1、JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案2023.05Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-06801Vision设计愿景1JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计愿景01Design vision.青春活力时尚融合2JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and des2、ign scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计愿景01Design vision.青春活力社区+优质生活配套区借轨道交通契机建设青春活力社区构筑特色标志空间、激发丰富社区活动梓潼宫第一期综合开发项目X18、X19地块勘察-设计X18 and X19 Plot Survey and Design of Phase 1 Comprehensive Development Project of Zitong Palace 成都 青春活力社区青春主题商业空间，助力特色站点建设完善配套服务产业链，提供便民一站服务Young ZiTong/One station to3、 happiness科技绿色办公、青春活力住区、优质商业配套借城市生态建设契机构建标志性建筑，更新老城城市形象青春主题商业街，打造特色商业街区构筑特色标志空间、激发丰富社区活动引入优质商业配套，打造活力社区302Display效果展示4JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068效果展示02Effect display鸟瞰图5JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design 4、scheme of Plot JN21(21/251):2022-068效果展示02Effect display沿街超高层透视图6JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068效果展示02Effect display北侧商业透视图8JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068效果展示02Effect 5、display叠墅透视图9JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068效果展示02Effect display高层住宅透视图1003Background项目背景11JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.快成都 慢生活 成都，正经历着一个飞速发展6、的阶段，在中国有第四城之称，是既北上广之后，又一国际都市的典范。成都以悠闲的生活，温热的气候而闻名。小通巷是成都众多“慢生活”的小巷之一，它们是成都悠闲、温润气质的剪影。这些处于城中腹地的宁静小巷，可以为你暂时屏蔽喧闹，让你在适当的时候驻足片刻，发发呆。曾经有媒体用“原生态”来形容过小通巷，因为它亲自然、更亲心灵，是繁华都市中一个淡然的角落。”文殊院，宽窄巷子，锦里等地都是成都有名的休闲胜地。点上一杯茶或者咖啡，看会儿书，晒一下午的太阳，是多少整天在职场奔波的上班族的梦想。成都生活 CHENGDU LIFESTYLE 人文分析快成都慢生活 成都，正经历着一个飞速发展的阶段，在中国有第四城之称是7、既北上广之后，又一国际都市的典范。成都以悠闲的生活温热的气候而闻名。小通巷是成都众多“慢生活的小巷之一，它们是成都悠闲温润气质的剪影。这些处于城中腹地的宁静小巷，可以为你暂时屏蔽喧闹，让你在适当的时候驻足片刻，发发呆。曾经有媒体用“原生态”来形容过小通巷，因为它亲自然、更亲心灵，是繁华都市中一个淡然的角落。”文殊院，宽窄巷子，锦里等地都是成都有名的休闲胜地。点上一杯茶或者咖啡，看会儿书晒一下午的太阳，是多少整天在职场奔波的上班族的梦想。由于四川红色盆地的土地格外肥沃，茂密的植被，湖泊，绿林、池塘、溪流、庭院都是本地区的建筑体验中不可或缺的一部分。我们希望持续传统的建筑与自然间的结合，来打造现代8、成都都市体验。12JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.昆明西安武汉南京上海贵阳重庆成都站北京乌鲁木齐拉萨西宁南宁兰州广州杭州郑州石家庄长沙南昌银川济南徐州天津合肥成都市金牛区，蓉北商圈核心地段，地理位置优越区位分析地块位于成都市金牛区北站西三巷至北站西一路交汇处东北侧，位于蓉北商圈核心地段，配套成熟、环境优越。SITE13JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案P9、roject planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.极核区核心区功能配套区?极核区核心区功能配套区蓉北公园荷花池升仙湖?小沙河活力带一环二环三环大西南茶城中环韦家碾?N千亿商贸载体（时尚先锋组团）城市肌理焕新（科创人文组团）诗意栖居样板（生态宜居组团）人文水系纽带（府河沙河生态环）商务服务高地（商务服务体验组团）国际级枢纽站（成都站组团）展贸体验专区（展贸文化体验组团）49枢纽型都市商圈，潜力巨大区位分析SITESITE蓉北商圈目标作为服务国内国际双循环的枢纽型都市商圈，10、建立双城枢纽门户、科贸商务极核，地块位于商圈极核区，未来潜力巨大。14JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.交通分析成都站SITE一环路地铁六号线地铁五号线地铁一号线北星大道二环路地铁七号线北站西一路人民北路北站西三巷北站西二巷SITE1KM地块位于二环内侧，一公里内可达成都站，距离一环路、二环路皆不足一公里，交通便捷；地块周边地铁一号线、五号线、六号线、七号线环绕，周边拥有便利的轨道交通系11、统。二环内，交通便捷、可达性强15JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.地块位于城市中心地段，周边教育、医疗、商办等配套成熟，北面规划绿轴公园自然资源优越，区域内教育资源密集、商业布置集中、商业氛围浓厚，发展潜力大。城市中心，配套成熟、商业氛围浓厚配套分析SITE龙湖北城商圈金牛万达商圈龙湖上城商圈保利时代商圈SITE万达广场荷花池服装市场集群保利时代龙湖上城天街成都铁中北站小学成都市人民北12、路小学成都市人民北路中学西一路小学成都市第十七幼儿园成都大学附属医院四川省林业中心医院府河成都五丁小学1KM16JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.地块周边城市道路建设完善、规划公园待开发现状分析125436SITE1.双子园2.西三巷3.人民北路5.规划公园地块现状4.西二巷6.西一路南侧、西侧城市道路已建成，北侧、东侧弹性通道待建设，整体场地平坦，西南侧双子园为保留建筑，北侧公园未建设13、，东侧规划商业用地待开发。17JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.金牛万达广场龙湖上城花千集北站小学成铁配套大楼北站西三巷北站西二巷北站西一路人民路二段中国铁路成铁集团调度大楼中国铁路成都局集团有限公司限高 15 米限高 24 米保留建筑规划条件净用地面积：31558.02 用地性质：商业服务设施用地兼容二类住宅用地（商业占比不大于 64.2%且不小于 54.2%，住宅占比不大于 45.814、%且不小于 35.8%，商业部分征集人自持 50%）容积率：4.61建筑密度：45%限高：15m/24m/航空限高 657m18JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.规划空中连廊规划弹性通道规划条件19JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-0615、8项目背景03Project background.规划条件20JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研2020-2022年成交土地待上市分析年份成交宗地数已上市宗数未上市宗数未上市建面（万）2020年2711611109282021年31013117915052022年2822325918552021-2022年本案相关属性地块情况类别年限成交宗地数已上市宗数未上市宗数未上市建面（万16、）金牛区2022年18117119.12021年2011966.4小计381226185.5二环内2022年707110.72021年81754.7小计15114165.4区域内住宅市场的直接竞争较小，但客群会被热点区分流未来 2 年“二环内城”住宅稀缺性依然存在，如何跳出“区域”，上升到“全域”影响，是本案住宅产品破局的关键。存量分析截止 12 月，成都土地待开发的存量巨大，潜在待供量达 4200 万平。预示着，未来 3 年成都去化压力较大，特别是土地供应量集中的三环外区域。但相对利好的是，二环内新拍土地相对少，且商业面积比例较高，二环内待供应建面约 165 万平。21JN21（21/25117、）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研2022年成都5+2区土地成交情况环域环域宗地数一环线内3一环至二环4二环至三环17三环至四环55四环以外27总计106房价有官方“护航”，但市场信心至少需要到 23 年下半年才能提升到新阶段需选准入市时机，尽量减少客户观望期带来的“内卷”价格分析2022 年，主城区（5+2）土地供应量回升，但二环内区域的供应，仍属低位。二环内成交 7 宗土地，二类住宅用地仅 3 宗18、，可新增住宅建面仅 21 万平。成都 2022 年，最高限价达 34500 元/，包括本地块在内到 19 宗地，清水限价突破 3 万大关。新房价格清水限价不断创新高，房价预期被抬升到 3w+，预计到 23 年下半年，高房价地块陆续入市，市场接受度陆续提升。22JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.SITE建筑面积：121 万容积率：.6.0业态分布：高层主力户型：109-186 均价：2.319、 万元/建筑面积：36.26 万容积率：.4.5业态分布：高层+叠墅主力户型：95-180 均价：2.62 万元/建筑面积：80 万容积率：6.81业态分布：高层主力户型：47-195 均价：2.3 万元/龙湖上城炎华置信花千集保利时代典型楼盘保利时代炎华置信花千集龙湖上城23JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研5#6#7#10#11#时代全盘住宅产品梳理批次地块楼栋产品（）套数面20、积（）清水（元/）精装（元/）产值（亿）2020年3月16日1112113-128 36844520.3518519 430010.16 2020年5月29日713109-13128834772.61844143007.91 2020年6月10日51-3、7-8120-18656478011.7418463419817.68 2020年6月19日74109-13112414900.461844043003.39 2020年7月14日546120-14929340819.71846241989.25 2020年11月6日617147-19059792300.8618680419721.12 2021、21年11月12日1013120-14336848426.90 20437398711.83 合计2602353752.6181.28保利时代住宅全盘整体均价：22976 万元/平（含 4000 精装）销售周期 20 个月，月均销售套数 130 套；前6个批次，清水均价18500元/平，精装4200-4300元/平，含精装均价2.25-2.27万元/平；最后 1 批次价格审批突破 2 万/平，含精装均价 2.44 万/平；保利时代产品及去化分析24智库优选 淘宝店:https:/ 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）https:/ 号地块项目规划设计方案Project planni22、ng and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研家庭生命周期纬度个人及家庭背景家庭价值观购房动机房屋价值房屋的特征需求青年之家1、受教育程度较高（70%以上接受过大专及以上教育），仅次于“富贵之家”。2、家庭收入较高，由于家庭人口数量少，实际人均收入仅次于“富贵之家”。3、更多喜欢电子影像娱乐类及健康娱乐类消费：上互联网、看电影、游泳、健身房健身。如何享受生活、家庭成员的职业发展，以及与之相关的社会交际，是这类家庭关心的重点。1、现阶段的“栖息”与“自己享受、方便”，未来“生小孩”。223、栖息：不喜欢一直租房、想拥有属于自己的房子是青年之家购房的主要动机。3、自己享受、方便：想周末/度假去住、买个房子自己享受。对“品味体现”、“社交娱乐”的价值认同感强烈：1、品味体现：更多地认为房屋能够体现个人品味、情调甚至个性。2、社交娱乐：年轻人爱好交友，房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐的场所。健身娱乐设施：1、健身娱乐：年轻人爱好娱乐，对小区里有条件较好的室内健身场所、附近有大型运动场所、到娱乐休闲场所酒吧、卡拉OK方便等方面的要求较高。2、购房面积相对较小，平均打算购买面积为80-100平米。对精装修及菜单式装修的接受程度要更高。青年持家1、受教育程度较高（70%以上接受过大专以上教育24、），和“青年之家”基本持平。2、家庭收入基本相当于“青年之家”。“家庭和睦”、“如何快乐的生活”是这类家庭的关心点。1、“孩子（长大）独立”、“给老人更好的居住环境”是这类双核心家庭的均衡考虑。2、孩子（长大）独立：准备结婚/子女准备结婚/独立是一方面的考虑因素。3、给老人更好的居住环境则是另一方面的考虑。照顾老人是这类家庭内部一定程度妥协后对房屋的价值认同。1、照顾老人：方便照顾老人的地方、让老人安享晚年的地方。2、由于和父母同住，年轻人的“个性”、“品味”在这类家庭中被一定程度上压抑了。老人和年轻人需求兼顾：1、老年人对“周边有公园”、“附近有大医院”和年轻人对“有大型健身场所”、“周围交25、通顺畅”的需求均在兼顾之内。2、由于资源拥有并不窘迫，购房面积仅次于“富贵之家”和家庭人口数较多的“孩子三代”，而购房单价也仅次于“富贵之家”。打算购买“3室2厅”户型的比例更高（37%）对本案的启示：解决客户痛点=满足相对低总价+高品质的生活营造保利时代主力客户特征和需求 30 岁以下25JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研作为区域内的指标盘，目前是二手市场的高价楼盘。购买价在 26、2.25-2.4 万/平三房主力成交总价在 220万左右客户认可：成熟度；便捷交通；小户型低总价；现房；学区；龙湖上城目前市场情况26JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研距离本案最近的项目，开发商精装修，新房销售价格1.8万/精装。6 月新政后，是近半年市场新增可交易的二手房楼盘。热点房源：套三单卫户型；现二手挂牌均价达 2.62 万实际交易成本，将达到 2.8万/精装目前无交易，27、有价无市；花千集目前市场情况对本案的启示：1.区域逐渐被市场认可，品相好的小区业主对区域价格期望值高。2.功能性小三房是市场热点。27JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.区域内，有代表性的高层楼盘交易表现，3个重要特征：有没有房，比房子好不好，更重要！适宜的总价范围，品相高的功能房，单价更高。普通高层小户产品，客群年龄偏轻。我们的策略：迎合 满足小面积刚需匹配 能垫脚买更好产品引领 设计提28、升性价比市场调研28JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研项目定位高端刚需+刚改目标客群以金牛区为核心客户群，同时兼顾各城区及市县客户客群定位本项目住宅客群可大致分为两类:本市客户:大部分住宅客户来自金牛区及周边市区，购买驱动因素主要是区域环境及产品。该部分客户以刚需及首改为主，80%以上置业目的为自住小部分自住兼投资，纯投资较少。置业以私人个体、公务员、事业单位员工为主，其次为民企29、白领。注重地段品质、品牌及产品质量，对社区园林环境和相关配套有一定的要求。外地客户:蓉北商圈为成都城市名片且交通便利，同时吸引了周边市县的较强购买力。该部分客户看重该区域区的配套及发展现状，购买驱动因素为“首府置业”，置业目的以投资兼自住居多，少部分纯投资。29JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研解决商业去化难的“高替”商业别墅商业去化解决方案商墅产品特征：大赠送、高实得、使用用途30、多主打超高赠送率，可控的总价下实现高实得，按套总价引导客户 进一步控面积、控总价是商墅产品的趋势。产品形态多以两叠/三叠为主，以商业报规报建层高 6 米左右，主力建面 110-220，平均实得约建面 2 倍，地面/屋顶花园面积在60-110，主打超高赠送率；德商国宾锦麟天玺雪松雅居乐IN天府保利天玺30JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.JN21（21/251）：2022-068 号地块项31、目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景01Project overview.8市场调研商墅销售特征：比商铺更好卖、更溢价商业去化解决方案项目商墅商铺商墅与商铺单价关系（万元/）整体单价关系（元/）建筑形态成交均价（万元/）商业项目成交均价（万元/）保利天汇四叠1.70碧桂园城市花园0.82207%商墅与商业整体均价关系：77%-207%（主力110-120%）保利天玺三叠1.91量力健康城1.69113%雪松雅居乐IN天府三叠2.82蓝光东悦荟1.39203%龙湖昱湖1号合院4.6932、万科新川荟2.99157%首开龙湖云著上下叠、三叠3.08麓湖生态城2.62118%保利和光屿湖上下叠、商联3.87麓湖生态城2.62148%万科公园传奇三/四叠2.02麓湖生态城2.6277%北辰南湖香麓上下叠2.17远大中央公园1.81120%首创禧瑞锦江三叠2.49德商御府天骄2.33107%德商碧云天骄三叠2.77保利泊苑2.36117%万达壹号上下叠2.91麓湖生态城2.62111%龙光天瀛商联3.62天府万科云城3.03119%商墅产品溢价能力更高，且易售型更强典型商墅项目整体均价对标项目周边商铺整体均价，主力商墅均价为商铺均价的 110-120%，首开龙湖云著商墅均价为周边麓湖生33、态城项目商铺均价的 118%，个别项目价差可达 200%以上，市场调研31JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.市场调研JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景01Project overview.9市场调研随着资格的逐步松绑，客户34、购买理由从无资格购买的刚需行为，转变为，喜欢花园、高赠送、多用途、相对低总价的“占便宜”购买。商墅客户群体分析城北商墅客户分析，以保利天汇为例，成交客户居住区域主要集中在大城北（新都区、金牛区），工作地点以区域内专业市场为主，如商贸城、荷花池、海霸王、量力钢材城等地缘性客户，该类客户多无购房资格，付款方式以按揭或分期付款为主。75%25%无资格有资格32%14%42%12%付款方式按揭按揭（首付分期）分期付款全款成交客户居住地点热力图成交客户工作地点热力图32JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme 35、of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.我们坐拥大型中央公园稀缺景观得天独厚的自然条件33JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.我们是 区域型大盘必要打造 标杆地块 引领市场蓉北核心的地理位置34JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design sche36、me of Plot JN21(21/251):2022-068项目背景03Project background.提升住宅产品比例 不做或少做高风险产品 实现产品快速去化 提升产品品质，增强竞争力 做好成本控制如何做到以上几点？注重整体布局的合理性，实现目标地块满容实现不同限高区域内产品的精准落位3504Design规划设计36JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析炮台山公园活力街37、区业态复合丰富社区尺度宜人开放街区可持续发展Battery Park Plentiful Mixed-ResidentialComfortable block sizeSustainable Development of Open BlockPassionate Block经典案例37JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析世界级城市核心开放社区选择38JN21（21/251）：2038、22-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析核心地段核心位置炮台山与华尔街的直线距离基地与周边区位关系39JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析炮台山公园街区炮台山公园区位炮台山公园街区位于曼哈顿岛最繁华39、的下城区西南侧 是下城区开放型社区的典型代表BATTERY PARK CITY40JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析炮台山公园街区位于曼哈顿岛南端，紧邻华尔街，高级公寓，商业街区，办公等复合功能BATTERY PARK CITY规划原型:美国纽约炮台公园41JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design 40、scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析复合业态总面积约 37 公顷包含高层住宅，办公楼，商业设施，公园，河滨散步带和公共雕塑等用地性质以高层建筑和公共绿地为主居住用地:42%含 1.4 万个适合不同收入的居住单元公共绿地及广场:30%街道用地:19%商业及办公用地:9%MIX-UESD FUNCTION北部居住组团中部金融组团南部居住组团炮台山公园学校，配套商业，社区中 心 等 配 套 设 施 齐 全 南侧设置少量酒店功能较单一，以世界金融中心的建筑群为主西侧面向游艇港池与北部相似，南端设犹 太人遗址41、博物馆位于地块最南端42JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.案例分析尺度宜人炮台公园每个街区的道路尺度与功能结合非常紧密主干道、商业街、以及组团街道，尺度宜人，设计丰富APPROPRIATE SCALE43JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):20242、2-068规划设计04Planning and design.案例分析开放街区炮台公园的规划概念在，公共区域位于核心位置强调城市绿化，强调人与人之间的交流，回归本源，增加公共活动可能性OPEN BLOCKS44当地住宅价格是整盘备均价，故各方案住宅整体货值差异不大引入案例中开放型社区的理念，设置公共活动区域，组织交通，增加商业人气设计的破局点在于产品的市场接受度及功能布局合理性45STEP1：解决功能落位46JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-43、068规划设计04Planning and design.方案推演绿轴公园中小学用地服务设施用地商住用地控制线内地块限高 24MSITE控制线内地块限高 15M商业用地商业用地商业用地文化设施用地公用设施用地商住用地小区绿地如何在复杂的用地条件下将功能合理分区？弹性通道空中连廊北站西一路北站西三巷人民北路47JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.控制线内地块限高 24M控制线内地块限高 144、5M方案推演高层落位多层产品生成经过计算，地块实现 4.61 容积率需设置高度约 150 米的地标塔楼，由于地块北侧区域 15-24 米，西侧区域限高 15 米，超高层办公楼仅可规划于地块东南。高层住宅位置同理。高层住宅做满 80 米限高后，经计算仍无法实现 45.8%的计容面积比例，为避免造成住宅货值损失，需出现多层住宅产品作为面积补充。北站西一路北站西三巷人民北路北站西一路北站西三巷人民北路48JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划45、设计04Planning and design.方案推演多层住宅落位商业落位地块北侧需设置公共性空中连廊，与多层住宅产品有一定冲突，影响品质住区私密性，故多层住宅不适宜沿北侧公园布置，可设置于住宅价值相对较高的地块西侧中部。北侧结合空中连廊，设计实现双首层商业的概念，并使商业街与公园通过空中连廊实现无缝接驳，同时在首层合适位置通过局部打开的广场空间，塑造了特色商业街区的趣味性。空中连廊空中连廊noisenoisenoise北站西一路北站西三巷北站西一路北站西三巷人民北路人民北路49STEP2：多方案比选50不同功能的精准落位提高产品竞争力，快速去化交通组织合理有序51JN21（21/251）：46、2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.方案比选产品结构：规划上住宅区域设置高层住宅与洋房产品，北侧商业街区设置为双首层商业，2 层商业上面叠加独栋办公以用足限高。农贸市场设置于商街中央。产品结构：地标塔楼+高层住宅+洋房+商街+独栋办公的形式。功能布局上，北侧将农贸市场置于地下，结 合空中连廊将商业街打造为东西贯穿的内街形式；办公楼在高区北侧拆为双子塔的形式设置，四栋高层置于南侧。方案解析：高层区办公楼设置于路口，47、可达性较好，高层区布局相对合理；多层住宅区域的洋房产品较为平常，缺乏市场竞争力；商业街区将农贸市场内置的方式虽然打开了东侧内街入口，但后期易造成人流混杂，商业人流交通规划不顺畅。独栋办公的业态在此区域也并没有很好的市场支撑，不利于商业面积去化。方案解析：商业街人流交通规划相对合理。高层区办公楼未设置于路口，可达性较差，且四栋高层住宅的兵营式的排布形式挤 占了超高层塔楼的占地，导致塔楼在 150 米高度的情况下仍未做足容积率，两栋超高层之间的灰色空间也造成了土地浪费，单栋 每层平均设置面积仅 850，分别带入核心筒后，核心筒占用平面面积比例较大，设计角度来说非常不经济。多层洋房（15m）多层洋房48、（15m）15m15m24m24m商业街+独栋办公商业街+独栋办公高层住宅（80m）高层住宅（80m）超高层塔楼（150m）超高层塔楼（150m）方案一方案二52JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.方案比选叠墅（15m）叠墅（15m）农贸市场15m15m24m24m24m24m商业街+商墅农贸市场+办公商业街+商墅高层住宅（80m）高层住宅（80m）超高层塔楼（150m）超高层塔楼（1549、0m）产品结构：高层区规划 4 栋住宅塔楼，办公楼置于地块东侧，多层住宅区域充分结合市场调研，引入市场创新型产品叠墅；北 侧商业街设置为局部内街，局部沿街商业的形式，农贸市场规划在地块东北角。产品结构：总结以上各方案的优缺点，产品结构最终确定为地标塔楼+高层住宅+叠墅+商业内街+商墅的组合形式。方案解析：商业街人流交通规划上，内街未连通西侧道路，商业价值降低，但高赠送的商墅产品引入，一定程度上降低了商业面积的去化难度；农贸市场位于路口，利于解决人流集散的问题；办公楼未设置于路口，可达性减弱。方案解析：调整高层区整体布局，引入一栋住宅板楼缓解日照压力，将叠墅做满 5 层用足限高；丰富农贸市场建筑50、造型，打造贯穿东西的双首层商业内街，整体功能布局合理，叠墅、商墅产品成都市场接受度较高，很好的解决的产品去化问题。方案三方案四53轴线主从关系序列54JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.总平面图-方案一经济技术指标表项目数值单位备注(规划条件）总用地面积31558.02 合约47.34亩总建筑面积188296.84 地上计容建筑面积145482.00 条件要求住宅不大于45.8%其中超高51、层塔楼66686.30 其中自持办公37743.15 公寓26943.15 首层商业2000.00 住宅66630.70 约占45.8%其中5F叠墅14000.00 27F高层52630.70 北区商业8800.00 其中商业街4200.00 6米挑高商墅3600.00 小办公1000.00 农贸市场2000.00 配套用房1365.00 其中物业用房565.00 配电房650.00 其他150.00 架空层面积0.00 地下建筑面积42814.84 其中非人防面积28176.93 人防面积6256.91 非机动车库面积2181.00 非机动车车位指标1.5/辆地下商业街3200.00 叠墅地52、下室3000.00 容积率4.61-建筑密度42.36%绿地率30.01%住宅户数561户机动车停车位1058辆住宅1辆/100，办公、商业0.5辆其中地上停车0 辆地下停车1058 辆人防179辆，非人防879辆非机动停车位1454 辆住宅1辆/100，办公、商业1辆/100其中地上停车0 辆地下停车1454 辆55JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.总平面图-方案二方案二 经济技术指53、标表项目数值单位备注(规划条件）总用地面积31558.02 合约47.34亩总建筑面积189296.84 地上计容建筑面积145482.00 条件要求住宅不大于45.8%其中超高层塔楼66086.30 其中自持办公38743.15 公寓25343.15 首层商业2000.00 住宅66630.70 约占45.8%其中5F叠墅14000.00 27F高层52630.70 北区商业11400.00 其中商业街5400.00 6米挑高商墅6000.00 配套用房1365.00 其中物业用房565.00 配电房650.00 其他150.00 架空层面积0.00 地下建筑面积43814.84 其中非人防54、面积28176.93 人防面积6256.91 非机动车库面积2181.00 非机动车车位指标1.5/辆地下商业街4200.00 含2000农贸市场叠墅地下室3000.00 容积率4.61-建筑密度42.36%绿地率30.01%住宅户数561户机动车停车位1058辆住宅1辆/100，办公、商业0.5辆其中地上停车0 辆地下停车1058 辆人防179辆，非人防879辆非机动停车位1454 辆住宅1辆/100，办公、商业1辆/100其中地上停车0 辆地下停车1454 辆农贸市场结合地下室布置的方案:1.依据成都市农贸市场建设技术导则文件中的相关技术要求，农贸市场在设计中须优先在 1-2 层设置。但本55、地块的规划条件中未明确提及此点，仅给出了建筑面积不小于 2000 的要求。且实际情况中，本地块东侧与人民广场地下商业街相连通，故后期报建过程农贸市场是否能设置在地下,存在一定商量余地。2.农贸市场入地后，地上增加商业可售面积约3600（1200底商+2400商墅），减少4-5层的可售小办公约1000、可售公寓 600。56JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.总平面图57JN21（21/256、51）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.技术指标经济技术指标表项目数值单位备注(规划条件）总用地面积31558.02 合约47.34亩总建筑面积188296.84 地上计容建筑面积145482.00 条件要求住宅不大于45.8%其中超高层塔楼66686.30 其中自持办公37743.15 公寓26943.15 首层商业2000.00 住宅66630.70 约占45.8%其中5F叠墅14000.00 27F高层57、52630.70 北区商业8800.00 其中商业街4200.00 6米挑高商墅3600.00 小办公1000.00 农贸市场2000.00 配套用房1365.00 其中物业用房565.00 配电房650.00 其他150.00 架空层面积0.00 地下建筑面积42814.84 其中非人防面积28176.93 人防面积6256.91 非机动车库面积2181.00 非机动车车位指标1.5/辆地下商业街3200.00 叠墅地下室3000.00 容积率4.61-建筑密度42.36%绿地率30.01%住宅户数561户机动车停车位1058辆住宅1辆/100，办公、商业0.5辆其中地上停车0 辆地下停车158、058 辆人防179辆，非人防879辆非机动停车位1454 辆住宅1辆/100，办公、商业1辆/100其中地上停车0 辆地下停车1454 辆户型户数户数占比面积面积占比高层9516228.9%15957.0023.9%高层10021638.5%22729.9034.1%高层12510819.3%13943.8020.9%叠墅1807513.4%14000.0021.0%合计561100.0%66630.70100.0%户型配比表58智库优选 淘宝店:https:/ 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）https:/ 号地块项目规划设计方案Project planning and d59、esign scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.规划亮点商业内街轴品质叠墅区商业街区喷泉广场特色主题广场迎宾广场休闲广场观景高层区客群引导轴“两轴、三区、四广场”的布局60JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.规划亮点客群引导轴人流来向规划商业用地开放式活力社区连续商业界面塔楼住宅住宅规划弹性通道塔楼沿60、规划弹性通道贴北站西三巷布置既可便捷组织交通，又可结合规划商业用地打造连续城市界面；开放式活力社区迎接人流来向，并通过客群引导轴导流人群至商业街区。人民北路北站西三巷创新理念-开放式活力社区规划弹性通道61JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.规划亮点客群引导轴城市道路开放式活力社区高层观景住宅首层设置创意活力空间。设有室内保龄球馆，美发沙龙，阅读室，咖啡书吧，活动室，健身区等,使置身社区61、的人们，舒适工作，悠闲生活。创新理念-特色活力空间商业内街轴62JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.规划亮点结合空中连廊打造商业内街双首层概念，商业楼上做商墅产品提高竞争力，设置地下商业街链接人民北路地下商业街，增加城市下沉空间联通性。空中连廊2-3F 商墅2-4F 商墅2-3F 商墅2-4F 商墅商业内街轴地下商业范围接人民北路商业街地下停车场接公园创新理念-双首层商业63JN21（262、1/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.123主题广场喷泉广场梦想剧场景观亮点在整体动线设计中，不吝啬向顾客提供宽松从容的行动场域，塑造各具主题的活动广场。创意景观错落有致的撒在各个街头节点。64JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Pl63、anning and design.技术分析北站西三巷北站西三巷北站西一路北站西一路功能分区户型分布图例：图例：品质叠墅区180（多层）95（高层）观景高层区125（高层）商业街区100（高层）商业街区品质叠墅区观景高层区塔楼户型户数户数占比面积面积占比高层9516228.9%15957.0023.9%高层10021638.5%22729.9034.1%高层12510819.3%13943.8020.9%叠墅1807513.4%14000.0021.0%合计561100.0%66630.70100.0%户型配比表65JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Projec64、t planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.技术分析北站西三巷北站西三巷北站西一路北站西一路结构分析景观分析图例：图例：区域景观组团区域景观组团景观延展轴线特色文化轴线规划绿轴公园66JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.技术分析北站西三巷北站西三巷北站西一路北站西一65、路交通分析人流分析图例：图例：地库入口车行流线人行流线地块出入口地块出入口地块出入口地块出入口地块出入口地块出入口地块出入口地块出入口小区出入口小区出入口地块出入口67JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.技术分析北站西三巷北站西三巷北站西一路北站西一路消防分析竖向分析图例：图例：消防扑救场地消防车道平面标高地块出入口地块出入口地块出入口地块出入口小区出入口0.1700.2400.390066、.5300.6200.6200.8000.8000.8000.8000.8000.8000.7000.7000.0000.3000.6000.8000.5000.6000.6000.7500.5000.3500.2000.4400.6000.6000.3100.4500.5300.3700.4700.3100.170-0.800-0.7000.55068JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design67、.技术分析北站西三巷北站西三巷北站西一路北站西一路强电分析弱电分析图例：图例：市政 10KV 进线市政弱电进线低压环网出线弱电出线市政 10KV 进线市政弱电进线69JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.技术分析北站西三巷北站西三巷北站西一路北站西一路给排水分析日照分析图例：给水管雨水管污水管接市政污水管接市政雨水管接市政雨水管接市政给水管接市政污水管接市政给水管日照软件：众智日照地点：成68、都有效日照：8：0016：00（真太阳时）（住宅部分）计算精度：1 分钟时间累计方式：累计结论：地块内居住建筑满足大寒日累积一小时的日照。图例：0H 日照 1H3H 日照 4H1H 日照 2H4H 日照 5H2H 日照 3H5H 日照 6H6H 日照 7H7H 日照 8H70JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.123迎宾广场中心景观休闲广场景观意向71JN21（21/251）：2022-69、068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.景观意向72JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.景观意向73JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design70、 scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.景观意向74JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.景观意向75JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计071、4Planning and design.景观意向76JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.商业业态业态分区绿色生活时尚旗舰店挑高商墅潮流品牌店品味成都文创巷弄77JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning an72、d design.照明意向78JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068规划设计04Planning and design.铺装意向7905Product产品设计80JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068产品设计05product design.叠墅单元标准层豪华空间豪阔空间气度，无与伦比的73、居住体验宽景阳台超大宽景阳台，景观尽收眼底12套型面积（）套内面积（）阳台面积（）公摊面积（）公摊率上下叠四房三卫191.36154.4022.5836.9619.3%平层三房三卫181.12146.1422.5834.9819.3%标准层户型建筑面积指标类型户型标准层建筑面积（）943.85180 +180（上下叠），一梯两户公摊率：19.3%主卧套房设计宽敞主卧套房，尽享奢华人生381JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068产品设计05p74、roduct design.套型面积（）套内面积（）阳台面积（）公摊面积（）公摊率上下叠四房三卫191.36154.4022.5836.9619.3%平层三房三卫181.12146.1422.5834.9819.3%标准层户型建筑面积指标类型户型标准层建筑面积（）943.85豪华空间豪阔空间气度，无与伦比的居住体验阔景阳台以雍容尺度，阅览人生峰景主卧套房设计宽敞主卧套房，尽享奢华人生123180（平层），一梯两户公摊率：19.3%叠墅单元标准层82JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plo75、t JN21(21/251):2022-068产品设计05product design.套型面积（）套内面积（）阳台面积（）公摊面积（）公摊率C四房两卫125.71104.0212.0621.6917.3%D三房两卫100.5983.2310.7017.3617.3%标准层户型建筑面积指标户型编号户型标准层建筑面积（）452.60CDCD125 +100 +100 +125，两梯四户公摊率：17.3%高层单元标准层景观资源最大化客厅餐厅连续落地窗，实现对社区公园等资源的最大化占有270阔景阳台以雍容尺度，阅览人生峰景123户型通透全开敞，通风,优化居住气候83JN21（21/251）：202276、-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068产品设计05product design.套型面积（）套内面积（）阳台面积（）公摊面积（）公摊率E四房两卫128.53104.9518.8623.5818.3%F三房两卫100.5582.108.3218.4518.3%G三房两卫94.9677.548.1617.4218.3%标准层户型建筑面积指标户型编号户型标准层建筑面积（）518.64EFFGG125 +100 +95 +100 +95，两梯五户公摊率：18.3%高层单元标准层景观77、资源最大化北面户型北向观景阳台，实现对社区公园等资源的最大化占有动静分区居住动区与静区分区明确，居住舒适感较高123户型通透全开敞，通风,优化居住气候84JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068产品设计05product design.高层单元标准层套型面积（）套内面积（）阳台面积（）公摊面积（）公摊率A三房两卫103.6478.434.9625.2124.3%B三房两卫97.3773.694.8223.6824.3%标准层户型建筑面积指标户78、型编号户型标准层建筑面积（）402.02AABB100 +95 +95 +100，两梯四户公摊率：24.3%高层单元标准层独立玄关独立玄关增加归家仪式感，也可充当收纳空间123动静分区居住动区与静区分区明确，居住舒适感较高户型通透全开敞，通风,优化居住气候8506Technical 技术图纸86JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings塔楼一层平面图87JN21（21/251）：2022-068 79、号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings二层平面图塔楼88JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings三-二十三层平面图塔楼89JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and desi80、gn scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings二十四-三十七层平面图塔楼90JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings避难层平面图塔楼91JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2081、22-068技术图纸06Technical drawings屋顶层平面图塔楼92JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings塔楼南立面东立面北立面西立面93JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面82、图塔楼94JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings一层平面图商业95JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings一层平面图商业96JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Pr83、oject planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings二层平面图商业97JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings二层平面图商业98JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot84、 JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings三层平面图商业99JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings商业南立面东立面北立面西立面100JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Tech85、nical drawings剖面图商业101JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings一层平面图配套102JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings二层平面图配套103JN21（21/251）：20286、2-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings三层平面图配套104JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings四-五层平面图配套105JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning an87、d design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings屋顶层平面图配套106JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings配套南立面东立面北立面西立面107JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(288、1/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面图配套108JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings一层平面图商墅109JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings首89、层平面图商墅110JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings标准层平面图商墅111JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings标准层夹层平面图商墅112JN21（21/251）：2022-068 号地块90、项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings屋顶层平面图商墅113JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings商墅侧立面正立面114JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design 91、scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面图商墅115JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings地下一层平面图叠墅 5F 180116JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):20292、2-068技术图纸06Technical drawings一层平面图叠墅 5F 180117JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings二层平面图叠墅 5F 180118JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical dra93、wings三层平面图叠墅 5F 180119JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings四层平面图叠墅 5F 180120JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings五层平面图叠墅 5F 180121JN94、21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings叠墅 5F 180北立面东立面南立面西立面122智库优选 淘宝店:https:/ 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）https:/ 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面图叠墅 5F 95、180123JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings一层平面图高层住宅 27F 100+95+95+100高层住宅 27F 100+95+95+100124JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings96、标准层平面图高层住宅 27F 100+95+95+100125JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings屋顶层平面图高层住宅 27F 100+95+95+100126JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical draw97、ings高层住宅 27F 100+95+95+100北立面南立面西立面东立面127JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面图高层住宅 27F 100+95+95+100128JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technic98、al drawings一层平面图高层住宅 27F 125+100+95+100+95129JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings高层住宅 27F 125+100+95+100+95标准层平面图130JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术99、图纸06Technical drawings屋顶层平面图高层住宅 27F 125+100+95+100+95131JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings高层住宅 27F 125+100+95+100+95南立面北立面西立面东立面132JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(100、21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面图高层住宅 27F 125+100+95+100+95133JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings一层平面图高层住宅 27F 125+100+100+125134JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot101、 JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings高层住宅 27F 125+100+100+125标准层平面图135JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings屋顶层平面图高层住宅 27F 125+100+100+125136JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme102、 of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings高层住宅 27F 125+100+100+125正立面侧立面137JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings剖面图高层住宅 27F 125+100+100+125138JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design s103、cheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawings地下车库指标地下车库总面积：42814.84 非人防面积：28176.93 人防面积：6256.91 非机动车库面积：2181 地下停车位：1058 辆接公园地下停车场接人民北路地下商业街地下室 B1 层平面图（本层车位数 550）地库139JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068技术图纸06Technical drawing104、s地下室 B2 层平面图（本层车位数 508）地库140JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068投资估算估算金额（万元）第一部分：工程费用72227.7一、主体工程188296.864085.91超高层塔楼66686.3330022006.52高层住宅52630.7390020526.0按1200装修成本标准3多层住宅14000.025003500.04商业8800.026002288.05配套建筑1365.02200300.36农贸市场20105、00.02400480.07地下室42814.8350014985.2二、室外工程417.78141.88道路工程3979.2400159.179景观工程14201.1450639.0510综合管网3005648.9111配套设施1694.67第二部分：其它费用3275.412前期工程咨询费96.1313勘探、设计费用1345.8014图纸审查费76.26工程监理费628.04工程造价咨询费256.34跟踪审计费199.95建设单位管理费672.90第三部分：预备费4041.7基本预备费4041.6879544.9备注总投资估算序号项目和费用名称工程量工程量（单位：m2）工程量单价（单位：元/106、m2）141JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068投资估算142JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068工作大纲143JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/25107、1):2022-068工作大纲144JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068工作大纲145JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068工作大纲146JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plo108、t JN21(21/251):2022-068工作大纲147JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明148JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明149JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design s109、cheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明150JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明151JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明152JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning 110、and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明153JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068室内负荷达到平衡时就要关闭风机，无法保证最小的新风补在室内负荷达到平衡时，仍可保证 30%的最小风量，保证人员必须的最小室内风机噪声大 室内无风机，噪声极低 空调供水温差增大时换热量无明显增加，所以设备型号不能减小，风、水系统的材料耗量无明显减少 空调供水温差增大时，风量和供水量可明显减少，从而可111、以大幅度减少风、水系统的材料耗量，增加层高，减少工程费用 只能有三档有级调节，消耗大量能量，运行费用高 无级调节，精确控制，运行费用较风机盘管加新风机系统低 2040%左右 每台风机盘管都有风机，而风机是高速运转部件，每台风机都是一个故障源，故障源多，维护工作量大，维护成本高 只有楼层空调机组有风机，而 VAV 风量调节器无风机，故障源少，维护工作量少，维护成本低 每层设一个新风机房，面积较小 1520/间 每层设两个空调机房，面积较小 2530/间 两种末端形式的通用需求：避难层需要设置新风换气机房。建议商务中心高塔办公采用方案二，即 VAV（全空气变风量）空调系统，其余创意服务中心、创意办112、公区采用方案一，即风机盘管+新风系统。c.公寓空调末端：大堂、餐饮等高大空间采用全空气定风量空调系统，客房、套房等均采用风机盘管+新风系统。d-1.公寓空调方案一：采用分体空调。优点：方便灵活、运行节能。缺点：对外立面影响最大。d-2,公寓空调方案二：采用风冷变制冷剂流量中央空调。相关设备外形图 室外机位置有两种选择：室外机分别集中设置在裙房屋面、塔楼屋顶等。每层设置专用设备平台，室外机安装在设备平台处。d-3,公寓空调方案三 采用水环热泵多联机空调系统。系统图（若采暖需设锅炉）需有冷却塔设置在塔楼屋面，水系统压力转换的避难层需设置板换间。建议结合立面设计采用方案一。四、通风系统 地下室的汽车113、库按防火分区分别设机械排风与排烟合用的系统。排风（烟）量按 6 次/h 换气计算，有汽车坡道等其它自然进风条件的防火分区，采用自然进风，不具备自然补风条件的防火分区，设机械送风系统，风量按5 次/h 换气计算。地下室的水泵房、避难层设备间等设备用房，设机械送、排风系统。地下室的发电机房、变配电室等采用气体灭火的房间设机械送、排风系统，平时通风换气，气体灭火时关闭穿过气体灭火房间风管上的电动防火阀及其通风系统中的所有设备，灭火停止后，开启电动防火阀及其排风系统，排除房间内的有害气体。所有的电梯机房均按 15 次换气/小时以上的排风量设机械排风系统。所有的公共卫生间均按 15 次换气/小时以上的排114、风量设机械排风系统。区域冷站的空调通风系统均由区域冷站设计单位设计，本项目设计单位配合。五、防排烟系统 地下汽车库按防火分区分别设机械排风与排烟合用的系统。排风（烟）量按 6 次/h 换气计算，有汽车坡道等其它自然进风条件的防火分区，采用自然进风，不具备自然补风条件的防火分区，设机械送（补）风系统，风量按大于排烟量 50%换气计算；平时排除汽车库的废气，火灾时排烟。所有的防烟楼梯间、前室及合用前室分别设机械加压送风系统，火灾时，加压风机开启，向防烟楼梯间、前设计说明154JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明155JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明156JN21（21/251）：2022-068 号地块项目规划设计方案Project planning and design scheme of Plot JN21(21/251):2022-068设计说明157