1、 HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.sa 173833597 深度报告 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，2、或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业证券研究报告】核心观点核心观点“大城市“大城市+特色小镇”的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式。特色小镇”的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式。特色小镇的发展是当前城镇化第二阶段中的一次尝试，其不仅能推进小镇配套基础设施的建设，更能够将过剩产能从城市引入至有市场需求的村镇，并提升本地的经济活力，因此特色小镇发展模式有望成为中国经济发展的新引擎。其中浙江是特色小镇的发展先驱，已公布 2 批共 79 个省级特色小镇创建名单，首批 37 个特色小镇已吸引了 3300 多家企业入驻，完成投资 480 亿，有 5个小镇投资已3、经超过 20 个亿。中央及各级地方政府支持特色小镇发展，住建部已发布第一批全国特色小镇中央及各级地方政府支持特色小镇发展，住建部已发布第一批全国特色小镇创建名单。创建名单。2016 年起，住建部、发改委等中央部委多次发文支持特色小镇发展，而各地地方政府出于自身产业发展及呼应中央政策指示考虑，也纷纷跟进相关文件。住建部在 2016 年 10 月发布第一批特色小镇创建名单共计 127个小镇入选，浙江、山东、江苏和四川入选数量最多；按区域划分，华东地区及西南地区的数量最多；类型上以旅游发展型小镇为主，占比超过 5 成，产业发展型小镇次之，这也是两大目前有成熟案例的特色小镇类型。特色小镇的核心是产业，4、竞争优势是“特色”。特色小镇的核心是产业，竞争优势是“特色”。目前特色小镇的开发仍以政府主导为主，PPP 模式正在试点推荐。但无论哪种开发模式，特色小镇的核心都是产业，而且这个产业应该是由自然聚集+合理引导自下而上形成的，而非由自上而下的行政规划强行指定的。同时，应该根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等要素，形成真正的“特色”才能赋予小镇竞争优势，激发其产业活力。目前特色小镇的开发及金融支持已成为政府意志，融资模式偏于单一，引入社会资本仍有待加强。乘政策东风，各类公司积极参与特色小镇的开发建设，其中房企参与程度最深。乘政策东风，各类公司积极参与特色小镇的开发建设，其中房企参与程度最深。借特5、色小镇建设获取周边低价土地及开拓新的融资渠道是房企积极参与特色小镇的主要原因。当前房企普遍面临拿地难题，同时房企在融资端受限严重再叠加销售回款放缓，资金压力陡增。而特色小镇目前收国家及地方政府的扶持，建设用地指标及信贷指标均向其倾斜，房企通过参与特色小镇开发，有望同时解决拿地及融资两大问题。而非房企则通过将其特色产业导入小镇，专注于某一类小镇，走快速复制的道路，形式上以生态、影视和旅游为主。投资建议与投资标的投资建议与投资标的 住建部已发文要求各省于住建部已发文要求各省于 6 月底前上报第二批共月底前上报第二批共 300 个特色小镇的推荐名单，并择期公布最终名单。我们认为，第二批全国特色小镇创6、建名单的公布将进一步提高特色小镇的市场热度，提前布局的公司将有望受益。建议重点关注深度参与特色小镇开发建设及运营的相关上市公司：个特色小镇的推荐名单，并择期公布最终名单。我们认为，第二批全国特色小镇创建名单的公布将进一步提高特色小镇的市场热度，提前布局的公司将有望受益。建议重点关注深度参与特色小镇开发建设及运营的相关上市公司：推荐华夏幸福(600340，买入)、滨江集团(002244，买入)，建议关注华侨城 A(000069，未评级)、南国臵业(002305，未评级)。风险提示 风险提示 后续扶持政策不及预期。过度开发导致小镇发展不及预期。乘政策东风，特色小镇布局正当时 特色小镇系列报告之一 7、房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡(维持)国家/地区 中国/A 股 行业 房地产 报告发布日期 2017 年 06 月 27 日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲竺劲 021-63325888*6084 执业证书编号：S0860514060003 联系人 房诚琦房诚琦 021-63325888*6202 -7%0%7%14%21%16/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/05房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券8、研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 2 目 录 1 中国城市化已进入大城市中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段特色小镇的发展阶段.4 1.1 大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎.4 1.2 特色小镇追求“小而美”.4 1.3 浙江是特色小镇的发展先驱.5 2 政策积极扶持，已公布第一批特色小镇创建名单政策积极扶持，已公布第一批特色小镇创建名单.7 2.1 发展特色小镇获中央及各级地方政府支持.7 2.2 住建部发布特色小镇名单，旅游发展型小镇占比最高.9 2.3 旅游发展型及产业发展型是当9、前主流小镇模式.11 3 产业是核心，特色是竞争优势，融资是关键产业是核心，特色是竞争优势，融资是关键.14 3.1 开发主体仍以政府为主，PPP 模式试点推进.14 3.2 特色小镇的核心是产业，竞争优势是“特色”.17 3.3 融资是关键，目前融资方式仍偏于单一.18 3.4 特色小镇发展仍面临一些问题.19 4 各类公司积极布局特色各类公司积极布局特色小镇小镇.20 4.1 各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主.20 4.2 特色小镇要求开发商从周转思维向运营思维转变.22 5 投资建议：有利于提前布局并有成功先例的企业投资建议：有利于提前布局并有成功先例的企业.23 风险提示风10、险提示.23 附录附录.23 中国第一批特色小镇名单明细.23 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 3 图表目录 图 1：我国 GDP 增速放缓，城镇化率平稳上升.4 图 2：浙江省特色小镇推进时间轴.6 图 3：各地方政府对特色小镇的扶持政策.9 图 4：浙江、山东、江苏、四川入选数量较多.10 图 5：华东及西南地区分布数量较多.10 图 6：旅游发展型小镇占比超过 5 成.11 图 7：拈花湾小11、镇街景.12 图 8：拈花湾配套日式风格别墅项目.12 图 9：预计 2016 年灵山景区游客量达 400 万人次.12 图 10：灵山景区散客比例显著提升.12 图 11：云栖小镇规划效果图.13 图 12：云栖小镇地处西湖风景区南侧.13 图 13：比隆乐高小镇，产业与旅游融合的典范.14 图 14：梦想小镇内企业能享受的扶持政策.15 图 15：特色小镇的 PPP 开发模式.16 图 16：溧水会展小镇产业定位.17 图 17：国家及各省的信贷政策、建设用地指标政策向特色小镇倾斜.22 表 1：浙江省 79 个省级特色小镇的创建名单.7 表 2：2016 年来各部委出台的支持特色小镇的相12、关政策.8 表 3：2016 年以来出台大量特色小（城）镇金融支持文件.18 表 4：旅游发展型与产业发展型小镇发展要素差异较大.19 表 5：多方资金参与特色小镇建设.20 表 6：中国第一批特色小镇名单明细.23 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 4 1 中国城市化已进入大中国城市化已进入大城市城市+特色小镇的发展阶段特色小镇的发展阶段 1.1 大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎13、 中国中国区域经济的发展模式已从区域经济的发展模式已从“城镇化城镇化”过渡至过渡至“大城市大城市+特色小镇特色小镇”。”。根据国家统计局数据，中国 2016 年城镇化率已经达到 57.4%，已经进入了城镇化的第二阶段，即城镇化率在 50%70%的区间。这一发展阶段的具体表现就是城市将越来越大，并逐步形成都市圈和城市群，环核心城市的卫星城及卫星镇将得到核心城市溢出的产业和人口资源，从而实现快速发展。比照 GDP 的增速情况，目前我国正处于经济发展换挡，并寻找新的经济增长点的时刻，而“大城市+特色小镇”的发展模式不仅能推进小镇配套基础设施建设，更能够将过剩产能从城市引入有市场需求的村镇，并提升本地14、的经济活力，为经济发展提供新引擎。图 1：我国 GDP 增速放缓，城镇化率平稳上升 资料来源：国际统计局、东方证券研究所 本轮特色小镇的发展建设异于上世纪本轮特色小镇的发展建设异于上世纪 80 年代的城镇化，本质是后工业化阶段的新型城镇化。年代的城镇化，本质是后工业化阶段的新型城镇化。上一轮城镇化发展是工业化快速发展阶段的城镇化，主要由乡镇工业的发展带动，可以形象地将上一轮城镇化形容为“城镇像农村，农村像城镇”。而这一轮特色小镇的建设，则是后工业化阶段的新型城镇化，是在城市化进入深度发展的背景下产生的，是以建设城市的标准来建设特色小镇，可以说特色小镇是城市经济的高级形态。而随着中国城镇化水平和15、人均收入水平的提高，特色小镇将会成为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体，并与大中城市形成协作互补的产业链关系。1.2 特色小镇追求“小而美”特色小镇并不是行政区划单元上的小镇，特色小镇并不是行政区划单元上的小镇，它非镇非区，它非镇非区，也不是产业园区，也不是产业园区，而是相对独立于市区，而是相对独立于市区，有有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇是新型精品镇，是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身资源优势，找准产业定位，进行科学规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，实行产城融合16、服务配套、管理健全的发展模式。10.6%9.5%7.8%7.7%7.3%6.9%6.7%50.0%51.3%52.6%53.7%54.8%56.1%57.4%44%48%52%56%60%0%2%4%6%8%10%12%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年GDP增速（左轴）城镇化率（右轴）有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 5 特色小镇追求“小而美”，规划面积一般控17、制在特色小镇追求“小而美”，规划面积一般控制在 3 平方公里左右。平方公里左右。特色小镇突出功能集成，推进“多规合一”，体现产城人文四位一体和生产生活生态融合发展。同时特色小镇突出节约集约，合理界定人口、资源、环境承载力，严格划定小镇边界，规划面积一般控制在 3 平方公里左右，建设用地面积一般控制在 1 平方公里左右，聚集人口 1 万至 3 万人左右，原则上 3 年内要完成固定资产投资 50 亿元左右。特色小镇的区位由其核心产业决定。特色小镇的区位由其核心产业决定。由于特色小镇的产业还是以承载核心城市的外溢需求及上下游产业链关系为主，因此一般不宜远离核心城市，所以特色小镇一般位于城市远郊或城市18、周边区域。但是具备旅游功能的特色小镇依托其自然资源，一般会稍远离城市中心地段，但也应该保证道路交通等基础设施的便捷性。1.3 浙江是特色小镇的发展先驱 时任省长李强在云栖小镇举行的阿里云开发者大会上首次提及“特色小镇”一词。时任省长李强在云栖小镇举行的阿里云开发者大会上首次提及“特色小镇”一词。浙江作为敢为人先的典范，在特色小镇的发展中走在了全国的最前方。2014 年 10 月，“特色小镇”一词首次被时任省长李强提及。2015 年 1 月浙江省十二届人大三次会议通过的政府工作报告中“特色小镇”成为关键词之一。2015 年 4 月 22 日省政府公布的关于加快特色小镇规划建设的指导意见中明确特色19、小镇的定位和要求，并提出“将重点培育和规划建设 100 个左右特色小镇”。2015 年年 6 月月 24 日浙江省日浙江省特色小镇规划建设工作现场推进会召开，标志着特色小镇正式步入实施特色小镇规划建设工作现场推进会召开，标志着特色小镇正式步入实施阶段。阶段。同时，浙江省专门成立了“浙江省特色小镇规划建设工作联席会议”及其日常办公机构，明确了特色小镇的工作组织架构。其后，相继出台了浙江省特色小镇创建导则等一批关于特色小镇创建工作的实施细则，并公布了两批共 79 个省级特色小镇的创建名单。2016 年 1 月，时任省长李强发表特色小镇是浙江创新发展的战略选择一文，首次系统总结了特色小镇的建设经验。20、有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 6 图 2：浙江省特色小镇推进时间轴 资料来源：政府官网、互联网、东方证券研究所 时任省长李强首次提及“特色小镇”一词浙江省政府工作报告中“特色小镇”成为关键词之一省政府公布关于加快特色小镇规划建设的指导意见，提出“将重点培育和规划建设100 个左右特色小镇”浙江省特色小镇规划建设工作现场推进会召开专门成立了“浙江省特色小镇规划建设工作联席会议”及其日常办公机构出台21、浙江省特色小镇创建导则等一批关于特色小镇创建工作的实施细则时任省长李强首次系统总结了特色小镇的建设经验公布了首批37个省级特色小镇的创建名单2014年10月2015年1月2015年6月24日2016年1月2015年4月22日2015年6月公布了第二批42个省级特色小镇的创建名单2016年2月 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 7 特色小镇正在成为浙江省推进项目建设、拉动有效投资的新引擎。特色小镇正在22、成为浙江省推进项目建设、拉动有效投资的新引擎。目前，首批 37 个特色小镇已吸引了 3300 多家企业入驻，完成投资 480 亿，有 5 个小镇投资已经超过 20 个亿。其中，以梦想小镇、云栖小镇、山南基金小镇、青瓷小镇等为代表的一批特色小镇的发展势头迅猛。表 1：浙江省 79 个省级特色小镇的创建名单 城市城市 数量数量 特色小镇名单特色小镇名单 杭州市 19 上城玉皇山南基金小镇、江干丁兰智慧小镇、西湖云栖小镇、西湖龙坞茶镇、余杭梦想小镇、余杭艺尚小镇、富阳硅谷小镇、桐庐健康小镇、临安云制造小镇、下城跨贸小镇、拱墅运河财富小镇、滨江物联网小镇、萧山信息港小镇、余杭梦栖小镇、桐庐智慧安防小镇23、建德航空小镇、富阳药谷小镇、天子岭静脉小镇、西湖艺创小镇 宁波市 7 江北动力小镇、梅山海洋金融小镇、奉化滨海养生小镇、鄞州四明金融小镇、余姚模客小镇、宁海智能汽车小镇、杭州湾新区滨海欢乐假期小镇 温州市 5 瓯海时尚制造小镇、苍南台商小镇、瓯海生命健康小镇、文成森林氧吧小镇、平阳宠物小镇 湖州市 6 湖州丝绸小镇、南浔善琏湖笔小镇、德清地理信息小镇、吴兴美妆小镇、长兴新能源小镇、安吉天使小镇 嘉兴市 9 南湖基金小镇、嘉善巧克力甜蜜小镇、海盐核电小镇、海宁皮革时尚小镇、桐乡毛衫时尚小镇、秀洲光伏小镇、平湖九龙山航空运动小镇、桐乡乌镇互联网小镇、嘉兴马家浜健康食品小镇 绍兴市 6 越城黄酒小24、镇、诸暨袜艺小镇、杭州湾花田小镇、柯桥酷玩小镇、上虞 e游小镇、新昌智能装备小镇 金华市 6 义乌丝路金融小镇、武义温泉小镇、磐安江南药镇、东阳木雕小镇、永康赫灵方岩小镇、金华新能源汽车小镇 衢州市 5 龙游红木小镇、常山赏石小镇、开化根缘小镇、江山光谷小镇、衢州循环经济小镇 台州市 5 黄岩智能模具小镇、路桥沃尔沃小镇、仙居神仙氧吧小镇、温岭泵业智造小镇、天台天台山和合小镇 丽水市 8 莲都古堰画乡小镇、龙泉青瓷小镇、青田石雕小镇、景宁畲乡小镇、龙泉宝剑小镇、庆元香菇小镇、缙云机床小镇、松阳茶香小镇 舟山市 3 定海远洋渔业小镇、普陀沈家门渔港小镇、朱家尖禅意小镇 数据来源：浙江省政府网站，25、东方证券研究所 注：红色字为首批 39 个省级特色小镇创建名单 2 政策积极扶持，政策积极扶持，已公布第一批特色小镇创建名单已公布第一批特色小镇创建名单 2.1 发展特色小镇获中央及各级地方政府支持 特色小镇发展模式获得特色小镇发展模式获得国家领导人及中央各部委国家领导人及中央各部委认可及推广。认可及推广。2015 年底，中共中央总书记习近平、国务院总理李克强、副总理张高丽同志先后对特色小镇和小城镇建设作出重要批示，要求各地学习 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_T26、ypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 8 浙江经验，重视特色小镇和小城镇的建设发展，着眼供给侧培育小镇经济，走出新型的小城镇之路。而后，住建部、发改委、财政部等各中央部委均出台重要文件，多层次多方位地加快特色小镇的推进工作，乃至在 2016 年的政府工作报告中，都明确指出支持特色小镇的发展。特色小镇的短期规划目标是到 2020 年，全国培育 1000 个各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。表 2：2016 年来各部委出台的支持特色小镇的相关政策 时间时间 部门部门 文件文件 内容内容 2016.7 住建部、发改委27、财政部 关于开展特色小镇培育工作的通知建村2016147 号 到 2020 年，培育 1000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。2016.8 住建部 关于做好 2016 年特色小镇推荐工作的通知建村建函201671 号 根据各省（市、区）经济规模、建制镇数量、今年小城镇建设工作及省级支持政策情况，确定 2016 年各省推荐数量。2016.10 发改委 关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见发改规划20162125 号 1）总结推广浙江等地特色小镇发展模式，立足产业“特而强”、28、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”，将创新性攻击与个性化需求有效对接，打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体。2）统筹地域、功能、特色三大重点，以镇区常住人口 5 万以上的特大镇、镇区常住人口 3 万以上的专业特色镇为重点，兼顾多类型多形态的特色小镇，因地制宜建设美丽特色小（城）镇。2016.10 住建部、中国农业发展银行 关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知建村2016220 号 进一步明确农业发展银行对于特色小镇的融资支持办法。2017.2 发改委、国家开发银行 关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见 加大特色小（城）镇建设的金融支持力度。2017.2 住建29、部、国家开发银行 关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知 1）支持以农村人口就地城镇化、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的设施建设。2）支持促进小城镇产业发展的配套设施建设。3）支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设。2017.2 两会 政府工作报告 政府工作报告中，明确指出要支持中小城市和特色小镇发展。数据来源：亿翰智库、东方证券研究所 各地地方政府为了发展自身产业及呼应中央政府的政策指示，纷纷跟进相关文件。各地地方政府为了发展自身产业及呼应中央政府的政策指示，纷纷跟进相关文件。中央推进特色小镇建设态度坚决，各省市也积极响应，明确本省市的创建目标，并鼓励引导特色小镇建设30、。截止至2017 年 6 月，仅有 6 个省市没有明确提出特色小镇的建设计划，其余省市纷纷跟进相关文件。其中，浙江、江苏、广东、山东几省均提出拟建 100 个特色小镇的目标。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 9 图 3：各地方政府对特色小镇的扶持政策 资料来源：亿翰智库、东方证券研究所 2.2 住建部发布特色小镇名单，旅游发展型小镇占比最高 127 个小镇进入第一批中国特色小镇个小镇进入第一批中国特31、色小镇创建创建名单。名单。2016 年 10 月 14 日，住建部公布了第一批中国特色小镇名单，共有 127 个小镇进入这份名单。名单是在各地推荐的基础上，经专家复核，由国家发展改革委、财政部以及住建部共同认定得出。按行政省市划分按行政省市划分，浙江省数量最多浙江省数量最多，山东山东、江苏江苏、四川次之四川次之。从进入名单的数量来看，浙江作为特色小镇的发源地共有 9 个特色小镇入选，成为入选数量最多的省份。山东、江苏和四川各有 8 个特色小镇入选。入选个数较少的省份为西藏、青海和宁夏。北京山东天津河北江苏安徽浙江广东贵州四川甘肃重庆福建十三五期间，在原有42个重点小镇的基础上，建设一批功能性特32、色小城镇到2020年，创建10个市级实力小镇，20个市级特色小镇到2020年，创建100个巠右产业上“特而强”，机制上“新而活”，功能上“聚而合”，形态上“精而美”的特色小镇2020年前，力争形成100个巠右特色鲜明的特色小镇和100个巠右富有活力的重点中心镇关于金山区加快特色小镇建设的实施意见，提出要在全市加快推进特色小镇建设2015年4月提出重点培育和规划建设100个巠右特色小镇力争通过35年的培育创建,建成一批产业特色鲜明、体制创新的特色小镇通过3至5年时间，培育建设100个产业特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、多功能叠加融合、体制机制灵活的特色小镇用3年时间重点建设18个特色小镇，33、特色小镇均要建设成为3A级以上旅游景区，其中旅游产业类特色小镇要挄5A级旅游景区标准建设从2013年起，实施“百镇建设行动”，每年遴选100个小城镇重点培育十三五期间，建成30个巠右在全国具有一定影响力的特色小镇示范点十三五期间，继续支持100个示范小城镇建设发展，推动全省1000个小城镇局部小康到2020年建成100个省级特色小镇，成为新的经济增长点 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 10 图 434、：浙江、山东、江苏、四川入选数量较多 资料来源：住建部、东方证券研究所 按区域划分，华东地区及西南地区的数量最多。按区域划分，华东地区及西南地区的数量最多。华东区域是我国经济发展水平较高的区域，各城镇产业分布多样，本身就具备较好的发展特色小镇的基础。而西南地区虽然经济发展水平相对较低，但拥有丰富的旅游资源，因此多个小镇以旅游为特色入选了名单。图 5：华东及西南地区分布数量较多 资料来源：住建部、东方证券研究所 8777655555544444433333333322210123456789浙江山东江苏四川广东安徽福建湖北湖南贵州陕西河北辽宁江西河南广西重庆北京上海山西内蒙古吉林黑龙江云南甘肃新35、疆西藏青海宁夏新疆建设兵团特色小镇数量3334422373252537783546455443254 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 11 旅游发展型特色小镇成为入选数量最多的小镇类型，占比超过旅游发展型特色小镇成为入选数量最多的小镇类型，占比超过 5 成。成。从特色小镇的类型来看，大致可分为旅游发展型、工业发展型、农业服务型、历史文化型、民族聚集型、商贸流通型几大类，其中旅游发展型的占比达 5036、.4%，是占比最高的小镇类型。另外，考虑到历史文化型也在一定程度上属于旅游带动型的小镇模式，以旅游为特色的小镇已成为发展最为迅猛的小镇类型，个中利弊会在后文中分析。图 6：旅游发展型小镇占比超过 5 成 资料来源：住建部、东方证券研究所 2.3 旅游发展型及产业发展型是当前主流小镇模式 特色小镇的成熟案例中仍以旅游发展型居多，但也不乏产业发展型小镇。特色小镇的成熟案例中仍以旅游发展型居多，但也不乏产业发展型小镇。特色小镇是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游功能、社区特征的发展空间载体。纵观目前发展的较为成熟的小镇案例，其形式仍以旅游发展型特色小镇为主，但也不乏自下而上的产业聚集形37、成的产业发展型小镇的成熟案例。其中，无锡拈花湾小镇及杭州云栖小镇是个中具有代表性的案例。拈花湾依托于景区旅游资源的同时也赋予景区更完善的休闲功能。拈花湾依托于景区旅游资源的同时也赋予景区更完善的休闲功能。拈花湾小镇灵山最西部的耿湾，规划面积 1600 亩，建设用地 1300 亩，建筑面积约 35 万平米，景观面积 55 万平米，水域面积 20万平米，容积率 0.45，建筑密度 0.23。拈花湾依托于灵山景区的旅游资源，但同时也使灵山从一个单纯的观光景区，脱变为度假胜地，赋予其更完善的休闲功能，大大提高游客的游览时间、过夜率和附加消费。小镇整体建筑风格参考了日本奈良的风格，又融入了中国江南小镇特38、有的水系，打造出了一种独有的建筑风格。0%10%20%30%40%50%60%工业发展型旅游发展型农业服务型历史文化型民族聚集型商贸流通型15.0%50.4%11.8%18.1%2.4%2.4%有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 12 图 7：拈花湾小镇街景 资料来源：互联网、东方证券研究所 图 8：拈花湾配套日式风格别墅项目 资料来源：互联网、东方证券研究所 拈花湾小镇帮助景区游客人流量显著增长，其39、中散客比例提升明显。拈花湾小镇帮助景区游客人流量显著增长，其中散客比例提升明显。根据中诚信信用评级报告，预计 2016 年灵山景区（含拈花湾小镇）的游客人流量达到 400 万人次，同比增速接近 40%。同时，由于拈花湾的目标客群主要以散客为主，预计 2016 年散客人数将达 240 万人次，同比增速超过60%，散客人次占比也将接近 60%。由于散客有着更丰富的需求、更强的消费能力，因此游客结构的改变将带动景区餐饮等服务业及衍生品销售的显著增长。图 9：预计 2016 年灵山景区游客量达 400 万人次 资料来源：中诚信、东方证券研究所 图 10：灵山景区散客比例显著提升 资料来源：中诚信、东方40、证券研究所 云云栖小镇是地方政府与特色企业合作，以特色企业配套为切入点打造的栖小镇是地方政府与特色企业合作，以特色企业配套为切入点打造的科技小镇。科技小镇。小镇地处杭州西湖区南部，规划面积 3.5 平方公里，2016 年已投入使用 20 万平方米产业空间，规划 3 年内逐步打造 100 万平方米以上楼宇用于产业发展。西湖区政府计划依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台打造一个以云生态为主导的产业小镇。309.5265.7275.7286.4400.0-20%-10%0%10%20%30%40%50%20025030035040045020122013201420152016E单位：万人次41、单位：万人次总游客人次同比增速80.195.793.9145.4240.0-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%5010015020025020122013201420152016E单位：万人次单位：万人次散客人次同比增速 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 13 图 11：云栖小镇规划效果图 资料来源：互联网、东方证券研究所 云栖小镇的发展目标是云栖小镇的发展目标是 3-5 年42、内实现产值年内实现产值 100 亿元，税收亿元，税收 5 亿元以上。亿元以上。截止至 2016 年 8 月，小镇实现当年财政总收入 2.5 亿元，同比增长 108.2%。2016 年，小镇已累计引进包括阿里云、富士康科技、Intel、中航工业、银杏谷资本、华通云数据、数梦工场、洛可可设计集团在内的各类企业433 家，其中涉云企业 321 家。产业覆盖大数据、APP 开发、游戏、互联网金融、移动互联网等各个领域，已初步形成较为完善的云计算产业生态。图 12：云栖小镇地处西湖风景区南侧 资料来源：互联网、东方证券研究所 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请43、与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 14 在一般情况下，旅游和产业发展之间更多的是冲突而非融合，但也有极少数特例，例如丹麦的比隆在一般情况下，旅游和产业发展之间更多的是冲突而非融合，但也有极少数特例，例如丹麦的比隆镇（乐高小镇）。镇（乐高小镇）。比隆是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地，它的主导产业本来是玩具设计和制造。1968 年，政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目，将乐高产业完全融入了主题乐园之中，现已经成为欧洲著名的游乐目的地。产业+旅游发展模式的限制条件非常多，乐44、高小镇的成功仅能视为个案，也不具备大规模复制的可能。图 13：比隆乐高小镇，产业与旅游融合的典范 资料来源：互联网、东方证券研究所 3 产业是核心，特色是竞争优势，融资是产业是核心，特色是竞争优势，融资是关键关键 3.1 开发主体仍以政府为主，PPP 模式试点推进 特色小镇的开发仍以政府主导为主，特色小镇的开发仍以政府主导为主，PPP 模式正在试点推进。模式正在试点推进。目前已公布的首批特色小镇创建名单中，基本都是以当地政府为主导进行开发运营的，而南京溧水小镇作为首个 PPP 试点小镇，给特色小镇的运营模式提供了不同的选择方案。杭州梦想小镇杭州梦想小镇是以政府为主导模式的特色小镇中的是以政府为45、主导模式的特色小镇中的“翘楚”。“翘楚”。浙江作为特色小镇的发源地，已探索出了一种成熟的特色小镇开发运营模式，采用“政府引导、企业主体、市场运作”模式运营，不仅仅依靠政府的力量，而是合理地引入社会企业帮助当地政府运营园区，与政府部门形成互补，从而释放小镇的活力。在此模式中，政府主要是做四方面的工作：一是编制规划；二是基础设施的配套推进；三是土地的保障；四是生态环境保护。另外还有一个重要的工作就是营造良好的政策环境，吸引各方力量来建设特色小镇。企业的主要工作就是做产业发展、人才引进、市场营销和项目推进，彼此的分工非常明确。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，46、或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 15 产业及税收优惠政策产业及税收优惠政策助力小镇成长，但政府意愿可能也将影响其发展。助力小镇成长，但政府意愿可能也将影响其发展。政府为主导的运营模式中，政府部门能够为小镇提供各种产业、税收及人才落户的优惠政策，帮助小镇在初期快速发展。但相对的，如果政府部门过于强势而忽视市场的因素，在规划初期强行发展并不符合当地特色、文化传统或是完全没有市场的产业，则可能导致小镇完全沦为政绩工程和空壳小镇。政府部门将承担小镇的运营风险，这就要求政府部门本47、身具备一定的规划运营能力，或者参考浙江省政府的做法，给社会企业放权，将运营的工作交由更有经验和能力的社会企业完成。图 14：梦想小镇内企业能享受的扶持政策 资料来源：政府网站、东方证券研究所 小镇的建设增加政府债务负担，优惠政策影响财政税收。小镇的建设增加政府债务负担，优惠政策影响财政税收。小镇在建设阶段的基础设施和配套公建建设备用由政府部门承担，这将增加其债务负担。同时，小镇内会提供各种财政税收的优惠政策，小镇在短期内通常也无法贡献财政税收，因此这种特色小镇运营发展模式对政府的财政能力有一定的要求，较适合华东地区及自然资源优势明显的地区。特色小镇的特色小镇的 PPP 模式尚处于摸索阶段，暂无48、成熟案例。模式尚处于摸索阶段，暂无成熟案例。特色小镇 PPP 模式，是以特色小镇项目为合作载体，让实力较强的企业参与到项目建设中，从而实现政府建设特色小镇的目的，与此同时为社会资本带来一定的投资回报率。通过这种合作过程，确保特色小镇建设效率和质量的前提下，适当满足社会资本的投资营利要求。梦想小镇的扶持政策1办公场地租金全免办公场地租金全免2活动场地租金全免活动场地租金全免3五年内税收政策：前三年税收免除，后两年税收减半五年内税收政策：前三年税收免除，后两年税收减半4创新券创新券20002000元元/年，定向用于企业的财务和法律服务年，定向用于企业的财务和法律服务5人才房货币化安置政策人才房货币49、化安置政策6创业项目贷款贴息政策创业项目贷款贴息政策7申报“金钥匙项目”，可获得政府申报“金钥匙项目”，可获得政府2020万创业金资助万创业金资助 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 16 图 15：特色小镇的 PPP 开发模式 资料来源：互联网、东方证券研究所 PPP 模式的特色小镇不会增加政府部门负债，未来可通过模式的特色小镇不会增加政府部门负债，未来可通过 ABS 进行融资。进行融资。由于 PP50、P 模式下，特色小镇建设所需的资金是以项目公司为主体进行融资的，因此不会增加政府部门的负债。同时，未来通过小镇进入成熟阶段后产生的稳定现金流收入，可以发行资产证券化产品进行融资进一步支持小镇的发展。当然，初期对于产业的规划同样非常重要，政府部门通过参股 PPP 项目公司，在规划阶段也拥有相当的话语权。南京溧水空港会展小镇成为国内首个以南京溧水空港会展小镇成为国内首个以 PPP 模式运营的特色小镇。模式运营的特色小镇。南京市溧水小镇占地面积约为2 平方公里，建筑面积 50 万平方米。当地政府与产业园区龙头公司华夏幸福签订 PPP 开发协议，由公司进行全持有运营，所有项目开发建设资金由华夏幸福投入51、。目前，溧水小镇被定位为会展小镇，目标能成为苏浙乃至全国的会展聚集地，预计未来每年能实现 15 个亿的会展年收入。总的来说，PPP 模式的特色小镇尚处于起步探索阶段。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 17 图 16：溧水会展小镇产业定位 资料来源：互联网、东方证券研究所 3.2 特色小镇的核心是产业，竞争优势是“特色”特色小镇的建设，可以是一个自下而上自发形成聚集的过程，也可以表现为一个在政府主导下52、有意特色小镇的建设，可以是一个自下而上自发形成聚集的过程，也可以表现为一个在政府主导下有意识、有目标、有计划地推动展开的进程。识、有目标、有计划地推动展开的进程。目前来看国外偏向于前者，而国内则偏向于后者。前者是一种根植于一定文化和产业积累下自然而然衍生的产物，后者则是一种基于政府引导和基本国情的城镇化进程摸索和实施。国内相当一部分的小镇完全是以政府的意志而强加了一个“特色”，行政的力量强于市场的力量，照本宣科的复制是很难成功的。产业是特色小镇的核心和灵魂产业是特色小镇的核心和灵魂，是，是由由自然聚集自然聚集+合理引导而形成合理引导而形成的的。真正的特色小镇一定是由产业带动的，合理挖掘产业的内53、容和活力，并由政府部门制定产业的扶持优惠政策，用产业的活力带动整个产业链的发展，形成良好的供需关系，这样才是特色小镇的发展动力和可持续发展的基础。产业是人口合理聚集、城镇健康发展的基础，因此应该从小镇的自然资源、人口结构、产业基础等条件出发，因地制宜地确定小镇发展的主导产业和支柱产业。“特色”助力小镇形成竞争优势，激发“特色”助力小镇形成竞争优势，激发产业活力。产业活力。特色小镇的“特”在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特色之“特”，是带有强烈的地域特色的。有的小镇毗邻城市，就应该加快发展资源节约、环境友好和劳动密集型的特色工业；有的小镇农业资源丰富，那就应该提高粮食综合生产能力54、，努力生产特色农产品；有的小镇环境优美，就应该发展特色种养业、休闲旅游农业。总而言之，特之在于“别具一格”，否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 18 3.3 融资是关键，目前融资方式仍偏于单一 特色小镇开发及金融支持已成为政府意志，引入社会资本仍有待加强。特色小镇开发及金融支持已成为政府意志，引入社会资本仍有待加强。2016 年 10 月以来，中央各55、部委及主要金融机构出台大量文件，提出利用金融支持小镇建设。目前看，国开行和农发行已成为政府推动小城镇建设的重要融资提供方，政策性金融的介入表明了特色小（城）镇建设已经上升为国家意志。国家农业发展银行和国家开发银行分别在 2016 年 10 月和 2017 年 1 月与住建部联合发文要在金融上支持小城镇的建设。从股权型融资看，政府产业基金成为重要的抓手。从股权型融资看，政府产业基金成为重要的抓手。2016 年 10 月中国开发性金融促进会与中国市长协会等单位共同发起成立“中国特色小镇投资基金”。投资基金将采取母子基金的结构，母基金总规模为 500 亿元人民币，未来带动的总投资规模预计将超过 5056、00 亿元达到万亿级别，主要投资于养生养老、休闲旅游、文化体育、创客空间、特色农业等各类特色小镇。2016 年 12 月出台的政府出资产业投资基金管理暂行办法，也为特色小镇股权融资找到了一个新渠道，其中规定，来自财政的政府出资资金，可用于非公开交易企业股权的股权投资基金和创业投资基金,并且要充分发挥基金在贯彻产业政策、引导民间投资、稳定经济增长等方面的作用。从债权型融资看，政策性金融机构成为主要的借贷方，部分商业银行有参与。从债权型融资看，政策性金融机构成为主要的借贷方，部分商业银行有参与。最有代表性的就是国开行和农发行，他们为小城镇建设提供中长期贷款。国开行还与住建部共同提出全国小城镇项目库57、的概念，对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目，在符合贷款条件的情况下，优先提供中长期信贷支持。提出要优先支持住建部第一批 127 个特色小镇和 2014 年提出的 3675 个重点镇建设。建设银行、农业银行、光大银行等商业银行也对小镇建设提供了信贷支持。由于目前很多特色小镇由于目前很多特色小镇 PPP 项目仍处于试点阶段，小镇融资看起来更多地依赖政府，融资方式过项目仍处于试点阶段，小镇融资看起来更多地依赖政府，融资方式过于单一。于单一。表 3：2016 年以来出台大量特色小（城）镇金融支持文件 发布时间 发布机构 文件名称 内容摘要 2016年10月 国家住建部、农发行 关于推进政策性58、金融支持小城镇建设的通知 将小城镇建设作为信贷支持的重点领域，以贫困地区小城镇建设作为优先支持对象，统筹调配信贷规模，保障融资需求。并建立贷款项目库。2016年12月 国家发改委、国开行、中国光大银行等六部委及机构 关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知 国家开发银行、中国光大银行将通过多元化金融产品及模式对典型地区和企业给予融资支持，鼓励引导其他金融机构积极参与。2016年12月 国家发改委 政府出资产业投资基金管理暂行办法 来自财政的政府出资资金，可用于非公开交易企业股权的股权投资基金和创业投资基金,并且要充分发挥基金在贯彻产业政策、引导民间投资、稳定经济增长等方面的作用59、。2017 年 1 月 国家发改委、国家开发银行 关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见 提到将发挥资本市场在脱贫攻坚中的积极作用，盘活贫困地区特色资产资源，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。特别是通过多种类型的 PPP 模式，引入大型企业参与投资，引导社会资本广泛参与。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 19 2017 年 1 月 国家发改委、国家开发银行 关于推进开发性金融支60、持小城镇建设的通知 提出全国小城镇项目库的概念，对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目，在符合贷款条件的情况下，优先提供中长期信贷支持。提出优先支持住建部第一批 127 个特色小镇和 2014 年提出的 3675 个重点镇建设。数据来源：政府网站，东方证券研究所 3.4 特色小镇发展仍面临一些问题 部分小镇的产业完全依赖政策的扶持，一旦优惠停止产业将毫无竞争优势。部分小镇的产业完全依赖政策的扶持，一旦优惠停止产业将毫无竞争优势。对于大多数特色小镇来说，小城镇的人口吸纳能力有限、产业发展还未发展成一定规模、消费水平较低，小镇的兴建完全依仗于相关政策及优惠条件的扶持，而一旦这些利好消失，将面61、临产业发展停滞、产业人口流失的局面，之前引进的房地产项目很容易沦落为下一个大拆大建的典型。以国内众多基金小镇对标对象美国格林威治基金小镇为例，曾经当地税收比纽约州低很多，一千万美元的年收入在格林威治要比在纽约少缴纳 50 万美元的税，另外当地房产的物业税仅千分之十二（纽约为千分之三十）。但康涅狄格州立法委员目前正在讨论向该州富有的居民收取 19%的附加税，这一消息直接导致大量对冲基金搬离基金小镇，同时大量抛售当地物业。缺乏产业支撑，特色小镇易沦为缺乏产业支撑，特色小镇易沦为房房地产项目地产项目。前文中已经分析，自发聚集而形成的产业是特色小镇的核心，如果缺乏特色产业，就无法形成产业人口的聚集，那62、小镇将沦为 A 级景区概念的特色地产项目。此外，如果没有产业提供稳定的现金流，那特色小镇的 PPP 模式也将难以为继。特色小镇建设的房地产化倾向已经引起政府部门的警惕。2017 年 5 月 26 日，住建部办公厅下发了关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知，通知中明确要求，对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。旅游发展型特色小镇扎堆，旅游旅游发展型特色小镇扎堆，旅游+产业产业双轮驱动双轮驱动发展发展模式难以成功。模式难以成功。从住建部公布的第一63、批特色小镇创建名单中可以发现，旅游发展型小镇的比例明显偏高。当然部分自然资源、旅游景区资源具有较大优势的地区理应发挥自身优势推进旅游特色小镇，例如上文中提及的无锡拈花湾小镇以及古北水镇都是较成功的例子，但部分地区由于自身资源禀赋一般，就试图通过旅游+产业的模式发展特色小镇，殊不知旅游和产业两者在多数情况下是排斥而非融合的。旅游的核心是消费，需要尽可能的吸引有“财”的人来消费，逗留的时间不必过长；而产业发展的核心的生产，是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业并长期定居。二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。因此，旅游+产业的发展模式长期来看难以成功。表 64、4：旅游发展型与产业发展型小镇发展要素差异较大 小镇类型小镇类型 区位条件区位条件 核心配套需求核心配套需求 主要成本主要成本 盈利渠道盈利渠道 核心竞争力核心竞争力 旅游发展型 适宜于相对偏远但拥有特色人文自然景观、酒店、景区开发与旅旅游服务收费、旅游开发、营销策 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 20 旅游资源的地区，区位要求不高 民宿、餐饮、娱乐、健康疗养设施等 游项目建设成本 旅游地产 划与65、管理服务能力 产业发展型 对区位要求较高，要有便捷的交通与中心城区连接，周边有相关产业链配套，适宜于大众城市周边区域 法律、金融、信息等产业发展服务平台、医疗、社交空间、文体娱乐、综合购物设施等 产业与生活配套建设成本 产业税收、产业地产、配套住宅地产 产业规划、招商引资、企业服务能力 数据来源：园区中国、东方证券研究所 4 各类公司积极布局特色小镇各类公司积极布局特色小镇 4.1 各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主 乘政策东风乘政策东风，各类公司各类公司积极参与特色小镇的开发建设积极参与特色小镇的开发建设，其中尤以其中尤以房地产企业参与房地产企业参与程度程度最深最深。特色小镇的开发66、涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节，因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商，也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，走快速复制的道路。非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，走快速复制的道路。非房企从自身企业特点出发，将其作为特色产业导入小镇，形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。非房企的优势在于专注某一特定产业，走快速复67、制的发展道路，但短板在于缺乏开发建设经验，因此通常会采取与房企合作开发的模式。表 5：多方资金参与特色小镇建设 公司类别公司类别 公司名称公司名称 小镇战略小镇战略 小镇布局小镇布局 房企 碧桂园 2016 年 8 月，碧桂园宣布将在 5 年内投资 1000 亿元，建设智慧生态科技小镇，选址为一线城市周边和强二线城市的 30-80 公里重要区域。碧桂园已完成惠东稔山科技生态城、惠州潼湖创新小镇、惠州潼湖科学城、东莞黄江创业小镇、河北三河市科技小镇 5 个科技小镇的布局，其中 3 个将于今年动工建设。2017 年，碧桂园还将新增 15 个科技小镇项目，从而完成全年 20 个科技小镇的布局。绿城集68、团 2016 年成立绿城理想小镇公司，专业开发理想小镇项目。未来 5-10 年，绿城将打造 5-10 个理想“农业小镇”，主要位于上海、杭州和北京周边。2017 年 2 月 20 日，龙坞茶镇。2017 年 5 月 26 日，西安全运村、全运湖和西安灞河岸线三个项目。华夏幸福 未来三年在环北京区域、长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇已初具规模。南京溧水空港会展小镇成为国内首个 PPP 模式的特色小镇。霸州足球小镇、昌黎葡萄小镇等处于规划及建设阶段。华侨城 2016 年 5-11 月已累计投资 5000 亿元，69、率先通过 PPP 模式推出“100 个2016 年 4 月 11 日，海螺沟项目。2016 年 5 月 10 日，甘坑新镇。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 21 美丽乡村”计划，构建 100 座具有中国传统民俗文化特色小镇。核心战略：“文化+旅游+城镇化”。2016 年 5 月 29 日，天回项目、安仁项目、黄龙溪项目。2016 年 11 月 23 日，凤凰小镇。2016 年 11 月 3 日，光70、明小镇。万科 建设以养老主题为主的良渚文化村，凭借优越的自然环境，配备学校医院等服务体系，提供适老化服务，具有项目经验。良渚文化村；2016 年 11 月姚家峪小镇，预计 19 年竣工。2016 年 12 月，南京海福传媒小镇。恒大地产 将在现有恒大足球学校和恒大金碧天下两大建设板块基础上，建设“恒大欧洲足球小镇”。2017 年，恒大欧洲足球小镇龙颈镇。2017 年 5 月 9 日，湘阴县金龙镇。滨江集团 已与电建地产签署战略合作协议 正在打造临安天目山小镇，目前项目处于方案报批阶段。南国臵业 将依托中国电建，尽可能参与雄安新区建设项目。电建地产与南国臵业一起参与到雄安新区特色小镇建设；前期已71、参与了部分科技、文化产业园项目，有相关建设经验。深圳地铁 与前海金控联手，打造基金小镇。2016 年 10 月 11 日前海深港基金小镇。非房企 棕榈股份 公司 14 年率先提出的“生态城镇”战略，走“农村包围城市”战略，布局上也开始由二三线城市向一线城市进军。2014 年开始先后完成了长沙“浔龙河”、贵阳“时光贵州”、贵安“云漫湖”等生态城镇项目并投入运营，目前还有多个生态城镇的项目在推进。2016 年四季度大量 PPP 项目落地，目前已累计新签 100 亿 PPP 项目。2017 年 1 月与广州花都区政府签署打造“特色小镇群”的框架协议。2017 年 3 月 29 日，公司中标高邮市清水72、潭生态旅游度假区 PPP 项目，总投资约 21.5 亿元。已签署了广东梅州雁洋客家小镇、山东蓬莱刘家沟葡萄酒小镇、奉化市阳光海湾“特色小镇”等项目 华谊兄弟 华谊兄弟旗下的实景娱乐项目要在14 个省份布局 20 个电影小镇。2015 年 10 月 31 日，建业华谊兄弟电影小镇项目奠基。2016 年 5 月 11 日，华谊兄弟电影小镇正式签约落户两江新区。华谊兄弟电影小镇（长沙）项目，总投资超过 30 亿元，分两期建设，项目引入“电影 IP”这一关键词，选取“意大利风情小镇”和“老长沙小镇”两个主题。一期意大利小镇已于 2016 年 5 月开工，2017 年 9 月开业；二期“老长沙”201673、 年 10 月开工，2018年 6 月开业。中青旅 具有乌镇、古北水镇的运营经验。2007 年初收购乌镇景区 60%股份。2010 年，公司与北京市密云县人民政府实施战略合作，投资开发“古北水镇国际旅游综合度假区”项目。2016 年濮院项目已进入建设阶段。2016 年 6 月与龙岩市签订战略协议，打造古田红色小镇、土楼客家民俗小镇、连城培田历史文化小镇。华斯股份 华斯股份是集裘皮行业完整产业链于一体的龙头企业。沧州肃宁县华斯裘皮小镇。宏泰产业 打造集航空制造、维修保养、航空体验一体的航空小镇。石家庄栾城区的“航空小镇”。数据来源：公司公告、东方证券研究所 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其74、他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 22 4.2 特色小镇要求开发商从周转思维向运营思维转变 希望借特色小镇建设获取周边低价土地是房企积极参与的主要原因之一。希望借特色小镇建设获取周边低价土地是房企积极参与的主要原因之一。当前拿地是困扰所有开发商的难题，尤其是拿到价格相对低廉的土地更是无比困难。一二线热点城市公开市场拿地成本高企，收并购项目的谈判周期长时间较难掌控，相对而言，特色小镇受国家和当地政府的政策扶持，建设用地指标同样向之倾斜，开75、发商有望通过特色小镇的开发建设获取周边较为低价的住宅建设用地。开拓融资渠道是另一重要原因。开拓融资渠道是另一重要原因。本轮调控周期中，针对房企融资端的限制日趋收紧，股权债权融资均受影响，此外受市场影响销售回款速度亦有所放缓，房企的资金压力陡增。反观特色小镇，发改委、住建部、中国农业发展银行、国开行等中央部委机构发文支持、各地政府也纷纷出台信贷方面的支持政策，通过特色小镇的开发房企可以较为轻松地获取信贷资金，且资金成本较低。此外，待特色小镇启动运营后，还能通过小镇资产的证券化进一步获得融资。融资方面的优势对资金压力较大的房企有很强的吸引力。图 17：国家及各省的信贷政策、建设用地指标政策向特色小76、镇倾斜 资料来源：政府文件、东方证券研究所 房企需要转变开发思维模式，从房企需要转变开发思维模式，从重周转向重运营转变重周转向重运营转变。特色小镇的开发和运营是一个周期相对较长的过程，国家政策也已经明确叫停“小镇地产化“的开发模式。传统地产公司的住宅项目多为快周转模式，重销售轻运营管理，而小镇的开发运营恰恰相反，开发运营方需要提供持续的管理和服务，这就需要房企在思维上从重周转向重运营改变。山东天津河北浙江贵州四川陕西福建 给小镇提供贷款挄一年期6%利率，提供实力小镇不多于2000万元的贷款，提供特色小镇不多于1000万元的贷款 给予达标小镇奖励资金500万元，并给予一定土地利用年度计划挃标奖励77、 每年为100个示范镇安排不少于5000亩的新增建设用地计划挃标 每年安排10亿元的示范镇建设专项资金 给予经典产业用地使用挃标的50%给予新型产业用地使用挃标的60%每个特色小镇各安排100亩用地挃标，新增建设用地计划予以倾斜支持 给予特色小镇规划设计补助 给予债券和贴息支持 争取国家专项建设基金和低息贷款支持 省级重点示范镇每年1000万元专项资金支持；省级文化旅游名镇每年500万元专项资金支持 分批次给省级重点示范镇1000亩、文化旅游名镇200亩城乡建设增减挂钩用地挃标、新增建设用地挃标 成效显著的市级重点镇奖励600万元及600亩建设用地挃标 每年安排专项资金5亿元支持“百镇建设行动78、”整合城乡环境综合治理专项资金4.2亿元支持重点镇基础设施建设 各金融机构落实，3年内每年安排支持示范小城镇建设的贷款不低于框架协议金额的10%住建部、中国农业发展银行发布的关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知，明确提供政策性金融支持，并对巟作开展好的特色小镇给予奖励。发改委、国家开发银行发布的关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见，明确加大特色小（城）镇建设的金融支持力度。住建部、国家开发银行发布的关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知，明确支持促进小城镇产业发展的配套设施建设。国家部委政策国家部委政策 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部79、分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 23 5 投资建议投资建议：有利于提前布局并有成功先例的企业：有利于提前布局并有成功先例的企业“大城市+特色小镇”的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式，特色小镇的发展也是当前城镇化第二阶段中的一次尝试，有望成为中国经济发展的新引擎。住建部已发文要求各省于 6 月底前上报第二批共 300 个特色小镇的推荐名单，并择期公布最终名单。我们认为，第二批全国特色小镇创建名单的公布将进一步提高特色小镇的市场热度，提前布局的公司将有望受益。建议80、重点关注深度参与特色小镇开发建设及运营的相关上市公司：推荐华夏幸福、滨江集团，建议关注华侨城A、南国臵业。风险提示风险提示 后续扶持政策不及预期：后续扶持政策不及预期：目前特色小镇的发展较依赖中央及地方政府的扶持政策，若后续政策扶持力度不及预期，可能将影响特色小镇模式的推进。过度开发导致小镇发展不及预期：过度开发导致小镇发展不及预期：特色小镇总承载量有限，若项目数量过多可能导致小镇缺乏产业支撑而无法取得预期的发展，或各地政府为吸引产业可能会进行恶性税收补贴竞争。附录附录 中国第一批特色小镇名单明细 表 6：中国第一批特色小镇名单明细 省市省市 小镇名称小镇名称 特色小镇简介特色小镇简介 北京 81、房山区长沟镇 京南水乡，镇域内上万眼清泉，（泉水）湿地公园 北京 昌平区小汤山镇 中国温泉之乡，留存着乾隆御笔“九华兮秀”和慈禧沐浴的浴池遗址 北京 密云区古北口镇 司马台长城以“险、密、奇、巧、全”著名于世，引进“古北水镇”国际休闲旅游度假区 天津市 武清区崔黄口镇 1 个市级示范园区电子商务产业园，园区累计引进京东商城、去哪网等众多优质电商及配套企业 320 余家 天津市 滨海新区中塘镇 汽车橡塑产业，全镇共拥有汽车橡塑、配件企业 70 余家 河北省 秦皇岛市卢龙县石门镇 核桃基地，食用葡萄基地，养殖基地，甘薯种植基地 河北省 邢台市隆尧县莲子镇镇 全国知名的优质小麦主产区之一 河北省 保82、定市高阳县庞口镇 中国农机配件之都，镇域内有汽车农机配件生产企业摊点 423 家，加工专业村 15 个 河北省 衡水市武强县周窝镇 依托良好的乐器产业基础，小镇形成了萨克斯公社、吉他体验馆、小提琴体验馆等多个旅游景点 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 24 山西省 晋城市阳城县润城镇 镇内历史建筑遗存丰富，最为出名的是国家重点文物保护单位东岳庙和砥洎城 山西省 晋中市昔阳县大寨镇 大寨工贸园区、大寨83、生态农业科技示范区、国家星火计划密集区三个园区以及虎头山森林公园 山西省 吕梁市汾阳市杏花村镇 举世闻名的汾酒之乡，酒文化源远流长，汾酒集团坐落于此 内蒙古自治区 赤峰市宁城县八里罕镇 八里罕是远近闻名的酒乡，八里罕人民创造出深厚的八里罕酒乡文化 内蒙古自治区 通辽市科尔沁左翼中旗舍伯吐镇 哈民考古遗址是迄今为止在内蒙古乃至东北地区面积最大的一处大型史前聚落遗址 内蒙古自治区 呼伦贝尔市额尔古纳市莫尔道嘎镇 莫尔道嘎国家森林公园是1999年经国家林业局批准建立的内蒙古大兴安岭首家国家级森林公园 辽宁省 大连市瓦房店市谢屯镇 采摘、温泉、海滨浴场闻名遐迩 辽宁省 丹东市东港市孤山镇 海淡水资源丰84、富，拥有硕大的梭子蟹、鲜活的贝类等百余种水产品 辽宁省 辽阳市弓长岭区汤河镇 冷热“姊妹泉”闻名省内外 辽宁省 盘锦市大洼区赵圈河镇 双台子河口国家级自然保护区，是多种水禽的繁殖地、越冬地，观赏“红海滩”的绝佳地 吉林省 辽源市东辽县辽河源镇 东辽河发源地，原始森林植被、湿地等保护良好，境内有大架山、八卦顶子、金凤岭等 吉林省 通化市辉南县金川镇 境内有三角龙湾国家级森林公园、龙湾国家级自然保护区、吊水湖等景区 吉林省 延边朝鲜族自治州龙井市东盛涌镇 中国朝鲜族民俗文化城，延边州“8.15”老人节的发源地，发展民族文化旅游 黑龙江省 齐齐哈尔市甘南县兴十四镇 多个农业生态旅游景区，甘南兴十四村85、，齐齐哈尔铁农园艺园及梅里斯区哈拉新村已成为国家农业旅游示范点 黑龙江省 牡丹江市宁安市渤海镇 稻米产业，渤海国上京龙泉府遗址 黑龙江省 大兴安岭地区漠河县北极镇 国家 AAAAA 级旅游景区，拥有中国最北、神奇天象、极地冰雪等国内独特的资源景观 上海市 金山区枫泾镇 具有千年历史的吴越古镇，是上海地区现存规模较大保存完好的水乡古镇 上海市 松江区车墩镇 大都市世外桃源西上海高尔夫乡村俱乐部，国家级旅游度假区上海影视乐园 上海市 青浦区朱家角典型的江南水乡古镇，素有“东方威尼斯”之称，古镇九条老街依 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联86、系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 25 镇 水傍河，千余栋民宅临河而建，著名的北大街是上海市郊保存最完整的明清建筑第一街 江苏省 南京市高淳区桠溪镇 中国首个“国际慢城”江苏省 无锡市宜兴市丁蜀镇 蜀是中国陶文化的发源地，宜兴紫砂陶以丁蜀所产最为著名 江苏省 徐州市邳州市碾庄镇 素有“五金之乡”之称，镇域内形成五金电器工具、板材、食品制造、棉纺织业四大支柱产业 江苏省 苏州市吴中区甪直镇 古镇区保留了古宅老街、粉墙黛瓦、小桥流水等具有水乡特色和民俗风情的建筑物 江苏省 苏州市吴江区震泽镇 中87、国蚕丝之乡，年产蚕丝被近 300 万条 江苏省 盐城市东台市安丰镇 安丰古街是“七里长街”南段保留较为完好的一部分，全长约 600米 江苏省 泰州市姜堰区溱潼镇 江苏省的千年古镇，镇区本身是 4A 级景区，境内的另一 5A 级景区溱湖国家湿地公园是麋鹿之乡以及里下河原生湿地 浙江省 杭州市桐庐县分水镇 制笔是分水的重要产业，被誉为“中国制笔之乡”浙江省 温州市乐清市柳市镇 中国电器之都，拥有以高低压电器、电子、机械、仪表、船舶修造等为主导行业的较为完整的工业产业体系和便捷的物流体系，生产的工业电器占据国内市场的半壁江山 浙江省 嘉兴市桐乡市濮院镇 中国羊毛衫名镇，商品销售至全国 30 多个省、88、市、自治区的 140多个大中城市，并进入俄罗斯、日本及中东、东南亚诸国 浙江省 湖州市德清县莫干山镇 中国国际乡村度假旅游目的地，镇内留存的人文景观和历史文化遗址有黄郛故居、葛岭仙境、始建于南宋时期的高峰禅寺、东周的冶铜遗址、后晋时期的铜山寺遗址等 浙江省 绍兴市诸暨市大唐镇 中国袜业之都，全镇拥有工业企业 4273 家，其中织袜企业 3289家 浙江省 金华市东阳市横店镇 国家 AAAAA 级景区和全球规模最大的影视拍摄基地，是中国首个“国家级影视产业实验区”浙江省 丽水市莲都区大港头镇 境内有古堰画乡，有省内外著名的“丽水巴比松画派”，建有丽水巴比松陈列馆、古堰画乡展览馆等 浙江省 丽水市89、龙泉市上垟镇 境内有百年青瓷古龙窑，有源底古民居建筑群，有省级十大非遗经典旅游景点之一的披云青瓷山庄，素有“青瓷之都”和“毛竹之乡”美称 安徽省 铜陵市郊区大通镇 有著名的九华山头天门，澜溪、和悦两条古街保存完好，是省级历史文化保护区 安徽省 安庆市岳西县温泉镇 有中共安徽省委首任书记王步文故居、千年古寺朝阳寺、宋代资福寺和罗源古茶厂遗址等旅游景点以及久负盛名的汤池温泉 安徽省 黄山市黟县宏宏村现存明清古民居 137 幢，2000 被联合国教科文组织列入世界 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申90、明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 26 村镇 文化遗产名录，卢村有由志诚堂、思齐堂等木雕楼群，屏山有光裕堂、成道堂等 7 座祠堂 安徽省 六安市裕安区独山镇 安徽省最佳旅游乡镇，境内有独山革命旧址群、龙井沟风景区 2个国家 AAAA 级景区 安徽省 宣城市旌德县白地镇 村内历史文化底蕴深厚，古牌坊、古祠堂、古民居融为一体，是徽文化研究和旅游观光的胜地，2005 年被国家评为“历史文化名村”和“4A 级风景景区”福建省 福州市永泰县嵩口镇 目前境内保留完好的古民居多达 100 余座，拥有嵩阳八景，另月洲村的金鸡岩、蛰龙潭、钓台及圣君坪91、和寒光阁故地亦深为人所景仰 福建省 厦门市同安区汀溪镇 辖区内有厦门市最高峰云顶峰海拔 1175 米，有高山出平湖的汀溪水库，宋代行销日本的珠光瓷古窑址，朱熹遗迹文山石刻，明代抗倭古堡，畲族八卦古楼 福建省 泉州市安溪县湖头镇 有以国家重点文物保护单位李光地宅与祠（新衙、旧衙、贤良祠和问房大厝等 4 处）为代表，保存较为完好的明清古民居建筑群 60多座。福建省 南平市邵武市和平镇 拥有全国罕见的城堡式大村镇，保留至今的一套完整古街巷，堪称“福建第一街”福建省 龙岩市上杭县古田镇 古田镇是著名的“古田会议”会址所在地，又是梅花山 AAAA 级自然保护区所在地 江西省 南昌市进贤县文港镇 闻名遐迩92、的毛笔之乡，被誉为“华夏笔都”，全镇制笔业总产值115 亿元，占工农业总产值的 907%江西省 鹰潭市龙虎山风景名胜区上清镇 上清镇不仅以道教文化著称，还以其“虚受一切，涵容万物”的道教理念宽大的接受了多元文化并存的格局，佛、儒、基督教在上清的活动极大地丰富了上清的文化内涵 江西省 宜春市明月山温泉风景名胜区温汤镇 温汤温泉富含以硒为主的 27 种人体不可或缺的微量元素，是目前全世界发现的唯一一处可饮可浴的富硒温泉 江西省 上饶市婺源县江湾镇 婺源四大著名古建，江湾独有其二。一是江湾祠堂即萧江宗祠，二是汪口“曲尺堰”，清代著名学者江永设计 山东省 青岛市胶州市李哥庄镇 中国制帽之乡，全镇形成毛93、发制品、建材、木制品、食品加工等四大主导产业。限额以下工业企业 426 家，外资企业 128 家 山东省 淄博市淄川区昆仑镇 全国陶瓷名镇、山东省陶瓷工艺产业基地，形成以机械加工制造、日用陶瓷为主导产业，建材、煤炭、化工、冶金（耐火材料）、包装印刷等产业竞相发展的格局 山东省 烟台市蓬莱市刘家沟镇 形成以葡萄和葡萄酒、汽车及零部件两大支柱产业以及食品、木制品、彩印包装等特色产业体系，是胶东最具发展潜力的地区之一。山东省 潍坊市寿光市羊口镇 盐田星罗棋布，是全国重要的原盐产区。北部有国家二级港口羊口港 山东省 泰安市新泰市以煤炭、纺织、服装为主导产业的工业经济基础雄厚，骨干企业韩 有关分析师的申94、明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 27 西张庄镇 庄煤矿效益突出，年可实现利税 6000 多万元 山东省 威海市经济技术开发区崮山镇 初步建立了以客车制造、纺纱、呢绒、木工机械、民用爆破、渔具、饮食加工、水产品加工、建筑设计、轮船修造等为龙头的门类齐全、结构合理的工业体系 山东省 临沂市费县探沂镇 探沂镇已成为临沂木材加工产业集群的核心区，目前，共有各类木业家具加工企业 3000 余家，各类制板企业 295 家，95、其中规模以上企业 72 家 河南省 焦作市温县赵堡镇 太极文化村建设，陈式太极拳和赵堡太极拳已列入国家非物质文化遗产 河南省 许昌市禹州市神垕镇 中国钧瓷之都，全镇共有陶瓷企业 460 多家，生产钧瓷、炻瓷、高白细瓷等六大系列千余品种产品，年产量达 7 亿件，产值 18 亿元，成为河南省重要的陶瓷出口基地 河南省 南阳市西峡县太平镇 拥有国家级 5A 景区老界岭景区，境内遍布香菇、木耳、鹿茸菌等食用菌和猕猴桃、核桃、板栗等林果以及山茱萸、天麻、杜仲、柴胡、连翘、五味子等中药材 河南省 驻马店市确山县竹沟镇 沟革命纪念馆和竹沟烈士陵园是竹沟红色旅游的重量级景点 湖北省 宜昌市夷陵区龙泉镇 以“稻96、花香”牌系列白酒和绿色食品“金银岗”牌柑桔而享负盛名，是名酒之乡、柑桔之乡 湖北省 襄阳市枣阳市吴店镇 镇内名胜古迹甚多，东有光武旧宅皇村刘秀遗迹陈列馆和战国楚墓九连墩，西有千年古刹白水寺，南有刘秀聚兵计伐王莽的巍巍磨剑山，北有西汉古城遗址舂陵城 湖北省 荆门市东宝区漳河镇 漳河风景名胜区位于荆门市郊漳河镇，以闻名全国的特大型水库-漳河水库为主体，漳河风景名胜区面积 2212 平方公里，是湖北省唯一的国家水利风景区 湖北省 黄冈市红安县七里坪镇 七里坪镇旅游景点现存国家级重点保护文物 37 处，被列为全国红色旅游 12 条精品线路之一，境内有著名的天台山国家森林公园、香山湖、长胜街、双城塔等主97、要景点。湖北省 随州市随县长岗镇 大洪山又名绿林山，素有“楚北第一峰”之称，现已列为全国重点风景名胜区之一，主要旅游景点有灵峰寺(又称洪山寺)和 850 多年树龄的古银杏 湖南省 长沙市浏阳市大瑶镇 全镇经济以花炮产业为主导，是世界上最大的花炮及材料集散中心，同时也是花炮文化的发祥地花炮始祖李畋诞生于此 湖南省 邵阳市邵东县廉桥镇 拥有全国十大药市之一排名第四的大型中药材市场，素有“南国药都”之美誉。目前，该市场拥有各类中药材专业药材经营店、栈1000 余家，经营场地 4 万多平方米，经营中药材 2000 余种(其中本地产药材 200 余种)，集全国各地中药材之大成 湖南省 郴州市汝城县热水镇98、 国家 4A 级旅游景区，著名景点有汝城温泉福泉山庄、热水河漂流、蜗牛塔等 湖南省 娄底市双峰县境内有百年候府富厚堂，曾国藩出生地白玉堂等曾氏九处十堂，是 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 28 荷叶镇 娄底市有名的旅游大镇 湖南省 湘西土家族苗族自治州花垣县边城镇 边城镇是一个典型的土家族、苗族、汉族杂居的乡镇，这里有浓郁的民族风情、厚重的历史文化和秀丽的山水风光。广东省 佛山市顺德区北滘镇 支柱99、产业主要包括家电、金属材料以及机械设备制造等，拥有美的、碧桂园等一大批中外知名的企业 广东省 江门市开平市赤坎镇 保留有大量中西合璧的华侨建筑，包括骑楼建筑 680 多座 广东省 肇庆市高要区回龙镇 已开发步步高工业集聚基地 1000 多亩，落户企业有 40 多家,现又规划建设总面积为 1000 亩的澄湖工业集聚基地 广东省 梅州市梅县区雁洋镇 坐拥国家 5A 级旅游景区雁南飞、千年古刹灵光寺、广东省文物保护单位桥溪村等优质旅游资源 广东省 河源市江东新区古竹镇 基本建成南越王文化主题园、佛文化养生度假区、“商旅古埠”滨水文化创意街区、古竹美丽乡村世界等 广东省 中山市古镇镇 中国灯饰之都，全100、镇拥有灯饰及其配件工商企业 2.6 万家，其中灯饰商户 8960 家。有中国驰名商标 2 个，广东省名牌产品 7 个，广东省著名商标 16 个 广西壮族自治区 柳州市鹿寨县中渡镇 境内有以香桥岩国家地质公园为中心的九龙洞、响水瀑布、鹰山、洛江古榕等自然风光，以一方保障、香桥石刻、武庙等为代表的洛江文化，在区内外享有盛名 广西壮族自治区 桂林市恭城瑶族自治县莲花镇 水果和农产品集散地，享有中国“月柿之乡”的美誉 广西壮族自治区 北海市铁山港区南康镇 南康镇经历数百年的风雨沧桑和时代的变革，文物古迹众多，有文物保护单位 16 处，文物点 93 处 广西壮族自治区 贺州市八步区贺街镇 贺街镇山水秀丽101、历史悠久、文化古迹众多。2001 年 7 月，古建筑群临贺古城被列为全国重点文物保护单位 海南省 海口市云龙镇 境内保留的名胜较多，其中有全国百家爱国主义教育基地琼崖红军云龙改编旧址；被周恩来总理喻为琼崖人民一面旗臶的冯白驹将军的故居；有道教典籍记载的七十二福地之一的“陶公山”；有省级文物保护单位“唐胄墓”等 海南省 琼海市潭门镇 拥有著名景点国家南海博物馆，国家水下文化遗产保护南海基地 重庆市 万州区武陵镇 境内遗址众多，“武陵遗址群”为市级文物保护单位，共出土文物达 2 万余件，其中汉阙、虎钮錞于王等为国宝级文物，拥有石桥水乡湿地公园，四方山休闲度假区，木枥仙山，贵妃故城龙眼园等景点 重102、庆市 涪陵区蔺市镇 蔺市镇内拥有丰富的旅游资源，奇特的自然景观和丰富的人文景观，有风景秀美的梨香溪、中西合璧的红酒小镇、100 多平方公里的坪上田园自然风光，流传至今的龙舞、评书、戏曲以及特醋、油醪糟等民俗民风传统工艺、小吃 33 种 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 29 重庆市 黔江区濯水镇 古镇文化积淀丰厚，码头文化、商贾文化、场镇文化以及丰富多彩的文化艺术遗存相互交织。非物质文化遗产后河古戏103、与西兰卡普、雕刻等民间工艺交相辉映，形成了濯水独特的地方文化 重庆市 潼南区双江镇 双江镇拥有重庆市十大精品旅游工程、重庆市红色旅游线、杨尚昆主席故里等众多品牌。四川省 成都市郫县德源镇 德源镇大力发展绿色大蒜基地化建设，已建成以东林村、义林村、平城村等为主的大蒜标准化生产基地，大蒜常年规范种植在 10000亩以上，年产蒜薹 350 万公斤、蒜籽 550 万公斤 四川省 成都市大邑县安仁镇 安仁镇有保存较完好的川西风格的明清古典建筑，全国重点文物保护单位大邑刘氏地主庄园也位于此 四川省 攀枝花市盐边县红格镇 红格风景区以温泉闻名于国内外，红格温泉被人称之为“川西名泉”，红格风景区拥有三大旅游特104、色，其一是红格温泉疗养区，其二是翠泉别墅疗养中心，其三是热带植物场游览区 四川省 泸州市纳溪区大渡口镇 拥有“清溪映月”景区、国家 AA 级风景区凤凰湖、烟子洞瀑布、十里黄栀子长廊等风景区 四川省 南充市西充县多扶镇 境内有凤凰山公园、振威将军徐占彪故居、多福古镇 四川省 宜宾市翠屏区李庄镇 李庄距今已有 1460 年建镇史，是长江边上的千年古镇，依长江繁衍生息，形成了“江导岷山，流通楚泽，峰排桂岭，秀流仙源”的自然景观 四川省 达州市宣汉县南坝镇 全镇拥有“牛、果、蔬”等特色产业，蜀宣花牛、生猪、家禽养殖大户达 300 户以上，以圣墩青脆李、东阳柑橘为代表的产业示范带初步形成，莴笋、莲藕等时105、令蔬菜种植达 1000 亩以上 贵州省 贵阳市花溪区青岩镇 拥有石牌坊，青岩民居，状元府，文昌阁，北城门，定广门等景点 贵州省 六盘水市六枝特区郎岱镇 明清古庙宇多达 16 座，现居住的少数民族有苗族、布依族、仡佬族、彝族等，且在婚嫁、祭祀、劳动、饮食、居住、服饰、头饰等方面都有其独有的夜郎文化特色 贵州省 遵义市仁怀市茅台镇 茅台集团，有机高粱，盛产美酒。“三大文化”（酒文化、古盐文化、长征文化）贵州省 安顺市西秀区旧州镇 镇内有远近闻名的旧州珍珠牌大米，有远销各地的山药、折耳根等特色产品，有美味可口的旧州辣子鸡 贵州省 黔东南州雷山县西江镇 西江千户苗寨是世界最大的苗寨，这里曾是苗族第五次106、大迁徙的主要聚集地，现西江已成为苗族聚集的核心区中国苗族文化的中心 云南省 红河州建水县西庄镇 有黄龙寺（省级重点文物保护单位）、双龙桥、团山民居，纪念地有乡会桥起义旧址等名胜古迹 云南省 大理州大理市喜洲镇 喜洲是大理文化的发祥地之一，早在六诏与河蛮并存时就已是白族聚居之地，是电影“五朵金花”的故乡，云南省著名的历史文化名镇和重点侨乡之一 云南省 德宏州瑞丽市畹町是一座袖珍的历史名镇，居住着汉、傣、德昂、景颇等民族，有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTit107、le 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 30 畹町镇 是一个多民族聚居乡镇 西藏自治区 拉萨市尼木县吞巴乡 景区所在地是藏文字创始人、藏香创始人吞弥桑布扎的故乡，景区内至今仍完整的保存了吞弥桑布扎故居、经堂、吞巴庄园等古建筑 西藏自治区 山南市扎囊县桑耶镇 境内有全藏著名的桑耶寺，寺内珍藏着吐蕃王朝以来西藏各个时期的历史、宗教、建筑、壁画、雕塑多方面的遗产，它是藏族古老而独特的早期文化宝库之一 陕西省 西安市蓝田县汤峪镇 西安乃至西北地区著名的温泉疗养胜地 陕西省 铜川市耀州区照金镇 照金是全国百名红色经典旅游景区之一，主要有薛家寨、陈家坡会议旧址、芋园游击队大本营，中共陕西省委108、坟滩旧址、陕甘边照金革命根据地纪念馆等 陕西省 宝鸡市眉县汤峪镇 境内有始建于周代的汤峪温泉、钟吕坪，西周遗址，东坡新石器时期，三国名臣法正故里等著名名胜古迹 陕西省 汉中市宁强县青木川镇 国家 4A 级旅游景区，拥有全国重点文物保护单位青木川老街建筑群和青木川魏氏庄园以及青木川国家级自然保护区，内有大片的原始森林，并有金丝猴、羚羊等国家重点保护动物，被动植物专家誉为“天然动植物基因库”陕西省 杨陵区五泉镇 大力发展高效农业，特色农业和科技产业，培育发展了以小麦良种繁育、奶肉牛畜牧养殖、大棚蔬菜、杂果种植、苗木及花卉栽培的五大支柱产业 甘肃省 兰州市榆中县青城镇 兰州市唯一的省级历史文化名镇和109、全国民间艺术之乡，景区内主要是古建筑、古民居群，对研究西北民居、西北风情有一定历史价值 甘肃省 武威市凉州区清源镇 该镇制种业发展迅速，建立以酿酒葡萄、蔬菜种植为主的产业化经营区 甘肃省 临夏州和政县松鸣镇 拥有松鸣岩国家森林公园、闻涛亭、拜英亭、太子亭、百花亭、观景塔、跑马场、人工湖、水帘洞等景点 青海省 海东市化隆回族自治县群科镇 西瓜种植，在日兰村建成以西农八号、郑杂 2 号为主的地膜西瓜生产基地 660 亩 青海省 海西蒙古族藏族自治州乌兰县茶卡镇 茶卡盐湖面积 105 平方千米，为典型的氯化物型盐湖，是柴达木盆地有名的天然结晶盐湖 宁夏回族自治区 银川市西夏区镇北堡镇 镇域及周边地区110、旅游资源得天独厚。不仅有驰名中外的镇北堡西部影视城、苏峪口国家森林公园、贺兰山岩画、滚钟口森林景区、拜寺口双塔等风景旅游景区，镇域大部分用地为贺兰山自然保护区，是银川西线旅游长廊的中心 宁夏回族自治区 固原市泾源县泾河源镇 风景名胜有老龙潭、秋千架、凉天峡、香水峡、荷花苑、二龙河等，古迹有宋代石窟（古称延龄寺，相传是南宋名僧济公和尚修行之地）等 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 31 新疆维吾尔自治111、区 喀什地区巴楚县色力布亚镇 古代“丝绸之路”的北路要道，商贸流通业繁荣，是闻名遐迩的南疆四大农村集市之一 新疆维吾尔自治区 塔城地区沙湾县乌兰乌苏镇 康仁农业发展富硒产业，结合“公司+农户”的经营模式在乌兰乌苏镇建立富硒食品基地 新疆维吾尔自治区 阿勒泰地区富蕴县可可托海镇 世界著名的“三号“矿脉，被世界公认为稀有金属“天然陈列馆“，有钽、铌、铍等 86 种矿产品，可可托海镇还盛产海蓝、碧玺、石榴石、芙蓉石、玉石、水晶等多种宝玉石 新疆维吾尔自治区 第八师石河子市北泉镇 周总理纪念碑是北泉镇人民引以为荣的标志性景观 数据来源：住建部，东方证券研究所 HeaderTable_TypeTitle112、 房地产深度报告 乘政策东风，特色小镇布局正当时 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；公司投资评级的量化标准公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 113、15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率 5%15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目114、标价格等信息不再有效。行业投资评级的量化标准行业投资评级的量化标准：看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。HeadertTable_Address115、 东方证券研究所 地址：上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 26 楼 联系人：王骏飞 电话：021-63325888*1131 传真：021-63326786 网址： Email： 免责声明 本研究报告由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。本研究仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必备措施防止本报告被转发给他人。本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，116、本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。117、过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。经本公司事先书面协议授权刊载或转发，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。