1、房地产公司商场步行街珠宝城项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产公司商场步行街珠宝城项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月52可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 项目概况71.1 项目名称71.2 开发公司71.3 项目建设进度72 项目投资环境与市场研究72.1 城市宏观经济背景72.1.2、1 城市经济发展状况72.1.2 城市消费市场92.1.3 奥运为城市未来几年的经济发展提供了强劲的动力112.2 相关市场研究132.2.1 北京房地产市场总体特征132.2.2 北京商业用房市场特征152.2.3 北京典型以旧翻新商业项目研究192.2.4 区域商业市场分析25XX商场商圈全国商业旅游中心252.3 北京商场/购物中心商业管理模式研究272.3.1 引进第三方管理公司272.3.2 开发商自己成立商业管理公司282.4 北京珠宝市场发展现状分析302.4.1 中国珠宝行业发展现状及前景302.4.2 北京珠宝销售市场分析311 发展概况312 市场特征323 租金水平分析33、2珠宝零售市场331 发展概况332 典型案例：菜市口百货333 XX商场商圈珠宝零售市场343 宗地分析363.1 地块分析363.1.1 项目位置363.1.2 地块现状373.1.3 规划限制条件373.2 项目SWOT分析374 市场定位394.1 项目定位394.2 客户定位394.3 价格定位394.4 项目发展设想405 投资估算与资金筹措415.1 项目投资总估算41总投资估算说明411 土地成本422 建安工程费423 装饰工程费424 专业费用425 管理费用426 不可预见费435.2 资金筹措435.3 还款安排与财务费用436 项目租金收入测算456.1 项目租金收入4、测算456.2 项目回款计划466.3 项目利润测算467 项目商业售价测算478 财务敏感性分析488.1 盈利能力分析488.2 项目不确定性分析488.2.1 项目盈亏平衡分析488.2.2 项目敏感性分析488.3 社会效益和影响分析498.3.1 完善XX商场零售商业功能，充分发掘区域价值498.3.2 增加财政税收498.3.3 创造就业机会499 可行性研究结论和建议509.1 拟建方案的结论性意见50项目建设手续正在办理之中502. 项目的动态投资回收期从第1年起计算519.2 项目风险及防范建议51项目风险511 项目概况1.1 项目名称xxx房地产开发有限公司“XX商场珠宝5、城”项目。1.2 开发公司xxx房地产开发有限公司为本项目的开发主体，专项从事本地块的房地产开发经营。1.3 项目建设进度项目建设工程从第1年1月至第1年12月，建设周期为1年。基础工程的开工时间为第1年1月，竣工时间预计为第1年12月。第2年1月正式进入项目的招商期，出租至2047年（参照商业用地使用权年限确定）。对项目的经济测算期，从第1年开始至2047年结束。2 项目投资环境与市场研究2.1 城市宏观经济背景2.1.1 城市经济发展状况GDP、人均GDP高速增长自1998年以来，北京市的经济快速发展，GPD每年均以2位数的速度增长。2004年，北京市的GDP达到4283.3亿元，比上年增6、长13.2%，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势，2004年北京人均GDP已经达到4454美元，比上年增长16.6%。产业结构继续优化，非农产业比重不断上升2004年，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落，但仍呈现增长高速趋稳的态势全社会固定资产投资持续增长，但7、增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额达到2528.3亿元，比上年降低1.7个百分比。2005年前5个月，北京市完成全社会固定资产投资707.8亿元，比上年同期增长10.6%，增幅高于前4个月0.5个百分点。城镇投资659.3亿元，增长10.4%，其中，房地产开发投资407.1亿元，增长7.3%，增幅低于上年同期23.5个百分点；农村投资48.5亿元，增长12.8%。2.1.2 城市消费市场社会消费品零售总额保持两位数的增长速度自1998年以来，北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。2004年达到2191.8亿元，增长14.4%。居民收入不断提高为消费市场8、不断增长打下坚实基础2004年城市居民人均可支配收入达到15637.8元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长11.5%。2005年1至5月，城市居民人均可支配收入7437.3元，比上年同期增长12.8%，扣除价格因素后实际增长10.8%。消费结构发生质变，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型根据北京统计公布的居民消费分析报告，自2001年北京市人均GDP突破3000美元以来，北京城市居民的消费已从注重量的满足转向追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为：恩格尔系数持续下降，基本生活消费比重已降到30%左右，住房、汽车、教育、通讯等提高生活9、质量的消费所占比例不断攀升。包括了美容、首饰在内的用品类消费对消费总额增长的贡献率提高2005年8月，北京市用品类商品实现零售额141.3亿元，同比增长15%，用品类商品对全市零售额的贡献率达到65.4%，远远高于其他三类商品的贡献率（吃类8.2%、穿类9.7%、类16.7%）。1-8月，用品类商品累计实现零售额1059.5亿元，同比增长6.1%，贡献率为33.2%，比1-7月提高5.8个百分点。用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品类。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，化妆品和金银珠宝类零售额分别增长38.5%和26.9%，对限额以上企业零售额的贡献率为810、.1%；家居用品中的家电和音像器材类零售额增长26.6%，家具增长11.4%，建筑及装潢材料类增长89.5%，合计贡献率为18.8%；通讯器材类零售额增长12.2%；中西药品类增长23.5%。上述七类主要商品零售额增量近乎占限额以上企业总增量的四成，为39.2%。消费市场份额向知名品牌集中消费者的品牌意识逐步强化，消费市场上国际品牌、国内品牌竞争日益激烈，市场集中度不断提高。根据北京市商务局对北京25家商场的家电、服装、化妆品共16种商品的调查表明：化妆品消费市场中，国际品牌、合资品牌成为市场主导产品。美容护肤品市场份额排行前10位的品牌，全部为进口与合资产品；在服装类商品中，品牌竞争相当突出11、，国际名牌保持了高档市场中的优势领先地位，内地品牌则在中档市场占据有利地位。2.1.3 奥运为城市未来几年的经济发展提供了强劲的动力2008年奥运会北京市基础设施投资1800亿元，所占比例高达64在2001年确定的总计2800亿元的“奥运预算投入”中，城市基础设施建设投入1800亿元，占预算投资比例的64%。其中基础设施建设包括900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建设，150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。北京奥运会预算投入构成（单位：亿元） 固定资产的大力投入将拉动北京经济的迅速发展，2008年人均GDP将超过5000美金固定资12、产的大力投入将带动城市经济的迅速发展，我国改革开放20多年的数据显示，较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。根据有关政府官员的预计到2008年北京地区生产总值将达到6300亿元，人均GDP将超过5000美元，城镇居民人均可支配收入将达到2.2万元。到2020年，北京市人均GDP将突破10000美元。北京市投资率和经济增长率2.2 相关市场研究2.2.1 北京房地产市场总体特征作为支柱产业, 房地产投资额和在GDP中的比重均逐年上升北京房地产业增加值在GDP中的比重逐年上升，从1998年占GDP的3.4%上升到2004年的5.3%，对国民经济增长的贡献率越来越大；房地产投资在整个全社会固定资13、产投资中所占的比例呈逐年上升的趋势，已经从1998年的32.7%上升到2004年的58.3%，6年间上升26个百分点。宏观调控下北京市场受影响较小，房价继续上扬，供需在短期小幅萎缩后已开始反弹，表现出较强的刚性在宏观政策调控下，2005年3月到8月，房地产投资增幅减少，房地产投资总额仍然表现出稳步增长的趋势。2005年3-8月房地产投资的情况从整个商品房成交面积来看，2005年4月-8月，在2005年4月商品房成交面积达到一个顶峰后，成交面积开始萎缩，到2005年6月份，商品住宅成交面积开始持续稳定上涨。商品房成交价格一直保持稳步上涨的趋势，到2005年8月有所下降，但下降幅度很少。2005年14、4-8月房地产的需求情况2.2.2 北京商业用房市场特征商业用房的分类根据规模和经营模式的不同，商业用房可以分为四种类型：百货/购物中心/大型超市商业街社区商业及底商综合/专业市场北京的商业用房市场自2001年以后异军突起，整体呈现供需两旺北京商品用房的供应在2001年之后急剧增加，销售状况也表现出持续上涨的趋势。从1999年销售面积为7万平方米上升到2003年的45万平方米，增长了543%，整体来看，商品用房市场表现出供需两旺的势头。北京市历年商铺物业供需情况从供应结构上看，大中型的购物中心/综合商业项目是供应的主力北京在建商业的供应以购物中心/综合商业项目为主，供应量为2669900平方，15、所占整个在建商业供应的43.9%，其次是社区商业，供应量为1507605平方米，所占比例为24.6%。北京在建的不同类型商业项目的供应情况根据在建商业项目的供应情况，供应量最大的是建筑面积在20万平方米以上的商业项目，供应面积为1660000平方米，其次是建筑面积在5万平方米-10万平方米的项目，供应面积为1337000平方米。规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模高达4199400平方米，占总供应量的71%。北京在建商业的供应结构从供应的区域分布上看，三环到五环之间的商业用房供应占市场总供应量的一半以上，二环以内的中心城区新增供应量较少，以老项目翻新改造为主目前在建商业项目的供应按照环线分16、布看，供应量最多的区域为三环到四环，供应量为1612200平方米，所占比例为26.3%，其次为四环到五环，所占比例为25.7%，三环到五环之间的商品项目的供应占市场总供应量的一半以上。二环以内的商品项目的供应量最少，为830500平方米，所占比例为14.4%。北京各区域在建商业项目的供应情况投资回报率下降，商业用房销售价格理性下降2004年1至11月份，北京市商业营业用现房销售37.7万平方米，同比增长60%，远远超过住宅销售面积的增长速度。但与商品住宅现房和期房的价格分别上涨了2.7%和5.1%相比，商业地产的价格却出现大幅下跌，11个月商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米，同比下17、降了39%。这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。随着大量商铺的投入使用，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的平均投资回报率不超过10%，这标志着商业地产的暴利时代已经结束，投资者正开始理性对待商铺投资。典型商圈商业物业出售价格水平目前北京各大主要商圈在售商业项目以写字楼或者公寓底商为主；其次，社区商业供应量也较为充足。主要商圈的出售类专业市场、购物中心或者百货商场物业供应量几乎为零，均以出租为主。下表列出了几大商圈的典型在售商业项目：项目名称地理位置规模物业类型销售价格百富国际大厦朝阳工体东路18号，东大桥十字路口东北角，属于朝阳门商圈地上五层、地下一层写字楼18、底商地下：35000元/平米首层：55000元/平米二层：售完三层：41000元/平米四层：38000元/平米五层：35000元/平米昆泰国际大厦朝阳区朝阳门外大街朝外商务中心，属于朝阳商圈商业面积约16000平米底商35000元/平米左右凯晨广场西长安街，属西单商业街写字楼总体194000平方米底商56000元/平方米天恒大厦东城区东直门外大街22号，东直门商圈，属东直门商圈项目总规模：56860平方米 商业面积：7150平方米 底商40000元/平米未来供应预测：随着城市经济的发展和城市规模的继续扩张，商业供应将继续向城市外围发展，商业业态将日益增多和完善 未来几年，北京市商业发展的重点将19、转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。根据北京“十五”时期的商业发展规划，2000年到2005年北京的零售楼面营业面积将增加160万平方米。新增的供应主要来自改造后的前门、崇文门地区、北京市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围化发展下的四环路以外及五环路地区。从业态看，到第1年，国外所有业态都将出现在北京，国际零售100强至少有50将在北京开店。各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。2.2.3 北京典型以旧翻新商业项目研究目前北京市场上通过以旧翻新来进行商业改造的商业项目主要有两种方式：重新装修和推倒重建。重新装修是指由于原有物业过于20、陈旧或者建筑形式不能适合新的市场需求而进行的装修或者结构调整。推倒重建是指拆除原有物业，在原址修建新型的物业类型来进行经营。北京商业物业重新装修较为典型的是西单商场和崇文门北京搜秀城。推倒重建的典型案例为新秀水市场。典型案例：西单商场 基本状况n 营业面积：30000平米n 经营特色：以面向成熟女性为主，兼顾中老年服饰、青春运动休闲，满足普通家庭老少三代的消费需求。n 品牌店：金象大药房、北京同仁堂、大明眼镜、好伦哥 改造背景2000年以后，由于西单商圈的飞速发展，高密集度的百货商场带来了残酷的竞争，造成了西单商场营业额迅速下滑。2001年西单商场全年净利润5648万元；2002年净利润则迅速21、下滑至1768万元；2003年中报显示西单商场首次亏损，每股收益为0.08元。在巨大的经营压力下，2003年10月16日西单商场开始停业进行为期两个多月的全方位改造，目的是营造现代、时尚、典雅的一个购物乐园，以实现从“传统百货店”向“现代精品百货店”转型。 改造效果2003年12月31日，新西单商场面市。购物环境变得气派、通透、明亮，展现出现代时尚风格。错落有致的灯光，色彩斑斓的水波，世界名牌化妆品、珠宝、金银首饰、高档箱包专柜，同周围景观交相辉映，与原先商场的格局迥然不同。同时，楼梯与购物通道变宽，添加了休息区、卫生间。 经改造，西单商场已经变成一个主题式的现代百货店，经营面积由原来的2.622、万平方米扩展到3.4万平方米。商场分为南、北楼两部分，南楼定位目标客户群为35岁以上，成熟、稳重，有一定经济实力的成功人士；北楼定位目标客户群为20-35岁青春、时尚的年轻人。然而，新西单商场并没有因为档次的提升而带来经济效益大增的回报。每天的销售额从调整前的300万元左右直降到120万元。重新开业后第一个月内，销售额相比同期下降了60，累计亏损496万元。 重新调整和定位西单商场提出紧扣大众时尚百货主题，恢复传统优势项目。西单商场恢复了原有的中老年服装、运动服装、羊毛及羊绒商品等个经营强项，设立中老年服装区和运动主题卖场，并特设了中老年服装加肥、加大专柜。以面向成熟女性为主，兼顾中老年服饰、23、青春运动休闲，满足普通家庭老少三代的消费需求。 西单商场提出打造一站式综合性购物新理念，提出为家庭消费服务，商场北楼地下超市再次重新营业，总面积为2000多平方米，增加了主食厨房、豆腐房、蛋糕房、鲜活水产和冷冻水产、肉类、蔬菜等生活消费品。 调整后，商品平均价格有所下降，基本浮动在社会消费主流群体易于承受的范围之内。商品品种有所增加，引进了许多大众消费者认可认知的成熟品牌、优势品牌，品牌线增宽，尤其是服装品牌增加了近一倍。 2004年五一期间，西单商场迎来了客流总量近100万人次的销售高峰。钟表首饰、青春女装、男装、鞋帽销售额都比2002年同期大幅增长，其中钟表首饰类同比上升152。崇文门北京24、搜秀城 基本情况n 开 发 商：北京云柏集团n 建筑面积：一期30，000平方米，二期20，000平方米n 地址：北京崇文区崇外大街n 主题业态：青年“探索式”时尚购物中心n 主力客户：韩国流行服饰、搜秀影院、动感网吧，欧美日韩式餐饮n 完成时间：2004年5月完成项目规划，1期在2004年10月开业，项目2期在2005年初全面营业。 改造背景2004年4月，位于崇文门的金伦商厦因为经营不善，被云柏集团接手，更名为搜秀城。云柏集团是一家大型的综合性商贸集团公司，历年来从事品牌开发运营、商业地产开发，积累了丰富的商业投资经验。在北京的零售业领域，云柏完成了从“班尼路” 的北京零售市场引入、“意丹25、奴”的推广，到云柏商业街、云柏鞋业连锁和罗宾汉品牌专卖店的迅速发展，以及在服装超市领域的开拓。 改造效果搜秀商城一期分主楼及南北配楼，店铺共占十一层，面积达30000平米。区别于京城百货业态的传统布局，集合购物、游戏、网吧、精品美食、3D影院等一系列配套设施，体现的是一种“一站式”的现代化商业购物中心。B1-4F以各种时尚、个性服装类经营为主要业种；5F-7F以各种饰品、工艺礼品、化妆品、鞋包、内衣为辅助经营业种；8F为精致美食街；9F为咖啡厅、游戏厅、水吧等各式新奇前卫的娱乐设施；10F首次引入国外3D数码环绕设备，由世界资深影院设计师打造的个性影院。整个商城定位于以展现新新人类文化魅力为理26、念，以打造年轻人的时尚基地为定位，追求崭新生活方式和火热激情的年轻一族，集合街头文化、流行文化、运动文化的新业态。新秀水市场 基本情况n 地址：北京建国门外大街老秀水市场的东侧，n 总建筑面积达2.8万平方米，地上5层、地下3层n 1500个摊位 改造前状况秀水街服装市场位于建国门以东“第一使馆区”，北起美国驻华大使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区。在秀水街一里多长的街面上，集中了400个摊位，而大部分以经营服装为主。因其附近有很多使馆，又被誉为“使馆街”。秀水街已成为京城比较有名的商业街之一，是国外游客喜欢光顾的地方。在这里，不仅能买到中国传统的丝绸制品和精致的手工艺品，而且还能买到27、各种外国名牌商品。由于秀水街在该地区的景观缺陷和消防隐患等问题，政府决定对秀水市场进行改造。原秀水市场被拆除，由新雅盛宏房地产开发公司获得对秀水街市场的开发权。 改造后状况改造后的市场摊位费用发生了较大的变化。2002年以前，秀水市场摊位费每月仅400多元，直到2002年才涨到1120元。在秀水街400多名商户中，多数以每月2万至3万元的价格转租。新秀水市场每个摊位收取的费用为：押金每户万元，进场费每户万元，商铺租金为5000-20000元月，一次性交清2年的租金。据悉，目前新秀水中大约有10%的商户为原秀水市场的客户。由于知识产权的保护，假冒名牌的销售被禁止。因此秀水市场的定位也发生了较大的28、变化，市场内增加了餐厅、咖啡馆等餐饮业态，三楼丝绸以及丝绸制品的销售面积增大，四楼增加珠宝玉石，主打适合旅游的民族产品。此外，市场管理方要求入市人必须有一个代理的品牌。新秀水的客流量大于以前，但在这一舒适环境中闲逛的人居多，更重要的是，如今摊户达1500，是老秀水街的3倍之多，同类商品的竞争就大大增加。同时，各摊位在形式上并无区别，甚至相邻许多摊位的商品往往大体相似，因此同业竞争相当激烈，商家的利润出现降低状况。新老秀水具体对比分析见下表。对比项 老秀水 新秀水分 析 经营面积3.4平米/摊位5平米/摊位摊位面积增长近一倍，经营内容势必同步增长购物环境马路市场楼内市场环境的改善势必进一步增强客29、户吸引力 经营时间冬到下午4点，夏到下午6点早8点-晚10点营业时间较过去日增加4个小时，且属于黄金时段 经营种类服装、服饰、鞋帽 服装、服饰、鞋帽、古玩、珠宝、名小吃在增加经营种类的情况下，将购物与休闲的结合，不仅会增加更多的外国人流，而且会吸引更多国内消费者 交通环境无停车场地下停车场、楼内地铁驾车购物已经是一种时尚，它所带来的不仅仅是客流的增加，而是更高一层消费者的加入旅游合作没有合作旅游定点商店国内外旅游团队的到来，在很大意义上会形成一种团购的效应，其消费能力必将大幅提升。目前已与中国旅行社总社、中国康辉旅行社有限责任公司、中国和平国际旅游有限责任公司、中青旅控股份有限公司、中国国际旅30、行社总社等十多家旅行社签定了合作协议书。 现北京每年接待外国游客达300万之多，今后每年还要按照10%20%的比例增长。 以上游客人数未包含私人到北京旅游的外宾人数2.2.4 区域商业市场分析XX商场商圈全国商业旅游中心XX商场大街是北京唯一一条步行商业街,南口紧邻长安街，由南向北全长800米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。这条具有七百多年历史的商业街，拥有着众多最著名的老字号。从商业街发展到成熟的商圈，XX商场经过了两次大规模的改造和建设。 自2000年9月，完成了主要以大街向北扩展和改造照明系统为主的二期工程。二次“开街”后，XX商场商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西31、连东安门大街，身为老北京购物地的XX商场，随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，把原本颇具传统色彩的XX商场商圈演变成一个不折不扣的国际性商业旅游中心。区域商业市场整体呈现供不应求的局面XX商场商业街核心商业面积约为35万，营业面积在10000平方米以上的总共有东方广场、新东安市场、XX商场百货大楼等6家。营业面积在100-1000平方米之间有31家，面积在1000-10000平方米之间有10家，营业面积在100平方米以下的商铺有30家。但在整个XX商场地区商铺的供应量中，营业面积在1.5万平方米以上的商场所占比例为75%，而1.532、万平方米以下的商铺所占比例仅为25%。目前XX商场人流量约为每天30万人次，最高时达百万人次，其中外地游客占到总人流量的50%以上，XX商场商业街店铺空置率较低，供不应求现象较为明显。XX商场商业街典型大型集中商业概况名称位置开业时间营业面积定位北京百货大楼步行街1995年1.5万平方米大众消费阶层东方新天地步行街南端2001年10万平方米高档消费阶层新东安市场XX商场大街北段1998年12万平方米大众消费阶层区域商业租金价格水平由于XX商场商业街在全国的知名度和悠久的历史文化，使其成为世界著名的商业街。XX商场商圈的租金在北京所有商圈排名第一，大型综合商业中心租金平均水平在4555元/m2/33、天，步行街临街商铺租金平均水平在60元/m2/天左右。区域商业发展前景预期目前XX商场已成为物丰人旺，集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街，未来将兴建规模达数十万平方米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连接起来，加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等，其商业氛围将更加浓厚。2.3 北京商场/购物中心商业管理模式研究总体来看，目前商业管理模式一共有两种，即引进第三方管理公司进行商场管理和开发商自己成立商业管理公司进行管理。2.3.1 引进第三方管理公司引进第三方管理公司进行购物中心管理运营之模式在国外成熟商业市场环境下已经运行多年。第34、三方管理公司为开发商/业主所聘用之团队，其参与购物中心之商业策略、人员管理、系统管理、市场促销、公关工作、市场分析等各个方面，这种模式比较适合于拥有较少商业物业开发和运营经验的投资商。其可能服务方式见表：方式一方式二方式三方式四合作方式商业管理公司受雇于开发商商业管理公司受雇于开发商商业管理公司受雇于开发商商业管理公司受雇于开发商服务内容商业管理公司只负责招商，开发商负责后期的运营管理商业管理公司提供全套商业运营管理服务商业管理公司提供顾问咨询服务商业管理公司负责运营管理佣金构成11.5倍所招商户的月租金一般为全部租金的10%按月度收费按股份比例与开发商分成合同期限短期一般为3年长期或短期长期35、备注佣金与商业管理公司经营业绩相关联，开发商可根据商业管理公司的经营业绩与其收益预算报告的吻合度，对商业管理公司实施一定的奖惩措施。北京大钟寺国际广场的商业管理就采取了引进商业管理公司的模式。其与新天地商业管理集团（禾田摩尔投资管理公司和美国德斯沃特商业管理公司共同合作成立）正式签订了商业运营管理协议。新天地商业管理集团将负责大钟寺国际广场商业顾问及中国招商总代理。北京华贸和新东安市场均聘请了戴德梁行任其商业顾问。戴德梁行提供的服务包括定位、设计咨询、业态规划、招商以及营运管理。2.3.2 开发商自己成立商业管理公司这种模式要求开发商或者投资商拥有丰富的商业物业开发和经营经验。无论是持有型商业36、物业还是出售型商业物业，对购物中心进行“统一管理”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。对于出售型商业物业，“分散经营”是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。出售型商业类型的商业管理较持有型较为复杂，为了达到“统一管理、分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购37、物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。1.所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书 （适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。2.“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：u 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主38、委员会成立之前，经开发商认可）；u 营业时间的确定；u 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；u 为整个购物中心促销承担的义务；u 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；u 投保范围事宜；u 是否统一的收银。 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例39、进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：n 指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；n 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；n 服务项目：行政事务管理；n 监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保40、洁、保安防盗、 车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。采用此类管理模式的大型购物中心有翠微大厦、西单商场以及XX商场百货等。这些都是大型的零售商业集团，拥有自己的连锁品牌和专业管理部门或者公司进行商场的管理。2.4 北京珠宝市场发展现状分析2.4.1 中国珠宝行业发展现状及前景发展迅速，已经成为世界珠宝消费第一大国近20年的时间，中国的珠宝首饰业得到前所未有的发展，从产值1个亿发展到近1000亿元，从业人员从2万人发展到200万人。中国已成为世界上最大的铂金消费国，年销售铂金量达140150万盎司；中国是亚洲最大的钻石市场之一，年消费钻石达11亿美元；中国是世界上第四大黄金消费国，年黄金首饰需求41、达到200吨左右；同时中国还是世界上最大的玉石和翡翠消费市场。中国的珠宝消费已经在国际上占据重要地位。目前中国珠宝首饰的消费正以每年8至10的速度向上递增，随着我国居民收入的增加，钻石首饰的购买力还将继续增长。中国是一个新兴的市场、发展的市场，专家预计到2010年，中国的珠宝首饰可以实现年销售额1800亿元，出口额达到70亿美元，中国的珠宝首饰业作为新兴的朝阳产业，将在国民经济发展中占据越来越大的份额。国内珠宝行业缺乏品牌企业，设计水平较低、营销方式落后，竞争集中在低端市场国内虽然为数众多，但大多数规模较小，缺乏核心竞争力强、市场占有率高、综合实力强、品牌知名度高的大企业或企业集团。而且在市场42、营销方面，众多规模不大的珠宝企业反而成为了行业中的主角，往往采取互相压价，打折送礼、抽奖等简单的市场促销手段。营销方式尚处于发展阶段，仍采用传统的落后的营销方式，产品经过几道环节后才最后到达终端顾客手中，导致商品流通周期长，价格居高不下，零售店利润小的现状。国际品牌开始进入，以专卖店、旗舰店等形式抢占中高端市场全球最大的钻石经销商戴比尔斯、有150多年历史的法国著名珠宝钟表巨头卡地亚、大溪地珍珠国际宣传协会以及香港知名珠宝首饰品牌周大福、谢瑞麟等国际珠宝巨头，纷纷先后进入中国市场，开始加速建设销售网路。例如由香港新世界集团公司1995年创办武汉周大福珠宝金行有限公司，从1995至2001年底才43、发展了2家连锁店，而自2002年初，连锁金店的发展驶入“快车道”，不到2年的时间又在武汉开办了4家连锁金店。由美国著名钻石品牌GALACE（钻石星纪）投资的亚洲规模最大的专业钻石旗舰店2004年10月落户北京金源时代购物中心，该旗舰店将西方钻饰规模化、专业化的业态模式引入中国，其最大的特点就是提供贵宾式的服务，让消费者们耳目一新。国际权威钻石机构法国的HIERSUN第四家零售旗舰店上海恒信钻石宫殿于2004年11月9日在上海中信泰富广场落成，自此，HIERSUN已先后在北京、沈阳、哈尔滨、上海开设了4家恒信钻石宫殿。随着国外品牌陆续登陆中国市场，中外商家在首饰消费品领域将会展开一场激烈的竞争。44、2.4.2 北京珠宝销售市场分析珠宝的销售渠道从整体上分为零售和批发两种类型，具体的渠道包括：商场珠宝柜台、连锁店/专卖店、旗舰店及专业市场等。珠宝批发市场1 发展概况北京目前最大的珠宝首饰集散地主要集中在新街口至西四的珠宝商圈，其中包括较有名气的“五寰珠宝市场”、“华福新阳珠宝饰品市场”，以及即将开业的“地博天成珠宝城”、“羊肉胡同珠宝饰品交易中心”等。其他区域批发市场主要包括：北四环的北京国际珠宝交易中心、西单的珠宝第一厅、大都市街的京港国际珠宝交易中心等。2 市场特征业内批发为主，带动零售业发展。随着知名度的提高，消费者直接来购物的情况越来越多，零售业务的发展空间很大。北京国际珠宝交易中45、心虽是批零兼营，但实际上零售相对也多一些。品种齐全、竞争激烈。目前，珠宝市场集中经营珠宝各个品种的商家。黄金、白金、银饰品、钻石、彩色宝石、翡翠、珍珠等等；与珠宝首饰相关的包装，加工修理，图书资料、鉴定检测也比较齐全。3 租金水平分析北京主要的珠宝批发市场概况名称地点开业时间营业面积租金五寰珠宝市场新街口南大街1995900 m222元/ m2/天华福新阳珠宝市场五寰对面20041000 m212元/ m2/天红天行珠宝批发市场新街口南大街42号北侧2004300 m233元/ 延米/天（靠墙柜台）24元/ 延米/天（中间柜台）地博天成珠宝城西四北大街226号即将开业2000 m210-15元46、/ m2/天羊肉胡同珠宝交易中心西四羊肉胡同即将开业2000 m2一层15元/ m2/天二层12元/ m2/天北京国际珠宝交易中心北四环小营桥19944000 m2一层66元/柜台/天二层40元/柜台/天店铺二楼10元/ m2/天珠宝第一厅西单路口西南角1998800 m2一层80元/柜台/天店铺一层14元/ m2/天二层10元/ m2/天京港国际珠宝交易中心崇文区大都市街05年1月12000 m2提点营业额的25%北京珠宝批发市场租金平均水平在10-22 元/ m2/天，柜台租金平均在40-80 元/ m2/天，不同位置差价较大。珠宝批发市场的租金高低一般由该市场的知名度以及经营时间而定，经47、营时间较长的批发市场在行业内知名度较高，故其租金也相对较高。珠宝零售市场1 发展概况北京的珠宝零售市场包括各大商场的珠宝柜台、商场内的珠宝专卖店（店中店）以及珠宝旗舰店三种形式，其中商场的珠宝柜台是目前的市场主流，且以销售中档的国内品牌为主，由于产品同质化严重，缺乏特色，营销方式单一，因此整体陷入了低层次的价格竞争。2 典型案例：菜市口百货菜市口百货股份有限公司是一家以黄金、铂金、钻石、珠宝饰品以及金条、金银币、章、银饰品等十几大类商品特色经营为主的，连带经营化妆品、钟表、服装、服饰的百货公司，营业面积8800平方米，其中黄金珠宝首饰的经营面积达2000多平方米，是北京最大的黄金珠宝特色专营店48、。菜百公司黄金珠宝的销售量每年都以惊人的速度增长，已经连续十四年在北京市销售量第一、在全中国单独门店销量第一。2003年，全公司实现销售额6.6亿元人民币，约合美金7980万，其中黄金珠宝类销售额达人民币5.6亿元，约合美金6771万，同时该公司还是上海黄金交易所的首批综合类会员单位。其成功的关键在于：以经营中高档品牌为主，价格高，但质量值得信赖；购物环境好、售后服务完善。3 XX商场商圈珠宝零售市场XX商场商圈主要的商品零售市场包括大型百货商场（如东方新天地、百货大楼、女子百货等）中的珠宝柜台或专卖店，以及步行街沿街的小商铺。XX商场步行街部分珠宝街铺基本情况名称商业业态营业面积玉石林一二层49、工艺礼品三楼珠宝一层将近100平米二三层80平米翠玉园低档工艺礼品约200平米广艺斋一层低档纪念品二层字画、文房四宝每层50-60平米石头记珠宝50-60平米东方新天地主要珠宝专卖店基本情况名称营业面积伊丽罗氏珍珠500平方米倚凡珠宝20平方米普柏林45平方米爱斯宝50平方米恒信1000平方米海盗船40平方米exette20平方米folli follia50平方米swarovski50平方米琉璃工房250平方米新东安市场部分珠宝专卖店基本情况名称营业面积周生生30-40平方米亿龙钻石120平方米montana60平方米周大福50平方米XX商场商圈珠宝零售租金水平名称地点营业面积租金东方新天地X50、X商场商业街12000 m2一层临街商铺55元/ m2/天新东安市场XX商场商业街12800 m2平均租金2-3美金/ m2/天、一层临街商铺45元/ m2/天XX商场女子百货XX商场商业街5000 m2一层珠宝提取25%双安商场中国人民大学东门22000 m2一般柜台30%、一层珠宝19%、四层服装20%玉石林XX商场商业街250 m220元/ m2/天注：商场收取租金一般有两种方式：收取固定月租金和按照营业额提取，一层租金最高。按照营业额提取租金比例一般在20%-30%之间。3 宗地分析3.1 地块分析3.1.1 项目位置项目地块位于北京市XX商场步行街，东临建设中XX商场商业管理中心，南51、面为小型商业街，西面为天主教堂，北面为XX商场医院。项目位置图宗地东向景观宗地南向景观宗地西向景观宗地北向景观地块现状地块现状3.1.2 地块现状地块目前为一栋2层办公用楼和一栋3层建筑为教会所用。3.1.3 规划限制条件地块限高不超过12m；地下一层，地上三层；总建筑面积5000平米左右3.2 项目SWOT分析优势（S） 地块地处XX商场的黄金地段，通达性良好； 地块所在的商圈辐射范围为国内外客户，闹中有静的环境对高端客户具有很强的吸引力； 开发商具有十几年的珠宝经营经验，拥有丰富的客户资源。劣势（W） 由于珠宝行业的特殊性，珠宝城的知名度需要较长时间的培养； 本项目的经营模式在国内较为少见52、，市场接受存在一定的风险； 返还地主方的办公面积对项目的高端形象会有一定影响。机会（O） 北京珠宝市场未来发展潜力巨大，需求旺盛； 北京珠宝市场目前缺乏经营方式先进的顶端品牌珠宝城； 国外众多知名珠宝商正进军中国的珠宝市场； 北京高端消费者的迅速膨胀，奢侈品市场扩张迅速；威胁（T） 以高档零售为主的京港国际珠宝城进入放量阶段，对本项目构成一定竞争； 与东方新天地的恒信钻石宫殿存在一定竞争。4 市场定位4.1 项目定位根据项目的本体条件和SWOT分析，项目定位为：面对北京包括北中国高端消费群体的，以经营国内外顶级珠宝品牌为主的，集加工、展示、销售和体验为一体的高档珠宝城。该项目将汇集国内外不同档53、次、风格、款式的钻石饰品，以满足不同人群的需要；并参照国际高档珠宝城的设计、销售、管理模式来指导其整体规划布局，以凸显豪华尊贵的形象；通过合理的布局划分不同的功能区域，包括：销售区，珠宝展示区，克拉区，贵宾区，首饰设计区和售后服务区等；同时配有导购、讲解等系列服务，让消费者感受到全新消费服务。4.2 客户定位 国外知名的珠宝经营商，如美国的GALACE、法国的HIERSUN、以色列的DALUMI等； 国内知名的珠宝经营商，如周生生、周大福、谢瑞麟、戴梦得等。4.3 价格定位价格定位考虑因素： XX商场区域租金价格水平。XX商场代表性商业项目东方新天地一层平均租金在55元/平方米/天，新东安市场54、一层临街租金水平在48元/平方米/天左右，而项目附近临街店铺租金在60元/平方米/天左右，沿街独立店铺租金高于商场平均租金。 主要珠宝批发市场租金水平。经过调查，北京主要珠宝批发零售市场的租金水平在10-22 元/平方米/天左右。 租金层差水平。东方新天地一层与地下平均租金相差20% 左右；而珠宝批发市场的一层与二层平均租金层差在50%左右。基于以上因素，初步确定本项目一层租金在35元/平米/天，地下与地上二层在25元/平米/天，三层租金在20元/平米/天。4.4 项目发展设想本项目计划引进国内外著名的珠宝商，参照欧美高档珠宝城的设计、销售、管理模式来指导项目整体规划布局，整体建筑风格具有良好55、的昭示性并注重与周边环境的融合。珠宝城内的每个独立品牌可以按照自己的产品特色进行展示销售区的设计，地下一层拟建成高档珠宝加工过程展示区。 5 投资估算与资金筹措5.1 项目投资总估算根据测算，本项目总投资额为8395.79万元（含地价）。详见下表：序号项目名称计算程式 单价(元/) 金额(万元）1土地成本9,750.00 3633.8252建筑安装、装饰工程费2.1建筑安装工程费 1,200.00 6002.2建筑装饰工程费 7,000.00 3500建安、装饰工程费小计2.12.2 8,200.00 41003专业费用2913.1勘查设计费500元/建筑平米 - 250.00 3.2监理费用56、2*1% - 414管理费用前三项*3% - 240.74 5不可预见费建安工程装饰费与管理费和*3% - 130.22 6总开发成本 8,395.79 注：单价为按计入容积率建筑面积计算的单价;本项目总建筑面积为5000平米，其中地上建筑面积为3727平方米总投资估算说明1 土地成本根据北京市出让国有土地使用权基准地价表，北京市一级商业用地楼面熟地价为7210-9750元/平方米。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。鉴于项目地处北京XX商场商圈，具备良好的交通条件和昭示性，估算地价取9750元/平方米。2 建安工程费包括基础57、主体、水电安装、室外配套等；依据北京目前类似项目的建筑安装成本单价，初步确定为1200元/平方米。本项目建筑安装工程费为600万元。3 装饰工程费包括大楼内部装修装饰费用；本项目定位集展示、加工、销售和体验为一体的高档珠宝零售中心，因此要求高档的装潢水平，初步估算此类装潢水平的单方造价为7000元/平方米左右，本项目装饰工程费为3500万元。4 专业费用包括前期的勘察设计费用和施工期间的监理费用。勘察设计服务范围内部包括建筑整体设计和内部装修设计两个部分，单价为500元/平方米，总勘察设计费用为250万元；监理费用一般为建安装饰工程费用的1%左右，总额为41万元。5 管理费用管理费用是指房地58、产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按北京市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述4项之和的3%计取。项目管理费均为270.74万元。6 不可预见费不可预见费按建安工程装饰费与管理费和的3%计取较为合理。项目不可预见费为130.22万元。5.2 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资两个部分。项目总投资为8395.79万元，各项资金来源金额见下表：序号项目资金（万元）比例1自有资金4895.7958.3%2银行融资350041.7%5.3 还款安排与财务费用项目预计59、银行贷款融资3500万，预计贷款期限为5年，贷款年利率为5.76%，此期间预计贷款财务费用为563.06万元。具体借贷还款安排见下表：序号项目第1年第2年2008年2009年2010年1期初贷款本金累计3500.00 3500.00 2625.001750.00875.00 2本期贷款3500.00 3500.00 2625.001750.00875.00 3本期应计利息204.75 204.75153.56102.3851.194本期还本付息204.75 1079.751028.56977.38926.19 4.1还本875.00 875.00875.00875.004.2付息204.75260、04.75 153.56102.3851.195期末贷款余额累计3500.00 2625.00 1750.00875.006可还款资金1534.54 1585.721639.911688.10 7还贷资金结余454.79 1011.951671.482433.406 项目租金收入测算6.1 项目租金收入测算项目可出租面积共计2965.43平方米，其中地下可出租面积为810.10平方米，一层可出租面积为732.61平方米，二层可出租面积为771.82平方米，三层可出租面积为650.90平方米；基于项目为商业项目，因此测算年限为40年，其中每年的经营成本未考虑经营期重新装修费用。计算假定在经营期内61、，租金收入、经营成本以及税收保险费用不变。序号项目合计第2年2008年2009年2010-2047 （每年）1租赁收入111,185.432,711.842,711.842,711.842,711.841.1商铺租赁面积()2,965.43一层租赁面积()732.61二层租赁面积()771.82三层租赁面积()650.90地下租赁面积()810.101.2商铺租价(元/天)一层租价(元/天)35.00地下一层及地上二层租价(元/天)25.00三层租价(元/天)20.001.3商铺出租率（%）95%2经营成本23,196.88565.78565.78565.78565.782.1物管费(33元/62、平米/月）7,630.92186.12186.12186.12186.122.2其他经营成本（经营收入14%）15,565.96379.66379.66379.66379.663各种税收以及保险费用（租金收入的15%）16,677.82406.78406.78406.78406.784经营净收入71,310.741,739.291,739.291,739.291,739.29经营成本与税收保险费用：经营成本费用包括物业管理费用和其他经营成本，根据北京大型商场和购物中心的经营成本水平和本项目特点，项目的物业管理费用预计在33元/平方米/月，其他经营成本预计占到租赁收入的14%左右。6.2 项目回63、款计划根据北京相同规模项目的正常建设租赁情况及本项目的实际情况，预计施工进度和租赁状况，计算项目租赁回款金额。第1年下半年正式进入项目的招商期，第2年年初项目入住营业。项目租赁回款计划详见项目租赁收入与经营税金及附加估算表6.3 项目利润测算经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：序号项 目计算公式金额（万元）(1)租金收入111,185.43(2)开发成本8,395.79(3)经营成本23,196.88(4)经营税金及附加16,677.82(5)财务费用665.44(6)利润总额62,249.51(7)所得税所得额33%20,609.91(8)净利润(6)-(7)64、41844.35(9)税前成本利润率利润/总投资743.88%(10)税后成本利润率净利润/总投资498.40%注：上表为租赁率在95%，一层租金在35元/平米/天，二层及地下室租金在25元/平米/天，三层租金在20元/平米/天下的经济效益指标。7 项目商业售价测算项目商业售价测算前提条件如下：投资回报率：目前市场上商业投资者的投资回报率为8%，因此，计算取8%的投资回报率。可出租面积：项目可出租面积共计2965.43平方米，其中地下可出租面积为810.10平方米，一层可出租面积为732.61平方米，二层可出租面积为771.82平方米，三层可出租面积为650.90平方米；空置损失：仅有一个月的65、空置损失。根据租金收入测算，一层租金为35元/平米/天，二层及地下室租金为25元/平米/天，三层租金在20元/平米/天。楼层年投资收入（万元）年运营费用（万元）年净收益（万元）销售价格（元/平方米）地下室668.3149.6518.752027一层846.2171.6674.674817二层636.8142.5494.252027三层429.6104.1325.5406318 财务敏感性分析8.1 盈利能力分析经测算，总投资为8396万元，开发期为1年，动态投资回收期为9.01年，税后利润总额为41844.35万元，税后成本利润率为498.40%，本项目经济效益较好。8.2 项目不确定性分析866、.2.1 项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目经营收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。由静态测算可知：在项目开发成本及租金等其它条件不变的情况，当项目持续经营到第6年，即2011年时，可收回全部投资。根据市场和项目定位分析，该项目能够保持较高的出租率和出租价格水平，风险不大。8.2.2 项目敏感性分析我们对租金价格、开发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见附表敏感性分析表：因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果租金收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）成本利润率财务净现值（万元）内部收益率动态投资回收期（年）基本方案111,185 8,396 41,844 498.467、0%7,292 17.72%9.01 销售收入变化租金水平下降10%100,067 8,396 36,555 435.40%5,813.0 15.76%10.33租金水平上升10%122,304 8,396 47,133 561.39%8,758.0 19.65%8.06工程成本变化工程成本增加10%111,185 8,835 41,550 470.29%6,969.0 16.83%9.56工程成本减少10%111,185 7,957 42,139 529.61%7,609.0 18.69%8.46经测算可知：本项目的租价价格和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，租金价格的变动对68、项目效益影响很大； 项目租金价格和开发成本在不利影响下，项目财务指标反映仍然很好，说明项目抗风险能力很强。8.3 社会效益和影响分析8.3.1 完善XX商场零售商业功能，充分发掘区域价值XX商场乃至北京目前缺乏高档的集展示、销售和体验为一体的高档珠宝零售中心。本项目的建成将会弥补XX商场此类商业业态的缺乏，并且能够对巩固XX商场的商业辐射能力做出贡献。8.3.2 增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造营业税费、所得税等相关利税37287.73万元。8.3.3 创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、珠宝业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供69、新的机会。9 可行性研究结论和建议9.1 拟建方案的结论性意见项目建设手续正在办理之中本项目属房地产商业开发项目，项目用地权属清晰，投资方已经和土地使用权人达成具体用地协议。项目的规划、开发、建设手续正在办理中。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金和银行贷款，其中自有资金占到58%左右；项目进入经营期，能够获得稳定的租金收入来支持还贷计划。项目具有良好的社会效益项目的建设丰富完善XX商场商业业态，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好项目主要经济技术指标序号项 目指标单位1总建筑面积（含地下）50002项目总投资8396万元3项目净经营收入71,310.74万元4利润总额6270、,454.26万元5税后利润41844.35万元6成本利润率（税前）743.88%7成本净利润率（税后）498.40%8财务净现值（FNPV）7291.52万元9财务内部收益率（FIRR）17.7%10动态投资回收期9.01年11贷款偿还期5.00年注：1. 上表为商铺出租率为95%的情况下的经济效益指标2. 项目的动态投资回收期从第1年起计算9.2 项目风险及防范建议项目风险市场风险由于本项目采取招租的形式进行经营，这就意味着开发商在项目经营初期会面临由于招商不利而造成的部分空置的风险，从而影响项目收益；同时由于珠宝城的经营需要一定的时间来培育其知名度和美誉度，因此项目在开发初期面临市场接受的风险。土地使用权风险鉴于本项目土地使用是采用从土地使用权所有人租赁的方式进行，面临使用权所有人变更合同的风险。建筑本体风险由于开发商把建筑物三层部分面积无偿交给教会使用；这种用途的多样性必然会引起非商业人流以及其他交叉使用，从而对项目的高端形象造成负面影响。防范建议 根据市场状况选择合适的入市时机； 作好项目前期的市场调研和客户需求调查，注重项目商业部分整体营销策划； 与土地使用权所有人签订严密的合作合同，规避合同变更带来的经营风险； 在建筑规划设计上，注意对两种使用用途的人流分流，尽量避免造成人流集中或者使用用途的空间交错； 合理安排融资计划，保证资金充足。