1、2023年第三方交付综合体系宣贯交付预评估一、交付预评估1、专项概述交付预评估是为了识别风险项目，将风险在项目交付前提前暴露并预警，站客户视角进行全面预检，检查现场户内、公区、外立面等与设计图纸、报规方案、合同的吻合程度，通过防渗漏试验的检查方法排查项目是否存在渗漏隐患；便于项目及时整改，降低报修整改率，提高客户满意度，杜绝大量返工现象的发生。2、评估开展机制1、介入及退出时间点：交付前90天，最晚不迟于交付前60天，其他因不可预见或不可抗力导致不能进行正常评估的另行商议；2、测评频次：原则上每个交付项目进行1次交付预评估；3、测评现场说明：每个项目交付批次需提供项目总平图并圈出交付区域、地下2、室交付区域按轴线划分、避免遗漏；4、交付预评估重点关注：功能缺陷及渗漏分项和交付红线管理（进度、报规方案、交付界面与交付合同的匹配和一致性）；5、评分权重：a.精装：其中渗漏检查占40%权重、户内观感占30%权重、公区质量20%权重、机电安装10%权重；b.毛坯：其中渗漏检查占40%权重、户内观感占30%权重、公区质量20%权重、机电安装10%权重。3、评估小组成员组成及分工人员组成：一名组长、两名组员、一名机电人员组长：负责现场户内观感、公区观感、进度及其他风险项的测评工作；组员：负责现场户内观感、实测实量、淋水闭水试验测评工作；机电：负责现场消防、电梯、智能化等方面测评工作。交付预评估一、3、交付预评估1、（强调）各项目若对已公布的检查管理办法或者检查评分标准有疑义，须提前向项目工程管理部进行申述及报备，检查过程中不予受理；2、由各分项平均值得分计算最终得分，其中高风险提示项仅作提示，不计入最终得分；3、评估期间禁止突击整改迎检，若现场出现突击整改迎检，直接扣综合分5分;4、在正式交付评估前未进行预交付评估，将在交付评估中扣减标段综合分3分。1）户内抽取：高层（含超高层、高层、小高层）、洋房、别墅随机抽取10户，要求涵盖顶层（跃层）2户、中间楼层6户、首层2户，同时至少4户为边户型，同时兼顾向主要户型倾斜。两种以上业态同时存在时，按照实际比例，由工程管理中心确定抽取户数；2）公区抽4、取：抽查房间对应的公共部位，要求涵盖顶层、中间层、大堂及地下室电梯前室。至少包括2个大堂、2个电梯厅、2个消防楼梯间、管道井10个；对应2个屋面；地下车库40个柱距，包含设备间、出入口及行走路线范围；交付楼栋外立面全数检查;3)屋面外立面抽取：随机抽取2个屋面进行排查；现场交付楼栋外立面全数检查；4）机电安装：水电风系统现场随机抽取2个防火分区；智能化随机抽取3个单元；电梯工程随机抽取3部电梯，由机电人员进行评估。评估测区抽选：评估注意事项：交付预评估体系框架渗漏检查(40)%户内质量（30%）公区质量（20%）机电安装（10%）高风险提示项（仅作提示，不做扣分）交付评估1、交付评估得分=室内5、实测实量得分10%+室内观感得分30%+外立面及屋面观感得分10%+公共部位观感得分10%+景观观感得分15%+机电安装观感得分10%+防渗漏试验15%；2、批量精装修交付项目实测实量以及室内观感直接带入第三次精装专项评估成绩（需项目提供相关成绩会签表）；3、园林专项以及交付预评估未在交付前参评，在交付评估时标段综合分别倒扣3分；4、预交付风险项未整改在交付评估中扣减相应得分。交付评估室内实测实量10%室内观感30%毛坯户内观感精装户内观感外立面及屋面观感10%公共部位观感10%公区实测实量20%公区观感80%公区精装观感50%地下室及楼梯间观感50%景观观感15%公共部位景观80%庭院景观26、0%机电安装观感10%水电风观感40%智能化观感30%电梯观感30%防渗漏试验15%二、交付评估（整体权重无变化，与22年保持一致）交付评估预交付风险问题扣分规则扣分说明1预交付评估中防渗漏综合分倒扣预交付评估中防渗漏综合分合格率低于97.00%，倒扣标段交付综合分0.5分；综合合格率低于95.00%，倒扣标段交付综合分1分；综合合格率低于90.00%，倒扣标段交付综合分2分；综合合格率低于80.00%，倒扣标段交付综合分5分2入户门肉眼可见的变形、开裂、破损，门框或门扇松动未整改扣标段综合分0.5分3外窗窗体型材严重破损，无法维修必须更换未整改扣标段综合分0.5分4毛坯户内抹灰墙面空鼓开裂合7、格率低于60%未整改扣标段综合分0.5分5精装户内墙地砖空鼓合格率低于60%未整改扣标段综合分0.5分6公区墙地砖空鼓合格率低于60%未整改扣标段综合分0.5分7精装户内墙面，吊顶开裂合格率低于60%未整改扣标段综合分0.5分8地下室地坪漆开裂、墙面、顶棚发霉、渗漏修补未处理未整改扣标段综合分0.5分9外立面墙面明显开裂、破损、起皮、脱落未整改扣标段综合分0.5分预交付风险问题交付评估毛坯户内观感1、土建工程调整：删减墙面其他单项空鼓检查内容，保留墙面中单独的空鼓项检查。墙面（16）4空鼓检查：每一面墙有如下情况之一的认定为空鼓：1、大于等于50mm*50mm的空鼓；2、小于50mm*50mm8、的空鼓多于两处（涂饰面交付项目面漆完成不查）。6涂料墙面表面平整、涂刷均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉，无爆灰和脱层、裂缝、空鼓、爆灰、色差等缺陷，表面洁净，接槎平整，无交叉污染。腻子墙面无披腻子打砂纸时的划痕；保温层无外露网格布。若出现单处空鼓面积大于0.5平方或单处裂缝长度大于1米直接判定为差。6水泥砂浆墙面表面平整，无脱层、裂缝、空鼓，外露钢丝网等缺陷；表面洁净，接槎平整，线角顺直清晰；毛面纹路均匀、顺直；空鼓、开裂修补方正美观。若出现单处空鼓面积大于0.5平方或单处裂缝长度大于1米直接判定为差。2面层与其他装修材料和管道交接处应吻合、平整，界面应清晰；孔洞、开关、槽盒周围的表9、面应整齐、光滑，管道后面应平整；无交叉污染。2阴阳角方正、阳角线、阴角线顺直；与顶棚、地面交界处界面清晰，平整、顺直；踢脚线平整顺直、高度一致，无空鼓、开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，出墙厚度均匀。交付评估毛坯户内观感2、门窗工程调整：进户门增加灌浆评估标准，点数从2分调整到4分。（22年评估过程中，存在部分项目入户门门框未进行灌浆处理，入户门不灌浆易导致门框变形、防火要求达不到设计标准，避免评估争议，明确标准必须进行灌浆处理）门窗工程（20）进户门（8）4户门与门框间隙大小合理，框与墙体缝隙应填嵌饱满密实；门框需灌浆密实；表面平整光滑、无裂缝，门套线与墙体表面密合，缝隙均匀一致10、，密封胶条安装牢固；表面应圆弧光滑，边缘整齐、顺直无断裂。2户门表面平整光洁，无变形、戗槎、刨痕、雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺棱、掉 角；色泽一致，清油制品色泽、水纹近似；门裁口、起线顺直，割角准确，交圈整齐，拼缝严密，无胶迹，无锈蚀、碰伤、凹坑、污染、拉毛，无交叉污染。2配件齐全、门锁、暗插销无锈蚀，开启灵活，无碰擦、异响、密闭，有防碰撞措施。交付评估地下室及楼梯间观感1、保证项调整：车库入口及车行道净高不得小于2.2m，机动车停车位净高不得小于2.2米，非机动车库的停车区域净高不得小于2米分数由10分调整至5分（对地下室及楼梯间观感分数影响很大）。项目分项分值检查标准保证项目（5）保证项目（11、5）5车库入口及车行道净高不得小于2.2m，机动车停车位净高不得小于2.2米，非机动车库的停车区域净高不得小于2米。（参照 JGJ100-2015车库建筑设计规范4.2.5，4.3.6，6.3.4）交付评估公共部位景观观感1、保证项调整：各保证项如有普遍触犯现象，可打至零分，拉开优劣项目之间的差距。（园林评估分项设置较多，分值较小，无法完全体现现场管理水平）项目分项分值检查标准分值考评得分优（100%）良（85%）一般（60%）差（0%）保证项目（42）保证项目（42）6饰面材料平直通顺、曲线流畅、洁净。以上内容全部合格为优，1处不符为良，2-3处不符为一般，4处及以上不符为差。65.13.612、06泳池、水景、构筑物结构无渗漏水、返碱。以上内容全部符合为优，不符合为差。606景观围墙、挡墙无沉降、无裂缝。以上内容全部合格为优，1处不符为良，2-3处不符为一般，4处及以上不符为差；若出现严重沉降或裂缝长度大于1米现象，直接判定为差。65.13.606铁艺制品无锈蚀，焊接饱满，焊缝打磨均匀。以上内容全部合格为优，1处不符为良，2-3处不符为一般，4处及以上不符为差。65.13.606乔木种植位置合理，不影响室内功能区(客厅、卧室等)采光及通风。以上内容全部符合为优，不符合为差。606沥青车行路面上不得设置不锈钢隐形井盖，园区所有井盖处理不得出现跨材质设置现象。室外禁止使用下沉式绿化种植井13、盖（暂不执行）。以上内容全部符合为优，不符合为差。606景观灯具、水泵等设备未有效接地、电源接口未采用防水接线盒+注耐候胶保护。以上内容全部合格为优，1处不符为良，2-3处不符为一般，4处及以上不符为差。65.13.60交付评估公共部位景观观感2、铺装工程调整：铺装排版合理，无“碎角”或“小料”，无明显大小缝或错缝，无明显爆边、缺角，无明显色差；铺装材料勾缝饱满、平整，缝隙大小均匀、密实，嵌缝材料色泽一致，无裂痕和缺损，烧结砖、PC砖或粘土砖等预制材料铺装完成后，采用粗沙扫缝；两个分项评估内容大概一致，进行分项合并，分数调整为4分。铺装工程（10）4铺装排版合理，无“碎角”或“小料”，无明显大14、小缝或错缝，无明显爆边、缺角，无明显色差，烧结砖、PC砖或粘土砖等预制材料铺装完成后，采用粗沙扫缝。2铺装面平整，不积水，无污染，无水渍，无泛碱。2高度无明显沉降，对缝不齐，饰面压顶厚实，无明显积水，护栏等防护措施符合国家规范。以上内容全部合格为优，1处不符为良，2-3处不符为一般，4处及以上不符为差。2防腐木六面防腐且光滑无毛刺，铺装面平整、无变形，油膜面层颜色均匀、无明显色差，螺钉排列整齐、牢固无松动，木板接头位置错开，板缝宽度不超过5mm。交付评估公共部位景观观感3、安装工程调整：综合管线：增加种植井盖或装饰井盖需增设承重井盖，分数从2分调整至4分。（装饰井盖不设置承重井盖，可能出现井盖15、破坏、人员踩空的安全隐患）安装工程（16）综合管线（4）4硬质铺装区域井盖较少、双层井盖与铺装排版结合设置，硬质铺装装饰井盖大小应与周边铺装排版一致、无高低差且留缝均匀;绿地中井盖设置合理，有较好隐蔽措施且标示清楚；市政设施设备位置合理，有较好的隐蔽和安全围护；装饰井盖底部设有耐候承重井盖，并贴合无明显空隙（不得大于5cm)。雨水篦子/排水沟（2）2所有雨水篦子须预埋边框、安装牢固，无松动。雨水井内壁须粉刷收光，沉沙池深度应100mm，且井内无垃圾、泥沙阻塞。灌溉取水（2）2取水阀采用铜制或不锈钢，取水阀内腔排水管到就近雨水井；取水点的位置距硬化面500mm，安装高度与周边持平。室外照明（3）16、3整体照明无眩光，色温配置合理，照度均匀、连续；台阶、水边、建筑入口等重点部位照明配置合理，照度符合安全要求；灯具接地良好，安装牢固、无松动，符合规范要求；灯具点位与植物、建筑等周边环境协调。室外家具（3）3安装牢固、无松动，分布均匀、配置合理，与周边环境协调；材质选择合理环保，维护方便；家具软装配饰丰富、生动、美观，场景感强。标识标牌（2）2安装牢固，部位合理、与周边环境（建筑、植物、灯具等）协调统一；加工精细，尺度合适，文字清晰，色彩美观；安装数量符合设计要求，夜景效果理想。交付评估水电风系统观感1、消防水泵房原来：消防泵房内整洁干燥、排水有效，地面无积水、无建筑垃圾。调整为：主泵不能正常17、投入运行时，应自动切换启动备用泵。消防水泵不应设置自动停泵的控制功能，应能手动启停和自动启动。消防水泵、稳压泵应设置就地强制启停泵按钮。消防水（70）消防水泵房（20）5主泵不能正常投入运行时，应自动切换启动备用泵。消防水泵不应设置自动停泵的控制功能，应能手动启停和自动启动。消防水泵、稳压泵应设置就地强制启停泵按钮。4管道、支架防腐处理良好、无锈蚀，设备设置的防震措施有效。2泵房内标识、标牌悬挂齐全，管道标示方向正确、清晰。2室内照明使用正常，下方不得有遮挡物，且应设置应急照明。消防泵房内整洁干燥、排水有效，地面无积水、无建筑垃圾。4泵房内设备的电缆管线和管道穿越墙体或地台时应设置套管及防火封18、堵良好。3控制柜正上方不应有水管穿越，如不能避免有水管穿越，则配电柜正上方不应有管道接口且配电柜应有防水措施。线缆排布整齐，线标清晰，控制柜标识清楚。以上内容全部符合为优，不符合为差。交付评估水电风系统观感2、消防管道安装调整：新增加“喷头安装牢固、整齐、玻璃球无污损、无渗漏，不得有变形和附着物、悬挂物。”以及“每个报警阀组控制的最不利点喷头处，应设末端试水装置。”消防水（70）消防管道安装（30）5立管应安装垂直无歪斜，横管铺设水平且位置合理、美观。5卡箍类、法兰类、丝扣类的接口部位连接质量良好，丝扣应清理及防腐无冒滴现象。5管道支架设置间距合理，支架应进行防腐处理，镀锌管道与支架间应有防电19、化腐蚀措施。5管道穿墙、楼板时应设置套管，且管道接口部位不得在墙内，内、外墙部位的套管内应封堵。5管道支架不应妨碍喷水效果，喷头与支架距离300mm,末端喷头与支架距离不宜大于750m。喷头安装牢固、整齐、玻璃球无污损、无渗漏，不得有变形和附着物、悬挂物。5喷淋末端应有泄水阀及压力表,喷淋头安装位置合理，有效。每个报警阀组控制的最不利点喷头处，应设末端试水装置。交付评估水电风系统观感3、室内消火栓箱安装、室外水泵接合器调整：新增加“消火栓箱应设置明显的永久性固定标志。消火栓阀体件外观应无加工缺陷、机械损伤。”以及“建筑屋顶消火栓应设置带有压力表的试验消火栓。”“消火栓栓口安装高度距地面高度宜为20、1.1m。”；室外水泵接合器新增加“墙壁水泵接合器与与墙面上的门、窗、孔、洞的净距离不应小于2.0m，且不应安装在玻璃幕墙下方。墙壁水泵接合器安装接口至室外地面的距离宜为0.7m。”消防水（70）室内消火栓箱安装（10）3消防箱开启灵活并且箱门能打开90，无任何遮挡物。消火栓箱应设置明显的永久性固定标志。消火栓阀体件外观应无加工缺陷、机械损伤。2箱内枪头、水龙带、灭火器及启泵按钮配备齐全。建筑屋顶消火栓应设置带有压力表的试验消火栓。5箱内栓口无漏滴现象。消火栓栓口安装高度距地面高度宜为1.1m。室外水泵接合器（5）5标识醒目、无漏滴、冒滴现象，北方项目应具有防冻措施。墙壁水泵接合器与与墙面上的21、门、窗、孔、洞的净距离不应小于2.0m，且不应安装在玻璃幕墙下方。墙壁水泵接合器安装接口至室外地面的距离宜为0.7m。交付评估水电风系统观感4、中控室消防设备设施调整：1、新增加“设备布线整齐，标识齐全、清晰。消防控制室内严禁穿过与消防设施无关的电气线路及管路。消防控制室应设置可直接报警的外线电话。”以及“消防控制室图形显示装置应能完整显示系统区域覆盖模拟图和各层平面图，并应明确指示出报警区域，主要部位和各消防设备的名称和物理位置”。2、“设备布线整齐，标识齐全、清晰。”变更为“消防控制室内的消防联动控制器应直接手动控制消防泵的启动、停止。喷淋消防泵的启动和停止的动作信号应反馈至消防联动控制器22、”，原来3分增加为5分，4分调整为2分。消防报警（30）中控室消防设备设施（10）3设备安装齐全、位置合理，便于操作使用。设备布线整齐，标识齐全、清晰。消防控制室内严禁穿过与消防设施无关的电气线路及管路。消防控制室应设置可直接报警的外线电话。5消防控制室内的消防联动控制器应直接手动控制消防泵的启动、停止。喷淋消防泵的启动和停止的动作信号应反馈至消防联动控制器2总控室应张贴标识标牌,消防控制室内需贴有防火分区信息点位图或设有图形显示装置。消防控制室图形显示装置应能完整显示系统区域覆盖模拟图和各层平面图，并应明确指示出报警区域，主要部位和各消防设备的名称和物理位置。交付评估水电风系统观感5、烟感、23、温感安装调整：1、新增加“表面无明显污染，锈蚀、腐蚀、起泡、剥落等现象，标志应齐全、清晰”以及“至空调送风口边的水平距离不应小于1.5m，并宜接近回风口安装。倾斜安装时的倾斜角不应大于45。确认灯应面向便于人员观察的主要入口方向，报警确认灯应在手动复位前予以保持”。2、“表面无明显污染，锈蚀等现象”变更为“探测器周围0.5m内，不应有遮挡物。感烟或感温后，探测器应能发出火灾报警信号且报警部位应正确”。消防报警（30）烟感、温感安装（10）3探测器周围0.5m内，不应有遮挡物。感烟或感温后，探测器应能发出火灾报警信号且报警部位应正确。3安装牢固，无松动脱落现象。表面无明显污染，锈蚀、腐蚀、起泡、24、剥落等现象，标志应齐全、清晰。4安装位置合理。至空调送风口边的水平距离不应小于1.5m，并宜接近回风口安装。倾斜安装时的倾斜角不应大于45。确认灯应面向便于人员观察的主要入口方向，报警确认灯应在手动复位前予以保持。交付评估水电风系统观感6、风管安装调整：“防火阀安装位置、方向合理有效，大于630mm阀门应设置独立的支吊架”变更为“排烟防火阀选用型式及设置部位正确、安装方向正确。大于630mm阀门应设置独立的支吊架。”通风（30）风管安装（20)3排烟防火阀选用型式及设置部位正确、安装方向正确。大于630mm阀门应设置独立的支吊架。3风管与风道套管封堵要求符合规范，且封堵密实。3风管的外观洁净无25、大面污染、及破损。3风管支架的防腐处理有效，支架方向一致，倒角合理。4风管支架设置符合规范，风管防晃支架设置合理。4风管支、吊架不宜设置在风口、阀门、检查门及自控机构处，离风口或承接管的距离不宜小于200mm。阀门距墙面应大于200mm。交付评估水电风系统观感7、室内排水管调整：“通气管应高出屋面300mm，且大于最大积雪厚度；通气管出口4.0m以内有门窗时，应高出门窗顶600mm或引向无门窗侧；经常有人停留的平面屋顶上，通气管应高出屋面2m。金属通气管应设置防雷装置（与避雷接地主干线可靠连接）。”变更为“不上人屋面通气管应高出屋面300mm，且大于最大积雪厚度；通气管出口4.0m以内有门窗时26、，应高出门窗顶600mm或引向无门窗侧；经常有人停留的平面屋顶上，通气管应高出屋面2m。金属通气管应设置防雷装置（与避雷接地主干线可靠连接）。”给排水（55）室内排水管（30）5排水管道坡度应符合规范要求。5管道穿墙、楼板应设置套管，穿越地下室外墙部位的管道防水套管封堵应有效密实。5管道支吊架设置合理，管道无渗漏、冒滴现象。5排水管道上，设置检查口或清扫口应符合规范要求，高层建筑塑料排水管阻火圈设置应符合要求。5不上人屋面通气管应高出屋面300mm，且大于最大积雪厚度；通气管出口4.0m以内有门窗时，应高出门窗顶600mm或引向无门窗侧；经常有人停留的平面屋顶上，通气管应高出屋面2m。金属通气27、管应设置防雷装置（与避雷接地主干线可靠连接）。5管道标识应清晰，管道无污染，交付评估水电风系统观感8、强电竖井调整：新增加“桥架过楼板部位防火封堵规范。”电气（55）强电竖井(10)2管井门标识清楚且具备锁闭功能。2检修人员有足够的操作工作空间，并且卫生干静整洁，墙顶面平整光洁，无渗漏返潮现象。3电缆桥架之间接地连接良好；桥架内部线缆要求排列整齐，绑扎牢固，电缆支架设置符合规范要求。3管井内不得排布水管道，敷设在竖井内和穿越不同防火区的桥架，按设计要求位置，应有防火隔堵措施。桥架过楼板部位防火封堵规范。交付评估水电风系统观感9、疏散指示、防火卷帘调整：1、“疏散指示灯线缆外露时必须设置金属软管28、保护，疏散指示灯安装牢固无歪斜松动、破损现象。”变更为“疏散指示灯线缆外露时必须设置金属软管保护，疏散指示灯疏散方向的指示应正确，安装牢固无遮挡、无歪斜松动、破损现象。表面无腐蚀，涂覆层剥落和起泡现象，无明显划伤、裂痕毛刺等机械损伤，紧固部件无松动；应有清晰、耐久的标志”。2、防火卷帘新增加“防火卷帘、防护罩等与楼板、梁和墻、柱之间的空隙，应采用防火封堵材料等封堵。”其他（20）疏散指示（10）4疏散指示灯线缆外露时必须设置金属软管保护，疏散指示灯疏散方向的指示应正确，安装牢固无遮挡、无歪斜松动、破损现象。表面无腐蚀，涂覆层剥落和起泡现象，无明显划伤、裂痕毛刺等机械损伤，紧固部件无松动；应有清晰、耐久的标志。3安全出口标志灯距地高度不低于2m,且安装在疏散出口和楼梯口里侧的上方。3疏散导向有效合理；疏散通道上的标志灯间距不大于20m,人防工程不大于10m。防火卷帘（5）5手动测试防火卷帘升降功能正常。防火卷帘、防护罩等与楼板、梁和墻、柱之间的空隙，应采用防火封堵材料等封堵。