1、广州市白云区白云花园广州市白云区白云花园老旧小区微改造项目老旧小区微改造项目实施方案实施方案2020.09建设单位：广州市白云区住房建设和交通局设计单位：同创工程设计有限公司项目概况现状分析一、三、目录CONTENTS详细改造设计四、改造思路二、投资估算五、一、项目概况1.1项目背景 为落实市委十届九次全会“改善社区人居环境，推动老旧社区更新”的精神，由市城市更新局牵头组织，市发展改革委、市国土规划委、市住房城乡建设委等相关部门协同推进，结合老旧小区实际情况，加强规划设计、完善社区功能、提升社区形象，高标准推进老旧小区微改造工作。方案坚持以人为本，遵循创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，系统2、推进老旧小区微改造，开展城市修补，完善小区功能，改善人居环境，营造干净整洁平安有序的城市环境，提升适宜居住、适宜创新创业的城市品质，让更多老旧小区居民共享改革发展成果。通过老旧小区微改造，补齐配套短板，增强功能内涵，传承广府文脉，加强社区建设，重塑街区活力，促进老城区控量提质；分年度分步骤推进老旧小区微改造，切实改善人居环境，实现“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境；不断完善老旧小区微改造法规政策，建立老旧小区系统有机更新的常态机制。我们在现状充分调查的基础上，根据总体规划要求，针对白云花园小区的自身特点，融合现代景观设计理念，探讨该地区可持续发展的动力机制和活力体现。云城街道办事处：该街3、道位于白云区“一轴三城”(即广州北轴和白云新城、龙归新城、空港商务城)的白云新城核心区域，在社会上具有非常高的知名度和美誉度。将该街道办事处命名为“云城街道办事处”，旨在彰显白云新城这个广州市及白云区新型城市化发展的“新名片”效应。1.2项目简介项目名称：白云花园老旧小区微改造项目项目地址：位于机场路1136号，东至白云东街，南至白云北街，西至机场路，北至华益街。用地面积：约2.69公顷；建筑总面积：约6.54万平方米建筑年代：1995-1997年；改造楼栋：7栋居民户数：约837户；居住人口：约2100人基本历史情况及小区性质：主要为商品房，部分为公租房。二、改造思路 2.1 设计理念 云城4、街道办事处：该街道位于白云区“一轴三城”的白云新城核心区域，在社会上具有非常高的知名度和美誉度。结合党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的创建思想和共建共治共享的创建理念，坚持以人民为中心的创建共建共治共享的创建理念，以开展创建容貌示范社区为载体，传承新岭南现代文化，提升地段及整个城市品质。2.2 形象定位 通过对民生，人居环境的更新改造，激活旧区的城市活力，焕发社区人群的归属感，打造一个文明小区。2.3 设计主题 城市家园，文明小区。2.1设计思路 1、坚持微改造原则 微改造是指在没有改变建筑的风貌，没有过多地改变原来建筑形态，维持现状建设格局基本不变的前5、提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式。2、坚持公众参与原则 让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。3、坚持环保生态原则 微改造运用推除再建、节能低碳、低污染、维护和改造并存的更新模式，通过生态学的基本方法对旧城区进行基于低碳环保理念的改造，使得旧城区不仅保存历史遗留的环境肌理和文化氛围，而且使得整个人居环境更加宜人。4、坚持经济实用原则 充分利用所供改造的经费，在规划过程中遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。5、坚持以人为本原则 社区微改造坚持6、“以人为本、公益优先、尊重民意、改善民生”的原则，创造舒适宜人的环境，体现人为生态。在设计园林景观、健民中心时，充分考虑市民在日常生活及进行休闲活动的具体时间，营造宜人生活环境。6、可实施性原则 充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集全方面因素，制订远期、近期实施方案，保证方案设计的实施。2.2建设原则三、现状分析3.1现状调研分析1、社区垃圾桶摆放不规范，没有设置垃圾分类垃圾桶；2、绿化缺乏管理，泥土裸露；3、人行道及路侧石破损。3.2现状调研分析1、部分地面老化破损严重，地面标示老化，缺少必要防护设施；2、未设置规范机动车泊位；3、小区内自行车、电动车等非机动车停放混乱。3.3现7、状调研分析1、楼道内墙面破损；2、附墙“三线”凌乱，存在安全隐患；3、楼道照明损坏。3.4现状调研分析1、附墙“三线”凌乱，存在安全隐患，影响美观；2、空调室外面不规整，空调主机架铁锈严重，存在安全隐患。3.5现状调研分析1、户外广告招牌不统一，杂乱无章；2、空调外机安装凌乱，部分主机架铁锈斑斑。3.6现状调研分析1、垃圾房破败，脏乱差；2、形成卫生盲区。3.7现状调研分析1、公共体育设施简陋，需增加体育设施；2、小区内缺乏照明；3、缺少宣传栏及文化长廊等配套设施。3.8现状调研分析1、小区已通燃气管道，目前使用正常，只有个别住户未开通。2、预留电梯位置，解决现有建筑物无电梯状况，使老年人及残8、障人员出行便捷。3、该小区已完成垃圾收运点改造。电梯预留位置3.9居民意见调查汇总3.10居民问卷调查表/13.10居民问卷调查表/2四、详细改造设计4.1改造区域总图本次微改造内容主要划分为两部分：房屋建筑本体共用部位和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了11个具体改造建设项目，小区公共服务部分选取了16个具体改造建设项目。本次改造区域中国银行办公及职工住房，不纳入小区改造范围4.1改造内容1、房屋建筑本体共用部位（1）维修安装楼道照明（2）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（3）修复公共楼梯（4）更换雨水管（5）维修、改造、增设楼内排水管道（6）清疏、维修化粪池及排污管道（7）外立面整饰（8）9、规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线（9）维修改造楼栋消防设施（10）防盗网整治（11）维修房屋户外构造构建4.1改造内容2、小区公共部分（1）安装小区照明设施（2）小区公共“三线”整治（3）维修小区道路及楼间破损甬路（4）拆除小区违法建筑物、构筑物及设施（5）提升小区环境品质设施（6）提升小区绿化（7）维修安装体育锻炼器械（8）完善无障碍设施（9）设置机动车泊位（10）安装小区视频监控系统（11）维修改造小区室外消防设施（12）疏通小区排水管网（13）维修小区围墙（14）更换小区排水管网（15）建设小区公共空间（16）规范垃圾收运点设置4.1.1维修安装楼道照明1、楼道墙身重新粉刷。2、10、重新安装楼道照明。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案4.1.2粉刷楼道4.1.3修复公共楼梯1、修复楼梯栏杆，栏板及扶手。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案4.1.4更换雨水管1、更换雨水管。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案1、建筑排水立管进行雨污分流，阳台水接回污水立管。2、集中敷设空调排水管道。第一部分/房屋建筑本体共用部位4.1.5维修、改造、增设楼内排水管道现状示意图意向图清疏、维修化粪池及排污管道示意图4.1.6清疏、维修化粪池及排污管道第一部分/房屋建筑本体共用部位雨污分流示意图意向图4.1.7规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线1、规范整理楼道内电力线、电信线、11、有线电视线。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案4.1.8外立面整饰1、临街建筑外立面进行外墙清洗。2、统一增设穿孔板空调罩，对空调主机进行遮挡。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案4.1.8外立面整饰1、该店铺招牌改造只包括原旧广告招牌拆除及店铺招牌统一改造，店铺名称字样招牌需店家出资。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案华益街的小区首层商铺招牌需统一改造4.1.9防盗网整治1、维修加固破损防盗网。第一部分/房屋建筑本体共用部位现状方案方案区域图184.1.10维修改造楼栋消防设施1、更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效；2、拆换楼道内破损消防管及消防箱。第一部分/房屋建筑本体共12、用部位意向图意向图4.2.1小区公共“三线”整治1、小区公共“三线”采用通讯下地、电力规整的整治方式，其中弱电（通讯）下地由运营商负责，电力规整由供电局负责。第二部分/小区公共部分意向图意向图意向图意向图4.2.2提升小区绿化1、取消种植零散的中层灌木，周边绿篱换种成耐阴的地被植物。2、取消部分广场散布的种植池，扩大公共活动空间，增设适量的体育锻炼设施。3、修剪过密的大树树枝，增加底层住户的采光。4、在每个康体设施上增设“二维码”，日后可由政府统一经费维护。第二部分/小区公共部分现状方案4.2.3维修安装体育锻炼器械1、取消种植零散的中层灌木，周边绿篱换种成耐阴的地被植物。2、取消部分广场散布13、的种植池，扩大公共活动空间，增设适量的体育锻炼设施。3、修剪过密的大树树枝，增加底层住户的采光。4、在每个康体设施上增设“二维码”，日后可由政府统一经费维护。第二部分/小区公共部分方案现状4.2.2提升小区绿化4.2.3维修安装体育锻炼器械4.2.4建设小区公共空间4.2.5完善无障碍设施1、增设无障碍设施。第二部分/小区公共部分意向图意向图1、增设监控设施，完善小区视频监控系统。小区大门摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由派出所连接到分局云安视频平台，监控设备设置在小区物管部门内。4.2.6安装小区视频监控系统第二部分/小区公共部分摄像头人脸识别摄像头监控中心意向图4.2.7设14、置机动车泊位1、清理整治出合格消防通道；2、规划好停车位，避免乱停车现象占用消防通道；3、更新消防设施。第二部分/小区公共部分划线泊车区域划线停车位意向图生态泊车区域生态停车位意向图消防通道4.2.8安装小区照明设施1、增加道路照明及景观照明。第二部分/小区公共部分意向图现状4.2.9维修小区道路及楼间破损甬路1、小区道路改造建议车行主干道铺设沥青，人行区域铺设透水砖。通过呼应“海绵城市”材料实质性应用，表现出优秀的渗水、抗压、耐磨、防滑以及环保美观多彩、舒适易维护和吸音减噪等特点，成了“会呼吸”的城镇景观路面，也有效缓解了城市热岛效应，让城市路面不再发热。第二部分/小区公共部分沥青路面“海绵15、城市”材质应用示意图透水砖路面4.2.9维修小区道路及楼间破损甬路1、小区道路改造建议车行主干道铺设沥青，人行区域铺设透水砖，建设景观树池。第二部分/小区公共部分方案现状4.2.10规范垃圾收运点设置第二部分/小区公共部分意向图现状垃圾收运点1、该小区的4个垃圾收运点已按标准设有分类垃圾箱，部分垃圾收运点需增设遮棚、洗手池及给排水等设施。方案第二部分/小区公共部分意向图意向图4.2.11疏通小区排水管网（含更换管网井盖）1、疏通小区排水管网。2、更换管网井盖。第二部分/小区公共部分意向图4.2.12更换小区排水管网1、对社区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2、定期对排16、水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。意向图改造区域示意图1、对原毛坯墙面进行基层水泥砂浆抹面，面层喷涂白色真石漆，顶部安装深灰色铝合金装饰线。区域总图方案现状第二部分/小区公共部分4.2.13/1维修小区围墙区域总图第二部分/小区公共部分4.2.13/2维修小区围墙意向图现状1、维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆，增高围墙下段部分，避免积水倒灌。意向图第二部分/小区公共部分4.2.14维修改造小区室外消防设施1、疏通小区排水管网。2、更换管网井盖。第二部分/小区公共部分4.2.15拆除小区违法建筑物、构筑物及设施1、拆除小区违法建筑物、构筑物及设施。第二部分/小区公共部分4.2.16提升小区环境品质设施1、增加雕塑小品、休憩设施、城市家具等设置。意向图意向图意向图第三部分/海绵理念设计道路采用透水砖、透水沥青。机动车停车位采用生态停车位。种植区域局部设置下凹式绿地或雨水花园。屋面雨水断接并流经绿地。雨污分流：建筑雨污水立管的分流；清梳化粪池及排污卧管，完善截污纳管。五、投资估算