1、广州市白云区京溪街白云家园老旧小区微改造项目实施方案2019.09广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 2项目名称：项目名称：白云家园老旧小区微改造项目建设单位：建设单位：广州市白云区住房建设和交通局 业业 务务 号：号：0.2020.05规划阶段：规划阶段：方案设计 广州市城市更新规划研究院广州市城市更新规划研究院城乡规划编制资质证书等级：城乡规划编制资质证书等级：乙级证书编号：证书编号：粤 城规编（182019）号院院 长：长：骆建云（高级工程师）审审 定：定：骆建云（高级工程师）审审 核：核：黄 翔（高级工程师）初初 审：审：梁 伟（高级工程师）项目负责：项目负责：梁 伟（高级工2、程师）设计人员：设计人员：谢文靖广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 3目录CONTENTA.项目概况篇B.总体策划篇C.改造设计篇D.投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 4项目概况篇Project OverviewA广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案1.项目背景A项目概况篇1.1 广州城市更新政策的相关要求 针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展。2015年12月召开的中央城市工作会议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2021年，基本完成全3、市功能配套不全、建设标准不高、设施设备陈旧、基础设施老化、环境较差的老旧小区微改造项目。白云区京溪街白云家园已被纳入广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）。1.2 更新改造的必要性 白云家园位于广州市白云区，范围东至公安宿舍，南至云山熹景，西至梅苑小区，北至梅宾北路。现状建筑年代90年代，楼内破旧，社区内存在”三线“乱拉，公共设施破损等问题，急需通过城市更新，改善和提升社区人居环境及公共空间景观，打造“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境。广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案1.项目背景A项目概况篇1.3 编辑过程 2月16日 进行实地调研 2月下旬 居委完成居民调查，统4、计问卷数据 3月 完成微改造实施方案初稿2019年2019年广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案A项目概况篇 白云家园位于广州市白云区京溪街道。项目位置2.1 区位概况广州市从化区增城区白云区花都区天河区海珠区番禺区南沙区荔湾区越秀区黄埔区白云区白云家园广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案A项目概况篇项目地址：范围东至公安宿舍，南至云山熹景，西至梅苑小区，北至梅宾北路。用地面积：约2.39公顷建筑总面积：3.61万平方米建筑年代：1990年代小区性质：国企宿舍（房改房）楼栋数：15栋居民户数：441户人口：1031人2.2 区位概况梅宾东路广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实5、施方案A项目概况篇3.1 公共配套及商业分析 白云区白云家园周边500m范围内，有多个居住区，医疗、商业、学校配套齐全，公共服务设施较完善。合生.云山熹景 云山熹景实验幼儿园 佳润广场 京溪小学 梅花广场 摩登百货4613.周边条件25500m3广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案3.周边条件A项目概况篇3.2 交通分析 白云区白云家园周边有广州大道北和怡新路城市干道。有多个公交车站和一个规划地铁站，其中最近的怡新路公交车站，离社区最远处仅175m。车站均有2条以上公交线路经过，出行交通便利，附近有多个停车场。P500mPP广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案4.现状问题A项目6、概况篇4.1 建筑本体部分问题1.楼道照明破旧2.楼道内墙面、楼梯踏步破损3.适老设施缺失4.楼道消防破旧5.屋面排水雨污合流6.化粪池没有通气管雨水管、污水管合流化粪池及排污卧管渗水楼道墙面、踏步破损 适老设施缺失楼道消防破旧广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案4.现状问题A项目概况篇4.2 小区公共部分问题1.围墙残旧2.小区弱电没下地3.室外消防设施破旧4.灯具破损残旧需拆除5.部分路面破损6.入口缺少人脸识别监控7.非机动车停棚车不足8.垃圾收运点凌乱9.缺乏绿化种植、树池破损10.锻炼器械不足11.门栋名牌不统一12.宣传栏破损室外消防设施破旧室外消防设施破旧宣传栏破损 缺乏7、绿化广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案5.问题小结A项目概况篇最主要问题：批荡脱落安全隐患广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案6.加装电梯与燃气情况A项目概况篇1.加装燃气情况：小区已全通燃气管道。2.加装电梯情况：加装情况详右侧附图。加装电梯不得影响消防车道宽度。应符合国家相关的规范要求。未加装电梯，有加装条件已加装电梯广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 15总体策划篇Overall PlanningB广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 16坚持以人为本原则坚持节能环保原则坚持经济实用原则坚持公众参与原则 在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度8、为标准，充分考虑居民的日常 生活习惯，营造宜人的小区生活环境。在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架小区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态小区。充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工 材料本地化、经济化。让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障 公众利益。B总体策划篇1.改造原则广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 17B总体策划篇2.改造目标干净小区通过规范垃圾收运点设置、清理卫生死角、增加绿化等多种方式提高小区的绿化率，优化居民生活环境01整洁小区老旧房屋立面干净美观，三线规整无乱拉乱挂9、，路面平整无坑洼破损。平安小区消防通道畅通无阻，消防设施配置齐全，设施完好。有序小区老人小孩活动场地完善配备，小区管理服务到位，小区居民安居乐业。020304广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 18B总体策划篇3.设计依据1.民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）2.城市排水工程规划规范GB50318-20173.建筑给水排水设计标准GB5001520194.广州市排水管理办法5.室外排水设计规范（GB50014-2006）2014版6.屋面工程技术规范(GB50345-2012)7.抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）8.建筑设计防火规范（GB50016-2010、14）2018版9.无障碍设计规范（GB50763-2012）10.民用建筑可靠性鉴定标准GB 50292-201511.城镇道路路面设计规范（CJJ 1692012）12.综合布线系统工程设计规范(GB 50311-2016)13.城市道路照明设计标准（CJJ 45-2015）14.建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）1.中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）；2.城镇排水与污水处理条例（国务院令第641号）；3.广州市国土空间总体规划（2018-2035）；4.广州市城市更新办法（广州市人民政府令第134号）；5.广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2011、20年）;6.广州市老旧小区微改造实施方案；7.广州市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区【2014】24号）；8.广州市旧城更新改造规划纲要；9.广州市老旧小区微改造设计导则；10.广州市老旧小区微改造工程设计指引（2019版）；11.广州市老旧小区微改造“三线”整治技术标准和管理规定；12.国家和地方的有关政策及法规。l设计规范l法律法规和政府文件广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 19改造设计篇Design ModificationCC改造设计篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 20C改造设计篇1.1 建筑本体部分（1）维修安装楼道照明（2）粉刷楼道（含墙面零星抹灰）（12、3）修复公共楼梯（4）出入口适老设施及无障碍改造（5）维修改造楼栋消防设施（6）维修、改造、增设楼内排水管道（7）清疏、维修化粪池及排污卧管（8）防盗网整治（9）整治不规范遮阳篷（10）外立面整饰1.总体改造内容 本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。其中房屋建筑本体部分选取了10个具体改造建设项目。广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 21C改造设计篇1.总体改造内容1.2 小区公共部分（1）维修小区围墙（2）小区公共“三线”整治（3）维修改造小区室外消防设施（4）更换小区排水管网（5）疏通小区排水管网（含更换管网井盖）（6）维修小区照明设施（7）维修小区道路及楼13、间破损甬路（8）规范垃圾收运点设置（9）安装小区视频监控系统（10）维修非机动车停车棚（11）提升小区绿化（12）维修安装体育锻炼器械 本次微改造内容主要分为两大点：房屋建筑本体和小区公共部分。小区公共部分选取了17个具体改造建设项目。（13）维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌（14）小区公共部分雨污分流改造（15）配建非机动车棚（16）建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施（17）提升小区环境设施品质广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 22C改造设计篇1.总体改造内容改造后总平面图提升小区绿化及小区环境设施品质修复公共楼梯扶手、墙身及照明增设人脸识别系统增加运动设施广州市白云区京溪14、街白云家园微改造项目实施方案 23C改造设计篇2.建筑本体部分2.1维修安装楼道照明、粉刷楼道、修复公共楼梯改造前改造策略：1.更换节能楼栋灯。2.对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，采用白色无机涂料重新粉刷。3.对楼梯踏步进行翻新修补。改造后无机涂料粉刷楼道修复楼梯扶手修复破损踏步更换节能灯公共楼梯修复位置示意图 广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 24C改造设计篇2.建筑本体部分2.2 修复公共楼梯改造前改造策略：1.增加楼梯不锈钢扶手（除加装电梯外16个楼梯）2.楼梯其它修复另详。改造后增加楼梯不锈钢扶手增加不锈钢扶手楼梯位置图 广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 25C改15、造设计篇2.建筑本体部分2.3 出入口适老设施及无障碍改造改造前改造策略：1.高差位置或楼栋入口加扶手.改造后增加不锈钢扶手或坡道的位置图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 26C改造设计篇2.建筑本体部分2.4 维修改造楼栋消防设施改造前改造策略：1.更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。2.拆换楼道内破损消防管及消防箱。3.消防管刷红色油漆。改造后广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 27C改造设计篇2.建筑本体部分2.5 维修、更换楼内排水管和雨水管 改造策略：1.更换损坏的排水管，采用新型管材。2.新增雨水管，进行雨污分流改造。3.增加空调冷凝水排水管。改造前P16、VC水管示意图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 28C改造设计篇2.建筑本体部分2.6 清疏、维修化粪池及排污卧管改造前改造方式改造策略：对社区的化粪池进行清疏、维修，增加化粪池排气管。对已损坏的井盖进行更换。广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 29C改造设计篇2.建筑本体部分2.7 防盗整治、整治不规范遮阳篷改造前改造策略：现有铁艺防盗网重新打磨油漆。更换现在镀锌铁皮遮阳篷。防盗整治、整治不规范遮阳篷示意图防盗网重新油漆示意图更换遮阳篷示意图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 30C改造设计篇2.建筑本体部分2.8 外立面整饰改造前改造策略：1、外立面增设穿孔17、板空调机罩，机罩颜色考虑与建筑外墙颜色相协调。2、外立面清洗。空调机罩增加楼栋示意图空调机罩示意图清洗外立面示意图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 31C改造设计篇3.小区公共部分3.1 维修小区围墙 改造策略：对现有破损围墙进行修复美化。改造前改造后示意图围墙改造位置图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 32C改造设计篇3.小区公共部分3.2 小区公共“三线”整治改造前改造策略：小区公共“三线”采用通讯下地，电力规整，符合安全要求及横平竖直美观要求（其中通讯下地由运营商负责，电力规整由供电局负责）。下地改造方式弱电管道路弱电下地位置图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目18、实施方案 33C改造设计篇3.小区公共部分3.3 维修改造小区室外消防设施改造前改造后示意图改造策略：更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。拆除路灯位置图 消防车道 广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 34C改造设计篇3.小区公共部分3.4 维修小区照明设施（拆除废弃路灯）改造前改造策略：拆除已废弃的路灯，修复外墙钉也。下地改造方式拆除路灯位置图 广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 35C改造设计篇3.小区公共部分3.5 更换小区排水管网、疏通小区排水管网、小区公共部分雨污分流改造管网及井盖改造意向图改造策略：1、疏通堵塞的排水管网。2、更换局部破损排水管网及井盖19、。3、地下排水管网进行雨污分流改造，增设雨水管网，连接雨水立管及市政雨水管网。排水管网位置图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 36C改造设计篇3.6 维修小区道路及楼间破损甬路改造策略：1、车行主干道铺设沥青路面。2、修复花池边。改造前改造后 破损甬路及花池边修复位置示意花池边修复示意3.小区公共部分广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 37C改造设计篇3.小区公共部分3.7 安装小区视频监控系统（人脸识别系统）改造策略：小区内原有视频监控系统，视频监控室在业委员办公室里。小区大门摄像头采用人脸识别摄像枪，呼应“智慧城市”建设，由派出所连接到分局云安视频平台。人脸识别摄像头20、示意图人脸识别摄像头布置图人脸识别摄像枪小区视频监控室广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 38门栋牌改造前C改造设计篇3.小区公共部分3.8 维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌改造策略：更换成彩色不锈钢门栋牌。门栋牌示意图门栋牌位置示意图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 39配建非机动车棚效果示意图C改造设计篇3.小区公共部分3.9 维修、配件非机动车停车棚改造策略：维修原有非机动车棚，配建2个非机动车棚。维修、配建非机动车位置图维修非机动车棚配建非机动车棚广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 40C改造设计篇3.小区公共部分3.10 规范垃圾收运点设置改造前改造21、后改造策略：用半开放的形式对现有垃圾桶进行遮蔽，用仿真植物进行装饰，并且采用推拉门的开门形式，方便美观。成品垃圾收集屋,带洗水盆 现有垃圾收集点新增垃圾收集点广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 41C改造设计篇3.小区公共部分3.11 提升小区绿化改造策略：1.修整景观，种植需选择耐修剪植物或大叶草。2.修整路基石。3.局部面积较大的种植带设置成下凹式绿地，促进自然下渗。改造后改造前广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 42C改造设计篇3.小区公共部分3.12 维修安装体育锻炼器械改造策略：1.新增体育锻炼器材并附维修“二维码”。安装体育锻炼器械示意图安装体育锻炼器械位置图广22、州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 43C改造设计篇3.小区公共部分3.13 建立文化长廊、宣传栏、电子信息牌等设施改造前改造后示意图改造策略：1.更换楼道内宣传栏。2.在小区出入口和活动区设置宣传栏。室内宣传栏示意图室外宣传栏示意图广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 44C改造设计篇3.小区公共部分3.14 提升小区环境设施品质3.14.1节点一现状图改造策略：1.新设置树池，修建植物。2.修整景观，种植需选择耐修剪植物。3.清洗铺装。4.栏杆用涂料进行翻新广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 45C改造设计篇3.小区公共部分3.14 节点一 改造后效果图广州市白云23、区京溪街白云家园微改造项目实施方案 46C改造设计篇海绵理念设计海绵城市策略1、种植区域局部设置下凹式绿地或者雨水花园；2、雨污分流：建筑雨污水立管的分流；3、清疏化粪池及排污卧管，完善截污纳管广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 47C改造设计篇4.后期管理维护 小区改造完成后，街道灯具、垃圾收运点、水泵房设备维护、停车等公共基础设施，都需要后期维护，因此应健全老旧小区自治管理和设施设备长效管养机制。老旧小区改造完成后交由现有白云家园业主委员会进行后期的管理。广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 48投资估算篇Investment EstimateDD投资估算篇广州市白云区京24、溪街白云家园微改造项目实施方案 491.投资估算表 小区微改造项目建设内容及估算详附表。分类估算（万元）房屋建筑本体226.47小区公共部分106.62工程费用合计333.09工程建设其他费用71.68预备费20.23合计 425.00D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 501.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 511.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 521.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 531.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 541.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 551.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 561.投资估算表D投资估算篇广州市白云区京溪街白云家园微改造项目实施方案 571.投资估算表D投资估算篇