1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1项目名称及承办单位11.2可行性研究报告编制单位11.3项目承办单位概况11.4可行性研究报告编制依据和研究范围2、21.5项目提出理由31.6项目概况41.7项目主要技术经济指标7第二章 项目选址及建设条件102.1土地取得情况及征地拆迁10二、该项目拆迁范围内住户和公企统计数据10三、拆迁补偿金额102.2场址现状112.3项目建设条件12第三章 建设方案173.1设计依据173.2开发规模与户型方案183.3规划方案193.4建筑方案243.5公用及辅助工程283.6消防工程333.7交通工程35第四章 节能394.1建筑节能394.2项目能源消耗分析424.3节能效果分析44第五章 环境影响分析455.1设计依据、执行标准455.2周边环境现状455.3环境影响分析465.4环境保护措施及治理效果43、75.5环保部门审批意见49第六章 项目管理和进度安排506.1项目管理506.2建设工期及建设进度计划50第七章 工程招标547.1招标编制依据547.2招标范围547.3招标方式54第八章 投资估算与资金筹措578.1估算编制依据及说明578.2投资估算编制基数578.3项目总投资估算598.4投资计划及资金筹措59第九章 财务分析669.1编制依据669.2运营成本估算669.3房屋租赁方案679.4生存能力分析68第十章 社会影响分析6910.1项目实施对社会影响分析6910.2项目与所在地区互适性分析6910.3社会风险分析7010.4社会评价结论70第十一章 可行性研究结论71第一4、章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称长春xx都市经济开发区xx路（xx中街）公共租赁住房项目1.1.2项目承办单位长春xx房地产开发有限公司1.1.3法定地址长春市xx区xx大街xx1.1.4法人代表1.1.5项目建设性质新建1.2可行性研究报告编制单位xx工程咨询资质编号：工咨甲 1.3项目承办单位概况长春xx房地产有限公司是2010年3月，经长春市人民政府国有资产监督管理委员会、长春市城乡建设委员会、长春市工商行政管理局批准成立的由长春xx投资集团有限公司出资设立的国有独资有限责任公司。该房地产项目为该公司成立以来的第一个房地产开发建设项目。1.4可行性研究报告编制依据和研5、究范围1.4.1可行性研究报告编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号；2.吉林省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见吉政发200737号；3.长春市人民政府保障性住房建设与管理办法（长市房改字20071号）；4.长春市人民政府关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（长府发200826号）；5.建设用地规划许可证（220000201100039号）6.长春市发展和改革委员会关于长春市xx路地块公共租赁住房项目建议书的批复（长发改审批字【2011】262号）7.长春市保障性安居工程领导小组办公室关于长春xx房地产开发有限公司xx6、路地块公共租赁住房项目建设的批复（长安组办【2011】10号）8.国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9.国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；10.吉林省公共租赁住房管理暂行办法11.国家相关政策、法规、文件；12.长春xx房地产开发有限公司委托xx编制项目可行性研究报告的委托书；13.项目建设单位提供的有关资料、数据。1.4.2可行性研究报告研究范围本可行性研究报告对位于丙六十七路以东，xx中街以西，丙五十路以南，xx路以北的规划用地范围内新建的总建筑面积293006.51m2的公租住房及配套设施进行研究。对项目的建设提出理由7、规模、方案以及投资估算等进行了研究。1.5项目提出理由目前城镇住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下层的“新城镇居民”，政府将把住房摆在民生的重要方面。在以市场机制分配住房日益成为我国住房制度的基础和房价持续高位运行的情况下，政府划出土地，社会投入巨额资金，建立社会保障性住房制度，力求建立长效机制，不仅有利于构建和谐社会，让中低收入者享受经济发展的成果，而且从政策和制度创新的角度看，意义更为深远。2008年12月22日长春市人民政府“关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见”中指出：加快保障型住房建设，解决低收入家庭住房困难,是重要的民生工作，是各级政府的重要职责，8、对于促进房地产市场健康发展，维护社会稳定具有十分重要的意义。各级政府和市政府有关部门要进一步提高认识,统一思想，积极推进，切实把这项工作落到实处。按照国务院“关于扩大内需，加快建设保障性安居工程，加大对廉租公租住房建设的支持力度，用3年时间解决城镇低收入家庭住房困难”的要求，我市要进一步完善多层次、多渠道解决低收入家庭住房困难的住房保障体系。2011年，将建设1万套公共租赁住房和600套廉租住房。并拆除317栋D级危险房屋，通过异地安置、临时安置、租房补贴等方式，妥善安置被拆除房屋居民。同时，还将完成200万平方米以上未登记房屋确权工作。本公租住房项目对于长春市经济发展、社会稳定以及改善中低收9、入人群的居住条件都具有重要意义；符合国家、地方关于公租住房开发建设政策，是实现公租住房建设规划的一项重要工程。1.6项目概况1.6.1项目建设地点本项目拟建于丙六十七路以东，xx中街以西，丙五十路以南，xx路以北的规划用地范围内。1.6.2项目建设规模、内容xx中街公租房建设项目，本项目为A、B两个地块同时建设，项目总占地面积10.47ha，总建筑面积293006.51m2，其中住宅建筑面积为221753.51m2，公建面积为23537.90m2（幼儿园面积1366.3m2，商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,），地下建筑面积为47715.10m2。序号地10、块占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下车库（m2）合计(m2)1A区4.46106984.517168.921783.2135916.62B区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米，本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（A、B区各设置地下车库一处）。项目可容纳居住户数约3743户，全部为90m2以下住户，居住人口约11979人。户型明细户型面积m2套数套数比例面积比例小于509355018714911、.98%42.18%50-55100823.51150240.12%45.47%55-80273803709.9%12.35%合计221753.513743本小区地下室总面积为47715.1 m2，用途为小区地下车库，不考虑人防工程，项目人防工程采用异地建设方式，人防工程面积按高层住宅的基底面积+多层住宅总建筑面积的5%计算，人防总面积为12500 m2。1.6.3项目主要建设条件1.市政公用设施条件项目供水水源由前进大街的城市供水管网引入，供水管径为DN400。供水系统采用地下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。本项目A、B两个地块共用一个水泵房，设置于负荷中心的B15#地下建筑。水泵房按照12、建筑规模、建筑高度和用水量，分高、中、低三个区设置水泵机组，其中1-6层为低区，7-12为中区，12-18层为高区。本项目电力引自前进大街现有的供电线路，电源电压为10KV，经箱变输出电压等级220V/380V。根据本次评估对电力消耗的计算，按照本报告第五章各用能系统用电计算参数的取值，本项目总用电负荷为5422.08kVA，变压器负载率达到78.24%，小区内设置11台630KVA的箱式变压器，分别于A区、B区电力负荷中心，A区设置5台，B区设置6台。可以满足区域内包括照明应急用电需要。变压器接近负荷中心，并靠近电源侧。项目采用热源为长春市热电三厂集中供热管网。热源引自xx中街城市的热力管网13、，供回水管径为DN300，距离不超过200m，管线沿项目区道路直埋敷设。项目一次管网热媒温度为100/80热水，项目采用散热器采暖方式，其二次网供热热媒选用85/60热水。集中供热采用区域锅炉房，本项目AB两个地块共设一个换热站，位于热负荷中心的B15地下建筑内，建筑面积为300m2。换热站按照建筑规模与建筑高度，分高、中、低三个区设置换热机组，其中1-6层为低区，低区采暖面积约为11万m2,7-12为中区，中区采暖面积约为8万m2,12-18层为高区,高区采暖面积约为8万m2。项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市的天然气中压管网，管径DE300，调压站设在居民用户较集中的地方。2.施工14、条件项目位于长春xx都市经济开发区，本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.6.4项目总投资及融资情况经估算，项目总投资148057.79 万元，拟采取申请国家补助资金及地方配套两种方式解决，所有建设资金将根据项目实施进度的要求，逐步投入。1.7项目主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位设计指标备注1.用地指标1.1项目用地面积ha10.472.总建筑面积m2293006.51其中2.1住宅建筑面积 m2221753.51A区106964.51m2,B区114789.00m22.215、公建建筑面积m223537.90A 区7168.9m2,B区16369m22.3地下建筑面积m247715.1A区21783.2m2，B区25981.9m23.道路用地面积m218843.64.居住总户数户37435.居住总人数人119793.2人/户6.建筑物最高高度m54.5规划控制指标657.建筑日照间距系数H满足规划控制指标多层对内1.7，对外1.97；高层满足大寒日2小时8.容积率A区2.56规划控制指标合计2.5（计算公式为地上计容面积占地面积）B区2.18合计2.3439.绿地率%A区34.5规划控制指标30%B区32.5合计37.5610.道路比率%1811.建筑密度%A区2116、.7规划控制指标 30（计算公式为地上建筑物占地面积总占地面积）B区22.5合计22.1612.户型方案12.1 90m2以下户型面积m2221753.51户型面积均在90m2以下 12.2 90m2以下户型套数套3743占住宅总套数的10013.项目总投资万元148057.79 13.1建筑工程费万元85232.1613.2设备购置费万元5554.8813.3安装工程费万元244.5013.4其他费用万元56766.5614.建设工期月24第二章 项目选址及建设条件2.1土地取得情况及征地拆迁项目建设单位已取得土地使用权，取得方式为划拨。一、该项目安置拆迁范围及来源1.本项目拆迁住户绝大多数17、来源土地收储中心2010年xx新城六期，现剩余居民10户，因补偿价格低未达成协议。2.拆迁范围的公企有6家，分别为：长春市联君塑钢制品厂、长春是南关区幸福乡八一村委会、长春市八一保温材料长、长春吉榆豆制品有限责任公司、长春市凯天机械有限公司、长春市乾旺有限公司（鱼塘）。二、该项目拆迁范围内住户和公企统计数据该项目拆迁范围内共补偿安置456户，其中有证房屋120户，独立无证房屋330户，公企6户。本项目拆除建筑面积为82919.85m2，其中:民房面积50189.98m2，公企面积32729.87m2。（民房包括：浮房、偏厦、门斗等）三、拆迁补偿金额本项目主要为征地及拆迁补偿费，合计费用为33018、00万元，其中征地费用18225万元，拆迁补偿费为14775万元，拆迁范围内所有住户及公企主要采取货币补偿的方式（本项目拆迁补偿依据长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法长春市政府第27号政府令）。2.2场址现状本项目拟建于丙六十七路以东，xx中街以西，丙五十路以南，xx路以北的区域内。xx中街公租房建设项目，本项目为A、B两个地块同时建设，项目总占地面积10.47ha，总建筑面积293006.51m2，其中住宅建筑面积为221753.51m2，公建面积为23537.90m2（幼儿园面积1366.3m2，商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,），地下建筑面积19、为47715.1m2。A、B区建设规模与内容如下表：序号地块占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下车库（m2）合计(m2)1A区4.46106984.517168.921783.2135916.62B区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米，本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（A、B区各设置地下车库一处）。项目可容纳居住户数约3743户，全部为90m2以下住户，居住人口约11979人。目前已经开始20、进行场地平整等前期工作。2.3项目建设条件2.3.1自然环境状况（1）气候条件长春市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。（2）气象参数年平均气压:98.6Kpa绝对最高气温:36.4绝对最低气温:-36.5年平均气温:4.5采暖室外设计温度:-23.0年平均相对湿度:68%年平均降雨量:65Omm年最大冻结深度:169cm主导风向:冬季西北、夏季西南年平均风速:3.6m/s最大风速:25.7m/s2.3.2地质条件根据该项目岩土工程勘察报告，拟建场地地形、地貌及地层条件如下：1.场地地形地貌条件场地位于长春21、xx新城开发区丙六十七路以东，xx中街以西，丙五十路以南，xx路以北的区域内，场区地势高差变化较大，勘探孔标高在226.05-237.02米，高差10.97米。拟建场地地貌位于松辽平原台地地貌单元，在拟建区域内有天然形成的小湖，拟建场区在南关环卫处周围为垃圾填埋区，垃圾填埋深度约10米，深处达14米，垃圾填埋区周围地下水水质被污染，经水质水析ph值为6.20，呈弱酸性，地层结构：上部为杂填土及粘性土，下部为白垩纪粉砂岩与泥岩互层。2.地层、地层结构及岩土性质描述拟建场地属于台地地貌单元，主要地层描述如下：第层，杂填土，主要为生活垃圾组成，局部为建筑垃圾，结构松散，密度不均。生活垃圾经长时间埋藏22、，产生沼气，对人体有较大危害，受人为活动影响，该层厚度变化较大，分布不均，层厚0.5013.60米。第-1层，新近代沉积粉质粘土，黑色，灰色，灰黑色，软塑至流塑状态，饱和，高压缩性，局部含有机质，层厚0.508.30米。第层，粉质粘土，褐黄色，局部灰黄色，可塑状态，中等压缩性，该层层厚0.00-5.20米。第层，粉质粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，该层层厚0.00-5.80米。第层，粉质粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-3.50米。第-1层，粉质粘土，灰黄色，灰色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-4.80米。第层，粉质粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-723、.00米。第层，粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-5.80米。第层，粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚1.30-8.60米。第层，全风化泥岩与粉砂岩互层，黄绿色，灰绿色，棕红色，泥岩全风化呈硬塑状态的粘土状，粉砂岩风化呈粉砂状，遇水软化，具有崩解性，泥岩标贯击数小于50击，层厚为0.00-4.30米。第层,强风化泥岩与粉砂岩互层，棕红色，黄绿色，灰绿色，泥岩强风化呈硬塑状态-坚硬状态的块状，粉砂岩风化呈粉砂状，较致密，岩芯结构强度大，不易碎，厚层状结构。属于极软岩，标贯击数50-100击，层厚为0.00-6.50米。第层,中风化泥岩与粉砂岩互层，棕红色，黄绿色，灰绿色，泥24、岩中风化呈坚硬致密的块状，厚层状结构，粉砂岩岩芯结构强度大，不易碎，致密。岩石分类为V类，属于软岩。标贯击数大于100击，该层揭示的最大层厚为10.00米。3.场地地下水条件及不良地质作用评价场区地下水属于潜水类型，埋藏在粘性土中，主要接受大气降水补给。稳定水位1.50-5.50米，标高为224.28- 233.02米,水位随季节变化有升降，年升降幅度在1.0-2.0米左右。粉质粘土及粘土层渗透系数较小，渗透系数经验值为0.05-0.3m/日，第层全风化泥岩与粉砂岩互层及第层强风化泥岩与粉砂岩互层可认为是相对隔水底板。本场地无不良地质作用的存在。2.3.3配套设施及施工条件1.配套设施项目建设25、区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、煤气管网、供热管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土、空心砌块。项目所需所有建筑材料均由长春市本地供应，长春市建筑材料市场的供应充足，可以满足该项目的建设需要。2.施工条件项目位于长春市xx都市经济开发区，本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。第三章 建设方案3.1设计依据民用建筑设计通则GB50352-2005混凝土结构设计规范GB5026、010-2002建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版）建筑抗震设计规范GB50011-2010砌体结构设计规范GB50003-2001屋面工程技术规范GB50345建筑给水排水设计规范GB50015-2003低压配电设计规范GB50054-95供配电系统设计规范GB50052-2009建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000民用建筑电气设计规范JGJ/T16/92室外排水设计规范GB500142006 室外给水设计规范GB500132006城市热力网设计规范CJJ 342002建筑照明设计标准GB527、0034-2004高层民用建筑防火规范GB50045-2005建筑设计防火规范GB50016-2006其他相关规范、规定3.2开发规模与户型方案xx中街公租房建设项目，本项目为A、B两个地块同时建设，项目总占地面积10.47ha，总建筑面积293006.51m2，其中住宅建筑面积为221753.51m2，公建面积为23537.90m2（幼儿园面积1366.3m2，商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,），地下建筑面积为47715.1m2。A、B区建设规模与内容如下表：序号地块占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下车库（m2）合计(m2)1A区4.4610628、984.517168.921783.2135916.62B区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米，本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（A、B区各设置地下车库一处）。项目可容纳居住户数约3743户，全部为90m2以下住户，居住人口约11979人。户型明细户型面积m2套数套数比例面积比例小于5093550187149.98%42.18%50-55100823.51150240.12%45.47%55-29、80273803709.9%12.35%合计221753.513743项目公共建筑为幼儿园、普通商业用房、社区服务用房、物业用房，本小区地下室总面积为47715.1 m2，用途为小区地下车库，不考虑人防工程，项目人防工程采用异地建设方式，人防工程面积按高层住宅的基底面积+多层住宅总建筑面积的5%计算，人防总面积为12500 m2。 本项目住宅套型均小于90m2，符合国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、长春市公租住房管理办法等政策、法规的要求。3.3规划方案3.3.1总平面布置在总平面布置上，本项目的建筑的规划设计按照总平布置原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、30、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的主朝向为南北朝向或接近南北朝向。本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（A、B区各设置地下车库一处），项目公共建筑位于小区住宅底部一、二层，使用用途为商业用房、幼儿园、物业用房、社区服务用房，地下建筑为地下车库使用。功能及规模如下表:建筑日照间距系数按长春市建筑日照间距规定和城市居住区规划设计规范执行，多层建筑对内大于1.7，对外大于1.97；高层建筑满足大寒日2h。项目整个区域呈规则矩31、形，为保证项目建设场区交通的顺畅，场区在A、B两个地块分别设置了车行与人行出入口6处。A地块：地下车库在西侧丙六十七路设置出入口两处，南侧在丙五十一路设置出入口一处。A区共设置地上建筑物9栋，其中：住宅楼3栋，商住楼5栋，幼儿园1栋，地下构筑1处（地下停车场）。A区总建筑面积135916.60m2，其中：住宅建筑面积106964.51 m2，公建建筑面积7168.90 m2，地下建筑面积21783.20 m2。商业用房：均为临街用房，A4、A8栋南临丙五十一路（与丙五十一路平行），A5、A6、A7栋西临丙六十七路（商业部分与丙六十七路平行，住宅部分与丙六十七路垂直）。住宅：A1、A2、A3为住32、宅楼，位于A区东北角，其余建筑物为商住楼，临近丙五十一路、丙六十七路及丙五十路。幼儿园：位于A9建筑，为A区域中心位置，南侧临A地块中心广场。B地块：地下车库在西侧丙六十七路设置出入口一处，东侧在xx中街设置出入口两处。B区共设置地上建筑物15栋。其中：住宅楼4栋，商住楼10栋，燃气调压站1栋，地下构筑1处（地下停车场）。B区总建筑面积157089.91m2，其中：住宅建筑面积114789.00m2，公建建筑面积16369.00m2，地下建筑面积25931.90m2。物业用房：位于B5建筑，东临xx中街，南临xx路。变电室：小区变电室位于B5地上建筑，东临xx中街，南临xx路。商业用房：商业用33、房均为临街用房，主要包括B1、B2、B3、B5、B9、B10、B11、B12、B13、B14，其中西侧商业用房，西临丙六十七路（商业部分与丙六十七路平行，住宅部分与丙六十七路垂直），南侧商业用房南临xx路，东侧用房东临xx中街（商业部分与xx中街平行，住宅部分与xx中街垂直），北侧用房北临丙五十一路。住宅：B4、B6、B7、B8为住宅楼，位于B区中心区域，其余建筑物为商住楼，临近xx路、丙六十七路及丙五十一路。燃气调压站：位于B16，位于项目燃气负荷中心，位于B地块中心广场东侧，为两区共用。生活、消防水池、泵房及换热站：小区生活、消防水池分别单独建设，消防水池为400立方米，生活水池300立方34、米，生活、消防水池、泵房及换热站均建在B15地下建筑物内，均为AB区共用，位于丙五十一路附近，近AB区中心位置。项目总平面布置力求做到布局合理、流畅、紧凑、分区明确，使平面布置既经济合理、美观实用，满足消防、节能的要求。3.3.2主要技术指标主要技术指标表项目单位设计指标备注1.用地指标1.1项目用地面积ha10.472.总建筑面积m2293006.51其中2.1住宅建筑面积 m2221753.51A区106964.51m2,B区114789.00m22.2公建建筑面积m223537.90A 区7168.9m2,B区16369m22.3地下建筑面积m247715.1A区21783.2m2，B区35、25981.9m23.道路用地面积m218843.64.居住总户数户37435.居住总人数人119793.2人/户6.建筑物最高高度m54.5规划控制指标657.建筑日照间距系数H满足规划控制指标多层对内1.7，对外1.97；高层满足大寒日2小时8.容积率A区2.56规划控制指标合计2.5（计算公式为地上计容面积占地面积）B区2.18合计2.3439.绿地率%A区34.5规划控制指标30%B区32.5合计37.5610.道路比率%1811.建筑密度%A区21.7规划控制指标 30（计算公式为地上建筑物占地面积总占地面积）B区22.5合计22.1612.户型方案12.1 90m2以下户型面积m236、221753.51户型面积均在90m2以下 12.2 90m2以下户型套数套3743占住宅总套数的10013.项目总投资万元148057.79 13.1建筑工程费万元85232.1613.2设备购置费万元5554.8813.3安装工程费万元244.5013.4其他费用万元56766.5614.建设工期月243.4建筑方案3.4.1建筑设计本项目的各建筑的分居民建筑和公共建筑。公共建筑用途为普通商业用房20793.4m2、幼儿园1366.3m2、物业761m2、社区服务房617.2m2。幼儿园位于A9#楼二层建筑，社区位于A7#住宅底部一层，物业位于B5#建的底部一层。项目建筑物均采用桩基础、框37、架结构。本项目外墙采用外保温体系，设计中采用符合国家节能要求的符合墙体，达到设计的保温，多层建筑外墙保温采用贴砌A级EPS板薄抹灰系统，公建外墙保温采用加气砼加保温砂浆的做法。框架结构外墙总厚度不超过490mm。每户厨房卫生间面积均达到厨房4 m2，卫生间3m2的要求。3.4.2结构设计1、设计标准建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度度（加速度0.1g），耐火等级级，设计使用年限50年。屋面防水等级均二级，防水年限十五年以上。2、结构方案多层建筑为单元式多层住宅，底层为住宅自用的车库和公建,建筑主体6层，建筑高度17.85m，建筑结构形式为底部框架抗震墙结构，建筑结构的类别为3类，使用年限为538、0年。外围护墙为外保温复合墙体，一层带车库部分为非承重的外围护墙采用190(标注200)厚煤矸石空心砌块(抗压强度为MU5)+15厚1：2.5水泥砂浆+85厚阻燃聚苯乙烯（EPS）泡沫保温板，用M5混合砂浆砌筑。住宅部分：240厚承重型煤矸石烧结多孔砖(抗压强度为MU10)+15厚1：2.5水泥砂浆+85厚阻燃聚苯乙烯（EPS）泡沫保温板，用M10混合砂浆砌筑。一层车库部分的内墙为200（或100）厚MU5煤矸石空心砌块，用M5混合砂浆砌筑。住宅的内墙为240（或120）厚MU10煤矸石多孔砖，用M10混合砂浆砌筑。外墙保温阻燃聚苯乙烯保温板密度20kg/m,导热系数0.042W/(m.k),39、 外墙保温发泡聚氨酯密度30kg/m,导热系数0.022W/(m.k), 所有外墙门窗框的四周均用聚氨酯现场发泡封闭，并用密封膏封严。工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为10年。基础采用静压预应力混凝土管桩,建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为丙级。高层为单元式高层住宅，建筑主体18层,建筑高度54.5m，建筑结构形式为剪力墙结构，建筑结构的类别为3类，使用年限为50年，防火设计建筑分类为二类，耐火等级为二级，每层为一个防火分区。外围护墙为外保温复合墙体，由内至外：190(标注200)厚煤矸石空心砌块(抗压强度为MU5.0)+15厚1：2.5水泥砂浆+85厚阻40、燃型聚苯板 (EPS),泡沫保温板，用M5混合砂浆砌筑。住宅的内墙为200（或100）厚MU3.5煤矸石空心砌块，用M5混合砂浆砌筑。外墙保温阻燃型聚苯乙烯板保温板密度20kg/m,导热系数0.042W/(m.k), 外墙保温发泡聚氨酯密度30kg/m,导热系数0.022W/(m.k),工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为25年，基础采用静压预应力混凝土管桩，建筑结构的安全等级二级，建筑抗震设防类别丙类， 地基基础设计等级乙级，抗震设防烈度7度 (设计基本地震加速度 0.10g)， 设计地震分组第一组，建筑场地类别二类。3.4.3建筑特征主要建筑特征一览表工程名称长春xx都市经济开发区41、xx路（xx中街）公共租赁住房项目建筑物名称公租住房耐火等级级抗震设防烈度7度主要结构形式多层为底框结构，高层为框架剪力墙结构建筑物总体高度最高54m建筑层数地上最高18层建筑面积（m2）293006.51建筑构造墙 体空心砌块地 面水泥抹面窗塑钢窗内墙面内墙涂料外墙面外墙涂料3.5公用及辅助工程本项目辅助工程主要包括区域给排水及消防等的建设，还考虑电气、供热、物业等设施建设。3.5.1供水排水1、给水工程项目供水水源由前进大街的城市供水管网引入，供水管径为DN400。供水系统采用地下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。本项目A、B两个地块共用一个水泵房，设置于负荷中心的B15#地下建筑。水泵42、房按照建筑规模、建筑高度和用水量，分高、中、低三个区设置水泵机组，其中1-6层为低区，,7-12为中区，12-18层为高区。室外给水管材采用钢丝网骨架增强符合塑料管，电热熔接头连接。室外给水管采用钢丝网骨架增强复合塑料管，电热熔接头连接，卫生间冷热水支管采用PPR管。项目建成后，住宅部分用水量按人均150L/d计算，公建部分按6L/m2计算，不可预见用水量按15考虑，则本项目日用水量为1302.98m3，年用水量为47.56万m3。2、排水工程项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经排水管网汇集后排入项目区域的污水管网，经前进大街上的市政污水管网排入规划污水处理厂，屋面雨水由雨水斗及雨水管汇43、集后直接排入场区内雨水管网，地面雨水经地下集水井排至前进大街上的市政雨水管网。污水管管径DN600，雨水管管径DN800。排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接。室外雨水管采用双壁波纹管，“U”型橡胶圈接口。3、管材生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。4、泵房节能、环保措施水泵房内水泵基础设置减振垫，水泵进口设置柔性接头，防止噪声超标。3.5.2电气工44、程1、工程范围变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)、停车管理系统等。2、供配电系统本项目电力引自前进大街现有的供电线路，电源电压为10KV，经箱变输出电压等级220V/380V。根据本次评估对电力消耗的计算，按照本报告各用能系统用电计算参数的取值，本项目总用电负荷为5422.08kVA，变压器负载率达到78.24%，小区内设置11台630KVA的箱式变压器，分别于A区、B区电力负荷中心，A区设置5台，B区设置6台。可以满足区域内包括照明应急用电需要。变压器接近负荷中心，45、并靠近电源侧。3、照明及电力设计（1）配电方式：由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电。（2）照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。在疏散楼梯口位置设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。4.弱电设计（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。（2）智能系统：主要包括综合布线系统、安防自动化系统、建筑监控系统等。3.5.3建筑物防雷本工程按二类防雷设计，防止雷击在屋面设避雷带，引下线及接地装置均利用建筑物钢筋网。应配电点及弱电进、出位置设SPD保护。采用综合接地装置，接地电阻小于1欧。3.5.4暖通工程1、设计计算参数冬季采暖计算温度：-246、1；夏季空调计算温度：30.5；温度：24.2；2、供热1.热源项目采用热源为长春市热电三厂集中供热管网。热源引自xx中街城市的热力管网，供回水管径为DN300，距离不超过200m，管线沿项目区道路直埋敷设。项目一次管网热媒温度为100/80热水，项目采用散热器采暖方式，其二次网供热热媒选用85/60热水。2.采暖系统形式集中供热采用区域锅炉房，本项目AB两个地块共设一个换热站，位于热负荷中心的B15地下建筑内，建筑面积为300m2。换热站按照建筑规模与建筑高度，分高、中、低三个区设置换热机组，其中1-6层为低区，低区采暖面积约为11万m2,7-12为中区，中区采暖面积约为8万m2,12-1847、层为高区,高区采暖面积约为8万m2。3、通风工程项目走廊设排烟系统，消防电梯前室及防烟楼梯间设正压送风系统，风机设在18层。排烟风管均采用镀锌钢板制作，厚度1.5mm。3.5.5燃气工程项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市的天然气中压管网，管径DE300，调压站设在居民用户较集中的地方，并符合城镇燃气设计规范的安全距离。3.5.6物业项目建成后，由长春xx房地产开发有限公司对物业管理进行招标，选择专业的物业公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。物业用房位于B5建筑物内，物业管理用房建筑面积合计为7648、1m2。3.5.7绿化及环境工程绿化及环境工程：小区绿化率37.56，绿化面积39320.44平方米，园区内绿化景观配合小区整体设计。3.6消防工程本项目严格采取防火措施。主要火灾隐患为餐饮用火，电器、照明电线、楼道内的照明线路和违规吸烟等因素。本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。区域内按照规范要求布置消防车道，消防车道设置成环形，宽度不小于6m。消防给水管网在水平及竖向上布置成环状，以利于安全供水，室外设置消防水鹤，供消防使用。3.6.1设计依据建筑设计防火规范 GB50016-20049、6建筑抗震设计规范 GBJ50011-2010建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-973.6.2消防水源消防水源来自本项目物业用房设备间给水泵房消防水池，通过消防给水管网供应小区的消防用水。3.6.3消防措施根据建筑设计防火规范GB50016-2006中有关条文规定，本建筑耐火等级为一级，本项目建筑最高54.5m。根据建筑设计防火规范，小区按一次火灾考虑，室外消防用水量为20升/秒，室内消防用水量为15升/秒。小区内设置1座消防泵站（与生活加压泵站合一）和1座400立方米消防储水池。消防供水管与生活供水管分别设置，在消防管网上设置50、一定数量的室外地下式消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米。消防泵站内设置消防泵四台。消防设备采用双路电源末端自动切换的方式，以保证其可靠供电。项目设火灾自动报警及消防联动系统。项目在B6屋顶设18m3的消防水箱一座及增压设备一套,确保最不利点消火栓静水压力不低于0.07Mpa.建筑除电梯机房，水箱间，无可燃物的管道层外，其他各层各部位均设消火栓保护。室内消火栓设在明显和易于取用处，其布置保证同层任何一点均有2股水柱同时达到。消防电梯前室均设消火栓，顶层水箱间设实验用消火栓。水枪充实水柱大于等于10m，流量大于等于 5L/s。每个消火栓箱内均配DN65 消火栓1个,DN65,51、L25m的麻质衬胶水带1条,DN6519直流水枪1支，白救卷盘小水喉1 套，启泵按钮和指示灯各1个。5层以下各层消火栓采用减压稳压型消火栓，保证每个消火栓栓口的出水压力小于等于0.5Mpa。系统控制：着火时，按下消火栓启泵按钮，启动任一台消火栓加压泵(备用泵自动投入) ，消火栓加压泵启动后，水泵运转信号反馈至消防中心及消火栓处，消火栓指示灯闪亮，该防火分区其他消火栓的指示灯也亮，消火栓加压泵也可在消防中心和水泵房中手动控制启停，消防结束后手动停泵。本工程除住宅、设备机房、水箱间、卫生间、楼梯间、无可燃物的管道层，不能用水扑救的场所外地下-1地上6层均设有自动喷洒头保护。危险等级： 按自动喷水灭52、火系统设计规范本建筑自动喷水灭火系统按中危险II级设计。屋顶水箱间设消防水保证系统压力。水箱出水管设可调式减压阀接于喷淋报警阀前，以防喷淋压力过高。消防时，由加压泵加压供水.喷头选用：汽车库喷头采用74温级的易熔合金直立型喷头，其他均采用快速反应玻璃球喷头，吊顶下为装饰型，吊顶上为直立型，温级：厨房内灶台上部为 93,厨房内其他地方为 79,其余均为68。在每层每个防火分区均设水流指示器和电触点信号阀，每个报警阀所带的最不利喷头处，设末端试水装置，其他每个水流指示器所带的最不利喷头处，均设DN25 的试水阀。.喷淋管材采用内外热镀锌钢管,卡箍连接.3.7交通工程3.7.1交通组织本项目采用人车53、分流的道路系统，场区内设置6处主要出入口。外来车辆采用单向行驶进入场区，由南侧出入口驶入，由西侧出入口驶出，车行道围绕着建筑物形成一个环路。步行交通与外部空间环境相结合，减少步行交通的流量，避免与机动车的交叉。项目地下车库设置4处主要出入口，分别区域的东侧和南侧。3.7.2交通设施建设1、道路建设项目道路工程总面积18843.60m2。2、停车场建设本项目共建1385个停车泊位，地上200个车位，地下1085个车位，均采用沥青混凝土路面结构。主要设备一览表序号设备名称型号年耗电量（万kWh）,能效指标数量备注1低区变频给水泵Q=30m3/h，H=25m，N11W21.6868%4台3用1备2中54、区变频给水泵Q=30m3/h，H=40m，N=15kW23.6568%4台3用1备3高区变频给水泵Q=42m3/h，H=60m， N=30kW4.9368%2台1用1备4低区采暖循环泵Q=550m3/h，H=32m，N=75kW20.7980%2台1用1备5低区采暖补水泵Q=18m3/h，H=25m，N=5.5kW0.1970%2台1用1备6中区采暖循环泵Q=80m3/h，H=30m，N=75kW20.7980%2台1用1备7中区采暖补水泵Q=18m3/h，H=60m，N=7.5kW 0.2670%2台1用1备8高区采暖循环泵Q=45m3/h，H=60m，N=4kW1.1180%2台1用1备955、高区采暖补水泵Q=6.3m3/h，H=100m，N=5.5kW01970%2台1用1备10电梯11kw69.3840部第四章 节能4.1建筑节能1.建筑的规划设计本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对区域的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的朝向为南北朝向。2.维护结构热工设计项目住宅建设区域的气候分区属于严寒地区C区，设计中应采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能项目建筑中尽量的采用混凝土空心砌块、聚苯乙烯板、气密隔热塑钢门窗等节能材料和技术56、。使其维护结构传热系数如下标准值以内。长春市采暖居住建筑各部分围护结构传热系数限值围护结构部位传热系数KW/(m2K)3层建筑48层建筑9层的建筑 屋面0.300.400.40外墙0.350.450.50架空或外挑楼板0.350.500.50非采暖地下室顶板0.50.600.60分隔采暖与非采暖空间的隔墙1.51.51.5户门1.051.51.5阳台门下部门芯板1.21.21.2外窗2.02.02.52.51.81.82.22.21.61.62.02.01.51.51.81.8围护结构部位保温材料层热阻R(m2K/W)周边地面1.150.850.60地下室外墙（与土壤接触的外墙）1.250.957、50.653.采暖采暖系统选用传热效率高、压力损失小、结构紧凑的板式换热器，采暖水循环泵采用变频水泵，以最大限度节约能量。供热管道采用聚胺脂预制式保温管。根据东北地区的气候特点，在设计、施工时注意各类管线的合理铺设，避免不合理的热交换。采暖系统的室内计算温度按以下值选取:集中采暖系统室内计算温度建筑类型及房间名称室内温度（）门厅、走廊16居室20客厅18卫生间、厨房164.通风与空气调节所有通风空调设备均选用高效低噪设备，并符合国家现行标准规定的高效节能产品，各设备的效能比及性能系数均符合国家现行标准中的规定值。5.照明项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足58、功能使用要求前提下，按建筑照明设计标准GB50034-2004的规定进行相关设计。采用新型低损耗、低噪音的干式变压器，减少设备损耗。日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光。具体设计如下表：居住建筑照明标准值房间或场所参考平面及其高度照度标准值(lx)Ra住宅一般活动0.75m水平面10080书写、阅读300办公室普通办公0.75m水平面7580会议室150餐厅0.75m餐桌面15080厨房一般活动0.75m水平面10060操作台台面150卫生间0.75m水平面100604.2项目能源消耗分析4.2.1项目能源消耗种类本项目运营期消耗的能源种类有：电力、59、热力、天然气。电：主要用于项目区域内照明、住宅内各类电器以及公用基础设施的工作泵等耗电设备。热力：主要用于项目区域冬季采暖的供应。天然气：主要供项目区域内居民和公建部分的用气。4.2.2项目能源消耗量计算用电消耗根据吉林省发改委关于制定新建住宅小区供电配套设施工程费标准及有关问题的通知、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气，住宅用电负荷：100m2以下的住宅用电指标取4kW/户，100-150m2的住宅用电指标为6kW/户，150m2以上的住宅用电指标取8kW/户。小区住宅户数总计3743户，需用系数取0.25。住宅用电时间取平均5h/d，年为1825h。根据全国民用建筑工程设计技术措施60、节能专篇-电气（2007）的规定，社区服务中心及物业管理用房用电负荷取40W/m2；幼儿园用电负荷指标取15W/m2；一般商业用房用电负荷指标取50W/m2；地下汽车库的用电负荷指标取10W/m2。同时考虑道路路灯照明用能、环境景观绿化用能、热交换站用能及水泵房等的电能消耗。经计算总用电量为1470.10万kwh。热力消耗根据城市热力网设计规范CJJ34-2002和采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)规定，住宅采暖热指标为45w/m2，公共建筑热指标根据不同功能需要取30-60w/m2，经计算总热负荷为103696.05GJ。天然气根据长春市的现状天然气使用情况及发展需要，确61、定居民生活耗气量1.68106kJ/人年，长春市地区气田天然气的低位发热量为35700kJ/m3，同时考虑本项目幼儿园部分的用气需要。经计算全年耗用天然气量为65.60万m3。能源消耗种类和数量表耗能种类计量单位数量折标煤系数标准煤（吨）备注电万kwh1470.100.1229kgce/kWh1806.75当量热力GJ103696.050.03412 kgce/MJ3538.11当量天然气万Nm365.60万12143 kgce/m3796.62当量综合能耗tce6141.484.3节能效果分析本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，62、全年住宅部分总能耗能够达到减少65，公建部分能够减少50的目标，符合公共建筑节能设计标准GB50189-2005、民用建筑节能设计标准JGJ26-95和吉林省地方标准公共建筑节能设计标准DB22/T436-2007、居住建筑节能设计规范DB22/T450-2007（2009年版）的相关规定。项目年能耗折标煤量为6141.48吨标准煤，节能效果显著。第五章 环境影响分析本项目属于社会保障性项目，不产生工业垃圾，无烟尘及异味产生，不会对周边环境造成不良影响。本项目要严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原63、则，对本项目建设及使用中产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。5.1设计依据、执行标准中华人民共和国环境保护法中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国水法中华人民共和国规划法中华人民共和国大气污染防治法建设项目环境保护管理条例 污水综合排放标准GB8978-1996城市区域环境噪声标准GB3096-93吉林省、长春市有关环境保护的地方性法规与条例5.2周边环境现状本项目拟建于xx中街与幸福街交汇。目前土地划拨等工作已经完成，已经开始进行前期工作，因此造成占地范围内原有植被和表土层一定程度破坏。5.3环境影响分析5.3.1项目施工期间的主要环境问题1、空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自64、建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2、废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3、固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4、噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。5.3.2项目运营期间的主要环境问题1、空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和居民住宅厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2、废水项目运营期的废水排放主要来自居民和公建部分产生的生活污水。3、固体废物项目运营65、期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4、噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。5.4环境保护措施及治理效果5.4.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料车辆扬尘、汽车尾气等1、合理设置粉尘建筑材料的堆。2、采用商品水泥，尽量少用干水泥。3、运输道路及时清扫、冲洗。4、每日定期洒水，防止浮沉。5、减少车辆在场区的停留时间6、安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，66、对境影响较小固体废弃物工地建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标5.4.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆厨房汽车尾气主要成分SO2NOxCmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷67、值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水CODcrBOD5SS经市政污水管网排入长春市污水处理厂二级生化处理，排入串湖水系。污染物排放浓度符合三级排放标准，对地表水影响较小。固体废物生活生活垃圾生活垃圾及时清运，送长春生活垃圾填埋场填埋。对周围环境影响小。噪声车辆车辆噪声出入车辆禁止鸣笛厂界外昼间噪声达GBl2348-90工业企业厂界噪声标准中I类标准其他无5.5环保部门审批意见开发企业应根据环保批复着重落实施工期环境管理，有效控制扬尘；落实集中供热，生活污水达标排放；保证噪声符合区域环境噪声标准要求；保证环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同68、时投入使用等。第六章 项目管理和进度安排6.1项目管理项目的组织管理分为三个阶段即：项目建设期、租赁期及物业管理期。项目建设期由长春xx房地产开发有限公司进行管理，拟采用项目式的管理模式，由项目负责人全面负责控制项目成本、质量及进度等。对于工程任务开发企业拟采用设计、施工总承包、招标采购等管理方式。租赁期拟由长春xx房地产开发有限公司进行管理，提供给符合规定的长春市居民，采用强矩阵式的管理模式。项目的物业管理期由采用公开招标的方式委托专门的物业公司进行专业化运营管理。物业公司拟采用职能式的管理模式。6.2建设工期及建设进度计划6.2.1项目建设工期项目建设期为24个月，即从2011年6月20169、3年6月。6.2.2项目建设进度计划2011年67月：完成项目可行性研究报告的编制及报批工作。2011年710月：完成项目初步设计、施工图设计审查、招标工作，项目施工前的各项准备工作。2011年10月2013年5月：完成项目全部工程的土建工程施工工作。2013年6月：项目竣工验收，全面投入使用。项目实施进度计划表 年度月份序号 项目2011年2013年6月7月10月11月12月1月2月3月4月5月6月1完成可行性研究报告的编制及报批工作2完成项目初步设计、施工图设计审查、招标工作，项目施工前的各项准备工作3全部工程的土建工程施工和各种设备的安装、调试工作4竣工验收，进行设备调试后全面投入使用第70、七章 工程招标7.1招标编制依据1、中华人民共和国招标投标法2、国家发展和改革委员会令第9号关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定3、国家发展和改革委员会令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定4、国家发展和改革委员会等七部委令第30号工程建设项目施工招标投标办法7.2招标范围根据中华人民共和国国家发展和改革委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目属于关系社会公共利益的基础设施项目和使用国有资金投资项目，按规定对工程建设项目的设计、施工、监理等进行招标。7.3招标方式按照招标依据的有关规定，结合本项目的工程建设需要，项目招标基本情况如下表：招标基本情况表建设项71、目名称：长春xx都市经济开发区xx路（xx中街）公共租赁住房项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察234.41设 计879.02建筑工程84465.32设备购置5554.88安装工程244.50监 理88.42情况说明： 长春xx房地产开发有限公司 2011年7月注：情况说明在表内填写不下，可以另页。第八章 投资估算与资金筹措8.1估算编制依据及说明1、国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、中国建设工程造价管理协会建设项目投资估算编审规程CECA72、/GC 1-20074、设备购置费：按国内目前市场价格或参考同类工程计算；5、建筑、安装工程费：依据吉林省相关建筑、安装、建筑装饰预算定额及长春市竣工的同类工程费用确定；6、设计费、监理费等按国家相关规定执行。8.2投资估算编制基数本项目属于房地产开发项目，总投资由开发建设投资和经营资金两部分组成。1、开发建设投资（1）土地费用本项目土地采用政府划拨方式取得，费用按建设单位提供为33000.00万元（含征地拆迁费用）。（2）前期工程费用前期工程费用包括规划设计费、可行性研究报告编制费、环评报告编制费以及“三通一平”等土地开发费等。各项取费按相关部门的规定计取。本项目前期工程费用为1392.0273、万元。（3）基础设施建设费基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。本项目基础设施建设费为971.34万元。（4）建筑安装工程费、公共配套设施建设费建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。费用估算可以采用单位指标估算法,也可以根据类似工程经验进行估算。公共配套设施建设费是指服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括:公共厕所、围墙等。按规划指标和实际工程量估算。本项目建筑安装工程费为89960.20万元、公共配套设施建设费为100万元。 （5）74、财务费用财务费用是指筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、外汇汇兑净损失等本项目投资无财务费用。（6）销售费用本项目为公租房开发，不对外销售，后期是否出售暂时无政策，本项目因此无销售费用。（7）其他费用其他费用主要包括招标代理费、工程监理费、工程保险费等。按照国家和吉林省相关规定，其他费用为10726.99万元。（8）不可预见费不可预见预备费费率按工程费用的8计取，计算基数为（1）（4）项费用之和。本项目不可预见费为10025.89万元。2、经营资金开发费用是指与房地产销售有关的管理费用、销售费用等，本项目无经营资金。8.3项目总投资估算经估算，项目总投资148075、57.79 万元，其中建筑工程费 85232.16万元，设备购置费5554.88万元，安装工程费244.50万元，其他费用56766.56万元。8.4投资计划及资金筹措项目总投资148057.79 万元，拟采取申请国家补贴、长春市财政拨款及建设单位自筹三种方式解决，所有建设资金将根据项目实施进度的要求，逐步投入。 开 发 建 设 投 资 估 算 表序号工程或费用名称估 算 （ 万 元 ）技术经济指标备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量指标比例开发建设投资85232.16 5554.88 244.50 56766.56 1土地费用33000.00 33000.00 22.29%76、2前期工程费用259.69 1132.33 1392.02 0.94%2.1规划设计费6.91 6.91 m21046873.52.2工程勘查费234.41 234.41 m2293006.5182.3工程设计费879.02 879.02 m2293006.51302.4项目可研报告、节能编制费8.00 8.00 2.5环评报告编制费4.00 4.00 2.6“三通一平”费用2.6.1给水排水费35.00 35.00 2.6.2供电费40.00 40.00 2.6.3道路费80.00 80.00 2.6.4土地平整费104.69 104.69 ha104,687.00103基础设施建设费66677、.84 60.00 244.50 971.34 0.66%3.1供水工程10.50 10.50 元/m3003503.2污水工程12.00 12.00 元/m3004003.3雨水工程18.00 18.00 元/m3006003.4供电工程15.00 15.00 元/m3005003.5供热工程24.00 24.00 元/m3008003.6燃气工程24.00 24.00 元/m3008003.7通讯工程15.00 15.00 元/m3005003.8景观绿化工程157.28 157.28 元/m239320.44403.9道路及停车场工程414.56 414.56 元/m218843.62278、03.10路灯工程50.00 50.00 3.11消防工程（含消防水池）50.00 40.00 90.00 3.12围墙及大门45.00 60.00 6.00 111.00 3.13环卫工程30.00 30.00 4房屋建筑工程费84465.32 5494.88 89960.20 60.76%4.1住宅建筑(含简单装修)59873.45 4191.14 64064.59 元/m2221753.5127004.2公建建筑7414.44 444.87 7859.30 元/m223537.931504.3地下建筑17177.44 858.87 18036.31 元/m247715.136005公共配79、套设施建设费 100.00 100.00 0.07%6开发间接费1003.39 1003.39 %125,423.56 0.80.68%15项7管理费 877.96 877.96 %125,423.56 0.70.59%15项8销售费%125,423.56 215项9其他费用10726.99 10726.99 7.25%9.1各类税金1650.00 1650.00 %33000.00 59.2项目行政性收费5318.55 5318.55 9.2.1城市基础设施配套费2197.55 2197.55 元/m2293006.51759.2.2消防设施配套费146.50 146.50 元/m2293080、06.5159.2.3人防工程易地建设费2250.00 2250.00 %1250018009.2.4造价咨询费161.93 161.93 %0.189.2.5新型墙体材料专项基金234.41 234.41 元/m2293006.5189.2.6供水设施费293.01 293.01 元/m3293006.51109.2.7散装水泥专项资金35.16 35.16 元/m2293006.511.29.3项目经营性收费3678.48 3678.48 9.3.1供电配套设施工程费1758.04 1758.04 元/m2293006.51609.3.2集中供热管网建设费1465.03 1465.03 元81、/m2293006.51509.3.3环境监测费82.04 82.04 元/m2293006.512.89.3.4建设监理费88.42 88.42 %879.02759.3.5房产面积测绘费39.85 39.85 元/m2293006.511.369.3.6工程招标代理费103.90 103.90 %91,031.5419.3.7施工图纸审查费127.44 127.44 %91,031.540.149.3.8施工放线及竣工测绘费13.75 13.75 元/栋2359809.4项目事业性收费79.95 79.95 9.4.1土地管理及登记费15.70 15.70 元/m21046871.59.482、.2防雷工程监督费32.23 32.23 元/m2293006.511.19.4.3三表检测费32.02 32.02 元/户374315510不可预见费10025.89 10025.89 %138031.90 86.77%总投资合计85232.16 5554.88 244.50 56766.56 148057.79 m267557.90 21915.69 100.00%比例57.57%3.75%0.17%38.34%100.00%第九章 财务分析9.1编制依据1.国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版2. 吉林省人民政府关于印发公共租赁住房管理暂行办法的通知（吉政发83、201118号）3.国家和地方相关的财务制度和规定9.2运营成本估算1.外购燃料及动力费序号项目单位消耗量单价(元)金额(万元)1水 费万T47.563.2152.192电 费万kw.h1470.1079001161.383采暖费m2293006.5129849.724天然气m365.60万2131.2合计2294.492.工资及福利费物业及管理人员25人，工资及福利费按每人每年3万元计算，项目年工资及福利费为75万元。3.修理费项目修理费按建设投资的0.5%计提；经测算，项目年修理费为740万元。4.其他费用项目其他费用包括经费、业务费及与管理有关的其他费用等，预计每年需50万元。综上所述，84、项目年运营成本3159.49万元。9.3房屋租赁方案公租房最终实际租金,综合成本租金和居民住房消费水平来综合确定。目前尚未建成配租的公租房项目,也没有公租房项目确定最终租金标准。长春市也尚未出台有关公共租赁住房的相关管理办法和标准，据长春市住房保障与房地产管理局拟订的公租房房租为同地段、同类型房子房租的60%。本项目位于区域的房租约9元/m2，因此该地段公租房房租约5.4元/m2左右。221753.51m2，本项目住宅面积为221753.51m2，出租率按96%计算。年租金=每平米公租房租金住宅面积12出租率 =5.4221753.51120.96=1379.48万元公租房租金收入由市财政局统85、筹安排，在优先安排用于偿还建设贷款本息的前提下，可安排用于公共租赁住房的维护及运营管理。同时根据吉林省人民政府关于印发公共租赁住房管理暂行办法的通知（吉政发201118号）文件，项目属于政府组织建设的公共租赁住房，项目建成5年后，可以向符合经济适用住房供应条件的承租人出售，出售价格由所在地政府物价部门会同财政、住房保障部门根据当地实际情况研究确定。9.4生存能力分析由于项目为非经营性项目，不产生任何收入。因此，为了使项目建成后能够正常运转，发挥其最大的社会效益，该运营成本由房屋租金支付，不足部分由长春市财政局补贴。单位效益投资及运营成本分析：序号项目单位指标1单位使用效益投资元/m25053286、单位功能运营成本元/m2107.83第十章 社会影响分析10.1项目实施对社会影响分析1、项目实施对长春市所在地区居民环境的影响项目的开发建设可改善部分低收入人群的住房条件，促进吉林省、长春市的社会保障性住房建设，更好满足人们生活质量不断提高后，对住房的更高要求。本项目的建设同时可以创造一定的劳动就业机会。本项目的开发建设可解决一部分中低收入者的住房需求，是建设和谐社会的举措。2、对区域经济的影响项目总投资148057.79 万元，项目建设所用的全部建筑材料将由长春市市场供应，这将一定程度上保障了建筑业的稳步发展。项目同时对商业、装饰装修等行业也可起到一定的间接提升作用。10.2项目与所在地区87、互适性分析1、适应城市人口增长，满足低收入人群购房需求。近年来，由于中心城人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。但由于房地产业的迅猛发展，导致价格也不断上涨，而本项目正是政府为了应对这一情况，保障低收入群众的住房需求而建设的保证性住房。2、项目的建设加速了长春市城区建设的步伐，符合城市发展的规划设想，地理位置较为适宜。3、各级组织对本项目支持的态度，本项目受到国家、吉林省、长春市各级政府组织的大力支持，为项目的尽快实施奠定了良好的基础。10.3社会风险分析本项目的建设，各级政府和广大人民群众均大力支持，项目建设不存在很大的社会风险，但项目的总体规划，地方各88、级政府及相关部门对项目建设和运行支持力度，以及项目建设单位对项目的实施和运营管理水平都可能对项目的顺利完成产生一定的影响。同时由于人为的工作失误或某些工作人员不严格执行国家政策造成群众的不满足的可能性是存在的。为此项目在实施过程中，一定要严格执行国家和各级人民政府有关法律、法规，让群众满意，保证项目的顺利实施。10.4社会评价结论项目建设对长春市的社会、经济发展具有的促进作用，项目与所在地区有较强的互适性，社会可行性良好。第十一章 可行性研究结论本项目的开发建设，符合国家政策，符合长春市的公租住房建设规划设想，项目建设保障了社会稳定，同时在一定程度上促进了经济的发展。项目各项前期工作已经展开，同时得到了市政府及各相关部门的鼎力支持，本项目可行性研究报告结论项目建设必要、可行。项目区域位置示意图