1、一一 、项项目概况目概况二二 、招、招标历标历程程三三 、建筑印象、建筑印象四四 、规规划策略划策略五五、交通、交通组织专组织专篇篇六六 、政府回、政府回购购楼楼栋专栋专篇篇七七 、公共配套、公共配套专专篇篇八八、灯光工程、灯光工程INDEX 目目录录01项目概况INTRODUCTION0102招标历程（略）TENDERING PROCESS0203建筑印象VISION03城市印象城市夜景沿深南大道东西向夜景夜景鸟瞰日景鸟瞰意向意向图图Dialogue City对话城市低区超越红线局限，将北部创意园和南面深南大道串联起来。公寓的居住性质使东西方向的居住轴得以延续中小尺度的建筑体量和灵活的步行系2、统与周边社区资源在功能业态上互补，在视觉与交通上联系用近人尺度的空间编织城市生活-2F(6M标高）地下商业与地铁接驳，商业流线更加丰富，可达性更高。地下商业入口地铁地铁人行流线商业动线地下商业入口地铁站商业动线侨城东站300M 接侨城东站 A 出口Dynamic streets活力街区-1F(12M标高）首层沿通往 OCT 创意园主要道路恩平街，依托开放的商业动线将多元化的业态功能串联在一起，提供全天候、文化消费的主题街区。东北角商业入口东南角商业入口沿恩平街半鸟瞰沿恩平街半鸟瞰沿恩平街人视沿恩平街人视沿恩平街东北角商业入口沿恩平街东北角商业入口沿恩平街东南角商业入口沿恩平街东南角商业入口沿恩3、平街东南角商业入口沿恩平街东南角商业入口东南人视深南正视东北人视东北人视04规划策略STEATEGY04规划策略 STEATEGYSTEATEGY 规划策略日照基础条件分析只有绿色区域建筑满足日照要求原专规方案维诺里方案现筑博方案此区域绝对标高231米以下可布建筑规划策略 STEATEGYSTEATEGY 规划策略第三方专业日照公司复核日照图规划策略 STEATEGYSTEATEGY 规划策略专规调整前后各楼栋间距93M88M47M180M172M25M50M24M28M24M20M12M16M110M原专规方案现筑博方案规划策略 STEATEGYSTEATEGY 规划策略规划结构视线通廊规划4、策略 STEATEGYSTEATEGY 规划策略景观视线原专规方案现筑博方案05交通组织专篇TRAFFIC ORGANIZATION05交通组织专篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通组织专篇高差 2M高差 6.5M用地面积：37250.84 计容面积：260000 容积率：6.9810.4016.8012.0022.5012.50深 南 大 道恩平街高差 5.5M汕头街场地高差分析及现状交通组织专篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通组织专篇项目机动车出入口办办公公/商商业业/出口5、出口公寓公寓/办办公入口公入口公寓公寓/办办公出入口公出入口12M12M23M公寓公寓/商商业业出入口出入口18M交通组织专篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通组织专篇项目12M交通组织基地通过在12M标高场地设置一条自循环车流通道，减少多个机动车出入口对周边道路的压力。车库开口车库开口车库开口基地车流环道深南大道恩平街汕头街机动车流线车库出入口交通组织专篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通组织专篇项目18M交通组织深南大道外部车流进入18M环道往23M标高车流汕头街恩平街车库开6、口车库出入口机动车流线机动车流线交通组织专篇 TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG 交通组织专篇项目23M交通组织内部连通通道消防车出入口消防车出入口消防车流线机动车流线消防车出入口城市公共通道深南大道汕头街恩平街06政府回购楼栋专篇GOVERNMENT06日景鸟瞰C塔人视东北人视GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE总指标总建筑面积：42,000 平方米建筑层数：35 层避难层：12、24 层标准层面积：约为 1343.53 平方米电梯：共 9 部客梯、1 部消防电梯停7、车位：共用 126 个GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋技术经济指标：GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋回购办公楼车行出入口返还办公出口-2层平面图OCT恩平街汕头街GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋返还办公交通组织分析-3层平面图-4层平面图返还办公出口返还办公出口返还办公停车区GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT8、 REPURCHASE 政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回9、购楼栋低区标准层平面图高区标准层平面图GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋深圳市写字楼市场本案位于南山区及福田区交集处，两区商务写字楼客户集中为金融、科技类企业，福田区写字楼产品多为高端超甲级、高层写字楼，南山区因科技园区多为矮层中低端写字楼产品，近两年新增部分高端写字楼产品，使用企业仍多为科技类企业或金融服务业外溢客户。深圳现存主要商务区位置分布SITEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回10、购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋项目分析S W O T主干道地标建筑，昭示性强紧邻城市主干道及一号线地铁站，地理位置优越，交通便利旅游景点集中区，高端酒店配套全高端住宅区，对标客群集中研发用地，使用企业有一定限制周边商务氛围不足，产业集聚弱，现有租金价格较低南山区高端酒店集中区，交通优势受多差旅客户企业青睐深圳市商务格局由东向西行程双中心格局，本案位于福田 CBD 及南山商圈中间，地理位置适中2020 年入市，正值深圳市场甲级写字楼巨大量供应期，竞争压力大周边企业多为创新型企业，该类型企业办公成本投入较低，且因业务需求，较排斥传统办公写字楼GOVERNMENGT11、 REPURCHASE政府回购楼栋GOVERNMENGT REPURCHASE 政府回购楼栋面对未来庞大供应，租户于选择物业时将面临更多选择。因此品质与配套将对客户的选择行程巨大引导作用，同时对租金造成影响。文化创意高新科技专业服务金融投资办办公需求公需求：个性装修空间大，创意办公形式多；空间隔断少、层高高；交通便捷；空间采光好；周边配套要求高办办公需求公需求：交通便利；周边配套要求高、客户沟通场合多；电梯效率要求高；办办公需求公需求：办公空间灵活布置；交通便利，公共交通条件要求高；机房配置要求高，多为24小时运行，对于空调需求高且办公时长较长，需考虑加时空调费用；办办公需求公需求：对办公空间12、品质要求高，电梯效率要求高；物业地标性、昭示性需求强；物业交通便捷，可达性要求高；周边配套需齐全项目客户定位07公共配套专篇COMMUNAL FACILITIES07公共配套 Communal facilitiesCommunal facilities 公共配套自行车停车房设置在负二层，面积 180 公共充电站设置在负三层，面积 700 公厕设置在负二层，面积 80 公共配套分析 物业用房设置在 C 塔一、二层，面积共 520 物业用房设置在 C 塔一、二层，面积共 520 公共充电站设置在负三层，面积 700 自行车停车场设置在负二层，面积 180 公厕设置在负二层，面积 80 公共开放空间设置在首层，面积 3040 物业用房公共开放广场 公共开放空间设置在负二层，面积 2930 意向图自行车停车场公厕公共充电站08灯光工程COMMUNAL FACILITIES08