1、一、招标准备阶段招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例，这一阶段的主要工作有：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。(一)成立招标机构任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业2、管理招标代理机构招标。两种途径都符合我国招标投标法的规定，并各有特点。对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国招标投标法规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作，其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要求也较高，因此，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标3、机构来完成。再如，对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍，在此不再赘述。对于招标人委托招标代理机构招标，我国招标投标法规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分4、对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题：首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且，招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时，应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的招标代理机构进行招标。我国招标投标法对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据招标代理5、机构所具备的两个条件：一是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标金额达到一定等级；二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较高等级的代理机构进行招标。招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。事实上，对于一些大型的项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。(二)编制招标文件编制招标文件是招标准备阶段招标人6、最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序；阐明所需招标的标的情况；告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标人双方，以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到，内容明确，合理合法。物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国招标投标法规定：“招标文件应当包括招标项目的技7、术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分：1.投标人须知投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。(1)投标的条件招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往8、还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。(2)对投标文件的要求如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。(3)对招标程序的说明由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公平、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招9、标过程的关键内容予以公开，从而体现了整个招标工作的公正透明。2.合同条款合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。3.技术规范技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务标准、具体工作量等)10、的文件，当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍，在此不再赘述。最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的，我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此11、时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。(三)制定标底制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺12、子，标底制定的好坏，直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高，进入合格范围内的投标人数量太多，就会使评价的工作量和难度大大增加；标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失败。因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致，实事求是。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5以内。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业13、管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方法，或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。二、招标实施阶段招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。(一)发布招标公告或投标邀请书我国招标投标法和国际惯例都规定，招标人采用公开招标方式招标的，应当发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书，其目的是一致的，都是14、为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会，让其了解招标项目的情况，并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等进行详细介绍。1.发布招标公告的渠道发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的发展商务报(evelopmentusiness)；必须实行国内公开招标15、的项目的招标公告指定必须在我国出版的中国招标期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告，使投标具有广泛性，如在我国还主要刊登在人民日报、中国日报上。对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上刊登，如房地产、物业管理专业期刊等。实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种渠道发布16、其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络刊登招标公告。2.发布招标公告的时间安排为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两个因素：(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然要比网络媒体长)，以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标得到招标文件准备投标递交投标书17、需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天(通常有6090天)来准备投标和递交标书。3.招标公告的内容和格式招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容：招标单位(业主或开发商)名称；项目名称；项目地点；项目资金来源(物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预付等)；招标目的(邀请资格预审还是邀请投标)；项目要求概述(项目性质、规格及管理要求)；购买招标文件的时间、地点和价格；接受标书的最后日期和地点；开标日期、时间和地点；如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言；B11必要时规定投标保证金的金额；B12招标单位的18、地址、电话等联系方法。招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通，然而招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获得招标文件的办法等关键事项，按照我国招标投标法规定必须载明。至于投标邀请书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了。(二)组织资格预审资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的项目，资格预审更是必不可少。资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标者的第一轮竞争。资格预审可以起到以下作用：首先，资格预审可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多，招标人的管理费用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一19、部分竞争者则可以减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，选择到最合格的投标人，此投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的，防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审能吸引实力雄厚的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审了解投标人对该项目的投标兴趣大小。若招标物业预计投标公司的数目众多，可预先对各投标公司进行资格预审，剔除资信较差的公司，重点选择610家申请者参与投标，这就是所谓早期预审；若投标公司数量较少，则可待投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审，这也就是所谓后期预审。无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公20、司递交的文件都大致相同。1.资格预审的程序资格预审包括以下三个步骤：(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有两种做法，一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间；另一种做法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包括：招标项目简介；项目资金来源；参加预审的资格；获取资格预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止期应不得少于45天。(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息，并且其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业管理企业组成联合21、体投标的要求等。此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，或对外资物业管理企业单独或联合投标的一些规定，以及申请投标资格预审的一些基本要求，例如从事该行业至少已达若干年以上，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还应在资格预审文件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用的语言等。(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。2.资格预审的内容资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况；人员及设备能力；投标人的财务状况，包括过去几年的承包合22、同收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括：(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表；公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数；公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。(2)申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表；银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。(3)经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求23、填写。3.资格预审的评审方法招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标；未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。(三)召开标前会议投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，要求他们及时前来购买招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。投标人24、须知中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召开，因为在标前会议期间，招标人往往会组织投标人到现场考察，如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的组成部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人，这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时，应以会议文件为准。我国招标投25、标法规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收到书面文件的投标人，不得以未参加标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。最后，招标人应在标前会议上宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。(四)开标、评标与定标开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过审查认为各项手续均符合规定时，即可收入，并在公开预定的时间(一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆26、封开标，公开宣读各物业管理企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。从开始评标到最后定标，一般要经过36个月的定标期。在这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议标”(不27、同于招标方式中的“议标”)。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国招标投标法规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。三、招标结束阶段招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。(一)合同的签订我国招标投标法规定：“招标人和28、中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人(开发商或业主)通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同，均是指双方经过磋商后拟签订的正式合同。1.合同的组成通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；合同内容；合同结尾。合同序文部分要写明订立合同的双方当事人(即招标人与中标人)的法定名称29、和地址。甲方当事人为开发商或业主委员会；乙方当事人为中标的物业管理企业。合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下一章将对其进行详细介绍。合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字，最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等；另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合同30、的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。合同协议书的格式将在下一章专门介绍。2.合同的主要条款合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。本书在下一章还会作详细介绍。(二)合同的履行合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为，在此特指中标人应31、当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面的问题值得注意：首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意味着：违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国招标投标法规定：“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。其次是关于合同履行中的担32、保。我国招标投标法规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”。根据国际惯例，招标文件中通常应规定在签订合同后的30天内，中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证金合同。履约保证金的金额通常为合同总金额的10，且通常可由中标人此前递交的投标保证金转入，充当履约保证金的一部分。保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标人违约时所造成的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且履约保函的有效期通常要比合同期略长一些。(三)资料整理与归档合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人(这时为中标人)进入一对一的长期契约合同关系。由于物业管理合同具有长期性33、的特点，因此，为了让业主或开发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标人(业主或开发商)在招标结束后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便查考。招标活动是一项十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。通常这些文件主要包括：招标文件；对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；招标文件附件及图纸；中标人投标文件及标书；中标后签订的承包合同及附件；中标人的履约保证书；与中标人的来往信件；其他重要文件。另外，业主或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同是否相符；合同期间，业主或开发商与物业管理企业商办一切事务时，34、要习惯于通过书信方式进行，以便日后作为凭证。物业管理投标程序物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试，而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说，在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而，投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言，要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导，就必须要尽快做好准备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮大。因此，了解物业管理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径，对于提高物业管理公司的投标35、竞争力以及保障其自身权益，都是非常现实和迫切的。虽然，由于投标对象物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异，物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处，仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。一、投标前期工作(一)取得从业资格正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件，这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。1.从事国内投标的资格要求物业管理公司在国内从36、事投标业务，必须取得企业法人营业执照和政府颁发的物业管理企业资质证书。首先，按照我国公司法规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。营业执照式样见图3-2-1。其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。物业管理企业资质证书式样见图3-2-2。鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱的现状，建设部已于1999年颁布了物业管理企业资质管理试行办法(以下简称试行办法)，规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该试行办法已于2000年1月1日起正式实施，其目的是要通过资质审查，严37、格控制物业管理队伍质量，提高服务水平，而对于从事物业管理投标的物业管理公司，审查更加严格。在该试行办法出台并正式实施之前，各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法，将物业管理公司划分为以下三个等级：一级物业管理公司的资质标准规模要求：公司所管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉外物业在20万平方米以上。类型要求：公司所管理物业的类型在3种以上，或管理涉外物业在2种以上；并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过50。人员素质要求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；并且公司38、应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。经营实力要求：企业经营年限须在3年以上；且注册资本应在100万元以上(含100万元)。二级物业管理公司的资质标准规模要求：公司所管理物业规模一般在20万50万平方米以上，或者管理涉外物业在5万20万平方米以上。类型要求：公司所管理物业的类型在2种以上，或管理物业中含有涉外物业；且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过30。人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。经营实力要求：企业经营年限须在2年以上；且注册资本应在50万元以上(含50万元)。三级物业管理公司的资质标准规模要求：公司管理物业规模一般在3万20万平39、方米以上，或者管理涉外物业在1万5万平方米以上。人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。经营实力要求：企业注册资本10万元以上(含10万元)。再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展，也相应出台天津市物业管理企业资质等级评定办法、天津市物业管理招标投标规则，全面引入市场机制，实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外，该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。以上这些规章制度仅仅是针对某些地区40、的个别特征而设置的，并不具有行业共性，而现行的试行办法却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该试行办法规定，物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限于参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。物业管理企业应当按照试行办法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。试行办法还规定，物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，41、由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投标，无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全国物业管理招标投标的迅速发展。2.参与国际投标应履行的手续物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续。(1)注册在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标42、的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投标工作。由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管理公司在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一些必须提交的主要文件：公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行公司法时间较短，加之独特的经济体制，我国公司成43、立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册手续。关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。44、以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。(2)选择代理人物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务，不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标成功的可能性。当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司45、必须认真对待的一个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在以下几点：业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息，包括重大项目的招标信息；开发商情况；当地法律、经济情况；社会风俗习惯；劳务雇用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮助，这是代理人应提供的基本服务之一。业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务，这些工作包括代办各种例行手续，代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率，降低其交易成本。矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在文化、风俗等方面存在差异，加之服务行46、业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用，妥善协调解决矛盾。物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人时，投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发，根据成本效益原则，综合评价做出决策。代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其能力应首先考虑技术条件，其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教47、育与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出：a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况。c.审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历。.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管理技能，必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。在提供服务全过程中，代理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方报告工作进展，以使其能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主要有：a.48、考查咨询总工程师以往业绩成就记录。.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务，以保证必要的技术标准和时间。资源可靠性的评价可参照以下标准：a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力。.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的安排，及其对自己应承担义务的了解。c.调查该公司的声誉及财力状况。职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合FIDIC合同条款中有关职业道德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可49、通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承包活动有直接或间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理，应遵循国家有关部门的相应规定，有时还可参考FIDI合同条款建议的取费标准。执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关系。委托方不应过多干预代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必须通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执业诚实性。在考察了以上条件之后，投标公司则可根据物业项目的规模、服务内容的复杂性与重50、要性来确定代理公司。通常这一决策可经历以下几个步骤：确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求，并将可能需要的服务内容进行分类。例如：要求的专业知识领域和服务类型，对该物业服务要求的详细说明，地区特征因素(如地理位置、交通条件)，将要签订的合同类型等。资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排队。分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力资源可靠性、财力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析，选出35家候选公司。条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合51、作条件，并要求各候选公司就以下几点提出建议书：工作内容说明；与该合同有关的证明单据和资料；资料说明；附有详细说明的其他替代方案；培训计划；过去在性质类似项目中的经验；资金控制的详细情况；工作人员的规模与职责；为实施该合同任务而提出的组织与管理的模式；对当地条件的了解；地区的资源；用于该服务项目的技术手段；资源的可利用性。审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的所有细节，实地考察该咨询公司以前和目前正在提供的代理服务，获取更多的资料，并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合同款项及取费标准，谈判应尽可能详细地对合同主要条52、款及法律要求等做出规定。如果与第一家谈判失败，投标公司必须通过书面形式告知该公司，然后再与第二家进行谈判，直至达成满意的协议为止。一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议，以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以下内容：a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。.签订协议的目的与性质。c.代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。.代理物业名称及代理期限。e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。代理人可能承担的义务主要有：向委托人提供信息及有关法律法规资料；协助委托人参与竞标；推荐可靠的投标合作者；协调委托人与当地有关部门及业主三方之间的53、关系；其他代理工作。委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履行协议条款；支持代理人开展代理业务的工作，必要时提供代理人所需资料。.代理费及其支付办法。按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册，如有必要，还需由公证部门予以公证。(二)筹措资金物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必须要能满足公司投标全过程及中标后的管理需要。因此投标公司应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹措准备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况，而银行贷款则取决于公司54、的融资政策与信用状况。投标公司可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定资金来源结构。如物业管理企业需向银行申请贷款，则应遵照以下程序进行：(1)递交文件，提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业项目情况说明、资金用途计划等。(2)接受资信审查。(3)取得贷款担保。(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计划与还款计划等。(三)收集招标物业相关资料招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可少的重要因素。因此，物业管理公司在投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的具体情况，还应包括投标竞争对手的情况55、。公司可能的资料来源大致有以下几个方面：(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道，而且许多物业及物业管理公司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方，往往会使物业管理公司获得意想不到的有用信息。(2)网络传输。在时间就是速度的信息时代，随着网络技术的快速发展，愈来愈多的信息交流可通过因特网迅速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势，许多招标投标公司纷纷建起了自己的网站，各种招标信息也开始在网上进行发布，如中国招标投标网就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见，网上招标投标必将成为招标投标未来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息提供了一种全新快捷的工56、具。(3)同行业公司。当存在物业管理分包时，公司通常可通过同行业的总包人获取招标相关信息；此外，公司还可在与其他公司进行一般业务交流时，得到竞争对手的一些资料。可是，要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料，其收集工作的繁琐是可以想见的，更为重要的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分门别类，以便于投标工作人员使用，由此得出的最有价值的信息将为投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。(四)进行投标可行性分析一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的前期投入都将付之东流，损失甚为可观。这必然要求物业管理投标公司57、在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎，在提出投标申请前做出必要的可行性研究，不可贸然行事。1.招标物业条件分析(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同，所需的技术力量不同，物业管理公司的相对优劣势也差异明显。例如，对于住宅小区的物业管理，其目的是要为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间，不仅应有助于人的身心健康，还需对整个城市风貌产生积极影响。因此，在管理上就要求能增强住宅功能，搞好小区设施配套，营造出优美的生活环境。其物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。与之相对应，服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既要为住户提供酒店式服务，又要营造出58、温馨的家庭气氛，其服务内容也就更加具体化、个性化，除了日常清洁、绿化服务外，还应提供各种商务、医疗服务等。而对于写字楼，其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身安全，增设保安及防盗系统以保证财产安全，开辟商场、酒家、娱乐设施及生活服务设施以方便用户生活，完善通讯系统建设以加强用户同外部联系等方面。这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要求和技术要求，而具有类似物业管理经验的投标公司无疑可凭借其以往接管的物业在投标中占有一定的技术和人力资源优势。(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用，需要一些特殊服务。这些59、特殊服务很可能成为某些投标公司的优势，甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现，物业管理公司必须认真对待，在分析中趋利避害。他们可考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴，从而形成优化的投标方案；反之，则应放弃竞标。(3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向，这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求，这有利于物业管理公司做出优劣势判断。如公告中写明“欢迎物业管理公司参加投标”，此时则可能出现当其他公司与公司的标价和服务质量相同时，开发商会优先选择后者的情况。再如，物业60、的物业管理招标书上写明必须提供某项服务，而本地又仅有一家专业服务公司可提供该项服务，则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系密切，以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系等。这些细枝末节看似无关紧要，可一旦忽略，则有可能导致投标失败，不仅投标者的大量准备工作徒劳无功，而且还会影响公司声誉。(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量，而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现，这必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出，甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此，物业管理公司通过对开发商以往所61、承建物业质量的调查，以及有关物业管理公司与之合作的情况，分析判断招标物业开发商的可靠性，并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业，尽可能在物业开发的前期介入，这样既可保证物业质量，也便于其日后管理。2.本公司投标条件分析(1)以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作经验，这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角度考虑，以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。故投标者应针对招标物业的情况，分析本公司以往类似经验，确定公司的竞争优势。(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员，是否具有熟练和经验丰富的管62、理人员，是否与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务，如智能大厦等先进的信息管理技术，绿色工程以及高科技防盗安全设施等。(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先进的分析方法，是否拥有优秀的财务管理人才资源，是否能多渠道筹集资金，并合理开支。(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上，详见下面的分析。3.竞争者分析(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验，但在某一方面(如特殊技术、服务等)却具有绝对或垄断优势。63、由于他们进入物业管理行业不久，许多情况尚未能为人所知，他们虽然默默无闻，容易被人所忽略，却很有可能成为竞标中的“黑马”，这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。对于这些陌生的竞争者，投标公司不可掉以轻心，必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的重要性。(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大规模的物业管理公司就意味着成熟的经验、先进的技术和优秀的品质，就是在以其规模向人们展示其雄厚的实力，尤其在我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发企业，专业性服务公司尚不成气候的情况下，规模大小在很大程度上将影响招标者的选择判断。此外，公司现有的正在接管的64、物业数量、所提供服务的质量则可从另一方面更为真实地反映出其实力大小。(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量的判定在很大程度上取决于业主的满足程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满足的服务。较之异地进入的物业管理公司，他们一来可减少进入障碍，二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分包物业管理，从而具有成本优势，同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一是实体性，内部分为两个层次，即管理层和作业层，管理层由有经营头脑的人组成，作业层由与服务内容相关的操作人65、员组成；二是纯由管理人员组成，无作业层，他们通常不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式决定了他们不同的经营方式，前者通常具有较强的统一协调性，但管理成本较高；后者则相对灵活，管理成本低，但需要有优秀的专业性服务公司与之配合，因而他们的投标积极性与报价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地具体情况对其区别对待，权宜从事。4.风险分析在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有：(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升，导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚至出现亏66、损。(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对当地文化的了解，能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾不能构成合同规定的“不可抗力”条款时，物业管理公司将承担的部分损失。(4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业管理公司遭受经济乃至信誉损失等。此外，当物业管理公司从事国际投标时，还可能面临政治风险。这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损，但这也绝非不可避免。物业管理公司必须在决定投标之前认真考虑这些风险因素，并从自身条件出发，制订出最佳方案规避风险，将其可能发生的概率或造成的损失尽量减二、投标实施步骤在通过资格预67、审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标(图3-2-3)。(一)购买阅读招标文件物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买，而取得招标文件之后，如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于招标业主的原因，但若投标企业在投标前不加重视，甚至不能发现，将可能影响投标标价的制定，以至影响投标的成功，甚至还可能影响中标后合同的履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，阅读并尽可能找出错误，再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计人索赔项目”两类。其次，从事国际投标的公司68、还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标文件内容面目全非，而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想办法。此外，招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，作出仔细研究。(二)考察现场通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理计算标价。在考察过程中，投标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面形式提出问69、题并由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为投标者已掌握了现场情况，明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题提出异议，申明条件不利而要求索赔(当然，其内在且不能从外部发现的质量问题除外)。因此，投标公司对这一步骤不得掉以轻心，必须就以下方面进行细致了解：(1)若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要时做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。前期介入的优点在于物业管理公70、司可与业主更好地协调，有利于其接管后的管理。物业管理公司应尽量利用这一机会，认真准备、仔细查看，参与业主的设计开发，甚至可以就业主设计的不合理之处提出修改意见，或提出更好的设计建议。(2)若物业已经竣工，则物业管理公司应按以下标准视察项目：工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；设备调试、试运转达到设计要求；确保外在质量无重大问题；周围公用设施分布情况。(3)主要业主情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。这些情况可由投标公司自行安排人员与时间进行调查。(4)当地的气候、地71、质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相关。例如，上海的气候四季分明，昼夜温差较大，春夏之交还有黄梅季节，因此这里的物业注重朝向、通风与绿化，相应其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替时的服务。再如素有“山城”之称的重庆，其特点在于春秋两季不分明，湿度大，夏季气候闷热，且由于地势起伏大，交通甚为不便，因此这里的物业管理则应突出交通便利服务与夏季的防暑工作。由此可见，这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异，只有当物业管理公司了解这些差异时，其服务才会有的放矢，事半功倍。(三)制定管理服务方法及工作量通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服72、务任务的方法及工作量。住宅小区的特点在于规划集中，功能多样，产权多元，管理复杂。为突出其居住、服务、经济功能，物业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政公用设施的维护管理及绿化、治安管理等，其管理重点应是日常维护、修缮。对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境，服务内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等，其重点应突出清洁、安全保卫工作。商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象，以吸引更多消费者，故其日常管理工作包括安全保卫工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等，其重点应是保安、清洁工作。工业厂房与73、仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题，其服务项目主要是做好各项保障事务，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；优美环境和娱乐的保障等，其重点应放在材料、物资及工作条件的安全保障之上。投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划管理服务内容及工作量。这里，以最常见的住宅公寓为例，制定管理服务内容及工作量如下(见表3-2-1)。 (四)制定资金计划资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主要有二：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算，一般说来，资金流74、入应当大于流出，这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：(1)标书规定的预付款、保证金等。(2)接管期间费用支出。(3)接管期间收入。(4)其他资金来源。接上例,编制资金计划如下(表3-2-2)。(五)标价试算以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标者应确保做到以下几点：(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；(2)计算或复核过服务工作量；(3)掌握了物业现场基础信息；(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，得出75、管理服务费用。但对于单价的确定，不可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除外)，因为不同物业情况不同，必须具体问题具体分析。同时，确定单价时还必须根据竞争对手的状况，从战略战术上予以研究分析。(六)标价评估与调整对于上述试算结果，投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价，这主要是因为：(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。(2)风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策。(3)可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高，对此可参考几个估价人员的估价76、结果，取平均值确定最终报价。现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。通过这一步骤，投标公司便可以确定出最终标价。(七)办理投标保函由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失，在投递物业管理投标书时，招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件，以确保在投标单位中标后不能履约时，招标单位可通过出具保函的银行，用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标保函通常由投标单位开户银行或其主管部门出具。投标保函所承担的主要担保责任有：(1)投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。(2)投标人被77、通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地签约。(3)在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保函或履约保证金。如果投标人违反上述任何一条规定，招标人就有权没收投标保函，并向银行索赔其担保金额。若投标人没有中标或没有任何违约行为，招标人就应在通知投标无效或未中标或投标单位履约之后，及时将投标保函退还给投标人，并相应解除银行的担保责任。通常办理投标保函应经过以下程序：(1)向银行提交标书中的有关资料，包括投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。(2)填写要求开具保函申请书及其他申请所要求填写的表格，按银行提供的格式一式三份。(3)提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限。投标保函的主要78、内容包括：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。保函的有效期限通常在投标人须知中有规定，超过保函规定的有效期限，或在有效期内招标人因故宣布本次招标作废，投标保函自动失效。有效期满后，投标人应将投标保函退还银行注销。除办理投标保函外，投标方还可以保证金的形式提供违约担保。此时，投标方保证金将作为投标文件的组成部分之一。投标方应将保证金于投标截止之日前交至招标机构指定处。投标保证金可以银行支票或现金形式提交，保证金额依据招标文件的规定确定。未按规定提交投标保证金的投标，将被视为无效投标。中标的投标方的保证金，在中标方签订合同并履约后5日内予以退还；未中标的投79、标方的保证金，在定标后5日内予以退还，均不用支付利息。(八)封送标书、保函投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书投送给招标人。封送标书的一般惯例是，投标人应将所有投标文件按照招标文件的要求，准备正本和副本(通常正本1份，副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记(一旦正本和副本有差异，以正本为准)，两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时(指开标日期)之前不要启封”等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标人的地址和名称，若是外层信80、封上未按上述规定密封及做标记，则招标方的工作人员等对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予拒绝并退还投标人。所有投标文件都必须按招标人在投标邀请书中规定的投标截止时间之前送至招标人。投标文件从投标截止之时起，有效期为30天。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。三、定标后的工作(一)中标后的合同签订与履行经过评标与定标之后，招标方将及时发函通知中标公司。中标公司则可自接到通知之时做好准备，进入合同的签订阶段。通常，物业委托管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题进行谈判81、，中标公司应在准备期间对自己的优劣势、技术资源条件以及业主状况进行充分分析，并尽量熟悉合同条款，以便在谈判过程中把握主动，避免在合同签订过程中利益受损同时，物业管理公司还应着手组建物业管理专案小组，制订工作规划，以便合同签订后及时进驻物业。物业委托管理合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。(二)未中标的总结竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费，而且还将对公司声誉产生不利影响，因此，未中标公司应在收到通知后及时对本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆辙。分析可从以下几方面考虑：(1)准备工作不充分。投标公司在前期收集的资料是否不够充分，致使公司对招标物业的主要情况82、或竞争者了解不够，因而采取了某些不当的策略，导致失利。(2)估价不准。投标公司还可分析报价与中标标价之间的差异，并找出存在差异的根源，是工作量测算得不准，还是服务单价确定得偏高，或是计算方法不对。(3)报价策略失误。这里包含的原因很多，投标公司应具体情况具体分析。对于以上分析得出的结果，投标公司应整理并归档，以备下次投标借鉴参考。(三)资料整理与归档无论投标公司是否中标，在竞标结束后都应将投标过程中的一些重要文件进行分类归档保存，以备查核。这样一来可为中标公司在合同履行中解决争议提供原始依据，二来也可为竞标失利的公司分析失败原因提供资料。通常这些文档资料主要包括：招标文件；招标文件附件及图纸；83、对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；投标文件及标书；同招标方的来往信件；其他重要文件资料。业管理招投标案例分析案例一北京回龙观“竞选”管家北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。本次天鸿集团物业管理招标活动，先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理84、公司报名，经过专家复评，最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上，5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并回答了评委的提问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成85、部分。开发商北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去重建设轻管理、谁建谁管的旧模式，将开发建设与物业管理分开，不仅避免过去建管不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。”沈建忠在竞标会上指出：此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响，其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念，普通住宅小区也同样需要一流的专业服务；二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的，86、为全国物业管理招投标工作积累了经验，是有益的借鉴；三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风，改进服务态度，提高服务质量，在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。案例二深圳市府物业找“管家”深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说：“以后，市政府办的物业将全部采取公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”案例三南京3000“高知”户聘“管家”在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省87、南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。根据1999年12月8日出台的江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法，住宅区物业88、管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。附：南京两次物业管89、理招投标活动效果分析。1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。1)百花湖花园住宅区招标概况(1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。物业管理区域：一个。(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开90、发商共同招标并运作。(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。(7)评分类别及权重：信誉(12)、标书(54)、答辩(34)(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元(月平方米)；高档公寓，0.5元(月平方米)。(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。2)龙江高教公寓招标概况(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95以上。物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。(91、2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。(6)评分类别及权重：信誉(10)，标书(30)，价格(50)，答辩(10)。(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元(月平方米)，业主委员会标底价为0.34元(月平方米)。(8)招标执行依据：中华人民共和国招标投标法，并借鉴其他经验。3)两次物业管理招投标的启示(92、1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓93、则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。(3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明94、确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。(4)需要引起重视和改进的问题：工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户1.95、8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20。物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。案例四天津嘉海花园物业管理项目招标揭晓2000年3月，天津市首次物业管理招投标活动，经过公开、公平的激烈竞争，金厦物业管理公司一举中标，成为嘉海花园一期的管家。这标志着天津市物业管理工作向着公平竞争的市场化发展方向迈出了历史性的一步96、。天津市人大副主任李振东、建设部住宅与房地产司副司长沈建忠，天津市建委、市房管局等有关领导出席了竞标会，并对物业管理行业引入公平竞争机制给予了高度评价。目前，天津市已有物业管理企业359家，物业管理面积2653万平方米，其中住宅小区2326万平方米，占全市存量住宅面积的31.26，已成为与群众生活密切相关的行业。但由于物业管理行业市场化程度低，缺乏竞争机制，使得一些物业管理企业管理水平低，行为不够规范，服务水平不高。为进一步规范物业管理市场行为，推进物业管理市场化进程，嘉海花园开发商举办了这次物业管理招投标活动。嘉海花园工程坐落在河北区海河东路，是天津市16个大片危陋房改造项目之一，占地24.97、69公顷。一期工程占地8.5公顷，建筑面积26.6万平方米，规划建设酒店、购物中心、高档商住楼及餐饮娱乐配套设施，由嘉海建设发展有限公司和豪为建设发展有限公司共同投资开发。物业管理投标公告发布后，全市先后有二十余家物业管理公司报名。经过初审和复审，确定了8家物业管理公司参加最后竞标。整个活动在河北区公证处的监督下进行。评注：物业管理项目实行公开招投标，是物业管理项目委托的必然趋势。为推动物业管理健康发展，天津选聘物业管理企业将全面实行招投标。天津市物业管理招投标规则已出台。该规则规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招投标方式选聘物业管理企业；建筑面积20万平方米以上的98、住宅小区的物业管理工作必须以招投标方式选聘物业管理企业，并对招投标的程序和方法作出规定。此举将使物业管理行业建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰。为提高物业管理水平，天津市房管局加强对物业管理企业的治理，还推出天津市物业管理企业资质等级评定办法、天津市十强物业管理企业认定办法等规定，开展物业管理达标活动，力争90的企业项目达标，优秀企业项目要达到30。二物业管理的招标与投标第一节物业管理招标投标、概述一、物业管理招标投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易形式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部招投标法，确立了强制性的招标制度。在借99、鉴国际惯例和考虑中国国情的基础上，法律规定：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目，全部或部分使用国有资金投资及国家融资的项目，使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目，包括勘察设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。将自己的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者(各种经济形式的企业)参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，然后双方订立合同。投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指承包者按照招标公告的要求与条件，提出投标方案的法律行为。凡持有企业法人营业执照、资质证书，符合招标者要求的企业，不论其经济形式(国有企业、集体企业、民营企业、100、中外合资经营企业、外资企业等)都可以参加投标。物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家竞投的物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。物业管理招标投标实际上是借助于国家成熟的工程招标法，来培育物业管理市场，推动物业管理发展，提高物业管理服务水平，与国际物业管理接轨的一种措施。实质上是物业管理权的一种交易101、形式。物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。一些经营性的物业管理(例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。物业管理的招标可分为三种形式：(1)公开招标。由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会，发表招标广告，公开招标。(2)邀请招标。由招标单位根据平时的了解，向有承担能力的若干物业管理公司发出招标通知，邀请他们参加投标。(3)协商招标。有的称之为议标，是由招标单位直接邀请某物业管理企业，就物业管理进行协商，确定物业管理有关事项。二、物业管理开展招投标应遵循的原则物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据招标法的法律规定，招投标活动中必须遵102、循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则。具体要求如下：1.公开原则所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。2.公平原则所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现103、公平性。3.公正原则所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务现场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。4.合理原则所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必然合理、准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。三、物业管理招标与投标的一般程序招标与投标是按法律规定程序进行的一种经济活动。其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起一些纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下：1.准备阶段(1)选择104、招标方式。是公开招标还是邀标。(2)成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由委托方(房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。(3)确定招标项目、招标指导思想及原则。(4)向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，报送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。2.招标阶段(1)编写招标书。招标书的主要内容有：拟招标的物业基本情况。包括占地面积，建筑面积，房屋类型与数量，公用设施，场地情况等。物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。对105、招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)、物业管理服务收费及维修基金标准，以及其他需要说明的问题。物业管理考核标准与奖惩措施。投标开标时间。此外，对投标申请书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，以便投标单位编制标书。(2)投标单位资质审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。(3)招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询，在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位的招标机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场；或者先106、到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。(4)投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)。3.开标阶段(1)按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。(2)由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。(3)公证员宣读公证书，确认预选中标单位。4.中标和订立合同确定中标单位后，应书面通知中标者，再由中标单位与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的物业107、管理。四、物业管理招标的组织机构根据招标投标国际惯例，任何一项招标都要有一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。物业管理招标也不例外。通常招标机构的主要职责是：编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同。招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。根据我国招标投标法第二章第十二条的规定，“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”108、。对于自行设立招标机构的，通常是在招标人所在单位下属设立一个招标委员会或招标工作组，全权负责招标事宜。这种招标机构一般随招标项目的产生而产生，也随招标活动的结束而解散，因而属于非常设性机构。而对于后者，即招标代理机构，是依法设立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，属常设性的经营实体。以下就上述两种成立物业管理招标机构的途径分别予以详述。1.自行设立招标机构根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和小业主自行招标。(1)开发商自行招标开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。具体做法是：开发商董事会挑选代表组成招标委员会，这些代表通常109、包括分管项目工程建设部门的董事、相关职能部门的代表以及小业主的代表等。招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。其中专业技术部的职能是聘请有关专家和本单位的技术人员参与招标文件的编制工作，并组织评标委员会或小组进行标书的评审工作，最后向招标委员会提交评价报告和中标推荐人名单(仅供参考)。招标委员会可以采纳专业技术部所提供的方案，也可完全拒绝而自行作出裁标决定。招标委员会在裁标时通常采用投票的方式决定，一般三分之二的票权赞成即可授标，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。非常设性招标委员会的特点之一便是其开放式的组织机构，即招标委员会的主要工作人员都非正式编制，而大多数是通过向110、外聘请或通过内部调用，具有很强的灵活性和流动性。通常物业管理招标委员会向外聘请的专家主要有工程技术、房地产、市场营销、法律以及财务等方面的专门人员。开发商自行招标的机构设置如下图所示。(2)小业主自行招标所谓小业主是指相对于大业主(即开发商)而言的住户及租户。由于通常情况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。业主委员会是由业主(代表)大会选举产生的，代表全体业主行使权力的常设机构，是物业实行自治管理的充分体现。业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任。业主委员会行使以下职权：召集和主持业主(代表)大会，向业主111、(代表)大会报告工作。采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对辖区内物业进行管理并与其签订委托管理合同，解聘不称职的物业管理公司。审议物业管理公司制订的对本辖区内物业的年度管理计划，以及财务预决算和执行情况。审议、决定物业维修基金和公用设施专用基金的使用。审议、决定物业管理服务费用的标准和使用。对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。从以上可以看出，业主委员会的职权之一便是有权代表全体业主通过公开招标方式聘请物业管理公司。与开发商自行招标的做法一样，业主委员会也是通过其下设的一个招标委员会或招标工作组来全权负责招标工作事宜，其招标委员会的具体112、组织结构与开发商董事会下属的招标机构设置大致相同。2.委托招标代理机构招标招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。与非常设性招标机构最大的区别在于，招标代理机构是依照公司法设立，并完全按照公司法规定进行运营的经营性法人组织。正如我国招标投标法所规定的，招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金。因此，招标代理机构的组织机构与其他经营性法人组织无异。例如招标代理机构同样要求所有权与经营权相分离，通常采用经理制，设总经理、副总经理；经理层下设市场部、技术部、财务部、行政管理部等常见的职能部门，分设部门经理等，如下图所示。招标代理机构与其他非常设招标机构的区别之一便是113、招标代理机构中的技术部门其主要工作人员都采用合同制定编，而不是像非常设的招标机构那样采用临时外聘制度。招标代理机构与编制招标文件和评标所需的各种技术、经济专家建立长期的合同关系，从而形成专业能力强大的专家库。专家库的规模和质量往往成为评定招标代理机构等级的重要依据。然而，需要指出的是，尽管招标代理机构全权代理委托人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构。招标代理机构在评标后，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，由招标人(开发商董事会或业主委员会)自行进行最终裁标，招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。完成代理招标工作后，招标代理机构向委托招标人收取一定的服务费114、或佣金。五、物业管理投标的组织机构要了解物业管理投标的组织机构就要先了解物业管理企业的组织机构。物业管理企业一般采用经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以下通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部，各部门再根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处(如下图所示)。基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。在物业管理企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，其具体职能分别如下：(1)开发部：开发部是在经理领导下专职于物业管理业115、务开发的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。(2)财务部：财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。(3)工程部：工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目，进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因116、此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，经过总经理签字授权，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。大型物业管理企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。六、物业管理招标的范围1.确定项目是否应该招标的原则在阐述物业管理招117、标范围之前，有必要先对招标范围的概念予以说明。招标的范围是指哪些项目必须要招标；哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商；哪些项目不适于招标。根据我国招标投标法第一章第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，必须进行招标：(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。根据以上对必须招标的项目的界定，我们可以看出，对于一些影响力较大，特别是一些影响到公众利益、国家利益和国际声誉的项目，必须实行公开招标。其目的在于，通过公开招标方式，以较为符合市场规律的合理118、价格获取高素质、高信誉的承包商的服务，从而有效地保证工程质量，维护国家和公众利益。对于不适于招标的项目，国家有关法律也作了规定，主要是一些关系到国家安全和属于军事机密的项目，这些项目一般都不公开招标。这是因为：公开发布的招标文件中有可能涉及到与国家安全或军事有关的机密；一些不法分子有可能会借投标之名，趁机窃取国家机密。因此，对于这类项目，一般由国家指定的工程单位和物业管理单位进行建设和管理。综上所述，根据国家有关法律的规定和精神，我们可以总结出判断某项目是否应该实行招标的三个原则：是否与社会公众利益密切相关；是否关系到国家利益(即是否使用了国有资金投资)；是否涉及国家安全或军事机密。以上三原则119、同样也体现了国际招标惯例，具有普遍性。物业管理招标投标同属招标投标的一部分，理应遵守招标投标法的规定，因此，该三原则也同样适用于界定物业管理招标的范围。2.物业管理招标的具体范围由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外，对于招标范围的规定，招标投标法也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。即法律没有规定，在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标，哪些不适于招标。然而，如前文所述，招标投标法对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例，具有普遍性；同时，针对目前在我国刚兴120、起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合，这使我们有足够的理由相信，“三原则”是我国物业管理招标范围发展的方向和趋势，用它来指导界定物业管理招标范围具有合理性和现实意义。首先，根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则，大型基础设施(如机场、火车站、地铁等)和一些公用物业(如图书馆等)其物业管理都应实行招标。由于这些物业所承载的人流量巨大，其物业管理好坏直接关系到公众的利益，甚至人身安全，因此，这些项目的物业管理一般都应实行招标。事实上，对于这类项目，往往从项目的勘察、设计、施工开始就已经实行了全套的招标，物业管理招标不过是其中的一部分而已。另外，对于一些大型的物业121、小区也应该实行物业管理招标。因为，对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说，无疑是一个“小社会”，其管理好坏，居民是否安全、舒适，是直接关系到千千万万居民切身利益的，其社会影响力丝毫不亚于一个飞机场或一座火车站。因此根据第一个原则，该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。其次，根据“是否关系到国家利益”的原则，除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理一般也应实行招标。这是因为国家利益是群众利益的代表，损害国家利益就等于损害社会公众的利益，因此应对国家利益负责。近几年来，一些由国家专项投资或专项贷款，特别是与外国122、联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式，并取得了良好的效果。然而，根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则，一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公开招标方式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。事实上，这一类物业都有国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。由此看来，物业管理招标范围已经有了较为清晰的界定。而对于那些在招标投标法中没有规定的，可以实行也可不实行物业管理招标的项目，在实际操作中，主要取决于开发商和业主委员会的意见。不过，随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用，物业管理招标的范围将会不断扩大。目前关于物业管理招标范围的界定123、尚未法律化，也有待完善。七、物业管理招标的方式根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：公开招标、邀请招标和议标。但我国自2000年1月1日施行的招标投标法只把招标方式分为公开招标和邀请招标两种，没有将议标纳入。然而，考虑到物业管理招标在我国刚刚起步，议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用，对我国的物业管理招标投标事业有着一定影响，笔者按照国际惯例仍将议标作为物业管理招标的一种方式与前两种方式一并向读者介绍。1.公开招标公开招标是指招标人(业主或开发商)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有124、愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则，因此，我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。需指出的是，由于物业管理具有长期性和区域性的特点，因此，除国家级重点项目(如三峡工程)以外，对于地方性的重点项目(如地方的大型基础设施和物业)一般都采用地方公开招标方式招标。地方公开招标，就是指通过在地方媒体刊登招标广告或在招标广告中注明只选择本地投标人进行投标。由于物业管理自身的特点，对于一些不可能也不适宜吸引全国各地物业125、管理企业的项目，通过地方公开招标，既节省了招标人的招标成本，又不影响公开招标的公平性和有效性，不失为一种较为经济有效的招标方法。公开招标方式要求招标人严格遵守公平、公正、合理的招标原则，这具体体现在：在公开招标中，招标方首先应依法发布招标公告。凡愿意参加投标的单位，可以按通告中指明的地址领取或购买较详细的介绍资料和资格预审表，并将资格预审表填好后寄送给招标单位。招标单位对所有申请资格预审的单位进行审查，经审查合格者可向招标单位购买招标文件，参加投标。公开招标方的招标文件必须规定开标日期、时间和地点。开标必须在招标机构的所有决策人员和投标人在场的情况下当众进行。开标后，出席开标的招标机构所有决策126、人员应在各投标单位的每份标书的报价总表上签字，这意味着所有报价从即时起到授标前均不得更改。另外，按照国际惯例，标书应规定不允许更改的技术要求与财务条件，任何投标单位都必须按这些条件投标报价。这些条件只有在开标后的议标阶段才可商谈更改。在实行公开招标时，评审标书和报价都是在严格保密中进行的。评标时，招标机构可以要求投标人回答或澄清其标书中的某些含糊不清的问题，但无权要求或接受投标人调整价格。一般而言，公开招标项目合同应授予报价最低者，但在以下情况可另作考虑：招标文件中另有规定；投标文件违反有关国际惯例或招标文件的有关规定；最低报价明显不合理。实行公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时127、又实现了公平竞争，大大减少了偷工减料的舞弊现象，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式，因而成为其他招标方式主要的参照对象。不过，公开招标方式也有招标时间长，招标成本较高的不足之处。2.邀请招标邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标主要适用于标的规模较小(即工作量不大，总管理费报价不高)的物业管理项目。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方式128、在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。究其原因，首先，由于物业管理具有地域性的特点，开发商主要在当地选择投标单位，而当地的投标人数量本身就不大；其次，由于开发商的市场经验较丰富，能及时掌握各类物业管理企业的经营情况和服务质量情况，使其有能力挑选出一批素质上乘的物业管理企业参加投标，既节省了成本，又不失效果。邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。因此，邀请招标是否成功最关键的就是在选择范围缩小的129、情况下，如何防止不合理竞争和作弊行为。我国招标投标法对邀请招标方式有明确规定：“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书”。该规定就是为了防止投标过少而导致投标人相互勾结，哄抬标价，损害招标人的利益。另外，笔者建议招标人在挑选投标人时可参考以下的选择条件：投标单位当前和过去的财务状况必须良好；近期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验；在本地区具有较高的信誉；对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。可以看出，招标人只有对投标人在数量上和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。邀请招标具有节省时间、减少招标费用的130、优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。3.议标议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目(也就是我们常见的中小楼盘和物业)很少是实行超前招131、标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。议标又称谈判招标，顾名思义，其最大的特点在于招标人与投标人之间可以相互协商，投标人通过不断地修改标价来与招132、标人取得一致。这种方式更加接近传统的商务方式，是招标方式与传统商务方式的结合，兼顾两者的优点，既节省了时间和招标成本，又可以获取有竞争力的标价。然而，有利就有弊。由于招标人同时与几个投标人进行谈判，这就使投标人之间更容易产生不合理竞争，使得招标人难以获取有竞争力的标价。可以看出，议标方式对招标人的要求很高，要保证议标的成功通常都要求招标人对物业管理行业和物业管理企业的情况要有充分的了解。因此，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发商和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。而对于复杂的传统招标项目，如工程承包和设备采购等，就更不采用议标方式了，这也是为什么我国招标投标法不将133、议标作为一种招标方式的原因。然而，议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地，尤其是针对广大的中小房地产开发商，议标为物业管理招标投标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。因此，如何规范和完善议标的法律地位，是一个值得研究的问题。八、物业管理招标的内容物业管理的具体内容十分繁琐，因此，物业管理招标通常都采用“一揽子”方式，也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来，形成“项目包”，再将其作为标的进行招标。另外，从纵向来看，由于物业管理具有超前介入的特点，物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户入住后的管理运作服务。一般来说，几乎所有的物业管理内容都可以进行134、招标，但并非所有的物业管理内容都适合招标。这是因为，“一揽子”的物业管理招标方式，使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量，形成一个总标价，以便于招标人进行评价。而有些物业管理内容，既不能以价格将其统一，又难以用打分法评价其得分高低。对于这些服务内容，一般就不被纳入招标的内容。这些物业管理内容主要是一些衍生的优化性服务，如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等，由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量，通常不列入物业管理招标的内容。简单地说，物业管理招标的内容主要包括两部分，即前期顾问服务和实质管理服务。根据物业性质的不同，这两部分的内容也不同，具体可分为非经营性物135、业管理招标内容和经营性物业管理招标内容。(一)非经营性物业管理招标的内容非经营性物业是指住宅小区等主要以居住为目的的物业。非经营性物业管理的目标在于为居民创造一个安全、舒适、优美的居住环境，因此，非经营性物业管理招标的目的在于以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境。非经营性物业管理招标的内容如前所述分为前期顾问服务和实质管理服务两个部分，各部分的具体服务内容如下：1.前期顾问服务内容(1)开发设计建设期间提供的管理顾问服务由于物业具有不可移动性，一旦建成则很难改变，因此物业的开发设计和施工是至关重要的。如果在开发设计阶段没有考虑到以后物业管理的问题，那么日后这些疏忽往往会成为物业管理的难题。136、如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，给日后物业管理带来很大的烦恼。因此，在开发设计建设阶段引入物业管理企业的管理顾问服务是十分必要的。具体的服务内容有：对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设施配备及建筑材料选用提供专业意见。对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。提出本投标物业的特别管理建议。(2)物业竣工验收前的管理顾问服务制订员工培训计划。对于不同类型的物业小区，物业管理员工如果要做到服务细心、熟练、周到，必须要经过物业管理企业的专门培训。列出财务预算方案。编列财务预算方案的目的在于体现保本微利、量入为出的物业管理原则，另外也为物业管理所需的第一笔启动资金的137、筹集提供依据。(3)住户入住及装修期间的管理顾问服务住户入住办理移交手续的管理服务。住户装修工程及材料运送的管理服务。迁入与安全管理服务。前期顾问服务主要是应开发商的要求为其提供的，所需费用也通常向开发商而非小业主收取。2.实质管理服务内容住户入住后的实质管理服务是直接与住户日常生活密切相关的，具体内容包括：(1)物业管理的人力安排。即根据物业管理的工作量安排物业管理人员，以达到既经济、又高效地进行物业管理工作。(2)保安服务。(3)清洁服务。(4)房屋及设施的维修保养服务。(5)财务管理服务。(6)绿化园艺管理服务。(7)其他管理服务。如车辆管理及上门特约服务等。由于实质管理服务与小业主的利138、益关系最密切，其物业管理费也主要向小业主收取，因此这部分服务内容招标时，应选择服务周到、服务质量高且价格合理的物业管理企业。(二)经营性物业管理招标的内容经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房、货仓等。经营性物业最重要的特点就是具有商业特性，即开发商的目的在于从经营性物业所获得的利润最大化。因此经营性物业物业管理的一个主要目标便是利润目标，即物业管理企业通过有效的经营管理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率、出售率及营业收入，促使物业保值增值，提高租金收入，从而满足委托方的盈利目标要求。经营性物业的这一特性使物业管理超越了原有的交换式劳139、动范畴，成为一种创造性的附加劳动。因为在经营性物业出租后，由于物业管理的追加，而使物业的使用期限和使用功能大大提高，也会招引更多的租户和顾客，从而提高物业的营业收入，创造更多的价值。这时，物业管理就成为了凝结在物业价值中的物化劳动，是一种可资本化的劳动，能够创造新的价值。经营性物业管理招标的内容同样分为前期顾问服务和实质管理服务。经营性物业管理的前期顾问服务内容与之前介绍的非经营性物业管理的前期顾问服务大致相同。不过，物业管理企业在经营性物业竣工验收前新增的一项重要服务内容便是代开发商制订物业的租金方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高该物业出租率，增加租金收入。这正是经营性物业140、商业性的体现。而在实质管理服务中，经营性和非经营性物业管理的内容也大致相同，如同样有保安、清洁、绿化和房屋设备维护等基本项目。但有所不同的是，经营性物业管理的服务是一种创造性的附加劳动，其管理目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此经营性物业管理企业除了要经常对物业进行高标准的维护之外，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进。另外，经营性物业的实质管理服务还应增加租赁管理服务的内容等。综上所述，无论是非经营性物业，还是经营性物业，其招标的内容都主要为前期顾问服务和实质管理服务。由于这两种服务的性质不同，因此在招标中的规定也不同。前期顾问服务方案的141、好坏对整个物业的价值至关重要，而顾问服务的工作量又难以进行定编计算，因此在评标时，应该主要侧重于对顾问服务方案的评价。与之相对的实质管理服务，由于服务内容已逐渐标准化，易于定编计算工作量，因此在评标时对于这部分的内容，应将报价作为主要考虑因素。第二节物业管理招标程序一、招标准备阶段招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例，这一阶段的主要工作有：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。(一)成立招标机构任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。142、招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符来源于：房地产E网-房地产E网- 倍讯易-合我国招标投标法的规定，并各有特点。对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国招标投标法规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作，其中143、在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要求也较高，因此，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如，对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等144、非常设的招标机构。其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍，在此不再赘述。对于招标人委托招标代理机构招标，我国招标投标法规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题：首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且，招标代理机构与招标人之间仅限于委托代145、理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时，应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的招标代理机构进行招标。我国招标投标法对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据招标代理机构所具备的两个条件：一是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标金额达到一定等级；二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较146、高等级的代理机构进行招标。招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。事实上，对于一些大型的项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。(二)编制招标文件编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于：告知投标人递交投标书的程序；阐明所需招标的标的情况；告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，因此它是对招标机构与投标人双方，147、以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到，内容明确，合理合法。物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国招标投标法规定：“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和国际惯例，物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分：1.投标人须知投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、148、有关要求及手续。(1)投标的条件招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。(2)对投标文件的要求如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文149、件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。(3)对招标程序的说明由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公平、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而体现了整个招标工作的公正透明。2.合同条款合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化，这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由150、技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。3.技术规范技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务标准、具体工作量等)的文件，当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍，在此不再赘述。最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物151、业开发建设程序决定的，我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。(三)制定标底制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一152、个合理的基本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高，进入合格范围内的投标人数量太多，就会使评价的工作量和难度大大增加；标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失败。因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致，实事153、求是。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5以内。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方法，或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。二、招标实施阶段招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格154、预审；召开标前会议；开标、评标和定标。(一)发布招标公告或投标邀请书我国招标投标法和国际惯例都规定，招标人采用公开招标方式招标的，应当发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书，其目的是一致的，都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会，让其了解招标项目的情况，并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等进行详细介绍。1.发布招标公告的渠道发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的155、渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的发展商务报(evelopmentusiness)；必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出版的中国招标期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告，使投标具有广泛性，如在我国还主要刊登在人民日报、中国日报上。对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性156、公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上刊登，如房地产、物业管理专业期刊等。实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络刊登招标公告。2.发布招标公告的时间安排为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两个因素：(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，如果没有充分地考虑157、，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然要比网络媒体长)，以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标得到招标文件准备投标递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天(通常有6090天)来准备投标和递交标书。3.招标公告的内容和格式招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容：招标单位(业主或开发商)名称；项目名称；项目地点；项目资金来源(物业管理资金来源，如业158、主分摊或开发商预付等)；招标目的(邀请资格预审还是邀请投标)；项目要求概述(项目性质、规格及管理要求)；购买招标文件的时间、地点和价格；接受标书的最后日期和地点；开标日期、时间和地点；如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言；B11必要时规定投标保证金的金额；B12招标单位的地址、电话等联系方法。招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通，然而招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获得招标文件的办法等关键事项，按照我国招标投标法规定必须载明。至于投标邀请书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了159、。(二)组织资格预审资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的项目，资格预审更是必不可少。资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标者的第一轮竞争。资格预审可以起到以下作用：首先，资格预审可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多，招标人的管理费用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一部分竞争者则可以减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，选择到最合格的投标人，此投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的，防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审能吸引实力雄厚的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审160、了解投标人对该项目的投标兴趣大小。若招标物业预计投标公司的数目众多，可预先对各投标公司进行资格预审，剔除资信较差的公司，重点选择610家申请者参与投标，这就是所谓早期预审；若投标公司数量较少，则可待投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审，这也就是所谓后期预审。无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公司递交的文件都大致相同。1.资格预审的程序资格预审包括以下三个步骤：(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有两种做法，一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间；另一种做法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告的主要内容包161、括：招标项目简介；项目资金来源；参加预审的资格；获取资格预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止期应不得少于45天。(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息，并且其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业管理企业组成联合体投标的要求等。此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，或对外资物业管理企业单独或联合投标的一些规定，以及申请投标资格预审的一些基本要求，例如从事该行业至少已达若干年以上，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还应在资格预审文件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地162、点及文件所使用的语言等。(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。2.资格预审的内容资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况；人员及设备能力；投标人的财务状况，包括过去几年的承包合同收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括：(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表；公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数；公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。(2)申请人的财务状况：公163、司资产负债表、损益表等财务报表；银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。(3)经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求填写。3.资格预审的评审方法招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可164、以参加投标；未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。(三)召开标前会议投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，要求他们及时前来购买招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。投标人须知中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召开，因为在标前会165、议期间，招标人往往会组织投标人到现场考察，如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的组成部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人，这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时，应以会议文件为准。我国招标投标法规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收到书面文件的投标人，不得以未参加标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。最后，招标人应在标前会议上宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。(四)开标166、评标与定标开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过审查认为各项手续均符合规定时，即可收入，并在公开预定的时间(一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆封开标，公开宣读各物业管理企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。从开始评标到最后定标，一般要经过36个月的定标期。在这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选167、过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议标”(不同于招标方式中的“议标”)。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国招标投标法规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的中标候选168、人之外的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。三、招标结束阶段招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。(一)合同的签订我国招标投标法规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前169、，中标人和招标人(开发商或业主)通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同，均是指双方经过磋商后拟签订的正式合同。1.合同的组成通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；合同内容；合同结尾。合同序文部分要写明订立合同的双方当事人(即招标人与中标人)的法定名称和地址。甲方当事人为开发商或业主委员会；乙方当事人为中标的物业管理企业。合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下一章将对其进行详细介绍。合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字，最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方170、当事人或代理人签字。通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等；另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合同的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。合同协议书的格式将在下一章专门介绍。2.合同的主要条款合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括：价格条款、支付条款171、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。本书在下一章还会作详细介绍。(二)合同的履行合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面的问题值得注意：首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意味着：违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量172、质量以及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国招标投标法规定：“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。其次是关于合同履行中的担保。我国招标投标法规定：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”。根据国际惯例，招标文件中通常应规定在签订合同后的30天内，中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证金合同。履约保证金的金额通常为合同总金额的10，且通常可由中标人此前递交的投标保证金转入，充当履约保173、证金的一部分。保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标人违约时所造成的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且履约保函的有效期通常要比合同期略长一些。(三)资料整理与归档合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人(这时为中标人)进入一对一的长期契约合同关系。由于物业管理合同具有长期性的特点，因此，为了让业主或开发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标人(业主或开发商)在招标结束后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便查考。招标活动是一项十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。通常这些文件主要包括：招标文件；对174、招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；招标文件附件及图纸；中标人投标文件及标书；中标后签订的承包合同及附件；中标人的履约保证书；与中标人的来往信件；其他重要文件。另外，业主或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同是否相符；合同期间，业主或开发商与物业管理企业商办一切事务时，要习惯于通过书信方式进行，以便日后作为凭证。第三节物业管理投标程序物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试，而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说，在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而，投标的公平性与竞争性又决定了它必175、将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言，要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导，就必须要尽快做好准备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮大。因此，了解物业管理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径，对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益，都是非常现实和迫切的。虽然，由于投标对象物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异，物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处，仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤176、。来源于：房地产E网-房地产E网- 倍讯易-一、投标前期工作(一)取得从业资格正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件，这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。1.从事国内投标的资格要求物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得企业法人营业执照和政府颁发的物业管理企业资质证书。首先，按照我国公司法规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。营业执照式样见图177、3-2-1。其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。物业管理企业资质证书式样见图3-2-2。鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱的现状，建设部已于1999年颁布了物业管理企业资质管理试行办法(以下简称试行办法)，规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该试行办法已于2000年1月1日起正式实施，其目的是要通过资质审查，严格控制物业管理队伍质量，提高服务水平，而对于从事物业管理投标的物业管理公司，审查更加严格。在该试行办法出台并正式实施之前，各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法178、，将物业管理公司划分为以下三个等级：一级物业管理公司的资质标准规模要求：公司所管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉外物业在20万平方米以上。类型要求：公司所管理物业的类型在3种以上，或管理涉外物业在2种以上；并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过50。人员素质要求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。经营实力要求：企业经营年限须在3年以上；且注册资本应在100万元以上(含100万元)。二级物业管理公司的资质标准规模要求：公司所管理物业规模一般在20万50万平方米以上，或者管理涉外物业在5万20179、万平方米以上。类型要求：公司所管理物业的类型在2种以上，或管理物业中含有涉外物业；且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过30。人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。经营实力要求：企业经营年限须在2年以上；且注册资本应在50万元以上(含50万元)。三级物业管理公司的资质标准规模要求：公司管理物业规模一般在3万20万平方米以上，或者管理涉外物业在1万5万平方米以上。人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。经营实力要求：企业注册资本10万元以上(含10万元)。再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展，也相应出台天津市物业管理企业资180、质等级评定办法、天津市物业管理招标投标规则，全面引入市场机制，实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外，该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的，并不具有行业共性，而现行的试行办法却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该试行办法规定，物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限于参加全181、国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。物业管理企业应当按照试行办法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。试行办法还规定，物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投标，无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关，同时也从体制上为182、维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全国物业管理招标投标的迅速发展。2.参与国际投标应履行的手续物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续。(1)注册在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投标工作。由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管理公司183、在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一些必须提交的主要文件：公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行公司法时间较短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册184、手续。关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。(2)选择代理人物业管理公司如果在国外从事投标，必将185、面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务，不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标成功的可能性。当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在以下几点：业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息，包括重大项目的招标信息；开发商情况；当地法律、经济情况；社会风俗习惯；劳务雇用管理等。为物业186、管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮助，这是代理人应提供的基本服务之一。业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务，这些工作包括代办各种例行手续，代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率，降低其交易成本。矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在文化、风俗等方面存在差异，加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用，妥善协调解决矛盾。物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人187、时，投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发，根据成本效益原则，综合评价做出决策。代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其能力应首先考虑技术条件，其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出：a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况。c.审查将要从事该项188、目的所有工作人员的经验和资历。.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管理技能，必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。在提供服务全过程中，代理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方报告工作进展，以使其能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主要有：a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务，以保证必要的技术标189、准和时间。资源可靠性的评价可参照以下标准：a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力。.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的安排，及其对自己应承担义务的了解。c.调查该公司的声誉及财力状况。职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合FIDIC合同条款中有关职业道德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承包活动有直接或间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理，应遵循国190、家有关部门的相应规定，有时还可参考FIDI合同条款建议的取费标准。执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关系。委托方不应过多干预代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必须通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执业诚实性。在考察了以上条件之后，投标公司则可根据物业项目的规模、服务内容的复杂性与重要性来确定代理公司。通常这一决策可经历以下几个步骤：确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求，并将可能需要的服务内容进行分类。例如：要求的专业知识领域和服务类型，对该物业服务要求的详细说明，地区特征因素(如191、地理位置、交通条件)，将要签订的合同类型等。资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排队。分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力资源可靠性、财力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析，选出35家候选公司。条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合作条件，并要求各候选公司就以下几点提出建议书：工作内容说明；与该合同有关的证明单据和资料；资料说明；附有详细说明的其他替代方案；培训计划；过去在性质类似项目中的经验；资金控制的详细情况；工作人员的规模与职责；为实施该合同任务而提出的组织与管理的192、模式；对当地条件的了解；地区的资源；用于该服务项目的技术手段；资源的可利用性。审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的所有细节，实地考察该咨询公司以前和目前正在提供的代理服务，获取更多的资料，并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合同款项及取费标准，谈判应尽可能详细地对合同主要条款及法律要求等做出规定。如果与第一家谈判失败，投标公司必须通过书面形式告知该公司，然后再与第二家进行谈判，直至达成满意的协议为止。一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议，以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以193、下内容：a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。.签订协议的目的与性质。c.代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。.代理物业名称及代理期限。e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。代理人可能承担的义务主要有：向委托人提供信息及有关法律法规资料；协助委托人参与竞标；推荐可靠的投标合作者；协调委托人与当地有关部门及业主三方之间的关系；其他代理工作。委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履行协议条款；支持代理人开展代理业务的工作，必要时提供代理人所需资料。.代理费及其支付办法。按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册，如有必要，还需由公证部门予以公194、证。(二)筹措资金物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必须要能满足公司投标全过程及中标后的管理需要。因此投标公司应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹措准备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况，而银行贷款则取决于公司的融资政策与信用状况。投标公司可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定资金来源结构。如物业管理企业需向银行申请贷款，则应遵照以下程序进行：(1)递交文件，提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业项目情况说明、资金用途计划等。(195、2)接受资信审查。(3)取得贷款担保。(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计划与还款计划等。(三)收集招标物业相关资料招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可少的重要因素。因此，物业管理公司在投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的具体情况，还应包括投标竞争对手的情况。公司可能的资料来源大致有以下几个方面：(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道，而且许多物业及物业管理公司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方，往往会使物业管理公司获得意想不到的有用信息。(2)网络196、传输。在时间就是速度的信息时代，随着网络技术的快速发展，愈来愈多的信息交流可通过因特网迅速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势，许多招标投标公司纷纷建起了自己的网站，各种招标信息也开始在网上进行发布，如中国招标投标网就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见，网上招标投标必将成为招标投标未来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息提供了一种全新快捷的工具。(3)同行业公司。当存在物业管理分包时，公司通常可通过同行业的总包人获取招标相关信息；此外，公司还可在与其他公司进行一般业务交流时，得到竞争对手的一些资料。可是，要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料，其收集工作的繁琐是可以想见的，更197、为重要的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分门别类，以便于投标工作人员使用，由此得出的最有价值的信息将为投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。(四)进行投标可行性分析一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的前期投入都将付之东流，损失甚为可观。这必然要求物业管理投标公司在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎，在提出投标申请前做出必要的可行性研究，不可贸然行事。1.招标物业条件分析(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同，所需的技术力量不同，物业管理公司的相对优劣势也差198、异明显。例如，对于住宅小区的物业管理，其目的是要为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间，不仅应有助于人的身心健康，还需对整个城市风貌产生积极影响。因此，在管理上就要求能增强住宅功能，搞好小区设施配套，营造出优美的生活环境。其物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。与之相对应，服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既要为住户提供酒店式服务，又要营造出温馨的家庭气氛，其服务内容也就更加具体化、个性化，除了日常清洁、绿化服务外，还应提供各种商务、医疗服务等。而对于写字楼，其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身安全，增设保安及防盗系统以保证财产安199、全，开辟商场、酒家、娱乐设施及生活服务设施以方便用户生活，完善通讯系统建设以加强用户同外部联系等方面。这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要求和技术要求，而具有类似物业管理经验的投标公司无疑可凭借其以往接管的物业在投标中占有一定的技术和人力资源优势。(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用，需要一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某些投标公司的优势，甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现，物业管理公司必须认真对待，在分析中趋利避害。他们可考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴，从而形成优化的投标方案；反之，则应放弃竞标。(3)物业招200、标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向，这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求，这有利于物业管理公司做出优劣势判断。如公告中写明“欢迎物业管理公司参加投标”，此时则可能出现当其他公司与公司的标价和服务质量相同时，开发商会优先选择后者的情况。再如，物业的物业管理招标书上写明必须提供某项服务，而本地又仅有一家专业服务公司可提供该项服务，则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系密切，以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系等。这些细枝末节看似无关紧要，可一旦忽略，则有可能导致投标201、失败，不仅投标者的大量准备工作徒劳无功，而且还会影响公司声誉。(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量，而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现，这必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出，甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此，物业管理公司通过对开发商以往所承建物业质量的调查，以及有关物业管理公司与之合作的情况，分析判断招标物业开发商的可靠性，并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业，尽可能在物业开发的前期介入，这样既可保证物业质量，也便于其日后管理。2.本公司投标条件分析(1)以往类似的202、物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作经验，这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角度考虑，以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。故投标者应针对招标物业的情况，分析本公司以往类似经验，确定公司的竞争优势。(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员，是否具有熟练和经验丰富的管理人员，是否与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务，如智能大厦等先进的信息管理技术，绿色工程以及高科技防盗安全设施等。(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有203、完善的核算制度和先进的分析方法，是否拥有优秀的财务管理人才资源，是否能多渠道筹集资金，并合理开支。(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上，详见下面的分析。3.竞争者分析(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验，但在某一方面(如特殊技术、服务等)却具有绝对或垄断优势。由于他们进入物业管理行业不久，许多情况尚未能为人所知，他们虽然默默无闻，容易被人所忽略，却很有可能成为竞标中的“黑马”，这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。对于这些陌生的竞争者，投标公司不可掉以轻心，必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业204、管理公司全面搜集资料工作的重要性。(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大规模的物业管理公司就意味着成熟的经验、先进的技术和优秀的品质，就是在以其规模向人们展示其雄厚的实力，尤其在我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发企业，专业性服务公司尚不成气候的情况下，规模大小在很大程度上将影响招标者的选择判断。此外，公司现有的正在接管的物业数量、所提供服务的质量则可从另一方面更为真实地反映出其实力大小。(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量的判定在很大程度上取决于业主的满足程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满足的服务。较之异地205、进入的物业管理公司，他们一来可减少进入障碍，二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分包物业管理，从而具有成本优势，同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一是实体性，内部分为两个层次，即管理层和作业层，管理层由有经营头脑的人组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成；二是纯由管理人员组成，无作业层，他们通常不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式决定了他们不同的经营方式，前者通常具有较强的统一协调性，但管理206、成本较高；后者则相对灵活，管理成本低，但需要有优秀的专业性服务公司与之配合，因而他们的投标积极性与报价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地具体情况对其区别对待，权宜从事。4.风险分析在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有：(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升，导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚至出现亏损。(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对当地文化的了解，不能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾害发生而又不能构成合同规定的“不可抗力”条款时，物业管理公司将承担的部分损失。(4)其他207、风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业管理公司遭受经济乃至信誉损失等。此外，当物业管理公司从事国际投标时，还可能面临政治风险。这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损，但这也绝非不可避免。物业管理公司必须在决定投标之前认真考虑这些风险因素，并从自身条件出发，制订出最佳方案规避风险，将其可能发生的概率或造成的损失尽量减少到最小。二、投标实施步骤在通过资格预审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标(图3-2-3)。(一)购买阅读招标文件物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买，而取得招标文件之后，如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现208、前后文不一致、某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于招标业主的原因，但若投标企业在投标前不加重视，甚至不能发现，将可能影响投标标价的制定，以至影响投标的成功，甚至还可能影响中标后合同的履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，阅读并尽可能找出错误，再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计人索赔项目”两类。其次，从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标文件内容面目全非，而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想办法。此外，招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图209、纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，作出仔细研究。(二)考察现场通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理计算标价。在考察过程中，投标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为投标者已掌握了现场情况，明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题提出异议，210、申明条件不利而要求索赔(当然，其内在且不能从外部发现的质量问题除外)。因此，投标公司对这一步骤不得掉以轻心，必须就以下方面进行细致了解：(1)若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要时做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。前期介入的优点在于物业管理公司可与业主更好地协调，有利于其接管后的管理。物业管理公司应尽量利用这一机会，认真准备、仔细查看，参与业主的设计开发，甚至可以就业主设计的不合理之处提出修改意见，或提出更好的设计建议。(2)若物业已经竣工，则物业管理公司应按211、以下标准视察项目：工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；设备调试、试运转达到设计要求；确保外在质量无重大问题；周围公用设施分布情况。(3)主要业主情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。这些情况可由投标公司自行安排人员与时间进行调查。(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相关。例如，上海的气候四季分明，昼夜温差较大，春夏之交还有黄梅季节，因此这里的物业注重朝向、通风与绿化，相应其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替时的服务。再如素有“山城”之称的212、重庆，其特点在于春秋两季不分明，湿度大，夏季气候闷热，且由于地势起伏大，交通甚为不便，因此这里的物业管理则应突出交通便利服务与夏季的防暑工作。由此可见，这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异，只有当物业管理公司了解这些差异时，其服务才会有的放矢，事半功倍。(三)制定管理服务方法及工作量通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法及工作量。住宅小区的特点在于规划集中，功能多样，产权多元，管理复杂。为突出其居住、服务、经济功能，物业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政公用设施的维护管理及绿化、治安管理等，其管理重点应是213、日常维护、修缮。对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境，服务内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等，其重点应突出清洁、安全保卫工作。商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象，以吸引更多消费者，故其日常管理工作包括安全保卫工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等，其重点应是保安、清洁工作。工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题，其服务项目主要是做好各项保障事务，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；优美环境和娱乐的保障等，其重点应放在材料、物资及工作条件的安全保障之上。投标物214、业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划管理服务内容及工作量。这里，以最常见的住宅公寓为例，制定管理服务内容及工作量如下(见表3-2-1)。(四)制定资金计划资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主要有二：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算，一般说来，资金流入应当大于流出，这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：(1)标书规定的预付款、保证金等。(2)接管期间费用支出。(3)接管期间收入。(4)其他资金来源。接上例,编制资金215、计划如下(表3-2-2)。(五)标价试算以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标者应确保做到以下几点：(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；(2)计算或复核过服务工作量；(3)掌握了物业现场基础信息；(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，得出管理服务费用。但对于单价的确定，不可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除外)，因为不同物业情况不同，必须具体问题具体分析。同时，确定单价时还必须根据竞争对手的状况，从战略战术上予以研究分析。(六)标价评估与调整对于上216、述试算结果，投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价，这主要是因为：(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。(2)风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策。(3)可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高，对此可参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终报价。现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。通过这一步骤，投标公司便可以确定出最终标价。(七)办理投标保函由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为217、防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失，在投递物业管理投标书时，招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件，以确保在投标单位中标后不能履约时，招标单位可通过出具保函的银行，用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标保函通常由投标单位开户银行或其主管部门出具。投标保函所承担的主要担保责任有：(1)投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。(2)投标人被通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地签约。(3)在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保函或履约保证金。如果投标人违反上述任何一条规定，招标人就有权没收投标保函，并向银行索赔其担保金额。若投标人没有中标或没有任何218、违约行为，招标人就应在通知投标无效或未中标或投标单位履约之后，及时将投标保函退还给投标人，并相应解除银行的担保责任。通常办理投标保函应经过以下程序：(1)向银行提交标书中的有关资料，包括投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。(2)填写要求开具保函申请书及其他申请所要求填写的表格，按银行提供的格式一式三份。(3)提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限。投标保函的主要内容包括：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。保函的有效期限通常在投标人须知中有规定，超过保函规定的有效期限，或在有效期内招标人因故宣布本次招标作废，投标保函自动失效。有效期满后，投219、标人应将投标保函退还银行注销。除办理投标保函外，投标方还可以保证金的形式提供违约担保。此时，投标方保证金将作为投标文件的组成部分之一。投标方应将保证金于投标截止之日前交至招标机构指定处。投标保证金可以银行支票或现金形式提交，保证金额依据招标文件的规定确定。未按规定提交投标保证金的投标，将被视为无效投标。中标的投标方的保证金，在中标方签订合同并履约后5日内予以退还；未中标的投标方的保证金，在定标后5日内予以退还，均不用支付利息。(八)封送标书、保函投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书投送给招标人。封送标书的一般惯例是，投标人应将所有投标文件按照招标文件的要求，准备正本和副本(220、通常正本1份，副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记(一旦正本和副本有差异，以正本为准)，两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时(指开标日期)之前不要启封”等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标人的地址和名称，若是外层信封上未按上述规定密封及做标记，则招标方的工作人员等对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予拒绝并退还投标人。所有投标文件都必须按招标人在投标邀请书中规定的投标截止时间之前送至招标人。221、投标文件从投标截止之时起，有效期为30天。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。三、定标后的工作(一)中标后的合同签订与履行经过评标与定标之后，招标方将及时发函通知中标公司。中标公司则可自接到通知之时做好准备，进入合同的签订阶段。通常，物业委托管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题进行谈判，中标公司应在准备期间对自己的优劣势、技术资源条件以及业主状况进行充分分析，并尽量熟悉合同条款，以便在谈判过程中把握主动，避免在合同签订过程中利益受损。同时，物业管理公司还应着手组建物业管理专案小组，制订工作规划，以便合同签222、订后及时进驻物业。物业委托管理合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。(二)未中标的总结竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费，而且还将对公司声誉产生不利影响，因此，未中标公司应在收到通知后及时对本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆辙。分析可从以下几方面考虑：(1)准备工作不充分。投标公司在前期收集的资料是否不够充分，致使公司对招标物业的主要情况或竞争者了解不够，因而采取了某些不当的策略，导致失利。(2)估价不准。投标公司还可分析报价与中标标价之间的差异，并找出存在差异的根源，是工作量测算得不准，还是服务单价确定得偏高，或是计算方法不对。(3)报价策略失误。这里包223、含的原因很多，投标公司应具体情况具体分析。对于以上分析得出的结果，投标公司应整理并归档，以备下次投标借鉴参考。(三)资料整理与归档无论投标公司是否中标，在竞标结束后都应将投标过程中的一些重要文件进行分类归档保存，以备查核。这样一来可为中标公司在合同履行中解决争议提供原始依据，二来也可为竞标失利的公司分析失败原因提供资料。通常这些文档资料主要包括：招标文件；招标文件附件及图纸；对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；投标文件及标书；同招标方的来往信件；其他重要文件资料。第四节物业管理招标文件的编制物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏，直接224、关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析；第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。一、招标文件的内容不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括225、一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。来源于：房地产E三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素：投标邀请书；技术规范及要求；投标人须知；合同一般条件；合同特殊条件；附件(附表、附图、附文等)。1.投标邀请书投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而226、不属于招标文件的一部分；但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。2.技术规范及要求这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明227、。3.投标人须知投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括：总则说明；招标文件说明；投标书的编写；投标书的递交；开标和评标；授予合同。以下分别予以具体说明。(1)总则说明总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。(2)招标文件说明招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。(3)投标书的编写投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括：投标所用的语言文字及计量单位；投标文件的组成；投标文件格式；投标报价；投标货币；投标有效期；投标保证金；投标文件的份数及签署。如果由于228、采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分；另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。(4)投标文件的递交投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。(5)开标和评标开标和评标是招标229、文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容：对开标规则的说明。组建评标委员会的要求。对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。评标原则及方法。评标过程保密。(6)授予合同授予合同的内容通常包括：定标准则。说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。接受和拒绝任何或所有投标的权力。中标通知。授予合同时变更数量的权力。即申明招标人在230、授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。履约保证金。4.合同一般条款合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容：(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。(5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其231、具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件；遭受不可抗力事件一方的责任范围。(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。(10)合同终止。该条款的主要内容232、是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重；业主破产；物业被征用等)。(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。(12)适用法律。即写明合同适用的法律。(13)主导语言与计量单位。(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。(15)合同份数。(16)合同生效。5.合同特殊条款合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还233、可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。6.附件附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有：(1)附表投标书格式；授权书格式；开标一览表；项目简要说明一览表；投标人资格的证明文件格式；投标保函格式；协议书格式；履约保证金格式(通常为银行保函)。(2)附文物业说明书。(3)附图物业的设计和施工图纸。二、招标文件样本这里以物业管理公开招标为例，以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。招标文件招标编号：_ 招标项目234、名称：_年月招标中心统一印制招标文件目录第一部分投标邀请第二部分技术规范及要求第三部分投标人须知总则说明1.适用范围2.定义3.合格的投标方4.投标费用招标文件说明5.招标文件的构成6.招标文件的澄清7.招标文件的修改投标文件的编写8.语言及计量单位9.投标文件的组成10.投标文件格式11.投标报价12.投标货币13.投标人资格的证明文件14.投标有效期15.投标保证金16.投标文件的份数和签署投标文件的递交17.投标文件的密封和标记18.递交投标文件的截止时间19.迟交的投标文件20.投标文件的修改和撤销开标和评标21.开标22.评标委员会23.投标文件响应性的确定24.投标文件的澄清25.235、对投标文件的评估和比较26.评标原则及方法27.保密授予合同28.定标准则29.资格最终审查30.接受和拒绝任何或所有投标的权力31.中标通知32.授予合同时变更数量的权力33.合同协议书的签署34.履约保证金35.中标服务费第四部分合同一般条款1.定义2.适用范围3.技术规格和标准4.委托管理期限5.价格6.索赔7.不可抗力8.履约保证金9.争议的解决10.合同终止11.合同修改12.适用法律13.主导语言与计量单位14.合同份数15.合同生效第五部分合同特殊条款第六部分附件第一部分投标邀请受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。1.招标编号：236、2.招标项目的简要说明：3.项目开工期：4.投标地点：5.投标截止时间：年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。6.开标时间、地点：7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址：邮编：电话：传真：联系人：(署名)年月日第二部分技术规范及要求1. 1. 项目技术要求一览表2.项目所在地关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。第三部分投标人须知总则说明1适用范围1.1本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。2定义2.1“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2.2“投标方”系指向237、招标方提交投标文件的物业管理企业。2.3“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。2.4“用户”系指委托进行本次招标的开发商或业主委员会。3合格的投标方3.1经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。4投标费用4.1无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。招标文件说明5招标文件的构成5.1招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成：(1)投标邀请；(2)技术规格及要求；(3)投标人须知；(4)合同一般条款；(5)合同特殊条款；(6238、)附件。5.2招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时，以中文本为准。5.3投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。6招标文件的澄清6.1投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。7招标文件的修改7.1在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方239、，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。7.2为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。投标文件的编写8语言及计量单位8.1投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文或英文书写。8.2除在招标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。9投标文件的组成9.1投标文件包括下列部分：(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表；(2240、)投标资格证明文件；(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容；(4)投标保证金。投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。10投标文件格式10.1投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件14)。11投标报价11.1投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。11.2投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制开发商以其他方式签订合同的权力。12投标货币12.1投标书和开241、标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价，为便于比较价格，招标方将按12.2款规定折算成美元)。12.2以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。13投标人资格的证明文件13.1投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5)，作为投标文件的一部分。14投标有效期14.1投标文件从开标之日起，投标有效期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。14.2要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求242、其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。15投标保证金15.1投标保证金为投标文件的组成部分之一。15.2投标方向招标方提交不少于投标总报价2的投标保证金。15.3投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。15.4投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交：(1)由下列银行开具保函：中国银行总行或其分行；中国银行在海外的往来行通过中国银行；在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行；由中国人民银行授权的其他银行。投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件有效期过后30天内继续有效。(2)银行本票、243、汇票、支票或现金(在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权暂时行使票据权力)。15.5未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。15.6未中标的投标方的投标保证金，将按31.2款的规定予以无息退还。15.7中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后，经银行扣除手续费，予以无息退还。15.8发生以下情况投标保证金将被没收：(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标；(2)如果中标方未能做到：按本须知第33条规定签订合同；按本须知第34条规定提供履约保证金；按本须知第35条规定缴纳中标服务费。16投标文件的份数和签署16.1投标方应准备一份正本和四份副本，在每244、一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。16.2投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。16.3除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。16.4电报、电话、传真形式的投标概不接受。投标文件的递交17投标文件的密封和标记17.1投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。17.2为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。17.3第一密封信封上注245、明“于_之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。17.4如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按19.119.3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。17.5如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。(1)内层信封的封装与标记同17.117.3款规定。(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。17.6如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。18递交投标文件的截止时间18.1246、所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。18.2出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。19迟交的投标文件19.1招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。20投标文件的修改和撤销20.1投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。20.2投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。20.3投标截止247、时间以后不得修改投标文件。20.4投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。开标和评标21开标21.1招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。21.2开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。22评标委员会22.1招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。22.2评标期间，希望投标方派代表参加询标。23投标文件响应性的确定23.1开标后，招标方将组织审查248、投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。23.2在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。23.3招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。23.4招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不249、靠外部证据。23.5招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。23.6招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。24投标文件的澄清24.1为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。24.2重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。25对投标文件的评估和比较25.1招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。25.2评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理250、服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。26评标原则及方法26.1对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。26.2评标严格按照招标文件的要求和条件进行。26.3在评标时按下列程序确定最低评标价标：(1)开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度给予打分，合理性越强则得分越高。(2)在第一次打分的基础上，根据第25条考虑因素，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。27保密27.1有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以251、及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。27.2投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。授予合同28定标准则28.1合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。28.2最低报价不是被授予合同的保证。29资格最终审查29.1招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。29.2如果确定该投标方无条件圆满履行合同，招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。30接受和拒绝任何或所有投标的权力30.1招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投252、标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。31中标通知31.1评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。31.2招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。31.3中标通知书将作为签订合同协议书的依据。32授予合同时变更数量的权力32.1招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。33合同协议书的签署33.1中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合同协议书(见附件7)。33.2招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件253、，均为签订合同协议书的依据。34履约保证金34.1合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。35中标服务费35.1中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费：(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。(2)中标服务费为中标总金额的1.5。(3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。第四部分合同一般条款1定义1.1“合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。1.2“合同价格”系指根据合同规254、定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。1.3“甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。1.4“乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。2适用范围2.1本合同条款仅适用于本次招标活动。3技术规格和标准3.1本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。4委托管理期限年。即自年月日起至年月日止。5价格5.1除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。6索赔6.1乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决255、索赔事宜：(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。(2)对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。(3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。6.2如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。7不可抗力7.1签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水256、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。7.2受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。8履约保证金8.1乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银257、行开具：(1)中国银行，(2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，(3)在中国境内营业的其他银行。8.2乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。8.3如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。9争议的解决9.1在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。9.2提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。9.3合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管理局根据其仲裁程序和258、暂行规则进行。9.4仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。9.5除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。9.6在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。10合同终止10.1本合同期限为年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。10.2出现下列情况时合同自动终止：(1)发生不可抗力时。(2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。(3)物业被征用或甲方破产。11合同修改11.259、1对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。12适用法律12.1本合同应按中华人民共和国的法律解释。13主导语言与计量单位13.1合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。13.2除技术规格另有规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。14合同份数14.1本合同正本连同附件共_页，一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。15合同生效15.1除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方的履约保证金后，即开始生效。第五部分合同特260、殊条款具体条款(略)。合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。第六部分附件附件1投标书合同名称：致业主：先生们：1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第号至第号补充通知或修改书后，我方愿以人民币元(大写)(元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终261、有约束力，并可随时被接受。4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。年月日签字：姓名：以资格经授权并代表签署标书。投标人地址：证人：签字：姓名：所在单位及地址：职务：附件2授权书根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。现分别262、在下面签字以资证明。年月日授权人签字：代理人签字：公证人签字：公证人姓名：公证人地址：公证人职务：附件5投标人资格的证明文件投标人概况1. 1. 投标人的身份证明法定名称：法定注册地址：电话及传真号码：投标人联系人姓名、职务：电话：财务联系人姓名、职务：电话：技术联系人姓名、职务：电话：2 2 务资料经营管理人员：董事长：秘书：总经理：其他人员：3.合股或自办的业务，如合股：合股人姓名4.公司建立或登记注册日期5.分部或代表处的地址、传真、电话、联系人6.公司总资产7.银行证明书及银行地址8.银行联系开标的姓名和职务9.担保公司证明书及担保公司地址10.提交最近23个财政年度的报告(复印件)，263、包括资金平衡表、损益表、财务状况变动表以及业主权益表等。投标人保证书致_(招标公司名称和详细地址)事由：_(项目名称)资格预审申请尊敬的先生女士：在研究了上述项目的资格预审文件后，本证书签字人兹作如下声明：1.在资格预审书中所提交的一切资料，是真实的。2.我方理解，_(招标公司名称)对资格预审所做的决定，是最终的。(招标公司名称)对任何投标申请者不承担任何责任，也无义务将其决定的原因通知投标申请人。3.在通过资格预审的情况下，我方理解，资格预审合格仅仅是取得了按时参加投标的权力，而招标条件及日期则完全由_(招标公司名称)和业主决定。4.如我公司(联合体)的技术和财务状况或执行合同能力在招标时发264、生了变化，我方承诺将此情况通知_(招标公司名称)和业主，并理解_(招标公司名称)和业主有权对原资格预审的决定进行审查。5.兹提交预审文件中所要求的一切文件和资料。日期：投标申请人名称：公司授权代表：职务：代表签字：附件6投 标 保 函投标银行保函1.鉴于(投标人名称)(以下称“投标人”)将于(递交投标书日期)提交了管理(合同工程名称)的投标书。2.根据本文件，兹宣布，我行(银行名称)(国别)(注册办公地点)(以下称“银行”)向(业主名称)(以下称“业主”)立约担保(以文字和数字表示的金额)的保证金。本保证书对银行、继承人和受让人均有约束力。加盖银行公章年月日3.本保证的义务条件是：(1)如果投265、标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或。(2)如果投标人在投标有效期内接到业主所发的中标通知后：未能或拒绝根据投标人须知，按要求签署协议书；或。未能或拒绝根据投标人须知，提供履约合同保证金。我行保证在受到业主第一次书面要求后，即对业主支付上述款额，无须业主出具任何证明，只需在其书面要求中说明，其索款是由于出现了上述条件中的一种或两种，并具体说明该条件。本保证书在投标人规定的递交标书截止日期或业主在该日期推迟的递交标书截止日期的后_天(含第_天)内有效。推迟递交标书截止日期无须通知银行。任何索款要求应在上述日期前交到银行。年月日证人签字： 证人姓名： 证人地址： 投标保证金契约担保担保号：266、签署日期：1.根据本文件，我方(投标人名称)(以下称委托人)作为委托人，授权在中华人民共和国境内办理业务的(国家)(担保单位名称)(以下称担保人)向债权人(业主名称)(以下称业主)立约担保，如实支付(用文字和数字表示金额)的担保金。2.委托人和担保人双方，他们的继承人和受让人均共同地和分别地受本担保书的严格约束。双方分别盖章年月日3.鉴于委托人已于(提交投标书日期)向业主递交了(合同项目名称)的书面投标书(以下简称标书)。4.本担保的义务条件是：(1)如果投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；(2)如果投标人在投标有效期内接到业主所发的中标通知后：未能或拒绝根据投标人须知，按要求签署协议267、书；未能或拒绝根据投标人须知，提供履约合同保证金。则本义务有完全的效力，否则无效。(3)但是，担保人不应该对：大于本担保书规定的罚款额负责；大于委托人投标额与业主所接受的投标额的差额负责。5.担保人在执行本文件时，确认该义务在投标人须知中规定的递交标书截止日期或业主在该日期到期推迟的递交标书截止日期后30天(含第30天)内有效，推迟递交标书截止日期无须通知担保人。委托人：(签字、姓名、职务)担保人：(签字、盖章)附件7合同协议书本协议是以(业主名称，以下称“业主”)为一方，以(中标投标人名称，以下称“承包商”)为另一方，于_年_月_日共同签署的。鉴于业主委托管理下列有关项目(项目名称)，并已接268、受了承包商对于管理本项目的投标，现签订本协议如下：本协议中的单词和用语均应具有下文中提到的合同条款中所规定的含义。下列文件应被视为本协议的组成部分，供阅读和解释。(1)本合同协议书；(2)中标通知书；(3)投标书及其附件；(4)合同的特殊条款；(5)合同的一般条款；(6)投标人须知；(7)技术规范和要求；(8)图纸；(9)辅助资料等。上述文件应视为补充性的，且互为解释。但如有矛盾和不一致之处，以上列次序中在先者为准。考虑到业主应给承包商下述的付款，承包商特此同业主立约，保证在所有方面按合同条款的规定，承担本项目的物业管理工作。对承包商应得的报酬，业主特此立约，保证按合同规定的时间和方式向承包商269、支付合同款项。为此，立约双方代表在本协议上于上述时间各自签字。承包商法人代表：签字：业主法人代表：签字：公证处证人：签字：附件8履 约 保 函履约银行担保书(有条件的)本协议由(银行地址)的(银行名称)银行(下称“承保人”)为一方，(业主地址)的(业主名称)(下称“业主”)为另一方，于_年_月_日签订。鉴于(1)本协议系(承包商地址)的(承包商名称)(下称”承包商”)为一方，业主为另一方之间签订的一项合同(合同名称)的补充。在该合同中，承包商同意承担执行(项目名称及项目简单说明)项目，合同金额为(合同货币金额)；以及(2)承保人已同意保证按下文所述充分履行合同。承保人兹特同意业主的条件如下：1270、.如果承包商(除非按合同中任何条款或由有资格裁判的法庭做出决定解除履行合同者外)在任何方面不实施合同，或对因合同而产生的责任有任何违反，则只要业主或其授权的代表向承保人通知了上述情况，并在维护证书发出后_个月以内向承包人提出索赔要求，承保人即应向业主赔偿并支付(担保金额)(文字表示)_，其金额应按支付合同价格的货币种类及比例支付。2.不得因承包商和业主间做出了已得到或未得到承保人同意的安排，或因承包商所承担的责任有所改变，或因承包商在有关支付、时间、履约情况或其他方面有所忍让而免除或解除了承包人所承担的担保责任。承保人并明文放弃应将上述安排、改变或忍让向他通报的权利。本担保属于本文开端署名之日271、期开具。签字人：签字人：代表承保人： 代表业主：证明人： 证明人：履约银行担保书(无条件的)致(业主名称及地址)：鉴于(承包商名称及地址)(以下称”承包商”)按照_日签订的_号合同，承担了管理(合同名称及项目说明)(以下称”合同”)；又鉴于在上述合同中贵方规定承包商必须提交由经认可的银行担保，金额已在合同中规定，作为按合同规定履行其应负责任的担保；又鉴于我行已同意为承包商开具上述银行担保。兹特明确肯定本行为承保人，代表承包商在总数为(承保金额)(文字表示)_以内向贵方负责，该项款项将按合同价支付的货币种类及比例支付。本行承担在前述(承保金额)限额以内。一旦贵方书面提出要求，即当毫不挑剔也不争执272、地向贵方支付任何一笔或几笔款项，贵方也不必为所要求支付的该项款项提供证明或说明根据或理由。本行兹特放弃要求贵方在向本行提出要求之前需先向承包商索要上述债务的权利。本行并同意不得因贵方和承包商对合同条件或根据合同所管理的项目或任何其他合同文件可能做出的改动、增添或其他修改，而以任何方式解除我方按本担保书所应承担的任何义务；本行不放弃需将上述改动、增添或修改向本行通报的权利。本担保书有效期至合同到期后_个月的那一天。承保人签字盖章：银行名称：地址：日期：第五节物业管理投标书的编写在经历了前文所述的准备工作之后，投标公司便进入了编写报送投标书阶段。物业管理投标书是对投标公司前述准备工作的总结，是投标273、公司的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，投标公司除了应以合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应学会如何包装自己的投标文件，如何在标书的编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争取关键性评分。由于不同物业具有不同性质，不同招标项目具有不同要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。投标公司在实践中可根据具体情况自行发挥。一、物业管理投标书的内容(一)物业管理投标书的组成物业管理投标书，即投标人须知中规定投标者必须提交的全部文件，主要包括：1.投标致函来投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容有：(1)表明投标者完全愿274、意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；(2)表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；(3)表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；(4)说明投标报价的有效期；(5)表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力；(6)表明对招标者接受其他投标的理解。2.附件附件的数量及内容按照招标文件的规定确定。但应注意，各种商务文件、技术文件等均应依据招标文件要求备全，缺少任何必须文件的投标将被排除在中标人之外。这些文件主要包括：(1)公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。(2)公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执275、照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。(3)公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。(4)物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业绩等。(5)物业管理组织实施规划等。说明对该物业管理运作中的人员安排、工作规划、财务管理等内容。(二)物业管理投标书的主要内容物业管理投标书除了按规定格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。1.介绍本物业管理公司的276、概况和经历除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。2.分析投标物业的管理要点主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点、难点做出分析：(1)住宅小区对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个277、别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒；加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。(2)高层住宅高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在：机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中278、央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项管理制度，保证能及时排除故障。保卫治安管理。须设保安班，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。(3)写字楼写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在：安全保卫工作。保证防盗及安全设施运279、作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。电梯、中央空调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘，同时保证上班时间的开水供应。(4)商业大厦管理在商业大厦管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于：安全保卫工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻。消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防制度。清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。空调或供热设备管理。设立专职280、操作及维护人员，保证设备正常运转。以上是针对各类型物业列举其物业管理中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标公司应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。3.介绍本公司将提供的管理服务内容及功能(1)开发设计建设期间的管理顾问服务内容简要介绍物业管理公司前期介入所应考虑的问题及其意义，接下来就各问题进行详细叙述。对投标物业的设计图纸提供专业意见。投标公司应从物业建成后管理的角度出发，考虑设计图纸是否具有操作的可行性，是否方便用户，有时甚至可以就物业的发展趋势提出一些有利于日后运用先进技术管理的设计预留建议。对投标物业的设施提供专业意见。投标公司应从使用者角度考虑设施的配置能281、否满足住户的普遍需要。对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。包括参与开发商重大修改会议，向业主提供设备保养、维护等方面的建议。提出本投标物业的特别管理建议。主要就先前所分析到的管理难点有针对性地提出施工方面的建议，以利于日后管理。(2)物业竣工验收前的管理顾问服务内容制订员工培训计划。详细说明员工培训的课程内容，以及经培训后员工所应具备的素质。制订租约条款、管理制度和租用户手册。列出财务预算方案。指出日常运作费用支出，确定日后收费基础。(3)用户入住及装修期间的管理顾问服务内容住户入住办理移交手续的管理服务。说明物业管理公司在用户入住时应向用户解释的事项，及其应当承办的工作。住户装修工程282、及物料运送的管理服务。规定用户装修时应注意的问题及应提交的文件。迁入与安全管理服务。说明物业管理公司应当采取哪些措施，规定业主应遵守的规章制度。(4)管理运作服务内容物业管理人力安排。编制物业管理组织运作图，说明各部门人员职责及其相互关系。保安服务。包括为聘任与培训员工、设立与实施保安制度等而应采取的措施。清洁服务。包括拟定清洁标准，分包清洁工作的措施，监督清洁工作，以及保证清洁标准的其他措施。维修保养服务。编制维修计划，安排技术工程师监督保养工作的实施。财务管理服务。包括制定预算案，代收管理费、处理收支账目、管理账户等。绿化园艺管理服务。包括配置园艺工，布置盆栽，节日的装饰工作等。租赁管理服283、务。这是针对承租用户的管理工作，包括收取租金，提供租约，监督租户遵守规章等工作。与租用户联系及管理报告。主要包括通知、拜访用户，了解情况，并定期向业主大会报告管理情况等工作。其他管理服务内容。补充说明由于招标物业的特殊功用或业主特殊要求而需要的其他特定服务。(5)说明将提供的服务形式、费用和期限管理顾问服务期限：通常自接受委托开始至楼宇发放执照为止。管理运作服务期限：自楼宇发放执照起，至合同到期为止。二、物业管理投标书编写注意事项(一)物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。1.计284、量单位计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。2.货币国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。3.标准规范编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。4.表述方式投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表285、达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可，应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。5.理论技巧投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。6.资料真实286、性投标文件应对招标文件的要求作出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。(二)物业管理投标书编写中应注意的问题1.确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。2.不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。3.填写方式规范。投标书最好用287、打字方式填写，或者用墨水笔工整填写；除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。4.不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。5.计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。6.报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标文件中的“开标一览表”，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写“开标一览表”、“投标价格表”等。7.包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整288、洁，纸张统一，装帧美观大方。8.报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受。9.严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊；不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。三、物业管理投标书样本投标文件一投标综合说明书业主：_1.根据已收到的招标编号为物招审字()第()号的_物业的招标文件，遵照市物业管理招标投标管理办法的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价289、，承担上述物业的全部管理工作。2.一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。3.一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。4.一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必须征得业主的同意。5.我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。6.我方同意招标文件中各条款，并按投标标价总额3交纳保证金万元(大写)。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。7.除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知290、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。投标单位：(印鉴)法定代表人或委托代理人：(盖章、签字)日期：年月日投标文件二企业法人地位及法定代表人证明一、法定代表人证明法定代表人资格证明书单位名称：物业管理公司地址：省市街号姓名：性别：年龄：民族：职务：技术职称：身份证号码：系物业管理公司的法定代表人。负责为物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标单位：(盖章)上级主管部门：(盖章)日期：年月日日期：年月日二、营业执照(式样见图3-2-1)三、资质证书(式样见图3-2-2)四、法人代码证书(式样见图3-2-291、4)投标文件三物业管理公司简介1994年12月组建成立的物业管理公司是经市建委核准的物业管理一级企业。公司以管理住宅小区和工贸大厦为主，近几年来先后承接了等物业的管理工作。截止到1998年底，本公司已接管楼房585栋，总建筑面积256万余平方米。其中由本公司委托管理的小区荣获了“全国优秀物业管理示范小区”称号，区、庄七区和单店小区也先后被评为“市优秀物业管理居住区”。为向业主提供全方位高质量服务，公司不仅装备了商务中心、超市、美容院、健身房等服务场所，还开设了建筑管理、房屋维修、代叫出租车、代办水、电、煤、电话费、代装潢、代购物品等服务项目，并配备专程免费巴士往返市区。同时，公司还聘请了美国物292、业管理公司主管为外方顾问，借鉴国外先进物业管理经验，不断健全管理制度，提高人员素质和服务水平，为所接管物业的广大业主提供真诚周到的专业服务。几年来，公司先后有花园小区荣获“全国城市优秀示范居住小区”称号，并顺利通过了英国SI认证机构和市Q质量认证中心对花园物业管理服务质量保证体系的认证，率先成为中国北方地区荣获SO9002质量认证证书的物业公司；市北里东区和市北里中区小区分别荣获了“全国优秀物业管理居住区”称号；街南里小区、街东里小区、幸福一村小区和龙华园小区也分别获得了“市优秀物业管理居住区”称号。本公司有完整的服务质量管理体系和完善的监控措施，近年来所接管的物业未曾出现过质量事故，年被市质293、量监督协会授予“服务质量信得过单位”，并且在物业的管理工作中，由于服务质量突出，被市精神文明建设领导小组评为“市共建文明居住区先进单位”。投标文件四物业管理专案小组配备一、 一、 物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。总负责人(项目经理)和各级负责人(部门人员)配置见下表。二、物业管理专案小组主要成员简介：1.董事总经理：统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。2.董事：专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有10年的专业物业管理经验，其物业管理顾问的经历计有香港新界发展计划、香港大厦、台北市集团超高层大楼、台北市集团总部大楼、上海外滩广场294、上海百货公司、武汉广场、北京大厦及珠海广场等。投标文件五对合同意向的承诺一、承包方式：物业设计图纸预算。二、服务价款的计算方式：1.各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；2.普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；3.特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动予以确定；4.设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；5.管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策性调整规定执行。三、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方投标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。四、服务款项收取方式：物业竣工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1的管理基金。物业管理中日常服务收费由全295、体业主派出代表(固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月1次，下月15日以前交至物业管理处。五、材料设备供应方式：管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，应由甲方供应到现场，乙方提供材料堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求服务的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。投标文件六1.企业信誉296、2.企业资质(证书式样见图3-2-1)3.企业荣誉证书(略)4.企业安全生产证明资料(式样见图3-2-5)5.企业物业管理服务质量证明资料(式样同上)6.近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表。班子配备明细表。投标文件七物业管理要点物业管理服务可以说是一门学问，本公司以小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提高，努力创造条件使每一座大楼的收益和投资潜质都能达致极限。这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，更能使其增值。物业为高级工贸建筑，其物业管理重点兹分析如下：一、工贸大厦管理工贸大厦需要极为周全的297、服务，特别是当代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。这些装备不仅包括升降机和停车场电梯，还包括高技术的现代化设备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风设备、保安监视和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置，以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。一幢工贸大厦是否能得到完善管理，对该物业的租金及售价水平有很大影响，同样对其资本价值也会影响。二、停车场管理现今停车场设备的管理多采用先进的自动化管理系统来满足繁忙的日298、常运作需要。采用自动化管理，可以减少人为差错，节省人力资源，加快车辆流量，从而使物业管理运作更为顺畅，租用户及访客利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须做出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须设有闭路电视监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机须与停车场自动化系统及照明系统接通，以备在紧急时段仍能操作和提供必要的服务。停车场内必须装有足够的通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足的原则确定收费标准，以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼的出租、出售和营运都有着正面的积极作用。服 务 内 容依据物业现时的工程进度及运作安排，299、本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼竣工后再提供管理运作服务。一、物业管理顾问服务物业管理顾问服务的项目包括：(1)开发设计建设期间的管理顾问服务提供大楼图纸专业意见；提供大楼设施专业意见；提供大楼建材专业意见；预估大楼管理运作成本；大楼管理进度检讨；停车场管理建议。(2)物业竣工验收前的管理顾问服务制订租约条款、管理守则和租用户手册；员工培训计划；财务预算。(3)用户搬运及装修期间的管理顾问服务移交大楼单位与用户程序；装修工程及物料运送控制程序；保安控制；搬运控制；安全控制。(一)开发设计建设期间的管理顾问服务这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照。1.服务的功能(1)在管理前期300、能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施。(2)节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作。(3)在租用户入住前可订立管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能够顺畅。2.服务内容1)提供大楼图纸专业意见就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况提出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否能产生积极作用及其可行性而制订的。本公司将建议业主对部分设备的增添预留出空间，如中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当位置、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化301、系统及其他各类设施的预留等。2)提供大楼设施专业意见就业主预定的各项大楼设施提出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择设施种类及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。大楼设施包括：电梯；消防设备；电气设备；照明设备；给排水系统、大楼自动化系统；垃圾处理设备、洗窗机设备；后备发电机设备、大楼广播系统；停车场管理系统等。3)提供大楼建材专业意见就业主选定的建筑材料提出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、质量优劣的鉴别，判断材料能否对使用者达到预期效果，以及对管理者能否妥善处理等加以分析。4)预估大楼管理运作成本就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理302、运作收支及人力资源费用预算供业主参考。5)大楼管理进度检讨本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：(1)分析及评估大楼施工期间的图纸是否配合先前提出的专业意见。(2)当有重大设计修改时，派专业人员参加会议，与各有关单位配合协调并了解工程进度，以便即时提出专业意见，使日后的管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费。(3)就各厂商提供的设施及配备向业主提供专业意见，例如该设施日后的保养程序，零件配备是否足够，维修保养服务是否满意，以及该项设计对管理者是否容易处理等，以此作为业主及建筑师的参考。6)停车场管理建议依据现在的停车场规划提出管理顾问意见，内容包括：303、(1)制订停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。(2)停车场车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车、计时停车及货运车日常运作模式的评估。(3)就选定的停车场设备从管理者角度出发给出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。(二)物业竣工验收前的管理顾问服务1.制订租约条款、管理守则和租用户手册就租约条款部分，本公司将提供标准租约样本供业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，参照业主意见，在条例中制订特定租约条款及细则。物业的管理守则将作为租约条款的一部分，本公司将依据国外的专业管理规范配合特定环境，制订一套符合标准的管理规章。除租约条款和管理守则外，本公司将与各承租户制订租用户手册304、，使租用户在搬入和使用大楼前对管理运作能有充分了解，从而配合好物业管理公司的服务。2.员工培训计划本公司将物业管理视为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练。这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目，如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并重，且配合适当的演习，保证员工能熟悉并实际体会突发事故的应变措施及程序。关于物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练计划，具体训练课程有：(1)业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)；(2)管理员工职责；(3)管理员工在物业管理中扮演的角色；(4)员工守则、行为及纪律305、；(5)物业专门名词介绍；(6)物业保安措施及辅助巡逻设备；(7)物业设施的定义及应用；(8)管理服务的目的及重要性；(9)移交及回收物业单位的程序；(10)防火知识及消防装置；(11)无线电通话机的使用；(12)物业管理的基准；(13)紧急事件处理程序：水管爆裂；火警应变；电力故障；煤气泄漏；雷电及台风；盗窃或抢劫；处理租用户投诉；处理可疑物体及恐吓电话；偷车；拾获财物；11 发现租用户受伤或意外；12 物业内违例或遗弃车辆；13 急救学常识；(14)领导才能、组织能力及责任感等。对于物业维修技工，其训练课程除选择上述部分项目外，还会加插以下课程：(1)机电维护的措施及程序；(2)物业空调运306、作流程；(3)维修工具维护及保管；(4)物业设施的操作流程等。本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供上述训练课程，务使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及执行方法取得系统的、深入的认识并获得应有的训练机会。3.财务预算现今的专业化物业管理，除需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整幢建筑物的财务管理更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者的权益，另一方面，也能确保并增加不动产的价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制订出一套完整而合理的预算方案，并预留基金用作长期保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致效益极限。本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备作出评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。该项财务预算应包括下列各项支出，以便作为确定日后管理运作费用的基础：(1)管理员工薪金薪金及年终奖金；加班费；劳工保险费；制服及洗衣费；员工训练费。(2)维修及保养费升降机；排水设备；电器装置；保安系统；消防设备；后备发电机设备；给水设备；楼宇维修；大楼标志及指示牌；通讯及广播；11 大楼自动化系统；12 垃圾处理设备；13 清洗贮水池；