1、2020.09广州市白云区华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 2项目名称：项目名称：华苑东街小区老旧小区微改造项目建设单位：建设单位：广州市白云区住房建设和交通局业业 务务 号：号：0.2020.06规划阶段：规划阶段：方案设计 广州市城市更新规划研究院广州市城市更新规划研究院城乡规划编制资质证书等级：城乡规划编制资质证书等级：乙级证书编号：证书编号：粤 城规编（182019）号院院 长：长：骆建云（高级工程师）审审 定：定：骆建云（高级工程师）审审 核：核：黄 翔（高级工程师）初初 审：审：梁 伟（高级工程师）项目负责：项目负责：梁 伟（高级工程师）2、设计人员：设计人员：孙丛山 王镜辉华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 3目录CONTENTA.项目概况篇B.总体策划篇C.改造设计篇D.投资估算篇E.附录华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 4项目概况篇Project OverviewA华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案1.项目背景A项目概况篇1.1 广州城市更新政策的相关要求 习近平总书记在党十九大作了题为决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利的报告，其中明确指出，“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为深入贯彻落实十九大的精神，结合广州城3、市建设发展实际，于2016年启动老旧小区微改造工作，发布广州市城市更新办法（广州市人民政府令第134号），明确提出城市更新方式包括全面改造和微改造方式，微改造主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。目前已摸清全市老旧小区的底数和现状，编制广州市老旧小区微改造实施方案更新改造的必要性。1.2 更新改造的必要性 华苑东街小区位于广州市白云区，范围东至沙河涌，西至沙太路，南至广东三九脑科医院，北至元岗路。现状建筑年代90年代，楼内破旧，社区内存在”三线“乱拉，外墙、公共设施破损等问题，急需通过城市更新，改善和提升社区人居环境及公共空间4、景观，打造“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境。1.3 白云区积极推进老旧小区微改造，切实改善民生 白云区把老旧小区微改造作为改善人居环境的民生工程、消除隐患的安全工程着力推进，编制了老旧小区微改造三年（2019-2021）计划，拟对85个老旧小区进行管道疏通、消防设施建改造、综合配套建设、环境整治美化等，提升老旧小区居民生活质量。5华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案A项目概况篇 华苑东街小区位于广州市白云区京溪街道。2.1 区位概况广州市从化区增城区白云区花都区天河区海珠区番禺区南沙区荔湾区越秀区黄埔区白云区元岗路广东三九脑科医院华苑东街小区沙太路沙河涌华苑东街小区6华苑东街小区老旧5、小区微改造项目实施方案A项目概况篇项目名称：华苑东街小区老旧小区微改造项目项目地址：沙太中路华苑东街1-30号，东至沙河涌，南至广东三九脑科医院，西至沙太路，北至元岗路。用地面积：约1.02公顷建筑总面积：1.45万平方米建筑年代：1990年代楼栋数：8栋居民户数：188户人口：400人小区性质：房改房2.2 区位概况元岗路广东三九脑科医院沙太路沙河涌7华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案500mA项目概况篇3.1 公共配套及商业分析 白云区华苑东街小区周边500m范围内，有多个居住区，医疗、创意园、学校配套齐全，公共服务设施较完善。广东三九脑科医院 滋蕾幼儿园 广鹰科技创意园 丰汇CASE6、创意园 新百佳服装网络创意园 河水东农贸市场 恒大御府4613.周边条件25378华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案500m3.周边条件A项目概况篇3.2 交通分析 白云区华苑东街小区周边有沙太路和京溪路城市干道。有多个公交车站和一个规划地铁站，其中最近的景泰坑公交车站，离社区最远处仅50m。车站均有3条以上公交线路经过，出行交通便利，附近有多个停车场。PPPP9华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案4.现状问题A项目概况篇1.部分楼栋楼道门破损、缺失2.楼道内墙面破旧3.楼梯栏杆破旧4.消防设施破损5.化粪池及排污卧管堵塞6.雨水管破旧7.空调冷凝水外滴8.公窗破旧9.空调机外露，影响美7、观楼梯栏杆破旧消防设施破损楼栋门陈旧破损、缺失楼道墙面破旧化粪池及排污卧管堵塞10雨水管破旧空调机外露，冷凝水外滴公窗破旧华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案4.现状问题A项目概况篇1.围墙破旧2.“三线”乱拉严重3.小区室外消防设施老旧4.小区排水管网堵塞5.小区照明设施无全覆盖6.小区道路破损7.小区有部分违法建筑物、构筑物及设施围墙破旧三线”乱拉严重小区室外消防设施老旧小区排水管网堵塞小区照明设施无全覆盖小区道路破损小区有部分违法建筑物、构筑物及设施11华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案4.现状问题A项目概况篇8.垃圾收运点9.视频监控系统无全覆盖10.非机动车停车棚残旧11.缺乏8、绿化种植、树池破损12.缺乏康体设施13.小区环境设施品质较差视频监控系统无全覆盖非机动车停车棚残旧缺乏绿化种植、树池破损缺乏康体设施小区环境设施品质较差非机动车停车棚残旧12华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案5.问题小结A项目概况篇问题：空间杂空间破碎植物凌乱13华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案5.问题小结A项目概况篇问题：设施旧社区生活设施破旧影响小区整体品质14华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案5.问题小结A项目概况篇问题：活力弱铺装破碎缺乏活力15华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案6.加装电梯与燃气情况A项目概况篇16未加装已加装正在加装加装电梯情况预留位置加装燃气情9、况：小区已全通燃气管道加装电梯情况：加装情况详右侧附图。加装电梯不得影响消防车道宽度。应符合国家相关的规范要求。华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 17总体策划篇Overall PlanningB华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 18坚持以人为本原则坚持节能环保原则坚持经济实用原则坚持公众参与原则 在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常 生活习惯，营造宜人的小区生活环境。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架小区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态小区。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施10、工 材料本地化、经济化。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障 公众利益。B总体策划篇1.改造原则华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 19B总体策划篇2.改造目标干净小区通过规范垃圾收运点设置、清理卫生死角、增加绿化等多种方式提高小区的绿化率，优化居民生活环境01整洁小区老旧房屋立面干净美观，三线规整无乱拉乱挂，路面平整无坑洼破损。平安小区消防通道畅通无阻，消防设施配置齐全，设施完好。有序小区老人小孩活动场地完善配备，小区管理服务到位，小区居民安居乐业。020304华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 20B总体策划篇3.设计依据3.1 相关设计规定311、.2 相关法律法规文件城镇道路路面设计规范（CJJ 1692012）城市排水工程规划规范GB50318-2017抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）无障碍设计规范（BG50763-2012）广州市城乡规划技术规定民用建筑设计通则3.2.1 法律、法规类文件中华人民共和国城乡规划法（2007）中华人民共和国建筑法（2011）3.2.1 地方政府文件广州市城市总体规划（广州市人民政府，2017-2035年）广州市城市更新办法（2009年）广州市老旧小区微改造实施方案（2016年）华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 21改造设计篇Design ModificationCC改造设计篇华苑12、东街小区老旧小区微改造项目实施方案 22C改造设计篇1.1 建筑本体部分（1）维修安装楼栋门（2）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（3）修复公共楼梯（4）维修改造楼栋消防设施（5）维修、改造、增设楼内排水管道（6）更换雨水管（7）清疏、维修化粪池及排污卧管（8）维修更换公用采光窗（含拆除）（9）外立面整饰1.总体改造内容1.2 小区公共部分（1）维修小区围墙（2）小区公共“三线”整治（3）维修改造小区室外消防设施（4）疏通小区排水管网（含更换管网井盖）（5）安装小区照明设施（6）维修小区道路及楼间破损甬路（7）拆除小区违法建筑物、构筑物及设施（8）规范垃圾收运点设置（9）安装小区视频监控系统（10）13、维修非机动车停车棚（11）提升小区绿化（12）维修安装体育锻炼器械（13）建设小区公共空间（14）提升小区环境设施品质 本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了9个具体改造建设项目，小区公共部分选取了14个具体改造建设项目。华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 23C改造设计篇1.总体改造内容维修非机动车停车棚改造后总平面图提升小区环境设施品质维修小区道路及楼间破损甬路小区公共“三线”整治提升小区环境设施品质华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 24C改造设计篇 2.1 维修安装楼栋门改造策略：更换、增设不锈钢楼栋门。改造前改造后增设、更换楼栋门14、2.建筑本体部分增设IC智能门禁锁华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 25C改造设计篇2.建筑本体部分2.2 粉刷楼道、修复公共楼梯、维修改造楼栋消防设施改造前改造策略：1.对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，采用白色无机涂料重新粉刷。2.对楼梯踏步进行翻新修补。3.更换楼栋内老旧、过期灭火器材。4.消防水管若不能正常使用，应维修破损的消防水管。亦可在楼梯角落增设灭火器。改造后无机涂料粉刷楼道更换破旧消防器材修复楼梯扶手华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 26C改造设计篇2.3 维修、改造、增设楼内排水管道改造前改造方式改造策略：1.雨污分流：建筑雨污水立管的分流；小区公共部分排水管网的分流15、。2.用新型管材更换老旧污水管、排水管。3.机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装UPVC管，室外空调主机清洗。2.建筑本体部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 27C改造设计篇2.4 更换雨水管改造前改造方式改造策略：1.破损的室外雨立管全部更换为UPVC管。2.管道排布应集中、整齐排布，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。2.建筑本体部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 28C改造设计篇2.5 清疏、维修化粪池及排污卧管改造前改造方式改造策略：对社区的化粪池进行清疏、维修，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。对已损坏的井盖进行更换。清疏化粪池16、及排污卧管，完善截污纳管。2.建筑本体部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 29C改造设计篇2.6 维修更换公用采光窗（含拆除）改造前改造方式改造策略：1）维修或更换破损门窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗2）窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。2.建筑本体部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 30C改造设计篇2.7 外立面整饰改造前改造范围改造策略：1）增设穿孔板空调机罩。2）对改造范围内的破旧的建筑外立面进行清洗。2.建筑本体部分增加空调机罩空调机罩样式华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 31C改造设计篇3.1 小区公共“三线”整治改造前三线规整示意图改造策略：小区公共“三线”采用17、通讯下地、电力规整的整治方式，其中弱电（通讯）下地由运营商负责，电力规整由供电局负责。集中拉挂的方式，做到横平竖直，楼道内通信光缆统一敷设槽盒，整齐美观，减少交越。强弱分离:为消除强弱电相互搭设引致安全隐患，实现强弱电分离，弱电进套盒，符合安全规范。对低压架空线路进行附墙敷设。敷设的路径尽量贴近建筑物墙体，并避开居民可触碰的范围，做到横平竖直，整齐美观，减少交越。PVC改造路径改造路径3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 32C改造设计篇 3.2 疏通小区排水管网（含更换管网井盖）改造前改造路段N改造路段3.小区公共部分改造策略：1）残旧管网改造：对社区残旧排水管网进行改造，18、修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。3）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。4）建筑沿边的明沟改为专门接建筑雨水，并加设盖板。华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 33C改造设计篇3.3 安装小区照明设施改造前安装位置改造策略：更换损坏的路灯，并增加新路灯，做到室外照明全覆盖，解决居民夜晚出行不便的困扰。因小区道路较窄，拟选用LED挑臂路灯，节省空间且环保节能。拟安装位置N3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 34C改造设计篇3.4 19、维修小区道路及楼间破损甬路车行道、停车位沥青人行道、公共空间、住宅出入口透水砖 改造策略：对原有水泥路面的车行道，采用沥青进行重新铺设。对小区内组团之间的道路和停车位，采用透水砖进行铺设。改造路段图例：图例：3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 35C改造设计篇3.4 维修小区道路及楼间破损甬路改造后 改造策略：对原有水泥路面的车行道，采用沥青进行重新铺设。对小区内组团之间的道路和停车位，采用透水砖进行铺设。改造前3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 36C改造设计篇3.5 拆除小区违法建筑物、构筑物及设施改造前改造策略：1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的20、小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。2）清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 37C改造设计篇3.6 规范垃圾收运点设置改造前改造后改造策略：改造为半开放式的垃圾收运点，增设自带遮顶分类垃圾设置，配套洗手盆、排水等设施。垃圾收运点翻新墙面3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 38C改造设计篇3.7 安装小区视频监控系统改造前改造后快球摄像头探头摄像头改造策略：安装小区视频监控系统，小区大门摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由派出所连接到分局云安视频平台。快球摄像头探头摄像头N3.小区公共部分入口处21、设置人脸识别摄像枪华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 39C改造设计篇3.8 维修非机动车停车棚改造前改造后改造策略：重新设置非机动车车棚，规范小区停车。3.小区公共部分车棚位置华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 40C改造设计篇3.9 维修改造小区室外消防设施改造前改造意向改造策略：更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3.小区公共部分华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 41C改造设计篇3.10 提升小区绿化改造前改造范围改造策略：1.将无人打理的种植带进行硬地化 2.修剪过密乔木。灌木无人打理，滋生蚊虫乔木过高并且过密，影响住户通风采光修剪区域移除区域3.小区公共部分22、华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 42C改造设计篇3.10 提升小区绿化改造前改造范围移除乔木位置3.小区公共部分改造策略：该位置大树种植较密，建议迁移以下乔木，移植乔木应向相关部门咨询后方可实施。华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 43C改造设计篇改造前平面改造后平面3.小区公共部分节点一平面图3.11 维修小区围墙；维修安装体育锻炼器械；建设小区公共空间；提升小区环境设施品质华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 44围墙破旧空间利用率低铺装破损本案位置3.11 维修小区围墙；维修安装体育锻炼器械；建设小区公共空间；提升小区环境设施品质3.小区公共部分节点一改造前华苑东街小区老旧23、小区微改造项目实施方案 453.小区公共部分增加体育锻炼设施，维修小区围墙，增加趣味性跑道，丰富居民生活空间。局部增加绿化，美化居住空间。本案位置3.11 维修小区围墙；维修安装体育锻炼器械；建设小区公共空间；提升小区环境设施品质节点一改造后华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 46C改造设计篇增加休闲廊架康体设施增加标志物休闲坐凳本案位置3.小区公共部分3.11 维修小区围墙；维修安装体育锻炼器械；建设小区公共空间；提升小区环境设施品质节点一改造后华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 47本案位置3.小区公共部分3.11 维修小区围墙；维修安装体育锻炼器械；建设小区公共空间；提升小区环境24、设施品质节点二改造前华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 48本案位置增加体育锻炼设施，增加树池坐凳，主要道路铺设沥青，丰富居民生活空间。局部增加绿化，美化居住空间。3.小区公共部分3.11 维修小区围墙；维修安装体育锻炼器械；建设小区公共空间；提升小区环境设施品质节点二改造后华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 49C改造设计篇 4.海绵理念设计 改造效果展示海绵城市贯彻海绵城市概念，本小区改造将采取以下改造：1、符合海绵城市理念，下雨时达到及时吸水效果。2、降噪音，为小区带来更舒适的环境。华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 50C改造设计篇 改造效果展示海绵城市 贯彻海绵城市概念，25、本小区改造将采取以下改造：3、种植区域局部设置下凹式绿地或者雨水花园。4、建筑雨污水立管的分流。5、道路采用透水砖、透水沥青。6、清疏化粪池及排污卧管，完善截污纳管。6雨水通过卵石、植物、细沙、土壤四个过滤层进行净化、下渗。雨水花园有效收集道路和宅间雨水。设置路牙入水口增加生态树池，设置路牙入水口，从而消纳路边雨水 4.海绵理念设计华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 51C改造设计篇 小区改造完成后，街道灯具、垃圾收运点、水泵房设备维护、停车等公共基础设施，都需要后期维护，因此应健全老旧小区自治管理和设施设备长效管养机制。建议组建业主委员会，建立老旧小区住宅维修资金制度，然后引入合适的物业26、管理公司进行后期的管理。5.后期管理维护华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 52投资估算篇Investment EstimateDD投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 531.投资估算表 小区微改造项目建设内容及估算详附表。分类估算（万元）房屋建筑本体141.56小区公共部分191.32工程费用合计332.88工程建设其他费用62.37预备费19.75合计 415.00D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 541.投资估算表D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 551.投资估算表D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 561.投资估算表D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 571.投资估算表D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 581.投资估算表D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 591.投资估算表D投资估算篇华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 60附录AccessoriesEE附录华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 61E附录华苑东街小区老旧小区微改造项目实施方案 62E附录