1、房地产企业工程部项 目 管 理 完 全 手 册主编刘志强吉林电子出版社前言房地产是国民经济发展的基本要素之一，在国民经济整体领域中占有十分重要的地位。这一产业能为国民经济的发展提供重要的物质条件，与人民生活质量的改善息息相关，同时，又能增加国家的税收，为城市建设积累雄厚的资金。市场竞争的全球化使房地产企业经营活动的项目特征也越来越明显，以项目的管理为核心来重新构建企业的组织机构，提高企业管理项目的实际能力已经成为现代房地产企业的共识。项目管理的水平与能力已经成为衡量现代房地产企业核心竞争力的关键因素，项目管理的成败将直接决定了企业的命运。工程部作为房地产企业最基础的部门之一，其管理就显得尤为重2、要。房地产工程项目化管理已经为众多公司所采用。房地产工程项目化管理水平的提高，是房地产工程低成本、高质量、按时完成的保证。为了帮助工程部管理与工作人员提高对房地产项目的管理水平，我们集多位专业研究人员之力，精心编辑了本书。本书主要内容包括：房地产企业工程部项目管理综述、房地产企业工程部项目报建立项审批、房地产企业工程部项目设计管理、房地产企业工程部项目造价管理、房地产企业工程部项目招标投标管理、房地产企业部项目合同管理、房地产企业部项目质量管理、房地产企业工程部项目进度管理、房地产企业工程部项目成本管理、房地产企业工程部项目施工安全管理、房地产企业工程部项目施工现场管理、房地产企业工程部项目后3、期管理、房地产企业工程项目管理规章制度、房地产企业工程项目相关政策法规等，内容全面、具体，体例统一，条目清晰，是房地产企业工程部的必备工具书。由于参加本书编写人员众多，水平有所差距，个人见解不同，书中失误及不妥之处难于避免，希望得到专家和读者的赐正，以便不断修订，使本书渐臻完善。本书编委会二四年三月第 一 篇房地产企业工程部项目管理综述第一章房地产工程部项目与项目管理第一节项目的特征及管理意义一、项目的特征什么是项目，项目应该具有哪些特征？这是首先要回答的问题。我们认为项目是作为被管理对象的一次性任务。项目的这一定义规定了项目的两大基本特征：一是其主观方面的特征，项目是作为一定的管理主体的被管4、理对象而存在的；二是其客观方面的特征，项目的客体上必须具备一次性任务的属性。项目的两大特征是一个项目存在的充分必要条件。首先从客观特征方面看，只有被管理的对象具有一次性任务这一基本属性时，我们在主观上才有可能把它作为一个项目来管理。如一个施工企业所承揽的一座大楼的施工任务就是一项一次性的任务，可以作为一个项目组织管理。其次从主观特征方面看，即使被管理对象在客观上具备了项目的属性，是否要作为一个项目来管理那还取决于我们的主观意愿。当作为一个项目有助于我们有效地实现任务的目标时，可作为项目来管理，否则不必作为项目来管理。如一次性的大规模建设任务可能适合于作为一个项目来管理，而随手写一封信的一次性任5、务，就未必需要作为一个项目。那么把什么样性质的一次性任务作为一个项目来管理有助于其目标的实现呢？我们认为一般说来是相对管理主体比较重要的任务，也就是投入产出较大的任务。二、项目特征的分解及其管理意义从项目的基本特征，我们可以分析得出项目的一般特征，并确立项目管理的一般规律。（1）项目的相对性。项目既然是一次性任务，就不是某一个固定的目的物。例如我们不能说已经建好的3第一篇房地产企业工程部项目管理综述一座大楼是一个项目，而只能说建设某一座大楼的任务是一个项目。任务总是一定承担者的任务，它是相对于确定的主体而存在的，所以任何项目都是相对的。对某一主体是一个项目一次性任务，但对另一主体就未必能构成一6、个项目。如一座大楼的施工任务可能构成某一施工企业的一个项目，而对于没承担此项任务的施工企业来说就不是一个项目。同样对于该项建筑活动的投资者来说，其任务也不是负责具体的施工活动，而是负责全部的投资活动，在施工阶段负责对施工活动的承担者和施工过程进行必要的检查、监督、控制等。认识项目的相对性特征，对于我们科学地界定项目的范围、目标、利益大有帮助，从而更好地协调各项目之间的关系，把责权利相统一的经济规律应用于项目管理领域，确保项目任务好快省地完成。（2）项目的临时性。项目是一定的管理主体一定时期的被管理对象，所以它只是在一定的时期，即在作为被管理对象时成立，一般项目都是在一段有限终短暂的时间内而存在7、，所以具有临时性。在经过一定的寿命周期之后，原来构成一个项目的各种要素不复作为一个项目存在，项目规律和项目管理方法也就不具适用性了。例如一座大楼的建设任务可能构成一个项目，这个项目随着建设任务的承接而确立，随着建设任务的完成而终结。对于建设任务的承担者来说，它不是一种固定性的常规性的任务，而是临时的一次性任务。项目的临时性特征要求项目的组织管理要具有动态适应性。项目管理的组织形式和管理手段必须视临时性的项目任务的具体需要而确立，必须抛弃那种长期固定建制式的项目管理组织形式，而动态管理去适应项目临时性特征。（3）项目的目标性。项目是一种任务，任何任务都是有其目标的，所以项目都必须有明确的目标。项8、目的目标就是项目的管理主体在完成项目的一次性任务时所要实现的目的。由于项目任务的一次性，项目的目标必须有统一性。就是说一个项目只能有一个统一的最高目标。例如在建设活动中，我们常提到项目的工期、成本、质量三大目标，其实这三大目标就是二级目标，一般项目最终的统一的目标是效益目标，也就是说耍用效益去衡量和决定项目的工期、成本、质量应达到何种水平。认识项目的目标性，可以使我们在项目管理活动中坚持正确的工作方向，按照目标管理的原则和方法把项目各方面的利益有机地协调起来，确保项目任务有效地完成。同时，明确项目的目标，也为我们选择和评价项目经济活动提供了测度标准，从而有助于我们做出科学的决策和控制。（4）项9、目的约束性。项目是一种任务，任何任务都有其限定条件，这些限定条件就构成了项目的约束性4第一篇房地产企业工程部项目管理综述特征。没有约束性就不能称其为任务，当然也不能构成项目。但是有些项目的约束性是较明显的，有些项目的约束性则是暗含的。例如通常所提的不惜一切代价把某一建设任务拿下来，实际上暗含着这种项目的约束条件相当的宽松，而不是没有任何的约束条件。例如其条件必须是以保证整个国民经济不被拖跨、国家政治稳定为前提，建设质量必须符合最低的使用要求和建设进度必须符合一定的时间要求等。项目的约束性为完成项目任务提供了一个最低的参考标准，一般包括投入要素（人、财、物）方面的约束、时间约束和质量约束。认识项10、目的约束性特征，实际上也就是从反面明确项目的任务本身，其活动的范围、最低标准和要求。从管理的角度上说，不但为我们确定和落实项目各方面的责任提供了可资参考的标准和内容，页为我们规划、设计、组织、控制项目的经济活动提供了依据。（5）项目的单件性。项目任务的一次性具有双重含义。其一是从纵向上看这次任务（项目）一旦完成绝无完全重复的相同任务出现，每个项目都不同于其前后时期的其他项目；其二是从横向上看在时间、地点、功能要求及投入产出要素方面这次任务总有不同于同或其他项目的方面。项目的单件性，也就是说，一定的管理主体所可能遇到的项目总是互不相同、不断变化的，我们不能用固定的组织方式和生产要素配置形式去管理11、项目，而必须根据项目任务的具体需求不断变化。对于以经营项目为主业的管理主体来说，项目的单件性要求其具有灵活适应性，以保证项目任务得以有效地完成。（6）项目的整体性。每一项目任务都是一个整体，只能有一个统一的目标，所有其他的项目要素都应为之服务。对于一次性任务的完成，可能需要多种生产要素的相互结合，各种生产要素以什么方式、什么样的质和量结合都需以项目目标优化为原则；同样一次性任务的完成可能要经历若干阶段，这些阶段也必须统一在一个目标的指导之下。项目的整体性告诉我们，项目活动中局部（部分）的优化、阶段的优化都不是真正的最后的优化，只有全过程的整体优化才是项目管理的最高准则。在项目管理中，局部必须服12、从整体，阶段必须服从全过程。（7）项目的相对独立性。项目任务本来是一定的管理主体若干个联系着的活动（任务）的部分，我们主观上把它作为一次性完整的任务从中独立出来，从而也把它从其存在的大环境中相对独立化，所以项目具有相对的独立性。项目的独立性决定了项目管理的特殊性，独立的目的正是为了便于特殊的管理。所5第一篇房地产企业工程部项目管理综述以对项目的管理办法，一般不宜采用管理重复性、程序性业务的办法，项目内部的管理规则也应有别于环境中的一般管理规则。（8）项目的寿命周期性。项目任务的一次性决定了项目有一个确定的起始、实施和终结的过程，这就是项目的寿命周期。对于一般的项目而言，其寿命周期都可分为三个阶13、段。第一阶段是项目前期阶段，一般包括项目规划布署。一方面要明确项目任务本身，其范围、目标、限定条件、基本要求、所需投入要素及其保证、项目成本效益分析论证；另一方面要选择和规划适当的方案，确定实施项目的具体程序和办法。第二阶段是项目实施阶段，即根据前期阶段的规划，具体组织项目投入要素以实现项目的目标。第三阶段是项目终结阶段，包括项目的总结、收尾和清理。在项目寿命周期的不同阶段，项目任务的性质和所需投入要素种类数量都会有所不同，所以项目的管理组织机构必须能够随之相应地调整，包括其形式、管理办法、掌握的投入要素种类和数量、工作内容等。（9）项目的多变性。项目任务的一次性决定了项目的多变性。首先项目的14、单件性表明任何两个项目总是有或多或少、这样或那样的区别，所以对于确定的管理主体来说作为其管理对象的项目都是在变化的。其次不同的项目要满足不同使用者的功能要求，其时间、质量和具体功能总是要有所区别。最后同一个项目在其寿命周期的不同阶段，其要求、任务内容和性质、产出成果也会有所区别。项目的多变性要求项目的管理办法、管理形式和投入要素必须也随之相应变化，以实现项目目标代化的目的。也就是说项目管理应该具有灵活性、适应性，项目管理的主体必须适应其客体任务本身内在的变化要求。（1 0）项目的相对重要性。项目总是相对于一定的管理主体而言的，而主体所以要把某一特定的一次性任务作为一个项目来管理，一般说来在于任15、务相对主体的重要性。项目从本质上说是作为一种管理手段出现的，这种手段的运用一般说是要付出一定的代价的（包括费用、时间、精力等），管理主体所以要如此是因为保证其任务目标有效地实现有重要的意义。一般说来，项目的相对重要性表现在三个方面：一是其投入产出的规模大、周期长；二是其任务的性质复杂特殊；三是其产出成果影响较大。项目的相对重要性要求我们在管理上必须有相对的集中性，即集中相对优势的力量以完成项目任务。首先要有确保项目目标实现的组织系统；其次要落实项目所需的各种投入要素；最后要制定一些特殊的项目管理规则和办法。6第一篇房地产企业工程部项目管理综述第二节建设项目与施工项目一、建设项目与施工项目的界定16、（一）项目的分类及其相互关系弄清了项目的概念，就比较容易理解各种不同类型的项目及其相互关系。由于基本特征或一般特征的不同，众多的项目可以相互区别开来。首先作为被管理对象的一次性任务性质不同，项目可分为科技项目、工业投资项目、农业开发项目、建设项目、施工项目、设计项目等。一定的管理主体可以有多种不同性质的项目，如施工企业既有作为其主业经营的施工项目，也有为其发展而设立的科研项目、投资项目等。即使任务性质相同的对象，由于任务的其他特征不同也构成不同的项目。如施工企业的各种施工项目，其任务的根本性质是相同的，但由其功能要求、限定条件、目标、施工环境、重要性等特征不同也就构成了不同的项目，其管理意义是17、要采用不同的形式和办法。即使性质和内容基本相同的一次性任务，由于管理主体的不同也构成不同的项目。在经济活动中一般地谈任务是毫无意义的，在任务的其他要素中只有加入主体的要素才能真正成为一次完整的任务。所以一次性任务只能有一个统一的管理主体，也就是说一个项目只能有一个主体，不能有两个或多个主体共同负责一个项目，否则就会形成多头领导。必须指出，一个项目只能有一个主体并不意味着这个项目的全部任务只能由这个主体本身亲自去完成，也不意味着这个项目不能有其他的参与者。事实上主体采取何种方式和手段，通过哪些组织单位或人员，这并不改变或影响管理主体的一次性任务本身。一个项目的若干参与者各自承担的任务是根本不同的18、，有的把它作为一个项目来管理，有的则不然。不能说某种工作性质既是你的任务又是我的任务。如果是这样就违背了最基本的管理统一原则。在管理上成立的只有两种情况：一是你我实际是一个有机的整体，可作为一个主体看待；二是某一工作实际分成了两部分，你我事实上都是某一部分任务的承担者。（二）建设项目的界定建设项目是作为建设单位的被管理对象的一次性建设任务，是投资经济科学的一个基本范畴。建设项目的这一概念是从经济管理学的角度界定的，它在一般项目概念的基7第一篇房地产企业工程部项目管理综述础上做了两点限定。一是指出其管理主体是建设单位，项目是建设单位实现目标的一种手段。在国外，一般投资主体、业主、建设单位是三位一19、体的，建设单位的目标就是投资者的目标。在我国投资主体、建设单位、使用单位三者有时是分离的，这为我们做好建设项目管理和研究建设项目管理带来了困难。在此我们暂且不会讨论，只假定三者统一手投资主体。第二指出了建设项目管理的客体对象是一次性的建设任务，即投资者为实现其投资目标进行的投资前期工作、投资实施的组织管理工作及投资总结工作。建设项目主体与客体的这种界定使其成为投资经济科学的一个基本范畴，建设项目的管理构成了微观投资经济学的重要内容。必须指出，在管理意义上对建设项目的这种界定同通常统计意义上的建设项目概念是根本不同的。统计意义上的建设项目一般定义为：在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单20、项工程所组成，经济上实行统一核算。行政上实行统一管理的建设单位。在此建设单位不是指从事建设的主体，而是拟建的客体对象；这一客体对象也不是具有前述项目特征的一次性任务或活动，而是我们心中想像的建成的固定物。建设项目的统计概念对于国家的宏观统计及以此为依据的管理无疑具有重要意义，但不适用于项目管理。在本书中谈到的建设项目一般引用的是前一种意义。（三）施工项目的界定施工项目一般是指作为施工企业的被管理对象的一次性施工任务，是建筑经济科学的一个基本范畴。施工项目的这一概念也是从经济管理学的角度界定的，也是在一般项目概念的基础上做了两点限定。第一是指出了施工项目的管理主体是施工企业，项目是施工企业实现其21、目标的一种手段。施工项目的主体是施工企业而不是施工项目经理部。因为只有施工企业才是施工活动的法人，施工项目经理部是企业内的行政下属组织单位，它不能离开企业的授权活动，而且施工企业经营决策层虽然一般不直接参与施工项目内部具体业务的组织管理，但它是施工项目最终的权利人、责任人和利益人。第二指出了施工项目管理的客体对象是一次性的施工任务，即施工企业为实现其经营目标进行的投标决策工作、施工活动的组织管理工作及施工总结工作。施工项目主体与客体的这种界定使其成为建筑经济科学的一个基本范畴。施工项目管理是施工企业管理的重要内容。在此也需要指出，在管理意义上对施工项目的这种界定与通常统计意义上施工项目的概念是22、根本不同的。统计意义上的施工项目一般定义为：报告期内实际施工的建设项目，包括报告期内新开工的项目、上期跨入报告或续建的项目、以前停建而在本期复工的项目、报告期施工并在报告期建成投产或停建的项目。根据这一定义可以看出，施工项目即指在报告期进行过施工活动的工程，是指处于某一特定阶段的拟建物。当然统计8第一篇房地产企业工程部项目管理综述意义上的施工项目也不会具有前述一般项目的一切特征，因此虽然对国家的宏观统计管理有一定意义，但不适合于一般施工企业的管理需要，故此本书中所提到的施工项目一般都引用其前一种理解。二、建设项目与施工项目的联系建设项目和施工项目是工程投资建设活动中两种重要项目，分别构成工程投23、资活动和工程施工活动的基本单位。研究认识两者的关系对于确保工程投资建设活动的顺利进行有重要意义。首先我们来分析两者的联系。（1）两者都是项目，具备项目的一切特征，服从于项目管理的一般规律，一般项目管理的理论和方法均可应用。（2）两者所进行的客观活动共同构成工程建设活动的整体。由于一次性的工程建设活动本身是一个有机的整体，建设项目和施工项目必须相互配合才能有效地实现工程建设的目标。同时建设项目在工程建设活动中一般是前期的、全局的、总体的任务，它的有效进行为施工项目提供必要的基础和前提，所以建设项目制约和影响着施工项目，施工项目在组织管理等方面必须适应建设项目的要求。（3）一般地说建设单位（建设项24、目的管理主体）和施工企业（施工项目的管理主体）是建筑产品的买卖双方，施工企业需要按建设单位的要求交付建筑产品。也就是说施工项目的组织管理必须适应建设项目的需要，因为施工任务来源于建设任务，施工任务的最终成果又要交付于建设单位。建设项目和施工项目的联系要求我们在管理活动中不能把两者截然分开，而相反要使之相互配合、相互适应，以有效地完成工程建设活动。三、建设项目与施工项目的区别建设项目与施工项目的联系是基于它们都作为工程建设领域的项目而确立的，但作为不同种类的项目两者是有本质区别的。（1）两者的管理主体不同，项目目标有着根本的区别。建设单位是以工程活动的投资者和建筑产品的购买者身分出现的，所追求的25、目标是如何以最少的投资取得最有效地满足功能要求的使用价值。建设单位的这种目标是一种成果性目标，至于实现这种成果的具体活动的效益本与其无关，这对实现成果的过程和手段的干预仅限于其影响成果或可能影响成果的限度。施工企业是以工程施工活动承包者和建筑产品生产出卖者身分出现的，所追求的目标是如何在保证满足消费者使用功能要求的情况下实现建筑产品最大9第一篇房地产企业工程部项目管理综述的价值，即实现施工企业的利润。施工企业的这种目标是一种效率性目标，本来它所生产的产品的使用价值与其无关，它对使用价值的关心只是作为手段而不是目的，即这种考虑一般仅限于其影响或可能影响它的长期或短期利润的限度。因此建设项目目标以26、投资额、建筑产品质量、建设工期为主；施工项目目标以利润、施工成本、施工工期及施工质量为主。（2）两者所管理的客体对象性质不同，所采用的管理方式和手段有较大的区别。建设项目的客体是投资活动，其工作重点是如何选择投资项目和控制投资费用，所以一般不需要掌握具体进行设计施工的方法，其对设计施工活动的控制方式主要是间接的。施工项目的客体是施工活动，其工作重点是如何利用各种有效的手段完成施工任务，所以其管理是直接的、具体的。（3）两者的范围和内容不同，所涉及的环境和关系不同。建设项目所涉及的范围包括一个项目从投资意向开始到投资回收全过程各方面的工作，而施工项目所涉及的范围仅仅是从施工投标意向开始至施工任务27、交工终结过程的各方面施工活动。建设项目立项后的客体范围一般由设计任务书界定，施工项目接标后的工作范围一般由工程承包合同界定，两者管理的客体范围见下表。建设项目与施工项目内容的不同除了从其寿命周期的比较可以明显看出，还需注意以下两个方面：其一，建设单位要对参与建设活动的各种主体进行监督、控制、协调等管理工作，其中包括设计单位、施工企业、资金材料设备供应单位、工程咨询管理单位等。施工企业只是对参与施工活动的各种主体进行监督、控制、协调等管理工作，其中包括施工分包单位、材料供应单位等。其二，就同属于施工阶段的任务，建设项目和施工项目的内容也是根本不同、互不交叉的。建设单位是对施工企业的施工活动进行监28、督控制和协助，施工企业的任务是具体组织实施施工活动。建设项目与施工项目寿命周期比较建设项目阶段（寿命周期）项目寿光周期各阶段工作建设项目施工项目施工项目阶段（寿命周期）立项阶段1 投资意向与市场研究2 研究投资主体条件3 提出投资项目建议书4 投资可行性研究5 决策立项01第一篇房地产企业工程部项目管理综述续表建设项目阶段（寿命周期）项目寿光周期各阶段工作建设项目施工项目施工项目阶段（寿命周期）设计阶段实施阶段1 编制审批计划任务书2 委托控制设计3 委托控制概预算编制4 编制招标文件5 施工招标准备1 设备订购2 招标3 定标谈判签约4 建设准备5 施工监督控制1 投标意向2 分析设计文件329、 调查工程环境4 研究招标文件5 估价6 研究市场环境7 确定投标策略8 编制投标文件9 投标与谈判签约1 施工规则准备2 施工组织设计1 组织施工活动2 控制工期、成本、质量立项阶段设计阶段实施阶段终结阶段1 组织试运投产2 竣工验收3 项目运营4 项目后评估5 投资回收1 结算2 交工总结3 售后服务终结阶段明确建设项目与施工项目的区别，有助于我们科学地界定各自的任务范围和主体利益，落实各自的经济责权利关系，研究运用符合各自特点的规律、理论和方法。第三节施工项目的地位与特征一、施工项目的地位研究认识施工项目的地位，可以有多种角度。其中较重要的有三个方面：一是从施工活动本身着；二是从建设单位30、看；三是从施工企业看。（1）施工项目是组织管理施工活动的基本单位。施工活动是一种特殊的生产活动。这是由建筑产品的特殊性决定的。建筑产品是一11第一篇房地产企业工程部项目管理综述种单位性的产品，其施工活动是一项一次性的整体的经济活动，项目恰恰是为组织一次性的活动而发展起来的管理范畴和手段，所以施工项目作为组织管理施工活动的基本单位是由施工活动的特殊规律和项目特点所内在决定的，只有这样才能确保施工活动效率的发挥和效益的实现。（2）施工项目在建设单位投资活动中的地位。建设单位的建设投资活动是以建设项目为组织管理的基本单位，施工活动是其实施阶段的重要环节，建设项目的目标，是要取得某种使用价值，某种建设31、成果或目的物，所以我们不妨称之为成果性目标。建设项目的这种成果性目标要通过施工项目来落实和实现，所以施工项目是建设单位落实其成果性目标的一个基点。此外以施工项目为基本单位落实项目成果性目标可以提高投资活动的效率和效益，有助于建设单位以最小的代价取得最大的成果。总之施工项目是建设单位投资活动中施工阶段的最基本组织管理单位，是传递和实现建设项目的成果性目标的重要手段。（3）施工项目在施工企业中的地位。施工企业是以从事施工生产经营活动为主业的经济实体，如前述施工活动是以施工项目为组织管理的基本单位的，所以施工企业是以经营管理施工项目为主业的。施工企业每完成一个施工项目，恰如向建设单位交付一件产品，所32、以也可以说施工项目是施工企业的最基本的最主要的产品。但施工项目这种产品不同于一般工业企业那种流水作业、连续批量生产的产品，因为一般工业企业要设立固定建制的车间，来组织产品的生产，而施工企业只能组织项目管理部来组织管理施工项目。因此施工项目作为一个产品与施工企业的关系不同于一般工业产品与企业的关系。施工企业作为一个经济实体其最基本的目标就是利润目标、实现利润要靠施工经济活动的效率，所以施工企业的目标是一种效率性目标。施工企业的效率性目标是通过一个个的施工项目来落实和实现，一个施工项目就是施工企业的效率责任中心。所以施工企业同施工项目的关系本质是责任关系，但这种关系不同于企业内行政建制部门同企业的33、关系。前者是一种以经济责任为主的总体与其构成总体的基本组织管理单位的关系，后者是一种以行政关系为主的总体同局部的关系。施工项目是落实建设项目成果性目标的责任中心，又是落实施工企业效率性目标的责任中心，所以它是连接建设单位和施工企业的桥梁、建设项目目标和施工企业目标的结合点。因此施工项目管理的各方面不仅要服从施工企业的要求，而且要适应建设单位组织管理的要求。二、施工项目的特征施工项目既是项目的一种，当然要具备项目的一切特征，在此我们仅讨论其主要特21第一篇房地产企业工程部项目管理综述点：（1）施工项目的商品特征。一般的主体单位搞项目，是以项目投资者身分出现的，所要求的项目成果本身，即项目的使用价34、值。在这种情况下，项目不是作为商品，而是作为主体单位自用的产品。与此不同，施工企业搞施工项目，是以项目经营者的身分出现的，所要求的不是项目成果本身，而是项目的价值，具体表现为要通过项目经营实现企业的利润。所以施工企业的施工项目不是作为企业自用的产品，而是作为用来交换的商品。施工项目的商品性特征要求施工项目的经营管理必须以实现利润为中心，把利润置于首要的突出地位。同时施工项目作为商品必须按照商品经济的规律来组织管理，必须将其纳入竞争的轨道。需要指出的是，施工项目和建筑产品虽都作为商品，但两者是有本质区别的。首先，建筑产品是全部建筑生产活动的产物，而施工项目是措施工企业的一项施工任务，前者指拟建成35、或建成的固定物，后者指作为施工企业管理对象的一项任务。其次，施工项目是由管理的需要设立的范畴，建筑产品却是建筑生产活动的客观范畴。最后，施工项目具有一次多变性，建筑产品具有长期固定不变的特征。（2）施工项目生产地点的固定性和生产要素的流动性。施工项目的两个特征是由建筑工程地点的固定性所决定的。一般的工程建设活动必须在选定的地点，工程建成后与土地接在一起，不能移动，只能在建造地点长期使用，因此施工项目的生产地点具有固定性。但不同的工程建造地点不同，一般还往往有较远的距离，所以这种生产的固定性只是相对单个工程而言，根本不同于工业企业全部产品生产的固定性。单个施工项目生产地点的固定性和不同施工项目生36、产地点的变动性，必然会带来施工生产要素的流动性，施工生产要素要随着建设地点走。此外一般工业产品大多数在工厂内加工制造，产成品运送到使用地点，在生产过程中生产设备是不动的，产品在生产线上流动。但施工生产是产品固定不能移动，生产要素在不同工程的建造地点和一个工程的不同部位流动。施工项目生产地点的固定性和生产要素的流动性要求施工组织管理活动具有灵活适应性，生产要素的组织管理要便于调整、易于流动。所以施工项目的生产要素一定要精干、“轻装上阵”。（3）施项目投入的价值较大，一般需采用施工承发包的形式来确立交换关系。一般的建筑工程，实体庞大、周期较长，需要占用和消耗大量的人力、财力和物力来组织施工生产。而37、施工企业一般都没有这样大量的资金，需要建设单位预付工程资金。同样由于建筑工程地点的固定性和单件性，每个工程都有其独特的功能。适合于特定买方的需求，所以一般需要在组织施工生产活动之前确定买主。如果采用建后出售的31第一篇房地产企业工程部项目管理综述方式，对于很多工程来说容易长期销售不出去。上述两个方面的特点具体到施工项目管理，表现为施工项目的任务要通过招标承包的形式落实。（4）施工项目环境的多变性。建筑工程位置固定、形体庞大，其生产一般必须在露天进行，受自然环境的影响较大。包括工程所在地的水文地质环境、气候季节条件。同时施工生产活动涉及面广，需要社会多方面的配合，要受到社会多方面环境的制约和较大38、的影响。施工项目环境的多变性表现在管理上，具体为需要配套的条件多、环境艰苦和负担重，同时可变因素、不可预见的情况很多，需要根据施工项目的具体情况去解决。就社会环境来说，企业内存在着各专业部门、各工种、各种生产要素管理部门的协作配合问题；从企业的外部关系看，需要同建设单位、勘察设计单位、其他施工企业以及材料、运输、市政部门、环保、地方政府、银行等单位协调配合。就客观的自然环境来说，需要考虑冬季、雨季和远距离施工问题、繁华地带施工问题等等。（5）施工项目任务的复杂性、综合性，施工项目责任的多重性。一个施工项目往往是一个或几个单项工程的施工任务，所以需要多方面的投入要素，其产出成果的影响也是多方面的39、，因此要受到社会多方面的制约、履行多重责任。如前所述，建设单位的目标和施工企业的目标最终都要通过施工项目来落实，实际上，还应包括政府宏观管理部门、建设银行、地方政府等单位的目标。此外施工活动本身及施工活动的成果对社会会产生多方面的影响。如对当地环境、社会就业、通货膨胀、城乡规划、土地管理等方面的作用，所以有关部门必然会采取各种限制措施。最后，很多施工项目本身就是一个小的综合体，生产过程需要各专业、各工种的综合，生产本身又需要生活设施的配合，所以其任务必然是复杂的、综合的。施工项目任务的复杂综合性、责任的多重性给其管理工作带来较大的困难，必须按项目的特点和规律，强化各方面的协调工作，强化规划设计40、工作及建设系统的责权利保证体系。第四节施工项目寿命周期的内容一、施工项目寿命周期的概念项目都有确定的寿命周期，施工项目当然也不例外。施工项目的寿命周期是指为完成施工项目的任务一股所必须经历的工作阶段以及各阶段之间的内在联系。不同的施工41第一篇房地产企业工程部项目管理综述项目，其寿命周期、各阶段的工作内容及重点可能会有所不同，所以不但各阶段的详简程度可以有所不同，甚至有些工作可以重叠交错进行。但是不论具体表现形式如何，认识施工项目寿命周期都必须把握如下几层含义：（1）任何施工项目都有其完整的寿命周期全过程，我们对施工项目需要进行全过程的规划和优化，既不能仅抓一步而忽视全过程，也不能走一步瞧一步41、。（2）施工项目各阶段及每个阶段内各种工作之间存在着多种的联系，必须严格区分、正确处理。一般地说前一阶段的活动为后一阶段提供必要的前提和基础，所以施工项目各阶段必须循序进行。项目阶段不可逾越和倒置。此外，也有些活动并无内在的顺序关系，可以根据管理的需要安排调整。（3）施工项目寿命周期阶段的不同，其工作的性质、地位、内容也不同，所以相应的管理重点和管理手段也应有所变化。施工项目寿命周期的阶段划分。项目阶段的划分各家说法很不一致，不同性质和特点的项目阶段划分标准也有差别。一般说来项目寿命周期的阶段划分是要把同一段时期，同类性质的工作归结到一起，以便采取相同或相似的办法来组织管理；同样把不同时期，不42、同性质的工作分开，以避免阶段的倒置、逾越和管理的不便。项目阶段的划分有不同粗细程度，首先可作总体的阶段划分，而每个大阶段又可细分为若干小的阶段。以此类推。施工项目寿命周期的阶段一般可划分为立项、设计、实施、终结四个大的阶段。施工项目立项阶段是指从施工项目的投标意向开始到施工承包合同签订时为止的活动，其工作重点是投标决策，所有其他工作应围绕着投标决策进行。施工项目设计阶段是指从施工任务确立起至现场施工开始止的活动，其工作重点是根据建设单位和施工企业的目标要求，规划布置具体完成施工任务的过程和手段。施工项目的实施阶段是指从现场施工开始至现场施工活动完成为止的活动，其工作重点是根据施工项目目标的要求43、具体组织配置施工生产要素。施工项目的终结阶段是指从现场施工活动完成起至施工项目的全部任务完成为止的活动，其工作重点是根据建设单位施工承包合同的要求检查支付施工任务及其成果。二、施工项目寿命周期的内容1 投标阶段这一阶段的决策者和责任者为企业经营决策层，拟承担该项目的项目经理部主要成员起配合作用。如前所述，其起点是施工项目投标意向的形成，终点是施工承包合同的签约，最终成果是已签订的工程承包合同。本阶段的主要工作内容包括：51第一篇房地产企业工程部项目管理综述（1）投标意向的形成。企业根据其发展战略和当时市场的总趋势，确定是否应该争取更多的施工任务。（2）市场分析与投标项目的初选。具体分析建筑市场44、的行情，寻找投标机遇，初步确定投标的基本范围和方向，并选定与企业情况相适应的若干可能的投标项目。（3）投标的初步可行性研究。针对选定的若干项目，初步调查收集有关的资料和信息，包括业主情况、工程设计及功能、工程环境及现场情况、市场竞争对手情况、资源市场情况等等。根据有关的市场资料和企业施工能力，对选定的几个项目进行经济分析评价，比较研究，初步确立具体的投标项目。（4）投标项目的详细可行性研究。对选定的投标项目，再行收集有关的更详细的资料，进行投标的经济评价、风险分析和工程估价，决定是否投标及投标策略、投标报价。（5）编制投标文件，准备投标。根据上述投标策略，确定投标具体技巧和投标文件的具体表现形45、式，起草投标文件，进行投标的各项准备工作。（6）进行投标，中标后谈判签约，立项。向建设单位送交投标文件，参加揭标大会；中标后具体进行谈判签约；签约后正式立项，项目进入设计阶段。2 设计阶段这一阶段决策者和责任者为企业经营决策层和项目经理部。起点从项目得标立项始，终点是开工条件准备就绪，最终成果是各项符合要求的开工条件和正式开工命令。本阶段的主要工作内容包括：（1）研究制定施工项目组织管理的基本目标和总方案。由施工企业经营决策层根据施工承包合同文件的要求、施工项目的地点、特点和施工企业各方面的生产要素状况，确定施工项目管理的基本目标和组织管理总方案，包括施工项目总目标、项目管理形式和基本办法、项46、目经理选择方式和项目经理部组建方式、施工需要的各种施工生产要素的供应办法等。（2）组建项目经理部。确定项目组织形式，确定项目经理。项目经理技企业的要求组建项目经理部，确定项目现场组织形式。（3）编制施工项目概要，确定施工项目的具体目标，进一步研究设计文件、合同文件，调查落实现场环境条件和各项配套设施、编制项目概要并确立具体的项目目标。（4）编制施工项目规划和施工组织设计。根据施工项目目标和施工项目概要，对施工项目进行了解，确定施工方案、施工的技术组织措施、施工准备工作、施工平面布置、施工网络计划和进度计划等。（5）编制施工生产要素供给计划和施工项目计划。根据施工组织设计的安排，编制61第一篇房47、地产企业工程部项目管理综述劳动力计划、材料计划、资金供应计划，设备供应计划及施工项目的成本计划、质量计划、安全计划、进度计划等。（6）落实施工项目计划执行的责任人和组织方式。根据上述的计划安排，采取分包或直接组织施工的方式，落实各项施工任务的实施责任人并制定相应的监督控制办法。此时项目设计阶段结束，施工项目进入实施阶段。3 实施阶段这一阶段的决策者和责任者主要是施工项目经理部，其他单位起监督、配合、支持、协助和保证作用。本阶段的起点是现场施工开始，终点是完成合同规定的施工任务、最终成果是按施工合同和企业要求完成的建筑物。本阶段的主要工作内容包括；（1）组织落实项目的施工生产要素。根据上述的计划48、安排，组织施工队伍进入现场，布置现场所需的建筑材料及机械设备。（2）组织现场施工活动。直接组织施工队伍或利用分包队伍，将各种施工生产要素进行优化配置组合以完成施工任务。（3）进行施工的进度（工期）、成本、质量的控制与管理。根据项目目标的计划安排、监督检查和控制施工活动的工期、成本、质量，落实相应的责任、利益。（4）进行施工的技术与安全管理。根据施工项目的计划要求及相应的技术安全标准、规程，检查监督和控制施工项目的技术安全工作。（5）进行现场施工生产要素的管理。根据施工生产要素供应计划，安排、检查施工生产要素的使用情况，其中包括劳动工资管理、材料管理、机械设备管理等。（6）进行项目核算与相应的奖49、惩。根据施工项目内部的经济责任关系，对每个责任单元进行统计、核算，并根据结果进行奖惩。（7）进行施工项目定额预算与合同管理。根据企业内施工定额和预算、工程承包合同和内部经济合同，检查统计施工活动的成果并采取相应的控制措施。（8）进行施工项目的信息管理和工程索赔。首无要健全施工项目的信息系统，对施工活动的各种信息资料进行收集、整理、备案、反馈，为项目控制和索赔提供依据。其次根据收集的信息及时协调项目内外的各方面关系，进行工程索赔。（9）做好项目的基层建设和思想政治工作。施工队伍进入现场以后，一般要技工区、工程队、班组等行政层次建立起管理的基层单位，项目的责任、利益和生产、生活保障相应地要落实下来50、。同时要根据项目的特点和规律做好各层思想政治工作。（1 0）为交工验收做好准备。一方面要准备好各种交工验收的资料，根据交工验收的要求进行分类，整理和加工，另一方面要做好现场的施工收尾工作和必要的交工准备工作。此时项目进入终结阶段。71第一篇房地产企业工程部项目管理综述4 终结阶段这一阶段的主要责任者仍然是施工项目经理部，参与者有企业经营决策层、建设单位和国家有关监督管理部门。其起点为项目交工准备工作就绪，终点为施工项目全部任务的完成，一般可以施工项目的总结评价为标准。本阶段的主要工作内容包括：（1）根据建设单位合同文件的要求，对已完工程进行自我检查，对存在的问题进行处理，并完成收尾工作。（2）51、进行工程的试运转。（3）编制竣工文件，办理工程交付手续，向建设单位交付完工工程。（4）根据合同文件和索赔资料，建设单位、施工企业、施工项目经理部三方进行工程结算，清理对外债务，收回工程价款。（5）编制施工项目决算，同施工企业经营决策层及内部各单位进行结算，落实相应的经济责任和利益。（6）进行工程的初步总结和有关文件的移交，各方面关系的妥善处理。（7）整理施工现场的各种施工生产要素，结清项目内部各方面责任利益，解体项目经理部，落实工程售后服务保修等责任办法。（8）进行工程保修和售后服务。（9）进行施工项目的分析评价与总结，至此施工项目寿命周期结束。81第一篇房地产企业工程部项目管理综述第二章房地52、产工程部项目管理基本理论与方法第一节施工项目管理的主要内容一、施工项目管理规划施工项目管理规划，指为保证施工项目目标的实施，对施工项目实现过程中的人力、财力、物力、技术和组织等在时间和空间上作出的全面而经济合理的安排。施工企业选派的项目经理到位后，应根据企业提出的管理方针和各项目标，着手制定施工项目管理规划，然后由企业施工生产管理部门牵头，组织有关业务部门负责人对项目管理规划进行评审。（一）施工项目管理规划的基本内容（1）工程项目概况。包括项目名称、建筑面积、造价、结构类型和主要工艺特点。（2）项目经理部的组织结构、人员组成及其职责。（3）项目经理部的管理目标。包括工期、质量、效益、施工现场标53、准化管理和基础管理等方面的目标。各项目标应有明确的数值和可行性的分析。（4）项目经理部为实现管理目标而提出的保证措施。由于各施工项目的类型和特点不同，项目经理部为实现其管理目标所采取的保证措施有所侧重和区别，但一般都应包括下列内容：1）主要技术措施。2）强化项目经济核算、降低成本的措施。3）总工期及各主要节点工期（阶段性进度目标）。4）贯彻施工现场标准化管理的具体要求和具体做法。5）基础管理工作的侧重点，准备在哪些方面有所突破，创出本项目经理部的管理特色。91第一篇房地产企业工程部项目管理综述6）需要公司帮助解决的问题。（二）施工项目管理规划的评审施工项目管理规划的评审目的，在于充分地掌握工程54、特点和施工条件，包括合同条件、法规条件和现场条件，有针对性地提出项目管理的具体措施和对策，使项目管理目标建立在切实可行的基础上；通过评审使企业职能管理人员和项目管理人员，在管理思想和具体方法上达成共识，以便在项目管理的具体运行过程中做到上下协调一致；评审的过程也是企业对项目管理准备工作的诊断和指导过程，有利于充分发挥企业的整体优势，帮助项目经理部完善和优化方案。项目管理规划的评审既是企业实行集中统一领导和分权管理有机结合的一种手段，也是企业对项目管理实行必要监控的一个环节。施工项目管理规划在送评审前，项目经理应首先组织项目经理部管理人员进行讨论预审，然后再由企业生产主管部门组织正式评审。在正式55、组织评审前，应预先将主要书面材料分发有关评审人员阅读，以便为评审作充分准备。施工项目管理规划评审的重点是：1 项目管理的基本条件是否具备。包括项目管理的组织是否已经组建，管理人员的素质是否相称，职责是否明确；是否有比较明确的项目管理意识（效益意识、竞争意识、质量保证意识、安全意识）。2 项目施工的前期准备工作及进行项目核算的主客观条件是否基本达到要求。3 项目管理班子对工程合同的标的、条款内容、工程的主要特点和难点是否清楚。4 项目管理人员对项目的总体目标及各主要阶段的目标值是否已经明确并开始分解展开。5 实现项目目标的主要措施是否明确。准备在哪些方面有所突破和创新。6 项目经理部与现场各分包56、单位施工管理组织的关系，与企业各职能业务部门的工作关系，与业主、设计单位、监理单位的关系是否清楚，责任与权限是否明确。施工项目管理规划经评审通过后，项目经理即可按确定的规划方案，组织实施。二、施工项目的目标控制目标控制是施工项目管理的重要职能，它是项目管理人员在不断变化的动态环境中为保证既定的计划目标的实现而采取的一系列检查和调整活动的过程。因此，施工项目目标控制的目的就是高效地组织和协调财力、人力、物力及信息情报等资源，实现施工项目预定目标，生产和提供最理想的产品和服务。从控制论角度来看，施工项目目标控制是由多个环节组成的动态系统，它由控制部02第一篇房地产企业工程部项目管理综述分和被控制对57、象两部分构成。控制部分又称控制器，是通过项目控制机构对被控对象施加控制，以影响项目系统的行为，使其沿着既定目标前进。被控对象是措施工项目以及与它有关的各个系统组成的元素。施工项目目标控制，就是项目控制机构按预先设定的目标值，对被控对象在实施过程中不断进行调查和分析，用实际状况与计划目标进行比较，通过比较找出偏差，并采取措施加以调节和纠正，以使其满足计划预定目标的要求，如下图所示。控制过程示意图其主要环节的具体内容如下：（一）预定目标值设定预定目标一般用一系列计划指标来反映，例如项目工期、质量、成本等数值。为了便于控制，还必须对控制目标值按不同对象、不同层次、不同内容进行分解。（二）信息调查和收58、集信息调查和收集是实现信息反馈的主要步骤，是实现控制的依据。它既包括已发生12第一篇房地产企业工程部项目管理综述的项目实际状况、外部环境变化等信息，还包括对未来事态发展趋势的预测信息。（三）比较和分析通过将预定目标值与实际状况进行对比，可以找出工程实践过程中的目标偏差，并进一步分析其产生的原因，以便进一步采取措施。（四）纠偏与调整根据产生偏差的原因和偏差程度，采取相应措施，以保证既定目标实现，或者调整预定目标，重新制定新的实施方案。三、施工项目的组织协调施工项目组织协调，是一门管理技能和艺术，也是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实施过程中，项目经理部需要处理和调整众多复杂的业务组织关系59、，主要内容包括：（一）外部环境协调与政府管理部门之间的协调，如规划、城建、市政、消防、环保、城管等部门的协调；资源供应方面的协调，如供水、供电、供热、电信等方面的协调；生产要素方面的协调和社区环境方面的协调等。（二）项目参与单位之间的协调主要有业主、监理单位、设计单位、其他施工单位、供货单位、分包单位等。（三）项目经理部内部协调项目经理部内部单位之间、各层次之间以及个人之间的协调。围绕着施工项目的总目标，施工项目经理部及各级管理人员，都要积极参与并主动承担各级工作范围内的组织协调工作，注意采用科学有效的方法：设立专门的协调机构和专职人员；建立协调工作制度，对经常性事项制定专门程序，事先确定协调60、时间、内容和具体负责人；明确工作职责范围，处理好集中调度与分散处理的关系，充分发挥各级各类管理人员的作用；根据不同的对象，采用不同的协调方法，如宣传、指令、交流、监督、会议等多种22第一篇房地产企业工程部项目管理综述形式。四、施工项目的合同管理施工合同是工程建设的主要合同，是施工单位进行工程质量管理、进度管理、费用管理的主要依据之一。在市场经济条件下，建设市场主体之间相互的权利义务关系主要是通过合同确立的，因此，加强对施工合同的管理具有十分重要的意义。施工合同管理，主要是指对施工合同的依法订立过程和履行过程的管理，包括合同文本的选择，合同条件的协商与谈判，合同书的签署；合同履行、检查、变更和违61、约、纠纷的处理；总结评价等。对于建筑施工企业项目经理而言，施工合同具有特别重要的意义。因为进行施工管理是建筑施工企业项目经理的主要职责，而在市场经济中施工行为的主要依据是当事人之间订立的施工合同。建筑施工企业的项目经理必须建立较强的合同意识，掌握施工合同的内容，依据施工合同管理施工行为。施工项目组织内，应设合同管理部门或管理人员，负责管理合同的履行，并处理与有关方面的合同关系。合同管理人员要对从投标起到竣工全过程中的合同管理负责。为了防止在合同履行中发生纠纷，合同管理人员应及时填写并保存有关方面签证的文件。包括：业主负责供应的设备、材料进场时间及材料规格、数量和质量情况的备忘录；材料代用议定书62、；材料及混凝土试块试验单；经业主和设计单位签证的设计变更通知单；隐蔽工程检查验收记录；合理化建议及节约分成协议书；与业主代表定期会谈的记录，业主的书面指令；监理工程师给项目组织的指令、通知、鉴定、验收等签署的文件。施工项目合同管理的详细内容见第十章。五、施工项目的信息管理信息管理是施工项目管理的基础工作，是实现项目目标控制的保证。只有不断提高信息管理水平，才能更好地完成项目管理的任务。所谓施工项目信息管理、是指对有关施工项目的各类信息的收集、储存、加工整理、传递与使用等一系列工作的总称。信息管理是项目目标控制和组织协调的基础，其主要任务就是及时、准确地向项目管理各级领导、各参加单位及各类人员提63、供所需的综合程度不同的信息，以便在项目进展的全过程中，动态地进行项目规划，迅速正确地进行各种决策，并及时捡查决策执行32第一篇房地产企业工程部项目管理综述结果，反映工程实施中暴露出来的各类问题，为项目总目标控制服务。信息管理工作的好坏，将会直接影响项目管理的成败。为了达到信息管理的目的，需要把握以下几个环节：（一）信息收集建立一套完善的信息收集制度。（二）信息的检索和传递做好编目分类和流程设计工作，拟定科学查找方法和手段。（三）信息的采用有关信息管理的具体内容后面详述。六、施工项目的文明施工与环境保护建筑施工工期长，现场材料、设备品种多，数量大，多种设备在固定有限的施工现场反复使用，多工种在同64、一场地交替作业，建筑施工现场就容易对周围环境带来影响，如大气污染（扬尘）、噪声干扰、安全隐患等；同时也容易对施工现场内正常的生产和生活造成影响，如各施工活动相互干扰，施工材料、设备临时堆放混乱，现场职工休息受到严重干扰等。通过加强文明施工管理，不仅能创造安全、整洁、文明、卫生的施工现场环境，而且能保证现场施工合理、有序地进行，提高劳动生产率，降低工程成本，提高经济效益。文明施工管理不仅是国家政策、法规的强制性活动，也是建筑企业提高项目现场管理水平的自觉性活动。施工现场是建筑企业综合素质的集中体现，是建筑企业的市场形象。在建筑市场竞争日趋激烈的情况下，安全、文明、高效的现场管理已成为建筑企业提高65、竞争力的有力保证。因此，项目管理必须充分研究和掌握国家和地方的有关环保法规和规定，在工程施工中，必须把依法做好环境保护工作列为重要内容加以落实，并且在施工方案中要有环境保护措施。七、施工项目的生产要素管理施工生产要素管理的最根本目的在于节约资源，也就是说要实现生产要素的优化配置和组合，以尽可能少的资源投入创造尽可能多的产出成果。施工生产要素的优化配置与组合，通过工程项目的施工组织设计来实现。主要内容42第一篇房地产企业工程部项目管理综述包括：（1）在满足工期要求的前提下，确定合理适度的施工规模，以减少现场临时设施的数量，降低工程成本，节约投资。（2）应用流水施工组织方法，实现有节奏的连续均衡施66、工，尽力避免因组织不善造成窝工，提高作业效率和机械设备利用率。（3）主、辅机械尽可能做到总体综合配套，先进适用，一机多能，周转使用。合理确定进退场时间，避免空置浪费。（4）以技术工艺和施工程序为中心，优化和不断改善施工方案，以保证工程质量，缩短工期和降低工程成本。（5）科学合理地进行施工平面图规划设计、布置和管理，节约施工用地，减少材料物资场内二次搬运，保证现场文明规范、施工安全和降低成本。（6）建立健全精干高效的现场施工管理组织机构，完善管理制度，提高施工指挥协调能力。提倡管理人员一专多能，一职多岗，实行满负荷工作制度和激励机制。项目的实施过程是一个不断变化的过程，对生产要素的需求也在不断变67、化，平衡是相对的，不平衡是绝对的。因此，在项目运转过程中，生产要素的配置和组合也就需要不断调整，这就需要动态管理。即按施工计划及实际进度发展变化，及时组织劳动力、材料油配件及施工机械设备的供应；对已完工的劳动力、机械设备及时清退。动态管理是优化配置和组合的手段与保证。第二节施工项目管理组织施工项目管理组织机构与企业管理组织机构是局部与整体的关系。组织机构设置的目的是为了充分发挥项目管理功能，提高项目整体管理效率，以实现施工项目管理的最终目标。一、施工项目管理组织机构的设置原则（一）目的性原则施工项目管理组织机构设置的根本目的，是为了产生组织功能，实现施工项目管理的总目标。从这根本目的出发，因目68、标设事，因事设机构定编制，按编制设岗位定人52第一篇房地产企业工程部项目管理综述员，以职责定制度授权力。（二）精干高效原则施工项目管理组织机构的人员设置，以能实现施工项目所要求的工作任务为前提，尽可能简化组织机构、减少层次，尽可能精干组织人员，充分发挥项目部人员的才能和积极性，提高工作效率。（三）弹性和流动性原则施工项目管理的不同阶段其管理内容差异很大，这就要求管理工作和组织机构要随之进行调整，以使组织机构适应施工任务的变化。也就是说，要按照弹性和流动性的原则建立组织机构，不能一成不变。（四）项目组织与企业组织一体化原则施工项目管理组织是企业管理组织的有机组成部分，企业组织是它的母体。从管理方69、面来看，企业是项目管理的主体，项目层次要服从于企业层次。项目管理人员全部来自企业，项目管理组织解体后，人员进入企业人才市场。因此，施工项目管理组织与企业组织是一体的。二、施工项目管理组织机构的主要形式（一）工作队式项目组织形式1 特征。工作队式项目组织形式如下图所示。该组织结构类型具有如下特征：（1）项目经理在企业内部招聘或抽调职能部门人员组成施工项目管理组织机构（工作队），由项目经理指挥，独立性强。（2）项目管理班子成员与原所在部门脱钩。原部门负责人仅负责对被抽调人员的业务指导，但不能随意干预其工作或调回人员。（3）项目管理组织与施工项目同寿命，项目结束后机构撤销，所有人员仍回原部门。2 适70、用范围。这种项目组织形式适用于大型项目、工期紧迫的项目、要求多部门多工种配合的项目。它要求项目经理素质高，指挥能力强，有快速组织队伍及善于指挥来自各方人员的能力。3 优缺点。工作队式项目组织形式的优点是：选调人员可以完全为项目服务；项目经理权力集中，干扰少，决策及时，指挥灵便；项目管理成员来自各职能部门，在项62第一篇房地产企业工程部项目管理综述工作队式项目组织形式目管理中配合工作，有利于取长补短，培养一专多能人才；各专业人员集中在现场办公，减少扯皮和等待时间，提高办事效率。其缺点是：各类人员来自不同部门、不同的专业，配合不熟悉，难免配合不力；各类人员同一时段内的工作差异很大，容易出现忙闲不均71、，可能导致人才浪费；职能部门的优势无法发挥作用等。（二）部门控制式项目组织形式1 特征。部门控制式项目组织形式如下图所示。该组织形式的特征是：不打乱企业原有建制，把项目委托给企业某一专业部门或某一施工队组织管理，由被委托的部门领导在本部门选人组成项目管理班子，项目结束后，项目班子成员恢复原职。2 适用范围。这种形式的项目组织一般适用于小型的、专业性较强的、不需涉及众多部门的施工项目。3 优缺点。该组织形式的优点是：人员熟悉，人才的作用能充分发挥；从接受任务到组织运转启动时间短；职责明确，职能专一，关系简单，易于协调。其缺点是：不利于精简机构；不利于对固定建制的组织机构进行调整；不能适应大型项目72、管理的需要。部门控制式项目组织形式72第一篇房地产企业工程部项目管理综述（三）矩阵制项目组织形式1 特征。矩阵制项目组织形式如下图所示。该形式具有如下特征：（1）项目组织机构的职能部门和企业的职能部门相对应，多个项目与企业职能部门结合成矩阵形状的组织机构。（2）职能原则与对象原则相结合，既发挥项目组织的横向优势，又发挥职能部门的纵向优势。（3）企业职能部门是永久性的，项目管理组织机构是临时的。职能部门负责人对参与项目管理班子的成员有调动、考察和业务指导的责任；项目经理则将参与项目组织的人员有效地组织起来，进行项目管理的各项工作。（4）项目管理班子成员，接受企业原职能部门负责人和项目经理的双重领73、导。职能部门侧重业务领导，项目经理侧重行政领导。项目经理对参与项目组织的成员有使用、奖惩、增补、调换或辞退的权力。矩阵式项目组织2 适用范围。矩阵制项目组织形式适用于同时承担多个项目工程的企业。在这种情况下，各项目对专业技术人才和管理人员都有需求，加在一起数量较大，采用矩阵制组织形式可以充分利用有限的人力资源对多个项目进行管理，特别有利于发挥稀有人才的作用。适用于大型、复杂的施工项目。因大型复杂的施工项目要求多部门、多技术、多工种配合实施，在不同阶段，对不同人员，有不同数量和搭配各异的需求，显然部门控制式和工作队式组织均不能满足项目的这种要求。82第一篇房地产企业工程部项目管理综述3 优缺点。74、该组织形式兼有工作队式和部门控制式两种形式的优点，把职能原则与对象原则融为一体，解决了传统模式中企业组织与项目组织的相互矛盾；它既有利于人才的全面培养，又有利于人力资源的充分利用。但它也存在缺点，主要表现在人员来自各职能部门，既受项目经理领导，又受原部门领导，这种双重领导若意见不一致时，易产生矛盾，使当事人无所适从。矩阵制组织对企业管理水平、项目管理水平、领导者的素质、组织机构的办事效率、信息沟通渠道的畅通，均有较高要求。在组织协调内部的关系时，必须要有强有力的组织措施和协调办法。（四）事业部式项目组织形式1 特征。事业部式项目组织形式如下图所示。其特征是：企业成立事业部，事业部在企业内部是职75、能部门，对外则享有相对独立的经营权，可以是一个独立的单位。事业部的设置一般是按地区、按工程类型或按经营内容等设置。事业部式项目组织2 适用范围。事业部式项目组织适用于大型经营性企业的工程承包，特别是适用于远离公司本部的工程承包。但如果一个地区只有一个项目，没有后续工程时不宜设立地区事业部，也就是它适用于在一个地区有长期市场或一个企业有多种专业化施工力量时采用。3 优缺点。优点是能较迅速地适应环境变化，提高企业的应变能力；既可以加强经营战略的管理，又可以加强项目的管理；有利于延伸企业的经营职能，扩大企业的经92第一篇房地产企业工程部项目管理综述营业务，便于企业开拓新的业务领域。缺点是企业对项目部76、的约束力减弱，有时会造成企业结构的松散。因此企业必须加强制度约束，强化企业的综合协调能力。三、施工项目组织形式的选择选择什么样的施工组织形式，应由企业根据自身的综合素质、管理水平、基础条件等，同施工项目的规模、性质外部环境、项目经理的管理能力等结合起来作出决策，选择最适合的施工项目组织形式，使层次简化、权责明确、指挥灵便、管理有序。一般可按下列思路选择施工项目组织形式。大型综合企业，人员素质好，管理基础强，业务综合能力强，可以承担大型任务，宜采用矩阵式、工作队式或事业部式的项目组织形式。小型项目、简单项目、承包内容专一的项目，宜采用部门控制式项目组织。在同一企业内可以根据项目情况和企业管理情况77、同时采取几种项目组织形式。无论哪几种组织形式并存，都必须避免造成管理秩序的混乱。选择施工项目组织形式的参考因素见下表。选择施工项目组织形式的参考因素组织形式项目性质企业类型企业人员素质企业管理水平工作队式大型项目、复杂项目、工期紧的 项目、国外项目大型综合建筑施工企业，有得力的项目经理的企业人员素质较强、专业 人 才 多、职工技术素质较高管理水平较高、基础工作较强、管理经验丰富部门控制式小型项目、简单项目小型建筑施工企业、任务单一的企业、大中型基本保持直线职能式的企业素 质 较 差，力量薄 弱，人 员 构成单一管理水平较低、基础工作较差、项目经理难找矩阵式多工种、多部门、多技术配合的项目；管理78、效率要求很高的项目大型综合企业；经营范围宽、实力很强的建筑施工企业 文 化、管 理、技术素质都很高，管理 人 才 多，人才一专多能管理水平很高、管理渠道畅通，信息沟通灵敏、管理经验丰富事业部式大型项目、远离企业 本 部 的 项 目、事业部制企业承揽的项目大型综合建筑施工企业，经营能力很强的企业，海外承包企业，跨地区承包企业 人 员 素 质 高、项目 经 理 强、专业人才多经营能力强、信息手段强、管理经验丰富、资金实力强03第一篇房地产企业工程部项目管理综述四、施工项目经理部的建立（一）施工项目经理部的作用施工项目经理部是项目管理的组织机构和项目经理的办事机构，它是代表企业履行工程承包合同的主体79、，是对建筑产品和业主全面、全过程负责的管理实体。施工项目经理部组织机构设置的质量将直接影响到施工项目目标的全面实现。1 项目经理部在项目经理的领导下，作为项目管理的组织机构，负责施工项目从开工到竣工的全过程施工生产的经营管理。2 项目经理部是项目经理的办事机构，为项目经理决策提供信息和依据，同时须执行项目经理的决策意图。3 项目经理部是一个组织体，起着沟通信息、组织协调、实现以成本为中心的各项管理目标等作用。（二）施工项目经理部的规模和部门设置施工项目经理部的规模和部门设置，各企业应根据所承担项目的规模、特点并结合企业的管理水平来确定，以利于把项目建成企业市场竞争的核心、企业管理的重心、成本控80、制的中心、代表企业履行项目合同的主体和工程管理的实体为原则。一般应设置以下五个部门：1 工程技术部门。负责施工组织设计、生产调度、技术管理、文明施工、计划统计等工作。2 经营核算部门。负责预算、合同、索赔、财务、劳动工资管理等工作。3 物资设备部门。负责材料采购、供应、运输、仓储；负责工具用具管理和机械设备的租赁、配套使用等工作。4 监控管理部门。负责工程质量控制、安全管理、消防保卫和环境保护等工作。5 测试计量部门。负责试验、测量、计量等工作。五、施工项目经理部的解体施工项目经理部是一次性的管理机构。工程临近结尾时，各类人员应陆续撤走；工程竣工完成全部工作后，项目经理部解体。施工项目经理部解81、体必须做好善后工作。善后工作主要包括：1 施工项目在全部工程办理交接后，由项目经理部在规定时间内向企业主管部门13第一篇房地产企业工程部项目管理综述提交项目经理部解体报告，同时确定留用善后人员名单，经批准后执行。2 项目经理部应妥善处理解聘人员和退场后劳务队伍的安置问题。3 项目留用善后人员负责处理工程项目的遗留问题，做好工程项目的善后工作。第三节施工项目管理目标一、施工项目管理目标的内容施工项目管理目标，是措施工项目实施过程中预期达到的成果或效果。施工项目管理目标是多方面、多层次的，它是由许多个目标构成的一个完整的目标体系，同时又是企业目标体系的重要组成部分。其主要内容有：（一）施工项目进度82、目标进度目标是项目最终动用的计划时间，也就是工业项目达到负荷联动试车成功，民用项目交付使用的计划。此外，对项目实施各阶段、各组成部分都应制定具体的分进度目标。（二）施工项目质量目标质量目标是对工程项目实体的功能和使用价值，在满足业主需要和符合国家有关法律、法规、规范、标准规定等方面提出明确的要求。如合同约定的工程分部分项优良率指标、一次验收合格率指标等质量目标。（三）施工项目成本目标成本目标是在兼顾工程质量和进度要求的基础上，将项目实际发生的成本控制在计划成本范围内。如成本降低额、成本降低率指标等。（四）施工项目安全生产目标安全生产目标指工地无伤亡事故或月度轻伤频率不超标，消防无事故等。（五）83、文明施工与环境保护目标文明施工与环境保护目标措施工不扰民、现场管理有序、物件堆放整齐、工地不扬尘、运输不遗撒、建筑噪声不超标等。23第一篇房地产企业工程部项目管理综述（六）其他管理目标如施工产值、实现利润、工程款回收率目标等。二、施工项目管理目标的制定制定施工项目管理目标是目标管理的第一步和关键环节。目标是目标管理的依据，只有制定既符合本项目实际情况，又利于长远发展的目标，才能使目标管理获得好的成效。（一）施工项目管理目标的制定原则1 可行性原则。目标的可行性包括实施目标计划在技术上可行和目标值有实现可能。2 定量化原则。制定目标应尽量数字化，即用定量指标来表示各项目标内容。对于一些定性目标，84、如社会影响、环境保护、企业声誉等，也应尽量转化为定量指标。这样便于对目标实施效果进行检查与考核。3 一致性原则。首先，施工项目目标应围绕实现企业总目标来制定，保证项目目标与企业目标的一致性；其次，还必须注意施工项目目标之间的相互制约和依存关系，确保分目标之间的综合平衡。否则，目标实施中将出现很多矛盾，导致整个目标管理工作的失败。4 激励性原则。管理目标应有较强的激励性。一方面，目标水平应高于社会平均水平，即目标水平的先进性；另一方面，目标水平又不宜过高或过低，否则会失去激励性。这就要求目标的执行者参与目标的制定，使执行者明确自己的责任和上级的要求，从而充分调动人的积极性。（二）施工项目管理目标85、的制定依据1 合同文件。包括企业与业主签订的工程承包合同和项目经理部与企业签订的内部承包责任合同。2 国家的政策、法规、规范和企业规章、制度、标准和规定等。3 生产要素市场的动态和发展趋势。包括外部市场和企业内部模拟市场的动态和趋势。4 项目自身条件。如项目特点、地理条件、环境条件等。5 企业自身条件。如技术、资金、管理水平等。6 对于国际工程，在制定项目目标时，还必须对项目所在国的政治、经济、法律、33第一篇房地产企业工程部项目管理综述自然条件和人文社会情况进行调查了解，并以此为据制定目标。（三）目标分解和责任落实1 目标分解。项目总体目标制定后，应将目标进行分解。目标分解要求具体、明确，即86、目标应分解到每一个具体的执行者。目标分解一般从三个方面进行。一是纵向分解，即按管理层次逐层分解；二是横向分解，即在职能部门之间、在作业队伍之间进行分解；三是按时序分解，即按年、季、月度分解。在进行目标分解时，要注意以下要求：（1）体现整分合的原则，即将项目总目标分解为不同层次、不同部门的分目标，各分目标的综合又体现总体目标。（2）目标分解中，要注意各分目标所需的条件及影响分目标实施的各种因素。（3）各分目标之间在内容和时间上要协调、平衡，并同步发展，不影响总体目标的实现。2 责任落实。包括如下内容：（1）落实目标的责任主体，即谁对目标的实现负责，要走出主要责任人、次要责任人、关联责任人。（2）87、明确目标主体的责、权、利。（3）落实对目标责任主体进行检查、监督的上一级责任者和手段、方法、标准。（4）落实目标实现的具体措施、手段和各种保证条件。三、施工项目目标的控制与考核（一）目标控制施工项目目标控制的主要任务就是采用规划、组织、协调等手段，从多方面采取措施，包括组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等，确保项目总目标的最优实现。造成目标失控的原因是多方面的。一方面是客观原因，如制定目标时所依据的客观条件发生变化；另一方面是主观原因，如目标责任主体的工作方法、工作态度方面的偏差。处理目标偏差应根据产生偏差的原因和所面临的客观条件，采取灵活、有效的措施进行。目标控制应加强目标管理点的控制。88、目标管理点是指在一定时期内，影响某一目标实现的关键问题和薄弱环节。不同时期的目标管理点是不同的。通过目标管理点的控43第一篇房地产企业工程部项目管理综述制，以达到目标控制水平的整体提高，为实现总体目标提供有力的保障。（二）目标考核目标考核是对照目标计划，对目标实施效果进行全面检查、分析和总结。其主要内容包括：检查目标实施效果；分析目标偏差产生的原因；根据检查结果对目标责任主体进行奖罚；总结经验，吸取教训，不断改善目标管理工作的方法，提高目标管理工作的水平。53第一篇房地产企业工程部项目管理综述第三章房地产工程部项目过程目标控制第一节工程项目分解体系及工作体系一、工程项目分解体系一个建设项目的分89、解体系如下图所示。工程项目分解体系由于建设项目是一个庞大的体系，它由许多不同功能的部分组成，而每个部分又有着构造上的差异，使得施工生产和造价计算都不可能简单化、统一化，必须有针对性地分别对待每一项具体内容，由部分至整体地实现生产和计算，这就产生了如何对建设项目进行具体划分的问题。“建设项目划分”指的就是怎样对建设项目进行分解。根据我国的有关规定和几十年来的一贯做法，也根据建设项目建设和其价格确定的需要，建设项目是按以下方式划分的。63第一篇房地产企业工程部项目管理综述（一）建设项目建设项目，是指按一个总的设计意图，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。一90、般以一个企业、事业单位或独立的工程作为一个工程建设项目。（二）单项工程单项工程是指具有独立的设计文件，可以独立施工，建成后能够独立发挥生产能力或效益的工程。如工业项目的生产车间、设计规定的主要产品生产线、非工业生产项目是指建设项目中能够发挥设计规定的主要效益的各个独立工程，如办公楼、影剧院、宿舍、教学楼等。单项工程是建设项目的组成部分。（三）单位工程单位工程是指具有独立设计，可以独立组织施工，但完成后不能独立发挥效益的工程。它是单项工程的组成部分。如一个车间可以由土建工程和设备安装两类单位工程组成。1 建筑工程包括下列单位工程：（1）一般土建工程，（2）工业管道工程；（3）电气照明工程；（4）91、卫生工程；（5）庭院工程等。2 设备安装工程包括下列单位工程：（1）机械设备安装工程；（2）通风设备安装工程；（3）电气设备安装工程；（4）电梯安装工程等。（四）分部工程分部工程是单位工程的组成部分。建筑按主要部位划分，如基础工程、墙体工程、地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程和屋面工程等；设备安装工程由设备组别组成，73第一篇房地产企业工程部项目管理综述按照工程的设备种类和型号、专业等，划分为建筑采暖工程、煤气工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等。（五）分项工程分项工程就是建设项目的基本组成单元，是由专业工种完成的中间产品。它可通过较为简单的施工过程就能生产出来，可以有适当的92、计量单位。它是计算工料消耗、进行计划安排、统计工作、实施质量检验的基本构造因素，如内墙砌砖、外墙砌砖、墙面扶水泥砂浆等，都称作分项工程。二、工程项目分解与施工项目管理在对工程项目作了上述分解以后，我们可以施工项目管理的范围作如下分析。（1）建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程的施工任务都是由施工单位完成的。因此，在它们施工的过程中，都需要由施工单位实施施工项目管理，以保证大小建设目标的实现。（2）分项工程的实现，依靠每个分项工程中所含工序的完成。因此对工序施工目标的实现，依靠对施工工序的管理，而施工工序的管理效果，取决于对人、机、料、法、环（4 M 1 E）的控制结果。质量、进度、93、造价控制效果如何，最基本的就是看分项工程完成后统计检查、质量检查及计划检查的结果。（3）只有单位工程才是施工活动的完整产品。统计据以报竣工面积和竣工工程工作量；质量管理可以评定等级。施工项目管理的最简单的完整“项目”，应当是单位工程。施工项目管理要实现的合同目标，应起码是单位工程的整体目标。但这个目标并不是业主感兴趣的。因为单位工程的目标实现并不能给业主提供使用价值。（4）单项工程是由单位工程组成的，应是单位工程的群体组合。它既可以作为一个施工项目进行管理，又可以作为一组施工项目进行管理。也就是说，一个单项工程既具有总体目标，又可以通过分解确定其单体目标。单项工程总体目标的实现，有赖于单位工程94、目标的实现。业主对单项工程目标的实现感兴趣，因为单项工程完成可以发挥投资效益。所以每个单项工程完成后，业主都要进行竣工验收，这也是建设项目验收的第一阶级。（5）建设项目是由单项工程组成的，所以它是一个更大的群体。它的施工阶段既可以由施工单位作为一个施工项目进行管理，也可以分成为若干大（单项工程）小（单位工程）施工项目进行管理。当建设项目的施工任务全部完成后，还不能形成生产能力，只有生产准备、联动试车及各配套项目完成后，才能形成生产能力。83第一篇房地产企业工程部项目管理综述由以上分析可以得出结论：施工项目是一个系统，由整体系统和大小子系统构成。因此，施工项目管理也是一个系统。在进行管理时必须首95、先界定其工程系统，再针对工程系统确定施工项目管理目标，从而实施项目管理。特别注意由于施工项目的阶段局限性和管理主体是施工企业（或项目经理部）的特点，决定了它与建设项目管理或全过程的项目管理是不同的。三、施工项目管理工作体系的建立要点（一）依据组织机构形式施工项目工作体系的建立，与组织机构的建立形式有关。不同的组织形式有不同的领导方式，项目经理部与公司的工作关系处理方式也不相同，业务部门之间的关系也各有特点。例如，矩阵制组织结构下的工作关系特点是：（1）项目经理在公司经理或工程部经理的直接领导下工作，项目经理对公司经理（或工程部经理）负责。同时项目经理直接领导项目管理各职能部门，各承包队和作业队96、，故亦对项目组织全体人员负责。（2）项目经理部各职能部门由公司（或工程部）各职能部门派遣人员组成非固定化组织，既受业务部门领导，又受项目经理领导。由于职能人员组织关系仍归公司（或工程部）各职能部门，故他们对职能部门的关系比对项目经理的关系紧密。项目经理必须有很强的领导能力，才能团结和调动职能人员，且应善于协调职能人员的工作。职能人员对项目经理负责，更对职能部门负责。（3）项目组织内各承包队（或作业队）是纯作业队伍，它们接受项目经理的领导和各职能部门的专业指导，完成作业任务。（4）项目组织与外界环境的工作关系比公司少得多，需在企业经理授权下才直接对外联系，且由项目经理总负责。项目经理部的对外关系97、有：政府部门、设计单位、业主单位、供应单位、市政与公用单位，以及与施工现场有关的其他单位。有的是合同关系，如与业主与供应单位的关系；有的是项目管理的协作关系，如与设计单位、市政公用单位的关系；有的是社会协作和制约关系，如施工项目与银行、税收单位、规划部门、消除部门、环保部门、交通部门、政府部门等的关系。因此，凡合同关系，需严格履约；凡项目协作关系，便要主动协调或接受协调；凡是社会协作和制约关系，应遵守有关规定，依法办事，重信誉，讲社会公德。（5）项目组织与监理单位的关系很重要。总的说要接受监督。监理单位监督的主要内容是是否按合同办事。因此项目经理部必须严格履行合同。还要在业主向监理单位授93第98、一篇房地产企业工程部项目管理综述权的范围内，在监理法规限定的条件下，与监理单位处理好例行性关系，如接受验收检查，按章签证，提供信息，接受建议，服从协调，尊重其确认权和否决权等。（二）依据内部承包关系及组织层次项目经理部的内部工作关系还与项目经理部的内部承包关系及组织层次有关。如图A所示的工程项目的分解体系中，如果项目经理部承包“建设项目”施工，下面又分单项工程承包层和单位工程承包层，则理想的工作关系应是直线职能制或矩阵制的，在业务关系上，虽然如第二章所述，可以分为许多业务部门，但归纳起来只有三类：一类是生产系统，一类是技术系统，一类是经济系统。生产系统包括计划、统计、调度、劳动、材料、设备部门99、（人员），他们的主要控制目标是工期和施工现场；技术系统包括质量、技术、安全、消防、试验、计量等部门（人员），他们的主要控制目标是质量和安全；经济系统包括预算、合同、财务、成本等部门（人员），他们的主要控制目标是造价（或成本）和节约。三个系统又相互关联，存在着信息关系、制约关系，共同完成项目管理任务。图A可大致表示三者的关系。图A 生产、技术、经济三大系统关系图（三）建立施工项目的管理工作信息流程（1）施工项目如果规模较大，应设置信息中心，进行信息的输入、处理和输出，沟04第一篇房地产企业工程部项目管理综述通各种工作关系，如图B所示。图B 建立施工项目信息中心（2）施工项目内部有纵向信息关系和横100、向信息关系，并与外部环境有信息关系，如图C所示。图C 施工项目信息关系14第一篇房地产企业工程部项目管理综述第二节施工项目过程目标管理一、目标管理的概念目标是一定时期集体活动预期达到的成果或结果。目标应尽量用数量表示，以便使标准明确、检查和考核方便。目标管理（M B O）指集体中的成员亲自参加工作目标的制定，在实施中运用现代管理技术和行为科学，借助人们的事业感、能力、自信、自尊等，实行自我控制，努力实现目标。目标管理是5 0年代由美国的德鲁克提出的。其基本点是以被管理活动的目标为中心，把经济活动和管理活动的任务转换为具体的目标加以实施和控制，通过目标的实现，完成经济活动的任务。目标管理的精髓是101、以目标指导行为。由于目标有未来属性，故目标管理是面向未来的主动管理。“管理的统效目标方向工作效率”。目标管理是组织系统功能的集中体现，是评价管理效果的根本标准，是组织全体人员参加的管理活动，是统帅各部门和各单位的活动，故目标管理是系统整体的管理。目标管理重视成果的管理，重视人的管理。它实际上是参与管理和自主管理。由于它的以上特点和科学性，故是一种很重要的现代化管理方法，被广泛应用于各经济领域的管理之中，也适用于施工项目管理。施工项目管理应用目标管理方法，可大致划分为以下几个阶段：（1）确定施工项目组织内各层次、各部门的任务分工，既对完成施工任务提出要求，又对工作效率提出要求。（2）把项目组织的102、任务转换为具体的目标。该目标有两类：一类是产品成果性目标，如工程质量、进度等；一类是管理效率性目标，如工程成本、劳动生产率等。（3）落实制订的目标。落实目标，一是要落实目标的责任主体，即谁对目标的实现负责；二是明确目标主体的责、权、利；三是要落实对目标责任主体进行检查、监督的上一级责任人及手段；四是要落实目标实现的保证条件。（4）对目标的执行过程进行调控。即监督目标的执行过程，进行定期检查，发现偏差，分析产生偏差的原因，及时进行协调和控制。对目标执行好的主体进行适当的激励。（5）对目标完成的结果进行评价。即把目标执行结果与计划目标进行对比。评价目24第一篇房地产企业工程部项目管理综述标管理的好103、坏。二、施工项目的目标管理体系施工项目的总目标是企业目标的一部分。企业的目标体系应以施工项目为中心，形成纵横结合的目标体系结构，如下图所示。目标管理体系一般模式分析上图可以了解，企业的总目标是一级目标，其经营层和管理层的目标是二级目34第一篇房地产企业工程部项目管理综述标，项目管理层（作业管理层）的目标是三级目标。对项目而言，需要制定成果性目标；对职能部门而言，需要制定效率性目标。不同的时间周期，要求有不同的目标，故目标有年、季、月度目标。指标是目标的数量表现。不同的管理主体、不同的时期、不同的管理对象，目标值（指标）不同。三、目标分解和责任落实1 目标展开企业总目标制定后，目标应自上而下地展104、开。目标分解与展开从三方面进行：一是纵向展开，把目标落实到各层次；二是横向展开，把目标落实到各层次的各部门，明确主次关联责任；三是时序展开，把年度目标分解为季度、月度目标。如此，可把目标分解到最小的可控制。单位或个人，以利于目标的执行、控制与实现。目标的展开采用系统图法，如下两图所示。系统图示意项目经理目标展开44第一篇房地产企业工程部项目管理综述2 目标管理点目标管理点是指在一定时期内，影响某一目标实现的关键问题和薄弱环节。这就是重点管理对象。不同时期的管理点是可变的。对管理点应制订措施和管理计划。3 目标落实目标分解不等于责任落实。落实责任是走出责任人：主要责任人、次要责任人和关联责任人。105、要走出检查标准。也要走出实现目标的具体措施、手段和各种保证条件（生产要素供应及必须的权力）。4 施工项目的目标实施和经济责任项目管理层的目标实施和经济责任一般有以下几方面：一是根据工程承包合同要求，树立用户至上的思想，完成施工任务；在施工过程中按企业的授权范围处理好施工过程中所涉及的各种外部关系。二是努力节约各种生产要素，降低工程成本，实现施工的高效、安全、文明。三是努力做好项目核算，做好施工任务、技术能力、进度的优化组合和平衡，最大限度地发挥施工潜力，做好原始记录。四是做好作业队伍的精神文明建设。五是及时向决策层和管理层提供信息和资料。项目管理层的主要评价指标应是工程质量、工期、成本、安全和106、文明施工。下表职能部门的目标展开图，可供进行目标管理参考。职能部门目标展开图目标项目类别目标量值理点对策相关单位：关联强相关部门部门部门部门实施进度一季度二季度三季度四季度计划计划计划计划实际实际实际实际责任者主管目标自控目标相关目标54第一篇房地产企业工程部项目管理综述第三节施工项目管理规划一、施工项目管理规划的概念施工项目管理规划包括两种文件：一种是投标之前编制的施工项目管理规划，用以作为编制投标书的依据，另一种是签订合同以后编制的施工项目管理规划，用以指导自施工准备、开工、施工、直到交工验收的全过程。这两种施工项目管理规划，前者可命名为“施工项目管理规划大纲”，后者可命名为“施工项目管理107、规划”，这样便于区别对待。进而言之，施工项目管理规划大纲和规划，实际上类似于我们通常所说的施工组织设计。实行施工项目管理以后，单有合同签订后的施工组织设计还不能满足要求，必须编制投标前的施工组织设计（施工项目管理规划大纲），才能满足投标竞争的需要。所以规划大纲可称作“标前施工组织设计”（简称“标前设计”）；合同签订后编制的施工组织设计（施工项目管理规划）可称作“标后施工组织设计”（简称“标后设计”）。两类施工项目管理规划的概念可用下表说明。两种施工项目管理规划的概念种类服务范围编制时间编制者主要特性追求主要目标规划大钢投标与签约投标书编制前经营管理层规划性中标和经济效益规划施工准备至验收签约后108、开工前项目管理层作业性施工效率和效益二、施工项目管理规划的内容（一）“标前设计”的内容由于“标前设计”的作用是为编制投标书和进行签约谈判提供依据，放它应包括以下内容：64第一篇房地产企业工程部项目管理综述（1）施工方案，包括：施工方法选择，施工机械选用，劳动力和主要材料、半成品投入量。（2）施工进度计划，包括：工程开工日期。竣工日期，施工进度控制图说明。（3）主要技术组织措施，包括：保证质量的技术组织措施，保证安全的技术组织措施，保证进度的技术组织措施，环境污染防治的技术组织措施。（4）施工平面布置图，包括：施工用水量计算，用电量计算，临时设施需用量及费用计算，施工平面布置图。（5）其他有关投109、标和签约谈判需要的设计。以上内容应力求简明扼要，突出目标，结合企业实际，满足招标文件需要，具有竞争性，体现企业实力和信誉。（二）“标后设计”的内容“标后设计”的内容已约定俗成，主管部门也有相应的规定。根据建设部1 9 9 1年第1 5号令 建设工程施工现场管理规定，施工组织设计包括下列主要内容：（1）工程任务情况；（2）施工总方案、主要施工方法、工程施工进度计划、主要单位工程综合进度计划和施工力量、机具及部署；（3）施工组织技术措施，包括工程质量、安全防护以及环境污染防护等各种措施；（4）施工总平面布置图；（5）总包和分包的分工范围及交叉施工部署等。无疑，建筑企业都应当贯彻上述规定。为了满足施110、工项目管理和施工现场管理的需要，使之发挥指导施工准备和施工、提高施工效率和经济效益的作用，应当在上述内容框架下，对传统的施工组织设计内容进行扩展，并突出施工项目管理目标控制的需求重点。因此，“标后设计”的主要内容如下。1 施工部署施工部署应对重大的组织问题和技术问题作出规划和决策，因此其内容应包括：（1）项目经理部的组织结构和人员配备。首先应根据工程的规模确定项目经理部的组织结构规模（级别）；然后确定组织结构的形式，提倡采用矩阵制组织，亦可采用事业部制或直接职能制；第三，确定职能部门的设置，应突出施工、技术、质量、安全和核算这些与建筑安装直接相关的部门设置；第四，根据部门责任配备职能人员。（2111、）质量、工期及进度、成本、安全和文明施工控制目标的决策。这5项控制目标应在已签订的工程承包合同的基础上，从提高项目管理经济效益和施工效率的原则出发，作出更积极的决策，从而对职工提出更高目标的要求以调动其积极性，为采取各项74第一篇房地产企业工程部项目管理综述技术组织措施留有足够余地。其中现场管理目标要根据建设部1 9 9 1年第1 5号令和即将颁布的 建筑施工企业施工现场业绩综合评价办法 确定决策。（3）总包和分包的分工范围和交叉施工部署。该项内容在分包合同的基础上。根据综合进度计划进行规划。（4）拟投入的施工力量总规模和物资供应方式。（5）资金供应方式规划。其中包括可能取得的预付备料款、需垫112、支的流动资金、贷款规模信偿还规划等。（6）临时设施建设目标的规划。2 施工方案施工方案应包括：施工方法和施工机具的选择，施工段划分，施工顺序，新工艺、新技术、新机具、新材料、新管理方法的使用，有关该工程的科学试验项目安排等。其中后两项可看作改革后应扩展的内容，是提高建筑企业整体科技水平和提高劳动生产率的需要，也是引进国外新技术和科学管理方法的需要，应给予高度重视。3 施工技术组织措施该项内容是实现施工部署的5项控制目标的需要。是提高拖工效率和经济效益的潜力所在。它应包括以下具体措施：（1）保证质量的技术组织措施。特别应重视质量管理方针目标的制定、质量体系的建立、质量控制点的设计、T Q C方法113、的应用、质量管理小组活动的开展、工法的应用、工艺标准的实施等。（2）安全防护技术组织措施。特别应重视安全保证体系的建立、对安全风险的预测及预防措施、贯彻施工安全法规及制度的措施。（3）控制施工进度和保证工期的措施。特别应重视在施工总进度计划的基础上，加强施工作业计划，施工任务书的应用，调度工作的加强，施工进度计划的定期检查和调整（修改），先进计划方法和检查方法的应用，施工进度分析等。（4）环境污染防护措施。要对环境污染源进行分析，有针对性地采取可操作的预防措施。（5）文明施工措施。特别应强调文明施工评价标准贯彻，文明施工包括场容场貌、料具管理、消防保卫、环境保护、职工处设施和清洁卫生等，主要应114、对规定的关键项目提出保证措施。（6）降低费用措施。降低费用措施有许许多多，难以在施工组织设计中进行面面俱到地设计，应当抓住重点。最重要的是降低材料费用的措施，因为它的节约潜力大。节约材料费主要应从经营上下力量。如加强市场采购以降低进货成本、减少流动资金占用84第一篇房地产企业工程部项目管理综述等，都是最易见效的措施。其次是降低人工费用，主要应采取调动职工积极性措施，应把思想政治工作落实到施工中去，应用行为科学和价值分析方法等。综上所述，在设计技术组织措施时，应当把重点放在组织措施上，因为组织措施（也可称为管理措施）的潜力大，辐射面广，可以收到比技术措施更大的效果。应当把技术组织措施的节约效果的115、量和价计算出来，以便进行分析和评价。4 施工进度计划施工进度计划对施工顺序、开始和结束时间、搭接关系进行综合安排。它的目标是实现合同工期。对于一个建设项目，应编制总进度计划，起控制作用；每一项主要单位工程应编制综合进度计划，起筹划作业时间的作用。重要的分部分项工程应编制作业计划以指导作业活动。编制施工进度计划必须利用流水作业原理，尽量组织等节奏流水。如果难以实现等节奏流水，应组织分别流水，以保证资源的优化配置和有利于动态管理。计划的图形可以多种多样，如网络图、横道图、“S”形曲线、“香蕉”形曲线、“方块”计划、竖向图等。在这些形式中，首先应运用网络计划，尤其是应用时标网络计划，因为它是国际上推116、荐采用的主要计划方法，其优点很多，有利于进度控制。于是应对以往单一应用横道计划的习惯加以改革。应用网络计划时，应贯彻 网络计划技术国家标准（G B T 1 3 4 0 0 1 1 3 4 0 0 3 9 2）和 工程网络计划技术规程 行业标准（J G J T 1 0 0 1 9 1）。5 资源供应计划它是根据施工进度计划编制的“劳动力供应计划”、“材料供应计划”、“施工机械和大型工具供应计划”、“预制品供应计划”等。这些计划是施工进度计划的保证性计划，是进行市场供应的依据。资源计划的编制质量在市场经济条件下能否取得良好经济效益的重要影响因素。在这类计划中，应适应市场经济的需要，增加资金使用计划117、，用以加强施工项目的资金管理。计划形式见图4 3 3。6 施工平面图施工平面图的设计目的是合理利用施工用地，节约临时设施费和现场运输费，为现场管理和文明施工提供条件。在设计时必须突出节约思想。7 施工准备工作计划该计划根据施工平面图对开工前的施工准备工作进行业务量计算，明确责任和完成时间，对所涉及的相关单位关系的处理重点给予明确。8 技术经济指标综上所述，施工组织设计的内容可用下图表示。94第一篇房地产企业工程部项目管理综述施工组织设计内容标前设计施工方案施工进度计划主要技术组织措施施工平面布置图其他设计标后设计施工部署施工方案施工技术组织措施保证质量措施安全防护措施控制进度措施环境污染保护措118、施文明施工措施降低费用措施施工进度计划资源供应计划施工平面图施工准备工作计划技术经济指标施工组织设计内容系统图（三）施工组织设计中要应用现代管理方法施工项目管理中必须应用现代化管理方法，大力提高管理水平。现代化管理方法的应用就应当在施工组织设计的过程中予以体现，并在技术组织措施中予以规划。在编制施工组织设计的全过程中，应当应用目标管理方法、系统工程方法、技术经济分析方法、预测方法、决策方法等。在编制施工方案时应使用设备选用方法，排序法、技术经济比较法等，进行方案选择。在编制施工技术组织措施时，可应用 A、B、C分类法、经济库存方法、盈亏分析法、价值分析法、全面质量管理方法、看板管理法等。在编制119、施工进度计划时可使用滚动计划法、流水作业法、网络计划法、排序法、“S”形曲线法等。在设计施工平面图时可使用线性规划法、经济库存方法等。特别值得提出的是，在编制施工进度计划时必须同时绘出“S形曲线或“香蕉”曲05第一篇房地产企业工程部项目管理综述线。该方法在国外应用十分普遍，来华外商承包施工的项目一般都采用这种方法。这种方法画图不难，对进度控制却很有用处。图4 3 9便是一份“S形曲线计划。该曲线计划是时间对应于完成数量累计计划，可根据横遭计划绘制。横坐标时间可按月、周、日为单位，也可按工期的百分比标注。在计划执行中，可按实际完成量打点并在图下标注实际数和计划数，用以进行对比，当发现偏差时便可随120、时调整计划，用电子计算机绘制新的，“修正计划”。下图中当计划时间进行到职时进行检查，完成数量为 C1，超计划完成数量为a，时间提前为b。图中的点划线是在T1时间编制的“修正计划”，可使总工期缩短t。“S”形曲线计划下图是根据网络计划的最早时间和最迟时间编制的“香蕉”曲线计划，图中曲线 A为最早时间计划，曲线B为最迟时间计划。当实际进度曲线 C处在两曲线之中时，进度正常，处在A曲线之上为提前，处在 B曲线之下为拖期。其绘制方法、分析方法和“香蕉”曲线计划调整方法，基本与“S”形曲线计划相同。15第一篇房地产企业工程部项目管理综述（四）施工组织设计的指标计算和分析1 指标体系的设置指标体系的设置原121、则是必须反映施工组织设计目标达到的水平，为对施工组织设计进行评价提供方便。指标体系可按下表设置。施工组织设计评价指标体系目标指标施工期施工准备期，部分投产期，单位工程期劳动生产率全员劳动生产率，单方用工，劳动力不均衡系数工程质量分项工程优良率，单位工程质量指标降低成本降低本额，降低成本率施工安全事故频率控制指标机械使用机械化程度，施工机械完好率，施工机械利用率工厂化水平工厂化施工程度临时工程临时工程投资比例，临时工程费用比例“三材”节约节约钢材百分比，节约木材百分比，节约水泥百分比2 指标的计算（1）施工准备期：施工准备工作计划安排的从现场准备开始到主要项目开工止的全部时间。（2）部分投产期：122、从项目开工第一批投产的全部施工时间。（3）单位工程工期：由单位工程进度计划安排的施工期。（4）劳动力不均衡系数：按施工进度计划安排的劳动力动态曲线所示的人数计算。劳动力不均衡系数拖工期高峰人数施工期平人数（5）降低成本额：施工组织设计中的降低成本技术组织措施的价格成果。（6）降低成本率：降低成本事降低成本额承包成本1 0 0（7）施工机械化程度：25第一篇房地产企业工程部项目管理综述施工机械化程度机械化施工完成产值工程承包造价 1 0 0（8）工厂化施工程度：工厂化施工程度预制加工厂提供的产值工程承包造价1 0 0（9）临时工程投资比例：按施工平面图计算。临时工程投资比例全部临时工程投资工程承123、包造价 1 0 0（1 0）临时工程费用比例：临时工程费用比例全部临时工程投资回收费租用费工程承包造价1 0 03 指标分析指标分析是对评价指标计算结果的分析。可以与同类工程的历史实际水平比，以评价施工组织设计效果；也可以对不同施工组织方案的指标进行比较，以优选方案；还可以给予一定权数（分数），根据计算结果求加权分数，作为评标的依据。工期提前所造成的经济后果必须计算清楚。计划工期的提前应与合同工期比较。工期提前的经济效益计算公式是：EtEb Qt（TjTs）式中，Et 提前工期的经济效益；Eb 行业投资效果系数；Qt 工程造价；Ts 施工进度计划工期；Ti 承包合同工期。三、施工项目管理规划的124、实施施工项目管理规划的实施期间应做以下几项工作：（1）根据施工项目管理规划建立施工项目组织，明确组织成员的职责分工，落实工作的责任，建立规章制度。（2）由项目经理主持，对规划进行交底，使项目组织成员根据其责任分工了解根据施工项目管理规划自己的目标是什么，为达到该目标应该如何执行该规划，尤其是怎样执行技术组织措施。（3）由于施工项目管理规划的生命周期是施工准备和施工的全过程，时间长，作用大，所以在实施过程中必须进行检查，检查的重点是：是否按施工项目管理规划执行？35第一篇房地产企业工程部项目管理综述执行施工项目管理规划的效果如何？产生了哪些与规划有关的问题？其原因何在？是否应该调整规划？调整后效125、果如何？要进行动态分析。（4）在执行过程中，应作好记录，记录与规划有关的重大事项。这项工作可与 施工日志 的记载结合起来。（5）要在施工总结中，对施工项目管理规划的执行情况进行总结，以便取得经验和教训，施工项目管理规划要作为档案文件予以保存。45第一篇房地产企业工程部项目管理综述第 二 篇房地产企业工程部项目报建立项审批第一章房地产工程部项目报建立项审批程序第一节房地产开发主要管理职能部门及政府办事程序政府为规范房地产开发运作，强化对房地产开发商经济行为的管理，由职能管理部门对房地产开发环节进行专业化管理。这种专业化管理对于企业来说表现为项目报批的程序，政府则在这些审批程序过程中实施其监管意图126、和调控目标。房地产开发是一个庞大运作系统，牵扯到其主要管理部门是：发展计划委员会（简称计委），城市规划委员会（简称规委），国土资源和房屋管理局（简称房地局），城乡建设委员会（简称建委）。此外，还涉及到供电、电信、燃气、自来水、环卫、园林、人防、消防、教育、交通、文物、水利等十几个专业管理部门和专业公司。但主要管理职能是由前四个部门担任的，其具体管理职能和范围是：一、计划委员会及办事程序计划委员会主要负责房地产开发项目审批和投资计划管理，这是房地产开发项目前期工作的关键环节，主要包括项目建议书、可行性研究报告和年度投资计划三个环节的审批。（一）项目建议书的报批项目建议书又称立项申请，是开发单位向127、政府提出具体项目的申请文件。它对项目的描述比较粗略，只是开发单位对拟建项目的轮廓设想。项目建议书的编制、申报、审批是国家规定的固定资产投资项目程序的第一步。项目建议书的主要内容有：建设名称、项目由来及背景；注册资本及其投资者有关情况，合作经营的方式及年限；项目投资建设的必要性及依据；项目选址及建设条件，占用土地的有关情况；项目规模及建设内容；项目投资估算及资金来源；建设进度初步设想；经济效益和社会效益的初步估算；有关附件。项目建议书在计委审查并和其他有关部门商定后作出是否批准的决定。项目建议书审批后，下发批准文件，该文件具有法律效力。开发企业可依据批准文件继75第二篇房地产企业工程部项目报建立128、项审批续开展规划、市政配套等方面的工作，同时编制可行性研究报告。（二）可行性研究报告的报批可行性研究报告是对项目在经济、技术上是否可行而进行的分析论证。项目建议书批准后，开发企业应按项目建议书批准文件规定的内容编制可行性研究报告。政府通过对已开发项目规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益以及对环境的影响等万面的考查，确定项目是否被正式批准。可行性研究报告被批准后，说明项目已经正式成立，即政府已同意该项目进行建设。可行性研究报告的内容主要包括：项目总体情况；对市场的调查与需求预测；项目的场地现状与建设场地分析；规划设计的初步方案；项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排；市政公用设施配套方129、案；总投资估算；资源供应；经济分析和财务评价；社会经济评价；结论评价；附件。可行性研究报告的审批权限是谁批项目建议书谁批可行性研究报告。可行性研究报告批准后可以开始着手办理征地、拆迁等方面的手续，同时可以向规划部门报审设计方案，报审市政配套方案，征求人防、消防、环保、园林、文物、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议。（三）列入年度计划的报批列入年度计划又称项目转正，是开发项目从筹建阶段转入施工阶段的第一步。列入年度计划的基本条件是：规划部门已经批准初步设计或已经核发审定设计方案通知书；市政公用设施的配套方案已经由有关部门审核同意；已与房地局办理地价款缴纳手续，并按规定缴纳市政公用设施建设费；130、取得了规划用地许可证；征地拆迁工作已经完成；施工现场具备三通一平的基本条件；建设资金已经落实；向施工单位提交施工图纸。开发单位要提出列入年度计划的申请，只有在年度计划被计委批准后，开发单位才可申请建设工程开工证。所谓“四源”是指供水、供热、供气及排污等市政基础设施。房地产开发过程的不同阶段应分别落实有关“四源”问题。开发项目的可行性研究报告批准前，开发单位须与市政公用管理部门、市政工程实施等相关单位商定“四源”供应的可行性；在设计方案审定前，开发单位须根据设计要求及“四源”供应能力与相关单位共同落实所需“四源”的供应方案，签定协议；将项目市政工程综合方案报规划部门审查后，领取用地规划许可证和工131、程许可证；依照有关规定，开发单位向政府交纳“四源”建设费，由专业队伍进行各市政项目的施工。85第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批二、规划委员会及办事程序房地产开发项目前期的大量工作之一是办理规划可行性研究和规划审批手续，如何又快又好的完成这项工作对开发商缩短投资周期、加快资金运转有着重要意义。规划委员会是城市规划行政主管部门，分市和区、县两级根据有关法规对城市行政辖区范围内各项建设用地和建设工程实行统一规划管理。规划委员会主要通过四个程序进行项目规划审批，即：规划意见书、设计方案、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。规划委员会在办理建设项目的各程序阶段的规划审批时，实行申报立案制度，并132、在各程序阶段实行工作周期制度。规划管理程序的主要内容如下：（一）规划意见书规划意见书是向国土房屋管理部门申办征地和进行项目设计的依据。计划部门批准立项后，开发企业可持项目建议书批复文件或设计任务书，向市规划委员会填报“建设项目规划审批申报表”，开发企业要对拟建项目进行必要的说明，经审查符合申报要求发给“规划意见书立案表”，规划管理部门审核受理后对开发单位的申报事项进行研究，并根据城市有关情况和地区控制性详细规划提出有关规划要求，提出用地性质、面积、建设规模、高度等规划技术指标，并明确同意或不同意的建设意见，下发规划意见书。规划意见书是进行下道程序审批的重要法律依据，有效期两年，逾期自动失效。规133、划意见书的主要有八大项内容：1 用地规划要求（1）拟建设用地位置、范围；（2）拟建设用地位置使用性质，包括可兼容使用性质；（3）拟建设用地面积，包括原有建设用地面积和新征（占）拟建设用地面积；（4）另需代征城市公共用地面积，其中包括代征道路、绿化及其他用地面积；（5）人口毛密度；（6）容积率；（7）建筑密度；（8）建筑用地控制高程。2 建筑规划要求（1）建筑使用性质；（2）可兼容使用性质；（3）建筑控制规模；95第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（4）建筑控制高度等；（5）建筑退让距离，包括退让规划用地边界线距离、退让规划道路红线距离、退让铁路线距离、退让高压线距离、退让河道线距离等；（6134、）建筑间距，应符合有关建筑间距的相关规定；（7）竖向设计等。3 环境设计要求（1）与相邻建筑空间关系；（2）建筑立面、色彩、造型；（3）户外雕塑；（4）其他要求。4 绿化环境规划要求（1）绿地率；（2）集中绿地面积；（3）集中绿地位置；（4）名木古树保护。5 交通规划要求（1）主要出入口方位，包括机动车和人行出入口；（2）停车泊位，包括机动车和自行车停车泊位；（3）交通组织方式等。6 市政设施规划要求（1）给水；（2）供电；（3）通讯；（4）热力；（5）燃气；（6）雨水；（7）污水；（8）其他。7 公共设施配套要求（1）配套公共服务设施；（2）城市公共设施。06第二篇房地产企业工程部项目报建立135、项审批8 其他要求（二）设计方案开发单位在拿到规划意见书后，应委托有相应资质的规划设计单位按照意见书的要求进行项目总平面图的设计。如设计方案在用地性质、建筑控制高度等超出规划意见书给定的指标，应按规定进行专题论证，待批准后再行申报。开发单位向规划部门申请审定设计方案，报送的方案包括以现状地形图为底图的总平面图、各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图等。规划部门审查后，如果认为该方案需要进行修改，则发修改设计方案通知书，设计单位应根据修改意见对方案进行修改，然后重新申报。如设计方案符合规划要求，则规划部门核发审定设计方案通知书。申请单位可持审定设计方案通知书绘制施工图，同时可到房地管理部门办理136、征用地手续。审定设计方案通知书确认的有关数据和指标是绘制施工图的依据，相关数据和指标主要包括九项内容：（1）规划建设用地面积。（2）代征城市公共用地面积：1）代征道路面积；2）代征绿化用地面积。（3）用地平衡表：1）居住区建筑用地面积，包括居住用地面积、配套公建用地面积、道路用地面积、绿化用地面积等；2）非配套公建用地面积。（4）经济技术指标：1）总建筑面积、居住区建筑面积、居住建筑面积、配套公建建筑面积、非配套公建建筑面积；2）居住总人口、总户数；3）居住人口毛密度；（4）居住区建筑面积毛密度；5）居住建筑面积毛密度；6）居住建筑面积净密度。（5）建筑高度。（6）建筑层数，分地上、地下。（7137、）停车数量，机动车与自行车都分地上停车数量和地下停车数量。（8）人均集中绿地面积。16第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（9）绿地率。（三）建设用地规划许可证建设用地规划许可证是规划上同意使用某块建设用地的法律性文件。属于征用农地的建设项目，规划行政主管部门先核发规划意见书，待市政府批复同意征地文件下发后即可申办建设用地规划许可证。属于使用国有土地的建设项目，规划行政主管部门先提出规划意见书，待市房地产主管部门对使用国有土地提出意见后，再正式确定使用国有土地的范围及数量，并交纳土地出让金。开发单位要待规划部门审定设计方案后，方可申请办理建设用地规划许可证。（四）建设工程规划许可证建设工程规138、划许可证是规划部门在规划上批准建设工程进行建设的法律性文件。未取得该证或不按该证规定进行建设均属违法建设。建设单位在取得审定设计方案通知书后可进行工程图设计。工程图设计要依据审定设计方案通知书要求并按通知书要求的需其他行政主管部门批准或取得有关协议后绘制，工程设计图符合要求方可持计划部门批准的年度开工任务、审定设计方案通知书、建设工程施工设计图、工程档案登记证明等有关文件到规划局申请办理建设工程规划许可证。三、房地局及办事程序房地局是对国土资源和房屋进行综合管理的职能部门。在房地产开发过程中，房地局主要监管的环节是用地环节、拆迁环节、销售环节和房屋产权的确权工作等。（一）开发用地单位需持计划部139、门审批的文件、规划部门有关文件和原用地单位所在区县土地主管部门的审批意见到房地局进行用地审批、地价评估，然后签定土地出让合同，缴纳土地出让金及相关费用，领取国有土地使用证。（二）实施拆迁的单位须向房地局申报拆迁资质、报批拆迁方案、领取房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可并从事拆迁的法律凭证，取得后方可进行拆迁。申请拆迁许可证一般要提供下列文件：建设项目批准文件、土地使用批准文件、城市房屋拆迁证书、银行出具的拆迁人资金到位证明文件、拆迁计划和拆迁方案等。（三）实行商品房预售，须经房地局市场管理部门对项目进度进行审查，并持土地使用证（或用地批准书）以及出让金缴纳证明、建设用地规划许140、可证、建设工程规划许可证、开工证、开发企业与银行签定的预售房价款的监管协议、与物业公司签定的物业管理合约、商品房预售方案办理商品房预售许可证、领取统一合同文本，在与购房者正26第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批式签定合同后到区房地局市场管理部门备案登记。（四）房屋竣工验收后，经测量部门核准面积后，由权属部门登记并办理产权证等。四、建设委员会及办事程序建委是对项目施工过程中的招标投标、工程承包、工程质量监理、工程竣工验收等进行综合管理的职能部门。主要监管的环节是：开工的审批、招标管理、工程质量监理和工程竣工验收等。（一）当开发项目列入年度计划并办理了建设工程规划许可证后，可领取建设工程开工审141、查表。办理完“四源”接用手续、交纳“四源”费、招投标手续、质量监督手续以及建设工程审计等手续后，可领取工程开工证。（二）办理市政工程（指道路、人防、各种地下工程等）的各项开工手续。（三）办理工程招标、监理手续并合同备案。（四）依据各项批准的设计文件、施工图纸和合同文本组织开发单位、设计单位、施工单位、监理单位进行联合验收。第二节房地产开发项目审批程序为了加强对房地产开发经营的管理，规范房地产经营管理运行，提高房地产经营管理效益，各地区或各个城市应根据房地产开发经营管理的主要阶段，规范房地产开发经营管理运行的操作程序。这个操作程序主要以政府各管理职能部门的审批、监管、登记等管理行为为主线，反映了142、政府对房地产开发企业经营活动的管理意图和监管程序。虽然房地产业具有地域性的特点，各地区或各城市情况不完全相同，但是，房地产业运行的规律和阶段是基本相同的。这里以北京房地产主管部门为例，根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段，以及各阶段需要完成的工作，比较具体地说明房地产开发经营管理基本程序。1 申报项目意见书，向市规划部门进行咨询。房地产开发经营企业，如果要进行房地产开发建设，首先必须向计委提出立项申请报告。如果在北京没有房地产开发经营权，则需要与具有房地产开发权的房地产开发经营企业进行合作开发建设，如成立项目公司等。各方究竟如何合作，则由双方协商确定。申报项目意143、见书需要准备的相关文件有：（1）编制的项目建议书；36第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（2）企业营业执照，实行行业准人制的，要有行业主管部门的批准文件；（3）项目拟选位置地形图，标明项目建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状；（4）规划部门批准的 规划审查意见书；（5）新征（占）地的建设项目，由计划审批部门审核后向规划部门发建设项目规划征求意见函，建设单位需另附选址要求说明、拟建工程方案和地形图；（6）联合投资建设的项目，要有合作各方签署的意向书和各方的营业执照复印件等；（7）外商投资项目，要有合营各方签署的合营意向书（境内单位要有上级主管部门的意见）合营各方的营业执照复印件、144、会计师事务所出具的外商资信证明等。2 市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求申请单位进行项目可行性研究。3 申请者向市计委提交项目可行性研究报告。申请者向市计委提交项目可行性研究报告需要提供的主要文件有：（1）意见书审批文件和编制的可行性研究报告；（2）项目建设规划总平面布置图，标明交通组织、功能分区、绿化布局、建筑规模；（3）规划部门的 规划设计方案审定通知书；（4）交通、电信、供电、排水、供气、供热等各种市政配套设施建设管线布置图；（5）环保、规划、供电、市政、公用、卫生等有关部门对可行性研究报告的审查意见等。4 市计委、建委、规划委员会与各专业局即145、自来水、煤气、电信等部门审查可行性研究报告，如果同意可行性研究的，即下达审查通过的批复文件。5 申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，领取建设项目规划审批申报表。6 申请者到土地所在地区的房屋土地管理部门及原土地使用部门征求意见。申请者到土地所在地区的房屋土地管理部门及原土地使用部门征求意见这一阶段可分两种情况：第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土地：（1）到区、县房屋土地管理局（简称房地局）规划局，以及所用土地的乡政府征求意见；（2）将征求意见的结果报北京市国土资源与房屋管理局。第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地：46第二篇房地产企业工146、程部项目报建立项审批（1）到当地的区、县房屋土地管理部门征求意见；（2）将征求意见的结果报北京市国土资源与房屋管理局。7 收到房地管理部门关于用地的批复后可交叉进行以下三部分工作：第一部分：（1）到房地局确定用地范围；（2）申请规划设计意见书；（3）持规划意见书到市公用局、供电局、环保局及电信管理局征询意见；（4）根据规划意见书，委托有资格的规划设计单位，或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计，提出规划设计方案；（5）到规划局领取设计方案审批书；（6）规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见，如规划方案符合规划要求，规划部门核发审定设计方案通知书；（7）持审定设计方案通知书和147、土地征用的有关手续，办理“建设用地规划许可证”；（8）建设单位持审定设计方案通知书到土地管理部门缴纳土地出让金等。持 建设用地规划许可证、规划局核发 设计方案审定通知书、国有土地出让合同、地价款交纳证明和部分建设资金落实证明，到计委、建委申请年度开工任务；（9）建设工程列入计委年度开工计划以后，到规划部门领取 建设工程规划许可证。第二部分：持建设用地规划许可证，完成以下各项工作：（1）画桩位，并给出打桩条件；（2）委托测绘院钉桩、并进行测绘；（3）将打桩收集到的数据，提送设计单位。第三部分：（1）持建设用地规划许可证和征地意见书，以及用地申请报告，市计委、建委的有关批复、规划设计方案、企业章程148、营业执照副本、地形图等等，到市房屋土地管理局办理征地手续；（2）进行征地拆迁的前期准备工作；（3）地政管理部门审查安置或货币补偿方案并发给拆迁许可证；（4）对建设用地进行“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）或“七通一平”等工作。在这里需要完成的具体工作，主要是：（1）到园林局申请伐树许可证；（2）了解线路情况与供电局协商改造及移线方案；56第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（3）煤气、道路、上下水等现状管线改路；（4）到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，委托施工等。8 办理建设工程开工许可证。（1）到市计委申请将建设项目列入年度计划，申请年度计划需要的文件；（2149、）到市建委工程处领取建设工程开工审查表；（3）持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程（上水、下水、热力、煤气、电力、电信）报装工作。报装工作完毕后，在开工证上加盖公章。到市自来水公司（市节水办）热力公司、煤气公司、市政管理处缴纳“四源”费（四源费是指：自来水建设费、污水处理费、供热建设费、煤气建设费）。到市供电局和电信部门办理有关手续，并在开工审查表上盖章；（4）到建委招标办公室办理招投标手续；（5）按规定某些项目要到单位所在区县地方税务局缴纳投资方向调节税；（6）到市建委节能办公室缴纳黏土砖限制使用费；（7）到园林局绿化监理处交纳有关费用；（8）建设单位办理完以上手续后，携带年度计划、建设150、工程开工审查表、规划许可证正本、投资许可证、审计证明、黏土砖限制使用费缴纳证明、绿化建设费缴纳证明到建委工程处办理建设工程开工证。9 进入项目施工阶段。委托建筑施工，委托道路施工，委托市政施工，委托园林景观施工等。1 0 办理商品房预售许可证。工程建设进展到一定程度，一般占投资总额的2 5 以上，或以工程的进度为标准，如高层建到地上2 3，多层建到结构封顶等，开发商可持与专业物业管理公司签订的物业管理合约，到房地局职能部门领取商品房预售许可证，开发商可作商品房预售工作。1 1 竣工验收。工程完工后，开发单位、施工单位、设计单位、质量监督单位及其他相关管理部门如人防、消防等分别签署质量合格文件，151、验收结果报送区质监站领取 北京市建筑工程竣工验收备案表 由政府备案，合格后即可交付使用。房地产开发项目的投资建设是一项极其复杂的经济活动，其中每一个运作环节都具有内在的联系和时序规律，开发商必须对项目的运作全过程有计划、按步骤、循序渐进、有条不紊的进行。同时，房地产开发商办理项目开发手续的各项过程，体现了政府对房地产业的监管力度和监管模式，政府管理的规范、高效、公正对房地产开发项目成败有着重要意义。房地产开发公司内部管理的一项重要任务就是熟悉政府各项政策、政府管理的方式以及操作程序，熟练、高效地利用政府给定的各类资源。开发经营管理的66第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批各个阶段，从运行时间152、与规范程序上说，基本上是承前启后和相互呼应的。但是，由于房地产开发经营过程的复杂性、特殊性，以及各阶段的相对独立性，这种时间顺序关系，往往会发生交叉。随着政府管理职能和服务功能的加强，政府的管理将更适应市场经济条件下房地产业发展的要求。政府的管理程序与企业市场运作、资源整合的过程是一个既相辅相成又互相独立的过程。在现实的房地产开发经营运行过程中，常常可以看到房地产开发经营企业为了减少自有资金或银行等金融机构贷款利息的支出，降低开发经营成本或出于竞争策略的考虑，以多变的手法进行市场运作。如在项目开发决策阶段市场营销的前期介入；在房地产设计和开发建设阶段，物业管理的前期介入等等。房地产开发经营的实153、践也表明，各阶段在时间顺序上的交叉进行，是市场竞争对企业的要求，对于提高房地产企业经济运行的效益有着重要的意义。政府按照规范的程序对房地产运作各环节进行监管，是给房地产开发企业创造一个运作的空间和公平的竞争环境。在这样一个制度化的空间里，每个开发企业需要依据自身的实力寻求市场机会，高效地整合市场资源，谋求独特的发展空间，在千变万化的市场竞争中，赢得消费者认可。市场化的企业运作如何与政府管理程序有效地衔接起来，把政府管理目标与企业的经济利益结合起来，是每个企业都要面对的问题。76第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批第二章房地产工程部项目报建第一节房地产工程部项目报建概述一、房地产工程部项目报建154、的目的意义建设报建的目的意义：一是为工程项目申领合法证件和办理合法手续；二是向各有关的行政主管部门申报审批，以便这些部门在项目建设之前依法把关，确保项目建成使用后的安全、科学、合理、协调；三是在这些部门中建立项目备案，以便这些部门在全面掌握各建设项目的前提下，在项目建设过程中能够及时依法进行跟踪管理。四是作为城市建设的重要历史资料和城市档案的重要内容。二、房地产工程部项目报建的发证和审批1 多部门发证（书）建设报建是要去多个部门办理申报、领证手续的工作，因而是比较费时、麻烦的工作。这是因为城市房屋建设牵涉面广泛、综合因素多、应用技术复杂以及投资的巨额性和投资后果的不可逆转性，建筑使用中直接关系155、生命财产安全和生活方便舒适。这些决定了政府对之所持的审慎态度。在建设准备阶段，政府做出建设施工决策之前，需要政府多个职能部门分工审查，各自把关，做到准确地发放各部门许可证（书）。需要审批、发证的管理部门主要有：环境保护行政主管部门、公安消防监督机构、人民防空主管部门、城市规划行政主管部门、建设行政主管部门等。2 多环节审批所谓的多环节审批，是指到一个部门去办理有关的审核、领证手续内部环节多。很多时候并不是去一次、或到某一个内设的机构就能办成功，而是要去多次、或者要去同一部门的多个内设机构才能办成审批或审核事项。这一方面是由于一些审批项目本身工作内容及其归属的部门较多。如规划审批，首86第二篇房156、地产企业工程部项目报建立项审批先要技术部门提出规划设计要点，其次要送审批会议审查依据规划设计要点作出的总平面规划图，接下来又要审查依据总平面规划和规划设计要点作出的单体设计，最后还要发证机构复核施工设计图及其他部门的手续是否已办齐，才能核发建设工程规划许可证。另一方面行政主管部门内部办事分工所造成。应当理解：行政主管部门的行政审批权利，在行政机关内部总是需要一些互相监督和制约的。一人说了算当然办事快，但带来的弊端也是显而易见的。还有一些不能及时办好的原因，是建设单位不能按要求，提交全部前提材料所造成。客观地说，多数前来办事者对管理部门规定和办事制度不甚了解，办事需提交的资料准备不齐。目前不少地157、方推行的“一个窗口对外”制度，一个建设项目的审批发证或发批文，资料齐全后只在一个对外窗口受理，经审批部门内部协同办理后，在约定时期在同一窗口就可领到审批的发证或批文。这样就减少了因内部周折带来的麻烦。三、房地产工程部项目报建的联席审议和各自发证制度1 联席会议审查既要坚持依法、按程序在各有关行政主管部门办理好建设报建手续，又要加快办事进度、提高办事效率，这是各地政府所追求的树立政府良好形象、改善投资软环境的务实作风。为了达到这一目的，各地政府部门千方百计、适时改进和创新办事制度，推出了行之有效的“服务承诺制”、“一个窗口对外制”和“多部门联席审查（联审）”制度等。还有的是一个主管部门受理了相关158、的报建业务，便主动向其他主管部门发函征求意见争取协调，免除建设单位多处跑路的麻烦。这些都是行政机关改进机关办事作风的好办法。我国法律并没有就如何在各行政主管部门协调或统一办好各项报建手续作出统一规定。各地有各地在统一的法律原则下，探索出了适合本地实际可行办法。其中联审制度，是减少审查环节、加快报建办事进度的较有效的方式。联审是各有关建设报建行政主管部门以举行联席会议的形式，对建设项目进行审查，以确定报建办理。参加建设项目报建联审会议的一般有土地、环保、消防、人防、规划、建设、工商、园林、环卫设施、道路、交通等政府行政主管部门的业务主管领导与经办代表；还有供水、供电、供气、通信等设施行业的主管部159、门或机构的主管和代表。96第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批城市房屋建设管理牵涉到的众多的政府行政主管部门，以及供水、供电等行业部门聚在一起，对建设项目逐一进行审查评议。各政府职能部门和各行业管理人员，首先对报送审批的建设项目设计方案、设计的规模、标准等技术问题进行看图了解，然后依据各自部门行业的法律、法规和技术标准、规范，提出同意设计或需要进一步修改、完善设计的意见，并记录在案。会后将审查意见书面通知建设单位，作为进行修改和完善的依据。这样多个部门出席的联审会议，必须有一个召集与承办联审项目的受理、收集联审意见并向建设单位反馈联审意见的部门。这个角色一般由城市规划行政主管部门担任。在城市160、建设各部门中，常言道“规划是龙头”。这个说法的含义里，突出的是指规划主管部门在城市建设中有着决定重大问题的权力作用。同时这一说法也道破了在建设管理程序上，规划主管部门办事是在其他建设管理程序之前的事实。因而规划主管部门又有义务承担一些城市建设方面牵头开路的事务。中华人民共和国城市规划法 赋予城市规划主管部门审查建设项目的设计方案是否符合城市规划的权利。城市规划主管部门在受理了各有关建设单位报送的规划、设计方案并拟对各设计方案进行审查时，通知和召集事先有约的其他有关主管部门，共同前来审查各建设项目的规划、设计方案。同时，城市规划主管部门在发出的规划审查书面意见上，也写明其他有关主管部门的在联审会161、议上所提修改意见，以便建设单位作统一修改。规划部门做这些召集、发文工作不过是一件“搭顺风船”的事，可办好了，能给建设单位带来许多方便。用这样的联审办法，可以一次性对多个建设项目设计图进行多部门审查和提出多方面意见，比起由建设单位向众多部门和行业逐一报送设计资料、再由各部门行业独自审查，要节省不少时间和往返路程，提高了建设报建办事效率。同时，各主管部门在联审会上也对建设项目的设计规模和技术要求有了了解，进而需要本部门为之所作的配套工作也心中有了底，为接下来的由本部门核发建设证件、完善本部门应承担管理责任做好了思想准备。再者，对于重点工程、城市的重大且技术复杂的工程项目，通过这样的联审会，便于城建162、主管领导或各有关部门组织协调与布置技术合作，加快建设步伐。这样的联审会，在很多地方形成了一定周期内定期的例会制度，大大加快和方便了城市建设的依法报建工作，促进了地方经济发展。2 各自发证建设项目的联席审查，只是建设报建的第一步。这一步其实只是对建设方案在标准、规范、技术方面的认可与肯定的过程。在此基础上，按照法律规定，针对单个建设07第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批项目，还得由各主管部门签发“审核意见书”或者核发“建设许可证”，使项目建设得到合法依据与凭证，才算完成了在这一主管部门的建设项目的报建。核发建筑项目的“审核意见书”或者“建设许可证”，首先要复核再次报来的设计图纸是否按照联审意163、见进行修改，然后填写报建申请表，并由部门内部经办人、经办机构主管、部门领导分别审核签字后，再按照有关法规、政府规定收取税费，这些都办完了才能发证。发证过程，一是要讲究内部的审批签字手续完善和分级的职权责任，二是要严格体现部门的行政职权和责任以及相互之间管理手续的先后次序。在程序管理上，还要体现前面部门的审核书或者许可证将作为后面部门发证的依据。所以，必须各部门分别、独自进行办理。四、房地产工程部项目报建的程序建设报建多部门发证的先后次序，国家虽然没有专门的明确规定，但从建设准备期阶段最后一关“建设工程施工许可证”办理程序中，按其所要求提交的证明材料，已点破了其中的办理先后次序。国务院 建设工程164、施工许可证管理办法 法规文件中，规定在办理施工许可证时要分别提交用地批准手续、建设工程规划许可证、施工企业招投标手续、施工图审查手续、施工组织、施工监理委托手续、法律法规要求的其他条件。这些条件要求中的前面各项，很明显，都是报建管理有关部门要求办理的报建手续。最后一条“法律法规要求的其他条件”，是指条文中未提及但有关法规规定的必要的报建审批审核手续，如环保、消防、人防等审批审核手续。因此，一般建设单位办理各部门报建安排先后次序是：土地、环保、消防、人防、规划、建设施工。当然，在实际操作中，要视具体情况，对先后办理次序作调整，或抓紧时间穿插进行。第二节房地产工程部项目规划许可证一、房地产工程部项165、目规划“一书两证制度”依据城市规划法律法规，遵循城市建设的程序规律，城市规划主管部门日常具体实17第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批施城市规划与管理的一般办法与步骤为：1 城市各类规划编制完成、经按法律程序批准后，作为城市建设的依据，具有了法律效力。通常经批准的城市总体规划、重要的分区规划和详细规划，为了得到公众一致遵守和监督，应将这类规划公开展示。2 应就城市规划与城市规划法律法规，向社会广泛宣传，使得城市土地利用和各项建设，服从城市规划安排。只有各行各业、千家万户的规划意识和规划法律观念深入人心，城市规划才能得到顺利实施。3 建设项目在城市规划区内具体实施前，在项目建议书批准后，应向城166、市规划主管部门申请选址。经规划主管部门核发“选址意见书”，计划主管部门方能批准“设计任务书”。4 建设单位持选址意见书及其附图附件、还有土地管理部门签订的土地出让合同书（包括先期核发的规划设计条件与附图），向规划行政主管部门申请核发“建设用地规划许可证”。“建设用地规划许可证”是确定建设用地位置、面积、界限的证书。规划办理程序是：（1）城市规划部门受理了规划用地申请后，较大项目先期办理了“建设项目选址意见书”的，则提交“选址意见书”，否则，首先按照办理“选址”程序进行项目选址。即会同土地、环保、消防级城市管理有关部门进行现场踏勘，并征求它们的意见。（2）各方面意见基本趋于一致后，规划部门向建设167、单位提供红线图、规划设计条件，按程序办理选址手续。如果选址情况和条件不复杂，选址手续和办理规划用地手续实际上一般合并进行。（3）建设单位委托有资质的规划设计院按照红线图、规划设计条件和建设单位使用意图进行规划设计。作出规划设计图之后，由建设单位再报规划主管部门审查其用地性质、规模、规划布局形式、配套建设情况等。（4）规划主管部门根据合理用地的原则和用地定额指标，核审用地面积，核发“建设用地规划许可证”。凭“建设用地规划许可证”，方可办理建设用地的国土使用证书。5 建设项目计划安排、用地等手续齐全后，要进行工程建设，需持有关批文向城市规划主管部门申请，由规划主管部门根据城市规划设计要求，核发“建168、设工程规划许可证”。建设单位只有在取得“建设工程规划许可证”后，建工管理部门方可办理开工建设手续。6 在规划区内临时建设，也须向城市规划主管部门申请办理审批手续。临时建设试用期一般为二年以内。使用期满应无条件拆除。以上法定的规划管理程序，被简称为“一书两证制度”。27第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批二、房地产工程部项目规划许可证办理“建设工程规划许可证”，作为后续建设手续办理的重要依据。中华人民共和国城市规划法 对“建设工程规划许可证”办理有明确规定：城市规划区内一切新建、改建、扩建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件，向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行169、政主管部门更具城市规划提出的设计要求，合法建设工程规划许可证。同时法律指出了只有事先取得了“建设工程规划许可证”，方可办理建设工程施工手续。建设部 城市房屋权属登记管理办法 也明确指出：办理房屋建设竣工后的申领房屋产权证手续的先决条件之一，也是提交“建设工程规划许可证”。因此，建设准备阶段，向城市规划主管部门报建，办理“建设工程规划许可证”，是重要的报建手续，基本已普遍成为了各建设单位普遍重视、自觉执行的重要建设程序。办理“建设工程规划许可证”程序与所需资料是：1 提出申请建设单位确定了具体的建设单项工程以后，应持申请报告、计划主管部门的设计任务书批文或年度计划安排、建设用地规划许可证（在单位170、原有已办用地范围内建设不需提供此证）、国有土地使用证等有关批准文件，向城市规划行政主管部门提出审批规划建设、核发建设工程规划许可证申请。2 提交联审城市规划行政主管部门受理申请后，将建设项目提交各有关主管部门共同出席的联合审查会联审。各出席联审单位就建设工程性质、规模、布局、相应的配套条件等问题进行审查。不符合建设要求的给予否决，符合建设条件可以建设的，由规划行政主管部门继续办理。3 核发红线图和设计条件通知书经过联审，符合建设条件可以建设的，规划行政主管部门核发红线图和设计条件通知书。红线图，以规划主管部门掌握的城市地形图（1 5 0 0或1 1 0 0 0）为基础，用红色画线笔在图上画出建171、设地段的规划道路线与建筑控制线以及道路与建筑地面的控制标高所形成的规划控制图。这是建设项目总平面设计时具体位置确定的依据。建设红线是任何单位和个人不得突破的控制线。37第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批规划设计条件通知书，以条文形式，详细规定建筑的使用功能、规模、层数、密度、容积率、绿化率、停车数量和其他技术指标与限定。这是建设项目规划与单体设计的技术依据。需要说明的是，凡是办理“建设用地规划许可证”阶段之前已办理了“规划设计条件通知书”的，只要该通知书中已明确了有关设计标准和规划指标，不超过通知书的有效期的，仍然有效可不再办理。否则都应办理。不过现阶段办理“建设工程规划许可证”时核发的规172、划设计条件侧重于单体建筑的设计指标与限定。4 审核设计方案建设单位委托有资质的设计单位根据红线图和规划设计条件完成方案设计后，应将不少于两个方案的平、立、剖面设计图纸、在规划红线图复印件上绘制的总平面布置图、方案的彩色效果图报送城市规划主管部门，再次就规划方案或建筑设计方案提交联审。规划主管部门组织其他参加联审单位就方案的总平面规划、平面设计、立面造型、规模、功能等方面问题，对照规划设计条件对报送的设计方案进行挑选、审查。如果需要修改的，必须修改后再报审查，直至合适为止。规划总平面审查合格后，应绘制在先期核发的带有红线的地形蓝图上以便核查和存档。5 核发建设工程规划许可证按照联审合格通过的设计173、方案，做出施工图设计后，报送规划行政主管部门审核，并备齐计划、用地、环保、消防、人防等审核资料或证件，填写报建申请表，经审核批准、交缴有关税费后，领取“建设工程规划许可证”。还要说明的是，此中交缴的有关税费，有国家统一规定的，也有地方政府行文规定的。对建设单位来说，要认真准备资金。临时建设经审核设计方案后，核发临时建设批文。三、房地产工程部项目规划监督管理依据国家城市规划法律和各省市作出的实施国家城市规划法办法的地方法规，建设单位取得“建设工程规划许可证”后，城市规划主管部门对建设项目仍然还负有监督管理职责。这些职责是：1 放线、验线为了确保建设项目能够按照“建设工程规划许可证”及其附图的规定174、进行施工，特别是建设工程的坐标、标高在建设现场的体现准确无误，城市规划行政主管部门应在建设工程办理了施工手续开工建设之前，派人或由认可的勘测单位到施工现场进行钉桩、放线。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可正式破土动工。47第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批2 建设工程规划许可证延期建设工程规划许可证有效期为半年。有的地方城市规定统一延长的有效期也不会超过两年。有效期满仍未动工建设的，建设单位应向规划行政主管部门申请办理规划许可证延期手续。规划行政主管部门根据城市规划调整变动情况，并经提交“联审”后决定是否给予原证延期或重新核发“建设工程规划许可证”。3 改变功能建设工程动工前或动工175、后，建设单位想改变建设项目的原审定使用功能，如由住宅改变为办公、商业用途，或由原定某种功能增加另一种功能，应向审批发证的规划主管部门提出申请。规划主管部门根据城市小区布局和使用功能对环境和城市配套设施影响程度，并经提交“联审”后做出是否审批和更改决定。4 竣工验收建设工程竣工后，建设单位应向城市规划主管部门申请规划验收。城市规划主管部门组织有关单位对建设工程进行规划实施、环境工程完善配套等方面全面验收，或城市规划主管部门单独进行城市规划实施方面验收。只有对规划验收合格的建设项目，城市规划主管部门方能发给“规划验收合格证”。凭“规划验收合格证”，房产部门才能办理房屋产权证。因为政府管理部门是一环176、扣一环地进行协调管理的。第三节房地产工程部项目施工许可证建设工程管理部门在核发“施工许可证”之前，通过审查建筑的施工设计图、通过招标对施工企业的确定、通过对施工、监理企业资质审查，通过对建设质量与安全保证措施审定等过程，从而在建设程序管理上，对建设质量和安全生产发挥保障作用。中华人民共和国建筑法 第七条明确：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定，向工程所在地县级以上建设行政主管部门申请领取施工许可证。国家建设部1 9 9 9年1 0月发布 建筑工程施工许可证管理办法，对于建设工程开工前的施工报建即申领施工许可证，作了详细的操作规定。一、申领“施工许可证”的条件（1）已经办理了该建筑工程177、的用地批准手续，相应领取了建设用地规划许可证、土地使用证；57第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（2）在城市规划区的工程，已经取得了建设工程规划许可证；（3）施工场地已经基本具备施工的条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经依法确定建筑施工企业；（5）已有能满足施工需要的施工图纸资料，且施工图纸资料已经按照法规程序进行审查；（6）有保证工程质量和安全的具体措施，并已办理了工程的质量安全监督手续；（7）按照规定该委托监理的工程已委托监理；（8）建设资金已经落实；（9）法律规定的其他条件。由以上规定条件可知，到此阶段，建设准备工作的用地、规划等都已办妥。其中所谓法律规定的其他条件是178、指诸如计划、环保、消防、人防及其他根据不同情况需要出具的不同的依据条件。这些手续条件都已办理完毕。现在就只等核发“施工许可证”了。但在申领“施工许可证”之前，又有几项直接涉及施工管理的独立进行的工作要做：确定施工企业的施工招标、施工企业资质审查、施工图审查、办理施工质量与安全措施监督、施工监理的委托。这些全办好了才能领取“施工许可证”。下面我们对办理“施工许可证”中这些需独立完成的工作加以一一介绍。二、“施工许可证”办理（一）施工招投标申领施工许可证的重要前提条件是要求已经依法确定了施工企业。按照建筑法律和招投标法律以及主管部门的行政规章，建筑工程施工企业的确定，必须通过建立的有形建筑市场，采179、用招标投标方法进行。施工招投标，是指建设工程施工任务的内容、条件、工程量、质量、工期、标准等要求，由建设单位以法人（又称招标人、发包人）名义，以标书文件形式载明作“标”，招引有意承包者（又称投标人、承包人）前来自愿应承，投标人同样以文件形式标明应承的内容与方式并报出承包价目投入竞争，再由评标人进行评定，招标人从中选定施工承包者的建设市场竞争交易行为。1 9 9 2年1 2月3 0日建设部发布 工程建设施工招标投标管理办法，全面规定了施工招标投标的有关运作问题。1 9 9 9年8月3 0日第九届人大常委会第十一次会议通过了 中华人民共和国招标投标法，更在我国施工行业确定了雷打不动的招投标制度。6180、7第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批有关省市又根据上述法律法规，详细制订了本行政区内实施办法，很具可操作性。建设施工招投标制度，依据法律法规和有关地方法规，实施中涉及许多规范性与技术性较强、操作程序较复杂的工作。其中应明了的有：施工招投标的主管部门与机构、招标人条件、招标工程范围、招标方式、招标程序及相关的投标人条件与投标规则、评标中标规则等问题。1 施工招投标的主管部门与机构县级以上建设行政主管部门，是所辖地区内建设工程施工招投标的主管部门。其主要职责是：贯彻招投标法规方针政策、监督检查招投标活动、审批参与以及代理招投标业务的资格、调解招投标纠纷、否决违反规定的定标结果。同级人民政府批准181、成立的“建设工程交易中心”，是在建设工程招投标活动中，为招投标人提供场所、信息和咨询服务，为有关部门（如纪检监察、建设发证、质监、监理等）在该中心提供办公必要条件，使招标投标活动公开、公平、公正进行的服务机构。同级人民政府有关行政管理部门负责的对建设工程招投标资格审查、建设工程施工许可证核发或者建设工程开工报告的审批、建设工程质量和安全监督手续的办理等工作，这些工作都应当在交易中心内办理。但“建设工程交易中心”不得代理组织招标和参与评标定标。法律还规定，招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构182、的资格，由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府建设行政部门认定。2 招标投标人条件招标人是提出招标项目、编制招标文件进行招标的法人或者其他经济组织。其应具备的条件：（1）拥有与招标项目相适应的工程技术、经济管理人员；（2）具有编制招标文件的能力；（3）具有组织开标、评标、定标的能力；如果招标人不具备这些条件，可以委托经审批具备资质和条件的招标代理机构代理其组织招标。3 招标投标工程范围必须纳入招标发包的建设工程具体范围和规模标准，参照有关地方法规，一般规定为：77第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（1）需要统筹安排的基础设施项目、公用事业项目、公益项目、关系公众安全的项目；（2）建筑面积一183、千平方米以上或者工程发包价一百万元以上的单体房屋建筑和居住小区，以及工程发包价三百万元以上的工业、能源、交通、市政建设项目；（3）外商和私人独自、捐资的建设项目，是否以招投标方式发包，由业主、捐资者自行决定。但是涉及社会公共利益和公众安全的建设工程，应当依法招标发包施工。县级以上人民政府确定的抢险救灾、以工代赈、保密工程、施工单位自筹自建自用的规模适应工程，可以不用招标发包施工。4 招标投标方式招标方式分为公开招标和邀请招标。（1）公开招标公开招标的，招标人应当通过交易中心以信息网络、市级以上公开发表的报刊或者其他媒介公开发布招标公告，招引符合条件、资质的不特定施工法人单位前来投标。公开招标时184、，符合资格的申请投标法人超过八名时，在交易中心的见证下，招标人可以从中随机抽出不少于八名作为正式投标人进行投标。符合资格的投标人不超过八名时，全部为正式投标人。（2）邀请招标邀请招标的，招标人应当通过交易中心以邀请书方式邀请不少于三名符合条件、资质的特定法人施工单位前来投标。以邀请招标方式进行发包的施工项目，应经建设行政主管部门批准，重点工程应经省级人民政府批准，并应当符合下列条件：1）技术性、专业性较强，国内符合条件的潜在投标人不超过十家；2）试行过公开招标，但申请投标的合格投标人不足三名；3）利用外国政府或者国际金融组织贷款，提供贷款方要求邀请招标的。不论公开招标还是邀请招标，合格投标人不185、足三名时，招标人应当重新组织招标。5 招标投标程序及相关规则（1）编制审定招标文件和标底。招标文件应当包括招标工程基本情况、各项要求、评标定标原则和办法、对投标文件内容的要求和承发包合同的主要条款。标底是对招标项目造价的预算，应参照国家规定的技术、经济标准规范及定额进行编制，在评标开标之前，报经建设行政主管部门组织具有资格的工程造价咨询单位审定，用以作为审核投标报价的依据和评标、定标的参考尺度。87第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批一个招标项目，只能确定一个标底。除实行“明标底”招标外，标底一旦确定，即应交交易中心密封保存、严格保密，直至开标公布为止。采用“暗标底”招标的项目，标底在开标时186、公布，且应在招标文件中预先说明。招标人在编制、确定了招标文件后，应将招标文件报建设行政主管部门备案。建设行政主管部门收到招标备案报告后，应当对招标人或者招标代理人的资格、招标方式、招标文件的合法性进行审查，并经同意和批准后，方可进行招标后续程序。（2）通过交易中心，招标人遵照规则发出招标公告或者招标邀请函。（3）投标人提交投标申请书，并提交相应的资质证明材料。（4）在交易中心的见证下，对照相关规定，确定符合条件的投标人。（5）举行招标会议。一般由招标人组织举行招标会议，向合格投标人分发招标文件，介绍招标项目基本情况和要求，对投标人提出的问题进行说明。根据具体情况可以组织投标人进行现场勘查。（6187、）编制和提交投标文件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。在投标文件中应载明：拟负责招标项目的项目负责人、主要工程技术人员及其资格业绩。投标文件在投标截至日前经密封、在封口上加盖公章和法人代表签名后，送达交易中心。招标人应当留给投标人编制投标文件的合理时间。一般不得少于十日。大型项目的施工招标文件编制时间，不少于二十日。（7）组建评标委员会和举行开标会议。评标委员会由招标人和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为七人以上单数，其中技术、经济等方面专家不得少于总数的三分之二。评标委员会的技术、经济专家，由招标人从交易中心的专家名单库中随机即时抽取确定。与投标人有利害关系的人，不得进入评188、标委员会。评标委员会成员，不得私下接触投标人，不得接受投标人的财物和其他好处。招标人应当在提交投标文件截止的同一时间举行开标会，并邀请所有投标人的法人代表或者其委托的代理人参加开标会议。同时在开标会议上，应公布评标委员会成员名单、评定标准原则和办法，启封投标文件，确认投标文件的效力，宣读投标人、投标文件主要内容、报价，启封和公开标底。（8）评标和确定中标单位。评标定标由评标委员会负责。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提的评审意见承担个人责任。97第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批施工投标的评定标准，以报价合理、施工技术先进、施工方案可行、工期与质量及安全措施有保证189、项目负责人工作量适当、投标文件齐全清晰为依据。评标定标应当采用评分、记名投票、或者其他公开可行的方式评定。法律还规定，招标人根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。从开标至定标时间，小型工程不超过三日，大中型工程不超过十日，特殊情况的延期不超过二十日。（9）发出中标通知和签订发包、承包合同。招标人应当自确定中标人之日起三日内，向中标人发出由交易中心确认的中标通知书，并以书面形式将中标结果通知所有落标人（未中标人）。招标人应当自确定中标人之日起，三十日内按中标标价、招标投标文件内容，与中标人签订发包、承包合同。招标人无正当理由，不得拒绝与中190、标人签订合同。但有下列行为之一的，经建设行政主管部门确认，该中标无效，招标人可以不与中标人签订合同：1）中标人与其他投标人串通进行投标的；2）中标人以他人名义进行投标的；3）中标人弄虚作假骗取中标的；4）中标人与招标人已选定的建设监理单位有隶属关系的；5）违反法律法规的其他损害招标人利益和社会公共利益情形的。（二）施工企业资质管理依据国家建设部1 9 9 5年1 0月6日颁发的 建筑业企业资质管理规定 和相关文件，对我国建筑工程施工承包企业的资质管理有关问题进行了明确。1 资质分级我国建筑工程施工承包企业资质分为一、二、三、四级。2 承包工程范围一级企业：可承担各类型的工业与民用建筑工程项目的191、建筑施工。二级企业：可承担3 0层以下、3 0米跨度以下建筑物、高度1 0 0米以下构筑物的施工。三级企业：可承担1 6层以下、2 4米跨度以下建筑物、高度5 0米以下构筑物的施工。四级企业：可承担8层以下、1 8米跨度以下建筑物、高度3 0米以下构筑物的施工。08第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（三）施工图审查建筑工程在办理施工许可证之前，必须由建设行政管理部门指定的专事审查的机构对施工图设计进行审查，这是国家新规定的一道审查程序。（四）安全生产措施和安全监督办理施工许可证之前，还要求首先检查施工安全措施和办理施工安全监督手续。1 安全生产措施包括的内容（1）建立健全安全生产的岗位责任192、制度；（2）建立健全专职安全生产机构；（3）落实企业内部安全检查、监督制度；（4）开展安全教育、建立劳动保护和保险制度。2 施工安全监督手续的办理建设部 建筑安全生产监督管理规定 第三条指出：凡从事房屋建筑、土木工程、设备安装、管线敷设等施工和构件生产活动的单位和个人，都必须接受建设行政主管部门及其授权的建筑安全生产监督机构的行业监督管理，并依法接受国家安全监察。建设行政主管部门授权的建筑安全生产监督管理机构，一般常称“安监站”。办理“施工许可证”之前，施工单位应去“安监站”办理建筑工程施工安全监督的委托手续。办理建筑工程施工安全监督手续需提供的资料：（1）各级安全网络机构表；（2）施工组织设193、计中安全技术措施和文明施工措施；（3）临时用电设计方案；（4）施工现场平面布置图；（5）安全员、电工、焊工、桩机操作工、提升机卷样机操作工上岗证；（6）主要施工机具如桩机、垂直运输机、升降式脚手架等的出厂合格证；（7）施工围墙设计图。办理建筑工程施工安全监督手续的程序：（1）施工单位前往“安监站”领取 工程建设项目施工安全前提条件审查表，按表格内容如实填写并签名盖章。（2）与“安监站”签订 建设工程项目安全生产文明施工目标管理责任书；（3）由安监员到现场勘察，检查核对所提资料并签署意见；（4）“安监站”领导审核 工程建设项目施工安全前提条件审查表；（5）凭审核盖章的 工程建设项目施工安全前提条194、件审查表 或者有关发文，前往18第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批办理“施工许可证”。（五）质量管理措施和质量监督1 质量管理措施办理施工许可证之前，同样首先要检查施工质量保障措施。建筑工程的质量是工程的生命。我国历来在建设行业叫得最响的口号就是“百年大计，质量第一”。中华人民共和国建筑法、国务院 建设工程质量管理条例 以及我国各地施工规章制度等基本建设法律法规，对建筑工程的施工质量管理措施作出了全面的详细的规定。在建设程序管理上，建设行政主管部门检查施工企业对施工质量保证措施，实际上也是建设行政主管部门的建设质量的执法行为。在发放“施工许可证”之前，施工企业应制定好施工质量管理措施报送检195、查。施工质量管理措施包括：（1）施工单位依法取得资质等级证书，在资质等级证书的许可范围内承揽业务；禁止超越资质等级承揽业务，禁止以他人名义和允许他人以本单位名义承揽业务；（2）建设工程实行总承包的，总承包单位对全部建设工程质量负责；总承包后又分包给其他单位的，分包单位对分报工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程质量负连带责任；（3）建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人、施工管理负责人，同时以制度条文方式明确各自的工程质量、安全、管理责任；（4）施工图纸齐全完备并已依法审查，不擅自修改设计图纸，发现设计图纸有错漏，及时向有关方面反映、提出意见和建议；（5）严格工196、序管理，建立与健全施工质量检验制度、各工序施工记录特别是隐蔽工程记录制度、隐蔽工程在隐蔽前及时通知有关方面进行现场检验制度；（6）建立严格的内部工作制度：建筑材料、配件、设备、商品混凝土有采购和交接记录；建筑材料、试块、试件应在工程监理单位监督下现场取样并经有资质的检测单位严格的检测；有专人或专门机构妥善保管材料记录和检测单、检验单；（7）建立和健全质量技术培训制度，未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗。2 办理施工质量监督施工质量管理方面除了制定质量管理措施报送检查外，重要的一项手续，就是向政28第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批府专门机构办理工程质量监督。建设工程质量管理条例 第197、十三条指明：建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。第四十三条规定：国家实行建设工程质量监督管理制度。该条还规定：县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条也明确了：建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。这是因为，建设工程的质量监督涉及较多的技术标准与规范的执行问题。其中可能还要对某些技术数据与检验结果进行技术数据的复核。程序繁杂，技术性强，让经过政府部门进行了资质审查后特许的“工程质量监督机构”的工程技术专业人员去承担，有利于减少对政府部门的拖累。建设工程质量监督机198、构是经各地省级建设行政管理部门考核认定、具有独立法人资格、专事建筑工程质量监督的事业单位，通常称为“质监站”。质监站有具备相当资格和职称、熟悉建设工程法律、规范、技术标准和规程的工程技术人员，有各种必备的科学检测设备和条件，经建设行政主管部门严格考核与批准而成立，代表政府行政部门专事对工程质量实施监督。建设单位应带齐工程的施工设计图纸及施工图审查文件文件、计划、用地、规划、消防、人防等手续资料，前往“质监站”办理建筑工程的质量监督登记手续，填写“工程质量监督登记表”。在符合规定条件下，质量监督机构应在规定的时期内发给“建设工程质量监督书”，作为建设项目已经办理质量监督的凭证。（六）施工监理委托199、施工监理，是领取施工许可证之前必须进行的工作。这是我国新时期建设程序适应新要求的新做法。我国1 9 9 8年起实行的 中华人民共和国建筑法 规定：国家推行建筑工程监理制度。1 工程建设监理概念工程建设监理，是指依法注册的监理单位，受建设单位委托，代表建设单位（业主），依据建设项目批文、有关工程建设法律法规、工程技术标准、设计文件图纸、工程建设合同，对工程建设实施活动中的行为、权利义务的履行情况和工程的质量、工期、资金使用等方面进行现场跟踪、监察管理。实际上，监理单位履行的是业主对建设项目实施的监察管理义务。中华人民共和国建筑法、国务院 建设工程质量管理条例、建设部 工程监理企业资质管理规定 对200、我国推行建筑工程的监理制度的具体工作，进行了明确的规定。38第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批2 监理工作内容建筑工程监理，由具备相应资质的监理单位，代表建设单位，以法律与行政法规、设计文件、建设工程承包合同为准则，对承包的施工单位在施工质量、建设工期、建设资金等方面实施监督。现代意义的“监理”，是对建设施工承包商建设行为活动包括工期遵守、质量保证、资金运用各方面实行现场见证与监督的各专长工程技术人员。监理人员的分工和组成下图。3 监理委托与合同的订立实行监理的建筑工程，在办理工程施工许可手续之前由建设单位委托有相应资质的工程监理单位监理。建设单位与委托的监理单位应当订立书面委托监理合同。201、建设单位与工程监理单位订立监理委托合同后实施工程监理前，应当将委托的工程监理单位、监理内容、监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。4 监理工程范围下列工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程。依据 国家重点建设项目管理办法 规定，国家重点建设项目包括下列对国民经济和社会发展有重大影响的项目：1）基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目；2）高科技并能带动行业技术进步的题目；建设工程监理公司总监理工程师 土建监理工程师给排水监理工程师电气监理工程师造价监理工程师信息监理员合同监理员工程监理分工与组成示意图3）跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目；4）对社会发展有重大影响的项目202、；5）其他骨干项目。（2）大中型公用事业工程。大中型公共事业工程是指项目总投资在3 0 0 0万元以上的下列工程：48第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批1）供水、供电、供气、供热等市政项目工程；2）科技、教育、文化等项目；3）体育、旅游、商业等项目；4）卫生、社会福利等项目；5）其他公用事业等项目。（3）成片开发建设的住宅小区工程。成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米的住宅建设工程必需监理；5万平方米以下的住宅建设工程实行监理的具体范围和标准，由各省级人民政府建设行政主管部门确定。（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。（5）国家规定的其他工程。这类工程包括：项目投203、资在3 0 0 0万元以上关系社会公众利益、公众安全的下列基础设施项目：1）煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目；2）铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目；3）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目；4）防洪、灌溉、排涝、发电、引（供）水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等建设项目；5）道路、桥梁、地铁、轻轨交通、污水排放级处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目；6）生态环境保护项目、其他基础设施项目；7）学校、影剧院、体育场馆项目。5 监理单位及其资质建设部2 0 0 1年7月发布的 工程监理企业资质管理规定 对工程监理企业及其资质管理有明确规定。工程监理204、企业的资质分为甲、乙、丙级。甲级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中一、二、三等工程。乙、丙级工程监理企业的资质，由企业注册所在地省级人民政府建设行政主管部门审批。乙级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中二、三等工程；丙级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中三等工程。监理单位承担工程监理业务时，应当持 监理申请批准书 或 监理许可证书、资质等级证书 以及 监理业务手册，向监理工程所在地的省级和地市建设行政主管部门备案。58第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批第四节房地产工程部项目供应与设施的报建建筑项目在行政管理部门办理了各项报建手续、获得了合法建设的权利后，可以开工建设了。但未开工就205、遇到了实际困难：工地尚无水、电、道路等基本条件。除了施工需要水、电、道路等基本条件，建设竣工、房屋投入使用后，照样需要充足的水、电供应和道路、燃气、邮政电信等基础设施保障。所以，在建设准备阶段，在办理行政管理部门报建的同时，一定也要到相关行业机构办好这些基本供应条件与设施保证手续。一、供水的报建水在建筑工地是捣制混凝土必需的建筑材料，又是房屋使用中日不可缺的生活资料、消防必备材料。而且无论施工中还是房屋建成使用，它的用量也是巨大的。因此，办好城市供水手续，保证施工中与日后使用中所需用水量源源不断地供应，是一件十分重要的工作。国务院1 9 9 4年7月发布的 城市供水条例，就城市供水管理的各问题206、作了规定。为办好城市供水手续，新建筑的建设单位需了解的其中的问题有：1 城市供水管理部门和供水企业县级以上城市人民政府确定的城市供水行政主管部门，主管本行政区域内的城市供水工作。具体到一个城市，城市供水行政主管部门有的归口到公用事业局，有的属于市政管理局或者其他主管公用设施、市政事业的主管部门。具体承担城市集中、统一供水的企业，是经城市建设行政主管部门确认资质合格、经工商登记注册的城市自来水公司。城市自来水公司接受城市规划主管部门、环境保护主管部门、供水行政主管部门、水政部门、卫生行政主管部门对水源规划、建设、保护、利用、净化各项管理，建立完善取水、净化、水质检测、输送、检修手段，按照国家规定207、的饮用水卫生标准，保证城市供水。2 建设项目新增供水建设规定城市新建、扩建、改建工程项目需要增加用水的，其工程项目总概算应当包括供水工程建设投资；需要增加城市公共供水量的，应当将其供水工程建设投资交付城市供水行政主管部门，由其统一组织城市公共供水工程建设。这项规定的实质，就是要求建设单位就新增城市供水量，向城市供水主管部门交68第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批费，以便由其集中统一建设供水设施，保证统一供水。这就要求建设单位事先要比较准确地计算出新建筑的预计用水量，以及在了解现有城市供水管径、水压的前提下，设计好新建筑的供水管道系统。而这些工作，是建设单位在办理申报前委托建筑设计院来完成的208、。只要准备和审批了建设项目的初步设计（中小型项目方案设计），新建筑的预计用水量是可以提供的。因而只要准备了供水建设资金，供水手续是不难办好的。二、电力供应的报建电力供应是现代社会的建筑施工期和使用期最基本的能源供应。国务院1 9 9 6年4月发布的 电力供应与使用条例，对电力供应有关问题作了规定。1 电力供应管理部门与电力供应企业县级以上地方人民政府电力管理部门负责本行政区域内电力供应与使用的监督管理工作。各地电力供应管理部门具体称呼为：供电局、电力工业局等。电网经营企业依法负责本供区内的电力供应与使用的业务工作，并接受电力管理部门的监督。2 电力供应办理建设项目申请新装用电、临时用电、均应当209、到当地供电企业办理手续，并按照国家有关规定交付费用。通常建设单位就新建项目的新装用地申请，向电力供应部门报送后，电力供应部门或者由电力供应部门责成电力供应企业，及时向申请单位核发用电批复。用电申请批复式样见下图。供电企业没有正当理由的，不能拒绝供电。供电企业应当在其营业场所公告用电的程序、制度和收费标准。建设项目受送电装置设计图纸应当由供电企业按照国家标准或者电力行业标准进行审核，并由供电企业对用户受送电装置隐蔽工程的施工过程实施监督、在该受送电装置工程竣工后进行检验；检验合格的，方可投入使用。与城市供水办理一样，建设单位最重要的是准备建设资金，缴纳电力供应费用。至于建设单位的用电设计和新增电210、力供应量，由建筑设计单位在申报前设计确定。与供水办理规定不同的是，由于电力供应涉及安全用电问题，新建筑的用电设施、装置、设备、线路设计图，需送电力供应企业审核是否符合国家标准或者电力行业标78第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批准。所以，在项目的初步设计或者施工图设计完成后，建设单位应尽快向供电企业送审有关图纸。以便如期办好电力供应和不误电力施工。电力工业局用电申请批复单编号：贵单位（公司）就项目申请新装用电 k V A。经研究，同意从变电站之线路给予供电 k V A，详见所附供电方案复印件。根据国家有关规定，贵单位（公司）应向我局缴交供电工程贴费为：k V Ax 元 k V A 元请在收到211、批复书后的一个月内将此款汇人我局，以便我们及时为贵单位（公司）落实工程施工和装表事宜。我局银行账号：如对本批复有任何疑问，请致电：此致敬礼电力工业局客户服务中心年月日用电申请批复单式样三、道路衔接的报建有无合理满意的道路连接城市建城区与新建筑场地，也是建设中首先遇到的重要问题。建设行业施工前积极倡导的“三通一平”，也是指路、水、电接通和场地平整。施工期没有合理满意的道路，材料运输困难严重影响施工，天晴“扬灰路（洋灰路）”，下雨天是的的确确的“水泥路”，周围环境一团糟；建成使用期没有合理满意的道路，更是给人员出入、生产生活带来极大不便，更谈不上基本环境保证。而要拉通、建设道路，就遇到道路的线路规212、划布局、道路归属和谁投资建设与维修管理问题。依据国务院1 9 9 6年6月发布的 城市道路管理条例，城市道路的规划布局、建设、管理都有明确规定。法规规定，城市人民政府组织市政、城市规划、公安交通等部门根据城市总体规划88第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批编制城市道路发展规划。城市道路建设资金，采取政府投入、集资、贷款、土地有偿使用收入、债券等多种形式筹集。城市住宅小区、开发区内的道路建设，应当分别纳入住宅小区、开发区的开发建设计划，配套建设。法规中已确定的道路建设问题有：（1）道路规划布置、宽度、线路走向问题由规划管理部门确定。（2）道路建设技术标准和建成后维修管理由市政部门负责。（3）道213、路平日交通管理由公安交通部门负责。（4）城市道路的建设资金由政府列入计划投入、或由受益单位集资、或以应缴的地价款作资代建代扣等多种形式筹集；通往建设现场的道路如果属于暂未动工的规划中城市道路，政府又暂未计划上马建设，可向政府行政管理部门申请，采取法规认可的集资、贷款、地价或其他政府收费抵冲等办法先行配合建设起来。（5）小区、开发区的道路建设资金，由开发单位列入开发计划，作为小区、开发区的配套建设费用。即由建设单位自行解决。但建设单位也应就道路的布置、走向、宽度问题向规划部门申领规划许可证，就道路设计厚度、质量标准技术问题及建设许可问题向市政部门和建设施工管理部门办理手续。这些都应该在建设项目施214、工前办理好。（6）何为城市道路，何为小区道路，由规划部门依据城市规划划定的统一标准确定。（7）根据法规，因特殊情况如新建筑项目施工等，需要临时占用已通行道路的，需凭建设批准文件和规划许可证，经市政工程行政主管部门和公安交通管理部门批准，方可按规定占用。（8）因工程建设需要挖掘城市道路的，应当持城市规划批准的文件和有关设计文件，到市政工程行政主管部门和公安交通管理部门办理审批手续，方可按照规定挖掘。（9）占用和挖掘由市政工程行政主管部门管理的城市道路，应当向市政工程行政管理部门缴纳城市道路占用费或者城市道路挖掘修复费。四、城市燃气的报建城市燃气是指人工煤气、天然气、液化石油气等气体燃料的总称。城215、市燃气的科学使用与普及，大大改善了城市居民家庭室内空气环境和城市环境，给居民生活带来了极大方便。特别是越来越多的城市中管道燃气的推广使用，更给安全使用燃气提供了保证。依据建设部1 9 9 7年1 2月发布的 城市燃气管理办法，新建小区燃气使用的行政管理、设施建设问题有了统一规定：（1）县以上人民政府建设行政管理部门，负责本行政区内的城市燃气管理工作。98第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（2）城市燃气的发展，应当实行统一规划、配套建设、因地制宜、合理利用能源、建设和管理并重的原则。（3）用管道供应城市燃气的，实行区域性统一经营。（4）燃气工程的设计、施工，应当由持有相应资质的设计、施工单位216、承担，并应当符合国家有关技术标准和规范。（5）民用建筑燃气的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。（6）高层住宅应当安装燃气管道配套设施。（7）城市新区建设和旧城改造时，应当依据城市燃气发展规划，配套建设城市燃气设施。城市燃气供应办理，并不复杂，只是向区域性统一供应的企业，办理好供应手续，交齐管道和设备建设费用，做好市内外管道衔接问题。五、邮政电信的报建现代社会进入了信息时代。邮政作为古老的信息媒介，仍在焕发出新的活力。家庭和个人工作生活都离不开电视、电话和其他电信传媒。电信是指利用有线、无限的电磁系统或者光电系统，转送、发射或者接受语言、文字、数据、图像以及其他形式信息的活动。新217、建小区建设前，也应将现代生活不可缺少的邮政、电信设施建设安排好。中华人民共和国邮政法、中华人民共和国电信条例 对相应的邮政设施、电信设施建设作了规定：（1）建设城市新区、独立工矿区、住宅区或者旧城成片改造，应当同时设置与之配套的邮政企业及分支机构和邮政设施。（2）接受邮件的信箱是居民楼房的配套设施，设计单位应当将其纳入民用住宅建筑设计标准。居民楼每一单元地面应当安装与住户房号相适应的信报箱或者在楼房集中处设置信报箱（群），供住户接受邮件使用。当然设置之前，应与邮政管理部门协商邮件送递有关问题。（3）城市建设和村镇、集镇建设应当配套建设电信设施。建筑物内的电信管线设施以及建设项目用地范围内的电信218、管道，应当纳入建设项目的设计文件，并随建设项目同时施工与验收。所需经费应当纳入建设项目概算。建设单位在委托设计院作初步设计或施工图设计时，要强调按照以上规定做好弱电设计以及对以上电信法规确定的措施很好落实执行。同时在建设准备期，进行各项报建时，向电信企业做好开户申报，以便其统一安排室外线路。09第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批第三章房地产工程部项目立项审批第一节房地产工程部项目立项的程序一、房地产工程部项目决策阶段的工作程序立项阶段是基本建设项目最初的决策阶段。根据国家的长远规划或当前国民经济的发展状况，国家有关主管部门或业主提出项目设想，从业主组织编制项目建议书开始，项目建设正式进入基219、本建设程序的最初决策阶段。在立项决策阶段，业主的主要工作是组织编制项目建议书和项目可行性研究报告。在可行性研究的先期，要进行选址和选址勘察，编制选址报告，进行项目总体设计。在进行可行性研究的同时，要委托作项目的两个评价：建设场地地震安全性评价和建设项目环境影响评价。它们与可行性研究报告一并上报上级，作为国家主管部门对该项目作最后决策审批的依据。立项决策阶段的业主的工作程序，见后图。二、房地产工程部项目的选址报告和总体规划业主获得了立项批准书后，就要选择设计或咨询单位、地质勘察单位、环境保护部门进行可行性研究的委托，在可行性研究开展之前，首先要进行选址和建设项目的总体规划。选址报告和总体规划，一220、般是作为可行性研究的依据，只有当主管部门需要时，才上报审批或备案。它们作为可行性研究的一个内容，或作为附件出现于可行性研究报告中。当需要单独上报时，其工作程序为：业主或业主授权的监理机构，委托有关的设计机构进行此项任务。委托书内容为：建设项目名称、建设规模、工艺流程、拟占地面积、总建筑面积、工程的主要经济技术指标、长期发展设想、拟建地域等有关建设项目的初步技术内容。19第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批设计文件的审批：新建工业区或大型建设项目报国家建委审批；中小型项目按隶属关系由国务院主管部门或省（自治区、直辖市）建委审批。国务院各部门直属的中小型项目的具体建设地点，要取得所在省（自治区、221、直辖市）政府的同意。29第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批第二节房地产工程部项目审批一、房地产工程部项目环境审核环保审批，是指建设单位将建设项目的环境影响报告书（环境影响报告表、环境影响登记表），报送环境行政主管部门审批的建设程序。建设工作中有关环境保护问题，主要包括原有建筑使用中对大气影响、排污治理、噪声控制等问题的处理以及新建项目带来对周围环境的上述方面同样负面影响的控制问题。我国1 9 8 9年1 2月颁布了 中华人民共和国环境保护法，1 9 9 8年1 1月国务院令发布的 建设项目环境保护管理条例 中为防止建设项目产生新的污染、破坏生态环境而制定了建设项目环境保护管理程序。（一）建222、设项目环境影响评价制度建设单位选择取得环境保护行政主管部门颁发资格证书的环境影响评价单位，对新建项目和治理项目的环境影响问题进行评价，环境保护行政主管部门根据环境影响评价报告，对建设项目的新建或者治理进行审批。根据建设项目对环境的影响程度，建设项目对环境影响的评价、报告工作分类进行：（1）建设项目对环境可能产生重大影响的，应当编制“环境影响报告书”，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行全面、详细的评价；（2）建设项目对环境可能产生轻度影响的，应当编制“环境影响报告表”，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行分析或者专项评价；（3）建设项目对环境影响很小，不需进行环境影响评价的，应当填报“环境223、影响登记表”。（二）环境影响报告书（报告表、登记表）的报批（1）建设项目环境影响报告，应当征求建设项目所在地有关单位和居民意见，并将单位和居民意见写入报告书中。（2）建设单位应在报送“建设项目可行性研究报告（设计任务书）”前，经项目的39第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批行业主管部门预审，再向环境保护行政主管部门报批“建设项目环境影响报告书（报告表、登记表）”。（3）不需要进行可行性研究的建设项目（即指直接办理年度计划立项的中小型建设项目），在建设项目办理规划报建、开工手续前，经项目的行业主管部门预审，向环境保护行政主管部门报批“建设项目环境影响报告书（报告表、登记表）”。在办理后续的规划224、建设开工手续时，必须以环境行政主管部门批准的“建设项目环境影响报告书（报告表、登记表）”作为前提条件。中小项目多以“报告表”形式代替“报告书”。以普通民用建筑常见备用发电机组的噪声治理环境影响报告审批为例。（4）核设施、绝密工程、跨省市的建设项目、国务院审批的建设项目应向国务院环境保护行政主管部门报送“建设项目环境影响报告书（报告表、登记表）”。（三）建设项目污染环境的预防措施建设项目对环境可能造成的污染一般包括：废水、废气、废渣、粉尘、噪声和放射性物质。要使设计成功、顺利通过环保行政主管部门审查，主要采取的方法有：（1）根据国家产业政策和经济结构的调整策略，自觉停止报批建设产品质量低劣、浪225、费资源、不具备安全生产条件、污染环境的“五小”类企业工厂，即小炼油、小水泥、小玻璃、小火电、小钢铁。同时慎重安排化工、造纸、采矿类企业工厂和屠宰类加工厂。在城镇区域内和其上风方向、饮用水源上游流域内，彻底杜绝有污染项目的选点和布置。（2）生活废水的排放，要按照“清、污分流”的原则设计排污管道。污水处理要力争采用先进的工艺，集中处理。鉴于我国不少城市由于历史原因排污投入有限，污水集中处理率较低的实际情况，可采取建设现场就地利用生化工艺，将生活排污进行多级处理，达标后再排放的临时办法。长远应建设规范的集中污水处理厂。（3）燃料、热源应利用和创造集中供应的条件，在城镇区域特别是城市中心区域内，消灭“226、烟囱”。（4）建筑物的空调、通风、水电设施的运转噪声，要屏蔽与控制在允许分贝范围内。（5）在总体规划布置上，要利用绿化、地形、建筑物对噪声转播进行隔离。（6）有放射性污染的场所，应严格按规范防护。（7）住宅设计的隔声、采光、隔热、通风等指标应达到国家规定标准。建筑的材料、构配件应符合国家检测标准。（8）建设项目需要配套建设的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。49第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批二、房地产工程部项目消防审核在中外建筑界，建筑防火，是一个古老和永恒的重要话题。古今中外，无情的大火，曾经吞噬了人类巨额财产和不计其数的生命。建筑防火设计，自古以来是人们227、重视和着力研究的一门技术。古老的街区和大宅中，都有完善的封火山墙和“火巷”、“水巷”。现代建筑防火设计中着重于“防”与“灭”所采用的技术与措施，成为管理部门进行建筑设计消防审核的主要目标。所以，消防审核可称作消防设计审核。1 9 9 8年9月起施行的 中华人民共和国消防法 第十条指明：按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。地方立法机构也颁布了 消防法 的实施办法，对当地消防审核等228、问题作了详细的规定。（一）消防设计审核主管机构依据法律：国务院公安部门，对全国的消防工作实施监督管理；县级以上地方各级人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施；受理日常建筑工程设计消防审核的主管部门，是本行政区内的公安消防机构。（二）消防设计审核的重点项目下列的规划与建筑工程项目，由于其性质、使用或包容对象、技术构造、保护的重要性等原因，被列为消防设计审核的重点项目：（1）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划中的消防规划；（2）甲、乙、丙类火灾危险性的厂房、库房及其堆场、储罐区，洁净厂房，发电厂（站）；（3）高层工业建筑，高层民用建筑；（229、4）广播、电视中心，邮政、通讯枢纽等重要工程；（5）宾馆、商（市）场、体育馆、影剧院、礼堂、歌舞厅、医院、铁路旅客站、汽车客运站、码头、机场候机楼等公共建筑；59第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批（6）地下工程；（7）科研基地、学校、幼儿园、图书馆、档案馆、展览馆、博物馆等；（8）其他重要工程。（三）消防设计审核的内容与要求1 审核主要内容（1）城市总体规划中涉及消防安全布局的消防队站、消防供水管网布置、消防通信、消防车通道、消防装备等内容；（2）总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等；（3）建筑的火灾危险性类别和建筑物的梁、板、墙、柱、楼梯、井道等构件的耐火等230、级；（4）建筑防火防烟分区划分和建筑构造的防火性能、防火等级；（5）安全疏散口和消防电梯的布置与数量；（6）消防给水压力、径量和自动灭火系统的完整与合理；（7）防烟、排烟和通风、空调系统的防火设计；（8）消防电源及其配电；（9）火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志；（1 0）火灾自动报警系统和消防控制室；（1 1）建筑内部装修的防火设计；（1 2）建筑灭火器配置；（1 3）有爆炸危险的甲、乙类厂房的防爆设计；（1 4）国家工程建设标准、规范中有关消防设计的其他内容。需要进行消防设计审查的内容，都应详细反映在相应的建筑设计图、注明文字中或说明书上，报送审查时，要报送全套建筑设计图纸与说明书。公安231、消防机构在受理了建设单位报送的建设项目消防设计审核图纸资料后，在规定日期内，签发“建设工程消防设计审核意见书”。2 要求（1）在设有车间或者仓库的建筑物内，不得设置员工宿舍。（2）建筑材料的防火性能必须符合国家标准或行业标准。（3）电器产品、燃气用具的安装、线路、管路的设计、必须符合国家有关消防安全技术规定。（4）公共场所室内装修、装饰根据国家工程建筑消防技术标准的规定，应当使用不69第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批燃、难燃材料的，必须选用依照产品质量法的规定确定的检验机构检验合格的材料。（5）采用的消防产品的质量必须符合国家标准或者行业标准。禁止使用未经依照产品质量法的规定确定的检验机232、构检验合格的消防产品。（6）经公安消防机构审核的建筑工程，消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。三、房地产工程部项目人防审核人防审核，是指县级以上地方人民政府人民防空主管部门，对结合建筑项目修建战时可以用于防空的地下室设计的审核以及易地建设人防工程有关事项的审核。（一）人民防空、人民防空工程及人民防空法律1 人民防空人防是国防的重要组成部分，国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。城市不仅是政治中心，而且是文化、科研、教育、经济、交通、通信中心以及公众居住中心。当今以空袭为主要作战特色的战争，其打击的重点都集中在以城233、市为中心的经济、贸易、交通枢纽等目标上。从两伊战争、海湾战争、北约对南联盟的军事打击以及举世震惊的9 1 1恐怖袭击，都把城市的民用经济目标作为袭击的重要对象。所以，人民防空，是一项全民性的长期的战备工作。2 人民防空工程在当今科学技术的迅速发展、高科技空袭武器的广泛运用、空袭对国家安全经济建设和人民生命威胁日益严重的情况下，防备空袭的主要手段之一仍然是修建防空工程。人民防空工程是指对空袭具有特定防护用以保护人员生命和设施设备安全及财产安全的的建设工程。海湾战争中，伊拉克在加强地面防空火力的同时，由于长期坚持地下隐蔽工程建设，抗击了多国部队数千架次飞机的狂轰滥炸，确保了重要军事，经济目标和军民234、的安全。9 1 1恐怖袭击中，顷刻中化为灰烬的“世贸”双塔楼地下室，经历大劫难后居然完好无损。埋藏于其中的数百吨黄金、白银，在“世贸”主楼灰飞烟灭、损失数千人生命、数百亿美元的大灾难中得以保存，大出人们所料。这也全赖于其地下室设计得能抵抗恶战的防护能力。据资料，美国修建的工事可容纳1 2亿人，占总人口的5 7，前苏联修建的工事可79第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批容纳1 8亿人，占总人口的6 8，而以色列修建的工事则能容纳全国人口的1 0 0。我国人防工程建设起步较晚。以前“深挖洞”时代挖掘的防空洞，绝大部分标准很低，安全性能很差，有的甚至连防水都不能做到，与能防卫抵御现代战争的要求相差235、甚远。现时我国经济基础仍然难比发达国家。我国用于人防建设的经济投入，与发达国家相比，无论在规模上还是水平上，都还有很大差距。因此需要在大力发展经济建设的同时，动员全社会加强人防建设。更好地为国家安全，为经济建设和城市发展服务。3 人民防空法律我国于1 9 9 7年1月1日正式颁布实施了 中华人民共和国人民防空法，并提出“城市是人民防空的重点”，要求“城市人民政府应当制定人民防空工程建设规划，并纳入城市总体规划”，“人民防空经费由国家和社会共同负担”，“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。各地方也颁布了对国家 防空法 的实施办法，对当地建设人防工程作了更详尽的规定。（236、二）人防管理部门依据 中华人民共和国人民防空法 赋予的职权：（1）国家人防主管部门是国务院、中央军委；（2）大军区人防主管部门管理本区域内的人民防空工作；（3）县级以上地方各级人民政府人防主管部门管理本行政区域的人防工作；（4）县级以上人民政府的计划、规划、建设等有关部门在各自的职责范围内负责有关的人民防空工作。（三）人防工程种类与修建者人防工程包括：（1）独立修建的为保障战时公用人员隐蔽、人民防空指挥工程和地下疏散干道，由人民防空主管部门负责组织修建；（2）单独修建的用于医疗救护、物资储备等专用地下防护建筑，由其他有关部门负责组织修建；（3）用于本单位及其有关人员和物资掩蔽的地下工程，由新建237、筑的建设单位负责修建。此类结合地面建筑修建的人防地下室工程，又称为“结建人防工程”。（四）新建民用建筑的人防建设中华人民共和国人民防空法 第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有89第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批关规定修建战时可用于防空的地下室”。地方法规更是对新建民用建筑修建人防工程作了更详尽规定。如：广东省实施 中华人民共和国人民防空法 办法第九条规定：人民防空重点城市新建1 0层以上或基础埋深深度达3米以上的9层以下民用建筑，应建相应于首层面积的防空地下室。对于城市中的新建民用建筑，特别是多层民用建筑，许多人出于技术与经费开支考虑，对强制其结合地面建筑，修建等同于占地面积的238、地下室这一强制性法律措施难于理解，甚至抱怨。但应从下面观点来理解：（1）法律是强制性的。所谓“理解的要执行，不理解的也要执行，在执行中加深理解”。（2）法律除了规定强制性建设外，还合符情理地规定了“鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务”。建设部 城市地下空间开发利用管理规定 第二十五条还指明：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。如此说来，投资建起来的地下空间，权属仍是投资者的，平时还是自己使用、受益。利用地下空间成功地开发作商业使用的实例，特别是在老城区中心地带停车场严重缺乏的今天成功地利用地下空间239、作停车场的例子是很多，全国各地城市都有。可调查一下，以便能将将来的地下空间开发得更好。（3）如果项目处于城市边沿，兴建的人防工程不便于作地下商业开发，那么利用地下室冬暖夏凉的环境，出租作地下温室进行培育、种植，也不失为一条好出路。（4）如果确实属于地质、施工等客观条件所限，无法解决“就地”建设地下工程的问题，各地法规一般都规定了“易地”建设人防工程的办法。如：广东省实施 中华人民共和国人民防空法 办法第十条规定：因地质、施工等客观条件不能与地面建筑同时修建（人防工程）的，经市级以上人防主管部门审批后，由建设单位按应建防空地下室的面积，向所在地县以上人民防空主管部门缴纳易地修建防空地下室所需的建240、设经费。这样，您只需出钱，也可免除客观困难带来的不便。当然，“以费代建”，不是随意而为的。法规同时规定：不符合前款规定条件（地质、施工等客观条件）的，人防主管部门不得批准建设单位以交费易地建设代替防空地下室建设。（5）从按人防标准设计所增加的建设工程量进而折算成增加的工程费用支出来看，其数值也不是增加许多。因为城市建筑都要进行抗地震设防，这是我国唐山大地震和我国其他一些地方以及世界各地所频繁发生地震的血的教训，也是为人们所普遍接受的法律规定。按照抗地震标准设计的建筑，其主体结构的基础与柱子在地下埋深深度足以建设一层数层地下室，只要再加上防护、档土的外墙与防护门和其他相应的技术处理，就形成了人防241、地下室了。而且增加了些建设支出，也增加了平时可开发利用的地下空间，99第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批经济上不一定不合算。（五）人防工程的设计审核1 报审设计文件（1）设计说明包括拟建人防工程的设计总说明和各专业设计说明及主要技术措施，平战功能说明，设计基础资料。（2）设计图纸1）总平面图、建筑平面图、主要剖面图；2）人防地下室的口部防护消波系统图；3）主体结构形式、断面；4）暖通、给水排水、供电、通信专业系统原理图（标明外部水、暖、通信等公用设施及地下室接入点位置、坐标和高程、主要防护技术措施等）。设计文件一式三份送审。如发现重大或原则问题时，退回修改后重新报批。2 设计资质必须委托乙242、级（含乙级）以上建筑设计单位或具有人防工程专业设计证的单位进行设计。设计文件必须遵守人防工程有关设计标准与规范。3 设计审核、把关国家人防法律只作一般原则规定。地方法规，对人防工程的设计审核、把关有明确规定。如：广东省实施 中华人民共和国人民防空法 办法第十一条规定：应建防空地下室的民用建筑项目，报批时必须经人民防空主管部门审核。未经人民防空主管部门审核的，规划部门不得发给建设工程规划许可证，建设部门不得发给施工许可证。实际上，人防部门审核后，仍然还是发给了审核许可证的，否则，规划部门等后续办理报建手续时也不知道人防部门是否已审核了。001第二篇房地产企业工程部项目报建立项审批第 三 篇房地产243、企业工程部项目设计管理第一章房地产工程部项目设计管理概述第一节设计管理程序一、房地产项目设计阶段（一）广义高阶段设计和施工图阶段设计根据我国当前情况，习惯上将设计分为高阶段设计和施工图阶段设计两个阶段。所谓高阶段设计，是措施工图阶段设计以前的所有设计工作，习惯上又分为两个阶段，即项目决策阶段设计和初步设计（包括技术设计）。项目决策阶段设计，包括项目建议书和可行性研究报告（旧称设计任务书）两个部分。（二）二阶段设计从狭义的角度区划设计除阶段我国目前分为二阶段设计，即初步设计阶段和施工图设计阶段（三阶段设计是指初步设计、技术设计和施工图设计阶段）。二阶段的设计内容分别为：初步设计、概算，施工图设计244、预算（有技术设计时为技术设计和修正概算）。一般情况下，均按二阶段设计。只是对一些复杂的，采用新工艺、新技术的重大项目，在初步设计批准后做技术设计（此时施工图设计要以批准的技术设计为准），其内容与初步设计大致相同，但比初步设计更为具体确切。对于一些特殊的大型工程，应当做总体规划设计，但不作为一个设计阶段，仅作为可行性研究的一个内容和作为初步设计的依据。二、房地产项目组成基建项目是指一个总体设计内的全部建设工程。例如一个钢铁厂或一个住宅小区。一个基建项目可分解成若干个单项工程；一个单项工程又由若干个单位工程组成；一个301第三篇房地产企业工程部项目设计管理单位工程可再分解为若干个分部工程；而分项245、工程是组成分部工程的最小单元。基建项目逐级分解形式为：基建项目单项工程单位工程分部工程分项工程。（一）单项工程单项工程是基建项目的组成部分，是具有独立的设计文件和建成后可以独立发挥生产能力或经济效益的工程。例如工业建设中的一个车间或住宅小区的职工住宅群。有时，一个基建项目只有一个单项工程，则此单项工程也就是基建项目。（二）单位工程单位工程是单项工程的组成部分，是单项工程中具有独立施工条件的工程。如车间的土建工程、给排水工程、机械安装工程等；或住宅群中的一栋住宅。（三）分部工程分部工程是单位工程的组成部分，是按建筑工程的结构、部位或工序划分的。如房屋建筑可分为下列分部工程：土方工程、砖石工程、混246、凝土工程、装修工程等。（四）分项工程分项工程是分部工程的组成部分。一般是按不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分的。如土方工程可分为人工土方、机械土方；砖石工程分为砖基础、砖内墙、砖外墙等分项工程。三、房地产项目设计管理程序（一）建设单位委托设计单位设计的四个阶段建设单位委托设计单位的工作，分为以下四个阶段。（1）立项决策阶段：设计单位要完成项目建议书，选址报告，总体规划，预可行性研究和工程可行性研究报告。这部分内容，已在第一篇中叙述。（2）项目设计阶段：建设单位委托设计单位完成初步设计（含概算）、技术设计（含修正概算）和施工图设计（含预算）。本阶段中建设单位应完成大量的科研、勘察、外部协247、作、谈判取证等工作。（3）项目施工阶段：建设单位要组织设计单位对施工承包商进行设计技术交底，组织设计单位配合施工、修改设计、出设计变更和预算变更，组织设计单位进行竣工验收和试动转。401第三篇房地产企业工程部项目设计管理4 项目生产阶段：建设单位回访设计单位，请设计单位对设计进行总结、回访，设计单位编制设计总结，进行设计后评价，提出供建设单位改善生产运行的意见。建设单位分阶段委托设计单位的进程如下图所示。建设单位委托设计进程图本章只叙述项目设计阶段。（二）项目设计阶段建设单位的管理程序建设单位在设计阶段的管理工作，主要是四个方面：一是对设计单位的管理，包括提供资料，协调各设计单位工作，控制工程248、的投资、进度和总体质量水平，监督设计进度和审查设计内容；二是设计所需的自然环境资料等，是由不同专业的科研、勘察、评价、咨询单位完成的，建设单位对这些单位的管理；三是设计所需的外部协作条件，是分属不同主管部门管理的，如电业局、交通局等，建设单位要将外部条件协作单位的供应协定、技术条件取得后，转交给设计单位；四是设计文件的上报和审批，通过一系列的审批手续，最后要取得规划设计许可证（俗称“开工证”），以便进行正式施工。设计阶段以取得开工证为标志，表示项目设计阶段的结束。建设单位在项目设计阶段的管理程序见下图。501第三篇房地产企业工程部项目设计管理设计阶段的管理程序四、建设单位设计管理工作纲要建设单249、位的设计管理工作纲要，包含了从立项开始到设计后评价的全部项目实施过程，见下表。601第三篇房地产企业工程部项目设计管理建设单位设计管理工作纲要序号任务业主设计单位1 选 择 设计单 位；委 托 设计任 务；签 订 设计合同（1）选择设计单位：1）委托项目监理单位选择设计单位；2）直接选择设计单位；3）建设单位招标决定设计单位。（2）提出基建项目设计任务委托书。（3）签订设计合同（可以是设计全过程合同，也可以是每项具体设计签一个合同；设计单位可以是一个或几个，可以自始至终不变，也可以不同的设计阶段委托不同的设计单位）与建设单位协商或投标，进行方案竞赛；签订设计合同2 项 目 建议书（1）提供项目250、建议书设计委托书，提供基建项目的基础资料，生产大纲，技术条件等基本资料文件。（2）控制建设规模，建设投资和建设周期。（3）控制设计质量，设计费用和设计时间。（4）预付和结算设计费用。（5）审查（项目建议书）。（6）将项目建议书上报审批单位。（7）催办审批事项编制“项目建议书”，提供投资控制额3 可 行 性研究（1）（项目建议书 批准后，编写 可行性研究任务设计委托书 。（2）委托给设计单位，并签订合同。（3）外部协作条件意向性取证，即交通运输、能源、动力、水、电、燃料、电信、原材料、征地、拆迁，以及海关商检边防、检疫等有关主管部门的同意建设的意向书，作为可行报告附件提供设计单位。（4）将资金筹251、措意向提供设计单位。（5）选择测量、勘察单位进行委托、签合同。审查测量，勘察报告，并结算测量勘察费用。（6）委托有资格的单位进行地震安全性评价，并组织对安全报告进行审查，上报地震主管单位并转交设计单位。（7）选定厂址后送上级备案。（8）上报总体规划备案。（1）选址研究：现场勘测，收集当地自然条件，提出选址阶段测量，勘探委托书，转建设单位或直接委托测量勘察单位，最后编制选址报告。（2）做基建项目的总体规划方案。（3）提出建设条件的科研、试验委托书和环境研究委托书，转建设单位或直接交科研单位取得科研报告。（4）编制可行性研究报告并提供项目投资估算。701第三篇房地产企业工程部项目设计管理续表序号任252、务业主设计单位3可 行 性研究（9）选择可行性研究阶段的科研单位，委托建设条件的科研、试验任务。签合同，派员监督科研进展，审查科研报告，结算科研费用。有些大型科研试验设备或模型，要作较长期保留或永久性保留，以便以后不断试验者，则需委托科研单位建试验基地，建设验房屋和购置试验设备。（1 0）选择有资格的单位进行环境影响评价，取得环境影响评价报告书后，组织审查，上报环境管理部门，并转交设计院。（1 1）可行性研究过程中，建设单位要控制设计单位所做的建设规模，建设投资和工期安排。（1 2）控制设计质量、设计费用、设计期限。（1 3）预付和结算设计费用。（1 4）审查可行性研究报告：组织专家进行可行性253、研究报告的论证会或预审会，签就会议纪要和专家意见后，将可行性研究报告和修改、补充报告一并上报上级审批单位。（1 5）参加审批单位组织的咨询单位或有关单位参加的审批审查会，并补报按核会审查要求增补的可行性研究材料。（1 6）催办可行性研究报告的审批事宜。（5）参加建设单位举办的可行性研究报告论证会或预审会，并据专家意见修改或补充已做好的可行性研究报告。（6）参加审批审查会，并据审查会要求，修改、补充新的材料交建设单位4初 步 设计（扩大初步设计）（1）取得可行性研究报告批准书后，编制初步设计任务委托书，选定设计单位签订设计合同，进行初步设计。（2）选定测、探单位，签订合同，取得测、探报告后进行专254、家审查，付本交设计单位，并与测、操单位结算费用。（3）选定科研单位，签订合同，派员监督科研进程，对科研报告进行评审和审定，付本交设计单位。并同科研单位结算费用。签订模型保留和保护合同。（4）外部条件要取得地方政府、主管部门或国家机关的同意建设的证明书，并注明能提供的资源、动力、水、电、通信、原材料、燃料、征地等有关的量、质的条款，复印件交设计单位。（1）编制初步设计阶段测量、工程地质、水文地质、地震地质、矿藏地质、海洋水文、滨海观测、河流水文、气象气候等有关测探委托任务书，交建设单位或自行委托进行测探工作。（2）编制建设条件的科研、试验任务委托书和环境研究委托书给建设单位，或自行委托进行科研试255、验工作。（3）编制初步设计，提出工程概算。801第三篇房地产企业工程部项目设计管理续表序号任务业主设计单位4初 步 设计（扩大初步设计）（5）协调各设计院之间的协作关系，诸如互提设计条件，交接设计图纸，提供结点设计等（一个大型基建项目，一般由几个设计单位联合设计，例如一个海港工程，会有航务设计院，铁道设计院，公路设计院以致建筑设计院等联合设计）。（6）控制设计单位在初步设计中所做的建设规模，建设投资和建设工期。（7）控制初步设计的质量，费用和设计用期。（8）审核初步设计和概算。（9）与设计单位结算设计费用。（1 0）将初步设计上报审批5 施 工 图设计（1）初步设计审批，上级同意后，编制施工图256、设计任务委托书。（2）选择设计单位，签订设计合同，委托施工图设计。（3）选择测量勘察单位签合同，取得测量和勘察报告，进行审查合格后交设计单位。并和测、勘单位进行费用结算。（4）协调各设计单位间的协作关系。（5）控制施工图设计中的基建项目的建设规模，建设投资和工期安排。（6）控制设计质量，设计费用和设计进度。（7）审核施工图和预算。（8）预付和结算设计费用。（9）持施工图办理“开工证”（1）编制施工图阶段测量、工程地质勘察委托任务书交建设单位或直接委托进行测量和勘察。（2）各专业全面展开施工图设计，并编制工程预算6 施 工 配合 和 竣工验收（1）组织技术交底会。（2）提出建设单位变更交设计单位257、。（3）审查设计单位的设计变更。（4）邀请设计单位参加试运转。（5）邀请设计单位参加竣工验收。（6）结清全部设计费用（1）向施工单位进行技术交底。（2）处理设计变更、建设单位变更和施工单位提出的设计要求。（3）修改设计预算。（4）派配合施工人员到工地根据实行情况修改设计，解决施工有关的设计问题，协助建设单位质量控制。（5）参加试运转。（6）参加竣工验收901第三篇房地产企业工程部项目设计管理续表序号任务业主设计单位7 设 计 回访，设计 总 结报 告 和后评价（1）投产一定周期后，邀请设计单位进行回访，倾听设计单位的改进建议。（2）根据设计单位意见，完善生产工艺和生产条件（1）进行设计回访：检258、查工艺过程，收集生产数据进行设计总结，并向建设单位提出改进生产的建设性意见。（2）对工程建设进行后评价。（3）编写工程设计总结。（4）检查已归档文件，完善档案材料第二节对科研、勘察工作的管理一、建设单位对科研、勘察工作的管理模式建设单位将设计任务委托给设计承包商后，设计承包商根据基建项目的内容、规模、建设场地特征等有关设计条件提出需要在设计前或同时进行的有关科研，勘察要求。一般建设单位委请设计承包商写出委托书，建设单位选择科研、勘察单位进行委托。被选择的科研、勘察单位写出工作纲要和预算后交建设单位和设计承包商审查，建设单位与中标单位签订合同。合同单位工作过程中建设单位视需要可派员监理。建设单位259、对合同单位送交的科研成果和勘察报告组织审查，并向有关上级单位申报备案。正式成果副本则转交设计院，作为设计依据。勘察和科研单位的选择以及任务的委托，可以由建设单位完成，也可以由建设单位授权的基建项目监理单位或建设单位委托给设计单位来完成，但其工作程序都是相似的。本节以通常的做法，即建设单位进行委托为例，并分无科研单位参加和有科研单位参加两种情况，具体说明工作程序。1 无科研单位参加的勘察工作的程序（1）选定设计单位，签订设计合同。（2）设计单位根据基建项目的性质、建设单位所提的设计条件和设计所需的技术资料，按照现行规范、规程和各部、委所核发的技术标准、技术要求，经过深入研究后提011第三篇房地产260、企业工程部项目设计管理出各项勘察工作的委托书纲要，设计单位自审后交建设单位。（3）建设单位审核委托书纲要，并和设计单位协调一致后，写出正式委托书。（4）对勘察单位进行资格审查，经过比选或招标确定勘察单位，进行勘察委托并签订有关的勘察合同。（5）办理施测现场准许证和土地使用许可证。（6）勘察人员进入现场作业，建设单位应提供生活条件。如建设地点尚未开发，无任何生产和生活设施，则可委托勘察方自行解决。（7）及时掌握与沟通设计单位，对勘测过程进行进度、质量和投资控制。发现问题及时协调解决。（8）组织有关部门和设计、勘察单位审查勘察成果。不完善或有错误处，组织勘察单位完善。审查合格后，将勘察成果副本交设261、计单位使用，成果正本则存档备查。（9）结清勘察费用。2 有科研单位参加的勘察、模型试验和科学研究工作的工作程序（1）选定设计单位，签订设计合同。（2）设计单位根据基建项目的性质、建设单位所提的设计条件和设计所需的技术资料，按照现行规范、规程和各部、委颁发的技术标准、技术条件，经过深入研究后，提出勘察要求、模型试验（包括数模和物模）和科研内容的设计前工作的工作纲要，交给建设单位。（3）建设单位初步审查纲要，并和设计单位协调一致后，拟就科研任务和勘察纲要修正稿。（4）对勘察和科研单位（或高等院校）进行资质审查，经过比选或招标确定勘察和科研单位。就科研任务委托给科研单位签订科研任务合同，同时与勘察单262、位签订勘察合同。（5）科研单位按建设单位编制的纲要修正稿，结合自身的模型和科研能力（如模型功能，范围、实验设施性能、容量、采用的数学模型和边界条件等）撰写出勘察方案，提出详细的勘察要求。（6）建设单位组织有关部门，承担任务的科研、设计和勘察单位，共同审定勘察方案，交勘察单位。（7）勘察单位根据勘察方案，结合自己的勘察设备和勘察经验，编制出勘察实施计划，交建设单位。（8）建设单位组织有关部门，承担任务的设计、科研、勘察单位，经过协商一致，共同修改审定勘察计划，作为勘察合同附件，交付勘察单位执行实施。（9）办理勘察许可证和土地使用许可证。111第三篇房地产企业工程部项目设计管理（1 0）勘察人员进263、入现场作业后，建设单位要在生产和生活条件上提供方便。如果建设地点是未开发的处女地，则生产和生活条件可委托勘察单位自行解决。（1 1）建设单位及时对科研、勘察工作进行进度、质量和投资控制。必要时可派人驻勘察现场和模型试验现场，以掌握和协调各方活动。（1 2）对勘察成果组织审查，按审查意见组织勘察单位完善，合格后交付科研和设计单位使用。成果正本归档备案。并结清勘察费用。（1 3）对科研成果组织审查，按审查意见组织科研单位完善合格后，科研成果付本交设计单位使用，正本归档备案。并和科研单位结清科研费用。（1 4）如果需长期保留模型，或继续使用模型，则和科研单位另订有关合同。（1 5）观测过程中如需要使264、用国际、国内卫星观测或航测，或其他遥感技术，一律由勘察单位自行办理手续。二、科研、勘察单位的选择原则（1）资质审查。首先，审查科研和勘察单位上级颁发的营业许可证。要查清许可证是哪一级机关颁发的，是国务院直属各部委，还是省、市或县级颁发的。许可证上要注明资质等级和营业业务工作范围。其次，审查工商管理局的登记证件、营业执照和收费执照。还要审查注册奖金和赔偿能力。（2）审查待选单位的技术装备、试验基地、技术力量和流动资金。要求足够的试验场地（以便筹建大型试验模型），以及足够精度的测试设备，技术力量足以胜任本基建项目任务。（3）查证过去是否有过相似工程的科研、勘察工作的经历，在建设过程中获得成功的证明265、。还要审查其失败记录，失败原因、损失大小、善后处理、对工程的影响等。（4）审查近3年来的诉讼案件、审理结果。（5）审查单位的信誉、履约能力和诺言遵守程度。（6）审查可能组成本工程科研、勘察的主要成员，包括资质、经历、业绩、信誉、人事关系、人际关系、著作论文、学术报告、国内外交往等。可用招投标方式，或直接委托方式选择科研、勘察单位。但要注意，因为科研、勘察成果是要提交设计承包商使用的，所以，建设单位一定要尊重设计承包商的意见。国外招标时，要根据国家有关规定进行。三、基建项目科研、勘察内容由于基建项目的性质、规模、复杂程度，以及建设地点的不同，设计所需的技术条211第三篇房地产企业工程部项目设计管266、理件千差万别，设计前所需做的勘察和科研项目也就各不相同。大量的调查、观测、勘察、钻探、环境研究、模型试验和科学研究工作，归纳起来，有下列八大类别。（1）自然条件观测：主要是气候、气象条件的观测，陆上和海洋的水文观测（及与水文有关的观测），特殊地区如沙漠和冰川的观测等项目。建设地点如有相应的测站并已有相当的累积资料，则可直接收集采用。如无测站或资料不足或从未观测过，则要建站观测。（2）地形图测绘：包括陆上和海洋的工程测量，地形图的测绘工作。一般小比尺的区域性地形图和海图，可由国家测绘局、海军司令部航保部提供。但供规划设计用的工程地形图，通常都需要现测。（3）资源探测：这是一项涉及范围非常广的调查267、观测、勘察和钻探任务。资源探测一般由国家设机构进行，建设单位自己只进行一些必要的补充。1）资源分类：资源可分为生物资源和非生物资源。生物资源，从初级生物如菌类、藻类到高级生物如动物、植物等。具有资源价值的往往存在于陆上和海洋中，非生物资源，例如金属矿藏资源、非金属矿资源、石油资源、地下水资源等等，一般都在地下；另一种非生物资源则是能源，如风力、水力、潮汐力、地热等，都有待于人类开发利用。2）资源分布地点：资源遍布于地球。地球不外乎陆地和海洋。所以资源也就遍布于陆地和海洋中。陆地分地上（包括空中）和地下；海洋分海上（海水里）和海下。一般陆上、海水里的资料观测即可收集到，而地下和海下则要靠钻探、268、物探等才能取得。（4）岩土工程勘察：过去称为工程地质勘察，常同时作工程水文地质勘察和不作地震安全性评价时中小型工程的地震地质勘测。按工程性质不同，它有建（构）筑物岩土工程勘察、公路工程地质勘察、铁路工程地质勘察、海滨工程地质勘察和核电站工程地质勘察等。（5）地震安全性评价：大型工程和地震地质复杂地区，为了准确处理地震设防，确保工程的地震安全，一般都要在国家地震区划的基础上作建设地点的地震安全性评价，习称地震地质勘察。本项工作应在可行性研究阶段完成。（6）工程水文地质勘察：主要解决地下水对工程造成的危害、影响或寻找地下水源作为工程水源加以开发利用，在作资源探测时，地下水地质勘察也同时作出。在进行269、工程地质勘察时，也同时进行工程水文地质勘察。所以在工程建设中，一般不单列工程水文地质勘察，而是在工程地质勘察、地下资源勘察时同时委托勘察。（7）环境评价和环境基底观测：往往和陆上环境调查和海洋水文观测等同时进行，以减少观测费用。但不少项目需要单独进行观测。环保措施往往还要做试验研究才能确定。本工作应在可行性研究阶段完成。311第三篇房地产企业工程部项目设计管理（8）模型试验和科研项目：许多大型项目和特殊项目，其建设条件须由模型试验和科学研究方能解决。即光靠以上各项的观测、勘察仍不足以揭示复杂的建设条件，而是将这些实测的自然界的资料作为模型的边界条件，由模型试验和科学研究，研究客观规律，来指导设270、计、生产。比如高速飞行器设计前要做风洞试验，水利枢纽设计前要做泥沙模型试验，港口设计前要做港池和航道的淤积研究等等。并不是每项工程都要做模型试验和科学研究，但有些工程，不做试验和研究，就无法开展设计工作。四、对科研、勘察成果的审查建设单位对科研、勘察任务的实际操作，分三项进行。一是两项评价，已在可行性研究阶段完成；二是勘察任务，包括地形测量、自然条件观测、岩土工程勘察和水文地质勘察，它们一般由一个综合勘察单位一次性完成；三是科研和试验任务，因为工程复杂、技术因素悬殊、专业分工不同，一般由几个科研单位和院校分别进行研究，得出成果。对于勘察报告，一般不作审查。而对特殊重要的工程、地质特别复杂的工程271、和大型海洋港湾工程的测量和地质勘察，必要时建设单位可组织专家进行评审。评审专家，由主管部门产设计单位协商提出，一般采用会议评审。会前，建设单位将勘察报告和评审要求发给评委成员。对于科研、试验研究报告，一般要作评审。科研、试验研究的大部分工作是在可行性研究阶段完成的，它们作为可行性研究报告的附件，随可行性研究报告一起评审。在设计阶段所做的科研，只是对可行性研究阶段所得的科研成果的补充和提供设计所需的具体参数。对勘察和科研成果的评审程序如下。（1）成立评审委员会：由建设单位组织，邀请建设主管部门和有关专建设单位管部门成立评审委员会和评审工作小组，由评审工作小组负责筹备、评审、报告修改完善、上报备案272、等项工作。（2）成立专家小组：由评委会邀请有关主管部门代表，有关学科专家、教授、专业人员组成专家小组，并产生专家小组组长。组长负责技术评审和负责专家意见和评审意见。（3）会审程序：1）建设单位主持开会，宣布评委组成和专家组成，宣布专家组长、与会成员，介绍工程项目概况和评审内容要求，组织报告编制单位专家就报告编制和内容作介绍。2）由专家组长主持评审，组织与会代表和专家对报告进行评审、讨论、研究、咨411第三篇房地产企业工程部项目设计管理询，对重大争议问题，要组织编制单位出示国内外提供的依据，包括理论根据、理论推演、录像资料、模拟原则、试验概况、实测场地概况等，组织专家讨论。3）专家组长根据会审情273、况，草拟专家和评审意见，交与会代表和专家们讨论。4）专家组长宣布评审专家意见，建设单位宣布评审结论。会议结束。5）建设单位组织编制单位根据专家意见修改或完善成果报告。对有原则错误或结论为重大错误的成果要宣布重做。6）建设单位将修改完善后的报告上报主管部门备案，将副本提交设计单位进行设计。五、国外工程勘察的注意事项我国在海外投资的工程（包括独资和合资工程），如由我国进行设计，或承揽国外设计任务，有关的法律程序按现行政策规定办理外，其中勘察任务，可委托国外有资格的勘察单位完成，也可委托国内有资格的勘察单位完成。国内设计，国内勘察单位勘察，均可按我国现行法律和有关技术的规范、规程、标准执行。但对委托274、国外勘察单位完成的勘察成果，却要注意以下问题，以免贻误工程设计。（1）计量单位的差别：我国使用的是国际标准计量单位。在合同上要注明，使用国际制单位。（2）技术规范、规程的不同：由于规范、规程的不同，各国所使用的标准、术语、计量也是不同的。比如我国地震级别和烈度等级是按里氏震级和中国地震烈度表决定的，但美、日俄等国，和我国并不一致。为此，一般在合同上应明文规定使用我国现行规范，并注明中外规范的换算法则。同时，给外方提供我国的现行规范和规程，以资外方执行。（3）定义和地方规定的不同：比如海洋深度起点，一般都说基准面。海洋深度基准面，在我国虽规范要求采用“理论深度基准面”，但国内各港口，却有很多使用275、当地习惯基准面，国际上更是五花八门。因此，合同上在明确特殊量值的定义、计算公式和当地习用的量值的换算关系，并规定使用中国标准。还有译名的问题，同名不同实，同实不同名的情况，更要引起特别注意。六、勘察与科研期限对建设工程前期进度安排的影响国民经济的发展一日千里，缩短建设工期可产生巨大的经济效益。因此工期短，已成为现代建设的一个重要目标。工期控制主要通过科学管理、合理安排进度、增加投入511第三篇房地产企业工程部项目设计管理（包括人力和物力）、平行作业和三班制工作，采用新技术、新工艺、新科技等手段来达到。但是，有些工作，尤其是自然条件观测，它受自身的及自然界的规律控制，不以人的意志为转移。有的观测276、项目，要长达一年或几年，才能得出所需成果。这就影响到整个建设前期工程进度的安排。所以，在规划管理的初期，即制定工程前期工作进度的同时，须向有关的设计、科研及咨询单位咨询勘察和科学研究的期限，纳入到前期进度安排中去，是非常必须的。以下举几项观测项目进行说明。（一）河流水文观测和河床大断面测量河流水文观测和河床大断面测量具有强烈时间要求。水文观测，主要在汛期，包括水位、流量、流速、含沙量和泥沙颗粒组成、水化学分析等，大洪峰期的水文抢测，更是刻不容缓；而断面地形冲淤变化观测，则是在汛前和汛后。为了获得可靠的河流水文资料和河床演变规律，往往要观测、积累几年的资料，才能满足工程设计的要求。（二）冰情观测277、冰情观测，只能在寒冷季节进行，通过卫片、航片分析得出的冰清与实测冰情相验证，以解决建设地区对冰情设计的要求，特别是流冰速度、流冰能量和流冰作用力，要与当年冬季气候条件相结合，为了获得一个适宜的冰冻年，有时需要几年的时间。（三）地面沉降观测地面沉降观测的期限，由于地面沉降的速率不同而有很大的出入，一般须观测一年或几年。以城市地面沉降观测为例：地面沉降速率观测年限沉降观测点间距（m m 年）（年）（k m）1 0 3 03 51 23 0 5 01 30 7 15 0 1 0 00 7 10 5 0 71 0 0 1 5 03 6月0 2 5 0 5 1 5 01 3月 0 2 5建设地区如属沉降278、地区，且无历史沉降观测记录的，则要在选址以后立即投入沉降观测，以期经过几年的建设前期工作，而获得建设必需的沉降资料，才能作出合乎要求的设计来。尤其是滨海建设和港湾工程，地面沉降将极大地影响设计工作。（四）海洋水文观测海洋水文观测中，潮汐和波浪及潮流的观测，有着很强的时间要求。按规范，潮汐611第三篇房地产企业工程部项目设计管理和波浪的观测期限不得少于一年。潮流和含沙量的观测，一般要结合潮汐和气候过程，一年应有两次全潮观测，一次是每年35月间的属于年小潮时期的观测，另一次是每年78月的年大潮时期的观测；每次观测一个月，即一个月中的大潮、平潮、小潮时各连续观测不小于2 5 h。这样测出的潮流才代表279、性。如果是测含沙量，则还需在入海河流的枯水期、丰水期及风暴期进行施测。（五）水文地质勘察在水文地质勘察中，地下水的循环周期和水量补泄规律，以及地下水位与地面降水过程的关系等的确定，也不是短期能观测确定的。（六）数学模型数学方程的边界条件，就是野外的实地观测整理分析后的勘察成果。由于观测的期限，决定了该模型须待观测结束后才能进行。所以科研时间的起点，不是委托之日，而是所需测量结果获得之日（当然可以平行作业）。数学模型的保存期限：由于软件保存的方便，也由于软件修改的方便，故一般数学模型的软件将保存到整个建设期，一旦实测资料发生变化或建设意图的变更，则修改相应软件的边界条件，就可得出修改后的建设条件280、。或是由于不断建设过程中，不断的变更边界条件，此时只要调出原程序加以修正，就可获得继续建设的新的建设条件。（七）物理模型物理模型，尤其是大型物理模型，须有很大的模型场地，往往还要建临时或永久性的试验大厅，设备众多，技术复杂，筹建物理模型本身需要很长的周期。物理模型的边界条件也是野外实测资料，故在野外实测的同时，科研单位就需要平行地进行筹建物理模型。大型物理模型的建筑和设施，往往自成一个基建项目，且有自身的安全防护、环境保护以及尖端科技的保卫、保密等任务，其技术复杂、造介昂贵。建成后往往成为建设单位方的固定资产。一个大型复杂的基建项目，其建设往往是几年、十几年以至几十年。这样一个大型模型，其服务281、期限也就是几年、十几年、几十年。基建项目的前期工作进度安排，要兼顾设计周期、勘探周期、科研周期、审批周期和外部协作条件的谈判、国内外调研等的周期，才能全面反映工作进程，使整个前期工作纳入全面的计划轨道上。七、基建项目各设计阶段需要进行的勘察、试验项目一览表勘察和科研、模型试验，都是为了设计所需的建设条件、设计参数而进行的，所以711第三篇房地产企业工程部项目设计管理它贯穿于设计全过程。由于设计阶段不同，设计所需的条件、参数的深度也不相同，加上勘察、试验费用的昂贵，所以，国内一般都按不同的设计阶段，委托不同精度等级的勘察和试验任务以节省投资而又保证设计、审查工作的顺利进行。有些勘察任务，比如资源282、勘察、气象观测、大地测量、地震探测等等，国家有专门的主管部门和固定的勘察队伍，长期地、不间断地在工作着，而不是某一具体工程所能承担的。建设工程所从事的，只是“工程勘察”、“工程试验”，冠以“工程”二字，就是限定于本基建项目的勘察。设计分阶段，勘察工作也是按设计阶段而分阶段的。例如岩土工程勘察，分选址阶段、初步勘察阶段、详细勘察阶段，以及个别的施工勘察。现列出大中型工程对应于不同设计阶段所要开展的勘察研究工作。根据基建项目的不同，有些阶段的工作可合并。分阶段勘察、试验任务见下表。分阶段勘察、试验任务设计阶段选址可行性研究初步设计施工图设计施工配合测量自然条件地质环保数学模型物理模型注：视需要进行283、；一般为必须进行。第三节外部协作条件的取证一、外部协作条件内容基建项目无论是在筹建过程，还是在生产过程，其生存莫不依赖于外部协作条件。外部协作条件保证了基建项目所需的原材料、动力、交通运输及配套供应设施。概括起来说，基建项目的外部协作条件，有6个方面：（2）征集土地：土地上的城乡建设的拆迁，被拆迁人口的安置。811第三篇房地产企业工程部项目设计管理（2）原料、材料及燃料的供应：包括原料、主要辅助材料和燃料（煤、石油、天然气等）的来源、供应能力、供应方式等。（3）动力供应：包括水和电两部分。水包括水源、供水管路、供应方式等；电包括供电电源、供电线路、供电方式等。（4）通信：包括通信方式、通信线缆284、卫星通信、国际信息高速公路、信息网络等。（5）集、疏、运条件：即常说的交通运输条件，包括海、陆、空运输条件和港口航道、陆上交通车站枢纽、机场及仓储设施等。（6）配套设施、辅助设施：包括机修、电修、气修、供汽、供气、供热等。二、外部协作条件取证的概念所有外部协作条件，都将服务于本基建项目。但外部协作条件的主管部门，并不隶属于建设单位。建设单位要使用外部协作条件，需要事先征得有关主管部门的批准同意。由于本基建项目的上马，使外部条件的平衡破坏，例如原有的供电平衡系统，由于本项目的用电而受到了破坏，供电部门必须建立新的平衡系统，以确保本项目的供电。这样，供电部门就必须要有发、供电的新的投入，才能作出285、供电的保证。所以，项目建设伊始，就要对外部条件的各主管部门申请立项供应，签订外部条件的协议书或供应合同，提供给设计单位，设计单位按此进行项目的外部条件设计，如供水、供电的接点、管路、设备的设计，专用交通线路的设计等等，才能完成整个项目的系统设计。与外部协作条件各主管部门签订协议书或合同，称为外部条件取证。这是一项迁延时久，任务繁杂的工作，建设单位必须付诸大力，才能进行顺利，合于时效。三、取证阶段或取证时间在项目立项时，建设单位应与各外部条件主管部门打招呼，函告基建项目的立项情况。一旦正式立项，建设单位即须持批准的项目建议书和设计单位提供的外部协作条件使用要求，与各外部协作条件主管部门磋商、协议286、，并与之签订供应使用的协议意向书，意向书要包括大致的供应数量、供应方式、供应价格，作为可行性研究的组成部分。建设单位取得可行性研究报告批准文件后，委托设计承包商作初步设计。设计承包商先进行外部协作条件要求的初步设计，建设单位持此和批准的可行性研究报告，向各外部协作条件的主管部门，正式申请使用（包括用量，使用方式，使用条件等），经过911第三篇房地产企业工程部项目设计管理反复磋商，以致建设主管部门与协作主管部门直接商讨，有时还要经过国家计委、建委、国务院各部或国务院直接协调、决策，才能取得外部协作主管部门的正式协议书或正式合同。正式取证时间不能迟于初步设计完成的时间，至于与外部条件实施接点的具体287、协议，则可在总合同签订后的合适时间，例如施工前或试产阶段签订，由建设单位与外部条件所在单位协商决定。四、取证内容可行性研究阶段的取证内容比较简单，主要是意向性的，数据也比较概括，故一般称为协议意向书。但即使是意向书，也具有法律效用，作为可行性研究的根据，作为签订正式供用合同和依据。初步设计阶段签订的外部条件供用协议书或合同，则要求按设计容量进行详细计算后取得正式数据，付诸实践，并保证基建项目正常运转的条件。协议书或合同要求条款详尽，操作性强，责任明确，索赔有据。协议书或合同的技术要求分类如下。（一）土地征集、拆迁安置土地征集在国土局办理。拆迁安置在当地政府拆迁安置办公室办理。土地征集，是根据地288、形图，圈定征地范围。征地时，建设单位须按照 中华人民共和国土地管理法规定办理。必须考虑节约用地，优先使用荒地、劣地，尽量不占用耕地、好地。建设单位持批准的可行性研究报告或其他特批文件，向当地人民政府土地管理部门提出申请，经审查批准后划拨土地。应根据总体设计，一次申请批准，不化整为零。分期基建项目分期征用，不得先征待用。大中型工程施工所需场地、道路和临时设施，应尽量在征用土地范围内安排，确实需要增加临时用地的，由建设单位另行申请，签订临时用地协议。初步设计阶段，应签订划拨土地协议。协议包括土地使用要求，划拨方法，期限，拆迁安置具体意见，土地价格，拆迁安置费用，土地地面和地下设施及建筑处理意见等内289、容。（二）原材料、燃料的供应协议原材料、燃料、辅助材料品种繁多，需用量庞大，须与当地政府有关主管部门以及生产基地签订供应协议或合同。技术内容应包括原材料、主要辅助材料和燃料（煤、天然气、石油等）的来源，供应数量和质量要求，货源地点和交货地点，供应时间，包装方式、运输方式、交货方式、验收方式、供应中的安全保证及措施，供应过程中的环境保护，供应价格等问题。如果需要使用天然气或输油管路，则要明确管路接点、输送方式、管理方式、安全运行方式、维护检验及环保措施等。021第三篇房地产企业工程部项目设计管理（三）动力供应1 基建项目供水，除由自来水公司供水外，供水水源可分为地表水（江、河、湖、水库）或地下水290、。建设单位须与当地人民政府签订水源取水地点（习称水源地）和取用量（供水）协议书。协议书的技术内容应包括；确定水源、取水地点和日取用量，水资源勘察报告（需经储量委员会批准），因气候和流量变动，要说明取水量容许变动范围，确定和划分取水设施及供水管线的投资、维护、管理，以及产权所属，取费标准的计量方法，以及保护水源、防止污染的措施等内容。2 供电：基建项目除自建电站外，一般均需外部供电。外部电源和供电方案一般由建设单位所在地供电部门，遵照 全国供用电规则（国家经委发）中的有关规定，从全局出发，建设单位与之密切配合，共同研究确定，并签订供电协议。签订供电协议的程序比较复杂，一般要经过下列步骤：（1）确291、定供电方案。建设单位和设计部门共同与供电局协商，迅速确定供电方案。包括近期与远期用电规划、总用电设备容量、总用电负荷；用电性质和负荷等级；对供电可靠性的要求，包括供电电压等级、供电回路数和备用电源、保安电源等。供电局供给（建设项目电源资料），其内容包括：电力系统的区域供电系统图和地理接线图，区域变电站或发电厂的主接线图，区域变电站和电力网的运行方式，系统中性点接地方式，供电电压、专用或公用的供电线路回路数、各回供电线路长度、导线型号和截面，区域变电站供电母线上或建设工程受电变电站一次侧母线上的近期和远期的、电力系统在最大和最小运行方式下的各项系统短路参数，供电线路电源侧装设备的继电保护装置的类292、型和整定参数、有无自动合闸装置，以及电力部门对用电单位总降压站或总配电站的技术要求和建议等。（2）供电设计。建设单位根据电业局提供的 建设项目电源资料，组织设计承包商进行供电设计。供电设计内容包括：供电设计说明，总供电系统图，变配电所及电力负荷分布平衡图，总降压变电站或总配电站的单线系统图和布置图，用电负荷、负荷性质和等级，用电功率因素的计算和无功补偿方式及容量，总降压变电站或总配电站的电力设施和线路的继电保护方式、整定参数，总降压变电站或总配电站的电气测量仪表和电能计量方式、计费电度表的安装地点，过电压保护方式等。（3）供电局审批供电设计。供电局审批供电设计后，若改变设计，则须重新申报审批。293、（4）申请用电指标用电权。建设单位在办理申请用电指标和用电权时，要交纳扩容费或电力建设费用。（5）签订供用电协议。供用电协议应包括供电方式（含一级负荷、保安负荷的供电121第三篇房地产企业工程部项目设计管理方式）、装接容量、供电用的最高电力负荷、功率因素、需用电量和生产班次，对一级负荷和保安负荷的供电容量，供用电开始日期，产权和产权分界点的划分，气设备的线路维护的分工，电度计量方式，电费计算方法，计费电度表装设地点和电价，电力调度方式和通信方式，以及供用电双方商定的有关事项。对于建设单位的自备电站，不管与区域电网是否联网，均按新建电站办理申报审批手续。（四）电信协议基建项目须要新建通信光缆，新294、建电话局，租用卫星通信线路和国际高速信息公路或发射广播电视信息时，立项阶段要征得电信部门的同意，并签订同意建设的意向书。在初步设计前，要签订电信协议书或合同。内容包括新增总继线数量，新建电话局容量、运行方式，通信线路的敷设，产权，分工，以及租用卫星频道，高速公路接人，网络布置，发射频率、发射时间、使用方式，电信费用、计费方式等。对通信无特殊要求的中小型工程。在施工图设计阶段办理手续也不迟。（五）集、疏、运条件协议外部交通运输包括铁路、公路和航运。大中型基建项目，是很少考虑空运的。不论自建线路、车站、航运、港口还是委托铁道部门公路交通部门和港务部门运输货物，建设单位均须在立项时到有关主管部门备案295、，在可行性研究阶段取得准建证或运输协议意向书，在初步设计阶段要取得运输协议书。自建铁路、公路和港口的，与自建电站一样，建设单位要按建设程序，包括立项在内，按建设阶段申报审批。（1）与铁道运输主管部门签订的协议书包括：年运输量，运行路段，专用列车，专用停车段，专用堆场，仓储，列车装卸作业，运行时间，建设单位自备列车的型号、数量、运行区段、运行方式，建设单位自备线路及自备枢纽的运行，产权分界，产权归属，运输安全措施，运输环保措施，运输费用、计费方式、结算方式等有关问题。（2）与公路运输主管部门签订的运输协议书包括：年、日运输量，货物品种，起、迄点，货物装卸要求，运输要求，交货时间，交接地点，运输价296、格，计费方式，运输安全和环保措施，货物延滞、短缺、损坏时的赔偿办法，运输、装卸人员的配备及福利待遇问题等。与水路航运主管部门签订的委托运输协议书内容应包括：港湾码头地点，年、日运量，货物品种，起迄点，船舶类型，载重量，船型尺寸，吃水深度，码头的装卸设施，对码头陆域的要求，堆场，转运条件，码头与厂区之间的联接和管理，水运人员配备和待遇，建设单位自备船只的进港与航运，出、人国境线的规定，外国船只出、入境规221第三篇房地产企业工程部项目设计管理定，对外籍船员的限制，货物出、入境检查，报关、税务、边防，以及签证、通信、导航、救援，运输费用及计费办法。水运管理的复杂性在于：建设单位有自备船只，租用码头297、和堆场，建设单位直接租用外轮作国际间运输和自备船只作国际运输，包括营业的和非营业性的航行。所有这些，都要与水运港务部门签订协议或合同。交通运输往往不是单一的。比如港口航运，它一定有陆上（铁路、公路）的接续运输，铁路不直接通到厂区时，就要由公路接续运输。运输过程中包括转运、装卸、仓储。外部交通运输是设计承包商重点设计的内容之一，建设单位组织设计承包商进行多方案比较，组织交通部门及有关专家评审运输方案。这是可行性研究时的重要课题。（六）配套设施、辅助设施协议书这里所指的配套设施是指地方能为基建项目的原材料加工，以及机械维修、配套的设施；辅助设施是指地方能为基建项目提供生活服务的设施，诸如供热、供气298、等设施。如果这些地方设施，能为基建项目提供服务，则基建项目中属于此类的设施就可不建或少建，既节省了投资，又发展了地方工业，所以应在可行性研究阶段与这些主管部门签订协作意向书，而在初步设计阶段则要签订正式协议书，并且还要与生产厂家直接签订供应和维修合同，纳入初步设计文件。（1）配套设施类合同包括：厂名，生产资料所有制形式，注册和工商行政管理登记号，年生产能力，主要设施，主要维修任务，加工精度，技术等级。为本基建项目加工维修的具体内容应包括：加工、维修机械或工件类别，加工精度、进度，以及运输方式、安装、试车及验收、计价，以及其他有关的技术条款。（2）辅助设施合同应包括：厂名，所有制形式，注册及工商299、登记，营业执照，年供应能力，主要设备，主要技术参数，为本基建项目提供的产品名称、技术参数、供应范围，供应时间，供应标准，质量保证措施，以及供应过程中的纠纷处理、赔偿规定、责任界限和计量方式、计费办法等有关规定。此类协作如是长期合作，应逐年修订合同条款，按市场规律办事。第四节对设计的质量投资、进度的控制一、建设单位要求基建项目设计达到的三大目标建设单位对项目设计要求达到下列三大目标：安全可靠、适用和经济。建设单位根321第三篇房地产企业工程部项目设计管理据这三大目标要求，给设计单位提供设计资料、文件，全面检验设计成果的质量。（一）安全可靠性 建设单位对设计标准的控制工程设计标准的选择是为了保证工300、程的安全可靠。所谓安全可靠性，就是要保证工程项目的大部分或全部的使用价值不致丧失、投资不致浪费。（1）设计标准的内容：建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程、劳动定员、环境保护、安全防护、卫生标准，以及防灾抗灾级别等的标准或指标。（2）设计标准类别：规范、规程、标准、规定：在总结前人实践的基础上，经过国家各级主管部门用规范、规程或设计标准、规定等规范形式提出的标准。（3）设计标准与设计三大目标的相互关系：设计的三大目标是相互制约、相辅相成的。所以，建设单位要求设计单位对设计标准的选定，要将三大目标通盘考虑，严格控制。既不能为了降低造价而降低设计标准；又不能为了安全而片面追求高标准。对301、于非规范性标准。建设单位要经过详细调查、试验，并结合设计的三大目标，综合平衡后，监督设计单位采用。建设单位对工程可靠度主要从下列三方面对设计单位进行要求：（1）生产使用上的有效和耐久。（2）建筑结构上保证强度、刚度和稳定。（3）总体规划上满足防灾、抗灾的安全要求。（二）适用性 建设单位对使用功能的控制（1）适用性概念。适用性就是工程项目要具有良好的使用功能和美观效果，既方便生产，又方便生活。工程项目的使用功能当然是第一位的，但优美的生产和生活环境，则有利于提高生产效率和产量质量，两者不可偏废。（2）建设单位对适用性的控制。适用性主要是在项目决策阶段和初步设计阶段形成的。建设单位应抓住以下环节：302、总体布置上，要便于运输和联系，避免干扰和矛盾；车间内部布置则要求工艺和运输流程衔接通顺，有必要的操作面积和空间，有必要的通风、照明、空调、防尘、防煤气、防火等设施，保证劳动生产人员的身体健康；建设工程的形象处理，要统一而有序，要有合适的体形，比例要适宜，装饰要明快，与外部空间和环境要协调，要给人以庄重大方、明快和充满活力、时代气息的感受。（3）使用功能。适用性又表现为使用功能。使用功能包括基本使用功能和外部作用功能。以港口工程为例，基本使用功能是物资和人员的运输（吞吐量），要保证飞机和船舶的升降和靠泊，要保证货物和乘客的使用方便；其外部使用功能则是货物的集疏运条件：地面运输（铁、公路运输）、水303、上运输和空中运输的条件、能力，以及满足环境421第三篇房地产企业工程部项目设计管理和社会的使用要求。使用功能必须满足市场需求，不然就失去了建设的意义。从这个意义上讲，货物运输和乘客旅游，就是市场需求。（三）经济性 建设单位对主要参数的选择（1）经济性概念。经济性是指保证工程安全可靠和适用的前提下，做到建设周期短、工程投资低、投产使用后经济效益高。造价就是投资。使用后的经济效益实际上就是成本和利润。一项建设工程是否经济，存在于建设和投产使用全过程，即投资统率着建设，成本统率着长期生产。因此，评价一个工程项目的经济性，不应只看工程投资。（2）经济性与设计参数的选择。投资和产品成本的决定性的关键因素304、，是设计阶段设计参数的正确选择。设计参数，有些是客观的自然条件决定的，应按实际情况采用，如波浪高度、最大风速等；有些是人为决定的，如工作制度、管理方式等。建设单位提供的原始数据必须准确、有根据、且经过检验；设计单位选定的参数，必须要先进、合理、具有科学性，有些关键参数，建设单位代表应负责审定。设计参数的来源：1）勘探和科研部门提供的资料。2）国家的规范、规程、标准、规定。3）建设单位（及设备厂家）提供的资料。（3）经济性的评价标准。采用先进技术、降低造价是设计部门的职责。但是，投资省的设计并不等于是一个经济的设计。只有结合产品成本进行综合评价，才能品评设计的经济性。投资低、成本低的方案当然是最305、佳方案。但一般却是投资低的往往产品成本高，产品成本低的又往往投资高。这就是建设单位要把握的关键所在。设计单位对方案进行技术经济分析，用投资回收期和内部收益率来综合评价项目设计的经济性。项目的经济评价，不仅要评价建设单位自身的效益，还要从社会效益来评价从对国民经济和整个社会的受益或受损（包括环境污染等）来正确评价。建设单位方一定要认真审查设计单位的经济性评价文件，反复咨询调研，避免走入误区。（4）经济性的主要内涵：1）节约用地、能源。2）回收期短，内部收益率高（与国内同类基建项目以及国际常规相比）。3）投资省、工期短。4）成本低、维修少、使用费省。二、建设单位对设计的控制设计过程是指从选址、可行306、性研究开始，直到竣工验收、投产回访总结的全过程。521第三篇房地产企业工程部项目设计管理亦即设计贯穿于工程建设的全过程。所以建设单位对设计的控制也贯穿于建设的全过程。设计阶段的不同，建设单位对设计的控制也有所不同。控制的重点则放在可行研究和项目的决策阶段。一个基建项目的成败、功过，主要集中于建设前期工作上。施工图设计阶段则具体到工程实施问题，虽然设计量大，内容具体，但由于大方案已定，建设单位的控制相对可少些（此时建设单位的工作重心已转移到要繁杂的施工筹备工作上）。对设计过程的监督，主要是实行三大控制 质量控制、进度控制、投资控制。（一）质量控制（1）对设计的质量目标要求：工程项目的质量目标和水307、平，通过设计加以具体化。对工程项目设计的质量要求是：应本着“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的方针，做到适用、经济、美观、防灾、抗灾、安全、节约用地与环境协调，做到造价不高质量高，标准不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美。（2）设计质量控制程序和内容1）根据项目建设要求有关批文、资料，编制出设计大纲或方案竞赛文件，组织设计招标或方案竞争，评定设计方案。2）进行勘察、设计、科研单位的资质审查，优选勘察、设计、科研单位，签订合同和按合同实施。3）设计方案审查。控制设计质量，审查设计方案，以保证项目设计符合设计大纲要求，符合国家有关工程建设的方针政策，符合现行设计规范、标准、308、符合国情，结合工程实际，工艺合理，技术先进，能充分发挥工程项目的社会效益、经济效益、环境效益。总体方案审查。重点审核设计依据、设计规模（对生产性项目是指设计年生产能力，对非生产性项目以设计容量表示）、产品方案、工艺流程、项目组成及布局、设备配套、占地面积、建筑面积、建筑造型、协作条件、环保措施、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足决策质量目标和水平。专业设计方案审查。重点是审核专业设计方案的设计参数、设计标准、设备和结构造型、功能和使用价值等方面是否满足适用、经济、美观、安全、可靠的要求。一是工艺与主体专业、辅助主体专业的方案审查。主要是审核工艺的先309、进性，设备造型和能力，配套设施、一次投入和运行维修能力，标准设备购置和非标准设备的设计，采用的技术参数、设计条件、作业方式等。设计方案审核要结合投资概算资料进行，作好技术经济比较和多方案论证，确保工621第三篇房地产企业工程部项目设计管理程质量、投资和计划进度。4）设计图纸的审核。设计图纸是设计工作的成果，又是施工的直接依据。所以，设计阶段质量控制最终要体现在设计图纸的审查上。初步设计图纸审核。初步设计是决定工程采用何种技术方案。审查重点是：所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，是否达到项目决策阶段的质量标准；同时审查工程概算是否在控制限额之内。技术设计图纸审核。技术设计是初步设计技术方案的310、具体化。审查重点是：各专业设计是否符合预定的质量标准和要求；同时审查修订概算是否在投资限额之内。施工图设计审查。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。审查重点是：使用功能是否满足质量目标和水平。5）设计交底和图纸会审：目的：进一步提高质量，使施工单位熟悉图纸、了解工程特点和设计意图，关键部位的质量要求，发现图纸错误进行改正。程序：建设单位组织施工单位和设计单位进行图纸会审，先由设计单位向施工单位进行技术交底，即由设计单位介绍工程概况、特点、设计意图、施工要求311、技术措施等有关注意事项；然后由施工单位提出图纸中存在的问题和需要解决的技术难题，通过三方（建设单位、设计、施工）协商，拟订解决方案，得出会议纪要。图纸会审的主要内容：设计资格审查和图纸是否经设计单位签署，图纸与说明是否齐全，有无续图供应。地质与外部资料是否齐全，抗震、护火、防灾、安全、卫生、环保是否满足要求。总平面和施工图是否一致，设计图之间、专业之间、图面之间有无矛盾，标志有否遗漏；总图布置中工艺管道、电气线路、设备位置、运输通路与构筑物之间有无矛盾，布局是否合理。地基处理是否合理，施工与安装有否不能实现或难于实现的技术问题，或易于导致质量问题、安全及费用增加等方面的问题，材料来源是否有保312、证、能否代换。标准图册、通用图集、详图做法是否齐全，非通用设计图纸是否齐全。6）施工配合和竣工验收。建设单位组织设计单位进行配合施工，任务有两方面：一是施工过程发生的设计问题，解决施工单位、建设单位提出的质量问题；二是设计变更和处理预算修改。竣工验收既是对施工质量的最后考核，也是对设计质量的最后审定。验收期发现的设计或施工质量问题，有一个质量问题消除期，限定设计与施工单位消除质量问题的期721第三篇房地产企业工程部项目设计管理限，限期完成。通过验收，达到预期的工程质量。设计质量控制也就终止。（二）进度控制这里所说的进度是指基建项目的实施进度。基建项目的实施进度，决定于设计承包商所做的工程设计。313、设计所采用的总体规划，外部协作条件设计，主体工艺流程，设备制造及安装方式，主体建筑结构形式，施工方法等等，都直接决定着项目实施进度。建设单位对设计所形成的项目进度的控制，就是要对设计内容审查其实施过程所需的劳动力投入的时间进程，是否能在预定的（决策阶段）计划工期内完成。审查重点是：设计文件中编制的实施总工期和实施进度是否能保证实现。包括：劳动力来源、劳动力素质技能、劳动生产率和劳动定额实施能力；建设材料来源、数量、运输和规格、性能、加工等的时间要求；施工准备是否能按时完成；外部协作条件是否按时投入；临建等外部条件能否准时完成；主要设施国内外订货周期、生产周期及运输周期是否正确无误；主要建筑构件314、的预制、运输及安装是否能按期实现；主体及辅助设施的安装、调试、试生产各因素是否考虑充分；验收、生产准备时间是否落实；人员培训是否落实等；有关施工、生产准备的时间是否在进度表中均有充分的反映；同时，与已建成的相似项目建设周期进行分析对比，论证设计编制的总进度是否合理可行。（三）投资控制设计阶段投资控制的目标是：初步设计概算不超过可行性研究报告中的总投资估算；施工图设计预算不超过设计概算；施工配合过程中设计变更引起的预算改变不超过批准的总投资额。1 基建项目的投资概念（1）定义。基建项目投资是基建项目有计划地进行固定资产再生产和形成最低量流动资金的、一次性费用的总和。亦即进行某项工程建设花费的全部315、费用，也就是工程造价。（2）基建项目投资控制目标。工程项目建设期长，消耗物资大，国家价格变动范围大，技术进步速度快，因而不可能从基建项目一开始，就确定一个固定的投资目标，而只能设置一个大致的投资控制目标。随着工程实践的深入，投资控制目标才逐渐清楚、准确，这就是投资估算、设计概算、设计预算、投资包干价和承包合同价。因此投资控制目标也是分阶段设置的。1）投资估算：方案设计和初步设计的投资控制目标。2）设计概算：技术设计和施工图设计的投资控制目标。821第三篇房地产企业工程部项目设计管理3）投资包干价：包干单位在建设实施阶段的投资控制目标。4）设计预算或建筑安装工程承包合同价：施工阶段控制建筑安装工316、程的投资目标。它们之间相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成投资控制的目标系统。（3）项目投资的形成期。项目投资目标的形成期是指项目设计前期和设计期，一般占工程总工期的1 4。项目投资目标就是在这个时期形成的。一般，可行性研究能影响整个投资目标，影响可能性常大于1 0 0；初步设计阶段，影响项目投资的可能性为7 59 5；技术设计阶段，影响投资的可能性为3 5 7 5；施工图设计阶段影响投资的可能性为5 2 0；施工阶段影响投资的可能性仅为1 0 左右。所以，投资控制的重点在设计前期和设计阶段。（4）基建项目投资的构成。基建项目投资由六部分构成：1）设备、工器具投资，包括设备317、及备件购置费和工器具及生产家具购置费。2）建筑安装工程投资包括以下内容：a 直接费（人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费 材料二次搬运费、生产工器具使用费、检验试验费、工程定位复测、工程点交、场地清理费、特殊地区增加费、铁公路工程行车干扰费、技术培训费、通信保护费、井巷工程辅助费等）。b 间接费（施工管理费，其他间接费包括临时设施费、劳动保险费、施工队伍调遣费等）。c 计划利润。d 营业税（营业税、城市建设税、教育费附加等）。3）工程建设其他投资：包括土地补偿费和安置补助费、建设单位管理费、研究试验费、生产职工培训费、办公设备和生活用家具购置费、联合试运转费、勘察设计费、引进技术和设备进318、口项目的其他费用、供电贴费、施工机构管迁费、矿山巷道维修费等。4）预备费（包括差价、预备费）。5）固定资产投资方向调节税。6）建设期贷款利息（包括设备储备贷款利息）。2 设计概算审查设计概算的审查目标是概算不超过可行性研究的项目投资估算费用。（1）设计概算组成。设计概算由三级概算组成：单位工程概算、单项工程综合概算和基建项目总概算。1）单位工程概算：单位工程概算分建筑工程概算和设备、安装工程概算两部分，921第三篇房地产企业工程部项目设计管理算至直接费。建筑工程概算分为土建工程概算、给排水工程概算、采暖工程概算、通风工程概算、电器照明工程概算、管道工程概算、特构概算等。设备及安装工程概算分为机319、械设备及安装工程概算、电气设备及安装工程概算等。一般按工程量依据“概算定额”编制。2）单项工程综合概算：实际是将组单项工程的单位工程概算列表汇总。也算至直接费（如果基建项目只有一个项目，则这个项目的工程综合概算，加上第二部分费用就是下款的基建项目总概算）。3）基建项目总概算：它是单项工程综合概算（称第一部分工程费用）汇总后，加上第二部分工程建设其他费用、预备费用、税和利息及涨价因素组成。第一部分费用：包括主要工程项目综合概算、辅助和服务性工程项目综合概算、生活福利设施工程综合概算、室外工程综合概算、场外工程综合概算。第二部分费用：包括土地征用费、建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、联合运转320、费、生产职工培训费、施工机构迁移费、引进技术及设备的其他费、贴电费、矿山巷道维修费及办公和生活用具购置费等。（2）设计概算的文件：1）单位工程概算：按“概算定额”或其他方法编制，仅在备注栏内说明编制依据。2）单项工程综合概算：包括编制说明和综合概算表。编制说明包括编制依据、编制方法、主要材料和设备的数量及其他有关问题。3）基建项目总概算：主要包括编制说明和总概算表（可附单项工程综合概算表和单位工程概算表）。编制说明包括以下基本内容。a 工程概况：建设规模、范围、建设地点、建设条件、期限、产量、品种、外部工程概况。b 编制依据：说明编制文件的依据，概算指标、概算定额、材料概算价格及各种费用标准等321、的编制依据。c 编制方法：说明采用概算定额还是采用概算指标。d 投资分析：各项比例、与同类工程的比较、分析投资高低的原因，说明该设计是否经济合理。e 主要材料和设备数量。f 其他有关问题。（3）设计概算的作用：1）总造价的最高限额：一经上级批准，总概算就是总造价的最高限额，不得任意突破，如有突破须报原审批部门批准。031第三篇房地产企业工程部项目设计管理2）编制投资计划的依据：若实际投资超过了总概算，设计单位和建设单位共同提出追加投资的申请报告，经上级计划部门批准后，方能追加投资。3）拨款和贷款的依据。4）投资包干的依据。5）考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算的依据。（4）设计概算的审核322、：设计概算编得准确合理，才能保证投资计划的真实性。审核概算的目的就是力求投资的准确、完整，防止扩大投资规模或出现漏项，减少投资缺口。要打足投资、不留缺口，提高基建项目的经济效益。1）审查编制依据：编制依据是否合法，审查定额、标准、价格、取费标准的时效性，审查编制依据的适用范围。2）审查概算的构成：工程量、定额单价、收费标准；审查经济效益、“三废”投资和各项经济技术指标。3）审查方式：掌握建设概况，在弄清设计意图概算编制说明的基础上，与同类国内外工程项目的投资进行对比分析，了解国内外的新情况新问题，向上级主管部门报告，研究调整总概算，并报审批单位，催办审批下达文件。3 设计预算的审查设计预算的审323、查目标是使得设计预算不超过设计概算。（1）审查重点：审查编制依据是否合法及定额的时效性，工程量是否准确、预算单价是否对，取费标准是否符合规定，有无重复计费，费用调整是否真实等。（2）审查方式：审查方式有单审和会审两种，单审由建设银行、建设单位和施工企业单独进行，发现问题，据国家规定，充分协商实事求是修正预算。中小工程采用单审。会审由建设主管部门或建设单位牵头，邀请建设银行及设计、施工部门组成班子进行会审。会审仅用于复杂的大中型工程。施工预算审查涉及单位多、工作量大，所以选定审查方法很重要。对比审查、利用手册审查、编就标准单元审查、编制标准工程做法审查、重点审查、逐项审查等是常用的方示。4 施工324、过程中预算修改的审查建设单位由于工程变化，或要求修改设计；设计者本身对设计的变更和承包商在施工过程中要求的设计上的变动，均需由设计单位出具设计变更书，建设单位认可后执行。由于这些变更，引起工程费用的增减，这就是预算的修改。建设单位对变更的费用要审查，使其尽量不超过批准的总投资额。131第三篇房地产企业工程部项目设计管理第五节对初步设计的管理一、开展初步设计的必备条件（一）委托初步设计的必备条件委托初步设计的必备条件如下：（1）基建项目可行性研究报告经过审查，建设单位已获得可行性研究报告批准文件。（2）已办理征地手续，并已取得规划局和国土局提供的建设用地规划许可证和建设用地红线图。（3）建设单位325、已取得规划局提供的规划设计条件通知书。（二）初步设计完成时的必备条件在初步设计过程中，建设单位要办理各种外部协作条件的取证工作和完成科研、勘察任务，并转交设计单位，作为设计依据（工程设计和编制概算）。二、初步设计委托书的主要内容初步设计委托书的主要内容包括设计依据，批准的资源报告，经过科研取得的建设条件的技术资料，环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书，人防工程部门的批示，和有关主管部门，或地方政府签订的外部水、电、交通等等的协价书，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应的勘察报告，科研报告，自然环境资料，测量资料。属于引进项目的还要提供引进技326、术及设备的国别、厂商和技术经济指标、数据、条件，资金来源落实等情况。三、建设单位对初步设计的原则要求建设单位对初步设计的原则要求，可作为委托书的附件，直接提交给设计承包商，作为设计条件之一。内容包括以下几方面。（1）基建项目远景与近期建设相结合，加快建设进度的要求。231第三篇房地产企业工程部项目设计管理（2）对资源和原料要充分利用和综合利用的要求。（3）产量种类和质量方面的要求。（4）装备水平、机械化程度和自动化程度的要求；采用先进技术、工艺、设备的要求。（5）环保、安全、卫生、劳动保护的要求。（6）合理布局和企业协作的要求。（7）合理选用各种技术经济指标的要求。（8）工业建筑、民用福利设施327、标准的要求。（9）节约投资、降低生产成本的要求。（1 0）基建项目扩建、预留发展场地的要求。（1 1）贯彻上级或领导部门的有关指示。（1 2）其他有关的原则要求。四、初步设计的深度初步设计应满足下列要求：（1）多方案比较：在充分细致论证设计项目的效益、社会效益、环境效益的基础上，择优推荐设计方案。（2）基建项目的单项工程要齐全，主要工程量误差应在允许范围以内。（3）主要设备和材料明细表，要符合订货要求，可作为订货依据。（4）总概算不应超过可行性研究估算投资总额。（5）满足施工图设计的准备工作的要求。（6）满足土地征用、投资包干、招标承包、施工准备、开展施工组织设计，以及生产准备等项工作的要求。328、经批准的可行性研究报告中所确定的主要设计原则和方案，如建设地点、规模、产品方案、生产方法、工艺流程、主要设备、主要建筑标准等，在初步设计中不应有较大变动，若有重大变动或概算突破估算投资较大时，则要申明原因，报请原审批主管部门批准。五、初步设计的主要内容初步设计的主要内容如下：（1）设计原则为可行性报告及审批文件中的设计原则，设计中遵循的主要方针、政331第三篇房地产企业工程部项目设计管理策和设计的指导思想。（2）建设规模，分期建设及远景规划，企业专业化协作和装备水平，建设地点，占地面积，征地数量，总平面布置和内外交通、外部协作条件。（3）生产工艺流程为各专建设单位要设计方案和工艺流程。（4）产329、品方案，主要产品和综合回收产品的数量、等级、规格、质量；原料、燃料、动力来源、用量、供应条件；主要材料用量；主要设备选型、数量、配置。（5）新技术、新工艺、新设备采用情况。（6）主要建筑物、构筑物，公用、辅助设施，生活区建设；抗震和人防措施。（7）综合利用，环境保护和“三废”治理。（8）生产组织，工作制度和劳动定员。（9）各项技术经济指标。（1 0）建设顺序，建设期限。（1 1）经济评价，成本、产值、税金、利润、投资回收期、贷款偿还期、净现值、投资收益率、盈亏平衡点、敏感性分析，资金筹措、综合经济评价等。（1 2）总概要。（1 3）附件、附表、附图，包括设计依据的文件批文，各项协议批文，主要设330、备表，主要材料明细表，劳动定员表等等。六、建设单位对初步设计的审查建设单位对初步设计文件的审查，围绕着所设计的基建项目的质量、进度及投资进行。总目录和设计总说明审查，查核设计质量是否符合决策要求，项目是否齐全，有无漏项，设计标准，装备标准是否符合预定要求。针对建设单位所提的委托条件和建设单位对设计的原则要求，逐条对照，审核设计是否均已满足。初步设计中所安排的施工进度和投产时间，是否确有可能实现，各种外部因素是否考虑周全。投资审查，主要是审核总概算。要审核外部投资是否节约，外部条件设计是否经济，方案比较是否全面，经济评价是否合理；设备投资是否合理，主要设备订货价格是否符合当前市场经济，能否用国产331、设备，订制国外设备的充要条件，运输费用是否合理，报关是否合理，有无替代途径。对初步设计图纸的审查，重点是审查总平面布置、工艺流程，车间、厂房组成和交通运输组织。厂区运输组织是采用公路还是铁路，要求技术经济方案的论证和比较，总图布置要方便生产，获得最佳的工作效率，同时要满足环境保护，安全生产、防震抗灾、消防、洪涝、生活环境等的要求。总平面布置要充分考虑方向、风向、采光、通风431第三篇房地产企业工程部项目设计管理等要素。工艺设备，各种管线和道路和关系，要相互无矛盾。要审查初步设计是否创造了一个良好的生产和生活环境，能否在这样的环境中，创造高效、低耗和充满生机的条件。这主要体现在建筑设计的标准、建332、筑平面和空间的处理及环保要求等方面。一个工业区，以致一个新兴城市，要有完美和谐的统一的建筑风格。七、初步设计的报批大中型项目，按照项目的隶属关系，由国务院各主管部门或省、自治区、直辖市审批，报国家计委备案。各部直供代管的下放项目，由各部主管部门会同有关省、自治区、直辖市审批。各部直属基建项目，由国务院各主管部门审批。批准文件抄送有省（自治区、直辖市）计委、建委、各有关局、委。小型项目按隶属关系，由主管部门或地方政府授权的单位进行审批。第六节对技术设计的管理一、开展技术设计的条件1 初步设计已被批准。2 对于特大规模的基建项目，或工艺极为复杂，或采用新工艺、新设备、新技术而且有待试验研究的新开发333、项目，某些援外项目及极为特殊的项目，经上级机关或主管部门批准需要做技术设计者。二、技术设计的深度和主要解决的问题技术设计是根据已批准的初步设计，对设计中比较复杂的项目、遗留问题或特殊需要，通过更详细的设计和计算，进一步研究和阐明其可靠性和合理性，准确地决定各主要技术问题。设计深度和范围，基本上与初步设计一致。三、技术设计的报批技术设计是初步设计的补充和深化，一般不再进行审核。建设单位直接上报审批技531第三篇房地产企业工程部项目设计管理术设计的主管部门，经审批后转设计承包商，开展施工图设计。第七节对施工图设计的管理一、开展施工图设计的条件开展施工图设计的条件如下：（1）上级文件，包括建设单位已经取得经上级机关或主管部门对初步设计的审核批准书、批准的国民经济年度基建计划和规划局核发的施工图设计条件通知书。（2）初步设计审查时提出的重大问题和初步设计的遗留问题，诸如补充勘探、勘察、试验、模型等