1、 敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告|行业行业专题报告专题报告 工业工业|建筑工程建筑工程 推荐推荐（维持维持）特色小镇特色小镇迎风起迎风起，万亿市场待掘金万亿市场待掘金 2017年年04月月09日日 P PPPPP系列研究之特色小镇系列研究之特色小镇 上证指数上证指数 3287 行业规模行业规模 占比%股票家数（只）106 3.4 总市值（亿元）22428 4.1 流通市值（亿元）17591 4.2 行业指数行业指数%1m 6m 12m 绝对表现 10.8 38.2 41.9 相对表现 9.0 30.1 32.3 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告相关报告 1、建筑行业定期2、报告雄安+一带一路、PPP，推荐滞涨大蓝筹+园林2017-04-09 2、建筑行业定期报告千年大计雄安新区，利好基建园林装饰等2017-04-04 3、建筑行业定期报告一带一路政策持续走强，特色小镇落地更好更快2017-03-26 特色小镇开发运营过程中，需要企业参与的环节较多，基建、房地产、园林、旅游等企业纷纷参与其中，随着 1000 个特色小镇目标的逐渐实现，相信相关公司将会持续受益。我们重点推荐棕榈股份、铁汉生态棕榈股份、铁汉生态、岭南园林、岭南园林、美尚生态美尚生态、岳阳岳阳林纸林纸等，另外，华侨城集团等是地产行业这方面的领先者，可持续跟踪。特色小镇是特色小镇是未来发展方向未来发展方向3、：特色小镇打破“城市乡村”二元结构的界限，是新型城镇化建设的方向。另外，特色小镇减少了原有的无效供给，提升了发展效率，是推进供给侧改革的重要平台，自 2014 年提出以来，受到地方及中央的高度重视，地方及中央政策不断出台，力求推进特色小镇顺利建设。到到 2020 年，特色小镇总投资年，特色小镇总投资超万亿超万亿：对第一批特色小镇中部分小镇投资情况进行统计，平均投资额达 65 亿元（浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于 50 亿元），按照住建部规划，到 2020 年，培育 1000 个左右各具特色的小镇，总投资将远超万亿。根据各地方政府出台的特色小镇建设规划，到 2020年特色小镇总计建设 14、900 个左右，按照省份、经济条件等具体细拆，总投资至少 4.8 万亿元万亿元。根据统计小镇的基建投资占比来看，平均为 30%左右，“十三五”期间，特色小镇基建投资将近 1.4 万亿元万亿元。首页注意事项：首页注意事项：报告分类：报告分类：根据提交的报告分类，请在“行业策略报告”、“行业专题报告”、“行业点评报告”、“行业定期报告（行业周报、行业月报等）”中选择其中一种分类 相关报告：相关报告：尽量不超过两篇。研究员：研究员：如果署名人较多，除第一作者外，建议其他分析师资料每人两行。人 赵可赵可 0755-82943231 S1090513110001 研究助理 王彬鹏王彬鹏 黄梓钊黄梓钊 李5、富华李富华 -20-1001020304050Apr/16Jul/16Nov/16Mar/17(%)建筑工程沪深300 PPP 将成将成主要投资方式主要投资方式。特色小镇的建设资金来源包括中央补贴、地方政府补贴、社会资本等几方面，但考虑到部分特色小镇当地财政收入有限，支柱产业发展不清晰，为了打造特色产业，需要较大的投资，因此，引入社会资本将是一个必然的选择，PPP 模式将成为一个较为普遍的应用方式。据统计，第一批 127 个特色小镇中，有 52%的小镇开展了 PPP 项目，有 73%的小镇政府已购买了市场化服务。可以看出，已经有较多的特色小镇开始采用 PPP 模式开展建设，相信未来将有更多的小6、镇采用该模式投资项目。特色小镇特色产业特色小镇特色产业为主、旅游产业为为主、旅游产业为辅辅，生态环境为补。，生态环境为补。特色小镇开发三大基础：1）特色产业纵向延伸，横向打造小镇产业生态系统；2）旅游产业为辅，吸引大量外来游客聚集，从而形成大量的复合消费；3）人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐等多种需求，打造基础设施配套完善、社会公共服务健全、生态环境良好的宜居环境。特色小镇的建设需要兼顾产业化、城镇化、生态化，建设宜产、宜居的特色区域。特色小镇运营过程中各个参与主体承担各自的角色。政府起引导作用，市场化运作，以企业为主体，政府起引导作用，市场化运作，以企业为主体，全社会来参与，全社会来7、参与，其中市场化运作具有决定性的作用，资源通过市场化配置，达到效率的最优化，从而实现小镇的长久持续发展。特色小镇开发运营过程中，企业参与环节较多，基建、房地产、园林、旅游等企业将纷纷参与其中，一千多个特色小镇建设空间巨大，未来将持续受益。我们重点推荐棕榈股份、铁汉生态棕榈股份、铁汉生态、岭南园林、岭南园林、美尚生态、美尚生态、岳阳林纸、岳阳林纸等，另外，华侨城集团等是地产行业这方面的领先者，可持续跟踪。风险提示：风险提示：投资不及预期，项目落地缓慢，政策风险等。投资不及预期，项目落地缓慢，政策风险等。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 正文目录 一、特色小镇是未来发展方向.8、4 1、发展特色小镇，契合供给侧改革和新型城镇化.5 2、中央高度重视，政策频繁出台.8 二、特色小镇建设涵盖内容广泛.10 三、“十三五”期间万亿特色小镇投资.12 四、PPP 将成为特色小镇建设的重要投资方式.13 1、地方政府支持.14 2、中央财政及政策银行支持.15 3、PPP 将成为主要投资方式.15 五、特色小镇的开发运营中，企业扮演重要角色.18 1、特色小镇的开发.18 2、特色小镇的运营.19 3、房地产企业打造特色小镇的案例及特点.21 4、特色小镇案例分析古北水镇.23 六、推荐标的及理由.25 1、棕榈股份.25 2、铁汉生态.26 3、岭南园林.26 4、岳阳林纸.9、27 5、美尚生态.27 七、风险提示.27 图表目录 图 1：浙江云栖特色小镇.4 图 2：杭州玉皇山南基金特色小镇.4 图 3：特色小镇发展历程.5 图 4：城镇化国际通用经验:“S”型曲线.6 图 5：特色小镇结合城市和乡村功能.7 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 3 图 6：江南药镇所处磐安县，位于浙江中部.10 图 7：第一批 127 个特色小镇在全国的分布.12 图 8：第一批特色小镇项目地区分布情况.12 图 9：第一批特色小镇主要功能分类情况.12 图 10：特色小镇融资方式.14 图 11：特色小镇 PPP 模式.16 图 12：第一批特色小镇 PPP 项10、目情况.16 图 13：第一批特色小镇购买市场化项目情况.16 图 14：特色小镇打造要点.18 图 15：特色小镇开发内容.19 图 16：特色小镇的运营模式.19 图 17：特色小镇开发运营过程中，企业参与获取收益.20 图 18：古北水镇开发历程.24 图 19：古北水镇股权结构.24 图 20：2014-2016Q3 古北水镇接待游客量及同比.25 图 21：2014-2016Q3 古北水镇接营收及同比.25 表 1：特色小镇和特色小城镇的对比.4 表 2：按主导产业分的特色小镇运营模式.5 表 3：中央对特色小镇建设的高度重视，出台了多方面政策.8 表 4：全国多个省市出台政策推进特11、色小镇建设.9 表 5：磐安江南药镇建设项目情况.11 表 6：部分特色小镇的投资情况.13 表 7：各地特色小镇建设规划统计.13 表 8：各地方政府对特色小镇建设的资金等支持.14 表 9：中央部门及政策银行对特色小镇建设提供金融支持.15 表 10：财政部 PPP 项目库中部分特色小镇项目统计.17 表 11：园林企业和房地产企业在特色小镇打造过程中的优势对比.20 表 12：各大房企布局特色小镇.21 表 13：各房企破题特色小镇难点之法.22 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 4 一、特色小镇顺城镇化而行 按照 2016 年 7 月发布的 住建部、发改委、财政部关于12、开展特色小镇培育工作的通知，特色小镇应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征，并没有直接说明“特色小镇”的定义。2016 年 10 月，国家发改委又将“特色小镇”的概念扩展为“特色小（城）镇”，指出特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台,比如浙江的云栖特色小镇和杭州玉皇山南基金特色小镇；特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。表表 1：特色小镇和特色小城镇的对比特色小镇和特色小城镇的对比 特色小镇特色小镇 特色小城镇特色小城镇 概念 主要指聚焦特13、色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台；相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，区别于行政区划单元和产业园区。指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。一般指城乡地域中地理位置重要、资源优势独特、经济规模较大、产业相对集中、建筑特色明显、地域特征突出、历史文化保存相对完整的乡镇。主管单位 国家发改委 住建部 提出背景 经济转型升级、城乡统筹发展、供给侧改革 新型城镇化、新农村建设 面积 规划面积控制在 3km（建设面积控制在 1km）整个镇区（一般为 20km）产业类型 信息技术、节能环保、健康14、养生、时尚、金融、现代制造、历史经典、商贸物流、农林牧渔、创新创业、能源化工、旅游、生物医药、文体教 商贸流通型、工业发展型、农业服务型、旅游发展型、历史文化型、民族聚居型等 建设模式 政府引导、企业主体、市场化运作 政府资金支持、统筹城乡一体化、规划引领建设 资料来源：特色小镇网、招商证券 图图 1：浙江云栖：浙江云栖特色小镇特色小镇 图图 2：杭州玉皇山南基金特色小镇：杭州玉皇山南基金特色小镇 资料来源：公开信息、招商证券 资料来源：公开信息、招商证券 根据小镇主导产业特征，可将特色小镇划分为旅游主导型、产业主导型与双产驱动型。根据小镇主导产业特征，可将特色小镇划分为旅游主导型、产业主导型15、与双产驱动型。旅游主导型小镇旅游主导型小镇指小镇旅游资源强，具备地区级以上吸引力，但产业发展不充分，经济基础相对薄弱。产业主导型小镇产业主导型小镇通常各类产业发展均衡，有良好经济基础，但观光资源较少，本地休闲需求旺盛但供给不足。双产驱动型小镇双产驱动型小镇兼顾旅游吸引和产业经济，二者结合紧密、互相促进，也是未来特色小镇发展的方向。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 5 表表 2：按主导产业分的特色小镇运营模式：按主导产业分的特色小镇运营模式 旅游主导型旅游主导型 双产驱动型双产驱动型 产业主导型产业主导型 自然条件 特征 旅游资源突出、产业弱势，通常经济基础薄弱 兼顾旅游吸引和16、产业经济，二者结合紧密 各类产业发展均衡，但观光资源较少，旅游发展初级 案例 凤凰古城 横店影视城 袜业之都（大唐镇）资料来源：巅峰智业、招商证券 特色特色小镇首先小镇首先由时任由时任浙江省浙江省省长李强省长李强提出提出（其在2004年10月开始担任浙江省秘书长，2011 年开始兼任浙江省委副书记、政法委书记，2013 年至 2016 年 6 月兼任浙江省省长，目前为十八届中央候补委员、江苏省委书记、省人大常委会书记），2014 年 10 月，其到访杭州西湖区的云栖小镇，提出特色小镇的概念，随后被迅速推广。2015 年初，“加快规划建设一批特色小镇”被列入浙江省政府 2015 年重点工作，浙江17、省特色小镇的规划被正式提上日程，此后，浙江省各地积极挖掘自身产业，开展特色小镇的建设。图图 3：特色特色小镇小镇发展历程发展历程 资料来源：公开信息、招商证券 1、发展特色小镇，契合供给侧改革和新型城镇化 城镇化必然伴随着工业化而出现，工业化必然推动城镇化的发展，各国在实现城镇化的过程中，起步有早有晚，速度有快有慢，但都无一例外地遵循着“S”型城镇化曲线。在城镇化初始阶段（一般是30%），步入“S”型曲线第二阶段，即快速发展阶段；随着城镇化继续推进（一般（一般50%），人），人口和产业不断向城市集中，产生了劳动力过剩、交通拥挤、住口和产业不断向城市集中，产生了劳动力过剩、交通拥挤、住房紧张、环18、境恶化等“城房紧张、环境恶化等“城 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 6 市病”，许多企业和人口开始迁往郊区，出现了郊区城镇化现象市病”，许多企业和人口开始迁往郊区，出现了郊区城镇化现象。在工业化后期或成熟期，产业结构开始转型，第二产业占比由上升开始缓慢下降，城镇化已经突破 70%，并开始趋缓，城镇化步入“S”型曲线成熟阶段。此时居民住房已基本得到解决，人均 GDP 和可支配收入都有较大提高，居民生活水平得到改善。图图 4：城镇化国际通用经验城镇化国际通用经验:“S”型曲线”型曲线 资料来源：wind、招商证券 到目前为止，中国城镇人口统计口径有三种：第一种口径是以行政建制为19、基础，统计城镇户籍人口，用城镇户籍人口统计城镇人口。户籍人口的数据来自于公安部；第二种口径是以行政建制为基础，统计农业非农业人口，用非农业人口代表城市人口；第三种口径是以行政建制为基础，统计城镇常住人口，用城镇常住人口代表城市人口，这是 2000 年人口普查之后被采用的。为了对应美、日、韩、墨西哥的口径，我们采用第三种统计口径，也就是我们通常所说的城镇化率=城镇常住人口/总人口；另外，我们同时计算市民化率（非农业户籍人口/总户籍人口）作为参考。2016 年，我国城镇化率为 57.4%；市民化率更低，2014 年不到 36.6%，2015 年/2016年数据暂未公布，按每年增加 1%推算，20120、6 年仍不到 40%，即使有被低估，也还仍有极大的发展空间。10%30%50%70%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%初始阶段初始阶段快速阶段快速阶段成熟阶段成熟阶段1.初始阶段（30%）：*工业化程度：刚刚起步，主导产业一般是轻工业；*人口流动：从农村进入城市；*城镇化进程缓慢；*房地产业：还没怎么起步。2.快速阶段前半段快速阶段前半段（50%,70%）：*工业化程度：经济转型成功，步入后工业时代；转型失败，陷入中等收入陷阱；*人口流动：从城区进入郊区，郊区小城市化，形成都市圈；*城镇化进程：平缓；*房地产业：滞后经济周期滞后经济周期，当政府出台政策极力推动房21、地产发展以提高住房质量，或者以房地产推动经济走出低谷时，房地产业作为金融属性较强的产业，会再次领先经济周期领先经济周期 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 7 从全局来看，未来一段时间仍将位于“S”型曲线快速阶段的后半段，根据政府设定的目标，2020 年，全局城镇化率达到 60%，根据招商证券房地产组和建筑组的预测，城镇化率将于 2030 年进入 70%+的饱和区间，因此，从全局来看，目前我们处于快速城镇化的后半段，根据国际城镇化发展经验，当城镇化率大于 50%的时候，人口和产业不断向城市集中，产生了劳动力过剩、交通拥挤、住房紧张、环境恶化等“城市病”，许多企业和人口开始迁往郊22、区，出现了郊区城镇化现象。需要强调的是，单从一线城市观察，城镇化率早已进入 70%的饱和区间，应运而生的是一线城市周边三四线城市，或者说城市圈的逐步崛起，特色小镇的发展已经具备大的宏观背景，产业和人口有 2 次迁移和定位的前提。目前目前我国我国部分城市也出现部分城市也出现了了这类现象这类现象，为了为了解决解决城市发展过程中出现的城市发展过程中出现的问题问题，中央提出，中央提出了新型城镇化的了新型城镇化的发展发展理念理念。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化，十八大提出把推进新型城23、镇化作为今后十年经济发展的重大战略举措。特色小镇作为加快建设新型城镇化的重要突破口。特色小镇作为加快建设新型城镇化的重要突破口。新型城镇化的关键在于打破“城市乡村”二元结构的界限，特色小镇正是结合城市功能与乡村功能的综合体。特色小镇建设将进一步带动农民有序城市化，破解经济结构转化和动能转换的难题。图图 5：特色特色小镇小镇结合结合城市和乡村功能城市和乡村功能 资料来源：招商证券 特色小镇是推进供给侧改革的重要平台。特色小镇是推进供给侧改革的重要平台。2017 年，“中央一号文件”关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见提出，将大力培育宜居宜业特色村镇。供给侧改革作24、为国家发展战略，涉及多个方面，改革对象涵盖企业、政府产品及服务等，要求用改革的方法推进经济结构调整、减少无效和低端供给，扩大有效及中高端供给，化解过剩产能，发展战略性新兴产业和现代服务业，加快培育新的发展动能，改造提升传统动能。支持特色小镇的发展，是推进经济转型升级，加快供给侧改革的一项重要举措。特色小镇内特色小镇内产业具有特色，产业具有特色，并并高度集聚高度集聚，包括信息产业、旅游产业等新兴现代产业。镇内生产力布局优化，能有效破解空间资源瓶颈，此外，生态环境良好。瑞士的达沃斯小镇、美国的格林威治对冲基金小镇等，都是优秀特色的小镇代表。特色小镇减少特色小镇减少无效供给，提升有效供给无效供给，提25、升有效供给。以前，很多地方产业发展无序，盲目上很多项目，造成资源浪费以及产业重叠，且没有形成自身的特色产业。特色小镇的提 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 8 出，能有效结合当地的资源、文化、人文等多方面情况，发展符合自身的特色产业，一方面减少了原有的无效供给，另一方面增加了有效供给，提升了发展效率。2、中央高度重视，政策频繁出台 2015 年，习主席考察浙江时，对特色小镇大加赞许，2016 年中央经济工作会议上，习主席也对特色小镇重点提及，2017 年政府工作报告中明确提出，“扎实推进新型城镇化，支持中小城市和特色小城镇发展”，这也是特色小镇首次写入政府工作报告。2016 26、年 7月 20 日，住房和城乡建设部、发改委、财政部联合下发关于开展特色小镇培育工作的通知，决定“在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到 2020 年，培育 1000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设”；2016 年 10 月 14 日，住建部公布了第一批 127 个中国特色小镇名单；2016 年年 10 月月与与 2017 年年 1 月月，住建部分别住建部分别与农发行、与农发行、国开行国开行等政策性银行签署等政策性银行签署合作协议合作协议，将给特色小镇建设提供政策性金融支持，将给特色小镇建设提供政策性金融支27、持，国家对特，国家对特色小镇发展路径的规划已逐渐清晰色小镇发展路径的规划已逐渐清晰。表表 3：中央对特色小镇建设的高度重视，出台了多方面政策中央对特色小镇建设的高度重视，出台了多方面政策 发布时间发布时间 部门部门 政策文件或重要会议政策文件或重要会议 主要内容主要内容 2015 年 11 月 国务院 关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见 发挥小城镇连接城乡、辐射农村的作用，提升产业、文化、旅游和社区服务功能，增强商品和要素集散能力，鼓励有条件的地区规划建设特色小镇。2016 年 1 月 中共中央、国务院 关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见 引导28、和支持社会资本开发农民参与度高、受益面广休闲旅游项目。加强乡村生态环境和文化遗存保护，发展具有历史记忆、地域特点、民族风情的特色小镇，建设一村一品、一村一景、一村一韵的魅力村庄和宜游宜养的森林景区。2016 年 3 月 全国两会 国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 提出加快发展中小城市和特色镇，因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。2016 年年 7 月月 住房城乡建住房城乡建设部、发改设部、发改委、财政部委、财政部 关于开展特色小镇培育工作关于开展特色小镇培育工作的通知的通知 提出到提出到 2020 年，培育年，培育 1000 个左右各具特色、富有个左右各具特色、富有活力的休29、闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，约占全国建制镇的传统文化、美丽宜居等特色小镇，约占全国建制镇的5%。2016 年 8 月 改革委、财政部 关于做好 2016 年特色小镇推荐工作的通知 要求全国 32 个省市区推荐上报特色小镇 2016 年年 10 月月 住建部住建部 公布第一批中国特色小镇名单公布第一批中国特色小镇名单 北京市房山区长沟镇等北京市房山区长沟镇等 127 个镇为第一批中国特色个镇为第一批中国特色小镇小镇 2016 年年 10 月月 国家发展改国家发展改革委革委 关于加快美丽特色小（城）镇关于加快美丽30、特色小（城）镇建设的指导意见建设的指导意见 对特色小镇进行定义，特色小镇和小城镇相得益彰、对特色小镇进行定义，特色小镇和小城镇相得益彰、互为支撑。发展特色小城镇旨在促进大中小城市和小互为支撑。发展特色小城镇旨在促进大中小城市和小城镇协调发展，充分发挥城镇化对新农村建设的辐射城镇协调发展，充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。带动作用。2016 年 10 月 住建部、农发行 住房城乡建设部、中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知 进一步明确特色小（城）镇建设重要意义，提供金融政策扶持 2016 年 10 月 国家发改委 关于印发的通知 提出坚持走中国特色新型城镇化道路，加快发31、展中小城市，有重点、有特色地发展小城镇，积极培育一批特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特色小镇 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 9 发布时间发布时间 部门部门 政策文件或重要会议政策文件或重要会议 主要内容主要内容 2017 年年 1 月月 住建部、国住建部、国家开发银行家开发银行 住房城乡建设部国家开发银住房城乡建设部国家开发银行关于推进开发性金融支持小行关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知城镇建设的通知 探索创新小城镇建设运营及投融资模式，对特色小镇探索创新小城镇建设运营及投融资模式，对特色小镇建设提供金融等支持建设提供金融等支持 资料来源：公开信息、招商证券 32、自 2015 年 4 月至今，各地方政府不断出台了政策对特色小镇建设进行了规划，并初步设定了建设目标，同时出台了配套政策支持建设的推进。目前目前，浙江，浙江、贵州、贵州、北京、上、北京、上海、福建、陕西、广东、天津、海、福建、陕西、广东、天津、重庆重庆、甘肃、江苏、四川等、甘肃、江苏、四川等地已地已出台出台相关相关政策政策，预计会有更多的地区出台政策推动特色小镇的建设。表表 4：全国多个省市出台政策推进特色小镇建设全国多个省市出台政策推进特色小镇建设 区域区域 发布时间发布时间 部门部门 政策文件或重要会议政策文件或重要会议 主要内容主要内容 浙江浙江 2015 年年 4 月月 浙江省人民政府33、浙江省人民政府 关于加快特色小镇规划关于加快特色小镇规划建设的指导意见建设的指导意见 正式确立以特色小镇作为近期工作抓手的施正式确立以特色小镇作为近期工作抓手的施政新思路，对特色小镇的创建程序、政策措政新思路，对特色小镇的创建程序、政策措施等做出了规划，提出重点培育和规划建设施等做出了规划，提出重点培育和规划建设100 个左右的特色小镇个左右的特色小镇 2016 年年 3 月月 浙江省人民政府浙江省人民政府 关于高质量加快推进特关于高质量加快推进特色小镇建设的通知色小镇建设的通知 对在全省具有示范性的特色小镇，省给予一对在全省具有示范性的特色小镇，省给予一定的用地指标奖励定的用地指标奖励 北京34、 2016 年 6 月 北京市政府 北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划 提出“十三五”期间，北京将在原有 42 个重点小城镇的基础上，结合各小镇不同区位条件，规划建设一批功能性特色小城镇。福建 2016 年 6 月 福建省政府 福建省人民政府关于开展特色小镇规划建设的指导意见 提出务实、分批推进特色小镇规划建设，力争通过 35 年的培育创建，建成一批产业特色鲜明、体制机制创新的特色小镇。广东广东 2016 年年 7 月月 广东省政府广东省政府 全省特色小镇建设工作现全省特色小镇建设工作现场会场会 提出到提出到 2020 年将建成约年将建成约 100 个省级特色小个省级特色小镇，特色小镇的产35、业发展水平、创新发展能镇，特色小镇的产业发展水平、创新发展能力、吸纳就业能力和辐射带动能力显著提高，力、吸纳就业能力和辐射带动能力显著提高，成为新的经济增长点。成为新的经济增长点。2016 年年 7 月月 广东省政府广东省政府 关于加快特色小镇规划关于加快特色小镇规划建设的实施意见建设的实施意见 计划先期创建计划先期创建 30 个市级特色小镇，为其提供个市级特色小镇，为其提供用地扶持、资金扶持、产业扶持和人才支持。用地扶持、资金扶持、产业扶持和人才支持。天津天津 2016 年年 7 月月 天津市政府天津市政府 天津市特色小镇规划建天津市特色小镇规划建设工作推动方案设工作推动方案 提出到提出到 36、2020 年，天津市将创建年，天津市将创建 10 个市级实个市级实力小镇、力小镇、20 个市级特色小镇，在现代产业、个市级特色小镇，在现代产业、民俗文化、生态旅游、商业贸易、自主创新民俗文化、生态旅游、商业贸易、自主创新等方面竞相展现特色，建设成一镇一韵、一等方面竞相展现特色，建设成一镇一韵、一镇一品、一镇一特色的实力小镇、特色小镇、镇一品、一镇一特色的实力小镇、特色小镇、花园小镇。花园小镇。江苏 2016 年 9 月 江苏省委 江苏省委十二届十二次全会 提出 2020 年前，力争形成 100 个左右特色鲜明的“特色小镇”和 100 个左右富有活力的重点中心镇，小城镇的环境面貌普遍改善。山东 37、2016 年 9 月 山东省政府 山东省创建特色小镇实施方案 提出到 2020 年，创建 100 个左右产业上“特而强”、机制上“新而活”、功能上“聚而合”、形态上“精而美”的特色小镇，成为创新创业高地、产业投资洼地、休闲养生福地、观光旅游胜地，打造区域经济新的增长极。四川 2017 年 2 月 四川省政府 “十三五”特色小城镇发展规划 提出在 2016-2020 年规划期内，要大力培育发展 200 个左右类型多样、充满活力、富有魅力的特色小城镇。特色小镇分为旅游休闲型、现代农业型、商贸物流型、加工制造型、文化创意型和科技教育型六大类。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 10 38、资料来源：公开信息、招商证券 二、特色小镇建设涵盖内容广泛 特色特色小镇的建设主要小镇的建设主要包括基础设施包括基础设施和和产业项目产业项目，不同，不同小镇的建设内容会有所小镇的建设内容会有所差异差异。以江南药镇为例，其位于金华市磐安县，县区地处浙江中部，素有“群山之祖、诸水之源”美称，是浙江省钱塘江、曹娥江、瓯江、灵江四大水系的主要发源地之一。图图 6：江南药镇江南药镇所处所处磐安县，磐安县，位于浙江中部位于浙江中部 资料来源：招商证券 磐安是“中国药材之乡”，全县境内有 1219 种药用植物，种类数量占全省的 68%，是浙江省最大的中药材主产区。汉代医学家张仲景曾在 伤寒杂病论 中记载了“39、浙八味”，其中有五味药材盛产于磐安。县域内的大盘山国家级自然保护区，是全国唯一一个以药用植物种质资源为主要保护对象的自然保护区，拥有大量珍稀濒危的药用植物等资源。新渥镇距磐安县城 18 公里，种植药材面积超过 2 万亩，每年中药材产量有 1 万余吨，产值达到 4.8 亿元，占全县农业总产值的近 35%。全镇 80%人口从事药材产业，相关行业人数超过 1 万人。基于良好的产业基础，当地一直在积极做大做强药材产业，定位为“药材天地、医疗高地、养生福地、旅游胜地”，通过培育中医药健康产业、旅游服务业和养生养老产业三大新兴产业，建设成为以中草药文化为主、集高端中药产业、旅游度假养生、区域联动发展的特色40、小镇“江南药镇”。江南药镇作为浙江省第一批 37个特色小镇之一，16 年 10 月入选全国第一批 127 个特色小镇。“江南药镇”规划面积“江南药镇”规划面积 3.9 平方公里，其中核心区面积平方公里，其中核心区面积 2000 亩，亩，总投资达总投资达 51.5 亿元亿元。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 11 建设项目涵盖中药材种植基地建设、中药材精深加工、中药材市场商贸流通、旅游保健、商贸服务、休闲养生及配套基础设施等 7 大类 32 个小项项目。小镇规划分为三大功能区：一是结合“浙八味”市场，通过药文化园、养生博览馆、中医药文化特色街区等建设打造药镇核心区，作为对外服务41、的主体部分；二是主题展示区，包括中医药主题公园、百草园，以中药材的种植和展示为主；三是以中医药产业园建设为代表的产业区。表表 5：磐安江南药镇：磐安江南药镇建设项目情况建设项目情况 项目名称项目名称 项目内容项目内容 项目投资项目投资 浙八味市场功能提升 位于核心区，现“浙八味”市场，拟推进“浙八味”市场功能转型升级，培育成集中药材交易和观光旅游的示范性市场。以建设中药材集散、长三角区域保健品营销、电子商务创业园和中药材质量检测等四大中心为主要内容，不断提升市场竞争力，力争市场年交易额达 40 亿元以上-中医药产业园 位于大麦坞区块，占地面积 1000 余亩，拟引进以“浙八味”等道地药材深加工42、传统中成药开发为重点的中药饮片加工、中药制药、中药保健品、中药日化、中药食品和中医医疗器械等中医药产业链中相关企业，加快中医药产业的集聚规模效应-中医药养生园 规划用地约 900 亩，建设方向为实施县中医院搬迁，将区块打造成集医疗、预防、保健、康复、养老、养生、科研、教学为一体的中医康体养老养生服务中心 10 亿元 中医药文化特色街区 位于灵山路以南区域，规划占地面积约 410 亩，建设涵盖中医养生、医疗、康复、药膳食疗等中医健康服务特色街区，内含各具特色、各科专业的名中医馆、养生堂，引进全国各地名中医和专家坐堂问诊，使之成为江南知名的中医药文化集聚区-养生博览馆 位于小镇核心区，规划建设占43、地面积约 50 亩，总建筑面积 20000 ，由养生文化馆、中医药馆、中医养生科普馆等组成 4.5 亿元以上 药文化园 位于“浙八味”市场北路、老翠峰寺区块和 219 省道以南、岩上区块，分南北两区，北区以千年古刹翠峰寺为依托，南区以岩上区块的地理风貌和历史资源为基础，深入挖掘药文化，建设以非物质文化遗产展示、民俗文化表演、娱乐服务为主要内容的药文化园-百草园 位于核心区块周边，分东、中、西三区，建设以中药材花卉园、药用植物园为主要内容的千亩中药材百草园，调整园内林分结构，逐步打造成集农业科普知识宣传、农业科学种植展示的中小学生科普教育基地和休闲观光农业基地-生态物流园 规划用地约 50 亩，44、拟整合资源建设集仓储（冷链）、物流、快递、汽车综合服务及商务配套等设施功能的现代物流仓储平台，引进具有现代物流仓储管理经验的企业，以满足江南药镇日益增长的物流、仓储需求 2.5 亿元 县第二污水处理厂 在小镇周边新建污水处理厂一座，规划占地面积 45 亩，日处理污水 2 万立方米，为江南药镇及新渥区块的日常污水处理提供保障-资料来源：磐安招商网、招商证券 截至 2016年 10月底，药镇完成 5.61 亿元固定资产投资，其中中医药特色产业投资 3.08亿元，落实专项资金 1.96 亿元，全面推进基础设施建设。目前小镇已入驻 2 家国家级高新技术企业，拥有 18 项各类专利，与 3 个高校和 345、 个省级研究院开展技术合作，52人具有高中级技术职称，省级非遗代表性传承人 4 人。此外，小镇成立了“中国江南药镇中药现代化研究院”。预计到 2017 年，江南药镇产值将达到 22 亿元，实现税收 3.2亿元，旅游人数达 300 万人。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 12 三、“十三五”期间万亿特色小镇投资 2016 年 10 月，住建部公布了第一批 127 个中国特色小镇名单，其中浙江省数量最多达 8 个，其次山东、江苏、四川有 7 个，广东 6 个，西藏自治区、青海省、宁夏回族自治区有 2 个，新疆生产建设兵团有 1 个。图图 7：第一批第一批 127 个个特色小镇特色46、小镇在在全国的分布全国的分布 资料来源：招商证券 我们从地理、功能等方面对 127 个特色小镇进行分析，其中 39 个特色小镇分布在华东地区，西南占据 21 个，西北占据 16 个，华北占据 15 个，东北地区最少仅有 10 个；而从功能性来看，一半左右的特色小镇是旅游发展型的，历史文化型和工业发展型分别占据 18.11%和 14.96%，可见旅游仍是目前特色小镇的重要发展方向。图图 8：第一批：第一批特色小镇特色小镇项目地区分布项目地区分布情况情况 图图 9：第一批：第一批特色小镇特色小镇主要主要功能分类情况功能分类情况 资料来源：住建部、招商证券 资料来源：大数据眼中的 127 个特色小镇47、招商证券 3921161514121001020304050华东西南西北华北华中华南东北旅游发展型,50.39%历史文化型,18.11%工业发展型,14.96%农业服务型,11.81%民族聚居型,2.36%商贸流通型,2.36%行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 13 我们对第一批特色小镇中部分小镇投资情况进行统计，平均投资额达 65 亿元（浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于 50 亿元），按照住建部规划，到 2020 年，培育 1000个左右各具特色的小镇，我们预计我们预计总投资总投资将超万亿将超万亿。根据统计小镇的基建投资占比来看，平均为 30%左右，据此简单推算，“48、十三五”期间“十三五”期间，特色小镇基建投资特色小镇基建投资也将超万亿，空也将超万亿，空间巨大间巨大。以浙江省举例，根据浙江省发改委数据显示，2016 年前三季度共投资 37 个特色小镇（浙江省规划 100 个小镇），投资额为 480 亿元，预计到年底可完成投资额超 600亿元，我们假设 2020 年前建完，要达到 100 个小镇 5000 亿左右的投资规模，我们预计未来每年至少有 800 亿的投资。表表 6：部分特色小镇的投资情况部分特色小镇的投资情况 特色小镇特色小镇 总投资（亿元）总投资（亿元）基建投资（亿元）基建投资（亿元）小镇特色小镇特色 江南药镇 51.5 11.5 中药材 杭州云49、栖小镇 12 互联网云计算 沃尔沃小镇 153.5 汽车 龙泉青瓷小镇 30 青瓷 酷玩小镇 110 体育旅游 艺尚小镇 45 服装 和合小镇 56.1 16.4 文化旅游 资料来源：公开信息、招商证券 各地方政府积极响中央号召，也出台了特色小镇建设规划，我们统计了浙江、江苏、广东、重庆、山东等省市的建设目标及投资，到 2020 年特色小镇总计建设 1900 个左右，我们假设我们假设东部省市东部省市单个单个小镇建设投资小镇建设投资 50 亿元亿元，中部，中部省市省市 30 亿元亿元，西部省市，西部省市 10 亿元亿元，考虑到部分省市未给出明确的目标，相信特色小镇投资会更大，经过测算，全国总投资50、全国总投资至少为至少为 4.8 万亿元万亿元，基建投资至少，基建投资至少 1.4 亿元。亿元。表表 7：各地特色小镇各地特色小镇建设规划建设规划统计统计 地区地区 建设目标建设目标 投资金额（亿元）投资金额（亿元）地区地区 建设目标建设目标 投资金额（亿元）投资金额（亿元）浙江 100 5000 天津 30 1500 西藏 20 200 江西 60 1800 海南 55 550 江苏 100 5000 福建 28 840 广东 100 5000 重庆 30 900 广西 100 1000 甘肃 18 180 湖南 100 3000 安徽 80 2400 湖北 50 1000 辽宁 50 10051、0 河南 100 3000 河北 100 2000 陕西 100 1000 山东 100 3000 四川 200 6000 内蒙古 40-60 500 新疆 100 1000 云南 210 2100 总计总计 1871-1891（个）（个）47970（亿元）（亿元）资料来源：地方发改委网站等、招商证券 四、PPP 将成为特色小镇建设的重要投资方式 目前，特色小镇的建设资金来源包括中央补贴、地方政府补贴、社会资本等几方面，但考虑到部分特色小镇当地财政收入有限，支柱产业发展不清晰，为了打造特色产业，需要较大的投资，因此，引入社会资本将是一个必然的选择，PPP 模式将成为一个较为普遍的应用方式。行业52、研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 14 图图 10：特色小镇特色小镇融资方式融资方式 资料来源：招商证券 1、地方政府支持 地方政府支持，主要包括几个方面：1）直接财政资金支持，部分省市提供专项资金支持；2）设立建设发展基金，引导小镇建设，目前广东发改委与上海复星高科技(集团)签下 1000 亿规模特色小镇基金；3）土地倾斜支持，资金奖励以及低息贷款支持等。表表 8：各地方各地方政府对特色小镇建设的资金等支持政府对特色小镇建设的资金等支持 地区地区 资金、财政等支持资金、财政等支持 浙江 特色小镇在创建期间及验收命名后，其规划空间范围内的新增财政收入上交省财政部分，前前 3 年全53、额年全额返还、后返还、后 2 年返还一半给当地财政；对在全省具有示范性的特色小镇，省给予一定的用地指标奖励年返还一半给当地财政；对在全省具有示范性的特色小镇，省给予一定的用地指标奖励 河北 省市县美丽乡村建设融资平台对相关特色小镇的美丽乡村建设予以倾斜支持，对符合中心村申报条件的特色小镇建设项目，按照全省中心村建设示范点奖补标准给予重点支持，并纳入中心村建设示范点管理，对中心村建设示范县（市、区），再增加 100 万元奖补资金，专门用于特色小镇建设 福建 新增的县级财政收入，县级财政可以安排一定比例的资金用于特色小镇建设。发债企业发债企业 1%的贴息，的贴息，省地各承担一半，省地各承担一半，554、0 万元规划设计补助，省发改委、省财政厅各承担万元规划设计补助，省发改委、省财政厅各承担 25 万元。万元。山东 从 2016 年起，省级统筹城镇化建设等资金，积极支持特色小镇创建，用于其规划设计、设施配套和公共服务平台建设等。鼓励省级城镇化投资引导基金参股子基金加大对特色小镇创建的投入力度，支持其特色产业、人才项目建设等。各地也要出台有针对性的财政支持政策，筹集相应资金予以扶持。西藏 自治区财政安排自治区财政安排 10 亿元特色小城镇示范点建设工作启动资金，充分发挥援藏资金在小城镇建设中的亿元特色小城镇示范点建设工作启动资金，充分发挥援藏资金在小城镇建设中的重要作用重要作用 江西 建立“以县55、为主、乡镇为辅、省市奖补”的经费保障机制。县级政府设立特色小镇产业发展基金或风险资金，提供企业融资服务和创业补贴。特色小镇按规定计提各项基金后的土地出让金净收益全部留镇用于公共设施建设。入选省特色小镇名单后，省财政每年安排每个特色小镇建设奖补资金入选省特色小镇名单后，省财政每年安排每个特色小镇建设奖补资金 200 万元，万元，用于对特色小镇建设年度考核合格的进行奖励。对特色小镇年度考核不合格的，对当年建设奖补资金用于对特色小镇建设年度考核合格的进行奖励。对特色小镇年度考核不合格的，对当年建设奖补资金不予奖励。不予奖励。广西 整合涉及示范镇建设的相关资金和项目，积极为示范镇争取中央专项和转移支付56、资金支持。自治区本自治区本级资金补助标准为每个示范镇级资金补助标准为每个示范镇 1000 万元，示范镇总投资一般不低于万元，示范镇总投资一般不低于 2000 万元万元 安徽 省发展改革委支持符合条件的建设项目申请专项建设基金；省财政对工作开展较好的特色小镇给予奖补；市、县财政进一步加大特色小镇建设投入。内蒙古 在镇规划区内建设项目缴交的基础设施配套费，要全额返还小城镇，用于小城镇基础设施建设。在镇规划区内建设项目缴交的基础设施配套费，要全额返还小城镇，用于小城镇基础设施建设。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 15 地区地区 资金、财政等支持资金、财政等支持 海南 一是设立产业57、小镇产业发展引导基金，重点用于产业小镇的产业培育；二是各方面的财政专项资金（基金）在符合投向的情况下，要向产业小镇的产业发展及相关基础设施建设等项目倾斜。新增财政收入新增财政收入部分，省财政可考虑给予一定返还。部分，省财政可考虑给予一定返还。陕西 重点示范镇每年省财政支持重点示范镇每年省财政支持 1000 万元，文化旅游名镇每年支持万元，文化旅游名镇每年支持 500 万元万元 资料来源：地方政府网站等、招商证券 2、中央财政及政策银行支持 发改委发改委提供提供特色小镇专项特色小镇专项建设资金，另外，建设资金，另外，农发行农发行、国开行、国开行等等政策银行提供政策银行提供金融金融支持。支持。2058、16 年 10 月与 2017 年 1 月，住建部分别与农发行、国开行等政策性银行签署合作协议；2017 年 2 月 8 日，国家发改委联合国家开发银行发布了关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见，将充分发挥开发性金融作用，给特色小镇建设提供政策性金融支持，对标口行对标口行对一带一路的支持，对一带一路的支持，融资融资利率在利率在 3 个个点左右，我们认点左右，我们认为农发行、国开行对特色小镇建设的融资利率也会较低为农发行、国开行对特色小镇建设的融资利率也会较低，这样将加速特色小镇的建设这样将加速特色小镇的建设和和项目落地项目落地。表表 9：中央部门：中央部门及政策银行对特色小镇59、建设提供金融支持及政策银行对特色小镇建设提供金融支持 时间时间 部门部门 政策政策 内容内容 发改委 专项建设基金的第 19 项“新型城镇化”一项里面，有“特色镇建设”这一子项 2016 年 10 月 发改委 关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见 加强统筹协调，加大项目、资金、政策等的支持力度 2016 年 10 月 住建部、农发行 住房城乡建设部、中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知 进一步明确特色小（城）镇建设重要意义，提供金融政策扶持 2017 年 1 月 住建部、国家开发银行 住房城乡建设部国家开发银行关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知 探索创新小城镇建设运营60、及投融资模式，对特色小镇建设提供金融等支持 资料来源：公开信息、招商证券 3、PPP 将成为主要投资方式 虽然有地方及中央政府的财政补贴，但力度相对有限，面对建设需要的庞大资金，仍然存在较大的资金缺口，未来开发建设将必然引入社会资本。此外，由于 PPP 模式能平衡各方面长期利益，且能解决地方建设的资金问题，将是未来主要投资运用方式。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 16 图图 11：特色小镇特色小镇 PPP 模式模式 资料来源：PPP 模式下的特色小镇、招商证券 基础设施和公共服务设施等基础设施和公共服务设施等是 PPP 模式应用中最需要社会资本参与的领域，可概括分为 4 大61、类：1）燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理、地下综合管廊等市政公用设施；2）医疗、旅游、养老、保障性安居工程等公共服务项目；3）公路等交通设施；4）水利、资源环境和生态保护等项目。而特色小镇产业发展与服务项目（包括产业物业建设、产业招商运营等）参与门槛相对较高。据统计，第一批 127 个特色小镇中，有 52%的小镇开展了 PPP 项目，有 73%的小镇政府已购买了市场化服务。可以看出，已经有较多的特色小镇开始采用 PPP 模式开展建设，相信未来将有更多的小镇采用该模式投资项目。图图 12：第一批：第一批特色小镇特色小镇 PPP 项目项目情况情况 图图 13：第一批：第一批特色小镇特色小镇购62、买购买市场化项目情况市场化项目情况 资料来源：大数据眼中的 127 个特色小镇、招商证券 资料来源：大数据眼中的 127 个特色小镇、招商证券 我们统计了财政部 PPP 项目库中的部分特色小镇 PPP 项目，其中江西、山东、湖南、贵州、云南、陕西等多个省市项目包含其中。一半左右的特色小镇 PPP 项目采用政府付费，其他采用使用者付费或可行性缺口补助方式，可见，具有运营性质的项目较多，合作期限也较长，在 10-30 年左右。已开展,52%暂无,45%数据缺失,3%政府已购买,73%暂无,24%数据缺失,3%行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 17 表表 10：财政部财政部 PPP63、 项目项目库中库中部分特色小镇部分特色小镇项目项目统计统计 项目名称项目名称 项目总投项目总投资（亿元）资（亿元）所处所处阶段阶段 合作合作期限期限 运作方式运作方式 回报机制回报机制 项目概况项目概况 江西萍乡芦溪县上埠镇特色小城镇基础设施及服务设施建设项目 2.80 识别阶段 20 年 BOT 政府付费 1、建设电瓷公共检测平台；2、建设电瓷制造实训基地 江西萍乡休闲旅游特色小镇建设项目 22.50 识别阶段 30 年 BOT 可行性缺口补助 项目建设主要内容对新泉乡老街、新街进行提升改造，修缮以街道为中心的下水管路，对现有长为 3.2km 的街道铺设沥青，并对沿街的人行道进行改造。江西吉64、安泰和县马市生态文化旅游特色小镇项目 10.00 识别阶段 10 年 BOT 可行性缺口补助 建设集“红、古、绿”为一体的旅游综合体项目，打造“马市生态文化旅游圈”，集游览历史文化古迹，感受农耕文化，品尝生态特色农副产品，享受生态休闲闲情逸致周末度假和疗养 山东省菏泽市曹县民族毛纺产业特色小镇基础设施 6.34 准备阶段 16 年 BOT 政府付费 项目主要建设内容包括综合办公楼一座，建筑面积为 9600 平方米等其他基础设施项目 山东省菏泽市曹县林木产业特色小镇基础设施项目 5.30 采购阶段 16 年 BOT 政府付费 项目主要建设综合办公楼一座以及其他基础设施建设项目 湖南省临湘市浮标特65、色小镇 PPP 项目 8.49 准备阶段 20 年 BOT 可行性缺口补助 项目区域面积 7.0 平方公里，其中建设用地 5.5 平方公里，非建设用地 1.5 平方公里，规划核心区域 1200 亩，涵盖行业包括文化（垂钓文化园）、旅游（长安古街）等 湖南省常德市澧县城头山特色小镇基础设施建设 PPP 项目 12.99 准备阶段 20 年 BOT 可行性缺口补助 本项目建设内容包括：城头山小镇基础设施等 湖南怀化中方县桐木葡萄沟特色小镇 PPP 项目 4.25 采购阶段 15 年 BOT 使用者付费 项目占地约 3900 亩，总投资概算42464.38 万元，分 3 期建设。贵州安顺市西秀区轿子66、山工贸服务型特色小城镇建设项目 4.85 识别阶段 12 年 BOT 使用者付费 1、轿子山镇公共建设项目（含幼儿园、老年养护院、图书馆、体育馆、文化馆）；2、轿子山镇小城镇市政路网建设项目 贵州省安顺市西秀区双堡镇生态旅游特色小城镇建设项目 20.00 识别阶段 10 年 BOT 政府付费 一、镇区干道：（1.主干道 80000 平方米；2.绿化亮化 24000 平方米；3 照明260 盏；行道树 1300 株);二、文化活动综合：（1.文化广场 15000 平方米；2.表演舞台 1300 平方米等 贵州省安顺市西秀区旧州镇文化旅游型特色小城镇建设项目 4.20 识别阶段 10 年 BOT 67、政府付费 项目总建筑面积 57031.08 平方米，含古城墙修复、文昌阁修复，钟鼓楼修复，公共停车场建设、微田园建设，智慧旅游建设、慢行系统建设，污水处理厂建设，垃圾收运系统建设，古驿道修复等 贵州省安顺市西秀区七眼桥镇文化旅游型特色小城镇建设项目 2.33 识别阶段 10 年 BOT 政府付费 项目总建筑面积 14484.00 平方米，含旅游客服中心，旅客接待中心，电瓶车道，表演舞台，停车场，云山屯景区，景观花田，文化活动广场，中国屯堡文化博物馆，民间文化艺术展示中心，智慧旅游建设等 贵州省台江县施洞文化产业园区（特色小城镇）建设 12.38 准备阶段 20 年 BOT 可行性缺口补助 园区68、规划面积 3.08 平方公里。建设内容：体育场、古建筑群修缮、非物保护工程、镇区码头改扩建工程、传统工艺一条街、城镇商贸区、旅游停车场、塘龙工艺街改善、塘坝工艺街改善等 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 18 项目名称项目名称 项目总投项目总投资（亿元）资（亿元）所处所处阶段阶段 合作合作期限期限 运作方式运作方式 回报机制回报机制 项目概况项目概况 云南曲靖“中国山歌之乡”-杨柳特色小镇建设项目 3.95 识别阶段 15 年 BOT 使用者付费 建设内容包括万人山歌剧场、中国山歌文化博览馆、中国山歌文化研究中心、中国山歌文化片区交流馆、集散场地、绿化、硬化、美化、水电管网等69、。陕西渭南高塘特色小城镇旅游基础设施建设 7.38 采购阶段 20 年 BOT 政府付费 项目主要建设内容高速引线及两侧绿化工程.赤水河河道治理及通勤道路工程.中心停车场工程、游客服务中心工程、节能路灯改造工程等 资料来源：财政部网站、招商证券 五、特色小镇的开发运营中，企业扮演重要角色 特色小镇的建设需要兼顾产业化、城镇化、生态化，其中特色产业作为小镇发展的动力和源泉，需要重点打造；由于特色小镇的发展也是新型城镇化的目标，因此也需要注重带动周边乡村的城镇化，在产业的布局上要合理安排。此外，人口的长期集聚是必然的结果，对生态环境的保护和打造是必不可少的内容。图图 14：特色小镇打造要点特色小镇70、打造要点 资料来源：绿维创景规划设计研究院、招商证券 1、特色小镇的开发 特色小镇是新型城镇化下寻求发展的一条途径，它的开发需要构建几大基础：1）特色产业为主，纵向来看，往产业链上游的研发等方向延伸，同时往产业链下游的应用、营销、管理、服务等方向延伸；横向来看，与旅游等产业广泛融合，实现全产业链聚集，形成小镇产业生态系统；2）旅游产业为辅，通过旅游的“搬运”功能，吸引大量外来游客聚集，从而形成大量的复合消费，这其中不仅包括景区门票等直接消费，还包括纪念品、特产品等购物消费，以及文化体验、娱乐活动等服务消费；3）生态环境为补，特色产业的发展带来了大量长期居住型就业人口，泛旅游产业发展带来中短期流71、动性人口和部分服务产业人口，人口的聚集产生生产、生活、休闲、娱乐等多种需求，因此，需要打造基础设施配套完善、社会公共服务健全、生态环境良好的宜居环境。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 19 特色小镇建设的开发内容：包括土地一级开发土地一级开发、基础基础设施的建设、设施的建设、房产开发房产开发和房屋建设、和房屋建设、园林绿化的建设、园林绿化的建设、特色特色产业及旅游产业及旅游等等产业的开发等。产业的开发等。图图 15：特色小镇开发特色小镇开发内容内容 资料来源：招商证券 2、特色小镇的运营 特色小镇的开发之后，便是运营阶段，各个参与主体承担各自的角色。根据中央政策文件要求，特色72、小镇建设坚持“政府引导、企业主导、市场化运作政府引导、企业主导、市场化运作”的原则，鼓励以社会资本为主的投资建设。政府政府根据既定指导目标搭建发展平台，提供政策支持、行政服务、土地供给，并进行基础设施建设，这是特色小镇实施的重要前提和保障；企业企业作为特色小镇建设主角，承担小镇主要的开发、建设、运营等关键环节。图图 16：特色小镇的运营特色小镇的运营模式模式 资料来源：招商证券 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 20 企业作为特色小镇开发的一大主体，更是市场化运作下不可缺少的一环，一方面一方面，企业企业以强大的资本能力及以强大的资本能力及丰富丰富的的融资手段，解决政府建设资金73、不足的问题；另一方面融资手段，解决政府建设资金不足的问题；另一方面，企业企业具有具有敏锐的市场敏锐的市场洞察洞察力、较强的风险管控能力以及强大的项目运营能力，力、较强的风险管控能力以及强大的项目运营能力，能能弥补政府弥补政府在在运营上的不足运营上的不足。图图 17：特色小镇开发特色小镇开发运营运营过程过程中中，企业企业参与获取参与获取收益收益 资料来源：招商证券 根据特色小镇建设所涉及的几个方面，我们认为参与的企业主体包括基建基建企业、房地产企业、房地产企业、企业、园林园林企业等企业等，其中基建企业进行土地的整理、开发、基础设施建设等，房地产企业进行房地产一级及二级开发、住宅的建设、产业城的打74、造（部分或涉及招商引资）等，华夏幸福和华侨城集团是地产行业这方面领先者，可持续跟踪，园林企业进行园林绿化建设，生态环境治理和修复，部分园林企业具备产业运营经验，可参与特色小镇产业打造和运营。我们对园林企业和房地产企业进行比较，园林企业在园林规划设计、园林施工建设、生态环境修复和治理等方面具有优势，部分园林企业（如棕榈股份）具备产业运营的经验和优势；地产企业具有明显的地产开发优势，部分企业（如华夏幸福）具备产业园规划、打造，产业导入+运营等优势。表表 11：园林企业：园林企业和房地产企业在特色小镇打造过程中的优势对比和房地产企业在特色小镇打造过程中的优势对比 园林企业园林企业 房地产企业房地产企75、业 规划设计 部分园林企业具有优势 部分地产企业具有优势 施工建设 园林绿化、生态修复、水污染治理等具有优势-产业运营 部分园林企业具有经验和优势 部分地产企业具有经验和优势 地产开发-地产企业具备优势 生态环境 独具优势-资料来源：招商证券 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 21 3、房地产企业打造特色小镇的案例及特点 多家房企在积极推进特色小镇的建设，建设主题多家房企在积极推进特色小镇的建设，建设主题各具特色各具特色，覆盖养老、农业、科技等主，覆盖养老、农业、科技等主题。题。华侨城定位于旅游与文创型特色小镇；万科着力打造的良渚文化村项目涉足养老主题小镇；绿城延伸打造农业小76、镇；华夏幸福预计投资 80 亿打造南京空港会展小镇；碧桂园预计五年投资惠州，千亿打造科技小镇。地产类地产类特色小镇投资周期长资金需求量大，回收缓慢。特色小镇投资周期长资金需求量大，回收缓慢。特色小镇基于产业逻辑，建设期从立项到运营普遍需要十年以上，项目所需资金规模大都在千亿以上，对于重视现金流的地产企业而言，是一项时间长且风险巨大的投资，需要打造产业“十年磨一剑”的决心。“特色”“特色”+“小镇”打造“产业”“小镇”打造“产业”+“住宅”的多点盈利模式，不同产业盈利能力大相“住宅”的多点盈利模式，不同产业盈利能力大相径庭。径庭。对于大部分小镇而言，住宅的销售收入与前期极低成本的建设之差仍然是主77、要的赢利点；产业能带动的赢利状况则取决于产业自身特点与运营状况。对于倚靠前期重资产投入的科技型小镇，入园企业带来的后期资本回报也十分可观，但对于绿城打造的微利型农业小镇而言，盈利模式仍需要不断挖掘。表表 12：各大房企布局特色小镇各大房企布局特色小镇 企业企业 主题主题 案例项目案例项目 选址选址 进度进度 单个小镇规模单个小镇规模 特点特点 融 资融 资模式模式 项目收益项目收益 万科 养老小镇 良渚文化村 距离市区约20公里 交付一万户，入住率60%一万亩 天然优越的自然环境、配套的服务体系（学校医院等），适老化服务（饮食、看护方面）、健康关系体系（健康数据收集评估系统、紧急呼叫系统）自 78、有资金 超过 100亿 绿城 农业小镇 春风长乐 杭州城西30-50公里 建成 3平方公里容纳3 万人口，农民城市各一半，其中 2 平方公里农业，1 平方公里开发建设（9成住宅，1 成配套设施）以 1 平方公里的开发建设面积，带动周边 35 平方公里农业改造富有地方特色的大型农业基地；农业城市人口各一半，四周分散着聚落式农庄；农产品具有地方特色，同时将周边的农民转化为现代农业工人 自 有资金 前期收益少 华 夏幸福 主题小镇 南京空港会展小镇 南京市溧水区产业新城项 建设早期 2 平方公里 小镇和产业双头并重：会展小镇位于交通枢纽地，机场、高铁、高速路叠加；以会展中心为核心，构建“产城融合”的79、新会展模式，打造展馆中心、会议酒店、休闲度假、艺术展览交流、创意研发、旅游观光等为主要功能的会展主题新区 PPP模式 总投资 80亿，预计未来每年15 亿会展收入 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 22 企业企业 主题主题 案例项目案例项目 选址选址 进度进度 单个小镇规模单个小镇规模 特点特点 融 资融 资模式模式 项目收益项目收益 碧 桂园 科技小镇 惠东稔山科技生态城/潼湖创新小镇/惠州潼湖科学城 一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域；距离高速车程建设前期 2-5 平方公里 重资产型园区，具备生态、科技、智慧特色；软硬件配套、产业配套、城市配套和住宅开发同时80、进行 股 权分流，收 益共享，风 险共担 未来依靠入驻企业提供稳定收入 华 侨城 文创产业园、旅游景区 光明小镇 深圳光明新区 建设前期 11 平方公里 在全国围绕选点布局“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”战略，打造特色小镇 PPP模式 收入来源是门票收入+地租+销售分成 资料来源：企业发布会等公开资料，招商证券 在特色小镇的开发过程中，普遍的问题之一是企业作为开发主体，需代替政府供给在特色小镇的开发过程中，普遍的问题之一是企业作为开发主体，需代替政府供给公共公共配套服务配套服务。特色小镇选址通常位于远郊，可能面对的是县级与乡镇政府，政府职能与小镇的定位匹配度不够，给予的支持与服务81、有限。从零开始的造城，在居民入住之后随即产生交通、餐饮、教育、医疗等方方面面的配套需求，开发商需要全额承担，并且后期经营回收过程中具有不确定性。万科在建设良渚文化村的过程中，除了承担科教文卫等基础服务，由于早期的社区无派出所，万科还组建了物业团队承担治安及城管功能。对对于此，政企合作的于此，政企合作的 PPP 模式是主要的解决途径之一模式是主要的解决途径之一。特色小镇的吸引力打造需因“产”施策。特色小镇的吸引力打造需因“产”施策。不同的产业小镇采取了不同的文化措施，华侨城的文旅特色的小镇主要凭借地方特色古镇文化作为看点；万科养老小镇则通过引入新型“邻里养老模式”来配合老年人“不愿住进养老院”的82、需求观念；绿城农业小镇则通过为返乡务农者提供稳定的农地、永久的土地产权与完善的农业配套设施来吸引人口。碧桂园的科技小镇则通过龙头企业带动关联企业的入驻。地产类地产类特色小镇的推广最重要的问题还在于开发模式的持续性与可复制性。特色小镇的推广最重要的问题还在于开发模式的持续性与可复制性。万科良渚文化村已进入盈利阶段，但是项目超 10 年的盈利周期较长，因此并没有在全国复制；其他企业也都处于规划的试水阶段，尚在探索可复制都盈利模式。表表 13：各房企破题特色小镇难点之法各房企破题特色小镇难点之法 企业企业 未来规划未来规划 模式难点模式难点 开发商破题之法开发商破题之法 华夏幸华夏幸福福 3 年内打83、造成全国会展的特色标杆，五年内打造成亚太空港的专业会展中心；谋划打造足球小镇、健康小镇，葡萄小镇等一系列小镇。会展产业品牌打造 公司积极汇聚高端人才、高端资源和高端平台，通过新建、做强、补足或延伸产业链条，拓展和完善上下游产业配套，使小镇的特色产业在全国甚至全球具有高知名度和重要影响力，形成该产业更优更强的产业生态圈。行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 23 企业企业 未来规划未来规划 模式难点模式难点 开发商破题之法开发商破题之法 万科万科 十年磨一剑，模式成熟后再推广 居家养老关键导致养老院入住率较低；企业提供公共服务，建设、运营费用高 邻里型养老模式：虽然住进专业的养老机84、构，但他跟子女的关系，以及所有的服务体系，还是像住在家里一样；逐渐将公共服务转交给政府 绿城绿城 未来 5-10 年做出 5-10 个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边约 30-50 公里包围圈 农业配套设施建设；由于农业属于微利行业且具有长期性，资本回收慢且长 同浙江农科院合作推出优种农产品；通过线上、线下和宅急配多种方式营销 碧桂园碧桂园 未来五年 5000 亿，建设数个智慧生态科技小镇 配套设施同步建设；资产投入高，开发周期慢；政府基础设施建设支持；利用企业庞大的产业资源，领先入驻住宅产业化项目、博士后流动站及智慧城市产业群，同时将携手清华大学、思科集团、李开复创新工场等国内外著名机85、构，通过引入龙头企业带动关联企业入驻，遴选最有潜力的优质企业进入小镇 华侨城华侨城 已累计投资 5000 亿，未来将构建100 座特色小镇 特色挖掘 与多个具备独特 IP 潜质的古镇合作：如中国唯一的博物馆小镇四川安仁古镇、南方丝绸之路的起点四川天回古镇、古色古香的“中国好莱坞”四川黄龙溪古镇、中国文创第一镇深圳甘坑小镇、民族英雄文天祥后人聚居地深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞深圳大鹏所城、深圳生态后花园光明小镇等等 资料来源：企业发布会等公开资料，招商证券 4、特色小镇案例分析古北水镇 我们以古北水镇为例，对特色小镇的开发建设进行分析。古北水镇位于北京市密云区古北口镇，坐落在司马台长城脚86、下，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。目的地。依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将 9 平方公里的度假区整体规划为“六区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷，度假区内拥有 43 万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含 4 个精品酒店、5 个主题酒店、23 家民宿客栈，共 1288 间客房，87、10 多个文化展示体验区、特色商铺和餐厅及完善的配套服务设施，主要活动项目包括观光景点、美食餐饮、休闲购物、缤纷娱乐、酒店住宿等。古北水镇借鉴“乌镇模式”开发借鉴“乌镇模式”开发模式，模式，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运营。2010 年古北水镇与密云县政府签订合作协议，到 2014 年元旦一期试营业，历时三年半。2012 年，获得密云县财政局 4100 万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。行业88、研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 24 图图 18：古北水镇古北水镇开发历程开发历程 资料来源：招商证券 古北水镇的开发以旅游公司为主，政府、企业及基金公司一起作为开发主体。目前，古古北水镇的第一大股东及实际控制人为中青旅控股股份有限公司，其直接持股北水镇的第一大股东及实际控制人为中青旅控股股份有限公司，其直接持股 25.81%，通过乌镇旅游间接持股通过乌镇旅游间接持股 15.48%；IDG 资本持有古北水镇 38.71%的股权，北京能源投资有限公司持有 20%的股权。2010 年古北水镇建设伊始，由中青旅 100%控股，后由于投资加大，分别于 2011 年、2012 年引入乌镇89、IDG 和北京能源，保证了项目的资金需求，同时通过引进北京市国有企业，强化了项目与当地政府的关系。图图 19：古北水镇股权结构古北水镇股权结构 资料来源：wind、招商证券 古北水镇的运营商业模式是观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营，开发公开发公司负责所有经营权的审批，司负责所有经营权的审批，进行进行整体管控。整体管控。商业业态主要分两种：一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游客对水镇风情的情感体验；二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。酒店业态主要包括两种：一类为民宿，即民居，通过90、对其整体改造，形成准 4 星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理；另一类为标准的 4、5 星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的需求。项目整体投资项目整体投资 45 亿元，预计回收期为亿元，预计回收期为 8-10 年。年。2014 年，古北水镇景区开业第一年实现客流量接近 100 万人次，远超市场预期，实现营收 2 亿元。2015 年，全年接待游客147 万人次，同比增长 50.85%；实现营业收入 4.62 亿元，同比增长 132%。2016 年 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 25 前三季度，接待游客 192 万人次，同比增长 77%，实现营收 5.6491、 亿元，同比增长 64%。图图 20：2014-2016Q3 古北水镇接待游客量及同比古北水镇接待游客量及同比 图图 21：2014-2016Q3 古北水镇接营收及同比古北水镇接营收及同比 资料来源：wind、招商证券 资料来源：wind、招商证券 目前，古北水镇的收益主要来源于：产业项目开发特色产业现金流收益，项目一期主要包括水街、1 个五星级酒店，1-2 个会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），以及一些民俗馆等。目前古北水镇部分收益来源为旅游产业项目开发，主要收入来源为门票+旅游经营收入，包括泛旅游收益，如休闲、餐饮、住宿等。投资房产开发收益：投资房产开发收益：与龙湖地产合作，开92、发旅游度假公寓住宅项目，一期于 2014年 8 月开盘，90 分钟售罄 400 套房源，成交金额破 4 亿。目前，北京古北水镇房地产开发有限公司已通过公开招标，开始着手建设古北水镇国际休闲度假旅游区二期住宅小区、住宅楼工程。预计未来度假地产、居所地产、公寓型地产等会成为一大盈利点。六、推荐标的及理由 特色小镇的开发运营过程中，需要企业参与的环节较多，基建、房地产、园林、旅游等企业纷纷参与其中，随着 1000 个特色小镇目标的逐渐实现，相信相关公司将会持续受益。我们重点推荐棕榈股份、铁汉生态棕榈股份、铁汉生态、岭南园林、岭南园林、美尚生态美尚生态、岳阳林纸岳阳林纸等。另外，华夏幸福和华侨城集团是93、地产行业这方面的领先者，可持续跟踪。1、棕榈股份 1）在手订单在手订单充足充足：2015 年至今，公司公告签订 PPP 订单达 106.69 亿元，EPC 项目13.19 亿元，合计是 2015 年营收的 2.72 倍；2）融资渠道融资渠道多元，保障项目加速多元，保障项目加速落地落地：截至 2016 年三季度，在手货币现金 15.85 亿元；此后，公司成功注册 20 亿元超短期融资券；9.95 亿元非公开发行正等待批文。随着资金的不断到位，项目落地速度将明显加快；3）特色小镇建设特色小镇建设具有先发优势具有先发优势：此前，公司参与了长沙浔龙河、贵州时光贵州、云漫湖等生态城镇的建设和运营，目前项94、目运营良好，公司积累了丰富的相关开发、建设、运营经验。另外，公司已签订梅县区雁洋镇特色小镇、蓬莱葡萄酒特色小镇、奉化市阳梅县区雁洋镇特色小镇、蓬莱葡萄酒特色小镇、奉化市阳光海湾“特色小镇”光海湾“特色小镇”等项目，其中梅县区雁洋镇特色小镇、蓬莱葡萄酒特色小镇项目是国家首批 127 个特色小镇项目之一。凭借公司多年积淀，我们认为后续将持续有特色小镇订单落地。此外，公司走“农村包围城市”战略，布局上也开始由二三线城市向一线0%20%40%60%80%100%201420152016Q3050100150200250接待游客（万人次）同比0%20%40%60%80%100%120%140%2014295、0152016Q30123456营业收入（亿元）同比 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 26 城市进军；4）目前股价安全边际高，诉求强：目前股价安全边际高，诉求强：总经理以均价 9.3 元/股增持了 1.6 亿，短期看定增发行，底价 8.8 元/股；中长期来看，18 年 2 月，3 年期定增解禁，其中大部分为公司关联方，考虑资金成本和通胀，浮盈有限。公司公司在手在手订单充足，业绩有望迎来爆发增长，特色小镇先发优势明显；订单充足，业绩有望迎来爆发增长，特色小镇先发优势明显；目前目前股价安全边股价安全边际高，际高，潜在潜在诉求强，诉求强，我们预计 17、18 年公司 EPS 分别96、为 0.55 元/股、0.90 元/股，对应 PE 为 20.0 和 12.2 倍，一期目标价 15.2 元，维持“强烈推荐-A”评级。2、铁汉生态 1）公司在手订单充足，公司在手订单充足，资金资金充足充足，融资渠道多元融资渠道多元：16 年新签订单预计为 120-130 亿元，是 16 年营收的近 3 倍，奠定 17 年业绩增长基础。公司融资渠道多元，上市至今，先后定增 2 次，募集资金 18.25 亿元；发债 7 次，募集资金 20.5 亿元；目前在积极推进可转债的发行，金额不超过 11 亿元，另外还具有较多的银行授信额度，将有效保证项目，特别是 PPP 项目的正常落地；2）积极进行外延收97、购，不断完善生态运营产业链布局积极进行外延收购，不断完善生态运营产业链布局：公司收购星河园林，具有较强的协同效应，能够有效增厚公司的业绩。星河园林在北方的基础和资源，有助于公司拓展北方地区业务，同时有利于公司苗木采购；而公司的上市平台和品牌可以提高星河园林的项目承接能力，促使其实现规模的快速扩张。另外，公司与中科创展合作设立水处理行业并购基金，首期规模预计 50 亿元，考虑到中泰创展隶属于中植企业集团的背景，并结合之前公司收购广州环发环保、北京盖雅环境及拟入股中国水务等一系列动作，我们相信公司的环保战略将加速推进，环保蓝图加速成形；公司订单充足，多元化融资保证订单落地，业绩高增长有保障。此外，98、公司积极向旅游、公司订单充足，多元化融资保证订单落地，业绩高增长有保障。此外，公司积极向旅游、水务等方向延伸，完善水务等方向延伸，完善生态运营产业链布局，生态运营产业链布局，打造新的增长点，后续估值空间有望打开打造新的增长点，后续估值空间有望打开，我们预计 17、18 年公司 EPS 分别为 0.48 和 0.60 元/股，对应 PE 分别为 30.7 和 24.6倍，维持“强烈推荐-A”评级。3、岭南园林 1）充足的在手订单，充足的在手订单，业绩增长有保障：业绩增长有保障：2015 年至今，公司公告的 PPP 订单及框架协议超过 130 亿元。未来随着 PPP 项目的逐渐落地、恒润的充足订单99、以及德马吉的并表，业绩持续增长将更有保证。另外，原来主业方面，公司将流域治理、边坡护理、绿道景观和休闲风光带建设和生态园林有利结合，快速提升业务体量，带来未来业务的爆发式增长；2）“二次创业”，转型文旅领域，实现由园林景观到文化旅游、“二次创业”，转型文旅领域，实现由园林景观到文化旅游、2B 端到端到 2C 端、建设施端、建设施工端到运营端的三重转变工端到运营端的三重转变：公司将以恒润集团为平台，上游获取影视、文学作品等 IP，下游建立主题公园以及拓展周边产品等。上游 IP 方面，公司将通过大 IP 带动小 IP 的方式来布局，未来可能参股或控股 IP 类公司；中游以恒润集团为平台，将 IP 100、转化为大型游乐沉浸式体验的内容等，并可借助德马吉的创意营销，树立更好的品牌形象，快速推进运营市场；下游打造主题公园，公司一方面通过自建来实现，另一方面，公司将在现有的景区或乐园中建“园中园”，再次激活客户粘性，又能减少资金投入，复制较快。此外，未来公司可能去收购一些现有景区或乐园，这样更能保证“园中园”的落地。此 行业研究行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 27 外，公司将以德玛吉为支点，组建大营销产业链，文旅和大营销相辅相成，协同发展。公司业绩高增长，积极参与公司业绩高增长，积极参与 PPP 享受政策红利，发展园林及生态综合治理业务，同时享受政策红利，发展园林及生态综合治理业务，同时101、“二次创业”转型文旅“二次创业”转型文旅+大营销，战略清晰，协同发展大营销，战略清晰，协同发展。预计 17、18 年 EPS 为 1.07与 1.34 元，对应 PE 为 23.3 与 18.6 倍，维持“强烈推荐-A”评级。4、岳阳林纸 1）行业行业景气度向上，公司景气度向上，公司产能产能陆续陆续释放释放将将受益受益：造纸全行业的景气度向上，公司湘江纸业包装纸生产线搬迁正在有序推进，2017 年将形成 15 万吨/年的生产能力，未来产能将陆续释放，公司业绩有望实现增长；2）收购收购凯胜园林，开拓凯胜园林，开拓 PPP 大蓝海大蓝海：目前，公司非公开发行获证监会批文，完成凯胜园林收购指日可待。102、公司将积极参与环保、PPP 等领域，并借助大股东诚通集团的背景及凯胜园林的优秀资质，有望持续获得订单，打造新的增长点；3）员工持股计划认购定增 610 万股，核心员工和管理层实现与公司的利益强绑定，有望加速业绩的释放。定增资金到位将有效缓解债务压力，优化资产结构，减少财务费用支出，提升盈利能力。5、美尚生态 1）在手订单充足在手订单充足，积极，积极外延收购外延收购：公司公告中标项目金额达 24.24 亿元，是 2016 年营收的 2.30 倍多，在手订单充足，有效保障业绩的增长。16 年先后收购绿之源和金点园林，分别于 16 年 8 月份和 11 月份并表，未来将贡献较多业绩；2）PPP 项目103、优质，初步尝试海外业务项目优质，初步尝试海外业务：公司签订的无锡古庄生态农业科技园 PPP 项目，总金额为 12.09 亿元，是 16 年营收的 1.15 倍多，其中包括经营性项目和非经营性项目。另外，公司中标 7.84 亿元老挝项目，初步尝试海外业务，为未来的业务拓展积累经验；3）金点园林与华夏幸福合作，订单有保障：金点园林与华夏幸福合作，订单有保障：17 年 1 月，金点园林与华夏幸福签订合作框架协议，约定在未来十二个月内，华夏幸福将提供不超过 16.31 亿元的园林景观设计、园林景观施工、苗木生产、绿化养护、造林、生态修复等项目。此外，金点园林可以借助公司的上市平台和品牌资源，适当承接市104、政园林业务，实现均衡发展。公司订单充足，公司订单充足，PPP 项目优质，业绩高增长有保障；不断外延收购，补强产业链，打项目优质，业绩高增长有保障；不断外延收购，补强产业链，打造新版图，后续增加想象空间；造新版图，后续增加想象空间；控股股东增持（1 月 17 日起六个月内增持不超过 2%或 2 亿元，目前已增持 1300 逾万元，增持均价 40.43 元），凸显对公司发展的信心；此外，募集配套资金发行价格 47.75 元，与现价较为接近。我们预计 17、18 年公司 EPS分别为 1.67 和 2.00 元/股，对应 PE 分别为 29.6 和 24.7 倍，维持“强烈推荐-A”评级。七、风险提105、示 投资不及预期，项目落地缓慢，政策风险等。敬请阅读末页的重要说明 分析师承诺 负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。卢平：卢平：毕业于中国人民大学，经济学博士。五年会计从业经验，十二年证券从业经验。王彬鹏王彬鹏，上海财经大学数量经济学硕士，2015 年 7 月加入招商证券，从事建筑工程行业研究。李富华李富华，上海交通大学产业经济学硕士，2016 年 4 月加入招商证券，从事建筑工程行业研究。投资评级定义 公司公司短期评级短期评级 以报告日起 6 个106、月内，公司股价相对同期市场基准（沪深 300 指数）的表现为标准：强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数 20%以上 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数 5-20%之间 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于 5%之间 回避：公司股价表现弱于基准指数 5%以上 公司公司长期评级长期评级 A：公司长期竞争力高于行业平均水平 B：公司长期竞争力与行业平均水平一致 C：公司长期竞争力低于行业平均水平 行业投资评级行业投资评级 以报告日起 6 个月内，行业指数相对于同期市场基准（沪深 300 指数）的表现为标准：推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数 回避：行107、业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数 重要声明 本报告由招商证券股份有限公司（以下简称“本公司”）编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外，本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。本报告版权归本公司所有。本公司保留所有权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人均不得以任何形式翻版、复制、引用或转载，否则，本公司将保留随时追究其法律责任的权利。