1、老旧小区微改造项职业学校宿舍区目02.03.01.04.项目概况Project Overview思考与设计Design ideas详细设计Detailed Design投资估算Investment Estimatepagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目4更新政策2016年1月1日起施行的xx市城市更新办法（市政府令第134号）改变过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。xx分类推进城市更新项目，对已建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块，采取以整治改善和保护活化为主的“微改2、造”模式。目前已摸清全市老旧小区的底数和现状，编制了xx市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划，以区为实施主体，计划利用3年时间完成779个基础设施老化、环境较差的老旧小区更新改造。pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目5微改造定义（1）老旧小区的定义老旧小区的概念定义为“建于2000年前入住的小区”，老旧小区不再仅仅只是时间的概念，而且也含有居住的环境、居民的结构以及产权的归属等等在内的综合概念。（2）微改造的定义微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保 留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式。微改造改造3、内容主要可概括为“三大改造内容”，既老旧房屋改造，人居环境改造及公共设施改造。老旧房屋立面整饰楼宇内部综合改造生活配套设施改造部分铁门、信箱更换 老旧房屋改造：人居环境改造：公共设施改造：挖掘社区文化打造小区特色环境卫生改造提升景观绿化建设提升公共活动场地建设强弱电线下地、规整街巷路面铺装改造提升公共照明设施改造提升地下管道、化粪池清疏室外消防设施改造pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目6项目依据（1）xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020年）；（2）xx市总体规划（2011-2020年）；（3）xx市旧城更新改造规划纲要；（4）xx市城市更新办法（广州市人民4、政府令第134号）；（5）2019年广州市政府工作报告；（6）xx市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区【2014】24号）；（7）xx市老旧小区微改造实施方案;（8）老旧小区微改造内容及标准;（9）国家和地方的有关政策及法规。pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目7区位分析从化增城白云花都天河海珠番禺荔湾越秀黄埔南沙SITE后园北街居民户数：96项目地址：xx区后园北街二巷22-28号，范围东至黄边后园街十巷、南至后园北街、西至黄边后园街二巷、北至嘉禾街联边经济联合社。用地面积：0.54公顷建筑总面积：0.94万平方米建筑年代：90年代，约1999年楼栋数：3栋7层住宅户总人口数：200人5、小区性质：主要是司法学校教工宿舍pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目8周边环境公共配套完善，有大型的商场、市场和中小学等，并且周边有很多小商铺，满足居民生活需求。交通较为便利，500米直线距离内有5个公交站。距离司法职业学校有1km。1km广州司法职业学校广播电视大学黄边小学星汇广场白云艺术中学嘉禾中学市场pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目建筑本体问题9现状分析楼梯内墙面批荡脱落；局部踏步破损、扶手锈迹明显；缺出入口无障碍设施；化粪池堵塞缺楼栋门；缺楼梯公共照明；楼道三线凌乱；缺楼栋门牌标识楼栋消防设施老旧建筑外墙瓷砖污渍重水泵老旧，楼栋供水不足排水管道老旧；雨水立管老旧；室6、外空调机位凌乱pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目公共环境问题10现状分析人车混行，存在安全隐患；机动车、非机动车泊位规划不规范;现有围墙老旧；楼间甬道破损；消极绿化较多缺乏维护；垃圾桶点无围蔽；三线现状凌乱；监控系统布点不全面；绿化过于茂盛，不合理分割空间，缺乏互动区；缺公共体育锻炼设施非机动车棚破旧，增设小区挡车石pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目公共环境问题11现状分析更换小区排水管网（含更换管网井盖）现有围墙老旧；楼间甬道破损；消极绿化较多缺乏维护；缺公共性质宣传栏；缺室外消防设施;围墙需修补清洗绿化杂乱，缺公共性质宣传栏；原有挡土墙因树根导致局部破损，栏杆高度不满足7、人行安全设施安全社区加压水泵、排水管网老旧拆除小区部分构筑物及设施，整改小区大门pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目12问题小结社区旧空间乱活力弱pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目总图设计改造前平面图改造后平面图规整机动车停车位数量：固定30辆现场乔树尽量保留，抽疏假槟榔与局部破坏挡土墙较为严重的大树。规整非机动车停车位面积：77楼梯间入口图例：pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目社区实现人车分流15总体结构布局停车活动绿地人居入口总体结构布局活动场地一地多用pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目16设计策略交通改造策略社区主入口社区次入口项目范围车行流线人行流8、线交通改造部分主要针对机动车车行流线及停车空间进行重新规划改造，实现社区内的人车分流，明确区分停车区域及活动区域的分界。车行交通提升改造人行、公共空间提升改造pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目17设计策略环境改造策略项目范围机动车停车区非机动车停车区公共活动区共享绿地宅前空间入口空间提升垃圾回收点环境改造提升内容主要包括公共活动空间提升、人行道铺装、绿化提升、宅前空间提升等。pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目18改造愿景坚持以人为本原则坚持节能环保原则坚持经济实用原则坚持公众参与原则在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人9、的小区生活环境。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架小区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态小区。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目19改造愿景干净小区通过规范垃圾收运点设置、清理卫生死角、增加绿化等多种方式提高小区的绿化率，优化居民生活环境01整洁小区老旧房屋立面干净美观，三线规整无乱拉乱挂，路面平整无坑洼破损。平安小区消防通道畅通无阻，消防设施配置齐全，设施完好。有序小区老人小孩10、活动场地完善配备，小区管理服务到位，小区居民安居乐业。020304pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目21改造内容改造清单1.1 建筑本体部分1.维修安装楼栋门2.维修安装楼道照明3.粉刷楼道（含墙面零星抹灰）4.修复公共楼梯5.出入口适老设施及无障碍改造6.维修改造楼栋消防设施7.维修房屋户外构造构件（规整空调机位)8.规范整理楼道内电力线、电信线、有线电视线9.维修更换楼栋加压水泵10.维修、改造、增设楼内排水管道（增设规整冷凝管）11.更换雨水管12.清疏、维修化粪池及排污卧管13.外立面整饰（仅做外墙清洗）本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本11、体部分选取了13个具体改造建设项目，小区公共部分选取了18个具体改造建设项目。pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目22改造内容改造清单本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了13个具体改造建设项目，小区公共部分选取了18个具体改造建设项目。1.2 小区公共部分1.维修小区围墙2.小区公共“三线”整治3.更换小区排水管网4.疏通小区排水管网（含更换管网井盖）5.安装小区照明设施6.小区安装视频监控系统7.维修小区道路及楼间破损甬路8.拆除小区部分构筑物及设施，规整绿化9.规范垃圾收运点设置10.维修完善人行安全措施11.提升小区绿化、12.维修12、按照体育锻炼器械13.建设小区公共空间14.配建非机动车棚15.设置机动车泊位16.建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施17.提升小区环境设施品质18.维修补建楼梯名牌、单元门栋地名牌pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目总平面图房屋建筑本体共用部分改造小区公共部分改造改造内容改造范围pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目现状问题：楼梯间墙体陈旧破损，楼梯缺少楼梯扶手，梯间照明不足，三线杂乱解决方案：重新批荡粉刷楼道，未安装扶手的楼栋统一安装不锈钢扶手，更换楼梯节能照明，规整三线24 维修安装楼道照明;粉刷楼道（含墙面零星抹灰）;修复公共楼梯;规范整理楼道内电力线、电信线、有线电13、视线粉刷楼道更换梯间节能灯修复清洗楼梯踏步现状情况改造后示意图增设扶手规整三线建筑本体部分改造增设楼栋内照明pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目25 维修改造楼栋消防设施现状情况改造后示意图解决方案：现状问题：消防栓残旧，消防管网老旧，有水源，水压充足1.调整或增设部分室外消火栓，满足基本消防需求。2.根据规范确定小区内消防设施数量及分布情况，不足的予以考虑增设补充。3.检修小区消防设施，对其中老旧设施器材予以更换。设计流程消防安全评估消防行政许可更换增加设施定期检测保养图例维修消防设施6666建筑本体部分改造pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目26 维修更换楼栋加压水泵现状问14、题：水泵残旧，楼栋供水不足；解决方案：更换球墨铸铁水泵，清洗维修生活水池。现状情况改造后示意图建筑本体部分改造pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目27现状问题：雨水立管老旧；室外空调机位置凌乱；缺少空调冷凝管遮挡解决方案：拆除旧立管，更换室外雨水立管；规整空调外机，增设空调冷凝水管遮蔽现状情况改造后示意图规整空调冷凝管，做外包装饰更换老旧破损的雨水立管建筑本体部分改造 更换雨水立管、规整空调机位、增设空调冷凝管pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目28现状问题：建筑外立面局部破损及污渍较重，缺乏楼栋标识指引改造后示意图清洗建筑外立面建筑本体部分改造 清洗建筑外立面现状情况改造策略15、：1.高压水枪喷洗，清洗建筑外墙面;2.楼栋门牌标识导向;门牌示意图pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目29解决方案：对社区的化粪池进行清疏、维修，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。对已损坏的井盖进行更换。改造后示意图建筑本体部分改造 清疏、维修化粪池及排污卧管现状情况page主入口35416730功能分区设计功能分区规划：1.非机动车停放区2.规整宅前绿化3.儿童娱乐圈与休闲阅读区4.篮球活动区5.健身康乐区6.垃圾收集点7.机动车停放区鸟瞰节点区域分析32pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目31人居环境提升节点一位置示意图：小区大门改造保安室过大，大门未起16、到小区防护作用现状图人居环境提升节点一:小区大门改造改造后清洗围州师司法学校黄边校区墙减少保安厅面积，结合人行入口设计大门，实现人车分流xx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目page 32pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目33人居环境提升节点二位置示意图空间功能单一，不合理分割活动空间，缺乏设施：林下休闲空间改造前pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目34人居环境提升节点二儿童区透水混凝土铺地修复原有护栏慢行道林下休闲空间保留原有大树，增设休闲座椅：林下休闲空间改造后pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目35人居环境提升节点二修复原有护栏慢行道林下休闲空间机动车停放区域：林17、下休闲空间改造后pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目36人居环境提升节点二修复原有挡土墙规范残破设计，增设安全栏杆保留乔木提升铺砖：林下休息空间人行入口改造后pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目37人居环境提升节点三位置示意图空间功能混乱，人车混流：多功能活动场地改造前pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目38人居环境提升节点三多功能活动区垃圾房非机动车停车划分区域彩色透水混凝土慢行道：多功能活动场地改造后pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目39人居环境提升节点三篮球场活动区停车划分区域彩色透水混凝土铺地：多功能活动场地改造后pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改18、造项目40人居环境提升节点四位置示意图：宅前绿化休闲空间改造前pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目41人居环境提升节点四透水混凝凝土铺地花池座椅规整宅前绿化部分围墙融入文化主题提升增设：宅前绿化休闲空间改造后pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目42人居环境提升节点五：维修安装楼栋门改造策略：1.巷口新增公共铁门，补充智能门禁系统，提升社区安全性；2.建筑外墙面清洗，翻新立面破损部分；3.巷口大门更换楼栋灯；4.增加空调百叶；位置示意图现状图改造后效果图pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目43人居环境提升节点五：宅前空间设施提升改造策略：1.巷口新增监控摄像头，提升社区安19、全性；2.建筑外墙面清洗，翻新立面破损部分；3.更换地面铺装，铺设浅灰色透水砖与小料石头；4.增设社区宣传栏、照明设施等；5.规整三线，剪除无用线路。位置示意图现状图改造后效果图pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目44人居环境提升节点六：宅前环境品质提升；增设出入口无障碍通道改造策略：1.入口增设无障碍坡道，在出入口适老设施及无障碍改造；2.建筑外墙面清洗，翻新立面破损部分；3.更换地面铺装，铺设浅灰色透水砖与小料石头；4.规整凌乱三线；5.规整原有宅前空间使用功能，合理增设宅前绿化空间，提升生活环境品质。位置示意图现状图改造后效果图pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目45人居20、环境提升节点七：设置泊车位与垃圾收集点；提升小区环境设施品质改造策略：1.规整机动车与非机动车停车位2.规整垃圾停放区3.多功能活动区非机动车停车场机动车停车场（停车位采用生态植草砖，呼应“海棉城市”建设理念）多功能活动区垃圾收集点位置示意图现状图page广xx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目材料：透水砖颜色：灰色规格：200X400 150X300材料：透水透水混凝土颜色：灰色、米黄色、红色46人居环境提升节点八：提升小区铺装；提升小区环境设施品质改造策略：1.地面铺饰整治浅灰色与深灰色透水混凝土沥青铺地浅灰色透水砖生态植草砖位置示意图现状图pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目47人21、居环境提升节点九：提升小区绿化；提升小区环境设施品质位置示意图改造措施：因小区内种植过多大乔木，不适宜种植在居住区内，对小区内影响公共活动空间、破坏地面与挡土墙、存在安全隐患的3棵乔木进行迁移，迁移树种均为榕树与棕榈树，新增植物为地被为主树木破坏挡土墙抽梳枯萎以及不美观等棕榈树木pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目48人居环境提升节点九：提升小区绿化；提升小区环境设施品质适应岭南气候的植物种类，场地大树要保留并利用起来。根据现状条件结合季节变化与不同植物色彩搭配植物，做到四季景观丰富，各有特色。根据现状条件主要活动场所，提高植物配置水平，乔木树冠高度应满足视线与空间辨别需要。根据现状条22、件对绿地种植土质量与厚度（需同时结合地下建筑物具体情况）结合乔、灌、草植物需求进行改进，应对原有植物进行检查，应剔除和避免选用对人体造成刺激、感染等有毒植物。地被序号植物高度色形观赏特性及花期1狗牙花0.8-1.0m白色花期5-10月2马尼拉草0.100.15m3葱兰0.150.2m4红花继木0.81.0m紫红色花期4-5月5五彩千年木0.40.6部分图示葱兰红花继木狗牙花五彩千年木pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目49公共设施完善维修小区道路及楼间破损甬路解决方案：对于只是面层开裂，道路基层、垫层质量较好的道路，可对其进行局部面层铲除，用原面层材料进行重新铺设，或者采用新材质对面层23、进行重新铺整。现状问题：社区内道路残破，给居民出行带来不便利。总体要求根据现状条件对已有道路进行整治修复，对路面质量较差的道路，结合海棉城市理念，采用足够的强度和良好透水性的面层、基层、垫层构造，以达到表面平整、可渗透性和抗滑的要求。（1）设计流程保留现状道路规划确定整治道路范围路面设计路面施工 设计指引现状情况改造意向图图例铺设沥青铺地铺设透水砖铺设透水混凝土原状修复pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目50公共设施完善 维修小区围墙现状问题：围墙破损残旧解决方案：围墙翻新不宜采用单一颜色，通过细部设计提升美化围墙，鼓励增加体现小区文化和特色的设计。现状情况总体要求1.小区围墙形体、材24、料、色调和结构等应与小区环境相协调；不应新增围墙、不应增加原有围墙高度。2.围墙翻新不宜采用单一颜色，通过细部设计提升美化围墙，鼓励增加体现小区文化和特色的设计。设计意向图图例围墙修改pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目51公共设施完善 新增体育健身器械现状问题：缺少运动设施解决方案：根据功能分区，新增设运动健生器械现状情况改造后图例健身区域pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目52公共设施完善 新增人行安全设施现状问题：车辆停放阻碍小区安全出行，缺少活动空间解决方案：结合小区文化增加车挡柱，在规定范围内停放车辆现状情况改造后图例车挡柱pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目25、图例增设单车棚53公共设施完善 配建非机动车棚新建车棚不得影响周边居民住宅通风采光，宜采用轻型材质建造，色彩与周边建筑环境协调。现状问题：社区现状单车棚残破。解决方案：非机动车棚材料彩钢板(耐久性好，隔音较好）耐力板（轻盈，美观性较好）样板图（1）设计流程梳理现状社区非机动车停车场地清理社区废旧非机动车 设计指引原址或重新规划场地维修、新建停车设施统计社区非机动车停车需求总体要求根据现状条件对已有非机动车停车场地进行调整与再利用规划，优化提升原有非机动车停车设施。根据小区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中为主，分散为辅的非机动车停车系统，并应适当保留和利用规划范围内的已有非机动26、车停车设施。pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目54公共设施完善 小区公共“三线”整治现状问题：社区内三线繁多，整体景观效果不佳；内巷三线混乱交错，存在安全隐患，整体景观效果不佳。解决方案：由政府牵头，剪除废弃不用的线缆，规整还在使用的三线。按材料分类材料铝合金样板图 按材料分类材料铝合金样板图现状情况 设计流程现状管线摸查制定管线综合规划方案施工整治图例三线规整pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目55公共设施完善 安装小区照明设施解决方案：增设社区照明设施。现状问题：社区内巷照明系统不足导致社区存在安全隐患，建议增加社区照明系统布点密度。图例庭院灯楼道照明草坪灯改造意向图1、27、小区公共照明须满足居民夜间室外活动的需求并确保安全性，其设置应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场所。2、维修更换室外灯具应具备防水、放喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电气部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用取安全措施。3、楼道照明：9盏，庭院灯：20盏，草坪灯：5盏；改造意向图改造意向图pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目56公共设施完善 规范垃圾收运点设置解决方案：对本社区垃圾收运点进行统一设计，进行分类垃圾收集。现状问题：对社区垃圾收运点进行规整处理。现状情况设计意向图总体要求1.按照该小区分类投放模式合理设置生活垃圾分类收集容器。2.按相关规定或标准做好垃圾28、分类，做好资源回收利用工作，并设置再生资源回收点。3.统一规范垃圾收运点围蔽设施建设，切实改善老旧小区的公共环境质量。4.在在小区的显著位置设置生活垃圾分类公示牌，设置宣传专栏，张贴垃圾分类宣传海报，宣传垃圾分类工作。图例垃圾收运点pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目57公共设施完善安装小区视频监控系统1.完善视频安防监控系统，对小区各个出入口、主要道路、公共区域安装闭路监控摄像点，进行全天候24小时监视，并尽量不留监控盲点。2.人类识别摄像枪。小区大门摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由派出所连接到分局云安视频平台。球形机可360度无死角监控，可视范围广。室外摄像枪对防29、水防尘等级要求较高。3.视频监控中心应与安防系统的规模相适应，视频监控中心可设在门卫处便于管理。现状问题：小区缺乏监控设施。解决方案：图例监控摄像头pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目58公共设施完善 更换小区排水管网；疏通小区排水管网（含更换管网井盖）；现状管线摸查排水管网布置排水管网计算后期管理方案 设计指引（1）设计流程现状问题：排水管网堵塞。情况一：小区原有排水管道良好，局部破损，进行修补。情况二：小区原有排水管道状态较差，无法再次利用，将其移除重新更换。解决方案：（2）疏通排水管网形式pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目59背街小巷环境整治提升后园北街该项目背街小巷后30、院北街根据白云区核心区背街小巷环境整治提升三年（20192021年）行动方案中提及的内容，对小区内的排水管网进行疏通，如有破裂，受损严重严重问题进行更换排水管网更换，对建筑立面进行局部修补，已经使用高压水枪进行外立面的清洗，背街小巷范围内的小区道路以及楼间破损甬路采用透水砖为主，呼应“海绵城市”理念。图例背街小巷改造前pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目61估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目62估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目63估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目64估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目65估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目66估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目67估算表pagexx职业学校宿舍区老旧小区微改造项目68估算表谢谢您的观看