1、建发汇成国际项目概念方案设计Design of the Huicheng international project城市轴线地块特点江滨西大道工业路上浦路西二环中路西二环南路祥坂路江滨西大道江滨西大道二号线（在建）闽江滨江公园IFC 福州国际金融中心 220m融侨中心 149.5m富力中心 99m规划塔楼规划主楼518m三迪联邦中心 200m福晟钱隆广场250m升龙环球中心300m滨江公园项目位于台江 CBD 中心区，地理位置优越，具备打造高端建筑综合体的条件。市民广场SITE1、项目位于台江 CBD 区域主轴线一侧，周边高层、超高层建筑较多。2、地块西侧祥坂路，靠近江滨西大道，交通便利。3、2、东侧紧邻规划市民亲水广场，有地铁 2号线穿过,距离祥板路地铁站 350 米左右，地段好，具有明显交通优势。上位规划项目位于台江 CBD 上位规划中的商业金融用地地块内。图例广场用地商业金融用地住宅用地文化娱乐用地行政办公用地中小学用地市政公用用地公共绿化用地二类居住用地酒店用地SITE市民广场周边资源区位周边交通便利，景观资源优势显著。景观优势1、地块临近滨江公园。2、坐拥一线闽江景观资源，景观优势显著。景观优势SITE场地退界规范控制规范总结：1、退用地红线：2、建筑主次朝向：3、沿道路退界：0.4H 且 9m0.4H 且 9m0.4H 且 9m8m20m6m6m6m超高层建筑主要朝向退界线3、多层建筑次要朝向退界线多层建筑主要朝向退界线超高层建筑次要朝向退界线福州国际金融中心富力中心场地退界当 H 24M 时 a.主要朝向退 0.4H 且 9mb.次要朝向退 6m建筑长宽比 1.2 时，较长一边为建筑主朝向。当用地红线与道路红线重合时候，以道路红线退界为准。当道路 W 30M 时，a.H 24M，退界 8Mb.24 H 60M，退界 12Mc.60 H 80M，退界 15Md.80 H，退界 20M当 H 24M 时 a.主要朝向退 0.25H 且 15mb.次要朝向退 0.15H 且 9m当 H 超过 100M 时a.主要朝向退 25mb.次要朝向退 15m25m25m25m154、m15m15m规划条件解读用地面积13874 其中 53400 为 SOHO,32000 为行政公馆，15000 为文化娱乐设施部分，22043 为自持办公部分，其他部分为配套公建，面积是 1035。8.9123478（地上）38%容积率建筑面积建筑密度1、间距：2、面宽：3、主次朝向：当高层与高层平行布置时：间距不小于较高建筑高度 0.4H 且不小于 20m超高层与超高层平行布置时,其建筑间距不小于 34m当高层与高层垂直布置时：间距不小于较高建筑高度 0.3H 且不小于 18m公共建筑之间可减少 15%。当高度超过 100m 时，H 按照 100m当 H60M 时,最大连续展开面宽的投影不5、应大于 60M当建筑长宽比 1.2 时,较长一边为建筑主朝向123478 22043 45000 元/3.6m，38500 元/4.5m，42500 元/15000 150M 以上无产权32000 1035 53400 地上计容建筑面积合计：办公 Offices文化娱乐设施Recreational 行政公馆Executive residence配套公建PublicSOHO 公寓soho【总体功能面积配比】18%12%43.2%26%0.8%自持30%69.2%0.8%可售其他算量任务书梳理产品的评判体系标准2.层高分布在不折容的情况下，用足层高 4.5M，增加产品的竞争力。1.景观诉求的落位地6、块坐拥一线江景资源，在高度和平面角度上视野佳，产品的重要溢价点3.产品的趋势户型布局方正，动静分区明确，且能够有一定的创新亮点4.量的核算各产品面积段和套数综合估计，保证销售和自制的比例关系，使整体的产品货值最大化。产品研究Design StrategySOHO 公寓自持自持公寓公寓公寓商业商业配套配套配套150M采用全 4.5M 层高产品，货值最大化立体多样的公寓配套SOHO4.5m（42500 元/平方米）SOHO3.6m（38500 元/平方米）货值：可以多卖（4.25w-3.85w）元 X5.34W 平方米 =2.14 亿元利用避难层，植入公寓配套，引入空中活动区，增加公寓公共空间127、行政公馆水平方向上，增加产品溢价行政公馆行政公馆采用大面宽，小进深产品面宽资源在退界主朝向及建筑高宽比要求的基础上，尽量做足建筑面宽1充分利用江景资源景观资源行政公馆放在临江一侧，增加豪宅的景观溢价2闽江闽江A 面向景观，直接看江B 垂直景观，看江更深远15M12.0M12.0M12.0M12.0M总进深行政公馆垂直方向上，增加产品溢价3.3M 层高空间集约相同体积下，量最多可以出大面宽小进深产品空间高度开阔相同体积下，量最少可以出大溢价产品，但排量压力大空间品质优越相同体积下，量合理可以有特点，有创新性产品4.5M 层高错层层高核心筒核心筒3M4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M8、3M3M3.3M3.3M3.3M3.3M3.3M3.3MAAAA错层公寓 错层公寓核心筒3.3M3.3M3.3M3.3M3.3M3.3MAA核心筒3M4.5M4.5M3M3MABBA错层公寓 错层公寓行政公馆DC 案例 宁波湾头钓鱼台公寓AAB核心筒核心筒自持办公空中大堂景观中庭OFFICE自持办公可售区域商业空中大堂位于高区，具有绝佳的景观视角话题性溢价点商业产品多首层商业，与市民广场接泊上部采用退台的形式，增加商业溢价空间123市民广场城市道路城市道路建筑占地面积为 5200 平方米，商业面积的总量为 1.5W 平方米，若做四层完全在下部，做露台及一些溢价虚空间，较为紧张。策略：将一部分商9、业植入空中高区，形成“话题效应”，拉动建筑价值和人气。2000平方米商业商业商业1F2F3F4F商业商业商业商业商业中庭商业商业露台露台露台商业商业BUSSINESSBUSSINESS商业空中大堂GARDEN高空花园利用避难层设置公共空间，增加产品溢价空中大堂提升品质高空花园面向广场和江景，增加标识性多首层、多露台商业空间，商业价值更大空中特色商业，景观价值更好，话题性更强功能链接150m250m办公办公SOHO 公寓SOHO 公寓SOHO 公寓行政公馆行政公馆行政公馆如何在 150M 以下做足公寓产品，同时保证产品溢价？如何和豪宅形成互补？如何打造商业特色，增加商业溢价？文化商业如何打造商业10、话题性？2.2w 平方米5.3w 平方米SOHO公寓如何打造豪宅产品？如何充分利用江景资源？3.2w 平方米行政公馆自持办公文化商业150M 以上为自持，在此限制下，如何塑造地标形象？各产品特点的如何打造？H=150M方式一行政公馆在西侧，SOHO 在基地东侧。SOHO 景观资源好，部分行政公馆被遮挡方式二行政公馆在东侧，SOHO 在基地西侧行政公馆景观资源好推荐布局不推荐SOHO行政公馆SOHO行政公馆景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面布局关系方式一量与布局面积：2.2W 层高：4.5m自持办公面积：5.3W 层高：4.5m面积：3.2W 层高：4.5m面11、积：1.3W 层高：4.5m面积：0.2W SOHO 公寓行政公馆文化活动设施空中特色商业44m55.8m20m21m53m34m 行政公馆SOHO办公H=150MH=249MH=150M1/当办公东侧为主朝向 53M 时，短边最多长为 44M。2/当山墙面超过 16M 时，两栋楼按照平行布置控制间距，间距为 0.4H*0.85=34M。方式一鸟瞰图市民广场SOHO行政公馆办公方式一形象关系方式一沿河鸟瞰天际线关系方式一形体分散两栋楼的感觉强烈，在规划部门易有阻力形体完整呈现完整的形象。在规划部门容易通过方式二“活动的容器”方式二面积：0.2W 层高：4.5m空中特色商业量与布局34.0m4312、.6m51.8m38.1m30.0m24.0m行政公馆SOHO办公H=249MH=150MH=150M1/当办公东侧为主朝向 53M 时，短边最多长为 44M。2/当山墙面超过 16M 时，两栋楼按照平行布置控制间距，间距为 0.4H*0.85=34M。52.4m面积：2.2W 层高：4.5m自持办公面积：5.5W 层高：4.5mSOHO 公寓面积：3.0W 层高：4.5m行政公馆面积：1.3W 层高：4.5m文化活动设施方式二 媒体时代下，建筑的话题性/传播性“传播话题点”腾讯前海总部新加坡金沙酒店市民广场方式二鸟瞰图方式一形象关系方式二天际线关系 行政公馆SOHO转换思路：两栋楼不仅仅是 13、L 型布置，两栋塔楼平行布局，呈一定角度，可以使景观视角更加开敞，深化。两栋楼呈 L 型布局方案一/方案二方案三两栋楼呈平行布局行政公馆SOHO办公办公次朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面4535景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面闽江34.0m37.0m15.0m15.0m37.0m53m52.4m52.4m行政公馆SOHO办公H=249MH=150MH=150M方式三量与布局1/当办公东侧为主朝向 53M 时，短边最多长为 44M。2/当山墙面超过 16M 时，两栋楼按照平行布置控制间距，间距为 0.4H*0.85=34M。行政公馆单套总价高，有销售风险，而其单价与 SOH14、O 公寓差别仅为 2500 元，可以适当把一部分面积置换为总价低、去化快的SOHO公寓。面积：0.2W 层高：4.5m空中特色商业面积：2.2W 层高：4.5m自持办公面积：5.3W 层高：4.5mSOHO 公寓面积：3.2W 层高：3.3m面积：2.4W 层高：4.5m面积：2.9W 层高：错层行政公馆面积：1.3W 层高：4.5m文化活动设施市民广场方式二鸟瞰图方式二天际线关系闽江34.0m52.4m行政公馆SOHO办公H=249MH=150MH=150M34.0m行政公馆SOHO办公H=249MH=150MH=150M34.0mSOHO办公H=249MH=150M方式三布局演化行政公馆H15、=150M景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面景观朝向面平行：行政公馆与 SOHO 平行布置。景观朝向面为 160M。行政公馆为 180 度景观面。扭转：行政公馆用地边界平行布置，景观朝向面为 167M。行政公馆为 180 度景观面。错落打开：行政公馆用地边界平行布置，景观朝向面为 196M。行政公馆为 270 度景观面。方式一形体分散形体完整 A形体完整 B方式二方式三面积：2.2W 层高：4.5m自持办公面积：5.3W 层高：4.5m面积：3.2W 层高：4.5m面积：1.3W 层高：4.5mSOHO 公寓行政公馆文化活动设施面积：2.2W 层高：4.5m自持办公面积：5.5W 层高：4.5m面积：3.0W 层高：4.5m面积：1.3W 层高：4.5mSOHO 公寓行政公馆文化活动设施面积：2.2W 层高：4.5m自持办公面积：2.4W 层高：4.5m面积：1.3W 层高：4.5mSOHO 公寓行政公馆文化活动设施面积：5.3W 层高：4.5m面积：3.15W 层高：3.3m面积：2.9W 层高：错层面积：0.2W 层高：4.5m面积：0.2W 层高：4.5m面积：0.2W 层高：4.5m空中特色商业空中特色商业空中特色商业