1、XX管理集团,预交付评估体系宣贯,交付预评估规则说明,1、专项概述 交付预评估是为了识别风险项目，将风险在项目交付前提前暴露并预警，站客户视角进行全面预检，检查现场户内、公区、外立面等与设计图纸、报规方案、合同的吻合程度，通过防渗漏试验的检查方法排查项目是否存在渗漏隐患；便于项目及时整改，降低报修整改率，提高客户满意度，杜绝大量返工现象的发生。2、评估开展机制 1、介入及退出时间点：交付前90天，最晚不迟于交付前60天，其他因不可预见或不可抗力导致不能进行正常评估的另行商议 2、测评频次：原则上每个交付项目进行1次交付预评估；3、测评现场说明：每个项目交付批次需提供项目总平图并圈出交付区域、地2、下室交付区域按轴线划分、避免遗漏；4、交付预评估重点关注：功能缺陷及渗漏分项和交付红线管理（进度、报规方案、交付界面与交付合同的匹配和一致性）；5、评分权重：a.精装：其中渗漏检查占40%权重、户内观感占30%权重、公区观感20%权重、机电安装10%权重；b.毛坯：其中渗漏检查占40%权重、户内观感占30%权重、公区观感20%权重、机电安装10%权重。3、评估小组成员组成及分工 人员组成：一名组长、两名组员、一名机电人员 组长：负责现场户内观感、公区观感、进度及其他风险项的测评工作；组员：负责现场户内观感、实测实量、淋水闭水试验测评工作；机电：负责现场消防、电梯、智能化等方面测评工作。,交付预3、评估规则说明,1、（强调）各项目若对已公布的检查管理办法或者检查评分标准有疑义，须提前向项目工程管理部进行申述及报备，检查过程中不予受理；2、由各分项平均值得分计算最终得分，其中高风险提示项仅作提示，不计入最终得分。,评估体系框架：,1）户内抽取：高层（含超高层、高层、小高层）、洋房、别墅随机抽取10户，要求涵盖顶层（跃层）2户、中间楼层6户、首层2户，同时至少4户为边户型，同时兼顾向主要户型倾斜。两种以上业态同时存在时，按照实际比例，由工程管理中心确定抽取户数；2）公区抽取：抽查房间对应的公共部位，要求涵盖顶层、中间层、大堂及地下室电梯前室。至少包括2个大堂、2个电梯厅、2个消防楼梯间、管道4、井10个；对应2个屋面；地下车库40个柱距，包含设备间、出入口及行走路线范围；交付楼栋外立面全数检查;屋面外立面抽取：随机抽取2个屋面进行排查；现场交付楼栋外立面全数检查；4）机电安装：水电风系统现场随机抽取2个防火分区；智能化随机抽取3个单元；电梯工程随机抽取3部电梯，由机电人员进行评估。,评估测区抽选：,评估注意事项：,交付预评估规则说明,评估体系框架：,交付预评估规则说明,交付预评估规则说明,评估体系框架：,交付预评估规则说明,交付预评估规则说明,交付预评估规则说明,评估体系框架：,交付预评估规则说明,交付预评估规则说明,评估体系框架：,交付预评估规则说明,诚实守信原则：1、为确保第三方5、评估公司的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估公司进行公正、独立的项目评估，总部工程管理部将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施，并在公司层面进行通报批评；2、测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应修补部位，并对修补方案合理性进行检查。3、第三方评估单位在现场开展评估工作时，如出现以下情况，将按下述表格对评估总得分进行扣减分处理，具体如下：,交付预评估试验图例,水管、水桶、沙袋或海绵球；,照片必须清晰，不得有曝光、模糊等现象；拍照前需记录不合格部位（例：6、3#楼2002主卧卫生间结构板渗漏）；需排查厨卫间蓄水不合格原因。结构板原因、管道吊洞原因、翻边原因、门槛石原因、淋浴房挡水石原因等。,工具准备,测区、试验要求,OA系统随机抽选15个厨卫间进行蓄水试验，每一个厨卫间作为一个计算点；使用沙袋将地漏口封堵严密后蓄水；（精装修交付卫生间蓄水一半只蓄淋浴房，一半全蓄；厨房面砖铺贴完成可不蓄水）。建筑地面工程施工质量验收规范GB 50209-2010第3.0.24条规定：蓄水深度最浅处不得小于10mm，蓄水时间不得少于24h。,不合格判定、计点,检查厨卫间四周翻边、结构板、管道根部、门槛石、淋浴房挡水石部位是否存在肉眼可见渗漏点或渗漏痕迹，一个厨卫间计7、为一个不合格点；如精装修有吊顶，需拆开检修口检查结构板、管道根部是否存在渗漏；满足测点数量要求，如不满足测点数量要求，缺少个数均计为不合格；有防水要求但未做防水，判定为不合格。,照片记录要求,厨卫间蓄水试验,交付预评估试验图例,蓄水示意图,厨卫间蓄水试验,交付预评估试验图例,水管、水桶、沙袋或海绵球；,照片必须清晰，不得有曝光、模糊等现象；拍照前需记录不合格部位（例：3#楼2002北阳台转角部位翻边根部渗漏）；需排查阳露台蓄水不合格原因。结构板原因、管道吊洞原因、翻边原因、推拉门底部原因等。,工具准备,测区、试验要求,OA系统随机抽选15个阳露台进行蓄水试验，每一个阳露台作为一个计算点；使用沙8、袋将地漏口封堵严密后蓄水；北方地区为封闭阳台且无防水要求可不蓄水。建筑地面工程施工质量验收规范GB 50209-2010第3.0.24条规定：蓄水深度最浅处不得小于10mm，蓄水时间不得少于24h。,不合格判定、计点,检查阳露台四周翻边、结构板、管道根部、推拉门底部是否存在肉眼可见渗漏点或渗漏痕迹，一个阳露台计为一个不合格点；如精装修有吊顶，需拆开检修口检查结构板、管道根部是否存在渗漏；满足测点数量要求，如不满足测点数量要求，缺少个数均计为不合格；有防水要求但未做防水，判定为不合格。,照片记录要求,阳露台蓄水试验,蓄水示意图,交付预评估试验图例,阳露台蓄水试验,交付预评估试验图例,外窗、外墙淋9、水,工具准备,供水管、淋水管、压力表；材料采用 PPR 管，直径 25mm；淋水管应根据工程的窗的现状、大小确定尺寸；PPR 管连接采用热熔连接法，防止水压力过大造成渗漏；每根淋水管各设两排喷淋孔，方向成 90 度（分别斜向下 45 度及斜向上45 度），钻孔直径1.5mm 左右，孔间距 100mm。如同一根供水管连接多根淋水管，为确保几根淋水管供水压力接近，顶 层的开孔可略大，第二层次之，最底层可略小，最顶层可为 2mm 左右。,测区、试验要求,OA系统随机抽选15樘外侧硅酮胶施工完成外窗进行淋水试验，要求外窗包含不同房间、不同部位；淋水试验一般自上而下进行；保证下部窗扇全部关闭；淋水宽度需10、大于或等于外窗宽度、高度需大于外窗高度2/3以上；外门窗淋水试验可分段进行，淋水管压力表水压不小于0.2Mpa，淋水时间不小于 30 分钟/樘。,不合格判定、计点,外窗渗漏判定：淋水本层及下次外窗型材及周边塞缝部位渗漏，判定为外窗渗漏；无论是本次还是下层外窗渗漏，或者两层均有渗漏，均计为一个外窗渗漏点；外墙渗漏判定：淋水本层及下层窗扇周边外墙体，判定为外墙渗漏；无论是本次还是下层外墙渗漏，或者两层均有渗漏，均计为一个外墙渗漏点；未落实外窗淋水检查或未按集团的要求检查数量完成，判定为不合格。（按未完成检查数量判定）；外窗未打胶收口，判定为不合格。,照片记录要求,照片必须清晰，不得有曝光、模糊等现11、象；拍照前需记录不合格部位（例：3#楼2002南卧外窗窗扇密封胶条部位渗漏）；需排查外窗或外墙渗漏原因。外窗打胶原因、密封性原因、型材拼缝原因、窗槽泄水、组角打胶原因等。,交付预评估试验图例,外窗、外墙淋水,淋水示意图,交付预评估试验图例,水管、水桶、沙袋或海绵球；,照片必须清晰，不得有曝光、模糊等现象；拍照前需记录不合格部位（例：3#楼2002结构板渗漏）；需排查屋面蓄水不合格原因。结构板原因、管道吊洞原因等。,工具准备,测区、试验要求,OA系统随机抽选2个屋面进行蓄水试验，屋面所对应的下部每个自然间为1个计算点，公区为1个计算点，共计20个计算点；使用沙袋将屋面水落口封堵严密后蓄水；建筑地12、面工程施工质量验收规范GB 50209-2010第3.0.24条规定：蓄水深度最浅处不得小于10mm，蓄水时间不得少于24h。,不合格判定、计点,检查屋面对应下部自然间或公区结构板、管道根部是否存在肉眼可见渗漏点或渗漏痕迹，一个自然间或公区计为一个不合格点；满足测点数量要求，如不满足测点数量要求，缺少个数均计为不合格；项目未按集团检查要求进行蓄水判定为高风险问题。,照片记录要求,屋面蓄水试验,交付预评估试验图例,球、水桶；,照片必须清晰，不得有曝光、模糊等现象；拍照前需记录不合格部位（例：3#楼2002主卫通球不合格，管道堵塞）；需排查通水通球不合格原因。,工具准备,测区、试验要求,OA系统随13、机抽选10户，每户进行通水通球试验，一户作为一个计算点；找出卫生间排水立管对应室外污水井，试验人员对球做好标记后放入马桶、洗手台盆下水口，倒入一至两桶水，另一试验人员在室外排污口观察；建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002第5.2.5条规定：球径以不小于排水管径的23为宜。,不合格判定、计点,两桶水倒完后，室外排污口未见球，判定该户卫生间通球不合格，更换另一测区进行通水通球试验；室外管道施工中，不具备检查条件，按集团检查要求判定为不合格；满足测点数量要求，如不满足测点数量要求，缺少个数均计为不合格。,照片记录要求,通水通球试验,交付预评估试验图例,照片必须清晰，不得有曝光14、模糊等现象；拍照前需记录不合格部位（例：3#楼2002管道接头部位渗漏）；需排查采暖打压渗漏原因。,打压器、压力表；,工具准备,测区、试验要求,OA系统随机抽选10户，每户进行采暖打压试验，一户作为一个计算点；在抽选楼层户号安装压力表，保证压力表接头部位严密；建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002第8.6.1条规定试验压力应符合设计要求。当设计未注明时，应符合下列规定：蒸汽、热水采暖系统，应以系统顶点工作压力加0.1MPa作水压试验，同时在系统顶点的试验压力不小于0.3MPa;高温热水采暖系统，试验压力应为系统顶点工作压力加0.4MPa；使用塑料管及复合管的热水采暖系统；应以系统顶点工作压力加0.2MPa作水压试验，同时在系统顶点的试验压力不小于0.4MPa。,不合格判定、计点,检验方法：使用钢管及复合管的采暖系统应在试验压力下10min内压力降不大于0.2MPa，降至工作压力后检查，渗漏计为不合格；使用塑料管的采暖系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.5MPa，然后降压至工作压力的1.15倍，稳压2h，压力降不大于0.03MPa，同时各连接处渗漏计为不合格；满足测点数量要求，如不满足测点数量要求，缺少个数均计为不合格。,照片记录要求,采暖打压试验,