1、广州市白云区棠景街省三建宿舍老广州市白云区棠景街省三建宿舍老旧小区微改造项目实施方案旧小区微改造项目实施方案1 2020年9月目 录前言背景01项目概况02现状分析03设计依据04改造思路05改造内容06效益评估07投资估算0821、前言背景3前言背景4广州市城市更新政策的相关要求 为深入贯彻落实市委、市政府关于老旧小区微改造的决策部署，广州市城市更新局发布了广州市老旧小区微改造实施方案（穗更新字【2016】81号），广州市老旧小区微改造工作流程指引（试行）等政策，建立健全老旧小区改造政策体系，建立老旧小区系统有机更新的常态机制。到2021年完成全市2000年之前建成的、人居环境较差的779个2、老旧小区改造，切实打造惠民利民的民生、民心工程。更新改造的必要性 省三建宿舍老旧小区位于岗贝路杉窜街2号，东至岗贝花苑，南至建筑中专，西至新少时，北至岗贝路。用地面积为0.19万平方米，建筑总面积约0.97万平方米，现状建筑年代为90年代，社区存在公共基础设施破损、房屋建筑老旧等问题，急需通过城市更新，改善和提升小区人居环境和公共空间，打造”干净整洁平安有序“的城市环境.白云区积极推进老旧小区微改造，切实改善民生。2、项目概况5 2.1 区位条件分析 2.2 更新范围划定 2.3 周边资源分析 省三建宿舍老旧小区位于白云区南面，白云山西面，紧邻三元里大道，交通便利，小区的改造对城市形象的提升有3、着重要作用。2、项目概况62.1 区位条件分析项目区位图项目位置从化增城白云花都天河海珠番禺荔湾越秀黄埔南沙项目区位2、项目概况72.2 更新范围划定（1）、项目名称：省三建宿舍老旧小区微改造项目。（2）、项目地址：1、东至岗贝花苑，南至建筑中专，西至新少时，北至岗贝路。（3）、用地面积：0.19公顷；建筑总面积：0.97万平方米（4）、建筑年代：1990年；改造楼栋：1栋，9层（5）、居民户数：86户；居住人口：200人（6）、小区性质：国企宿舍（房改房）所属单位为广东省第三建筑工程有限公司。改造平面图3、现状分析8 3.1 房屋建筑主体部分现状 3.2 小区公共部分现状 3.3 现状问题综4、述序号序号房屋本体部分房屋本体部分现状现状1楼道楼道抹灰脱落、陈旧2楼梯踏步踏步破损3消防栓消防栓损坏4楼道内灯光楼道内灯光昏暗5楼道内“三线”“三线”混乱6楼道内窗户窗户老旧破损7楼道内门门老旧破损3、现状分析93.1 房屋建筑主体部分现状2134578序号序号小区公共部分小区公共部分现状现状1小区大门小区大门年久失修2小区过道雨棚 过道雨棚老旧破损3室外消防室外消火栓缺少4垃圾收运点缺少规范的垃圾收运点5小区检查井检查井破损6小区道路道路破损7小区围墙围墙老旧破损103、现状分析3.2 小区公共部分现状1234567 小区公共基础设施不完善,排水、消防、照明等设施陈旧11综合现场调研和居民5、意见，省三建宿舍老旧小区主要存在以下问题：3、现状分析3.3 现状问题综述 小区楼栋楼道老旧，楼梯、扶手损坏，门牌损坏，楼道脱灰 燃气管道：该小区已全通燃气管道，目前使用正常。电梯预留位置：因为室外通道比较小，加电梯会影响消防疏散，建议不增加电梯。小区公共区域道路破损，围墙老旧破损4、设计依据12134、设计依据广州市城乡规划技术规定 广州市城市更新总体规划广州市城市总体规划（2017-2035年）民用建筑设计通则城市排水工程规划规范GB50318-2017建筑给水排水设计规范GB500152003屋面工程技术规范(GB50345-2012)抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）民用建6、筑设计统一标准（GB50352-2019）建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）广州市旧城更新改造规划纲要广州市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划广州市老旧小区微改造工程设计指引广州市老旧小区微改造设计导则广州市建设项目雨水径流控制办法广州市建设项目雨水径流控制指引广州市海绵城市规划建设管理暂行办法5、改造思路14 5.1 改造原则 5.2 改造目标5、改造思路155.1 改造原则5、改造思路165.2 改造目标 完善小区基础设施，打造宜居活力社区！干净社区干净社区整洁社区整洁社区平安社区平安社区有序社区有序社区6、改造内容17 6.1 设计思路 6.2 总平面图 6.7、3 改造项目 6.4 改造效果展示6、改造内容186.1 居民调查结果6、改造内容196.1 居民调查结果6、改造内容206.2 设计思路现状问题小区楼栋门、楼道与围墙老旧小区楼栋与公共消防设施老旧小区与楼道内“三线”凌乱小区加压水泵损坏排水设备老化小区楼栋外立面老旧破损小区路面排水不畅小区楼道缺少照明小区垃圾随意堆放小区围墙损坏小区停车棚老旧损坏初步规划安装楼栋门、修复粉刷楼道与围墙。更换新的消防箱等。剪掉废弃三线，沿墙规整捆扎更换维修加压水泵更换排水管和雨水管及化粪池粉刷小区楼栋整治小区路面排水增加小区楼道照明规范垃圾收运点维修小区围墙维修小区停车棚通过维修更新楼栋内设施、整治小区环境等，8、完善小区基础设施。6、改造内容216.3 改造内容本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了13个具体改造建设项目。1.维修安装楼栋门2.维修安装楼道照明3.粉刷楼道（含墙面零星抹灰）4.修复公共楼梯5.维修改造楼栋消防设施6.规范整理楼栋内电力线、电信线、有线电视线7.维修更换楼栋加压水泵8.维修改造增设楼内排水管道9.更换雨水管房屋建筑本体部分10.清疏、维修化粪池及 排污卧管11.维修更换公用采光窗12.维修房屋户外构造构件13.外立面整饰 6、改造内容226.3 改造内容本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中小区公共部分9、选取了15个具体改造建设项目。1.维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）2.小区公共“三线”整治 3.维修改造小区室外消防设施4.更换小区排水管网5.疏通小区排水管网6.维修小区照明设施7.安装小区照明设施8.规范垃圾收运点设置9.维修小区道路及楼间破损甬路10.维修非机动车停车棚 11.安装小区视频监控系统12.清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物13.维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌14.合理配置设置物业用房及公服设施15.维修安装体育锻炼器械小区公共部分6、改造内容236.4 改造效果展示 房屋建筑本体部分6、改造内容24维修楼栋门更换排水、排污设备梳整小区“10、三线”修整楼栋楼梯间：修复踏步维修照明粉刷楼道墙体翻新修复扶手维修消防设施规范垃圾收运点维修小区围墙维修小区路面维修自行车棚清理占道杂物改造范围6、改造内容25改造前改造后楼栋口安装铝合金门，并增设IC智能锁。6.4 改造效果展示维修安装楼栋门6、改造内容266.4 改造效果展示粉刷楼道、修复公共楼梯、规整楼道内“三线”、维修安装楼道照明改造前改造后粉刷楼道，修复楼梯踏步，楼道内“三线”规整,安装楼道照明。6、改造内容276.4 改造效果展示维修改造楼栋消防设施改造前改造后更换陈旧破损的消防栓。消防水管目视可正常使用。6、改造内容28改造前改造后小区排水管有部分陈旧损坏，缺乏雨水立管。更换维修11、外露陈旧破损的排水管，补充雨水管。增加屋顶雨水排水管，并进行排水立管雨污分流。空调冷凝水管统一排放。6.4 改造效果展示维修、改造、增设楼内排水管道；更换雨水管6、改造内容296.4 改造效果展示维修更换楼栋加压水泵 更换维修加压水泵 小区供水存在水压不足的情况，需更换维修加压水泵。6、改造内容30改造前改造后楼道内铝合金窗。6.4 改造效果展示维修更换公用采光窗6、改造内容316.4 改造效果展示外立面整饰改造前改造后维修外立面破损，统一清洗外立面，维修房屋户外破损的构造构建，包括破旧的过道雨棚，增设穿孔板空调机罩。326、改造内容6.4 改造效果展示维修房屋户外构造构件改造前改造后维修户外12、过道雨棚，清洗锈迹，更换顶棚为PVC阳光板。6、改造内容336.4 改造效果展示清疏、维修化粪池及排污卧管维修、清理、疏通小区排水地下排污管网及化粪池。6、改造内容346.4 改造效果展示 小区公共部分6、改造内容356.4 改造效果展示维修小区围墙改造前改造后维修围墙破损处，并在表面刷灰维修围墙范围6、改造内容366.4 改造效果展示维修小区围墙改造前改造后维修安装新的不锈钢楼栋门，保证居民安全。增设IC智能锁。小区入口位置6、改造内容376.4 改造效果展示维修小区道路改造改造前改造后维修路面破损处，并重新铺设混凝土386、改造内容6.4 改造效果展示维修安装体育锻炼器械改造前改造后安装锻13、炼器械，在每个康体设施上增设“二维码”6、改造内容396.4 改造效果展示小区公共“三线”整治小区公共“三线”采用通讯下地、电力规整的整治方式，其中弱电（通讯）下地由运营商负责，电力规整由供电局负责。主要侧重对交叉、横跨小区道路、墙体外乱捆扎线路的清理，将其整理后放到隐蔽之处，将残旧的三线加以更换，应更换却无法更换的，采用套管、拉直等办法。各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。6、改造内容406.4 改造效果展示小区公共消防整治改造前改造后新增消防栓6、改造内容416.4 改造效果展示更换、疏通小区排水管网拟维修排水管网路径摸查社区排水管网现14、状，对残旧破损管网进行维修或更换。根据现状情况因地制宜的对破旧管道进行更换，优先采用耐久、节能、环保、成本低的建筑材料和工艺，降低建设和维护成本，保证管道正常使用的同时，确保居民生活便利。采用水泥管、具体根据现状实际情况选定。426、改造内容6.4 改造效果展示安装小区视频监控系统为保证居民出行与居住安全，结合小区物业管理与现状条件，安装小区视频监控系统。小区大门采用人脸识别摄像枪。小区大门摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由派出所连接到分局云安视频平台，监控设备房由原废弃构筑物维修改造成。人脸识别摄像头监控摄像头监控室监控摄像头436、改造内容6.4 改造效果展示合理配置设置物15、业用房及公服设施改造前改造后废弃用房改造为监控室6、改造内容446.4 改造效果展示规范垃圾收运点设置改造前改造后选择合适的位置，结合绿化等统一放置垃圾桶，并采用围蔽设施进行遮蔽。选用垃圾分类投放箱与顶棚一体式的设备，增设洗手池、给排水等设施。垃圾收运点位置6、改造内容456.4 改造效果展示清理占压燃气、消防设施的杂物和楼间杂物清理占道杂物，建造更好的人行环境6、改造内容466.4 改造效果展示维修、安装小区照明设施改造前改造后在户外灯光不足处按一定建筑在建筑上安装壁灯，并维修原有小区照明。6、改造内容476.4 改造效果展示维修非机动车停车棚改造前改造后更换为不锈钢车架顶棚部分更换为透明P16、VC双层阳光板。6、改造内容4848改造前改造后增加门楼牌地址、提高居民认知度。6.4 改造效果展示维修补建楼体地名牌海绵理念设计491.增加屋顶雨水排水立管2.小区排水立管进行雨污分流，维修、疏通地下排水管3.清疏化粪池及排污卧管，完善截污纳管海绵城市措施7、效益评估507、效益评估51完善公服环境提升通过补齐小区缺乏的公共基础设施及对小区原有配套服务设施的升级改造，完善小区的市政配套和公共服务设施。社会效益通过对小区的卫生进行治理，以及对小区绿化进行重新规划种植，改善小区整体环境品质。完善小区公共配套和基础设施，优化小区环境，提升小区的品质，切实改善人居环境。改善交通重新规划小区非机动车及机动车停车位置，有效疏通小区路网，改善小区通行环境。8、投资估算52 本次改造内容从广州市老旧小区微改造内容及标准中选取。房屋建筑本体共13项，其中基础完善类13项，优化提升类0项；小区公共部分共15项，其中基础完善类14项，优化提升类1项。8、投资估算53项目项目金额（万元金额（万元）占比（占比（%）房屋建筑本体部分57.9628.98小区公共部分101.9650.98工程费用合计159.9279.96工程建设其他费用30.5615.28预备费9.524.76合计2001008、投资估算548、投资估算558、投资估算568、投资估算578、投资估算588、投资估算598、投资估算60