1、龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理与招投标、合同管理 讲师介绍讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制2、 内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 问题：问题：成本是怎样形成的成本是怎样形成的成本是什么时候形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项房地产主要成本费项主要费项：主要费项：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、管理费六、管理费七、财务费用七、财务费用序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级3、成本费项三级成本费项三级成本费项1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程 7工程相关费用工程相关费用审计费审计费造价咨询费造价咨询费 监理费、定额外检测费监理费4、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用9财务费用财务费用贷款利息等、税金贷款利息等、税金10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法 第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、5、建筑安装工程前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。费用以及不可预见费用等。”成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响房地产成本的主要因素影响房地产成本的主要因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的6、 龙湖成本管理的目的龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势成行业成本优势。价值工程价值工程数据分析与储存数据分析与储存新项目可研新项目可研规划设计规划设计合约规划合约规划与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价步步跟踪步步跟踪准确测算准确测算 成本管理工作的重心提前成本管理工作的重心提前准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前7、定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路湖成本管理体系思路龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标目标：目标：建立建立目标成本管理目标成本管理为导向的成本管理体系为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 l目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做算了再做”而不是而不是“做了再算做了再算”目标成本管理原则目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标产品目标成本管理未来成本管8、理未来的的发展方向发展方向管理重心前移管理重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新龙湖的成本管理龙湖的成本管理成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理的管理体系成本管理的管理体系龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （工作指引、作业指导书）（工作指引、作业指导书）业务业务模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录9、表单成本成本管理管理目标成本管理办法目标成本管理办法目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度10、评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要11、规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具l以项目为管理对象以项目为管理对象l项目的完全直接项目的完全直接开发成本开发成本测算分解测算分解l项目项目期间成本12、期间成本测算分摊测算分摊龙湖项目成本管理的内容龙湖项目成本管理的内容集团公司集团公司重庆公司重庆公司成都成都公司公司北京北京公司公司项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目2项项目目1项项目目N项项目目N项项目目NN公司公司项项目目N龙湖集团组织形式龙湖集团组织形式龙湖项目管理组织形式龙湖项目管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程13、师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监项目项目1项项目目2项项目目3项项目目N龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 l产品研发定位产品研发定位l施工组织和管控施工组织和管控l成本测算和控制成本测算和控制l营销策划和销售营销策划和销售l客户管理品质保证客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能实行项目管理后公司和部门职能l公司公司土地竞拍、资金保障、人力资源土地竞拍、资金保障、人力资源l部门部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作集14、公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目职能岗位项目成本管理职能项目成本管理职能设计研发设计研发1 1、产品定位、产品定位 2 2、产品建造标准、产品建造标准 3 3、设计任务书、设计任务书 4 4、设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、设计费管理、设计费管理成本管理成本管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、15、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控 龙湖目标成本管理三大工具龙湖目16、标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解2、投资分析模型、投资分析模型3、历史成本数据库、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表、建筑标准、（规划指标表、建筑标准、产品配置）产品配置）相应项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 测算成本测算成本l正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史成本数据库历史成本数据库）测算方式测算方式（估算、概算、预算17、）（估算、概算、预算）团队工作团队工作l反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法l目标成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控预先制定并力争控制的产品成本制的产品成本l目标成本作为产品目标成本作为产品未来成本的控制依据未来成本的控制依据，是产品设，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指18、导和控制计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线施的努力，需要实现的产品成本的控制线龙湖目标成本管理的阶段龙湖目标成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段目目标标成成本本(土土地地版版)项项目目启启动动阶阶段段目目标标成成本本(启启动动版版)方方案案设设计计阶阶段段目目标标成成本本(方方案案版版)初初步步设设计计阶阶段段目目标标成成本本(执执行行版版)工工程程实实施施阶阶段段目目标标成成本本(调调整整版版)竣竣工工阶阶段段项项目目竣竣工工成成本本目标成本形成目标19、成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足拿地满足拿地成本要求成本要求未通过未通过审定审定存档存档投资分析投资分析模型模型总经总经理重理重新给新给定成定成本值本值土地阶段成本测算方法：土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论土20、地投资论证阶段成本测算证阶段成本测算成本费项科目成本费项科目成本取值范围成本取值范围适用标准适用标准备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段前期费用前期费用90-115 90-115 （土地面积）（土地面积）普通楼盘普通楼盘160-205 160-205（土地面积）（土地面积）高档楼盘高档楼盘含精装含精装160-235 160-235（土地面积）（土地面积）别墅楼盘别墅楼盘基础设施基础设施205-225（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0225-250 225-250（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右250-4021、0（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上环境工程环境工程160-200（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0档次高者档次高者取大值取大值135-180 135-180（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右100-140（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上配套设施配套设施一般地下室一般地下室2100-23002100-2300元元/地下室面积地下室面积人防地下室人防地下室2300-25002300-2500元元/地下室面积地下室面积会所会所3500-50003500-5000元元/会所面积会所面积教育用房教育用房122、500-18001500-1800元元/教育用房面积教育用房面积底商底商1500-18001500-1800元元/商业用房面积商业用房面积管理用房管理用房15001500元元/管理用房面积管理用房面积成本费项科目成本费项科目成本费项科目成本费项科目取值范围取值范围取值范围取值范围适用标准适用标准适用标准适用标准备注备注备注备注土土土土地地地地投投投投资资资资可可可可研研研研阶阶阶阶段段段段别墅项目别墅项目别墅项目别墅项目2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积双拼双拼双拼双拼毛坯毛坯毛坯毛坯2000-22002000-22002023、00-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积联排联排联排联排1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积叠拼叠拼叠拼叠拼多层多层多层多层1500-16001500-16001500-16001500-1600建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通1600-18001600-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档小高层小高层小高层小高层1600-18001600-18001600-18001600-1800建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通24、1800-20001800-20001800-20001800-2000建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档高层高层高层高层2000-22002000-22002000-22002000-2200建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积普通普通普通普通2200-24002200-24002200-24002200-2400建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积高档高档高档高档l项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论只是土地投资论证的一部分；证的一部分；l把把项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）与项目与项目其他预其他预设模块设模块进入进入项目投资经济分析25、模型项目投资经济分析模型进行指标分进行指标分析，为土地投资提供决策；析，为土地投资提供决策；l审定的审定的项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）将作为项将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。目启动阶段目标成本的参照依据。项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型 模型是什么模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣优劣 通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。的动态变化情26、况。模型的基本结构模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。款计划、资金来源及运用表和现金流出表。模型中基本财务指标模型中基本财务指标 净现值净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率内部27、收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。现金成本收益率现金成本收益率 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标指项目的权益资本与项目总投资的比28、值，该指标反应的是反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。投资，该指标越大越好。项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目29、的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度建筑技术经济指标对项目评价指标的影响建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车30、库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439*项目工期延后对项目评价指标的影响项目工期延后对项目评价指标的影响单位单位按原工期按原工期延期延期1 1年年内部收益率内部收益率24.37%24.37%19.10%19.10%净现值净现值元元16,017 1631、,017 13,756 13,756 项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项项目目团团队队 确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格、销销售售进进度度研研发发部部根根据据规规划划条条件件 和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案（产产品品业业态态、标标准准）造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算、进进行行财财务务指指标标计计算算l拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设定设定项目市场定位、产品定位，项目市场定位、产品定位，明确32、项目经济技术指标、明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材或品牌、测算目标成本、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等料供应方案，销售策划，销售进度等l项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化成本测算的细化l项目启动阶段成本测算带入项目启动阶段成本测算带入经济模型经济模型后应达到或超后应达到或超过土地版的收益指标；过土地版的收益指标；目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决33、策未来，设定产品，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务 指标，识别项目风险，提出预案指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 项目启动会项目启动会主要内容（成果）主要内容（成果）l项目定位项目定位l项目建造标准项目建造标准l体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划l项目一二级计划项目一二级计划 l项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围l项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）l项目合约规34、划项目合约规划l投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）设计阶段成本测算和分解设计阶段成本测算和分解工工程程部部提提供供现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡对对比比提提供供方方案案、初初步步设设计计图图提提供供产产品品建建造造标标准准基基础础方方案案对对比比造造价价采采购购部部目目标标成成本本分分解解进进行行成成本本敏敏感感性性分分析析编编制制合合约约规规划划研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算l设计阶段成本分解主要是设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计方案设计、初步35、设计阶段阶段的成本测算和分解的成本测算和分解l方案设计阶段是设计阶段成本控制的方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点重点l初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的初步设计阶段目标成本，目的是形成详细、准确的目标成本，经审批后，是项目的目标成本，经审批后，是项目的执行执行目标成本目标成本l案例：案例：方案设计方案设计阶段成本测算及分解阶段成本测算及分解分解依据：分解依据：甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标目标成本分解：目标成本分解：按合同计划分解按合同计划分解目的目的l将各费项成本将各费项成本对应分解对应分解成未36、来可执行的合同成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项责任部门责任部门1开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等发展部发展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费 研发部研发部 工程部工程部三通一平费等三通一平费等 工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、37、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程 造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费 造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费 工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金 营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务38、费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理工工程程部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制、工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控、编编制制进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制、专专项项工工程程的的优优化化造造价价采采购购部部签签证证变变更更的的费费用用审审核核、专专项项工工程程的的成成本本分分析析、动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾、成成本本调调整整研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标的的动动态态跟跟进进资39、资金金计计划划审审核核互动互动l动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果的实际成本与目标成本的控制结果l在工程招标和签订合同时，与合约规划对应；在工程招标和签订合同时，与合约规划对应；结合结合合同或预算造价对合同或预算造价对目标成本目标成本进行调整进行调整l合同合同变更变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理动态成本管理动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已40、结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更)月度成本回顾月度成本回顾l在目标成本中对已发生、已结算的在目标成本中对已发生、已结算的合同金额合同金额调整；调整；对未发生合同费项进行对未发生合同费项进行清理、预估清理、预估l41、在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估对未发生费用进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容序序号号 项目名称项目名称 目标成本目标成本 (万元42、万元)20090630 20090630动态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标成本相比成本相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.0036,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.43、05-2.0526,956.0026,956.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-2.057,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,50844、.006,508.006,508.006,508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00动态成本月度状况表动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工工程程部部审审核核工工程程竣竣工工资资料料对对合合同同相相关关条条款款进进行行评评估估对对供供应应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结造造价价采采购购部部与与供供应45、应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料料供供应应结结算算）编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标本本（执执行行版版）比比较较研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指标标l项目竣工成本项目竣工成本，是指在项目，是指在项目竣工验收时点竣工验收时点上，项目的上，项目的全部成本，包括全部成本，包括确认（结算）确认（结算）的已发生成本和的已发生成本和预估预估（结算）（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等费用、管理费用、财务等全部成本费用全部成本费用。l将将项目竣工成本项目竣工成本与与项目目标46、成本（执行版）项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因l按规定格式形成按规定格式形成项目成本总结和分析项目成本总结和分析一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、以费项为跟本、对目标成本和实际成本各费项的结构分解、完成情况进完成情况进行对比分析行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明三、分析说明ABC分析分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的47、分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好成本管理如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解目前成本管理的瓶颈和破解龙湖的历史成本数据库龙湖的历史成本数据库 目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容 包括：包括：包括：包括：成本测算基础资料成本测算基础资料开发成本汇总表开发成本汇总表总体分项工程成本指标总体分项工程成本指标单位工程建安指标单位工程建安指标如何参考历史成本测算新项目成本如何参考历史成本测算新项目成本 基础数据（项目规划指标表、确定产品交付标准）基础数据（项目规划指标表、确定产品交付标准）确定总体各费项成本确定总体各费项成48、本 在历史成本数据库中在历史成本数据库中查找预设单位工程特征指数、查找预设单位工程特征指数、体形系数，确定单位工程预设成本体形系数，确定单位工程预设成本 结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人结合产品标准和当前市场价格情况对主要材料、人 工费、规费等进行调整工费、规费等进行调整以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号序号项目项目窗墙比变化率窗墙比变化率体型系数变化率体型系数变化率1%1%-1%-1%1%1%-1%-1%1 1主体结构及主体结构及粗装修造价粗装修造价0.50%0.50%-0.50%-0.50%-0.10%-0.10%0.10%0.10%基础部分49、：基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表 参考指标参考指标 A类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋 47.72千克、水泥千克、水泥 86.69千千克、预拌砼克、预拌砼 0.33立方立方 B类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千克千克、预拌砼、预拌砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构及时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为粗装修部分的造价基数约为1内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同50、管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 项目成本控制的原则项目成本控制的原则成本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益成本控制的核心是合理的成本获得最大效益 成本成本测算过程测算过程的控制分为：的控制分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算 设计阶段控制设计阶段控制 执行过程执行过程的控制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制 成本控制成本控制包括成本包括成本测算过程测算过程的控制和的控制和执行过程执行过程的控制的控制 房地产项目土地投资论证房地产项目土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位根据提供的土地信息51、，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置配置 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型利用投资分析模型测算控制土地成本测算控制土地成本结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论论 证项目投资可行性证项目投资可行性投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制l（概念设计）（概念设计）l方案设计方案设计l初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l施工图设计施工图设计（产品设计确定产品成本）（产品设计确定产品成本）项52、目设计阶段的控制项目设计阶段的控制l投资决策至初步设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制的效果约为本阶段成本控制的效果约为75%75%80%80%，控制成本的，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低阻力最小，控制成本需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段成本控制的效果约为较，本阶段成本控制的效果约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为施工方案的比较53、，本阶段成本控制效果约为5%5%以内以内，控制成本阻力较大，控制的成本较高控制成本阻力较大，控制的成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要控制控制价值区价值区101方案设计控制要点方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规54、模分析，综合管网的初步布置，水电设备综合管网的初步布置，水电设备房的位置房的位置窗地比、平面周长、体型系数窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价值判断102重点关注：重点关注：产品定位产品定位，不同产品比例的搭配，产品，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式式 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定对业态和户型的多方案设计比较，55、通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积而获得最大得房率和销售面积。在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。高额56、利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本比较高层与小高层的成本案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积平方米平方米45975.645975.6容积率容积率2.52.5建筑占地面积建筑占地面积平方米平方米10624.510624.5建筑密度建筑密度%不大于不大于35%35%23.11%23.11%绿地率绿地率%31.53%31.53%总建筑面积总建筑面积平方米57、平方米150528.6150528.61 1）地上建筑面积）地上建筑面积平方米平方米1149361149362 2）地下建筑面积）地下建筑面积平方米平方米35592.635592.6其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平方米29403.429403.4高层与高层、花园洋房的成本比较高层与高层、花园洋房的成本比较容积率容积率密度密度单体单体 建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格18183232层层高层高层不变不变小小大大优、优、中中、差、差中中12121818层层高层高层不变不变大大小小优优、中、差、中、差中中花园洋房花园洋房不变不变大大大大优、中、优、中、差差高高某项目技术经济指标对项目58、评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 5059、0 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439 限额设计限额设计 确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制标等各方面的控制 凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算60、确凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定定，要充分考虑施工的可能性和经济性，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 各建筑、结构、构造做法及建筑选材各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式结构型式、基础型式、挡墙形式的选择、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面积与公摊系数优化公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本精装修配置标准与成本钢筋、砼用量钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计门窗开启方式及分隔设61、计建筑设计方面建筑设计方面l根据初步设计图纸对根据初步设计图纸对规划规划建筑面积、建筑面积、销售销售建筑面积、建筑面积、造价造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。大得房率。l控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型体型系数系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。l控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作62、法，门窗材质、标准；外装饰材外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足材料的选择搭配，在满足必要使用功能必要使用功能的同时成本的同时成本最合理。最合理。产品定位产品定位结构设计方面结构设计方面l基础选型、埋深基础选型、埋深和布置应合理和布置应合理l楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理荷载取值合理，安全系数取值合理l主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋63、配筋计算配置合理筋配筋计算配置合理l人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造计算与构造 强电设计方面强电设计方面l主要主要电气负荷指标配置、供电范围电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合、变压器台数合理理l进出线通道进出线通道是否合理是否合理l设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理截面配置合理l发电机供电范围、容量和台数选择合理发电机供电范围、容量和台数选择合理l敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理理 弱电设计方面弱电设64、计方面l弱电各系统功能弱电各系统功能和设备选型合理和设备选型合理l各系统管线走向布置合理各系统管线走向布置合理 给排水设计方面给排水设计方面l设计参数合理设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理、计算指标经济；系统流程合理 l设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便 l主要的设备材料选用经济合理主要的设备材料选用经济合理 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使法进行造价分析比较，使布置、走65、向、作法更合理布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。编制概算，对投资进行控制。景观工程控制景观工程控制软硬景面积比例软硬景面积比例，包括水体面积，铺，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种确定项目骨干树种、基调树种电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析 公摊面积的组成公摊面积的组成l垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；管道井、提物井、室外楼梯；l墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分66、隔墙墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；l设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积面积 对公摊面积（公摊系数）的管控对公摊面积（公摊系数）的管控l第一，要明确规范的刚性要求；第一，要明确规范的刚性要求；l第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；l第三、从技术67、角度通过各公摊部位的相对位置的第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。l影响公摊系数的因素影响公摊系数的因素 公摊系数公摊面积公摊系数公摊面积/套内面积套内面积 公摊系数第一层次的影响因素是公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态建筑业态 超高层住宅、写字楼高层公寓花园洋房叠超高层住宅、写字楼高层公寓花园洋房叠拼别墅联排别墅独栋别墅拼别墅联排别墅独栋别墅 公摊系数第二层次的影响因素是公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积公摊面积 建筑业态建筑业态层数层数面积类型面积类型建筑面积建筑面积套内面积套内面积公摊面积公摊面积公68、摊系数公摊系数高层公寓高层公寓1111标准层标准层410410350350606017%17%高层公寓高层公寓3232标准层标准层630630539539919117%17%高层公寓高层公寓1818标准层标准层603603510510939318%18%高层公寓高层公寓2929标准层标准层93893874174119719727%27%高层公寓高层公寓2727标准层标准层58658647147111511520%20%高层公寓高层公寓2626标准层标准层69069057057012012021%21%高层公寓高层公寓1515标准层标准层626626546546808015%15%高层公寓高层公69、寓1818标准层标准层525525453453727216%16%高层公寓高层公寓3131标准层标准层72072061461410510517%17%高层公寓高层公寓1818标准层标准层529529459459707015%15%高层公寓高层公寓3131标准层标准层78578567867810710716%16%高层公寓高层公寓3131标准层标准层80180169369310810816%16%建筑业态建筑业态层数层数面积类型面积类型建筑面积建筑面积套内面积套内面积公摊面积公摊面积公摊系数公摊系数花园洋房花园洋房全部全部900159001580905809059110911011%11%花园洋70、房花园洋房6 6单元单元51355135473647363993998%8%花园洋房花园洋房5 5单元单元351635163053305346346315%15%花园洋房花园洋房6 6单元单元487448744289428958558514%14%花园洋房花园洋房5 5单元单元118311831043104313913913%13%花园洋房花园洋房6 6单元单元163816381461146117717712%12%小商铺小商铺3 3栋栋26642664246824681961968%8%小商铺小商铺3 3标准层标准层652652575575767613%13%小商铺小商铺单元单元13701371、7012731273979712%12%小商铺小商铺栋栋134261342611817118171609160914%14%写字楼写字楼2626栋栋310293102922445224458585858538%38%主力店主力店5 5栋栋452364523639949399495286528613%13%运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资 投资测算过程中设计阶段测算，这一阶段运用价投资测算过程中设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，是把技术与经济结合起来的管理技术，通过72、对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。最低的成本去实现产品的必要功能。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 l功能功能 F Fl成本成本 C C 1 1、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降2 2、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加3 3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低4 4、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低5 5、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，表中的价值不是从价值73、构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿产品寿命周期的成本命周期的成本，包括建造成本和使用成本。，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 （1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比l价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。必要的功能，提高产品价值。功能、品质与成本功能、品质与成本（销售价74、格）的比值即性价比（销售价格）的比值即性价比，从单个部品部件到，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比整个楼盘可提高性价比 那些是必要功能，业主对哪些更敏感那些是必要功能，业主对哪些更敏感（2）技术经济比较）技术经济比较l人防工程决策人防工程决策l土建车库与机械车库的技术经济比较土建车库与机械车库的技术经济比较l电梯、空调的配置方式电梯、空调的配置方式l地下车库最少车位、面积及收益测算地下车库最少车位、面积及收益测算l基础形式、主体结构形式、挡墙形式基础形式、主体结构形式、挡墙形式 提高价值提高价值的方式的方式功能不变功能不变降低成本降低成本成本不变成本不变提高功能提高功能成本略有成本略有增加功75、能增加功能提高更大提高更大降低一些次降低一些次要功能成本要功能成本大幅度降低大幅度降低 运用新科技、新技运用新科技、新技术、既提高功能，术、既提高功能，又降低项目成本又降低项目成本业主不能直接感业主不能直接感知的工程项目（知的工程项目（包括基础、结构包括基础、结构、综合管网、能、综合管网、能源动力设施等）源动力设施等）防水工程防水工程外墙保温外墙保温 家居智能化设施家居智能化设施 景观、装修景观、装修门窗门窗户型优化户型优化注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。设计阶段控制措施设计阶段控制措施l产76、品业态定位模板化产品业态定位模板化l专业配置标准模板化专业配置标准模板化l设计任务书模板化设计任务书模板化l设计合同模板化设计合同模板化l主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计指引模板化l主要专业施工图设计审图要点模板化主要专业施工图设计审图要点模板化l制定统一标准作法制定统一标准作法90%复制复制+10%创新创新（1+10%）n一年一小改一年一小改 三年一大改三年一大改 产品复制产品复制工程实施阶段成本控制要点工程实施阶段成本控制要点l工程招投标工程招投标l总分包合同管理总分包合同管理l现场签证及设计变更管理现场签证及设计变更管理l材料设备采购、认价招标及管理材料设备采购、认价招标及77、管理l工程预结算管理工程预结算管理 施工方案的比较和成本控制施工方案的比较和成本控制 原则：技术可行、经济合理原则：技术可行、经济合理 一般施工方案中可能影响结算的内容一般施工方案中可能影响结算的内容l施工平面布置中施工设备的选择和配置施工平面布置中施工设备的选择和配置l塔机的选型、安装高度、安装位置塔机的选型、安装高度、安装位置l基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案l钢筋的搭接方式、钢筋的搭接方式、角码铁角码铁的加工及布置的加工及布置l对拉螺杆的设置方式对拉螺杆的设置方式（防水、不防水）（防水、不防水）l止水带的设置方案和材料选用止水带的设置方案和78、材料选用l其他可能增加费用的施工措施等其他可能增加费用的施工措施等施工方案可能增加费用的审核施工方案可能增加费用的审核l方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增加，无增加费用的方案由工程管理部审批；有增加，无增加费用的方案由工程管理部审批；有增加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有无费用和如何计算费用审批无费用和如何计算费用审批l施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结算算现场设79、计变更及技术洽商管理现场设计变更及技术洽商管理 设计变更的原因设计变更的原因 由设计院提出的对原施工图的变更修改由设计院提出的对原施工图的变更修改 由建设单位提出的对原施工图的变更修改由建设单位提出的对原施工图的变更修改 技术洽商技术洽商 由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定 针对施工图上出现的不清楚；错、漏、缺；设计图针对施工图上出现的不清楚；错、漏、缺；设计图中平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无中平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工而做出的（设计明确）技术洽商法按原设计施工而做出的（设计明确）技术洽商 设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后，建设设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工后后5日内日内对实施范围、工作内容、完成质量验收对实施范围、工作内容、完成质量验收签字签字确认，如属隐蔽工程，必须在其隐蔽之前签字确认。确认，如属隐蔽工程，必须在其隐蔽之前签字确认。