1、房地产公司置业商服中心项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章申报单位及项目情况81.1项目申报单位概况81.1.1企业简介81.1.2、资信情况91.2项目概况101、2、1拟建项目的建设背景101.2.2、建设2、地点381.2.3、主要的建设内容和规模383.5.1基础：建筑采用条形基础423.5.3主要材料423.6.1、给水方式423.6.2、排水设计433.7.1、用电指标433.7.2负荷标准及供配电433.7.3、防雷接地443.7.5、弱电443.7.6供热与燃气453.8.1、消防用水量453.8.2、消防设置461.2.4、投资规模和资金筹措461.2.5经济效益471.2.6项目实施计划48第2章发展规划、产业政策和行业准入分析492.1发展规划492.1.1国民经济和社会发展规划符合性分析492.1.2区域和空间规划符合性分析512.2、产业政策分析512.3、行业准入分析522.3、3.1准入条件522.3.3、拟建项目54第3章 资源开发及综合利用分析553.1、建筑垃圾的的综合利用分析561 建筑垃圾的种类及组分562 国外建筑垃圾综合利用现状573 国内建筑垃圾综合利用现状604 我国建筑垃圾管理基本对策603.2、生活垃圾的综合利用623.3、雨水利用633.4、再生资源的综合利用-太阳能建筑一体化643.综合使用材料，降低了总造价，减轻建筑荷载；64第4章节能方案分析654.1用能标准和节能规范654.2、能耗状况及能耗指标分析664.2.1. 能耗状况及能耗指标分析664.2.2、建筑节能现状694.3、节能措施和节能效果分析704.3.1、建筑设计704.34、.2、建筑热能704.3.3、节水724.3.4、设备节能744.3.5、节地744.3.6、节材74第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析755.1、项目选址及用地方案755.2、土地利用合理性分析：755.3、征地拆迁和移民安置规划方案75第6章 环境和生态影响分析766.1、环境和生态现状766.2、施工期环境影响分析766.2.1施工期环境影响分析766.2.2施工现场的噪声的控制措施766.2.3废气796.2.4废水806.3、营运期主要污染物及控制处理措施806.4、主要污染物排放控制标准826.5、生态影响分析826.5.1影响分析826.5.2保护措施826.6、清洁生产分析5、83第7章 经济影响分析877.1、经济费用效益或费用效果分析872.评价说明873. 经济费用效益或费用效果分析877.2、行业影响分析。887.3、区域经济影响分析887.4、宏观经济影响分析89第8章 社会影响分析908.1社会影响效果分析908.1.1、对居民收入的影响908.1.2、对居民生活水平与生活质量的影响908.1.3、对居民就业的影响918.1.4、对不同利益群体的影响918.1.5、对地区、文化、教育、卫生的影响918.1.6、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响918.1.7、对生态环境影响918.2社会适应性分析918.3社会效益分析928.4 社会风险及对6、策分析。928.4.1社会风险分析928.4.2对策分析938.4.4、社会评价结论93第1章申报单位及项目情况1.1项目申报单位概况1.1.1企业简介xx某某房地产开发有限公司（原xx县xx房地产综合开发公司）位于xx县城南郊，是一个集开发、建筑、建材、装饰、装修为一体的综合性企业，公司拥有资产总额4200万元，固定资产3400万元，职工36人，有职称人员25人。房屋施工面积达28万余平方米，工程合格率100%，优良率占40%以上。为我县居民提供了配套完善、功能齐全、优美舒适的居住条件。公司始终坚持“质量为本、管理为先、理性开发、永创精品”的宗旨，用超前的理念，本着实用、经济美观的方针，以高7、标准规划、高档次设计、高质量建设的原则，不断完善小区的配套设施，围绕“创安全文明小区、建温馨幽雅家园”的目标，建设出令住户满意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。同时，注重巩固阵地建设，强化普法宣传教育，增强居民的法制观念，广泛开展争创“五星级文明户”、“文明楼院”等精神文明活动，提高了居民的道德意识，培养了小区居民健康向上的精神风貌。临沂市规划设计院、市经济研究中心等十几家单位来xx小区参观时，一致称之为“风水宝地”。该小区开展了创安活动，实行“大开放、小封闭”的防范形式，狠抓“人防、物防、技防”措施落实。1997年，xx小区被省委、省政府命名为“安全文明小区”。公司96年以来，多次被评8、为“明星企业”、“全面质量达标单位”、“青年文明号企业”、省级“重合同守信用企业”等。xx房地产综合开发公司实力雄厚、人才荟萃。多年的诚信经营，在社会上赢得了良好的声誉。“创建舒适、安全、文明、方便的居住环境”是某某人的不懈追求和永恒的信念！某某人将以高起点的服务、规范化的管理、高素质的员工队伍和社会各界朋友共创美好明天！现房地产开发资质等级四级，年开发能力50000平方米。1.1.2、资信情况1、营业执照：2、资质等级：四级，编号3、主营业务：房地产开发与经营4、法人代表：5、法人代码：1.2项目概况1、2、1拟建项目的建设背景房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很9、强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。房地产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。目前房地产还处在恢复性发展阶段的上升通道，钢性需求仍在。住房问题既是一个政治问题，又是一个社会问题，它关系着社会的长治久安和和谐，房地产业的发展是国民经济发展的晴雨表。随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大10、的变化，城市房地产市场也进步细分和提升。受到城市居住空间与居住环境的限制，城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返璞归真的心理日益强烈：反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、景观化发展，特别是部分对生活品质要求较高的收入阶层，追求舒适、安静、有内涵、有特色的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流! 在商业不动产中，社区商业直接反映着城市的宜居指标，有不可缺少的特性。中央出台9000亿保障性住房建设计划，是商业地产的利好，商业中心上的不动产，更是聚合城市资源，其抗风险性强。再加上中央“繁荣商业，繁荣市场，繁荣商业地产”的扩大内需战略部署等种种利好，率先走出金融危机的将是商业地产行业。随着国家宏观调控11、政策、货币政策、税收政策及土地政策等救市政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产也奖迎来新的发展机遇，随着中国城市化进程的不断加快，中国二三线城市的房地产业及商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间。二三线城市，正处在商业结构升级的大发展阶段，作为三线城市的xx，商业地产有着很好的发展前景。1、金融危机下的房地产政策调整由美国次贷危机引发的全球金融风暴，使世界经济陷入颓势，而中国经济也很难独善其身。在这种背景下，中国房地产市场持续低迷，并对经济增长产生了一定影响，而经济增长的下滑，又进一步加深了房地产业的调整 当前，全球金融风暴正通过多种渠道冲击中国楼市。次贷危机和全球金融风暴对投资中国金融业和12、房地产业的信心，已经产生了极大的负面影响。据统计，美国次贷危机以来，全球金融市场已经蒸发掉了超过27万亿美元的资产，相当于2007年美国、日本、德国、中国和英国五个大国GDP的总量，也接近于2007年全世界60万亿美元GDP总量的一半。与此同时，中国股市指数也是一路下滑、“跌跌”不休。上证指数从2007年最高位的6124.04点，到2008年最低位的1664.93点，跌幅达70%以上，其间中国金融资产也已缩水约24.6万亿元，相当于2007年中国的GDP总量。这既是因为股市出现非理性繁荣、积累了大量泡沫，也与金融危机下人们对中国宏观经济的基本面走向不明、投资和消费信心下滑、中国金融体系内部存在13、大量的制度和体制遗留问题相关联。金融市场动荡不安，资本市场大幅缩水，加上国际楼市低迷，极大地伤害了中国消费者和企业家的投资信心，以至于对中国金融业和房地产业的市场预期十分悲观，这种情绪仍在进一步恶化之中，因而短期内难以打破房地产市场的观望气氛全球金融风暴发生后，必将引发全球金融体系的重构，导致国际资本流动的格局发生变化。短期而言，由于发达国家流动性的局部紧缩，将导致资金部分流出新兴市场国家；但长期来看，全球流动性过剩并未完全逆转由于近期美国等国家货币政策的持续放松，还可能为未来全球流动性的进一步过剩埋下种子。这种国际金融环境，使中国面临短期资金大进大出的风险。大量短期资本的流入，一方面将加剧国14、内过剩的流动性，促使国内资产价格泡沫的形成；另一方面，如果美国次贷危机好转，美元开始重抬升势，这些短期资本可能会在很短的时间内流出，给中国金融市场形成致命的威胁。总体而言，中国房地产市场仍是一个不成熟的市场。当前的产业周期性调整行情，为国际资本提供了极好的投机机会。如果国际资本大量流入和流出中国房地产市场，势必使中国房地产市场的波动更加剧烈，调整幅度更大。2007年，中国的外贸依存度已经接近70%，出口依存度高达40%，均为世界第一。由全球金融危机引发的世界经济放缓将导致中国外部需求明显下降，出口已经面临重大挑战。次贷危机以来，全球金融市场的动荡，对世界一些发达国家、新兴国家和转型国家的经济产15、生一波又一波的冲击，这已经开始影响到这些国家的实体经济，进而影响到许多国家对中国出口产品的需求。中国政府及时做出了扩大内需的政策选择。2008年11月，中央政府决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，在2010年底前投入4万亿元拉动内需。这些政策措施对于提振企业家、消费者的信心能发挥一定的作用，但是并不能从根本上改变企业盈利下滑和国内消费需求疲软的局面。中国经济增长仍将处于一个慢性下滑的通道。而这一波中国经济增长下滑，导致居民收入增长减慢，将直接对住房消费需求产生负面影响。房地产业调整的内因在于其周期性规律，而全球金融风暴和中国宏观经济周16、期性下行趋势的双重因素叠加，进一步加剧了房地产业的周期性调整，这将使房地产业调整的程度更深、时间更长。其间人们预期的改变，以及由此产生的羊群效应（指处于相同时期的人会有相似的想法并做出相似的判断），可能导致房地产市场出现一定程度的非理性低迷尽管支持房地产市场发展的国内经济基本面没有发生根本性变化，但人们的心理已经发生了变化。在多种不利因素影响下，全国许多城市的房地产市场出现了消费者不敢轻易下手、开发商减慢开发速度、银行尽量少放贷款的局面。如何防止房地产市场进一步恶化，已经成为摆在人们面前的一道难题。2008年9月以来，从中央政府到地方政府，在对房地产市场的宏观调控过程中，都进行了相应的政策调整17、，逐步取消一些抑制房地产市场的政策，不断推出促使房地产市场回暖的新政，特别是鼓励普通商品房的消费。但是，目前效果却是相当有限。一方面，从房地产业的周期规律来看，短期内很难改变房地产市场探底向下的趋势；另一方面，房地产产业政策和宏观环境依然不宽松。政府有必要对上一轮房地产市场宏观调控的政策作一次全面的梳理，从根本上调整抑制房地产市场的政策，灵活运用宏观调控手段，阻止房地产市场非理性下滑。政策选择之一：根据扩大内需和刺激经济增长的目标，制定和实施引导住房理性消费的政策居民的短期消费能力。同时，住房消费能够对家电、装饰材料、汽车等消费需求产生巨大的拉动。因此，引导和扩大住房理性消费对扩大内需意义重大18、。中国城市居民存在改善住房的强烈愿望，房价上涨一定程度上正是人们对住房需求强烈与需求不能得到有效满足这一矛盾的集中表现。因此，从长期来看，宏观经济政策要着眼于增加房地产有效供给，满足人们合理的房地产消费需求，并抑制和打击房地产投机需求 科学确定土地的底价。对政府储备建设用地底价的确定，要综合考虑土地价格走势、房地产市场的活跃程度和容积率因素等。对企业改制或原划拨土地转让，土地底价的确定要进行第三方评估，以规避委托人自行报价随意性大、可信度低的缺陷，使土地得到节约集约利用。盘活存量土地。政府应当组织国土、监察、财政、城建、规划、工商等相关部门联合清查土地违规交易和长时间闲置行为，协调各方面的关系19、，整顿土地市场秩序，以提高土地利用效率。增强土地市场信息透明度。加强土地市场信息统计分析工作，不断提高土地市场信息的质量。把土地出让的价格、数量等相关信息及时通过网络、媒体等渠道公示，实现信息共享，严惩内幕交易等暗箱操作行为。需要强调的是，地方政府要做好城市土地市场的“守护者”，但这种干预应在尊重市场规律的前提下尽可能采用经济手段。政策选择之三：在确保金融安全的基础上，实施适度宽松的房地产金融政策为了化解中国宏观经济下行的风险，中央政府近期明确提出了实施适度宽松的货币政策。中国人民银行大幅下调存贷款利率和存款准备金率，保证银行体系流动性的充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增20、长中的积极作用。在此背景下，房地产市场的金融环境更加宽松，适当降低首付款比例、下调购房贷款利率、增加货币信贷量等，将对房地产市场产生积极的影响。与此同时，必须加强房地产开发商的信贷管理，制止开发商使用银行贷款囤积土地和房源，防范各种形式的房地产金融投机活动，实现金融安全。在全球化的条件下，汇率政策对房地产市场有着相当的影响。根据目前的实际情况，在汇率政策和国际资本流动方面一个可行的选择是：保证货币政策独立性，维护国内物价稳定，在实现经济基本面良好的前提下，不断完善汇率制度改革，使汇率水平逐步趋向均衡汇率，进而建立灵活的汇率制度，在汇率调整和对外资的进出监管取得充足经验的基础上，确定资本项目开放21、的时间表。这种汇率制度改革的思路，可以为中国房地产业的成长和稳定创造一个良好的开放经济环境。政策选择之四：实施轻税、减税政策，大幅度降低房地产市场的交易成本在上一轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易环节征收高比例定率税。事实上，在房地产需求价格缺乏弹性的情况下，征收高比例定率税会造成卖方向买方的税收转嫁，并导致房价上涨。因此，在房地产市场繁荣期，应采取征收所得税的方法，抑制房地产投机；在房地产市场低迷期，尽可能降低各种税收，鼓励房地产交易。在目前的情况下，取消房地产交易环节的定率税，实施轻税、减税政策，降低房地产市场的交易成本，可以提高房地产市场的交易效率。政策选择22、之五：制定科学、合理的房地产业政策，规范房地产开发商的行为政府必须继续采取多种措施，对房地产开发商的定价行为进行规制，努力实现稳定房地产价格的目标。（1）增强政府对房地产市场的引导职能，针对房地产价格剧烈波动的现实，政府应该实行价格指导，供房地产开发商参照。（2）加强行业自律，防止建立任何形式的价格联盟。（3）严格执行房地产销售登记制度，整顿市场秩序，杜绝房地产开发商的炒作行为。（4）注重房地产价格等市场信息的搜集、加工和处理，严禁虚假信息传播，健全信息披露制度，尽可能消减房地产开发商的信息优势，确保房地产市场的信息公开、透明，为购房者提供客观、准确的市场信息，消除信息噪声，合理引导消费者的心23、理预期。政策选择之六：在规范房地产市场的基础上，建立健全多元化的住房保障体系解决住房问题不能全靠市场，市场调节必然导致一部分中低收入阶层的房地产消费需求不能得到满足。因此，有必要建立健全多元化的住房保障体系。具体而言，一是增加普通商品住房，中低价、中小套型商品住房的供应量，以满足夹心层的住房需求；二是重视经济适用房的建设、供应和管理，合理确定建设规模、套型面积、销售价格、供应对象、上市交易条件等，提高经济适用房的社会效益；三是进一步完善廉租住房的保障对象确认、申请批准、收回等规定，将城市外来务工人员纳入廉租住房的保障对象，确保廉租住房供应的资金来源2 2008年中国房地产市场回顾和2009年预24、测（一）、2008年中国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、 2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开25、发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图1：2007年11月-26、2008年11月全国房地产开发投资走势数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性27、。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达28、11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.29、4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加30、理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图6:231、001年-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而200832、年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表1:2006年33、-2008年前11个月全国住宅日均销售套数数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此34、估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房35、比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，236、008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从37、8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季38、度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息39、和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契40、税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。（二）、20041、8年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念），200742、年1-11月销售额高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低于投资额274亿，但1-12月销售额仍然是超过投资额1127亿元。图7:2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小43、；利用外资虽增长了12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度，1-11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%,其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元,同比增长了30.9%。房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近都是以底价成交收场，更有左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大44、中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。如南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗。而地方政府损失地价款在140亿以上。土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的45、大幅增加，一些地方政府财政收入急遽缩水。房地产市场的回落甚至增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬2008年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近三个月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，46、同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、价均有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价47、房有可能被迫进行修正。4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自8月连续下降，正是这种理性行为的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。从市场的角度来看，购买商品出现价格下跌，并不是退货的理由。房价涨跌对于那些属于自住型的老客户其实并没有实质的影响，而对于投资或投机性客48、户则有较大的影响，而这部分购房者完全属于市场行为，应该风险自负。从市场的一些反馈来看，一些退房风波的主要发动者就是投机客户。其实从美国的“次贷危机”来看，以小搏大的投机者比例过大的房地产市场，是不可持续的，房价崩盘之前只能涨幅越来越大，否则即使房价不跌，只是涨幅缩小，也会因为房价涨幅无法弥补投机成本，导致市场崩盘。所以对于退房风波要区分对待，无论是市场还是政府，对于投机者，都是无法保护的。但对于自住型购房者，他们是以前高房价的受害者，尽管市场经济买卖责任自负，但给予适当的引导和矛盾缓解仍很有必要。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地维持房价不跌或49、增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临坏帐风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。（三）、2009年中国房地产市场预测1、房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太50、少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。2、开发投资增幅将进一步下降，房地产企业债等融资手段将大行其道由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场51、发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。2008年12月13日，国务院办公厅发布关于当前金融促进经济发展的若干意见。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成 2007 年度公开增发52、等，通过股市发行公司债等方式融资已经开发企业的一个重要的资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很多的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。3、自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军2008年10月27日，央行将商业性个人住房53、贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。2008年12月21日国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入54、水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。4、国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但手段更加灵活审慎在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，255、009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。3、社区型房地产投资开发随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展，商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注，在投资收益的驱动下，商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分，如何投资开发好商业房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解商业房地产项目商业经56、营的特点，才能保证相应的投资、开发建设、招商以及经营管理工作的顺利进行。国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，57、也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所过去社区型商业房地产开发形式大多为单一的以住宅底层物业为主的配套商铺，开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同，包括建设开发、分散销售等程序。而现在开始出现的社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产，其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型，是由具有12万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品（如住宅、办公等）开发所没有的特殊性。房地产开发一般要经过前期、开发建设58、，最后实现产品销售、交付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主，完成产品销售并实现相应的产品功能后，投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往只考虑满足消费者的使用功能，而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动，面对的客户结构是经营商与在该物业消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点，需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比，社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售，需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现，开发企业需要考虑长59、期的经济和社会效益，最终实现投资物业增值，得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时，必须对商业的区域因素综合考虑，确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围，符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能，通过商业房地产的开发，营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。基于商业房地产的特点，其开发投资回报通常从以下三方面来实现：一是商业物业的租金回报；二是商业房地产实现物业销售的回报；三是商业经营活动收益的回报。商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处，其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报，仅需要注重产品本身及相应的产品功能，只要满60、足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别，往往要在注重产品本身之外，更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化，使该商业物业价值增值得以体现。从商业房地产投资的回报分析，商业物业销售的回报最直接，获利速度很快，通过销售，在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同，如果房地产开发企业未统一规划商业物业形态就进行销售，销售出去的商业物业经营就无法得到有效的控制，商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施，造成商业业态的混乱，形成恶性竞争、经营利润下降、商业物业租金、价值下降的恶性循环，甚至严61、重影响该物业的有关商业经营的正常进行，使具有产权的商业运营业主的购房投资回报得不到保证，造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险，对商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。因此，如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。首先，社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目，在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析，具体来说，就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点，了解该项目商业经营商的需求，以商业经营活动的形态要求和目标为导向，制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途；社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复62、合型的商业经营产品，在项目开发的前期阶段，把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合，设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么，这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所，更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求，使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值，并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时，作为房地产投资开发企业，应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上，开发企业一般会通过开发商自己组建的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上，作为社区型规模的商业房地产，在一63、般情况下，应该选择出售返租经营和出租经营的模式（笔者不赞同选择单纯出售分散经营的模式）。如果开发企业急需回笼资金，也可采用出售返租经营模式，销售物业时，采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式，在租约年限内，根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报（目前市场一般为购房总价的8%左右），这是一种相对短期的经营模式，租约年限其满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。简而言之，这是一种出售产权结合统一经营的模式，开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求，但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报（租约回报）的风险。从商业房地产项目投资的经济效64、益和社会效益二者有机结合起来考虑，房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业，能够更好地为商业经营活动提供服务，开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者，在产品使用上有着不可替代的优势，能够充分体现开发建设时的初衷和定位，可以长期地、有效地控制物业商业活动，并根据商业活动的时效性，不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整，选择定向的商业运营客户群体，提供有效的商业服务和物业配套。经过一段时间对商业物业的经营（通俗地说就是“养铺”），可以形成一种适合该商业物业的运营模式和业态结构，这种模式要与区域商业的市场客户需求以及市场环境相匹配。一方面，开发企业可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益，65、不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求，做到房产开发的长线产品与短线产品相结合，保证企业的长期现金收益，形成企业的可持续发展。另一方面，成功的商业经营活动能使商业物业增值，又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件，这是一种先统一商业经营再实施产权资产运作的回报模式。笔者认为，社区型商业房地产可以采取上述两种经营模式，并应优先考虑第二种经营模式。商业房地产在我国房地产行业中的起步较晚，市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型商业房地产作为商业房地产中的一种形式，也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力，更好地开发经营此类型的商业房地产，66、真正地、最直接地服务于社区居民，完善城市商业功能，提升整个区域的房地产价值。4、xx县房地产市场概况从近几年xx县经济发展来看，xx已经进入工业化初级阶段并已进入加速过程，但第二产业仍是支柱产业，第三产业开始逐渐增长，城乡居民储蓄余额、金融机构贷款余额在大幅增长，xx县未来旅游、房地产业将有大的作为，xx县城市性质定位为沂蒙山区北部工贸旅游次中心城市和现代山水生态旅游中心城市，近几年来，随着xx县城镇住房制度改革及住房分配货币化等相关政策的推动下，住房消费得到有效起动，房地产市场日趋活跃，呈现供求两旺的发展态式，房地产开发及相关行业发展势头基本是好的，房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健67、增长态势，投资结构继续改善，商品房价格出现上升势头，市场销售形势平稳，xx县房地产行业的发展处于快速发展阶段。但随着土地招标拍卖挂牌制度的实施，xx县的房地产业发展进入又进入了一个展新的发展时期，竞争剧烈，房地产价格上升势头强劲，房地产产业开发的机遇与挑战并存，土地招拍挂制度的实施，土地拍卖价格过高导致了房地产价格过高，特别是近几年尤其是国家对固定资产主要是对房地产进行的压缩投资规模和限制住房贷款等的宏观调控，我县的住房需求大面积户型出现下降趋势，小面积户型有所上升。2009年以来，xx县深入学习贯彻科学发展观，全面落实市委、市政府提出的“又好又快、好中求快、能快则快、突破xx、争创强县”发展68、战略，深入开展“学习诸城，争先进位”活动，全县各级、各部门进一步解放思想，坚持以招商引资为总抓手，充分挖掘和发挥基础、资源、区位等各方面优势，全县各项事业进展顺利。今年上半年全县实现生产总值115亿元，同比增长19.9；地方财政收入3.45亿元，按可比口径增长21.8；农民人均现金收入3715元，增长25.9；规模以上固定资产投资47.1亿元，增长75.9。成功引进了一批投资大、附加值高、带动力强的大项目、好项目，共引进投资过千万元项目192个，其中过5亿元项目2个，过亿元32个，过5000万元52个，工业经济不断壮大，坚持以项目为抓手，一手抓总量膨胀，一手抓技术含量提高和高端市场开拓，1-669、月份，全县335家规模以上工业企业累计实现产值160.3亿元，利税14.8亿元，同比分别增长20.8和20.3，16家企业利税过千万元；共实施投资过50万元技改项目380个，总投资规模86.9亿元，已完成投资21.2亿元。城乡建设全面推进，坚持高点定位，着眼长远发展，运用市场化手段，全面实施“六城联创”，全县总投资20亿元的36项重点城乡基础设施建设总体进展顺利。从而也为xx县房地产又好又快发展奠定了基础。目前，xx县的住房价格从2000年900元/平方米左右，上升到了现1800元/平方米左右，商品房价格变动的主要影响因素：是居民收入在不断提高，建筑材料价格上涨，上涨约20%土地招标拍卖挂牌制70、度实施，土地价格与以前相比，上涨400%人们对未来的良好预期，居民买涨不买落。以上因素中土地招标拍卖挂牌制度实施是主要的影响因素,在xx县商品房价格的上涨主要是受成本推动造成，地价上涨推动了房价的上涨，成本中最主要的是土地成本和建筑安装成本；商品房购买的对象，主要是城镇居民和企业事业单位的职工，富裕的个体户，以及小城镇实施后的农民入城人员和在外地打工人员，多数是25-29岁的年轻人及个体工商户和高收入人群；随着部分居民经济收入的提高和消费理念的变化，出现了一部分卖老房换新房的人员，从户型、面积上看，中等户型三室两厅(95m2-135m2)受到青睐，大面积、大户型滞销；从需求上看，主要是刚性需求71、拆迁需求。受宏观政策影响投资性需求购房减少，第二套购房减少。近年来，随着商品房价格的上涨，以工薪阶层和首次置业者为市场主体的消费群体，户型面积呈现了缩小趋势，但大都在90-120平/户之间。目前，随着我国房地产调控政策的实施和金融危机的影响，我国的一些一线城市的房价有所下降，但对于xx这样的三线城市，房价却无大影响，其楼市好坏的关键在于供求，由于城市化人口增加及步入婚龄的青年群体购成了对住房的刚性需求，由于房屋老化，结构不合理，配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房的改善性需求是主体之外的极力补充，在xx县，中档商品房市场同质化比较严重且供应量较大，面临着很激烈的市场竞争，尽管有很大72、的刚性需求，但在观望气氛浓厚的当前，市场销售的压力较大，由此可看出，从长远来看，由于xx县的房价基本接近成本，无泡沫，在xx县房地产明显下降的可能性不大。在xx县的房地产市场发展中，也存在着一些问题如1）、房地产开发项目因资金等原因，规模小，户数少，形成不了原有的大规模住宅小区，不利于社区的综合配套和发展，容易造城旧城改造的盲点，不利于城市的综合协调发展。2）、土地拍卖挂牌制度的实施，虽然有利于当地的财政收入和公平竞争，但却造成了商品房价格的居高不下，已超出居民的家庭收入水平，不利于解决人民群众的住房问题，与政府的初衷相违背。3）、开发企业较多，目前已到11家，资质较低，实力弱，缺乏足够的竞争73、力，鱼龙混杂，恶性竞争，开发的楼盘，土地面积小，规模小，缺乏必要的配套和公建设施，楼盘品质较低，处于房地产开发的初级阶段，与我县的房地产市场发展不相适应。4）、开发企业资金筹措困难特别是央行121号文件及近几个月的清理固定资产投资项目和限制住房消费贷款的实施，开发企业无法筹措资金，不利于开发企业特别是房地产业的发展，不利于解决人民的居住等社会问题。5）、房地产二级市场交易复杂，手续多，费用高，特别是在契税方面存在着重复收税的现象。如房管局对同一房地产收一次，土地局再收一次；另一方面，土地局对已出让的土地再收土地出让金。不利于二级市场的发展。6）、村街在集体土地上进行变相房地产开发，存在大量集体74、土地房产交易现象，干扰了正常的房地产秩序。7）、同xx县其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。8）、近来，中央采取一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年；紧缩房地产开发信贷等。尤其是国土部门限制了土地供应，银行限制开发贷款和购房贷款，上上下下搞一刀切，特别是限制购房贷款，直接限制了购房需求，容易造成房地产业的大起大落。9）、房价过高，超出承受能75、力户型面积偏大，相当一部分套均价在18-20万元左右，过高的房价与居民收入水平差距过大，远远超过居民承受能力，目前随着xx新一届县委县府对城市建设思想观念的转变，即将建设一部分高层住宅，但成本在2200元/平左右，套均价在20-25万元左右，价格太高，也超出了居民的承受能力，在多层向小高层转移过程中，高层物业费高、水二次加压、电梯单独收费等使很多人在观望、等待， 小高层住宅适应xx县的消费市场将是一个较长的过程。xx东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸；北靠胶济铁路、济青高速公路，南依兖石铁路、日东高速公路；西连京沪高速公路；东接同三高速公路。一个城市带、三个经济圈环绕，六条省道贯穿全境，发达的76、交通网络，迅猛发展的经济条件让xx人的生活一天比一天富裕，而相对落后的商业配套无疑成了制约当地经济发展、居民消费的重要因素。在上述背景下，xx某某房地产开发有限公司依托xx县经济社会迅速发展繁荣先机，决定在xx县城东南部，鑫华路以北，长虹路以西建设某某置业商服中心项目，建筑总面积16419.48平方米，其中主楼建筑总面积9932.4平方米，商业2908.36平方米，贮藏室2228.56平方米，阁楼1350.16平方米，可规划建设商住宅楼1栋，住宅楼4栋，商业楼1栋，层数2-5层，可居住109户，绿地率30。1.2.2、建设地点xx县城东南部，鑫华路以北，长虹路以西1.2.3、主要的建设内容和规77、模建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。1、. 户型选择小区规划以中档多层住宅为主，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。该项目的主要市场对象是城镇居民和企业事业单位的职工，富裕的个体户，以及小城镇实施后的农民入城人员，根据以上消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：楼型户型格式 面积（/户） 数量（套） 位置2室2厅1卫1厨1阳台 79-90 89户 3室2厅278、卫1厨1阳台 110-140 20户合计 109户在房型平面布置上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，将起居室及主要卧室布置在南侧，辅助房间及次卧室布置在北侧，明厅、明室、明厨、明卫，采用全明布置以及大部分户型采用起居室与餐厅组合南北窗的形式，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。住宅内以起居室为活动中心，将睡眠、用餐、休息等功能分离开来各自安排相应的空间，减少相互干扰，满足不同功能的要求。2、 社区商业的布局与设计。一般社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安79、置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间80、维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。3. 技术设备条件（1) 住宅1)装修：a.内墙：仿瓷涂料，厨房高级瓷砖到顶。b.顶棚：仿瓷涂料，厨房铝合金扣板吊顶。c.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。d.窗：户外窗用彩铝窗。e.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。f.厨房：套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。g.卫生间：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。h.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。i.外墙：采用面砖装饰。j屋面：坡屋顶带阁楼。2) 配套设81、备：a.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。b.电气配置：开关、照明、插座、电表。c.煤气：煤气管道安装到厨房。d.给水：变频式供水系统，每户独立水表。e.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。（3) 商业：1）装修：a.内墙：水泥砂浆墙面。b.顶棚：水泥砂浆顶棚。c.地面：水泥砂浆拉毛。d.窗：户外窗用铝合金窗或塑钢窗。e.门：一层为无框玻璃门或铝合金门，内门为夹板门。f.楼梯间：水泥砂浆墙面和地面。g.外墙：外墙涂料，局部采用面砖装饰。h屋面：平屋面。2) 配套设备：a.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立82、即使用。b.电气配置：开关、照明、插座、电表。c、给水：变频式供水系统，每户独立水表。d.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。（3） 道路系统该项目为商服中心项目，主要出入口设在靠近中部的东部长虹路上，出入口的宽度为10米，主要通过街楼的方式解决。2、建设规模：根据目前的房地产产业政策，结合xx县的商业市场状况，该项目主要的建设内容和规模为：可建设住宅楼4栋，商住楼1栋，商业楼一栋，层数2-5层，建筑总面积16419.48平方米以及地面、院墙绿化等内容。 3、建设内容3.1、项目总体规划构思3.1.1贯彻“以人为本”的规划设计思想，规划与建筑设计充分满足使用者对安全、舒适、经商的要求83、，创造高品位、现代化的“人居环境”。3.1.2整体设计体现小区的环境特色，在造型与色彩方面，注重使用者的文化品位，渗透使用者的文化精神，达到建筑功能与文化精神的和谐共融。3.1.3注重景观设计和交往空间氛围的营造，利用景园设计手法，使公共空间贴近自然意趣，公共设施完善，形成高标准的生活空间。3.1.4将地块的整体性作为视觉秩序与生活秩序的原则来组织功能性的建造素材，包括建筑布局、景观环境、视觉心理等 ，强调空间景观的连续。3.2、环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多项目的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内84、布局、质量及项目的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。3.3、单体建筑设计为保证商业空间使用上的灵活性与多样性，商业中心采用大房间的设计，为用户使用留下足够的利用空间，项目区内共有商服楼1栋，商住宅楼一栋，南部靠近鑫华路部分为框架结构，五层，层高3.6米，一、二层为商铺，3-5层为85、写字楼或办公用，东部靠近长虹路部分为砖混结构，3-4层，层高3.6米，其它结合住宅楼贮藏室及一层、二层布置，在立面设计上采用简洁、完整的立面效果，并预留了大量的广告位置，因为商业建筑的气氛靠的是广告、灯光、环境装饰的综合作用，建筑师要留下更多的空间让广告商和业主们去经营、创造。小区内共有住宅楼4栋，多层住宅，为砖混结构，面砖外墙，铝合金窗，地上一层为储藏室，层高2.19米，二层以上为单元式住宅，层高2.9米。为了满足居民的不同需求，设计了三种户型6种不同形式，共109户，各户型功能完善、动静分离。小区内部物业及配套用房另行修建。3.5、建筑结构及装修3.5.1基础：建筑采用条形基础3.5.2拟86、采用新型多孔页岩承重砖，外墙保温采用聚苯颗粒砂浆保温层，可满足建筑节能要求。3.5.3主要材料结构整体现浇，选用优质钢材及水泥。墙体：外墙墙厚240MM，部分内墙采用GRC轻质空心板或砼砌块，板厚120MM。屋面：采用珍珠岩保温，水泥炉渣找坡，SBS卷材防水。3.6.给排水工程3.6.1、给水方式项目区内敷设给水主干管，主干管与城市给水管网相接，形成给水相接，形成给水环网。主干管引出树枝状次干管服务到楼栋，次干管管径为DN100-DN200，管道埋深控制在0.6-1.0米左右。本项目供水由xx县自来水公司城区供水管网提供。3.6.2、排水设计 本项目实行雨污分流制，雨水规划地块其它区域通过树枝87、状雨水管道将小区雨水收集之后，排入到鑫华路的雨水干管。污水规划污水量按用水的90计，约61.8m3/日。根据上级规划，本地区污水纳入城市污水外排处理系统。规划地块内污水经小区主污水管收集后排入鑫华路敷设的城市污水管道。3.7、电气工程3.7.1、用电指标1)、用电指标住宅：4KW/户每户负荷同时利用系数：0.5小区负荷同时利用系数：0.7负荷计算住宅41090.50.7=152.6（KW）项目空调、照明、电器和电动设备的用电负荷：140w/m2负荷计算14029080.50.7=142（KW）变压器安装容量该项目计划新上315KVA的变压器能满足要求。3.7.2负荷标准及供配电（1）、本工程用88、电负荷按三级负荷设计。（2）用电采用电缆沟或电缆桥架引至各用电单元，集中计量；3.7.3、防雷接地该建筑物为三级防雷建筑，为防直击雷在物顶设避雷带，其网格不大于20m20m，所有突出屋面的金属物体和构筑物应与避雷带电气连接，避雷带选用直径10镀锌钢筋，支架高10-15CM，支架间距1M，转角处间距0.3M。利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线，利用结构基础内钢筋做接地体接地电阻不大于1欧。如达不到要求，需加设接地装置。接地系统为TN-C-S系统，为避免高电位引入，电源工作零线在进户处做重复接地保护，电阻应小于1欧姆。 楼宇总配电箱及单元分配电箱设低压防雷装置。将入楼的给排水管道、暖气管道等金属管件与89、建筑物金属结构及防雷接地。保护接地连为一体。接地电阻不大于1欧。采用40*4的热镀锌带钢作为人工接地体，沿施工槽绕建筑物一周埋设。埋设深度为1.2M。PE漏电接地保护线与接地体在等电位向内连接，避免地下直接接地体。3.7.5、弱电（1）电话线由鑫华路采用大对数电缆穿套管引入各楼。（2）商业每100m2按20对设计，小区内每套住宅设两门电话，分别装在主卧室和起居室，每250户平均预设公用电话一部。（3）每栋楼设宽带网络设备间（箱）一处，并采用光缆直接引到各楼设备间网络交换机柜（箱），干线占用通信管道一个管孔。（4）宽带接入系统：在项目综合布线网的基础上建立内部高速局域网，用于传输数据和语音，配置90、相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接。（5）有线电视按每户两个终端考虑，有线电视信号直接由市网引入，每栋主卧室和起居室各设一线电视插座，系统采用860MHz邻频传输，图像清晰度不低于四级。本项目设计预留信息终端箱，由该箱分配户内电话、宽带网络、有线电视网络。弱电线路设信号防雷装置。弱电穿管均使用埋地敷设7芯管，预留未来信息发展空间。3.7.6供热与燃气1)、本项目利用xx县热电有限公司集中供热管道供蒸气进行热交换，本设计热源采用热水，供水温度为80度，回水温度60度，室内设计温度为18+2度。2)、本工程采用单元设下供下回双管异程式公用总立管，户内双管同程下供下回式，采暖管道91、户内暗埋敷设的采暖方式。3)、散热器选用SSL/TLZYC铜铝复合散热器，高度为780MM，标准散热量为105W/片。散热器支管管径为DN20。4)、散热器明装，厚度为100MM，安装高度为距地面不小于100MM，与墙面距离不小于30MM。每组散热器选一10的放气阀。5)、户内的采暖管道采用无规共聚聚丙烯管，热熔连接，其余部位的采暖管道均采用热镀锌钢管，螺纹连接。在出楼部位至室外采暖检查井之间的管道必须采用整根管道，中间不得有任何接头。6)、采暖立管每层均应安装固定管卡一个，管卡安装高度为距地1.5-1.8M。户内水平采暖管道固定采用专用管卡。每隔400MM设一个。拐弯处适当加密。无规共聚聚丙92、烯管转弯半径应大于8倍管道外径。7)、保温：敷设在非采暖房间内的管道均需保温，保温材料采用40MM厚的超细玻璃棉，管道保温层外在包0.5MM厚玻璃钢铝箔。室外供暖及热水管道采用聚氨酯发泡直埋保温管。8)、燃气本居住组团以城市天然气为气源，低压天然气从鑫华路上的城市天然气管网引入。居住组团内的低压主干管道采用环状网的布置形式，以增加供气可靠性，燃气管一般布置于小区道路和东、南侧，埋深0.7-1.2m。3.8消防3.8.1、消防用水量 室外消火栓用水量 20L/S 室内消火栓用水量 20L/S 火灾延续时间2h 自动喷水灭火用水量 26L/S 火灾延续时间1h3.8.2、消防设置 1、消防系统设计93、（1）系统选用及设置部位室外消火拴给水系统：沿建筑物周边布置。2、消防水源水源：由鑫华路市政给水管引一条DN200的给水管，在项目内形成环网作为本项目的生活用水和消防用水。3.10生活垃圾区内生活垃圾的收集推广分类、袋装、定点、定时收集.1.2.4、投资规模和资金筹措1、估算依据1.1中华人民共和国土地管理法1.2山东省实施中华人民共和国土地管理法办法1.3国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及现行财税制度。1.4全国统一安装定额1.5山东省建筑消耗量定额1.6山东省安装消耗量定额1.7山东省建筑工程价目表1.8山东省安装工程价目表1.9 同类工程造价情况1.10 现行投94、资估算的有关规定2、估算说明2.1土地费用：本项目用地面积6945西方米，土地费用853.6万元(含土地契税) ，664.76元/平方米2.2、勘察设计及前期工程费：148.45万元，115.61元/平方米2.3、基础设施建设费：77.04万元，60元/平方米2.4、建安工程费：948.52万元，多层738.68元/平方米2.5、管理费：40.55万元，31.58元/平方米2.6、开发期间税费：3.85万元，3元/平方米2.7、其它费用及不可预见费：25.95万元，20.21元/平方米2.8、销售收入：住宅1800元/平方米，商业2500元/平方米。2.9、经营税金及附加：按营业税按销售收入的95、5%计算，城市建设维护费按营业税5计算，教育附加费按营业税的3计算，地方附加费按营业税的1计算。3.投资规模该项目房地产开发总投资2323.92万元，其中：开发成本2151.96万元,经营成本费用171.96万元。（1）开发成本中土地成本853.6万元（含契税），前期工程费148.45万元，基础设施建设费77.04万元，建安工程费948.52万元，管理费40.55万元，开发期税费3.85万元，其它费用25.95万元，利息54万元（2）、经营成本费用中，经营税金及附加136.81万元，土地增值税25.15万元，销售成本10万元。 4、资金筹措本项目由由xx县某某房地产开发有限公司投资1000万元96、，贷款500万元，其余通过预售款解决。 1.2.5经济效益该项目建成后可实现销售收入2514.92万元，开发建设成本2151.96万元，经营税金136.81万元，土地增值税25.15万元，利润总额191万元，税后利润143.25万元，税前全部投资利润率8.22%,税后全部投资利润率6.16%,累计折现净现金流量（I12）税前101.11万元，税后63.28万元，财务内部收益率26.2，静态投资回收期2.49年，动态投资回收期2.71年。1.2.6项目实施计划根据中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及标准招标事项暂行规定和第3号令工程建设项目招标97、范围和规模标准规定的要求，依法对该项目进行招标。为确保项目开发的顺利实施，专门成立了技术力量雄厚的建设指挥部，建设设严格按照国家的规范标准进行建设，在开发建设过程中强化工程招标投标制，工程质量监理制，工程竣工验收制，并且采取强有力措施，保证工程质量，确保住户居住安全。1、采取公开招标方式确定建筑施工队伍。2、施工中的质量监督采取“政府监督”，委托监理公司进行全过程监理。施工企业必须严格按照施工规范、验收标准和建筑设计图纸进行施工，严格审核建筑材料及主要设备的购货、验收，并核定建筑材料的性能及安全技术指标。3、工程竣工后由建设、设计、勘查、土地、房管、计划、消防、环保、地震、水保、统计、质检、安98、全等有关部门验收。项目单位自2008年8月已着手项目的准备工作，为本项目的实施已经做了大量的前期工作，本着抓紧前期、合理安排施工，争取早日建成使用的原则，根据国家建设部等有关项目工期定额并考虑项目特点，本项目拟定建设期为1年。2009年1-2月：完成项目可行性报告、总体规划任务，为全面施工建设做好准备工作。2009年3月至2009年4月：完成七通一平、地下基础工程。2009年5月至2009年10月：建设住宅主体及其他配套设施，主体工程封顶。2009年10月至2010年1月：完成所建工程建筑物的装修、室内布置、综合验收合格。第2章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1国民经济和99、社会发展规划符合性分析在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议和通过并公布的“十一五”规划纲要提出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，规范物业管理行为，提高市场化程度”，几乎概括了未来五年发展房地产业的方方面面。 “十一五”规划开篇就明确提出“我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件；城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大”。在以前宏观调控的基础上，去年针对房地产业的宏观调控成效显著，局部过热的房地产业已基本回归理性，为继续平稳较快发展创造了良好100、条件。同时，在下一轮以消费拉动经济增长的过程中，消费成为城乡居民消费结构中的重要方面，其对经济的拉动作用尤为明显。在落实科学发展观方面，“十一五”规划提出的“坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量”，以及“进一步扩大国内需求，调整投资和消费的关系，合理控制投资规模，增强消费对经济增长的拉动作用，正确把握经济发展趋势的变化，保持社会供求总量基本平衡，避免经济大起大落”等观点，都与房地产业有关。在发展观念方面，房地产业一直在提倡以人为本，但很多时候还只停留在口头上，没有落实到行动中。由于房地产业正处在少有的发展机遇期，因此很多房地产企业都以追求高额利润乃至暴利为导向，在未来五年市场101、逐步得到规范的前提下，这样的发展观念将面临考验。建设资源节约型、环境友好型社会，要求房地产业必须继续发展节能省地型住宅。未来五年，节能重点工程中，供热、建筑节能、绿色照明等都与房地产业直接相关。政府部门很可能会在节能省地型建筑、节能标准、每平方米的综合能耗这些方面形成新的政策。“十一五”规划提出未来五年城镇化率要提高到47%，其中还提到要“坚持大中小城市和小城镇协调发展”、要发展城市群、坚持区域协调发展等。未来五年，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间。实际上，在去年宏观调控之后，不少房地产企业已经在向城市群区域城市和二线城市挺进。而已上升到国家战略层面的滨海新区102、开发开放，也已吸引众多知名房地产企业和金融机构进入。城镇化一直是业内人士对房地产业保持乐观的重要依据，在未来五年，这样的乐观仍将持续。一言以蔽之，房地产依然是国家的重要支柱产业，发展前景仍相当广阔。如果房地产开发企业能将其公司发展战略与国家规划很好地结合起来，获得可持续发展的动力“源泉”并非难事。2.1.2区域和空间规划符合性分析xx县提出要建立以工促农、以城带乡长效机制，推进城市与农村良性互动、统筹发展，形成城乡经济社会发展一体化新格局。到2012年，县城建成区面积达到32平方公里，人口30万人，城镇总人口57.5万人，城镇化率超过50%。提出要实施新一轮旧城和城中村改造，五年内基本完成改造103、任务。把中心镇作为城市发展的重要支撑点，加快基础设施建设和产业集聚，增强吸纳农村劳动力的能力。该项目位于xx县城南部，鑫华路以北，长虹路以西，交通方便，周围有东方购物中心，xx农贸市场等商业设施，已有良好的商业和居住氛围，在该区域建设商业服务中心，能和周围的商业和住宅小区气氛融为一体，符合xx县的区域和空间规划。2.2、产业政策分析 房地产业是国民经济基础性和支柱性产业，房地产在国民经济中具有先导性产业的地位，除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展104、，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥着巨大的作用，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。国务院为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房105、地产市场健康发展，支持房地产开发企业积极应对市场变化，引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税。这些政策的出台为进一步发展房地产产业提供了政策支持。拟建项目属房地产开发项目，是国家鼓励投资开发的第三产业。本项目属房地产开发项目，根据中华人民共和国发展和改革委员会第40号令产业结构调整指导目录（2005年本），拟建项目不属于鼓励类，限制类和淘汰类，但符合国家有关房地产项目开发相关政策，应为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。项目符合国务院关于加强土地调控有关问题的通知等有关房地产政策文件的要求，且已经得到了相关行政主管部门的审批，符合国家和山东106、省临沂市相关政策要求。项目符合国家发改委和国土资源部发布的限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）等关于限用土地的要求：因此，该项目是符合国家发改委和国土资源部相关政策要求的，符合国家相关的产业政策2.3、行业准入分析2.3.1准入条件根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1、有100万元以上的注册资本；2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上持有资格证书的专职会计人员省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企107、业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案1、营业执照复印件；2、企业章程3、验资证明；4、企业法定代表的身108、份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。2.3.2、项目单位：xx某某房地产开发有限公司（原xx县xx房地产综合开发公司）位于xx县城南郊，是一个集开发、建筑、建材、装饰、装修为一体的综合性企业，公司拥有资产总额4200万元，固定资产3400万元，职工36人，有职称人员25人。公司自1994年10月成立以来，相继开发了xx小区、裕源小区、玉秀花苑、山庄小区、后小河住宅小区、某某花园等109、到，房屋施工面积达28万余平方米，工程合格率100%，优良率占40%以上。现年开发能力5万平方米。该企业技术力量雄厚，管理经验丰富，综合开发能力强，其资质符合中华人民共和国房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、建设部第77号房地产开发企业资质管理规定和建设部关于贯彻全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知、建住房200087号，山东省城市房地产开发经营管理条例，山东省建设厅山东省城市房地产开发企业资质管理规定，xx某某房地产开发有限公司公司开发某某置业商服中心开发项目符合以上相关规定及国家的有关规定，允许行业进入。2.3.3、拟建项目该项目为xx某某房地产开发有限公司某某置业商服中心110、开发项目，该项目土地是通过国有土地招、拍、挂中的拍卖形式取得，土地性质为国有出让土地，用途为住宅兼容商业，土地出让年限为商业40年，住宅70年，该土地取得方式符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定要求，不属于国土资源部、国家发展改革委制定的限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）中的规定内容，项目允许行业进入。 第3章 资源开发及综合利用分析合理开发并有效利用资源，是贯彻落实科学发展观的重要内容，党的十七大指出，坚持节约资源和保护环境的基本国策，关系人民111、群众切身利益和中华民族生存发展。必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每个家庭。要完善有利于节约能源资源和保护生态环境的法律和政策，加快形成可持续发展体制机制。落实节能减排工作责任制。开发和推广节约、替代、循环利用和治理污染的先进适用技术，发展清洁能源和可再生能源，保护土地和水资源，建设科学合理的能源资源利用体系，提高能源资源利用效率。城市是现代经济社会活动的主要载体城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上城市的发展往往伴随着空间的拓展城市开发建设所需土地的供应至关重要。土112、地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。长期以来，城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。该项目为房地产开发项目，在开发建设中，需要耗费大量的资源，相关数据表明：建筑消耗了50%的水资源，50%的原材料，造成了50%的空气污染，42%的温室效应, 50%的水污染, 48%的固体废弃物。中国建筑能耗占全国能耗总量的1/4。每年建筑电耗已达三峡年发电量的6倍。 该项目所需建筑材料消耗状况表材料名称消耗113、定额消耗量材料名称消耗定额消耗量红砖220块/ m2361.22万块石灰膏27 kg/m2(干重)443.31（干重)水泥200kg/m20.328万t石油沥青1.36 kg/m222.31t砂0.44 m3/ m20.72万m3玻璃0.19 m2/ m20.312万m2石子0.29 m3/ m20.48万m3钢筋28 kg/m2459.73t因此，必须对房地产建筑资源的综合利用进行分析，实现可持续发展。3.1、建筑垃圾的的综合利用分析1 建筑垃圾的种类及组分(1)、建筑垃圾主要包括：旧城改造过程中拆除旧建筑产生的建筑垃圾；建筑物在施工过程中产生的建筑垃圾。表1中列出了不同结构形式的建筑工地中114、建筑施工垃圾组成比例和单位建筑面积产生的垃圾量。表1 建筑施工垃圾的数量和组成（%）垃圾组成施工垃圾组成比例施工垃圾主要组成部分占其材料购买量的比例砖混结构框架结构框架-剪力墙结构碎砖（碎砌砖）305015301020312砂浆81510201020510混凝土8151530153514桩头815820515包装材料5155201020屋面材料25252538钢材15282828木材151515510其他102010201020合计100100100垃圾产生量 (kg/m2)502004515040150（2）、单位建筑面积产生的施工垃圾量。从表1可见，建筑施工垃圾的成分有：土、渣土、废钢筋、115、废铁丝和各种废钢配件、金属管线废料、废竹木、木屑、刨花、各种装饰材料的包装箱、包装袋、散落的砂浆和混凝土、碎砖和碎混凝土块、搬运过程中散落的黄砂、石子和块石等。这些材料约占建筑施工垃圾总量的80%。对不同结构形式的建筑工地，垃圾组成比例略有不同。而垃圾数量因施工管理情况不同在各工地差异很大。2 国外建筑垃圾综合利用现状建筑垃圾中的许多废弃物经过分捡、剔除或粉碎后，大多可作为再生资源重新利用。综合利用建筑垃圾是节约资源、保护生态的有效途径。在这方面，日本、美国、德国等发达国家进行的比较早，给我们提供了许多先进的经验和处理方法。通常，建筑材料，如石块，其原料价格要比再循环的材料价廉。由于国土面积小116、，资源相对匮乏，日本的构造原料价格要比欧洲高。因此，日本人将建筑垃圾视为“建筑副产品”，十分重视将其作为可再生资源而重新开发利用。比如港埠设施，以及其他改造工程的基础设施配件可以利用再循环的石料，代替相当量的自然采石场砾石材料。1977年日本政府制定了再生骨料和再生混凝土使用规范，并相继在各地建立了以处理混凝土废弃物为主的再生加工厂，生产再生水泥和再生骨料，生产规模最大的可加工生产100t/h。1991年日本政府又制定了资源重新利用促进法，规定建筑施工过程中产生的渣土、混凝土块、沥青混凝土块、木材、金属等建筑垃圾，必须送往“再资源化设施”进行处理。日本对于建筑垃圾的主导方针是：尽可能不从施工现117、场排出建筑垃圾；建筑垃圾要尽可能的重新利用；对于重新利用有困难的则应适当予以处理。美国政府则制定了超级基金法，规定：“任何生产有工业废弃物的企业，必须自行妥善处理，不得擅自随意倾卸”。从而在源头上限制了建筑垃圾的产生量，促使各企业自觉的寻求建筑垃圾资源化利用途径。美国住宅营造商协会正在推广一种“资源保护屋”，其墙壁是用回收的轮胎和铝合金废料建成的，屋架所用的大部分钢料是从建筑工地上回收来的，所用的板材是锯末和碎木料加上20%的聚乙烯制成，屋面的主要原料是旧的报纸和纸板箱。这种住宅不仅积极利用了废弃的金属、木料、纸板，而且比较好的解决了住房紧张和环境保护之间的矛盾。此外，美国的CYCLEAN公司118、采用微波技术，可以100%的回收利用再生旧沥青路面料，其质量与新拌沥青路面料相同，而成本可降低1/3，同时节约了垃圾清运和处理等费用，大大减轻了城市的环境污染；对已经过预处理的建筑垃圾，则运往“再资源化处理中心”，采用焚烧法进行集中处理。法国CSTB公司是欧洲首屈一指的“废物及建筑业”集团，专门统筹在欧洲的“废物及建筑业”业务。公司提出的废物管理整体方案有两大目标：一是通过对新设计建筑产品的环保特性进行研究，从源头控制工地废物的产量；二是在施工、改善及清拆工程中，通过对工地废物的生产及收集作出预测评估，以确定有关的回收应用程序，从而提升废物管理的层次。该公司以强大的数据库为基础，使用软件工具对119、建筑垃圾进行从产生到处理的全过程分析控制，以协助在建筑物使用寿命期内的不同阶段作出决策。例如可评估建筑产品的整体环保；可依据有关执行过程、维修类别，以及不同的建筑物清拆类型，对减少某种产品所产生的废物量进行评估；可向顾问人员、总承建商，以及承包机构（客户），就某一产品或产品系列对环保及健康影响提供相关的概览资料；可以对废物管理所需的程序及物料作出预测；可根据废物的最终用途或质量制订运输方案；就任何使用“再造”原料的新工艺，在技术、经济及环境方面的可行性作出评核，而且可估计产品的性能。在荷兰，建筑业每年产生的废物大约为14106t，大多数是拆毁和改造旧建筑物的产物（石块、金属、塑料和木材的杂乱物120、）。目前，已有70% 的建筑废物可以被再循环利用，但是荷兰政府希望将这个百分比增加到 90%。因此，他们制定了一系列法律，建立限制废物的倾卸处理、强制再循环运行的质量控制制度。荷兰建筑废物循环再利用的重要副产品是筛砂，产量大约1106t/a。砂很容易被污染，其再利用是有限制的。为此荷兰采用了砂再循环网络，由拣分公司负责有效筛砂：依照它的污染水平分类，储存干净的砂，清理被污染的砂5。德国将建筑垃圾分成土地开挖、碎旧建筑材料、道路开挖和建筑施工工地垃圾，19871995年各类建筑垃圾的再利用情况见表2。德国联邦环境基金会总部的建筑就是用了旧混凝土集料。德国西门子公司开发的干馏燃烧垃圾处理工艺，可将121、垃圾中的各种可再生材料十分干净地分离出来，再回收利用，对于处理过程中产生的燃气则用于发电，垃圾经干馏燃烧处理后有害重金属物质仅剩下23kg/t，有效地解决了垃圾占用大片耕地的问题。表2 德国19871995年各类建筑垃圾的再生利用率（%）垃圾类别19871989199119931995碎旧建筑材料2017396260建筑工地垃圾1）0002740道路开挖垃圾6955838790碎旧建筑材料主要用作道路路基、造垃圾填埋场、人造风景和种植等。总之，这些国家大多施行的是“建筑垃圾源头削减策略”，即在建筑垃圾形成之前，就通过科学管理和有效的控制措施将其减量化。对于产生的建筑垃圾则采用科学手段，使其具有122、再生资源的功能。3 国内建筑垃圾综合利用现状长期以来，我国的建筑垃圾再利用没有引起很大重视，通常是未经任何处理就被运到郊外或农村，采用露天堆放或填埋的方式进行处理。随着我国城镇建设的蓬勃发展，建筑垃圾的产生量也与日俱增。目前，我国每年的建筑垃圾数量已在城市垃圾总量中占有很大比例，成为废物管理中的难题。上海、北京等城市的一些建筑公司在对建筑垃圾的回收利用方面作了一些尝试。1990年7月，上海市第二建筑工程公司在市中心的“华亭”和“霍兰”2项工程的7幢高层建筑施工过程中，将结构施工阶段产生的建筑垃圾，经分拣、剔除并将有用的废渣碎块粉碎后，与标准砂按1:1的比例拌合作为细骨料，用于抹灰砂浆和砌筑砂浆123、。共计回收利用建筑废渣480t，节约砂子材料费1.44万元和垃圾清运费3360元，扣除粉碎设备等购置费，净收益1.24余万元。1992年6月，北京城建集团一公司先后在9万m2不同结构类型的多层和高层建筑的施工过程中，回收利用各种建筑废渣840多吨，用于砌筑砂浆、内墙和顶棚抹灰、细石混凝土楼地面和混凝土垫层，使用面积达3万多平方米，节约资金3.5万余元。最近，河北工专新兴科技服务总公司开发成功一种“用建筑垃圾夯扩超短异型桩施工技术”，在综合利用建筑垃圾方面有了突破性进展。该项技术是采用旧房改造、拆迁过程中产生的碎砖瓦、废钢渣、碎石等建筑垃圾为填料，经重锤夯扩形成扩大头的钢筋混凝土短桩，并采用了配124、套的减隔振技术，具有扩大桩端面积和挤密地基的作用。单桩竖向承载力设计值可达500700kN。经测算，该项技术较其它常用技术可节约基础投资20%左右。4 我国建筑垃圾管理基本对策4.1 我国建筑垃圾目前存在的问题长期以来，我国的建筑行业都是采用传统方式施工，原料消耗大，加上管理的落后，从而产生大量的建筑垃圾。虽然已开始进行新型建材开发和利用，但规模和数量还非常有限。我国在利用工业废料(如煤矸石、石煤、粉煤灰、炉渣等)取代粘土原料生产墙体材料方面取得了显著成就。而对建筑垃圾的利用刚刚起步，还没有一套适合我国国情的建筑垃圾资源化手段。4.2解决我国建筑垃圾存在问题的基本对策要想从根本上解决我国建筑垃125、圾存在的问题，应采取建筑周期全过程的管理模式。改变传统的建筑原料建筑物建筑垃圾的线性模式（总消耗=消耗A+消耗B），形成建筑原料建筑物建筑垃圾再生原料的循环模式总消耗=消耗（A-X）+消耗（B-X）+消耗（X）（其中：A自然的材料合计和运转；B废弃的材料运转和处理的合计，X合计再循环材料）。在建筑过程中让原材料得到最大限度地合理、高效、持久地利用，并将其对自然环境的影响降低到尽可能小的程度，从而形成高利用、低排放的新型建筑模式，在保护环境的同时也取得了更大的经济利益。4.2.1 从源头上加以控制，大力开发和推广节能降耗的建筑新技术和新工艺，从而减少建筑垃圾的产生。在建筑物的设计过程中，考虑提高126、建筑物的耐久性，采用尽量少产生建筑垃圾的结构设计，使用环保型建筑材料，考虑建筑物将来进行维修和改造时建筑垃圾产生量少，考虑建筑物在将来拆除时的再生问题。4.2、2 在建筑过程中坚决杜绝偷工减料、以次充好、随意更改设计方案等降低工程质量的现象发生，保证建筑物的质量和耐久性，减少不必要的维修、加固甚至重建工作。注意废料的直接再利用，例如碎砖、混凝土块等废料经破碎后，可以代砂，直接在施工现场利用，减少需被转移的建筑垃圾产生量。同时，制定相关的建筑垃圾产出标准作为法律依据，使政府可以对建筑垃圾的产生量予以控制。4.2、3 运出场外的建筑垃圾，对其进行分拣、集中，将其中可作为原材料再生利用的成分进行回收127、再利用。例如废钢筋、废铁丝、废电线和各种废钢配件等金属，经分拣、集中、重新回炉后可以再加工制成各种规格的钢材；废竹木、木屑等则可用于制造各种人造板材；混凝土废料用于制作砌块、铺道砖、花格砖等。这些需要政府部门、环保部门、建筑建材行业等各部门共同努力，采取各项优惠政策，大力扶持创办建筑垃圾的加工企业，大力开发和推广再生材料产品；采取积极措施，鼓励对建筑垃圾的再利用。逐步实施建筑垃圾经再加工后，作为建材产品的循环再利用。总之，该项目建筑垃圾产生量为820.95吨，必须采取积极措施，综合利用，才能确保建筑业的可持续发展。3.2、生活垃圾的综合利用目前，我国垃圾日产量已近1.4亿吨，而且还正以每年8-128、10%左右的速度增长。如此强劲的增势，使得垃圾处理设施不足的矛盾显得十分突出。与此同时，在科学技术促进经济发展的同时，废弃物的成分也变得更为复杂，给环境带来的危害也更为严重。目前全国未能处理的垃圾堆存量多达60亿吨，侵占的土地面积超过5亿平方米，全国有三分之二以上的城市仍处于垃圾包围之中。而城乡结合部地区和郊区的生活垃圾则基本处于无序的自然堆放状态。这些都迫使政府必然要投入更多的关注来解决垃圾问题。对于生活垃圾，必须因地制宜地制定我国实施可持续发展的生活垃圾综合管理目标和实施步骤（1）近期：以无害化处理为主导，实现生活垃圾零污染。（2）中期：以综合处理为主导，实现生活垃圾处理处置量的零增长。常129、用的垃圾无害化处理方式主要有：回收利用，卫生填埋，焚烧，生化处理（好氧堆肥或厌氧发酵）。目前在我国一些城市逐步推行一种称为“综合处理”的方式，即将几种垃圾处理方式有选择地组合起来，应用于整个城市的垃圾处理系统或同一个生活垃圾处理场。其组合的方式可以为回收利用填埋、回收利用堆肥焚烧、回收利用堆肥焚烧填埋等。综合处理是在垃圾实行分类收集、回收利用基础上推行的一种有效的垃圾处理方式，它强调的是尽可能地将垃圾视作资源，并尽可能地使其中的各类组分找到最好的“归宿”。如在居民垃圾的投弃点或垃圾分拣中心，首先将垃圾中的可回收利用的物质如纸板、玻璃、塑料等分拣出来，进入废物回收系统进行循环利用；而可燃的垃圾则130、进焚烧厂焚烧发电，厨余垃圾进堆肥厂制肥还田，其余的送填埋场作最终处置。这个阶段，推崇的是物资的回收、利用和循环，这样既可以有效地减少排放垃圾的处理处置量，实现垃圾处理处置量的零增长，同时也是实现垃圾资源化最为经济的一种方式，应该为各个城市和地区所倡导。（3）远期：以可持续发展的综合管理为主导，实现生活垃圾产生量的零增长。实现可持续发展的生活垃圾综合管理是垃圾管理的一个最高级目标，综合管理所表现的路径，由原先的第一、第二阶段的“产生垃圾回收利用无害化处理处置”转变为“避免、减量循环利用资源化处理”，它体现的是由“处理废物利用废物减少废物”的质的飞跃。它将垃圾管理的重心前移到了“源控制”，即源头避131、免和源头减量，从而逐步形成“最合理生产、最适度消费、最少量废弃”这样一种良性循环的社会发展态势，从而真正推进我国可持续发展战略的实施。该项目建成后，年生量为139.24吨 对于该垃必须分类收集，加以综合利用。3.3、雨水利用1.屋面雨水积蓄系统屋面雨水积蓄系统的工作流程是，雨水由屋面收集后，经过旋流过滤器的处理，85的雨水进入雨水储罐，其余含杂质部分排入通常的雨水管道系统。储罐水用以厕所，洗衣机和花园绿化用水。2.雨水截污与渗透系统目前，主要采取的方法是在新建、改建、扩建的道路中，铺设雨水管道一律采用下渗管道，人行道面采用透水砖铺设，一可下渗补充地下水，二则可以减少泄洪径流、减轻管道压力，一举132、有多得。雨水水质大致可分为三种：无污染(轻污染)型、中度污染型和重度污染型。无污染(轻污染)型的雨水可不经预处理在未饱和区直接渗透至地下；中度污染型雨水可进行适当的预处理或通过一定的净化过程后渗透至地下；重度污染型雨水则可以排入污水处理系统。3.生态小区雨水利用系统生态小区概念应该包括雨水综合利用。利用雨水进行灌溉是对雨水的直接利用。屋面雨水或经储罐储存后灌溉，或直接由屋面排入绿化区域。在绿化区域周围设溢流管，使雨量较大时雨水能直接排入雨水管道。还可以考虑设沉淀池。3.4、再生资源的综合利用-太阳能建筑一体化太阳能热水器与建筑一体化概括起来讲，就是将太阳能热水器与建筑充分结合并实现整体外观的和133、谐统一。具体来讲包括下面几个优点：1、建筑的使用功能与太阳能热水器的利用有机的结合在一起，形成多功能的建筑构件，巧妙高效的利用空间，使建筑可利用太阳能的部分向阳面或屋顶得以充分利用；2、同步规划设计，同步施工安装，节省太阳热水系统的安装成本和建筑成本，一次安装到位，避免后期施工对用户生活造成的不便以及对建筑以有结构的损害；3.综合使用材料，降低了总造价，减轻建筑荷载；4.综合考虑建筑结构和太阳能设备协调和谐，构造合理，使太阳热水系统和建筑融合为一体，不影响建筑的外观； 5.如果采用集中式系统，还有利于平衡负荷和提高设备的利用效率；6.太阳的利用与建筑相互促进、共同发展，使其节省能源，为民众受益134、。总之，经过一体化设计和统一安装的太阳能热水系统，在外观上可达到和谐统一，特别是在集合住宅这类多用户使用的建筑中，改变使用者各自为政的局面，易于形成良好的建筑艺术形第4章节能方案分析节约资源、保护环境是我国的基本国策。党中央、国务院对节能减排工作高度重视，多次作出部署，要求各级、各部门统一认识，集中力量，采取强有力措施，确保完成“十一五”节能减排目标。党的十七大指出：坚持节约资源和保护环境的基本国策，关系人民群众切身利益和中华民族生存发展。必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每个家庭。省委、省政府高度重视节能减排工作，在省第九次党代会和山东135、省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要都对节能减排提出了明确的要求。实现我省“十一五”规划提出的节能降耗和污染减排目标，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重大举措，是建设资源节约型、环境节约型社会的必然选择，对于调整经济结构、转变增长方式、提高人民生活质量、维护广大人民群众的长远利益，具有极其重要而深远的意义建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，住宅建筑应通过增强建筑围护结构保温，隔热性能和提高采暖、空气调节设备能效降低采暧、空气调节能耗方面来解决。本项目的建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好、资源消耗低、环境污染少的节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要的136、意义。项目建成后，可为投资者创造了较好的经济效益，为业主节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。4.1用能标准和节能规范1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中国节能技术政策大纲 （计交能【1996】905号4、关于实施民用建筑节能设计标准居住部分的通知5、民用建筑节能管理规定6、公共建筑节能设计标准（GB5018920057、建筑照明设计标准GB-50034-20048、住宅建筑规范GB50368-20059、住宅性能评定技术标准GB /T50362-200510、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ1322001）11、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ362001137、）、12、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-200313、外墙外保温工程技术规程JGJ144-200414、民用建筑热工设计规范GB50176-9315、建筑采光设计标准 GB/T 50033-200116、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-9217、关于新建居住建筑严格执行节能标准的通知（建科200555号）18、山东省人民政府关于印发节能减排综合性工作实施方案的通知鲁政200739号19、山东省居住建筑节能65%设计标准20、山东省公共建筑节能50%设计标准21、居住建筑节能设计标准DBK14-022-20034.2、能耗状况及能耗指标分析4.2.1. 能耗状况及能耗指标分析我138、国建筑能耗占国家能耗的30%左右，包括建筑运行能耗、包括施工、建筑设备、设备材料、生产占国家能耗30%左右，相关数据表明：建筑消耗了50%的水资源，50%的原材料. 50%的水污染, 48%的固体废弃物。每年建筑电耗已达三峡年发电量的6倍。在2004年中央经济工作会议上胡锦涛总书记首次提出发展“节能省地型”住宅，在温家宝总理的政府工作报告中又重申了这一重要的主张。发展“节能省地型”住宅，是体现科学发展观的一面旗帜，建筑领域尤其是住宅建设范畴这个产业关联度很高，关系老百姓切身利益最密切的领域，因此大力加快产业现代化的步伐，大力贯彻“节能、节地、节材、节水和环境保护”的措施已刻不容缓（1）资源、能139、耗与污染 1资源的匮乏1水世界人均水资源的142石油世界人均储量的12%已探明储量3天然气世界人均水平的4%（2）、资源的高耗4钢铁吨钢可比能耗比国际水平高1025%5煤矿火电煤耗比国际水平高30%6水万元GDP 耗水量比国际水平高5倍7能万元GDP总耗能量是世界平均水平3倍8水家庭卫生洁具的耗水量高出发达国家30%以上9污水城市污水处理后回用率仅为发达国家14（3）、我国住宅建设资源消耗情况 项 目城市用地城市用水全国能耗全国钢耗全国水泥耗用率30%32%20%20%17.6%（4）、我国采暖区实施住宅建设节能标准和步骤 序号启动年份每平方米采暖面积耗能指标节能目标相当欧洲水平125 kg/140、m2（1980-81标煤）基准2198617.5 kg/m2（标煤）节能30%平均16升油/m23199612.5 kg/m2（标煤）节能50%平均8.75升油/m2420048.75 kg/m2（标煤）节能65%平均6.140升油/m2注：1、既有城乡建筑中99%为高耗能建筑；2、新建成的房屋95%以上仍为高耗能建筑；3、高耗能住宅约占其中的23。（5）、中外住宅建筑外围护结构传热系数比较 国 家外 墙外窗屋顶中国北京JGJ26-951.160.824.000.800.60哈尔滨JGJ26-950.520.402.500.500.30瑞典南部地区（包括斯德哥尔摩）0.172.00.12丹麦0141、.300.352.90.20德国0.501.500.22英国0.450.45美国相当于北京采暖度日数地区0.32（内保温）2.040.19加拿大相当于哈尔滨采暖度日数地区0.272.220.17（可燃）0.31（不燃）相当于北京采暖度日数地区0.382.860.23（可燃）0.40（不燃）日 本北海道0.422.330.23东京都0.876.510.66俄罗斯相当于哈尔滨采暖度日数地区一级0.872.350.40二级0.562.350.24相当于北京采暖度日数地区一级0.322.750.57二级0.772.750.33相关数据表明：建筑消耗了50%的水资源，50%的原材料，造成了50%的空气污142、染，42%的温室效应,50%的水污染, 48%的固体废弃物。中国建筑能耗占全国能耗总量的1/4，每年建筑电耗已达三峡年发电量的6倍。4.2.2、建筑节能现状（1）. 据2003年的数据:全国1%的既有建筑和5%的新建筑达到了国家规定的节能标准。2005年后新建筑达到节能标准的比例有了显著提高。（2）. 现有住宅建筑中达到（采暖建筑）节能设计标准的仅有1.8亿平方米,占全部城乡建筑面积的2.3%。约210亿平方米的既有住宅建筑存在着保温、隔热差，能耗大等问题。（3）. 设计是建筑节能的龙头。2005年 我国新建筑设计执行节能标准的比例为 59%，发展极不平衡： 北方供暖地区达8090%、 夏热冬143、冷地区为20%、 夏热冬暖地区仅为10%、 目前，情况有了较大变化，新建筑设计执行节能标准的比例已普遍超过96%。（4）. 施工质量是节能的保障。设计执行了国家规定的节能标准，但施工却不能真正达标，也会影响大大影响节能的效果。2005年建设部对16个省市1000多个在建工程进行调查发现，施工过程中按节能设计标准施工的建筑：北方地区的比例为50%.夏热冬冷地区的比例不足20%.夏热冬暖地区的比例不足10%.目前上述情况也有明显改善，尤其北方地区新建住宅已提高到90%以上，全国达到54%,但建筑节能的任务仍然十分艰巨！（5）. 除设计和施工外，最影响节能效果的是质量。中国建筑科学研究院2003-2144、005年采暖季对北京部分城区节能建筑的连续测试发现：按节能50%的标准建造的建筑实测只37%。按节能30%标准建造的实测只有7.2%。做了保温隔热的建筑，却没能起到实际的效果，十分令人痛心！反映出施工质量、产品质量和监督机制尚存在较大问题。节能方面的管理必须要加强，不能有丝毫的怠慢。4.3、节能措施和节能效果分析4.3.1、建筑设计建筑设计节能设计参数的确定，是建筑节能的基础，该小区的建设设计应：（1）、建筑朝向尽量以南北方向主（2）、减少建筑物体形系数，应在0.35以下。（3）、适当限制窗墙比，南部不应超过0.4，北部不应超过0.25,东西向不应超过0.30（4）、大力推行太阳能、地热能、生145、物质能等新能源的利用，实行太阳建筑一体化。（5）、南向和西向外窗设置活动遮阳板。4.3.2、建筑热能建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：（1）、保温、隔热、传热系数不应超过居住建筑节能设计标准DBJ14-022-2003(2)、屋面：选用150mm146、厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)(3)、外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)(4)、门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k),符合65的节能标准。(5)、楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1147、.67W/(m2.k)(6)、采暖系统的保温节能措施小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用下供下回新双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。(7)、排水管采用UPVC管件；148、坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；水表采用防滴漏装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道。(8)、采用高强砼，提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻；受力钢筋采用级钢。(9)、水平钢筋直径25的采用直螺纹机械连接。(10)、砌体外墙、分户墙用加气砼砌块，内隔墙用GRC轻质板材。(11)、使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带肋钢筋握裹里强、钢性大，与使用普通元钢相比较每平方米节约成本4.65元，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧带肋149、钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替I型钢筋。(12)、使用PPR上水管，PVC下水管传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。4.3.3、节水水是维持地球生态和人类生存的最为基础性的自然资源，住宅用水约为城市用水总量的30，因此在住宅的规划设计中必须考虑节水，节水主要从污水资源化、雨水收集利用和节水措施达到目的。(1)、中水利用在住宅小区建设中，中水利用是节水最显著的一项措施。居民生活污水分为黑色污水和灰色污水。一般粪便污水和厨房油污较大的污水为黑色污水，150、而洗衣、沐浴、盥洗废水等水较佳的优质杂排水一般称其为灰色污水，灰色污水一般占家庭用水的60左右，从下表可看出，灰色污水作为中水回用的水源既可保量，水处理又不太难。住宅建筑中各类排水水质情况（mg/l）项目冲厕厨房沐浴盥洗洗衣总计BOD5300-450500-60050-6060-70220-250230-300COD800-110-13590-120310-390455-600SS350-450220-28040-60100-15060-70155-180中水回用处理设施应根据处理水量，处理后回用水的用途所要求的水质以及运行维护的可能性选择处理工艺，中水利用系统一般由污水收集、二级处理、深度处151、理、再生水输配、用户水管理等部分组成，一般以生物处理法为主。(2)、雨水收集利用雨水利用是节水的重要措施，xx县为多雨区，应充分利用雨水资源，雨水经处理后，可回用于绿化、景观用水，住宅小区内应注意减少地面的硬质铺装，多采用透水地面、雨水回渗对小区绿化、生态及地下水的涵养均有好处，停车场、道路可采取透水地南的做法有利于雨水回渗。(3)、公共场所节水公共场所应采用延时自闭，感应自闭水嘴或阀门等节水器具，绿化用水使用滴灌、微喷等方式，不采用大水灌的方式，景观用水禁止使用自来水。(4)、节水器具及管材应积极推广采用节水型便器和水嘴，便器使用6L的便器，便器水箱配备两档选择。为了避免或减少管道的漏失，应152、采用耐腐蚀、环保型、使用寿命长的优质管材。4.3.4、设备节能(1)、所有设备(包括变电配电设备、消防设备等)全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。(2)、照明系统采用高效节能的照明产品，设置节能型开关，照明功率密度满足标准要求。(3)、空调器种类不低于国家空调能效标准中的4级标准，房间室温可调节，室外机满足通风要求，不易受到阳光直射。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常153、运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。4.3.5、节地适当提高容积率，使用面积系数（高层应大于72，多层应大于72），户均面宽不大于户均面积值的1/10，推广新型墙体材料包括砖类产品（空心砖、粉煤灰砖，道路广场砖等），砌块类产品（普通砼砌块，轻持砼砌块），板类产品（GRC板，各类有机保温复合板等），禁用粘土砖，变压器采用箱式变压器，可节约用地1/20。4.3.6、节材使用高效钢筋，推广使用钢结构 、实行装修一次到位，使用可再生材料等。第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1、项目选址及用地方案1、项目建设地点：xx县城南部，鑫华路以北，长虹路以西2、占地面积：总占地面积6945西平方米，154、10.42亩。3、土地利用状况：该项目土地为鑫华路以北，长虹路以西土地，原为xx镇村街的土地。4、项目选址分析：该项目位于xx县城南部，鑫华路以北，长虹路以西，项目周围有xx县长虹小区、xx县xx小区、xx县东方小区、xx县锦绣花苑小区等居住区，有xx县电业局、xx县信用联社、xx公路局、xx县技术监督局等加公场所，有xx东方超市等商业服务设施，对面有xx县xx集贸市场等，有xx实验三小等教育设施，是一个良好的居住场所，该项目土地不平整、东、南高、西北低，高差较大。5.2、土地利用合理性分析：该项目土地为鑫华路以北，长虹路以西，原为xx镇部分村街的土地，该土地由xx县人民政府收回，确定为国有出155、让住宅用地、该用地符合xx县土地利用总体规划要求，总占地面积6945平方米，10.42亩，总建筑面积16419.48平方米，。国家发展和改革委员会与国土资源部联合发布实施的限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）对该项目均未作出禁止和限制，符合山东省建设用地集约利用控制标准和国家的相关规范。5.3、征地拆迁和移民安置规划方案该项目为鑫华路以北，长虹路以西原为xx镇部分村街的土地，地上附着物主要为树木，该树木主要由xx县人民政府以货币补偿的方式进行补偿。第6章 环境和生态影响分析6.1、环境和生态现状该项目位于xx县城南部，鑫华路以北，长虹路以西。地理位置为北纬3536156、3613，东经1181311903,土地比较平整，周围没有名胜区，自然保护区、人文遗迹、重要的生态功能区，环境状况良好。xx县全境处于沂沭断裂带中段，断裂构造比较发育，断裂活动历史长，断裂活动在时间、空间上发展不平衡。在xx有xx汤头、鄌郚葛沟两条大断裂带纵贯全境，由于这两条断裂的影响，境内又有组条小断裂，控制着全县的地质活动、地貌发育和水系分布等，该项目位于xx汤头断裂带以西。xx县属暖温带季风气候区，四季变化分明，年平均气温12.2，极端最低气温24.9，极端最高气温39.2，年平均降水量750850mm，最大年降水量1298mm，全年主导风以南风为主。全县有大小河溪622条，沂河 为山东157、省第一大河，也是县内过境最大河流。发源于沂源县鲁山南麓，在下河村东南入xx县境。在灌云县燕尾港入黄海，全长574公里。在xx县境内河段长56公里，河床最宽处1200米，平均宽670米，流域面积1437.7平方公里。6.2、施工期环境影响分析6.2.1施工期环境影响分析施工期间的主要污染是噪声、扬尘和施工废水。6.2.2施工现场的噪声的控制措施(1)、影响分析施工期的噪声主要来源于包括施工过程中产生的各种机械设备和物料运输的交通噪声：如混凝土搅拌机、装载机及电锯、电刨和车辆行驶噪声。各施工阶段的主要噪声源及其声级见下表施工阶段声源声级/dB（A）施工阶段声源声级/dB（A）土石方阶段挖土机冲击机158、空压机打桩机78-969575-8595-105装修、安装阶段电钻电锤手工钻无齿据多功能木工刨云石机角向磨光机100-115100-105100-10510590-100100-110100-110100-115底板与结构阶段混凝土输送泵振捣器电锯电焊机空压机90-100100-105100-11090-9575-85这些机械的单体声级一般均在80dB（A）以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，声级最大的是电钻可达115dB（A）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见下表施工阶段运输内容车辆类型声级/dB（A）土方联合体底板及结构阶段装修阶段土方159、外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及必要的设备大型载重车混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段结构阶段装修阶段75-8570-8580-9575708575-8565-80禁止施工555555本项目施工期间，厂界噪声一般不能满足GB14023-90所规定的施工场界噪声限制，昼间一般超标10-15 dB（A），夜间一般超标20-30 dB（A）。（2）控制措施：1)声源控制从声源上降低噪声，是防止噪声污染的最根本的措施尽量采用低噪声设备和工艺代替高噪声设备与加工工艺。在声源处安装消声器消声。2160、）传播途径的控制吸声；利用吸声材料或由吸声结构形成的共振结构吸收声能，降低噪声。隔声：应用隔声结构，阻碍噪声向空间传播，将接收者与噪声与噪声声源分隔。隔声结构包括隔声室、隔声罩、隔声屏障、隔声墙等。消声：利用消声器阻止传播。允许气流通过的消声降噪是防治动力性噪声的主要装置。如对空气压缩机、内燃机产生的噪声等。减振降噪：对来自振动引起的噪声，通过降低振动减少噪声，如将阻尼材料涂在振动源上，或改变振动源与其他刚性结构的连接方式等。3）接收者的防护让噪声环境下的人员使用耳塞、耳罩等防护用品，减少相关人员在噪声环境中的暴露时间，以减轻噪声对人体的危害。4）严格控制人为噪声进入施工现场不得高声喊叫、无故161、甩打模板、乱吹哨，限制高音喇叭的使用，最大限度地减少噪声扰民。5）、控制强噪声作业的时间凡在人口稠密区进行强噪声作业时，须严格控制作业时间，一般晚10点到次日早6点之间停止强噪声作业。确系特殊情况必须昼夜施工时，尽量采取措施，并会同建设单位当地居委会、村委会或当地居民协调，出安民告示，求得群众谅解。6)、施工现场噪声的价值根据国家标准建筑施工场界噪声限值（GB14023-90）的要求，对不同施工作业的噪声限值见表所示。在工程施工中，要特别注意不得超过国家标准的限值，尤其是夜间禁止打桩作业。建筑施工场界噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值B(A)昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各162、种打桩机械等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等65556.2.3废气(1)影响分析施工废气主要来自于拆迁、平整土地、土建过程中的产生的扬尘和施工机械运输过程中产生的汽车废气，汽车尾气排放的主要污染物有NOX.CO等，由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，施工扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(2)控制措施：1)、车辆开出工地要做到不带泥砂，基本做到不洒土、不扬尘，减少对周围环境污染。2)、对于细颗粒散体材料（如水泥、粉煤163、灰、白灰等）的运输、储存要注意遮盖、密封，防止和减少飞扬。3)、施工现场道路应指定专人定期洒水清扫，形成制度，防止道路扬尘。4)、对于细颗粒散体材料（如水泥、粉煤灰、白灰等）的运输、储存要注意遮盖、密封，防止和减少飞扬。6.2.4废水施工废水主要来自于施工生产废水和施工人员的生活污水，施工生产的污水主要是混凝土养护和骨料冲洗水、主要污染物是SS，施工人员的生活污水主要是COD、SS，该污水经沉淀等处理达到标准后向北排入鑫华路市政管网。6.3、营运期主要污染物及控制处理措施作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是汽车尾气、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析废气主164、要来自车库排放的汽车尾气、居民生活及餐饮业排放的厨房废气等。(1) 汽车尾气该项目汽车尾气主要来自于小区设置的车库及地上停车位。汽车尾气主要是指汽车进出车库及在车库内行驶时，汽车怠速及慢速（5km/hr）状态下的尾气排放，包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NOX、醛类、SO2等。(2)天然气燃烧废气居民住宅炊事采用天然气，每月每户用量6立方米， 109户居民每年共用天然气7848立方米，根据污染源强预测，燃料废气中产生的气态污染物均较少，同时废气经专用烟道引出各住宅楼屋顶集中排放，对周围环境影响甚微。（3）油烟废气居民日常生活在食物165、烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及热分解或裂解，从而产生油烟废气。根据类比调查，目前居民人均日食用油用量约20g/人d，住宅各住家挥发量以2.5计，各居民生活产生油烟0.07t/a，对于厨房废气中的油烟废气，各居民生活产生油烟0.07t/a，该项目各住家厨房油烟气经吸排油烟机处理，据类比调查，一般普通吸排油烟机去除油烟率为60%，则住宅部分年油烟排放量为0.03t /a，经竖向专用烟道引出各住宅楼屋顶集中排放，同时各住家卫生间废气也经竖向专用通风井引至楼顶集中排放，则对周围环境影响不大。2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。生活耗水量每年新增25064立方米，污水排放量为每年新增166、22558立方米，主要污染物为BOD5，COD，SS，BOD5年产生量5.64 T，COD年产生量11.28T，SS年产生量3.60T生活废水经化粪池沉淀分离处理后达到污水排入城市下水道水质标准（GBCJ30821999）标准先排入xx鑫华路市政管道，经xx县污水处理厂处理后达到山东省南水北调沿线水污染物综合排放标准(山东省地方标准DB37/ 5992006) 一般保护区域标准后排入沂河，对周围环境影响较小。3、固体废物该项目固体废弃物主要是生活垃圾、日包装物（如纸箱类等）。据类比调查，城市生活垃圾来源主要为生活废弃物，小商品、副食品、商场等商业垃圾，根据有关调查资料分析，城市生活垃圾的特点是167、：食品垃圾多，有机物丰富；小商品、副食品、商业中纸张、塑料、金属、玻璃瓶类包装废物多，可回收利用率高。该项目建成后每年新增生活垃圾139.25T，生活垃圾在每栋楼下设分类垃圾箱（分可回收、不可回收两种垃圾箱），生活垃圾袋装分类收集后，可回收的垃圾进行回收利用，不可回收垃圾由物业管理处清洁人员清运至垃圾中转站，再由环卫处负责及时运至xx县垃圾处理厂进行卫生填埋，生活垃圾，日产日清,对周围环境不会产生影响。4、该项目为商业项目，人为噪声较小，所有的设备均安放于房间内，且该项目四周都无环境敏感点，所以购物时人为噪声经墙体隔声和距离衰减后，对周围环境影响不大。6.4、主要污染物排放控制标准6.4.1、168、废水：废水排放标准执行污水排入城市下水道水质标准（GBCJ3082-1999）(有城市污水处理厂的城市下水道系统)。6.4.2、废气：大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准。6.4.3、噪声：声环境质量标准（GB3096-2008）中的类标准。白天：60dB，夜间：50dB，工业企业厂界环境噪声排放标准类标准。白天：60dB，夜间：50dB，社会生活环境噪声排放标准类标准。白天：60dB，夜间：50dB，6.4.4、施工场界噪声执行建筑施工场界噪声限值GB14023-90),6.4.5、固体废物处理执行一般工业固体废物贮存、处置污染控制标准GB18599-2001)6.5、169、生态影响分析6.5.1影响分析该项目用地现状为xx县城南部，鑫华路以北，长虹路以西。区域生态系统敏感程度较低，项目的建设实施有几方面将会影响该地的生态环境：1、土地利用：该项目的建设将会使该范围内的土地作重新调整和统一规划，会不可避免地占有现有土地资源，部分用地性质将发生改变，从农业用地转变为商业用地。2、水土流失：该项目建设期间，地基等工程施工时要进行开挖，可能在挖土方时会有水土流失现象，将会对当地的生态环境有影响。6.5.2保护措施根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，该项目必须采取一定的生态恢复和补偿措施，以削减生态影响程度，减少环境损失，改善区域生态系统功能。1、绿化补偿：小区绿化是170、环境保护的重要措施之一，也是小区文明建设的主要标志，是规划设计中不可缺少的组成部分。根据长期的研究成果证明，绿化对改善区域环境具有极其重要的作用，绿化具有放氧、吸毒、除尘、杀菌、减噪、防止水土流失和美化环境等作用。在绿化生态补偿能力中，降污力自强到弱的顺序为乔木灌木绿篱草地。该项目在小区道路周围建议栽植法桐等乔木，在空地部分种植4m左右宽度的乔、灌、草混交绿化带，形成立体绿化，使小区绿化面积达到30%以上。2、控制水土流失：土石方开采区的开挖，原料应尽可能的用于填方和其它综合利用，工程多余的废土、废渣，严禁随意乱放乱弃。6.6、清洁生产分析房屋的建设也是一种产品的生产，所以本评价把“清洁生产”171、这一概念运用到住房项目的建设中来，清洁生产是指不断采取改进设计、使用清洁的能源和原料、采取先进的工艺技术与设备、改善管理、综合利用等措施，从源头削减污染，提高资源利用率，减少或者避免生产、服务和生产使用过程中污染物的产生和排放，以减轻或者消除对人类健康和环境的危害。1、本项目清洁生产特点：（1） 原材料使用方面：大量使用具有环保标志的建筑材料，如使用轻质砌块等，节约粘土。（2） 施工过程：实施文明施工，围挡作业，使用商品混凝土，现场不设搅拌站；设置专门的施工现场管理人员和建筑监理，确保施工现场的扬尘和噪声满足xx县安全文明施工的相关规定，减少纠纷，对建筑施工过程严把质量关，严防以次充好，确保建172、筑质量。（3） 对项目规划的热力站、污水处理设施等公用设施严格按本评价中提出措施，保证防护距离、绿化隔离带等。（4） 建筑墙体达到65节能要求，实施新材料、新结构、新技术，使用钢丝网架聚乙烯保温板、钢丝网架聚苯乙烯夹芯板等高新技术与环保材料，满足有关项目建筑的相关规定。（5）使用中水及节水器具，大大节约了水资源，符合有关中水回用的政策要求，禁止使用螺旋升式铸铁嘴、一次冲洗水在9升以上的便器等建设部淘汰落后的产品；建议使用符合JC-663-1997陶瓷片密封水嘴及QB/T1334-98水嘴通用技术条件的节水型陶瓷片密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。（6） 集中供暖，分户计量，分室控制，节约能173、源。2、现代房产发展的新趋势是在居住区的建设中引入“居住生态化”观念，即从生态层来获得对居住环境的重新认识，目的是保护自己赖以生存的环境，解决人与自然和谐发展的问题；因此房地产建设项目的清洁生产主要体现在“绿色房产”的实施方面。建议建设单位从以下3个环节实施“绿色房产”建设：（1）绿色规划设计“绿色设计”就是要充分考虑到人与自然的和谐统一，使住宅符合“住健康、可回收、低污染、省资源”的原则，尽可能多的使用自然材料和高科技人工饰材,创造质朴、自然情趣的生活空间。（2）绿色室内装修装修应符合有关规范建设单位装修过程应符合建设部制定的GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范，该规范对174、建筑工程室内氡、甲醛、苯、氨、总挥发性有机化合物（TVOC）含量的控制指标作了规定。这是我国第一部控制室内环境污染的工程建设强制性标准，从2002年1月1日起施行。采用环保型室内装修材料和建筑材料与此同时，为了从源头上杜绝对室内环境的污染，国家质量监测检验检疫总局发布了室内装饰装修材料及建筑材料有害物质限量的10项强制性国家标准，包括：1、人造板及其制品中甲醛释放限量(GB18580-2001)；2、溶剂型木器涂料中有害物质限量(GB18581-2001)；3、内墙涂料中有害物质限量(GB18582-2001)；4、胶粘剂中有害物质限量(GB18583-2001)；5、木家具中有害物质限量(G175、B18584-2001);6、壁纸中有害物质限量(GB18585-2001);7、聚氯乙烯卷材地板中有害物质限量(GB18586-2001);8、地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂有害物质释放限量(GB18587-2001);9、混凝土外加剂中释放氨的限量(GB18588-2001);10、建筑材料放射性核素限量(GB6566-2001)。这10项强制性国家标准从2002年1月1日起实施，2002年7月1日起正式执行。届时，市场上将停止销售不符合这10项标准的产品。国家质量监督检验检疫总局制定的建筑和装修材料的环境指标，以及民用建筑工程室内环境污染控制规范的颁布实施，基本形成了控制建筑工程室内环境污染176、的技术标准体系。物业管理部门要做好防治室内污染的宣传，引导居民使用“绿色家具”，即要使用符合国家质量监督检验检疫总局规定的10项室内装饰装修材料强制标准的室内装饰装修材料，以减少室内甲醛等有害气体的释放量,真正达到控制室内环境污染的目的。项目工程竣工时，建设单位要按照规范要求对室内环境质量进行检查验收，委托有资质的检测机构对建筑工程室内氡、甲醛、苯、氨、总挥发性有机化合物（TVOC）的含量指标进行检测。建筑工程室内有害物质含量指标不符合民用建筑工程室内环境污染控制规范规定的，不得投入使用。（3）绿色物业管理在环保方面，“绿色房产”的物业管理主要体现在对项目生活垃圾的控制。具体为：控制生活垃圾分177、布面积，减少垃圾在堆放、运输过程中对自然环境的破坏，收集应体现“谁污染谁治理，谁堆放谁付费”，处置以“无害化、减量化、资源化”为原则；提倡垃圾袋装化，实行分类收集（分有害类、可回收类和不可回收三类），尽量回收利用，其余的集中无害处理后回填大自然第7章 经济影响分析7.1、经济费用效益或费用效果分析1、经济费用效益分析是从资源合理配置的角度，分析项目投资的经济效率和对社会福利所做出的贡献，评价项目的经济合理性。2.评价说明2.1社会折现率：根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定按8计2.2土地影子价格：该项目土地价格为拍卖方式取得，拍卖价格即为土地的影子价格。2.3前期工程费的影子价格：178、按财务分析中前期工程费的1.1计算2.4基础设施建设费影子价格：按财务分析基础设施建设费的1.1计算2.4建筑安装工程费影子价格：按财务分析建筑安装工程费的1.1计算2.5财务分析中贷款利息为转移支付不进行计算2.6财务分析中各种税收及行政管理收费用包括土地契税、销售税、土地增值税、综合开发、水土保持费用等为转移支付不进行计算3. 经济费用效益或费用效果分析3.1、投资分析该项目从全社会国民经济的角度分析，3.1.1经济费用经济费用2200.4万元， 其中：土地费用844万元，前期工程费145.24万元，建安工程费1043.77万元，基础设施费84.75万元，管理费42.35万元，开发期税费3179、.85万元，其它费用26.85万元，其它费用10万元。3.1.2经济效益该项目建成后可实现经济收入2514.92万元，经济效益314.52万元，经济净现值ENPV（EIRR8）200.27万元，经济内部收益率EIRR为34.30。该项目经济净现值ENPV（EIRR8）200.27万元为正值，表明该项目可以达到符合社会折现率的效率水平，认为该项目从经济资源配置的角度可以被接受；经济内部收益率大于社会折现率8%，表明项目资源配置的经济效率达到了可以被接受的水平。总之，从国民经济整体分析，项目是可行的。7.2、行业影响分析。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康180、发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。该项目为商服房地产项目，房地产业的发展是国民经济发展的晴雨表，该项目的建设，将严格按国家的有关规定和要求建设，该项目的建设不仅会带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥着巨大的作用。它将会有力的促进社会的长治久安和和谐，它将对xx县经济又好又快发展产生深远的影响。7.3、区域经济影181、响分析房地产是城市化进程中重要的推动力量，房地产的开发，远远大于工业和住宅业。因为房地产带动的是一个城市或者是一个较大的区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求，综合商业的辐射带动作用更使其配套的农副产业、加工业、运输业、包装业、广告业等得以产业化发展，从而带动了区域经济的增长，反向推动了城市化的进程，房地产是发挥城市凝聚力和辐射力的主要载体。房地产是城市建设的一个关键环节，所有的房地产环节组合在一起形成一个大产业。作为一个高附加值产业，房地产能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。该项目总占地面积6945西平方米，10.42亩，商服建筑面积16419.48平方米，为商182、业、住宅开发项目，能有效地促进xx县的房地产发展，繁荣地方经济，有利于提高居民生活质量；该项目能有效带动相关产业的发展，有利于促进城市化；该项目建成后，能与东方购物中心、xx集贸市场连成一起，有利于形成商业、居住氛围，项目建成后可实现销售税收136.81万元，能有效的增加xx县的财政收入，项目建成后，可按排300人就业，聘请物业公司进行物业管理，能解决一部分人的就业问题，对缓解xx的就业压力具有一定作用。7.4、宏观经济影响分析扩大国内需求是近年来特别金融危机以来中国经济发展的基本立足点，房地产行业是宏观调控的重要对象之一，房地产行业的健康发展关系民生大计。房地产行业的高速发展是国家政治、经济183、稳定的一个重要标志，该项目为商业房地产项目，项目原用地为农业用地，项目建成后，能最大限度节约利用土地，有利于建设集约型社会，是科学发展观的重要体现，该项目的开发建设有利于促进社会稳定，有利于社会的长治久安和社会的和谐，对宏观经济的发展具有重要的作用。第8章 社会影响分析8.1社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质，随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。本项目的建设能给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本项目的绿地率将达到30%，将会给人们带来舒适优美的生活环境；由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会，项目的建设过184、程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会；项目建好以后，可安排一部分人从事商业，可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。8.1.1、对居民收入的影响项目价格与中高阶层居民收入基本平衡，但对低收入居民影响较大，无严重后果，较为适应，可以采用按揭等分期付款方式。8.1.2、对居民生活水平与生活质量的影响该项目的建设，能便民、利民、为民，能有效提高人们的生活质量，提高了人民的生活水平。8.1.3、对居民就业的影响对xx县的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位、物业管理公司等产生积极的影响，提高居民就业率，吸纳无业居民就业。8.1.4、对不同利益群体的影响对项目投资经营方、项目出售185、对象、管理方、政府部门影响范围较小，项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量，定价要兼顾各方，按政策承建项目。8.1.5、对地区、文化、教育、卫生的影响对文化、教育、卫生方面影响范围广，增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展8.1.6、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响城市的投资规模也是城市竞争力的重要体现，房地产的发展有利于提高城市的投资规模，从而带动城市建设，房地产带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程，房地产的建设还直接关系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表现城市文化底蕴的载体，是城市的名片和品牌。该项目为商业房地产开发项目，有着巨大的商业价186、值，项目建成后，能与东方购物中心、xx集贸市场等一个商业整体，将为xx县在东南部提供一个商业环境优美的项目，提升城市内涵，在一定程度上美化了xx县南部的城市景观， 对基础设施、社会服务质量等各方面影响范围广，促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展8.1.7、对生态环境影响项目建成后，一方面由于项目内有较大比例的绿地，在一定程度上能够增强局部区域的大气净化能力，美化环境，另一方面将增加区域的人流、物流和车流，给周围交通和生态环境带来一定的压力。8.2社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处鑫华路以北，周围的187、交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。8.3社会效益分析该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。1、对居民生活水平与生活质量的影响，将会直接影响到项目建成使用后的居住人员。提高人们的生活质量，繁荣xx经济。2、对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。 3、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响，基础设施、社会服务质量等各方面范围广，促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。4、在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设188、为前端，建筑、建材、物业管理等相关产业为后续的产业链。8.4 社会风险及对策分析。8.4.1社会风险分析本项目具有投资大、建设期较长的特点，存在着土地预期收入实现风险、财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。1、该项目项目在施工期产生的噪声、粉尘等将会对周围建筑有一定影响；营运期停车场的噪声及释放的汽车尾气将会对住周围建筑物有一定影响2、该项目东高西低，高差较大，基础设施费用较大。3、在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。4、国家和地方政策变189、化对土地一级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。5、该项目出入口较多，将会给物业管理带来不便。6、商业与住宅结合布置势必会造成商业对住宅的影响。8.4.2对策分析1、全面分析所在地块的商业环境，打造招商难度低、招商周期短的区域型购物中心，以形成项目在特定区域的独有性和先机优势；2、不要盲目追求高端定位，立足于更广泛的消费客层，引进更加大众化的品牌零售商，创造消费者日常生活的购物休闲场所；3、打造适合区域发展的综合体项目，使客流实现共享。4、严格按设计规范进行设计，留足日照间距。5、施工期内严格按照国家有关规定施工，使噪声、粉尘等达标排放。6、妥善处理好周围群众的关系，取得群众的理解和支持。7、制定切实可行的成本控制措施；搞好竖向规划和土方平衡，节约造价。8、加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。9、根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避风险。10、尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解风险。11、项目建成后，应加强对小区出入口的管理。8.4.4、社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。92