1、白云区景泰街大金钟路公安宿舍老旧小区微改造项目实施方案2020.09 项目名称：大金钟路公安宿舍老旧小区微改造项目 委托单位：广州市白云区住房建设和交通局 业 务 号：0.2020.29 规划阶段：终期成果 广州市城市更新规划研究院 城乡规划编制资质证书等级：乙级 证书编号：粤 城规编（182019）号 院 长：骆建云（高级工程师）审 定：骆建云（高级工程师）审 核：黄 翔（高级工程师）初 审：梁 伟（高级工程师）项目负责：梁 伟（高级工程师）设计人员：孙丛山（建筑设计师）丁 兰（景观设计师）吴 昊（景观设计师）目录content01 项目概况1.1 基本概况1.2 项目依据1.3 项目背景12、.4 项目建设分析02 选址与建设条件2.1 场址介绍2.2 建设条件03 需求分析与建设规模3.1 改造需求评估3.2 问卷调查4.4 改造节点4.5 建筑本体改造4.6 公共部分改造4.7 海绵理念设计04 建设内容与方案4.1 设计定位4.2 设计原则4.3 改造内容05 投资估算与资金筹措5.1 投资估算表01 01 项目概况项目概况 1.1 项目基本概况 1.2 项目依据 1.3 项目背景 1.4 项目建设分析广州市城市更新规划研究院011.1项目概况 Basic Situation场地周边环境大金钟路公安宿舍老旧小区微改造项目项目名称：东至大金钟路4848号大院，南至大金钟路4843、8号大院，西至大金钟路，北至白云山白云山南山脚下，紧邻大金钟路，自然环境基础良好项目区位：周边环境：大金钟路广州环城高速广园中路5广州市城市更新规划研究院01n【法律法规和政府文件】1.中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）2.中华人民共和国文物保护法（2007年修正版）3.城镇排水与污水处理条例（国务院令第641号）4.广州市国土空间总体规划（2018-2035年）5.广州市旧城更新改造规划纲要 6.广州市城市更新办法（广州市人民政府令第134号）7.广州市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424号）8.广州市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划 9.广州市老旧小区微改造4、实施方案 10.广州市老旧小区微改造设计导则 11.广州市老旧小区微改造工程设计指引 12.广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引13.广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）14.广州市建设项目雨水径流控制办法15.广州市海绵城市规划建设管理暂行办法n【设计规范】1.民用建筑设计统一标准 GB 50352-2019 2.建筑设计防火规范GB50016-2014（2018年版）3.住宅建筑规范 GB 50368-2005 4.住宅设计规范 GB 50096-2011 5.屋面工程技术规范GB50345-20126.建筑采光设计标准GB/T50033-20137.无障5、碍设计规范 GB 50763-2012 8.建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版）9.室外给水设计规范 GB50013-2006 10.室外排水设计规范 GB50014-2006（2016年版）11.民用建筑电气设计规范 JGJ 16-2008 12.供配电系统设计规范 GB 50052-2009 13.低压配电设计规范 GB 50054-2011 14.电力工程电缆设计规范 GB 50217-200715.建筑照明设计标准GB 50034-200416.公园设计规范GB 51192-201617.城市绿地规划标准 GB/T 51346-201918.抹灰砂浆技术规程 6、JGJ/T220-20101.2项目依据 Design Basis相关微改造文件及主要规范依据6广州市城市更新规划研究院 2018年6月25日起施行的广州市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划（穗更新函702号）改变过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，充分运用“共同缔造”理念，系统推进老旧小区微改造，补齐民生短板，持续增进民生福祉，在发展中保障和改善民生，不断满足人民日益增长的美好生活需求。2018-2020年，推进2000年之前建成的环境条件较差、7、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全、群众反映强烈的779个老旧小区微改造工作。习近平总书记2018年在广东考察的重要内容之一是文化传承。2018年10月24日，习近平总书记在广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊，总书记强调，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。011.3 项目背景 Design Background微改造重要的民生工程、民心工程7广州市城市更新规划研究院011.4 项目建设必要性 Design Necessit8、y 广州市白云区景泰街大金钟路公安宿舍老旧小区作为荔湾区老旧小区之一，现有条件符合广州市城市更新微改造项目要求，小区民众对小区改造的意愿强烈。本次改造将切实改善和提升社区人居环境和公共空间景观，打造“干净整洁平安有序”的文明小区，让人民有获得感！改善民生和谐社区提升形象城市发展 小区楼栋门破损，楼道内面层脱落，供水管年代久远锈蚀严重、室外排水系统雨污混流等等现状，给业主生活带来不便，同时对环境造成污染。解决这些问题的关键就是要对小区进行综合整治，并建立健全管理机制，形成良性循环。随着城市建设步伐的加快，新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受。微改造使老旧小区达到9、了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了现代化城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示城市形象锦上添花。一个环境优美的生活空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。“微改造”是从另一个角度切入，以老旧社区的公共空间、公共服务设施为对象，在不涉及用地性质、容积率等指标调整的前提下，摸索出一个切实改善居民日常生活、易操作易实施的更新方法。看 似小修小补的微更新，相比起大拆大建是更先进的 一种城10、市改造模式。关注和改善民生的需要提升城市良好形象的需要构建和谐社区的需要新的城市发展模式的需要8 2.1 项目选址 2.2 建设条件02 02 项目选址与建设条项目选址与建设条件件广州市城市更新规划研究院2.1 项目选址 Design Location02项目区位白云区景泰街道南沙区广州市白云区白云区白云大道大金钟路广园中路10广州市城市更新规划研究院2.2 建设条件 Constration Condition02改造范围建筑概况项目地址：东至大金钟路48号大院，南至大金钟 48号大院，西至大金钟路，北至白云山用地面积：2.49公顷建筑总面积：5.07万平方米建筑年代：90年代楼栋数：13栋居11、民户数：527户人数：约1580人小区性质：房改房（原属单位为广州市公安局）住宅建筑5F5F5F5F7F7F5F5F5F5F5F5F7F11广州市城市更新规划研究院2.2 建设条件 Constration Condition02场地现状房屋建筑本体楼栋门缺失出入口缺少适老设施及无障碍设施楼栋消防设施消防管道破损排水不畅化粪池破损、排污卧管不畅楼栋破损严重12广州市城市更新规划研究院2.2 建设条件 Constration Condition02场地现状房屋建筑本体13燃气管道：小区早期已设有燃气管道，目前正常使用 小区目前未有加装电梯申请意愿，请根据建筑楼栋位置合理预留日后能加装电梯的位置。电12、梯预留位 电梯预留位电梯选型意向图燃气管道 电梯风格形式选用钢结构电梯井，外饰材料为钢化玻璃外饰，此类电梯具有施工周期短、采光好、美观的优点。机房形式选用小机房形电梯，造价较低，维护方便。电梯具体尺寸详项目具体安装位置而定。广州市城市更新规划研究院2.2 建设条件 Constration Condition02场地现状小区公共部分健身器材破损道路破损严重缺少无障碍设施植物退化围墙破损缺少人脸识别摄像枪14 3.1 改造需求评估 3.2 问卷调查03 03 需求分析与建设规模需求分析与建设规模广州市城市更新规划研究院3.2 改造需求评估 Demand Assess03 广州市老旧小区微改造项目评13、估内容一共18项，总分100分，总分值高的小区优先纳入改造计划；大金钟路公安宿舍老旧小区得分为70分。16广州市城市更新规划研究院3.2 问卷调查表 Demand Assess03 对该小区进行居民意见调查，问卷调查结果如下：17广州市城市更新规划研究院3.2 问卷调查表 Demand Assess0318 4.1 设计定位 4.2 设计原则 4.3改造内容 4.4改造节点 4.5建筑本体改造 4.6公共基础改造04 04 建设内容与方案建设内容与方案广州市城市更新规划研究院4.建设内容与方案 Content and Plan04活力社区活力社区大金钟公安宿舍建筑更新，激活社区新活力民生社区民14、生社区通过对大金钟公安宿舍的建筑本体的改造提升，提升建筑各项功能设施，切合居民的实际利益，方便人们日常使用。4.1 设计定位20广州市城市更新规划研究院044.建设内容与方案 Content and Plan4.2 设计原则以人为本经济实用公众参与 在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的小区生活环境。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工 材料本地化、经济化。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，充分尊重公众意愿，保障公众利益。21广州市城市更新规划研究院4.建设内容与方案 Content and Pla15、n044.3 改造内容 根据居民意愿调查表、结合现场实际调研情况、街镇及相关部门意见，得出大金钟路公安宿舍微改造内容。改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体共用部位和小区公共部分。其中房屋建筑本体共用部位选取了8个具体改造建设项目，社区公共服务部分选取了11个具体改造建设项目。小区公共部分（1）维修改造小区室外消防设施（2）疏通小区排水管网（含更换管网井盖）（3）维修小区道路及楼间破损甬路（4）规范垃圾收运点设置（5）安装小区视频监控系统（6）维修完善人行安全设施（7）完善无障碍设施（8）提升小区绿化（9）维修安装体育锻炼器械（10）提升小区环境设施品质（11）小区公共“三线”整治房屋建筑本体共16、用部位（1）维修安装楼栋门（2）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（3）修复公共楼梯（4）出入口适老设施及无障碍改造（5）维修改造楼栋消防设施（6）清疏、维修化粪池及排污卧管（7）外立面整饰（8）维修、改造、增设楼内排水管道22广州市城市更新规划研究院4.4 改造节点 Node Remould04大金钟路红线范围白云山增加小区节点维修小区道路增加无障碍措施23116114112110108106104666462606870727476678808682841181201221281261241001029894929088广州市城市更新规划研究院4.4 改造节点 Node Remould04 休憩设17、施品质差健身设施老化24广州市城市更新规划研究院4.4 改造节点 Node Remould04鸟瞰图25广州市城市更新规划研究院4.4 改造节点 Node Remould04节点效果图26广州市城市更新规划研究院4.4 改造节点 Node Remould04节点效果图27广州市城市更新规划研究院4.4 改造节点 Node Remould04节点效果图28广州市城市更新规划研究院044.5.1 安装楼栋门现状问题：楼栋门缺失解决方案：重新安装楼栋门4.5 建筑本体改造 Building Remould更换楼栋门处 现状情况29 改造意向图图广州市城市更新规划研究院044.5.2 粉刷楼道、修复公18、共楼梯现状问题：楼梯间墙体陈旧破损，部分楼梯缺少楼梯扶手。解决方案：（1）重新批荡粉刷楼道（2）未安装扶手的楼栋统一安装不锈钢扶手楼道粉刷安装扶手4.5 建筑本体改造 Building Remould粉刷范围 现状情况30 改造意向图图 现状情况广州市城市更新规划研究院044.5.3 出入口适老设施及无障碍改造现状问题：楼栋高差过大，出入口适老设施及无障碍改造，居民使用不方便。解决方案：增加出入口适老设施及无障碍改造最终效果以施工实际情况为准4.5 建筑本体改造 Building Remould增加设施处 现状情况31 改造意向图图 改造意向图图广州市城市更新规划研究院044.5.4 维修改造19、楼栋消防设施 维修改造楼栋消防设施现状问题：楼道内消防设施破旧，或者缺乏有效安全的消防设施，影响安全。解决方案：宜选用带灭火器柜的消火栓箱，配齐消防器材，有条件的消火栓箱宜暗装。最终效果以施工实际情况为准4.5 建筑本体改造 Building Remould维修范围 现状情况32 改造意向图图广州市城市更新规划研究院044.5.5 清疏、维修化粪池及排污管现状问题：由于地下管道使用年限过长，导致社区化粪池出现堵塞情况，严重影响居民生活质量。解决方案：疏通化粪池（由于涉及市政路面，该清疏维修的改造工程需与有关市政部门沟通协调）。清疏、维修化粪池及排污管最终效果以施工实际情况为准 现状情况4.5 20、建筑本体改造 Building Remould修复排污管33广州市城市更新规划研究院4.5 建筑本体改造 Building Remould044.5.6 外立面整饰现状问题：建筑外立面污损，建筑外立面局部破损。解决方案：对建筑外立面进行清洗；对建筑外立面局部破损的地方进行修补。最终效果以施工实际情况为准清洗范围 现状情况34 改造意向图图广州市城市更新规划研究院4.5 建筑本体改造 Building Remould044.5.6 外立面整饰现状问题：建筑外墙的空调缺乏空调机罩，不美观。解决方案：增设统一样式的穿孔板空调机罩。最终效果以施工实际情况为准维修范围35 现状情况 改造意向图图 局部放21、大图广州市城市更新规划研究院4.5 建筑本体改造 Building Remould044.5.7 维修、改造、增设楼内排水管道现状问题：室外空调漏水，影响行人解决方案：增设空调冷凝管，集中收集排水最终效果以施工实际情况为准维修范围36各层空调冷凝水管接入统一立管 现状情况 改造意向图图广州市城市更新规划研究院044.6.1 维修小区室外消防设施现状问题：社区室外消防管道全部损坏。解决方案：社区内更换消防管道以及消防设施。施工步骤：1、消防栓钢管安装，无缝钢管（焊接），公称直径（mm以内）150，球墨铸铁150；2、人工挖沟槽土方一、二类土深度2m以内；3、挖掘机挖沟槽、基坑土方一、二类土，沟槽22、底宽5m内或者底坑底面积80平方米内；4、回填土，夯实机夯实；5、管（基）坑回填砂；6、自卸汽车运土方。4.6 小区公共部分 Public Area修复消防管道 现状情况37广州市城市更新规划研究院044.6.2 疏通排水管网现状问题：社区下雨天积水严重。解决方案：更换社区内排水管网。最终效果以施工实际情况为准 现状情况4.6 小区公共部分 Public Area疏通排水管网 现状情况38广州市城市更新规划研究院04最终效果以施工实际情况为准4.6.3 维修小区道路及楼间破损甬道现状问题：社区主要道路破损严重。解决方案：社区主要道路铺设沥青。现状情况4.6 小区公共部分 Public Area23、修复道路范围39消防车道广州市城市更新规划研究院044.6.4 规范垃圾回收点设置现状问题：社区中垃圾回收点能满足社区居民需求。解决方案：据居民意愿取消一处原有垃圾收运点，新增两处垃圾收运点，并增设厨余收集容器、洗手盆等设施。最终效果以施工实际情况为准4.6 小区公共部分 Public Area新增垃圾收运点 引导居民进行行行垃圾分类投放,实现垃圾减量量化和资源化；分类投放分类转运分类处理，使居民养成垃圾分类的良好习惯，让企业对不可回收和可再生资源得到充分利用。40原有垃圾收运点根据居民意愿取消该位置垃圾回收点广州市城市更新规划研究院04最终效果以施工实际情况为准4.6.5 安装小区视频监控系24、统现状问题：主入口缺少安全监控设施。解决方案：增加人脸识别系统。现状情况4.6 小区公共部分 Public Area安全监控设施 安装小区视频监控系统，小区大门摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由派出所连接到分局云安视频平台，监控设备在公安宿舍大门处。41广州市城市更新规划研究院044.6.6 维修人行安全设施 4.6.7完善无障碍设施现状问题：坡度陡峭，缺少无障碍设施，人行安全设施。解决方案：根据相关规范。增加无障碍设施、人行安全设施。最终效果以施工实际情况为准4.6 小区公共部分 Public Area 现状情况维修人行安全措施处 防滑垫防滑坡道42广州市城市更新规划研究院425、.6 小区公共部分 Public Area044.6.8提升小区绿化现状问题：社区内绿化退化严重。解决方案：入口处、主要节点绿化重新种植，以常绿植物为主,栽种桂花、鸡蛋花、鸭脚木等植物。现状情况最终效果以施工实际情况为准提升绿化处 植物意向图翠芦莉巴西鸢尾43广州市城市更新规划研究院4.6 小区公共部分 Public Area044.6.9 维修安装体育锻炼器械现状问题：健身体育设施老旧。解决方案：在主要节点处更换乒乓球台、增加健身器材，在每个康体设施上增设“二维码”，日后可由政府统一经费维护最终效果以施工实际情况为准 现状情况健身器材点44 改造意向图图广州市城市更新规划研究院4.6 小区公26、共部分 Public Area044.6.10 提升小区环境设施品质现状问题：公共节点设施混乱，景观品质差。解决方案：增加游憩设施，推升公共节点品质。最终效果以施工实际情况为准 现状情况小区品质提升处45 改造意效果图广州市城市更新规划研究院4.6 小区公共部分 Public Area044.6.11 小区公共“三线”整治现状问题：社区内三线凌乱。解决方案：小区公共“三线”采用通讯下地、电力规整的整治方式，其中弱电（通讯）下地由运营商负责（出资），电力规整由供电局负责。46 现状情况最终效果以施工实际情况为准 改造意向图图广州市城市更新规划研究院4.7 海绵理念设计 Sponge City 027、4海绵城市，指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。城市居住小区海绵城市改造措施一般包括：社区花园、透水铺装、宅间雨水花园等措施。4.7 海绵城市雨水花园也称“生物滞留区域”，指在园林绿地中种有树木或灌木的低洼区域，由树皮或地被植物作为覆盖。它通过将雨水滞留下渗来补充地下水并降低暴雨地表径流的洪峰，还可通过吸附、降解、离子28、交换和挥发等过程减少污染。并使之逐渐渗入土壤，涵养地下水，或使之补给景观用水、厕所用水等城市用水。是一种生态可持续的雨洪控制与雨水利用设施。47广州市城市更新规划研究院04透水沥青 剖面详图绿化池剖面详图设 计 策 略：1、增加雨水渗透设施2、合理结合路旁绿化空间3、选择乡土树种、适生植物4、车行道路透水为主4.7 海绵理念4.7 海绵理念设计 Sponge City4805 05 投资估算与资投资估算与资金筹措金筹措 资金筹措资金筹措 5.1 投资估算广州市城市更新规划研究院055.投资估算与资金筹措 Investment and Financing50广州市城市更新规划研究院055.投资估算与资金筹措 Investment and Financing51广州市城市更新规划研究院055.投资估算与资金筹措 Investment and Financing52广州市城市更新规划研究院055.投资估算与资金筹措 Investment and Financing53广州市城市更新规划研究院055.投资估算与资金筹措 Investment and Financing54