1、航天科技大厦工程部工作手册目 录第一章 组织机构、岗位职责4工程部组织结构图4一、工程部经理职责及任职要求4二、工程部主管职责及任职要求5三、强电高级技工职责及任职要求6四、弱电高级技工职责及任职要求8五、空调高级技工职责及任职要求9六、强电工岗位职责及任职要求10七、变配电室值班员岗位职责及任职要求11八、弱电工岗位职责及任职要求12九、空调工岗位职责及任职要求13十、管道工岗位职责及任职要求14十一、万能工岗位职责及任职要求14十二、电梯工岗位职责及任职要求15十三、空调机房值班员岗位职责及任职要求16第二章 规章制度、规定17一. 强电组171、变配电室交接班制度172、变配电室管理制度2、183、变配电室巡回检查制度184、发电机房管理制度195、储油室管理制度196、电梯机房管理制度207、电梯安全管理制度20二.弱电组201、电话机房设备管理制度202、CATV机房管理制度213、气体灭火控制室管理制度21三.空调组221、空调机房管理制度222、空调机房交接班制度223、锅炉机房安全管理制度234、给排水系统运行管理规定235、生活水箱清洗制度246、水泵房管理制度25第三章 工作程序、规范27一、强电组271、变电、高配岗位规范272、变配电室运行规程273、电工操作规程28二、弱电组301、弱电工操作规程30三、 空调组301、空调冷水机组操作规程302、离心机组就地3、启动，停机操作程序313、冷水机组开停机顺序补充说明324、燃气热水锅炉安全操作规程325、供暖锅炉开停机顺序336、生活水泵房操作规程347、消防水泵房操作规程348、给排水设备操作规程349、集水井、污水井操作规程34第四章 装修管理35一、 租户装修管理程序35二、 航天科技大厦业/租户装修申办流程36三、航天科技大厦二次装修隐蔽工程验收项目37四、航天科技大厦装修临时电源配电箱安装及使用要求37五、成都航天科技大厦二次装修现场管控要点38六、隐蔽工程验收作业规程40第五章 保养规程42一、月度维修、保养422 、广告标志灯月度维修、保养423、楼宇电力配送月度维修、保养424、风机盘管4、月度维修、保养435、水处理436、空气处理机437、BA系统月度维修、保养448、发电机月度维修、保养449、冷却塔月度维修、保养4510、空调水泵月度维修、保养4511、油库房4612、变压器月度维修、保养4613、低压配电屏月度维修、保养46二 半年维修、保养471、火灾报警系统47三 年度维修、保养481、冷却水泵年度维修保养482、电柜年度维修保养483、火灾报警装置年度维修保养494、灭火器年度维修保养495、变压器年度维修保养506、配电屏年度维修保养507、楼宇电力配送年度维修保养518、风机盘管年度维修保养519、空气处理机年度维修保养5110、冷却塔年度维修保养5211、发5、电机年度维修保养5212、冷冻水泵年度维修保养52第六章 报修处理流程53一 公共区域维修53二 租户维修服务程序531、 报修接单、派工532、维修服务实施流程543、 服务善后事宜55附件：质量记录表格55第一章 组织机构、岗位职责 工程部组织结构图工程部经理工程部主管强 电 工 8人 弱电工 2人空 调 工 4人管道工 2人木工油漆 工 1人高级大厦经理电梯工 2人高级技工一、工程部经理职责及任职要求直接上级：大厦经理直接下级：工程部主管1、职责：(1) 在大厦经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。(2) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(6、3) 制订和完善工程部各项规章制度和岗位职责并落实、检查。(4) 负责组织对公司接管的物业工程设备/设施进行调试、验收，做好设备/设施的缺陷报告并配合做好整改工作。负责组织落实本部门监视和测量装置维护和精度控制。(5) 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。(6) 负责组织制定设施/设备的运行、维修保养、节能计划和方案，负责工程部采购计划的编制工作，并组织落实和检查。(7) 负责对服务分承包单位和物资采购供应商进行评定并做好评定记录，组织落实对采购物资的检验。(8) 对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，确保工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。组织落实7、对标识完好情况的定期检查。(9) 执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立、落实各级安全制度，防止发生安全事故。(10) 负责工程部员工的职业道德、服务意识教育、专业技能以及突发事件处理的培训，不断提高员工的综合能力和素质。(11) 负责工程部员工工作绩效的考评工作。(12) 定期向总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。(13) 负责本部门环境管理的运行控制。2、任职要求：(1) 仪表端庄，举止大方；(2) 相关专业专科以上毕业并具有工程师职称；(3) 5年以上大型高级商住大厦机电设备运行及维修管理经验或相关经验，熟悉中国机电法例，如有电梯维修、酒店工作经验更佳；(48、) 良好的中文书写能力；(5) 坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益；(6) 成熟、稳重、良好的人际关系、沟通、及解决问题的能力，具应变及领导才能，乐意学习新事物。二、工程部主管职责及任职要求直接上级：工程部经理直接下级：高级技工1、职责：(1) 协助工程部经理开展工程部日常工作，负责变配电、照明、电力拖动、电梯、消防、通讯、安保、自动控制设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。(2) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(3) 协助工程部经理负责编制分管设备系统的各项计划，9、并负责具体实施和检查。(4) 根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。(5) 负责配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，负责监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。(6) 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。(7) 负责班组的日常管理工作，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度、规范服务等工作，每周做好服务质量检查记录表周检。(8) 进行月度用电对比，分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。(9) 负责特种设10、备的年检复证工作，确保设备安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。(10) 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。(11) 负责本部门环境管理的运行控制。2、任职要求：(1) 仪表端庄，举止大方；(2) 相关专业专科以上毕业及持有合格上岗证；(3) 4年以上大型高级商住大厦机电设备运行及维修管理经验或相关经验，熟悉中国机电法例，如有电梯维修、酒店工作经验更佳；三、强电高级技工职责及任职要求直接上级：工程部主管直接下级：技工1、职责：(1) ，负责强电组的管理和工作安排，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和工作质量、规范服务等工作，认真做好工作总结报告；负责变配电、照明、电力拖动11、电梯设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。(2) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(3) 熟练掌握电气设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。(4) 负责按供电局要求安排好供电工作，故障断电时应保证在最短时间内恢复供电。配合做好停电预先通知工作。(5) 协助主管负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。(6) 根据维修保养计划，组织班组人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。(7) 负责12、强电设备接管验收、及配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。(8) 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。(9) 进行月度用电对比，分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。(10) 负责特种设备的年检复证工作，确保设备安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。负责组织对本部门标识完好情况的定期检查。(11) 负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。(12) 做好与其他班组的协调工作。(13) 按时完成领导安排的各项任务，重大13、问题及时汇报。2、任职要求：(1) 2555岁，仪表端庄，举止大方；持有高低压上岗证；(2) 4年以上大型高级商住大厦机电设备运行及维修经验或相关经验，熟悉中国机电法例，动手能力强，解决实际问题的能力；(3) 具有相应领导能力及高度团队合作意识，乐意学习新事物。(4) 坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益；四、弱电高级技工职责及任职要求直接上级：工程部主管直接下级：技工1、职责：(1) 负责弱电班组管理，班组的工作安排和检查，负责消防、通讯、安保、自动控制设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。(2) 严格遵守国14、家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(3) 熟练掌握弱电设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。(4) 协助主管负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。(5) 根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。(6) 负责弱电系统接管验收、及配合维修保养商开展分管设备系统的缺陷整改、维修保养工作，负责监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。(7) 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理15、归档工作。(8) 负责特种设备的年检复证工作，确保设备安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。负责组织对本部门标识完好情况的定期检查。(9) 负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。(10) 抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和工作质量、规范服务等工作。(11) 认真做好工作总结报告。(12) 做好与其他班组的协调配合工作。(13) 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。2、任职要求：(1) 2555岁，男性；持有合格上岗证(2) 仪表端庄，举止大方；(3) 4年以上大型高级商住大厦弱电设备运行及维修经验，熟悉中国机电法例；沟通合作、及解决问题的能力，乐意学习新事物；(16、4) 相应领导能力及高度团队合作意识；(5) 坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益；五、空调高级技工职责及任职要求直接上级：工程部主管直接下级：技工1、职责：(1) 负责空调班组的工作安排和本班组的管理，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和质量、规范服务等工作。认真做好工作总结报告，中央空调、通风等设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件，认真做好工作总结报告；(2) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(3) 熟练掌握空调设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，根据17、运行记录的各种相关参数分析，掌握设备系统的状况和缺陷，向主管提出相关保养建议，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。(4) 制订供冷、供热设备运行方案和控制参数，以满足住/租户的舒适度要求。(5) 协助主管负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。(6) 根据维修保养计划，组织本班组技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。(7) 负责空调、暖通设备接管验收，配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，负责监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。(8) 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。18、(9) 分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。(10) 认真执行国家对压力容器运行管理的有关规定，负责年检复证工作，确保压力容器安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。负责组织对本部门标识完好情况的定期检查。(11) 负责组织、落实、检查设备机房的清洁卫生工作。(12) 负责空调班组的工作安排和本班组的管理，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和质量、规范服务等工作。认真做好工作总结报告(13) 做好与其他班组的协调工作。(14) 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。2、任职要求：(1) 仪表端庄，举止大方；19、(2) 持有合格上岗证，3年以上大型高级商住大厦机电设备运行及维修管理经验或相关经验，熟悉中国机电法例，如有酒店工作经验更佳，沟通、及解决问题的能力(3) 具有相应领导能力和高度的团队合作意识；(4) 相应的中文书写能力；(5) 坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益；六、强电工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：(1) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(2) 熟悉大楼的变电设备、高低压配电系统及所辖电气设备的配置、分布情况及使用状况等。(3) 在领班的带领下负责对电气设备的值班、巡检、维修和20、保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。(4) 积极配合保养商进行电气设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。(5) 按时巡视变压器室、高低压配电室及其它电气设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。(6) 严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备照明进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务，并做好记录。(7) 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。(8) 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：(1) 男性；2555岁，特殊技能可适当放宽；(2) 仪表端庄大方，衣着整洁。(3) 掌握电工基础知21、识，懂得电器安装维修的安全操作规程，持有电工高低压操作合格证及技术等级证书，具有从事大楼设备电气安装维修三年以上工作经验。(4) 能熟练对常用电器照明设备、设施进行维修保养。(5) 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。七、变配电室值班员岗位职责及任职要求 直接上级： 强电高级技工 直接下级： 无1、 变配电室值班员岗位职责1） 配电房是大楼供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班；未经部门领导的许可，非工作人员不得入内；2） 负责变配电室设备的运行值班，处理一般故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，发现的问题及时向工程主管或经理汇报；3） 值班员必须持证上岗22、，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项；4） 值班员必须熟悉所管辖的设施设备情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理；5） 负责班内正常工作，接受和执行调度（系统和本公司值班调度）命令，正确迅速地进行倒闸和事故处理；6） 在当值期间受理工作票时，有疑问应及时向签发人提出；组织进行工作票所列安全措施的实施，负责设备检修后的质量验收工作；7） 按时巡视设备并做好记录；值班员应验收岗位，精神集中，密切注意电压表、电流表、功率表的指示情况，严禁变压器、空气开关超负荷运行；8） 保持配电房消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用；9） 23、做好配电房的防水防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物进入配电房；保持配电房地面及设备外表清洁无尘；10）、负责保管变配电室各种工具、用具、仪表、器材、钥匙和备件，认真执 行 交接班制度；2、任职要求八、弱电工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：(1) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(2) 熟悉大楼的设备自动化控制、消防报警、通信、监控及广播等系统电气设备的配置、分布情况及使用状况，了解线路走向和编号，并能根据图纸迅速查出需要寻找的线路和连接设备。(3) 熟悉所辖设备、线路，了解设备的性能，工作原理，参数指标，熟练掌握操作程序。工作中能24、正确判断处理一般电气故障，发生运行故障时因迅速赶赴现场抢修，如故障无能力排除，应采取应急措施，及时请示上级领导，联系专业保养单位组织修理。(4) 在领班的带领下负责对所辖设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态，并在巡检表上做好记录。(5) 积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。(6) 按时巡视大楼各弱电系统/设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。(7) 严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务。(8) 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环25、境的清洁。(9) 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：(1) 男性；2555岁，特殊技能可适当放宽；(2) 仪表端庄大方，衣着整洁；(3) 从事本专业工作达三年以上，具有技术等级证书；(4) 熟悉大厦办公楼所使用的有关弱电设备，对大厦办公楼的BA系统、电视监视系统、通信系统、消防系统、巡更系统、电视接收系统、广播系统、安全保警系统的运行维护有较为广泛的了解。具有较强的实际操作能力和维修能力；(5) 有强烈的事业心和责任感，纪律性强，懂文明、讲礼貌；(6) 有一定的沟通能力，协调能力。九、空调工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：(1) 严格遵26、守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(2) 熟悉大厦空调、暖通系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。(3) 在领班的带领下负责对空调系统的值班、巡检、维修和保养工作，真实记录运行参数，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。(4) 积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。(5) 根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效地调节温度。(6) 开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。(7) 按时巡视主机、水泵、冷却塔、锅炉、风机等设备的运行情况，并记录运行参数，为分析设备状况提供依据；发现设27、备异常应及时处理，确实处理不了应及时报告领导，做好工作日志；(8) 按空调保养要求对空调系统进行日常、定期检查保养。(9) 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。(10) 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：(1) 男性，2555岁，特殊技能可适当放宽；(2) 掌握空调基础知识，懂得运行维修安全操作规程，持有制冷操作及空调技术等级证书。从事中央空调维修运行工作三年以上。(3) 能熟练地操作制冷、制热设备，并具有对设备维修保养能力。(4) 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。十、管道工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：28、无1、职责：(1) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(2) 熟悉大厦给排水系统、污水处理站、消防水系统、燃气设备系统的基本情况和主要性能参数，熟知所辖系统管道的走向、设备的位置。(3) 在领班的带领下负责对所辖系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。(4) 积极配合保养商进行所辖系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。(5) 按时巡视水泵、风机、煤气表房、消防水系统等设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。(6) 按保养要求对所辖系统进行日常、定期检查保养。(7) 加强用水管理，保证供水符合卫29、生标准及供水的连续性。(8) 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。(9) 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：(1) 男性； 2545岁；(2) 持有焊工证，有管道钳工工作经验，从事水泵、风机、管道等设备安装维修工作三年以上。有大型化工厂钳工工作经验或大厦管道工作经验优先。(3) 掌握管道系统设备基础知识，懂得管道安装维修的安全操作规程。(4) 能熟练地对管道系统设备、水泵等操作运行，并具有维修保养能力。(5) 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。十一、万能工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：(1) 严30、格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(2) 熟悉大楼附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知大厦附属设施的位置。(3) 在领班的带领下负责对大楼公共区域（天、地、墙）的巡检、日常维修和保养工作，确保大楼附属设施始终处于完好状态。如规模较大或无能力维修的设施/项目，及时请示领导联系专业施工单位进行修理。(4) 按时巡视并做好记录，发现异常应及时处理。(5) 按保养要求对大楼附属设施进行日常、定期检查保养。(6) 认真做好外协施工项目的跟进、检查工作，对施工内容和质量严格把关验收，并做好竣工验收记录，交上级主管审阅存档。(7) 树立良好的服务态度，遵守维修操作程序，31、做到高效、优质、安全地完成维修任务，注意“工完场清”，节约用料，努力使租户满意。如报修项目确实无法完成，应向租户做好耐心的解释工作，并提供合理的建议。(8) 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。(9) 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：(1) 男性； 2555岁，特殊技能可适当放宽，具有初中以上文化程度；(2) 仪表端庄大方，衣着整洁。(3) 掌握木工基础知识，懂得木工安装维修的安全操作规程。(4) 能熟练地对大厦各类木工设施等相关设备进行维修保养。(5) 掌握油漆基本知识及技能，懂得安全操作规程。(6) 能熟练地按照油漆工艺标准进行各项油漆32、工作。(7) 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。(8) 具有大厦相关工作经验者优先录用。十二、电梯工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：(1) 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。(2) 熟练掌握电梯操作程序，掌握电梯设备一般故障的排除方法，确保电梯运行正常。(3) 负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写电梯机房日巡检表。(4) 监督检查电梯分承包方的维修保养工作。(5) 电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。(6) 参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。(7) 做好责任区域内的清洁卫生33、工作，保持室内设备和环境的清洁。(8) 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。2、任职要求：(1) 男性； 2555岁，特殊技能可适当放宽，具有高中以上文化程度；(2) 仪表端庄大方，衣着整洁。(3) 经有关部门培训，懂得电梯维修的安全操作规程。(4) 从事电梯维修、安装工作三年以上，能熟练地对电梯设备、设施进行维修、维护工作。具有一定的实际工作经验。(5) 具有高度的责任心，组织纪律性强，遵纪守法。十三、空调机房值班员岗位职责及任职要求直接上级：高级技工直接下级：无1、职责：(1) 空调机房是大楼的关健部位，未经许可非工作人员不得人内。经许可进入也要认真执行来访登记(2) 负责34、空调机组的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设备的维修保养工作，对发生的问题及时汇报。(3) 值班人员应熟悉空调机组工作原理及使用性能，严格执行操作规程。(4) 主机的正常开停在经得主管或当值领班同意后方可进行，开机前应认真做好检查工作，确认设备状况正常，方可开机；非正常的开停，事后必须及时向主管或当值领班汇报。(5) 值班人员对管理空调系统负有全部责任，并根据当班时外界的天气状况及大厦空调负荷及时进行空调运行情况的调节。(6) 值班员应按时巡检，准确填写航天科技大厦空调机组运行记录表；(7) 值班人员必须熟悉设备结构，性能及系统情况，掌握设备运行的技术状况，遇到突发性事故时，应从容镇定，按35、规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。(8) 空调值班人员离开值班室进行外部设备维修时，必须事先通知主管或当值领班，工作完毕后，及时报告主管或当值领班工作结果，同时做好记录。(9) 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。(10) 做好空调机房的防水、防潮工作，保持空调机房地面及设备外表清洁无尘。(11) 值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。2、任职要求：(1) 具有中学以上文化程度，年龄在2555岁，经过有关部门培训，取得制冷操作合格证及空调技术等级证书。从事中央空调维修运行工作三年以上。(2) 掌握空调基础知识，懂得运36、行维修安全操作规程。(3) 能熟练地操作制冷、制热设备，并具有对设备维修保养能力。(4) 有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。第二章 规章制度、规定一. 强电组1、变配电室交接班制度(1)交接班应在上班前后一刻钟内进行，交接双方应按时到场认真进行，并在工作记录本上记录，若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位，直至接班人员到场，交接完毕后才能离岗。如因交接不清，接班者同意交班者离岗，则接班后发生事故或有异常情况，应由接班人员负责。(2)在交接班前，值班人员应将交班事项填写在记录本中，交班时应交清下列内容：A、设备的运行情况变更及其它异常情况，发现及处理经过及目前设备状况。B、设37、备维护的缺陷及处理情况。C、巡视发现的缺陷及处理情况，必要时在现场交接班。D、许可的工作票，接地线使用的组成及位置。E、当值班已完成和未完成及有关措施。F、上级指示及有关资料。G、设备整洁，环境卫生及其它情况。(3)接班人员应认真听取交接内容。(4)交接班时如遇到事故，停止交接，由交班人员处理，接班人员可在交班人指导下协助。若遇到应急情况采取临时措施的，必须由交班者与接班者现场交接，若接班者一人无法完成，交班者应留下一起处理。日班复原后也应作好记录，并汇报上级领导，交班人员如发现接班人员饮酒后接班，不得交班，同时应立即汇报领导；2、变配电室管理制度(1)变配电室是动力中枢，是重要生产保卫单位，38、应加强安全保卫工作。(2)外来人员应持证明，经工程主管或经理批准（用电监察人员持用电监察证件）。并填写外来人员进出登记表。(3)非紧急情况下停电保养、检修，必须提前三天通知客户，并选在夜间进行，（变配电室正式接管验收前，施工单位停送电应持盖有该单位公章联系单，联系单须注明原因，停电时段，停电影响范围，操作人员姓名，联系单有工程经理签字方为生效，运行人员检查其证件和联系单后陪同监护其操作）；(4)严禁在变配电室电气设备周围动火，如因工作需要时，须经主管领导和相关部门的批准，并做好消防措施。(5变配电室的消防工具和器材，消防专管员要每月一次进行检查，对损坏及过期的应及时更换，不得拖延。(6)防火工39、具、器材应放在指定地点，使用方便，严禁随便动用。(7)严禁在电力管理系统主机电脑插接外部储存设备，防止电脑病毒对系统造成破坏。3、变配电室巡回检查制度(1) 值班人员对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，按运行规程的规定，定时、定点按巡视路线进行巡视检查。(2) 遇有下列情况由主管决定增加巡视次数：A、 过负荷或负荷有显著增加时。B、 新装、长期停运或检修后的设备投入运行时。C、 设备问题有发展，运行中有可疑现象时。D、 遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时。E、 根据领导指示增加的巡视等。(3) 巡视中发现问题及时向主管汇报。4、发电机房管理制度(1)发电机房钥匙必须由强电工负责40、保管，未经部门领导批准，非工作人员严禁人内。(2)保持发电机房通风良好。(3)发电机房应有强电工负责检查，确定无火种等隐患后，方可进入发电机房。(4)每天强电工检查发电机房，严防油料滴漏等情况发生。发现问题及时向电气主管汇报，同时采取应急措施，并在花旗集团大厦发电机日巡检表上记录。(5)加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。发电机房严禁使用电炉、电烙铁等电热工具，严禁在发电机房内动用明火、吸烟、机械加工等危及发电机房之情况发生。(6)严禁擅自私放油料、挪用燃油。(7)定期对发电机进行空载试运行，在试运行前要认真检查内外循环水位、发电机机油油位等，并在花旗集团大厦 #发电机空载运41、行记录上记录。(8)清洁公司每月一次清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。5、储油室管理制度（1） 保持储油室通风良好。（2） 油料进库前应有强电工负责检查，确定无火种等隐患后，方准入库。（3） 储油室钥匙须有强电工负责保管，存放在指定的钥匙箱，严禁他人动用钥匙擅自开启储油室。（4） 每天强电工检查储油室，严防油料跑、冒、漏。（5） 严禁在储油室内及周边动用明火、吸烟、机械加工等危及储油室之事宜发生。（6） 不得擅自私放油料挪用。（7） 强电工定时检查进油泵，回油泵是否工作正常。手动发现问题及时修复。6、电梯机房管理制度(1)每天由电梯工巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。(2)非工作人员未42、经部门领导允许，严禁进入机房。(3)室内保持常温（5-35），经常检查机房空调设备是否处于正常工作状态，并注意通风，保持干燥，室内不得堆放杂物。(4)每半月对机房内设施和设备进行维修保养，禁止非专业人员操作及维修。(5)当机房发生火灾时，首先切断总电源，通报消防中心并进行灭火。(6)保证机房照明良好，并配备灭火器，盘车工具挂于明显处。(7)电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。(8)每月一次对机房进行全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物，保持室内清洁，严禁吸烟。7、电梯安全管理制度(1)电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。(2)在电梯机房和43、监控中心悬挂电梯困人救援规程，电梯困人时，严格按规程执行。(3)电梯工每天对各电梯全面巡视一次，并在电梯/自动扶梯日巡检表上做好记录，发生问题及时通知有关人员处理。(4)工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，合格后方能承担电梯维保工作。(5)应在大楼监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。(6)经劳动局检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。二.弱电组1、电话机房设备管理制度(1)非工作人员严禁进入机房，如必须进入须经主管批准。(2)每月由清洁公司清扫一次，保持室内清洁，线路整齐严禁吸烟。(3)室内保持常温（18-28），注意通风。(4)保证充足的照明，损坏时应及时44、更换。(5)设备禁止非专业人员操作及维修。(6)机房内消防器材应齐备和有效。(7)每天由弱电工对机房进行巡查，做好设备的维护和运行管理，并在电话机房日巡检表上做好检查记录。2、CATV机房管理制度（1） 保持机房内清洁、空调运行正常。（2） 每天由专人对机房进行巡查，做好设备的维护和运行管理，并在CATV机房日巡检表上做好检查记录。（3） 严格按照接受卫星传送的境外电视节目许可证载明的接收内容，接受和使用卫星电视节目。（4） 禁止利用卫星地面接受设施和闭路电视系统接受、传播反动淫秽的电视节目。（5） 值班人员应随时关注节目内容，遇有反动、淫秽以及妨碍国家安全和社会安定的节目应及时切除。（6） 45、未经部门领导批准，非工作人员不得进入机房。（7） 每月对卫星天线及开路天线进行检查，以保证收视节目良好。（8） 机房内配备消防灭火器材，并做到定期检查。（9） 一旦发现接收设备出现故障，立即报告上级主管。3、气体灭火控制室管理制度(1)专人负责气体灭火控制室的检查、维护、操作，并做好记录。(2)每半年对控制装置检查、试验一次，发现装置失灵或泄漏现象立即采取措施，并汇报上级。(3)控制室钥匙放置规定场所，用后必须立即归还。(4)遭遇警报，现场人员应立即按住紧急停止按钮，待确认火情，且无人身危害发生时，再按下紧急启动按钮，释放气体。反之，须到控制室消除警报，并复位。(5)严禁火种，油类物品进入控制46、室。(6)每周由专人清扫一次，保持控制室清洁。（7）保证充足的照明损坏时应及时更换。三.空调组1、空调机房管理制度(1)操作人员必须具备相应资格，其他人员不得操作机组。(2)严格按照操作规程进行操作，不得擅自改变；(3)每日定时抄表，准确填写各参数，不得无故漏抄。(4)保持机房环境和设备的整洁，每周由清洁公司打扫一次。(5)如遇设备发生故障，应即停机，并开启备用机，向上级汇报并及时与保养单位或供应商联系检修。(6)经常注意电压、电流波动的情况，以免损坏设备。(7)季节交换时，充分利用大楼的节能装置。(8)每年换季为规定之保养期，对机房内所有设备进行检查保养。(9)经常注意系统的水质情况，如有问47、题及时与保养单位联系。(10)外来人员进入机房必须持有施工单或有管理中心人员陪同，且必须进行登记，其他人员一律不得入内。2、空调机房交接班制度(1)交接班应在上班前后一刻钟内进行，交接双方应按时到场认真进行，并在工作记录本上记录，若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位，直至接班人员到场，交接完毕后才能离岗。如因交接不清，接班者同意交班者离岗，则接班后发生事故或有异常情况，应由接班人员负责。(2)值班人员应将交班事项填写在记录本中，交班时应交清下列内容：A、空调主机、供暖锅炉及其他设备的运行情况变更及其它异常情况，发现及处理经过，目前设备状况。B、设备负荷情况。C、巡视发现的缺陷及处理情况，必要48、时在现场交接班。D、当值班已完成和未完成及有关措施。E、上级指示及有关资料。F、设备整洁，环境卫生及其它情况。(3)接班人员应认真听取交接内容。(4)交接班时如遇到事故，停止交接，由交班人员处理，接班人员可在交班人指导下协助。交班人员如发现接班人员饮酒后接班，不得交班，同时应立即汇报领导；3、锅炉机房安全管理制度（1）机房内严禁吸烟，禁烟标志应贴于醒目处。（2）非工程维护部人员严禁进入机房，其他人员进入机房须工程维护部经理批准并完整填写出入登记且值班人员陪同方可进入。（3）保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器。（4）机房内物品摆放整齐，禁止堆放杂物和易燃易爆物品。（5）发生火警时及时处理，并49、立即通报上级领导。（6）操作人员必须具备相应资格，其他人员不得操作机组。（7）操作人员按照操作规程进行操作，不得擅自改变。（8）设备发生故障，应立即停机，并开启备用机，向上级汇报并及时与保养单位或供应商联系检修。（9）保持机房环境和设备的整洁，每天打扫一次。（10）每天巡视机房，发现问题应当及时处理。4、给排水系统运行管理规定(1)因物业管理范围内供水工程施工或者供水设施检修等原因，确需临时停止供水，应当经大楼经理同意并报发展商批准，并在临时停止供水的二十四小时前通知用户。(2)加强供水设备、设施（含水箱）、器具的管理、维修和保养，降低流失率。发现供水设备、设施、器具漏水或者接到漏水报告后，应50、在规定期限内赶赴现场处理。(3)根据季节、用户及工作计划（如水箱清洗、外墙清洗、空调系统清洗等），合理申请用水计划指标，依据计划用水主管部门核定的用水计划指标节约用水，避免超计划用水。(4)消防供水设施实行专用。因特殊情况确需通过消防专用供水设施用水的，应当征得管理中心经理同意。(5)选用节水型的用水设备（含冷却塔）、器具、安装节水、防溢装置；定期检查、合理调整，控制末端流量。(6)排水设备、设施应保证功能完好、运行正常。确保汛期道路无积水，地下室、车库、设备房不应发生积水、浸泡。(7)遇给排水设备设施发生故障，维修人员应在规定时间内完成抢修，应无大面积积水，泛水、长时间停水现象。5、生活水箱51、清洗制度(1)生活水箱须定期清洗，每次时间间隔不超过6个月。(2)清洗水箱应请具有专业资格证的专业公司或专职清洗员持证上岗，并注意安全。(3)清洗后再取样化验。(4)清洗步骤为先从顶部开始，从上到下，从高处到低处。清洗干净后再进行消毒。(5)水箱清洗后，要求专业清洗公司提供清洗后的水质检测报告。水箱、水池清洗流程图：水箱（池）清洗前与有关部门联系，做好相关的准备工作清洗人员穿戴清洁的工作衣、长靴、橡胶手套，携带照明、专用的清洗工具等关闭进、出水阀门，打开排水阀门或启动潜水泵水位下降至30CM时，关闭排水阀或潜水泵，并堵塞出水口清洗人员携带专用工具进入水箱用专用的清洗工具进行清洗水箱配件进行检修52、损坏处及时维修洗刷完毕打开排水阀或启动潜水泵排尽水并用清水冲净，关闭阀门用已配制的消毒液按说明要求进行喷洒消毒闷30分钟打开进水阀启动泵打开进水阀进水，待水位正常恢复供水一周内采水样送有关部门检验水质检验报告合格正常运行使用清洗消毒记录整理归档水质检验报告不合格按清洗流程重新清洗6、水泵房管理制度(1)本大楼水泵房属无人值班重地，非操作人员一律不得入内。(2)机房内设备不得随意乱动，不准进行与工作无关的任何操作。(3)操作人员必须熟悉各种设备的性能及运行方式，掌握操作技术，认真做好记录。(4)水位监测必须保证正常使用，水箱水位必须严格控制，保证消防供水。(5)按照水泵保养要求对其进行维修保养。53、(6)保证水泵房的通风、照明良好。(7)每月对泵房进行一次清扫，保持机房卫生，严禁吸烟。第三章 工作程序、规范一、强电组1、变电、高配岗位规范变电室是大楼运作的心脏部位，在变电室工作，必须严格遵守变配电岗位制度和电业操作规程。(1)变电室值班人员必须持有高/低压操作证书，熟悉电业安全操作规程。(2)进入变电室工作，需有二人以上，一人监护、一人操作。(3)变电室高压危险，工作人员倒闸操作必须穿绝缘鞋，戴绝缘手套。(4)值班人员必须定时巡视变电室，检查变配电设备有否异常情况。(5)高压进线突然停电应立即切换应急备电，检查所带负荷容量是否合适。电话联系供电所，记录外线停电事故原因、时间。(6)变配电54、设备定期检修时，挂好电源进线侧和用电负荷侧的接地线，且用完好的验电笔确认无电方可操作，以防其他地方意外来电，造成误触电事故。(7)变配电工作人员必须经过培训，熟练掌握操作技能。(8)变配电室内工具、材料、物品上墙、进柜挂放整齐，不得乱堆乱放及放置其他无关物品。每月做好清洁工作。(9)高压操作棒、接地棒，在检修中使用并每年检测。绝缘手套、绝缘靴、高压电笔，在高压操作检修时使用，每6个月进行检测。(10)严禁携带火种进入变配电间，室内不准吸烟与使用电热器具。2、变配电室运行规程设备的正常监视：(1)监视各种仪表，指示正常，当有异常情况时应查明原因及时处理，必要时报告有关领导和供电局用电监察部门。(55、2)电流超过继电保护安全值及设备允许值时，应及时报告有关领导限制负荷。(3)随负荷和电压变化情况，及时投切无功补偿设备。(4)监视直流屏电流电压不得低于额定值的80%，回路绝缘应良好。运行记录：(1)巡视检查后将巡视检查的时间和人员记录在工作记录本上。(2)发生事故时，应将事故发生的时间、设备名称、继电保护动作情况、仪表指示、事故原因、责任者、损失情况及处理经过等有关事项的简要情况记在运行工作记录本中，详细情况记在意外/事件报告中。(3)倒闸操作、设备变动、超过负荷等均应记入工作记录本中。3、电工操作规程(1)电工工作必须穿好规定的劳防用品，并检查工具、量具和防护用品是否良好。不符合安全要求的56、不得使用。(2)无电工操作证者，不准操作电器设备。(3)电器设备检修一律按电业安全操作规程进行操作，不准在设备运转中拆卸修理。必须在停机后切断设备电源，取下熔断器，挂上“禁止合闸，线路有人工作”的警告牌，并经验明无电后，方可进行操作。(4)一般情况下不许带电操作，必须带电工作时，事先做好防范措施。同时应有两人同时配合，一人操作，一人监护，监护人决不能离开现场。雷雨天禁止带电操作。(5)机电设备安装或修理完工后，在正式送电前必须检查绝缘电阻，接地装置和传动的防护装置。使之符合安全要求，然后摘取警告牌方可送电。(6)在带电的低压配电装置上进行工作时，应采取防止短路和单相接地等安全措施。(7)任何电57、器设备未经验电，一律当作有电操作。(8)电器设备金属外壳应一律要有保护接地。(9)各种电器设备和电热设备、开关、变压器及分路开关箱等周围禁止堆放易燃物品，发现有不安全情况应及时向上级汇报。(10)电工上班前及上班时禁止饮酒。患有高血压、心脏病和医生鉴定不宜高空作业的人员严禁进行高空作业。闪电、大雨、雷雨情况下，严禁室外高空作业。 二、弱电组1、弱电工操作规程(1)工作时，必须穿规定的制服。(2)检修用仪器、须符合安全要求。(3)无电工操作证者不准对带电设备进行检修。(4)不准在运行的设备中拆卸修理，必须在停机后切断设备电源，方可进行工作。（特殊设备带电检修时，须将后级与主控器断开，防止设备误操58、作。）(5)报警设备检修时，应将报警信号临时隔离，防止检修时引起误报警，误动作。(6)检修弱电设备及更换主机控制板时，人体应做好有效接地防静电措施，并检查主机板记忆电池，防止主机板损坏及断电丢失数据、程序。(7)电脑设备检修时，重要资料须做好相应备份，防止重要信息丢失。(8)各种电器设备周围禁止堆放易燃易爆物品，发现不规范情况应及时纠正并向主管汇报。(9)工作中涉及个人隐私、公司机密，应严格做好保密工作。(10)工作前、工作时禁止饮酒。(11)重要设备、机房禁止非工作人员进入，特殊需要需经领导批准。三、 空调组1、空调冷水机组操作规程（1）严格遵守约克冷水机组操作手册要求，保证安全运行；（2）59、掌握系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造及实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，做好运行记录，保证数据准确无误；（3）发现异常情况及设备故障应迅速查明故障原因，正确处理，及时报告领导，认真做好记录，（包括异常情况、故障现象、过程、原因及处理方法、结果），严格遵守设备检修记录归档制度；（4）及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷要求，合理调整机组、水泵等投入的数量及参数，在保证安全生产和用户需求的前提下，做到经济运行，节省能耗； （5）空调机组开启前的操作检查所有电源（泵、风机、主机）处于正常状态，油槽油温预热达正常值，然后按开机顺序操作；关闭冷冻水进水阀检查可控硅60、，冷却温度低于42后，将开关放在停止位置观察停机操作中的设备状态和先后顺序应正确合理适时调整减少波动，使机组处于最佳运行之中不正常时尽快给予调整，改小波动出现故障时立即排除，并及时报修不正常时排除故障，必要时手动启动，并及时报修不正常时要及时调整、加强设备巡视、观察，尽快排除故障发现设备缺陷应及时报修并做好设备缺陷记录有异常及时按规程和程序排除故障，确认无效或失灵，及时报修操作屏从检修状态退出离心机停止运行软停机加强巡视，掌握运行动状启动离心机组监视运行状况检查水压膨胀水箱符合运行条件启动冷冻水二次泵（DDC自动操作或手动）启动冷冻水、冷却水一次泵、冷却塔风扇，根据需求操作检查冷冻水、冷却水阀61、门处于正常位置，设备完好检查操作屏关一次冷冻水，冷却水油泵应在机组停运后停运操作屏进入检修状态做好运行中的原始记录机组运行和各项数据正常各压力表计，使用正常，并无跑、冒、滴、漏现象冷冻水二次泵运行正常各水泵、辅机运行正常，调节合理符合操作条件做好启动准备操作屏干净整洁，设备完好，具备使用条件2、离心机组就地启动，停机操作程序3、冷水机组开停机顺序补充说明开机：A检查相应主机油箱预热正常；B检查相应冷水机组冷却水、冷冻水进出水阀门确认在开启位置；C检查冷冻水分水器、集水器，确认需供冷区域分支管路阀门处于开启位置，其余支路阀门处于关闭位置，（并在该区域需供冷前半小时打开）D启运冷却水泵、冷却塔风扇62、和冷冻水泵；E起运主机；停机：A及时在供冷区域结束供冷时关闭相应分支管路阀门，在所有需供冷区域停止供冷前提前相应时间停运主机；（具体提前时间量由负荷情况定）B停运主机后停运冷却水泵及冷却塔；冷冻水泵继续运行，维持冷冻水继续循环C在全部供冷结束时间停止冷冻水泵运行；4、燃气热水锅炉安全操作规程（1）.凡操作锅炉的人员必须熟知所操作锅炉的性能和有关安全知识，持证上岗。非本岗人员严禁操作。值班人员应严格按照规定认真做好运行记录和交接班记录，交接班应将设备及运行的安全情况进行交底。交接班时要检查锅炉是否完好。（2）.锅炉及安全附件应检验合格，并在有效期内。（3）.启炉前准备A、燃气炉检查燃气压力是否正63、常，不要过高或过低，打开燃气阀门；B、检查水泵是否上水，否则打开放气阀，直至上水为止。打开上水系统的各个节门（包括水泵前后及锅炉的上水节门）；C、检查水位计，水位应在正常位置，水位计器、水位色塞需处在打开位置，杜绝假水位，若缺水可手动上水；D、检查压力管道上的阀门，必须打开，烟道上的挡风板必须全部开启；E、检查控制柜上的各个旋钮均处于正常位置；F、检查热水锅炉循环水泵出气阀也应是关闭状态；G、检查软化水设备是否正常运行，制造出的软水的各种指标是否符合国家标准。（4）.启炉运行A 、打开总电源；B 、启动循环泵；C 、缓慢开启循环泵出口阀；D、启动燃烧器；E、15分钟后“负荷大火/小火”位色钮旋64、至“大火”；F、“燃烧器控制”旋钮旋至“自动”。（5）正常停炉：将“负荷大火/小火”旋钮旋至“小火”，关闭燃烧器，关闭燃气供给阀，关闭烟道挡板，锅炉出水温降至50后，关闭循环泵出口阀，停止循环泵。（6）紧急停炉 热水锅炉 关闭锅炉进出口阀门，打开紧急排放阀和紧急补水阀，关闭总电源开关，通知上级领导；关闭冷冻水进水阀检查可控硅，冷却温度低于42后，将开关放在停止位置操作屏从检修状态退出离心机停止运行关一次冷冻水，冷却水油泵应在机组停运后停运5、供暖锅炉开停机顺序开机顺序：A、检查热水分水器、集水器需供暖支路阀门已打开，其余各支路阀门已关闭（各支路阀门均应提前供暖要求时间半小时打开）； B、启运热65、水循环泵； C、启运供暖锅炉； 停机顺序： A、关闭分水器、集水器提前结束供暖区域分支管路阀门，保留剩余供暖区域分支管路阀门在开启状态； B、在所有供暖区域结束供暖时，提前停运供暖锅炉（具体提前时间视负荷情况而定）； C 在所有供暖区域结束供暖时间停运热水循环泵；观察停机操作中的设备状态和先后顺序应正确合理软停机操作屏进入检修状态6、生活水泵房操作规程（1）巡检人员必须熟悉设备性能及供水系统设备的操作要求。当班人员必须每日2次巡检水泵运转状况，并在航天大厦B1F生活泵房运行记录表上记录水泵电流、压力、电器控制柜、管道等情况，发现故障或隐患及时排除。(2)每半年对设备进行检查及加油保养。(3)巡66、检人员应注意检查管路系统上的阀、表是否有冒、滴、漏等现象并及时处理。(4)对各阀门应挂牌（“常开”/“常关”），明示各阀工作状态。7、消防水泵房操作规程(1)为保证消防泵、喷淋泵工作的可靠性及灵敏性，应每月试泵一次以上。(2)消防泵、喷淋泵每季度作一次“自动、手动”切换操作检查。(3)每月对消防泵、喷淋泵电气控制柜的电气状况进行检查。(4)巡检人员应检查管路上有关表具、阀门的工作情况是否正常。(5)每年2次对消防泵、喷淋泵电机作绝缘测试。(6)发现问题除采取应急处理外，需立刻向有关领导汇报。8、给排水设备操作规程(1)每月对自来水使用量进行记录，如发现使用水量异常变化，必须分析原因，以查明是否67、有漏水等现象。(2)每日对给水设备进行二次巡查。(3)正常情况下，控制柜上的控制开关必须置于自动位置上。(4)污水泵进行维修前，首先通知管理中心相应区域的卫生间停止使用。(5)排水泵在雨季时，每周进行一次巡视，以确保正常排水。(6)每周对各类水槽及卫生设备进行一次巡检。(7)设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。(8)排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库无积水/浸泡发生。9、集水井、污水井操作规程(1)每天对集水井、污水井巡检。(2)对集水井、污水井、潜水泵手动启动一次。然后切换至自动位置。(3)巡检集水井和污水井电柜控制箱。各指示灯是否完好，工作是否正常，如发现问题及时调整解决。(68、4)遇到大潮汛和暴雨时应加强对污水、雨水的巡视。做好各泵投入的准备第四章 装修管理一、 租户装修管理程序1、制定大楼租户收楼及装修流程，使租户明确有关工程施工单位进场前须办理的相关手续。2、向租户解释装修指南，提供大楼基本功能和大楼的结构、设施、设备等对租户装修的技术要求。3、与进入大楼施工的单位签署装修事宜备忘录，清点装修部位的大楼设施，并移交给施工单位，责成其在装修期间负责上述设施的完好。并要求其提供施工所须的资质证书、操作证书等，办理施工证、出入证等。4、对装修施工单位收取装修押金、清洁搬运费。5、对施工单位的施工人员进场前进行培训教育，办理施工证。6、对装修图纸进行审核，并提出建议，对69、装修现场违反装修规定的施工行为，予以制止和纠正。7、每天指派人员专门监督施工现场，做好装修期间的监督工作，监督并落实有关安全措施，防止事故发生。在单元装修巡查表做好记录。8、装修施工单位隐蔽工程完工，装修监管人员现场检查合格，方允许装修公司封板进行后续施工；9、 做好工程竣工验收工作、清点施工期间由施工单位负责保持完好的大楼设施、做好设施损坏的索赔提供大厦装修守则提供缴费表提供机电、消防图纸装修图纸及材料说明管理规章分发与讲解提供进场工具清单施工出入证办理垃圾清运费装修保证金装修管理费签署装修承诺书填写装修申请书营业执照、资质证书装修公司提交资料至财务部缴费填写装修申办资料管理中心提供资料办理70、进场施工手续提交消防、质检批文及装修保单原件与发票管理中心审核装修图纸（七日内）业/租户申办二、 航天科技大厦业/租户装修申办流程装修合同和委托书管理中心批复开工证批发开工证装修开始申办电话宽带有线提前一周通知物业入住时间隐蔽工程验收竣工验收业/租户水牌申办（提前21日）提供装修竣工图纸业/租户入住至财务部退款提供消防验收批文 三、航天科技大厦二次装修隐蔽工程验收项目1、安装是否符合规范2、线盒是否加盖 3、线管内是否有接头 4、线管是否装有跨接线 5、线盒内线接头处是否搪锡及包扎好； 6、风管、烟道、盘管是否已经做保温处理 7、天花是否在盘管、进户电源箱相对应的位置留有检修口； 8、水管是否71、已试压并无渗漏； 9、弱电线是否穿金属管，接头是否符合规范； 10、防水处理闭水试验是否合格； 11、排水管道灌水试验是否合格； 12、各类构件是否按规范刷防火涂料； 13、天花是否按上人天棚施工；四、航天科技大厦装修临时电源配电箱安装及使用要求1、电源线安装要求：1）采用三相五芯橡皮铜芯软线电缆；2）线芯截面不小于6，如负荷较大，需使用多台焊机则应增大线芯截面至16；3）电缆表皮无破损；4）线头搪锡后采用线鼻子压接；5）电缆在箱内固定好，与开关电气接头不承受机械拉力；6）临时配电箱应从专用出线孔进出线，箱体完好有箱盖可锁闭，箱体接地线压接良好，箱盖跨接地线压接良好，箱内各电气接点压接牢固无松72、动，线头无分叉毛刺外露，无发热烧蚀痕迹。2、箱内配置要求：1）配电箱总进线应设隔离开关一只，以便于检修；2）箱内应设总断路器一只（做一级保护），容量与电源进线匹配；3）单个输出回路应设漏电开关（做二级保护）；4）必须在每个漏电开关下接入插座。3、插座使用标准：1）插座均需设三孔，接线要求为左零、右火、上接地；2) 普通电动工具或照明使用的插座电流应为10A或16A；如需使用电焊机，则需设置焊机专用插座，其插座电流不小于25A；3) 单相或两相皆采用三孔插座，多股铜芯线线头搪锡后采用线鼻子压接后再与开关接驳；4) 焊机插座的漏电开关额定电流不大于32A，各漏电开关漏电动作电流不大于30mA，漏电73、动作时间不大于0.2s。4、箱内转接线使用标准：1)箱内焊机插座转接线不小于6，多个普通插座的跳接线不小于4；2)箱内转接线需用单股线，箱内设置接地母排和零母排，便于地线及零线可靠接驳，5、配电箱安装要求：1)、箱内各开关及插座固定良好不松动；2)、临时配电箱固定于角铁架上，直立放置平稳且不倾覆；3)、箱盖标注“有电危险”标示。6、不得使用多用插板作电源转接，（必须使用中间转接电箱做电源转接）7、操作人员必须持证上岗。 五、成都航天科技大厦二次装修现场管控要点1、装修单元应已在物管中心办理装修许可证，并将复印件张贴装修施工现场；2、装修作业项目与装修许可证上申报项目一致，装修施工作业是否在有效74、申报 期内，增加项目及延期施工需另行申报审核；装修仅限于单元内不得延伸至单元外部（违规占用公共面积）3、施工人员在现场应头戴安全帽，佩戴出入证；4、 装修施工用临时电源：应使用合规、完好橡套电缆，具有可靠漏电保护功能；装修单元内需按面积大小配置足够数量灭火器，并放于单元内便于取用位置；灭火器指示针不能在红色区；5、 动火或电、气焊作业需办理动火许可证，动火施工前将复印件张贴现场，并采取有效防火措施清理及有效隔离现场可燃物，动火作业现场预备好灭火器材（防止引燃装修木质构件、材料、废料等）；装修现场施工人员禁止抽烟；6、 单元内的空调及消防设施不得自行改动，消防和空调的任何改动必须得到原设计单位认75、可，并由原施工单位施工；消防及空调水管、风管不能用作其他物件固定；7、 装修不得损伤大厦整体外观品质及效果（商场装修不得破坏商场整体美感和协调）8、 装修单元内的空间分隔墙体采用轻质材料、构件；9、 木质构件涂刷防火涂料；所有装修材料必须满足消防规范防火要求，提供防火等级证明并留存样品备消防局查验；10、装修作业不得造成原防火分区分隔失效或耐火时间缩短；11、单元内电源线路敷设必须采用铁质线管，并装好跨接线，所用电线必须是大厦指定的低烟无卤阻燃可靠品牌，大功率灯具（白炽灯、卤钨灯、荧光高压汞灯、镇流器等）不能直接安装在木质等可燃装修材料和构件上，并保证足够安全距离；12、单元内混凝土墙面、地面76、天花禁止开槽，吊顶固定丝杆钻孔不得超过5厘米，以免钻穿楼板或在上一层装修施工时产生渗漏；外立面及共用墙体、门窗不得改变和损伤13、单元内自设的厨卫间作好防水处理；天花内自来水管、空调水管、风管、冷凝水排放温处理要完整可靠；排水管坡度足够且坡向正确，14、施工人员不得将建渣、水泥浆、油漆、胶水等倒入下水管道；15、不得占用公共部分堆放材料、建渣，单元内建渣及时清运，避免地面大面积积水，有公共楼道地面保护措施；16、天花吊顶预留检查口：盘管水阀边及单元照明电源总开关等其他需要处留检修口，以便于以后检修维护，检查口留置位置、大小要利于攀爬；17、单元内插座回路有漏电保护功能（动作电流不大于30mA77、），单元内配电箱安装规范，所有灯具金属外壳装设接地线；18、强弱电线路不能共用线管或线槽；接线盒线头应搪锡；19、位于装修单元内的公共电井等设备房需保持畅通，便于进出。20、隐蔽工程验收合格方能进行后续施工；六、隐蔽工程验收作业规程1、隐蔽工程验收目的：在装修施工中，布线及空调设施、给排水管安装及试压、防水处理等作业的施工缺陷，都会严重影响后期物业的使用功能，妨碍物业长周期安全使用，这些可能存在的隐患，在装饰封板或瓷砖铺贴后，无法或不方便发现和处理，所以二次装修必须经隐蔽工程验收合格方可进行后续施工；2、隐蔽工程验收范围：给水管（含空调水管、消防水管）试压、排水管坡度检查及灌水试验，空调设施安78、装合理规范，各类保温，强弱电线路敷设，线路材质、性能符合要求，检修口设置、天花吊杆及天棚装修材料防火、防锈处理，防水处理等。3、隐蔽工程验收类别（1）、防水处理闭水试验：装修施工单位对需做防水处理的墙面及地面相应处理后，在铺贴瓷砖之前，必须作相应部位闭水试验，灌水时通知装修监管人员现场确认，48小时后，监管人员再次现场确认无渗漏，方可进行后续施工作业；（2）、水管试压：装修单位在水管试压时，必须通知装修监管人员到场确认；（3）、排水管道灌水试验：装修施工安装的排水管道，装修公司必须作灌水试验，并通知监管人员到场确认水流畅通不漏水；4、隐蔽工程验收申请（1）给水管试压，排水管灌水试验，防水处理等79、三项：装修单位可即时申报或预约；（2）对于装饰封板前的综合隐蔽工程验收，装修单位必须提前两日书面预约,隐蔽工程验收不合格项整改后复验：装修单位必须提前一日书面预约；装饰封板前综合隐蔽工程验收程序（含天花及敷设有各类管线的新建墙面封板）：装修公司向物业中心提交书面预约申请开隐蔽工程验收派工单给工程维护部； 装修监管人员按预约时间进行现场检查；5、隐蔽工程验收不合格项整改 （1）、隐蔽工程验收合格则准许后续施工，不合格则现场指出，同时将检查情况报告客服部，装修监管人员填写记录存档； （2）、不合格项目向装修公司出具整改通知单，同时知会客户； （3）、装修单位完成相应整改后，再次预约检查.第五章 保80、养规程一、月度维修、保养1、电柜月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘，清除柜内电器元件及线路的灰尘。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(6) 查看接地系统的接地回线阻抗。(7) 大致的整理仪表房。(8) 检查异常噪音、杂音和震动。(9) 检查维修空间的容纳量。(10) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。2 、广告标志灯月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房81、表面的灰尘，清除柜内电器元件及线路的灰尘。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(6) 查看接地系统的接地回线阻抗。(7) 检查异常噪音、杂音和震动。(8) 检查维修空间的容纳量。(9) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。(10) 检查广告字笔划及背景灯光是否完好。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。3、楼宇电力配送月度维修、保养(1) 检查开关、插座是否有松动、工作状态是否正常。(2) 应急电充放电性能检查。(3) 24V低压供电稳定性检查。(4) 空气开关机械性能检82、查。(5) 照明回路绝缘检查。(6) 提交报告，包括对改进工作的建议。4、风机盘管月度维修、保养(1) 检查是否有任何异常的声响或震荡。(2) 清洁所有尼龙和铝制的空气过滤网。(3) 抹清回风口和新风口的表面。(4) 清洗风扇和马达外壳，清除生锈部位，并上漆。(5) 为轴承进行清洗和上油脂。(6) 检查保温材料的状况，纠正如需要。(7) 检查设备和冷水管周边是否有冷凝现状。(8) 测量和记录主要运行范围数据，包括送和回风温度、冷冻水进出温度等。(9) 检查设备外壳支架和控制屏是否有生锈，如有以铁丝清除并涂上防锈漆。5、水处理(1) 目测水质是否清澈。(2) PH是否在6.5-9.0范围内。(383、) 电导率是否2500。(4) 总碱度是否600。(5) 总硬度是否600。(6) 氯离子是否300。(7) 铁离子是否1.0。(8) 铜离子是否0.1。(9) 浊度是否50。6、空气处理机(1) 检查是否有任何异常的声响或震动。(2) 跟踪马达启动电流并汇报任何异常。(3) 记录运行电流并汇报任何异常变化。(4) 检查电缆和电部件的状况。(5) 检查启动接触器并汇报是否需要更换。(6) 检视管道的支撑和接口。(7) 检查并按序列重新固定任何松动的螺钉螺母。(8) 清洁所有尼龙和铝制的空气过滤网。(9) 抹清回风口和新风口的表面。(10) 为设备的内部进行一般清洁并清除任何冷凝现状。(11) 84、为风扇和马达外壳进行清洁，除锈和上漆。(12) 检查风扇皮带的张力情况，如需要更换，检验风扇的正确直线排列。(13) 检查保温材料的状况并纠正。7、BA系统月度维修、保养(1) 主机与服务器联网运行状态。(2) 各楼层DDC清洁、保养、电池能量检测更换。(3) 放大器重启、清洁、保养。(4) 不运行的设备测试运行。(5) 打印机保养、清洁、墨水检查。(6) 各层变频运作及反馈情况。(7) 设备计划时间表整理。(8) 提交报告，包括对改进工作的建议。8、发电机月度维修、保养(1) 检查整个安装是否有损坏或温度过高迹象。(2) 补充所有备件和已用旧了的消费品。(3) 发动机润滑油渗漏现象。(4) 85、发动机冷却器内冷却液标准。(5) 发动机风扇皮带牢固。(6) 发动机燃料供应系统的渗漏现象。(7) 检查发动机电池的正确水位和过度腐蚀。(8) 在测试过程中记录任何异常噪音和震动。(9) 目视检查接线的任何渗漏紧固情况。(10) 目测发电器装置和接线总机的电力电缆线路。(11) 记录仪表读数，包括开启数、运行小时、水温、油压、电压和频率。(12) 测量从供电局到发电机的转移起始点和终结点不同阶段的时间。(13) 观测原动力的速度稳定性。(14) 观测交流发电机的电压稳定性。(15) 检查燃料水槽是否渗水现象。(16) 检查相关接电装置是否有损坏现象。(17) 检查排气烟道是否有生锈现象。(1886、) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(19) 测量并记录主要操作参数，包括电流、水内压及外压等。(20) 如有必要涂层脂于防震器上。(21) 提交报告，包括对改进工作的建议。9、冷却塔月度维修、保养(1) 检查并汇报是否有任何异常的声响或震动。(2) 马达温升和运行电流是否正常。(3) 检查电气部件在日常运行时是否正常。(4) 检查、清洁、调整和润滑如需要所有控制部件，包括接触器、轴承和阀门。(5) 检查电缆和电气部件的状况。(6) 视查管道安装和支撑接口。(7) 检查流量器和自动开关阀是否正常运转。10、空调水泵月度维修、保养(1) 检查水泵是否有任何异常的声响或震动。(2) 跟踪压缩机的启动87、电流并汇报任何异常并记录。(3) 记录运行电流并观察数字上的异常变化。(4) 检查电缆和电部件的状况。(5) 检查启动接触器并汇报是否需要更换检修。(6) 视检管道的支撑和接口。(7) 检查并按序列重新固定任何松动的螺钉螺母。(8) 检查止回阀是否能正常运行。(9) 检查泵的轴承，如有需要对其加油，涂润滑油并进行清洗。(10) 如有需要为震动隔离器涂上润滑脂。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。11、油库房(1) 检查油库房内防爆照明灯具是否正常；同时确认没有堆放杂物。(2) 检查供油管线是否有任何渗漏。(3) 储油量是否在正常范围。(4) 检查地面是否有油污，地面铺足够干沙，漏油时用以88、吸油，避免造成更大危害。(5) 保持油库房通风良好。(6) 油库房内严禁使用电炉、电烙铁等电热工具或擅自动火作业。(7) 提交报告，包括对改进工作的建议。12、变压器月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘和废弃物。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查贴有图表、操作说明和其他类似信息。(6) 检查异常噪音、杂音和震动。(7) 检查维修空间的容纳量。(8) 记录异常的低压、高压和三项电流不平衡等并将其调整。(9) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。13、低压配电89、屏月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘，清除柜内电器元件及线路的灰尘。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(6) 大致的整理仪表房。(7) 检查异常噪音、杂音和震动。(8) 检查维修空间的容纳量。(9) 记录异常的低压、高压和三项电流不平衡等并将其调整。(10) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。二 半年维修、保养1、火灾报警系统(1) 测试应急照明/指示灯的电池的功能寿命。(2) 测试声光警鸣是否正常。(3) 检查及清洁烟感头的90、孔是否有灰尘。(4) 通过模拟信号烟测试打印记。(5) 检查所有的烟感探测器无损坏和阻塞物。(6) 检查控制系统及周边设备,保证系统运行正常。(7) 检查消防管路的连接情况。(8) 通过活动其中一个警钟测试主要火警钟。(9) 检查闪光灯和扩音器保持未被接触过。(10) 检查闪光灯的部件功能正常。(11) 检查音频咨询系统的分区制。(12) 检查音频监视信号盘的功能正常。(13) 激活每一个开始装置电路上的一个装置。(14) 激活仪表用电路并确认所有的可听和可视警报器运转正常。(15) 测试主电源的开始和通知仪表用电路。(16) 基于无正常供电系统情况下检查可视与可听咨询系统的紧急供电。(17)91、 测试双向通讯系统。(18) 检查所有的火警装置,确保无损坏和不运行。(19) 消防仪表板上的照明灯和发光二极管。(20) 检查可充电电池的水位。(21) 检查电池是否完全充满电。(22) 检查所有的保险丝和D.C电池的运转情况。(23) 检查扬声器、手动报警和探测器的损坏情况或是否有阻塞物。(24) 检查前置放大器、扩音器、控制器和声带的正常情况。(25) 检查警报盘和消防部的直线电话。(26) 检查操纵室的主供电情况，确保所有的电线供应和接地是正确连接。(27) 测试并检查所有的电气部件，包括电缆、探测器、继电器、报警盘和警铃、电池等。(28) 检查所有的手动/自动释放机械装置。(29) 92、确保所有的机械装置涂上润滑油并避免腐蚀。(30) 检查并测试所有的消防联动装置，确保其在正确的工作环境下。(31) 通过制造商的测试调整和模拟烟感测试的操作，检查所有烟感探测器的灵敏度。(32) 检查所有的烟感探测器的运行并发出正确的警报。(33) 如有必要，检查金属部件的腐蚀情况，并用钢丝刷清除铁锈，涂上防腐漆。(34) 提交报告，包括对改进工作的建议。三 年度维修、保养1、冷却水泵年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 清除隔离器上的润滑脂并重新加脂。(3) 检查密封管的状况，是否有过度损坏的想象，汇报如要更换。(4) 调整泵的密封，以减少其漏水。(5) 检查所有电缆终端的紧固度93、，检查电气部件的状况并确认其运行正常。(6) 为泵和马达涂润滑油并对其进行清洗。(7) 检查泵和马达的直线排列。(8) 检查泵的联合处是否有磨损，汇报如要更换。(9) 检查机械轴封是否磨损而发生泄漏，汇报如要更换。(10) 检查密封管，汇报是否需要更换。(11) 校检密封管滴注器以确保轴获得冷却。(12) 检查轴锈是否耗损。(13) 检查泵的基部是否有破裂，包括混凝土底。(14) 检查泵的水的流向是否有违设计。(15) 测试所有马达、电缆和电气部件的绝缘状况。(16) 提交报告，包括对改进工作的建议。2、电柜年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 打开机房的仪器板,用红外线温度计检查94、电子连接以确保其良好的接触。(3) 执行所有计量器、指示灯、选择器的功能测试。(4) 检查母线的结合处，如有必要对其调整。(5) 检查对母线的环境，特别是其褪色、变形、支撑力和绝缘损坏情况。(6) 检查绝缘材料的情况，尤其是损坏、裂缝、高温迹象和任何缺损。(7) 查所有接线柱的紧密度和电气成分的情况以确保其机能正常运作。(8) 检查所有断路器、电闸、继电器的正确运行。(9) 检查中性导线的热度过高和恰当的胶料。(10) 按需要检查并修理接触。(11) 检查所有配线管封面大小合适，如有必要可进行调整。(12) 提交报告，包括对改进工作的建议。3、火灾报警装置年度维修保养(1) 执行相应的每季度服95、务。(2) 测试每个手动报警器。(3) 激活灭火系统报警开关。(4) 激活监视信号开始装置(水位、温度传感器等）。(5) 测试热感应装置。(6) 测试每个烟火探测器。(7) 检查每个可再充电电池的电压。(8) 测试监督装置线路。(9) 断开主电源，测试次电源（测试在最高负荷下）。(10) 测试灯和LEDS。(11) 试验报警信息发布。(12) 测试声音报警系统的功能。(13) 测试扬声器的运转。(14) 校验报警器并精确所有的报警器和故障信号。(15) 确认所有的可听、可视报警装置的运行。(16) 移动保险丝并校验额定于之监督。(17) 检查所有系统的辅助功能，如关掉空调通风设备、降低防火墙板96、/门帘等。4、灭火器年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 每年更换气体一次。(3) 送交综合上述观察资料的手写报告。(4) 发行消防证书。(5) 提交报告，包括对改进工作的建议。5、变压器年度维修保养(1) 执行相应的每季度一次的服务。(2) 执行所有的计量器、指示灯、选择器的功能测试。(3) 检查母线的结合处，如有必要对其进行调整。(4) 检查母线的环境，特别是其褪色、变形、支撑力和绝缘损坏情况。(5) 检查绝缘材料的情况，尤其是损坏、裂缝、高温迹象和任何缺损。(6) 检查所有接线柱的紧密度和电气成分的情况以确保其机能正常运作。(7) 检查线圈是否有老化、放电迹象。(8) 检查线97、圈是否有局部过热、开裂等现象。(9) 测量线圈的绝缘电阻。(10) 检查铁心是否有污损、生锈、腐蚀、水滴、结露等现象。(11) 检查接线端子是否有过热、松动、生锈等现象。(12) 线圈内的绝缘件有无异常。(13) 温度计显示是否正确。(14) 拧紧所有的螺丝、螺帽。(15) 清洁。(16) 检查冷却风机的使用情况。6、配电屏年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 打开机房的仪器板,用红外线温度计检查电子连接以确保其良好的接触。(3) 执行所有计量器、指示灯、选择器的功能测试。(4) 检查母线的结合处，如有必要对其调整。(5) 检查对母线的环境，特别是其褪色、变形、支撑力和绝缘损坏情况98、。(6) 检查绝缘材料的情况，尤其是损坏、裂缝、高温迹象和任何缺损。(7) 检查所有接线柱的紧密度和电气成分的情况以确保其机能正常运作。(8) 检查所有断路器、电闸、继电器的正确运行。(9) 检查中性导线的热度过高和恰当的胶料。(10) 按需要检查并修理接触。(11) 检查所有配线管封面大小合适，如有必要可进行调整。(12) 提交报告，包括对改进工作的建议。7、楼宇电力配送年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 完成所有的指示器、仪器和选择器的功能性测试。(3) 检查所有接线柱的紧固情况和电器组成件的情况，以确保其机能正常。(4) 检查所有配线管封面大小合适，如有必要可进行调整。(599、) 提交报告，包括对改进工作的建议。8、风机盘管年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 检查所有电器部分终端的紧固状况。(3) 清洗冷冻水系统的过滤器。(4) 使用碱性清洁液来喷洗卷环管。(5) 当设备处在休克状态时，启动隔离阀一次以检查并确保流量畅通。(6) 为外露阀锭子上油，以避免生锈。(7) 测量马达、电缆和辅助设备的绝缘情况。(8) 提交报告，包括对改进工作的建议。9、空气处理机年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 清除隔离器上的润滑脂并重新加脂。(3) 检查所有电缆终端的紧固度。(4) 为泵和马达涂润滑油并对其进行清洗。(5) 检查泵和马达的直线排列。(6) 检100、查风扇的轮叶，清除生锈，并涂上油漆。(7) 使用碱性清洁液喷洗卷环管等。(8) 更换高效过滤网。(9) 更换风扇滑轮皮带以确保启动的高效益。(10) 测量马达、电缆和辅助电器设备的绝缘。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。10、冷却塔年度维修保养(1) 执行每季度例行服务。(2) 检查所有辅助设备如驱动马达和阀门等等。(3) 检查温探器、温度器、测压仪表和流量表的准确性。(4) 检查压差旁通的设定。(5) 清除隔离器上的润滑脂并重新加润滑脂。(6) 测试马达、电缆和电气部件的绝缘状况。(7) 提交报告，包括对改进工作的建议。11、发电机年度维修保养(1) 执行相应的每季度一次的服务。(2101、) 校准配电板式仪表。(3) 替换发动机润滑油。(4) 替换发动机过滤器的润滑油。(5) 替换发动机空气过滤器。(6) 替换发动机散热剂。(7) 检查发动机压差旁通的设定。(8) 检查并移走日用槽和散装槽中的水。(9) 改变燃料过滤器。(10) 校验燃料量表的准确性。(11) 检查排气烟道生锈情况，如有必要可重漆。(12) 提供熟练的劳工并监测装置、测试发电机。(13) 提供劳工并运送功能性仪器、负荷测试发电机、自动改变主配电盘开关。(14) 提供劳工和进行对操作消防泵负荷测试的材料。(15) 擦去防震器的油脂之后继续使用。(16) 检查所有接线柱的紧固度和电气部件的环境以确保其功能正常。12102、冷冻水泵年度维修保养(1) 清除隔离器上的润滑脂并重新加脂。(2) 检查密封管的状况，是否有过度损坏的想象，汇报如要更换。(3) 检查所有电缆终端的紧固度，检查电气部件的状况并确认其运行正常。(4) 为泵和马达涂润滑油并对其进行清洗。(5) 检查泵和马达的直线排列。(6) 检查泵的联合处是否有磨损，汇报如要更换。(7) 检查机械轴封是否磨损而发生泄漏，汇报如要更换。(8) 检查密封管，汇报是否需要更换。(9) 校检密封管滴注器以确保轴获得冷却。(10) 检查轴锈是否耗损。(11) 检查泵的基部是否有破裂，包括混凝土底。(12) 检查泵的水的流向是否有违设计。(13) 测试所有马达、电缆和电气103、部件的绝缘状况。(14) 提交报告，包括对改进工作的建议。第六章 报修处理流程一 公共区域维修公共区域在接报或巡场发现问题时，首先要查看并了解故障的原因及是否影响正常运营，如不是则应安排合理时间维修处理，属紧急维修应马上组织人员维修处理，（应将维修区域用维修专用隔离栅栏隔离），维修结束作好维修记录和材料消耗记录。二 租户维修服务程序根据租户要求、报修内容的轻重缓急，采取以下顺序进行处理。紧急事件将于15分钟内到现场并进行处理。1、 报修接单、派工1）维修人员服务礼仪A、着装符合公司标准规定要求。工作人员服装应干净、平整、无明显油污、褶皱、破损；禁止服装混穿，工牌佩带在左胸处；B、对讲机统一佩带104、在身体右侧腰带上，必须佩带耳机，对讲时统一使用普通话，文明、简洁，不得在对讲机讲与工作无关的事；C、工具箱保持整洁：工具干净无油渍，工具箱里备好毛巾、垫布、鞋套；D、工作期间应保持良好的精神面貌；仪态符合礼仪规范要求，工作场所一般不得奔跑；E、服务及时、无特殊情况报修30分钟内或在客户约定时间应到场；紧急报修5-10分钟内应到达现场；F、服务时自觉遵守“五不准”：不准抽客户的烟、不准吃客户提供的食品、不准收客户礼品、不准打客户电话、不准哼歌曲、吹口哨、大声谈笑；2、维修服务实施流程1）接到安排后，维修员应尽量带齐可能用到的工具、备品备件；2）到了客户现场，面带微笑，态度热情问候客户：“ 先生（105、小姐），您好，我是仲量联行维修工，请问是您（贵公司）预约了维修服务吗？”；3）在得到商家的确认及许可后，方可进入客户单元内； 4）开始服务A穿上鞋套进入单元内后，主动询问：“您好，请问是坏了吗”B一般情况下，客户都会有陪同维修员现场查看的过程，维修员就顾客提出的维修项目，应通过询问、引导、倾听了解故障原因、现象，对故障加以检查、确认；对收费性维修项目，应根据维修的难易程度及材料消耗等情况，主动向顾客告知维修价格，如顾客对收费无异议，可提供服务。如顾客对收费有异议，应耐心向客户解释，经沟通后客户如仍不接受该服务价格，维修员可婉拒该项维修服务，请其咨询客户服务中心并协商处理意见，但紧急维修除外，如106、漏水或其他有安全隐患必须马上处理的报修，必须先行临时处理，再给客户报价维修，或处理隐患后让客户签字认可；对在工程保修期内的工程遗留问题，维修员现场能解决的应积极处理，处理完毕后请顾客在特约服务记录表上签字认可，对现场不能解决的问题应告知顾客：该遗留问题将由客户服务中心联系地产质保单位处理；与客户交流要语速适中，语气轻柔，不卑不亢，时时很自然的让客户感受到尊重，感受到我们一切以客户至上的理念，以我们高素质和高质量工作换取客户认同；C、维修项目和内容经顾客确认无误后说：“谢谢，我会尽快做完”；D、铺好工作地垫，开始服务，应注意保护维修现场客户物品，工作中不得动用、脏污、损坏任何客户物品，如需移动客107、户物品须征得客户同意，工作中任何物件都要轻拿轻放，避免碰触弄出异响，避免影响客户营业、办公、居家及可能产生不良感受的一切状况发生；5）服务确认A、维修完毕，应先自行仔细检查确认后，收拾好工具及将现场清理干净，并用毛巾擦拭干净双手，将客户物品放归原位，请客户确认：“先生/小姐，您好！您安排的工作我已完成，麻烦您检查一下。”应主动做操作演示并介绍使用时应注意事项；B、 顾客确认后若满意，双手递上维修派工单：“麻烦您在这里签字”；C、 若客户有异议，服务人员应尽量尊重客户意见，满足客户要求，主动道歉：“对不起，我再处理好”；按客户要求再次检查处理直到作好，如属客户误解在再次检查后向客户耐心解释和示范108、操作；如因技术所限，切忌敷衍搪塞客户，可告诉客户需找同事帮忙一道处理，然后找同事或报告主管寻求帮助；D、 客户签完单后，致意客户：“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？”。6）告别如客户没有其他事宜，应带好工具向顾客面带微笑告别“很高兴为您服务，您需要帮助时请再联系我们”并点头致意。3、 服务善后事宜1）、服务完成后，将维修派工单及时交回客户服务中心；并留取红色派工单报部门主管签字存档；2）、在维修班工作日志填写记录；如有材料消耗应做好材料消耗登记；3）、应及时进行服务回访、追溯，维修员在维修过程中的不合格服务按照不合格服务控制程序执行；如有投诉，应本着善待投诉的原则，及时调查一定回复并感谢客户109、对我们工作的支持和监督；附件：质量记录表格配电运行表格：航天科技大厦停送电申请单航天科技大厦B1F低压配电系统运行记录表航天科技大厦27F低压配电系统运行记录表航天科技大厦发电机组运行记录表航天科技大厦10千伏总表抄表记录强电日巡检表格：航天科技大厦扶梯日巡检表航天科技大厦电梯日巡检表航天科技大厦发电机房日巡检表航天科技大厦储油室日巡检表航天科技大厦低区（B5F27F）照明日巡检表航天科技大厦高区（28F47F）照明日巡检表航天科技大厦B1F变压器日巡检表航天科技大厦27F变压器日巡检表航天科技大厦强电井周巡检表航天科技大厦泛光照明及景观灯日巡检表航天科技大厦灯光照明开关操作确认表航天科技大厦110、移动工具检查表强电保养表格：航天科技大厦卷帘门月巡检表航天科技大厦低压配电柜月度保养检查表航天科技大厦低压配电柜年度保养检查表航天科技大厦低压电容柜年度保养检查表航天科技大厦低压电容柜季度保养检查表航天科技大厦低压配电箱维保记录表航天科技大厦防避雷系统半年保养记录表航天科技大厦电梯故障登记表航天科技大厦生活水系统水泵、电机月度保养检查表航天科技大厦生活水系统水泵、电机季度保养检查表航天科技大厦生活水系统水泵、电机年度保养检查表航天科技大厦停送电后各系统检查项目航天科技大厦停送电人员责任架构表航天科技大厦通用电器每月保养检查表航天科技大厦通用电器季度保养检查表航天科技大厦直流屏季度保养检查表航天111、科技大厦直流屏年度保养检查表航天科技大厦电梯多媒体清洁保养表给排水日巡检表格：航天科技大厦低区生活水泵日巡检表航天科技大厦中区生活水泵日巡检表航天科技大厦高区生活水泵日巡检表航天科技大厦生活水泵运行记录表航天科技大厦污水井、废水井日巡检记录表航天科技大厦生活、消防水池（箱）日巡检记录表航天科技大厦生活、消防水池（箱）日巡检记录表给排水保养表格：航天科技大厦高区生活给水泵（1#、2#）年度保养表格航天科技大厦高区生活给水泵（1#、2#）季度保养表格航天科技大厦高区生活给水泵（1#、2#）月度保养表格航天科技大厦中区生活给水泵（1#、2#）月度保养表格航天科技大厦中区生活给水泵（1#、2#）季度保112、养表格航天科技大厦中区生活给水泵（1#、2#）年度保养表格航天科技大厦 F消火栓稳压泵（1#、2#）月度保养表格航天科技大厦 F消防喷淋稳压泵（1#、2#）月度保养表格航天科技大厦 F消火栓稳压泵（1#、2#）季度保养表格航天科技大厦 F消防喷淋稳压泵（1#、2#）季度保养表格航天科技大厦 F消火栓稳压泵（1#、2#）年度度保养表格航天科技大厦 F消防喷淋泵（1#、2#）年度保养表格航天科技大厦27F生活水箱半年检查报告表航天科技大厦B1F生活水箱半年检查报告表航天科技大厦隔油池巡检表航天科技大厦管道检查表航天科技大厦喷淋泵动作检测表航天科技大厦消防泵动作检测表航天科技大厦消防传输泵动作检测表113、航天科技大厦消火栓（室内）季度保养检查表航天科技大厦卫生洁具季度检查表航天科技大厦卫生洁具年度检查表航天科技大厦屋顶平台设施月度检查表弱电巡检表格：成都航天科技大厦信息中心机房日巡检表格成都航天科技大厦地下车库日巡检表成都航天科技大厦背景音乐系统日巡检表成都航天科技大厦高区公共走道巡检表成都航天科技大厦低区公共走道巡检表成都航天科技大厦火灾报警系统日巡检表成都航天科技大厦门禁控制系统日巡检表成都航天科技大厦弱电井周检表成都航天科技大厦卫星电视接收系统日巡检表成都航天科技大厦中控安保系统日巡检记录表成都航天科技大厦中控楼宇控制系统日巡检记录表成都航天科技大厦消防联动季度测试表成都航天科技大厦红外114、报警系统月度测试表成都航天科技大厦广播系统月保养检查表成都航天科技大厦快速通道月保养检查记录表成都航天科技大厦快速通道季度保养检查记录表成都航天科技大厦快速通道年度保养检查记录表成都航天科技大厦B1F发电机房气体灭火系统季度保养检查表成都航天科技大厦B1F配电房气体灭火系统季度保养检查表成都航天科技大厦27F配电房气体灭火系统季度保养检查记录表成都航天科技大厦消防报警系统月保养检查记录表成都航天科技大厦消防报警系统年保养检查记录表成都航天科技大厦消防报警系统季保养检查记录表成都航天科技大厦BA系统月度保养检查记录表成都航天科技大厦监控系统月度保养检查表成都航天科技大厦道闸系统季度保养检查表 空115、调巡检表格：航天科技大厦空调机房日巡检表格航天科技大厦空调风管清洁记录航天科技大厦风机房日巡检记录航天科技大厦风机盘管清洁投药记录航天科技大厦锅炉房日巡检记录航天科技大厦冷却塔进出登记航天科技大厦天然气表房日巡检表航天科技大厦空调设备日巡检表航天科技大厦空调供暖锅炉运行记录表航天科技大厦空调热水循环泵运行记录表航天科技大厦27F板式热交换器运行记录表航天科技大厦空调系统冷却水泵运行记录表航天科技大厦空调系统冷冻水泵运行记录表航天科技大厦空调系统冷却塔运行记录表航天科技大厦中央空调机组运行记录表空调系统保养表格：航天科技大厦水泵、电机（冷冻水泵）月度保养记录表航天科技大厦水泵、电机（冷冻水泵）季116、度保养记录表航天科技大厦水泵、电机（冷冻水泵）年度保养记录表航天科技大厦水泵、电机（冷却水泵）月度保养记录表航天科技大厦水泵、电机（冷却水泵）季度保养记录表航天科技大厦水泵、电机（冷却水泵）年度保养记录表航天科技大厦空调系统风机盘管季度保养记录表航天科技大厦管道、阀门、集水器、分水器月度保养记录表航天科技大厦空调处理机月度保养记录表航天科技大厦空调处理机季度保养记录表航天科技大厦空调系统（ #冷却塔月度保养记录表航天科技大厦空调系统（ #冷却塔季度保养记录表航天科技大厦冷却塔年度保养记录表航天科技大厦空调系统约克空调主机（ #）月度保养记录表航天科技大厦空调系统约克空调主机（ #）季度保养记录117、表航天科技大厦空调系统约克空调主机（ #）年度保养记录表航天科技大厦排风机月度保养记录表航天科技大厦排风机季度保养记录表航天科技大厦排风机年度保养记录表航天科技大厦锅炉月度保养记录表航天科技大厦分体空调季度保养记录表土建表格：航天科技大厦公区通道门（高区）巡检表航天科技大厦公区通道门（低区）巡检表航天科技大厦安全引导标志月巡检记录表航天科技大厦办公区域周巡检表航天科技大厦地下通道门周巡检表航天科技大厦公区男女厕检查汇总表航天科技大厦土建装饰月保养检查表航天科技大厦外围日巡检表航天科技大厦五金整修周巡检表航天科技大厦公区男女厕检查汇总表消防系统表格：航天科技大厦喷淋末端检查表航天科技大厦烟感干、温感动作记录表航天科技大厦喷淋末端检查表航天科技大厦消火栓检查表航天科技大厦设备房气体钢瓶间周巡检表二装管理表格：航天科技大厦二次装修检查跟进表航天科技大厦异味施工申请单航天科技大厦二装油漆施工流程图航天科技大厦烟感隔离、开通，喷淋防水、进水申请单其他表格：航天科技大厦当班、交接班记录表航天科技大厦雷雨暴及台风天气巡检表航天科技大厦基础设施检查表航天科技大厦公区男女厕检查汇总表航天科技大厦设备机房外来人员登记表61