1、房地产公司国际温泉酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论1（一）项目概况1（二）编制主要依据1（三）可行性研究范围2（四）简要结论3第二章 业主简介4（一）0066房地产开发有限公司4第三章 #酒店业2、发展状况与经营情况21（一）#经济概况及发展趋势21（二）#市星级酒店客源市场调查及分析29第四章 建设内容及建设条件31（一）建设内容32（二）建设条件33第五章 总平面设计34第六章 建筑设计36（一）设计依据36（二）建筑单体设计36第七章 结构设计38（一）设计依据38（二）结构楼（屋）面活荷载标准值（kN/m2）39（三）结构设计39（四）风荷载40（五）主要结构材料40第八章 公用工程41（一）给排水设计41（二）电气45（三）暖通设计50第九章 消防设计53（一）建筑消防53（二）给排水消防55（三）电气消防59第十章 节能设计62（一）设计依据62（二）建筑节能62（三）给水排3、水节水节能措施62（四）电气节能63（五）暖通节能64第十一章 环境保护65（一）设计依据65（二）环境保护65第十二章 进度计划67第十三章 投资估算及资金筹措68（一）投资估算68（二）投资估算说明68（三）资金筹措及使用计划69第十四章 财务评价71（一）评价依据、原则和假设条件71（二）基础数据及其测算71（三）财务分析72（四）财务评价结论73第十五章 风险分析74（一）项目主要风险因素识别74（二）风险程度分析74第十六章 结论与建议75（一）主要结论75（二）建议75第一章 总论（一） 项目概况（） 项目名称：#国际温泉酒店（） 业主名称：0066房地产开发有限公司（） 法人代表4、： 7（） 建设地址：#11西100米（） 建设规模：总用地面积为47575，总建筑面积为42123，其中地上面积为31474，地下面积为10649。（） 项目总投资：32722万元（） 项目建设周期：24个月（2012年1月至2016年12月）（二） 编制主要依据（） #市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（） 2008年#市国民经济和社会发展统计公报（） #市旅游发展规划（20062020年）（） 国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（） 建设部房地产开发项目经济评价方法（） 项目初步设计方案及技术经济指标（） #市工程造价信息及有关配套文件（） 业主提供的有关资料（） 其他5、各种来源的相关资料（三） 可行性研究范围本报告对#市经济增长情况、酒店投资环境、酒店业市场格局及发展态势进行了温泉酒店项目的可行性分析。对项目规模与方案进行了技术性分析。从项目的定位、投资、营收预测、投资回报等方面进行了经济性研究并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价。项目主要技术经济指标 表 1综合技术经济指标一览表序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积475752建筑物占地面积3总建筑面积421233.1按功能性质分3.1.1酒店客房897818.85%3.1.2酒店及配套3564.87.49%3.1.3餐饮、宴会区、会议室5010.410.52%3.1.4温泉、洗浴6、区9875.920.74%3.1.5酒店后勤1792.33.76%3.2按地面地下分3.2.1地上面积314743.2.2地下面积106494建筑高度m605建筑密度26%6容积率2.43%7绿地率35%8客房数（按钥匙间）间1469停车泊位辆226二投资数据一总投资万元314821 前期投资万元3000土地、五证、税费 建安投资 万元7582主体、配套2 装修万元19000酒店设备万元14003开办费万元500二筹资数据1业主自筹万元164822银行贷款万元150003贷款利率（年）10%三收入与成本数据2经营收入万元424003经营税金及附加万元233204经营成本万元1458405利润总7、额万元2548406所得税万元622107税后利润万元192630四财务评价指标全部投资32722税后财务内部收益率%11.3 税后财务净现值万元28500年折现率10税后静态投资回收期年8.66 投资利润率%10.58 盈亏平衡点万元2819（四） 简要结论本项目敏锐发现了酒店业难得的市场机遇，抢占了独一无二的温泉资源制高点，加之业主方拥有雄厚的开发实力和良好的政商关系，这些外部条件为项目成功奠定了坚实基础。本项目的建设运营，将充分满足相关客群日益增长的休闲度假养生需求，辐射京津冀旅游市场，带动#市旅游业跨越式发展，提升#的形象和城市竞争力。 经过全方位综合研究分析，本项目在技术上和经济上可8、行。第二章 业主简介（一） 0066房地产开发有限公司0066房地产开发有限公司是专注于城市商业地产开发的专家型企业，注册资金二千万元。公司秉持董事长7先生倡导的“脚踏实地，不断进取”的企业精神，恪守“55、99”的核心价值观，致力于推动中国城市商业升级与完善。2008年注资二亿七千万元开发建设的京北最大的城市商业综合体-#“北京”商城，创造了市级城市10万平米商业物业整体开发建设与运营一次成功的案例。2010年投资建设#“南山世家”住宅小区项目，重点突出学区环境和运动场馆配套优势，展现“人文健康”新理念，是居家生活新的典范项目。2011年投资建设#“南山城市广场”，集商务酒店、商业广场、休闲9、娱乐等综合商务功能为一体，是地标性的区域商务中心项目。2012年投资开发建设的京北商城项目集商品住宅、商业中心、餐饮娱乐为一体，是公司在整合商业资源，优化商业结构，提升消费理念方面进行的一次探索和实践，是实施品牌战略的里程碑项目。0066公司始终不忘企业公民之责，多年来积极参与社会公益活动，先后获得： 扶贫开发定点帮扶工作先进单位 #市纳税先进单位 #就业安置先进单位 #青年创业者基地 #创业者协会单位 #物业会长级单位 2012年#市第六届运动会“优秀组织奖、特殊贡献奖”等荣誉。公司在新的五年规划中将京津冀腹地的中小城市群作为实施品牌战略的重点方向，在规划周期内初步建立“南山城市广场”品牌网10、络，以此引领中小城市消费方式，改善城市面貌，带动经济发展，为品牌扩张夯实基础。作为城市商业资源的整合者，0066房地产开发有限公司通过对商业环境的改善和升级推动地区商业发展，从市场的角度参与政府的规划，与社会各界形成合力改造城市，推动城市的良性发展。在本项目中，企业将坚持经济效益与社会效益并重的原则，致力于打造“#唯一温泉项目”，通过持续稳健的发展成为行业领先者。酒店管理者及酒店经营范围管理者：0066#酒店投资管理有限公司 66酒店投资管理有限公司系0066房地产开发有限公司的全资子公司。作为0066房地产开发有限公司成员企业之一，主要业务涉及“#”品牌系列酒店的投资、开发、销售、经营及相关11、物业管理，公司注册资本2000万元人民币 #国际温泉酒店集大型温泉休闲旅游度假、商务、娱乐、大型婚宴城、餐饮、会议等多功能于一身，位于#市重要地理区域，生活、购物、交通十分便利，其定位为京沈地区首家室内高层温泉主题酒店，也是66集团旅游地产的首个项目，我们做的不仅是酒店、是温泉主题酒店，更是温泉文化的主题酒店，立志打造京沈地区最高品味及文化内涵的室内温泉文化主题酒店。酒店建成后，凭借酒店的专业化管理及目标经营方向，将成为#档次最高的及京沈地区独树一帜的专业温泉文化酒店，同时在酒店管理及服务上致力于文化素养及执行力的培与养，全员掌握温泉文化，丰富个人修养，用四星级的消费价格、五星级的装修配套提供12、七星级的对客服务和员工素养，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。#国际温泉酒店介绍：酒店温泉&专业SPA服务温泉是泉水的一种，是一种由地下自然涌出的泉水，其水温高于环境年平均温5，或华氏10以上的泉水就称之为温泉。当然，因为温泉是自然产生的，所以使用柴火烧或是热水器加热的水并不能算温泉，充其量只能说是热水。温泉是一种自然疗法，大部份的化学物质会沉淀在皮肤上，改变皮肤酸碱度，故具有吸收、沉淀及清除的作用，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系统。虽然温泉对身体健康有益处，有人说可治疗皮肤病、心脏病，可消除疲劳，但仍要注意它非治百病，也要小心其危险性，提醒您酒足饭饱，不可13、立即入水。温泉依不同的泉质有不同的疗效就整体而言提供以下几项参考内容 :泉质&疗效酸性碳酸盐泉火成岩温泉形成灰色泥巴,泉泥敷脸可美白肌肤酸性硫酸盐氯化物泉对皮肤病具有疗效酸性硫磺泉皮肤病、风湿、妇女病及脚气酸性硫酸岩泉慢性皮肤病碱性碳酸氢泉神经痛、皮肤病、关节炎弱酸性单纯泉风湿症及皮肤病弱碱性碳酸盐泉皮肤病、风湿、关节炎弱咸性碳酸泉神经痛、皮肤病、关节炎、无色无味可饮弱碱性硫磺泉神经痛、贫血症、慢性中毒症具有改善作用硫酸盐泉火山地热温泉，硫磺味浓，治疗皮肤病硫酸盐氯化物泉关节炎、筋肉酸痛、神经痛、痛风硫磺碳酸泉慢性疾病如神经痛、皮肤病、关节炎碳酸氢盐泉神经痛、皮肤病、关节炎、香港脚碳酸硫磺泉神14、经痛、贫血症低温中性碳酸氢盐温泉慢性皮肤病中性碳酸温泉皮肤病、风湿、妇女病及脚气氯化物泉水质滑腻，可治皮肤病，风湿痛，神经痛 有资料表明，温泉热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳；还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代谢。此外，大多数温泉中都含有丰富的化学物质，对人体有一定的帮助。比如，温泉中的碳酸钙对改善体质、恢复体力有相当的作用；而温泉所含丰富的钙、钾、氡等成分对调整心脑血管疾病，治疗糖尿病、痛风、神经痛、关节炎等均有一定效果；而硫磺泉则可软化角质，含钠元素的碳酸水有漂白软化肌肤的效果。 不同季节泡温泉的好处：1、春天泡温泉春季泡温泉对皮肤很好，春季皮肤容易瘙痒过敏，泡温泉刚好能缓解瘙15、痒等症状。2、夏天泡温泉夏季皮肤更容易吸收温泉中的养分，而且略高的温度能令肌肤的毛孔在极短时间内迅速张开，排除体内多余的水分、脂肪及毒素，更容易达成塑身美容的目的，还有助于提高体质，提高免疫能力。夏季天气炎热，人更容易感到疲惫，在热气缭绕的温泉中，舒心活络，放松身心，让烫烫的温泉水将一天的烦闷劳累全部浸掉泡走 3、秋天泡温泉秋季沐浴冷温泉的好处是，可以增强人体对疾病的抵抗力。秋季来临，季节交替，导致机体免疫力下降引发带状疱疹、急性荨麻疹及其他旧病的复发。尤其是经常有冷空气来袭，大气环流的锋面活动频繁，是许多慢性疾病的诱发因素。此时，人们暴露在外的面部皮肤有一种紧绷绷的感觉。这是由于皮肤水分蒸发16、加快，皮肤角质层水分缺少的缘故。如果皮肤缺水严重，则会干裂，有碍美容。4、冬天泡温泉冬天泡温泉是最有情调的，它可以增强人的意志和人体免疫力。同时可舒展身体各关节、缓解疲劳、疏通经络、神经畅通，延年益寿。酒店温泉项目酒店温泉项目全力打造养生理念，配合传统中医、五行学说等概念理论，以阴阳调和、五行养生为基础，主打五行汤疗、五福汤疗及阴阳滋补汤疗并在此基础之上不断研发、适时推出各种汤疗泡浴产品。 游泳池：温泉泳池，水温适宜，可以为您提供泡浴前的预热，让身体适应温泉水的温度。泡泡泉：结合水力按摩的原理，通过水泡冲激全身穴位，达到消除疲劳和减轻肌肉酸痛的功效。漩涡泉：通过水流的按摩来减轻背部、腰部的酸痛17、，消除疲劳。芳香泉：分为2个鲜花泉和2个精油泉。鲜花池里放的是新鲜的玫瑰花瓣，具有排毒养颜、美白嫩肤的功效，并且为您营造一个浪漫的氛围；精油池里加入纯植物精油，有安神助眠、促进新陈代谢、增强自信的功效。水疗泉：独特多样的水力按摩，通过水柱、水帘、水壁等的冲激，消除从颈椎、肩、背、腰、足底的疲劳与酸痛，达到全身按摩放松的功效。鱼疗泉：来自亚热带的亲亲鱼，专门吸食人体死皮，可以祛脚气，更新角质层，达到按摩和美肤的功效。醉仙泉：加入了白酒，通过天然温泉水的加热后，促进人体吸收，可以舒筋活络、祛风除湿、消炎杀菌，令您产生“酒中仙”的飘逸之感。地热熏蒸：由火山石与玉石镶嵌的地面，通过温泉水蒸腾使火山石里18、对人体有益的矿物质释放出来被人体吸收，可以改善睡眠，治疗风湿病、关节炎、腰肌劳损等疾病。木桶浴：仿古设计，在香柏木桶中您可以得到帝王贵妃般的泡浴体验。比翼泉：蝶形的设计匠心独运，暗喻双宿双飞，爱情甜美。酒店专业SPA服务 SPA:健康经由水产生的健康，故而有水疗的意思SPA的含义:利用优美的自然景观和温泉水，让人们通过泡温泉和各种专业护理,将水中的矿物质、微量元素、芳香精油透过皮肤补充人体所需养分,给人精神上的安定和能量上的提升,从而达到治疗和美容美体的目的。SPA水疗原理： 来源于精神心理学、运动学、中药学等多类学科的综合理念，采用自然界天然原料的精华与水的灵性相结合，通过“六觉”的亲身体验19、达到为紧张忙碌的人群舒缓压力，健体瘦身的功效。SPA“六觉” 视觉：大自然的环境（自然和模仿自然景观） 听觉：幽雅的天籁之音（疗效音乐） 嗅觉：天然花草的芳香 触觉：舒适的按摩呵护 味觉：健康（营养）配餐 心觉：通过心理疗法得到纯净的心灵 SPA水疗不是简单的在水中浸泡，而是从水浴、按摩、理疗到食疗等一系列全面性、深层次的对身体和心灵进行一次彻底的修养调剂，从而达到身、心灵的融合。SPA馆内特聘经验丰富的中医按摩师,理疗师为您提供专业化理疗服致力打造以五行养生为理念的全新中式五行SPA，主打以平衡阴阳、流转五行为元素的五行足道、五行经络等SPA特色按摩项目，根据人体与五行，脏腑与五行的关系进行20、针对性调理。古人云：“医易同源，不知易，不足以言医”，所以可以讲中医学的根在周易，理论基础在五行学说，发扬五行养生与SPA的各自优势，使您变得健康且漂亮是我们每一位SPA馆员工的期盼。身体按摩项目火山热油疗法 结合法式的香薰疗法与中医推拿，将温热的精油传送到您身体的每个部位，疏通经络，消除肌肉酸痛，调理平衡，促进血液循环，全然恢复您的青春活力。适合受力比较重的客人法式香薰疗法 柔和的按摩技巧，天然精油渗入肌肤，安抚您疲惫的身躯，减轻压力，缓解疲劳，让您的精神与身体得到全方位的放松禅心按摩 身如菩提海，心似莲花开，在此疗程中，美疗师将用浑厚而深沉的内力，配上舒缓、流畅、婉转的手法，源源不断的补充21、您的正面能量的同时，排除您身体内的负面能量。片刻间感受心灵的放松。面部护理项目活水面部护理 独特的保湿因子能调节失去的水份，长效防止水分流失，令肌肤有水的泉源，改善一切幼纹及干纹，即时恢复润泽光彩时刻。适合干性，缺水性皮肤。补养美白面部护理 纯氧美白护理疗程中以其独有的Revitalin再生素刺激细胞重生，加强养份，助您赶走晦暗，重复美白透丽紧致动人的脸庞。适用于疲倦。肤色暗淡无光的皮肤。活力细胞去皱护理 Revitalin使细胞重生，令水份提升的配方，能唤醒沉睡的细胞，迅速减浅幼纹及皱纹，恢复皮肤弹力，即时活力呈现！特为成熟皮肤设计。2、酒店客房#国际温泉酒店共有各类客房、套房、豪华房、行政22、套房共计140余间，提供24小时管家式的专属服务。管家服务的定义管家的起源在于法国。英国宫廷由于非常讲究礼仪和细节，便将法国管家的职业理念和职责范围加入宫廷礼仪内，并对其进行了严格的规范，逐渐成为行业标准，同时，英式管家也成为家政服务的经典：浆洗过的雪白衬衫、黑色或白色的背心、黑色的领结、黑色的燕尾服、笔挺的黑色长裤和锃亮的黑色皮鞋，一丝不乱的头发，永远笔挺的身板，这些都是对英国管家标准装束的形象描述。管家服务的内容了解世界各国的佳肴名馔，让每一件名贵摆设适得其所。购物、家庭理财、洗熨衣物、接待客人、准备晚宴、房屋维修、整理园艺、与外界商家联系等，事无巨细都需要管家来安排。现代酒店中管家的服务23、内容：集酒店前厅、客房和餐饮等部门的服务内容于一体的专人服务。下榻酒店的贵宾将得到一位指定的专业管家专门为贵宾提供服务，如：拆装行李、入住退房、客房服务、清晨叫早、定餐送餐、洗衣、订票、安排旅游和秘书服务等，都由这位贴身管家负责。这些个性化的体贴服务极大方便和满足了贵宾的需求。管家的服务要求：除了详细了解顾客的最初喜好外，在贴身服务的过程中，贴身管家需从多方面仔细观察客人的需求，如果发现客人下一步需要什么样的服务，需立刻行动起来，让客人还没提出要求就可以享受到贴心的服务，但服务必须灵活，且需按照一定的流程和规律操作，同时要坚持原则，要懂得衡量客人所提出的要求的合理性，杜绝违反国家法律相关规定，24、杜绝侵犯其他客人的正当权益等；其次，管家需量力而行，如服务内容超过自己能力范围，需及时请示，不能擅自向客人许诺或脱离工作范围。此外，良好的沟通和协调力，真诚和热情的对客态度在管家服务中至关重要，把握客人心理和关注细节是管家服务最为有用的武器，我们要求更多的是无声服务。认真负责和反应迅速是管家服务最基本的要求。满意加惊喜是他们追求的最好服务。每个管家都能够以姓氏称呼客人，让客人感到亲切与尊贵。每个客人都是VIP，每个入住会所的客人都能享受房间入住和离店服务。时适过年过节，或客人生日，会悄悄为客人送上一份礼物。婚房服务，我们可以为酒店宴会城的新人提供婚房布置的系列服务； 免费提供香薰助眠服务（如薰25、衣草、依兰等香薰精油），使客人感受到温馨周到的服务。视客人在店情况提供开夜床服务，使客人享受到既像在家里又像在酒店中的人性化服务。健身房服务 服务范围：制定收费合理的健身训练课程（健身操、普拉提、拉丁舞等项目），邀请健身教练按课程计划来为酒店客人及业主进行健身课程指导。组织制定使客人感觉超值的收费合理的瑜伽训练班课程，邀请较知名的瑜伽老师进行上课指导。游泳池 服务范围：制定收费合理的游泳训练课程，聘请知名游泳健将做教练做指导。在上一项的基础上不定期举行各种游泳比赛，聘请知名游泳健将做专家评委。制定收费合理的水中塑身训练班，聘请知名游教练上课指导。台球室 酒店餐饮:西餐厅提供国际化美食及全天候酒26、店餐饮服务；精心挑选世界各地进口顶级食材、世界级著名葡萄酒、香槟、雪茄； 特别提供精致英式下午茶； 提供全天候酒店零点菜单及套餐菜单；快捷和周到的西餐服务，除早、午、晚餐外，也提供英式下午茶，服务范围覆盖全酒店；提供新鲜、现烤的西式糕点，甜品、现磨香浓咖啡等；可外卖酒店自制面包，曲奇饼，巧克力等； 自助餐厅提供国际元素精美饮食的自助餐厅；提供中、西式、东南亚等各国美食；定期推出各国美食节、啤酒节等餐饮活动；中餐包房为追求高质生活的高端群体提供高标准出品，豪华、高端、气派的设计和欧陆宫廷式装修，必定成为#知名品牌殿堂式的餐饮场所。主要提供传统及新派高档粤菜，搭配川菜和京津冀本地特色菜，口味包含清27、淡，浓郁和麻辣。所有食材、海鲜，鱼翅，鲍鱼、海参和肉类，蔬菜等材料均选用最新鲜、高品质和原产地，并以餐饮名厨传统，地道的烹调，融合中菜西吃的优点，将原材料和菜品的特性发挥到极致。酒店宴会城：服务范围：宴会城和酒店整体的高品质设备配套，我们可提供各种中西式婚宴、高端、大、中、小型宴会及会议、新闻发布会、企业年会、产品推介会等，足以媲美省内五星级酒店的餐饮宴会设施。建筑面积达三千平方米，内设专业国际宴会及会议影音设施；共可容纳1000位贵宾；特设专属贵宾休息室，可容纳VIP贵宾在会前或会议期间暂歇；专设两间专业新娘及演艺人员休息和化妆间设有八间VIP贵宾包房；宽敞宴会及会议空间；国际视像会议等尖端28、设备；独立电梯直达宴会大厅；超大宴会接待大厅及公共休息区域；董事会议室三间独立董事会议室； (每间可容纳16-40位贵宾)国际视像会议等尖端会议设备； 专属贵宾休息室；专业、私密、宽敞会议空间； 专属商务会议服务专员； 先进办公移动设备； 提供全天候精致茶歇服务； 标准配备：铅笔、会议纸、薄荷糖、怡宝水、白板、夹纸板和记号笔、会议台式麦克风及无线麦克风、镭射笔、会议投影设备； 红酒雪茄吧设计有国际专业酒窖雪茄室； 提供贵宾葡萄酒存酒服务； 贵宾专属存酒柜； 另设VIP私人电子恒温葡萄酒柜； 提供世界八大名庄葡萄酒； 精选古巴顶级雪茄；提供世界顶级苏格兰威士忌、优质香槟干邑、世界著名顶级伏特加；29、酒窖中部设有开放品酒区；第三章 #酒店业发展状况与经营情况（一） #经济概况及发展趋势#市位于京、吉、内蒙古三省（区）交界处，公路、铁路纵横交错，交通十分便利。#也是一个资源十分丰富的地方，境内地势平坦、土质肥沃，宜农宜林，矿产丰富。耕地面积400万亩，年粮食总产量可达17.5亿公斤，是全国著名的农业大市，被评为全国交售商品粮第一市。交通的便利及资源的丰富造就了#最优越的产业资本。农业基础雄厚；畜产品全省第一；林业已成为重点产业之一；建材业、农副产品加工业已具规模，并有着巨大的发展潜力。随着新城区的开发建设，新区功能主要包括行政、居住、生态旅游，规划总面积7.8平方公里，其中一期建设3.4平方30、公里，整个工程于9月份开始规划，十月份进入实施阶段，三年后新城区就可完成雏形，城市空间得以进一步拓展，规划居住人口8万人。经济概况2012年，全市地区生产总值完成150亿元，同比增长28.2%，其中，一二三产业增加值分别完成46亿元、53亿元、51亿元，同比分别增长12.7%、57.3%和20%；三次产业比由2008年的35:29:36调整到31:35:34，二产在#经济发展史上首次跃居首位，实现了历史性突破。财政一般预算收入完成3.12亿元，同比增长78.3%。全社会固定资产投资完成86亿元，同比增长54.4%。社会消费品零售总额完成36亿元，同比增长20%。城镇居民人均可支配收入达到10431、30元，同比增长18.5%。农民人均纯收入达到6560元，同比增长15.7%。全年引进域外固定资产投资1000万元以上项目102个，其中超亿元项目19个，引资额125亿元，固定资产投资到位资金65亿元，同比增长80.6%。全年实缴外资完成2000万美元，同比增长64.9%；出口创汇完成7700万美元，同比增长432.9%；对外劳务输出完成280人，同比增长19.7%。全市规模企业达到260户，同比增加37户，规模工业增加值、税金分别实现46亿元、6000万元，同比分别增长67.3%和23.7%。农业2012年，全市粮食产量仍然达到22.5亿斤。积极推进土地流转，全市土地流转面积达到23.5万亩32、。新建农机专业合作社20个，全市农民专业合作社达到623个。产业化水平进一步提高，新上、改建、扩建固定资产2000万元以上农产品加工项目9个，全市年销售收入百万元以上农产品加工企业达到99家，其中，规模企业57家，省级农业产业化龙头企业4家，市级农业产业化龙头企业8家。乾佳禾3万吨花生油项目建成投产。成立了市农产品质量安全管理办公室，完成无公害农产品认证23个、绿色食品标识认证4个，农产品质量安全水平稳步提升。全年完成植树造林6.9万亩，绿化村屯70个，开发榛子林1.8万亩。畜牧业生产效益明显提高，预计全年畜牧业总产值实现70.8亿元，占农业总产值的58.5%。完成小型水源工程62项，治理涝区33、面积4万亩，完成水土保持面积2万亩，除险加固水库11座，投资1407.3万元的#市国家大型商品粮基地项目全部竣工。林果#市现有林面积151万亩，林木蓄积量385万立方米，年采伐量5万立方米。形成了东部山区以针阀混交林为主的水源涵养林体系、中部平原丘陵区以阔叶林为主的农田防护林体系和西北部风沙区以樟子松、杨树为主的防风固沙体系。#市以建设“绿色#”为目标，把林业提升为主导产业并纳入长远规划，计划“十五”期间新增林地 100万亩，以林业带动全市经济的快速发展。#市一方面全力推进“三北”四期工程，退耕还林工程和速生丰产林工程等国家级重点工程建设，一方面大力招商引资，开发利用林业资源。#市果品资源丰富34、，葡萄、山楂、苹果等水果年产量达6200万公斤。畜牧以丰富的农副产品资源为依托，#市畜牧业蓬勃发展。现有生猪生产基地10个、黄牛生产基地10个、豁鹅生产基地4个、肉鸡生产基地3个、蛋鸡生产基地4个。猪、牛、羊、禽良种推广率达98%以上，年饲养量分别达到166万头、53.5万头、23万只和 3165万只。目前有肉牛、生猪、家禽大型深加工龙头企业十几家，带动畜牧业迅猛发展。产品远销至欧、美、东南亚等10余个国家和地区。工业#市工业基础雄厚，以建材、化工、机械、纺织、农副产品加工为主的现代工业格局正在形成。全市有市营工业52户，资产总额5.4亿元，有职工1.5万人。主要工业产品有糠醛、水泥、岩棉、油35、漆、磷肥、红砖、白灰、白酒、矿泉水、塑料制品、针织品、肉牛、肉猪、肉鸡等390多个品种，其中市以上优质产品30种，省部级优质产品15种。现有出口加工企业11家，出口产品达20多个品种。 不断优化投资环境，深化企业改革，在国有企业嫁接改造、开发新产品、高新技术产业和高科技产品开发，三废治理、生态环境整治与建设、节能工程建设、农副产品资源和矿产资源的开发利用方面均有良好前景。同时，已建成的00省换热设备产业基地，为全国知名，已成功举办三次中国换热设备博览会。商贸#市市场体系健全，城乡商贸繁荣。全市商业网点1.1万个，从业人员3.5万人。城乡市场商品充足，物价平稳，城乡集市贸易成交额6.4亿元。全市36、个体私营工商户达到3产万户，从业人员7.3万人。注册资金百万元以上的私营企业发展到36户。全市各类市场76处，较大的有#农贸市场，占地面积4.4万平方米；八面城蔬菜批发市场，占地面积2万平方米；亮中桥黄牛市场，占地面积1万平方米。“十五大”以来，全市对外贸易迅速发展，先后引进台湾大成农牧有限公司、中法供水有限公司等十余家外资企业。出口产品有糠醛、豆粕、柳编、肉牛、肉鸡、羽绒制品、脱水菜、针织服装、工艺品等20多个品种，畅销欧美及东南亚等国家和地区。社会事业#市城区面积11平方公里，城区舒展开阔，有立交桥三处，广场6处，总面积1.9万平方米，城区绿化面积178公顷。市城城镇功能完善，东晟大酒店、37、双胜园、金帝宾馆等各类高档次餐饮娱乐、服务场所完备。城市基础设施齐全，投资1亿元人民币建设的南城子引水工程日供水量 5万立方米，水质达欧共体标准。城区供暖面积达100万平方米。旅游名胜#市境内旅游资源丰富，开发前景广阔，天桥山、太阳山风景区均距市城9公里。天桥山属长白山余脉，山姿俏丽，风光秀美。自然形成南北二峰，双峰对峙，险峻凌空，两峰山腰山脊相连，削壁悬崖，宛如天桥，行至桥上，目眩魂惊。登峰远眺，群山环抱，郁郁葱葱；令人心旷神恰。天桥山脚溪水潺潺，有天然溶洞可供游人纳凉，是一处游览胜境。太阳山山势绵亘蜿蜒，大小山峰十余座，山体植被丰茂，树木品种繁多。碧波潋滟的太阳山水库宛若一颗镶嵌在群山环抱38、中的璀璨明珠，构成了一幅山水相连、风光旖旎的优美画卷。坐落在太阳山脚下的常泰寺背山面水，闻名遐迩，吸引数万游客流连忘返。位于此路树镇的此路湖风景区，是著名作家、红学家端木蕻良的家乡，这里因水草丰美，树密林茂，常有鹭鸶栖息而得名，景区内碧水荡漾，鸟语花香，处处显现出回归自然的景象。位于泉头镇境内的萧家沟和傅家镇樟子松母树林，已被列为国家级重点自然保护区，景区内林木茂盛，乔灌丛杂，古木幽深，各界游客叹为观止。省管市以来，#市内生产总值逐年递增，按可比价格计算年均增长率达14%，2008全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。2009年1-11月，#市GDP增长14.2%，全年39、可实现GDP增长14.5%。住宿餐饮业累计零售总额达291.5亿元，同比上升21.8%，占整个社会消费品零售总额的14.6%。今年全年固定资产投资预计将达5250亿元，同比增长35%。财政收入今年首次突破千亿大关，同比增长预计达20%。明年GDP可能实现15%的增长，并且将这个速度保持3-5年。城镇居民家庭人均可支配收入及增长情况除了经济的高速增长外，城乡居民的购买力也不断增强。2008年城市居民人均可支配收入14368元，增长14.1%。收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。有利于人民生活质量的提高。图 1 ：#市20002008年城镇居民人均可支配收入走势（单位：元、%）（数据来源：240、008年#市国民经济和社会发展统计公报）经济发展目标2016年经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值实现315亿元，同比增长25.0%，其中，一、二三产业分别实现77亿元、122亿元、116亿元，同比分别增长8.5%、31.8%，三次产业比达到24:39:37；固定资产投资实现122亿元，同比增长35.6%；社会消费品零售总额实现59亿元，同比增长18.0%；财政一般预算收入突破10亿元，同比增长38.9%以上；城镇居民家庭人均可支配收入实现15700元，同比增长12.9%；农村居民家庭人均纯收入实现10169元，同比增长10.0%。2016年市政府要继续把关注民生作为工作的重心，向全市人民41、承诺完成以下十件实事：一是积极推进农村初中进城，撤并第三高中，新建标准化初中一所；二十完成市污水处理厂二期工程建设；三是完成二道沟河综合整治工程；四是完成5000平方米廉租住房和30000平方米经济适用房建设；五是大力开展扶贫攻坚，完成6.3万贫困人口脱贫；六是免费为全市65周岁以上老年人进行健康体检；七是完成建筑面积5083平方米的托管中心建设；八是完成市体育馆的建设工程并投入使用；九是提高城乡低保户补助标准；十是完成天然气高压管网30公里建设项目，建设天然气调压站1座。#酒店业发展状况#作为中国京北地区的唯一省管市市，地方经济在过去的十几年保持着良好的增长，地区性作用逐渐增强。近几年随着042、0省的高速发展，高速铁路的正式运行，#西站的建成，各种企业纷纷落户#，大批投资者在#投资发展，在带动市区内及周边房地产行业兴起的同时，也带动了主城区及新区酒店业从起步阶段一两家进而发展到在建星级现酒店数家的规模，经历了一个快速发展的时期。#酒店业目前统计截至2016年，#共有星级酒店三家，其中在建四星级酒店两家，现有准三星级酒店一家。#酒店业呈现的主要特征：酒店餐饮消费需求较为旺盛；酒店业成为房地产业主的投资新宠。#酒店业的未来趋势面临更好经济发展机遇的#将为酒店业发展带来新的机遇；温泉特色酒店的引入将为酒店业的提升与发展锦上添花；会展经济也将迎来黄金发展机会，从而推动酒店需求；各个经济园区的43、成熟发展将为酒店业注入活力；省内知名地产企业在本地的投资方向拓展将提升整个酒店业的发展。#高星级酒店的运营情况假日、万达、万豪、洲际、希尔顿、豪生等酒店品牌早已成功落户00。而高星级酒店在#的发展起步较晚，经济的快速发展拉开了酒店业高速发展的序幕。随着#省管市市建立以来经济发展的新的机遇，一些著名的酒店项目投资者纷纷加快了进军#-00北部咽喉的步伐。#五星级酒店目前的分布与概况据统计显示，目前#挂牌星级酒店只有一家，为挂牌三星的东晟大酒店，在建的四星级酒店共有二家，分别为：本项目-#国际温泉酒店，金月湖畔酒店。#星级酒店业的未来趋势随着经济活跃度和产能级别提升，星级酒店面临更大发展机遇；随着全44、球经济一体化和#城市化的发展，品牌，特色酒店的经营优势将更加凸现；随着供应的增加，星级酒店之间的竞争将日益激烈；酒店业联盟对客服务协会的雏形可望引领市场重新回归良性。#市温泉酒店情况分析#市为内陆城市，温泉发展较晚，而00其它城市，迄今为止，温泉配套五星级酒店却日渐增多，随着消费者需求档次的提高，较为典型的温泉酒店及城市休闲酒店、五星级酒店目前多分布在省内营口鲅鱼圈、盘锦、京阳弓长岭及沈阳区域内，共计约21家，详细情况大致为：鲅鱼圈-思拉堡温泉小镇虹溪谷温泉假日酒店（五星待评）忆江南温泉酒店（五星待评）皇家园林温泉酒店（五星待评）金泰珑悦酒店（挂牌五星）天沐温泉酒店（五星待评）盘锦-紫澜门温泉45、假日酒店（四星待评）京阳弓长岭-碧湖温泉酒店（省政协会馆）（五星待评）沈阳-皇朝万豪酒店、皇朝万鑫酒店（挂牌五星）丽都索菲特酒店（挂牌五星）万达文华酒店（五星待评）香格里拉酒店（五星待评）君悦酒店（五行待评）凯宾斯基饭店（挂牌五星）黎明国际酒店（挂牌五星）沈阳富丽华酒店（五星待评）北约客维景酒店（挂牌五星）中山皇冠假日酒店（挂牌五星）逸林希尔顿酒店（五星待评）健辉君悦酒店（挂牌四星）沈阳海洋之星休闲酒店（亚洲建筑面积最大的洗浴休闲酒店） 碧桂园假日酒店（四星待评）其中纯正意义上的温泉酒店（天沐、思拉堡、忆江南、京阳碧湖温泉酒店）和以城市洗浴休闲业态的酒店（沈阳海洋之星、盘锦紫澜门温泉假日酒店）46、在经营中客源较为火爆，相应配套的客房餐饮出租率也很高。天沐温泉2016年国庆期间最高日均接待人数为4400人，当日营业额近100万。沈阳海洋之星十月十九待日接待人数为近1600人，预估营业额度应在50万左右。而以传统客房、餐饮、会议为主的各家酒店生意状况均不是很理想，均有大量空房可以预定。#目前还没有一家酒店在温泉打造方面有所开发和投入，66集团正是看重温泉养生文化内涵和市场需求，才不惜重金开发本项目。在产品所占权重方面，将16层部分除酒店大堂及餐饮之外全部配给温泉，以满足温泉所占权重，达到靠规模丰富温泉产品，以规模提高效益的目的酒店在未来产品排序依照温泉-客房-餐饮会议顺序递延。三 温泉打造47、方面。1通过考察，我们发现以紫澜门为代表的城市温泉酒店存在着休闲业态丰富（如书吧、健身房、KTV、据点等）而在男女共浴区温泉产品设计枯燥、温泉文化不浓和以沈阳海洋之星为代表的洗浴酒店更无温泉特点的状况，结合本项目定位，我们会在未来温泉休闲板块设计中在男女共浴区域内（游泳池、水疗池、各式室内温泉泡池）融入养生、强体的温泉文化，在休闲板块设计时融入更加丰富的休闲业态，使66酒店在温泉休闲板块更具特色及其他项目的不可复制性。2 泳池打造方面通过考察，#国际温泉酒店在泳池设计方面将引入无边界泳池概念设计，同时增加亮点，可参照沈阳海洋之星泳池池底设计（采用钢化玻璃在池底进行部分面积镶嵌）。3 温泉配套层48、spa设计引入国内专业spa公司合作并由其设计SPA层，真正将spa层打造成地域最高端消费领地，以吸引#及周边层峰群体。（二） #市星级酒店客源市场调查及分析经过实地调查走访与查阅有关资料，了解到#市五星级酒店客源总体结构如下表所示：1、 按消费目的分类表 1#五星级酒店客源结构目的比重商务50%会议团队25%外来访客15%其它10%合计100.00%资料来源：#市旅游局，SAO项目部调查统计分析以上表可见，#高星级酒店主要以商务为主，其次为会议客源，外来访客客源。2、 按来源地分类表 2#五星级酒店客源分类结构来源地比重本地50周边市市40其它10合计100.00%资料来源：#市旅游局，SA49、O项目部调查统计分析第四章 建设内容及建设条件#国际温泉酒店，位于#市高速公路出口外一公里处，北邻#市第11中，南临#市高铁站，东邻102国道，面向市内主干路，自然、地理、交通条件得天独厚，区位优势明显。图 2项目区位图（一） 建设内容 #国际温泉酒店项目是一个集温泉、餐饮、康乐、客房于一体的酒店项目，是京北地区唯一的超大型温泉项目。总用地面积为47575m2，总建筑面积为47617.18m2，其中地上面积为36992.08m2，地下面积为10625.1m2，包含餐饮、温泉、水乐园、客房、会议、办公；东区为商业区，包括外网门市、超市、婚宴城；结合用地实际情况，建筑总体双栋19层布局并依托该酒店50、项目进行内外交通和绿化景观组织，使建筑和环境有机协调，成为一个整体。项目内容规划序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积475752建筑物占地面积3总建筑面积47617.183.1按功能性质分3.1.1酒店客房897818.85%3.1.2酒店及配套3564.87.49%3.1.3餐饮、宴会区、会议室5010.410.52%3.1.4温泉、洗浴区9875.920.74%3.1.5酒店后勤1792.33.76%3.2 按地面地下分3.2.1地上面积36992.083.2.2地下面积10625.14建筑高度m545建筑密度26%6容积率2.43%7绿地率35%8客房数（按钥匙间）51、间1469停车泊位辆2260066房地产开发有限公司于2006年12月26日通过市土地交易中心获得了该项目土地使用权，并于2007年1月26日签订了国有土地使用权出让合同。#国际温泉酒店项目土地占地总面积47575 m2，项目总建筑面积47617.18m2，其中地上面积为36992.08m2，地下面积为10625.1m2。#国际温泉酒店是集温泉、主题乐园、商业、商务、休闲为一体的星级酒店，它将建设成为“温泉特色”的标志性工程，项目总投资达3.25亿元。（二） 建设条件1.项目地块交通条件项目地块位于#市高速出口外一公里处，北邻#市第11中旁，南临#市高铁站，东邻102国道，面向市内主干路，自然52、地理、交通条件得天独厚，区位优势明显。与市城区主干路连接及现有商业区连接。2.气候条件#市属中温带亚湿润季风大陆性气候，日照充足，四季分明，雨热同季。全年日照时数2775.5小时，作物生长期有效日照时数1749.2小时。年平均降雨607.5毫米，年平均气温7.0，无霜期147.8天。3.电力供给变电站有500千伏的1座、220千伏的2座、110千伏的12座，35千伏的5座。新建西永、新桥、微电园、曾家等110-220KV变电站。4.供气能力30万立方米/日的供气能力。西部新城建成50万立方米天然气门站。第五章 总平面设计（一） 场地概述#国际温泉酒店用地位于#11西100米，场地地势平坦。东53、侧为#市体育场，南侧为南山世家小区，西侧为南北向的市政道路直通沈大高速，北侧为市政道路。（二） 总平面布置在平面布置上，突出项目的最大亮点天然温泉概念，作为#休闲、养生行业独一无二的宝贵资源，其泉水具有治疗和康复的功效，这也将是SPA和洗浴功能中吸引人群的最大亮点。根据建筑功能的要求，项目由四层裙楼和双栋19层主楼交错构成。动线设计简洁高效，把多个功能区有机联系在一起。酒店建筑的主入口在地块的西端北侧,由一条双车道的单向环线构成，可以让来酒店的客人方便进入酒店所有中心活动的场所;也可在主入口右拐,另有一条环形车道可以直接进入大、小宴会厅部分,为宴会厅提供了一个独立的下客处，并可以有效的和主入口54、处的酒店客人达成分流的效果。项目在商业步行街处也设有入口，为洗浴客人的主要入口，从大堂也可以更容易的欣赏周围的商业繁荣；同时从地下车库可直接进入酒店温泉区域及客房，具有一定的私密性。酒店主要车行环道的第二停靠点为酒店的高级中餐厅。车辆可以很容易的停靠在此下客处,客人可以直接进入中餐厅接待大厅，或沿着旁边的商业长廊购物。沿着主街道一路向下，车辆可以进入地下的停车库。所有的卸货、垃圾收集，回收和运送都在远离酒店主入口处以外的地方进行操作;消防车辆有单独的车辆服务入口,如果发生火灾的状况下，可以利用此车道做为捷径，迅速的到边酒店周围。景观建筑在配合建筑设计的概念下，通过创造地面上各种意义的标志，把周55、围景致、商业及各个建筑充分的整合起来。合理的布置使得交通流线和景观设计巧妙的融合在一起，温泉酒店将会成为吸引人潮的休闲胜地。第六章 建筑设计（一） 设计依据（） 民用建筑设计通则(GB50352-2005)（） 旅馆建筑设计规范（JGJ60-92）（） 汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98）（） 城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)（） 高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95 2005年版）（） #坡地高层民用建筑设计防火规范（DB50/5031-2004）（） 建筑设计防火规范（GB50016-2006）（） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 500656、7-97）（） 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（） 民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）（二） 建筑单体设计本设计有利于为#市打造一个标志性建筑。首先，建筑主体在地块上的位置充分反应了前期分析在选址的精心研究，这些研究参照了不同的准则来衡量每种可选方案的有效性。场地被一条中心商业街一分为二，东侧是高档商场和婚礼城，西侧为温泉酒店。两区各具特色但又相互衬托。在本项目众多的功能组合和设施要求的前提下,设计中紧凑的功能分区安排使得建筑整体的布局十分有效率。温泉区和游泳馆是本项目中人流最密集的场所，也因此它们被布置在平面上离客房最远的两端，确保为逃避繁忙都市生57、活的住店客人提供宁静的休憩空间。其他配套设施(如餐厅和商业)的布置,各有独自的动线出入口,但又提供住客便利的使用。主入口处为本酒店动线枢纽，连接了宴会厅、餐厅、会议、客房及户外花园等多项重要空间。大堂设计为10米高的天花板，三面环绕着别具一格的玻璃与木格交织的墙面。二楼为中餐厅和西餐厅，都可以从大堂出入，畅通无阻。三楼是温泉和游泳池，四楼为健身区。五、六两层是温泉SPA区。七楼到十七楼是客房区，十八-十九为高档写字楼。设计的首要成功之处，即为结合了地块本身的自然元素并有效的解决了本项目复杂的功能要求。一个尊重自然并积极回应地块自身条件的温泉酒店应运而生，同时它也会成为#最引人注目的焦点并取得巨58、大的成功。建筑层高：客房层高3.6米、大堂层高10.2米、宴会厅层高5.1米、各种餐厅层高5.0米、健身区层高10米。第七章 结构设计本工程以现行国家和#市地方规范进行结构的方案设计。结构设计将在满足规范规定的前提下，结合本工程的实际情况和本专业的设计特点,力求做到结构方案合理、安全适用、技术先进、经济合理，并尽量满足建筑使用功能和立面造型的要求。（一） 设计依据（） 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001（） 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008（） 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）（） 建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）59、（） 混凝土结构设计规范GB50010-2002（） 高层建筑混凝土结构设计规程JGJ3-2002（） 建筑桩基技术规范JGJ94-2008（） 建筑地基基础设计规范GB50007-2002（） 建筑边坡工程技术规范GB50330-2002根据中华人民共和国国家标准建筑工程抗震设防分类标准（GB50233-2008）有关条文及建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）的有关条文及附录A，本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。本工程结构主体采用钢筋混凝土结构，设计基准期为50年；结构及构件的安全等级为二级；设计耐火等级一级60、；地下车库及屋面层砼抗渗等级为S8。钢筋混凝土结构的环境类别，埋入土层的地下室为二a类，其它为一类。本工程地面以上结构高度为60.80m ，结构总高度为70.9m，为一类高层公共建筑。通过设置结构缝将主体分为三个独立的结构体系。（二） 结构楼（屋）面活荷载标准值（kN/m2）车库：4.0；餐厅厨房：4.0；商场：3.5；酒店客房：2.0；公共洗手间：2.5；餐厅：2.5；健身房：4.0；屋顶花园：3.0；阳台：2.5；消防楼梯间：3.5；消防车通道：35；电梯机房：7.0；屋面：上人屋面2.0；不上人屋面0.5；较重的设备荷载按实际确定。（三） 结构设计1、 主体结构选型根据建筑平立面设计和建61、筑使用功能，结构在平面布置和竖向布置上考虑有利于抵抗水平和竖向荷载的结构方案,做到受力明确,传力直接，力争平面均匀对称,简单规则，结构的承载力和刚度自下而上逐渐减小、变化均匀、连续,即按照利于抗震的设计思路进行结构设计。高层部分采用框架剪力墙结构，其余部分采用纯框架结构，宴会厅部分采用预应力结构。剪力墙抗震等级为三级，根据结构缝的划分框架抗震等级有三级和四级。楼（屋）面均采用钢筋混凝土主次梁现浇楼（屋）盖，以增强结构的整体刚度。2、 地基基础及边坡场地地貌类型为构造剥蚀浅丘地貌,为圆顶宽槽构造剥蚀浅丘地貌。场地地下水不发育。总之,拟建场地整体稳定,适宜本工程的建设。本工程基础设计等级为甲级。建62、筑物基础拟采用柱下独立基础，持力层选为中等风化岩石。地下室基坑岩土边坡:采用地下室连续墙进行最终支挡。（四） 风荷载根据建筑结构荷载规范，场地的基本风压值，按50年重现期风压值取W0=0.4kN/m2。地面粗糙度B类。风压高度变化系数、风振系数及体型系数等均按建筑结构荷载规范的有关规定取值。（五） 主要结构材料混凝土强度等级：墙、柱C50C30；梁、板C30；基础C30；地梁C30。钢筋：柱、墙主筋采用HRB335级钢筋；梁主筋采用HRB400级或HRB335级钢筋；板主筋板采用冷扎带肋钢筋；箍筋用HPB235级钢筋。钢板：Q235、焊条：E43、E50。填充墙：采用烧结页岩空心砖砌块（干容重63、不大于10KN/m3）、M5.0混合砂浆砌筑；地坪以下采用烧结页岩实心砖（干容重不大于18KN/m3）、M5.0水泥砂浆砌筑。第八章 公用工程（一） 给排水设计1、 设计依据（） 室外给水设计规范GB50016-2006（） 室外排水设计规范GB50014-2006（） 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（） 汽车库建筑设计规范JGJ-100-98（） #市公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006（） 工业循环冷却水处理设计规范GB50050-95（） 饮用净水水质标准CJ 94-2005（） 游泳池给排水工程技术规程CJJ122-20082、 设计范围（） 室外红线范围内的64、给水排水设计；（） 室内给水和排水设计；（） 消防给排水及灭火设施。3、 工程概述#国际温泉酒店总用地面积为47575m2，总建筑面积为47617.18m2，其中地上面积为36992.08m2，地下面积为10625.1m2。整个建筑包括地下1层，地上19层，建筑高度60.8米，为一类高层公共建筑,消防按一类综合楼，同一时间内一次火灾设计。4、 给水设计（） 水源：根据业主提供资料，以市政给水作为水源。（） 用水量: 用水量详见用水量计算表。表 3酒店部分用水量计算表用水名称用水人数(人)用水量标准(升/人日)用水时间(h)小时变化系数用水量备注Qd(t/d)平均小时(t/h)Qh(t/h)酒店65、旅客890400242.53561537酒店员工25080242.5401.74.2餐饮100050101.21501518每天3人次洗衣房180060101.210810.816空调冷却循环补充水总循环用水的2%计1840t/h)101 3683737浇洒100002l/m22022小计102282111.2不可预见量按总用量的10%计1027.211.1合计112489.2122.3工程最高日用水量为1124m3/d，最大时用水量为122.3m3/h。平均时流量约为89.2m3/h。5、 给水系统（） 室外给水系统根据建设单位提供的资料，并结合本工程的情况，拟从南侧及西侧规划道路市政给水管66、网接入DN150给水管2根，经总水表计量后，以供低区给水及泵房消防水池、生活水箱。并连成环状，以保证供水安全。（） 室内给水系统室内给水采用分区供水方式，低区采用市政水压直接供水，高区采用水箱加变频设备的方式加压供水。每个分区的最低用水支管压力按0.45MPa控制，压力超过0.45MPa时通过减压阀减压后供水。部分客房需接入温泉，具体部位根据业主要求确定，温泉采用独立的管网系统。（） 给水计量厨房、酒吧、美容美发、游泳池补水、消防水池及水箱补水、绿化用水及甲方有特殊要求的用水均设水表计量。有助于方便管理及节约用水。（） 生活水量：按最高日用水量的25%计，约420吨6、 管材：室内给水管采用优67、质不锈钢管，室外采用钢塑复合管。7、 热水系统热源：采用天然气作为无压热水机组的热源。热水用水量及耗热量：用水名称用水人数(人)用水量标准(l/人日)用水时间(h)时变化系数用水量备注Qd(t/d)Qh(t/h) 客房890150243.1163.517.2 员工25040242.5202.1 厨房114015102.54511.3天3人次 洗衣1800kg干衣25L/kg81.5458.44合计233.539.4最高日热水用水量:233.5m3/d ，最大时60度热水量：39.4m 3/h。 最大时耗热量：2660 KWh8、 游泳池:游泳池为温泉给水系统。9、 冷却循环水系统（） #气象参68、数：大气压力730mmHg；干球温度33（10天平均值）；湿球温度27.3（10天平均值）。（） 空调制冷量及冷却循环水量：制冷量（KW）循环冷却水量(m3/h)65001840（） 系统设计：各系统采用冷却泵、制冷机、冷却塔一一对应。各系统冷却塔及冷却泵数量与冷水机组数量相对应。冷却塔选用超低噪音型。冷却塔设置位置充分考虑其噪声对周围建筑的影响，冷却塔补水由市政管网直接补给。10、 排水设计（） 建地排水现状：根据建设单位提供的资料，西侧有一约3米宽的雨水排水沟，沿沟设有一条d400-d500污水排水管，甲方以根据本工程排水方案已预留2个污水检查井。（） 排水体制：本工程排水体制采取雨、污分69、流制。（） 排水量：污水量：本工程最高日污水量为650m3/d。（） 排水系统：室外沿本工程周边铺设污水干管，接纳本工程的污水，经设于室外的生化处理池处理达标后，排入市政污水管网。室外沿本工程周边铺设雨水干管，并在室外场地适当位置设置雨水口、收集人行道的雨水，最后排入市政雨水沟。室内排水系统：室内自流排出的生活污水均采用重力流排出，接入室外污水管网。所有无法自流排出室外的污水均需排至污水处理间内，用潜水排污泵提升后排至室外污水管道。所有无法自流排放的排水如需降温和隔油，降温池和隔油池应设在污水处理间内。11、 保温、防腐敷设在室外的冷却循环管道及热水管道应作保温处理。给排水设备、金属管道、配件70、及吊支架应按相应要求做防腐处理。（二） 电气1、 设计依据（1）低压配电设计规范(GB50054-95)（2）建筑防雷设计规范(GB50057-94 2000版)（3）建筑照明设计标准(GB50034-2004)（4）民用建筑电气设计规范(JGJ 16-2008)2、 概况：本工程变电所、自备发电机、弱电中心位于主楼地下一层，消防控制室（有直接对外出口）设于主楼地上一层。3、 设计范围强电及弱电设计。4、 供配电系统（） 负荷分级：本建筑为一类高层建筑，消防用电设备、通讯设备、计算机系统、安防设备以及宴会厅、总统套房等酒店重要房间及场所用电为一级负荷设备，乘客电梯、生活水泵、宴会厅电声设备等为71、二级用电负荷设备；余下的设备为三级用电负荷设备。本工程鉴于一级二级负荷设备所占比例较大，总体供电按一级负荷要求处理。（） 负荷容量根据现行有关规范和标准，参照有关星级酒店管理公司要求，对本工程的用电负荷作估算设计指标如下。车库：-10W/m设备房：-20W/m宴会厅：-55W/m温泉：-150-200W/m；办公：-35W/m；酒店客房：-1.5KW/间。酒店套房：-2-3KW/间。总统套房：-35W/m。以上数据不包含空调系统等主机设备用电量。#国际温泉酒店正常状态负荷计算用电设备名称面积（M2）负荷指标装置容量需用系数功率因素计算负荷（kw/m2)(kw)（KVA）酒店客房89780.0372、5314.230.450.94162.91酒店及配套3564.80.040142.590.70.9493.83宴会区50100.060300.600.50.94141.28温泉98750.080790.000.60.94445.56酒店后勤17920.100179.200.70.94117.91地下车库84190.015126.290.40.9447.49设备用房12000.03036.000.70.9423.69消防水泵275.000150.0000.940.00喷淋水泵255.000110.0000.940.00生活供水装置255.000110.000.70.9472.38空调主机100073、0.04545.000.70.9429.61主楼电梯722.000154.000.40.9457.90裙楼电梯915.000165.000.40.9450.76预计本工程设备总装机容量约3200KW，总估算负荷1957KVA，变压器容量3200kVA，拟从城市电网引两回10 kV专线，两回路均为5000KVA互为备用。为保证市电检修正常停电时对一级、二级负荷中可靠供电，拟设一台750KVA/600KW的应急自备发电机组。5、 动力设备的配电及控制（） 对电梯、冷冻机、防火卷帘等成套设备，电控设备均由其设备生产厂配套提供，本设计供电线路至末端配电箱止。（） 控制方式消防专用送风机由火灾自动报警联74、动系统总线自动控制和风机房、消防控制室手动直接控制；消防和通风兼用风机由火灾自动报警联动系统总线自动控制和风机房、消防控制室、值班室手动直接控制，且消防优先；消火栓泵由火灾自动报警联动系统总线自动控制和消火栓处、泵房及消防控制室手动直接控制；喷洒泵由火灾自动报警联动系统总线及压力开关自动控制和泵房及消防控制室手动直接控制；排水泵由水位自动控制和就地手动控制。空调设备采用就地控制和BA系统控制。6、 照明设计（） 客房层照明设计：1）照度标准：电梯厅100LX；走道、楼梯间75LX；客房100LX，卫生间150LX。2）照明方式：客房电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明由一般照明和事故照明组成。75、客房由一般照明和局部照明组成。（） 车库、设备房照明设计1）照度标准：车库照明按地面水平平均照度75LX设计，变电所水平平均照度为200LX，泵房、风机房100LX，冷冻站150LX，走道和楼梯间照度30-50LX。2）照明方式：车库、冷冻站、水泵房、电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明由一般照明和事故照明组成。变电所、发电机房的一般照明和事故照明合二为一。（） 酒店配套用房照明：一般照明负荷按楼层和功能分区从变电所放射式供电至楼层和区域配电箱，并独立计费。事故照明采用从变电所双回路树干式供电至楼层事故照明配电箱。7、 建筑物防雷与接地本工程按二类防雷建筑设计。屋面用镀锌园钢作明装避雷带。利用76、柱内两根主钢筋（不小于16）作防雷引线。利用基础内两根主钢筋作接地极。建筑物屋顶和外墙的金属物均与引下线可靠连通。6层及以上的外墙金属门窗、金属栏杆均与引下线可靠连通。电梯轨道，管道竖井内的金属管道，接地干线以及其它装置外导电部份，都与防雷引流装置连通，游泳池、厨房、桑拿房及卫生间作局部等电位联接。变电所高低压进出线（母线）设电涌保护装置，楼层配电箱设置电涌保护装置。8、 通信及综合布线系统酒店大堂、宴会厅、会议室、餐厅、厨房、娱乐、健身用房每50平方米个语音信息点和1个数据信息点；酒店标准间客房个语音信息点和2个数据信息点，套房2个语音信息点和2个数据信息点；办公每15平方米个语音信息点和177、个数据信息点；总计约需语音信息点1000个和数据信息点1500个。为酒店内部通讯和管理，拟设一套程控交换机系统，容量为1500线，中继线300对，通讯机房于地下一层。9、 安防与监控系统安防系统主要功能包括：电视监视、防范报警、出/入管理。10、 有线电视系统酒店设前端，同时接收城市有线电视网、卫星信号和自办节目，信号双向传输，系统采用分配分支分配系统。（三） 暖通设计1、 设计依据(1)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）(2）城镇燃气设计规范(GB50028-2006) (3)公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）(4)汽车库建筑设计规范JGJ 100-98(578、)#市公共建筑节能设计标准DBJ50-052-20062、 设计范围包括空调设计、通风设计。3、 空调设计（） 空调房间室内设计参数夏季室内空调设计温度：26，相对湿度55%；冬季室内空调设计温度：20，相对湿度50%。（） 冷、热源本工程空调面积约为50000平方米，考虑了酒店使用的一定同时使用系数，概算夏季空调系统制冷装机容量6500KW，冬季空调系统制热装机容量3000KW。施工图设计时将采用逐时冷负荷计算法进行节能计算再准确的确定空调系统的装机容量。冷源拟采用两台电制冷离心式冷水机组和一台电制冷螺杆式值班冷水机组。热源拟采用两台燃气热水机组。冷、热水机组及相应配套的水泵等设备均设置在地79、下二层设备房内。4、 通风设计（） 通风换气指标 表 4通风换气指标汇总表 楼 层名 称送风换气次数（次小时）排风换气次数（次小时）地下一层厨 房2835变配电房1515车 库45柴油发电机房45地下二层水泵房45冷冻机房58热水机房812热水锅炉房812其余楼层卫生间自然进风10无窗重要房间34（） 通风系统设计地下一、二层的设备用房和车库各自设置独立的送、排风系统（兼排烟、补风系统）。通风方式为上侧排、送。通风设备均选用低噪声风机箱，设于本层风机房内。5、 天然气设计（） 天然气管道供应采用二级管网系统，从中压管网引来的天然气经天然气用户调压箱减压后，送至厨房各灶具使用。（） 天然气总管接80、管点在建筑附近的已建城市天然气中压城市管网上。6、 管道材料及保温材料（） 天然气管道室外采用无缝钢管，亦可采用钢骨架聚乙烯复合管，室内采用镀锌钢管。（） 通风采用镀锌钢板制作，厚度及加工办法按通风与空调工程施工质量验收规范（GB502432002)确定。第九章 消防设计（一） 建筑消防1、 设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）（2）#市坡地高层民用建筑设计防火规范DB 50/5031-2004（3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972、 建筑分类及耐火等级酒店为高层高级宾馆建筑，消防计算81、高度60.45米，为一类高层,根据高层民用建筑设计防火规范第3.0.4条之规定，本建筑耐火等级为一级。3、 平面布置酒店建筑呈“凹”字型布局，大开口面向西侧规划道路，所有机动车均于该侧出入。工程高层部分消防车设有内外环式的环形车道，外环道自西北侧通过地下一层临街面进入，通过沿北侧挡墙与建筑间的紧急车道，进入酒店东部后院，然后沿南侧紧急车道自西南口出；内环道沿建筑中心花园环通，可直达酒店大门。消防车道均满足4m净宽，转弯半径均大于12m。4、 消防扑救建筑消防扑救：16层主楼的东侧为消防扑救面，长度大于一个长边并大于高层部分的1/4周长；扑救面相邻设有消防扑救场地，宽度与扑救面等宽，进深18米。82、 5、 防火分区和防烟分区工程地下车库及设备用房根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范第5.1.1条，按增设自动灭火系统时4000一个分区设置，设备用房均用甲级防火门单独隔离；位于地下的设备用房、后勤及酒店配套根据高层民用建筑设计防火规范第5.1.1条，按增设自动灭火系统时1000一个分区设置；地面建筑根据高层民用建筑设计防火规范第5.1.1条，按增设自动灭火系统时2000一个分区设置；宴会厅的分区因该部分建筑高度未及24米，考虑跟主楼防火分区隔开的情况下，按建筑设计防火规范第5.1.7条一个分区2500执行。各层顶棚梁高均大于0.5米，可做划分防烟分区的挡烟垂壁，每个防烟分区面积500平方米83、，且不跨越防火分区。防火分区采用大于3小时耐火极限的防火墙或特级防火卷帘（以背火面温升为判定条件）分隔。高层的电缆井、管道井每隔一层用与楼板耐火极限相同的不燃烧体作防火分隔。6、 安全疏散高层建筑每个分区均有两个疏散出口（地下室各分区也采用相邻分区开设甲级防火门的方式，借用疏散出口，但每分区均保证有一部直通室外的疏散楼梯），防烟楼梯间均设置大于6的防烟前室（与消防电梯合用前室大于10）；楼梯宽度均满足疏散要求，防火疏散门均大于1，疏散总宽度大于最大疏散人数。根据高层民用建筑设计防火规范第6.3.2条，主塔楼的东核心筒设有两部由地下通往16层的消防电梯，满足4层及4层以上的消防需求，北侧有两部地84、下通往3层的消防电梯（兼货梯），满足3层及以下大于4500各楼层的消防需要。7、 防火构造高层部分疏散楼梯的地上地下部分在平顶层采用有效措施进行分隔。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板均按一级耐火等级设计，天棚、墙面等内部装修采用不燃材料。地下室、半地下室的楼梯在首层用不低于2小时耐火极限隔墙和乙级防火门隔开并设有明显标志。玻璃幕墙在每层楼板外沿设耐火极限不小于1小时、高度不小于0.8米的不燃烧体分隔，与楼板隔墙处的缝隙采用不燃烧材料填实。（二） 给排水消防1、 设计依据（） 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）（） 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（285、005年版）（） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（） 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（） 气体灭火系统设计规范GB50370-2005（） 大空间智能型主动喷水灭火系统设计规范DBJ 15-34-2004（） 建筑设计防火规范GB50016-2006（） 高层民用建筑设计防火规范若干问题的实施意见，渝建发（2004）124号（） 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002版）（） 国家及当地其它现行的有关设计规范、规程、规定、标准和统一技术措施2、 设计范围包括消防给排水设计、气体灭火设计及灭火器设计。3、 总述本工程包括以下消防系统：室外消防系统，室86、内消火栓系统，自动喷水系统，气体消防系统,大空间智能型主动喷水灭火系统, 厨房设备细水雾灭火系统及灭火器配置。根据规范，整个工程的火灾同时着火次数为一次，在地下二层车库内设一座消防水池, 消防水池容量为864m3，分为独立的两个水池，电梯机房顶设一座18 m3的消防水箱，消防水箱设置高度保证最不利消火栓的静水压力大于7米及喷洒所需压力。4、 消防用水水源根据建设单位提供的资料，并结合本工程的情况，拟从南侧及西侧规划道路市政给水管网接入DN150给水管2根，经总水表计量后，以供低区给水及泵房消防水池、生活水箱。并连成环状，以保证供水安全。5、 消防用水量用水名称用水标准（L/S）火灾延续时间（h87、）最大小时用水量（m3/h）一次火灾用水量(m3)备注室外消火栓303108324室内消火栓403144432自动喷水301108108合 计8646、 室外消火栓系统室外消防系统：设室外消火栓加泵100DL100-20*3，2台一用一备，备用泵能自动切换投入工作，室外消火栓泵在消防值班室及消防泵房内手动启动，并设有自动巡检装置。保证最不利点消火栓水压不小于10米水柱。室外消火栓布置间距不大于120米。管材室内部分采用热浸锌无缝钢管，DN=100,采用沟槽式连接。室外部分采用钢塑复合管，双热熔连结。7、 室内消火栓供水系统（） 根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池消火栓88、水泵高位消防水箱联合供水，系统分别设置3套DN150水泵接合器。各区系统静压均不大于1.0Mpa。消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa时,设置稳压、减压消火栓，各系统均成环布置，保证供水安全。屋顶消防水箱有效容积为18立方米。初期火灾由消防水箱供给，保证最不利消火栓保证7m静水头。各区设实验消火栓一个。（） 消火栓布置保证同层任何部位2股充实水柱同时到达，水枪充实水柱不小于10m。消火栓箱内设DN65消火栓一个，DN65麻质衬胶龙带一条,长25m,19直流水枪一支（带消防卷盘），常指示灯和两常开触点的启泵控钮一个。（） 系统控制消火栓泵控制由消火栓箱内按钮启动控制和泵房、消防控制中心手动控制，89、并设有自动巡检装置。（） 管材管材采用热浸锌无缝钢管，DN=100,采用沟槽式连接。室外采用钢塑复合管，双热熔连结。8、 自动喷水灭火系统（） 保护范围：本工程除游泳池、建筑面积小于5.00m2的卫生间和不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水灭火系统。（） 设计参数：本工程设计参数如下,设置部位火灾危险等级喷水强度(L/min.m2）作用面积（m2）喷头工作压力（MPa）地下车库中危险级81600.05酒店部分中危险级61600.05（） 系统设计1) 采用湿式系统，根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池消火栓水泵高位消防水箱联合供水，各区系统静压均不大于1.2Mpa。支干管90、出水压力大于0.5MPa时,设置减压孔板，保证供水安全.2)按每个报警阀控制喷头数不超过800个的原则设置湿式报警阀。公共厨房、车库内设直立型喷头，其余有吊顶场所设置吊顶型喷头。公共厨房喷头公称动作温度93，车库喷头公称动作温度79，其余场所喷头公称动作温度68。建筑的每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设DN25mm试水阀。（） 系统控制系统控制采用喷头动作、报警阀打开供水，同时报警，同时设置烟感及手动控制系统，并设有自动巡检装置。（） 在室外设置2套水泵接合器与湿式报警阀前的自动喷水灭火系统管网相连。 （91、） 管材及接口：自动喷水系统采用双面镀锌钢管。管径DN100时，丝扣连接；DN100时，沟槽或法兰连接。9、 大空间智能型主动喷水灭火系统（） 设置位置入口大厅、宴会厅。（） 大空间智能型主动喷水灭火系统本系统为配置ZSS-25型高空水炮的大空间主动喷水灭火系统。ZSS-25高空水炮技术参数：工作电压220V、射水流量5L/s、标准工作压力0.6Mpa、保护半径20m、安装高度620m。本系统中ZSS-25水炮最大同时开启个数为4个，所以设计流量Q=20L/s，火灾延续时间按60分钟算，消防用水量72立方米。系统水泵和自动喷水灭火系统共用水泵。系统设有水流指示器与信号阀。在系统管网最不利点处设92、置模拟末端试水装置，模拟末端试水装置宜装设在卫生间或楼梯间等便于操作测试的地方，采用间接排水方式排水，出口接大于DN50的排水管。管材采用双面镀锌钢管，DN=100,采用沟槽式连接。10、 灭火器具配置（） 保护部位 车库、客房、办公、餐饮、柴油发电机房、强、弱电机房、消防中心和电梯机房、管理用房等（） 火灾级别按除车库按中危险级配置磷酸铵盐干粉灭火器外，其它均按严重危险级配置磷酸铵盐干粉灭火器。（） 火灾性质车库、变配电室、柴油发电机房、电梯机房属于B类火灾，其他属于A类火灾（） 灭火器配置车库配手推车式（磷酸胺）灭火器，其他配手提式（磷酸胺）灭火器。11、 消防排水（） 消防电梯井的集水，93、引到集水坑抽排到室外雨水系统，集水坑有效容积不小于2m3，流量不小于10升/s。（） 自动喷水、智能水炮末端泄水及试水设专用排水管排除。（） 消防泵房内、设置报警阀处应设排水设施。（三） 电气消防1、 消防供电本工程为一类高层建筑，采用两个独立的10KV电源供电，同时设应急自备柴油发电机组，应急照明配置集中应急电源（EPS)。消防用电设备均采用两路电源供电，末端配电相处自动切换，以保证对消防用电设备供电的可靠性。2、 消防照明本建筑所有区域均设有应急照明和疏散照明。变电所、发电机房、消防控制室、通讯机房、计算机房等重要机房应急照明的照度达到正常工作照明的照度要求。3、 火灾自动报警和消防联动本94、工程火灾自动报警和消防联动系统按一级保护对象设防，所有的消防用电设备均由相应的报警联动系统消防控制室控制。车库、商业用房、酒店客房、酒店配套用房、办公用房、疏散通道均设有消防疏散广播和消防对讲电话。4、 火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播(与公共广播、背景音乐合用)机柜,机组采用定压式输出 。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。5、 消防联动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、气体灭火、火灾应急广播、火灾应急照明95、等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机及其它非消防电源。6、 应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投；并分区域或分层设置集中式蓄电池组(EPS)。应急照明系统，除变电所、消防控制室、弱电中心、消防水泵房、消防风机房等消防工作区域其连续供电时间不小于 180 分钟外，其它公共区域应急照明系统其连续供电时间不小于30 分钟。应急照明系统干线采用低烟无卤耐火电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用低烟无卤阻燃导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房96、防排烟机房、消防控制室、通讯机房、宴会厅、酒店大堂等场所设置备用照明。疏散走廊、公共出口设置疏散照明。变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房等的备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设置；宴会厅、酒店大堂等场所的备用照明按不低于正常照明照度值的20%设置。在疏散走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照度不低于0.5lx。应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。第十章 节能设计（一） 设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（二） 建筑节能本工程为高级宾馆97、，按公共建筑节能设计标准进行设计，并做到满足规范要求。屋面拟采用聚苯乙烯挤塑板作为保温隔热层，设置在两道防水层之间（倒置式）。部分屋面作屋顶绿化处理，减少了阳光对房间的热辐射，从而减少了夏季房间制冷和冬季房间采暖的能耗。外墙拟采用200厚的烧结页岩多孔砖作为围护墙，保温隔热层为聚苯乙烯挤塑板，面层为浅色外墙涂料，浅色涂料反射了部分太阳的热辐射，空心砖具有良好的隔热性能，同时多层抹灰减少了墙体的热交换。门窗拟选用性能较好的断热型铝合金框料和中空玻璃，并采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，以减少空气对流造成的热损失。对外墙和屋面的热桥部位做相应的保温处理（通过计算再确定）。建筑节能在初步设计中将采用国98、家认可的节能软件进行计算，从而确定与节能设计相关的各种材料的具体要求。（三） 给水排水节水节能措施（） 选用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。（） 给水管道设计合理控制流速。卫生设备采用节水型产品。（） 各用水部位分装水表。做到用水有量。避免浪费。（） 本工程充分利用自来水管网的压力，二次加压给水系统采用变频调速供水设备，以达到节能目的。（） 空调用冷却水采用冷却塔冷却后，循环使用，冷却塔采用节水节能型产品，飘水量小，降低补水量。（四） 电气节能1、 本工程电气设计从系统构成、技术措施、设备选型、材料及产品应用等多方面体现节能（） 合理构成供电系统，确定适当的变压器容量及台数，变电所尽量99、靠近负荷中心，合理选定变压器平均负荷率，提高系统运行效率。（） 变电所尽量靠近负荷中心，供电半径控制在150米以内，合理选用电线电缆，电压降控制在5以内，有效降低线路损耗。（） 考虑过渡季节负荷调整的措施和运行方案，有效降低空载能耗。（） 各变电所设置功率因数自动补偿柜，功率因数达到0.94以上，有效降无功损耗。（） 照明光源及灯具均采用高效节能产品。照明功率密度LPD达到下列指标：酒店大堂照度: 300-500 lx LPD 16-19 W/m2宴会厅、多功能厅照度: 300-500 lx LPD 16-19 W/m2客房照度: 75-100 lx LPD 5-7 W/m2地下停车库照度: 100、75 lx LPD 4 W/m2设备机房、泵房照度: 100-200lx LPD 5-8 W/m2中央控制室、消防控制室照度: 300lx LPD 11 W/m2公共走道、疏散通道等照度: 75-200lx LPD 8-15 W/m2（） 节能灯、荧光灯等均采用自带无功补偿的产品，功率因数达到0.9以上。（） 本工程电气设备及器件均采用新型节能产品。（五） 暖通节能（） 采用节能计算，合理确定装机容量。（） 冷水、热水机组的能效比达到公共建筑节能规范要求。（） 通风机、水泵等能效限定值达到国家标准。（） 采用多种节能措施，优化系统设计。第十一章 环境保护（一） 设计依据（） 中华人民共和国国务101、院第253号建设项目环境保护管理条例；（） 中华人民共和国水污染防治法；（） 中华人民共和国大气污染防治法；（） 中华人民共和国环境噪声防治法；（） #市绿化条例；（） GB8978-1996污水综合排放标准中三级标准；（） GB16297-1996大气污染物综合排放标准中2级标准；（） GB18483-2001饮食业油烟排放标准；（） #市环保局 “关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知”。（二） 环境保护1、 建筑物对自然环境的影响建筑物以温泉酒店为主，并设有地下车库、设备用房等。其污染物主要为经营期产生的污废水，厨房产生的含油废水、油烟、废气，车库的汽车尾气、发电机废气和设备的振102、动噪声及城市道路上的交通噪声等。2、 大气污染的防治地下室自备应急柴油发电机组，其生产的烟气由专用排气管道升到楼层面以上3米排放，进入大气。厨房采用变压式排气道通向屋面排烟，防止串烟、串味，并防止废气直接排向公共活动空间。柴油发电机房排烟，经消声除油之后排至楼屋面以上。3、 噪声污染的控制对于地下室通风机、柴油发电机、水泵等噪声源，分别用不同的控制方法。对于噪声源房间如通风机房、柴油发电机房、水泵房，对墙面进行防火处理，并对相应的设备和管道采取减震、消声处理。水泵基础设隔震垫，进出水管设可曲挠橡胶接头。水泵优先选用低噪声型，管道设弹性吊架。本工程的所有通风设备均选用低噪声型。通风机的进出风口设103、置帆布软接头隔震，消防排烟风机采用非燃软接通风机组送排风设消声器。经采取以上措施，建筑物内部将获得安静舒适的环境，并对周围环境不产生噪声污染。4、 污水处理和排放本工程采取雨水、污水分流的原则，尽量减少污水量。本工程对不同性质的污水采取管道分流，生活污水经二级生化污水处理设备处理后再排入市政排水管道。5、 通风、空调部分空调机为低噪声空调机组，冷媒为R22；地下室排烟（兼排风）机选用低噪声柜式离心风机，该工程无其它有毒有害气体排出。第十二章 进度计划本项目主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备安装、装饰装修工程、竣工验收等阶段。本项目建设期为24个月（2012年1月至2016年12月）。根据104、本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，实现项目管理的三大目标之一，本项目进度安排如下： 表 2 项目进度计划表 时间工作内容2012年2016年1234567891789101112编制项目审批初步设计施工图设计项目建设招投标场地平整建安工程给排水电气工程空调通风电梯工程装饰工程竣工验收第十三章 投资估算及资金筹措（一） 投资估算1、 投资估算范围投资估算范围包括：工程费用（土建工程、电气工程、管网工程、空调、总图工程、装修工程、电梯和景观工程）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息和流动资金。2、 投资估算依据（） #国际温泉酒店方案设计；（） 2000年#市建筑工程综合105、基价表；（） 2008年#市建设工程费用定额；（） 2008年#市安装工程单位基价表；（） 2008年#市安装工程费用定额；（） 2009年10月#市建筑工程造价信息；（） 材料价格采用#市建设工程造价信息中心2009年发布的#工程造价信息中公布的指导价；（） 国家及#市政府相关税费规定；（） 类似项目的结算、预算资料；（） 项目业主所提供的有关资料及信息。（二） 投资估算说明1、 工程费用本项目工程费用主要包括土建工程、电气工程、管网工程、空调工程、总图工程、装修工程、电梯及景观工程。2、 工程建设其他费用（） 土地成本：按实际发生额测算。（） 工程前期费用：包括报批报建费、勘察设计费、场地106、平整费等费用。其中：报批报建费包括城市建设配套费、环境影响评价费、白蚁防治费、规划综合费、环保污水处理费、施工图审查费、异地人防费等。城市建设配套费按建筑面积每平方米290元测算；环境影响评价费估算金额为30.00万元；白蚁防治费按建筑面积每平方米0.8元测算；规划综合费按建筑面积每平方米2.59元测算；环保污水处理费按建筑面积每平方米1.00元测算；施工图审查费按建筑面积每平方米1.36元测算；异地人防费按建筑面积每平方米45.00元测算；勘察设计费按建筑面积每平方米500.00元测算；工程监理费按工程费用的0.5%测算。（） 开发间接费：包括专业服务费和建设单位管理费。3、 预备费预备费按107、照工程费用和工程建设其他费用之和的1.5%估算。4、估算结果本项目总投资：31482万元。其中前期费用3000万元；工程建设费用8622万元；装修费用19000万元；开办费500万元；物资采购费用1400万元。（三） 资金筹措及使用计划1.资金筹措本项目总投资31482万元，全部为开发企业自有资金。2.资金使用计划根据前述项目的建设进度及建设内容，安排资金使用计划为：2012年投入建设资金19516.2万元，2016年投入建设资金16208.8万元。第十四章 财务评价（一） 评价依据、原则和假设条件1、 分析依据（1） 国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2） 国家和铁岭市、108、#市有关税、费征收政策。（3） 主要材料近期价格。2、 分析原则（1） 本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；（2） 遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3、 假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后项目经营收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。4、 计算方法净现值法，投资回收期法，盈亏平衡点法。（二） 基础数据及其测算1、 工程建设期、计算期项目计算期为20年（2012年2022年），其中，建设期2年（2012年1月2016年12月），计24个月，运营期18年。2、 经营收入、经营成本、109、税金、利润。利润表附后：（三） 财务分析1、 项目盈利能力分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示： 一总投资万元314821 前期投资万元3000土地、五证、税费 建安投资 万元7582主体、配套2 装修万元19000酒店设备万元14003开办费万元500二筹资数据1业主自筹万元164822银行贷款万元150003贷款利率（年）10%三收入与成本数据2经营收入万元424003经营税金及附加万元233204经营成本万元1458405利润总额万元2548406所得税万元622107税后利润万元192630四财务评价指标全部投资31482税后财务内部收益率%11.3 110、税后财务净现值万元28500年折现率10税后静态投资回收期年8.66 投资利润率%10.58 盈亏平衡点万元2819计算结果表明,项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准收益率10%和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。2、 偿债能力分析偿债能力分析主要考查项目的借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为15000.00万元，预计在项目2014年6月开始贷款，贷款利率为10%,贷款时间为10年。贷款利息按月计算并在当月偿还。本金于2014年底开始偿还。计算过程详见：附表3贷款偿还计划表。根据上述基础数据，偿债能力的各项指标如下：（）111、 偿债备付率偿债备付率4.39偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率，本项目偿债备付率平均为4.39，可用于还本付息的资金足以偿还当期债务。（） 利息备付率 利息备付率9.88利息备付率表示可用于偿还当期利息的保证倍率，本项目利息备付率平均为9.88，可用于偿还利息的当期收入足以支付当期利息。（四） 财务评价结论通过以上财务评价分析表明：本项目可以为业主带来一定的经济效益，实现收入268248万元，项目全部投资税后的财务内部收益率为：11.89%，税后财务净现值（ic10%）为：46853万元元，投资利润率为：20.77%。本项目投资效果较好，有一定的经济效益，在财务上是可行112、的。第十五章 风险分析（一） 项目主要风险因素识别本项目为经营项目，项目主要风险来自于未来市场情况，本项目目标市场价格定位适当,目标客户定位合理，故项目风险不高。（二） 风险程度分析1、 盈亏平衡分析计算结果表明：只要每年收入达到1851万元时，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入就有盈利，否则将产生亏损，对于本项目，风险可以接受。2、 敏感性分析鉴于收入、投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析。（略）3、 防范和降低风险的对策通过对项目进行敏感性分析，可以看出，经营收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大。项目在实施过113、程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进经营收入的顺利实现。第十六章 结论与建议（一） 主要结论#作为京津冀地区的农业大市正处于经济快速增长时期，人们的可支配收入以及生活质量不断提高，休闲方式正在发生重大变化，休闲度假养生的要求越来越强烈，而温泉养生度假是其重要组成部分。本项目作为地区唯一温泉项目，建成后将填补京北地区度假养生方面的市场空白，提升#市的整体形象，满足城镇居民日益增长的周末休闲度假需求。项目从市场定位、功能布局、经营收入预测等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，不存在制约项目实施的重大坏境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。经济方面，项目对市场的估计和预测是114、稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，#国际温泉酒店项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件,其财务指标较好，项目总投资为31482万元，所得税后全部投资内部收益率为11.89%，财务净现值为46853万元，银行贷款偿还期为10年，静态投资回收期为10.02年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。（二） 建议本项目市分析主要是从#市酒店市场现状入手，结合本项目的实际情况115、，预测本项目的经营收入情况，而市场变化是绝对的，因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的建设能获得更好的经济效益并合理规避风险,现提出有关建议如下：保证温泉或类温泉资源的合法合理使用，规避政策监管类风险。在供应量和供应周期两个方面保证酒店长期运行。作好资金筹集工作。项目总投资达31482万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响工程进度。从而影响项目经营收入的实现。加强项目的营销工作。从敏感性分析结果可知，经营收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前酒店市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用资源优势，加强本项目的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展营销工作，切实保障经营收入的顺利实现。做好相关单位的协调工作。尽快处理好外部各单位之间的关系，诸如水、电、气、邮政、通讯等工作，以保证本项目按计划顺利实施，获得预期的投资回报。