1、龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理与招投标、合同管理 主讲：周老师主讲：周老师2012年年6月月30日-7月1日讲师介绍讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的2、合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 问题：问题：成本是怎样形成的成本是怎样形成的成本是什么时候形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项房地产主要成本费项主要费项：主要费项：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、管理费六、管理费七、财务费用七3、财务费用序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 7工程相关费用工程相关费用审4、计费审计费造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用9财务费用财务费用贷款利息等、税金贷款利息等、税金10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：建设所需投入的各项费用，主要5、包括：土地费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。费用以及不可预见费用等。”成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响房地产成本的主要因素影响房地产成本的主要因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发6、节奏/现场施工现场施工龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势成行业成本优势。价值工程价值工程数据分析与储存数据分析与储存新项目可研新项目可研规划设计规划设计合约规划合约规划与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价步步跟踪步步跟踪准确测算准确测算 成本管理工作的重心提前成本管理工作的重心提前准确测算准确7、测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路湖成本管理体系思路龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标目标：目标：建立建立目标成本管理目标成本管理为导向的成本管理体系为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 l目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做算了再做”而不是而不是“做了再算做了再算”目标成本管理原则目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值8、本身、更要关注成本背后的产品目标产品目标成本管理未来成本管理未来的的发展方向发展方向管理重心前移管理重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新龙湖的成本管理龙湖的成本管理成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理的管理体系成本管理的管理体系龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （工作指引、作业指导书）（工作指引、作业指导书）业务业务模块模块制9、度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理办法目标成本管理办法目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量10、与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算11、表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具l以项目为管理对象以项目为管理对象l项目的完全直接项目的12、完全直接开发成本开发成本测算分解测算分解l项目项目期间成本期间成本测算分摊测算分摊龙湖项目成本管理的内容龙湖项目成本管理的内容集团公司集团公司重庆公司重庆公司成都成都公司公司北京北京公司公司项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目N项项目目N项项目目NN公司公司项项目目N龙湖集团组织形式龙湖集团组织形式龙湖项目管理组织形式龙湖项目管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销13、经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监项目项目1项项目目2项项目目3项项目目N龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 l产品研发定位产品研发定位l施工组织和管控施工组织和管控l成本测算和控制成本测算和控制l营销策划和销售营销策划和销售l客户管理品质保证客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能实行项目管理后公司和部门职能l公司公司土地竞拍、资金保障、人力资源土地竞拍、资金保障、人力资源l部门部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；整理资源14、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目职能岗位项目成本管理职能项目成本管理职能设计研发设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、设计费管理、设计费管理成本管理成本管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管15、控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划16、的管控、总体资金计划的管控 龙湖目标成本管理三大工具龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解2、投资分析模型、投资分析模型3、历史成本数据库、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表、建筑标准、（规划指标表、建筑标准、产品配置）产品配置）相应项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 测算成本测算成本l正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史成17、本数据库历史成本数据库）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作l反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法l目标成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控预先制定并力争控制的产品成本制的产品成本l目标成本作为产品目标成本作为产品未来成本的控制依据未来成本的控制依18、据，是产品设，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线施的努力，需要实现的产品成本的控制线龙湖目标成本管理的阶段龙湖目标成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段目目标标成成本本(土土地地版版)项项目目启启动动阶阶段段目目标标成成本本(启启动动版版)方方案案设设计计阶阶段段目目标标成成本本(方方案案版版)初初步步设设计计阶阶段段目目标标成成本本(执执行行版版)工工程程实实施施阶阶段段目目标标成成本本(调调整整版版19、)竣竣工工阶阶段段项项目目竣竣工工成成本本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足拿地满足拿地成本要求成本要求未通过未通过审定审定存档存档投资分析投资分析模型模型总经总经理重理重新给新给定成定成本值本值土地阶段成本测算方法：土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法成本经验值估算法参考成本经验数据，用表20、格组合来完成参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论土地投资论证阶段成本测算证阶段成本测算成本费项科目成本费项科目成本取值范围成本取值范围适用标准适用标准备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段前期费用前期费用90-115 90-115 （土地面积）（土地面积）普通楼盘普通楼盘160-205 160-205（土地面积）（土地面积）高档楼盘高档楼盘含精装含精装160-235 160-235（土地面积）（土地面积）别墅楼盘别墅楼盘基础设施基础设施205-225（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0225-250 225-250（土地面积21、）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右250-400（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上环境工程环境工程160-200（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0档次高者档次高者取大值取大值135-180 135-180（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右100-140（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上配套设施配套设施一般地下室一般地下室2100-23002100-2300元元/地下室面积地下室面积人防地下室人防地下室2300-25002300-2500元元/地下室面积地下室面积会所会所3500-500022、3500-5000元元/会所面积会所面积教育用房教育用房1500-18001500-1800元元/教育用房面积教育用房面积底商底商1500-18001500-1800元元/商业用房面积商业用房面积管理用房管理用房15001500元元/管理用房面积管理用房面积成本费项科目成本费项科目成本费项科目成本费项科目取值范围取值范围取值范围取值范围适用标准适用标准适用标准适用标准备注备注备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段别墅项目别墅项目别墅项目别墅项目2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积双拼双拼双拼双23、拼毛坯毛坯毛坯毛坯2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积联排联排联排联排1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积叠拼叠拼叠拼叠拼多层多层多层多层1500-16001500-16001500-16001500-1600建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1600-18001600-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档小高层小高层小高层小高层1600-18001600-18001600-1800160024、-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档高层高层高层高层2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档l项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论只是土地投资论证的一部分；证的一部分；l把把项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）与25、项目与项目其他预其他预设模块设模块进入进入项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型进行指标分进行指标分析，为土地投资提供决策；析，为土地投资提供决策；l审定的审定的项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）将作为项将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。目启动阶段目标成本的参照依据。项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型 模型是什么模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣优劣 通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益通过模型进行项26、目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。的动态变化情况。模型的基本结构模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。款计划、资金来源及运用表和现金流出表。模型中基本财务指标模型中基本财务指标 净现值净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大27、越好。是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。现金成本收益率现金成本收益率 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本28、与项目总投资的比值，该指标指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。投资，该指标越大越好。项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现29、金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度建筑技术经济指标对项目评价指标的影响建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,30、600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439*项目工期延后对项目评项目工期延后对项目评价指标的影响价指标的影响单单位位按原工期按原工期延期延期1 1年年内部内部收益收益率率24.37%24.37%31、19.10%19.10%净现净现值值元元16,017 16,017 13,756 13,756 项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项项目目团团队队 确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格、销销售售进进度度研研发发部部根根据据规规划划条条件件 和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案（产产品品业业态态、标标准准）造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算、进进行行财财务务指指标标计计算算l拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设32、定设定项目市场定位、产品定位，项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等料供应方案，销售策划，销售进度等l项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化成本测算的细化l项目启动阶段成本测算带入项目启动阶段成本测算带入经济模型经济模型后应达到或超后应达到或超过土地版的收益指标；过土地版的收益指标；目的目的 对项33、目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决策未来，设定产品，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务 指标，识别项目风险，提出预案指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 项目启动会项目启动会主要内容（成果）主要内容（成果）l项目定位项目定位l项目建造标准项目建造标准l体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划l项目一二级计划项目一二级计划 l项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式34、范围l项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）l项目合约规划项目合约规划l投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）设计阶段成本测算和分解设计阶段成本测算和分解工工程程部部提提供供现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡对对比比提提供供方方案案、初初步步设设计计图图提提供供产产品品建建造造标标准准基基础础方方案案对对比比造造价价采采购购部部目目标标成成本本分分解解进进行行成成本本敏敏感感性性分分析析编编制制合合约约规规划划研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算l设计阶段成本分解主35、要是设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计方案设计、初步设计阶段阶段的成本测算和分解的成本测算和分解l方案设计阶段是设计阶段成本控制的方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点重点l案例：案例：方案设计方案设计阶段成本测算及分解阶段成本测算及分解l初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的目标成本，经审批后，是项目的的目标成本，经审批后，是项目的执行执行目标成本目标成本分解依据：分解依据：甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标目标成本分解：目标成本分解：按合同计划分解按合同计划36、分解目的目的l将各费项成本将各费项成本对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项责任部门责任部门1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等发展部发展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费 研发部研发部 工程部工程部三通一平费等三通一平费等 工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基37、础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费 造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金 营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价38、采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息、税金等贷款利息、税金等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理工工程程部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制、工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控、编编制制进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制、专专项项工工程程的的优优化化造造价价采采购购部部签签证证变变更更的的费费用用审审核核、专专项项工工程程的的成成本本分分析析、动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾、成成本本调调整整39、研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标的的动动态态跟跟进进资资金金计计划划审审核核互动互动l动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果的实际成本与目标成本的控制结果l在工程招标和签订合同前，与合约规划对应对照评在工程招标和签订合同前，与合约规划对应对照评估；估；结合合同或预算造价对结合合同或预算造价对目标成本目标成本进行调整进行调整l合同合同变更变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整40、动态成本管理动态成本管理动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更)月度成本回顾月度成本回顾l在目标成本中对已发生、已结算的在目标成本中对已发生、已结算的合同41、金额合同金额调整；调整；对未发生合同费项进行对未发生合同费项进行清理、预估清理、预估l在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估对未发生费用进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测42、算动态成本月报内容动态成本月报内容序序号号 项目名称项目名称 目标成本目标成本 (万元万元)2009063020090630动态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标成本相比成本相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.003643、,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.05-2.0526,956.0026,956.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-44、2.057,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,508.006,508.006,508.006,508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00动态成本月度状况表动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工工程程部部审审核核工工程程竣竣工工资资料料对对合合同同相相关关条条款款进进行行评评估估对对供供应45、应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结造造价价采采购购部部与与供供应应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料料供供应应结结算算）编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标本本（执执行行版版）比比较较研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指标标l项目竣工成本项目竣工成本，是指在项目，是指在项目竣工验收时点竣工验收时点上，项目的上，项目的全部成本，包括全部成本，包括确认（结算）确认（结算）的已发生成本和的已发生成本和预估预估（结算）（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等费用、46、管理费用、财务等全部成本费用全部成本费用。l将将项目竣工成本项目竣工成本与与项目目标成本（执行版）项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因l按规定格式形成按规定格式形成项目成本总结和分析项目成本总结和分析一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、完成情况进完成情况进行对比分析行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本47、的对比分析三、分析说明三、分析说明ABC分析分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好成本管理如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解目前成本管理的瓶颈和破解龙湖的历史成本数据库龙湖的历史成本数据库 目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容 包括：包括：包括：包括：成本测算基础资料成本测算基础资料开发成本汇总表开发成本汇总表总体分项工程成本指标总体分项工程成本指标单位工程建安指标单位工程建安指标如何参考历史成本测算新项目成本如何参考历史成本测算新项目成本 基础数据（项目规划指标表、确定产品交付48、标准）基础数据（项目规划指标表、确定产品交付标准）确定总体各费项成本确定总体各费项成本 在历史成本数据库中在历史成本数据库中查找预设单位工程（配套设施）查找预设单位工程（配套设施）特征指数、体形系数，确定单位工程预设成本特征指数、体形系数，确定单位工程预设成本 结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人 工费、规费等进行调整工费、规费等进行调整以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号序号项目项目窗墙比变化率窗墙比变化率体型系数变化率体型系数变化率1%1%-1%-1%1 1%-1-1%1 1主体结构及主体结构及粗装修造价49、粗装修造价0.500.50%-0.50-0.50%-0.10-0.10%0.100.10%基础部分：基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表 参考指标参考指标 A类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋 47.72千克、水泥千克、水泥 86.69千千克、预拌砼克、预拌砼 0.33立方立方 B类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千克千克、预拌砼、预拌砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构及时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为粗装修部分的造价基数约为1内容内容龙湖的项目成本管理龙湖50、的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 项目成本控制的原则项目成本控制的原则成本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益成本控制的核心是合理的成本获得最大效益 成本成本测算过程测算过程的控制分为：的控制分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算 设计阶段控制设计阶段控制 执行过程执行过程的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制 成本控制成本控制包括成本包括成本测算过程测算过程的控制和的控制和执行过程执行过程的控制的控制l（概念设计51、）（概念设计）l方案设计方案设计l初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l施工图设计施工图设计（产品设计确定产品成本）（产品设计确定产品成本）项目设计阶段的控制项目设计阶段的控制l投资决策至初步设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制的效果约为本阶段成本控制的效果约为75%75%80%80%，控制成本的，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低阻力最小，控制成本需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段成本控制的效果约为较，本阶段成本控制的效果约为15%15%20%252、0%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为5%5%以内以内，控制成本阻力较大，控制的成本较高控制成本阻力较大，控制的成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要控制控制价值区价值区102方案设计控制要方案设计控制要点点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组53、合竖向标高的确定，土石方平衡方案竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备综合管网的初步布置，水电设备房的位置房的位置窗地比、平面周长、体型系数窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价值判断103重点关注：重点关注：产品定位产品定位，不同产品比例的搭配，产品，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建筑装饰交付标准，停车54、方式及比率，小区供配电方筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式式 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积而获得最大得房率和销售面积。在容积率指标控制面积，结合市场需求在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、层、建多少多层、建多少商业、55、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本比较高层与小高层的成本案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积平方米平方米45975.645975.6容积率容积率2.52.5建筑占地面积建筑占地面积平方米平方米10624.56、510624.5建筑密度建筑密度%不大于不大于35%35%23.11%23.11%绿地率绿地率%31.53%31.53%总建筑面积总建筑面积平方米平方米150528.6150528.61 1）地上建筑面积）地上建筑面积平方米平方米1149361149362 2）地下建筑面积）地下建筑面积平方米平方米35592.635592.6其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平方米29403.429403.4高层与高层、花园洋房的成本比较高层与高层、花园洋房的成本比较容积率容积率密度密度单体单体 建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格18183333层层高层高层不变不变小小大大优、优、中中、差、差中中157、2121818层层高层高层不变不变大大小小优优、中、差、中、差中中花园洋房花园洋房不变不变大大大大优、中、优、中、差差高高某项目技术经济指标对项目评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,6058、0 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439 限额设计限额设计 确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、59、设计标准、工程数量和预算指设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制标等各方面的控制凡是能进行定量综合的设计内容，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经，要充分考虑施工的可能性和经济性济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 各建筑、结构、构造做法及建筑选材各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式结构型式、基础型式、挡墙形式的选择、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面60、积与公摊系数优化公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本精装修配置标准与成本钢筋、砼用量钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计门窗开启方式及分隔设计建筑设计方面建筑设计方面l根据初步设计图纸对根据初步设计图纸对规划规划建筑面积、建筑面积、销售销售建筑面积、建筑面积、造价造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。大得房率。l控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型体型系数系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。等61、对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。l控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足材料的选择搭配，在满足必要使用功能必要使用功能的同时成本的同时成本最合理。最合理。产品定位产品定位结构设计方面结构设计方面l基础选型、埋深基础选型、埋深和布置应合理和布置应合理l楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值62、合理，安全系数取值合理荷载取值合理，安全系数取值合理l主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理筋配筋计算配置合理l人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造计算与构造 强电设计方面强电设计方面l主要主要电气负荷指标配置、供电范围电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合、变压器台数合理理l进出线通道进出线通道是否合理是否合理l设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理截面配置合理l发电机供电范围、容量和台数选择合理发电63、机供电范围、容量和台数选择合理l敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理理 弱电设计方面弱电设计方面l弱电各系统功能弱电各系统功能和设备选型合理和设备选型合理l各系统管线走向布置合理各系统管线走向布置合理 给排水设计方面给排水设计方面l设计参数合理设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理、计算指标经济；系统流程合理 l设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便 l主要的设备材料选用经济合理主要的设备材料选用经济合理 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程64、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。编制概算，对投资进行控制。景观工程控制景观工程控制软硬景面积比例软硬景面积比例，包括水体面积，铺，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种确定项目骨干树种、基调树种电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析 公摊面积的组成公摊面积的组成l垂直、水平通道：楼梯间、电梯井、65、垃圾道、通垂直、水平通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯、公共走道；风井、管道井、提物井、室外楼梯、公共走道；l墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；l设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积面积 对公摊面积（公摊系数）的管控对公摊面积（公摊系数）的管控l第一，要明确规范的刚性要求；第一，要明确规范的刚性要66、求；l第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；l第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。l影响公摊系数的因素影响公摊系数的因素 公摊系数公摊面积公摊系数公摊面积/套内面积套内面积 公摊系数第一层次的影响因素是公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态建筑业态 超高层住宅、写字楼高层公寓、写字楼花园超高层住宅、写字楼高层公寓、写字楼花园洋房叠拼别墅联排别墅独栋别墅洋67、房叠拼别墅联排别墅独栋别墅 公摊系数第二层次的影响因素是公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积公摊面积 建筑业态建筑业态层数层数面积类型面积类型建筑面建筑面积积套内面积套内面积公摊面积公摊面积公摊系数公摊系数高层公寓高层公寓1111标准层标准层410410350350606017%17%高层公寓高层公寓3232标准层标准层630630539539919117%17%高层公寓高层公寓1818标准层标准层603603510510939318%18%高层公寓高层公寓2929标准层标准层93893874174119719727%27%高层公寓高层公寓2727标准层标准层5865864714711151168、520%20%高层公寓高层公寓2626标准层标准层69069057057012012021%21%高层公寓高层公寓1515标准层标准层626626546546808015%15%高层公寓高层公寓1818标准层标准层525525453453727216%16%高层公寓高层公寓3131标准层标准层72072061461410510517%17%高层公寓高层公寓1818标准层标准层529529459459707015%15%高层公寓高层公寓3131标准层标准层78578567867810710716%16%高层公寓高层公寓3131标准层标准层80180169369310810816%16%建筑业态建69、筑业态层数层数面积类型面积类型建筑面积建筑面积套内面积套内面积公摊面积公摊面积公摊系数公摊系数花园洋房花园洋房全部全部900159001580905809059110911011%11%花园洋房花园洋房6 6单元单元51355135473647363993998%8%花园洋房花园洋房5 5单元单元351635163053305346346315%15%花园洋房花园洋房6 6单元单元487448744289428958558514%14%花园洋房花园洋房5 5单元单元118311831043104313913913%13%花园洋房花园洋房6 6单元单元163816381461146117717770、12%12%小商铺小商铺3 3栋栋26642664246824681961968%8%小商铺小商铺3 3标准层标准层652652575575767613%13%小商铺小商铺单元单元1370137012731273979712%12%小商铺小商铺栋栋134261342611817118171609160914%14%写字楼写字楼2626栋栋310293102922445224458585858538%38%主力店主力店5 5栋栋452364523639949399495286528613%13%运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资 投资测算过程中设计阶段测算，这一阶段运用价投资测算过程中设计71、阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。最低的成本去实现产品的必要功能。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 l功能功能 F Fl成本成本 C C 1 1、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降2 2、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加3 3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低4 4、功能略有降低，72、成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低5 5、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 表中的表中的价值价值不是从价值构成的角度来理解的，不是从价值构成的角度来理解的，而是从而是从功能角度功能角度出发理解价值的，表现为功能与成出发理解价值的，表现为功能与成本之比；本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿产品寿命周期的成本命周期的成本，包括建造成本和使用成本。，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 （1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比）推行价值工程管理，提升局部或楼73、盘的性价比l价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。必要的功能，提高产品价值。功能、品质与成本功能、品质与成本（销售价格）的比值即性价比（销售价格）的比值即性价比，从单个部品部件到，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比整个楼盘可提高性价比 那些是必要功能，业主对哪些更敏感那些是必要功能，业主对哪些更敏感（2）技术经济比较）技术经济比较l人防工程决策人防工程决策l土建车库与机械车库的技术经济比较土建车库与机械车库的技术经济比较l电梯、空调的配置方式电梯、空调的配置方式l地下车库最少车位、面积及收益测算地下车库最少车位、面积74、及收益测算l基础形式、主体结构形式、挡墙形式基础形式、主体结构形式、挡墙形式 提高价值提高价值的方式的方式功能不变功能不变降低成本降低成本成本不变成本不变提高功能提高功能成本略有成本略有增加功能增加功能提高更大提高更大降低一些次降低一些次要功能成本要功能成本大幅度降低大幅度降低 运用新科技、新技运用新科技、新技术、既提高功能，术、既提高功能，又降低项目成本又降低项目成本业主不能直接感业主不能直接感知的工程项目（知的工程项目（包括基础、结构包括基础、结构、综合管网、能、综合管网、能源动力设施等）源动力设施等）防水工程防水工程外墙保温外墙保温 家居智能化设施家居智能化设施 景观、装修景观、装修门窗75、门窗户型优化户型优化注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。设计阶段控制措施设计阶段控制措施l产品业态定位模板化产品业态定位模板化l专业配置标准模板化专业配置标准模板化l设计任务书模板化设计任务书模板化l设计合同模板化设计合同模板化l主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计指引模板化l主要专业施工图设计审图要点模板化主要专业施工图设计审图要点模板化l制定统一标准作法制定统一标准作法90%复制复制+10%创新创新（1+10%）n一年一小改一年一小改 三年一大改三年一大改 产品复制产品复制n产品复76、制产品复制90%复制复制+10%创新创新（1+10%）n一年一小改一年一小改 三年一大改三年一大改重庆。龙湖源著重庆。龙湖源著工程实施阶段成本控制要点工程实施阶段成本控制要点l工程招投标工程招投标l总分包合同管理总分包合同管理l现场签证及设计变更管理现场签证及设计变更管理l材料设备采购、认价招标及管理材料设备采购、认价招标及管理l工程预结算管理工程预结算管理 施工方案的比较和成本控制施工方案的比较和成本控制 原则：技术可行、经济合理原则：技术可行、经济合理 一般施工方案中可能影响结算的内容一般施工方案中可能影响结算的内容l施工平面布置中施工设备的选择和配置施工平面布置中施工设备的选择和配置l塔77、机的选型、安装高度、安装位置塔机的选型、安装高度、安装位置l基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案l钢筋的搭接方式、钢筋的搭接方式、角码铁角码铁的加工及布置的加工及布置l对拉螺杆的设置方式对拉螺杆的设置方式（防水、不防水）（防水、不防水）l止水带的设置方案和材料选用止水带的设置方案和材料选用l其他可能增加费用的施工措施等其他可能增加费用的施工措施等施工方案可能增加费用的审核施工方案可能增加费用的审核l方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增加，无增加费用的方案由工程管理部审批；有增加，无增加费用的方案由工程管78、理部审批；有增加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有无费用和如何计算费用审批无费用和如何计算费用审批l施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结算算现场设计变更及技术洽商管理现场设计变更及技术洽商管理 设计变更的原因设计变更的原因 由设计院提出的对原施工图的由设计院提出的对原施工图的变更修改、明确变更修改、明确 由建设单位提出的对原施工图的变更修改由建设单位提出的对原施工图的变更修改 技术技术洽商洽商 由施工单位提出由施工单79、位提出，监理、建设、设计单位，监理、建设、设计单位审核确定审核确定 针对针对施工图上施工图上出现的不清楚出现的不清楚；错、漏、缺；设计图；错、漏、缺；设计图中平中平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工而法按原设计施工而做出的（设计明确）技术洽商做出的（设计明确）技术洽商 设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后，建设设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工后后5日内日内对实施范围、工作内容、完成质量验收对实施范围、工作内容、完成质量验收签字签字确认80、，如属隐蔽工程，必须在其隐蔽之前签字确认。确认，如属隐蔽工程，必须在其隐蔽之前签字确认。现场经济签证管理现场经济签证管理 现场现场经济经济签证原因签证原因 现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认 由于施工由于施工条件达不到标准条件达不到标准（现场工程交接未达到标（现场工程交接未达到标准，墙准，墙 面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间方正方正等）等）合同合同外外工作内容，障碍的清除、迁移等工作内容，障碍的清除、迁移等 设计设计变更、材料替换引起的拆除、返工变更、材料替换引起的拆除、返工 经济签证以技术资料为条件81、或以现场实际情况（拆除、经济签证以技术资料为条件或以现场实际情况（拆除、返工）为条件协商办理返工）为条件协商办理经济签证：经济签证：工程名称、发生时间、部位或范围、签证工程名称、发生时间、部位或范围、签证的内容做法及原因说明、增加减少的工程量、相关图的内容做法及原因说明、增加减少的工程量、相关图纸说明。纸说明。签证记工：签证记工：工作内容及工作量、工日、工日单价（如工作内容及工作量、工日、工日单价（如属综合单价属综合单价，是否包含税金，是否包含税金）现场签证实施完工后，建设单位现场工程师和监理现场签证实施完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师，必须单位工程师，必须实度实量实度实量确认完成的82、事实或者工确认完成的事实或者工程量、材料规格、材质、工日、机械台班等，方能程量、材料规格、材质、工日、机械台班等，方能办理签证手续办理签证手续l讨论讨论在设计阶段控制成本效果为什么最好，它有哪些控在设计阶段控制成本效果为什么最好，它有哪些控制重点制重点l总结总结 项目成本控制要点的内容、方向要根据：项目成本控制要点的内容、方向要根据：项目的定位项目的定位 市场的情况市场的情况 工程的特点工程的特点 客户的敏感点等来确定客户的敏感点等来确定景观工程成本管理与控制景观工程成本管理与控制景观成本范围：景观成本范围：1.1.场地整治费场地整治费 6.6.环境水电环境水电 2.2.软景（苗木费、苗木种植83、）软景（苗木费、苗木种植）7.7.环境设施及小品环境设施及小品 3.3.硬景硬景 8.8.室外游泳池室外游泳池 4.4.周界围墙、大门及入口岗亭周界围墙、大门及入口岗亭 9.9.运动场地运动场地 5.5.导示系统导示系统 10.10.环保降噪工程环保降噪工程景观成本费项明细景观成本费项明细序号序号序号序号成本项目成本项目成本项目成本项目成本费用说明成本费用说明成本费用说明成本费用说明1 1 1 1软景软景软景软景包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草包括84、乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。2 2 2 2硬景硬景硬景硬景包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。成85、品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。3 3 3 3周界围墙、大周界围墙、大周界围墙、大周界围墙、大门及入口岗亭门及入口岗亭门及入口岗亭门及入口岗亭包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。4 4 4 4导示系统导示系统导示系统导示系统包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。包括所有导示系统的材料86、费、施工费等全部费用。包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。5 5 5 5环境水电环境水电环境水电环境水电包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。6 6 6 6环境设施及小品环境设施及小品环境设施及小品环境设施及小品包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小包括儿童游乐设施、健身设施、垃87、圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小品材料费、施工费等全部费用。品材料费、施工费等全部费用。品材料费、施工费等全部费用。品材料费、施工费等全部费用。7 7 7 7室外游泳池室外游泳池室外游泳池室外游泳池包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等材料费、施工费等全部费用。材料费、施工费等全部费用。材料费、施工费等全部费用。材料费、施工费等全部费用。8 8 8 8运动场地运动场地运动场地运动场地包括蓝球场、羽88、毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工费等全部费用。费等全部费用。费等全部费用。费等全部费用。9 9 9 9环保降噪工程环保降噪工程环保降噪工程环保降噪工程包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用景观工程设计的成本管控景89、观工程设计的成本管控景观方案设计阶段景观方案设计阶段确定景观主题，确定景观主题，确定景观造景原则及手法。确定景观造景原则及手法。完成景观空间的特征塑造；完成景观空间的特征塑造；确定各种景观空间确定各种景观空间（开放空间、半开放空间、私密空（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局；标准档次；间等）内的平面布局；标准档次；景观元素组织，景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色采等；限定景观要素的尺度、材质、色采等；景观亮点形式景观亮点形式（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空间关系；间关系；软景效果意向及基调树种骨干树种。软景效果意向及基调树种骨干树种。景观90、初步设计阶段景观初步设计阶段 确定场地确定场地总平面控制尺寸总平面控制尺寸及座标关系及座标关系 竖向高程竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、及排水关系、材质铺设及材料样板、初步初步种植定位及物种规格数量种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数，详图等与效果相关的全部技术参数，景观家具景观家具（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）乐等）布点及选型布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观施工图设计配合景观施工图设计配合 所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达到所91、有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达到施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。防水、土木、机电设计单位进行设计交底。景观设计施工现场效果把控：景观设计施工现场效果把控：在全程设计在全程设计-施工过程中，景观设计单位需起到施工过程中，景观设计单位需起到设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不同的不同的关键节点设计进行效果检查关键节点设计进行效果检查，并提出意见，并提出意见景观单方造价限额设计方法：景观单方造价限额设计方法：设计分区域、分标准控制设计分区域、分92、标准控制l道路绿化隔离带：道路绿化隔离带：250.00元元/l外围代征绿化带景观：外围代征绿化带景观：180.00元元/l河岸景观：河岸景观：150.00元元/l样板区景观：样板区景观：550.00元元/l小区公共景观：小区公共景观：400元元/l私家花园景观私家花园景观:320元元/景观设计成本控制景观设计成本控制l景观设计时综合考虑景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、景观与建筑立面风格的协调、统一统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰富，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰富的园林景观的园林景观l合理利用地块内有的原生植物，景点合理利用地块内有的原生植物，景点l在小区内设置水景93、水系，面积不宜过大，在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，采用硬采用硬地浅水地浅水；设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的；设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的景观环境节点（景观小品）景观环境节点（景观小品）l以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考虑虑特色景观树特色景观树+植物群落。植物群落。l软景结合部分木质品，如软景结合部分木质品，如景观亲水木平台景观亲水木平台、木栈、木栈道、道、特色景观石局部造景、水生植物特色景观石局部造景、水生植物等等 景观工程成本控制的难点景观工程成本控制的难点 l苗木形态不好采用苗木形态不好采用增加和替换增加和替换苗木94、的方式进行补救苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生这样引起成本增加和返工费用发生 l绿量不足绿量不足增加乔木也是引起成本增加增加乔木也是引起成本增加l灌木种植标准灌木种植标准与效果，灌木种植面广、品种多、数与效果，灌木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善施工随意性大量大而且图纸不完善施工随意性大 l硬景构筑物与现场关系硬景构筑物与现场关系 l建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本 景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施l景观工程分设计阶段成95、本控制，景观工程分设计阶段成本控制，方案设计阶段方案设计阶段是是景观工程成本控制的重要阶段，占景观工程成本景观工程成本控制的重要阶段，占景观工程成本控制的控制的80%以上以上 l景观工程成本分不同范围、不同标准控制景观工程成本分不同范围、不同标准控制l先减法后加法先减法后加法：设计控制减法，施工控制加法。：设计控制减法，施工控制加法。l景观景观效果过程控制，效果过程控制，掌控植物栽植密度，合理使掌控植物栽植密度，合理使用大规格苗木用大规格苗木l花卉的成本较高，建议多用色叶乔、灌木或变色花卉的成本较高，建议多用色叶乔、灌木或变色乔、灌木。乔、灌木。景观工程成本控制措施景观工程成本控制措施l乔木或96、贵重苗木由甲方供应，建立苗木基地或自己乔木或贵重苗木由甲方供应，建立苗木基地或自己的的苗圃积累苗木苗圃积累苗木资源资源l景观成本中景观成本中软硬景的比例软硬景的比例关系须恰当、特别应关注关系须恰当、特别应关注竖向建筑（挡墙）和小品的成本控制竖向建筑（挡墙）和小品的成本控制l合理确定乔木、灌木、草皮的比例关系合理确定乔木、灌木、草皮的比例关系 l水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确定定水景面积水景面积数量数量l关注硬质铺装中各种材料的搭配关系；关注硬质铺装中各种材料的搭配关系；高档材料高档材料的的使用范围使用范围 乔木、灌木、草坪种在那里乔木、97、灌木、草坪种在那里楼宇楼宇行道树行道树道路道路灌木灌木乔木乔木草坪草坪景观绿化指标控制景观绿化指标控制内容内容控制比例控制比例软景：硬景软景：硬景808085:1585:152020灌木：草坪灌木：草坪5 510:9510:959090景观单方造价景观单方造价序号序号项目名称项目名称软景成本占景观成本比重软景成本占景观成本比重1 1重庆重庆-蓝湖郡东岸蓝湖郡东岸65%2 2重庆重庆-悠山郡一期悠山郡一期65%3 3成都成都-长桥郡林荫大道及主入口长桥郡林荫大道及主入口 68%4 4北京北京-滟澜山滟澜山66%5 5北京北京-香醍漫步香醍漫步53%6 6重庆重庆-弗莱明戈弗莱明戈60%7 7重庆98、重庆-紫都城一二期紫都城一二期60%8 8重庆重庆-水晶郦城水晶郦城50%9 9重庆重庆-观山水观山水52%1111平均平均60%注：软景成本占总景观成本平均为注：软景成本占总景观成本平均为60%60%，软成本对总景观成本的高低影响重大。，软成本对总景观成本的高低影响重大。软景成本比重参考软景成本比重参考项目类型项目类型项目名称项目名称硬景比例硬景比例备注说明备注说明别墅别墅 香樟林香樟林9.60%蓝湖郡东岸蓝湖郡东岸14.31%蓝湖郡西岸蓝湖郡西岸13.53%蓝湖香颂蓝湖香颂17.20%花园洋房花园洋房 弗莱明戈弗莱明戈22.11%好望山好望山21.20%大城小院大城小院26.13%江与城一99、期江与城一期18号地块号地块26.00%江与城一期江与城一期32号地块号地块19.00%高层公寓高层公寓 枫香庭枫香庭31.23%小地块、高容积率项目小地块、高容积率项目 水晶郦城（水晶郦城（1-5组团）组团）20.26%紫都城一二城紫都城一二城22.32%观山水一二三期观山水一二三期25.43%硬景成本比重参考硬景成本比重参考某项目景观成本控制分解某项目景观成本控制分解（分区域、分档次设置成本、控制成本）（分区域、分档次设置成本、控制成本）景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价市政绿化市政绿化隔离带隔离带1300013000平米平米香樟、广玉兰、香樟、广100、玉兰、银杏、雪松、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、刚竹、鸢尾、草坪等草坪等270270元元351351万元万元景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价代征地代征地绿化带绿化带4500045000平米平米栾树、香樟、银栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、杏、雪松、朴树、合欢、金桂、金合欢、金桂、金边黄杨，南天竹、边黄杨，南天竹、小叶女贞草坪等小叶女贞草坪等200200元元900900万元万元景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价河岸河岸植物配置植物配置80008000平米平米杨柳、水杉、杨柳、水杉、刚竹、八角金刚竹、八角金盘、云南黄馨、101、盘、云南黄馨、迎春花、木芙迎春花、木芙蓉、鸢尾、草蓉、鸢尾、草坪等坪等150150元元120120万元万元河岸局部水域改造河岸局部水域改造含土地流转补偿含土地流转补偿180180万元万元景观分区景观分区景观面积景观面积主要材料主要材料单方成本单方成本总造价总造价木栈道及小木栈道及小品、灯具品、灯具300300平米平米芬兰木，沿河道芬兰木，沿河道做做2 2米宽的木栈米宽的木栈道、景观小品道、景观小品400400元元1212万元万元 景观成本的弹性空间很大，其成本的提高对项目单景观成本的弹性空间很大，其成本的提高对项目单位成本的影响不是非常明显，但位成本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升对楼盘102、的档次提升显著（这也是一般显著（这也是一般提高楼盘售价提高楼盘售价常用的方法之一）常用的方法之一）体验区的成本管理与控制体验区的成本管理与控制 l体验区构成体验区构成包括：包括：销售中心、样板房、样板景观体验区销售中心、样板房、样板景观体验区体验区的选址、定位原则体验区的选址、定位原则1、交通便捷交通便捷2、楼盘形象展示楼盘形象展示3、客户体验客户体验满足全项目整体施工组织满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度满足全项目营销进度客户到达本项目便捷客户到达本项目便捷客户从体验区入口到达售楼处和客户从体验区入口到达售楼处和样板房动线直接、合理、舒适样板房动线直接、合理、舒适l体验区的选址原则体验103、区的选址原则l销售中心功能分区：销售中心功能分区：1 大门辐射区大门辐射区2 接待迎宾区接待迎宾区3 模型展示区模型展示区4 销售洽谈区销售洽谈区5 展板宣传区展板宣传区+销控区销控区6 工法展示区工法展示区7 签约区（签约区（VIP）8 财务区财务区9 办公区办公区10 室内外休闲区室内外休闲区*项目售楼处平面布局图（面积：约项目售楼处平面布局图（面积：约600M2)600M2)门厅、前台、门厅、前台、模型区模型区（290)290)卫生间卫生间（40)40)保安保洁室保安保洁室（45)45)营销办公营销办公室室 （40)40)售楼处主入口售楼处主入口财务收银区财务收银区（30)30)VIPV104、IP（1515)销售中心销售中心实施方案洽谈区洽谈区（140)销售中心、样板房成本管理销售中心、样板房成本管理体验区选址及规划动线体验区选址及规划动线项目示范区项目示范区示范区参观路线示范区参观路线1示范区参观路线示范区参观路线2道路交界点道路交界点60米100米Pag 4体验区范围体验区范围项目项目面积（）面积（）样板区景观样板区景观临时景观临时景观98879887永久景观永久景观10821082市政公园市政公园46004600售楼处售楼处售楼处售楼处560560样板房样板房精装样板房精装样板房500清水房包装清水房包装 销售中心功能部分面积表销售中心功能部分面积表地区地区面积面积备注备注入105、口门厅、接待咨入口门厅、接待咨询台、模型展示区询台、模型展示区250250模型区包括区位模型（上墙）、项目模型区包括区位模型（上墙）、项目总规模型、户型模型总规模型、户型模型洽淡区洽淡区150150含吧台区含吧台区公用卫生间公用卫生间4545各设置独立洗手台，男女各三个蹲便各设置独立洗手台，男女各三个蹲便位，其中各包含一个残疾人卫生间位，其中各包含一个残疾人卫生间财务收银区财务收银区2020要求面对面服务，位置相对安全、私密性好要求面对面服务，位置相对安全、私密性好VIPVIP室室2020用于签约用于签约营销办公室营销办公室4040经理室经理室+1+1个办公室（个办公室（4 4人独立位）人独立106、位）+8 8人位会议人位会议区兼日常办公区兼日常办公储藏室储藏室2020含营销资料库和财务资料库。含营销资料库和财务资料库。保安、保洁室保安、保洁室1515监设备监控室监设备监控室总面积总面积560560其中其中445445为客户接待区，为客户接待区，115115为后勤区为后勤区体验区造价框算表体验区造价框算表分类分类功能功能面积面积平方平方 单价单价 元元/总价总价 万元万元 备注备注1 1备注备注2 2市政市政 市政公园市政公园 460046001501506969BTBT工程，不计入示范区投入费用工程，不计入示范区投入费用景观示景观示范区范区 永久景观永久景观108250054.1景观示107、范区景观示范区平均单方造平均单方造价价393393元元/临时景观临时景观9887360355.9335%35%可回收可回收(乔木灌木等）乔木灌木等）设计费设计费109691920.84小计小计1096910969430.87销售销售 中心中心 接待区接待区4454000178含设计费、隔墙土建、硬装、软装含设计费、隔墙土建、硬装、软装平均单方造价平均单方造价约为约为34863486元元/工作区工作区115150017.25含设计费、隔墙土建、硬装、软装，含设计费、隔墙土建、硬装、软装，30%30%可回收可回收小计小计560560195.25样板房样板房 精装样板房精装样板房5004500225108、含软装，含软装，50%可回收可回收清水房包装清水房包装 3小计小计228合计合计854.12l销售中心、样板房的主要成本范围销售中心、样板房的主要成本范围包括包括：销售中心建造费、装修工程费，样板房建造费、销售中心建造费、装修工程费，样板房建造费、装修工程费，销售中心、样板房家具及小品摆设装修工程费，销售中心、样板房家具及小品摆设等等l影响销售中心、样板房装饰成本的主要因素影响销售中心、样板房装饰成本的主要因素1）销售中心、样板房销售中心、样板房装饰装饰风格风格定位，销售定位，销售理念理念定位定位2）销售中心销售中心功能分区的装修标准，装饰材料分配和功能分区的装修标准，装饰材料分配和表现表现3109、）样板房风格影响样板房家具小品风格和造价样板房风格影响样板房家具小品风格和造价4）售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价l控制销售中心、样板房装饰成本的主要措施控制销售中心、样板房装饰成本的主要措施1）销售中心、样板房销售中心、样板房装饰成本原则应该控制在目标装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内成本执行版的分解测算控制范围内2）确定合适的确定合适的销售中心、样板房销售中心、样板房装饰风格以控制装装饰风格以控制装饰成本和环境氛围成本饰成本和环境氛围成本3）控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）110、耐用品回收和周转使用耐用品回收和周转使用样板景观示范区样板景观示范区-样板的定位样板的定位内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 招投标职能部门的设置招投标职能部门的设置一般公司招投标一般公司招投标领导领导小组：小组：负责公司招投标工作的负责公司招投标工作的领导决策领导决策，负责对全部招，负责对全部招投标工作的投标工作的监管监管一般公司招投标一般公司招投标领导小组领导小组成员组成：成员组成：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工董事长、总经理、主管副总经理、财111、务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成（工程材料设备采购）协调小组成员组成龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架造造价价采采购购部部成本中心成本中心采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师龙湖招标小组龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队是根据每单招标112、工作的具体内容成立的临时团队 分工分工研发部负研发部负责实施的责实施的招标招标工程部负工程部负责实施的责实施的招标招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人组组员员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副113、总精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程114、师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师注：表中标识有注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招的成员可视招标的具体内容选择性参与标的具体内容选择性参与 组组员员材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程115、经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师项目专项目专业工程师业工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师龙湖招标小组主要职责龙湖招标小组主要职责l贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，进行全过程招标管理。进行全过程招标管理。l116、审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书；招标文件、评标报告、中标通知书；l审批最高限价或评标标底（如有）；审批最高限价或评标标底（如有）；l招标过程决策；招标过程决策；l定标。定标。龙湖招标办理主持人龙湖招标办理主持人 招标中心经理：招标中心经理：确定由招标中心承担的各类招标主持人；确定由招标中心承担的各类招标主持人；采购中心经理：采购中心经理：确定由采购中心承担的各类材料设备采购招确定由采购中心承担的各类材料设备采购招标主持人；标主持人；项目项目成本经理：成本经理：确定由项目成本组承担的各类招标主持人；确定由项目成本117、组承担的各类招标主持人；项目项目工程经理：工程经理：确定由工程部承担的各类招标主持人；确定由工程部承担的各类招标主持人；项目项目研发经理：研发经理：确定由研发部承担的各类设计招标主持人确定由研发部承担的各类设计招标主持人；招标范围招标范围序序号号招标方式招标方式适用范围适用范围1 1公开招标公开招标因属于民营企业，一般不采用因属于民营企业，一般不采用2 2邀请招标邀请招标5050万元以上（含万元以上（含5050万元）的单项工程万元）的单项工程 金额在金额在3030万元以上（含万元以上（含3030万元）的单次万元）的单次材料设备采购材料设备采购3 3比价比价/询价询价 即简易招标即简易招标小于小118、于5050万元的单项工程万元的单项工程 小于小于3030万元的单次材料设备采购万元的单次材料设备采购 战略合作或年度合作的分供方选择战略合作或年度合作的分供方选择招标范围招标范围 以下条件的工程项目和材料设备采购，以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标可不进行招标 工程类：工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件；水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件；不不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备；战略合作或年度合作的分供方选择，经总经理审批，战略合作或年度合作的分供方选择，经总经理审批，并通报集团备案，可不进行招标，并通报119、集团备案，可不进行招标，。招投标流程及成果招投标流程及成果序序号号管理流程管理流程工作成果工作成果1 1编制招投标计划编制招投标计划合约规划合约规划招标方式和招标计划招标方式和招标计划2 2编制考察计划编制考察计划考察计划考察计划3 3考察、确定入围单位考察、确定入围单位考察报告考察报告4 4编制招标文件编制招标文件招标文件招标文件5 5招标会招标会招标答疑招标答疑及附件及附件6 6回标回标投标文件投标文件及附件及附件7 7评标评标评标报告评标报告8 8投标澄清投标澄清投标澄清函投标澄清函9 9定标定标定标报告定标报告中标通知书中标通知书1010 签约签约合同合同及附件及附件招标计划招标计划l120、在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工程和材料设备合约形式及招标方式程和材料设备合约形式及招标方式,并形成并形成项项目合约规划目合约规划，作为项目启动阶段成果提交集团，作为项目启动阶段成果提交集团审批审批 招标准备阶段招标准备阶段提交提交合同需求合同需求确定招标小组人员确定招标小组人员供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审“从事建筑活动的从事建筑活动的建筑施工企业建筑施工企业，应当具备下列条，应当具备下列条件：件：（1）有符合国家规定的注册资本；）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专）有与其从事的建筑活121、动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；业技术人员；（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；）有从事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招标准备阶段招标小组共同招标小组共同确定考察单位确定考察单位，并根据考察结果确定，并根据考察结果确定入围单位。入围单位。对考察单位的考察本着对考察单位的考察本着广泛性和广泛性和针对针对性，公司、性，公司、项项目、管理、人员，目、管理、人员，保证充分竞争性保证充分竞争性考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态招标准备阶段招标准备阶段l确定招标形式确定招标122、形式1、工程量清单招标工程量清单招标2、定额结算条件招标定额结算条件招标3、单项工程价格包干单项工程价格包干4、固定单价招标固定单价招标5、合同总价招标合同总价招标招标准备阶段招标准备阶段l编写招标文件编写招标文件 招标文件应当包括以下内容：招标文件应当包括以下内容：（一）招标人名称、项目名称及简介；（一）招标人名称、项目名称及简介；（二）工程、设备、材料、服务等的（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量名称、数量（工程范围、工作内容工程范围、工作内容）及主要技术要求；）及主要技术要求；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（四）递交投标文件的方式、123、开标日期、地点和（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和 投标的有效期限；投标的有效期限；招标准备阶段招标准备阶段（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（六）评标程序、评标依据、（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法评标标准和方法、确定、确定废标的因素、废标的因素、定标原则定标原则；（七）投标报价要求及计算公式；（七）投标报价要求及计算公式；（八）图纸目录、格式附录等；（八）图纸目录、格式附录等；（九）主要合同条款及内容；（九）主要合同条款及内容；（十）法律、行政法规规定的其他内容。（十）法律、行政法规规定的其他内容。准备图纸、编制工程量清单、124、标底（预算）准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）信息公布信息公布报名报名收取保证金收取保证金,资料押金资料押金发放招标资料发放招标资料现场踏勘现场踏勘答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件发标阶段发标阶段回标回标投标单位数量投标单位数量不得少于不得少于2N+1(N为该次招标的中标为该次招标的中标单位数量）单位数量）发标阶段发标阶段开标开标由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。在场的公开唱标。招标小组招标小组2人人（含）以上（含）以上（造价部造价部人员至少人员至少1名，名，其他其他职能职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确名）才能进125、行开标，并形成书面签字确认的认的开标记录开标记录评评、定标阶段定标阶段经济标由造价采购部负责评标。经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标技术标由招标范围职能部门评标 根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术标、经济标进行一次标、经济标进行一次正式澄清正式澄清，经济标的澄清仅限，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总价于发包范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位致，合理低价中标，以确定中标单位 评定标报告评定126、标报告评定标报告评定标报告中定标价格必须与项目中定标价格必须与项目目标成目标成（执（执行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或与行业内类似项目进行比较。与行业内类似项目进行比较。当当非最低价中标非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做时，做为特殊事项在定标报告里做出书面记录，在总经理审批出书面记录，在总经理审批评定标报告评定标报告时，一时，一并完成审批并抄送集团运营中心备案并完成审批并抄送集团运营中心备案评评、定标阶段定标阶段l评定标报告主要内容：评定标报告主要内容：定标意见定标意见；准确地描述定标意见。；准确地描述定标意见。评标过程及分析评标127、过程及分析1.投标单位情况；投标单位情况；2.招标概况；招标概况；1）.招标过程及分析：招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动还原招标过程记录每一详细动作作，并对不同阶段的，并对不同阶段的中间成果作出过程分析中间成果作出过程分析。2）.评标办法；明示评标办法；明示招标文件所列明的评标办法招标文件所列明的评标办法；3.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。评标意见，综合评标意见。授标与签约阶段授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送确定中标单位后即向中标单位发送中标通知书中标通知书发送中标通知书后，即尽快按招标文件128、中合同条件发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件签订合同签订合同订立书面合同后订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级日内，中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。以上工程所在地的建设行政主管部门备案。甲供材料集中采购及管理甲供材料集中采购及管理 集中采购的意义集中采购的意义短期效益短期效益1 1、降低成本、降低成本2 2、提升效率、提升效率3 3、统一品牌、统一品牌4 4、保证品质、保证品质长期效益长期效益 1、提升企业的品牌影响力提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享实现内部资源共享3、通通过过对对产产品品、设设计计、施施工工工工艺艺的的研研究究，促促进进先129、先进进化化、标标准准化化、工工业业化化，最最终终实实现规模效益；现规模效益；甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料供应管理l甲供设备、材料是控制工程造价的重要方法之一甲供设备、材料是控制工程造价的重要方法之一l甲供材料采购形式甲供材料采购形式 集中招标采购集中招标采购 (产品成熟产品成熟,市场供应量大市场供应量大)竞争采购竞争采购 (产品市场供应较少产品市场供应较少)谈判采购谈判采购 (产品较垄断产品较垄断)材料设备材料设备集中采购集中采购管理流程管理流程（和工程招标流程和管理一样）（和工程招标流程和管理一样）设立材料样品资料库设立材料样品资料库 实物样板间实物样板间 资料样板库资料样板库内容内130、容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系 业务类合同：业务类合同：土地购置前期开发建设销售租赁物业管理建安工程合同材料设备采购合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同合同管理是企业经营活动的核心合同管理是企业经营活动的核心开发建设开发建设合同合同房屋销售房屋销售商业租赁商业租赁如何保证合同的高质量如何保证合同的131、高质量严谨的合同内容严谨的合同内容严格的合同会签审批程序严格的合同会签审批程序l合同内容格式具备合法性、有效性、可行性合同内容格式具备合法性、有效性、可行性l合同内容是双方真实意愿表达合同内容是双方真实意愿表达l合同内容力求公平公正合同内容力求公平公正l合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚合同起草人员应具备的素质能力合同起草人员应具备的素质能力合同管理职责合同管理职责l合同承办部门：合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校负责本部门合同起草、会签、校稿、再会签、审批、签章的过程管理稿、再会签、审批、签章的过程管理 l合同会签部门：合同会签部门：负责从本132、部门需求和专业角度提负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。出会签意见。l计划财务部：计划财务部：合同综合管理岗位，负责对合同会合同综合管理岗位，负责对合同会签过程进行动态监督管理签过程进行动态监督管理 l行政部：行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作负责合同审核、用印、存档、查询工作 合同会签审批基本流程合同会签审批基本流程：起草起草会签会签校稿校稿再会签再会签审批审批用印用印存档存档/抄送抄送1、编制合约规划编制合约规划项目启动阶段项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项编制合约规划将项目各成本费项对应对应分解分解成未来可执行的合同，成未来可执行的合同，明确合同招标方式、时间，合同计价133、方式标准，明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价造价2、提交合同需求提交合同需求l在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同进度，及时提出合同需求进度，及时提出合同需求l合同需求的内容合同需求的内容 工作范围和工作内容工作范围和工作内容技术要求和验收标准技术要求和验收标准开工时间及完成时间开工时间及完成时间中间交接验收和时间中间交接验收和时间场地情况及配合工作场地情况及配合工作龙湖招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的龙湖招标小组是根据每项招标工作的具体内容134、成立的临时团队临时团队 分工分工研发部负研发部负责实施的责实施的招标招标工程部负工程部负责实施的责实施的招标招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人3、确定招标小组成员、考察入围单位、招标确定招标小组成员、考察入围单位、招标组组员员运营副总运营副总运营副总135、运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术工程技术支持组专136、支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师注：表中标识有注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招的成员可视招标的具体内容选择性参与标的具体内容选择性参与 组组员员材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总137、监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师项目专项目专业工程师业工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师4、合同起草、会签、审批合同起草、会签、审批合同要自己单位起草，把相关的管理要求灌输进去合同要自己单位138、起草，把相关的管理要求灌输进去5、合同的交底合同的交底为什么要进行合同交底为什么要进行合同交底l集中学习合同内容集中学习合同内容l了解合同形成背景了解合同形成背景l合同执行中风险预案合同执行中风险预案l合同内部交底合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。的问题，最后形成书面合同内部交底记录。l合同外部交底合同外部交底 由项目部经理组织139、，项目管理团队参加，向监理由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。交底纪录。合同（内部）交底的内容合同（内部）交底的内容合同内容管理合同内容管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读l合同组成及其解释顺序合同组成及其解释顺序（解释顺序的作用）（解释顺序的作用）l合同内容及主要条款（按合同文件重点解读）合同内容及主要条140、款（按合同文件重点解读）l合同基本内容：合同基本内容：包括标的物（施工、采购、服务等），数量包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款。方式，违约责任等主要条款。（不同合同主要内容基本一致不同合同主要内容基本一致）l建安合同主要内容建安合同主要内容当事人的名称（全称）当事人的名称（全称）工程地址工程地址工程名称工程名称数量（建筑面积）数量（建筑面积）工程范围工程范围质量要求质量要求工期工期价款及价款结141、算办法价款及价款结算办法材料供应和结算办法材料供应和结算办法保修条款保修条款违约责任违约责任争议解决方法争议解决方法其他其他（主体分为三方面：基本情况、工程管理、价款（主体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结算）结算）l采购合同采购合同 要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求，数量、计量单位、计量方法、自然术质量要求，数量、计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人，交（提）货损耗率等，运输方式及运费负责人，交（提）货期限、地点及验收方法都应142、期限、地点及验收方法都应明确、具体明确、具体；起草合同要注意的事项起草合同要注意的事项注意合同名称：注意合同名称：合同名称要明确公司、项目、事项合同名称要明确公司、项目、事项 按按“公司公司+项目名称项目名称+事项事项”的原则命名合同；的原则命名合同；一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同有多个合同主体，需要说明不同主体对应的标的物有多个合同主体，需要说明不同主体对应的标的物及金额及金额注意合同正文注意合同正文 施工合同施工合同 要要明确明确工程范围、工程数量、工程价款（结算办工程范围、工程数量、工程价款（结算办法）及付款办法、法）及付款办法、工期143、材料供应办法、质量、工期、材料供应办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；标准、技术资料提供、保修条件等；注意合同正文注意合同正文l合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额及计算、处罚方法；的违约条件、违约金数额及计算、处罚方法；l写明何种条件下可以解除合同；写明何种条件下可以解除合同；l合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行；务的正常进行；l合同应有合同应有明确明确的签约地点及合同生效和执行完毕的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间；的起止时间；注意合同结尾：注意144、合同结尾：l双方都必须使用双方都必须使用合法合法的印章（公章或合同专用章）的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；，不得使用财务章或业务章等不合法印章；l合同签订时间合同签订时间合同模板合同模板 （哪些内容作成模板）（哪些内容作成模板）l总包合同模板总包合同模板l设计合同模板设计合同模板 l分包合同模板分包合同模板防水工程合同模板防水工程合同模板弱电安防合同模板弱电安防合同模板消防安装合同模板消防安装合同模板环境景观合同模板环境景观合同模板市政管网合同模板市政管网合同模板l附件一：龙湖工程观感质量验收标准（附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）版）l附件二：龙湖145、附件二：龙湖观山水工程建设工程施工合同保修维修条款观山水工程建设工程施工合同保修维修条款l附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件三：合同部分定额执行问题的统一意见l附件四：工程预（结）算编制审核规定附件四：工程预（结）算编制审核规定l附件五附件五:甲供及认质认价材料清单列表甲供及认质认价材料清单列表l附件六：文明施工管理办法附件六：文明施工管理办法l附件七：项目技术管理规定附件七：项目技术管理规定l附件八：项目计划管理办法附件八：项目计划管理办法l附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议龙湖合同附件龙湖合同附件合同风险防范合同风险防范l风险防146、范的目的是更好地履行合同风险防范的目的是更好地履行合同l合同风险是合同风险是可以防范可以防范的的l任何风险防范的方法都不可能任何风险防范的方法都不可能消除所有的风险消除所有的风险l通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控制在可以承受的范围内制在可以承受的范围内l根据根据合同结合项目实际情况清理可能发生的风险合同结合项目实际情况清理可能发生的风险因素和评估风险的危害程度，分别制定应对措施因素和评估风险的危害程度，分别制定应对措施或防范或防范合同风险清单表合同风险清单表序号序号风险名称风险名称风险因素风险因素可能性可能性危害程度危害程度风险类别风险类别 147、风险评估风险评估 指通过对风险因素、形成风险的概率的估计和对发指通过对风险因素、形成风险的概率的估计和对发生风险后可能造成的损失量的估计生风险后可能造成的损失量的估计。表中：表中：I一可忽略风险；一可忽略风险；一可容许风险；一可容许风险；一中度风险，一中度风险，一重大风险；一重大风险；V一不容许风险一不容许风险可能性可能性轻度损失轻度损失中度损失中度损失重大损失重大损失很大很大中等中等 极小极小风险控制对策表风险控制对策表 风险风险等级等级 控制控制对策对策 I 可忽略的可忽略的不采取控制措施且不必保留文件记录不采取控制措施且不必保留文件记录 可容许的可容许的 不需要另外的控制措施，但应考虑效148、果更佳的方案或不增不需要另外的控制措施，但应考虑效果更佳的方案或不增加额外成本的改进措施，并监视该控制措施的兑现加额外成本的改进措施，并监视该控制措施的兑现 中度的中度的 应努力降低风险，仔细测定并限定预防成本，在规定期限应努力降低风险，仔细测定并限定预防成本，在规定期限内实施降低风险的措施内实施降低风险的措施 重大的重大的 直至风险降低后才能开始工作直至风险降低后才能开始工作.为降低风险，有时配给大量为降低风险，有时配给大量的资源的资源.如果风险涉及正在进行的工作时，应采取应急措施如果风险涉及正在进行的工作时，应采取应急措施 V 不容许的不容许的 只有当风险已经降低时只有当风险已经降低时.才149、能开始或继续工作才能开始或继续工作.如果无限的如果无限的投入也不能降低风险，就必须禁止工作投入也不能降低风险，就必须禁止工作 风险防范的方法风险防范的方法l风险承受风险承受l风险回避风险回避l风险转移风险转移任何风险防范的方法都是要付出成本的任何风险防范的方法都是要付出成本的合同风险的防范合同风险的防范-合同管理合同管理合同签订时应注意合同签订时应注意l主体审查主体审查l注意注意保存相关身份、资质、许可保存相关身份、资质、许可等证明作为合同等证明作为合同附件附件 l合同内容格式具备合法性、有效性、可行性合同内容格式具备合法性、有效性、可行性l合同内容是双方真实意愿表达合同内容是双方真实意愿表达150、l合同内容力求公平公正合同内容力求公平公正l合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚l把可能出现的管理问题、扯皮因素估计完，并把可能出现的管理问题、扯皮因素估计完，并有相应违约防范条款有相应违约防范条款合同签订时应注意合同签订时应注意合同签订时应注意合同签订时应注意l细节把关、忌用生僻词语细节把关、忌用生僻词语:“颠覆性颠覆性”改为改为“否定性否定性”同一合同同一合同前后概念表述一致前后概念表述一致：“设计费设计费”与与“服务费服务费”、“甲甲方方”、“乙方乙方”与与“发包方发包方”、“承包方承包方”付款标准：付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设151、计阶段乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果最终成果”增加增加“并经甲方确认后并经甲方确认后*日内日内”过后时间应封闭过后时间应封闭:*后后3日内或日内或*后后3个工作日内个工作日内l建立合同履行情况建立合同履行情况跟踪检查跟踪检查制度制度l建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随时跟进，就合同履行情况进行书面确认的方法时跟进，就合同履行情况进行书面确认的方法l建立风险防范及应对机制建立风险防范及应对机制合同管理合同管理l对合同模板要定时专门进行对合同模板要定时专门进行回顾、修改回顾、修改l建立完善的合同档案管理制度建立完善的合同档案管理152、制度合同管理合同管理影响合约谈判执行的因素影响合约谈判执行的因素1、政府或垄断部门的规定或市场习惯政府或垄断部门的规定或市场习惯2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点业主方项目管理的特点、项目本身的特点3、对成本的要求对成本的要求4、对品质的要求对品质的要求5、对责任和工作效率的要求对责任和工作效率的要求6、设计图纸和技术要求设计图纸和技术要求7、对工程进度的要求对工程进度的要求8、公司所面临的市场情况和市场地位公司所面临的市场情况和市场地位9、承包商的条件和心态承包商的条件和心态合同的更改和解除合同的更改和解除l变更、解除合同，必需采用变更、解除合同，必需采用书面形式书面形式（包括当事（包括当事人双方的信件、函电、电传等），人双方的信件、函电、电传等），l因因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除，除法律允许免负责任的以外，均法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。并在变更、解除合同的协议书中明确规定。l合同转让必须有三方协议；合同转让必须有三方协议；l变更、解除合同，一律依合同流转基本变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理流程办理手续。手续。谢谢大家谢谢大家实战派地产顾问有限公司实战派地产顾问有限公司