1、房地产公司手表厂商住项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月122可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录报告摘要4一、项目背景4二、项目基本情况4三、投资成本及收入估算9四、项目投融资计划22五、实施主体方案24六、项目敏感性、盈亏平衡点分析24七、项目风险评2、估24八、结论及建议25第一章 xx市基本经济情况27一、城市概况27二、xx市经济概况33三、经济综述39第二章 xx市土地市场情况40一、xx市土地市场供应走势40二、xx市土地市场价格走势40三、xx市土地市场成交结构41四、xx市土地市场区域结构分析42五、xx市土地市场小结42第三章 xx市房地产市场情况44一、xx市楼市政策44二、xx房地产市场投资情况44三、xx市住宅施工和竣工情况45四、xx商品房销售面积及价格46五、xx市商品房存量情况46六、xx市商品住宅月度供求情况47七、xx市房地产市场小结48第四章项目区域房地产市场分析49一、xx市xx概况49二、区域住宅市场分析3、52三、区域周边典型二手房情况64四、区域商业市场分析65五、区域土地交易情况70第五章项目基本情况介绍72一、项目由来72二、项目位置及区域环境72三、出让宗地情况74四、项目周边居住环境76五、项目规划技术经济指标76六、项目土地使用权的获取方式78七、项目SWOT分析78八、项目市场定位80九、项目开发进度计划100十、实施主体方案101第六章投资成本及收入估算102一、估算范围102二、项目建设规模102三、投资估算依据104四、销售收入估算106五、投资估算107六、项目投融资计划113第七章项目敏感性、盈亏平衡点分析115一、成本与售价敏感性分析115二、盈亏平衡分析116第八章项4、目风险评估及建议118一、项目风险评估118二、结论及建议119 报告摘要一、项目背景经xx政府、xx招商局介绍，xx工作组获取了xx市手表厂地块拟出让的信息，经过初步考察，并邀请房地产公司相关职能部门再次考察后，确定将本宗地块作为重点跟踪地块进行可行性研究。本次针对xx市xx原手表厂商住用地的可行性研究，重点集中在区域内商品房市场的调研、项目周边区域开发情况等方面，同时通过对项目的分析测算，预测出满足房地产公司要求收益率前提下该项目土地价格的上限值，为公司参与项目竞买工作提供参考。二、项目基本情况（一）项目区位及四至该项目位于xx市xx手表厂地块，东侧临xx市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧5、临翠微园，北侧临荣迁里，复康路。项目位置示意图（二）地块现状1、宗地面积及形状项目可用地面积约为6万平方米（以最终核定用地为准）。经初步策划方案研究，地块规划总建筑规模约13万平方米，其中地下建筑规模约4万平方米，地上建筑规模约9万平方米。 地块形状为不规则多边形。2、宗地权属及土地现状目前已经完成收储工作并获得规划条件通知书，国有建设用地使用权出让年限为：居住70年，商业40年。地块现状及周边照片 根据现场勘查，用地红线范围内除部分树木、临路围墙、供热管道和少量土堆之外，基本达到场地自然平整。据xx规划局介绍，地上树木不在古树名木保护目录内，现状围墙已补偿完毕，上述地上物可在土地招拍挂文件中6、约定处理方法。3.宗地开发程度宗地已基本达到“三通一平”，满足上市交易条件。（“三通”指可供施工车辆进出的道路、施工临时用水源头、施工临时用电源头；“一平”指除树木伐移和现状围墙拆除、土推迁移以外的场地自然平整）。（三）规划要点1、规划控制指标：可用地面积：60089 ；容积率1.5；建筑密度20%；绿地率45%；规划用地性质：居住、商业。2、按照核定用地红线图，整个项目地块分为五部分，各部分规划原则如下：（1）A片区为集中绿地：保留现有集中绿地，结合景观园林设计，进一步完善。（2）B片区多为高层住宅：原则上建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右。（3）C片区为多层住宅及商业：原则上7、住宅建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右；沿街布置配套设施及商业。（4）D片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在60米以下，建筑层数控制在18层左右。（5）E片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在24米以下，建筑层数控制在8层左右。（四）项目土地使用权获得方式预计该地块将于2013年第1季度挂牌出让，xxxx置业有限公司拟参与现场竞买，通过竞买方式获得该地块。（五）项目SWOT分析（一）项目优势1、处于城市中心区位，具备良好的城市印象，具备卓越的市场稀缺性。2、纯居住属性规划，目前城区土地市场中已较为难得。3、紧邻xx大学、南开大学、xx图书馆，人文底蕴丰厚。4、周边生活配套丰富，高尚8、居住氛围浓厚。（二）项目劣势1、本案所处地段上下班时段交通易拥堵。2、项目南侧多为老旧住宅、形象较差，对本项目的高端定位有所影响。3、项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响。（三）项目机会1、项目所在片区价值已受到全市高端人群认可，具备突破地缘客户，吸纳全市客户的机会。2、区域内居住型社区供应量小，低密宜居社区更为稀缺，稀缺价值凸显，支撑高端项目价值。3、邻近xx市传统高端富人区，可支撑项目需求的高端客户基数大。4、紧邻地铁三号线，未来六、十、十三号地铁线也将途径本案，未来具备规划发展空间的亮点。5、周边成交土地的楼面地价，已形成涟漪效应，市场对于项9、目区域的6未来价值认知已有预期。且区域市场热度已明显升温。（四）项目威胁1、房地产市场调控政策短期难以方向性调整，对于住宅项目仍有明显抑制作用。2、房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要谨慎关注。3、近期周边土地频出，虽在一定程度上，共同炒热区位，但未来相互间仍存一定竞争关系。特别是针对同质性较强的中高层、高层产品，竞争压力不容忽视。三、投资成本及收入估算（一）估算范围本投资估算范围为xx市手表厂住宅用地项目，项目总用地面积约为60089平方米（以最终核定用地为准），地块规划总建面约为130000平方米，容积率1.5。项目的计算期为3年。（二）项目市场定位1、整体定位（1）整体形10、象定位：xx之心，都市之核面向城市上层阶级具备深厚人文脉络高尚峰层生活领地强调城市核心区位，打造具备高端品质的峰层价值楼盘形象。面向xx高端人群，以项目的稀缺建筑品类、深厚人文底蕴、高端产品品质为核心价值，打造承载城市峰层生活的居住平台。（2）整体规划定位 业态建筑类型栋数建筑面积住宅退台洋房5层623553小高层8层2127542054111层27787中高层16层2113263927518层427949商业会所2-3层115753000临街商铺2层1425整体规划住宅、商业（含会所）两种业态。以住宅为核心，商业（含会所）为住宅价值的支撑点与配合，打造承载城市峰层生活的居住平台。其中住宅为中11、高层、小高层、洋房三种建筑品类；形成三条梯度化的产品线，确保对于中高端-高端客户的全面覆盖。（3）整体发展定位：将项目打造为：xx核心居住价值区，面向城市上层人群，具备高尚人文底蕴，承载城市峰层生活的高端居住平台。 2、业态定位： 住宅面向xx城区高尚客群的都市人文峰层住宅n 中高层：满足中高端人群优质宜居生活的产品线； n 小高层：满足高端人群高尚品质生活的产品线； n 洋房：满足峰层客群顶级奢享生活的产品线。 商业面向片区高尚客群都市时尚主题高端精品商业街n 社区级高端生活配套商铺：面向社区，满足社区高端客群日常生活的配套型高端商业业态；n 片区级高端时尚精品商铺：面向片区，满足区域中高端12、客群时尚休闲生活的高端商业业态。n 会所面向南开高尚客群都市养生主题高端会所满足社区及南开高端人群健康养生、休闲运动的高端会所。3、产品定位（1）住宅中高层：目标客群为xx中部、南部，河西区中部客群；高端首置、常规首改需求为主。依托优质稀缺地段以及舒适宜居品类；打造承载优质宜居生活的中高端产品线。小高层：目标客群为xx、河西区客群；高端首置、高端首改、常规再改需求为主。依托优质地段及稀缺低密品类，打造承载高尚品质生活的经典高端产品线。退台洋房：目标客群以xx市区为主；居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。依托优质地段及高端稀缺品类，打造承载顶级奢享生活的产品线。（2）商业社区13、级高端生活配套商铺：针对社区高端客群日常生活的商业配套需求，打造内向型社区商业；片区级高端时尚精品商铺：满足区域中高端客群时尚休闲生活的高端商业业态，打造外向型商业街。（3）会所面向南开高尚客群的养生主题高端会所。4、产品配比（1）住宅中高层住宅：高端首置、常规首改需求为主。以85-90平米标准型两居为主，85-90平米经济型三居为补充。产品空间设置倾向于功能性，以快速销售、迅速回款为主要原则。小高层住宅：针对东南角地块的8层小高。以高端首置产品为主, 户型面积为85-90平米两居。户型设计以功能性为主，降低去化风险，在利润的基础上追求去化速度。针对地块中心位置的11层小高。以高端首置、高端首14、改、常规再改为主，户型面积主要以85-90平米标准型二居为主，配以120-130平米标准型三居、135-144平米舒适型三居、150-155平米豪华型三居。产品以保证一定利润之下实现匀速销售为主要原则。洋房住宅：面向居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。设置为局部退台洋房，实现层层退台。主力户型以85-90二居、135-165三居为主。户型设计以舒适性为主，追求利润空间。（2）商业商业主力户型以150-200 的中小户型店铺为主。5、产品主要配置：（1）退台洋房 建筑风格：新古典风格，板楼设计。 立面建材：1-2层石材，其余部分为真石漆涂料，门头为石材 园林风格：欧式园林风格15、，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3米 门窗：窗：断桥铝窗、LOW-E中空玻璃、内平开,隐形纱窗入户门：优质乙级防火钢木复合门，进口品牌配海福乐（HAFELE）、史丹利（Stanley)、英格索兰(IR)、瑞高(BESTKO)、耶鲁(YALE)或同档次门锁。配高档电子门锁。大堂单元门：铝合金深棕色烤漆门。 公共空间：大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。大堂：地面：石材，局部石材拼花。墙面：石材。顶棚：石膏板吊顶刷乳胶漆。楼梯间：楼梯间为踏步、休息平台，均为瓷砖；铁艺木扶手，墙面与天棚刷内墙涂料。电梯厅：地面：石材；墙面16、：石材、配合木饰面。 电梯配置：一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、芬兰通力、瑞士迅达（xx中心） 室内交工标准：毛坯 弱电系统：无线电话信号增强覆盖：提供手机信号放大。车库管理系统：停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能保安系统：社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，首层配置小院门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，七寸机。 供暖：市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套：燃气报警装置、室内紧急呼救系统。17、（2）住宅中高层与小高层 建筑风格：新古典风格，板楼设计。 立面建材：1-2层仿石材，其余部分为真石漆涂料 园林风格：欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3米 门窗：窗：断桥铝窗、LOW-E中空玻璃、内平开,隐形纱窗，国产品牌入户门：采用中档钢制乙级防火防盗隔音门。大堂单元门：铝合金烤漆门。 公共空间：大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。大堂：地面、墙面均为瓷砖，地面可局部石材拼花，石膏板吊顶刷乳胶漆。楼梯间：楼梯间为水泥踏步、休息平台，首层为瓷砖；不锈钢栏杆，墙面与天棚刷内墙涂料。电梯厅：地面铺地砖，墙面贴18、墙砖。 电梯配置：11、16、18层配置两部电梯，8层配置一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、瑞士迅达（xx中心）、芬兰通力 室内交工标准：毛坯 弱电系统：无线电话信号增强覆盖：提供手机信号放大。车库管理系统：停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能保安系统：社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙主动对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，五寸机。 供暖：市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套：燃气报警装置。（3）商业（19、含会所） 建筑风格：新古典风格，与住宅一致； 立面建材：商业为仿石材，会所为石材 层高：首层4.5米，二层3.5米 室内交工标准：毛坯 供暖：市政供暖、地辐射采暖 建筑要求：自来水供应，油烟气排放通道，污水排放及生化处理装置；满足轻餐厅营业要求6、客户定位：（1）住宅中高层客户主要定位为：以xx中部、南部、河西区中部的高端首置、常规首改为主。小高层客户主要定位为：以xx、河西区全覆盖，高端首置、高端首改、常规再改为主力。退台洋房客户主要定位为：面向xx市区高端客户，追求居住平台升级的高端再改客户为主力。（2）商业（含会所）商业客户主要定位为：本地及外地商业经营客群，高端商业投资客群。7、价格预20、测住宅全盘均价为：中高层27438元/，小高层32373元/，退台洋房38986元/；商业全盘均价预计49600元/；车位16万元/个。（三）估算项目规模根据xx市手表厂地块设计导则中强排方案计算整理，项目总建筑面积约130,000平方米，其中地上建筑面积90,000平方米，地下建筑面积40,000 平方米，停车位785个。具体技术经济指标如下表：经济技术指标表项目指标备注地上容积率1.50 建设用地总面积() 60,089.00 总建筑面积() 130,000.00 地上功能建筑面积() 90,000.00 其中：高层住宅建筑面积() 39,275.00 小高层住宅建筑面积() 20,54121、.00 洋房建筑面积() 23,553.00 商业建筑面积() 3,000.00 含1575会所社区配套建筑面积（物业和社区用房）()3,631.00 地下建筑面积() 40,000.00 其中：地下非人防机动车库面积() 27,300.66 地下非机动车库面积()3,240.78 人防总面积() 9,458.56 其中：人防机动车库面积() 9,458.56 四、基底面积()： 12,017.80 五、建筑密度20%停车位个数 785.00 户数785.00 可售住宅建筑面积()(高层） 39,275.00 可售住宅建筑面积()(小高层） 20,541.00 可售住宅建筑面积()（洋房） 222、3,553.00 可售商业建筑面积()（含会所1575） 3000.00 可售住宅产权车位个数 785 （四）项目开发计划和销售计划1、开发计划本项目拟采用二期开发建设，一期计划如下: 工程计划于2013年8月上旬开始土方开挖、基础处理，于2013年9月下旬办理完施工手续，2013年11月下旬完成正负零以下工程施工，2014年5月下旬完成主体结构施工，2015年2月中旬完成内外装修及设备安装，2014年10月中旬至2015年2月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年3月办理完竣工备案, 2015年4月开始产品交付。二期计划如下:工程计划于2014年3月上旬开始土方开挖、基础处理，于2014年23、4月下旬办理完施工手续，2014年4月下旬完成正负零以下工程施工，2014年10月下旬完成主体结构施工，2015年6月下旬完成内外装修及设备安装，2015年6月中旬至2015年9月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年10月办理完竣工备案, 2015年11月开始产品交付。2、销售计划:住宅产品最早开盘时间：2013年4季度开盘；商业产品最早开盘时间：2014年4季度开盘；项目预计于2015年1季度清盘，销售周期18个月。全盘可实现总销售金额29.35亿元；全盘可实现均价33,984.86元/平米。（五）投资估算依据1、土地成本：选取样本后进行综合分析，通过对2012年xx及项目周边重要成交土24、地的对比，选取样本后进行综合分析初步估计该土地的合理楼面地价为15298元/平米。2、前期工程费用：包括勘查测量费、规划设计费、项目报建费、三通一平费、临时设施费和代征道路绿化实施费用等，均按xx市同类工程平均费用水平计算。3、建筑安装工程费：以同类同档次物业建造价格水平匡算。4、区内市政及环境工程费：包括市政接口费、红线内市政费及室外工程费，按xx市同类工程平均费用水平计取。5、公共配套工程费：根据规划方案，按xx市同类建筑平均造价水平将其建造成本计入公共配套设施建设费。本次测算公共配套工程费实际计入商业部分造价。6、借款费用：资金来源主要由股东借款和银行贷款解决，股东借款资金成本按年利率825、%计取，银行贷款利率按一到三年期贷款基准利率6.15%上浮15%计取。7、开发间接费用：包括工程管理费、施工合同外奖金、营销设施建造费、工程造价咨询费、工程监理费、工程质量监督费、观测费等。工程管理费为上述25项之和的3%，其余以建筑面积为基数，按xx市有关费用标准计取，开发间接费用合计为上述25项之和的5%。8、营销费用：按照销售收入的2.5%计取。9、管理费用：考虑项目计算期，暂估为945.33万元。10、财务费用：暂不考虑。 11、不可预见费：按前述1中的区外大市政工程费、26项费用之和的4.46%计取。12、销售税费：包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，按照销售收入的5.65%计取26、。13、土地增值税：按照xx市规定，单价2万以上按照销售收入的3%预征，2万以下按照销售收入的2%预征（本次因单价超过2万元以上销售面积较多，暂按照3%预征估算）。清算时按照xx市规定，以整个项目为计算单位，以销售收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，按照四级超率累进税率进行计算，本项目预征金额超过清算金额的，暂未考虑预征增值税返还。14、企业所得税：税率为25%。（六）测算结果项目总投资及利润估算表序号项目名称计算数量或基数每计算单位总计(万元)折合可售单价(元/)占总成本比例 1土地成本90000.00 16575.54 149179.87 17272.39 65.38%1.127、土地出让金90000.00 15298.00 137682.00 1.2土地补偿费130000.00 500.00 1.3合作款项130000.00 0.00 1.4大市政配套费130000.00 246.91 3209.89 1.5区外市政工程130000.00 260.55 3387.12 1.6土地税费90000.00 488.98 4400.86 2前期工程费 130000.00 230.61 2997.93 347.11 1.31%2.1勘测费130000.00 9.00 117.00 2.2规划设计费130000.00 81.61 1060.93 2.3报建费130000.00 728、0.00 910.00 2.4“三通一平”费130000.00 60.00 780.00 2.5临时设施建造费130000.00 10.00 130.00 2.6代征道路绿化等2.7其他费用3 建筑安装工程费 130000.00 2994.04 38922.47 4506.53 17.06%3.1土建安装工程90000.00 2167.97 19511.73 3.2设备供货安装90000.00 722.66 6503.94 3.3独立车库40000.00 3222.04 12888.16 3.4永久售楼处、样板房装修3.5其他费用4区内市政及环境工程 130000.00 411.23 534529、.93 618.96 2.34%4.1区内供电工程130000.00 0.00 0.00 4.2区内供水工程130000.00 40.00 520.00 4.3区内供气工程130000.00 0.00 0.00 4.4区内供热工程130000.00 70.87 921.30 4.5小区园建24035.60 650.00 1562.31 4.6小区绿化24035.60 650.00 1562.31 4.7小区道路4.8排水与排污工程130000.00 15.00 195.00 4.9小区弱电系统130000.00 30.00 390.00 4.1室外零星设施130000.00 15.00 19530、.00 5公共配套工程 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00%6借款费用130000.00 1438.75 18703.80 2165.57 8.20%7开发间接费130000.00 181.79 2363.32 273.63 1.04%7.1工程管理费47266.33 3.00%1417.99 7.2施工合同外奖金130000.00 10.00 130.00 7.3营销设施建造费130000.00 10.00 130.00 7.4咨询费130000.00 12.00 156.00 7.5监理费130000.00 18.00 234.00 7.6质量检测费、观测费130031、00.00 10.00 130.00 7.7物业管理启动费130000.00 5.00 65.00 7.8其他费用100.33 8营销费用293523.85 2.50%7338.10 849.62 3.22%9管理费用130000.00 72.72 945.33 109.45 0.41%10财务费用130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00%11不可预见费53016.76 4.46%2363.32 273.63 1.04%12项目总投资130000.00 16112.02 209456.25 24251.32 91.80%13项目总成本130000.00 17550.77 2232、8160.05 26416.89 100.00%14项目销售收入130000.00 22578.76 293523.85 33984.86 128.65%14.1商业用房3000.00 49600.00 14880.00 14.2公寓0.00 0.00 0.00 14.3普通住宅（高层）83369.00 31916.40 266083.85 14.4车位785.00 160000.00 12560.00 15销售税费16584.10 16毛利48779.70 17土地增值税8805.72 18所得税前利润39973.98 19净利润29980.49 20总成本利润率17.52%21销售利润率133、3.62%22财务内部收益率37.16%四、项目投融资计划（一）融资方案目前，公司2013年拟新增项目所需资金主要来源，主要是股东借款、银行贷款和销售回款。根据公司目前资金状况及预计融资到位进度，为解决拟竞买的xx市手表厂商住用地项目资金需求，结合该项目开发进度及销售回款速度，为维持项目资金平衡，该项目融资方案计划如下：1、拿地及前期报批阶段在项目具备开发条件（即“四证”齐全）之前，项目拿地费用及前期报建费用等均来源于股东借款资金。2、项目建设阶段在项目完成前期报批取得“四证”后，可向银行申请项目开发贷款，解决项目建设资金，并逐步置换股东借款。3、项目销售阶段在项目开始销售后，通过项目回笼资金34、滚动开发，优先偿还股东借款，并逐步偿还银行开发贷款。（二）资金筹措及还款计划该项目预计实际投资约22.82亿元，项目资金占用峰值预计出现在2013年第三季度，资金峰值14.80亿元，其中土地成本14.51亿元。具体资金筹措及还款计划如下：1、股东借款第一年度申请股东借款14.8亿元，用于项目土地费用、前期费用和管理费用等，在项目开发贷款办理完善及项目开始销售后，逐步置换和偿还，预计第一年度第9月底归还股东借款7.0亿元，第一年年底归还股东借款0.27亿元，第二年度第6月底归还股东借款5.1亿元。2、项目开发贷款根据项目开发进度，预计第一年度第9月初取得“四证”，计划向银行贷款7亿元，预计第二年35、底归还银行贷款6.9亿元，第三年第6月底归还银行贷款0.1亿元。3、项目销售回款该项目商品房预计于第一年第4季度开始对外销售，共销售回款 29.35亿元，其中第一年销售回款5.78亿元，第二年销售回款18.40亿元，第三年销售回款5.17亿元。销售回款除了满足项目开发建设资金外，富余资金优先安排归还股东借款。五、实施主体方案拟以xx城市公司作为竞买主体，获得意向地块后，成立全资项目公司开发xx手表厂商住项目。六、项目敏感性、盈亏平衡点分析本项目在土地成本、建造成本提高5%和销售收入下降5%的不利情况下，总成本利润率仍能分别达到14.80%、16.53%和11.30%，当项目土地成本增加至预期土36、地价格的129.03%(楼面价格为19739.01元/) 土地价款达到177,651.08万元；,当项目销售收入下降至预期售价的86.03%，（当高层23605元/m2、小高层27851元/m2、洋房33540元/m2、商铺42671元/m2、车位137648元/个）或建安成本增加至预期造价的202.7%（合总建筑面积6068.91元/m2的成本），本项目净利润为零，项目达到盈亏平衡点。七、项目风险评估1、面临风险（1）项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响；（2）地块内的热力管道的掩埋费用需我公司承担，地下处理成本将有所增加。 （3）房产税出台呼声37、渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要慎关注。2、应对策略（1）可在首期将全产品线推出市场，形成丰富的产品梯度，并形成以洋房为标杆、11层小高为亮点，8层小高与中高产品为主力去化的产品结构。确保首期热销，同时兼顾流量。使项目整体品质提升。（2）通过设计阶段合理优化，减少成本确保全盘利润空间。（3）密切关注市场动态与调控政策,通过合理营销的手段减少政策及市场波动带来对本项目的不利因素。八、结论及建议经过初步测算，在楼面地价为市场评估价15298元/(地块总价137682.00万元)时，项目总成本为228,160.05万元，预期项目净利润29,980.49万元，总成本利润率17.52%，销售利润率38、13.82%。财务内部收益率(FIRR)37.16%，当折现率取12%时，财务净现值(FNPV)为25,795.00 万元，项目静态投资回收期为1.86年，动态投资回收期1.96年。项目开发周期为3年，投资回收期较快，财务指标能满足公司投资回报要求。考虑到公司战略发展需要，xx地区作为重点拓展区域，建议批准以下事项:1、同意xxxx置业有限公司参与竞买该项目。2、总成本利润率不低于10.00%时，土地竞买价格上限为楼面单价不超过16,719.00元/，地块总价不超过150,471.00万元。此时房地产公司需以股东借款方式实际投入16.10亿元（其中地价款15.05亿元, 其余土地成本、前期工程39、费等1.05亿元），实际获取净利润18,290.11万元；项目资本金净利润率11.36%。3、总成本利润率不低于8.00%时，土地竞买价格上限为楼面单价不超过17,133.00元/，地块总价不超过154,197.00万元。此时房地产公司需以股东借款方式实际投入16.50亿元（其中地价款15.42亿元, 其余土地成本、前期工程费等1.08亿元），实际获取净利润14,895.12万元；项目资本金净利润率9.03%。妥否，请批示。注：本报告中采用数据来源为：xx市土地整理储备中心网站公开资料及统计数据；xx市房地产交易管理网公开资料及统计数据；富思博得数据库；项目市场调研所搜集整理的有关资料； 本报40、告中所出现的土地均为经营性用地，包括住宅用地、商服用地、商务金融用地。本报告中所出现的商业中一拖二的为两层商业，一拖三的为三层商业。本报告中所出现的小高层为7-11层住宅，中高层为12-18层住宅。第一章 xx市基本经济情况一、城市概况（一）地理位置xx市地处环渤海经济圈中心、距北京114公里，距河北唐山99公里，距沧州97公里，是中国北方最大的沿海开放城市，也是近代北方最早对外开放的沿海城市之一。xx市位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山,海河是xx的母亲河。 （二）行政区划及人口xx有12个市辖区，1个副省级区，3个市辖县。2011年末全市常住人口1354.58万，年均人口增41、长率约5%；其中xx占地39平方公里，人口为87万人。市辖区县城区名称面积（平方千米）人口（万）2011年人口密度人/平方公里中心城区和平区1040.2240221河西区3780.3021127xx3986.6622480河东区3971.8018117河北区2763.1821331红桥区2153.8425325环中心城四区东丽区46035.73747津南区40142.061084西青区54536.60646北辰区47837.37790（三）xx市城市发展沿革xx经过近百年的发展已经成为“中国国家中心城市，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、国际港口42、城市和生态城市，中国中医药研发中心。”20 世纪中叶，xx成为中国北方最大的港口和商业城市。解放后1980 年，xx是中国北方重型制造业名城。19802005 年，xx国内生产总值增长速度超过全国平均水平，但落后于长江三角洲和珠江三角洲城市。2006 年现在，xx被定位为经济中心，引领环渤海地区的发展。滨海新区带来了国家发展战略，并成为重要的经济增长点。（四）xx城市总体规划xx城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的城市空间布局结构：1、“一轴”由“武清新城中心城区滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。2、“两带”由“宁河、汉沽新城滨海新区核心区大港新城”43、 构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城” 构成的西部城镇发展带。3、“三区”北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。（五）xx市城市空间战略发展规划“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”中心城区发展现代服务业，构建xx城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。（六）xx市轨道交通规划 xx目前共规划开通13条地铁线路，未来城市交通网十分发达，其中3、6、10、13号线经过本案。 （七）自然条件xx地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕44、山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬、夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。（八）区位优势xx区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。xx港是我国北方第一大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一，并跻身于世界港口45、20强。xx已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外与170多个国家和地区的300多个港口通航。xx滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。二、xx市经济概况xx市经济高速发展，GDP连年保持高速增长，2012年前三季度GDP完成9188.45亿元，按可比价格计算，增长13.9%，主要经济指标增幅继续保持全国前列。2011年xx人均GDP达到88536元，人均收入达到26921元（折合当年汇率为4273美元）。宏观经济增长经济发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展以下为201146、年xx以及主要城市相关区域经济发展指标比较情况：数据指标一线城市xx可比二线城市北京上海石家庄青岛常住人口（万人）2018.62347.461354.581027.98766.36GDP（亿元）16000.419195.69111914082.66615.6人均GDP(元)803948256086495.63346265016财政收入（亿元）3006.33429.831454.9489.02407.8外资引进（亿美元）70.5126.01130.568.136.34人均可支配收入（元）3290036230269212053428567社会商品零售总额（亿元）51623040.993395.0647、1663.02232.9金融机构存款余额（亿元）75001.958186.515924.76715.38901.27房地产开发投资（亿元）3036.32170.311080.04370.7782.7商品房销售面积（万平米）14401771.31643.11312.91028以上数据表明，xx城市经济环境呈现以下特点： 与北京、上海等一线城市相比，人口总量和综合经济实力差距明显。 与其它二线城市相比，人口总量和综合经济实力处于较为领先的地位。 2011年xx市经济增长较快，人均GDP在全国名列前茅。较大的人口总量和较为雄厚的综合经济实力，为xx房地产业发展提供了良好的区域经济环境。（一）xx市城48、市化水平xx城市化水平连年逐步提高，目前城市化率为66.8%超过全国平均城市化率的51.3%，预计2012年后，以每年4%的速度快速增长。 （二）国内生产总值xx市经济高速发展，GDP连年保持高速增长，2012年前三季度GDP完成9188.45亿元，按可比价格计算，增长13.9%，主要经济指标增幅继续保持全国前列。（三）固定资产投资2012年1-10月全社会固定资产投资7558.2亿元，增长23.2%。其中，城镇投资7090.31亿元，增长23.2%；农村投资467.89亿元，增长23.2%。在城镇投资中，第一产业投资65.92亿元，增长37.4%；第二产业投资3103.91亿元，增长23.149、%，其中，工业投资3076.58亿元，增长23.2%；第三产业投资3920.48亿元，增长23.2%。三次产业投资结构为1：47.1：59.5。（四）居民收入及支出xx市人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，xx市恩格尔系数为30-40%处于富裕水平。（五）产业结构目前xx市第二产业依然占三产最大比重，第三产业比重正逐年上升，第一和第二产业比例逐年下降，产业结构不断优化。2007年到2012年前三季度，第三产业的投资占比在55%左右，第二产业投资占比在44%左右，第一产业投资占比不足1%，可见第三产业投资占比最大，保持了迅猛增长的势头，保证第三产业引领固定资产投资持续增长。2007到201250、年，第三产业保持14%左右的速率增长，高收入人群体不断增加。（六）人口和劳动就业人口总量继续增长。2011年末全市常住人口1354.58万人，比上年末增加55.29万人；其中，外来人口344.84万人，增加44.40万人，占常住人口增量的80.3%。外来人口占常住人口的比重达到25.5%，同比提高2.4个百分点。全市户籍人口996.44万人，其中，农业人口382.50万人，非农业人口613.94万人。保持低生育水平。全市人口出生率为8.58，死亡率为6.08，自然增长率为2.50。就业规模稳步扩大。实施更加积极的就业政策，统筹推进高校毕业生、失业人员、农村富余劳动力就业，加快创业带动就业实验区51、建设，启动百万技能人才培训计划。全年新增就业47.12万人，增长4.4%，年末城镇登记失业率控制在3.6%,低于全国平均水平0.5个百分点。截至2011年末，全市就业人口总量达到763.16万人，比上年末增加34.46万人；其中，城镇单位从业人员达到208.6万人，同比增加2.9万人。（七）消费价格水平今年前三季度，居民消费价格总水平(CPI)同比上涨3.1%，涨幅比上半年回落0.5个百分点。食品、烟酒、医疗保健等八大类商品和服务价格呈“六升二降”格局。其中，食品类价格同比上涨7.3%，烟酒类价格上涨5.5%，衣着类价格上涨9.0%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.9%，医疗保健和个人用品52、类价格上涨2.3%，居住类价格上涨0.5%，交通和通信类价格下降2.2%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.8%。2012年前三季度月居民消费价格指数（CPI）指 标指数（上年=100）居民消费价格指数103.1其中：食品类107.3烟酒及用品类105.5衣着类109家庭设备用品及维修服务类101.9医疗保健和个人用品类102.3交通和通信类97.8娱乐教育文化用品及服务类99.2居住类100.5三、经济综述综上分析，xx市经济结构合理，各类人才储备丰富，经济发展势头强劲，未来仍有较大的发展空间和较好的发展前景。可以预见，在“十二五”期间，xx市将继续保持平稳快速的增长趋势，为房地产市场提供53、强大的经济支撑。第二章 xx市土地市场情况一、xx市土地市场供应走势土地市场供大于求的现状近年来一直存在，但是供求比例逐渐放缓，市场开始逐渐回暖。2012年1-11月土地供应面积1504万平米，成交面积967万平米，占总供应比64.30%，与2011年6-12月相比成交率下降16.28%。二、xx市土地市场价格走势政策调控下，土地市场成交均价回落，基本底价拿地，2011年4月后尤为明显，但是2012年下半年以来，溢价率开始回升，土地资源逐渐呈现短缺趋势。三、xx市土地市场成交结构2012年居住类和商业类用地成交大幅下降，综合类用地大幅增加。市场需求明显，对于综合类产品需求加大，同时配套商业、写54、字楼的需求也同步增长，顺应了城市发展的步伐。 2012年1-11月xx市经营性用地中，居住类用地成交面积为557万平米，面积占比12%；商业类用地成交面积为557万平米，面积占比12%； 综合类用地成交面积为3508万平米，面积占比为75%，造成住宅用地稀缺。四、xx市土地市场区域结构分析2012年1-11月xx经营性土地市场中，市内六区（和平、河东、河西、南开、河北、红桥）成交40万平米，面积占比2%；环城四区（东丽、西青、北辰、津南）成交991万平米，面积占比32%，滨海新区（塘沽、汉沽、大港、开发区）成交1052万平米，面积占比34%。 2012年1-11月xx土地成交2.9万平米，面积55、占比不足xx市的1%，显示出xx土地供应极为稀缺。五、xx市土地市场小结 2012年1-11月，xx市土地市场整体虽然依然呈现供过于求的局面，但是供求比例逐渐放缓，市场开始逐渐回暖； 2012年下半年以来，溢价率开始回升，土地资源逐渐呈现短缺趋势； 2012年以来，综合类用地大幅增加，居住类和商业类用地成交不断下降，造成住宅用地稀缺； 2012年xx土地占比较少，供应极为紧缺。第三章 xx市房地产市场情况一、xx市楼市政策2012年中央多次重申坚持调控政策不动摇，目前xx市楼市依然深受限购影响，但落户政策及首套房政策明显放宽。二、xx房地产市场投资情况房地产市场投资年均涨幅达22%，2012年56、1-10月年投资额达到1042.96亿元，房地产投资情况火热。 2007-2011年xx市房地产投资额总体呈现上涨趋势，较2007年xx市房地产市场投资额增长达113%，年均涨幅达22.7%三、xx市住宅施工和竣工情况2007-2012年xx市住宅施工面积、竣工面积逐年增长，房地产开发势头强劲，2012年1-10月住宅施工面积为6418.34万平米，竣工面积为544.34万平米。四、xx商品房销售面积及价格2007年-2012年（1-10月）xx商品房销售面积及销售价格逐年呈现上涨趋势，2012年1-10商品房销售面积为1185万平米，销售价格为8351元/平米。 xx市商品房销售面积200757、年-2011年涨幅为22%，平均每年涨幅为4%，商品房销售价格较2007年涨幅为54.7%，年均涨幅为10.9% 2012年4月xx市商品房销售均价10679元/平米，8月商品房销售均价达到11800元/平米 2012年上半年xx中心六区商品房销售均价突破16100元/平米五、xx市商品房存量情况xx市商品住宅存量不断上升，但增长率已经明显放缓，截止2012年11月末，xx商品住宅存量面积2116万平米，较2011年末增加了20%，但是趋势已明显放缓，市场逐渐回暖。 2012年1-11月，xx商品住宅存量月均涨幅不足2.0%； 而2011年上半年和下半年，该数据分别为2.8%和8.2%，可见今58、年存量的累积扩大速度已明显趋缓。六、xx市商品住宅月度供求情况2011年下半年，xx市商品住宅集中放量，供应较大，成交面积较小，2012年xx市虽然依然呈现供大于求的局面，但是供应面积及成交面积回暖趋势明显，价格也逐渐呈现平稳趋势。 七、xx市房地产市场小结 房地产市场投资逐年递增，房地产投资情况火热。 商品房施工面积、竣工面积逐年增长，供应逐年增多，房地产开发势头强劲。 供应面积及成交面积回暖趋势明显，价格也逐渐呈现平稳趋势。 xx市商品住宅存量增长率已经明显放缓，市场逐渐回暖。 第四章项目区域房地产市场分析一、xx市xx概况xx位于中国xx市城区西南部，系xx中心城区之一，全区总面积40.59、64平方公里，东起海河，与河北区相望；沿荣吉大街、兴安路、南马路至南门外大街、卫津路和卫津南路，分别与和平区、河西区接壤；西、南至密云路、芥园西道、陈塘庄铁路支线，与西青区相连；北抵老铁桥大街、北马路，沿西马路至西关大街、墙子河、南运河，与红桥区毗邻。（一）xx发展定位“科技南开”，建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金、汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业，以民俗文化为主的旅游业。 发展目标，将中心城区努力建成辐射我国北方地区的现代服务业重要聚集区，体现国际港口城市繁荣繁华的标志区，实施科教兴市60、战略的主导区，传承xx历史文化的核心区，高品质的宜居生态区。（二）xx发展规划（1）根据区域经济特点和区位优势,xx整合区域资源,确定“六区三带”经济功能布局，具体细则为：以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区建成政策区为基础的高新技术产业区建成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区建成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区（项目所在区域）建成xx体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区（项目所在区域）打造南马路、黄河道标志路长江道汽车贸易街鞍山西道科贸街（2）科技南开建设规划总体目标从2011年到20261、0年分三步实施：第一步，2011年至2012年为夯实基础、全面启动阶段；第二步，2013年至2015年为整体推进、重点突破阶段；第三步，到2020年为功能提升、成效显著阶段。通过全区上下的共同努力，要把xx建成“一个中心、四个基地”，就是把xx建设成为xx重要的科技教育中心，富有活力的高新技术创新基地，以创意产业为引领的高端服务业基地，有影响力的文化旅游和体育休闲基地，有吸引力的人才创业基地。二、区域住宅市场分析（一）xx区域住宅市场供需走势（2011年6月-2012年11月）2012年1-11月xx商品住宅集中放量，供求比例逐渐放缓，市场回暖趋势明显，开始出现供不应求的局面。 2012 年162、-11月xx新增商品住宅3268 套，同比上涨237.95%；新增面积44.23 万平米，同比上涨246.63%；成交3046 套，环比上涨215.65%； 截止至11 月末，成交面积36.67 万平米，占全市成交4.23%，同比上涨188.51%。 （二）xx区域均价走势（2011年6月-2012年11月）2011年整体区域商品住宅均价较为平稳，2012年逐渐呈现上升趋势，9月上升至23148元/平米；2012年1-11月均价20834元/平米，同比增长9%。（三）xx区域供应及存量走势（2011年6月-2012年11月）2012年1-11月xx商品住宅集中放量，市场回暖趋势明显，整体存量虽63、然仍然呈现上升趋势，但是速度已经明显放缓，部分月份已开始出现下降趋势。 2012年1-11月，xx商品住宅存量有5个月出现下降趋势，市场回暖明显，需求大幅上涨。（四）项目区域住宅市场总体特征xx分为七个居住板块，本案位于水上板块，周边遍布名牌大学及水上公园等自然景观，配套成熟，交通便利，具有较高的居住价值。1、水上板块（本案所在板块）板块特征：教育资源和自然景观资源充足，房龄10年以下的次新房较多，配套成熟；交通便利，居住价值较高；2、华苑板块板块特征：距离中心城区较远，配套不够成熟，目前已有品牌开发商进驻；3、奥体板块板块特征：核心物业板块，区域内住宅均价较高；配套成熟，距离市级核心区最近；64、4、海光寺板块板块特征：老式居住区域，配套较成熟，在售项目较少；5、八里台板块板块特征：多为老居住区，住宅建筑年代较久，区域配套成熟；6、鞍山西道板块特征：多为老居住区，住宅建筑年代较久，区域配套成熟；7、老城厢板块特征：多为老居住区，住宅建筑年代较久，区域配套成熟。（五）项目区域典型在售住宅分布区域典型在售项目10个，多以小高层或高层为主，竞品项目较为同质化。 （六）项目周边典型在售住宅供应情况区域典型住宅项目总体量超过279万平米，容积率在1.08-9.34之间，主推户型为100-130平米的舒适两居及100-150平米的三居；（七）项目区域典型在售住宅销售情况区域内项目价格集中在180065、0-26000元/平米，普遍销售情况一般，月均去化10-50套左右；融府为区域销售最好项目。 2012年上半年，限购政策对销售情况略有影响；目前经过一段时间的适应和调整，各项目总体销售率相对较好， 典型项目月均去化速度集中在25-60套/月；（八）项目区域典型在售住宅存量情况区域板块项目名称总体量（）已拿销许套数剩余套数（套）剩余总面积（）南开海光寺板块融府29400064225926789.66融侨观邸177052418728240.07奥城板块招商钻石山310000147612129570.31融创时代奥城5500008046214881.72奕聪花园15000061453187562.166、6海河沿线板块仁恒海河广场520000152312922152.32长江道板块融创王府壹号28320356030957971.12和平南市板块xx大都会860000197233699078.87河西下瓦房板块博轩园101725848335651.94体院北板块颐贤里5090031322535237.52已取得销售许可证的项目区域内典型项目存量套数为2036套，体量近38万平米。（九）项目区域典型在售住宅客群情况总体客群以改善及养老为主， 分布于周边体院北等板块，属重点挖掘客群。次要客群来自于友谊路、南市、体育馆街等板块。社会阶层主要为社会菁英，中坚阶层、白领阶层上游人士。（十）项目区域典型案例67、分析融侨观邸融侨观邸是融侨集团在津开发的第一个项目，位于xx长江道与南开六马路的交口，占地4.9万平米，总建面17.7万平米，产品涵盖洋房、多层、高层等70年产权的纯居住型公寓，以及一栋五星级酒店，一栋甲级写字楼，并建有3.9万平米的园林景观。 1、融侨观邸规划 融侨观邸项目总计规划约17.7万平米，项目产品涵盖小高、高层等70年产权的纯居住型公寓，以及一栋五星级酒店，一栋甲级写字楼，并建有3.9万平米的园林景观。2、该地块土地用途为：商业金融、居住型公寓、住宅；3、融侨观邸销售情况： 融侨观邸在售，7号楼电梯洋房6层到顶，户型为137平米，均价2600027000元/平米。10号楼户型为8668、89平米两室和124平米三室，优惠后均价21000元/平米。9号楼暂时封盘。 融侨观邸于2012年4月27日首开，面世产品以88-122中小户型产品为主，开盘价18000-21000元/平米，均价19500元/平米，当日认购40余套，截至4月29日认购96套、 截至12月前，项目共销售317套。4、融侨观邸客群情况： 南开地缘型客户为主，主要为改善型需求5、融侨观邸项目案例小结： 融侨观邸定义为近中环线高品质生活综合体 舒适型户型为主。86、89两室，124三室，两室比重较大 周边景观资源丰富，产品性价比较高。（十一）项目区域典型案例分析融府融府是金融街控股继xx环球金融中心、xx大都会两大69、市中心地标建筑群之后打造的又一城市级综合体项目。项目地处南京路之上，扼守海光寺重要战略节点，周边配套完善，交通便捷，品类包括法式洋房及瞰景高层。建筑面积45万平米建筑风格法式容积率1.2绿化率30%建筑类型洋房、高层、超高层总户数8481、融府规划 融府项目总计规划约45万平米，项目产品涵盖洋房、高层、超高层。2、该地块土地用途为：商服、城镇住宅3、融府销售情况： 融府113号楼为电梯洋房，以90两室、140三室、180四室为主；14、15号楼分别为39层和41层的超高层住宅，以75、90两室为主。 融府洋房于2012年8月26日首开，开盘价为30000元/平米，开盘共推出406套，当天认购270、00多套。 融府高层2012年11月17日已开盘，均价21500元/平米，以78-90平两室户型为主，全款9.8折，贷款9.9折。搜房团独享高层特惠1万抵5万。 截至12月之前，已销售358套。4、融府客群情况： 金融街老客户占70%，其中包括南开地缘、和平河西等地高端客户，置业目的主要为首改与再改，基本为自住。5、融府项目案例小结： 融侨官邸定义为近城市中心高品质生活综合体 洋房以90-1752-4室为主，高层以78、90两室户型为主。 周边配套丰富，交通路网发达，具备稀缺价值，对追求地段和洋房品质的高端客户具有一定吸引力。（十二）项目区域住宅市场小结1、分布格局本案所在区域为xx，主要分为71、八个居住板块，本案位于水上公园板块，教育资源和自然景观资源充足，房龄10年以下的二手次新房较多，配套成熟；交通便利，居住价值较高。2、市场供应区域典型住宅项目总体量超过248万平米，容积率在1.08-9.34之间，主推户型为100-130平米的舒适两居及100-150平米的三居。3、客群情况总体客群以xx地缘为主，首次置业、首次改善为主，本市地缘客群约占80%左右，外地投资10%左右，其他占10%。4、销售情况区域周边典型项目销售价格集中在18000-26000元/平米；但经现场调研，典型项目总体销售情况相对较好，月均趋化速度集中在25-60套/月。三、区域周边典型二手房情况项目周边为配套较为72、成熟，建筑年限为十年之内的二手次新房较多，建筑年份集中于2004-2009年，二手住宅价格集中在13000-20000元/平米。典型项目建筑类型建筑年限二手均价浩天天娇园高层200419000凯翔花园别墅200536000方正山海天高层200617600凯摩国际公寓公寓200713000时代奥城高层、公寓、写字楼、商业200920000四、区域商业市场分析（一）xx市商业市场总体特征和平路、小白楼等传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，目前大部分在升级中；次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中；体育中心、本案所在的水上板块等新兴商圈依托政策优势，档次提升，潜力巨大。（二）项目区域在售商业市场73、分布本案周边新兴商圈较多，以大型综合类商业为主，餐饮和小商品业态在区域内活跃；客流量方面，除奥城较为火爆之外，上谷和水上北路商业由于缺乏有力的物业管理和统一规划，人气略显不足。1、水上北路餐饮街水上北路临近水上公园及天塔风景区，目前已成为以高端餐饮为主的街区，周边环境惬意，高端居住区林立，饮食文化底蕴浓厚。 建筑面积：29000，全长1400米； 楼层划分：商街两侧共有商家17家，大部分为独体一拖二、一拖三形式，小部分单层独体 租金：商铺50-70元/月。2、上谷商业街上谷商业街位于天塔风景区，与水上公园正门隔路相望，多条公交线路方便出行，与体院北居住区接壤，环境优雅、客源有保证。 建筑面积：74、总建面55000，其中商业商铺98间共36000，办公170间共1800； 楼层划分：五栋6层独体建筑，1、2、3层为餐饮，4、5、6层为办公，电梯直接通往办公区，餐饮区由步行梯通达 租金售价：租金：90-120元/平米/月;售价：25000-26000元/平米。3、奥城商业广场奥城商业广场位于水上风景区，毗邻水上公园及南翠屏公园，紧靠奥体公交总站，多条公交线路方便出行。宾水道、卫津南路等主要道路构成发达的交通路网，配套齐全。 建筑面积：140000平方米； 楼层划分：单体、一拖二、3-4层商业 租金售价：租金：外街3-7元/天，内街2-4元/天，格子铺100元/月，易买得商铺7-9元/天；售75、价：31000元/平米。（三）项目区域在售商业市场供应情况区域内商业近期无新增供应，目前已有商业总体量在22.5万平米左右，多为集中型综合类商业，多为单层或一拖二、一拖三形式。（四）项目区域在售商业市场销售情况区域内在售商铺销售均价集中在25000元-31000元/平米之间，总体销售已近售罄。 商业租售价格水上北路餐饮街租金50-70元/天奥城商业广场售价31000元/平米上谷商业街售价25000-26000元/平米（五）项目区域商业市场小结1、分布格局xx大型集中式商业较多，但整体商业档次相对不高，本案区域内的商业以水上北路、奥城、上谷等新兴商业体为代表。 2、市场供应区域内商业近期无新增供76、应，目前已有商业总体量在22.5万平米左右，多为集中型综合类商业，多为单层或一拖二、一拖三形式。3、销售情况区域内在售商铺销售均价集中在25000元-31000元/平米之间，总体销售已近售罄。4、发展趋势xx新兴商圈较多，多集中于本案区域，随着南开整体发展规划的进行，本案周边商业市场前景大有可观。本案区域内人口集中，大型传统居住区遍布，未来商业适合规划大型集中式商业，一站式购物中心将成为未来商业市场发展的主力军。五、区域土地交易情况（一）xx土地市场情况xx土地市场近年来出让居住和商业类用地数量较少，商住混合用地楼面地价在4172-9300元/平米之间。河西区师大地块商住混合用地楼面地价达到177、3026元/平米。不久前，天塔道商业金融业、居住地块以37亿挂牌上市，起始楼面价为12000元/，为2012年至今为止xx单幅土地最高挂牌价，该地块规划加上周边配套齐全，或将成为xx又一拉动周边区域价值的高端项目。2011-2012年区域土地成交情况xx近期主要挂牌上市地块（二）xx土地供应小结2011年至今，xx共成交3个住宅及商业混合类地块，总建筑面积约43万平米，楼面地价在4172-9300元/平米，其中xx长江道地块已建设为金融街融府，将成为区域内标志性项目。第五章项目基本情况介绍一、项目由来经xx政府、xx招商局介绍，xx工作组获取了xx市手表厂地块拟出让的信息，经过初步考察，并邀请78、房地产公司相关职能部门再次考察后，确定将本宗地块作为重点跟踪地块进行可行性研究。本次针对xx市xx原手表厂商住用地的可行性研究，重点集中在区域内商品房市场的调研、项目周边区域开发情况等方面，同时通过对项目的分析测算，预测出满足房地产公司要求收益率前提下该项目土地价格的上限值，为公司参与项目竞买工作提供参考。二、项目位置及区域环境（一）项目地块位置：该项目位于xx市xx手表厂地块，东侧临xx市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微园，北侧临荣迁里，复康路。项目位置示意图（二）项目区域环境：项目位于xx市xx水上板块，周边遍布名牌大学及水上公园等自然景观，配套成熟，交通便利，具有较高的居住价值。（79、三）项目区域概况：1、商业配套：隶属水上商圈、紧邻奥城商圈周边超市、购物中心林立，包含华润万家、家乐福、易买得等。2、教育配套：南开大学、xx大学、理工大学等知名学府以及南大附中、水上小学、南开小学等基础教育。3、医疗配套：第一中心医院、肿瘤医院、中医附属医院等。4、市政配套：xx图书馆、水上公园、堆山公园。5、休闲配套：xx网球中心、泰达国际会馆、xx跳水游泳馆等。三、出让宗地情况（一）宗地面积及形状项目可用地面积约为6万平方米（以最终核定用地为准）。经初步策划方案研究，地块规划总建筑规模约13万平方米，其中地下建筑规模约4万平方米，地上建筑规模约9万平方米。 地块形状为不规则多边形。 （二80、）宗地权属及土地现状目前已经完成收储工作并获得规划条件通知书，国有建设用地使用权出让年限为：居住70年，商业40年。地块现状及周边照片 根据现场勘查，用地红线范围内除部分树木、临路围墙、供热管道和少量土堆之外，基本达到场地自然平整。据xx规划局介绍，地上树木不在古树名木保护目录内，现状围墙已补偿完毕，上述地上物可在土地招拍挂文件中约定处理方法。（三）宗地开发程度宗地已基本达到“三通一平”，满足上市交易条件。（“三通”指可供施工车辆进出的道路、施工临时用水源头、施工临时用电源头；“一平”指除树木伐移和现状围墙拆除、土推迁移以外的场地自然平整）。四、项目周边居住环境 项目位于xx市xx水上板块，x81、x早期富人区，周边生活氛围浓厚，社区形象良好，城市印象趋于高端，区域功能健全，发展成熟，文化底蕴深厚，人文环境优异 周边遍布名牌大学及水上公园等自然景观，配套成熟，交通便利，具有较高的居住价值。五、项目规划技术经济指标（一）规划控制指标：可用地面积：60089 ；容积率1.5；建筑密度20%；绿地率45%；规划用地性质：居住、商业。（二）按照核定用地红线图，整个项目地块分为五部分，各部分规划原则如下：1、A片区为集中绿地：保留现有集中绿地，结合景观园林设计，进一步完善。2、B片区多为高层住宅：原则上建筑高度控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右。3、C片区为多层住宅及商业：原则上住宅建筑高度82、控制在15米以下，建筑层数控制在5层左右；沿街布置配套设施及商业。4、D片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在60米以下，建筑层数控制在18层左右。5、E片区为高层住宅：原则上建筑高度控制在24米以下，建筑层数控制在8层左右。（三）技术经济指标经济技术指标表项目指标备注地上容积率1.50 建设用地总面积() 60,089.00 总建筑面积() 130,000.00 地上功能建筑面积() 90,000.00 其中：高层住宅建筑面积() 39,275.00 小高层住宅建筑面积() 20,541.00 洋房建筑面积() 23,553.00 商业建筑面积() 3,000.00 含1575会所社区配套建筑83、面积（物业和社区用房）()3,631.00 地下建筑面积() 40,000.00 其中：地下非人防机动车库面积() 27,300.66 地下非机动车库面积()3,240.78 人防总面积() 9,458.56 其中：人防机动车库面积() 9,458.56 四、基底面积()： 12,017.80 五、建筑密度20%停车位个数 785.00 户数785.00 可售住宅建筑面积()(高层） 39,275.00 可售住宅建筑面积()(小高层） 20,541.00 可售住宅建筑面积()（洋房） 23,553.00 可售商业建筑面积()（含会所1575） 3000.00 可售住宅产权车位个数 785 六、84、项目土地使用权的获取方式该地块预计于2013年第1季度挂牌方式交易，xxxx置业有限公司拟参与现场竞买，通过竞买方式获得该地块。挂牌底价预计楼面价在12000元/左右。具体操作方式及土地价款支付时间说明：确定投资意向并缴纳预申请金一周内进行公示公示期内缴纳竞买保证金挂牌公示一个月现场竞买竞买成功并签订成交确认书在xx注册公司并签订土地出让合同(30天内) 自签订土地出让合同之日起, 1个月后补足50%地价款60天内缴清剩下的价款。七、项目SWOT分析（一）项目优势1、处于城市中心区位，具备良好的城市印象，具备卓越的市场稀缺性。2、纯居住属性规划，目前城区土地市场中已较为难得。3、紧邻xx大学、85、南开大学、xx图书馆，人文底蕴丰厚。4、周边生活配套丰富，高尚居住氛围浓厚。（二）项目劣势1、本案所处地段上下班时段交通易拥堵。2、项目南侧多为老旧住宅、形象较差，对本项目的高端定位有所影响。3、项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响。（三）项目机会1、项目所在片区价值已受到全市高端人群认可，具备突破地缘客户，吸纳全市客户的机会。2、区域内居住型社区供应量小，低密宜居社区更为稀缺，稀缺价值凸显，支撑高端项目价值。3、邻近xx市传统高端富人区，可支撑项目需求的高端客户基数大。4、紧邻地铁三号线，未来六、十、十三号地铁线也将途径本案，未来具备规划发展空间86、的亮点。5、周边成交土地的楼面地价，已形成涟漪效应，市场对于项目区域的6未来价值认知已有预期。且区域市场热度已明显升温。（四）项目威胁1、房地产市场调控政策短期难以方向性调整，对于住宅项目仍有明显抑制作用。2、房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压程度，需要谨慎关注。3、近期周边土地频出，虽在一定程度上，共同炒热区位，但未来相互间仍存一定竞争关系。特别是针对同质性较强的中高层、高层产品，竞争压力不容忽视。八、项目市场定位（一） 整体定位1、整体形象定位：xx之心，都市之核面向城市上层阶级具备深厚人文脉络高尚峰层生活领地强调城市核心区位，打造具备高端品质的峰层价值楼盘形象。面向xx高端人群，87、以项目的稀缺建筑品类、深厚人文底蕴、高端产品品质为核心价值，打造承载城市峰层生活的居住平台。2、整体规划定位 业态建筑类型栋数建筑面积住宅退台洋房5层623553小高层8层2127542054111层27787中高层16层2113263927518层427949商业会所2-3层115753000临街商铺2层1425整体规划住宅、商业（含会所）两种业态。以住宅为核心，商业（含会所）为住宅价值的支撑点与配合，打造承载城市峰层生活的居住平台。其中住宅为中高层、小高层、洋房三种建筑品类；形成三条梯度化的产品线，确保对于中高端-高端客户的全面覆盖。3、整体发展定位：将项目打造为：xx核心居住价值区，面向88、城市上层人群，具备高尚人文底蕴，承载城市峰层生活的高端居住平台。 （1）业态定位： 住宅面向xx城区高尚客群的都市人文峰层住宅中高层：满足中高端人群优质宜居生活的产品线。小高层：满足高端人群高尚品质生活的产品线。 洋房：满足峰层客群顶级奢享生活的产品线。 商业面向片区高尚客群都市时尚主题高端精品商业街社区级高端生活配套商铺：面向社区，满足社区高端客群日常生活的配套型高端商业业态。片区级高端时尚精品商铺：面向片区，满足区域中高端客群时尚休闲生活的高端商业业态。会所面向南开高尚客群都市养生主题高端会所满足社区及南开高端人群健康养生、休闲运动的高端会所。（二）产品定位1、住宅（1）中高层：目标客群为89、xx中部、南部，河西区中部客群；高端首置、常规首改需求为主。依托优质稀缺地段以及舒适宜居品类；打造承载优质宜居生活的中高端产品线。主力户型建议：主力户型85-90二居、三居；规划关键词：高端首置、常规首改、销售型、毛坯。（2）小高层：目标客群为xx、河西区客群；高端首置、高端首改、常规再改需求为主。依托优质地段及稀缺低密品类，打造承载高尚品质生活的经典高端产品线。主力户型建议：主力户型85-90二居、120-130三居、135-144三居、150-155三居；规划关键词：高端首置、高端首改、常规再改、销售型、毛坯。（3）退台洋房：目标客群以xx市区为主；居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资90、源占有需求为主。依托优质地段及高端稀缺品类，打造承载顶级奢享生活的产品线。主力户型建议：主力户型85-90二居、135-140三居、140-144三居、150-155三居、160-165三居；规划关键词：高端首置、高端再改、毛坯、层层退台、赠送地下空间。2、商业（1）社区级高端生活配套商铺：针对社区高端客群日常生活的商业配套需求，打造内向型社区商业；产品特点：社区商业是以社区范围内高端居民为服务对象，以满足日常生活的居民综合消费为目的；产品初步建议：临街、一托二形式，中小面积，有独立出入口；精品便利店、高端洗衣店、银行为主规划关键词：内向型商业,销售型。（2）片区级高端时尚精品商铺：满足区域中91、高端客群时尚休闲生活的高端商业业态，打造外向型商业街。产品特点： 主题化，外向型，形成住宅价值支撑亮点之一；产品初步建议：以咖啡店、茶社等相关业态为主；规划关键词：区域级、高端精品、外向型、销售型。 （3）会所面向南开高尚客群的养生主题高端会所产品特点： 主题化，外向型，形成住宅价值支撑亮点之一；产品初步建议：引入高端SPA养生会所；（高端健身会所为备选）规划关键词：区域级、高端、外向型、销售型（三）产品配比1、住宅中高层住宅：高端首置、常规首改需求为主。以85-90平米标准型两居为主，85-90平米经济型三居为补充。产品空间设置倾向于功能性，以快速销售、迅速回款为主要原则。具体地块产品配比如92、下表：户型平面布局梯户比面积段套数配比套数综合占比面积综合占比两室两厅一卫纯南向中间户两梯三户85-9090%48%42.41%三室两厅一卫南北通透端户两梯三户85-90100%5%4.71% 梯户比： 全部为二梯三户设计。 车位比：均为1:0.9设计。小高层住宅：针对东南角地块的8层小高。以高端首置产品为主, 户型面积为85-90平米两居。户型设计以功能性为主，降低去化风险，在利润的基础上追求去化速度。针对地块中心位置的11层小高。以高端首置、高端首改、常规再改为主，户型面积主要以85-90平米标准型二居为主，配以120-130平米标准型三居、135-144平米舒适型三居、150-155平米93、豪华型三居。产品以保证一定利润之下实现匀速销售为主要原则。具体地块产品配比如下表：对位楼体户型梯户比面积段套数配比套数综合占比面积综合占比8层（东南角地块）两室两厅一卫一梯两户85-90100%17%15.32%对位楼体户型梯户比面积段套数配比套数综合占比面积综合占比11层（地块中心位置）两室两厅一卫一梯两户85-9045%4%3.21%三室两厅两卫一梯两户120-13020%2%2.04%三室两厅两卫一梯两户135-14420%2%2.28%三室两厅两卫一梯两户150-15515%1%1.87% 梯户比：均为一梯两户 车位比：100平米以上住宅为1:1，100平米以下住宅为1:0.9洋房住宅94、：面向居住平台升级的高端首置、高端再改，优质资源占有需求为主。设置为局部退台洋房，实现层层退台。主力户型以85-90二居、135-165三居为主。户型设计以舒适性为主，追求利润空间。户型梯户比对应层数面积段（不含露台与地下空间）套数配比套数综合占比面积综合占比两室两厅两卫一梯两户5层85-9020%4%3.67%三室两厅两卫一梯两户4层135-14020%4%5.77%三室两厅两卫一梯两户3层140-14420%4%5.96%三室两厅两卫一梯两户2层150-15520%4%6.40%三室两厅两卫一梯两户1层160-16520%4%6.82% 梯户比：均为一梯两户 车位比： 均为1:1 建筑形式95、：层层退台，实现户户有露台 地下空间：地下一层设计为地下室空间，对首层进行赠送。实现首层产品的类别墅化。如地下车位数量由此受限，则建议将楼座整体地下空间的南向部分进行赠送，北向部分可设置为车位。2、商业商业主力户型以150-200 的中小户型店铺为主。户型面积段套数配比综合占比最好为一托二建筑形式100-20060%2.08%200-25030%1.04%300-40010%0.35% 商业店铺全部临街 最好为一托二产品形式3、整体配比情况物业类型户型梯户比面积段（）套数配比套数（套）套数综合占比面积（）面积综合占比中高层纯南向中间户两室两厅一卫两梯三户85-9090%404 48%3535996、 42.41%47.11%南北通透端户三室两厅一卫两梯三户85-9010%45 5%3929 4.71%小高层8层（东南角地块）两室两厅一卫一梯两户85-90100%146 17%12775 15.32%15.30%24.64%11层（地块中心位置）两室两厅一卫一梯两户85-9045%31 4%2678 3.21%9.34%三室两厅两卫一梯两户120-13020%14 2%1700 2.04%三室两厅两卫一梯两户135-14420%14 2%1897 2.28%三室两厅两卫一梯两户150-15515%10 1%1556 1.87%洋房5层两室两厅两卫一梯两户85-9020%35 4%3063 97、3.67%28.25%4层三室两厅两卫一梯两户135-14020%35 4%4813 5.77%3层三室两厅两卫一梯两户140-14420%35 4%4970 5.96%2层三室两厅两卫一梯两户150-15520%35 4%5338 6.40%1层三室两厅两卫一梯两户160-16520%35 4%5688 6.82%（四） 产品主要配置：1、退台洋房 建筑风格：新古典风格，板楼设计。 立面建材：1-2层石材，其余部分为真石漆涂料，门头为石材 园林风格：欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3米 门窗：窗：断桥铝窗、98、LOW-E中空玻璃、内平开,隐形纱窗入户门：优质乙级防火钢木复合门，进口品牌配海福乐（HAFELE）、史丹利（Stanley)、英格索兰(IR)、瑞高(BESTKO)、耶鲁(YALE)或同档次门锁。配高档电子门锁。大堂单元门：铝合金深棕色烤漆门。 公共空间：大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。大堂：地面：石材，局部石材拼花。墙面：石材。顶棚：石膏板吊顶刷乳胶漆。楼梯间：楼梯间为踏步、休息平台，均为瓷砖；铁艺木扶手，墙面与天棚刷内墙涂料。电梯厅：地面：石材；墙面：石材、配合木饰面。 电梯配置：一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、芬兰通力、瑞士迅达（xx中心） 室内交工标准：毛坯 弱电系统：99、无线电话信号增强覆盖：提供手机信号放大。车库管理系统：停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能。保安系统：社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，首层配置小院门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，七寸机。 供暖：市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套：燃气报警装置、室内紧急呼救系统。2、住宅中高层与小高层 建筑风格：新古典风格，板楼设计。 立面建材：1-2层仿石材，其余部分为真石漆涂料 园林风格：欧式园林风格，100、绿植与硬质化景观为主，节点可设置动态水景。另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。 层高： 3米 门窗：窗：断桥铝窗、LOW-E中空玻璃、内平开,隐形纱窗，国产品牌入户门：采用中档钢制乙级防火防盗隔音门。大堂单元门：铝合金烤漆门。 公共空间：大堂、首层电梯厅、车库电梯厅均为精装修。大堂：地面、墙面均为瓷砖，地面可局部石材拼花，石膏板吊顶刷乳胶漆。楼梯间：楼梯间为水泥踏步、休息平台，首层为瓷砖；不锈钢栏杆，墙面与天棚刷内墙涂料。电梯厅：地面铺地砖，墙面贴墙砖。 电梯配置：11、16、18层配置两部电梯，8层配置一部电梯。品牌建议为上海三菱（津门）、瑞士迅达（xx中心）、芬兰通力 室内101、交工标准：毛坯 弱电系统：无线电话信号增强覆盖：提供手机信号放大。车库管理系统：停车场位于地下，具备出入口管理系统。地库出入口或小区出入口设置道闸及管理设备，具备远程读卡功能保安系统：社区入口、社区路节点、大堂、地下公共通道主入口、电梯内配摄像监视系统。外围墙主动对视监控探测器，与监视系统联动。彩色大堂、地库门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲；进口彩色可视对讲机室内分机，五寸机。 供暖：市政供暖、地辐射采暖 室内智能配套：燃气报警装置。3、商业（含会所） 建筑风格：新古典风格，与住宅一致； 立面建材：商业为仿石材，会所为石材 层高：首层4.5米，二层3.5米 室内交工标准：毛坯102、 供暖：市政供暖、地辐射采暖 建筑要求：自来水供应，油烟气排放通道，污水排放及生化处理装置；满足轻餐厅营业要求。（五） 客户定位：1、住宅（1）中高层客户主要定位为：以xx中部、南部、河西区中部的高端首置、常规首改为主。主力客户基本特征描述：来源区域：xx中部、南部的泛地缘客户、河西区中部的交通导入型客户为主。年龄特征：高端首置型主要年龄分布：24-30岁。教育程度：大专以上或同等教育水平。客户职业：公司中层白领、企事业单位中高级员工、私营业主，国家机关工作人员、中上等富裕家庭子女等。置业特征：普遍关注与目前居住地的位置关系，地缘情节浓厚；关注性价比，关注社区环境、居住品质、户型空间功能性。承103、受总价：高端首置、常规首改可承受总价为233-247万元。 关注重点：地段价值、社区环境与品质、内部户型设计、户型功能性。（2）小高层客户主要定位为：以xx、河西区全覆盖，高端首置、高端首改、常规再改为主力。主力客户基本特征描述：来源区域：xx、河西区全区客户，兼有少量和平、红桥高端客户。年龄特征：高端首改型主要成年龄分布：25-40岁之间，常规再改型主要年龄分布：35-55岁。教育程度：大专以上或同等教育水平。客户职业：公司中高层、企事业单位高级员工、中型企业私营业主、国家机关高级工作人员、高端家庭子女等。置业特征：关注地段价值与稀缺性，关注品类稀缺性及低密度品类的生活品质。关注社区环境、居104、住品质、兼顾户型空间功能性与舒适度。承受总价：高端首置可承受总价为275-291万元，高端首改可承受总价为388-421万元；常规再改客户可承受总价为437-502万元。 关注重点：地段价值、低密度稀缺品类、社区环境与品质、内部空间舒适度、户型功能性。（3）退台洋房客户主要定位为：面向xx市区高端客户，追求居住平台升级的高端再改客户为主力。主力客户基本特征描述：来源区域：xx市区高端客群，客群覆盖面广。年龄特征：主要年龄分布：35-55岁。教育程度：大专以上或同等教育水平。客户职业：大型企业的高端管理者、企事业单位中高层、中大型企业的私营业主、国家机关中高层等。置业特征：关注地段价值与稀缺性，105、关注品类稀缺性及洋房所带来的居住平台升级，关注社区环境、户型空间舒适度。承受总价：可承受总价为331-643万元。关注重点：地段价值、高端稀缺的优质生活平台、社区环境与品质、内部空间舒适度。（六） 商业（含会所）（1）商业客户主要定位为：本地及外地商业经营客群，高端商业投资客群。主力客户基本特征描述：年龄特征：主要成员35岁以上 。教育程度：中专以上或同等教育水平。客户职业：本地私营老板及高端投资客；会所客户以养生、运动类俱乐部企业法人为主力。置业特征：商业投资经验丰富，对商业市场较为了解。承受总价： 600-1600万不等，会所在6000万以上，资金实力强。关注重点：关注回报率，资产保值升值106、，区位发展，整体社区的客群定位，住宅销售热度。（六）价格预测住宅全盘均价为：中高层27438元/，小高层32373元/，退台洋房38986元/；商业全盘均价预计49600元/；车位16万元/个；全盘可实现均价33984.86元/平米。（整盘价格具体计算过程详见下文销售排期表 ）1、中高层根据市场比较法得出本案中高层目前的合理价位为23538元/平米，预测中高层入市价格为25500元/平米（住宅入市时间：2013年4季度），全盘均价27438元/平米。2、小高层根据市场比较法得出本案小高层目前的合理价位为28047元/平米，预测小高层入市价格为30000元/平米（住宅入市时间：2013年4季度）107、，全盘均价32373元/平米。3、退台洋房根据市场比较法得出本案洋房目前的合理价位为34503元/平米，预测洋房入市价格为36500元/平米（住宅入市时间：2013年4季度），全盘均价38986元/平米。4、商业（含会所）价格预测根据市场比较法得出本案商业目前的合理价位为45524元/平米，预测商业入市价格为48000元/平米（入市时间：2014年4季度），全盘均价49600元/平米。（七）开发顺序 顺序产品体量理由一期合计45649平米东侧3栋洋房11776住宅：首期各产品线均有所开发，可在首期将全产品线推出市场，形成丰富的产品梯度，并形成以洋房为标杆为利润、11层小高为亮点，8层小高与中高108、产品为主力去化的产品结构。确保首期热销，同时兼顾流量。商业+会所： 1. 商业体量小，首期开发，可对住宅价值有所支撑；且先期开始积累客户，待住宅二期开发时，与二期住宅一同销售，亦可实现议溢价空间。2. 会所首期开发，对住宅形成价值支撑，同时可作为售楼处，提升项目的展示力的同时，节省项目营销成本。注：建议售楼处设在会所。东南地块2栋8层小高127541栋11层小高38941栋16层中高层、1栋18层中高层12650商业（含会所1575）3000二期合计42295平米西侧3栋洋房1 117762 二期产品梯度同样丰富，可具备较大的营销操作空间3 在开发二期过程中，首先推出洋房产品与11层小高楼王，109、继续提升价值平台； 同时匀速去化。之后推出中高层产品，实现利润平台下的快速去化，确保全盘利润空间。1栋11层小高4 38941栋16层，3栋18层中高层5 26625（八）销售排期地块整体销售仍以快速销售为目的，住宅、商业（含会所）、车位可售产品全部销售，不保留经营性资产。考虑到地块自身的体量、公司项目开发进度与目标要求、相关证件手续办理时间，将地块进行二期开发；根据xx销售条件，以及公司项目开发管理办法相关规定，地块时间节点以2013年3月份拿地开始计算。住宅产品最早开盘时间：2013年4季度开盘；商业产品最早开盘时间：2014年4季度开盘，具体销售排期和销售计划如下 ：项目预计于2015年110、1季度清盘，销售周期18个月。全盘可实现总销售金额29.35亿元；全盘可实现均价33,984.86元/平米。九、项目开发进度计划根据xx表带厂项目地块定位和地块综合规划指标表，结合工程地理位置、临边状况及建筑自身特点，对开发进度做初步计划如下：1、前期工作在签订协议后将立即组织人员，调配所有资源进行前期工作的办理，其中包括设计方案与开发理念更深入地结合与深化、施工图设计以及营销策划方案的进一步细化与确定等。计划于2013年9月办理完开工手续，以保证项目尽快开工。2、工程建设本项目拟采用二期开发建设，一期计划如下: 工程计划于2013年8月上旬开始土方开挖、基础处理，于2013年9月下旬办理完施111、工手续，2013年11月下旬完成正负零以下工程施工，2014年5月下旬完成主体结构施工，2015年2月中旬完成内外装修及设备安装，2014年10月中旬至2015年2月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年3月办理完竣工备案, 2015年4月开始产品交付。二期计划如下:工程计划于2014年3月上旬开始土方开挖、基础处理，于2014年4月下旬办理完施工手续，2014年4月下旬完成正负零以下工程施工，2014年10月下旬完成主体结构施工，2015年6月下旬完成内外装修及设备安装，2015年6月中旬至2015年9月进行室外工程及绿化工程施工，于2015年10月办理完竣工备案, 2015年11月开始产112、品交付。3、大市政工程大市政一期工程计划于2014年10月与当地政府相关部门接洽大市政接口问题，2015年4月前完成大市政连通， 2015年11月完成大市政连通，保证各项竣工验收时水、电、气、通讯等均达到同步验收的条件。十、实施主体方案拟以xx城市公司作为竞买主体，获得意向地块后，成立全资项目公司开发xx手表厂商住项目。第六章投资成本及收入估算一、估算范围本投资估算范围为xx市手表厂住宅用地项目，项目总用地面积约为60089平方米（以最终核定用地为准），地块规划总建面约为130000平方米，容积率1.5。项目的计算期为3年。二、项目建设规模根据xx市手表厂地块设计导则中强排方案计算整理，项目总113、建筑面积约130,000平方米，其中地上建筑面积90,000平方米，地下建筑面积40,000 平方，停车位785个。图6-1 项目强排方案图如61所示，本项目初步强排设计产品为住宅5-18层板楼为主，1梯2户和2梯3户，层高为小高层、中高层产品3米，退台洋房3米。商业及会所首层层高4.5米二层3.5米。经初步强排设计，项目具体技术经济指标见下表： 经济技术指标表项目指标备注地上容积率1.50 建设用地总面积() 60,089.00 总建筑面积() 130,000.00 地上功能建筑面积() 90,000.00 其中：高层住宅建筑面积() 39,275.00 小高层住宅建筑面积() 20,541114、.00 洋房建筑面积() 23,553.00 商业建筑面积() 3,000.00 含1575会所社区配套建筑面积（物业和社区用房）()3,631.00 地下建筑面积() 40,000.00 其中：地下非人防机动车库面积() 27,300.66 地下非机动车库面积()3,240.78 人防总面积() 9,458.56 其中：人防机动车库面积() 9,458.56 四、基底面积()： 12,017.80 五、建筑密度20%停车位个数 785.00 户数785.00 可售住宅建筑面积()(高层） 39,275.00 可售住宅建筑面积()(小高层） 20,541.00 可售住宅建筑面积()（洋房） 2115、3,553.00 可售商业建筑面积()（含会所1575） 3000.00 可售住宅产权车位个数 785 三、投资估算依据本项目的投资估算依据建设部关于房地产开发建设的有关规定、xx市建造价格水平、成本统计数据及其它相关资料等。1、土地成本：选取样本后进行综合分析，通过对2012年xx及项目周边重要成交土地的对比，选取样本后进行综合分析初步估计该土地的合理楼面地价为15298元/平米。比较因素权重本案分值津南长（挂）2011-034号津南长（招）2011-219号津南南（挂）2011-265号津西卫(挂)2012-066号备注地理位置30%10.70.70.70.9四至环境15%10.80.70116、.70.7地块规模15%11.10.80.91.1业态组合25%10.80.80.70.7规划指标15%10.70.90.80.8综合得分100%10.80 0.77 0.75 0.84 基准分值=0.796起始楼面价8000 4172 9300 9800 成交楼面价8000 4172 9300 13026 溢价率0%0%0%32.9%对比楼面价8000 4172 9300 13026 调整后售价10000 5418 12483 15600 对比楼盘权重20%15%25%40%本项目权重售价200081331216240基准价格=12174目前价格15298=基准价格/基准分值2、前期工程费用117、：包括勘查测量费、规划设计费、项目报建费、三通一平费、临时设施费和代征道路绿化实施费用等，均按xx市同类工程平均费用水平计算。3、建筑安装工程费：以同类同档次物业建造价格水平匡算。4、区内市政及环境工程费：包括市政接口费、红线内市政费及室外工程费，按xx市同类工程平均费用水平计取。5、公共配套工程费：根据规划方案，按xx市同类建筑平均造价水平将其建造成本计入公共配套设施建设费。本次测算公共配套工程费实际计入商业部分造价。6、借款费用：资金来源主要由股东借款和银行贷款解决，股东借款资金成本按年利率8%计取，银行贷款利率按一到三年期贷款基准利率6.15%上浮15%计取。7、开发间接费用：包括工程管118、理费、施工合同外奖金、营销设施建造费、工程造价咨询费、工程监理费、工程质量监督费、观测费等。工程管理费为上述25项之和的3%，其余以建筑面积为基数，按xx市有关费用标准计取，开发间接费用合计为上述25项之和的5%。8、营销费用：按照销售收入的2.5%计取。9、管理费用：考虑项目计算期，暂估为945.33万元。10、财务费用：暂不考虑。 11、不可预见费：按前述1中的区外大市政工程费、26项费用之和的4.46%计取。12、销售税费：包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，按照销售收入的5.65%计取。13、土地增值税：按照xx市规定，单价2万以上按照销售收入的3%预征，2万以下按照销售收入的2%119、预征（本次因单价超过2万元以上销售面积较多，暂按照3%预征估算）。清算时按照xx市规定，以整个项目为计算单位，以销售收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，按照四级超率累进税率进行计算，本项目预征金额超过清算金额的，暂未考虑预征增值税返还。14、企业所得税：税率为25%。四、销售收入估算住宅全盘均价为：中高层27438元/，小高层32373元/，退台洋房38986元/；商业全盘均价预计49600元/；车位16万元/个，住宅、商业、公寓和车位均按照100%的销售率计算，销售分三期进行销售， 销售总额为29.35亿元。住宅产品最早开盘时间：2013年4季度开盘；商业产品最早开盘时间：20120、14年4季度开盘，具体销售排期和销售计划如下 ：五、投资估算项目总投资及利润估算表序号项目名称计算数量或基数每计算单位总计(万元)折合可售单价(元/)占总成本比例 1土地成本90000.00 16575.54 149179.87 17272.39 65.38%1.1土地出让金90000.00 15298.00 137682.00 1.2土地补偿费130000.00 500.00 1.3合作款项130000.00 0.00 1.4大市政配套费130000.00 246.91 3209.89 1.5区外市政工程130000.00 260.55 3387.12 1.6土地税费90000.00 488121、.98 4400.86 2前期工程费 130000.00 230.61 2997.93 347.11 1.31%2.1勘测费130000.00 9.00 117.00 2.2规划设计费130000.00 81.61 1060.93 2.3报建费130000.00 70.00 910.00 2.4“三通一平”费130000.00 60.00 780.00 2.5临时设施建造费130000.00 10.00 130.00 2.6代征道路绿化等2.7其他费用3 建筑安装工程费 130000.00 2994.04 38922.47 4506.53 17.06%3.1土建安装工程90000.00 216122、7.97 19511.73 3.2设备供货安装90000.00 722.66 6503.94 3.3独立车库40000.00 3222.04 12888.16 3.4永久售楼处、样板房装修3.5其他费用4区内市政及环境工程 130000.00 411.23 5345.93 618.96 2.34%4.1区内供电工程130000.00 0.00 0.00 4.2区内供水工程130000.00 40.00 520.00 4.3区内供气工程130000.00 0.00 0.00 4.4区内供热工程130000.00 70.87 921.30 4.5小区园建24035.60 650.00 1562.3123、1 4.6小区绿化24035.60 650.00 1562.31 4.7小区道路4.8排水与排污工程130000.00 15.00 195.00 4.9小区弱电系统130000.00 30.00 390.00 4.1室外零星设施130000.00 15.00 195.00 5公共配套工程 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00%6借款费用130000.00 1438.75 18703.80 2165.57 8.20%7开发间接费130000.00 181.79 2363.32 273.63 1.04%7.1工程管理费47266.33 3.00%1417.99 7.2施工合同124、外奖金130000.00 10.00 130.00 7.3营销设施建造费130000.00 10.00 130.00 7.4咨询费130000.00 12.00 156.00 7.5监理费130000.00 18.00 234.00 7.6质量检测费、观测费130000.00 10.00 130.00 7.7物业管理启动费130000.00 5.00 65.00 7.8其他费用100.33 8营销费用293523.85 2.50%7338.10 849.62 3.22%9管理费用130000.00 72.72 945.33 109.45 0.41%10财务费用130000.00 0.00 0.125、00 0.00 0.00%11不可预见费53016.76 4.46%2363.32 273.63 1.04%12项目总投资130000.00 16112.02 209456.25 24251.32 91.80%13项目总成本130000.00 17550.77 228160.05 26416.89 100.00%14项目销售收入130000.00 22578.76 293523.85 33984.86 128.65%14.1商业用房3000.00 49600.00 14880.00 14.2公寓0.00 0.00 0.00 14.3普通住宅（高层）83369.00 31916.40 26608126、3.85 14.4车位785.00 160000.00 12560.00 15销售税费16584.10 16毛利48779.70 17土地增值税8805.72 18所得税前利润39973.98 19净利润29980.49 20总成本利润率17.52%21销售利润率13.62%22财务内部收益率37.16% 资金来源与运算表2013年2014年2015年序号项 目一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度合 计一、资金来源合计74,000.00144,000.00-57,822.4021,378.0535,649.8562,130.5064,835.0032,563127、.7819,144.27-971,339.651企业自筹74,000.0074,000.00-296,000.001.1自有资金(含股东增资)-1.2股东借款74,000.0074,000.00-148,000.002银行贷款-70,000.00-70,000.003可用预售房款-57,822.4021,378.0535,649.8562,130.5064,835.0032,563.7819,144.27293,523.854其它(土地增值税返还)-二、资金支出合计70,378.6373,910.5812,788.93118,036.4612,681.1841,051.0144,403.988128、6,286.647,722.386,890.863,651.283,741.42481,543.361开发建设投资70,378.6373,910.5812,788.9314,090.3510,276.7211,828.6810,808.689,346.853,668.963,668.963,651.283,741.42228,160.051.1直接费用68,841.0070,892.969,195.027,733.206,123.197,675.157,675.156,213.333,001.773,001.773,001.773,091.90196,446.20土地成本68,841.0070129、,143.473,432.222,719.88282.261,084.731,084.73372.39282.26282.26282.26372.39149,179.87地价款68,841.0068,841.00-137,682.00土地交易契税2,065.232,065.23-4,130.46拆迁补偿费-500.00-500.00城市基础设施配套费-802.47802.47-802.47802.473,209.89区外市政工程-564.52564.52282.26282.26282.26282.26282.26282.26282.26282.263,387.12土地使用税-90.1390.1130、390.13270.40前期工程费用-749.48749.48-749.48749.482,997.93建筑安装工程-4,622.744,622.745,172.695,172.695,172.695,172.692,246.552,246.552,246.552,246.5538,922.47区内市政及环境工程-390.58390.58668.24668.24668.24668.24472.95472.95472.95472.955,345.93公共配套工程-1.2开发间接费-288.14288.14310.78310.78310.78310.78135.98135.98135.98135.131、982,363.321.3管理费用57.6357.6357.6357.63124.31124.31124.31124.3154.3954.3954.3954.39945.331.4销售费用-1,445.561,149.961,149.961,149.961,149.96323.18323.18323.18323.187,338.101.5银行贷款财务费用-1,237.691,237.691,237.691,237.691,237.6917.6817.686,223.80股东借款财务费用1,480.002,960.002,960.003,040.001,020.001,020.0012,480.132、001.6不可预见费-288.14288.14310.78310.78310.78310.78135.98135.98135.98135.982,363.322经营税金及附加-3,266.971,207.862,014.223,510.373,663.181,839.851,081.6516,584.103土地增值税-1,734.67641.341,069.501,863.921,945.05976.91574.33-8,805.724所得税-1,944.47555.261,138.622,221.022,331.561,236.65565.91-9,993.505房产税-6股东借款偿还-97133、,000.0025,000.0026,000.00148,000.007银行贷款偿还69,000.001,000.0070,000.00三、当年资金净值3,621.3770,089.42-12,788.93-60,214.068,696.87-5,401.1617,726.52-21,451.6424,841.4012,253.42-3,651.28-3,741.4229,980.49四、累计资金净值3,621.3773,710.7960,921.86707.799,404.664,003.5021,730.02278.3725,119.7737,373.1933,721.9029,980.4134、9经过初步测算，在楼面地价为市场评估价15298元/时，项目总成本为228,160.05万元，预期项目净利润29,980.49万元，总成本利润率17.52%，销售利润率13.82%。财务内部收益率(FIRR)37.16%，当折现率取12%时，财务净现值(FNPV)为25,795.00 万元，项目静态投资回收期为1.86年，动态投资回收期1.96年。六、项目投融资计划（一）融资方案目前，公司2013年拟新增项目所需资金主要来源，主要是股东借款、银行贷款和销售回款。根据公司目前资金状况及预计融资到位进度，为解决拟竞买的xx市手表厂商住用地项目资金需求，结合该项目开发进度及销售回款速度，为维持项目资135、金平衡，该项目融资方案计划如下：1、拿地及前期报批阶段在项目具备开发条件（即“四证”齐全）之前，项目拿地费用及前期报建费用等均来源于股东借款资金。2、项目建设阶段在项目完成前期报批取得“四证”后，可向银行申请项目开发贷款，解决项目建设资金，并逐步置换股东借款。3、项目销售阶段在项目开始销售后，通过项目回笼资金滚动开发，优先偿还股东借款，并逐步偿还银行开发贷款。（二）资金筹措及还款计划该项目预计实际投资约22.82亿元，项目资金占用峰值预计出现在2013年第三季度，资金峰值14.80亿元，其中土地成本14.51亿元。具体资金筹措及还款计划如下：1、股东借款第一年度申请股东借款14.8亿元，用于项136、目土地费用、前期费用和管理费用等，在项目开发贷款办理完善及项目开始销售后，逐步置换和偿还，预计第一年度第9月底归还股东借款7.0亿元，第一年年底归还股东借款0.27亿元，第二年度第6月底归还股东借款5.1亿元。2、项目开发贷款根据项目开发进度，预计第一年度第9月初取得“四证”，计划向银行贷款7亿元，预计第二年底归还银行贷款6.9亿元，第三年第6月底归还银行贷款0.1亿元。3、项目销售回款该项目商品房预计于第一年第4季度开始对外销售，共销售回款 29.35亿元，其中第一年销售回款5.78亿元，第二年销售回款18.40亿元，第三年销售回款5.17亿元。销售回款除了满足项目开发建设资金外，富余资金优137、先安排归还股东借款。第七章项目敏感性、盈亏平衡点分析由于项目的整个计算周期为3年，市场和政策的因素较难准确把握，需进一步通过对影响项目财务指标的主要敏感性因素进行分析，判断项目承受风险的能力。 一、成本与售价敏感性分析对项目土地成本、建造成本增减、销售价格变动进行敏感性分析测算，项目的敏感性测算结果如下表：项目建造成本及销售收入敏感性分析表类别科目15%10%5%05%10%15%土地成本项目总成本207,507.75214,391.85221,275.95228,160.05230,044,15241,928,25248,812.35楼面价13,003.3013,768.2014533.10138、16575.5416062.9016827.8017,592.70税后净利润45469.7140306.6435143.5629,980.4924,817.4119654.3414491.26总成本利润率29.22%25.07%21.18%17.52%14.08%10.83%7.77%自有资金投资净利率35.71%30.03%24.90%20.26%16.02%12.15%8.59%销售利润率20.65%18.31%15.96%13.62%11.27%8.93%6.58%建造成本项目总成本222,321.68224,267.81226,213.93228,160.05230,106.18232139、,052.30233,998.42税后净利润34,359.2732,899.6731,440.0829,980.4928,520.9027,061.3025,601.71总成本利润率20.61%19.56%18.53%17.52%16.53%15.55%14.59%自有资金投资净利率23.22%22.23%21.24%20.26%19.27%18.28%17.34%销售利润率15.61%14.94%14.28%13.62%12.96%12.29%11.06%销售收入项目总成本227,059.32227,426.23227,793.14228,160.05228,526.96228,893.87140、229,260.78税后净利润-2,215.438,516.5319,248.4929,980.4940,712.4551,444.4162,176.37总成本利润率-1.14%5.08%11.30%17.52%23.75%29.97%36.19%自有资金投资净利率-1.49%5.76%13.01%20.26%27.51%34.76%42.01%销售利润率1.65%5.64%9.63%13.62%17.61%21.60%25.59%从以上敏感性分析中可以看出，本项目在土地成本、建造成本提高5%和销售收入下降5%的不利情况下，总成本利润率仍能分别达到14.80%、16.53%和11.30%，表明141、本项目具有一定的抗风险能力；并且对售价的变动更为敏感，应注重产品定位研究和营销推广，以利项目销售。二、盈亏平衡分析进一步通过对影响项目财务指标的主要因素土地成本、建造成本和销售价格的盈亏平衡点进行分析，判断项目承受风险的能力。经测算，当项目土地成本增加至预期土地价格的129.03%(楼面价格为19739.01元/) 土地价款达到177,651.08万元；,当项目销售收入下降至预期售价的86.03%，（当高层23605元/m2、小高层27851元/m2、洋房33540元/m2、商铺42671元/m2、车位137648元/个）或建安成本增加至预期造价的202.7%（合总建筑面积6068.91元/m142、2的成本），本项目净利润为零，项目达到盈亏平衡点。第八章项目风险评估及建议一、项目风险评估1、风险识别本项目位于xx市xx中心地段，紧临水上公园西路、复康路，区位相对优越，并分布多个公交站点，距离地铁3号线约不到1公里，交通比较便利。项目周边基础设施及配套服务设施完善。地块为住宅用地（约5000平米配套型商业和社区用房），符合公司开发的主导产品类型。项目面临主要风险因素如下：1、面临风险（1）项目西侧紧邻供热站，造成地块一分为二，对整体项目形象和项目东南角（E地块）造成影响；（2）地块内的热力管道的掩埋费用需我公司承担，地下处理成本将有所增加。 （3）房产税出台呼声渐高，对于高端住宅产品的打压143、程度，需要慎关注。2、应对策略（1）可在首期将全产品线推出市场，形成丰富的产品梯度，并形成以洋房为标杆、11层小高为亮点，8层小高与中高产品为主力去化的产品结构。确保首期热销，同时兼顾流量。使项目整体品质提升。（2）通过设计阶段合理优化，减少成本确保全盘利润空间。（3）密切关注市场动态与调控政策,通过合理营销的手段减少政策及市场波动带来对本项目的不利因素。二、结论及建议经过初步测算，在楼面地价为市场评估价15298元/(地块总价137682.00万元)时，项目总成本为228,160.05万元，预期项目净利润29,980.49万元，总成本利润率17.52%，销售利润率13.62%。财务内部收益率144、(FIRR)37.16%，当折现率取12%时，财务净现值(FNPV)为25,795.00 万元，项目静态投资回收期为1.86年，动态投资回收期1.96年。项目开发周期为3年，投资回收期较快，财务指标能满足公司投资回报要求。考虑到公司战略发展需要，xx地区作为重点拓展区域，建议批准以下事项:1、同意xxxx置业有限公司参与竞买该项目。2、总成本利润率不低于10.00%时，土地竞买价格上限为楼面单价不超过16,719.00元/，地块总价不超过150,471.00万元。此时房地产公司需以股东借款方式实际投入16.10亿元（其中地价款15.05亿元, 其余土地成本、前期工程费等1.05亿元），实际获取净利润18,290.11万元；项目资本金净利润率11.36%。3、总成本利润率不低于8.00%时，土地竞买价格上限为楼面单价不超过17,133.00元/，地块总价不超过154,197.00万元。此时房地产公司需以股东借款方式实际投入16.50亿元（其中地价款15.42亿元, 其余土地成本、前期工程费等1.08亿元），实际获取净利润14,895.12万元；项目资本金净利润率9.03%。妥否，请批示。 xx工作组 2013年1月17日