1、DTZ|Cushman&Wakefield重庆写字楼与零售市场概况重庆写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1重庆宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield重庆宏观经济概况华南华西主要城市经济数据(2016年第一季度)重庆重庆厦门成都成都深圳深圳人口人口3017万(2015年底）386万(2015年底）1465.8万(2015年）1,138万(2015年底)面积（市区）面积（市区）82400平方千米1573.16平方千米12121平方千米1,996.78平方千米地区生产总值地区生产总值3772.73亿元801.02亿元2601.7亿元3,2、887.90亿元第三产业生产总值第三产业生产总值1995.15亿元447.69亿元1402.6亿元2,329.59亿元失业率失业率3.6%3.22%(2015年)3.19%(2015年)2.34%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额1765.3亿元274.44亿元1294.6亿元1,193.51亿元人均可支配收入人均可支配收入8,651元12,453元9774元13,283.50元消费价格指数消费价格指数102.6101.9101.3（14年）103房地产开发投资房地产开发投资746.81亿元180.51亿元563.6亿元278.23亿元房地产竣工面积房地产竣工面积839.99万3、平方米-5985.5万平方米（2015年)360.21万平方米(2015年)*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算2来源：各市统计局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield重庆宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)两江新区礼嘉组团F标准分区F03-10/05、F03-11-1/05号宗地重庆金科置业2016 Q2住宅渝北区156,20511917618两江新区大竹林组团G标准分区G13-4-2/06、4、G14-4/05、G16/05、G17/05（部分）号宗地龙湖地产2016 Q2住宅渝北区224,9402551.497614九龙坡区大杨石组团H分区H10-1-3/06号宗地金辉2016 Q2住宅及商业、商务混合用地九龙坡区11,8782645472两江新区礼嘉组团F标准分区F06-1/05、F06-9/03、F06-12/04号宗地龙湖地产2016 Q2住宅渝中区144,87014925143两江新区礼嘉组团F标准分区F05-8/05、F05-16/03号宗地龙湖地产2016 Q2住宅渝北区147,699120240623来源：重庆土地资源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakef5、ield重庆宏观经济概况近年来主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物业类型物业类型交易类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)万豪酒店资产交易90,0002016 Q2鑫力控股民生国际1,22713,600大都会商业/写字楼资产交易164,0002014 Q4和记黄埔汇贤产业信托3,91023,840平安国际金融中心写字楼资产交易61,7372014协信平安92615,000瑞安企业天地2号写字楼资产交易119,0002013瑞安阳光保险2,412（有租金保底）20,270瑞安企业天6、地3、4、5号写字楼资产交易98,3242012瑞安平安1,475（有租金保底）15,0004来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5重庆甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefield重庆写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）渝中区高新区吴中区平均租金:91.26元/月空置率:39.69%平均租金:78元/月空置率:64.96%6来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部平均租金:101元/月空置率:47.37%江北区南岸区平均租金:67元/月空置率:23.53%渝北区DTZ7、|Cushman&Wakefield重庆写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%10%20%30%40%50%60%0100000200000300000400000500000600000700000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供应净吸纳量空置率平方米2016年二季度位于渝中区的平安国际金融中心投入使用，为市场带来61,737平方米新增供应，至此重庆甲级写字楼市场存量增至1,276,758平方米。受益于较为活跃的市场表现，全市甲级写字楼市场整体空置率并未因为新增供应而上涨，本季度空置率为42.7%，较上季度微降1个百分点；前两个季度累计吸纳量达到18、1.06万平方米。各区域表现来看，在中新项目带来的热点效应持续作用下，江北区表现最为活跃，空置率较上季度下降9个百分点至47.37%；渝中区在新增供应带动下，空置率上升至39.7%，较上季度上涨4个百分点；南岸区和渝北区保持正常吸纳，空置率分别下降至23.5%和64.96%。受城市定位以及政策引导等影响，金融行业和服务类企业依旧是市场的需求主力，本季度，金融业和服务业为租赁市场贡献了50%的份额。但受宏观经济不景气影响，资质不高的抵押贷款公司以及相关企业退租或跑路的情况仍时有发生，令部分写字楼业主在该类型租户的选择上更加谨慎。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方9、米）企业天地渝中宜人贷1,000金融城3号T3江北乐视小额贷款1,0007来源：戴德梁行研究部Q2注释：2016年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值DTZ|Cushman&Wakefield重庆写字楼市场市场动态租金水平历年存量及预测707580859095100201120122013201420152016 Q2平均租金人民币/平方米/月至2012年以来，重庆甲级写字楼市场中单一业权物业占比逐渐增大，相较于散售型物业在统一招租以及后期客户管理方面更有优势，也更容易吸引到优质客户。因此，当整体市场处于供大于求的情况时，散售型物业受到的影响更大，本季度个体业主主动下调租金的情况较为普遍。而高企10、的空置率也令部分由机构持有的单一业权写字楼定价趋于保守。在此背景下，二季度租金出现回调。全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米92.3元。下季度，预计将有华润大厦和国华天平投入市场，为市场带来约12万平方米新增供应，在刺激市场活跃的同时，也将拉升空置率。因此，近期写字楼市场面临的较大去化压力或将令租金小幅回调。而长期来看，截止到2020年将有240万平方米甲级写字楼投入使用，虽然其中部分会因为宏观经济、市场情况以及工程进度等影响而延缓入市，但巨大的供应量仍是重庆写字楼市场发展中无法回避的问题；受益于政府积极进行经济结构和产业结构调整，服务业和金融业快速发展将为写字楼市场提供机遇。平方米8来源：戴11、德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000渝中区江北区南岸区渝北区九龙坡区DTZ|Cushman&Wakefield瑞安企业天地3号平安国际金融中心国金中心T1/T3，T5/T6金融城1号东方国际广场成大锦嘉国华金融中心华润中心瑞安企业天地6号天和国际俊豪ICFC协和城万豪二期隆鑫中心越洋广场来福士广场瑞安企业天地1号、9-10号华城重庆中心0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00020162017201820192020江北12、区南岸区渝北区九龙坡区渝中区日月光超高层隆鑫两路口项目重庆写字楼市场未来供应(2016-2020)平方米9来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield10重庆优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield重庆零售市场各区域市场行情11来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部金鸡湖高新区渝中区注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。南岸区渝北区沙坪坝区九龙坡区巴南区江北区平均租金:350元/月入驻率:87.5%平均租金:913元/月入驻率:92.6%平均租金:440元/月入驻率:96.6%平13、均租金:650元/元入驻率:93.4%平均租金:280元/月入驻率:96%平均租金:425元/月入驻率:84.1%平均租金:932元/月入驻率:86.8%DTZ|Cushman&Wakefield重庆零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率平方米本季度，没有新增优质商业物业投入市场，重庆优质商业物业存量依然为283万平方米，受经济下行、传统零售业下滑等因素影响，零售行业竞争日益激烈，在此背景下本季度空置率较上季度微升至10.52%。分区来看，由于区域内部分购物中心业态调整正在进行中，本季度渝中区空置率环比上升1.56个百分点至13.2%；江北区本季空置率环比小幅下降2.28个百分点至7.4414、%。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）华润万象城九龙坡Tasaki珠宝300大都会东方广场渝中区ROBOT KITTY未来乐园20001287%88%89%90%91%92%93%(200,000)-200,000 400,000 600,000 800,0002013201420152016 Q1-Q2新增供应净吸纳量入驻率来源：戴德梁行研究部本季度韩国服装品牌7M入驻英利大融城；Melissa鞋店、Tasaki珠宝入驻华润万象城；OIKOS设计师风格女装入驻龙湖北城天街。儿童业态和体验业态表现不俗，如：ROBOT KITTY未来乐园入驻大都会东方广场，15、成为其打造的“纷FUN欢乐商场”的重要主成部分；杨梅红国际私立美院进驻龙湖时代天街；悠游堂在龙湖时代天街、英利大融城、中渝广场连开三店；华润万象城引入的首个购物中心逃脱寻宝游戏“勇闯海神殿”吸引了不少人气。Q2注释：2016年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值DTZ|Cushman&Wakefield重庆零售市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米./月伴随着电商的持续冲击，零售商业不得不打折促销吸引人气。在此背景下，本季度，优质商业平均租金为每月每平方米749元，较上季度下调0.59%。老牌快时尚品牌开始转型电商的同时实体店的扩张速度也有所放缓，选址要求亦更加严格，而今年上半年没有新16、增优质商业，因此近期快时尚品牌表现较为平淡。与此同时，各购物中心为满足消费者追求个性的特点，以及面避免同质化竞争，加大引入特色品牌的力度。儿童业态和体验业态凭借其良好的带客效应受到各购物中心的青睐，在本季度表现抢眼。预计下季度将有长嘉汇购物街和龙湖时代天街D区等优质商业开业，根据其目前公布的招商情况来看，届时会带来更多的国际品牌和特色餐饮品牌。截止到2019年将会有约360万平方米商业投入市场，当传统商业竞争愈来愈激烈，而消费者购物理念和习惯也在与时俱进，特色化、差异化业态将成为未来商业的重点发展方向。137157207257307357407457507557602013201420152017、16 Q2平均租金来源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002010201120122013201420152016*2017*2018*2019*渝中江北南岸沙坪坝九龙坡渝北巴南大渡口平方米DTZ|Cushman&Wakefield重庆零售市场未来供应(2016-2019)1402000004000006000008000001000000120000014000002016201720182019渝中江北南岸渝北大渡口国金中心IFS金融城底商金融街购物中长嘉汇购物公园东原1981二期力18、帆红星国蓝光中央金科时代中心龙湖源著天街两江春城金辉南滨道隆鑫中心俊豪ICFC英利ICC商业重庆天地三期越洋广场华城国际金融中心万豪二期来福士广场隆鑫两路佳兆业滨江新华润万象汇华城重平方米15戴德梁行联系方式江冰河重庆公司总经理程家龙华南及华西区董事总经理张晓端华南及华西区研究部主管中国重庆市渝中区民生路235号海航保利国际中心39楼Tel:+86 23 6383 8405 微信ID:DTZ_China陈妍斐大中华区研究部高级经理C韩丽重庆助理研究经理本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2016年