1、深圳晟润丰国展项目方案设计 SRF CONCEPTUAL DESIGN SHENZHEN,项目特质,PROJECT CHARACTERISTIC,1,区位LOCATION罗湖与福田交汇CONFLUENCE OF LUOHU AND FUTIAN,资源RESOURCE城市与自然交汇CITY AND THE INTERSECTION OF NATURAL RESOURCES,住宅 RESIDENCE商业办公 RESIDENCE 工业用房 INDUSTRY 学校 SCHOOL体育中心 GYMNASIUM 医院 HOSPITAL,产业与生活交汇INDUSTRY AND LIFE,功能FUNCTION,2、泥岗西路与上步路交汇车行可达性弱、噪声影响NIGANG WESTEN ROAD AND SHANGBU ROAD INTERSECTION TRAFFIC ACCESSIBILITY WEAK,NOISE INFLUENCE,交通城市干道RESOURCE URBAN TRUNK ROAD,八卦岭片区唯一两条地铁交汇处THE ONLY TWO SUBWAY INTERCHANGE BAGUA MOUNTAIN AREA GOOD PEDESTRIAN ACCESSIBILITY,交通地铁交汇RESOURCE METRO,业主DEVELOPER产品差异化与 提升PRODUCT DIFFERENTI3、ATION AND ASCEND,深圳湾一号高端、奢华ONE SHENZHEN BAYHIGH-END&LUXURY,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,周边片区将有多个项目入市，与项目形成强烈竞争，同时 也有商业系统形成商圈互利 的可能性。WILL HAVE MULTIPLE PROJECTS IN THE SURROUNDING OF THE MARKET,AND THE PROJECT FORM THE STRONG COMPETITION,AS WELL AS BUSINESS S4、YSTEMS FORM THE POSSIBILITY OF A MUTUALLY BENEFICIAL BUSINESS CIRCLE.,市场周边竞争MARKET SURROUNDING COMPETITION,多快好省差异化 FASTER AND MORE ECONOMICALLY,DIFFERENTIATION,市场开发销售形势MARKET EXPLOITATION AND SALES,项目愿景,2PROJECT VISION,流动性,MOBILITY,渗透性,PERMEABILITY,可变性,TRANSFORMATION,设计策略,3DESIGN STRATEGY,价值导向,VAULE5、 ORIENTED,价值导向SITE VALUE,价值导向SITE VALUE,价值导向SITE VALUE,价值导向SITE VALUE,价值导向SITE VALUE,价值导向SITE VALUE,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,功能分区FUNCTION,总平面MASTER PLAN,流动性,MOBILITY,办公OFFICE,流动性车行流线MOBILITY TRAFFIC,公寓APAR6、TMENT,流动性车行流线MOBILITY TRAFFIC,商业COMMERCE,流动性车行流线MOBILITY TRAFFIC,流动性车行流线MOBILITY TRAFFIC,公交车BUS,流动性车行流线MOBILITY TRAFFIC,校车SCHOOL BUS,流动性车行流线MOBILITY TRAFFIC,货车LORRY,流动性MOBILITY,渗透性,PERMEABILITY,渗透性PERMEABILITY外部景观渗透LANDSCAPE INFILTRATION,渗透性PERMEABILITY,基地内部景观向外渗透BASE LANDSCAPE INFILTRATION OUTWARD,7、79M,15M,37M,28M,38M,19M,渗透性PERMEABILITY,渗透性PERMEABILITY,商业、办公、公寓主入口景观以及中庭景观COMMERCIAL,OFFICE,APARTMENT ENTRANCE LANDSCAPE DESIGN,渗透性PERMEABILITY,裙房屋顶花园景观ROOF GRADEN,渗透性PERMEABILITY,避难层、空中花园以及立体绿化设计REFUGE FLOOR,GARDENS AND STEREO VIRESCENCE DESIGN,渗透性PERMEABILITY自然渗透NATURE INFILTRATION,v,渗透性PERMEABIL8、ITY活动渗透ACTIVITIES INFILTRATION,可变性,TRANSFORMATION,用地红线范围PROPERTY LINE,商业主动线生成COMMERCE MAIN ROUTE,商业容量COMMERCAL QUANTITY,商业主动线生成COMMERCE MAIN ROUTE,人流方向与入口节点FLOW DIRECTION&ENTERANCE,商业主动线生成COMMERCE MAIN ROUTE,轴线关系AXES RELATIONS,商业主动线生成COMMERCE MAIN ROUTE,商业流线STREAMLINE,商业主动线生成COMMERCE MAIN ROUTE,广场放大9、SQUARE,商业主动线生成COMMERCE MAIN ROUTE,商业与车库空间关系 COMMERCE RELATIONSHIP WITH THE GARAGE SPACE,架空层空间生态性 商业体量多元化分割 STILT FLOOR SPACE ECOSYSTEM COMMERCE BOXES DIVISION,漂浮车库FLOATING GARAGE,商业概念生成COMMERCE CONCEPT,商业多首层COMMERCE FIRST FLOORS,商业轴侧关系COMMERCE SHAFT SIDE,商业拓展区域COMMERCE EXPAND AREA,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG10、 RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,商业可拓展面积13000M2,商业业态分布COMMERCE FORMAT,反迁商业,商业开间尺度COMMERCE DELIVER CRITERION,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,商业商业流线COMMERCE COMMERCAL STEAMLINE,地下二层商铺界面面总长度1178.9M-2F SURFACE TOTAL LENGTH ALONGTHE STREET：1178.911、M,商业沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,地下一层商铺界面总长度1015.6M-1F SURFACE TOTAL LENGTH ALONGTHE STREET：1015.6M,商业沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,一层商铺界面总长度931.8M1F SURFACE TOTAL LENGT12、HALONG THE STREET：931.8M,商业沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,二层商铺界面总长度500.6M2F SURFACE TOTAL LENGTH ALONGTHE STREET：500.6M,各层商铺界面总长度3626.9MSURFACE TOTAL LENGTHALONG THE STREET：3626.9M,A 地块地上商业面积：25041 B 地块地上商业面积：12376 地下商业面积：44960 总商业面积：8213、377,SITE A COMMERCIAL AREA：25041 SITE B COMMERCIAL AREA：12376 UNDERGROUND COMMERCIAL AREA：44960,COMMERCIAL AREA：82377,商业沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,商业回迁可售分布COMMERCE RELOCATION,深圳晟润丰国展项目方案设计SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DE14、SIGN,SHENZHEN,标准层 2200M 矩形拉伸STANDARD FLOOR 2200EXTRUDE ORIGINAL RECTANGLE,办公概念生成OFFICE CONCEPT,270 米高的塔楼270 METER TALL TOWER,办公概念生成OFFICE CONCEPT,双板式平面，错位获得景观面 最大化,形体贴近红线，释放 更多基地内部空间DOUBLE PLATE PLANE,DISLOCATION GET MAXIMUM LANDSCAPE LEVEL,CLOSE TO THE RED LINE SHAPE,THE BASE TO RELEASE MORE INTERN15、AL SPACE.,办公概念生成OFFICE CONCEPT,错动增加空间层次,同时拔高塔楼高度至 300M DISLOCATION INCREASES SPACE LEVEL,THE TOWER BUILDING HEIGHT TO 300M.,办公概念生成OFFICE CONCEPT,造型变化，为城市提供更多公共 空间，减弱对南侧办公公寓影响，同时加强塔楼标志性PROVIDING MORE PUBLIC SPACE FOR THE CITY,AND LESS IMPACT ON THE SOUTH SIDE OFFICE APARTMENT,AT THE SAME TIME,STRENGT16、HEN THE LANDMARK TOWERS,办公概念生成OFFICE CONCEPT,塔楼公共空间与商业架空 空间形成一个完整的绿色 生态办公、商业、公寓综合体。TOWER PUBLIC SPACE AND COMMERCIAL OVERHEAD SPACE TO FORM A COMPLETEGREEN ECO OFFICE,BUSINESS AND APARTMENT COMPLEXES,办公概念生成OFFICE CONCEPT,办公核心筒OFFICE CORE TUBE,办公电梯分区OFFICE ELEVATOR PARTITION,办公平面OFFICE PLAN,办公平面OFFIC17、E PLAN,办公生态空间OFFICE ECO SPACE,室内透空面积8000M2,空中大堂效果图SKY LOBBY VIEW,办公生态空间OFFICE ECO SPACE,空中大堂效果图SKY LOBBY VIEW,办公生态空间OFFICE ECO SPACE,空中客厅效果图SKY PARLOR VIEW,办公生态空间OFFICE ECO SPACE,办公办公大堂OFFICE LOBBY,办公回迁可售分布OFFICE RELOCATION,布局选择LAYOUT OPTIONS,公寓概念生成APARTMENT CONCEPT,B栋,A栋,E栋,F栋,C栋,5房,5房 3房,4房,4房 2房,18、3房,3+1 房1房,公寓APARTMENT,办公式公寓OFFICAL APARTMENT,户型分布TYPES DISTRIBUTION,公寓概念生成APARTMENT CONCEPT,B栋,A栋,E栋,F栋,C栋,4房,3房,4房 3房,2房,3+1 房,公寓APARTMENT,办公式公寓OFFICAL APARTMENT,2房,1房,户型分布TYPES DISTRIBUTION,公寓概念生成APARTMENT CONCEPT,2房,4房 3房,1房,2房,3+1 房,1房,公寓APARTMENT,办公式公寓OFFICAL APARTMENT,户型分布TYPES DISTRIBUTION,公19、寓概念生成APARTMENT CONCEPT,公寓入户体验APARTMENT ENTRANCE EXPERIENCE,社区公共大堂,社区会所公共客厅,双厅入户,公寓入户流线APARTMENT ENTRANCE STEAMLINE,公寓 会所 销售中心APARTMENT CLUB,公寓会所效果图APARTMENT CLUB,公寓APARTMENT,公寓 A 栋平面APARTMENT A PLAN,中低区使用率：83.12%10%阳台 3%室内透空,公寓 C 栋平面APARTMENT C PLAN,高区使用率：79.07%10%阳台 3%室内透空,公寓 智能化APARTMENT INTELLIGE20、NTIZE,行车预约,APP智能家居,人脸识别入户,车库GARAGE,车库立面GARAGE FACADE,车库入口GARAGE ENTRANCE,车库指标分布GARAGE FIGURE AND DISTRIBUTION,CITY IDENTITY,4城市形象,群体特征GROUP IMAGE,群体形象GROUP IMAGE,群体形象天际线GROUP IMAGE SKYLINE,群体形象GROUP IMAGE,单体形象商业SINGLE IMAGE COMMERCE,单体形象商业SINGLE IMAGE COMMERCE,单体形象商业SINGLE IMAGE COMMERCE,单体形象办公SINGL21、E IMAGE OFFICE,单体形象办公SINGLE IMAGE OFFICE,IMPLEMENTATION,5开发实施,时间紧迫,设计周期总平面消防设计DESIGN CYCLE FIRE PROTEVTION DESIGN,人防设计A地块人防面积约1.4万，1个物资库，4个人员防护单元。B地块人防面积约0.4万，2个人员防护单元。总平面已规划主要出入口7个（掩埋式）。,设计周期地下商业防火单元设计DESIGN CYCLE UNDERGROUND COMMERCIAL FIRE UNIT DESIGN,设计周期地上商业防火单元设计DESIGN CYCLE GROUND COMMERCIAL 22、FIRE UNIT DESIGN,使用于商业步行街规范，大大释放消防疏散压力。,分期分证平面分期STAGING PLAN STAGING,各期面积测绘互不干扰,分期分证竖向分期STAGING PLAN STAGING,分期合理，巧妙规避一期结构超限，消防评审,功能结构合理，减少改造成本,结构合理，施工快省REASONABLE STRUCTURE,EASY TO COSTRUCT,A座公寓框架-中心支撑钢结构体系不超限结构,B座公寓框架-中心支撑钢结构体系不超限结构,C座写字楼公寓钢筋混凝土框架-钢筋混凝土核心筒加伸臂结构体系超限结构,D座公寓型钢混凝土框架-钢筋混凝土核心筒加伸臂结构体系超限结23、构,E、F座公寓型钢混凝土框架-钢筋混凝土核心筒加伸臂结构体系超限结构,价值拓展,产品使用率RATE OF UTILIZATION,商业得铺率 地下66%地上76%办公使用率 70%75%公寓使用率 80%,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,1）城市公共通道地下部分,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,1）城市公共通道地上部分,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,2）架空公共空间24、,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,3）骑楼下方空间,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,4）架空停车场,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,5）消防避难空间,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,6）架空绿化休闲塔楼底层的架空,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE TH25、E PLOT RATIO,6）架空绿化休闲其他楼层架空绿化,民用建筑及新型产业建筑除建筑首层或塔楼底层以外的其他楼层架空（整层或局部），其总建筑面积不得超过所在栋（座）总规定建筑面积的5%。,产品溢价空间核增面积PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,7）地下附属公用设施用房,产品溢价空间室内外透空空间PRODUCT PREMIUM OPEN-TYPE SPACE,7）地下附属公用设施用房,办公做足室内透空的5%指标公寓做足阳台10%，室外透空3%指标和利用功能性凹槽补板。,4F架空绿化价值4F ELEVATED GREEN VALUE,自然采光26、通风抵御不利气候条件提升2、3层商业价值提供商业溢价空间：1地块4135，2期3812，3期2850和4F地面、天棚商业界面。消防疏散提供有利条件。,造价可控,1.公寓门窗体系幕墙效果2.钢结构施工快、造价低3.改造成本：1）销售中心改会所 2）分期分证不涉及改造 3）公寓加建改造4.控制成本：,控制成本COST CONTROL,物管易操,1.高科技的软硬件设施2.物管流线简便易操作,公寓业主人流：业主通过6,7层公寓公共电梯厅直达8层社区公共大堂访客人流：可达5层地上车库，来访人员通过5层公寓公 共个电梯厅门卫登记上8层社区公共大堂。业主车流：通过车牌识别系统管理，直达地上6,7层车库。访客车流：通过预约识别系统直达地上5F车库。货流：在6/7层车库通过各座消防电梯直达入户办公人流：办公人流在-2F,-1F设专属电梯厅和首层设形象大堂，经电梯转换刷卡进入办公区。车流：车流可达-3F车库，人流由专属电梯厅上首层大堂。货流：办公物流于一期东北角卸货区转运。商业人流：动线简洁清晰，可利用公共通道的扶梯，室外楼梯 和各塔楼下的客梯到达-2F5F车流：可达-3F、-4F和5F车库。货流：通过地上车库出入口和东北角卸货区转运,物管ESTATE MANAGEMENT,