1、康侨佳城-康佳总部基地目录引言设计理念建筑设计商业及返还政府办公城市与天际线公寓塔楼及办公塔楼区位研发办公我们的定位功能体量基地界面推演逻辑分层体系技术图纸技术支持IntrodutionConceptArchitectural designRetail&ReturnCity&SkylineApartments&OfficesLocationR&D OfficesOur visionProgram&MassingSiteDiagramLayerTechnical DrawingsTechnical SupportCONTENTSKANG QIAO JIA CHENG-HEADQUARTERS O2、F KANGJIA“深圳是著名的移民城市，是中国 30 年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市深圳未来将致力于成为中国的设计之都华侨城正是深圳的名片、人文的高地。“深圳位于中国南部沿海，景观资源丰富。280m 的高度，我们关注功能，也注重城市的昭示性，我们关注创意人文，也注重城市与自然的共生这里，就是我们的新地标：康侨佳城280m,we not only focus on functionality,but also focus on the display of the building;we focus on the creation and humanities3、,but also focus on the symbiosis of urban and natural.Right here,is our landmark:Kang Qiao Jia Cheng城市和天际线City and Skyline 深圳华侨城既是深圳的名片和人文高地，也是深圳最著名的豪宅片区以及华侨城集团总部所在地。总占地 6 平方公里，区域版图东起侨城东路、西至沙河东路、北起侨香路、北环大道、南至滨海大道。Shenzhen Overseas Chinese town is Shenzhen business card and cultural heights and Shenz4、hen,the most famous luxury area and OCT Group headquarters is located.Covers an area of 6 square kilometers,the regional territory east Qiaocheng East Road,West to East River,north of Hong Qiao Road,North Central Avenue,South to the coastal road.区位Location analysis未来FUTURE香港HONGKONG前海QIANHAILOFTLOFT5、深圳的名片和人文高地Business cards and cultural heights in Shenzhen现代化MODERN华侨城创意园购物中心欢乐海岸公寓住宅区酒店世界之窗欢乐谷锦绣中华华侨城湿地公园生态公园OCT LOFTMALLHAPPY COASTAPARTMENTRESIDENTIALHOTELTHE WINDOW OF THE WORLDHAPPY VALLEYSPLENDID CHINAOCT WETLAND PARKECO PARKART罗湖LUOHU历史感HISTORICAL繁华URBAN拥挤CROWD孤立ISLAND巨形BIG国际化INTERNATIONAL福田FU6、TIAN深圳SHENZHEN华侨城OCT基地SITE深圳的名片和人文高地Business cards and cultural heights in Shenzhen生态文化ECOLOGYCULTURE艺术旅游宜居ARTTOURISMLIVABLE北环大道BEIHUAN BLVD侨香路QIAOXIANG ROAD深南大道SHENNAN BLVD滨海大道BINHAI BLVD地铁METRO LINE 11广深高速GUANGSHEN EXPRESSWAY地铁 2 号线METRO LINE 2地铁 1 号线METRO LINE 1视线Sight35m北面视线高程南面视线高程35m100m100m287、0m280m现状Actuality基地 SITE华侨城创意园公寓住宅区高层住宅区高层住宅区锦绣中华燕晗山公园OCT LOFTAPARTMENTRESIDENTIALHIGH-RISERESIDENTIALHIGH-RISERESIDENTIALSPLENDID CHINAYAN HAN SHAN PARK 本项目基地南临深圳城市东西向主干道-深南大道，西临华侨城东部组团生活区，北侧是康佳苑住宅区、华侨城 LOFT 创意文化园，东侧为锦绣花园居住区和华侨城加油站；距用地东南角的地铁 1 号线出口约两百余米。基地西南可望锦绣中华民俗文化村及至深圳湾、香港元朗区；南面可观欢乐海岸；西北可眺华侨城景观8、生态核心之一燕晗山公园；东北远看深圳国际园林花卉博览园，景色优美，具有良好的景观视线。The south base near the city of Shenzhen to the main road,Shennan Avenue,west near east OCT group living area,North Kang Jiayuan residential area,Oct loft Creative Cultural Park,east of the Fairview Park living area and overseas Chinese town gas station;to 9、the southeast corner of the Subway No.1 line exports of about two hundred meters distance.Southwest base is expected to Splendid China folk culture village until Shenzhen Bay,Hong Kong Yuen Long District;South considerable joy coast;northwestern city of overseas Chinese of the balcony landscape ecol10、ogical core of yanhanshan park.;Northeast far see Shenzhen International Garden and flower expo park,the scenery is beautiful,with good line of sight.本项目是 OCT 华侨城片区东部区域性地标性节点，是艺术、文化、科技、创新元素聚集地。是以文化 创意 科技 创新为主要元素，中国首创 新文创主题驱动 科技创意的综合体，其功能涵盖商务公寓、办公、商业、返还政府，研发办公等，其中：The project locates in Shenzhen Over11、seas Chinese Town.It is the center of art,culture,science and technology,innovative elements.The project covers business apartments,office,commercial center,government office,museum,library,art center,research&development office and other functions:功能模块 Program Units180-200 户型180-200 单元250-280 户型25012、-280 单元320-360 户型320-360 单元450-600 户型2400 标准层办公单元3000 演艺剧场35000 地上商业8000 地下商业2600 服务大厅2000 多功能会议室1000 创意咖啡馆3000 设计博物馆/设计图书馆5000 创意艺术学院26000 创意办公空间可划分为多个单元450-600 单元66000 商务公寓25.4%60000 办公23.1%57000 研发办公21.9%42000 返还政府16.1%35000 地上商业13.5%115-128 个面积为 180-200 平方米的户型单元105-116 个面积为 180-200 平方米的办公单元2310013、 35%21000 35%26400 40%24000 40%13200 20%12000 20%3300 5%3000 5%研发办公57000 商务公寓66000 办公60000 返还政府42000 商业35000 地上+8000 地下94-105 个面积为 250-280 平方米的户型单元86-96 个面积为 250-280 平方米的办公单元36-41 个面积为 320-360 平方米的户型单元33-38 个面积为 320-360 平方米的办公单元6-7 个面积为 450-600 平方米的户型单元5-7 个面积为 450-600 平方米的办公单元24 个2400 平方米的标准层单元划分为714、000 平方米展艺中心27000 平方米创客中心28000 平方米文化中心用地面积为 37250.84m2，计容建筑面积：260000m2，容积率 6.98，建筑密度 65%，建筑限高 280m1 用足 65%的建筑密度，则单层建筑面积约为 24000m2，满足 260000m2的计容面积需要 11 层；2 塔楼用足 280m 限高，所需量如图所示：得 到 体 量 为 2 栋（分 别 消 化 66000m2和 60000m2）280m 塔 楼+1 栋 点 式 或 板 式 塔 楼（消 化 57000m2)+5 层 裙 楼（消 化42000m2+35000m2）1 The building den15、sity is 65%,so 260000=24000X112 There are two limitations:24m podium and 280m tower,then we need 2 tower(280m),1 tower(N m)and a 5 floor podium.体量分析 Massing237.6m216m103.5m裙楼50m11 个24000 标准计算单元裙楼：5 个 24000 标准计算单元66 个 1000m2标准层单元60 个 1000m2标准层单元23 个2400m2标准层单元用足 65%覆盖率满铺用足塔楼限高 280M活跃界面The most active16、 sideThe active sideThe service sideHeight 24-30m后勤界面次活跃界面24-30m 高度界面华侨城创意园南区锦绣花园基地界面 Site地铁 1 号线侨城东站以及华侨城创意文化园为场地沿恩平街一侧带来了活跃的人流，这里将会是广场、商业、活动、文化、创意、交流的重要集散地基地沿汕头街一侧有部分从创意园、以及侨城东街过来的人群，其密度相对恩平街较低，是场地的次活跃界面，正正适合博物馆、图书馆、创意办公等功能要求场地北侧与东部工业小区之间存在高差，人流不容易到达，界面活跃性较差，这也正正适合作为场地的后勤界面，车库出入口，后勤入口等流线可以从这里开始从燕晗17、山 24m-30m 的高度看向场地，发现项目用地周边建筑高度大多控制于此；由此作出三维的界面控制，以达到对城市肌理在体量上最低限度的影响Metro Line 1 Qiaochengdong station and OCT LOFT bring a lively crowd to the site along Enping Street.Here it will be an important distribution of commerce,activities,culture,creativity.Along Shantou Street,there will be a crowd from18、 OCT,but its density is relatively lowwer than Enping.It is a sub-active interface fit museum,library,office and so on.There is a height in the north side,which makes the crowd hard to access.It is the least active interface fit the service,basement entrance and other functional requirements.We find19、 that most of the buildings surrounding our site is about 24-30m.Making three-dimensional interface control,in order to achieve a minimum impact on the urban fabric.蓝色代表返还政府（42000），橙色代表商业（35000）。1 商业体量和返还政府体量垂直分层布置，会造成交通流线交叉2 把体量左右切分，西边为返还政府，东边延续创意园肌理为商业部分，充分利用恩平街的活跃性3 体量在 24M 下用足退线范围，腾出来的面积使返还办公和商业20、得以共享中庭浅绿色代表办公（60000），深绿色代表商务公寓（66000）。1 两栋塔楼并列沿深南路布置，拥有最大的南向景观和城市昭示性，但东西向存在对视2 其中一栋塔楼后撤，其底部楼层视线受前方塔楼影响严重，同时城市昭示性较差3 塔楼在 1 方案基础上错动，保证了最大的景观面和城市昭示性的同时减低了对视的影响紫红色代表研发办公（42000）。1 板式布局可以降低建筑高度，但连续的界面对北侧影响较大，交通流线过长且和裙楼造成交叉2 点式塔楼较高，但利于功能流线的组织和使用步骤 1步骤 2步骤 3STEP1STEP2STEP3Blue represents the return of the g21、overnment(42000),orange represents the business(35000)1 Business the office of the vertical will result in a cross flow line 2 Divide into two part 3 Maximize the volume and leave a courtyard in the centerLight green represents the office(60000),the deep green represents the apartment (66000)1 Place22、 by the south side2 Set one of the tower behind.3 DislocationPurple represents research and development office(42000)1 Plate tower2 Point tower推演逻辑Diagram沿恩平街为主要动线，汕头街由于高差不利于连接，因此东侧为商业部分，西侧为返还办公，并借组中庭相扣在场地南北中轴位置打开，两栋 280M 塔楼分居两侧，打造门户形象，内部通过中庭向两侧连接恩平街和汕头街在各重要界面均被利用的情况下，于场地沿恩平街界面北侧留出空间，给研发办公部分一个活跃的形象界23、面，并在场地北侧形成后勤流线Program takes a Layer System:1 The starting point of two 280m towers is about 30,to ensure that all private users maximise enjoying the privileged landscape2 Podium continues the context of OCT LOFT to create a rich and diverse experience3 The top and the bottom are separated by the na24、tural environment分层体系 Layer根据功能的复合和多样性，方案采取上下分层，中层以架空层及屋顶大花园为过渡的分层体系。1 基于 30m 以上均能看到深圳湾的前期调研，设计上两栋 280m 塔楼的起点为 30 左右，确保所有私人用户最大限度的享受到优越的景观资源2 底层裙楼以左右分区，东侧沿恩平街为主题商业，西侧沿汕头街为返还政府部分。裙楼设计延续北侧华侨城创意文化园肌理，采取街坊式灵活、连续与集中式商场垂直贯通的三维多首层结合的布局方式，打造多样丰富的体验3 上层强调私密的塔楼和底层公共开放的裙楼以屋顶架空层的方式相隔，生态环境的融入完成了自然的过渡建筑设计Architec25、tural Design总平面图Master plan规划总用地面积37250.84总建筑面积318460.00总计容建筑面积260000.00总不计容建筑面积58460.00计容建筑面积办公60000.00公寓66000.00商业35000.00创业产业用房42000.00研发办公57000.00地下商业8000.00公共充电站700.00集中车库49760.00建筑占地面积23468.03容积率6.98建筑密度63.00%总户数260.0户总人数832.0人总停车位1555辆地下停车位1555辆其中康侨佳城项目总经济技术指标项目子项指标单位不计容建筑面积 brids eye view 实景26、鸟瞰图正南面实景鸟瞰brids eye view 西南面透视图Perspective西北角鸟瞰图Brids eye view 沿公园透视图Perspective 沿锦绣中华透视图 Perspective西南角局部透视图Perspective塔楼仰视Tower look up深圳湾俯瞰Overlooking建筑结构 Building Structure 研发办公屋面花园垂直疏散水平连廊裙楼地库地铁商业通道公寓塔楼办公塔楼LoftOfficeRoof GardenFire StaircaseCorridorPodiumCarparkMetro Retail LinkApartment TowerO27、ffice Tower整体鸟瞰图brids eye view裙房部分理念：文化商业综合体Podium Concept-Culture Commerce Complex?35,000 M235,000 M2深南大道42,000 M242,000 M2返还给政府的文化办公面积，内容具有较大的不确定性。华侨城自有商业，应对“OCT特色”有所延续和创新。怎样打造一个恰如其分的“文化商业综合体”并置？堆叠？空间与内容的“渗透”边界与形式的“模糊”城市链接的 通达 灰空间的“开合”住宅区住宅区住宅区住宅区地铁站创意园Office&culture area to be returned to governm28、ent.Function detail not yet determined.Self-hold commerce by OCT,is to continue and re-interpret the unique“OCT Style”.What would be an appropriate“Culture-Commerce Complex”Align?Stack?Space&functions permeationVague border&styleEffective urban linkVariation of grey space城市肌理渗透Response to Urban Foot29、printWithin the podium,different function&space permeate into each otherWithin the context,OCTs urban footprint permeate into the podium.办公塔楼OFFICE TOWER公寓塔楼RESIDENCE TOWER空中泳池SWIMMING POOL景观水池FOUNTAIN创意办公 OFFICE创意办公OFFICE餐饮 F&B创意办公 OFFICE创意学院 SCHOOL设计博物馆MUSEUM演艺剧场THEATRE 中央花园 PARK地下车库 UNDERGROUND C30、AR PARK办公大堂 OFFICE LOBBY下沉广场 SUNKEN PLAZA地下商业 UNDERGROUND RETAIL屋面花园 ROOF GARDEN 生活馆 SPA一般零售 GENERAL RETAIL屋面花园 ROOF GARDEN 餐饮 F&B餐饮 F&B品牌店 BRAND STORE品牌店 BRAND STORE3.功能组合 Function Combination 综合体内部功能空间的相互渗透 华侨城地块的城市肌理向综合体内渗透文化办公餐饮零售OFFICE&CULTURERETAIL F&B住宅区住宅区住宅区创意园RESIDENCERESIDENCERESIDENCEOCT31、 PARK功能分布 Function LayoutB1L1L2L3L4L5L6RF大型超市SUPER MARKET美食广场 FOOD COURT服装彩妆旗舰店CLOTHES&COSMETIC一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL生活服务馆LIFE SERVICE新型金融NEW FINANCE互联网+INTERNET+多功能会议室MEETING ROOM众创空间服务大厅OFFICE LOBBY演艺剧场（首层）THEATRE HALL演艺剧场(上空)THEATRE HALL创意学院DESIGN32、 SCHOOL家电馆ELETRONIC APPLIANCE连锁快消餐饮CHAIN FAST FOOD一般零售GENERAL RETAIL连锁快消餐饮CHAIN FAST FOOD设计工作室DESIGN STUDIO中西餐厅 RESTAURANT咖啡/轻食COFFEE/LIGHT FOOD智能科技TECH INCUBATOR珠宝手表店WATCH&JEWEL设计图书馆DESIGN LIBRARY中西餐厅 RESTAURANTB1L1L2L3L4L5L6RF水平动线/垂直交通 Horizonal Flow/Vertical TrafficB1L1L2L3L4L5L6RFB1L1L2L3L4L5L6R33、FB1L1L2L3L4L5L6RFB1L1L2L3L4L5L6RF水平商业动线垂直交通流线（自动扶梯)垂直交通流线（升降梯)升降梯位置疏散梯位置自动扶梯位置水平连廊室外阶梯Horizontal Commerce FlowVertical Traffic(Escalator)Vertical Traffic(Lift)Guest Lift LocationFire Stair LocationEscalator LocationCorridorExterior Steps图例地铁通道LEGENDMETRO LINKB1L1L2L3L4L5L6RFA-A 剖切面AAB-B 剖切面BBA-A Sec34、tionB-B SectionOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCAT侨城东站裙房部分 Podium 节点剖面Node ProfileMetro station地铁站Splendid China锦绣中华地铁之上，便捷之城文化之上，活力之城高台之上，乐活之城商谷之上，繁华之城OCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCATOCAT地下商业Underground Car park地下商业Underground Car park广场Square屋顶花园Roof Garden创意园OCAT深35、 南 大 道 Shennan Avenue深 南 大 道 Shennan Avenue空中泳池Swimming Pool广场Square屋顶花园Roof Garden空中泳池Swimming Pool沿深南大道效果图Rendering商业入口透视图Perspective中庭透视 1Perspective中庭透视 2Perspective体块及标准层推演Deduction标准层面积段推演任务书要求：商务公寓面积为 66000m，办公面积 60000m，项目限高 280M。1.根据规范中赠送面积的规则，公寓的上空率为 3%，阳台的赠送面积为套内面积的 10%；办公的上空率为5%，阳台的赠送面积为建36、筑面积的 5%，计算得知商务公寓的实际面积约为 69000m，办公的实际面积约为67000m，两部分的面积大小接近，推理出塔楼的“双子塔”设计概念2.主楼高度为 280M,裙楼高度约 24M,架空层高度 10M，避难层高度 3.3M,计算得出公寓高度为 280-10-24-（5*3.3）=229.5M，公寓层数约 229.5/3.3=69 层，标准层面积约为 66000/69=1000m。analysis1 T4 塔楼（T4 towers）1 T3 塔楼组合（T3 towers）1 T2 塔楼组合（T2 towers）1 T4 塔楼朝向不良，景观没有最大化1 T3 塔楼朝向不良，景观没有最大化37、，进深过大1 矩形塔楼进深过大,采光不良，哑铃型塔楼景观采光最优T4 towers toward the poor,the landscape is not maximizedT4 towers toward the poor,the landscape is not maximized，The depth is too largeRectangular tower depth is too large,bad lighting,landscape lighting optimal dumbbell tower塔楼造型推演矩形轮廓矩形轮廓矩形轮廓矩形轮廓矩形轮廓十字型轮廓户型只有南北一个朝向，38、景观视野没有最大化户型只有南北一个朝向，景观视野没有最大化中间户型只有南北一个朝向，景观视野没有最大化unit only a north-south orientation,landscape vision is not maximizedThe splicing unit is only one direction from north to south,and the landscape visual field is not maximized，And poor lightingThe requirements of the task book:apartment area is 66039、00m,office area is 60000m,height limit of 280M.1.According to the rules in the specification presented in the area of that apartment above the rate is 3%,giving the area of the balcony is set inside the area of 10%;office over the rate is 5%,balcony gift area for 5%of the construction area,calculate40、d that the commercial apartments in the actual area of about 69000m facility,and the actual size of the office about to 67000m it.Two parts of size close to,reasoning out of the tower of the twin towers design concept.2.The height of the main building is 280m,podium height 24m,overhead layer height 41、10m,refuge layer height 3.3m,calculated that the apartment attached to 280-10-24-5*3.3=229.5M,apartment number more layers of 229.5/3.3=69 around,the standard floor area of about for 66000/69=1000m.The edge unit is only one direction from north to south,and the landscape visual field is not maximize42、d，And the splicing unit is poor lightingIntermediate unit is only one direction from north to south,and the landscape visual field is not maximized，And the splicing unit is poor lightingAppropriate to reduce the depth of assembling units,their homes,lighting and vision to achieve the best effect of 43、assembling unitsunit only a north-south orientation,landscape vision is not maximizedIntermediate units only a north-south orientation,landscape vision is not maximized拼接单元只有南北一个朝向，景观视野没有最大化;且采光不良边单元只有南北一个朝向，景观视野没有最大化;且拼单元进深过大采光不良中间单元只有南北一个朝向，景观视野没有最大化;且拼单元进深过大采光不良Shape designRectangle profileRectan44、gle profileRectangle profileRectangle profileRectangle profileRectangle profileDumbbell profileRectangle profileCross profile矩形轮廓矩形轮廓哑铃型轮廓户型只有南北一个朝向，景观视野没有最大化，拼单元进深过大，采光不良户型景观视野最大化，拼单元进深过大，采光不良Landscape view apartment layout to maximize assembling units depth is too large,bad lightingOnly one toward45、 the north and South apartment layout,landscape view is not maximized,assembling units of depth is too large,bad lighting适当减少拼单元的进深，加大面宽，使拼单元的采光与视野效果达到最佳塔楼部分 Tower part核心筒分析Core tube analysis简介：新天鹅堡占地面积约 2.9 万 m，总建筑面积约 16 万m，建筑容积率 3.97，拥有停车位 841 个。项目由 3 栋超高层住宅组成，约 300-550m 纯粹大户社区、墅级精装天幕大宅、国内全玻璃幕墙、一线46、临湖资源、华侨城两湖一山一湿地，360极致复合城市景观资源。特点：超高层住宅、3+1 核心筒组合、没有高低分区，有独立入户简介：深圳湾 1 号(One Shenzhen Bay)是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积 358000m，建筑高度70-250 米。总用地面积 46084.47m，用地性质变更为商业+商业性办公+服务业+旅馆业用地。特点：超高层住宅、2+1 核心筒组合，没有高低分区，有独立入户简介：432 帕克街是在纽约曼哈顿的超高层住宅楼。高度达到 396 米,结构达到了 426 米。2012 年开始建造，2015 年 12 月 247、3 日竣工。建成后，432 家帕克街是美国第三座最高的建筑，也是世界上最高的住宅建筑。特点：超高层住宅、4+1 核心筒组合，有高低分区，有独立入户 波托菲诺新天鹅堡 深圳湾一号 纽约 432 帕克街区 Botto Fino New Swan Stone Castle One Shenzhen Bay)NEW YORK 432 PARK AVENUE Introduction:New Swan Stone Castle covers an area of about 29 thousand-m,a total construction area of about 160 thousand-m,t48、he building volume rate of 3.97,with 841 parking spaces.Project consists of three high-rise residential buildings,about 300-550m it purely large community,villa hardcover sky house,the full glass curtain wall,line near lake resources,overseas Chinese town mountain lakes,wetland,360 DEG extreme compl49、ex in the city of landscape resources.Features:super high-rise residential,3+1 core tube combination,there is no high and low partition,there is an independent homeIntroduction:Shenzhen Bay 1 is a collection of office,residential,hotel,business in one of the high-end city complex,will be built in Ho50、uhai area symbol buildings,a total construction area of 358000m it,building height 70-250 meters.The total land area of 46084.47m-,the nature of land use change for the business+Commercial Office+service+hotel industry land.Features:super high-rise residential,2+1 core tube combination,there is no h51、igh and low partition,there is an independent homeIntroduction:432 Parke Avenue is a super high-rise residential building in Manhattan,New York.Height of 396 meters,the structure reached 426 meters.Started construction in December 23,2015 and completed in 2012.After the completion of the 432 Parke s52、treet is the third tallest building in the United States,but also the worlds tallest residential building.Features:super high-rise residential,4+1 core tube combination,there are high and low partition,there is an independent home由上述案例总结得出，超高层豪宅核心筒的设计特点为高低分区、一户两梯、独立入户本项目核心筒特点：4+2 核心筒组合，有高低分区，一户两梯具备电53、梯独立入户高层候梯区低层候梯区总结设计1 低区电梯（Low lift)1 高区电梯（High lift)1 空中大宅电梯（Air villa lift)SUMMARYDESIGNFrom the above case,the design characteristics of high-rise residential core tube is high and low,a family of two ladders,independent householdsCore tube features of the project:4+2 core tube combination,there a54、re high and low partition,a family of two staircase with the elevator independent householdsHigh-rise waiting areaLower level waiting area垂直分析 Vertical Stratification 复式豪宅面积 1400m单元面积为 350m330复式办公面积1320m单元面积为 330m商务公寓 66000m避难层 10000mApartment 66000mDuplex mansion area-1400mUnit area of 350m330 offi55、ce area-1320mUnit area of 330m低区功能分区与高低分区高区Low areaFunction partition and high and low partitionHigh area空中大宅面积 3300m单元面积为 550m510 办公面积 3060m单元面积为 510m避难层面积 10000m单元面积为 1000m平层豪宅面积 12250m单元面积为 350m330平层办公面积11550m单元面积为 330m280 豪宅面积 29120m260 办公面积 27040m200 豪宅面积 20800m160 办公面积 16640m办公 60000mOffice 6056、000mThe air villa area-3300mUnit area of 550mThe air villa area-3060mUnit area of 510mThe refuge storey area-10000mUnit area of 1000mVilla area-12250mUnit area of 350m330 office area-11550mUnit area of 330m280 villa area-29120mUnit area of 280m260 office area-27040mUnit area of 260m200 villa area-2057、800mUnit area of 200m160 office area-16640mUnit area of 160m办公塔楼商务公寓塔楼部分 Tower part6.6 万公寓产品配比6 万办公产品配比产品类型建筑面积总建筑面积比例产品类型建筑面积总建筑面积比例两房二厅三卫+保姆房200.00 2040031.2%办公180.00 1836030.4%三房三厅三卫+保姆房280.00 2856043.6%办公260.00 2652043.9%四房三厅五卫+保姆房350.00 1320020.2%办公330.00 1244620.6%四房四厅五卫+保姆房550.00 33005.0%办公5158、0.00 30605.1%合计65460100.0%合计60386 100.0%视线推演 Sight Deduction锦绣中华名族文化村华侨城JINGXIUZHONGHUAOCT燕晗山郊野公园深圳湾SHENZHEN BAYYHS PARK公共视野房间视野PUBLIC VIEWROOMS VIEW本项目基地位于深圳华侨城东部，周边景观资源丰富，山水环绕，塔楼高度最大为 280M，西邻燕晗山郊野公园，南眺深圳湾，塔楼景观视野优异The project base is located in Shenzhen Overseas Chinese town in eastern,the surround59、ing landscape is rich in resources,surrounded by mountains and rivers,the height of the tower is the largest 280m,West Yan Han Shan Country Park,South gaze afar Shenzhen Bay,tower landscape vision excellentPP P流线设计地库入口天际会所入口广场地铁站屋顶花园归家流线 1归家流线 2Streamline Design办公塔楼塔楼部分 Tower part公寓塔楼公寓归家流线设计为：入口广场首60、层大堂裙房屋顶大堂天际会所 Apartment home stream design：Entrance square-the first floor lobby-the sixth floor lobby -Sky club.天际会所 SKY CLUB屋顶大堂 ROOF LOBBY 首层大堂 FIRST FLOOR LOBBY高区电梯低区电梯12High liftLow lift空中平台PlatformThe roof of podium,combined with ecological leisure garden,pool center,glass veranda,business apa61、rtment lobby,elevated floor clubs,creates a livable,comfortable environment.Residents of the apartment can reach the lobby and the club via the tourist traffic,the officers can use the elevated floor for afternoon rest.利用屋顶平台，结合生态休闲花园，泳池中心，玻璃游廊，入户大堂，架空层会所等，打造一个宜居、舒适且具有品质的空中平台。公寓的住户可以通过观光交通核到达入户大堂及会所62、；办公人群可以利用架空层作午后休憩。西北角鸟瞰图Brids eye view 正南面实景鸟瞰brids eye view 西南面透视图Perspective幕墙节点设计 Curtain wall node Design塔楼部分 Tower part塔楼部分 Tower part塔楼立面透明玻璃 雾化玻璃或窗帘TOWER ELEVATIONTRANSPARENT GLASS ATOMIZATION GLASS OR CURTAIN纵向元素：分散楼宇体积VERTICAL ELEMENTS:BREAKS DOWN BUILDING MASS横向元素：增加大楼复杂性HORIZONTAL ELEMENT63、S:BREAKS DOWN BUILDING MASS透明玻璃意向效果TRANSPARENT GLASSRENDERING幕墙节点RCURTAIN WALL JOINTS建筑立面采用了现代主义风格，运用立面构成手法，使用大面积的玻璃幕墙做为建筑外表皮，同时巧妙结合了筒中筒结构，利用横竖线条对立面进行切割，使整体尺寸适宜，即保持了建筑整体立面的简洁大气，也打破了超高层建筑立面的呆板印象Building facade by the modernist style,using the facade composition techniques,use of large area glass curt64、ain wall to do for the buildings skin and delicate combination of tube in tube structure,use of horizontal and vertical lines to cut the facade,suitable to the overall size,that is,to maintain the whole building vertical plane simple atmosphere,but also to break the rigid impression of the high-rise65、 building facade 雾化玻璃或窗帘ATOMIZATION GLASS OR CURTAIN透明玻璃彩釉玻璃金属构件TRANSPARENT GLASSCERAMIC FRITTED GLASSMETAL COMPONEN 塔楼部分塔楼部分塔楼结构竖向构件横向构件玻璃幕墙楼板结构Tower structureVertical componentHorizontal componentGlass screen wallFloor structure玻璃幕墙效果图GLASS CURTAIN WALL RENDERING典型平面 Typical Plan公寓部分 Apartment Flo66、ors 8-638-63AFour BedroomsFive Bathrooms29,120 Square meters280 Square meters0 1 2 3 4 5M卧室Bedroom卧室Bedroom卫生间Toilet卫生间Toilet书房Bedroom餐厅Dining客厅Living主卧室Master Bedroom衣帽间Dressingroom衣帽间Dressingroom卫生间Toilet家庭厅Familyroom早餐厅Breakfast工人房Worker room厨房Kitchen合用前室Common antechamber合用前室Common antechamber8-67、63BThree BedroomsFour Bathrooms22,880 Square meters200 Square metersFloors 8-630 1 2 3 4 5M卧室Bedroom卫生间Toilet卫生间Toilet卫生间Toilet餐厅Dining客厅Living主卧室MasterBedroom衣帽间Dressingroom衣帽间Dressingroom早餐厅Breakfast工人房Worker room厨房Kitchen合用前室Common antechamber合用前室Common antechamber 玄关Entrance家庭厅Familyroom典型平面 Typ68、ical Plan公寓部分 Apartment 64-72A&74-77AFive BedroomsFive Bathrooms8,580 Square meters330 Square metersFloors 64-72&74-770 1 2 3 4 5M卧室Bedroom卧室Bedroom卧室Bedroom卫生间Toilet卫生间Toilet餐厅Dining客厅Living 主卧室Master Bedroom衣帽间Dressingroom衣帽间Dressingroom衣帽间Dressingroom卫生间Toilet卫生间Toilet卫生间Toilet家庭厅Familyroom家庭厅Fam69、ilyroom书房Studyroom早餐厅Breakfast早餐厅Breakfast工人房Workerroom西式厨房Kitchen中式厨房Kitchen合用前室Common antechamber合用前室Common antechamber64-72BFive BedroomsFive Bathrooms2,970 Square meters330 Square metersFloors 64-720 1 2 3 4 5M卧室Bedroom卧室Bedroom卧室Bedroom餐厅Dining客厅Living 主卧室Master Bedroom衣帽间Dressingroom衣帽间Dressin70、groom卫生间Toilet卫生间Toilet卫生间Toilet卫生间Toilet家庭厅Familyroom工人房Workerroom西式厨房Kitchen合用前室Common antechamber合用前室Common antechamber典型平面 Typical Plan公寓部分 Apartment 78-80Five BedroomsSix Bathrooms3,300 Square meters550 Square metersFloors 78-800 1 2 3 4 5M卧室Bedroom卧室Bedroom卧室Bedroom餐厅Dining客厅Living 主卧室Master B71、edroom衣帽间Dressingroom衣帽间Dressingroom卫生间Toilet卫生间Toilet卫生间Toilet卫生间Toilet避难室Panic Room储藏室Storeroom储藏室Storeroom储藏室Storeroom卫生间Toilet家庭厅Familyroom接待区Reception area早餐厅Breakfast工人房Workerroom观景泳池Viewingswimming pool厨房Kitchen合用前室Common antechamber 玄关Entrance合用前室Common antechamber78-80510 Square metersFloor72、s 8-63Floors 64-72Floors 78-80典型平面 Typical Plan办公部分 Office 0 1 2 3 4 5M0 1 2 3 4 5M0 1 2 3 4 5M64-72330 Square meters8-63260 Square meters室内设计 Interior Design塔楼部分 Tower part塔楼部分 Tower partThe northeast of tower opens to OCT LOFT,LOFT mansion and Jinxiu Garden humbly,while creating vertical gardens,e73、nriches the surroundingsTower in the west facing to public green space set aerial platform,to create a green plants spreading from the bottom up to the sky.Each aerial platform also inspires interpersonal communication研发办公空间理念 Concept设计理念 1：融入华侨城既有空间文脉基地东侧紧邻高层住宅锦绣花园，北侧连接华侨城创意文化园南区，及东北侧的 LOFT 公馆，西侧根据74、设计要求预留公共绿地1 设计首先利用地铁 1 号线侨城东出口以及恩平街的主要人流，于东侧设置大堂2 点式塔楼东北角打开，以谦虚的姿态回应华侨城创意文化园、LOFT 公馆以及锦绣花园，同时创造的垂直空中花园也丰富了周边环境3 塔楼在西侧面对预留公共绿地设空中平台，营造一种绿植从下一直蔓延向上的生机勃勃的景象4 各空中平台的设计也激发了人与人的交流Information,creativity,client sharing are considered as the most important core value for current and future working method,and75、 we believe it can most effectively be addressed in the spaces outside the formal office environment.The most recent research shows that face-to-face interactions have become the most important activity in a productive office.研发办公组合模式 Units System设计理念 2：co-working 办公空间组合逻辑信息、创意、客户共享作为现在甚至未来工作方式的核心价值76、，我们认为它最容易产生于正规办公环境之外且具有轻松氛围的空间。通过植入共享空间的方式，有效、低成本地促进计划之外的相遇、创造专业知识人与人的合作机会，从拓展了思想领域并培养了创造力。工厂化办公模式Industrialised SystemTeam-based SystemIndividualised System传统工厂化办公模式由一人领导多人，工作人员模式单一，就像流水线一样，缺乏交流和创造力办公单元布置图办公单元布置图办公单元布置图团队式办公模式由多人形成领导团体，个人可参与进来，同时也强调个人之间的交流，兼有较强的团队执行能力和创造力个人化办公模式最大限度的体现个体的独立创造力和参与积极77、性，适合刚刚起步的小型创作团体团队式办公模式个人化办公模式研发办公平面图Plans1,5,7,11,13,17,19,23FA-平面图1,5,7,11,13,17,19,23FA-平面图1,5,7,11,13,17,19,23FA-平面图2,8,14,20FB-平面图2,8,14,20FB-平面图6,12,18FE-平面图3,9,15,21FC-平面图4,10,16,22FD-平面图1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F20F21F22F23F研发办公透视Perspectivebrids eye view 实景鸟瞰图技术图纸 Techn78、ical drawing日照分析 Sunlight Analysis计算软件：众智日照软件 9.0 版地理位置：广东深圳市计算时间：大寒日 8:00 至 16:00时间间隔：5 分钟结论：满足旧区改造内住宅建筑项目大寒日日照 1 小时的日照标准，满足原有建筑的日照要求。图例：日照时间8 小时7 小时6 小时5 小时4 小时3 小时2 小时1 小时0 小时指标细化Area Break Up办公塔楼280M280M130M28.5M公寓塔楼66000M257000M242000M2 16.1%35000M2 13.5%+60000M225.4%21.9%23.1%研发办公地上商业返还政府办公Off79、ice TowerResidence TowerLoft Office Retail/MallReturn Government Office规划总用地面积 37250.84 M2总建筑面积 318460.0 M2其中:总计容建筑面积 260000.0 M2总不计容建筑面积 58460.0 M2计容建筑面积:办公 60000.0 M2公寓 66000.0 M2商业 35000.0 M2创业产业用房(返还政府办公)42000.0 M2研发办公 57000.0 M2不计容建筑面积：地下商业 8000.0 M2公共充电站 700.0 M2集中车库 49760.0 M2流线分析 Flow首层平面图技术80、图纸 Technical drawing平面图Plan本层建筑面积：17299.34 其中，创新产业用房：5203 商业：7781.56 公厕：89 半地下充电站面积：700 半地下车库面积：1500 A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-7 文化中心门厅A-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间技术图纸 Technical drawing平面图Plan二层平面图本层建筑面积：13231 其中，创新产业用房：3656 商业：8668 A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-81、7 文化中心门厅A-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-7 文化中心门厅A-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间三层平面图本层建筑面积：17160 其中，创新产业用房：5971 商业：7693 研发办公：1872 技术图纸 Technical drawing平面图Plan四层平面图本层建筑面积：15826 其中，创新产业用房：5951 商业：6491 研发办公：1814 A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-782、 文化中心门厅A-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间五层平面图本层建筑面积：15663 其中，创新产业用房：8283 商业：3556 研发办公：2381 A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-7 文化中心门厅A-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间技术图纸 Technical drawing平面图Plan六层平面图本层建筑面积：16702 其中，创新产业用房：12951 研发办公：2381 A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-7 文化中心门厅A83、-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间屋顶层平面图本层建筑面积：3769 A-1 排练室A-2 艺术沙龙A-3 化妆间A-4 控制室A-5 准备间A-6 道具间A-7 文化中心门厅A-8 检修室A-9 多媒体室A-10 休息室A-11 卫生间技术图纸 Technical drawing负一层平面图停车位：638 辆总停车位：1344 辆本层车库面积：24130 地下车库总面积：49760 平面图Plan负二层平面图停车位：638 辆总停车位：1344 辆本层车库面积：24130 地下车库总面积：49760 建筑剖面Building Section一般零售GENERAL R84、ETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL恩平路ENPING ROAD恩平路ENPING ROAD汕头街SHANTOU ROAD汕头街SHANTOU ROAD地铁接驳SUBWAY地铁接驳SUBWAY一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL咖啡厅 COFFEE BAR咖啡厅 COFFEE BAR创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 设计博物馆DESIGN MUSEUM会所CLUB会所CLUB创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意85、办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 中心舞台 STAGE 创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL塔楼大堂LOBBY塔楼大堂LOBBY空中泳池 SWIMMING POOL 2211餐饮 F&B餐饮 F&B餐饮 F&B一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERA86、L RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL恩平路ENPING ROAD恩平路ENPING ROAD汕头街SHANTOU ROAD汕头街SHANTOU ROAD地铁接驳SUBWAY地铁接驳SUBWAY一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL咖啡厅 COFFEE BAR咖啡厅 COFFEE BAR会所CLUB创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFIC87、E 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 中心舞台 STAGE 创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL塔楼大堂LOBBY塔楼大堂LOBBY技术图纸 Technical drawing1-1 剖面图2-2 剖面图11餐饮 F&B餐饮 F&B餐饮 F&B一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般88、零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL恩平路ENPING ROAD恩平路ENPING ROAD汕头街SHANTOU ROAD汕头街SHANTOU ROAD地铁接驳SUBWAY地铁接驳SUBWAY一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL咖啡厅 COFFEE BAR咖啡厅 COFFEE BAR创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 设计博物馆DE89、SIGN MUSEUM会所CLUB会所CLUB创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 中心舞台 STAGE 创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL塔楼大堂LOBBY塔楼大堂LOBBY空中泳池 SWIMMING POOL 22餐饮 F&B餐饮 F&B一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GEN90、ERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL一般零售GENERAL RETAIL恩平路ENPING ROAD汕头街SHANTOU ROAD汕头街SHANTOU ROAD地铁接驳SUBWAY地铁接驳SUBWAY一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL咖啡厅 COFFEE BAR咖啡厅 COFFEE BAR创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 中心舞台 STAGE 创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL空91、中泳池 SWIMMING POOL 2211餐饮 F&B餐饮 F&B一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL恩平路ENPING ROAD恩平路ENPING ROAD汕头街SHANTOU ROAD汕头街SHANTOU ROAD地铁接驳SUBWAY地铁接驳SUBWAY一般零售 GENERAL RETAIL一般零售 GENERAL RETAIL咖啡厅 COFFEE BAR咖啡厅 COFFEE BAR创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 设计博物馆DESIGN MUSEUM会所CLUB创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公O92、FFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 创意办公OFFICE 中心舞台 STAGE 创意学院DESIGN SCHOOL创意学院DESIGN SCHOOL塔楼大堂LOBBY塔楼大堂LOBBY空中泳池 SWIMMING POOL 公寓平面图公寓赠送方式：1、总建筑面积 3%的上空面积赠送2、套内面积 10%的阳台面积赠送Plan赠送方式 Bonus户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓200m中间户145.2556.48200.5611.10211.66公寓280m中间户2093、2.2878.67279.3215.46294.78户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m中间户254.5098.97351.4219.45370.87户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m复式254.0398.79350.7819.41370.19户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓550m398.56154.99550.3430.46580.8072.42%户型编号套内面94、积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积95、公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%72.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内96、面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%260+180 平米组合办公平面 1：200办公平面图 Plan办公赠送方式：1、总建筑面积 5%的上空面积赠送2、总建筑面积 5%的阳台面积赠送Floors 8-63 1：200上空面积上空面积阳台面积阳台面积阳台面积阳97、台面积0 1 2 3 4 5M0 1 2 3 4 5M260+180 平米组合办公平面 1：200Floors 8-63 1：200阳台面积阳台面积公寓平面图公寓平面图PlanPlan技术图纸 Technical drawingFloors 8-63 1：200户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓200m中间户145.2556.48200.5611.10211.66公寓280m中间户202.2878.67279.3215.46294.78户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓35098、m中间户254.5098.97351.4219.45370.87户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m复式254.0398.79350.7819.41370.19户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓550m398.56154.99550.3430.46580.8072.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户99、型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%72.42%100、Floors 64-72 1：200户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m中间户254.5098.97351.4219.45370.87户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m复式254.0398.79350.7819.41370.19户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓550m398.56154.99550.3430.46580.8072.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面101、积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积102、赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%72.42%72.42%Floors 8-63 1：200Floors 64-72 1：2000 1 2 3 4 5M0 1 2 3 4 5M公寓平面图 Plan户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m复式254.0398.79350.7819.41370.19户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓550m398.561103、54.99550.3430.46580.8072.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式2104、40.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%72.42%72.42%72.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓350m边户255.0799.19352.2119.49371.70公寓350m复式254.0398.79350.7819.41370.19户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓550m398.56154.99550.3430.46580.105、8072.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7946.4106、6377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%72.42%72.42%72.42%Floors 78-80 1：200Floors 74-77 1：200公寓平面图 Plan0 1 2 3 4 5M0 1 2 3 4 5MFloors 78-80 1：200Floors 74-77 1：200Floors 74-77 1：200户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率公寓550m398.56154.99550.3430.4107、6580.8072.42%户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.6274.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7108、946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.62%公寓塔楼办公塔楼72.62%72.42%72.42%72.42%天际会所平面 1：200公寓平面图 Plan公寓平面图 PlanFloors 74-77 1：2000 1 2 3 4 5M天际会所平面 1：2000 1 2 3 4 5M办公平面图 Plan户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公180m边户130.2750.66179.3925.20204.59办公260m中间户190.62109、74.13262.4936.87299.36户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m复式240.2293.42330.7946.46377.25户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07144.30510.9771.77582.7472.62%72.62%72.110、62%公寓塔楼办公塔楼72.62%260+180 平米组合办公平面 1：200330 平米办公平面 1：200办公平面图 Plan户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公330m边户240.5593.55331.2546.53377.78办公330m中间户240.2293.42330.7946.46377.2572.62%260+180 平米组合办公平面 1：2000 1 2 3 4 5M330 平米办公平面 1：2000 1 2 3 4 5M550 平米办公平面 1：200办公平面图 Plan户型编号套内面积公摊面积建筑面积赠送面积实际面积得房率办公510m边户371.07111、144.30510.9771.77582.7472.62%550 平米办公平面 1：2000 1 2 3 4 5M研发办公技术平面图标准层平面图 1:300本层建筑面积：2454.39m2，使用率 77%Plan研发办公透视Perspective技术图纸 Technical drawing建筑剖面Building Section结构专篇结构设计关键及挑战Structure Issues1 结构高宽比 台风地区的超高层建筑，抗风是其整个设计过程的关键 衡量建筑体型细长程度的指标高宽比，对结构抗风设计影响巨大 过大的高宽比将加大抗风设计的难度。但对结构工程师来说，既是机遇又是挑战深圳“大高宽比”项112、目举例：2 风振舒适度控制严格 大高宽比易使建筑物顶部在大风来临时晃动剧烈，影响居住舒适性、带来不良心理感受 保证风振舒适度的途径为：控制结构顶部的风振加速度 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2010规定：ISO 及 RWDI 公司对风振加速度的控制要求：本方案的风振舒适度控制要求同东海中心二期，比京基 100、地王大厦等办公类建筑严格.但其高宽比又明显大于上述项目，将给结构设计带来多重挑战3 极高的品质要求 户内可自由连通，保证改造潜力，不出现结构墙体 开阔的视野，良好的采光，要求结构对外周梁高进行控制 保证户内净高达到顶级豪宅水准，严格控制户内结构梁高 楼板振动舒适度必须得到保证，113、进行在大量分析验证后，满足右图所示振动标准名称结构高度高宽比规范建议限值东海商务中心二期A塔楼288m9.4框架-核心筒：7.0京基100大厦442m9.5地王大厦384m8.8汉国城市商业中心307m8.8本项目280m11.7示振动标准 ISO及RWDI公司对风振加速度的控制要求：使用功能风振加速度（mili-g）办公、旅馆25住宅、公寓15抗侧力体系扁向（Y 向）基本体系扁向五组“墙”在实墙面上规则、均匀开洞，两者基本等效两端用型钢柱来代替大片的整墙Y 向风抗侧力体系扁向（Y 向）辅助措施280m250m裙房滑雪杆分叉增大提高稳定性增大分叉、加强“脚部”裙房顶面在架空层亦可适当调整柱尺寸114、加强“脚部”借助裙房的帮助，变向减小了高宽比250/24=10.4280/24=11.7抗侧力体系长向（X 向）形成空间上整体工作的一个“筐子”长向抗侧力体系=“外框筒”+内核心筒 x 2整体协作X 向风1 风振舒适度 楼面体系采用钢梁+轻质混凝土楼板，减轻自重 设置阻尼器，可采用 TMD（台北 101），也可利用屋顶水箱或泳池采用TLD 系统（大连国贸大厦）开展专门的风振研究，例如风振分析和风洞实验 外立面采用一些能够减少横风向风振的气动流体力学措施2 楼板舒适度 开展楼板振动舒适度专项研究分析 评估轻质混凝土对楼板振动舒适度的影响内梁下3.2m南北侧3.0m3.0m结构专篇风振和楼板舒适度115、控制措施 室内空间的保证 Structure Issues楼板舒适度满足的基础上，适当加密钢梁，控制其高度不超过 350mm户内形成完整、灵活的空间主要计算结果 注：根据我方超高层设计经验，风洞实验的结果会小于现风荷载参数取值 个别指标未满足规范要求，并不影响方案的可行性 需进行结构抗震设防超限审查 建议组织专家进行风工程专项论证指标工况结果备注位移角Ex1/1008限值1/500风荷载取值暂偏保守以后续风洞实验结果为准Ey1/1012Wx1/882Wy1/478位移比Ex+5%1.03偶然偏心按照广东省高规计算Ex-5%1.05Ey+5%1.28Ey-5%1.26周期T15.92s平动(1.116、00+0.00)T25.66s平动(0.00+1.00)T33.62s扭转成分1.00周期比-0.61小于0.90顶点风振加速度ax12mili-g限值15mili-g按规范方法计算暂偏保守以后续风洞实验结果为准ay20mili-g剪重比Ex1.12%限值1.20%放大系数不大于1.25不满足的楼层数量，未超过总层数的1/3Ey1.14%刚重比X2.5小于2.7，需要考虑重力二阶效应Y2.6最小刚度比X1.0竖向构件沿高度方向无间断Y1.0最小抗剪承载力比X0.92两向承载力比均不小于0.8Y0.94基底零应力区（中震）Ex0%小震下控制基底不出现零应力区中震下控制零应力区不大于15%Ey6%117、可持续建筑&节能目标高效能灯光利用水资源一体化利用Sustainable Building&energy efficiency goals High efficiency lightingIntegrated utilization of water resources 机电总体设计概念 Conceptual design of mechatronic system 集中供冷系统(由专门的供冷站集中制备冷冻水，通过管网向供冷区域内单体建筑供冷，减少装机容量)冰蓄冷空调系统(本项目所在地深圳有峰谷电价优惠措施，可利用峰谷电力节省运行费用）高压制冷机(加大空调水系统供回水温差以减小水泵、换热器等设118、备容量，同时降低运行能耗)VAV 变风量系统（运用于 5A 甲级写字楼，VAV 变风量系统可根据室内负荷变化，自动调节空调系统送风量，有效节约风机运行能耗和减少风机装机容量）免费供冷(过渡季节利用冷却水或室外新风实现免费供冷)混合通风(通过幕墙及在避难层的百叶设计，充分利用风压效应，增加建筑物内部通风的有效性，使得高层建筑的自然对流通风成为可能)采用高效能的照明灯具(如 LED)，采用直流供电及市电补充备用的照明配电系统 采用人体感应开关、照度探测及分时段的照明控制策略。雨水回用系统(回收塔楼屋面及侧墙雨水，在避难层设置雨水处理机房，供整个开发片区中水补水)中水回用系统(回收公寓及部分塔楼办公119、盥洗废水，在避难层设置中水处理机房，回用于该避难层以下的办公区域冲厕用水)高效率节水洁具(包括低水量冲洗便器,感应出水龙头或节水型冲洗阀门等)空调冷却水循环系统(循环率达到 98%以上，冷却塔设有减低水蒸发措施，以减少空调的耗水量)冰蓄冷空调VAV 变风量系统雨水回收高效能灯光智能化能源管理系统其他机电系统包括Intelligent energy management systemOther mechanical and electrical systems include 对大楼的各种能耗（电、水、柴油、冷热源、燃气、可再生能源）进行分类、分项、分区计量策略 配置能耗管理系统软件，用于分析用120、户能耗与环境参数和人流量等因素之间的关系。电动汽车充电桩24 小时冷冻水供应 独立排气管供连接租户复印机房 停车场射流风机 防排烟系统 变配电系统 应急发电系统 建筑照明及民航空障碍照明系统 防雷及接地系统 弱电系统，包括综合布线、通信网络及建筑设备自控系统、综合安保及停车场管理系统 生活给水及排水系统 冷凝水回收系统 消防系统机电空调设备布置示意Arrangement of mechanical and electrical air conditioning equipment中间避难层：空调换热机房或多联室外机位置。中间避难层：空调换热机房位置，根据竖向压力分区定.地下室：集中冷水机房及相121、关水泵房，靠近 负 荷 中 心 设置。Loft 塔楼屋顶：冷却塔或风冷热泵位置。商业裙楼屋顶：冷却塔位置本项目所在地深圳，有峰谷电价优惠，可考虑采用冰蓄冷系统，集中冰蓄冷机房可设置于地下室。办公塔楼 集中冷水系统能源管理分区计量电动汽车充电桩公寓塔楼集中冷水系统 VRV 多联机系统Loft 产业研发集中冷水系统风冷热泵系统商业 集中冷水系统(室外机可每层设置或集中避难层设置)设计说明 Design Instruction规划及建筑设计说明一、规划依据：1康侨佳城概念方案设计任务书。2深圳市城市规划标准与准则3深圳市城市总体规划 200720204甲方提供的地形、道路及红线范围图等相关资料。5国122、家及省市有关规范、规程。6国家与地方现行的有关工程建设的法律法规。二、工程概况篇：本项目基地位于深圳华侨城东部，南临深圳城市东西向主干道-深南大道，西临华侨城东部组团生活区，北 侧是康佳苑住宅区、华侨城 LOFT 创意文化园，东侧为锦绣花园居住区和华侨城加油站；距用地东南角的地铁 1 号线出口约两百余米;距西侧华侨城上山下海（华侨城大厦到欢乐海岸）拟建的人行景观桥约 500 米。主体建筑群建成后西南可望中国文化主题公园锦绣中华民俗文化村及至深圳湾、香港元朗区；南面可观华侨城欢乐海岸；西北可眺华侨城景观生态核心之一燕晗山公园还有具有异域风情的波托菲诺、栖湖花园等优美社区；东北远看深圳国际园林花卉123、博览园，景色优美，具有良好的景观视线。目前基地内建筑以低层和多层为主，是办公和厂房。根据深圳市规划国土委关于“2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划”文件，现有基地内的建筑可全部拆除更新。基地周边交通现状为：南临城市主干道深南大道；西侧为双向 2 车道城市次干道汕头街，汕头街连接侨城东街，通往生态广场和欢乐谷；东侧为双向 2 车道的城市支路恩平街，恩平街是进入 LOFT 园区的主要道路；1.项目用地性质为商业性办公用地、一类工业用地；2.项目主要功能涵盖办公、商务公寓、商业等；3.项目占地 37250.84 m，总建筑面积 260000 m，原规划指标中研发用房共计 9.9 万平124、米，其中 4.2 万平米是需返还政府作为创意产业用房；4.项目做分期考虑，需实现办公式 LOFT 公寓提前预售；本项目作为 OCT 华侨城片区东部区域性地标性节点，是艺术、文化、科技、创新元素聚集地，具有难以复制的自然、人文资源；因此本项目定位为：以文化 创意 科技 创新为主要元素，打造一座中国首创 新文创主题驱动 科技创意的综合体；三、规划设计篇：康侨佳城作为OCT华侨城片区东部区域性地标性节点，是艺术、文化、科技、创新元素聚集地，具有难以复制的自然、人文资源；因此本项目定位为：以文化创意科技创新为主要元素，打造一座中国首创 新文创主题驱动 科技创意的综合体；1.办公包括 6 万平米办公、5125、.7 万平米的研发和 4.2 万平米返还政府的创新产业用房。1）6 万平米办公定位为办公式 LOFT 公寓(SOHO 公寓）和商墅，为具有创新、追求独立品味与品质生活的高端人群创造出独特、新颖的工作生活环境;2）5.7 万平米的研发定位为 LOFT 办公楼，应拥有自身特色，与现有华侨城办公物业形成差异化；3）4.2 万平米需返还政府的创新产业用房定位为高档办公楼，应利用其功能的不确定性，打造具有灵活可变的建筑功能空间；2.6.6 万平米商务公寓定位为空中花园式全海景公寓，满足高端客户的改善需求。3.商业定位为集文化、艺术、创意于一体，创建以全天候、开放式、体验型街区商业为主题的商业中心，为目标126、消费群提供主题特色式购物、餐饮、娱乐、休闲、社交体验服务；四、建筑设计篇：(一)立面设计1.裙房幕墙高透光率的超白夹胶玻璃，药水砂玻璃，蒙砂玻璃和阳极氧化穿孔铝板混合组成丰富的立面效果。幕墙的透明度创造不同的、独特的以及动态的商业区体验。在考虑到该层的主要功能是商业、文娱和小型产业办公 LOFT，外墙被设计为丰富多变的材质超白夹胶玻璃（灵动通透），蒙砂玻璃（氛围朦胧），药水砂玻璃（私密性）和阳极氧化穿孔铝板（皆具吸声、通风和遮阳性能）。2.办公区幕墙窗户为单元化双层可通风箱式 低辐射 LOW-E 镀膜 可开闭遮阳百叶 窗棱用作办公区域内的遮阳肋，以减少日照受热和眩光。特殊办公室窗棱具有差别，但127、有同时维持连贯一致的总体外观效果。平均打开面积比例：60-70%3.塔楼幕墙塔楼配置内凹窗户，以获得带有对日照辐射进行自然遮蔽而无阻碍的广阔视野 平均开启面积比：50%五、消防设计篇:（一）概述：本项目基地位于深圳南山区华侨城东部，南临深圳城市东西向主干道-深南大道，西临华侨城东部组团生活区，北侧是康佳苑住宅区、华侨城 LOFT 创意文化园，东侧为锦绣花园居住区和华侨城加油站；距用地东南角的地铁 1 号线出口约两百余米。周边建筑按功能可分为住宅、文体、办公、产业和商业用房。（二）设计依据：1.建筑设计防火规范GB50016-20142.汽车库建筑设计规范3.汽车库、修车库、停车场设计防火规范4128、.办公建筑设计规范（三）总平面消防设计：沿建筑周边形成消防环路，消防登高面距建筑物 5m15m,消防登高段宽度 6m,消防登高面长度不小于建筑的 1/4 周长，最小转弯半径 12m,坡度小于 2%。消防车道荷载按 30T 计算。（四）建筑消防设计：（1）办公:办公部分设有自动灭火系统，每个防火分区的最大建筑面积为 2,000 平米，房间内最远一点至最近疏散出口的直线距离不超过 15m，安全疏散距离、宽度均符合有关规定，在首层设办公入口大堂，与商业疏散独立分开。（2）商业：均为独立的小型商业，层数为地面两层，每层建筑面积小于 500 平米，二层人数小于 100 人，每个独立的小型商业均设有一部商129、业用开敞楼梯，梯段宽度及各项疏散设计满足商业疏散要求。独立的小型商业之间间距均大于 4m。（3）地下室：满铺二层地下室，均为停车库，供设计 3 个坡道出入口，约停车 1555 辆。车库部分均设有自动灭火系统，防火分区允许最大建筑面积为 4,000 平米，地下车库最远工作地点至安全出口（楼梯间）的距离不超过 60m。风机房、变配电间、发电机房、水泵房等设备用房均用隔墙与其他部位隔开，并按规定设有直接对外的安全出口，隔墙上的门为能自行关闭的甲级防火门，发电机房设置自动报警及自动灭火系统。五、节能环保篇:1、设计依据1）公共建筑节能设计标准深圳市实施细则（SZJG 292009）2）民用建筑热工设计130、规范（GB50176-93）3）建筑外门窗气密，水密，抗风压性能分级及检测方法（GB/T 7106-2008）4）建筑幕墙（GB/T 21086-2007）设计说明 Design Instruction5）建筑照明设计标准6）深圳经济特区建筑节能条例 7）国家、广东省、深圳市其他现行有关节能标准、规范和建筑节能法律、法规2、总体规划设计本项目地处深圳，属于夏热冬暖地区的南区，基本可以不考虑冬季采暖，只考虑夏季防热。所以，良好的通风，以及遮阳防晒对于节能显得尤为重要。1)、遮阳系统-外窗采用低辐射 LOW-E 镀膜玻璃，中小型办公室外窗模块带有日照感应器的可开闭遮阳百叶，窗棱用作办公区域内的遮阳131、肋，以减少日照受热和眩光。大型办公幕墙采用阳极氧化穿孔铝板组成的幕墙具有遮蔽太阳辐射和吸声效果，背后的玻璃系统可根据需要打开通风或关闭。2)、良好的自然通风-主立面和开口迎向夏季主导风向,避开冬季主导风向,整个小区自然通风顺畅,无“风影区”；流线型的悬浮建筑在底部创造了阴凉的架空空间，形成有遮蔽的天然广场，风景灵活，让海风陆风微微轻拂过场地。3)、立体绿化系统-采用地面绿化,空中绿化,屋顶花园立体绿化系统,提高绿地率和绿化率,可起到遮阳、降温、导风的作用,对节能有利。基地范围内绿化覆盖率大于 30%，不透水表面采用浅色、高反射材料，停车场使用透水格栅铺地系统，减小热岛效应，提高热舒适性，并有利132、于地表和地下水循环，减小城市管网压力。3、单体设计 按照相关节能标准，本项目节能在设计中从以下几方面采取措施：1)建筑单体平、立、剖面设计有利于夏季自然通风。外窗可开启面积不应小于窗面积的 30%，外窗的气密性符合规范限值要求。2)除楼板外，屋顶、外墙、架空楼板等外围护结构性能符合规范限值要求。其中屋顶采用聚氨酯复合板，温材料厚度在施工图设计时计算确定。3)本工程玻璃幕墙采用阳极氧化穿孔铝板组成的幕墙可有效屏蔽太阳辐射，善建筑热工性能，降低建筑能耗。4、可再生资源利用 幕墙玻璃是太阳能光伏双玻璃系统，能利用太阳辐射产生电能，并储存与集中蓄电池内利用场地自然资源条件，开发利用太阳能、生物质能及通133、过热泵的先进技术取自浅层地下水、土壤等的能量。5，其它环保设计措施 设计上尽量采用节省能源的建材，避免用对环境有损的物质。六、经济技术指标：规划总用地面积37250.84总建筑面积318460.00总计容建筑面积260000.00总不计容建筑面积58460.00计容建筑面积办公60000.00公寓66000.00商业35000.00创业产业用房42000.00研发办公57000.00地下商业8000.00公共充电站700.00集中车库49760.00建筑占地面积23468.03容积率6.98建筑密度63.00%总户数260.0户总人数832.0人总停车位1555辆地下停车位1555辆不计容建筑134、面积康侨佳城项目总经济技术指标项目子项指标单位其中结构设计说明 一、项目概况：本项目位于广东省深圳市，相关规范均可采用广东省或深圳市的地方标准。结构设计使用年限为50年，安全等级二级，抗震设防烈度为7度0.1g，场地特征周期0.35s（最终设计参数可能根据安评报告微调），基本风压 0.75kN/m2，地基基础设计等级为甲级，岩土工程勘察等级为乙级。二、设计内容：(一)两栋超高层塔楼的结构高度为 280m，属于超 B 级高层建筑结构（混合结构），需要进行结构抗震设防专项审查和结构性能化设计。塔楼高宽比达到 11.7，裙房以上部分的高宽比为 10.4，高宽比较大，抗风设计具有一定挑战。（二）塔楼结135、构体系，X 向为筒中筒结构体系（局部未联通成完整的筒体，内筒有两个）；Y 向为框架-剪力墙结构体系（两端山墙实则为规则开洞的墙体，亦可看做壁式框架，边柱为型钢混凝土柱）。Y 向的迎风面较大，加之此方向横风向风振效应巨大，因而风荷载作用下的结构刚度是设计的关键因素。同时，建筑使用功能为公寓，顶部风振加速度控制严格，结构在 10 年一遇风荷载作用下，Y 向的风振加速度也是设计的关键因素之一。由于目前未开展风洞实验，风振舒适度和抗侧刚度均有可能成为最终的设计控制因素。（三）出于保证净高、减轻自重、增加刚度、降低风振加速度的考虑，楼面体系拟采用钢梁+轻质混凝土楼盖。轻质混凝土楼板由于弹性模量较小，因而136、需要对楼板振动舒适度问题予以格外关注，以保证该项目的最终使用品质。（四）下部裙房功能较多，原则上建议采用框架-剪力墙结构体系。局部的大空间采用大跨度钢梁或钢桁架实现。商业部分采用框架结构，局部采用悬挑梁、吊柱等手法，提升商业空间品质。（五）塔楼基础拟采用大直径旋挖桩或人工挖孔桩（视场地周边情况、施工条件、政府法规等因素确定），按端承桩设计，持力层入微风化岩。裙房基础采用旋挖桩+防水底板，尽量采用单柱单桩的形式，纯地下室的桩基按照抗压兼抗拔设计。（六）基坑支护方案应根据场地周边管线分布、现有建筑物的基础和重要程度、地铁隧道、道路等情况综合确定。方案应综合考虑经济性、施工可行性等因素，对开挖和降水137、对周边设施造成的影响进行预先评估后确定。根据以往工程经验，结合对周边地段地下设施情况的预判，我方建议采用排桩+内支撑的方式；也可采用裙房逆作、超高层塔楼明挖顺作的方案。给排水设计说明一、设计依据：自动喷水灭火系统设计规范 大空间智能型主动喷水灭火系统设计规范 建筑灭火器配置设计规范 气体灭火系统设计规范 建筑给水排水设计规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 绿色建筑评价标准 民用建筑绿色设计规范 民用建筑节水设计标准 建筑中水设计规范建筑与小区雨水利用工程技术规范 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范全国民用建筑工程设计技术措施给水排水二、设计范围：包括建筑红线之内的以下项目：给水系统、排水138、系统(包括污水、雨水)、室内外消防系统。设计说明 Design Instruction三、系统设计：（一）给水系统：给水系统考虑从环状市政给水管网上引入 DN250 的引入管，沿消防车道呈环状布置，供各标段室外消防及地下 2 层生活用水；考虑到各标段的互补协调工作，于各标段的室外给水环网间设置二根 DN250 的连通管。（二）排水系统(包括污、废水、雨水)：本标段排水系统采用雨污水分流制，污废水 按污.废水分质排水，其中优质杂排水引至中水处理站进行处理达标后回用，生活污水统一收集经化粪池处理后就近排入市政污水管网。四、节能措施：1、供水采用节能的恒压变频供水装置；2、卫生器具五金配件采用建设部139、指定的节水型器具；坐便器冲水箱均采用 3/6L 节水型，蹲便器和小便斗采用红外线冲洗阀，办公楼的洗手盆均采用红外线水龙头；3、各用水单位均设水表，做到用水有量；4、设置雨水渗流设备，充分利用雨水。5、绿化采用微灌的形式，以节约用水。五、消防给水设计：（一）消火栓系统设计：1、室外消火栓系统：在室外消火栓环管上设置室外消火栓，间距不大于 120m，每支消火栓出水量按 15L/s。2、室内消火栓系统：室内消火栓系统竖向分 2 个区。地下 2 层到四十五米高度为低区，四十五米到顶层高度为高区。（二）自动喷洒灭火系统：除建筑面积小于 5.00 平方米的卫生间和不宜用水扑救的部位外，其余均设自动喷水灭火140、系统。电气设计说明一、设计依据：1)供配电系统设计规范2)10KV 及以下变配电所设计规范 3)低压配电设计规范 4)通用用电设备配电设计规范5)民用建筑电气设计规范6)电力工程电缆设计规范 7)高层民用建筑设计防火规范 8)火灾自动报警系统设计规范 9)建筑照明设计标准 10)有线电视系统工程技术规范 11)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 12)公共建筑节能设计标准 13)建筑物防雷设计规范 14)建筑物电子信息系统防雷技术规范等二、设计范围：本设计包括建设红线内的以下内容：10/0.4kV 变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统。智能化系统另行委托设计。三、变配141、电系统：1、负荷等级 本工程消防负荷，一类高层的客梯、生活泵等为一级负荷，其中计算机/电话系统电源按一级负荷中的特别重要负荷供电。二类高层客梯、二类高层生活泵、二类高层潜污泵等负荷等级为二级负荷，其它为三级负荷，在地下一层设两个柴油发电机房，设两台 1000kW 柴油发电机组作为备用电源。2、负荷计算及变压器选择 负荷计算：办公用房 70VA/m、商业 70VA/m、车库 3.5VA/m 的用电指标计，加上其他用电，采用需要系数法，按用电设备分组计算。3、供电电源及电压等级 1).本工程采用 2 路独立的 10kV 专线供电，同时使用且互为备用，电源引自 110KV 变电站。2).设两个变电所142、，各变电所 10/0.4KV 变压器分列运行，联络开关带电气连锁，两个 0.4KV 电源可互为备用，并在市电 0.4KV 母线处与柴油发电机应急母线做电气与机械连锁，自动切换，互为备用。3).设置备用柴油发电机组，作为应急电源，供本项目消防负荷及重要负荷在市电停电时使用。4）、变配电所 变配电所设于地下一层。分别设高低压配电间，高压配电间内设高压中置开关柜，交流电源装置，低压配电间内设抽屉式低压开关柜。5）、继电保护及信号装置环网配出柜为熔断器保护，变压器设温度报警。变压器低压侧和发电机主开关为自动开关三段保护，联络开关与开关做电气联锁。出线和联络开关为自动开关短路瞬时过载不限时保护。低压断路143、器要求运行开断能力在 40kA 以上，且设过载长延时、短延时脱扣器，部分回路设置分励脱扣器。6）、计量 本工程公共设施用电设置低压母线分段集中计量，商业和产业用房用电采用高、低压相结合的计量方式。7）、无功补偿采用低压集中自动补偿方式，在变电所低压侧设置无功功率自动补偿装置，要求补偿后的功率因数在0.92以上，并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，补偿后的功率因数为 0.9。四、电力配电系统：1、消防泵、防排烟风机、消防控制室、消防电梯、应急照明、潜污泵等消防设备和生活泵、安防监控机房、网络机房、电信机房等重要用电设备的供电电源均采用双电源末端自投自复方式。2、根据大楼负荷分别情况分段设密集型144、封闭母线槽供电。地下室设备以放射式配电为主，个别小容量设备采用链式配电。3、消防设备供电回路严格与普通负荷供电回路分开。4、沿电缆桥架敷设的电缆均采用阻燃电缆，消防设备电源电缆均采用耐火电缆，消防线路敷设采取防火措施。5、电缆截面按经济电流密度选择，应急电源电缆截面按温升选择。经校验，电压降均满足规范要求。6、为减小大楼火灾危害性，本工程电缆全部选用无卤低烟阻燃或耐火电缆。7、消火栓泵等大于 37KW 电动机采用 Y 降压起动，其余电机采用直接起动。8、动力负荷使用电压为 380V，照明负荷使用电压为 220V。消防设备为双电源供电，在末端自动切换。大容量的设备采用放射式供电，小容量的动力设备145、照明为树干式供电。五、照明系统：1、光源选择 以高效荧光灯和节能灯为主，室外照明由景观设计选择光源。室内光源显色指数 Ra 不小于 80。2、照明种类 变配电室、消防水泵房、楼梯间、电梯前室、走廊、消防控制室、地下车库、避难层等处设应急照明，其余地点设一般照明。3、照明电源为380/220V三相四线制，采用放射式及树干式相结合的供电方式。4、照明灯具按各房间的用途设置灯具；在变配电间、消防水泵房、消防控制室、智能机房、电梯机房及主要通道等处装设事故照明应急灯；在走廊、楼梯间等处装设疏散标志灯；5、事故应急照明、商场照明等消防及重要负荷由各相应变配电所不同低压母线段提供两回路电源，并在设备前端（低压变配电房处）设自动切换装置。6、线路敷设：事故应急照明采用耐火铜芯线，一般照明线路采用阻燃铜芯塑料线，所有照明线路均为穿镀锌钢管暗敷。