046电梯状况巡查表XHW/R-GC-05-04-A/047喷水池记录表XHW/R-GC-05-05-A/048低压室巡查维修流程XHW/R-GC-05-06-A/049 水泵房巡查流程 XHW/R-GC-05-07-A/0507、前期检查和验收标准作业规程XHW/F-GC-06-A/0 51 5、附:物业工程移交验收流程表1XHW/R-GC-06-01-A/057物业工程移交验收流程表2XHW/R-GC-06-02-A/0 58消防系统验收及表格.XHW/R-GC-06-03-A/0.59系统竣工表.XHW/R-GC-06-04-A/0.60验收表.XHW/R-GC-06-05-A/0.61暖道空调系统验收及表格.XHW/R-GC-06-06-A/0.62隐蔽工程验收记录表.XHW/R-GC-06-07-A/0.63风管漏风检测记录表.XHW/R-GC-06-08-A/0 .64现场组装除尘器、空调机漏风检测记录表XHW/R-GC-06-09-A/0 65冷风水管道压力试验记录表XHW6、/R-GC-06-10-A/0.66金属管道工程验收及表格XHW/R-GC-06-11-A/0.67物业移交资料一览表.XHW/R-GC-06-12-A/0.688、业户室内和公共区域报修管理标准作业规程XHW/F-GC-07-A/0 .70 附：工程维修单. XHW/R-GC-07-01-A/075委托服务单XHW/R-GC-07-02-A/076星河湾有偿服务收费标准. XHW/R-GC-07-03-A/0779、业主返修程序处理标准作业规程XHW/F-GC-08-A/0 80 附：北京星河湾住宅工程返修意见书XHW/R-GC-08-01-A/0.82现场签证单.XHW/R-GC-08-07、2-A/08310、二次装修标准作业规程XHW/F-GC-09-A/0.84 附：楼宇装修申请表 XHW/R-GC-09-01-A/0.89星河湾小区楼宇装修承诺书.XHW/R-GC-09-02-A/091星河湾楼宇装修安全承诺书.XHW/R-GC-09-03-A/0.94星河湾楼宇装修许可证.XHW/R-GC-09-04-A/095装修保证金退还申请书.XHW/R-GC-09-05-A/09611、紧急预案处理标准作业规程XHW/F-GC-10-A/0.97外来文件1、自然灾害事故应急处理标准作业规程XHW/F_ZJB_12_A/0. 982、治安事件处理标准作业规程XHW/F_ZJB_138、_A/0 1023、紧急事件处理标准作业规程 XHW/F_ZJB_14_A/0 1044、火灾应急处理标准作业规程 XHW/F_ZJB_15_A/0 1145、传染病及疫情的防控标准作业规程XHW/F_ZJB_16_A/0 119 广州宏宇集团物业管理总部 北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_CW_00_A/0版次/修改A/00 记录 文件修改控制记录实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页文件编号修改条款修改日期修改人审核批准 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期20079、年9月1日页 码共9页 第1页北京星河湾物业管理有限公司工程部部门架构图工程部经理工程部副经理工程维护部主任工程部文员、资料管理员、人员可不定期调整轮岗工程服务中心主任、副主任工程维修员：分为中班、夜班、外围、锅炉房，服务等岗位，人员可不定期调整轮岗。现场工程师分为一期、二期、三期、外围工程等岗位，人员可不定期调整轮岗 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第2页工程部职责1、负责确定本部门的岗位职责与工作标准；2、负责设备技术资料档案、二次装修管理、房屋10、维修养护，各专业机电设备设施的运行与维护保养，公共设施的维护、二次供水、突发事件与设备事故处理、监视与测量装置的管理、业主室内工程返修等过程的控制；3、负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实等工作；4、负责查验用户二次装修报批手续和审批装修方案，监督装修方案的实施；5、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；6、负责小区的工程改造、设备更新、方案及预算的编制和相关评审；7、负责对维修、装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；8、负责公司所有物业设备、设施系统（供电、空调、给排水11、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；9、负责工程维修过程中形成的各类质量记录的填写、标识、汇总、保管、归档等管理；10、负责对相关方实施有效的管理，确保相关方的活动符合公司质量、环境管理体系的要求。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第3页工程部经理岗位职责1、岗位名称：工程部经理所属部门：工程部直接上级：物业公司总经理直接下级：工程部副经理2、工作职责：2.1、在总经理、副总经理领导下，全面负责工程部的各项工作。2.2、12、负责接管小区新建物业以及各种设备设施的接管验收工作，依据有关管理规定建立健全各种档案资料，设备台帐、接收记录。2.3、负责制定工程管理规章制度、设备操作程序和安全管理措施，加强培训并严格执行。2.4、安排部门各项日常工作制度，全面有效的安排人员岗位，优化人员架构，做好考勤和绩效管理工作。2.5、组织编制部门年度、月度、周工作计划，包括设备保养计划，物资采购计划，财务预算计划，报公司批准后执行，并定期汇报。2.6、负责公司新改扩建项目的预算编制，报总经理批准后执行，并负责质量监督和验收工作。2.6、全面负责业主收楼后室内室外的返修工作，协调开发公司和施工单位认真处理，确保业主满意度，并做好责任鉴13、定和现场签证。2.7、负责审核业户的室内二次装修的初审、验收工作（初审由工程师负责）。2.8、负责部门环境质量体系要求的各项工作具体落实。2.9、制定并组织实施各种应急预案，完成领导交办的其它工作。3、任职要求：工民建或相近专业、大学以上学历，工程师职称，持有经理上岗证，有4年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第4页工程部副经理岗位职责114、岗位名称：工程部副经理所属部门：工程部直接上级：工程部经理直接下级：工程部服务主任、维护主任2、工作职责：2.1、在经理的领导下，协助经理处理部门各种系统工作。2.2、熟悉小区的各种设备设施，负责对所管辖物业的建筑结构、隐蔽工程、供配电系统、空调系统、给排水系统、运输系统（电梯）、弱电智能化系统、消防系统等设备设施的运行、维修、保养方案的起草工作，经上级批准后组织实施。2.3、负责所辖新物业管理项目的接管验收中各设备、设施、系统、土建、和装饰专业的工程档案核查工作，并整理归档。2.4、负责核查用户装修申报材料的专业内容，并督促下级做好巡查工作2.5、负责起草小区技术改造、项目整改计划，负责审15、核新改扩建项目施工单位预（决）算书中的专业技术内容；核查施工承包合同的内容； 2.6、负责编制小区计量表具、电梯、供水系统等政府有特殊要求的设备设施的年检工作计划并实施，办理小区各重大设备的外部委托维护和保养工作，并做好相关评价和记录。2.7、负责业主返修工作的处理，召开相关单位的工程协调会，监督下级做好工程责任划分、现场监理等工作，加快效率，确保业主满意。2.8、完成领导交办的其它工作。3、任职要求：大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，持有管理上岗证，有4年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力。 广州宏宇集团物16、业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第5页工程部服务主任岗位职责1、岗位名称：工程部服务中心主任所属部门：工程部直接上级：工程部副经理直接下级：工程部服务副主任、工程师2、工作职责：2.1、在经理、副经理的领导下，处理服务中心各种日常工作。监督现场工程师工作。2.2、熟悉小区的各种设备设施和业主室内装修特点、设备维修单位联系方式、返修施工单位人员，开发公司相关负责人，协调做好返修工作。2.3、对新管项目提前介入，安排人员熟悉相关情况，做好巡查记录，对需要整改项目汇总报17、开发公司和施工单位处理。2.4、协助经理对所辖新物业管理项目的接管验收中各设备、设施、系统、土建、和装饰工程档案以及产权资料的核查工作，并整理归档。2.5、做好业主收楼准备工作，整理记录业主收楼时提出的各项问题，划分责任，分清工序，指导现场工程师安排处理，并做好详细记录。 2.6、工程完成后，确保业主满意，并做与开发公司、施工单位做好签证工作。2.7、负责公司外环境园林、土建、装饰、零星工程的安排处理。2.8、负责业主二次装修工作技术资料的审核，指导工程师现场巡查工作。2.9、完成领导交办的其它工作。2.10、工程服务中心副主任协助主任工作，职责相近，参照此标准执行。3、任职要求：大学专科以上18、学历(工民建相近专业)，持有物业管理上岗证，有4年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第6页工程维护部主任岗位职责1、岗位名称：工程维护部主任所属部门：工程部直接上级：工程部经理直接下级：维护运行员工2、工作职责：2.1、对部门经理负责，认真做好维护部各项管理工作2.2、全面执行部门制定的小区设备设施运行、巡检、维修、19、保养计划。2.3、全面负责小区的强电、弱电、给水、排水、智能化系统、消防系统、景观池、路灯等设备设施的故障排除，做好业主的有偿服务工作。2.4、负责建立物业公司的设备设施台帐，做好资产管理、标识管理，档案管理工作。2.5、对二次供水，锅炉房计量表具，电梯等政府有明文规定检查的项目，制定年检工作计划，报经理审批后执行。2.6、具体实施部门员工的技能培训，安全生产培训，部门制度培训工作，督促员工考取相关操作资格证件，并向上级汇报相关情况。2.7、负责工程维护部物资采购计划起草工作，并做好物资的入库和出库、领用、资产管理工作。2.8、做好公司、开发公司、营销中心的办公场所设备设施的维修保养工作。2.20、9、完成领导交办的其它工作3、任职要求：工民建或相近专业大专以上学历，持有中级以上电工证，有4年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第7页工程服务中心现场工程师岗位职责1、岗位名称：工程部服务中心现场工程师所属部门：工程部直接上级：工程部服务中心主任直接下级：无2、工作职责：2.1、在主任领导下，处理服务中心各种日常工21、作。2.2、熟悉小区的各种设备设施和业主室内装修特点、设备维修单位联系方式、返修施工单位人员，开发公司相关负责人，协调做好返修工作。2.3、对新接管项目提前介入，做好巡查记录。2.4、对所辖区域的设备、设施、系统、土建和装饰等做好巡查工作。2.5、与金钥匙现场服务助理配合，做好业主收楼工作，整理记录业主收楼时提出的各项问题，协助主任划分责任，在主任的指导下认真处理，并做好详细记录。 2.6、工程完成后，确保业主满意，并做工程量核实工作，协助完成签证工作。2.7、负责业主二次装修现场巡查工作。2.8、监督施工单位人员做好文明礼貌，仪容仪表，遵守公司相关规定，在确保工程质量和做好现场保护工作的同时22、加快施工进度。2.9、制定并完善各种部门应急预案，报上级审批后执行。2.10、完成领导交办的其它工作。3、任职要求：大学专科以上学历(工民建相近专业)，公司鼓励其报考监理工程师资质，有1年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第8页工程维修员岗位职责1、岗位名称：工程部工程维修员所属部门：工程部直接上级：工程维护部主任直23、接下级：无2、工作职责：2.1、严格遵守公司的各项规章制度；服从上级安排，完成日常维修任务外，能够接受其它临时工程任务。2.2、努力学习技术，熟练地掌握本小区供电供水方式、状态、线路走向以及各种所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。2.3、执行所管辖设备的检修保养计划，按时按质完成工作，并填好记录表格；确保其安全运行。2.4、坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。2.5、对来人来电报修及时登记;做好业主的有偿服务工作。做好公司和其它部门办公区域的报修处理工作。2.6、发生重大设备故障时,值班人员应保持冷静头脑,应按照操作规程和应急预案及时处理24、，同时向直属上级汇报，故障未排除不许进行交接班,应上下两班协同工作,故障排除后应做好交接班记录。2.7、按规定的时间做好值班室、设备房的内外清洁工作。2.8、完成上级交办的其他工作。3、任职要求：高中以上学历，持有专业资质上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，较强的动手操作能力以及较强的资源运用能力，服从上级领导安排的各项工作任务。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_01_A/0版次/修改A/00 作业规程工程部人事架构及岗位职责实施日期2007年9月1日页 码共9页 第9页工程部文员兼技术资料员岗位职责1、岗位名称：工程部文员所属部门25、：工程部直接上级：工程部副经理直接下级：无2、工作职责：2.1、努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理,对公司的通知、文件要做到及时上传下达；2.2、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。2.3、负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；2.4、参加有关会议，并做好会议记录、整理工作；2.5、负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；2.6、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书；2.7、负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统26、计和工程维修部维修零配件、材料计划的汇总工作。2.8、完成上级交办的其他工作。3、任职要求：高中以上学历，办公室工作2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础、较强的工作责任心、努力完成服从上级领导安排的各项工作任务。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_02_A/0版次/修改A/00 作业规程 工具管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共3页 第1页工具管理标准1、目的1.1、规范工程部工具管理工作，确保工程部工具完整及各项性能完好。2、适用范围2.1、适用于物业公司工程部的工具管理。3、职责3.1、工程部经理负责检查工具管理工作的实施情况并27、负责工具的申购管理。3.2、工程维护部主任负责工具的库房盘点工作。4、程序要点4.1、工程维护部工具年度采购计划的制定；4.1.1、每年的12月15日之前，由工程维护部主任制定下一年度工程维护部工具年度采购计划并上报经理审批。4.1.2、工程维护部工具年度采购计划应包括如下内容：a、 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；b、 预计费用；c、 购买时间；d、 用途。4.1.3、工程部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程部经理负责保管。工程部仓管员对所领用工具记录在工程部个人工具领用登记表内。4.1.4、个人使用工具和公用工具由28、工程维护部主任填写领料单，经工程部经理批准后到仓库领取负责发放和暂时保管。4.1.5、个人使用工具管理 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_02_A/0版次/修改A/00 作业规程 工具管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共3页 第2页4.1.6、工程部员工正式上岗时，由员工填写领料单经工程部经理批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。工程部仓管员应对员工所领工具簿记在工程部个人工具领用登记表内。4.1.7、个人使用工具应加以爱护，避免违规操作损坏工具的使用寿命；4.1.8、工程部员工个人使用工具属公司财29、产，严禁用作私人用途。4.1.9、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程部经理批准后在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记。4.1.10、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部经理必须将员工退还的个人使用工具登记在工具保管登记表内，并在“备注”一栏注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。4.1.11、工程维护部主任每月18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。4.1.12、对于换下来30、的个人使用工具每半年由工程部仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经核实后将实际情况上报部门经理审批，经工程部经理审批后，上报物业公司总经理审批，审批后由工程部经理负责报废处理。4.2、公用工具管理4.2.1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具，都应在工程部经理的同意下，由仓管员将借用工具登记在工具借用登记表上。4.2.2、公用工具使用注意爱护，定期由工程部经理安排专人检查维修，发现公用工具损坏要及时上报工程部经理处理。4.2.3、公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_02_A/0版次/修改A/00 作业规31、程 工具管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共3页 第3页4.2.4、公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。4.2.5、工具如属正常使用损坏，对于小型的（500元以下）经工程部经理确认及物业总经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由使用部门经理填写报废工具登记表，经工程部经理审核后上报物业公司总经理审批。4.2.6、工程部经理工作调迁、辞工或被解雇时，工程部经理会同工程部仓管员一起对公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究工程部经理的责任。4.2.7、对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验后合格的 方可使用，否则应重新申购。4.2.832、工程部仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在仓管员保管工具登记表上，对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。5、记录5.1、工具保管登记表5.2、工程部个人工具领用登记表5.3、工具借用登记表5.4、报废工具登记表5.5、工程部工具年度采购计划表6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_02_01_A/0版次/修改A/00 记录 工具保管登记表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页工具保管登记表序号工具名称规格型号数量保管人日期备注 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_02_02_A/0版33、次/修改A/00 记录 工程部个人工具领用登记表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页工程部个人工具领用登记表序号日期名称 型号 规格单位数量领用人备注1234567891011121314151617181920备注：请正确使用设备工具，正常使用工具损耗以旧换新，遗失者照价赔偿。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_02_03_A/0版次/修改A/00 记录 工具借用登记表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页工具借用登记表序号工具名称规格型号数量借 用部 门借用人借 用时 间归 还时 间仓管员备注请正确使用设备工具，正常使用工具损耗以旧34、换新，遗失者照价赔偿。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_02_04_A/0版次/修改A/00 记录 工具借用登记表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页报废工具登记表序号工具名称规格型号数量报废原因批准人日期仓管员 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_02_05_A/0版次/修改A/00 记录 工程部工具年度采购计划表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页工程部工具年度采购计划表 年份：序号采购日期工具名称规格型号单位数量报价资料合 计备注 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号X35、HW/F-GC-03-A/0版次/修改A/00 作业规程 设备综合管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第1页设备综合管理标准作业规程1、目的1.1、从总体上确立工程部各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。2、适用范围2.2、适用于物业公司工程部的各类设备的综合管理工作。3、职责3.1、 工程部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。3.2、 工程部办公室负责各类设备档案的管理工作。3.3、 行政人事部负责工作的抽查、检查工作。4、程序要点4.1设备档案的建立要求4.1.1、工程部应将管辖范围内的所有设备建立设备卡、设备台账，连同设备出厂原件（合格证、说明36、书、保修协议等）统一由办公室保存。4.1.2、工程部应将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：4.1.2.1、所有设备应单机单台或按功能系统填写设备卡。4.1.2.2、设备卡应该挂在设备前，定期检查更新。4.1.2.3、设备编号按下列规则编制：如图10001001（91）地域号“表示在（9栋1梯）”数量号表示第1号变压器设备类型号表示变压器类归类号表示是供配电设备2、 公司设备编码分为四级，一级码为设备分类号，二级为类型号，三级为数量号，四级为地域标识，可以是汉字或数字。同类型同系统设备的流水号 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F-GC-03-A/0版次/37、修改A/00 作业规程 设备综合管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第2页码应保持相对的集中和连续性。4.1.2.4设备分类编码（一级，和二级分类）此表，根据需要可以再增加栏目。分类码名称类型码分类码名称编码供配电100变压器01给排水160给水泵01配电柜和线路02水箱水池02发电机组03阀门管网03公共照明04沉砂井化粪池04排污泵05110电梯01电话06有线电视07120报警系统01消防水泵02170半路监控01消防栓03可视对讲02喷淋系统04网络专线接入03自动灭火系统05红外防越系统04防排烟系统06电子巡查05130中央空调01180车声道闸01局部空调0238、热水供暖03190管道煤气02煤气阀门03140锅炉01压力表具024.1.2.4地域编码分类（四级）楼号类（91）表示是9栋1梯设备幼儿园（幼）表示是幼儿园设备地下室（畅园、朗园）（地畅）表示是畅园地下室设备园区（畅园、朗园）（畅、朗）表示是某园区设备人工湖（湖）表示是人工湖设备小学（校）表示是小学梯设备商业街（商）表示是商业街设备贵宾楼（贵）表示是贵宾楼设备外环境包括绿化带（外）表示是外环境设备会所（会）表示是会所设备 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F-GC-03-A/0版次/修改A/00 作业规程 设备综合管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码39、共4页 第3页4.1.2.4、设备台帐牌的制作规范：A4纸制作，表面压塑（见附表一）。4.1.3、所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡、设备台账。4.1.4、设备台账应保持与设备现行运行状态标识一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。设备卡、设备台账和设备出厂和原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由办公室保存。4.2、设备日常操作、运行、维修保养管理4.2.1、详见工程维护部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.3、设备的购置管理4.3.1、设备的购置包括原有设备的更新和新添购置。440、.3.2、设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5、新添设备由工程维护部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。4.3.5.1、采购设备应遵循相关规定进行采购，填写物资请购单。4.3.5.2、采购设备到达公司后，由工程维护部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.3.5.3、经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公41、司文件号XHW/F-GC-03-A/0版次/修改A/00 作业规程 设备综合管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第4页4.4、设备状态标识4.4.1、工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.4.2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4.3、正常运行中的设备不予标识。4.4.4、标识的方式方法：4.4.4.1、设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm*150mm*3mm（长*宽*厚）的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；4.4.4.2、设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应42、予标识设备的显眼位置；4.4.4.3、设备状态改变，标识应随之改变。4.5、设备的停用和封存4.5.1、发现下列情况之一，设备应予停用或封存：4.5.1.1、多余设备，含服务提供不再需要的设备；4.5.1.2、设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.5.2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3、工程部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4、设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经工程部经理批准后实施。4.6、设备的报废4.6.1、无修复价值的设备应予报废。4.6.2、报废设备应由工程维护部组织级别鉴定。参与鉴43、定的人员应包括：设 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F-GC-01-A/0版次/修改A/00 作业规程 设备综合管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第4页备主管人员、运行人员、工程维护部主任、工程部经理等。4.6.3、设备主管人员应填写资产报废、损失表，经副总经理审核，总经理审批后实施。4.6.4、需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5、报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6、工程维护部应将批准的资产报废、损失表报公司财务部一份。4.6.7、红旗机房评比4.6.7.1、工程维修部44、主任负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。4.6.7.2、评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况和总体印象。4.7、损坏设备凡工程部不能维修的，需填写外出维修单报公司领导审批，审批后方可外出维修。5、记录5.1、设备卡5.2、设备台账5.3、物资请购单5.4、资产报废、损失表5.5、外出维修单6、相关支持文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_03_01_A/0版次/修改A/00 记录 设备卡实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 设45、备卡设备编号 设备名称 所属系统 型号规格 出厂编号 制造单位 安装单位 安装地点 建档时间 设备简况设备原值（万元）使用年限年折旧率出厂日期安装日期启用时间设备移交时间年 月移交单位交接运行状况保养状况自行外包保养周期首次大修时间说明书编号说明书存放单位公司 部设备图编号设备图纸存放单位公司 部技术资料编号技术资料存放单位公司 部主要数据外形尺寸L: cm W: cm H: cm重量 KG总功率KW额定电压 V额定电流A额定转递r/m额定温度工作介质大修周期中修周期小修周期备注 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_03_02_A/0版次/修改A/00 记46、录 设备台账实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 设备台账序号设备编号名称及规格型号价格生产厂家验收日期放置地点测量范围精度首校日期校准日期校准机构备注 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_03_03_A/0版次/修改A/00 记录 资产报废、损失单实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 物资请购单 NO：申领部门： 填写日期： 年 月 日序号品名规格型号单位数量报价资料初定合计备注申购部门采购部门财务部公司集团经理：经理：经理：总经理：领导：第1联：第2联：第3联第4联财务部(白色)仓库（绿色）申请部门（黄色）采购部（粉红色） 广州宏宇47、集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_03_04_A/0版次/修改A/00 记录 资产报废、损失单实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 北京星河湾物业管理有限公司资产报废、损失单填报部门：填报日期：年月日资产名称资产类别资产编码规格型号原存放位置原购入日期原值累计折旧净值报损数量报损金额报损原因 原责任人签名：部门负责人 签名：资产管理员 签名：实物管理部门（行政人事部） 签名：帐务管理部门 签名：物业公司总经理意见 签名：第1联：填报部门（白色）第2联：财务部（红色）第3联：行政人事部（黄色） 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XH48、W/R_CW_08_06_A/0版次/修改A/00 记录 外出维修单实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页北京星河湾物业管理有限公司 0000001外出维修单所属部门： 申请日期： 年 月 日 名称型号购入/使用日期是否保修期内存在故障预计维修费用预计取回日期年 月 日送修经办人收回确认鉴定部门意见财务部意见公司领导意见 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_04_A/0版次/修改A/00 作业规程 测量设备管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第1页测量设备管理标准作业规程1、目的1.1、确保测量设备的能力满足使用要求。2、适用范49、围1.1、适用于北京星河湾工程部对测量设备从配置、样准、使用至管理各个环节的控制。3、职责3.1、物业公司总经理负责批准测量设备的采购计划。3.2、工程部经理负责审核测量设备的采购计划。3.3、工程部主任负责采购计划的实施。3.4、工程部维修人员负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。4、程序要点4.1、测量设备的范围4.1.1、按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。4.1.2、按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。4.1.3、按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。4.1.4、按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平50、量具、测试软件。4.2、测量设备配置的要求4.2.1、数量满足使用需要。4.2.2、最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。4.3、测量设备的采购4.3.1、工程维修部主任应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请， 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_04_A/0版次/修改A/00 作业规程 测量设备管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第2页经工程部经理审核，总经理批准后按规定进行采购。4.3.2、采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：4.3.2.1、名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值51、精度等级；4.3.2.2、数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。4.3.3、采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询工程维护部主任的意见。4.3.4、测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。工程维护部主任应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。4.4、测量设备的管理4.4.1、工程维修部主任应指定专人负责管理测量设备，其职责为：建立测量设备台账，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识追溯性资料，并随测量设备的变化52、而保持台账的可用性和可追溯性；4.4.1.1、对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：采用符号和顺序进行编号，示例如下： 符号规则如表一： 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_04_A/0版次/修改A/00 作业规程 测量设备管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第3页 本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定； 标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用带色彩（如红、黄色）的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。4.4.1.2、规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确53、定，如表二： 4.4.1.3、按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续；4.4.1.4、对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。4.5、测量设备的使用4.5.1、测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。4.5.2、使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_04_A/0版次/修改A/00 作业规程54、 测量设备管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第4页4.5.3、使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。4.5.4、当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。4.5.5、测量设备的保管环境应适当，不应与工具、刀具、原材料零配件混放，防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。4.6、测量设备的限制使用和报废测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和55、范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的应予以报废。报废应办理相关手续，并报总经理批准。4.7、校准的委托4.7.1、如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。4.7.2、工程维护部测量设备管理人员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。4.7.3、工程维护部测量设备管理人员应长期保存测量设备台账、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。4.7.4、本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。556、记录5.1、设备台账详见工具管理标准作业规程XHW/F-GC-03-02-A/0 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_04_A/0版次/修改A/00 作业规程 测量设备管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第5页5.2、资产报废、损失单详见工具管理标准作业规程XHW/F-GC-03-03-A/06、相关支持文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_05_A/0版次/修改A/00 作业规程 日常巡查标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共3页 第1页日常巡查标准作业规程1、目的1.1、规范工程维57、护部工作人员对公共设施设备的日常巡查工作，保证公共设施设备能够良好的运行。2、适用范围2.1、适用于物业公司工程维护部的日常巡查工作。3、职责3.1 、工程维护部主任负责检查日常巡查工作的实施情况。3.2 、工程维护部领班负责日常巡查工作的组织实施。3.3 、工程维护部维修人员负责日常巡查工作。4、程序要点4.1、工程维护部领班应于次日对前日巡查记录进行检查，汇总，并且汇报给工程维护部主任。4.2、日常巡查的内容4.2.1、水泵房状况的巡查。4.2.2、发电机房状况的巡查。4.2.3、低压室状况的巡查。4.2.4、高压室状况的巡查。4.2.5、防火安全状况的巡查。4.2.6、电梯状况的巡查。458、.2.7、水景的巡查。4.2.8、日常楼宇外观的巡查。4.2.9、园区照明设施的巡查。对于每天的巡查工作应该认真填写好相应的表格，并且认真填写好工程部值班记录表和工程维护部工作日志，把所发现的问题真实记录下来，并且 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_05_A/0版次/修改A/00 作业规程 日常巡查标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共3页 第2页如实反映给领导。4.3、日常巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。4.3.1、“看”：通过观察各个设备的外观来发现是否存在设备破损的问题。4.3.2、“听”：通过倾听设施设备运行中的声59、音判断是否有故障。4.3.3、“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。 4.4、日常巡查的工作要领4.4.1、低压室的巡查。低压室的巡查严格按照低压室的巡查维修流程进行。 4.4.2、高压室的巡查。针对于高压室内的高压设备运行的检查，应该认真填写高压运行巡查记录表。 4.4.3、水泵房的巡查。水泵房的巡查严格按照水泵房巡查流程进行，并且认真填写水泵房运行记录表。4.4.4、水景状况的巡查。巡查喷水池的喷水状况，认真严格填写好喷水池记录表。 4.4.5、电梯的巡查：4.4.5.1、 检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动； 4.4.5.2、检查安全标识是否完好 ，电梯按钮等配件是否完好；4.60、4.5.3、检查照明灯及安全监控设施是否完好。巡查时应做好相关记录，认真填写电梯状况巡查表。如遇到解决不了的事情，应第一时间联系电梯公司人员进行维修，确保电梯的正常使用。4.4.6、发电机房状况的巡查：4.4.6.1、检查发电机房外安全标识是否完好；4.4.6.2、检查发电机是否运行正常；5、记录5.1、工程部值班记录表 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_05_A/0版次/修改A/00 作业规程 日常巡查标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共3页 第3页5.2、工程维护部工作日志5.3、加压水泵房运行记录表5.4、水景水泵房运行记录表5.5、高压61、运行巡查记录表5.6、电梯状况巡查表5.7、喷水池记录表5.8、低压室的巡查维修流程5.9、水泵房巡查流程6、相关支持文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_01_A/0版次/修改A/00 记录 工程部值班记录表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 工程部值班记录表 年 月 日 部门班组 维修时间 记录人 当班事项及处理意见检查纪录电梯 水泵房 班组钥匙空调 铝合金梯 水电 班组工具 接班人意见设备运： 良好 一般 差行状况卫生： 良好 一般 差状况 工具： 良好 一般 差状况 接班人意见 设备运：良好 一般 差行状况 卫生： 良好 一般62、 差状况 工具 ： 良好 一般 差状况 备注当值人员签名部门阅示交接主任签名接班主任签名 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_02_A/0版次/修改A/00 记录 工程维护部工作日志实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 工程维护部工作日志记录人 记录日期内容：_有关人员签名部门领导阅示 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_03_A/0版次/修改A/00 记录 加压水泵房运行记录表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 加压水泵房运行记录表日期时间水池水位供电电压运行电流运行泵号泵运行情况故63、障情况供水压力泵房卫生情况巡查人备注说 明1）“水池水位”：A满B中满C缺水 2）“供电电压”：220 380 3）运行泵号： 1# 2# 3# 4# 5#4）“泵运行情况”：正常“” 不正常“” 5）“故障情况”： 要注明确 6）“供水压力” 要注明确 7）“卫生”：优、良、中、好、差值班主管签名： 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_04_A/0版次/修改A/00 记录 水景水泵房运行记录表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 水景水泵房运行记录表日期时间水池水位供电电压运行电流运行泵号泵运行情况故障情况水景灯情况开泵及巡查人备注说 明64、1）“水池水位”：A满B中满C缺水 2）“供电电压”：220 380 3）运行泵号： 1# 2# 3# 4# 5#4）“泵运行情况”：正常“” 不正常“” 5）“故障情况”： 要注明确 6）“供水压力” 要注明确 7）“卫生”：优、良、中、好、差值班人员签名： 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_05_A/0版次/修改A/00 记录 电梯运行状态巡查表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 电梯运行状态巡查表日期： 年 月 日直梯编号机房轿厢、厅门井道、井底备注巡查记录早班巡查人：中班巡查人：夜班巡查人：注：1、正常： 故障： （故障内容在备65、注栏填写）2、机房巡查时间为早班开梯后半小时内，中班停梯前半小时内。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_06_A/0版次/修改A/00 记录 高压运行巡查记录表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 高压运行巡查记录表所在地点:电房:年 月 日项目高压 运行指示灯高压 隔离开关高压 接地开关#1变压器 温度#2变压器 温度#3变压器 温度#4变压器 温度室内温度其他情况记录签名班别日班A相B相C相运行维修运行维修值班人 签名中班A相B相C相运行维修运行维修值班人 签名夜班A相B相C相运行维修运行维修值班人 签名说明:高压运行时闭合,高压维修66、时断开.值班主管签名: 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_07_A/0版次/修改A/00 记录 喷水池运行记录实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 喷水池运行记录年 月 日运行日期及/时间开机泵号水池状况池底灯状况开机人主管签名备 注年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日说明：1、必须按物业管理公司规定之时间开放喷水池。2、每次开启喷水池水泵后必须检查水质、水位，发现问题及时处理。3、要求每月检查一次三相电流67、及保险丝情况并检测其绝缘程度。4、“水池状况”栏填写内容：水池园建情况、水位情况、水泵运行情况。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_08_A/0版次/修改A/00 记录 低压室巡查维修流程实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 低压室巡查维修流程图低压室巡查应合闸的开关状态对应的电流表是否有正常读数过流过压过热检查原因导线接头情况电容器运行情况维修是否有异味记录有关电压、电流、功率因数等数据于运行表格上接头氧化或接触不良处理正常出停电通知书通知有关部门安排合适时间适时间维修维修表头故障维修互感器故障意外停机机处理过热检查原因维修膨胀更换检查68、气味确定故障维修跳闸 正常 是 良好 过 是 热 要停电 不 良 无 是 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_05_09_A/0版次/修改A/00 记录 水泵房巡查流程实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页 水泵房巡查流程检查控制柜电压检查线路不正常通知主管工程师检查水池进水阀检查水池水位正常转成自动状态检查水池出水阀门检查水泵马达运行时间有否发出噪音、振动或过热，电流是否稳定未开检查水泵是否是自动状态运行转成自动状态换备用泵停泵不正常正常检查检查压力不正常正常记录 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_06_A69、/0版次/修改A/00 作业规程 前期检查和验收标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共6页 第1页前期检查和验收标准作业规程1、目的1.1、通过对各类配套设施设备的检查，使安全隐患得到及时处理，确保小区业主居住期间的安全。2、使用范围2.1、适用于物业公司辖区内的配套设施设备检查。3、职责 3.1、工程部经理负责对各类配套设施设备的检查验收计划，并安排相应人员起草总结报告。 3.2、工程维修部主任负责对各类验收表格的签订和审查工作，配合工程部经理一起实施对各类配套设施设备的检查和维修。 3.3、物业公司总经理负责对此项工作的最终检查。 3.4、工程部负责从开发商处接管物业产权文件、设备70、图纸档案等文件，并建立专用文件柜，严格保管。 3.5、工程部根据此次验收工作，编制设备台帐工作。4、程序要求 4.1、物业公司工程部于接收物业前期适当时候介入，并与开发商交接物业，交接时要认真检查各项工程及相关配套的设施设备，并如实填写相关表格，存档记录。4.2、建设单位档案管理制度 4.2.1、工程部文员应检查建设单位移交的档案是否齐全，并做好相关整理和备档工作。4.2.2、建设单位交来图纸统一签收，并将有关图纸交现场工程师核对实物，如图纸无误则按系统归档；图纸有误，则联系交图单位更正。4.2.3、建设单位移交档案祥见物业移交资料一览表。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司71、文件号XHW/F_GC_06_A/0版次/修改A/00 作业规程 前期检查和验收标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共6页 第2页4.3、工程档案管理制度4.3.1、所有的工程档案由工程部负责管理。工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。4.3.2、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、机管，统一存放档案盒并加注标签。4.3.3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4.3.4、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交经理审阅确定用途。4.3.5、借阅档案须部门经理批准，登记并指定归还日期，按期追回，需续借的要重新登记。4.4、维修档案管理72、制度4.4.1、维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管理。4.4.2、设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、装修、用户单元内设施分类。4.4.3、用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4.4.4、文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。4.4.5、文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。4.4.6、维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。4.5、对各类设施的检查过程中要认真填写以下表格：4.5.1、物73、业工程移交验收流程表14.5.2、物业工程移交验收流程表24.5.3、消防系统验收及表格4.5.4、系统竣工表 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_06_A/0版次/修改A/00 作业规程 前期检查和验收标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共6页 第3页4.5.5、验收表4.5.6、暖道空调系统验收及表格4.5.7、隐蔽工程验收记录表4.5.8、风管漏风检测记录表4.5.9、现场组装除尘器、空调机漏风检测记录表4.5.10、冷风水管道压力试验记录表4.5.11、金属管道工程验收及表格4.6、验收规定：4.6.1、主体验收标准4.6.1.1、地基基础74、的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4.6.1.2、钢筋混凝土件产生变形、裂缝，不得超过CBJ10的规定值。4.6.1.3、砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。4.6.1.4、木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中的有关规定。4.6.1.5、凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。外墙不得渗水。4.6.2、屋面验收规定4.6.2.1、各类屋面必须符合GBJ207中的有关规定，排水畅通，无积水、不渗漏。4.6.2.2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4.6.2.3、75、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。4.6.3、楼地面验收规定 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_06_A/0版次/修改A/00 作业规程 前期检查和验收标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共6页 第4页4.6.3.1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝。4.6.3.2、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4.6.3.3、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。4.6.3.4、木楼地面应平整牢76、固，接缝密合。4.7、装修验收规定4.7.1、钢门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件，装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4.7.2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。4.7.3、要装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。4.7.4、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。4.7.5、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。4.7.6、饰面砖应表面洁净，粘结牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。4.7.7、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。4.8、电气验收规定77、4.8.1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线过接必须紧密，铝导线过接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。4.8.2、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。4.8.3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。4.8.4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。4.8.5、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_06_A/0版次/修改A/00 作业规78、程 前期检查和验收标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共6页 第5页声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。4.8.6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。4.8.7、除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。4.9、水卫消防验收规定4.9.1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求，应按套安装水表或预留表位。4.9.2、高位水箱进水管与水箱检79、查口的设置应便于检修。4.9.3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。4.9.4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固，部件齐全、制动灵活。4.9.5、水泵安装应平稳、运行时无较大震动。4.9.6、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。4.10、附属工程及其他验收规定4.10.1、室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均降须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅。井盖应搁置稳妥并设置井圈。4.10.2、化粪池应按排污量合理设置，池内无80、垃圾杂物，进出水口高差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，坡度不应超过两个弯。4.10.3、明沟、散水、落水、沟水不得有断裂、积水现象。4.10.4、房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_06_A/0版次/修改A/00 作业规程 前期检查和验收标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共6页 第6页 空鼓和断裂现象。 4.10.5、房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。4.10.6、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通无阻。4.10.7、单体工程必须81、做到工完、料净、场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕、室外地面平整、室内外高差符合设计要求。4.10.8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。5、记录5.1、物业工程移交验收流程表15.2、物业工程移交验收流程表25.3 消防系统验收及表格5.4 系统竣工表5.5、验收表5.6、暖道空调系统验收及表格5.7、隐蔽工程验收记录表5.8、风管漏风检测记录表5.9、现场组装除尘器、空调机漏风检测记录表5.10、冷风水管道压力试验记录表5.11、金属管道工程验收及表格5.12、物业移交资料一览表6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司82、文件号XHW/R_GC_06_01_A/0版次/修改A/00 记录 物业工程移交验收流程表1实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页物业工程移交验收流程表1专 案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其 它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_02_A/0版次/修改A/00 记录 物业工程移交验收流程表2实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页物业83、工程移交验收流程表2项 目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_03_A/0版次/修改A/00 记录 消防系统验收及表格实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页消防系统验收及表格1、 火灾自动报警系统调试报告日期： 年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产84、厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字） 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_04_A/0版次/修改A/00 记录 系统竣工表实施日期2007年9月1日页 码共2页 第1页系统竣工表验收时间：工程名称验收建筑名称隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外消防栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系统产品85、名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量mm/hm/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮 广州宏宇集86、团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R-GC-06-04-A/0版次/修改A/00 记录 系统竣工表实施日期2007年9月1日页 码共2页 第2页系统竣工表(续表)系统设计单位系统施工单位喷洒灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配87、阀手动开启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动控制室系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数其它灭火系统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式（kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动（kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg88、）使用压力排风机排烟阀 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_05_A/0版次/修改A/00 记录 验收表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页验收表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全 2水源电源等水源、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力89、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_06_A/0版次/修改A/00 记录 暖通空调系统验收及表格实施日期2007年9月1日页 90、码共1页 第1页暖通空调系统验收及表格设备开箱检查记录工程名称分部（或单位）工程设备名称型号、规格系统编号装箱单号设备检查1.包装2.设备外观3.设备零部件4.其它技术文件检查1.装箱单 份 张2.合格证 份 张3.说明书 份 张 4.设备图 份 张5.其它存在问题及处理意见 检查人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_07_A/0版次/修改A/00 记录 隐蔽工程验收记录实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页隐蔽工程验收记录工程名称分部（或单位）工程隐蔽工程内容序号工程91、分项及部位单位数量检查结果123456验收意见 验收人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_08_A/0版次/修改A/00 记录 风管漏风检测记录实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页风管漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程系统名称风管级别试验压力（Pa）系统总面积（m）试验总面积（m）允许单位面积漏风量（m/ m*h）实测单位面积漏风量（m/ m*h）系统测定分段数试验日期检测区段图示分段实测数值序号分段面积（m）试验压力（Pa）实际漏风量（m/h）1234592、评定意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_09_A/0版次/修改A/00 记录现场组装除尘器、空调机漏风检测记录实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页现场组装除尘器、空调机漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（m/h）允许漏风率（%）工作压力（Pa）测试压力（Pa）允许漏风量（m/h）实际漏风量（m/h）检测意见 试验人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业93、管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_10_A/0版次/修改A/00 记录冷冻水管道压力试验记录实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页冷冻水管道压力试验记录工程名称分布（或单位）工程试验部位试验时间管道编号试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mpa)试验结果验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R-GC-06-11-A/0版次/修改A/00 记录 金属管道工程验收及表格实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页金属管道工程验收及表格保证项目检验94、记录表单位工程名称： 分项工程名称：分部工程名称：分项工程性质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支撑件的材质、规格2保温材料的材质、规格和性能3保冷材料的材质、规格和性能4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5绝热层分层厚度6设备铭牌覆盖7固定件穿透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料10主管、伴管的加热空间11充填绝热层的密实12保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密封13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能15硬质制品绝热层伸缩缝的留设16绝热层的膨胀间的留设17保冷层伸缩缝外再保冷18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝19防潮层材料的材质、规格95、和性能20金属保温层材料的规格、品种21普通薄钢板的防腐22金属护壳不加固定件的部位23金属护壳的固定不得损坏防潮层24金属保护层的接缝25保冷结构金属、保护层的接缝密封26毡、箔、布类材料的品种、规格27毡、箔、布类保护层的接缝28抹面灰浆材料的配比、性能 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_06_12_A/0版次/修改A/00 记录物业移交资料一览表实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页物业移交资料一览表分类资料目录 移交方 备注 产权资料 项目批准文件建设单位 用地批准文件建设单位 建筑开工有关资料 建设单位 丈量报告建设单位 技术资料 竣工96、图 建设单位地质勘察报告 建设单位 工程合同建设单位 开、竣工报告 建设单位公共设备使用说明书及调试报告 建设单位 工程预决算分项清单建设单位图纸会审记录建设单位工程设计变更通知 建设单位技术核定单 建设单位质量事故处理记录 建设单位隐蔽工程验收记录建设单位沉降观察记录及沉降观察点布置图 建设单位竣工验收证明书 建设单位 钢材及水泥等主要材料质监保证书建设单位 新材料及构配件鉴定合格证书建设单位 设备及卫生洁具检验合格证书 建设单位砂浆及混凝土试块试压报告 建设单位供水管道试压报告建设单位机电设备订购合同 建设单位设备开箱技术资料、试验记录与系统统调记录 建设单位验收资料工程竣工验收证书建设单97、位消防工程验收合格证 建设单位 综合验收合格证 建设单位 用电许可证及供电合同建设单位用水审批表及供水合同 建设单位电梯使用合格证 建设单位 其他资料移交清单及核对记录 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_07_A/0版次/修改A/00 作业规程 业户室内和公共区域报修管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第1页业户室内和公共区域报修管理标准作业规程1、目的1.1、规范业户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。2、适用范围2.1、适用于北京星河湾物业管理有限公司所辖区域内业户家庭及各类设施设备的报修处理工作。3、98、职责3.1、工程维护部负责维修工作的组织、监督以及对物业公司制定的星河湾有偿服务收费标准以外的报修内容实行收费评审。3.2、工程维修部领班负责具体记录报修内容，及时传达并跟踪、督促维修工作按时完成。3.3、工程维护部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。4、程序要点4.1、住户报修4.1.1、金钥匙服务中心服务助理在接到业户报修要求时，应立即通知工程维护部。4.1.2、工程维护部主任按照报修内容，安排维修人员的工作：4.1.2.1、如业户报修内容属星河湾有偿服务收费标准中的项目，业户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具备件到达维修现场；4.1.2.2、报修内容属星河湾有99、偿服务收费标准中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场； 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_07_A/0版次/修改A/00 作业规程 业户室内和公共区域报修管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第2页4.1.2.3、对于不属于星河湾有偿服务收费标准中的报修项目，由工程维护部主任在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审并通知金钥匙服务助理，金钥匙服务助理回复业户是否可以维修，经业户对维修费用认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。4.1.3、工程100、维护部维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在工程维修单上如实填写实际的维修项目及收费标准。4.1.4、维修人员向业户说明收费标准，业户同意维修后开始维修；如业户不同意维修的应提醒业户考虑同意后现行报修，并及时返回工程维护部，向工程维护部主任说明情况，与维护部主任一同在委托服务单上注明原因并签名确认后交还金钥匙服务中心收费处备案。4.1.5、如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行检查评审，并将结果（“合格”“不合格”“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。4.1.6、维修工作完成后101、，维修人员应按星河湾有偿服务收费标准在委托服务单上注明应收的各项费用金额。并请业户使用或检查合格后，在委托服务单上签名确认，维修人员将委托服务单（第四联）交给住户作为缴费依据。4.1.7、维修人员维修完成后将委托服务单交回金钥匙服务中心，并将工程部一联拿回备档。4.1.8、对业主的家庭维修可采取工作完成后立即结算或月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款或由服务助理上门收取。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_07_A/0版次/修改A/00 作业规程 业户室内和公共区域报修管理标准作业规102、程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第3页4.2、公共设施设备的报修处理4.2.1、服务中心服务助理接到公共设备设施的报修后，应立即通知工程维护部。4.2.2、工程维护部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。4.2.3、完成维修工作后，维修人员应在工程维修单上注明维修有关事项。4.3、费用结算4.3.1、金钥匙服务中心收费处人员在委托服务单返回当天将单子上的费用分别统计在乐天客户管理软件内的相应栏目内。4.3.2、服务助理负责上门收取委托服务单所产生维修费用，也可由业主直接到金钥匙服务中心收费处交纳，或采取银行划扣手续。4.3.3、本规程作为相关人103、员绩效考评依据之一。4.4. 维修收费管理规定为了加强维修收费管理，维修收费按下列程序执行。4.4.1、 由公司对委托服务单进行统一编号。4.4.2、 金钥匙服务中心接到住户报修时，要确定是否收费。4.4.3、工程维护部接到通知后派维修人员维修时要现场确定收费价格，并由住户签字确认后进行维修。4.4.4、委托服务单一式四联，服务中心一联作为质量监控依据，财务一联作为维修费用统计的依据，工程维护部一联存档。4.4.5、维修人员将最后一联委托服务单交给住户作为缴费依据。4.5、工程维护部维修人子员上门服务规范4.5.1、工程维修部维修人员接单后在工程维修单上签收。4.5.2、维修人员接到工程维修单104、后，应在15分钟准备好安装、维修所需要材料、施工工具及清洁用品（塑料袋及干净抹布等），按与住户约定 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_07_A/0版次/修改A/00 作业规程 业户室内和公共区域报修管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第4页的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。4.5.3、到达用户单元后应先轻敲门或按门铃，经业主许可后方能进入室内。4.5.4、进入维修单元内，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套。4.5.4、自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事。4.5.5、不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主105、任，请求支援解决。4.5.6、在进行安装、维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布或报纸等）。尽量使噪音降低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。4.5.7、严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。4.5.6、因材料不足暂不能维修的，应向业户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上。4.5.7、因住户自购设备故障无法维修的，应详细向业户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交业主签名。4.6、维修完毕，请业主验收后并签名确认，维修人员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料。4.7、工程服务维修项106、目4.7.1、电脑网络系统维修。4.7.2、电话线维修。4.7.3、可视对讲机维修。4.7.4、燃气炉维修4.7.5、热水器维修4.7.6、电路故障维修4.7.7、给水，排水设备设施维修4.7.8、供电线路、小设备维修 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_07_A/0版次/修改A/00 作业规程 业户室内和公共区域报修管理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第5页4.7.9、门窗五金件维修4.7.10、卫浴设备维修。5、记录5.1、工程维修单5.2、委托服务单5.3、星河湾有偿服务收费标准6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业107、管理有限公司文件号XHW/R_GC_07_01_A/0版次/修改A/00 记录 工程维修单实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页工程维修单年 月 日发出部门发单人记录时间接 单 人接单时间 特急 急 一般维修地点维 修 内 容耗用材料名称规格数量单价金额备注完成时间维修员签名验收时间完工验收签名维修结果 注：本单维修情况须于24小时内知会金钥匙服务中心。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_07_02_A/0版次/修改A01/00 记录 委托服务单实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页委托服务单服 务地 址联 系电 话日期受 理时 间预 约108、时 间类别一般急特急服务内容处理结果发单人发单时间接单人返单时间性质有偿服务无偿服务费用：业主财务：反馈记录本人对以上委托项目认为：满意尚可不满意如不满意，请简述原因，以帮助我们改进工作，谢谢！委托人签名：特别提示：1、 根据公司要求：任何维修、安装等服务的款项均会列入当月结单内支付，请勿将现金交给上门的工作人员。2、 本公司员工更不可以收受客人任何形式的利益。3、 如需了解交费情况，请致电：8551 8558。有关收费投诉，请电：8551 8565。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_07_03_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾有偿服务收费标准实109、施日期2007年9月1日页 码共3页 第1页星河湾有偿服务收费标准(工程类)序号项目规格/型号品牌人工费（元）材料费（元）共价（元）1洗手盆排水塞32.5040.002洗手盆排水塞不锈钢20.0039.0051.004不锈钢下水S弯管20.0072.5093.505洗衣机龙头20.0027.5035.506不锈钢地漏盖10.0018.3023.807铜球阀20.0025.0032.508铜球阀20.0031.0040.5096分水表30.0083.00108.00104分水表30.0083.00108.0011淋浴间花洒软管15.0033.0043.0012瓷质灯头15.005.0020.00110、13朔料灯头15.006.7021.7014射灯杯插座15.001.7016.7015射灯胆12V20W15.003.4018.4017碘钨灯12VG4/12W15.0026.0041.0018射灯胆220V/50W15.0026.0041.0019射灯胆220V/50W15.0013.0028.0020更换日光灯管15.0010.0025.0021更换日光灯启辉器15.005.0020.0022电子式镇流器40W15.0039.0054.0023电子式镇流器20W15.0039.0054.0024中回继电器JY-16A37.50125.00162.5025朔料BV线5元/米5元/米不含墻孔2111、6难燃塑料线槽6元/米5元/米27空气开关3P-16A30.0095.00125.0030空气开关4P-62A30.00110.00140.0031漏电开关HZL2530.00475.00505.0032漏电开关2P40A190.00220.0033漏电开关4P20A280.00310.0034漏电开关TOPU4P310.0035漏电开关TOPU4P310.0036漏电开关TOPU4P310.0037漏电开关TOPU4P30.0050.0080.0038漏电开关TOFDIP32A60.0090.0039三相电子表60A50.00360.00410.0040三相四线电表100A620.00670112、.0041三相四线电表5A400.00450.0042电话插座15.0023.0038.0043电视插座15.0014.0029.0044三级插头10A/250V15.0061.0076.0045三级插头16/250V15.007.5022.5046环型光管32W15.0020.0035.0047光管支架30W20.0062.0082.0048光管支架20W20.0058.0078.0049电话线4芯40.720.002.20/M明线50电话线8芯80.520.002.50/M51排气扇电机十寸正野15.0050.00/套65.0052楼顶扇电机30.00105.00/套135.0053铝合金113、窗扣20.0020.00/个40.0054铝合推拉窗扣20.0020.00/付40.0055地弹簧皇冠172.00575.00/副747.0056更换大门锁芯80.00220.00300.0057球型锁恒威20.0041.00/套53.0058信箱锁泸中15.0012.00/把15.6059调整玻璃门20.0060更换柜门锁20.0010.0030.0061不锈钢合页30.0034.00/付45.0062不锈钢插销15.004.20/付5.2066不锈钢管2515.0014.0029.0067不锈钢堵头9.0024.0068不锈钢衣通堵头（长90mm）30.0045.0069180度内门较bO114、SS30.0010.0040.007090度内门较普通台湾大进30.004.0034.00 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_07_03_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾有偿服务收费标准实施日期2007年9月1日页 码共3页 第2页续上表 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_07_03_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾有偿服务收费标准实施日期2007年9月1日页 码共3页 第3页续上表71180度盖4分门较boss30.0010.0040.007290度盖4分门较台湾大进4.0034.0073180度盖6115、分门较boss10.0040.007490度盖6分门较台湾大进4.0034.0075弱电箱门上下较（门厚25MM）雅之杰15.009.0024.0076特殊90度盖4分门较（30MM）30.0016.0046.0077特殊90度内门较（门厚30MM）30.0016.0046.0078抽屉三节轨10 250MM台湾大进15.0013.0028.0079抽屉三节轨12 300MM台湾大进18.0033.0080抽屉三节轨14 350MM台湾大进20.0035.0081抽屉三节轨16 400MM台湾大进22.0037.0082抽屉三节轨18 450MM台湾大进24.0039.0083抽屉三节轨20 116、500MM台湾大进28.0043.0084玻璃门合页日本蓝普50.00135.001850085座厕、地漏堵塞疏通（轻度）20.0086座厕、地漏堵塞疏通（重度）机械疏通机械100，拆装100加配件价格100.0087洗手盆堵塞疏通88打孔10号钻头5元/个89更换锁芯280.00300.0090射灯变压器25.0030.0091装灯：壁灯：30元/吊灯根据大小不少于50元/大吊灯100元以上/材料费20元(仅供参考,具体由工程部根据每年材料与人工实际情况而调整) 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_08_A/0版次/修改A/00 作业规程 业主返修程序处117、理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共2页 第1页业主返修程序处理标准作业规程1、目的1.1、规范工程服务中心对业主返修问题的处理，保证业主家的返修问题得到及时的解决，建立好与业主和谐的关系。2、适用范围2.1、适用于北京星河湾工程服务中心的业主返修工作。3、职责3.1、工程服务中心主任负责检查业主返修工程的实施情况。3.2、工程服务中心工程师负责业主返修工程的具体安排和实施工作。4、程序要点 4.1、工程师接到金钥匙服务中心服务助理通知的业主家的工程问题，应立即做好记录。 4.2、工程师应在接到业主家报修通知的15分钟之内，和金钥匙服务助理一起前去业主家察看业主家的工程情况，分析产118、生原因并协调解决，同时应填写好北京星河湾住宅工程返修意见书。 4.3、现场工程师确认实施方案（重大情况报领导审批同意），及时给相关施工单位派发施工返修单，并进行技术交底。 4.4、严格落实施工单位人员的材料准备工作。 4.5、及时和金钥匙服务助理沟通，和业主预约安排施工日期。 4.6、施工过程中监督施工单位做好成品保护，检查施工过程中是否使用文明礼貌用语，加强工程质检要求。 4.7、施工完成后检查施工单位的施工质量，完工场所的清理达标工作，及时与业主沟通施工完成情况的满意程度。 4.8、根据施工现场情况实事求是确认北京星河湾住宅工程返修意见书及签证工作。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业119、管理有限公司文件号XHW/F_GC_08_A/0版次/修改A/00 作业规程 业主返修程序处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共2页 第2页4.9、工程服务中心管理操作流程工程服务中心管理操作流程金钥匙服务中心服务助理接到业户反应家中工程情况,立即通知现场工程师现场工程师到业主家查看工程情况，分析产生原因并协调解决施工过程中监督施工单位做好成品保护，使用礼貌用语文明施工,加强工艺质检要求根据施工现场情况实事求是确认施工返修单及签证工作现场工程师确认实施方案（重大事件报领导同意）及时给相应施工单位派发施工返修单并技术交底落实施工单位人员材料准备情况预约业主配合安排施工日期施工完成后检120、查施工单位施工质量,完工场清达标工作5、记录5.1、北京星河湾住宅工程返修意见书5.2、现场签证单6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_08_01_A/0版次/修改A/00 记录 北京星河湾住宅工程返修意见书实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页北京星河湾住宅工程返修意见书 园 栋 梯 房 业主签名确认： 电 话： 反映时间： 预约施工时间： 接待人： 序号返 修 项 目现场核定情况记录现场工程师意见工程验收情况工程完成时间施工单位签名完成后业主意见 满意 不满意业主签名确认日期业主回访意见 满意 不满意业主签名确认日期回访时间回访人签121、名 备注：1、 施工单位在施工前必须做好室内物品保护措施；2、 施工单位在该单元工程完成时，负责做好室内清洁直至业主满意为止； 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_08_02_A/0版次/修改A/00 记录 现场签证单实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页现 场 签 证 单工程名称：维修 编号：建设单位施工单位返修部位结算金额签证前情况签证内容现场工程师意见工程服务中心意见预算部意见工程总监意见（注：此单为施工单位与开发公司结算依据之一） 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_09_A/0版次/修改A/00 作业122、规程 工程部二次装修标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第1页二次装修作业标准作业规程1、目的1.1、确保加强星河湾住宅小区家庭居室装饰工程的管理，保证装饰工程的质量和安全，维护业主/住户的合法权益和公众利益，确保小区外部美观，使楼宇结构不受破坏。2、适用范围2.1、适用于北京星河湾业主/住户家中二次装修3、职责3.1、工程服务中心经理负责二次装修的审批工作3.2、工程服务中心工程师负责业主/住户家二次装修的检查和验收工作 4、程序要点 4.1、业主/住户家中如需要进行二次装修，需要到金钥匙前台办理相关的二次装修手续，并且填写星河湾小区楼宇装修承诺书、星河湾楼宇装修安全承诺书、123、楼宇装修申请表等相关申请表格。 4.2、业主/住户在填写申请的同时，应当提交相应的施工图纸。如装修平面图、立面图；天花平面图；电力分布图；给排水图等。 4.3、业主/住户办理完相关申请手续，并且提交图纸齐全，由金钥匙服务助理上交工程服务中心进行审批工作。 4.4、工程服务中心接到业主二次装修申请，由工程师到现场具体核实，并且报工程部经理审批。 4.5、工程部经理审批完成后，由金钥匙总监、安管部经理和物业公司领导进行审批。 4.6、二次装修申请和图纸审批完成后，应由金钥匙服务助理及时回复业主/住户。如审批通过，可以通知业主办理其他相关手续，如缴纳装修保证 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管124、理有限公司文件号XHW/F_GC_09_A/0版次/修改A/00 作业规程 工程部二次装修标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第2页金、装修垃圾清理费、办理施工人员出入证和装修许可证。如审批不通过，业户需要继续对图纸进行更改，改好后再次申报。 4.7、业户进行二次装修期间，由工程服务中心、金钥匙服务中心、安全管理部负责装修期间的巡查与监控。 4.8、业户装修完毕后，通知金钥匙服务中心，由金钥匙服务经理通知相应工程师一起去业主家进行检查和验收。 4.9、验收合格后，通知业户去金钥匙服务中心办理相关手续，填写装修保证金退还申请表。如验收不合格继续进行整改再报审批。 4.10、二次装125、修工作流程（见下页） 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_09_A/0版次/修改A/00 作业规程 工程部二次装修标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第3页工程部二次装修工作流程图业户到金钥匙服务中心申请装修工程部现场审核审核后通知金钥匙服务中心金钥匙服务中心批复业主工程部安全管理部金钥匙服务中心业户装修完毕金钥匙服务中心工程部装修完毕业户家金钥匙服务中心财务部业主退装修保证金业户进行装修 办理有关手续 巡查 监控 通知合格 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_09_A/0版次/修改A/00 作业规程 126、工程部二次装修标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第4页 4.11、验收流程验收流程图工程完工向物业公司提出完工验收申请办理退还装修保证金手续保证金根据验收意见整改业主领取装修保证金不符合规定整改完工 符合规定 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F_GC_09_A/0版次/修改A/00 作业规程 工程部二次装修标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第5页5、记录5.1、楼宇装修申请表5.2、星河湾小区楼宇装修承诺书5.3、星河湾楼宇装修安全承诺书5.4、星河湾楼宇装修许可证5.5、装修保证金退还申请书6、相关文件 广州宏宇集团物业管理127、总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_01_A/0版次/修改A/00 记录 楼宇装修申请表实施日期2007年9月1日页 码共2页 第1页楼宇装修申请表申请日期： 年 月 日 申请人（业主）资料（以下由业主本人如实填写）业主姓名：_ 联系电话：_装修单元：_ 园 _ 栋_梯 _ 房 建筑面积：_装修公司资料（以下由装修公司如实填写）装修公司名称：_ 执照号 ：_负责人：_ 手机：_ 紧急联系电话：_装修申请日期：自_年_月_日至_年_月_日共_ 天装修项目： 1、_ 6、 _ 2、_ 7、 _3、_ 8、 _4、_ 9、 _5、_ 10、_工程总造价约为人民币（大写） ：_128、提交图纸资料图号 内容比例规格提交日期数量备注1装饰装修方案 平面布置图 2吊顶布置图 3电力4给排水 5其它 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_01_A/0版次/修改A/00 记录 楼宇装修申请表实施日期2007年9月1日页 码共2页 第2页（续上）服务助理 ： 日期： 物业公司工程部意见： 签名： 日期： 金钥匙服务中心审批意见： 签名： 日期： 物业管理公司领导审批意见： 签名： 日期： 业主签字： 日期： 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_02_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾小区楼宇装修129、承诺书实施日期2007年9月1日页 码共3页 第1页星河湾小区楼宇装修承诺书（业主签署）北京星河湾物业管理有限公司：本人是_园_栋_梯_房业主 ，现委托 _公司（有效营业执照号码为：_）为上述单元之装修承建商，本人现已祥阅装修手册内容，已明白并承诺本人所雇佣的装修单位员工会绝对遵守其中的有关规定，服从贵管理公司管理人员的管理，如因本人委托的装修公司之装修单位员工责任引起的一切事故及造成之损失，本人愿意承担一切责任。本人承诺在装修期内保证按照装修规范进行施工，保持公共区域清洁及每天负责将装修废料搬运至由管理公司指定的垃圾收集处。如有违犯，本人愿意赔偿因此而引致的一切损失。并承诺遵守如下管理规定：130、一、 装修规则 1、 任何施工包括撬凿、打洞等不允许危及房屋结构，不得损坏承重墙结构及排污公共管道与管井屋宇外立面等，所有损失部分之恢复费用由该单位业主负责。如果发现有任何违章施工，管理公司有权停止该单元的一切装修工作，直到该单元业主对所有损坏部分进行复原或补偿，并经管理公司做出全面评估同意后为止。2、 业主的室内装修不得移动公共场所所有设施、设备和装置等，以免妨碍公共设施的定期保养和维修。3、 所有施工必须严格按通过审批装修申请的内容及图纸说明完成，直至通过管理公司验收合格为止。4、 施工期间如有焊接或动火作业，必须到“金钥匙服务中心”申请动火许可证。5、 笨重材料或物品迁入/迁出，须先做好131、运送安排，不准在大理石砖面上拖 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_02_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾小区楼宇装修承诺书实施日期2007年9月1日页 码共3页 第2页拉，不能刮花墙面及墙纸等公共区域的设备或装饰，一切损害本小区财产及设备的行为，行为人需负赔偿责任。不允许迁入大量的易燃物品，只能配备当天的用品。如：油漆等。6、 装修期间不得占用公共地方（包括楼梯、梯井、走廊、大堂、人行道路等）贮存或存放任何物品、设备；若物业公司要求业主清理其装修部分之任何物料或设备时，业主须负责清理费用及环境清洁；业主须对其进行装修工程所造成任何第三者的伤害132、必须承担全部责任，业主不得在公共区域进行任何装修及设备工程。 二、施工期间严格遵守如下施工规章1、施工时间：8：0012：00和14：0018：00，如超时施工须事先向物业公司提出书面申请，周六、日及法定节假日进行室内施工，不得从事有噪音的工序（如捶打、电锯、电钻、钉枪等），若影响周围业主正常休息，将被要求无条件退场，并同意管理公司采取停电、清场等措施。2、业主应采取一切合理措施，封闭施工现场，以便将尘埃及噪音减至最低限度。在装修期间，必须关闭门户，如有必要，应在施工区域建造围板以隔绝施工污染；如工程产生过多尘埃，管理公司有权封闭施工现场。3、拆墙或捶打工程，如果出现违反规定施工，管理公司有权133、采取清场、停水、停电等认为合适的措施予以制止。进行喷漆工程时，请事先知会物业管理公司，并于作业期间打开该单元窗户。4、装修单元内严禁吸烟、生火做饭或留宿的行为。5、装修施工过程中，按规程对厨、厕做好防水措施，改动给排水管道必须进行24小时试水，测试防渗情况，经物业公司工程部验收合格后方可封闭管道。三、防火要求1、在施工期间，严格遵守北京市消防安全管理条例，不得在施工范围 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_02_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾小区楼宇装修承诺书实施日期2007年9月1日页 码共3页 第3页内吸烟、生火、做饭等，业主要在其物业范134、围内每五十平方米提供和保证不少于一个容量为4kg的灭火器用于防火，并放置在明显及有效的地方。（业主在提供有效灭火器后方可发放施工许可证）2、动火作业时须提前1天向物业公司提出申请，在领取动火许可证后方可作业，而由专业技术人员执行，并做好防火措施，施工单位擅自动火或违章作业须承担一切由此引起之责任。3、施工期间不得将过量的油漆或危险品存放施工范围，按防火需求，只能存放当天所需的用量。4、必须每天清理装修现场的废料，以便减低火灾隐患。5、内部装修材料应按国家颁布的建筑内部装修设计防火规定要求选择材料，以防止或减少火灾的产生，具体要求是：重要部位吊顶采用夹板材料时，应作防火处理，隔墙须选用非燃料材料135、，墙面应选用非燃、耐燃或经过防火处理的墙纸，地面应使用耐火材料，壁毡应采用阻燃材料。四、建议业主为装修单元员工购买保险。 业 主 签 署 ： 公司名称（盖章）：日 期 ： 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_03_A/0版次/修改A/00 记录 星河湾小区楼宇装修安全承诺书实施日期2007年9月1日页 码共1页 第1页星河湾楼宇装修安全承诺书本人本公司受星河湾_园_栋_梯_房业主_之委托，将对该单元进行装修。工程装修过程中，本人/本公司员工会严格按照国家建设部关于邻里关系的规定和建筑装修管理规定、住宅室内装饰装修管理办法、家庭家居装修管理试行办法的要136、求规范施工。本人本公司现已详阅装修守则内容，已明白并承诺本人/本公司所雇佣的装修单位员工在施工现场中引起一切事故及引起之损失，本人/本公司愿意承担一切责任，并承诺遵守如下管理规定：1、按程序申请办理所装修单元的各类手续和工作临时工作证。2、施工现场指定负责人以便与管理公司随时联络。3、施工人员在小区管辖范围内必须佩戴由管理公司签发的临时工作证，并随时配合管理人员的检查。4、做好施工现场安全、消防工作。每五十平方米不少于一只灭火器（容量不少于4KG）动用明火必须取得管理公司书面同意。5、现场施工人员不得抽烟、煮饭及晚上留宿，在公共区域不得有随地吐痰、衣衫不整，袒胸露背等不雅行为。6、单元必须封闭137、施工，以减少对邻里的骚扰和外部环境不良影响。7、由管理公司发出装修许可证必须张贴于单元门上，以便于管理人员的随时监督和检查。8、小心搬运所需装修的材料，大件材料的搬运必须提前申请并取得管理公司的配合，避免损坏和破坏公共区域的设施、设备（装修材料搬运不得使用电梯）。9、装修施工期间必须注意不影响其它单元业主作息时间（中午12：0014：00和晚上18：00次日8：00）。周六、日及法定节假日不得进行有噪音产生的施工。以上条款本人/本公司保证认真遵守，如有违反愿承担赔偿责任，以及无条件同意管理公司采取停水、电及清场等整改措施。负责人签署：_ 公司名称（盖章）_日 期： _ 广州宏宇集团物业管理总部138、 北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_04_A/0版次/修改A/00记录 星河湾楼宇装修许可证实施日期2007年9月1日页 码共1页第1页星河湾楼宇装修许可证 许可证编号：_装修单元：_园_栋_梯_房单元面积：_平方米装修公司名称：_负责人姓名： _联络电话 ： _装修电话：1、_ 2、_3、_4、_5、_6、_装修期限：_年_月_日至 _年_月_日 北京星河湾物业管理公司有限公司 金钥匙服务中心 经办人签名：_ _年_月_日 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_09_05_A/0版次/修改A/00 记录 装修保证金退还申请书实施日期2139、007年9月1日页 码共1页 第1页装修保证金退还申请书北京星河湾物业管理有限公司：本人是 园 栋 梯 房业主，现本人已经装修完毕，特向貴公司申请给予验收，并按有关规定退还装修保证金，谢谢！ 业主： 日期：_(以下由物业管理公司填写)验收项目及结果： 工程部验收人： 日期： 金钥匙中心经理： 日期：财务部审批： 签名： 日期：总经理： 签名： 日期：1、财务联 2、金钥匙服务中心 广州宏宇集团物业管理总部 北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/R_GC_10_A/0版次/修改A/00规程 紧急预案处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共1页第1页紧急预案处理标准作业规程1、目的1.140、1、为了及时配合其他部门，处理小区的紧急事件，及时挽救业主和公司的财产，保证业主的生命安全。2、适用范围2.1、适用于工程部所有紧急事件的处理流程。3、职责3.1、工程部经理负责紧急事件的统筹安排。 3.2、工程部人员具体听从工程部经理安排，实施具体的工作。4、程序要点4.1、自然灾害处理流程，包括地震灾害的应急处理预案、风雨灾害的应急处理预案、自然灾害事故流程，详见总经办的自然灾害事故应急处理标准作业流程，已经附后。4.2、治安事件处理流程，详见总经办的治安事件处理标准作业规程。4.3、紧急事件处理流程，包括电梯困人事件的处理、紧急停电事件的处理、水管爆裂事件的处理、煤气泄漏事件的处理，详见141、总经办的紧急事件处理标准作业规程，已经附后。4.4、火灾事件处理流程，详见总经办的火灾应急处理标准作业规程，已经附后。4.5、传染病及疫情的防控流程，详见总经办的传染病及疫情的防控标准作业规程，已经附后。5、记录6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 12 A/0版次/修改A/00作业规程自然灾害事故应急处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第1页自然灾害事故应急处理标准作业规程1、目的当小区发生自然灾害事故时，物业公司各部门能够迅速成立各应急小组，确保本物业管理区域内业主（住户）及员工的人身财产安全。2、适用范围适用于物业公142、司所管理的小区发生自然灾害期间的处理。3、职责3.1、物业公司总经理负责对自然灾害处理的总指挥。3.2、安全管理部经理负责本部门员工的调动，对处理自然灾害现场的一线指挥。3.3、金钥匙服务中心经理负责部门员工的调动和指引小区业主/住户的转移工作，配合安全管理部处理各类自然灾害事故。3.4、工程部经理负责对本部门人员的调动和关闭相关设备设施，避免发生其他突发事件。3.5、其他部门经理负责本部门员工的调动，配合相关部门处理自然灾害事故。4、程序要点4.1、地震灾害的应急处理预案4.1.1、 发生地震时，物业公司各部门岗位员工应保持镇定，坚守岗位，在 附近寻找坚固的结构部位寻求掩护，切勿离开本物业管143、理区域。4.1.2、远离窗户、玻璃、不牢固的支架或悬挂的物件。4.1.3、切勿在悬挂物下逗留，应在适当时机尽快离开。4.1.4、地震时切勿在楼梯下躲避。8afUzL4.1.5、应付后续余震的各部门职责： zzjE-WF4.1.5.1、工程部应迅速切断生活水泵、供水，关闭其附属设备，切断非应急 电源及天然气总阀门。4.1.5.2、金钥匙服务中心应组织业主（住户）镇定而有秩序地沿应急疏散通 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 12 A/0版次/修改A/00作业规程自然灾害事故应急处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第2页道撤离本物业管理区144、域的危险地区，并在安全空旷场地集合。4.1.5.3、消防监控中心应按照金钥匙服务中心负责人的措施，通过应急广播向本物业区域的业主（住户）提示以下注意事项：请保持镇定；管理区域建筑结构是安全可靠的；请按照应急疏散路线有秩序地撤离危险区域；告之撤离后的集合地点；提醒业主（住户）远离窗户、玻璃、不牢固的支架及悬挂物体。4.1.5.4、安全管理部应协助维护疏散秩序，安慰业主（住户），控制所有出入口，严禁任何人员进入本物业管理区域，并应检查所有可能的火源是否熄灭，防止火灾发生。4.1.6、公司所有员工严禁散播谣言或夸大本物业管理区域的损坏情况，切勿引起业主（住户）恐慌。4.1.7、地震警报解除后的工作程145、序：4.1.7.1、工程部应仔细检查所有设备系统、房屋结构。如有必要，应请有关技术部门进行鉴定，并出据鉴定报告，设备系统如有损坏，应迅速维修，尽快恢复正常。4.1.7.2、金钥匙服务中心应公开致函全体业主（住户），解释管理区域受损情况及修复情况，并通知业主（住户）回到本物业管理的居住区域。4.1.7.3、安全管理部安排人员应加强楼内巡视，严防不法人员趁乱作案，危害管理区域及业主（住户）的利益。4.2、风雨灾害的应急处理预防4.2.1、金钥匙服务中心值班人员应每天注意收集气象信息并做记录。如有预报暴风雨时，应及时采取群发信息的方式知会业主/住户，并联系安全管理部利用小区内的消防广播向小区业主进行146、宣传。相关部门应按以下职责执行：4.2.1.1、安全管理部安排员工负责检查所有外窗是否关闭，检查所有出入口室外水位情况。如遇水位上升时，应及时准备挡水物资进行封堵。4.2.1.2、工程部负责检查所有雨水排放系统是否畅通，查看楼层内是否有积 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 12 A/0版次/修改A/00作业规程自然灾害事故应急处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第3页水，检查屋顶外墙、玻璃幕墙及外窗是否有渗漏。如有可能，应立即采取临时措施修补。同时应切断所有楼外供电，如：泛光照明、广告、草地灯等。4.2.1.3、金钥匙服务中心负责通147、知全体业主（住户）关好外窗。如遇业主（住户）单元内无人且上锁时，应通过应急联络电话通知业主（住户）并在业主（住户）同意后使用备用钥匙进入。4.2.1.4、环境维护部安排保洁人员负责清理楼内积水，在主要出入通道敷设防滑地垫。4.2.1.5、各部门应随时向物业公司总经理汇报发现的问题及处理结果。4.2.1.1、自然灾害事故处理完毕后各部门要及时总结，并形成文件呈报物业公司总经理。4.3、处理自然灾害事故流程统计受损物资和人员伤亡情况，形成书面报告，呈报总经理 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 12 A/0版次/修改A/00作业规程自然灾害事故应急处理标准作148、业规程实施日期2007年9月1日页 码共4页 第4页处理自然灾害事故流程自然灾害事故发生收集各类气象信息将自然灾害信息告知小区全体业主发现故障、及时排除公司各部门员工必须坚守岗位，远离危险物体金钥匙服务中心加强警戒、维护小区秩序利用消防广播通知业主检查设施设备和水流排放系统加固刚移植的树木环境维护部清理积水和垃圾工程部安全管理部自然灾害事故结束后统计受损物资和人员伤亡情况，形成书面报告，呈报总经理组织小区业主远离危险物体及为被困的业主、客人提供力所能及的帮助5、记录6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 13 A/0版次/修改A/00作业规程治149、安事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共2页 第1页治安事件处理标准作业规程1、目的 1.1、当治安事件发生时，公司为了规范治安事件得到有效控制、防止事态进一步恶化，保障小区业主及公司财产安全，而制定此标准作业规程。2、适用范围 2.1、适用于物业公司所管理的小区内发生治安事件的处理。3、职责 3.1、物业公司总经理负责重大治安事件的总指挥。 3.2、安全管理部经理负责治安事件处理的现场总指挥，并负责协助公安部门进行处理，有效的控制事态的恶化。 3.3、安全管理部治安主任负责对现场围观人员的劝离，配合经理共同处理。 3.4、物业公司其他相关部门协助处理。4、程序要点 4.1、治150、安事件的类型：流氓斗殴、酗酒、闹事等违反治安管理的事件。4.2、治安事件的处理4.2.1、安全管理部经理发现或接到治安事件发生的报告后应立即设法制止，或迅速组织员工赶赴现场维持秩序，截住斗殴者后检查所有物品损坏情况，责令斗殴者负责赔偿全部损失。在处理事件时，员工严禁与当事人或客人发生冲突。4.2.2、如情况发展到难以控制，要及时向物业公司总经理报告，并联系当地公安机关处理，如现场有负伤者应及时拨打“120”予以急救或 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 13 A/0版次/修改A/00作业规程治安事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共2页 151、第2页陪同前往医院抢救。4.2.3、劝说围观者散去，保护原始现场以待公安机关调查。4.2.4、凡由公安机关派人调查处理的，均由公安机关依照有关法规处理，本部派人协助配合。4.2.5、此事件处理期间的有关资料，必须书面报告呈报物业公司总经理。5、记录6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第1页紧急事件处理标准作业规程1、目的1.1、为提高物业公司员工在发生紧急事件的情况下，各部门能够协同作战，积极可行、有效的进行处理，确保小区业主的生命财产安152、全，有效的减少公司的经济损失。2、适用范围2.1、适用于物业公司对紧急事件的处理。3、职责3.1、物业公司总经理负责对紧急事件处理的总指挥。3.2、安全管理部和工程部经理负责本部门员工的调动，并做好紧急事件现场的协调工作。3.3、环境维护部经理负责调动保洁员对紧急事件发生现场的保洁清理工作。4、程序要点4.1、紧急事件包括电梯困人、紧急停电、水管爆裂、煤气泄露等事件。4.2、电梯困人事件的处理4.2.1、任何员工在接到业主报警或发现小区业主被困电梯内时，应立即通知安全管理部监控中心，同时记录接报和发现时间。4.2.2、安全管理部监控中心接报后，应通过智能化系统与被困人员联系，同时通知相关岗位赶153、赴现场了解情况，并及时向本部门经理或当值管理层汇报，请求派人或联系工程部前往解救。4.2.3、安全管理部经理或当值管理层接报后，立即亲自赶赴现场或指派员工到场与被困业主取得联系，并做好对被困人员进行安抚，要求业主保持冷静，耐心等待救援。4.2.4、当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时， 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第2页要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。4.2.5、在工程部人员154、没有到达现场前，现场必须有员工留守，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，安全管理部经理要将此事件处理方案及时向公司总经理汇报。4.2.6、 工程部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。4.2.7、若工程部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应向物业公司总经理请示是否向公安部门或消防部门求助。4.2.8、在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即拨打“120”联系医务人员到场（说明事件的性质），以便被困人员155、救出后即可进行抢救。4.2.9、被困业主救出后，安全管理部经理或当值管理层应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话。如被困业主不合作自行离去，应记录下来存档备案。4.2.10、被困业主救出后，工程部经理应立即要求电梯维修公司查明故障原因、修复后方可恢复正常运行。4.2.11、安全管理部经理或当值管理层应详细记录事件经过情况，包括接报时间、安全管理员和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。4.2.12、若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员156、有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第3页4.2.13、 工程部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。 4.2.14、事件处理完毕后，安全管理部和工程部经理要结合此次事件处理的实际情况，形成书面报告呈报给物业公司总经理 4.3、紧急停电 4.3.1、工程部在接到停电通知的情况下，应联系金钥匙服务中心事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况，在楼宇内梯口对小区业主发布停157、电通告。同时，工程部应做好停电前的应变工作。4.3.2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若属于内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若属于外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知相关部门。4.3.3、安全管理部经理应安排本部门员工配合工程部前往各楼宇检查电梯运行情况，发现电梯困人立即按照电梯困人应急预案施救。4.3.4、若突发停电时，安全管理部应加强园区内巡查，维持好小区秩序，指引疏散人员，并要注意防火，防止发生火灾。4.3.5、安全管理部经理安排员工到小区158、各主要出入口、电梯厅维持秩序，加强安全措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。4.3.6、各部门值班员工，耐心接待小区业主的询问，做好解释和疏导工作，防止与小区业主发生冲突。4.3.7、工程部详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。4.3.8、 突发停电的预防措施： 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第4页4.3.8.1、工程维护部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。4.3.8.2、金钥匙服务中心应发出温馨提示提159、醒小区业主备置一些应急照明灯或蜡烛。4.3.8.3、安全管理部和工程部经理安排员工加强巡逻，配置巡逻、检修用的手提式应急照明灯。4.4、水管爆裂4.4.1、为了使物业公司管理区域内的业主（住户）在突发性水管爆裂和室内水浸事件时，能够及时、冷静、迅速的处理，减小损失，金钥匙服务中心应做好宣传。4.4.2、关于突发性水浸的处理办法：4.4.2.1、工程维修人员接到水浸通知后，即携相关维修和通讯设备前往水浸现场观察，关闭水阀门。4.4.2.2、如水浸危及附近的电表房、设备房等公共设施时，要动员员工在上述设施周围堆放沙包隔离，防止浸水。4.4.2.3、环境维护部经理对水浸地方要安排保洁人员清除积水，并160、把浸水情况详细报告物业公司总经理。4.4.2.4、如水浸时影响用户正常供水，服务中心必须书面通知各业主（住户）。4.4.3、关于室内水浸的处理4.4.3.1、金钥匙服务中心接到业主投诉室内浸水时，要立即通知安全管理部和工程部派人前往现场查看处理。+4.4.3.2、现场查看人员到浸水业主家门前，必须得到的业主的同意，不能撬门强行入内，要设法找到阀门地点并关闭阀门。4.4.3.3、浸水情况严重，必须关闭区域内的设备机房总阀门，避免水浸扩大。4.4.3.4、立即通知环境维护部保洁人员，派人携带专用吸水设备赶到现场进行吸水作业，防止水浸区域进一步扩大。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公161、司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第5页4.4.3.5、关闭区域内的总阀门后，影响整栋楼宇内的正常供水，必须联系金钥匙服务中心通知各业主（住户）。4.4.3.6、工程部要对现场进行检查，查明水管爆裂的原因，并立即联系相关人员给予更换。4.4.3.7、事故处理完毕后，工程部要根据此事件发生的原因追究责任方，并形成书面报告呈报给物业公司总经理。4.5、煤气泄露的处理4.5.1、安全管理部监控中心接到业主家中燃气泄露报警后，应立即通知相关人员到现场查看（不少于2人）后，向本部门经理或消防主任报告，必要时162、疏散人员，禁止在现场使用手机、电话和对讲机，所有通信设备一律关闭。4.5.2、安全管理部经理和消防主任接到通知后，立即派员工前往现场支援，并通知工程部到现场进行处理。4.5.3、工程部接到通知后，急速赶赴现场，协助安全管理部施救。4.5.4、若液化气泄漏发生在室外，安全管理部应马上疏散周围人员，利用警戒线进行控制，防止围观、并严禁烟火和使用任何通信设备。4.5.5、若液化气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场所有人员不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。4.6.6、施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，穿163、着消防服和戴上防毒面具，没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸。4.6.7、进入室内后，应立即打开门窗加快气体扩散，切断液化气总阀，并疏散现场范围内的无关人员，协助救援、抢修的安全管理员和工程维修人员维持现场秩序。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第6页4.6.8、发现有中毒、受伤者，应小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并联系医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。4.6.9、安全管理部和工程部应详细记录164、液化气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。4.6.10、安全管理员和工程维修人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法。4.7、紧急事件处理流程 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第7页处理电梯困人事件流程图电梯困人事件发生立即通知工程部、电梯公司维修人员，到现场处理监控中心发现后通知最近的巡逻岗赶赴现场协助营救金钥匙服务中心接到被165、困人员的电话与被困人员联系，及时了解梯内被困人数和健康状态，安慰被困人员，并及时报告给部门经理和消防主任。无法实施营救应请示总经理联系公安和消防部门处理。如被困人员出现病状及受伤，应立即联系医务人员到现场准备抢救。通知环境维护部做好现场保洁工作。将事件详细经过记录、形成书面报告汇报给总经理。排除故障、成功营救。对被困人员进行回访。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第8页处理紧急停电事件流程图排除故障后应将事件原因通知相关部门如因停电造成的重大损失和166、事故，应形成书面报告呈报总经理做好对业主的解释工作属小区供电系统故障应及时采取相应措施恢复供电加强停电区域的巡查，加强外围警戒、维护小区秩序，如出现电梯困人应按照处理电梯困人事件流程实施属外部供电系统故障应及时联系供电局协助处理现场检查判断是否属于小区区域内供电系统故障或外部供电系统故障视情节严重性，向总经理汇报小区发生紧急停电事件金钥匙服务中心发现后公司各部门员工发现后安全管理部员工发现后立即通知工程部 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第9页处理167、水管爆裂事件流程图形成书面报告呈报报上级领导水管修复，通知金钥匙服务中心发出恢复供水通知如无法修复，应立即上报上级领导，并通知金钥匙服务中心发出停水告示，联系供水部门协助处理联系安全管理部和环境维护部协助业主抢救物品、清理积水业主在家时，通知工程部到现场抢修发生水管爆裂金钥匙服务中心接到业主家中水管爆裂的通知后工程部接到室外水管爆裂的通知立即关闭阀门，通知相关部门做好电梯、设备的保护和现场的清洁工作如业主家中无人，且无法联系的情况下，应请示上级领导，并按指示处理 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 14 A/0版次/修改A/00作业规程紧急事件处理标准作168、业规程实施日期2007年9月1日页 码共10页 第10页处理煤气泄露事件流程图煤气泄露事件工程部安全管理部监控中心汇报安全管理部经理经理指挥工作疏散人员通知煤气公司现场处理（安管部工程部）有人中毒进行抢救安管部行政部工程部无人中毒，协助煤气公司修复煤气管道事故报告上报公司5、记录6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 15 A/0版次/修改A/00 作业规程 火灾应急处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第1页 火灾应急处理标准作业规程1、目的1.1、为提高本小区“消防自防自救能力”，落实“预防为主,防消结合”的消防工作方针，169、加强各部门的消防安全意识，对一旦发生火灾时能协同作战，积极可行、有效地进行扑救和疏散，减少火灾造成的损失，确保业主生命和财产的安全。2、适用范围 2.1、适用于物业公司所管理的小区，在发生火险事故情况下的组织和处理。3、职责 3.1、物业公司总经理和副总经理负责对火灾现场灭火工作的总指挥。 3.2、安全管理部经理负责本部门人员的调动和组织，对灭火工作的一线指挥。 3.3、工程部经理负责对本部门人员的调动，配合安全管理部进行处理。 3.4、其它部门经理负责按本预案中的工作任务组织实施。4、程序要点4.1、报警4.1.1、当值人员在值班过程中一旦发现火情，立即利用楼层消火栓内的灭火器材积极进行扑救170、，同时以最快方式向监控中心报警。4.2、接警4.2.1、消防监控中心设备一旦报警或岗位在值人员接到报警时，应将所报内容详细记录，报警时间一定准确记录并保存，并迅速将主机转为自动状态，切断该梯的非消防电及燃气供应，启动正压送风机。同时应立即通知公司有关领导赶赴监控中心，成立临时灭火指挥部，负责整个灭火过程的指挥协调工作。4.3、指挥组组 长：张文生 电话: 13910127066、 梁浩州 电话:13511000625副组长：陈传明 电话:13511000591 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 15 A/0版次/修改A/00 作业规程 火灾应急处理标准171、作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第2页 组 员：陈伟 电话:13511000286 杜益军 电话:13511000291 4.4、人员分配及主要任务4.4.1、侦查组组长：李顺波 电话:13146769285，组员10名。4.4.1.1、主要任务：火场侦查是一项艰巨、复杂、细致的任务，必须在第一时间内到达现场，迅速准确的查明火源位置、燃烧物质及性能、燃烧范围和火势的蔓延方向，并将信息及时回复到监控中心。4.4.2、灭火组组长：刘祖平 电话：13601359265，组员30名。4.4.2.1、主要任务：每组10人，共分为3组轮换着装战斗服，带上防毒面具、手电、对讲机、救生绳、腰斧172、喷雾水枪等一系列救生、灭火装备，佩带装备整齐后，根据侦查组所反馈的信息分析火灾，采取相对应的作战方式和灭火剂种类，并依照指挥组的指令，迅速赶至现场分工合作，控制火势发展，并实施安全有效的扑救措施，减小火灾损失。4.4.3、疏散、警戒组组长：董鹏飞 电话：13910967053，组员10名。4.4.3.1、主要任务：先通过消防应急广播向住户通报着火情况，稳定业主情绪。不要慌张，并根据火场的实际情况以就近的安全门、消防通道，引导、疏散业主、住户，并在疏散路线上设立岗位，引导和护送客人按照“消防应急疏散图”有序地撤离至安全地带。火灾现场烟雾较大时，应指导客人用湿毛巾捂住口鼻呼吸，并尽可能贴近地面以173、就近出口离开现场。4.4.4、抢险组组长:杨小路 电话：13911036571，组员10人，主要任务：救人为主、救物为辅。4.4.5、 救护组组长: 唐奕伟 电话：13601359057，组员10名。4.4.5.1、主要任务：配合抢险组、疏散组，负责联系救护人员、车辆，将受伤的人员送至医院,在救护车未到来前应做好做好受害人的安抚工作，并引导疏散人群有序地撤离至安全地带。4.4.6、 抢修组组长:张云生 电话：13511000735，组员4名。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 15 A/0版次/修改A/00 作业规程 火灾应急处理标准作业规程实施日期2174、007年9月1日页 码共5页 第3页 4.4.6.1、主要任务：负责保障灭火期间一切消防设施的正常运作和技术支持，保障灭火组灭火过程的顺利进行，以及善后设施的恢复、正常运行。4.4.7、后勤保障组组长:丁治国 电话：13511000652，组员15名。4.4.7.1、任务：配合抢险组、灭火组，疏散物资及灭火器材的运送,并对调查取证后的事故现场进行处理。4.4.8、通信组（监控中心当值人员）电话：855600264.4.8.1、主要任务：负责整个灭火过程中指挥部与现场各组的联系，一定要沉着、冷静，做到通信畅通，指令表达清楚。如指挥部决定需要拨打“119”时，应讲清着火地点、着火单位、是何物质燃烧175、火势大小、有无人员被困、火势有无蔓延、报警人姓名、联系方式，并通知疏散警戒组及时到主要路口引导消防车。4.5、火灾处理程序 4.5.1、人员集合完毕后，各组统计人数，由指挥组统一协调指挥，首先由侦查组着装战斗服，防毒面具，带上消防专用电话、对讲机赶赴现场，对火灾现场进行全面勘查，同时警戒组对现场实施封锁，疏散组按照疏散图开始有序的疏散人员撤离至安全地带，后勤保障组开始往现场运送灭火器材，抢险组准备好担架，如发现有人受伤迅速抬至安全地带，抢救组应随时准备救治受伤人员并联系送往医院，抢修组也赶赴其各机房，保证设施正常运转。4.5.2、侦查组返回后将情况如实上报给指挥部，指挥组分析火灾并制定相应的176、作战方案，侦查组辅助灭火组按照灭火方案开始灭火战斗，同时抢险组也在灭火组的的水喷雾掩护下开始抢救被困人员及物资。 4.5.3、灭火组在经过极力扑救后认为火势已失去控制，没有能力扑灭时应及时通知通信组（监控中心）转告指挥部，由指挥部决定是否拨打消防电话“119”。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 15 A/0版次/修改A01/00 作业规程 火灾应急处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第4页 4.5.4、灭火结束后，由侦查组仔细检查，是否有人员逗留，有无其他隐患 各组集合清点人数后撤离现场，警戒组继续留守现场，时刻监视灭火后的现场，177、防止复燃及其他人员进入破坏火灾现场，等候消防专业人士调查火灾原因。4.5.5、紧急情况处理4.5.5.1、灭火结束后发现有人未归队：首先拨打其手机，看是否有人接听，同时利用应急广播进行呼叫。如无人应答询问其周围人员是否有看到。如无任何消息，应立即组织抢险组，携带装备回火灾现场仔细搜寻。4.5.5.2、启动消火栓加压泵无相应时，抢修组应立即将加压泵转为手动，并启动备用泵。及时查找故障原因，排除故障，恢复运行。4.6、灭火期间各组注意事项4.6.1、谨慎操作各种设备，防止误伤，注意自身安全。 4.6.2、一切行动听从指挥,严禁私自进入火场。 4.6.3、严禁大声喧哗，以免引起疏散人员慌乱。 4.6178、.4、未经指挥部决定，严禁擅自拨打“119”。 4.6.5、相互协调完成各组分工任务，严禁擅离岗位。4.7、处理结果4.7.1、根据火灾的现实状况，及时向物业总经理作口头或书面报告，讲清火灾的原因、处置经过，及人员的受伤情况，听取领导对此事的建议和指示，并进行总结传达给各部门，建立资料列于档案。4.7.2、火灾处理完毕后，各部门要根据实际情况对本部门在此次事件中的工作做总结，同时一线部门要将火灾发生的原因、经过和处理结果在24小时内以书面形式向物业公司总经理汇报。4.8、处理火灾事件流程 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 15 A/0版次/修改A/00179、 作业规程 火灾应急处理标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第5页 处理火灾事件流程图发现火情，立即取灭火器材扑救，同时通知监控中心监控中心迅速启动应急措施，同时通知公司相关领导赶赴监控中心，成立临时灭火指挥部人员分配及主要任务务通信组主要任务：负责整个灭火过程中指挥部与现场各组的联系工作。后勤保障组主要任务：保障灭火所需器材的到位和善后现场的清理工作。抢修组主要任务：负责消防设备的正常使用及善后设备的恢复工作。救护组主要任务：配合抢险组，负责联系救护人员将受伤人员送往医院。抢险组主要任务：按照先救人、后救物的原则进行现场抢救。疏散、警戒组主要任务：维护现场秩序，疏散和指引业户180、撤离危险区，并迎接消防车的到来。灭火组主要任务：佩带灭火装备后，迅速赶到着火现场，按预先方案，控制火势发展。侦查组主要任务：在第一时间到达现场，查明火灾情况，并将信息及时反馈到总指挥部。根据火情，由指挥部决定是否拔打“119”火警，如果是，待“119”赶赴现场后，指挥部全面转入配合灭火角色，根据指挥部的统一部署，各组协同作战，进入灭火战斗。灭火结束后，清点人数、检查是否还存在安全隐患，调查起火原因，并组织清扫现场由安全管理部以书面形式，将整个过程形成突发事件报告，24小时内报告公司总经理。5、记录6、相关文件 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 16 A181、/0版次/修改A/00作业规程 传染病及疫情的防控标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第1页传染病及疫情的防控标准作业规程1、目的1.1、为了防控本物业管理区域发生疫情,最大限度地保证本物业管理区域及各业主（住户或顾客）生活、工作的正常运行，根据国家有关法律法规要求，特制定本预案。2、适用范围2.1、适用于物业公司所管理小区内的疾病和预防控制。3、职责3.1、物业公司总经理负责对传染病和疫情发生时，各部门预防工作的总指挥。3.2、金钥匙服务中心经理负责组织员工在传染病和疫情发生时，对小区业主 /住户宣传预防措施，协调各部门对传染病和疫情进行控制，防止恶化。 3.3、各部门经理负182、责本部门员工的调动，配合金钥匙服务中心全面控制传染病和疫情的传播扩散。4、程序要点 4.1、一旦社会出现疫情，物业公司将立即组成疫情防控领导小组，全面负责组织落实本物业管理区域各项防护措施及紧急方案。小组成员包括：j组长：物业总经理 电话：13910127066 13511000625成员：各部门经理 电话：略4.2、金钥匙服务中心应及时与北京市疾病防治中心建立紧密联系，按政府要求，及时定期通报本物业管理区域疫情。联系电话（24小时）：4.3、为减少交叉传染机率，物业公司依据疫情情况调整各岗位人员上下班时间，实行24小时值班制度。4.4、各部门在发生疫情期间主要工作4.4.1、金钥匙服务中心：183、4.4.1.1、做好疫情防控的宣传工作，发放相关的预防资料，要求本物业管理 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 16 A/0版次/修改A/00作业规程 传染病及疫情的防控标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第2页区域的所有业主（住户）发现疫情后，要及时向物业公司疫情防控领导小组报告。4.4.1.2、负责每日疫情统计工作，应于每日17:00 前将当日疫情情况汇报给物业公司总经理，并于次日在辖区告示栏公布本辖区及北京市疫情通报，并按规定上报朝阳区卫生防疫站及北京市疾病防治中心。4.4.1.3、为保持卫生，物业公司将对辖区所有范围进行消毒（每天184、对所有区域消毒二次），并向每户业主提供消毒资料。物业管理公共区域均进行全面消毒处理，每天消毒不少于二次，公共区域的重点部位（通道门把手等每2小时一次）并做好消毒记录。4.4.1.4、力争将所有区域的消毒标准控制在卫生防疫标准内，请全体业主放心。4.4.1.5、安全管理部值班员工将杜绝快递公司等外来人员进入本物业管理区 域，相关服务由金钥匙服务中心员工免费提供（为方便物业公司工作人员操作，需由业主出具委托函）或通知业主（住户）到指定位置办理。4.4.1.6、必要时向本物业管理区域的业主（住户）发放防疫消毒口罩。4.4.1.7、环境维护部保洁人员应加大对物业管理区域的清洁力度，消除卫生死角，全力配185、合防疫工作，并做好疫情防控工作。4.4.1.8、物业公司对全体工作人员做好消毒防治工作。要求对公司所有工作人员每日进行检查、记录体温，并与本物业公司消毒记录汇总，每天17:00 前将上述资料汇总上报所在部门或金钥匙服务中心。4.4.1.9、疫情发生期间，本物业禁止召开超过30 人的集体活动。4.4.1.10、本物业管理区域对外承包业务的保洁公司、绿化租赁公司、垃圾清运公司等外包单位及时将本单位防疫、消毒情况上报我公司总经办。4.4.2、工程部4.4.2.1、彻底清洁和消毒本物业的设施设备系统。每二天清洗消毒一次。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 16186、 A/0版次/修改A/00作业规程 传染病及疫情的防控标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第3页4.4.2.2、要求入户维修的员工佩戴口罩。4.4.2.3、负责将新风供应量加到最大。4.4.2.4、根据本物业区域的经营情况合理调整设施开启状态，达到节能状态运行。4.4.2.5、要求部门材料供应商及其他外包单位及时通报其公司疫情和相关的消毒防治情况。Trl13zv_r4.4.3、安全管理部4.4.3.1、配合金钥匙服务中心发放通知，要求会所、商业街的用户或经营者必须配合物业公司采取的传染病和疫情消毒防控措施。4.4.3.2、管理区域各入口配备测温仪，监控外来人员体温，非正常者因特187、殊情况必须经物业公司总经理批准进行消毒合格后，方可进入物业管理区域。4.4.3.3、所有当值员工必须与其他班组员工配合、严格控制、检查访客，并做好登记，电话联系被访人员确认访客的预约，避免闲杂人员进入物业管理的范围内。加强本物业外来人员管理和检查及控制，做好人员进出物业公司的相关证件登记和身体状况的检查。4.4.3.4、疫情期间小区内所有的装修施工一律停止。4.4.3.5、各组团出入口值班员工在疫情期间应掌握基本消毒常识，佩带手套后才能接触物品。4.4.4、行政人事部4.4.4.1、疫情期间公司食堂改为供应盒餐。在分餐台准备一次性餐具供工作人员自行取用。为了减少疾病的传染机率，与公司食堂协调延188、长供餐时间，建议公司各部门分时间段就餐。4.4.4.2、每日协调公司各部门检查和记录员工的体温，向疫情防控小组汇报。 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 16 A/0版次/修改A/00作业规程 传染病及疫情的防控标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第4页4.4.4.3、每日调查公司员工家属或周边人员出现疫情的情况，一旦发现应立即上报并按规定对该员工进行隔离。4.4.4.4、定期收集工作人员工服，进行紫外线灯照射消毒。4.4.4.5、负责常规消毒药品采购及储备工作，包括：护具（隔离服、喷壶、护目镜、橡胶手套、消毒口罩、鞋套、帽子等）、消毒用189、品（滴露消毒液、特殊消毒液、过氧乙酸等）等防护用品。4.5、处理传染病和疫情事件流程 广州宏宇集团物业管理总部北京星河湾物业管理有限公司文件号XHW/F ZJB 16 A/0版次/修改A/00作业规程 传染病及疫情的防控标准作业规程实施日期2007年9月1日页 码共5页 第5页处理传染病和疫情事件流程图发现传染病和疫情通报疫情（金钥匙）上报公司（金钥匙）组成疫情防控小组园区公示结果上报联防（金钥匙）金钥匙社区情况监测处理环境维护部医疗废物处理安管部控制出入人员总经办汇总情况交总经理工程部机械消毒人事部员工情况监测处理疫情有效控制或消灭园区公示启动措施启动预防措施24小时5、记录6、相关文件125