1、 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 行业深度研究报告 餐饮旅游 特色小镇深度报告春风桃李花开日 行业评级 推荐 评级变动 维持 事事 项项 2016 年 7 月，住建部、发改委、财政部三部委联合下发关于开展特色小镇培育工作的通知，发端于浙江省的“特色小镇”正式作为中国新型城镇化战略的重要路径开始在全国推广。主要观点主要观点 1特色小镇的定位和愿景特色小镇的定位和愿景 特色小（城）镇在在顶层设计中将担负两大重任：吸引、带动农民就地城镇化，疏解大城市中心城区人口。特色小镇能够作为创新平台推动产业结构调整，培育信息2、环保、健康、旅游、高端装备制造等新兴产业，加速产业升级；特色小城镇则通过大型集团企业长期投资、吸引集聚特色产业、改造历史经典产业等方式推动产城融合、产城互利，改造、改进当前我国小城镇的面貌。2主导部委的侧重点差异主导部委的侧重点差异 住建部、发改委两部委主导特色小镇建设。发改委注重统筹区域的经济、社会各方面，对于经济较发达地区和经济较不发达地区有不同建设模式的考量；而住建部更注重依托当前具有良好基建、产业、人口基础的建制镇进行建设，侧重对存量的改革。3特色小镇建设与特色小镇建设与 PPP 模式的配合模式的配合 从 2014 年开始，PPP 逐步成为地方政府建设基础设施和发展公共服务的重要路径3、。目前财政部、发改委的 PPP 项目库分别已经入库 13554 个、15966 个项目，总投资分别达 16.3 万亿、15.9 万亿元，其中财政部项目库落地率已提升到 34.2%。特色小镇配合 PPP 模式，能够引入社会资本，利用杠杆撬动更大的投资量。在特色小镇长期运营模式更加清晰，PPP 模式的价格回收、契约保障、资本退出等管理机制更加完善之后，PPP+特色小镇形成良性循环，能够为未来十年的新型城镇化发展提供强劲动力。4特色小镇建设面临的问题特色小镇建设面临的问题 目前来看，中央财政对特色小镇尚无明确的直接支持，后续政策出台尚需观察；地方财政支持资金体量有限。在无风险利率上行，PPP 逻辑遇4、到障碍时，特色小镇建设的引资困难实际存在。此外，特色小镇的盈利模式也尚处于探索阶段，运营期造血能力的缺失不利于社会资本的引入和退出。证券分析师：王薇娜 执业编号：S0360517040002 电话：010-66500993 邮箱： 公司名称及代码公司名称及代码 评级评级 博物馆行业深度报告之二：旅游 PPP 模式下的博物馆小镇 2017-02-06 休闲服务 2016 年报及 17Q1 总结：桃柳扶春上远林 2017-05-03 餐饮旅游行业报告：世界遗产深度报告造化钟神秀 2017-07-21 -9%0%8%17%16/08 16/10 16/12 17/02 17/04 17/0620165、-08-112017-08-10 沪深300 餐饮旅游 相关研究报告 行业表现对比图(近 12 个月)推荐公司及评级 证券分析师 行业研究 餐饮旅游 2017 年 08 月 11 日 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、一、特色小镇介绍特色小镇介绍.5(一)特色小镇的定义以及溯源.5(二)特色小镇在浙江省的发展.5(三)各省市的特色小镇相关规划与政策.6 二、二、对特色小镇定位以及建设模式的解读对特色小镇定位以及建设模式的解读.10(一)特色小镇的功能和愿景.10(二)住建部和发改委在顶层设计上的差异.16、1 1 国家发展改革委员会的相关政策解读.11 2 住房和城乡建设部的相关政策解读.13(三)特色小镇与特色小城镇的区别.14 1 特色小镇：产业升级的创新平台.14 2 特色小城镇：产城互利、产城融合.15(四)特色小镇案例分析.16 1 浙江模式：嘉善巧克力小镇摸索市场，逐步成长.16 2 浙江经验的推广：江苏灵山拈花湾.18 三、三、我国两批特色小镇名单相关分析我国两批特色小镇名单相关分析.20(一)首批 127 个特色小镇的区域分布和产业类型分析.20 1.区域分布.20 2.产业类型.23 3.其他重要影响因素.24(二)第二批特色小镇名单.25 四、四、特色小镇的投资相关分析特色小7、镇的投资相关分析.27(一)规划导向：紧凑型规划.27(二)PPP 为主导的投融资模式.27 1.为什么必须是特色小镇+PPP？.28 2.PPP 项目库现状.29 3.PPP 项目资产证券化情况.30(三)特色小镇面临的问题.32 1.政策问题：终身问责，金融收紧，财政支持力度较小.32 2.盈利模式问题：小镇造血能力尚在探索.33(四)特色小镇的投资案例分析.34 1.乌镇雅园：养老小镇.34 2.毕尔巴鄂古根海姆博物馆：PPP 模式下的博物馆小镇.34 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 特8、色小镇的培育要求.5 图表 2 浙江省的特色小镇概念发展历程.6 图表 3 2016 年各省市 GDP 排名.7 图表 4 华东地区省级特色小镇相关指导政策.7 图表 5 西南地区省级特色小镇相关指导政策.8 图表 6 华北地区省级特色小镇相关指导政策.8 图表 7 华南地区省级特色小镇相关指导政策.8 图表 8 西北地区省级特色小镇相关指导政策.8 图表 9 各省市政策要点图解.10 图表 10 我国建国以来城镇化率示意图.10 图表 11 国务院对特色小镇建设的愿景.11 图表 12 2016 年浙江省特色小镇思路.12 图表 13 2016 年贵州省特色小镇思路.12 图表 14 新农村9、综合体.12 图表 15 国家级创建名单与浙江省级培育名单对比.13 图表 16 桐庐县特色小镇地图.13 图表 17 2015 年浙江省 37 个特色小镇评定结果.14 图表 18 横店影视城，秦皇宫.15 图表 19 横店影视城.15 图表 20 特色产业的培育类型.16 图表 21 巧克力甜蜜小镇.16 图表 22 歌斐颂巧克力小镇.16 图表 23 碧云花海农场.17 图表 24 云澜湾温泉.17 图表 25 嘉善巧克力甜蜜小镇发展历程.17 图表 26 嘉善小镇经营效果.18 图表 27 拈花湾价格回收构成.19 图表 28 灵山股份 2016 年营业收入构成.19 图表 29 灵山10、股份 2014-2016 年营收、净利.20 图表 30 首批特色小镇名单.21 图表 31 首批 127 个特色小镇的省级区域分布.22 图表 32 首批 127 个特色小镇在各大区的分布数量.22 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表 33 首批 127 个特色小镇地形分布.23 图表 34 首批 127 个特色小镇类型.23 图表 35 首批 127 个特色小镇产业类型覆盖状况.24 图表 36 首批 127 个特色小镇类型分布情况.24 图表 37 首批 127 个特色小镇和城市的相对位置类型.25 图表11、 38 首批 127 个小镇 PPP 项目开展情况.25 图表 39 首批 127 个小镇购买市场服务情况.25 图表 40 两批特色小镇名单各省市数量.26 图表 41 第二批特色小镇名单.26 图表 42 PPP 相关政策文件.28 图表 43 特色小镇与 PPP 项目关系图示.29 图表 44 发改委与财政部在 PPP 发展上的分工.30 图表 45 财政部 PPP 项目库子目录层级.30 图表 46 10Y 国债收益率曲线.31 图表 47 PPP 项目资产证券化案例.31 图表 48 地方政府对特色小镇资金来源的相关政策.32 图表 49 银行对特色小镇的支持政策.33 图表 50 12、时光贵州情况简介.33 图表 51 雅园规划图.34 图表 52 雅园建筑风格.34 图表 53 纽约古根海姆博物馆.35 图表 54 毕尔巴鄂古根海姆博物馆.35 图表 55 巴斯克自治区外国访客过夜数量.35 图表 56 古根海姆博物馆对毕尔巴鄂的影响.36 图表 57 毕尔巴鄂古根海姆博物馆成功因素.36 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 5 一、一、特色小镇介绍特色小镇介绍(一一)特色小镇的定义以及溯源特色小镇的定义以及溯源 特色小镇的范畴可以扩展到特色小城镇，包括特色小镇、小城镇两种形态。前者重点关注特色产业13、，是不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台这是特色小镇的发源地浙江主要的小镇形态，也是发改委推广的特色小镇主要聚焦形态；后者是特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇，住建部推广的特色小镇主要强调这类特征。特色小镇这一概念 2014 年发端于浙江，2015 年底习近平总书记对浙江“特色小镇”建设做出重要批示，由 2016年 7 月住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部下发关于开展特色小镇培育工作的通知在全国范围内掀起热潮。在通知中，三部委提出了产业、环境、文化、设施服务、机制体制 5 个方向的培育要求。图表图表 1 特色小镇的培育要求特色小镇的培育要求 资料来源：关于开展特色小镇培育工作14、的通知，华创证券(二二)特色小镇特色小镇在浙江省的发展在浙江省的发展 特色小镇的概念萌芽于浙江省，当地在 2011 年前后就开始了特色产业的建设开发，如嘉善巧克力小镇，杭州阿里云创新基地。2014 年 10 月，时任浙江省长李强调研考察了云栖小镇，首次提出“特色小镇”。自此，特色小镇结束了自发的探索阶段，开始处于较高的政府层级研究、出台的政策引导和保护之下。2015 年 6 月到 2016 年 5 月，浙江省先后公布了两批省级特色小镇创建名单（共计 79 个小镇）和省级示范特色小镇名单（10 个小镇）。2016 年 7 月，三部委下发通知，要在全国范围内建设 1000 个特色小镇。产业形态 产15、业定位精准，特色鲜明，做到特、精、强 战略新兴产业、传统产业、现代农业 环境 布局与周边环境协调，格局保持古典特征 宜居的路网、居民区、绿地、店铺布局等 传统文化 历史文化遗存的保护和利用 非物质文化遗产的活态传承 设施服务 基础设施：自来水、污水、垃圾、道路交通、绿化、防灾设施 公共服务设施：教育、医疗、文化、商业等 机制体制 发展理念、发展模式、规划建设管理、支持政策、镇村融合发展的创新 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 6 图表图表 2 浙江省的特色小镇概念发展历程浙江省的特色小镇概念发展历程 资料来源：华创证券16、(三三)各省市的各省市的特色小镇相关规划与政策特色小镇相关规划与政策 在将特色小镇的浙江经验向全国推广的过程中，由于顶层设计在政策侧重点上有所不同，且各省市的客观条件差异大，各省市的政策设计中具体落点不同。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 7 图表图表 3 2016 年各省市年各省市 GDP 排名排名 资料来源：各级统计局，华创证券 在 2016 年下半年，有多个省市已提出了本省市的关于特色小镇建设的纲领性文件。在首批 127 个特色小镇名单中，华东地区拥有最多的 35 个特色小镇规划，其次是西南地区的 21 个。这两17、个地区的省市级政策研究力度也较大，大部分省市的政策引导与客观实际相结合较为成熟。以下分为华东、西南、华北、华南、西北五个大区，列示各重要省市在特色小镇方面的纲领性文件和政策重点。图表图表 4 华东地区省级特色小镇相关指导政策华东地区省级特色小镇相关指导政策 省份省份 政策文件政策文件 政策重点政策重点 浙江浙江 关于加快特色小镇规划建设的指导意见 明确了特色小镇规划面积 3 平方公里左右，建设面积 1 平方公里左右，3 年完成固定资产投资 50 亿元，全部建设成为 3A 级以上景区。江苏江苏“十三五”规划 2020 年全省形成 100 个左右富有活力的重点中心镇和 100 个左右地域特色鲜明的18、特色镇 山东山东 关于开展“百镇建设示范行动”加快推进小城镇建设和发展的意见 在实施扩权强镇、保障发展用地、适度扩大财权、加强资金扶持、优化机构设置等七个方面制定了创新性的优惠政策 福建福建 关于开展特色小镇规划建设的指导意见 强化要素保障，加大资金支持力度，给予人才扶持，鼓励改革创新。安徽安徽 关于开展特色小镇培育工作的指导意见 2020 年，在各地自愿申报的基础上，选择 80 个左右的小城镇进行重点培育。资料来源：华创证券 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 8 图表图表 5 西南地区省级特色小镇相关指导政策西南地区19、省级特色小镇相关指导政策 省份省份 政策文件政策文件 政策重点政策重点 四川四川“百镇建设行动”近 3 年来已推出了 300 个试点特色小镇，坚持“多规合一”，“一镇一规”，“绿色优先”推进“扩权强镇”、“农村人口市民化”激励社会资本投入小城镇建设。重庆重庆 关于培育发展特色小镇的指导意见 争取在“十三五”期间建成 30 个左右的特色小镇，以“三特色、三集聚”为目标。贵州贵州 100 个示范小城镇 建设 100 个旅游小镇、白酒小镇、茶叶小镇等示范小城镇，坚持改革创新、城乡统筹发展、绿色发展、民生为本。西藏西藏 关于加快特色小镇规划建设的指导意见 从交通沿线、江河沿线、边境沿线中，遴选出 2020、 个小城镇作为自治区级特色小城镇示范点，用 3 年时间予以重点打造。资料来源：华创证券 图表图表 6 华北地区省级特色小镇相关指导政策华北地区省级特色小镇相关指导政策 省份省份 政策文件政策文件 政策重点政策重点 北京北京 北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划“十三五”期间建设一批功能性特色小城镇，提高小城镇承载力，对接非首都功能疏解 天津天津 天津市特色小镇规划建设工作推动方案 到 2020 年建设 30 个市级特色小镇，重运营、轻开发，重市场、轻行政，重颜值、低成本，重制度、轻蓝图 河北河北 关于建设特色小镇的指导意见 3-5 年内培育 100 个特色小镇，“非镇非区”，一般布局在城镇、21、景区、高铁站的周边及交通轴沿线，适宜集聚产业和人口的地域 内蒙内蒙古古 关于特色小镇建设工作的指导意见 按照工业、农业、牧业、林业、旅游、物流、商贸、口岸、文化等几种类型，每年选择 812 个示范镇 资料来源：华创证券 图表图表 7 华南地区省级特色小镇相关指导政策华南地区省级特色小镇相关指导政策 省份省份 政策文件政策文件 政策重点政策重点 广东广东 关于加快特色小镇规划建设的实施意见 到 2020 年建成约 100 个省级特色小镇。其中，广州编制了关于加快特色小镇规划建设的实施意见，计划先期创建 30 个市级特色小镇，为其提供用地扶持、资金扶持、产业扶持和人才支持 广西广西 广西百镇建设示22、范工程实施方案 统筹推进 100 个经济强镇、特色名镇、特色小镇建设，改革体制机制，培育主导产业，引导农村居民自愿就近到小城镇落户。海南海南 海南省百个特色产业小镇建设工作方案 用年时间使百个特色产业小镇的产业发展全面提速。以产兴镇，以镇促产，做到产业、文化、旅游“三位一体”，深化产城融合。资料来源：华创证券 图表图表 8 西北地区省级特色小镇相关指导政策西北地区省级特色小镇相关指导政策 省份省份 政策文件政策文件 政策重点政策重点 甘肃甘肃 关于推进特色小镇建设的指导意见 用 3 年时间重点建设 18 个特色小镇，全建设成为 3A 级以上旅游景区，其中旅游产业类特色小镇要按 5A 级旅游景区23、标准建设。陕西陕西 进一步推进全省重点示范镇文化旅游名镇（街区）建设的通知 推进简政放权，“两镇”主要负责人可由县级领导兼任。到 2020 年，省财政分别给予“两镇”各 1000 万元、500 万元专项资金支持；分批次给予各 1000 亩、200 亩城乡建设增减挂钩用地指标、新增建设用地指标；成效显著地市级重点镇奖励 600 万元和 600 亩用地指标 资料来源：华创证券 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 9 聚焦产业和人口两大目标，强镇扩权和绿色发展两个发展路径，可以选取一些比较典型的省市来观察政策的覆盖面和关注点。24、1)吸纳人口：吸纳人口：西藏、河北都是在方便吸纳人口的区域，如交通枢纽、景区周边、江河沿线等设定，是为了将来“XOD”（X orientated development，“以 X 为导向的发展”）的模式导向先打好基础；四川、贵州希望通过建设特色小城镇，改善基建、设施服务等条件，提高小城镇居民的生活质量，来就近吸纳农村人口完成城镇化；北京则是疏解大城市人口的典型，通过建设功能性小城镇，疏解北京非首都职能，吸纳北京城区巨量的人口。2)产业发展产业发展：海南提出“以产兴镇”配合“以镇促产”，前者针对现状较落后，暂时还不具备对镇区进行大规模投资建设、但具有优势产业的小镇，以培育优势产业为主；后者对于产25、业基础、区位条件好的小镇，创造条件进行镇域局部或全面改造，通过镇区等改造促进旅游等相关产业发展，提高就地城镇化水平。以产兴镇的思路能够避免盲目的投资建设，将落后城镇的关注点先放在当地特色产业的培育上。广西提出了把培育主导产业为小城镇建设的着力点，因地制宜地发展工业、商业、边贸、旅游、文化、科技等各类产业。贵州则是以当地的白酒产业、茶叶产业为着力点，培养各具特色的小镇。3)环境保护环境保护 在过去大规模的基建投资过程中，环境污染是一个成本很高且较为严重和广泛的问题。天津、四川、贵州均明确提出了绿色、环保、生态保护等要求，不仅由于当地环境和生态都比较脆弱，并且优秀的生态环境是当地发展特色小镇的一个26、优势资源。天津位于雾霾严重的京津冀地区，要求不再以简单的大规模开发为主，更强调精细、美观而具有地域辨识性和绿化景观等的塑造。这一政策是立足于吸引北京、天津等周围超大城市的市民在周末等休闲时间去周围的特色小镇旅游、消费的目的，也包含了疏解大城市人口的功能。4)政策机制政策机制强镇放权强镇放权 在建设特色小镇的文件中，国务院要求各地深化改革，加强政策创新。其中，强镇扩权作为简政放权的典型路径，被多省市在政策文件中提到。强镇扩权是指扩大中心镇经济社会管理权限，包括下放事权、扩大财权、改革人事权、保障用地等，是我国过去县域经济发展所伴生的一个比较特殊的政策产物，反过来也对促进县域经济发展有较大作用，在27、激励当地政府、更加因地因时制宜等方面均有不错的效果。浙江是最早推行强镇扩权的省份之一，2005 年起开始对比较发达的中心镇进行了放权，至今全省扩权中心镇的数量已达 200 个。四川把强镇扩权作为向改革要“小城镇内生动力”的重要抓手，例如，新津县、大竹县分别将 97 项和 111 项县级管理权限和事项下放到花源镇和庙坝镇，以此增强试点镇的统筹管理能力。山东在强镇扩权方面给出了创新性的优惠政策，例如委托给示范镇的行政许可和审批事项一律进入镇便民服务中心，实行“一站式服务”。陕西则是明确指出“两镇”（全省重点示范镇、文化旅游名镇）的主要负责人可由县级领导兼任。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会28、审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 10 图表图表 9 各省市政策要点图解各省市政策要点图解 资料来源：华创证券 二、二、对特色小镇定位对特色小镇定位以及建设模式以及建设模式的解读的解读(一一)特色小镇的功能和愿景特色小镇的功能和愿景 特色小镇是我国发展新型城镇化的一个重点路径。目前我国的城镇化率已经达到了 57.35%，这个数值水平已经较高，但与发达国家依然有差距（英国、日本约 91%，美国约 82%）。根据各国发展史来看，70%之后才会进入缓慢城市化的时期，我国还需要 10-15 年左右达到这一水平。图表图表 10 我国建国以来城镇化率示意图我国建国以来城29、镇化率示意图 资料来源：华创证券 继续推进城镇化不但是继续提高城镇化率水平，而且要避免、解决一些城镇化过程中出现的问题。有许多国家的城镇化道路的教训值得参考，如巴西（城镇化率约 85%）、阿根廷的“超前城镇化”，当地大城市出现了大量的贫民020406080050,000100,000150,00019491953195719611965196919731977198119851989199319972001200520092013%万人 总人口 总人口:城镇:比重 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 11 窟，造成社会矛30、盾、治安混乱等问题，也是掉入中等收入陷阱的一个重要因素。当前我国的城镇化存在几个方面的问题，一是城市规模越来越大，在 2014 年底住建部已经增设了“超大城市”这一分类（城区人口 1000 万以上，目前有北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、成都 8 个），在农村人口融入城市、交通拥堵、住房困难、环境污染等问题之外，医疗、教育等资源在城市中也面临着日益增加的供需矛盾；其二是城镇和农村居民的收入差距并没有得到实质性缩小。在这一发展阶段，特色小镇承担着吸引人口以继续提高城镇化率水平、加速产业升级两大重任。当特色小镇全面铺开、用一定的时间完成建设后，能够在一定程度上改变当前我国农村以及小城镇基建31、差、环保落后、配套公共服务缺失、人文氛围淡薄的面貌。在规划设想中，大部分的特色小镇的人居环境应该具有和谐美观、保留当地古典特色、生态环保的特点，同时配备了一体化的基础设施，能够将购物娱乐看病吃饭等需求在小镇中都得到满足。在完成这一基本建设和改造后，在斥力（大城市雾霾、拥堵、生活节奏紧张）与引力（大交通及互联网在斥力（大城市雾霾、拥堵、生活节奏紧张）与引力（大交通及互联网发展，小镇亲近自然）的双重发展，小镇亲近自然）的双重作用下，作用下，能够完成疏解大城市中心人口并吸引当地农民就近城镇化的任务能够完成疏解大城市中心人口并吸引当地农民就近城镇化的任务。顶层设计顶层设计中，特色小镇承担了破解城乡二元32、结构的任务，可以实现农民就地城镇化，并破解大城市病。中，特色小镇承担了破解城乡二元结构的任务，可以实现农民就地城镇化，并破解大城市病。图表图表 11 国务院对特色小镇建设的愿景国务院对特色小镇建设的愿景 资料来源：国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见，华创证券(二二)住建部和发改委在顶层设计上的差异住建部和发改委在顶层设计上的差异 在顶层设计的不断研讨的过程中，能够看到住建部和发改委在对特色小镇定位上的侧重点有所不同。从 2016 年 2月，国务院印发关于深入推进新型城镇化建设的若干意见，在城乡两个方向均把特色小镇定位为吸纳人口的一个重要路径：疏解大城市中心城区，带动农民就近城镇化。1 33、国家发展改革委员会的相关政策解读国家发展改革委员会的相关政策解读 2016 年 2 月，发改委召开新闻发布会，介绍新型城镇化和特色小镇建设的情况，陈亚军、翁建荣、张美钧等人出席。浙江方面强调了特色小镇“非镇非区”，而是聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。在此基础上，浙江省提出了特而强（产业）、聚而合（功能）、小而美（形态）、活而新（机制）特而强（产业）、聚而合（功能）、小而美（形态）、活而新（机制）等四方面的培育要求。贵州方面强调了贵州省山地多、平地少，城镇化的发展相对滞后，目前常住人口的城镇化率只有 40%。在这一客观条件下，贵州城镇化建设在规划上必须紧凑，盲目扩大城镇34、面积不但是对生态环境的破坏，也会引起施工困难导致成本上升、过度投资导致资源浪费的问题。贵州省委省政府提出建设 100 个示范小城镇的战略，取得了一定成效，建设了一批旅游小镇、白酒小镇、茶叶小镇等各具特色的小城镇，对特效小镇提出了“精、美、富、特”的要求。疏解大城市中心城区人口 吸引农民就地城镇化 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 12 图表图表 12 2016 年浙江省特色小镇思路年浙江省特色小镇思路 图表图表 13 2016 年贵州省特色小镇思路年贵州省特色小镇思路 资料来源：华创证券 资料来源：华创证券 由这两个省35、份的例子，可以看到政策思维有明显的区位差异。浙江省发展的是特色“小镇”。浙江的经济较为发达，地理条件好，县域经济发展好，拥有独特的政策背景（最早推行强镇扩权），因此在特色小镇的建设上几乎完全跳出了过去的发展模式，从建制镇、开发区等模式中独立出来，将关注点放在特色产业的发展上面。贵州省则是把目光放在特色“小城镇”上，是我国目前发展新型城镇化的典型思路，依托于已拥有人口和经济基础的建制镇，是对存量的一种改革。发改委的思路是中西部将小镇建设成“新农村综合体”，并且有小规模、组团式、生态式的三个具体要求，通过改善农村的基础建设和公共服务来改善居住条件。摒弃不切实际的盲目“做大做强”的思路，让中西部的小36、镇变得宜居，主要目的是吸引当地农民就近城镇化。图表图表 14 新农村综合体新农村综合体 资料来源：特色小镇：新型城镇化的新空间，华创证券 2016 年 3 月，发改委首次发布年度国家新型城镇化报告，5 月发布新型城镇化站在新起点力争新突破，介绍了我国城镇化的总体发展情况、存在的主要问题、发展趋势，指导了特色“小城镇”的建设。综合以上，发改委十分注重区域的经济社会各方面的统筹。一方面，在东部沿海发达地区，希望特色小镇担负产业升级的任务的同时，以特色的、以新兴产业为主的特色小镇疏解大城市中心区的人口，减轻农村转移人口融入城镇的政策压力、环境压力等。另一反面，在中西部较不发达地区，希望通过改造原有小37、镇，改善居住环境和人文氛围，提升当地居民的生活质量，利用当地特色的传统产业（如白酒、茶叶等）增加本地认同感、自豪感，以吸引当地农民就近完成城镇化。非镇非区 产业：特而强 功能：聚而合 形态：小而美 机制：活而新 山地多，城镇化率较低 小而特 小而富 小而美 小而精 西部：新农村综合体 小规模 组团式 生态式 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 13 2 住住房和城乡建设部房和城乡建设部的相关政策解读的相关政策解读 2016 年 8 月，住建部下发关于做好 2016 特色小镇推荐工作的通知；10 月，住建部下发关于公布第一38、批中国特色小镇名单的通知，正式公布第一批共计 127 个特色小镇名单。2017 年 7 月，住建部公布第二批共计 276 个特色小镇名单。浙江省产生了最初的特色小镇形态，但国家首批特色小镇创建名单中，浙江仅仅入选 8 个，并且与浙江省级培育名单存在差异。图表图表 15 国家级创建名单与浙江省级培育名单对比国家级创建名单与浙江省级培育名单对比 当地当地产业产业 是否对应浙江省级培育名单是否对应浙江省级培育名单 该县该县/市市/区区是否有其他浙江省级特色小镇是否有其他浙江省级特色小镇 杭州市桐庐县分水镇杭州市桐庐县分水镇 笔 否 桐庐健康小镇、桐庐智慧安防小镇 温州市乐清市柳市镇温州市乐清市柳市镇39、 电器 否 无 嘉兴市桐乡市濮院镇嘉兴市桐乡市濮院镇 纺织 桐乡毛衫时尚小镇 无 湖州市德清县莫干山镇湖州市德清县莫干山镇 旅游 德清地理信息小镇 无 绍兴市诸暨市大唐镇绍兴市诸暨市大唐镇 袜业 诸暨袜艺小镇 无 金华市东阳市横店镇金华市东阳市横店镇 影视 否 无 丽水市莲都区大港头镇丽水市莲都区大港头镇 旅游 莲都古堰画乡小镇 无 丽水市龙泉市上垟镇丽水市龙泉市上垟镇 瓷器 龙泉青瓷小镇 龙泉宝剑小镇 资料来源：网络资料，华创证券 举杭州市桐庐县为例。桐庐是浙西地区经济实力第一强县，是“中国民营快递之乡”。在浙江省省级特色小镇第一、第二批培育名单中，桐庐健康小镇、桐庐智慧安防小镇分别入选。前40、者依托富春山水原生态和“桐君”国药文化，打造健康养生（养老）产业等健康服务业；后者以智慧安防产业为主导产业，同时发展物联网等产业。这两个小镇都是产业升级后的第三产业和新兴产业。在住建部首批名单中，桐庐县仅有分水镇入选，分水镇以制笔为支柱和特色产业，同时相比健康小镇、智慧安防小镇（在地图中以星形表示）距离县城较远，并且产业区别也较大。可以看出，浙江特色小镇经验向全国推广的时候，住建部更多地考虑了建制镇（城市空间、基础设施）的统筹。图表图表 16 桐庐县特色小镇地图桐庐县特色小镇地图 资料来源：网络资料，华创证券 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可41、（2009）1210 号 14 (三三)特色小镇与特色小城镇的区别特色小镇与特色小城镇的区别 1 特色小镇特色小镇：产业升级的创新平台产业升级的创新平台 在特色小镇方面，浙江已经探索出了一条较明晰的道路，即利用特色产业带动特色小镇的发展。当前小城镇劳动力、土地、环境等低成本的发展优势正在消失，在成本上升、产能过剩、产业升级背景下，使得中西部地区不再可能复制东南沿海地区小城镇的发展模式。在我国供给侧改革，去产能，去库存，去杠杆的背景下，传统基建投资来拉动经济成本巨大，浙江省提出了特色小镇应发展信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备制造等七大产业以及浙江的茶叶、丝绸、黄酒等历史经典产业，42、其重点无疑是新兴产业的培育和发展。浙江省 2015 年公布的特色小镇年度考核中，有 7 个优秀、9 个良好、17 个合格，3 个被警告，1 个被降格。在优秀、良好小镇中，西湖云栖小镇（信息经济）、上城玉皇山南基金小镇（金融）、嘉善巧克力甜蜜小镇（旅游）、桐乡毛衫时尚小镇（时尚）、江干丁兰智慧小镇（高端装备）、武艺温泉小镇（健康）等均符合七大“万亿”产业要求，此外，莲都古堰画乡小镇、龙游红木小镇等能够对应上历史经典产业。警告、降级的设置也是审批制转向培育制“宽进严出”的最佳诠释。图表图表 17 2015 年浙江省年浙江省 37 个特色小镇评定结果个特色小镇评定结果 评级评级 小镇名称小镇名称 地43、点地点 优秀优秀 余杭梦想小镇 杭州 诸暨袜艺小镇 杭州 上城玉皇山南基金小镇 杭州 西湖云栖小镇 杭州 嘉善巧克力甜蜜小镇 嘉兴 龙游红木小镇 衢州 莲都古堰画乡小镇 丽水 良好良好 临安云制造小镇 杭州 桐乡毛衫时尚小镇 嘉兴 海宁皮革时尚小镇 嘉兴 江干丁兰智慧小镇 杭州 黄岩智能模具小镇 台州 武义温泉小镇 金华 富阳硅谷小镇 杭州 景宁畲乡小镇 丽水 德清地理信息小镇 湖州 合格合格 仙居神仙氧吧小镇 台州 越城黄酒小镇 绍兴 湖州丝绸小镇 湖州 桐庐健康小镇 杭州 青田石雕小镇 丽水 义乌丝路金融小镇 金华 江北动力小镇 宁波 海盐核电小镇 嘉兴 开化根缘小镇 衢州 行业深度研究报44、告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 15 余杭艺尚小镇 杭州 南湖基金小镇 嘉兴 梅山海洋金融小镇 宁波 瓯海时尚智造小镇 温州 西湖龙坞茶镇 杭州 常山赏石小镇 衢州 龙泉青瓷小镇 丽水 路桥沃尔沃小镇 台州 警告警告 南浔善琏湖笔小镇 湖州 苍南台商小镇 温州 磐安江南药镇 金华 降格降格 奉化滨海养生小镇 宁波 资料来源：首批37个省级特色小镇创建对象2015年度考核结果，华创证券 2 特色小城镇特色小城镇：产城互利、产城融合产城互利、产城融合 在 127 个小镇名单当中，可以将特色产业分为三个类型：一是以具备足够实力的集团公司45、长时间持续投入，如横店镇的横店集团，温溪镇的意尔康集团，这两个集团分别从1996 年、1993 年开始就扎根于当地。横店集团自 1996 年以来累计投入 40 多亿兴建横店影视城，已建成广州街 香港街、秦王宫、清明上河图、明清宫苑、梦幻谷、屏岩洞府、大智禅寺、明清民居博览城、华夏文化园、红军长征博览城、圆明新园等近 20 个影视拍摄基地，新闻口径的年客流量近 1500 万人次。图表图表 18 横店影视城，秦皇宫横店影视城，秦皇宫 图表图表 19 横店影视城横店影视城 资料来源：网络，华创证券 资料来源：网络，华创证券 二是特色产业的集聚，如大唐镇的袜子制造、分水镇的制笔。大唐镇号称“袜业之都”46、，出口交货值达到全镇工业经济总量的 91%，是我国对外输出轻工产品黄金时代的代表。在面临产业附加值不高、出口承压的情况下，大唐镇在 2015 年 5 月关停、整改企业 6445 家，验收复工企业 2937 家，推动产业转型。2016 年，诸暨袜艺小镇入选浙江省首批特色小镇优秀示范。分水镇则是从上世纪 80 年代开始就发展了制笔产业，基本形成了制笔原料供应、元件配套、模具设计、加工生产到产品包装、专业营销的产业链。2011 年，分水镇制笔业总产量达 66 亿支，制笔行业销售收入 44.33 亿元，占分水镇工业总产值的 68%。依靠制笔行业的集聚基础，切实改善当地环境，吸引产业人才，继续提高制笔产47、业的行业附加值和效率是分水镇的重要任务。三是历史经典产业的改造和培育，如浙江龙泉青瓷小镇、“中国第一酒镇”贵州茅台镇，“茶叶小镇”贵州西江镇。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 16 2017 年 4 月底，西江镇举办了“游西江千户苗寨品雷公山银球茶”茶展活动，以茶叶作为载体，传播苗族的民族文化，吸引游客。图表图表 20 特色产业的培育类型特色产业的培育类型 资料来源：华创证券(四四)特色小镇案例分析特色小镇案例分析 1 浙江模式浙江模式：嘉善巧克力小镇嘉善巧克力小镇摸索摸索市场，逐步成长市场，逐步成长 图表图表 21 48、巧克力甜蜜小镇巧克力甜蜜小镇 图表图表 22 歌斐颂巧克力小镇歌斐颂巧克力小镇 资料来源：网络，华创证券 资料来源：网络，华创证券 嘉善巧克力甜蜜小镇总规划面积 3.87 平方公里，其中核心规划面积 0.99 平方公里。位于嘉兴市嘉善县南端，距离上海、杭州、宁波、苏州四大城市都在 100 公里左右或以下。沪杭高速嘉善出口、嘉善高铁南站距离很近，大交通便捷。有云澜湾温泉、歌斐颂巧克力小镇、碧云花海农场等 3 个重点项目，计划总投资 55 亿元。其中，歌斐颂巧克力小镇是核心的“特色”项目，围绕巧克力这一核心，搭配了诸如婚庆（薰衣草花田）、养老（温泉）、休闲（农家乐）等产业，形成特色旅游文化。特色产49、业 集团公司长时间投入 小企业集聚构建产业链 历史经典产业的发展和改造 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 17 图表图表 23 碧云花海农场碧云花海农场 图表图表 24 云澜湾温泉云澜湾温泉 资料来源：网络，华创证券 资料来源：网络，华创证券 2011 年下半年，云澜湾温泉国际、斯麦乐巧克力乐园项目陆续通过评审和立项。2013 年 12 月，常务副省长蔡奇莅临调研，歌斐颂巧克力小镇项目被列入省级重点项目。2014 年 10 月，歌斐颂巧克力小镇正式对外开放。2015 年 6月，嘉善巧克力甜蜜小镇入选第一批省级特色小镇创50、建名单。2016 年 5 月，入选浙江省第一批省级示范特色小镇。图表图表 25 嘉善巧克力甜蜜小镇发展历程嘉善巧克力甜蜜小镇发展历程 资料来源：华创证券 回顾甜蜜小镇的发展历程，可以发现市场的力量在当中发挥了决定性的作用，并且在初步的孕育期完成后，在政策的引导下才最终汇聚成有方向、有特色、产业互相配合融合的小镇。小镇各项目发起资本均为民间资本。歌斐颂巧克力小镇的创始者莫雪峰在 2011 年留美毕业后回国开始自主创业，资金来源是其父莫国平（曾获浙江省优秀企业家，恒丰包装公司控制人），巧克力工业文化旅游方向的发展是在疑虑和尝试中探索出来的。2011 年开始立项动工 行业深度研究报告行业深度研究报告51、 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 18 的云澜湾温泉项目的房地产色彩明显；碧云花园在 2012 年前定位依然是传统的花展、农家乐采摘项目。当这三个在大云镇旅游区的项目已经具备了规模之后，市场的供需博弈开始推动产业融合，自 2013 年年末又得到了政策面的大力支持。2015 年 1 月到 6 月，巧克力小镇共接待游客 49 万人次，实现旅游总收入 2600 万元，下半年在基本完成了小镇规划编制工作的同时，吸引了 60 万人次客流，全年客流量 110 万人次；2016 年,巧克力甜蜜小镇接待游客 175 万人次,同比增长 45%。歌斐颂巧克力小镇在 2052、14 年 10 月到 2015 年 12 月，大约正式开放后第一年的新闻口径客流量总计 38 万人次，巧克力年销售收入约为 18 亿元。甜蜜小镇 2015 年吸引了约 5 万对新人到小镇拍摄婚纱照，2016 年超过 7 万对。图表图表 26 嘉善小镇经营效果嘉善小镇经营效果 时间时间 项目项目 嘉善小镇客流量嘉善小镇客流量 歌斐颂巧克力小镇客流量歌斐颂巧克力小镇客流量 巧克力销售收入巧克力销售收入 嘉善小镇婚纱拍摄嘉善小镇婚纱拍摄 2015 110（万人次）38（万人次）18（亿元）5（万对）2016 175（万人次）-7（万对）资料来源：网络资料，华创证券 2 浙江浙江经验的推广经验的推广：53、江苏江苏灵山拈花湾灵山拈花湾 灵山小镇 拈花湾从 2010 年开始建设，2015 年 11 月对外开放，由无锡灵山文化旅游集团有限公司（2002 年成立，控制人是无锡市国资委）开发建设，属于灵山景区。灵山胜境是国家 5A 级景区，著名的佛教文化景区，紧邻太湖，景区内有世界第一高青铜立像，88 米高的灵山大佛。拈花湾总投资 49 亿元，规划面积 1600 亩（约 1 平方公里），建设用地 1300 亩，建筑面积约 35 万平米（0.35 平方公里），景观面积 55 万平米，水域面积 20 万平米。拈花湾目前并没有放入新三板上市公司灵山股份体内。除了房产开发的收入，拈花湾主要还有三方面收入门票、景54、区内餐饮住宿等服务、门店出租。拈花湾住宅部分有 624 套可售住宅，公司预计全部销售收入为 9.4 亿元。截止 2016 年 1 季度的数据，已预售 435套，签约金额 5.2 亿元，累计回笼金额 4.5 亿元，计入房产销售收入 3 亿元。根据灵山集团披露的数据，2016 年一季度，受益于刚开业的拈花湾，灵山大景区累计接待 98 万人次，同比大幅上升 73%，其中散客 62 万人；2016 年全年灵山胜境及拈花湾的总客流量达 400 万人次，同比上涨 42%，保守测算拈花湾带来了 0.8 亿元的门票收入。位于拈花湾小镇内的灵山君来波罗蜜多酒店其客栈 2016 年可以实现 1.8 亿元收入。此外55、，拈花湾拥有一条主题街香月花街，总面积 15.5 万平方米，沿街的商铺可供出租面积 1.8 万平方米，公司通过收取固定租金和营业额提成的方式获得收入。在 2016 年 7 月，商家入驻率已经达到了 96%，业态包括了餐饮、娱乐、休闲、酒吧等，将成为新的增长点。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 19 图表图表 27 拈花湾价格回收构成拈花湾价格回收构成 资料来源：网络资料，华创证券 灵山集团旗下的上市公司灵山股份 2016 年年报披露的收入为 1.85 亿元，商品销售（工艺品、香烛等）占 55%，景区服务（观光车、导游）56、占 21%，餐饮服务占 19%。拈花湾作为休闲游的重要产品，将对公司整体经营产生重要影响。图表图表 28 灵山股份灵山股份 2016 年营业收入构成年营业收入构成 资料来源：上市公司财务报表，华创证券 商品销售 景区服务 餐饮服务 管理咨询业 设计服务 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 20 图表图表 29 灵山股份灵山股份 2014-2016 年营收、净利年营收、净利 资料来源：wind，华创证券 拈花湾作为特色小镇建设的案例，最大的分析价值在于拈花湾使灵山从一个单纯的观光景区变为了文化属性的休闲游景区。在国内人工修57、建的景区当中，古镇类型的以乌镇、古北水镇作为代表，而灵山则是宗教景区的代表，因为宗教资产不能上市，在其周边搭建其他休闲游资产就成了资产证券化的核心；拈花湾的成功，将为宗教相关旅游资产的证券化路径提供经验。三、三、我国两我国两批特色小镇名单相关分析批特色小镇名单相关分析 住建部的思路目前主导了全国范围内大部分的特色小镇建设，也即充分利用当前已经拥有了较好的产业基础、人口基础、基础设施等条件的建制镇，通过地方政府上报、住建部审批并选入名单的方式，发展基础设施和公共服务（利用 PPP 项目等投融模式），保护当地优势特色产业发展，并最终通过产业的发展完成对前期投入的价格回收。(一一)首批首批 127 58、个特色小镇的区域分布和产业类型分析个特色小镇的区域分布和产业类型分析 1.区域分布区域分布 首批 127 个特色小镇分布在 31 个省级行政区，均为已经修建好并在当地发挥了吸纳人口、提供就业、拉动经济作用的建制镇。人口多的浙江、四川、山东、江苏拥有了 7-8 个特色小镇，分为第一集团；第二集团是广东、陕西、湖南、福建、湖北、贵州、安徽。1.95 1.85 1.85 0.33 0.34 0.32 -5.13%0.00%3.03%-5.88%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%0.000.200.400.600.801.001.201.401.659、01.802.00201420152016营业总收入 净利润 YOY（营收）YOY（净利）行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 21 图表图表 30 首批特色小镇名单首批特色小镇名单 资料来源：住建部，华创证券 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 22 图表图表 31 首批首批 127 个特色小镇的省级区域分布个特色小镇的省级区域分布 资料来源：华创证券 将特色小镇的分布放到各大区来看，华东以 35 个遥遥领先于其他大区，东北最少，仅有 10 个特色60、小镇入选。华东人口密度高，经济发达且产业活跃，同时城市群、基建等条件较好，对于特色小镇有着疏解大城市人口和产业升级的期望和需求，自然也配套规划了较多数量的特色小镇。图表图表 32 首批首批 127 个个特色小镇在各大区的分布数量特色小镇在各大区的分布数量 资料来源：华创证券 从地形来看，平原、丘陵、山区的特色小镇数量各占 1/3，当中占比最大的是山区镇（34%）。这体现出顶层设计中对于特色小镇的期待较高，对于改善山区镇的环境、吸引农民就近城镇化是抱着较大决心的。012345678浙江 四川 山东 江苏 广东 陕西 湖南 福建 湖北 贵州 安徽 重庆 辽宁 江西 河南 河北 广西 新疆 北京 云61、南 上海 山西 内蒙古 吉林 黑龙江 甘肃 西藏 天津 青海 宁夏 海南 35 21 18 16 15 12 10 华东 西南 华中 西北 华北 华南 东北 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 23 图表图表 33 首批首批 127 个个特色小镇地形分布特色小镇地形分布 资料来源：小城镇规划，华创证券 2.产业类型产业类型 住建部下发的关于做好 2016 年特色小镇推荐工作的通知中，将小镇类型分为工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型。如果按照这一分类将 127 个特色小镇分类后发现，旅游62、发展型、历史文化型占据了非常大的比重。这类的开发模式（旅游+文化）是我国探索经验比较丰富的，但是否足够“特色”还需要观察政策的进一步落实。而且，担负着产业升级重任的工业发展型，担负着产业融合任务的农业服务型，加起来仅占据了 26%的比重，说明了在首批特色小镇的选择过程中对“产业”的要求尚未放在第一位。图表图表 34 首批首批 127 个个特色小镇类型特色小镇类型 资料来源：小城镇规划，华创证券 如果将特色小镇按照产业类型重新分类（同一小镇可以覆盖多个特色产业），分为特殊发展型（主要特指基金小镇、文创小镇等类型的小镇）、休闲旅游型、现代农业型、工业发展型、历史文化型、商贸物流型。这一分类方法更加63、鲜明地展现三个特点：一，旅游产业相关的小镇占了绝大比例，高达 63%（只计算旅游主导为 51%）；二，承担了第一、二产业升级功能的现代农业和工业发展分别有 46 个和 37 个覆盖，比例为 36%和 29%；三，最具“特色”、“小”特点的特殊发展类型，仅仅有 4 个小镇入选，符合上文将住建部 127 项名单和浙江省 7933%33%34%平原 丘陵 山区 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 24 项省级名单对比的结论，住建部对于在创新方式上走得较远的小镇选择较为谨慎。图表图表 35 首批首批 127 个个特色小镇产业类型64、覆盖状况特色小镇产业类型覆盖状况 资料来源：全国特色小镇创建培育认知与解读，单彦名等，华创证券 图表图表 36 首批首批 127 个特色小镇类型分布情况个特色小镇类型分布情况 资料来源：全国特色小镇创建培育认知与解读，华创证券 3.其他其他重要重要影响因素影响因素 特色小镇的愿景包括疏解大城市人口和吸纳当地农村人口，对特色小镇和城市的相对位置进行分析。发现大城市近80 46 37 30 16 4 休闲旅游 工业发展 现代农业 历史文化 商贸物流 特殊发展 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 25 郊占比最少（27%），但65、加上城市远郊之后在城市周围的卫星镇占了多数（57%）。图表图表 37 首批首批 127 个个特色小镇和城市的相对位置类型特色小镇和城市的相对位置类型 资料来源：小城镇规划，华创证券 此外，在对小镇建设的投融现状分析时发现，首批特色小镇大部分已经开展了 PPP 项目（52%）。73%的小镇政府已经购买了市场化的服务项目，符合利用市场力量，引入社会资本的发展模式。图表图表 38 首批首批 127 个个小镇小镇 PPP 项目开展情况项目开展情况 图表图表 39 首批首批 127 个个小镇购买市场服务情况小镇购买市场服务情况 资料来源：小城镇规划，华创证券 资料来源：小城镇规划，华创证券(二二)第二批66、特色小镇名单第二批特色小镇名单 2017 年 7 月 27 日，住建部发布关于拟公布第二批全国特色小镇名单的公示，将 276 个特色小镇选入第二批名单。浙、苏、粤、川、赣五省均有 13 个及以上的镇入选，华东地区也继续以 120 个小镇数量继续领跑于全国各大区。30%27%43%大城市近郊 大城市远郊 农业地区 52%45%3%已开展PPP 未开展 数据缺失 73%24%3%已购买 未购买 数据缺失 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 26 图表图表 40 两批特色小镇名单各省市数量两批特色小镇名单各省市数量 资料来源：67、华创证券 第二批名单对以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债的镇一律没有选入，另外，以旅游文化产业为主导的特色小镇比例大幅下降到 30%。图表图表 41 第二批特色小镇名单第二批特色小镇名单 资料来源：华创证券 0510152025浙江省 江苏省 广东省 四川省 江西省 山东省 湖北省 湖南省 安徽省 河南省 贵州省 福建省 广西壮族自治区 陕西省 辽宁省 重庆市 云南省 河北省 山西省 内蒙古自治区 黑龙江省 新疆维吾尔自治区 吉林省 上海市 甘肃省 北京市 海南省 西藏自治区 宁夏回族自治区 青海省 天津市 新疆生产建设兵团 第一批 68、第二批 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 27 四、四、特色小镇的投资相关特色小镇的投资相关分析分析 特色小镇建造过程当中，“人”、“地”和“钱”是必须关注和得到解决的。限制房地产投机，是为了将建设红利更多地让当地居民分享；提出“紧凑型”小镇，限制规划和建设面积，是基于当前农村复杂的土地权属现状，为了避开大规模拆迁等高额成本，深化农村土地制度改革，来解决特色小镇的用地；而“人”的积极性得到激励和释放，“地”得到政策面的支持之后，对“钱”的问题是社会各界最为关心的。(一一)规划规划导向导向：紧凑型规划紧凑型规划 目前，顶69、层设计十分关注特色小镇建设过程中可能会出现的问题，包括房地产化和泛地产化、千镇一面等。2004 年开始，土地出让一律由政府收储，实行土地招、拍、挂的政策。2009 年，全国土地出让金达 1.5 万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的 46%左右。此外，除去出让金，从征用、出让到规划建设等环节，土地管理、房产、财政、水利、交通、人防等部门，都会收取不菲的费，形成了土地财政政策。2013 年 1 月，地方融资平台债务余额高达 9.2 万亿元，土地财政几乎是唯一的还款来源，地方政府发展陷入不可持续的泥沼。即使在特色小镇建设的政策导向下，很多地区依然容易走入盲目“造城”、“造镇”的误区，重走土地财政的70、老路。这两批特色小镇都以建制镇为主，依托现有建制镇的良好基础发展当地特色产业，并不是全新的规划、投资、房地产化。房地产化一方面造成资源浪费，另一方面抬高成本，造成人才再度流失，难以保护特色产业的发展。此外，如果建设没有导向性，不利用好当地的优势资源，容易形成千镇一面，失去原有特色。在建设紧凑型城镇的过程中，XOD 被证明是一条容易成功的路径。XOD 是多种模式的泛称，包括 TOD（交通）、EOD（教育）、COD（文化）、HOD（医疗）、SOD（运动）、POD（公园）等，分别以不同导向进行城市空间的开发，有利于以此为基础形成紧凑型的网络化城市空间形态。在城市开发建设中，上海虹桥火车站、杭州东站都71、是非常成功的运用 TOD 模式的案例。这两个交通枢纽不仅为当地财政带来巨额收入填平初期投入（且不需要依赖大面积的土地出让），而且有效地富集了人口，加速了当地经济发展和完成了紧凑型规划。在特色小镇的建设中，XOD模式有利于依托当地的特色资源，既能够富集人口，将特色小镇的规划、建设面积收束，又能够拉动土地升值，吸引社会资本进入，完成基建开发，减轻财政负担。(二二)PPP 为主导的投融资模式为主导的投融资模式 PPP 模式即 Public-Private Partnership，政府和社会资本合作模式，包括了 BOT、TOT、ROT、DBFO、BTO 等。PPP 模式能大幅降低地方财政的初期投入，并72、利用社会资本专业、高效的建设、管理经验，减少建设和运营成本。2013-2015 年，在地方债高企等背景下，财政压力较大，关于 PPP 模式的政策文件开始密集出台，其中最重要的是43 号文、42 号文。2014 年 12 月，国务院下发 43 号文 国务院关于加强地方政府性债务管理的意见，在地方债务的限制上开始收紧。2015 年 5 月，42 号文国务院办公厅转发财政部、发展改革委、人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本作模式指导意见的通知明确要求“吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”，将 PPP 模式在全国大力推广，试图解决地方资金来源的问题。行业深度研究报告行业深度73、研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 28 图表图表 42 PPP 相关政策文件相关政策文件 资料来源：政府公告，华创证券 1.为什么必须是特色小镇为什么必须是特色小镇+PPP？回顾二者的政策沿革，二者都是在 2014、2015 两年中受到顶层设计的重点关注和推动，这并不是偶然，而是基于宏观环境和发展进程的有意引导。回顾 2013 年地方债类似“灰犀牛”类型的危机，由于过去缺乏监管的地方融资平台过于泛滥，缺乏价格回收机制、过度依赖政府信用背书，导致城投债高企，不得不开始地方债置换，到 2015 年底全国已经置换了约 8 万亿，16 个省市实现地方74、债务余额下降。2014 年，在严控地方债的背景下，PPP 项目成为了地方政府建设基础设施和发展公共服务的重要路径。相比于地方融资平台，国家在 PPP 项目上往往要求了更为明晰的价格回收机制，使初期投资的回收来源扩展到服务收费（如管道、电网的铺设，污水厂的建设等）、政府付费、使用者付费（如园林等）以及 PPP 资产证券化，而不再以简单的地方政府信用背书和财政收入作为投融资的质押。2015 年开始，资产荒背景下，银行配置资产、加速资金流动的需求迅速上涨，特色小镇 PPP 进入视线。小镇要入选国家特色小镇名单，要通过省市地方政府上报，住建部等部委审核筛选才能最终入选，当地的产业条件、基建条件、人口人75、文条件等均是处于较为良好的状态，这给银行配置资产提供了事前的审查和一定资信背书，降低银行包括尽调在内的成本，促使银行配置资产的同时解决了地方政府和社会资本的杠杆配资需求。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 29 图表图表 43 特色小镇与特色小镇与 PPP 项目关系图示项目关系图示 资料来源：华创证券 目前 PPP 的项目资本金在总投资额 20%-40%浮动，也即项目本身已经包含了 2.55 倍的杠杆。在此基础上计入参与主体本身的杠杆，可以提供 525 倍的杠杆放大效应。如果配合 PPP 资产证券化，撬动的投资量将更为可76、观。特色小镇+PPP，如果形成良性循环，能够为未来十年的城镇化发展提供强劲动力。2.PPP 项目项目库库现状现状 截止 2017 年 2 月 27 日，发改委 PPP 项目库共入库 15966 个项目，项目总投资 15.9 万亿元。截至 2017 年 6 月，财政部全国 PPP 项目库共入库 13554 个，总投资额 16.3 万亿元，其中已签约落地项目 2021 个、投资额 3.3 万亿元，落地率继续提升到 34.2%。这两个项目库的重合率不高，（以发改委项目库为基数）不到 20%。从财政部的项目库来看，贵州、新疆、内蒙古三地的 PPP 项目数占总数的 31.7%，位居前三；覆盖的 19 个77、行业领域当中，市政工程、交通运输、旅游三个行业的数量占比 54.1%，其中环保公用事业占比 23.8%。2016 年 7 月，国务院常务会议基本厘清财政部和发改委在 PPP 领域分工职责。2016 年 8 月，发改委下发关于切实做好传统基础设施领域政府和社会资本合作有关工作的通知，发改委将统筹负责基础设施领域的 PPP 工作。10月，财政部下发关于在公共服务领域深入推进政府和社会资本合作工作的通知，财政部门将统筹负责在公共服务领域（包括能源、交通运输、市政工程、农业、林业、水利、环境保护、保障性安居工程、医疗卫生、养老、教育、科技、文化、体育、旅游）的 PPP 改革工作。两个主导部门的工作重点78、互有区别，但是在能源、交运、水利、环保等方面又有重叠。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 30 图表图表 44 发改发改委与财政部在委与财政部在 PPP 发展上的分工发展上的分工 资料来源：发改委、财政部相关通知，华创证券 发改委方面，入库情况将作为安排政府投资、确定与调整价格、发行企业债券及享受政府和社会资本合作专项政策的重要依据。如果没有入库，则 PPP 项目原则上无法使用发改委所安排财政拨款(包括中央预算内的投资、专项建设基金、中央专项债券筹集的专项建设基金、其他中央财政建设性基金及其他有关 PPP 项目的专项政策79、)，后期也无法通过发行企业债券募集资金。财政部方面，原则上，国家级和省级示范项目、各地 PPP 年度规划和中期规划项目均需从综合信息平台的项目库中筛选和识别。未纳入综合信息平台项目库的项目，不得列入各地 PPP 项目目录，原则上不得通过财政预算安排支出责任。财政部 PPP 项目库分为 PPP 年度开发计划名单、通过财政承受能力论证的 PPP 项目目录、以及 PPP 示范项目名单，其获得财政预算资金的可靠性依次增强。图表图表 45 财政部财政部 PPP 项目库子目录层级项目库子目录层级 资料来源：PPP综合信息平台，华创证券 财政部分别于 2014 年 9 月、2015 年 6 月、2016 年80、启动上报了三批示范项目，截止 2017 年 6 月，三批示范项目落地率分别达到 100%、100%、61%，落地投资总额 1.24 万亿。河南、山东、安徽三省的落地项目数位居前三；市政工程、交通运输、生态建设和环保在已落地示范项目中的占比达到 64%。国企连续三季度占比超过 50%，民营企业 37.1%，覆盖领域增至 15 个。目前 PPP 的项目储备已经比较丰富，同时项目落地也在加速，2017 年 1-4 月和 2016 年全年 PPP 项目落地投资额占同期固定资产投资比例分别为 5.4%和 3.7%，比重上升明显。2016 年，华东、华中、西部和东北地区落地投资额占同期固定资产投资比例均有81、上升，其中，东北地区政府较大；华东地区落地项目投资额占比 41.9%（入库项目投资额仅为 27.9%），落地情况较好。3.PPP 项目资产证券化项目资产证券化情况情况 2016 年底，发改委、证监会联合印发了关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知，对 PPP 项目的 ABS 发行提出了“已建成并正常运营 2 年以上，投资回报机制合理，现金流持续、发改委：基础设施 财政部：公共服务 PPP年度开发计划 通过财政承受力论证的PPP项目 PPP示范项目名单 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）12182、0 号 31 稳定，原始权益人信用稳健，具有持续经营能力”等要求。之后，发改委、财政部到交易所等监管层均出台了一系列文件推进 PPP 项目资产证券化，但截至 2017 年 7 月，仅仅发行了 6 单 PPP 项目资产证券化产品，规模 50.78亿元，相比于 PPP 项目库的十万亿级体量来说占比微乎其微。基于财政部财政可承受能力评价目录，财政部入库PPP 项目的银行借贷能力较强，所以发改委在推动 PPP 项目资产证券化方面的需求更为急迫。但截至目前，发改委向证监会推荐了两批 PPP 项目 ABS 产品也仅有 12 个项目。原因主要有二，首先，PPP 项目集中在基建和公共服务，收益率必然受到政府调83、节，收益率与融资成本的夹逼下，ABS 的利率空间很有限；其次，ABS 需要项目提供可靠的价格回收机制，降低收益风险，而目前很大比例的 PPP项目尚未解决这一问题。回顾过去一年的十年期国债到期收益率，可以看到在去年下半年（2016 年 8 月）触底之后，我国无风险利率从去年4 季度开始回升。基于 PPP 目前并不高的收益率，无风险利率上行给企业（尤其是中小型民企）带来的融资成本压力较大。图表图表 46 10Y 国债收益率曲线国债收益率曲线 资料来源：wind，华创证券 PPP 项目目前主要采取公开招标、邀请招标等方式来确认投资主体，各方竞争较为激烈。在目前我国供给侧改革，去产能，紧环保的背景下，84、很多国企有转型和消化产能的需求，加上大型央企、国企的资信较好，融资成本较低，因此回报率要求也相应较低。另外，资产证券化需要项目有稳定、可靠的价格回收机制。2017 年 2 月，“太平洋证券新水源污水处理服务收费收益权资产支持专项计划”在机构间私募产品报价与服务系统发行，总规模 8.4 亿元，其中优先级 8 亿元，评级均为AA+；次级 0.4 亿，成为首单落地 ABS。图表图表 47 PPP 项目资产证券化案例项目资产证券化案例 PPP 项目介绍项目介绍 项目投资主体项目投资主体 回收机制回收机制 甘泉堡工业园区污水处理项目甘泉堡工业园区污水处理项目 新水源（股东为乌鲁木齐市国资委，上市公司碧水85、源）水务局支付污水处理费 鞍山环城大道，财务部入库鞍山环城大道，财务部入库 鞍钢建设集团 政府付费 资阳市雁江区停车场，双入库资阳市雁江区停车场，双入库 四川省投资集团 政府可行性缺口补助 资料来源：政府招标公告等，华创证券 这些项目能够进行资产证券化的原因都是基于政府保底甚至直接支付的回报机制，同时具备了开发完备、投资主体资信优秀等特点。2.60002.80003.00003.20003.40003.60003.80002016-05-312016-06-302016-07-312016-08-312016-09-302016-10-312016-11-302016-12-312017-0186、-312017-02-282017-03-312017-04-302017-05-312017-06-302017-07-31 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 32 综上可知，在无风险利率实际上行阶段，PPP 参与主体融资成本提升；与此同时，“资产荒”背景下兴起的 PPP 项目在信用收紧阶段对银行吸引力可能阶段性下降。长期而言，PPP 仍是运用社会资本拉动投资的一种合理方式，可以有效对冲投资需求的不足。可以预期的是，PPP 项目自身分化，从一拥而上过度到模式成熟、挑选投资回报机制可行的优质项目然后快速落地阶段，进入更87、良性的发展。(三三)特色小镇面临的问题特色小镇面临的问题 1.政策问题政策问题：终身问责，金融收紧，终身问责，金融收紧，财政支持力度较小财政支持力度较小 从 2015 年开始，终身追责制就频现中央文件。2015 年 8 月,中办、国办印发了党政领导干部生态环境损害责任追究办法(试行)，2016 年 9 月，国办印发关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见，2017 年 7 月，中央召开金融工作会议，明确提出“严控地方政府债务增量，终身问责，倒查责任”。在政策面的严格控制会引起城镇建设的阵痛，各级地方政府官员为了求稳、求全往往选择了谨慎、保守的态度，无疑对短期内特色小镇建设的推进会起负面作88、用。此外，7 月的中央金融工作会议还明确强调“把国有企业降杠杆作为重中之重”，“所有金融业务都要纳入监管”，作为目前 PPP 项目的投资主力，国企投融能力受到中央政策调控的影响较大。在 PPP 模式以外，政府的融资也将受到严格监管。在严控地方债的背景下，地方政府在小镇建设中所需的资金压力很大。财政部门掌控了地方政府重大项目的收支预算，财政的支持对于特色小镇建设尤为重要，但目前来看，中央财政对特色小镇尚无明确的直接支持，后续政策出台尚需观察。部分地区地方政府出台的纲领性文件中提及支持方案。图表图表 48 地方政府对特色小镇资金来源的相关政策地方政府对特色小镇资金来源的相关政策 省份省份 政策文件89、政策文件 相关政策相关政策 福建福建 关于开展特色小镇规划建设的指导意见 1 对特色小镇给予债券和贴息支持 2 小镇范围内符合条件的项目，优先申报国家专项建设基金和相关专项资金，优先享受省级产业转型升级等相关专项资金补助或扶持政策，优先支持向政策性银行争取长期低息的融资贷款，给予规划设计补助 四川四川“百镇建设行动”省财政 3 年安排专项资金 15 亿元，整合专项资金近 5 亿元，通过“以奖代补”竞争机制对小城镇基础设施资金配套。运用 PPP、财政贴息、直接补助、发行地方政府债券等多种方式，激励社会资本投入小城镇建设。浙江浙江 关于加快特色小镇规划建设的指导意见 创建期间及验收命名后，其规划空90、间范围内的新增财政收入上交省财政部分，前 3 年全额返还、后 2 年返还一半给当地财政 甘肃甘肃 关于推进特色小镇建设的指导意见 省级财政要采取整合部门资金的办法对特色小镇建设给予支持，同时采取“以奖代补”的方式，给予一定的奖补资金。特色小镇所在县级政府要将特色小镇建设用地的租赁收入以及小城镇基础设施配套费等资金，专项用于特色小镇基础设施建设。陕西陕西 进一步推进全省重点示范镇文化旅游名镇（街区）建设的通知 从 2016 年到 2020 年，省财政给予每个省级重点示范镇每年 1000 万元专项资金支持，每个省级文化旅游名镇每年 500 万元专项资金支持。山东山东 关于开展“百镇建设示范行动”加91、快推进小城镇建设和发展的意见 省里每年安排 10 亿元的示范镇建设专项资金。资料来源：各省市政策文件，华创证券 目前来看，政策性银行的低息贷款争取还存在一定难度、省级财政的直接拨款数额不足、中央财政无直接拨款（仅 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 33 对工作开展较好的小镇给予适当奖励，无具体办法），都说明特色小镇建设将会更多依赖于市场。目前，有几个大型银行已经就特色小镇项目和发改委、住建部开展了合作，但具体的落实办法尚待观察。农发行在 2015 年底推出特色小城镇建设专项信贷产品后，在 2016 年 10 月与住建部92、合作，为特色小镇建设提供中长期、低成本的信贷资金。2017 年，国开行、建行也分别就特色小镇的金融支持下发通知。图表图表 49 银行对特色小镇的支持政策银行对特色小镇的支持政策 银行银行 合作、牵头合作、牵头部委部委 时间时间 政策文件政策文件 中国农业发展银行中国农业发展银行 住建部 2016 年 10 月 关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知 国家开发银行国家开发银行 发改委、住建部 2017 年 1 月 关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见、关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知 中国建设银行中国建设银行 住建部 2017 年 4 月 关于推进商业金融支持小城镇建设的93、通知、共同推进小城镇建设战略合作框架协议 资料来源：各部委、银行通知，华创证券 2.盈利模式问题盈利模式问题：小镇小镇造血能力造血能力尚在尚在探索探索 特色小镇的初期建设当中需要大量的资金投入，如何形成良性的盈利模式是必须解决的命题。但就目前来看，大部分的特色小镇盈利模式缺失，以出租店面+配套房产开发出售作为盈利模式过于单一，无法全面地拉动产业和经济发展，提高当地居民生活质量。以棕榈股份的时光贵州项目为例。时光贵州定位是文创旅游小镇，位于贵州贵阳城西清镇市，地处全国最大的职业教育聚集区贵州职教城腹地，沪昆高速穿城而过，距离贵阳主城区车程 4060 分钟，拥有文化、旅游、度假、休闲、生态、娱乐等94、元素。图表图表 50 时光贵州情况简介时光贵州情况简介 时光贵州时光贵州 一期一期 二期二期 建筑面积建筑面积 60,000 71,000 总投资总投资 4 亿元 6.9 亿元 累计客流量累计客流量 541 万人次 67 万人次 招商率招商率 90%73%商业模式商业模式 带租约销售、自营产业 带租约销售、自营产业、持有招商 资料来源：华创证券 棕榈股份直接参与了时光贵州二期项目，在 2017 年 1 季度已经确认了 1 亿多收入，2000 多万净利润，主要是 2016年建设商铺后通过租赁、销售和部分分成实现收入，收益确认滞后。即使运营期需要 35 年才能有利润的释放，由于时光贵州政府补贴很少95、，未来的运营收入依然以商铺出租为主，因此运营收入与特色小镇的发展息息相关，但上市公司缺乏整体的规划权，并且棕榈股份主营为规划设计和园林景观建造，缺乏运营的情况下，现阶段很难成为和乌镇、古北一样具有强黏性、高盈利能力的品牌。此外，棕榈股份参与开发了时光梅州、云漫湖、三千漓、浔龙河等特色小镇项目。除了三千漓由公司独立控股，云漫湖（控股 80%）的一期项目已由政府回购，浔龙河项目（股权占比约 50%）的基建部分以 PPP 或 EPC 形式执行。综合来看，特色小镇项目对主要参与者建筑或园林公司而言，持续运营方式还在摸索当中。其一，更多公司依靠工程建设阶段挣取回报，在运营阶段的盈利压力较小。其二，缺乏政96、府支付的项目仅能够通过商铺出租来取得运营收入，盈利模式十分单一，盈利风险较高且上市公司很难通过自身管理运营来规避、减少盈利风险。行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 34 (四四)特色小镇的投资案例分析特色小镇的投资案例分析 对特色小镇的投资方向进行展望，可以关注多种主题的小镇，如健康（养老）小镇、体育小镇、文化小镇、互联网小镇等，这类的小镇在运营阶段具有可持续、品牌黏性高等优势。1.乌镇乌镇雅园雅园：养老小镇：养老小镇 绿城乌镇雅园于 2012 年 10 月正式动工建设，项目位于 5A 级景区乌镇，处于沪杭城市群中。早在97、 2010 年，绿城在杭州就推出了蓝庭颐养公寓，初涉养老地产。乌镇雅园包括了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，采用民国建筑风格打造“学院式养老”。图表图表 51 雅园规划图雅园规划图 图表图表 52 雅园建筑风格雅园建筑风格 资料来源：网络，华创证券 资料来源：网络，华创证券 养老小镇必不可少的重点就在于功能配套。雅园的“学院式养老”核心是“颐乐学院”国内最大的老年大学。颐乐学院占地 150 亩，由 14 栋彼此独立又相互联通的小建筑群构成，总建筑面 3.5 万平方米，投资 2.5 亿元，建有大礼堂、小会堂、静休堂、棋牌楼、游泳馆、健身房、网球场和健康中心馆；有中央广场，学院内有小商业街和98、幼儿园。在颐乐学院内就可以满足餐饮、健身、社交、娱乐等需求。更加独特的是依托杭州师范大学的教育合作支持，颐乐学院设立了健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系等课程体系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。学院外面还租有几十亩的地做农场。在核心的颐乐学院周围，建有多层、高层、别墅等配套房产，分别有 2925、2697、60 套可售户数，可售面积 48万平方米。在房产开发当中，也因为养老的定位而做了细节化处理，包括紧急报警按钮、进户门宽、无高差衔接、下拉式储物等。此外，雅园还设置有雅达国际康复医院，占地 13 万平方米，建筑规模 7.3 万平方米，有 350 个床位提99、供高质量的诊疗，设有中央功能区（门诊、亚健康康复）、神经科区、骨科区三个区域。在雅园外部，还有乌镇国际健康产业园的配套设施能够吸引业主入驻 乌镇雅园的盈利模式是产权出售+服务提供。由养老设施配套一体化带来的土地、房产升值，加速资金回流。房产售价是公寓精装 1530018000 元/平方米，别墅 3500040000 元/平方米（每套为 500800 万元）。此外，颐乐学院年费为 3000 元，按照 50%的入住率来计算，颐乐学院的年费收入即高达 800 万元。但在运营阶段，存在实际购买人年龄小，需求不符合配套设施的运营风险。2.毕毕尔巴鄂尔巴鄂古根海姆博物馆古根海姆博物馆：PPP 模式下的博物100、馆小镇模式下的博物馆小镇 创立于 1937 年的古根海姆博物馆基金会是世界上最重要的收藏 20 到 21 世纪艺术品的机构，该机构 60%70%的资金收入由自身的博物馆运营实现。2015 年，古根海姆收支均为 7000 万美元左右，门票收入稳定，巡展费用和版 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 35 税收入占比最大且增速快，使古根海姆不需过度依赖外界的捐赠支持。目前，古根海姆拥有 4 家成员博物馆，分别位于美国纽约（本馆）、意大利威尼斯、西班牙毕尔巴鄂、阿联酋。毕尔巴鄂古根海姆博物馆在特色小城镇的建设当中借鉴价值很高。图101、表图表 53 纽约古根海姆博物馆纽约古根海姆博物馆 图表图表 54 毕尔巴鄂古根海姆博物馆毕尔巴鄂古根海姆博物馆 资料来源：网络，华创证券 资料来源：网络，华创证券 毕尔巴鄂古根海姆博物馆由知名设计师弗兰克盖瑞设计，超前地使用了钛金属、玻璃、石灰石，实现建筑学和美学的高度融合。该博物馆每年吸引了超过一百万人的客流量，数倍于当地常住人口规模，堪称博物馆运营史的奇迹。古根海姆博物馆基金会与毕尔巴鄂市政府在 1991 年签订 PPP 协议，政府提供土地和建设资金并持续提供一定比例的财政支持，博物馆提供藏品并承担运营管理，1997 年正式建成并投入运营。2014 年双方达成新的合作协议，约定合作关系将102、持续至少 20 年。除了每年稳定吸引百万客流，博物馆 2015 年举办了 36 场参与性艺术活动，吸引访客约 58 万人次，包括各国政要、诺奖获得者等知名人士 164 人。博物馆 70%以上的资金来源是内生的运营收入，在欧洲顶级艺术机构中十分罕见。图表图表 55 巴斯克自治区外国访客过夜数量巴斯克自治区外国访客过夜数量 资料来源：巴斯克地区统计局，EUSTAT，华创证券 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 36 博物馆不仅自身运营良好，而且给当地带来了深刻影响。博物馆年收入 3000 万欧元，但直接创造就业岗位 7000103、 个，年创 GDP 超过 3 亿欧元，税收贡献高达 5000 万欧元，创造了超过 3.5 亿欧元的各类社会需求，有力拉动地方供需和经济发展。常住人口仅有 34 万的毕尔巴鄂，博物馆每年就带来了 35 万人次西班牙国内游客、40 万人次欧洲游客、7 万人次美国游客，扩大了毕尔巴鄂的影响力和经济腹地。1997 年博物馆建成后，过夜外国访客数保持了高增速，刺激当地的旅游、餐饮、酒店相关行业的快速发展。此外，博物馆集中采购大量创新科技和各类专业服务，推动了毕尔巴鄂地区的产业升级，专业服务和教育行业得以快速发展，批发零售业、制造业、建筑业等传统行业在毕尔巴鄂劳动力结构中的占比明显下降。图表图表 56 古104、根海姆博物馆对毕尔巴鄂的影响古根海姆博物馆对毕尔巴鄂的影响 资料来源：华创证券 总结毕尔巴鄂古根海姆博物馆的成功经验有几个方面。一是与当地政府建立了坚实的合作关系，政府在前期配套了铁路线、新机场、内河清理工程等基建和旧城改造工程，并且总部设在毕尔巴鄂的 BBV 银行也提供了有力支持。二是利用大师级建筑吸引来客流之后，用卓越的运营管理为顾客提供优质的服务和丰富的产品，维护了巨大而稳定的客流量。三是嵌入当地社区，获得了当地体制、公共政策机构、私人机构等多方支持。四是充分利用古根海姆的全球网络，获得良好的国际资源支持，一方面通过交流藏品提高展览质量，另一方面减少购买藏品的资金支出。图表图表 57 毕105、尔巴鄂古根海姆博物馆成功因素毕尔巴鄂古根海姆博物馆成功因素 资料来源：华创证券 GDP 税收 就业 过夜外国访客 产业 升级 城市 影响力 当地政府的合作 基建等配套设施 财政、银行等资金支持 卓越的运营管理 吸引并维持大量的客流 嵌入当地社区，获得多方支持 充分利用全球网络获取优质资源 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 37 现代服务业组分析师介绍现代服务业组分析师介绍 高级分析师：王薇娜高级分析师：王薇娜 美国密歇根大学安娜堡分校理学硕士。曾就职于光大永明资产管理、国寿安保基金。2016 年加入华创证券研究所。助理106、分析师：刘晴助理分析师：刘晴 东南大学工学硕士。2017 年加入华创证券研究所。助理分析师助理分析师：胡琼方：胡琼方 清华大学工学硕士。2017 年加入华创证券研究所。华创证券机构销售通讯录华创证券机构销售通讯录 地区地区 姓名姓名 职职 务务 办公电话办公电话 企业邮箱企业邮箱 北京机构销售部 崔文涛 销售副总监 010-66500827 刘蕾 销售经理 010-63214683 申涛 销售经理 010-63214683 黄旭东 销售助理 010-66500801 杜博雅 销售助理 010-63214683 广深机构销售部 张娟 所长助理兼广深机构销售总监 0755-82828570 郭佳 107、高级销售经理 0755-82871425 王栋 高级销售经理 0755-88283039 汪丽燕 销售经理 0755-83715428 罗颖茵 销售助理 0755 83479862 朱妍 销售助理 0755-82027731 上海机构销售部 石露 销售副总监 021-20572595 李茵茵 高级销售经理 021-20572582 沈晓瑜 高级销售经理 021-20572589 朱登科 高级销售经理 021-20572548 张佳妮 销售经理 021-20572585 陈晨 销售经理 021-20572597 乌天宇 销售经理 021-20572597 何逸云 销售助理 021-2057259108、1 张敏敏 销售助理 021-20572592 柯任 销售助理 021-20572590 行业深度研究报告行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 38 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深基准指数沪深 300)公司投资评级说明：公司投资评级说明：强推：预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上；推荐：预期未来 6 个月内超越基准指数 10%20%；中性：预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间；回避：预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明：行业投资评级说明：109、推荐：预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上；中性：预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%；回避：预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声明分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师撰写本报告是基于可靠的已公开信息，准确表述了分析师的个人观点；分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 本报告仅供华创证券有限责任110、公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对所述证券买卖的出价或询价。本报告所载信息均为个人观点，并不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预111、期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。华华创创证券研究所证券研究所 北京总部北京总部 广深广深分部分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 邮编：100033 传真：010-66500801 会议室：010-66500900 地址：深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 邮编：518034 传真：0755-82027731 会议室：0755-82828562 地址：上海浦东银城中路 200 号 3402 室 华创证券 邮编：200120 传真：021-50581170 会议室：021-20572500