1、1/23,XX建筑工程咨询有限公司,2016年华润置地交付评估体系,3/23,一、华润置地第三方交付评估体系组成,交付评估体系组成,综合得分=户内观感质量评分*50%+户内实测实量合格率*20%+公共部位观感质量评分*10%+外立面及屋面观感质量评分10%+园林景观评分10%,精装房户内观感,毛坯房户内观感,精装房户内实测,毛坯房户内实测,1、目前观感体系尽量进行量化。2、对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。3、问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）4、问题的定量：个别（1-2处问题）、2、局部（3-5处问题）、普遍（5处以上问题），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。5、交付评估观感评分内容主要从高品质六大维度进行评分：安全坚固、功能适用、美观精致、易维护、耐久、节能环保。,二、观感评分规则,户内观感测区：按不同装修标准及装修单位随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套，由三位评估人员进行分组评分。公共部位测区：地下室车库全部进行测评；地下室的电梯厅及首层大堂抽测1个单元；电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5层不多于10层；由三位评估人员进行分组评分。外立面及屋面测区：全部外立面及屋面观感测评；组长进行评估。园林景观测区：全部园林观感测评；组长进行评估。户内实测测3、区：任意抽取2层进行实测；如果所抽选测区无法测满数据时，采取就近原则选点进行实测补充处理。*电脑随机抽选测区所在楼层。,三、测区抽选原则,1、华润置地所有交付项目在集中交付前均需参加交付评估。2、北方入冬后室外软景已采用防冻措施保护情况下，可不评软景（若软景只是局部做防冻措施的，不影响大面检查的情况下，软景照常进行检查）；因降雪覆盖的可不评室外景观。3、交付区域车库未销售也需进行评估，主要以是否投入使用为判断依据。4、检查当天如存在针对测区突击整改的，项目/标段综合分扣1分。5、公区检查：同一个单元的公区测区，单元门、信报箱、电梯的得分为同一合格率。6、别墅项目，公共区域观感不进行评分，其权重4、按比例分摊至其它分项。7、同一项目分多个标段，园林、地下室为同一单位施工，各标段合格率均为同一个合格率。8、现场检查如因项目配合问题而无法进行测试或评判的，则直接判定为不合格，计0分。9、其他因不可预见或不可抗力导致不能进行正常评估的另行商议。,四、体系说明,3/23,二、华润置地第三方交付评估案例简析,入户门1、表面不平整、破损、污染、划伤2、门框安装不牢固3、门锁开启不灵活、有异响，门扇关闭后有松动4、门框收口不顺直、粗糙5、门吸安装不牢固、功能不正常检查方式：目测,交付评估案例简析,交付评估案例简析,对讲机1、对讲功能不正常 2、可视功能不正常 3、按键开锁功能不正常4、表面破损、污染检5、查方式：目测,可视对讲按检视后无画面。,可视对讲固定不牢。,交付评估案例简析,安防1、布防、撤防测试失败 2、表面破损、污染检查方式：目测、试验,交付评估案例简析,户内配电箱1、开关功能不正常2、对应控制电路标示不清晰，与实际对应不准确3、控制箱安装歪斜，不水平4、表面破损、污染检查方式：目测、试验,配电箱电路标示不清晰。,内侧垃圾未清理、电线排线混乱。,交付评估案例简析,开关/面板、插座1、表面破损、污染、划伤2、启闭不顺畅、对应控制终端有误3、开关/面板安装歪斜4、收口粗糙检查方式：目测、试验,相位测试不正常。,插座间距大。,插座边收口粗糙。,交付评估案例简析,地板1、表面不平直、不洁净，6、有损伤、色差明显2、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰检查方式：目测,木地板冒灰，松动。,木地板色差。,踢脚线接缝处理、收口不合理。,与墙面不平顺，安装松动。,交付评估案例简析,涂料1、阴阳角不顺直、大小头2、涂料大面存在刷痕和波浪纹3、有锈斑、砂眼、裂纹4、有色差、污染、划伤、破损5、收边收口粗糙检查方式：目测,墙面出现脱皮,墙面有明显打磨纹,墙面平整、顺直,墙面明显开裂,交付评估案例简析,墙、地砖1、表面不平整、不顺直2、砖面有色差、破损、有空鼓3、砖缝不饱满、不顺直、不均匀，色差大4、墙与地砖缝隙过大、不均匀、不顺直检查方式：目测,勾缝不密实,缝体不密实，漏勾,勾缝整体顺直、美观、无污染,缝7、体不清晰、不光滑、周边有污染未清除,交付评估案例简析,窗台石/门槛石1、有色差、破损及断裂2、窗边收口未压住窗台石露缝检查方式：目测,地砖与墙墙之间存在较大缝隙,窗台板出现大小头,窗台板与墙面缝隙较大,与墙面胶结不饱满,交付评估案例简析,地面石材1、有色差、缝隙不均匀、破损及断裂2、表面不光洁、用手触摸有高低差3、光面石材未做镜面处理检查方式：目测,勾缝缝隙不均匀,存在明显色斑,存在明显断裂,墙面色泽纹路一致,交付评估案例简析,踢脚线1、表面污染、破损、色差明显2、整体不平直3、阴阳转角处不方正、对缝不严密4、踢脚线与墙面、地面存在明显缝隙、不均匀、不顺直5、打胶处理检查方式：目测,踢脚线接缝8、处理、收口不合理。,与墙面不平顺，安装松动。,交付评估案例简析,户内门1、表面破损、污染2、门锁安装不到位，开启不正常、关闭后门扇有松动 3、门下缝隙过宽、不均匀4、门吸安装不牢固、功能不正常检查方式：目测、试验,门扇成品破坏。,门框污染坏。,门吸脱落。,交付评估案例简析,门套1、表面不光滑，不平整、色差2、线条不顺直，接缝不严密3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理5、厨卫间门套线未落在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试验,与墙接缝处理、收口粗糙。,与墙接缝处理、收口粗糙。,门贴脸与墙接缝打胶。,门贴脸拼缝过大。,交付评估案例简析,铝合金/塑钢门窗1、9、表面有污染、划伤 2、启闭操作不正常，推拉门移动不顺畅、不平稳 3、门窗四角有渗漏水迹4、门窗外泄水孔堵塞5、门窗密封胶粘结不牢固、不完整、不顺直检查方式：目测、试验,玻璃表面有污染。,打胶质量较差。,铝框污染。,污染，刮花严重。,交付评估案例简析,橱柜/门板（收纳）1、门板不平整、破损、污染、有色差、表面不光滑、翘曲。2、柜门与柜体缝隙不对称不一致，拉手位置不对称、不水平3、开启关闭有异响检查方式：目测、试验,柜门门板高错缝。,柜门门板破损。,柜门门板刮花。,柜门门板高低差,交付评估案例简析,台面（厨卫间）1、表面不平整、不光洁2、破损、污染、目测有接缝3、台面与墙面存在大小头4、打胶不顺平10、宽窄不一致检查方式：目测,台面表面不光洁，粗糙。,台面与瓷砖交界处打胶不顺直粗糙。,台面表面不光洁，粗糙。,交付评估案例简析,五金1、松动、污染、破损2、轨道和铰链不牢固、不顺滑检查方式：目测,厨房给水龙头生锈，污染。,厨房台盆表面不光洁，污染、破损。,水槽1、表面不光洁、污染、破损2、排水开关操作不灵活，水槽四周密封不严密3、溢水、排水不正常，有渗漏检查方式：目测、试水,交付评估案例简析,厨电1、外观污染、有划伤、不完好2、油烟机送电、燃气灶点火不正常检查方式：目测、试验,抽油烟机面板污染。,抽油烟机通电正常。,交付评估案例简析,柜体1、破损、有污染2、搁板安装不牢固，搁点不平整，活动隔板11、未设置调节功能检查方式：目测,柜门错缝，有污染。,柜板破损。,交付评估案例简析,五金1、轨道和铰链不牢固、不顺滑，柜门启闭不正常2、抽屉、裤架推拉不顺畅检查方式：目测,铰链固定不牢，生锈。,柜门关闭不正常,交付评估案例简析,紧急报警器1、与监控中心联动测试不正常2、复位钥匙不正常检查方式：目测、测试,紧急报警器复位不正常。,交付评估案例简析,座便1、表面不光洁、污染、有破损、有使用痕迹2、冲水不顺畅、堵塞3、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面不平行，水箱与墙面间隙大于两指宽度检查方式：目测、测试,马桶与墙面间隙过大。,水箱漏水。,马桶有使用过的痕迹。,马桶与墙面不垂直，大小头。,交付评估案例简析,台12、盆1、表面不光洁、有划痕、污染、破损2、水喉左热右冷有误、切换不正常3、溢水、排水不正常，有渗漏 4、周边打胶不完整、不顺平、宽窄不一检查方式：目测、试水、测试,台盆左热右冷有误,台盆表面有污染,台盆打胶不完整,交付评估案例简析,淋浴房1、安装不牢固2、墙体连接处打胶不严密、不平整、宽窄不一致3、玻璃无3C标志 4、排水不正常检查方式：目测、试水,淋浴屏与墙交界处打胶不顺直。,淋浴屏玻璃有3C标志。,交付评估案例简析,阳台1、不同材料交界处处理粗糙、滴水线不顺直2、阳台栏杆安装不牢固、收口粗糙、污染、锈蚀3、排水不顺畅（泼水试验）检查方式：目测、试水,阳台踢脚线与反槛收口粗糙。,管道根部收口粗13、糙。,阳台滴水线粗糙。,栏杆根部收口粗糙。,交付评估案例简析,户内保洁1、不干净、不整洁检查方式：目测,交付评估案例简析,单元门/信报箱/消防箱/防火门/管井门1、表面污染、破损、锈蚀2、安装不牢固、门锁开启不正常3、门框与墙面不齐、收口粗糙检查方式：目测,消防箱周边开裂。,消防门门框边收口粗糙。,管井门框边收口粗糙。,管井门框边收口粗糙。,交付评估案例简析,电梯1、表面划伤、破损、污染2、门套收口粗糙3、呼叫面板固定不牢固、歪斜检查方式：目测,电梯按键面板收口粗糙。,电梯按键面板与墙交界处收口粗糙。,电梯按键面板松动。,交付评估案例简析,外立面1、有明显起拱、开裂、脱落迹象2、外立面不平整，14、线条不顺直、污染、色差、泛碱、涂料接茬明显目测检查检查：要求检查时阳光充足。,交付评估案例简析,屋面露台1、防水收口部位及墙地面开裂2、保洁清理不到位目测检查检查：要求检查时阳光充足。,交付评估案例简析,灌木/乔木1、苗木枯萎2、苗木枯死3、树坑不整洁检查：目测,交付评估案例简析,草坪1、草面或基面不平整，露土2、有杂草，有局部枯死现象3、种植土内含有垃圾、石块（挖坑30检验）检查：1、目测检查2、使用小铁锹或铲子在种植土面挖坑检查,有杂草，局部枯死。,草面、基面不平整、露土，局部枯死。,种植土内含有垃圾、石块。,种植土厚度不够30cm。,交付评估案例简析,车行路面1、行车路面不平整2、行道线15、不顺直3、路面/路牙石污染4、破损、裂纹检查：1、目测检查2、使扫平仪检查路面平整程度,路牙石接口粗糙。,路牙石接口破损。,交付评估案例简析,硬质铺装1、表面不平整2、拼缝宽窄不一、不顺直、不平滑、勾缝粗糙3、明显色差、破损、断裂、污染、泛碱4、卵石路面石子大小不一、摆放不均匀、脱落5、梁底石材湿贴、压顶厚度不均匀6、洗石米路面开裂、露浆、掉石子检查：1、目测检查2、使扫平仪检查路面平整程度3、用水冲洗或使用扫帚清扫路面石子是否粘结牢固,石材装饰面断裂。,地面饰面砖拼缝宽窄不一。,地面石材拼缝宽窄不一，上线错缝，平整度差。,地面饰石材破损。,交付评估案例简析,木制平台1、翘曲变形，油漆脱落2、16、材料或间缝宽窄不一3、安装不牢固检查：1、目测检查2、使用钢卷尺检查材料或间距宽窄程度,木制平台翘曲变形。,木制平台间缝宽窄不一。,交付评估案例简析,井盖及篦子（雨水口、给水点）1、井盖放置不平、周边收口不到位2、明显松动或异响，破损3、井盖污染严重4、井盖位置设置不合理（未有效避免行车噪音，与相关硬装不协调）检查：1、目测检查2、在井盖上行走测试是否存在松动及异响,交付评估案例简析,灯具1、立杆明显歪斜或固定不牢2、底座高出周边硬质铺装或软景，固定螺栓未做任何防锈处理检查：1、目测检查,灯具油漆污染。,灯具混凝土底座外露。,灯具混凝土底座外露。,交付评估案例简析,软景与硬景交接部位收口1、园17、路侧边未有排水或分隔措施2、硬景切割面外露3、井盖跨软硬景及高低差部位4、软硬景交接部位收口粗糙检查：1、目测2、对照图纸排水或分隔措施是否设置到位,园林路周边未设置排水措施。,园林路周边未设置排水措施，软硬景交界处收口粗糙。,排水沟盖板收口不到位。,软景与硬景交界处收口不到位。,3/23,三、华润置地第三方交付评估优秀做法,交付评估-精装修,北京清河橡树湾：顶棚吊顶造型、线条美观；部品收边收口处理到位，打胶顺直、均匀、细腻；户内精细保洁到位,交付评估-精装修,杭州万象城二期：吊顶与墙面交接处设置凹槽，线条顺直；室内开关/插座面板收口；台面与墙砖面间处理到位,交付评估-精装修,上海佘山九里：门窗边打胶均匀、顺直；卫生间柜体内分水器部位加装挡板；阳台不同材料交接处理到位，顶棚腻子下返，线条分明；,交付评估-外立面,外立面基层平整、线条顺直，颜色均匀、无色差,交付评估-屋面,屋面女儿墙、排气管收口美观，管道/透气管安装排列整齐顺直；分隔缝嵌缝到位，宽度均匀合理,交付评估-园林,园林整体感观效果较好，有层次感；硬质铺装平整、间隙均匀；软硬件交接部位分隔处理美观,80/23,瑞捷：做中国最优秀的第三方评估咨询服务机构！,